第一篇：審計前期工作

（七）采用科學的審計方法，嚴格控制生產流程

房地產開發工作錯綜復雜，具有時間長，環節多，牽涉面廣等特點。要搞好房地產開發審計工作，除了領導高度重視外，還應依據審計法、規范法、土地管理法、建筑法、房地產管理法，以及其他有關法律法規，針對各個開發階段。，配備相應高級經濟技術人才（尤其是綜合型人才），采取有效的審計方法，對其全過程逐項進行審查。

1、審計前期工作：

（管理審計包括審查工程發包和審查現場管理）。

（1）審查工程發包。工程造價除了與工程量及用材價差外，還有與管理費率有關。不同級別施工企業。規定管理費率有極差，如區國營二級與地市集體三級相比，綜合費率高13%，工程實現造價要高7%。因而審查工程發包時，重點檢查施工企業與其級別資格是否真實、可信。

（2）審查現場管理，審查現場管理，首先應審查施工企業是否根據《 規范》和設計要求，特殊的、用量大的、貴重的材料實際價格為多少，不應給施工企業在材差上占便宜。最后還應審查工期簽證，因為工期簽證不但不影響材料價格的構成，還直接影響工期獎懲的認定和執行。

（3）審計竣工決算。建設項目竣工后，開發企業必須對施工企業報送的竣工決算進行審計，審查工程量計算是否正確，套用定額是否準確。材料價差計算是否客觀。費用套級是否合理。通過審查，往往可為開發企業減少大量的損失。某房地產開發公司審計人員1998年、1999年審查竣工決算，其完成任務分別為4530萬元和73110萬元，核減率分別為19.3%和25.1%。

（1）審計工程量。工程量計算是工程決算的基礎，工程量誤差的大小，直接影響決算的準確度，因而要求審計人員熟悉定額有關規定、圖紙、會審紀要、修改通知及工程簽證的基礎上，逐項審計施工企業報送的決算資料。計算中一些容易讓人疏忽的地方，如佺梁板樁交叉重疊部分，磚砌體中梁、撞拒占據的位置，鋼筋的條數和道數、給排水管道基礎及管長計算中各種占去的長度等等，都應引起審計人員的足夠重視。

（2）審查定額套用。定額屬于法規文件，具有法律效應。審計人員必須根據定額內容及其有關規定，審查施工企業有無高套、錯套、重復套用現象；當工作內容戴含量與定額不相符時，審查是否已進行合理換算，防止因套用定額不當而引起造價增加。

（3）審計材料價差。材差也是工程造價的重要組成部分；審計人員在核準工程量及套用定額后，必須審查計算價差的材料數量是否正確，核實所用材料的市場價格，必要時可通過向供貨單位查詢，防止施工企業弄虛作假或跨期高套。

（4）審查費率套用。審核過程取費前，審計人員首先應根據施工企業的資質等級和施工合同的有關條款，確定項目應套用哪個取費級別，防止出現提高取費標準，或擴大取費率、或多列取費項目，其次應審定計費基數和計費順序，防止增大取費基數或顛倒計費順序，保證費用計算合理。

第二篇：前期工作

前期工作

一，X月X日召開社聯例會。

1，辦公室負責申請會議場地，并負責通知各部門負責人以及會議簽到工作。2，會議宣布本次開幕式的消息，并分配各部門的工作。

3，由外聯部的干事說明所需器材領取地點，以及對器材的保護等一些注意

事項。

4，由文娛部準備開幕式的一些表演節目

5，安排好關于活動的主持人，禮儀等。<由主持人隊和禮儀隊負責》

二，場地

1，辦公室于X日X號前向學校申請開幕式所需場地

三，宣傳

1，由新聞網絡部在社聯網站，學校微博上對本次活動進行宣傳

2，海報：由宣傳部制作本次開幕式的海報，并在展板處張貼宣傳。

3，傳單：由宣傳部提前制作好傳單，并在X日X號前在展板出分發宣傳。

4，新聞網絡部部撰寫有關本次活動的稿件，并在X月X日到X月X日之間

選時間在廣播站播出宣傳。

第三篇：房地產前期工作

項目的可行性分析報告

一、概況

1、項目概況

2、報告范圍

3、公司簡介

二、項目建設規模及建設內容

1、項目建設規模

2、項目建設內容

三、項目組織管理機構

1、項目建設組織管理

2、項目運營組織管理

四、項目市場分析及市場定位

1、市場分析

2、市場定位

五、項目選址及建設條件

1、項目選址

2、建設條件

六、項目整體策劃

七、項目產品規劃

1、總體規劃

2、工程方案設計

3、項目總圖布局

4、智能化系統設計

5、項目配套設施

八、項目環境保護、安全衛生、消防和節能

1、環境保護

2、安全衛生

3、消防

4、節能

九、項目投資估算和資金籌措

1、投資估算

2、資金籌措

十、財務與效益分析

1、財務分析

2、效益分析

十一、項目風險分析

1、項目風險分析

2、項目風險回避

十二、結論

房地產前期有關手續

1、辦理《國有土地劃撥決定書》（土地是劃撥時）、《國有土地使用權證》——國土資源局。

2、項目建議書（項目立項）的批復手續——計委

設計方案會審——規劃局組織，相關部門參加

3、環境影響評估的批復——環保局

4、防雷設計核準意見書——氣象局

5、初步設計（擴大初步設計）的審批————建設局組織，相關部門參加

6、計劃的下達——計委

7、施工用水報裝——自來水公司

8、施工用電報裝——電業局

9、城建檔案館報批手續——檔案館

10、墻改辦押金——墻改辦

11、人防審批手續——人防辦

12、消防核準意見（建筑工程、燃氣工程）——消防大（支）隊

12、規劃許可證的申領——規劃局

13、白蟻防治手續——白蟻防治所

14、報建、招投標——建設局、招標辦、建設工程交易中心

15、質監備案手續——質監站

16、施工許可證的申領——建設局

房地產開發前期手續辦理人員應聘考試題

1、房地產開發項目前期需要辦理哪些手續？分別由政府什么部門負責辦理？

2、房地產開發公司可以通過哪些方式從政府獲取商品房開發用地？

3、房地產開發公司銷售商品房必須辦理什么證照，辦理此證要提供的報件資料主要有哪些？

4、你認為應該從哪幾個方面判斷一塊開發用地的土地價值？

5、你認為房地產開發前期手續辦理人員應具備哪些方面的突出的素質和能力？

6、某宗面積為 8000 m2的土地，已完成七通一平。規劃建筑容積率不大于4，建筑密度為不大于30%，最高建筑規模為12層（各層面積相等），綠化率不低于45%。某房地產開發商擬取得該宗土地70年的土地使用權開發建設住宅樓，在辦理土地使用權出讓手續時一次性繳納全部地價款和土地交易的有關稅費并開工建設，土地交易的有關稅費標準為3%，建設期為一年。同類開發項目的社會平均開發成本為1800元/m2，該公司的開發成本為1700元/m2，管理費用為開發成本的5%。除地價款外，其他建設資金在建設期內均勻支出。假設住宅樓和寫字樓在建設期末一次性全部售出，該項目所在區域的同類型、同檔次住宅銷售價格為5000元/m2，銷售稅費為銷售價格6%，銀行貸款利率為10%，開發商要求的項目開發利潤水平為銷售收入的15%。試計算該房地產開發商現在所能支付的最高土地價格。

房 地 產 項 目 前 期 報 批 手 續

1、規劃部門：

（1）如果是工業用地，首先到規劃局規劃處辦理變更。

手續需提交：A、土地證B、變更申請C、航測圖D、變更用地總平面圖E、填寫申請表F、轉讓合同

（2）如果是集體用地，也應到規劃局規劃用地處辦理征用手續。

需提交：A、轉讓合同B、航測圖C、征用土地總平面圖D、填寫申請表E、領取并填寫選址意見書，規劃局批準后發用地許可證。需交費：A、水利基金B、耕地占用稅C、配套費

2、領取規劃用地許可證后，再到市計委辦理立項手續。

需提交：（1）規劃用地許可證（2）可行性研究報告（3）投資計劃及立項申請（4）領取立項批文

3、完成1、2項后，再到土地部門辦理過戶或征用手續。

需提交：（1）用地申請書（2）計委立項批文（3）用地總平面圖（4）規劃局出具的用地紅線圖（5）規劃用地許可證（6）土地補償表蓋章（組、村、鎮、區四個章）（7）簽訂土地出讓合同（8）交費、領證

需繳納：（1）土地出讓金。70~220元/平方米（2）地界勘測費（3）土地過戶費（4）管理及工本費（5）土地使用稅

4、完成前3項后，再到規劃局建管處辦理報建手續。

（1）建設單位寫出書面申請（內容包括建設意向、建房結構、層數、總建筑面積、投資額、投資周期等）。

（2）提交土地證、航測圖、規劃用地證、計委立項批文、總平面圖。（3）根據規劃部門發的“建設工程申請復函”的具體要求，設計院做出1~2個方案，包括：總平面圖、單體平立剖面圖、再次報請規劃局審定后方可進行施工圖設計。

（4）領取建設工程規劃許可證申請表，到相關部門：消防支隊、文物鉆探、空軍作戰科、預設電信管線等辦理手續。

需交費：審核費280元/棟（消防支隊）；文物鉆探費2~8元/平方米。（5）經局長簽發后領取交費通知單，需繳納： 規劃管理費：0.1~0.25% 檔案保證金：5% 建設配套費：5~20元/平方米 綠化費：1元/平方米 人防費：6.5元/平方米 商業網電費：15元/平方米 墻改基金：15元/平方米

（6）交費、蓋章、領取規劃建筑許可證。

5、第4項完成后，到建委辦理報建及招標手續。

A、報建需提交：（1）工程報建申請表（2）計委立項批文（3）建設工規劃許可證（4）資金證明、進賬單復印件

B、招標表：（1）建設單位憑報建表領取招投標申請書。（2）發布招標工程信息。

（3）編制招標文件，確定評標辦法。（4）選定投標隊伍不少于5家。

（5）建設單位書寫考察報告，并提出侯標單位的名單報招標辦。

（6）招標單位以書面形式通知投標候選單位，明確選定投標單位的辦法、活動地點和時間。

（7）確定開標日期，由招標辦派人監督開標、評標、定標。

（8）確定中標單位后，雙方簽訂《中標條件內容》，按規定繳納招標投標管理費，辦理《中標通知書》。

（9）按《中標通知書》文件及內容，簽訂工程承包發包合同。C、抗震審核：0.1元/平方米 D、質量監督：0.25%~0.65% E、施工許可證 F、辦理安全監督

G、核定工程類別和取費標準 H、辦理開工報告

6、房管局：與上手續全部辦理完畢后，工程形象進度出地面一層后到房管局預售科辦理預售許可證。

需提交：（1）營業執照（2）土地使用證（3）建設工程規劃許可證（4）紅線圖（5）開工許可證（6）施工合同（7）標準層平面圖（8）預售動態圖（9）物價審批（10）物業管理內容（11）拆遷許可證（12）房屋注銷證（13）繳納勘驗審核費，按總房款的0.2%（14）領證

7、供電局：辦理施工用電申請

8、自來水公司：施工用水申請

9、環保局：辦理噪音申請

10、物價局：銷售價格審批

注：從2000年開始，不再征收（1）投資方向調節稅（2）消防配套費用（3）規劃管理費（4）緩收土地出讓金。

房 地 產 開 發 程 序

一、立項審批

1、項目立項申請報告書（原件一份）

2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）

3、建設用地的權屬文件或建設項目用地預審意見書（一份）

4、項目建設投資概算（一份）

5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）

6、企業法人營業執照副本（復印件一份）；（房地產項目需提供資質證明一份）

7、項目地形圖（一份）

8、有關職能部門的意見。

二、規劃設計

1、由市規劃局根據城市總體規劃和立項文件核發勘察設計紅線，提供規劃設計條件。

2、建筑設計分為三個階段，即方案設計、初步設計和施工設計。

3、市城建局負責聯系市有關部門對初步設計進行會審批復。

三、建設工程報建

（一）建設工程報建，首先要提供如下資料到建委辦理登記手續。

1、計劃部門核發的《固定資產投資許可證》或主管部門批準的計劃任務書；

2、規劃部門核發的《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》；

3、國土部門核發的《國有土地使用證》；

4、符合項目設計資格設計單位設計的施工圖紙和施工圖設計文件審查批準書；

5、人防辦核發的《人民防空工程建設許可證》；

6、消防部門核發的《建筑工程消防設計審核意見書》；

7、防雷設施檢測所核發的《防雷設施設計審核書》；

8、地震辦公室核發的《抗震設防審核意見書》；

9、建設資金證明；

10、工程預算書和造價部門核發的《建設工程類別核定書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（二）公開招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工公開招標申請表；

3、建設工程監理公開招標申請表。

（三）邀請招標的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設工程施工邀請招標審批表；

3、建設工程監理邀請招標審批表；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、其他申請邀請招標理由證明。

（四）直接發包的建設工程，要補充如下資料到招標辦辦理手續。

1、建設單位法定代表人證明或法定代表人委托證明；

2、建設單位申請安排建設工程施工單位報告；

3、建設單位申請安排建設工程監理單位報告；

4、工商部門簽發的私營企業證明；

5、法人營業執照；

6、建設工程直接發包審批表。

（五）辦理建設工程質量監督，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、《規劃許可證》；

2、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

3、工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；

4、施工合同及其單位資質證書復印件；

5、監理合同及其單位資質證書復印件；

6、施工圖設計文件審查批準書；

7、建設工程質量監督申請表；

8、法律、法規規定的其他資料。

（六）辦理建設工程施工安全監督，要提供如下資料到安監站辦理手續。

1、建設單位提供的資料：（１）工程施工安全監督報告；

（２）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（３）工程監理中標通知書或工程監理發包審批表；（４）工程項目地質勘察報告（結論部分）；（５）施工圖紙（含地下室平、立、剖）；（６）工程預算書（總建筑面積、層數、總高度、造價）；

2、施工單位提供的資料：

（１）安全生產、文明施工責任制；（２）安全生產、文明施工管理目標；（３）施工組織設計方案和專項技術方案；（４）安全生產、文明施工檢查制度；（５）安全生產、文明施工教育制度；

（６）項目經理資質證書復印件，安全員、特種作業人員上崗證原件和復印件；（７）現場設施、安全標志等總平面布置圖；

（８）購買安全網的合格證、準用證發票原件和復印件；（９）建設工程施工安全生產責任書；（10）建設工程施工安全受監申請表；（11）法律、法規規定的其他資料。

（七）領取《施工許可證》，除第（一）條規定提供的資料外，要補充如下資料到建委辦理手續。

1、工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；

2、工程監理中標通知書和工程監理合同；

3、施工單位項目經理資質證書（樁基礎工程要提供建設行政主管部門核發的樁機管理手冊）；

4、使用商品混凝土《購銷合同》或經建設行政主管部門批準現場攪拌的批文；

5、質量監督申請安排表；

6、安全監督申請安排表；

7、建設工程質量監督書；

8、建設工程施工安全受監證；

9、施工許可申請表；

四、建設工程竣工驗收

（一）建設工程竣工驗收，要提供如下資料到質監站審核，質監站在7個工作日內審核完畢；建設單位組織有關單位驗收時，質監站派員現場監督。

1、已完成工程設計和合同約定的各項內容；

2、工程竣工驗收申請表；

3、工程質量評估報告；

4、勘察、設計文件質量檢查報告；

5、完整的技術檔案和施工管理資料（包括設備資料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑構配件和設備的進場試驗報告；

7、地基與基礎、主體砼結構及重要部位檢驗報告；

8、建設單位已按合同約定支付工程款；

9、施工單位簽署的《工程質量保修書》；

10、市政基礎設施的有關質量檢測和功能性試驗資料；

11、規劃部門出具的規劃驗收合格證；

12、公安、消防、環保、防雷、電梯等部門出具的驗收意見書或驗收合格證；

13、質監站責令整改的問題已全部整改好；

14、造價站出具的工程竣工結算書。

（二）建設工程竣工驗收前，施工單位要向建委提供安監站出具的工程施工安全評價書。

（三）建設工程竣工驗收備案，自工程竣工驗收之日起15個工作日內，要提供如下資料到質監站辦理手續。

1、工程竣工驗收報告；

2、《施工許可證》；

3、竣工驗收備案表；

4、工程質量監督報告；

5、工程竣工驗收申請表；

6、工程質量評估報告；

7、工程施工安全評價書；

8、工程質量保修書；

9、工程竣工結算書；

10、商品住宅要提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；

11、法律、法規規定的其他資料。

（四）建設工程竣工結算審核，要提供如下資料到造價站辦理手續。

1、工程按實際結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程類別核定書；

（3）工程施工中標通知書或工程施工發包審批表；（4）工程施工承發包合同；（5）施工組織設計方案；（6）圖紙會審記錄；（7）工程施工開工報告；（8）隱蔽工程驗收記錄；（9）工程施工進度表；

（10）工程子目換算和抽料（筋）表；（11）工程設計變更資料；（12）施工現場簽證資料；（13）竣工圖。

2、工程按甲乙雙方約定的固定價格（或總造價）結算的，要提供如下資料：（1）建設單位和施工單位的委托書；（2）工程承包合同原件；（3）竣工圖。

五、辦理預售許可證

l、預售人已取得房地產開發證書、營業執照。

2、已取得土地管理部門出具的用地批文及土地使用證。

3、持有《建設工程規劃許可證》及《建設工程施工許可證》。

4、計劃部門簽發的《項目投資許可證》。

5、如向境外銷售，需提供境外銷售商品房批文。

6、已簽房屋施工合同。

7、三層以下的商品房項目已完成基礎和結構工程；四層以上的商品房項目，有地下室工程的，已完成基礎和首層結構工程，無地下室工程的，已完成基礎和四層結構工程。

8、建設銀行審核開發建設資金要達到工程總投資25％以上資金的驗資證明。

9、已在項目所在地商業銀行開設商品房預售款專用帳戶。

10、預售商品房項目及其土地使用權未設定他項權。

11、具有預售說明書(內容包括：商品房的位置、地點、裝修標準、售價表、銷售計劃；公共建筑的分攤、項目工程施工進度、開工及竣工交付使用時間等)。

12、項目規劃平面圖(由核發預售許可證部門在平面圖中注明預售商品房項目的座落位置和樓號)。

13、物業管理方案已經落實。

房地產開發的報批手續

房地產開發流程主要包括：1)向計劃委員會申請項目立項；2)向房屋土地管理部門辦 理土地使用權出讓或轉讓手續；3)向規劃部門辦理規劃手續，領取規劃許可證；4)向建設委員會辦理開工手續，領取開工證；5)實施搬遷或拆遷；6)進行開發建設；7)竣工驗收；8)交付使用。

第四篇：前期工作小結

前期工作小結

我是水務局第九批下派的新農村指導員，下派地點是北古城鎮合興村委會，現裝飾前期工作小結如下：

首先是提高思想認識，明確工作職責，做好新農村指導員工作，對于三農的健康發展具有十分重要的意義。明確“七大員”職責，重點抓好六項工作，是做好新農村指導員工作的根本保障。

二是了解基本情況、熟悉日常工作。由于我對基層工作經經驗少，進駐后對基本情況的了解非常重要。合興村委下轄洗羊塘村、大路村、上下清水溝、大河村、大埂子村、水塘子村、竹子箐村、小坡頭村、土橋村、新安村共十一個自然村，土地面積3000多畝，人口二千余人，人均占有土地1.5畝，以種植業為主，經濟作物有蔬菜、烤煙、水果等。掌握基本情況和熟悉日常工作，有利于以后工作的順利開展。

三是走訪群眾，走訪內容緊緊圍繞與群眾生產、生活息息相關的話題進行，注重收集群眾的意見和建議，同時向他們宣傳政策法規和傳播科技知識，引導他們轉變思想觀念，謀求更大的發展。

四、存在的問題。一是由于受連年干旱和地理環境的影響，嚴重缺水是當地的突出問題。二是受市場經濟影響，經濟作物的收益低，嚴重制約當地經濟的發展、農民的增收致富。

五、幫扶措施。針對性存在的問題，及時向局機關及相關領導反映，并得到大力支持。水務局立項并撥款到合興村委會用于解決洗羊塘村人畜飲水及螞蝗水庫除險加固，并出資購買化肥支援春耕生產。

六、自身存在的問題。一是走訪群眾不夠全面、具體。二是基層工作經驗不足。三是學習缺乏積極性和主動性。在今后的新農村指導員工作中，我將不斷的提高思想認識，加強學習，總結工作經驗，按上級要求完成工作任務。

七、下步工作打算：

1、力爭為群眾做更多好事實事，解決群眾實際困難和問題。

2、繼續深入調研，在原有的基礎上進一步深化調研工作創新思路，為群眾開創一條增收致富的新路子。

3、配合村委進一步加強基層組織建設，特別針對村三委的黨建工作，建全切合村兩委實際的黨建目標及黨員管理制度。

4、協助村委抓好春耕備、環境衛生整治、十八屆三中全會精神的宣傳工作。

5、加大宣傳力度，把保護生存環境，合理開發有限的資源，包括有限的水資源、礦產資源，土地及森林等問題作為重點宣傳題目，讓廣大人民群眾的逐步認識到保護生存環境就是提高生活質量的重要環節。

楊天勇

2015年6月7日

第五篇：前期工作內容

前期工作內容:

1,發改委：立項批準,可研批復.開工計劃。

2,規劃委,：選址意見,規劃設計條件，設計方案，建筑規劃許可證。規劃監督（驗線，驗收），用地規劃許可證，設計招投標，市政協調會。

3，建委：配套辦意見，施工招投標，開工證，竣工備案。4，供電局：供電報裝，供電方案設計。

5，自來水集團及排水：自來水，雨污水方案咨詢，報裝，設計。6，煤氣公司（燃氣集團）：方案咨詢，報裝，設計。7，環保局：環評報告批復。

8，節能辦:節能設計申報。

9，園林局：綠化方案報批。

10，地震局：抗震設計報批。

11，人防辦：設計要點，條件，施工圖審批。

12，土地局:征地相關事宜。

13，交通委：交通組織方案審批。

14，交管局：交通組織，停車方案審批.15,消防局：建筑消防圖紙審批。

16,熱力公司：供熱方案咨詢，設計。

17，氣象局：防雷設計審查。

18，測繪院：建設用地釘樁，放線成果單。

19,審圖機構：施工圖審查。