第一篇：如何治理小區

長壽苑社區9號院（長康院）院落自治匯報材料

長壽苑社區長康院居民小組長 李先焯

尊敬的各位領導：大家下午好！

非常高興能夠代表我們長壽苑社區向大家匯報我們開展院落自治的工作情況。我是長壽苑社區9號院（現在叫長康院）的居民自治小組組長李先焯，社區的居民們都喜歡叫我“李院長”。下面，我就我們長康院開展居民自治的情況向大家作個匯報，不對的地方請大家多提意見，多批評。

我們社區開展居民自治是從2007年開始的，社區共有8個居民院落，建立了7個居民自治小組，都是以前桂溪鄉的農轉非安置小區，我們長康苑是其中一個。要說居民自治工作，其實各級很早就提出來了，不是什么新鮮事物，但真正把居民自治進行深化，真正讓居民自己的事自己說了算，自己的事情自己定了干，還是近幾年我們社區深入推行院落自治開始的。

我們長康院共有8棟房屋，33個單元，427戶居民。常住人口825人，暫住人口900余人。過去，由于院內居住的大多是農轉非人員和外來人口，生活習慣、衛生習慣很不文明，雖然已經從農民變成了市民，但房屋內仍然堆放著過去生產用的農具，如鋤頭、糞桶、尿檔等，陽臺上更是雜物亂放，牽繩掛物，居民隨地吐痰、亂丟亂扔的現象屢禁不止。院內衛生狀況十分糟糕，加上外來人員多，缺乏有效管理，經常有車輛和家中物品被偷、被盜現象發生，院內群眾怨氣大、抱怨多，整天不是圍著居委會鬧，就是到上面去上訪，對院落的環境衛生不聞不問，漠不關心。不僅無法有效的組織居民開會議事，更別說讓居民主動參與管理院內的事情了，院落管理十分困難。

自從社區黨總支、居委會在我們長壽苑深入開展院落自治、建立院落自治小組，并充分放權給居民自治小組以后，社區院落發生了根本變化。黨員動起來了，群眾動起來了，大家越來越關心院子里的事情。哪里要安置桌椅供居民休閑、哪塊綠化帶要進行硬化、哪個樓梯的扶手要更換、哪天大家集體打掃院內衛生、哪個地方要安一個晾衣架給大家曬衣被等等，居民們都要開會議一議，大家都同意了就做，不同意就不做。居民真正的把自己當成了院子里的主人，把我們自治小組成員當成了家長。我想，能夠使我們各院實現這樣的和諧，關鍵是社區開展院落自治的結果。

下面我簡單談幾點感受：

一是深入推行院落自治，放權給院落，讓居民群眾有了當家作主人的感覺。過去，我們整個長壽苑社區的機動車停車費、自行車棚承包費、門面出租費等等都是全部由社區收取，統一開支，各院落沒有支配權，居民群眾不關心院內事務。新的一屆黨總支、居委會，大膽放權，直接將涉及群眾利益的財權下放到各院落，由各院落自行支配，社區進行監管。并規定財務收支必須接受各院民情代表議事會的監督。院內的收入必須做到及時入賬，收取現金交到社區居委會財務處代管；對院內的資金支出，也嚴格按照財務制度規定，即：院組在使用在100元到500元以內，需要事先報請居委會主任批準后方可使用；

對500元以上的開支，必須得召開院內民情代表議事會討論通過后方可使用，同時做好會議記錄及表決時的影像資料以備查。院落有了財權后，居民群眾的參與意識一下就強烈了，居民小組長、小組成員，包括院內居民積極性調動起來了，大家都把自己的院落當成了大家庭，每個家庭就成了這個大家庭的一份子，“家庭”內的事當然大家商量著辦。

二是選好院落帶頭人，把愿為群眾辦事，能為群眾辦好事的積極分子選為院落管理人。社區推行院落自治，首先是通過全院居民把大家認可的、積極為群眾服務的、不怕挨罵、有承受力的人選為居民小組長和小組成員。并改變過去各院單一的門衛室設置狀況，增設“院落辦公室”，取消原有門衛生室配置的夜班床，規定自治管理小組組長，每天坐班不低于8小時，小組成員每天不低于坐班4小時，并要求在工作時間之外也要做到居民群眾有需求隨叫隨到。這樣一來，很多涉及居民要辦的事情，在院辦公室就可以得到解決，不用再到社區居委會，真正做到了“小事不出院落門，大事院內協調能做成”。因為我們能夠積極、及時的解決居民一些如下水道路堵塞、換電燈泡、幫助照看空巢老人等居民的煩心事情，并且做到24小時隨叫隨到。院內的居民們都叫我“院媽媽”。有了院落辦公室，不僅讓居民群眾得到了方便，我們自治小組成員也因為能為群眾做點事情有了很強的榮譽感。

三是發揮民情專遞員和民情議事會作用，及時收集院內居民群眾意見，認認真真的為居民群眾服好務。我們院落堅持定期由民情專遞

員收集院內群眾意見并進行疏理分類，對院落自己能辦的事情，我們自己進行解決；對院內辦不了的事情我們就向社區反應，由社區幫我們協調解決； 對關系到院內的大事，比如院落整治安桌椅、補樹補苗、路面維修，車棚承包等，我們就召開院落議事會，由大家一起討論決定做還是不做。又比如，房頂（08年地震后）漏水問題，自來水表戶表改造工作等大面積反映我們又無法解決的，我們就以民情專遞的形式向上反映解決。把院內居民反映的每一件事都放在心里，當成自己的大事認真解決，切切實實的為居民群眾服好務。

四是發揮黨員和志愿者作用，發動群眾積極參與院落環境衛生整治。我們按照社區黨總支開展的“黨員1+3”活動，要求院內的黨員做出承諾，每月要為院內做1-2件好事（75歲以上的黨員可除外），內容有為院內打掃衛生、幫助照顧老人、捐資助學、義務巡邏等等。讓黨員的帶頭作用先發揮出來。再把院內的青少年志愿者、共青團服務隊、為老服務隊等各類自愿者隊伍發動起來積極開展院落衛生整治。通過黨員帶動，志愿者加入，使院內的群眾自覺的參與到了環境衛生整治當中，院內的臟亂現象得到了徹底的根治，居民的衛生習慣得到了提高，家家戶戶門前院后隨時都干干凈凈，秩序良好。許多人說，我們長康院比很多物管小區還干凈、還漂亮，就連房屋租金都跟著上漲，我們在這居住硬是幸福哦！

五是積極開展院落暖心工程，努力構建和諧院落。院落有了“財權”，我們就可以在收入中拿出一部分錢開展我們的“暖心工程”。主要是：居民生病去慰問、居民病故送花圈，每年的“三八”婦女節組

織院內婦女外出搞活動，每年的“9.9重陽節”給60歲以上老年人每人發放20元慰問金；每年春節給24位80歲以上老人每人發放50元的慰問金等。雖然錢不多，但居民們仍然感覺到有了大家庭的關心，對我們長康院有了強烈的歸屬感和居住在此的自豪感。同時，為了豐富居民群眾文化體育生活，我們還積極組織院內居民群眾參加街辦、社區開展的“走進星期五”、“我是社區大明星”的活動，組織大家在端午節搞包粽子比賽、開展廚藝比賽、趣味體育活動等，讓大家不僅住得舒心，還要玩得開心，形成和和諧諧的院落大家庭。

總之，長壽苑社區深入開展院落自治以來，在社區黨總支、居委會的領導下，我們院落自治小組能夠把黨的惠民政策和為民做好事、辦實事的工作做好、做實； 能夠即時把院內居民的訴求及時向上級反映并得到解決；能夠充分實現尊重居民意愿，發動群眾參與； 能夠被街道評為五星級衛生清潔院落和優秀院落；能夠使我們長康院越來越和諧；完全是因為深入推行了居民自治、真正讓權于民、真正讓群眾的事群眾自己說了算的結果。我想，照這樣發展下去，我們長康院、長壽苑社區一定會越來越好，居民也會越來越覺得幸福！

我的匯報完畢，謝謝大家。

第二篇：“三無小區”治理研究

“三無小區”問題治理研究

馬倩

（開封大學旅游學院，河南

開封）

摘要：“三無小區”是城市建設和管理的薄弱環節。改善人居環境，提升城市整體形象，必須對“三無小區”進行治理，標本兼治，城市才能和諧發展。“三無小區”的治理工作應該首先政府重視，設立專項財政投入補貼；按照“屬地原則”，明確治理責任單位；其次，大力開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識；同時，不斷創新治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式；最終，建立長效管理機制，逐步實現自身可持續發展的目標。只有這樣，才能全面解決“三無小區”這一城市“頑疾”，提升居民幸福指數，構建和諧社會。

關鍵詞：三無小區

標本兼治

長效管理機制

一、“三無小區”的治理意義

（一）“三無小區”的定義及形成原因 1.“三無小區”的定義

人們習慣上把無物業管理單位、無主管部門、無人防、物防的院落、樓棟，稱為三無小區。由于缺少統一管理和規劃，此類小區往往房屋建設混亂、道路結構復雜、規劃設計不合理、各類物業管理不完善，出現了我們通常所說的城市“三無小區”。這類小區的特點有：

（1）小區安全設施缺失，社會人員可自由出入（2）小區內部公共衛生狀況較差，無專人打掃（3）無或有較少公共配套設施，且無對口部門管理（4）整治主體為政府，但治理經費短缺 2.“三無小區”的形成原因

隨著城市規模的不斷擴大，城市建設日趨現代化，新建小區擁有較為完善的物業管理服務，安保及各類設施管理較為先進，治安管理較好。然而，當前城市建設中的“二元結構”仍然明顯，既有一流的高檔小區，也存在一大批老舊的“三無小區”，嚴重影響城市形象和居民生活質量。

“三無小區”的本質特征是指在計劃福利分房制度下形成的，而在住房制度改革之后沒有根據商業化的原則實施物業管理模式的住宅區，所以住戶以老年人和低收入者為主，“三無小區”建成年代早，配套指標和建設標準偏低，不能滿足居民的生活需求，一些開發建設單位不按規劃建設相應的配套設施，造成配套設施不全，“三無小區”內大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受“福利制”傳統意識影響，缺乏“消費者付費”的基本觀念。“房齡老、規模小、住戶少”是三無“三無小區”的通病，受制于物業成本高投入、低回報，小區業主花錢買服務意識淡薄等現狀，物業公司往往避之不及[1]。

“三無小區”的形成，是城市發展中的客觀問題，究其原因，最主要的還是先天不足，一是沒有投入渠道，缺乏一個長效的投資主體；二是缺少管理主體。在城市管理中，“三無小區”一直都是治安工作的重點、社區工作的難點，那么，“三無小區”是怎么形成的呢？具體來講，有以下原因：

（1）企業破產或改制，小區淪為“三無小區”

由于單位倒閉、企業改制、工廠破產等原因形成，原有主管單位被市場經濟淘汰后，其單位的宿舍區和生活區漸漸淪為“三無小區”。（2）原住戶大多轉賣或出租房屋，現有住戶成分復雜 有些小區曾經條件很好，也曾隸屬于比較好的事業單位或準事業單位。但是隨著時代的變遷、城市的發展，老城區曾經的“黃金地段”逐漸沒落，再加上房屋本身歷經歲月顯得殘敗破舊，條件好些的居民大都遷出，大部分房屋轉賣或用于出租，現有住戶成分復雜，原單位不再管理。而買了二手房住進小區的居民或者收入偏低、對物業費有較強抵觸情緒或者屬于租房者、認為物業費應該由房東交納。這樣導致的結果是原單位不再管、社會化物業公司收不上來物業費只好撤離，小區淪為“三無小區”。

（3）居民交費觀念薄弱，部分住戶“霸王餐”的不良示范效應 “三無小區”內大部分居民或者仍然處于“福利制”下，或者受“福利制”傳統意識影響，缺乏“消費者付費”的基本觀念。

少數住戶起初是因為對物業管理公司的服務不滿意而拒交物業費，久而久之，演變成吃“霸王餐”行為。這樣的住戶起初雖然數量不多，但是所產生的不良示范效應卻會隨著時間的推移而愈演愈烈，最終越來越多的住戶拒交物業費。而物業管理公司是服務型企業，提供的是有償服務，需要依靠收取物業費來維持企業正常運轉、支付員工工資并創造企業利潤，物業費收不上來最終導致的結果是物業管理公司被迫撤離，小區淪為“三無小區”。

（二）“三無小區”的危害及治理意義 1.“三無小區”的危害

“三無小區”的存在，嚴重影響了城市形象和居民的生活質量，制約了城區戰略目標的實現，容易引發一系列社會問題，必須給予高度關注，盡快建立起“三無小區”的長效管理機制，消除城市管理的 盲區，努力構建和諧社區[2]。

“三無小區”普遍衛生狀況較差，無垃圾投放點或投放點設置不合理，垃圾亂堆亂放，嚴重影響環境衛生質量，群眾意見大、投訴多，極大地影響了城市的整體衛生環境形象和居民生活質量。

“三無小區”由于缺少統一管理和規劃，往往房屋建設混亂，道路結構復雜。同時，“三無小區”由于缺乏必要的防盜設施和安保人員，社會人員可以自由出入，往往成為案件多發、高發區域，極易成為犯罪分子隱匿的場所[3]。例如，據三門峽市公安部門統計，發生在“三無小區”的盜竊案件占全市盜竊案件總數的近70%。因此，“三無小區”成為社會治安綜合治理工作的重點，成為城市治安維穩管理的重點。

2.“三無小區”的治理意義

（1）加強“三無小區”治理是提升城市整體管理水平的需要。隨著時代的變遷、社會的進步，曾經的模范小區逐漸淪為“三無小區”。這些小區的公共配套設施陳舊落伍、年久失修，已經跟不上時代發展的腳步；計劃經濟體制下的管理模式也逐漸被市場經濟所淘汰。隨著住房制度的改革，很多“三無小區”的原有產權單位逐步退出歷史舞臺，小區產權逐步多元化，居民成分也日益復雜，以至于無法繼續維護和管理小區的正常運轉，致使“三無小區”的生活環境與新建小區形成強烈反差，已經成為城市建設管理的落后地帶。只有大 力加強“三無小區”的綜合整治，盡快解決“三無小區”的建設和管理問題，提升城市整體建設和管理水平才有堅實的基礎。

（2）加強“三無小區”治理是關注民生、改善民生的需要。

城市“三無小區”大都先天規劃不到位，后天管理跟不上，導致小區居民日常生活面臨許多問題和實際困難。比如，小區道路年久失修、路面損壞嚴重、路燈基本缺位、居民出行極為不便；停車位不能滿足需要只得擠壓侵占消防通道，造成安全隱患；小區內部下水管網陳舊破損、堵塞嚴重，每到汛期，都會出現城市內澇現象。“三無小區”的居民迫切希望盡快改變這種生活條件。解決這些問題，必須對這些小區進行治理，努力改善基礎設施和環境條件，并建立健全合理有效的運作機制，以促進小區形成自我管理的良性循環。從近幾年全國各地治理“三無小區”經驗來看，治理效果良好，能夠有效解決小區居民最迫切需要解決的生活實際問題，改善了居民的生活環境，提升了居民的幸福生活指數。

（3）加強“三無小區”的治理是構建和諧社區的需要。一個環境良好、適宜安居的生活空間對于建設和諧社會，維護社具有十分重要的作用。“三無小區”治理的目標，首先應當考慮的是社會效益和環境效益而不是經濟效益。治理的意義不僅在于維修原有設施、改善居民的居住條件、維持小區的正常生活秩序，更重要的是化解各層面的矛盾、化解小區居民對生存環境的不滿，維護社會穩定，構建和諧社區、構建和諧社會。通過全面治理，使“三無小區”原有毀損的道路及時修補，嚴重缺失的照明設施得到增設，方便了群眾出 行；合理規劃停車位，增設綠地草坪和運動休閑活動器械等等，居民的居住條件改善了，居住環境優美了，生活幸福指數提升了，才能實現和諧社區、構建和諧社會的整體目標。

（4）加強“三無小區”的治理是展示城市良好形象的需要。

小區是城市生活最基本的組成單元，隨著中國城鎮化進程的推進，大量設施先進、環境優美、管理到位的新建住宅小區批量出現，刷新了城市建設的進程、展示了城市建設的新成就和新形象。對比之下，一些“三無小區”就相形見絀，這些小區的“臟、亂、差”的衛生狀況、年久失修的公共設施以及令人堪憂的治安狀況都嚴重影響到城市的整體形象。從全國各地已完成治理并實行規范管理的“三無小區”情況看，基本都能達到干凈衛生、環境優美的要求，縮短了與新建住宅小區的差距，較好地融入了現代化的城市格局，一定程度上緩解了城市發展的不均衡。因此，我們在創建衛生城市、創建文明城市、大力創建和諧社會的關鍵時刻，更應該重視“三無小區”的建設和管理。

二、全國各地治理“三無小區”的實踐經驗分析

當前 ,全國各地都在開展“三無小區”的治理工作，各地在“三無小區”治理工作方面先后取得了一些值得借鑒的經驗。我們如何在“三無小區”治理工作中突出特色，選擇適合我們的發展道路？在此選取一些國內比較成功的“三無小區”治理案例進行分析，其成功的治理經驗值得我們學習和借鑒。

（一）湖北襄陽模式

2014年11 月，襄陽市政府常務會議，研究并原則通過了《襄陽市“三無”小區物業管理工作方案》。方案強調，要努力實現“三無小區”環境綜合整治后物業管理的無縫對接，構建與襄陽市經濟社會發展水平相適應的住宅小區物業管理服務模式，著力營造環境整潔、管理有序、安全舒適、群眾滿意的生活環境。2014年7月，襄陽市委、市政府出臺改善民生三年行動計劃，計劃用2年時間完成510個“三無小區”綜合整治，到2015年使整治后的小區達到“一有、兩封閉、三通”（有物業管理；垃圾池封閉、樓道垃圾通道封閉；道路通、下水道通、路燈和樓道燈通）的目標。根據方案，襄陽市區“三無小區”綜合整治工作結束后，襄陽市對“三無小區”的管理設立 3 年過渡期。3年內，政府對驗收合格的“三無”小區予以財政扶持，幫助完善物業管理機制，建立長效管理機制[4]。

到2016年1 月8 日，經過兩年的努力，市區 510 個“三無小區”整治任務已經完成，其中 2014年完成了325個，2015年完成了185個。從檢查的小區居民現場反饋情況看，相關小區居民對整治工作滿意度較高達到90%，已有 61702 戶、20.1 萬居民切實感受到了市委、市政府的惠民成果。

“三無小區”的整治只是第一步，要讓整治成果能夠持久、不再反復，必須建立健全有效的長效機制。在綜合整治過程中，襄陽市城管局會同各城區和相關部門及時同步探索小區長效管理機制，從政策、資金、技術、人員等方面入手，引導小區建立健全靈活有效的管 理機制，促進良性循環[5]。

創新管理服務機制，解決“如何長效管”的問題。一是聘請物業公司規范管理。對于配套設施相對獨立、較為完善，又有一定規模的“三無小區”，按照屬地管理要求，采取組織召開業主大會選舉業主委員會，依法選聘物業公司，實行專業化物業服務。二是組織業主自治管理。對住戶規模較小的院落，創新基層治理方式，將社區自治向小區院落延伸，在充分尊重居民意愿基礎上，通過拆并形成封閉院落設置自治單元，依法成立業主委員會，開展業主自治管理。三是引導產權單位規范管理。對有產權單位，但因各種原因沒有很好履行管理責任的，由街道、社區動員產權單位采取單位負責或產權單位與住戶協商分擔相關管理服務費用的辦法，為居民提供公共保潔、綠化養護、維修管理等“基礎性”物業管理與服務。四是開展社區托管。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主逐戶簽訂代管協議，收取相應費用，社區依法與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂委托管理和服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務、收取報酬，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務，實現小區長效化管理[6]。

創新資金保障機制，解決“錢從哪里來”的問題。一是在強化宣傳中增強“造血”功能。以街道辦為單位探索建立社區物業服務中心，承接專業物業公司不愿做、不好做小區的物業管理。經費保障實施三年過渡，過渡期間小區的公共維修、正常運行等資金缺口，由市、區兩級財政拿出一定資金補貼。二是在盤活公共資產中提升保障能力。充分利用院落公共資源，通過合理收取物管費、公共房產租賃費等措施，保障院落日常管理、維護運轉的正常經費。對低保等特殊困難群體酌情減免費用，既確保業主自治組織有錢辦事，又切實兼顧好弱勢群體生活。三是在健全完善制度中增強保障能力。為推進長效機制建立，市城管局配套制定了雙重“聯系幫扶”制度，即在“三無”小區整治工作中，實行市直幫扶單位和城區整治工作領導小組既“幫扶”整治質量，又“幫扶”長效機制建立的工作推進機制。對整治完成后的“三無”小區，做到長效管理機制不建立、長效管理效果不落實的幫扶單位工作隊不撤離，城區“三無”小區整治工作領導小組、工作專班不撤離，直到各項長效機制建立，才算真正完成幫扶和整治任務。市“三無”小區整治辦公室對已改造的院落逐一驗收，不僅考核硬件建設情況，更考核小區后續維護、自治組織作用發揮情況，確保整治工作不反彈[7]。

創新小區服務機制，解決“群眾怎么認可、怎么參與”的問題。一是人文關懷進小區。在拆除小區亂搭亂建的同時，在小區統一設立“晾曬區”，在整修小區車棚時配套建設電動車充電設施，在清理“牛皮癬”時在小區醒目位置設立便民信息發布欄。社區面向就業困難居民提供公益性崗位，對孤寡和年老體弱老人登記在冊，定期上門探訪、敲門服務，開展辦理水電費、燃氣費繳納等人性化、零距離的便民服務，讓居民“小事不出院落、大事不出社區”。二是文明居住進社區。將社區文化建設與小區文化建設相結合，以小區為單位組建各類群眾文體團隊、物業志愿服務隊，引導群眾積極參與小區環境日常維護，開展凈化美化活動。三是感恩教育進社區。“三無小區”環境整治，居民既是受益者，也是參與者，要通過發動“老積極”、“小手牽大手”、召開居民座談會、業主大會等多種形式組織開展感恩教育，引導居民群眾知恩感恩、愛國愛家，形成團結互助、崇尚科學、文明友愛的良好氛圍[7]。

（二）廣西柳州模式

柳州模式的特點是治標、治本相結合

治標：物防技防雙管齊下。柳州市探索出“政府投一點、社會幫一點、居民出一點”的“三個一點”工作模式，解決了改造先期資金投入的問題。前期政府撥款“三無小區”試點聘請物業公司進駐，逐步實行規范化管理、安裝電子監控設備，小區的發案率明顯下降。

治本：群防群治共筑平安。“三無小區”的治理任務重、易反彈，若單純對小區的硬件配套設施、安防措施進行改造，只能“治標”，而“治本”需要建立起長效機制。柳州的做法是：對具備條件的小區，引進物業公司管理，逐步實現市場化社會化管理；對暫不具備條件的，實行居民自我服務和管理，群防群治，逐步建立社會化的保障模式[8]。

但是，很多“三無小區”在社區的組織下，成立了自管會，讓小區的環境有了明顯的改善。盡管“三無小區”成立自管會能有效改善小區的環境，可隨著實施時間的增長，各種弊病也逐漸顯現。目前，針對“三無小區”的問題主要采取兩種方法。首先是由社區出面引導小區居民成立自管會，每月向每戶居民收取10至15元的管理費，用于雇請門衛、巡邏員等費用，達到居民自我管理的目的；另一方法 是原小區附帶有門面的，將門面租出去，以租金作為小區管理費，雇請居民自我管理。

但自管會并非資質單位，沒有相關的收費許可。一旦工作過程中出現些許紕漏，就可能出現居民不愿再交費的情況，導致自管經費入不敷出，“三無小區”自我管理就會失敗；依賴門面租金也會讓小區管理經費受到很大限制，雇請的巡邏員、門衛如果在工作中受傷，相關賠償得不到保障。

此外，自管會成員年齡普遍偏大，有的自管會成員平均年齡達60多歲。如果這群老人身體狀況欠佳，又該由誰接手繼續管理？“三無小區”自我管理最大的局限還是資金問題。目前，這兩種“三無小區”的改善模式所能得到的管理經費僅能勉強達到收支平衡。小區的設施一旦損壞，想要維修十分困難。

（三）安徽合肥模式

針對“三無小區”的管理問題，2011年1月，合肥市第十四屆人大四次會議審議通過了《 合肥市國民經濟和社會發展第十二個五年規劃綱要》，其中對“三無小區”的改造被增補入合肥市“十二五”規劃。這對于全面推進“三無小區”整治工作，起到了一定的促進作用。為了確保這項工作落到實處，廬陽區實行由區綜治辦牽頭，區財政局、公安廬陽分局、區審計局、區住建局、區城管局、區文明辦等部門參加，按照“統一標準、統一式樣、統一招標、統一預（決）算、統一驗收、統一撥付工程款”的“六統一”要求，由廬陽區財政撥出專款1300多萬元，為全區74個“三無小區”統一實施整治改造。在具體整治工作中，“以社區為單位，在召開各小區居民征求意見會的基礎上，首先請工程設計人員對每個小區如何整治進行方案設計，然后進行工程費用預算。在施工安排上，實行公開競標制。對整治‘三無小區’的小項目則選擇實力強的轄區施工隊組織施工在經費控制上，本著節約的原則，施工時能翻新的翻新，能合并的合并。每個“三無小區”整治結束后，都及時安排人員進行接管，做到了整治一個，完善一個，達到人防、物防、技防的統一。廬陽區還結合社區網格化管理，由網格責任人對責任區實行全方位的跟蹤服務，確保居民的每一件事有人管有人問，每一個問題有人解決。在組織開展居民自治的同時，充分發揮社區民警的作用，每周開展一次街、居、警聯 合檢查，每月召開一次聯席會議，每季度召開一次難題會診會，提升群防群治、綜合監管成效。

“物業打包”：2014年11月，合肥市市政府在《關于進一步加強物業管理工作的實施意見》中提出，對于規模較小的小區，可以用“統一打包”的方式選聘物業服務企業。“三無小區”如果各自為政，單獨管理，投入太大，采用打包連片，區域性管理模式，以就近、就便的原則對多個小區同步實施管理人員、垃圾清運、采購用品等打包，能夠有效降低物業成本。將多個先天不足的微型小區納入園區物業公司，實施“打包管理”，主要提供垃圾清理、治安巡邏、水電維修等基礎管理服務，而基礎條件較為完善的小區，則是在征得業主的同意前提下，再增加停車管理服務、綠化管養等方面內容，多層次滿足業主需求。園區物業公司“統一打包”的維護資金來源主要是由政府財 政補貼和業主每月 20元物業費用共同構成。為此，園區物業公司通過規范小區停車、小區廣告投放等方法，逐步激發各小區自我造血功能，所得收益七成歸小區業委會，三成歸物業公司，進而使小區物管步入“長治”良性循環軌道。

三、河南省“三無小區”治理的對策建議

建立“三無小區”長效管理機制，應本著“先整治后示范”、“先試點后推廣”的原則開展，管理模式可不拘一格。示范小區重要的不是設施先進完善，重要的是要管理規范、和諧有序。要結合創建文明城市、創建衛生城市、構建和諧社會等工作共同開展“三無小區”治理工作，解決急需解決的問題，爭取基本達到“小區內基礎設施基本完備、長效管理體制良性循環、業主積極配合管理、發動群眾自治管理成效較好”的要求，為實現上述目標，盡快建立起“三無小區”的長效管理機制，提出如下建議：

（一）政府重視，設立專項財政投入補貼

發揮政府主導作用，有序推進“三無小區”治理工作。對“三無小區”治理進行整體規劃，制定專項計劃，列為重點工程。按照政府組織、居民參與的原則，因地制宜、積極進行完善基本配套設施、創建衛生環境、創建文明氛圍、構建和諧社區等一系列工作。“三無小區”整治每年由各市、區提出計劃，編制預算，列入政府財政支出計劃，并組織社區具體實施。要進一步加大政府投入，安排專項財政投入資金，保證啟動資金來源；同時，要積極引入市場機制，調動社會 資金、社會力量共同參與“三無小區”整治。

政府主導、多方參與，形成合力，強力實施綜合整治。“三無小區”綜合整治牽涉面廣，資金來源不足，不是單一某個職能部門能夠獨立完成的任務。市、區各級政府應發揮主導作用，牽頭成立相關職能部門參加的整治工作常設領導機構，作為市區各級常設綜合整治辦公室。建立相應工作機制，明確各自職責，制定整治總體規劃方案，研究落實“三無小區”備案登記、籌措整治資金、小區基礎設施招標等重要事項，解決工作進展中出現的實際困難，確保“三無小區”綜合整治順利進行[9]。

以湖北襄陽為例，襄陽“三無小區”整治工作的資金來源主要有三個方面：一是市財政局以獎代補資金，按照每個小區5萬元標準，先行撥付2萬元用于小區整治啟動資金，2014年共向各城區（開發區）累計撥付974萬元；二是各市直單位從壓縮的“三公”經費里，拿出資金對小區進行幫扶，2014年，市直幫扶單位共投入資金510.9萬元，其中5萬元以上（含5萬元）的有58個，5萬元以下的52個；三是各城區人民政府、開發區管委會財政部門設立“三無小區”整治專項資金，實行專款專用，各城區（開發區）財政累計投入整治資金1874.02萬元，2014年全年市、區兩級財政共投入2848.02萬元用于“三無”小區綜合整治，確保了整治任務的實施。

（二）按照“屬地原則”，明確治理責任單位

按照“屬地管理”和“誰開發誰負責”、“誰主管誰負責”的原則，逐一明確治理責任單位、責任領導、責任人。對有責任單位的，由責 任單位負責治理；因單位合并的，由合并后的單位負責治理；有始建單位的，由始建單位負責治理；因各種原因無責任單位的，由所在縣(市)區政府出資或市、縣兩級綜治和平安建設成員單位幫扶治理。

按照“屬地原則”，明確治理責任單位。對有產權單位，但因各種原因沒有很好履行管理責任的，由街道、社區動員產權單位采取單位負責或產權單位與住戶協商分擔相關管理服務費用的辦法，為居民提供基礎性物業管理和服務。由于房改體制的推進，住宅產權已呈多元化，原有產權單位破產改制的已無法繼續承擔小區的治理任務。這種情況下，應立足于小區找資金，盡最大可能、最大限度地合理利用小區閑置土地或簡陋房屋進行二次開發，在不要政府和企業投入、不影響規劃的情況下，實現資金平衡。資金無法平衡的缺口部分，再由房屋產權人、原房屋產權單位、房屋建設單位、政府及政府部門按一定比例進行合理分攤較為合適。

沒有產權單位負責的小區，開展社區托管。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主簽訂代管協議，社區與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務。

（三）大力開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識

多渠道、多形式、多角度地開展宣傳教育活動，增強居民物業管理消費意識，逐步實現由政府兜底管理向社會化管理的轉換。隨著社會主義市場經濟體制的逐步建立，政府應通過建立市場機制來培育 “三無小區”百姓的市場觀念，即政府花錢買機制，百姓花錢買服務。要讓廣大居民懂得，房屋的產權已經多元化，作為產權人要承擔維修養護責任。只有通過成立業主委員會等自治組織，對“三無小區”整治完的后續管理實施監督，才能真正維護自身的利益，落實長效管理的機制。同時，要讓廣大街道、社區干部懂得，“三無小區”的維修養護及其他管理服務也應從過去的政府行為轉變為市場行為，要轉變政府職能，逐步轉換角色，積極主動地做好退位和補位工作，把“三無小區”整治完的后續的管理工作讓位于社會化、市場化、專業化的物業管理，并加強監督管理。

（四）不斷創新治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式 在治理方式上，需要不斷創新。具體可以根據小區的房屋、環境、配套設施、業主或使用人的經濟承受能力，以及對物業管理的實際需求情況，按照符合小區實際、尊重居民意愿的原則，區分小區的不同情況和特點，采取靈活多樣的治理方式，因地制宜采取適合的物業管理方式。

湖北襄陽的治理經驗是，根據居民意愿和小區實際情況，分別采取四種形式開展物業管理。一是專業型，即依照服務合同選聘有專業資質的物業公司提供服務，按質議價，有償服務。對于配套設施較為完善，又有一定規模的“三無小區”，采取組織召開業主大會選舉業主委員會，依法選聘物業公司，實行專業化物業服務。二是自治型，即業主自治，由居民（業主）代表或樓棟長牽頭，按照居民（業主）公約實施自行管理服務，業主共同承擔相關服務費用。對規模較小的 院落，在充分尊重居民意愿基礎上，通過拆除、合并等形式設置新的自治單元，依法成立業主委員會，開展業主自治管理。三是單位型，即由產權單位負責牽頭統一管理服務，由原產權單位負責或與住戶協商分擔相關管理服務費用，為居民提供基礎性物業管理與服務。四是社區型，即開展社區托管。由社區居委會組織成立服務機構開展單項物業服務，有償微利服務。由社區牽頭，組織召開業主大會，成立業委會，與小區業主簽訂代管協議，社區與維修、保潔、保安等專業服務企業簽訂服務合同，專業服務企業按照合同約定提供服務，或由社區居委會組織社區待業、失業人員組成維修、保潔、綠化等隊伍，委托管理和服務。

安徽合肥的“物業打包”方式能夠有效解決先天不足、規模較小的“三無小區”的治理問題，有一定現實意義，值得借鑒推廣。

（五）建立長效管理機制，逐步實現自身可持續發展的目標 “三無小區”整治工作完成后，要通過解決管理責任主體、資金來源、管理機制等問題，建立適合小區特點的管理模式、機制，杜絕整治后的反復情況，保持整治成果，從根本上改變“三無小區”的居住環境。政府的角色不僅僅在于前期整治時期的支援“造血”，更在于從政策、資金、技術、人員等多方面入手，引導小區提升自身的“造血”功能。所謂提升小區自身的“造血”功能，是指在盤活公共資產中提升保障能力。例如，湖北襄陽在“三無小區”整治過程中，充分利用院落公共資源，通過合理收取物管費、公共房產租賃費等措施，保障院落日常管理、維護運轉的正常經費。在商業化運作模式日 趨深入生活領域的大背景下，應進一步廣開思路、多策并舉，積極挖掘提升小區自身“造血”功能的途徑。比如，充分利用小區內公共領域（樓內電梯、戶外宣傳欄、小區內電線桿上的燈箱、車庫門等位置）的廣告收入提升小區自身的“造血”功能；對進入小區進行商業宣傳活動的商家收取進場費提升小區自身的“造血”功能等等。

在整治后的物業管理中，將引導居民共同參與，確保居民的知情權、參與權、選擇權、監督權，明確居民共同管理小區的義務與責任。綜合整治后的“三無”小區，將健全小區業主大會、業主委員會、“民規民約”制度，確保實現長效管理。“專業型”物業管理方式下，業主委員會代表全體業主與物業管理公司簽訂物業管理服務合同并對物業管理公司的服務進行監督；“自治型”物業管理方式下，業主委員會責任更加重大，要對小區的收支狀況進行公示，明確所有收入以及所有支出，并將引導居民貫徹“民規民約”制度，確保整治后的小區真正實現長治久安。參考文獻：

1.胡棟楠 童時珍 許建軍 本報記者 楊賽君：[N]，“物業打包”專治三無小區頑癥，合肥晚報，2014-01-28

2.張華：蜀山區 “三無” 老舊小區建立長效管理機制的幾點思考[J]，中共合肥市委黨校學報，2012（01）

3.吳波：利用GIS方法對“三無小區” 治安監控精細化布防[J]，科技視界，2014-09-25 4.龔莉 劉彩峰 黃穎：“三無”小區物管工作方案即將出臺[N]，襄陽日報，2014-11-04 5.嚴俊杰：讓“三無”小區走上長效管理之路[N]，襄陽日報，2015-01-22 6.呂剛：“小院落”撬動“大民生”[N]，中國建設報，2014-12-08 7.伍義兵：抓好“三無”小區整治

用“小院落”撬動“大民生” [N]，襄陽日報，2014-09-30 8.陸曉藝

梁晶晶：“三無小區”喜變“平安小區”[N]，柳州日報，2015-04-24 9.嚴錦榮：對首都城市老舊住宅小區綜合整治問題的思考和建議[J]，經濟師，2008-05 19

第三篇：物業小區環境治理實施方案(2010)

吳堡城區物業小區創衛工作整治實施方案

為加快推進我縣省級衛生城市創建工作，早日實現省級衛生城市創建目標。為扎實開展物業小區環境衛生整治工作，進一步提高物業服務水平、美化居住環境，更好地推進全縣物業小區創衛工作，制定本方案。

一、指導思想

以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，以創建文明、衛生、優美的城市居住環境為目標，在我縣城區物業小區大力開展凈化、綠化、亮化、美化工作，進一步提高物業管理水平和服務質量，努力創建良好的人居環境，促進我縣省級衛生城市創建工作，為推動我縣社會經濟發展做出貢獻。

二、工作目標

根據縣督查辦和縣創衛辦安排和部署，此次物業小區環境整治主要圍繞環境衛生、綠化養護、亮化美化、規范管理等內容進行。

（一）搞好小區環境衛生，凈化小區環境。

要按照物業服務合同約定，加大小區衛生保潔力度。合理設置垃圾箱，垃圾箱基本完好、清潔，垃圾無外溢；小區道路、廣場、綠地等公共場所無紙屑、煙頭等丟棄物、無生活垃圾、建筑和裝修垃圾等，目視清潔。房屋公共部位和公共場所無亂貼亂畫、亂牽亂掛、亂堆亂放、亂搭亂建現象，無私種蔬菜等現象;除“四 1

害”措施落實，鼠、蚊、蠅、蟑螂等病媒生物得到有效控制。

（二）加強綠化養護，搞好綠化美化。

綠地無改變用途和破損、踐踏、占用現象，無雜草，基本無裸露；花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象。

（三）加強小區管理，創造良好生活秩序。

小區內車輛停放整齊有序；經營門店無出店經營和亂設攤點現象；小區廣告牌、宣傳牌設置不凌亂，無破損、歪斜，版面整潔;排水、排污按物業服務合同約定及時疏通，無堵塞、外溢現象。

（四）做好亮化工作，美化居住環境。

重點是臨街道的居住小區，要按照要求落實亮化工作。小區亮化照明設施完好；按照物業管理亮化要求，保證亮化時間；未落實小區亮化設施的小區，物業企業要積極協調開發企業，確保按照要求落實到位。

（五）制定和完善管理制度，建立長效管理機制。

各物業服務企業要根據中國物業管理協會《普通住宅小區物業服務等級標準》，確定服務等級，并在小區物業服務辦公室公示物業服務內容和標準、收費項目和標準。要制定和完善小區衛生管理制度、日常保潔制度、綠化管理制度、車輛停放制度、基礎設施維護管理制度。

三、工作步驟

此次活動分三個階段進行：

（一）集中整治階段。各物業服務企業要按照方案要求，結合各小區實際，確定任務，突出重點，切實搞好小區環境衛生整治工作。

（二）迎接模擬檢查及考核階段。各物業服務企業做好迎接創建省級衛生城市模擬檢查工作。各物業服務企業要對照環境整治目標和要求，研究措施，查漏補缺，邊整邊改。

（三）總結驗收階段。各物業服務企業要對環境衛生整治工作進行“回頭看”，總結成效，查找不足，研究長效治理辦法，鞏固治理成果。

四、工作措施

（一）加強領導，認真組織。

各物業服務企業的負責人是本次整治工作的第一責任人，要提高認識，加強組織領導，落實專人，把環境衛生整治工作作為今年上半年的一項重要工作抓緊抓實。

（二）突出重點，狠抓整改。

各物業服務企業負責各物業小區的環境整治工作，結合小區實際，認真組織開展整治工作，確保達到省級衛生城市驗收標準。

（三）廣泛宣傳，營造氛圍。

各物業服務企業、業主委員會要加大宣傳力度，營造濃厚的氛圍。通過多層次、多形式的宣傳引導，提高居民的衛生意識、環境意識，形成齊抓共管、共同努力的良好氛圍，確保實現環境

整治目標。

第四篇：“三無”小區治理工作保證書

“三無”小區治理工作保證書

為深入推動平安北關建設工作，提高居民住宅小區治安防范水平，提升公眾安全感、滿意度，街道辦事處向區委、區政府作出如下保證：

一、對市、區下達的“三無”小區治理工作目標，強力開展綜合治理，實現“三無”小區變“三有”，進一步消除管理盲區，優化居民小區環境，提升服務管理水平，保障群眾安居樂業，促進社會和諧穩定。

二、明確“三無”小區管理主體，建立管理組織，有業主委員會或業主代表大會，聘請物業公司管理費用或自治組織工作費用落實，管理制度落實。

三、完善“三無”小區治安防范設施，實現有技防、有門房、有門衛、有照明、有大門的“五有”標準。

四、加強居民小區防范宣傳，組織動員群眾開展多種形式的互聯互防活動，增強小區居民群眾自我防范意識和參與意識。

五、2014年10月底，完成30％以上“三無”小區治理任務；2015年2月底，完成60％以上“三無”小區治理任務；2015年6月底，確保100％完成全部“三無”小區治理任務。

六、建立政府主導、部門協調、社會參與、責任明確的居民小區長效管理機制，加強小區自治組織、物業管理公司、街道辦事處、社區居委會和公安部門的溝通協調，及時解決新問題，防止“三無”小區治理工作產生反彈。街道黨工委書記：街道辦事處主任：2014年7月31日

第五篇：社區黨建引領小區治理

社區黨建引領小區治理

隨著新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步推進，社區組織形式日益多樣，社區社會階層更加多元，人口流動更加頻繁，社區的這些新情況新變化，使得基層黨建面臨不少緊迫問題。

環翠街道基層治理工作面臨諸如城市人口新增、樓宇小區新建等新挑戰，小區治理水平直接關系人民群眾生活幸福感和精神歸宿感，直接影響人民群眾對黨委政府的滿意度，為有效破解小區治理難題，環翠街道紅星社區積極探索小區治理的新路子，牢牢抓住黨建引領這個根本，以辦好群眾家門口的事為目標，在化解小區發生的矛盾糾紛、服務小區群眾中重復發揮基層黨組織的戰斗堡壘作用，小區治理工作取得積極成效。黨的十九屆四中全會指出，要堅持和完善共建共享共治的社會治理制度。社會治理，關鍵在黨，重心在基層。構建基層社會治理新格局就要樹立大抓支部鮮明導向，把每個支部建成基層社會治理的堅強戰斗堡壘。

一、主要做法

（一）重點把關，凝聚黨建引領小區治理的正氣

紅星社區所轄翡翠國際小區是近年來入住戶數最多的樓宇小區，曾因公共設施配套不完善、環境臟亂差等問題，導致物業管理、鄰里關系等方面矛盾糾紛頻發，亟需建立業主委員會形成業主與物管公司之間的良性溝通機制，為

此，紅星社區黨組織重點把好業主委員會建設關口，堅持黨建引領業委會建設的工作要求，在業主委員會籌建、選舉前主動參與、加強指導，做好業主委員會委員候選人資格的審核把關，并逐步增加業委會中黨員的比例，實現黨組織全覆蓋，確保社區對業委會的人選建議權、審核權、把關權；同時把好決策關，業委會黨組織研究討論關系全體業主利益的重大事項后應征求上級黨組織意見。要將業主議事納入社區居民議事大框架，紅星社區黨組織堅持上級黨組織領導，強化社區、業主委員會、物業服務企業三方聯動，奠定了小區治理工作的基礎。

（二）多方聯動，激發各類主體參與小區治理的勇氣

翡翠國際小區停車位因無法滿足小區居民使用，導致房開商與業主之間矛盾激化，并發生業主堵小區公共通道等事件，原負責社區的北關社區黨支部積極協調配合街道及住建部門處理此事，并在后續社區管理中，承擔起化解矛盾糾紛的擔子，積極做通小區業主工作，社區黨員帶頭，小區黨員參與，對每個樓棟、每個單元，全覆蓋地進行矛盾摸排及矛盾化解工作；同時，紅星社區在環翠街道帶領下積極與業委會和物業管理公司加強交流、共同化解小區居民發生的各類矛盾糾紛，著力解決業主及廣大群眾最關心的民生難題。如今，翡翠國際小區二期經過近一年的配套設施完善，總停車位已達1300余個，對于有著1326戶住戶的小區來說，停車位與住戶比例接近一比一的比例，停車位已經能夠滿足小區業主使用。如今的翡翠國際小區不論在管理還是在小區居住環境方面，都有了質的提高，翡翠國際小區居民滿意度大幅提升、矛盾糾紛“不出社區”，實現了從臟亂差的“問題小區”向和諧溫馨典范小區的轉變，而這一切成果都歸功于北關社區和紅星社區黨支部利用黨建引領小區建設所取得的成績。

（三）網格管理，筑牢小區疫情防控安全堡壘

自新型冠狀病毒肺炎疫情發生以來，社區是疫情防控的第一道防線，由于紅星社區所轄樓宇小區數目多，住戶多，外來人口多，疫情防控工作存在一定壓力，紅星社區黨支部充分發揮黨建引領作用，積極動員社區黨員組成志愿服務隊，發揮黨組織戰斗堡壘和共產黨員先鋒模范帶頭作用，毅然沖鋒在社區疫情防控最前線，實施網格化、地毯式管理，按照“早發現、早報告、早隔離、早治療”的原則做好深入各家各戶開展拉網式全覆蓋排查、居民信息核實登記、體溫測量、防護知識宣傳、卡點值守等工作做到不漏一戶，不漏一人，進一步強化了黨建引領，使得各項防控措施落到實處，為堅決打贏疫情防控狙擊戰提供堅強的組織保障。

二、經驗啟示

（一）強化基層黨建，發揮基層黨組織堅強的戰斗堡壘作用。

社區治理重心在街道社區，重點難點也在街道社區，必須不斷織密基層黨組織網絡，將黨建引領貫工作始終，穿以黨建貫穿基層治理、保障基層治理、引領基層治理，解決好群眾關心的突出問題，才能更好的守望群眾的幸福，打造幸福家園，不斷提升群眾的獲得感、安全感和滿意度，厚植黨執政的基礎。

把握社區黨建治理特點，確定社區支部建設的工作中心。社區黨支部是黨在社會基層組織中的戰斗堡壘，是黨組織的基礎。我們要要牢牢把握社區黨建新情況，新問題，以黨建為引領，把社區黨支部的工作重心轉到黨建引領基層社會治理上，創新管理方式，提高治理，效率、全面推動基層黨建工作職能的轉變。提高服務群眾能力。

（二）以人民為中心，切實辦好群眾家門口的事。

基層治理工作的核心是人，黨建引領小區治理工作需緊緊圍繞群眾的需求開展，堅持把群眾滿意作為衡量標準，打通服務群眾的“最后一公里”，才能真正獲得群眾的認可，贏得黨心民心。所以創新社區黨的支部組織管理和服務能力、增加服務內容，注重民意回應民生，增強社區群眾獲得感、幸福感、安全感。強化突出社區黨支部建設，構建共建黨員群眾一家親的局面。創新社區黨支部組織方式、活動內容，聚合治理合力，將社區各種問題及矛盾糾紛化解在萌芽、解決在基層。

（三）嚴格落實“三會一課”制度，強化思想政治學習。

加強基層組織建設，要嚴格落實“三會一課”制度。“三會一課”制度是我們黨注重思想建黨、嚴密黨的組織、增強黨的創造力凝聚力戰斗力的制度安排。要完善社區學習“三會一課”制度，嚴格要求社區黨員強化思想政治理論學習，創新形式讓“三會一課”活起來，活學或用，讓“三會一課”實起來。通過堅持和完善“三會一課”制度，不斷提高黨員的思想政治素質和業務素質。把習近平總書記在主題教育上的講話落到實處，把學習教育作為黨員教育的基本內容，長期堅持、形成常態，推動社區黨員干部增強黨性觀念，加強黨性修養，不忘黨員身份，自覺發揮先鋒模范作用。