第一篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，營造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合自治區(qū)實際，制定本條例。

第二條 自治區(qū)行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務(wù)及其相關(guān)監(jiān)督管理活動適用本條例。

本條例所稱物業(yè)是指房屋及與之配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地等。

本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。

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第三條 旗縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理納入城市管理工作體系和綜合目標(biāo)責(zé)任制考核體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制和專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)服務(wù)機制。

第四條 旗縣級以上人民政府應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理資金投入保障機制，加強老舊小區(qū)改造，對配套設(shè)施不全、不具備物業(yè)服務(wù)條件的物業(yè)區(qū)域進行綜合治理，逐步實現(xiàn)住宅區(qū)域物業(yè)管理全覆蓋。

第五條 旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督管理工作。

旗縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)、規(guī)劃、價格、財政、生態(tài)環(huán)境、城市管理、公安、民政、衛(wèi)生、市場監(jiān)督管理、消防、自然資源、人民防空等部門按照各自職責(zé)，做好相關(guān)的物業(yè)監(jiān)督管理工作。

蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)區(qū)域業(yè)主大會的工作，督促業(yè)主大會依法履行職責(zé)，協(xié)調(diào)社區(qū)建設(shè)與物業(yè)服務(wù)的關(guān)系，處理物業(yè)服務(wù)糾紛。

嘎查村民委員會、居民委員會協(xié)助蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處做好物業(yè)管理有關(guān)工作。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)按照各www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

自職責(zé)，做好相關(guān)物業(yè)服務(wù)工作。

第六條 旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公布投訴舉報受理方式，及時受理業(yè)主和相關(guān)單位的投訴舉報，依法調(diào)查處理違法行為。對實名投訴舉報實行限時回復(fù)，為實名投訴舉報人保密。

第七條 物業(yè)管理實行聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門、嘎查村民委員會、居民委員會以及建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會、相關(guān)行政管理部門等各方代表參加。未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主代表參加。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列重大問題：(一)業(yè)主委員會不依法履行職責(zé)的；

(二)業(yè)主委員會選舉和換屆過程中出現(xiàn)問題的；(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)問題的；(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在交接過程中出現(xiàn)問題的；(五)需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)服務(wù)糾紛。

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第八條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展。

第二章 業(yè)主及業(yè)主大會 第九條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主行使權(quán)利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。

因買賣、贈與、繼承等法律關(guān)系已經(jīng)實際占有房屋，但是尚未依法辦理所有權(quán)登記的，房屋占有人在物業(yè)服務(wù)中享有業(yè)主的權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主的義務(wù)。

第十條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)；(二)提議召開業(yè)主大會會議，就物業(yè)服務(wù)的有關(guān)事項提出建議；(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

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(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

(八)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

(九)監(jiān)督住宅專項維修資金的管理和使用；(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

第十一條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)遵守物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

(三)執(zhí)行業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定；(四)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金；(五)按時交納物業(yè)服務(wù)費用；(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十二條 物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)活動中的權(quán)利、義務(wù)由業(yè)主和www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關(guān)規(guī)定。

第十三條 旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域。具體辦法由自治區(qū)人民政府制定。

第十四條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且全體一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)服務(wù)活動中的合法權(quán)益，依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定履行職責(zé)。

第十五條 在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之五十以上的，或者已交付使用的物業(yè)建筑面積達到百分之三十不足百分之五十，但使用已超過二年的，應(yīng)當(dāng)籌備成立業(yè)主大會。

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不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立業(yè)主大會條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處指導(dǎo)后仍不能成立的，應(yīng)當(dāng)由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。

第十六條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主大會會議籌備組，由業(yè)主、建設(shè)單位、蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處和嘎查村民委員會、居民委員會的代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表擔(dān)任。

籌備組中的業(yè)主代表的產(chǎn)生，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主推薦。

籌備組應(yīng)當(dāng)將成員名單以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合協(xié)助籌備組開展工作。第十七條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起六十日內(nèi)首次召開業(yè)主大會會議，并通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。

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業(yè)主委員會成立后籌備組自行解散。

第十八條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)參加業(yè)主大會會議。因故不能參加的，可以書面委托代理人參加，載明委托事項、委托權(quán)限以及期限。

第十九條 業(yè)主大會決定籌集和使用住宅專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。業(yè)主大會決定其他有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。

業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

(一)百分之二十以上的業(yè)主提議的；

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(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；(三)業(yè)主委員會成員缺額人數(shù)超過半數(shù)的；

(四)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。需要召開業(yè)主大會臨時會議時，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期不召開的，蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織召開。

第二十一條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

(二)召集業(yè)主大會會議，向業(yè)主大會報告工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置向業(yè)主公布，接受業(yè)主監(jiān)督；

(三)根據(jù)業(yè)主大會決定，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；

(四)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

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(五)督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約，調(diào)解因物業(yè)使用、維護和服務(wù)產(chǎn)生的糾紛；

(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；(七)組織和監(jiān)督住宅專項維修資金的籌集和使用；

(八)根據(jù)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則，決定共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營方式，管理并公布經(jīng)營所得；

(九)監(jiān)督廣告、車位租賃經(jīng)營收入以及使用情況；

(十)配合蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、嘎查村民委員會、居民委員會、公安機關(guān)等做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域的社區(qū)建設(shè)和社會治安等工作；

(十一)業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。

第二十二條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門或者蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

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業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

第二十三條 業(yè)主委員會和業(yè)主委員會委員不得有下列行為：(一)阻撓、抗拒業(yè)主大會履行職責(zé)；

(二)弄虛作假，隱瞞事實真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關(guān)文件、資料；

(三)利用職務(wù)之便接受減免物業(yè)費、停車費，或者索取、非法收受建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的利益、報酬；

(四)違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自使用業(yè)主大會或者業(yè)主委員會印章；

(五)打擊、報復(fù)、誹謗有關(guān)投訴、舉報人；

(六)未經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，擅自解聘或者選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；(七)擅自動用住宅專項維修資金，侵占業(yè)主共有財產(chǎn)；(八)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者超越業(yè)主大會賦予的職權(quán)，侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第二十四條 業(yè)主委員會的人數(shù)由業(yè)主大會根據(jù)實際情況按照www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

三人至十一人的單數(shù)確定。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生主任一人，副主任一至三人。

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。業(yè)主委員會備案有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案。

第二十五條 業(yè)主委員會每屆任期三至五年，具體年限可在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定。任期屆滿兩個月前，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會會議進行業(yè)主委員會的換屆選舉，并通知物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門和蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處派代表參加；逾期未換屆的，業(yè)主委員會將自行終止。

原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在其任期屆滿之日起十日內(nèi)，與新一屆業(yè)主委員會辦好交接手續(xù)；沒有產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會的，與嘎查村民委員會、居民委員會辦好交接手續(xù)。

第二十六條 經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員提議或者業(yè)主委員會主任認(rèn)為有必要的，應(yīng)當(dāng)及時召開業(yè)主委員會會議。

第二十七條 業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)出席的委員過半數(shù)同意。

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業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告。

業(yè)主委員會未按照法定程序作出決定造成損失的，由同意作出決定的委員共同承擔(dān)責(zé)任。

第二十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔，具有一定組織協(xié)調(diào)能力，能夠主動履行業(yè)主義務(wù)的業(yè)主擔(dān)任。

業(yè)主委員會委員本人、配偶及其直系親屬不得在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職或者與該物業(yè)服務(wù)企業(yè)有其他利害關(guān)系。

第二十九條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會委員資格終止：

(一)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；(二)無故缺席業(yè)主委員會會議連續(xù)三次以上的；(三)喪失履行職責(zé)能力的；

(四)以書面形式向業(yè)主委員會提出辭呈的；

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(五)拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

(六)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)、牟取不當(dāng)利益的；(七)侵犯業(yè)主合法權(quán)益的；

(八)其他原因不宜擔(dān)任業(yè)主委員會委員的情形。

終止業(yè)主委員會成員資格的程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第三十條 因物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會解散的，在解散前，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算和檔案資料的移交工作。

第三十一條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期由業(yè)主委員會以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。

第三十二條 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。

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業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)等事項告知受讓人或者承租人，并出具交納物業(yè)服務(wù)費用的證明或者對物業(yè)服務(wù)費用的結(jié)算作出明確約定。受讓人應(yīng)當(dāng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

第三十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定以及《物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以物業(yè)閑置、房屋質(zhì)量和未享受物業(yè)服務(wù)或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕交納物業(yè)服務(wù)費。

業(yè)主不按照物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會可以催交；逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法申請仲裁或者提起訴訟。

業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，并自約定之日起十五日內(nèi)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)使用人不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主承擔(dān)連帶交納責(zé)任。

第三章 前期物業(yè)管理

第三十四條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)參照國家或者自治區(qū)制定的前期物業(yè)www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

服務(wù)合同示范文本簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括物業(yè)基本情況、雙方的權(quán)利義務(wù)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用和違約責(zé)任等。

第三十五條 建設(shè)單位在房屋銷售之前應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，但不得侵犯房屋買受人的利益，并在申請房屋預(yù)售許可前將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約報物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門將備案情況書面告知項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋銷售現(xiàn)場向房屋買受人明示前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約，并予以說明。房屋買受人在與建設(shè)單位簽訂房屋買賣合同時，應(yīng)當(dāng)對履行前期物業(yè)服務(wù)合同和遵守臨時管理規(guī)約作出書面承諾。

房屋交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由建設(shè)單位承擔(dān)；房屋交付買受人之后發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)。

房屋達到交付條件，買受人延遲接受房屋交付的，前款規(guī)定物業(yè)服務(wù)費發(fā)生的起止日期自建設(shè)單位催告買受人接受交付的期限結(jié)束次日起計算。建設(shè)單位不得與買受人約定減免物業(yè)服務(wù)費。

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第三十六條 物業(yè)服務(wù)項目應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。

住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于三個或者建設(shè)規(guī)模小于二萬平方米的，經(jīng)物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第三十七條 招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在公共媒體和網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。

招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的方式等事項。

招標(biāo)人采取邀請招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向三個以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請書，投標(biāo)邀請書應(yīng)當(dāng)包含本條第二款規(guī)定的事項。

第三十八條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請書的十日前，向物業(yè)項目所在地旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門提交以下材料：

(一)與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的物業(yè)項目開發(fā)建設(shè)的政府批件；(二)招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書；

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(三)招標(biāo)文件；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

第三十九條 通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定時限完成物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)工作：

(一)新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成；

(二)預(yù)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；(三)非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。第四十條 前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但是，期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止；期限已滿，業(yè)主大會尚未成立的，原簽約雙方有一方不愿續(xù)約或者已入住業(yè)主百分之五十以上對原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)方式重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或者由物業(yè)項目所在地蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織全體業(yè)主決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗記錄由雙方簽字確認(rèn)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交有關(guān)資料；前期www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將有關(guān)資料移交業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會的，移交所在地嘎查村民委員會、居民委員會。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗或者承接不符合交付條件的物業(yè)，因物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備缺陷給業(yè)主造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第四十二條 新建住宅建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事活動用房。物業(yè)服務(wù)用房按照房屋建筑總面積的千分之三，且不低于一百平方米配置；業(yè)主委員會議事用房按照不低于三十平方米配置。

旗縣級以上人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積。旗縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和旗縣級以上人民政府不動產(chǎn)登記行政主管部門在辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。

物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會議事用房屬全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何單位和個人不得擅自變更用途；不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。

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第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)保修責(zé)任。建設(shè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托協(xié)議。

建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書、前期物業(yè)服務(wù)合同等資料。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第四十四條 從事物業(yè)服務(wù)活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法向市場監(jiān)督管理部門辦理注冊登記手續(xù)，領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，到旗縣級人民政府物業(yè)行政主管部門備案。

第四十五條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同。

業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂的物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。

鼓勵業(yè)主大會采用招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有下列權(quán)利：

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(一)依照物業(yè)服務(wù)合同和管理制度對物業(yè)實行管理；(二)依照物業(yè)服務(wù)合同的約定收取物業(yè)服務(wù)費用；

(三)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)一并委托給他人；

(四)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他權(quán)利。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

(一)按照物業(yè)服務(wù)合同、國家和自治區(qū)有關(guān)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)；

(二)在業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用方法、維護要求、注意事項等有關(guān)規(guī)定書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人；

(三)落實安防人員、設(shè)施以及安保措施，確保安防監(jiān)控設(shè)施正常運轉(zhuǎn)；

(四)定期組織物業(yè)服務(wù)人員進行消防安全演練，確保消防設(shè)施正常使用；

(五)維護物業(yè)區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生，引導(dǎo)業(yè)主進行垃圾分類處理；

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(六)定期對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行養(yǎng)護，按照物業(yè)服務(wù)合同約定組織維修；

(七)做好物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)財務(wù)賬冊，建立物業(yè)服務(wù)信息平臺，為業(yè)主提供免費查詢服務(wù)；

(八)實行二十四小時值班制，建立和完善物業(yè)服務(wù)工作應(yīng)急預(yù)案，及時處理物業(yè)服務(wù)中的突發(fā)事件；

(九)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、物業(yè)使用人的意見，改進和完善物業(yè)服務(wù)；

(十)法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他義務(wù)。第四十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意或者物業(yè)服務(wù)合同中無相關(guān)約定，不得將物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用、車輛停放費用等捆綁收費；不得處分屬于業(yè)主的共有財產(chǎn)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，造成業(yè)主損失的，承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

顯著位置公示：

(一)項目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式和物業(yè)投訴電話；(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和收費方式；

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)；

(四)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案；

(五)業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費用、公共水電分?jǐn)傎M用情況，住宅專項維修資金使用情況，物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營所得收益；

(六)房屋裝飾裝修及使用過程中的結(jié)構(gòu)變動等安全事項；(七)其他應(yīng)當(dāng)公示的內(nèi)容。

業(yè)主對公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。第五十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項目的，應(yīng)當(dāng)提前三十日書面告知業(yè)主或者業(yè)主委員會，并按照規(guī)定和合同約定辦理移交手續(xù)，同時移交下列資料：

(一)建設(shè)單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的相關(guān)資料；

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(二)電梯、消防、監(jiān)控等專項設(shè)施設(shè)備的技術(shù)手冊、維護保養(yǎng)記錄等相關(guān)資料；

(三)物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主共用的場地和設(shè)施設(shè)備資料；(四)物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)建檔保存的物業(yè)改造、維修、養(yǎng)護資料；(六)利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營的相關(guān)資料；(七)其他應(yīng)當(dāng)移交的資料。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未辦理交接手續(xù)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)。

第五十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會或者其委托新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接雙方應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備的使用維護現(xiàn)狀給予確認(rèn)，并報物業(yè)項目所在地的蘇木鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

電梯、消防、監(jiān)控等共用設(shè)施設(shè)備無法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定修復(fù)或者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列失信行為之一的，應(yīng)當(dāng)按照有www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

關(guān)規(guī)定錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案，納入企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)：

(一)在物業(yè)項目招投標(biāo)活動中提供虛假信息，騙取中標(biāo)的；(二)物業(yè)服務(wù)合同依法解除或者終止后拒不撤出物業(yè)服務(wù)區(qū)域，撤出時未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)，或者未按照規(guī)定移交資料，造成物業(yè)服務(wù)混亂的；

(三)未按照規(guī)定和合同約定履行房屋安全監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)發(fā)生重大房屋安全事故的；

(四)泄露業(yè)主信息的；

(五)對業(yè)主、業(yè)主委員會委員進行恐嚇、威脅或者打擊報復(fù)的；(六)其他違反法律、法規(guī)規(guī)定的情形。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別執(zhí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價：

(一)廉租住房、公共租賃住房等保障性住房物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由旗縣級人民政府價格主管部門和物業(yè)行政主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H統(tǒng)一制定；

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(二)普通住宅物業(yè)服務(wù)費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定。未成立業(yè)主委員會的，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主代表和物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定；

(三)公寓、別墅等非普通住宅和商場、酒店、寫字樓等非住宅物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，具體收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托，提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

普通住宅物業(yè)服務(wù)收費可以根據(jù)市場行情、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級進行調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后方可調(diào)整物業(yè)服務(wù)費。

第五十四條 未實行物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理區(qū)域，由嘎查村民委員會、居民委員會組織業(yè)主代表會議選聘保潔人員，維護環(huán)境衛(wèi)生，費用由全體業(yè)主承擔(dān)；選聘房屋維修人員對共用設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。

第五十五條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、供熱、通信、www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，但不得因部分最終用戶未履行交費義務(wù)而停止已交費用戶和共用部位的服務(wù)。

任何單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收前款費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收前款費用而停止提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

第五章 物業(yè)的使用與維護

第五十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

(一)損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)和房屋外貌，超荷載存放物品；(二)將無防水要求的房屋或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的廚房、臥室、起居室和書房的上方；

(三)違章搭建建筑物、構(gòu)筑物，挖掘地下空間；

(四)改變按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施設(shè)備的用途；(五)擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場地，在規(guī)定區(qū)域外停放車輛；

(六)占用、損壞或者擅自移動物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

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(七)私設(shè)地樁、地鎖占用公共綠地、公共道路；(八)擅自設(shè)置攤點和集貿(mào)市場；

(九)隨意傾倒垃圾、雜物，侵占和毀壞綠地；

(十)擅自在建筑物屋頂、外墻面上安裝、懸掛、張貼物品或者涂寫、刻畫；

(十一)在樓道等業(yè)主共有部位堆放物品；(十二)違反規(guī)定飼養(yǎng)動物；

(十三)違反有關(guān)規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒物品，排放有毒有害氣體和廢棄物，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

(十四)利用物業(yè)從事危害公共利益和侵害他人合法權(quán)益的活動；(十五)亂拉亂改電線，拆改智能化設(shè)施設(shè)備；(十六)將閥門、檢查口以及主管道等封閉、遮擋；(十七)法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、物業(yè)使用人發(fā)現(xiàn)有前款所列行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時勸阻、制止；勸阻、制止無效的，及時報告有關(guān)管理單位，www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

有關(guān)管理單位應(yīng)當(dāng)及時依法處理。業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業(yè)主委員會對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。

第五十七條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及其他業(yè)主合法權(quán)益的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，消除隱患，有關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。

責(zé)任人不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責(zé)任人承擔(dān)。

第五十八條 供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計量裝置或者入戶端口以外設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新，并承擔(dān)相關(guān)費用。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

供水、供電、供熱、供氣、通信、有線電視等單位，委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備進行日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標(biāo)準(zhǔn)與方式。

第五十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，為了滿足業(yè)主的需求，根據(jù)國家www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定，建設(shè)充電樁、快遞柜等服務(wù)設(shè)施設(shè)備的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合。

第六十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道。對于長期廢棄并嚴(yán)重影響消防通道的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告物業(yè)項目所在地消防機構(gòu)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取措施，對進入住宅物業(yè)管理區(qū)域的車輛進行嚴(yán)格管理。

工程車輛、大中型客貨車輛不得進入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但工程車輛因本物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)、設(shè)施設(shè)備維修確需停放的除外。

第六十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，經(jīng)業(yè)主委員會同意由物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租經(jīng)營的，每次出租期限不得超過一年。租金收入扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)車位、車庫維修、管理費用后剩余部分由業(yè)主大會決定使用。

規(guī)劃建設(shè)的人民防空工程，平時用于停放汽車施劃的車位，建設(shè)單位不得出售、附贈。

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第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主大會決定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，可以利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費或者物業(yè)管理的其他需要。

第六十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅專項維修資金，不得由開發(fā)商代收、代繳。

住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，應(yīng)當(dāng)按幢設(shè)賬、專戶存儲、核算到戶，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

住宅專項維修資金的管理和使用，按照國家和自治區(qū)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用住宅專項維修資金立即進行維修或者更新改造的，經(jīng)業(yè)主委員會現(xiàn)場查驗確認(rèn)后，可以直接申請使用維修資金：

(一)電梯故障；(二)消防設(shè)施故障；

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(三)屋面、外墻滲漏；(四)二次供水水泵運行中斷；(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂；(六)樓體外立面存在脫落危險；

(七)其他危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全的緊急情況。

需要應(yīng)急使用住宅專項維修資金的，業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地的住宅專項維修資金管理部門提出申請，住宅專項維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)自收到應(yīng)急使用維修資金書面申請之日起兩個工作日辦結(jié)。應(yīng)急維修工程竣工驗收后，應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

沒有業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由嘎查村民委員會、居民委員會提出申請，并組織代修，代修費用從住宅專項維修資金賬戶中列支。

第六十五條 使用住宅專項維修資金業(yè)主可以通過以下方式表決：

(一)委托表決：業(yè)主將一定時期內(nèi)住宅專項維修資金使用事項的www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會或者業(yè)主代表行使；

(二)集合表決：業(yè)主大會對特定范圍內(nèi)的住宅專項維修資金的使用事項，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

(三)異議表決：在住宅專項維修資金使用事項中，持反對意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

第六章 法律責(zé)任

第六十六條 違反本條例規(guī)定的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等國家有關(guān)法律、法規(guī)已經(jīng)作出具體處罰規(guī)定的，從其規(guī)定。

第六十七條 違反本條例第五十六條第七、八、九、十、十一項規(guī)定的，由旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；逾期未改正的，可以處1000元以上1萬元以下的罰款；給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第六十八條 違反本條例第五十八條第一款規(guī)定的，拒不承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護或者更新責(zé)任的，由旗縣級以上人民政府有關(guān)行政管理部門責(zé)令限期改正；造成業(yè)主損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

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第六十九條 旗縣級以上人民政府物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門及其工作人員違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

(一)利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的；(二)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的；(三)未按照規(guī)定受理物業(yè)服務(wù)投訴，造成嚴(yán)重后果的；(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。第七章 附則

第七十條 本條例下列用語的含義是：

(一)物業(yè)使用人是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人；(二)房屋承重結(jié)構(gòu)是指房屋的基礎(chǔ)、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等；

(三)共用部位是指業(yè)主共同使用的樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電話分線間、電梯機房、走廊通道、門廳、傳達室、內(nèi)天井www.tmdps.cn 催天下 讓失信人寸步難行

以及房屋承重結(jié)構(gòu)、外墻面、走廊墻等部位；

(四)共用設(shè)施設(shè)備是指業(yè)主共同使用的上下水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設(shè)施以及道路、窨井、化糞池、垃圾廢物儲存設(shè)施、綠化地等。

第七十一條 本條例自2018年8月1日起施行。

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第二篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法

2007年７月２３日印發(fā)

第一條 為了加強對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理，規(guī)范自治區(qū)物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條 在內(nèi)蒙古自治區(qū)行政區(qū)劃內(nèi)申請物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第三條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三、四級。

第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，并頒發(fā)一級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書。

內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)二、三、四級物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理，并頒發(fā)相應(yīng)等級的資質(zhì)證書。

各盟行政公署、市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審和日常管理。

第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣80萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于15人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于8人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積不低于30萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理項目手冊網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于8人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于3人，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于5人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理各類物業(yè)的房屋建筑面積不低于15萬平方米；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，認(rèn)真執(zhí)行物業(yè)管理項目手冊網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)。

（四）四級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣30萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于5人。其中，工程業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱，有職業(yè)資格的物業(yè)管理專業(yè)人員不少于3人；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書； 4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，或者申請升級的物業(yè)管理企業(yè)持下列文件向工商注冊所在地的盟行政公署、市人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)初審：

（一）物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）資質(zhì)證書正、副本（申請升級的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供）；

（四）企業(yè)章程復(fù)印件；

（五）驗資證明；

（六）企業(yè)法定代表人和股東的身份證明、職業(yè)證明；

（七）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書、勞動合同的復(fù)印件和職業(yè)證明，管理和技術(shù)人員的職稱證書、勞動合同的復(fù)印件、職業(yè)證明；

（八）物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；

（九）物業(yè)管理項目手冊材料（申請升級的企業(yè)應(yīng)當(dāng)提供）;(十)固定辦公場所證明復(fù)印件；

（十一）自治區(qū)建設(shè)行政主管部門要求提供的其他材料。

各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)審核企業(yè)申報材料中復(fù)印件的原件，并在復(fù)印件上加蓋核驗章。

第七條 各盟市房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)對新設(shè)立或者申請升級的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)申報材料進行初審，并將初審合格的報自治區(qū)建設(shè)行政主管部門進行審批。自治區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；申報一級資質(zhì)的，自治區(qū)建設(shè)主管部門進行初審，審查合格的報國務(wù)院建設(shè)主管部門批準(zhǔn)。

第八條 一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

四級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接本盟市范圍內(nèi)10萬平方米以下住宅項目的物業(yè)管理服務(wù)。

第九條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補領(lǐng)。

第十一條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

第十二條 企業(yè)的名稱、法定代表人、注冊地址、出資人和管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，持下列文件到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

（一）變更企業(yè)名稱 1.書面申請；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.股東決議； 4.章程修正案。

（二）變更注冊地址 1.書面申請；

2.已經(jīng)變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件。

（三）變更法定代表人 1.書面申請；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.任職文件； 4.股東決議； 5.職業(yè)證明；

6.如果股份發(fā)生變化，應(yīng)當(dāng)提交股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議、股東決議、章程修正案、會計師事務(wù)所出具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓報告。

（四）變更出資人 1.書面申請； 2.股東決議； 3.股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議； 4.章程修正案；

5.新出資人職業(yè)證明；

6.會計師事務(wù)所出具的股權(quán)轉(zhuǎn)讓報告。

（五）變更注冊資本 1.書面申請；

2.已變更的企業(yè)營業(yè)執(zhí)照副本原件、復(fù)印件； 3.股東決議； 4.章程修正案； 5.驗資報告；

（六）變更管理、技術(shù)負(fù)責(zé)人 1.書面申請； 2.任命文件；

3.職稱證書原件、復(fù)印件； 4.身份證原件、復(fù)印件；

5.如是新聘用人員，應(yīng)當(dāng)提供勞動合同、原單位出具的職業(yè)證明。

第十三條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十四條 物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度。

各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的年檢由自治區(qū)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)。

每年1－3月份，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)將年檢材料報到所在盟市房地產(chǎn)行政主管部門進行初檢，初檢合格的，由盟市房地產(chǎn)行政主管部門報送至自治區(qū)建設(shè)行政主管部門進行年檢。

第十五條 符合原定資質(zhì)等級條件的，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)年檢結(jié)論為合格。

不符合原定資質(zhì)等級條件的，應(yīng)當(dāng)降低該物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級，達不到四級資質(zhì)條件的，年檢結(jié)論為不合格，應(yīng)當(dāng)注銷其資質(zhì)證書。

自治區(qū)建設(shè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年檢結(jié)果向社會公布。

第十六條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)管理企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十七條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

第三篇：內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定

內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定

內(nèi)蒙古自治區(qū)物價局 內(nèi)蒙古自治

內(nèi)蒙古自治區(qū)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行規(guī)定 內(nèi)蒙古自治區(qū)物價局 內(nèi)蒙古自治

第一條 為了進一步拓展我區(qū)城市住宅小區(qū)的物業(yè)管理事業(yè)，規(guī)范住宅小區(qū)物業(yè)管理的收費行為，促進我區(qū)物業(yè)管理的健康發(fā)展，根據(jù)國家計委、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》，結(jié)合我區(qū)的實際情況，制定本規(guī)定。

第二條 本規(guī)定適用于自治區(qū)范圍內(nèi)，經(jīng)當(dāng)?shù)毓ど绦姓芾頇C關(guān)注冊登記的物業(yè)管理單位對所在城市的住宅小區(qū)提供社會化、專業(yè)化服務(wù)的收費管理。本規(guī)定所稱物業(yè)管理服務(wù)收費，是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的委托對城市住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展日常維護、修繕、整治服務(wù)及提供其它與居民生活相關(guān)的服務(wù)所收取的費用。

第三條 自治區(qū)和各盟市、旗、縣物價管理部門是物業(yè)管理服務(wù)收費的主管機關(guān)。物價部門應(yīng)會同房地產(chǎn)行政主管部門加強對物業(yè)管理服務(wù)收費的監(jiān)督和指導(dǎo)。各級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)積極主動地配合物價部門搞好物業(yè)管理服務(wù)收費的管理工作。

第四條 物業(yè)管理服務(wù)收費，根據(jù)所提供服務(wù)的性質(zhì)、特點等不同情況，分為公共性服務(wù)收費和特約服務(wù)收費。

公共性服務(wù)收費指為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔、公用設(shè)施的維修保養(yǎng)和保安、綠化等具有公共性的服務(wù)以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費。公共性服務(wù)收費實行政府定價或政府指導(dǎo)價。特約服務(wù)收費，指公共性服務(wù)收費之外為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人特殊需求提供特約服務(wù)所收取的費用。特約服務(wù)收費實行經(jīng)營者定價。

第五條 實行政府定價或政府指導(dǎo)價的收費，屬于代收代繳等為公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)收費，如水費、電費、煤氣費等，應(yīng)嚴(yán)格按國家和自治區(qū)有關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。業(yè)主自用部分，按其表計的實用讀數(shù)計收；公用、自然損耗部分按正常實際發(fā)生額由業(yè)主分?jǐn)偂Ｆ渌残苑?wù)收費由自治

區(qū)制定基本標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定上、下浮動幅度，由各盟市在規(guī)定幅度內(nèi)具體核定收費標(biāo)準(zhǔn)。核定程序是：由物業(yè)管理單位根據(jù)實際提供的服務(wù)項目和各項費用開支情況，向物價部門申報，由物價部門征求房地產(chǎn)行政主管部門意見后，以獨立小區(qū)為單位核定。

實行經(jīng)營者定價的收費，由物業(yè)管理單位與小區(qū)管理委員會（業(yè)主管理委員會）或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表共同協(xié)商議定，并向同級物價部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。第六條 物價部門在核定收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)充分聽取物業(yè)管理單位和小區(qū)管理委員會或產(chǎn)權(quán)人、使用人的意見，既要有利于物業(yè)管理的價值補償，也要考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟承受能力，以物業(yè)管理服務(wù)所發(fā)生的費用為基礎(chǔ)，結(jié)合物業(yè)管理單位的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)深度核 定。

物價部門在核定物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)時，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理費用的變化適時進行調(diào)整。

第七條 城市住宅小區(qū)除代收代繳服務(wù)收費外，其它公共性服務(wù)收費的費用構(gòu)成及服務(wù)收費基本標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下： 1．管理、服務(wù)人員的工資按《勞動法》規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)毓べY水平及實際情況確定，計取的職工福利費按工資總額的14％提取；

2．公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)費：每平方米建筑面積每月0．05元，在此基礎(chǔ)上根據(jù)實際情況，可上下浮動50％；

3．綠化管理費：每月每平方米建筑面積0．20元，在此基礎(chǔ)上可上浮不超過50％，下浮根據(jù)實際情況而定；

4．清潔衛(wèi)生費：每月每平方米建筑面積0．04元，可上下浮動50％； 5．保安費：每月每平方米建筑面積0．04元，可上下浮動20％； 6．辦公費：每月每平方米建筑面積0．02元，可上下浮動50％；

7．物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費，按照企事業(yè)單位財務(wù)規(guī)定的折舊率執(zhí)行； 8．法定稅費：按照上述7項之和計征繳納；

9．利潤：物業(yè)管理單位為微利企業(yè)，成本利潤率按不超過8％審定；（利潤＝本條的1至8項之和×8％）； 10．住宅小區(qū)公共性服務(wù)費的計算應(yīng)為：

公共性服務(wù)費（元／平方米·月）＝本條1至9項之和。

第八條 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和辦公用房，公共性服務(wù)費可按收費標(biāo)準(zhǔn)分別加收20％和10％。

高檔住宅小區(qū)，如：別墅區(qū)、高級公寓等公共性服務(wù)費可提高20％收費標(biāo)準(zhǔn)。第九條 空置房屋的公共性服務(wù)收費按所在住宅區(qū)最低收費標(biāo)準(zhǔn)的50％計收。對業(yè)主因故未入住的空房，其公共性服務(wù)費，由業(yè)主負(fù)擔(dān)；開發(fā)建設(shè)單位未售出的空房，公共性服務(wù)費由開發(fā)建設(shè)單位負(fù)擔(dān)。

第十條 從1996年開始，凡被評為國家級和省級示范小區(qū)、優(yōu)秀管理住宅小區(qū)的，自批準(zhǔn)日期的下月開始，公共性服務(wù)費收費標(biāo)準(zhǔn)可在原確定的標(biāo)準(zhǔn)上，分別上浮20％和10％。第十一條 住宅小區(qū)公共設(shè)施損壞的賠償標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位根據(jù)所管轄住宅小區(qū)的公共設(shè)施情況測算確定，并報同級物價部門審批后執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)管理服務(wù)收費，其項目、標(biāo)準(zhǔn)和辦法，應(yīng)在物業(yè)管理合同中明文約定。第十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價制度、收費許可證制度和年審制度。

第十四條 物業(yè)管理單位應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格遵守國家的價格法規(guī)和政策，執(zhí)行規(guī)定的收費辦法和收費標(biāo)準(zhǔn)，努力提高服務(wù)質(zhì)量，向住戶提供質(zhì)價相稱的服務(wù)。每項服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求，各地都要做出明確規(guī)定，實行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價。提供幾項服務(wù)只能收取幾項費用，不允許只收費不服務(wù)或多收費、少 服務(wù)。

第十五條 實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，應(yīng)按物價部門核定的收費項目、標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理單位繳納物業(yè)管理服務(wù)費，不按規(guī)定繳費的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求追償。第十六條 各大機關(guān)、企事業(yè)單位的自管房屋及其它非住宅小區(qū)的綜合樓、寫字樓、商廈等非居住用房，物業(yè)管理服務(wù)收費可參照本規(guī)定執(zhí)行。

第十七條 物業(yè)管理單位已接受委托對住宅小區(qū)實施物業(yè)管理并相應(yīng)收取公共性服務(wù)費的，其它部門和單位不得再行重復(fù)征收性質(zhì)和內(nèi)容相同的費項。

第十八條 凡有下列違反本規(guī)定行為之一者，由政府價格監(jiān)督檢查機關(guān)依照國家有關(guān)規(guī)定予以處罰：

（一）越權(quán)定價、擅自設(shè)立收費項目、擅自提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）不按規(guī)定實行明碼標(biāo)價，不領(lǐng)取收費許可證收費，不進行審驗收費的；

（三）提供服務(wù)質(zhì)價不符，只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)的；

（四）其它違反本規(guī)定的行為。第十九條 本規(guī)定由內(nèi)蒙古自治區(qū)物價局會同內(nèi)蒙古自治區(qū)建設(shè)廳負(fù)責(zé)解釋。

第二十條 本規(guī)定自發(fā)文之日起執(zhí)行。其它各有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

第四篇：物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范(例)

物業(yè)管理相關(guān)關(guān)系規(guī)范

一、對業(yè)主及其委員會的管理

【《深圳市物業(yè)管理委員會規(guī)則》及《業(yè)主公約》】深圳在發(fā)展物業(yè)管理的過程中,重視對業(yè)主及業(yè)主委員會的管理。1994年在制定《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》時,即在其中明確了業(yè)主及業(yè)主管理委員會的地位。根據(jù)《條例》的規(guī)定,1996年11月,深圳市住宅局頒布了《深圳市業(yè)主管理委員會規(guī)則》、《業(yè)主公約》等加強業(yè)主管理委員會管理的法規(guī)。業(yè)主地位的加強,在物業(yè)管理實踐中較好地維護了業(yè)主利益。

【瑞昌大廈更換管理單位】1996年8月初,收費和管理混亂讓深圳市瑞昌大廈220多戶人家怨聲載道,由該大廈的業(yè)主管理委員會牽頭,向大廈管理處的上級公司投訴,強烈要求解除與瑞昌大廈物業(yè)管理處的管理合約。之后,該大廈委托給中海物業(yè)管理公司海濱管理處管理,業(yè)主們表示滿意。

【蓮花北村業(yè)主管理委員會的違規(guī)行為受查處】賦予業(yè)主管理委員會社團法人資格后,在實際工作中出現(xiàn)了諸多問題。如蓮花北村(多層)業(yè)主管理委員會在運作中,濫用職權(quán),引起了廣大業(yè)主的強烈不滿。深圳市住宅局以《關(guān)于處理蓮花北業(yè)主管理委員會問題的函》(深住函[1997]27號文)提出處理意見后,深圳市福田區(qū)民政局于1997年4月下發(fā)了《關(guān)于暫停“深圳市福田區(qū)蓮花北村業(yè)主管理委員?quot;活動的通知》(福民字[1997]2號),要求該委員會”盡快制定社團內(nèi)部的行文制度、用章制度和財務(wù)制度,并接受業(yè)務(wù)主管部門的整改。在整改期間,暫停活動“。

附:業(yè)主公約(示范文本)

為加強______(以下簡稱”本物業(yè)“)的物業(yè)管理,維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,保障物業(yè)的安全與合理使用,維護公共秩序,創(chuàng)造優(yōu)良環(huán)境,同意簽訂本公約,并共同遵守。

一、業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)

業(yè)主是指房地產(chǎn)所有權(quán)人。

(一)權(quán)利

①依法享有所擁有物業(yè)的各項權(quán)利;

②依法合理使用房屋建筑共用設(shè)施、共同部位和本物業(yè)內(nèi)公用設(shè)施和公共場所(地)的權(quán)利;

③有權(quán)按有關(guān)規(guī)定進行室內(nèi)裝飾裝修;

④有權(quán)自己或聘請他人對物業(yè)自用部位的各種管道、電線、水箱以及其他設(shè)施進行合法修繕,但法規(guī)政策規(guī)定必須由專業(yè)部門或機構(gòu)施工的除外;

⑤有權(quán)根據(jù)房屋建筑共同部位、共用設(shè)施設(shè)備和屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施的狀況,建議物業(yè)管理公司及時組織修繕;

⑥有權(quán)參加業(yè)主大會,并擁有對本物業(yè)重大管理決策的表決權(quán);

⑦有權(quán)就物業(yè)管理的有關(guān)事項向業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司提出質(zhì)詢,并得到答復(fù);

⑧有權(quán)要求業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司按照規(guī)定的期限定期公布物業(yè)管理收支帳目;

⑨有權(quán)對物業(yè)管理工作提出建議、意見或批評;

⑩有權(quán)向物業(yè)管理主管部門進行投訴或提出意見與建議:

⑩有權(quán)要求房屋建設(shè)毗連部位的其他維修責(zé)任人承擔(dān)維修養(yǎng)護責(zé)任,對方不維修養(yǎng)護或不予配合的,可要求業(yè)主管理委員會或物業(yè)管理公司強制維修養(yǎng)護,按規(guī)定分?jǐn)傎M用。

(二)義務(wù)

①在使用、經(jīng)營、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時,應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策規(guī)定;

②執(zhí)行和服從業(yè)主管理委員會或業(yè)主大會的決議、決定;

③自覺維護公共場所的整潔、美觀、暢通及公用設(shè)施的完好;

④按規(guī)定繳交物業(yè)管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用;

⑤業(yè)主如需進行室內(nèi)裝飾裝修,必須遵守本物業(yè)裝飾裝修管理規(guī)定,并填寫申請表,報物業(yè)管理公司審查批準(zhǔn)后,向物業(yè)管理公司繳交裝飾裝修押金方可按規(guī)定施工,完工后由物業(yè)管理公司進行查驗,如無違規(guī)、違章情況或妨礙他人正常使用物業(yè)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等),押金予以退還,否則視違章情況予以扣除并限期整改;如屬統(tǒng)一清運垃圾和粉刷樓梯的,還應(yīng)同時交納垃圾清運費和粉刷費;如有額外使用公用設(shè)施(如電梯、供電增容等)的,還應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的補償費用。

⑥業(yè)主如請物業(yè)管理公司對其自用部位及設(shè)施設(shè)備、毗連部位及設(shè)施設(shè)備進行維修、養(yǎng)護,應(yīng)支付有關(guān)費用;

⑦明白并承諾與其他業(yè)主使用人在建立合法使用、維護、改造所擁有物業(yè)的法律關(guān)系時,應(yīng)告知并要求對方遵守本物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定和本業(yè)主公約,并承擔(dān)連帶責(zé)任;

⑧明確并承諾業(yè)主及非業(yè)主使用人與物業(yè)管理公司在本物業(yè)內(nèi)不存在人身、財產(chǎn)保管或保險關(guān)系(另

有專門合同規(guī)定除外)。

⑨在本物業(yè)范圍內(nèi),不得有下列行為:

(1)擅自改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽臺等部位設(shè)施的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計用途、功能和布局等;

(2)對房屋的承重墻、梁、柱、板、陽臺進行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺、道路、停車場、自行車房(棚)等公用部位、設(shè)施及公共場所(地);

(4)擅自損壞、拆除、改造供電、供水、供氣、通訊、排水、排污、消防等公用設(shè)施:

(5)不按規(guī)定堆放物品、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險物質(zhì)及飼養(yǎng)家禽、寵物等;

(7)踐踏、占用綠化地,損壞、涂劃園林建筑小品;

(8)影響市容觀瞻或本物業(yè)外觀的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌等;

(9)隨意停放車輛和鳴喇叭,制造超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音;

(10)利用房屋進行危害公共利益或其他不道德的行為;

(11)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的其他行為。

二、業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會

①業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成,決定本物業(yè)管理重大事項的業(yè)主自治管理組織。

業(yè)主管理委員會是業(yè)主大會的常設(shè)(執(zhí)行)機構(gòu),經(jīng)政府部門批準(zhǔn)成立后,維護全體業(yè)主的物業(yè)權(quán)益,依法行使各項權(quán)利。業(yè)主大會和業(yè)主管理委員會均應(yīng)接受市、區(qū)物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。

②第一次業(yè)主大會,在本物業(yè)交付使用且住用率達到百分之五十以上時,由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同開發(fā)建設(shè)單位或其委托的物業(yè)管理單位,按法定程序和形式召集,并選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主管理委員會。

③本物業(yè)所享有投票權(quán)的已住用業(yè)主,均應(yīng)按時出席業(yè)主大會,參加投票,行使法定權(quán)利,承擔(dān)法定責(zé)任。

④業(yè)主應(yīng)親自出席業(yè)主大會并投票,或委托他人出席和投票,否則視作棄權(quán),并應(yīng)服從業(yè)主大會作出的決定。委托他人投票的,必須出具授權(quán)委托書,否則該項委托無效。授權(quán)委托書必須有業(yè)主簽字,如業(yè)主為法人,須加蓋法人公章。

⑤業(yè)主大會可以采用會議或書面征求意見等形式;會議表決采取投票、舉手等形式。

⑥業(yè)主管理委員會成立后,負(fù)責(zé)召集此后的業(yè)主大會,并每年至少召開一次。

經(jīng)持有百分之十以上投票權(quán)的業(yè)主提議,業(yè)主管理委員會應(yīng)于接到該項提議后十四天內(nèi)就其提議召開主業(yè)大會。

業(yè)主委員會應(yīng)于召開業(yè)主大會七天前將會議地點、時間、內(nèi)容、方式及其他事項予以公告并報告區(qū)物業(yè)管理主管部門。

⑦業(yè)主大會必須有已住用業(yè)主中持有百分之五十以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行;如經(jīng)已住用業(yè)主中持有百分之五十以上的投票權(quán)的業(yè)主決定,可以推遲召開業(yè)主大會。

⑧業(yè)主大會的出席人數(shù)達到規(guī)定人數(shù)時,在會上提出的需經(jīng)決定的事項,由出席會議的業(yè)主表決,以過半數(shù)通過有效。

⑨業(yè)主投票時,以每套單元式住宅為一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面積為一票;一百平方米以下的每份房地產(chǎn)證書一票。

⑩業(yè)主大會的決定和業(yè)主管理委員會章程的內(nèi)容不得與憲法、法律、法規(guī)和政策相抵觸。違反規(guī)定的,區(qū)物業(yè)管理主管部門有權(quán)予以糾正或撤銷。

三、違約責(zé)任

①違反本公約業(yè)主義務(wù)條款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩項規(guī)定的,物業(yè)管理公司有權(quán)處理,并要求限期整改;逾期不整改的,有權(quán)強制整改,包括采取停水、停電、停氣等催改措施;對本物業(yè)公共利益造成損失的,物業(yè)管理單位有權(quán)要求責(zé)任人予以賠償并承擔(dān)違約金;強制整改措施予以公告,賠償金和違約金納入本物業(yè)公共收入。賠償金和違約金的項目及標(biāo)準(zhǔn),由物業(yè)管理公司與業(yè)主管理委員會決定,業(yè)主管理委員會未成立的,經(jīng)區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)后執(zhí)行。

②、業(yè)主不按規(guī)定繳交管理服務(wù)費、房屋本體維修基金等費用以及賠償金、違約金的,處以每日千分之三的滯納金;無正當(dāng)理由逾期三個月仍拒絕繳交的,物業(yè)管理公司可采取停水、停電、停氣等催繳措施。

四、其他事項

①本公約由開發(fā)建設(shè)單位或受其委托的物業(yè)管理單位報區(qū)物業(yè)管理主管部門審核批準(zhǔn),在辦理住用手續(xù)時由業(yè)主簽字,并經(jīng)百分之十五的已住用業(yè)主簽字后生效。

②本公約對本物業(yè)所有業(yè)主和非業(yè)主使用人具有同等效力。業(yè)主更換,本公約繼續(xù)有效。

③業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)的實際情況對本公約進行修改補充,并提前報區(qū)物業(yè)管理主管部門核準(zhǔn)備案。修改補充條款自業(yè)主大會通過之日起生效,無須經(jīng)業(yè)主重新簽訂。

④業(yè)主之間、業(yè)主與業(yè)主管理委員會之間、業(yè)主與物業(yè)管理公司之間因本公約發(fā)生的糾紛,協(xié)商不成的,提請市物業(yè)管理主管部門調(diào)解,或提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

⑤本公約一式三份,業(yè)主、業(yè)主管理委員會、物業(yè)管理公司各執(zhí)一份。

本業(yè)主所擁有物業(yè):

住宅:_____棟_____號

商業(yè)用房:_____棟_____號(店、鋪)其他:

所在單位:

電話:_______(宅)_______(辦公室)

業(yè)主(簽章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅區(qū)居委會設(shè)置的改革

【改革背景與建議】按照《中華人民共和國城市居民委員會組織法》規(guī)定,居民委員會是居民自我管理、自我教育、自我服務(wù)的基層群眾性自治組織,按照便于居民自治的原則,一般在100戶至700戶的范圍內(nèi)設(shè)立。深圳市人民政府1989年11月《關(guān)于加強我市城市街道居民委員會建設(shè)的通知》(深府[1989]371號文)要求按照一個屋村或500至700戶左右設(shè)置一個居民委員會。但深圳市一些大型住宅區(qū),如蓮花北村僅多層部分就有3844戶,共設(shè)立了4個居委會。這樣,市住宅局新建桃源村有近萬戶,則要設(shè)10個居委會。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78號文,向市政府提出請示,建議對于大型成片建設(shè)的住宅區(qū),應(yīng)結(jié)合具體情況,一個住宅區(qū)只設(shè)立一個居委會。理由是:

①民政部門原規(guī)定每100~700戶設(shè)立一個居委會,是在沒有物業(yè)管理、大型住宅區(qū)極少、居委會要對住宅區(qū)內(nèi)諸如清潔衛(wèi)生等各種問題進行管理的情況下提出的。而在深圳住宅區(qū)物業(yè)管理的覆蓋面已達到90%,新建住宅體化、專業(yè)化、企業(yè)化管理,許多原居委會承擔(dān)的職能轉(zhuǎn)給了物業(yè)管理公司。

②目前深圳市居委會除了部分財政撥款外,經(jīng)費還要自籌,無奈之下只得搞各種創(chuàng)收,有的侵占單車棚出租,有的把辦公房出租,還有的占用公共場所給三元人員無證經(jīng)營,多個居委會在住宅區(qū)里還互相攀比,爭搶地盤,給住宅區(qū)內(nèi)的環(huán)境、公共秩序帶來不良影響。

③各居委會規(guī)模小,人員又要根據(jù)工作配備全,正所謂”麻雀雖小,五臟俱全“,工作效率低。如若將一個住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)的多個居委會合并,既可精簡人員,提高工作效率,減輕政府財政負(fù)擔(dān),也可使居委會自籌經(jīng)費 的負(fù)擔(dān)減輕,減少小區(qū)內(nèi)設(shè)攤擺賣現(xiàn)象,工作人員能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有較成功的經(jīng)驗如蓮花二村,1600戶只設(shè)一個居委會,運作很好。證明住宅區(qū)只設(shè)一個居委會是完全可行的。

【大型住宅區(qū)居委會的改革試點工作】市住宅局提出改革居委會和物業(yè)管理單位關(guān)系的建議后,市政府辦公廳社會處對此進行了調(diào)查研究。經(jīng)過協(xié)調(diào),此項改革得到了民政部門、各區(qū)政府以及市政府的認(rèn)同與支持,1998年10月26日由市政府下文在蓮花北村和桃源村進行了試點。事實表明,這一創(chuàng)舉既不違背國家居委會組織法,又促進了居委會與物業(yè)管理單位間的工作配合。

附:關(guān)于蓮花北村和桃源村居委會改革試點的方案

根據(jù)《居委會組織法》的基本原則,結(jié)合我市新建住宅區(qū)規(guī)模大、人口多、居住集中等特點,決定把蓮花北村和桃源村作為我市進行居委會改革的試點,在蓮花北村只設(shè)一個居委會,桃源村實行居委會與物業(yè)管理處合署辦公。試點方案如下:

一、蓮花北村只設(shè)一個居委會蓮花北村現(xiàn)有多層住宅75棟3844戶,高層住宅10棟1980戶,住戶總數(shù)5824戶,已建立4個居委會。改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。將4個居委會合并成1個居委會,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解及社區(qū)服務(wù)等工作部門。

(二)人員。配備工作人員16名(包括4名專職計生人員),設(shè)主任1人,副主任2人。

(三)辦公用房。原4個居委會的辦公用房由新的居委會自行安排。

(四)經(jīng)費。新的居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按標(biāo)準(zhǔn)劃撥給居委會。經(jīng)費不足部分,由屋村管理處給予適當(dāng)補助。

(五)運作方式。按居委會原來的職能不變。

二、桃源村居委會與物業(yè)管理處合暑辦公桃源村是由市政府開發(fā)的大型住宅區(qū),多層住宅共3406套,目前尚未成立居委會,改革方案如下:

(一)組織機構(gòu)。桃源村設(shè)1個居委會,居委會與物業(yè)管理處合署辦公,即一套班子兩塊牌子,下設(shè)民政事務(wù)、計劃生育、人民調(diào)解、社區(qū)服務(wù)等部門。物業(yè)管理處主任兼任居委會副主任,居委會主任兼任物業(yè)管理處副主任。

(二)人員。配備12名居委會工作人員(包括計生人員),設(shè)主任1人,副主任1人。工作人員實行公開招聘,要求大專以上文化程度,有深圳戶口,年齡35歲以下,由民政部門、街道辦事處和物業(yè)公司共同確定人選后,簽訂聘用合同。

(三)辦公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本價加5%管理費賣給居委會,作為居委會產(chǎn)權(quán)。

(四)經(jīng)費。居委會工作人員的工資、福利和辦公經(jīng)費,由原經(jīng)費渠道按居委會工作人員的標(biāo)準(zhǔn)劃撥給物業(yè)管理處,再由物業(yè)管理處按物業(yè)管理人員的同等待遇發(fā)給居委會工作人員。辦公經(jīng)費不足部分,由物業(yè)管理處補足。

(五)工作銜接問題:居委會和物業(yè)管理處共同協(xié)調(diào)開展工作,工作人員的崗位相對固定,但分工不分家。

(六)建立內(nèi)容全面翔實的社區(qū)檔案資料,供物業(yè)管理單位和居委會共享。

三、操作方法

(一)成立試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組。由市政府辦公廳、市民政局、市住宅局和試點所在區(qū)政府抽調(diào)人員組成。領(lǐng)導(dǎo)小組成員如下:組長:廖運桃副組長:洪海靈、吳井田、毛曉峰成員:李朝華、曾傳勝、劉新云、巫鏡英、鄧連發(fā)

(二)由福田區(qū)政府行文撤銷蓮花北村原蓮東、蓮南、蓮州、蓮梅4個居委會,組建蓮花北居委會;由南山區(qū)政府行文成立桃源村居委會。

(三)選舉居委會主任、副主任、委員,并確定專職人員。在嚴(yán)格考核的基礎(chǔ)上,挑選高素質(zhì)的居委會工作人員。

(四)研究新居委會辦公地址。

(五)蓮花北村居委會和合署辦公的桃源村居委會、物業(yè)管理處,按屬地管理的原則,接受所在地政府的

領(lǐng)導(dǎo)。

(六)建立有關(guān)檔案,報試點所在區(qū)政府歸檔,并報市民政局、市住宅局備案。

三、重視物業(yè)管理投訴,規(guī)范物業(yè)管理合同

【深圳市住宅局接受物業(yè)管理投訴的情況】物業(yè)管理的糾紛與技訴處理,是規(guī)范物業(yè)管理的最直接與具體的行為。這些糾紛主要是物業(yè)管理市場主體(開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)管理單位)之間相互的責(zé)、權(quán)、利不夠明確和規(guī)范造成的,也有不嚴(yán)格執(zhí)行相互間已經(jīng)明確的責(zé)、權(quán)、利造成的。投訴和糾紛的產(chǎn)生,既是廣大消費者(業(yè)主)消費需求與意識的提高與表現(xiàn),也是促進物業(yè)管理單位改善自身管理和服務(wù)素質(zhì)的推動力;更是國家機關(guān)相關(guān)職能部門重視與審視物業(yè)管理行業(yè),采取積極措施進行規(guī)范的催化劑。

單從深圳市住宅局接受處理的投訴和糾紛的數(shù)量來看,1991年以來,總體呈上升趨勢:1991年,共接待來訪來電1000多人次,來信100多件;1992年收到投訴112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年僅處理市人大、政協(xié)提案的回復(fù)就25件。

從投訴和糾紛的類型看,由原先的一般管理行為等造成的技訴和糾紛,逐漸過渡到諸多物業(yè)管理邊緣問題、法律問題的技訴與糾紛,從中可以看出物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延的同步增長帶來的一系列的問題。正因為如此,對行業(yè)的規(guī)范管理顯得尤為重要。

【《物業(yè)管理合同》示范文本】為保護和促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展,維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益,深圳市住宅局根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則、物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定,于1996年11月27日頒發(fā)了《物業(yè)管理合同》示范文本。文本對合同雙方的權(quán)利和義務(wù)、物業(yè)管理的目標(biāo)、費用、違約責(zé)任等都做了詳細(xì)的規(guī)定。既體現(xiàn)了物業(yè)管理的一般原則,也照顧了各種物業(yè)管理具體情況。在印發(fā)文本的通知中,深圳市住宅局還要求各相關(guān)單位要認(rèn)真和嚴(yán)格地使用文本,以利于對物業(yè)管理各方行為的規(guī)范。

附:物業(yè)管理合同(示范文本)本合同雙方當(dāng)事人

委托方(以下簡稱甲方):業(yè)主管理委員會/房地產(chǎn)開發(fā)公司

受委托方(以下簡稱乙方):_________物業(yè)管理公司

根據(jù)《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、建設(shè)部第33號令《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》及其實施細(xì)則等國家、地方有關(guān)物業(yè)管理法律、法規(guī)和政策,在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上,就甲方委托乙方對_______(物業(yè)名稱)實施專業(yè)化、一體化的物業(yè)管理訂立本合同。

第一條物業(yè)基本情況

座落位置:________市________區(qū)________路(街道)________號；

占地面積:________平方米;

建筑面積:________平方米;其中住宅________平方米;

物業(yè)類型:________(住宅區(qū)或組團、寫字樓、商住樓、工業(yè)區(qū)、其他/低、高層、超高層或混合)。

第二條委托管理事項

1.房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房、…)的維修、養(yǎng)護和管理。

2.房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等)的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。

3.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的市政公用設(shè)施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

4.本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的屬配套服務(wù)設(shè)施(網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點、……)的維修、養(yǎng)護和管理。

5.公共環(huán)境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運。

6.交通、車輛行駛及停泊。

7.配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作,(但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任)。

8.社區(qū)文化娛樂活動。

9.物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料。

10.法規(guī)和政策規(guī)定由物業(yè)管理公司管理的其它事項:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三條合同期限

本合同期限為一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四條甲方的權(quán)利和義務(wù)

1.與物業(yè)管理公司議定管理計劃、費用概預(yù)算、決算報告;

2.對乙方的管理實施監(jiān)督檢查,每年全面進行一次考核評定,如因乙方管理不善,造成重大經(jīng)濟損失或管理失誤,經(jīng)市政府物業(yè)管理主管部門認(rèn)定,有權(quán)終止合同;

3.委托乙方對違反物業(yè)管理法規(guī)政策及業(yè)主公約的行為進行處理:包括責(zé)令停止違章行為、要求賠償經(jīng)濟損失及支付違約金、對無故不繳有關(guān)費用或拒不改正違章行為的責(zé)任人采取停水、停電、……等催繳催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供經(jīng)營性商業(yè)用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元標(biāo)準(zhǔn)出租經(jīng)營,其收入按法規(guī)政策規(guī)定用于補貼本物業(yè)維護管理費用。

5.甲方在合同生效之日起_____日內(nèi)按政府規(guī)定向乙方提供管理用房_____平方米(其中辦公用房_____平方米,員工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____項使用:

(1)無償使用。

(2)按每月每平方米建筑面積_______元的標(biāo)準(zhǔn)租用。

6.甲方在合同生效之日起______日內(nèi)按規(guī)定向乙方提供本物業(yè)所有的物業(yè)及物業(yè)管理檔案、資料(工程建設(shè)竣工資料、住用房資料、……),并在乙方管理期滿時予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進行的管理和經(jīng)營活動;

8.負(fù)責(zé)處理非乙方原因而產(chǎn)生的各種糾紛;

9.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動;

10.法規(guī)政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五條 乙方的權(quán)利和義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)政策及本合同的規(guī)定,制定該物業(yè)的各項管理辦法、規(guī)章制度、實施細(xì)則,自主開展各項管理經(jīng)營活動,但不得損害大多數(shù)業(yè)主(住用戶)的合法權(quán)益,獲取不當(dāng)利益。

2.遵照國家、地方物業(yè)管理服務(wù)收費規(guī)定,按物業(yè)管理的服務(wù)項目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度,測算物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn),并向甲方提供測算依據(jù),嚴(yán)格按合同規(guī)定的收費標(biāo)準(zhǔn)收取,不得擅自加價,不得只收費不服務(wù)或多收費少服務(wù)。

3.負(fù)責(zé)編制房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備維修養(yǎng)護計劃和大中修方案,經(jīng)雙方議定后由乙方組織實施。

4.有權(quán)依照法規(guī)政策、本合同和業(yè)主公約的規(guī)定對違反業(yè)主公約和物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進行處理;

5.有權(quán)選聘專營公司承擔(dān)本物業(yè)的專項管理業(yè)務(wù)并支付費用,但不得將整體管理責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位,不得將重要專項業(yè)務(wù)承包給個人;

6.接受物業(yè)管理主管部門及有關(guān)政府部門的監(jiān)督、指導(dǎo),并接受甲方和業(yè)主的監(jiān)督。

7.至少每3個月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費用收支賬目;

8.對本物業(yè)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能,如需在本物業(yè)內(nèi)改擴建完善配套項目,須報甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實施;

9.建立本物業(yè)的物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時記載有關(guān)變更情況;

10.開展有效的社區(qū)文化活動和便民服務(wù)工作;

11.本合同終止時,乙方必須向甲方移交原委托管理的全部物業(yè)及其各類管理檔案、財務(wù)等資料;移交本物業(yè)的公共財產(chǎn),包括用管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn);對本物業(yè)的管理財務(wù)狀況進行財務(wù)審計,甲方有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)。

12.不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產(chǎn)的保管保險義務(wù)(另有專門合同規(guī)定除外)。

第六條 管理目標(biāo)

乙方根據(jù)甲方的委托管理事項制定出本物業(yè)”管理分項標(biāo)準(zhǔn)“(各項維修、養(yǎng)護和管理工作的標(biāo)準(zhǔn)和考核標(biāo)準(zhǔn)),與甲方協(xié)商同意后作為本合同的必備附件。乙方承諾,在本合同生效后____年達到_____的管理標(biāo)準(zhǔn);_____年內(nèi)達到_____管理標(biāo)準(zhǔn),并獲得政府主管部門頒發(fā)的證書。

第七條 管理服務(wù)費用

1.本物業(yè)的管理服務(wù)費按下列第_______項執(zhí)行;

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積______元;

(2)按雙方協(xié)商的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主(住用戶)收取,即每月每平方米建筑面積_______元;

(3)由甲方按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)直接支付給乙方,即每年(月)每平方米建筑面積_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整按下列第項執(zhí)行:

(1)按政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(2)按每年_____%的幅度上調(diào);

(3)按每年_____%的幅度下調(diào);

(4)按每年當(dāng)?shù)卣嫉奈飪r漲跌幅度調(diào)整;

(5)按雙方議定的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整;

(6)________________________。

3.乙方對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備的維修養(yǎng)護,及其它特約服務(wù),采取成本核算方式,按實際發(fā)生費用計理收;但甲方有權(quán)對乙方的上述收費項目及標(biāo)準(zhǔn)望進行審核和監(jiān)督。

4.房屋建筑(本體)的共同部位及共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護與更新改造,由乙方提出方案,經(jīng)雙方議定后實施,所需經(jīng)費按規(guī)定在理房屋本體維修基金中支付。房屋本體維修基金的收取執(zhí)行市政府物業(yè)管理主管部門的指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。甲方有義務(wù)督促業(yè)主繳交上述基金并配合維護。

5.本物業(yè)的公用設(shè)施專用基金共計_____元,由甲方負(fù)責(zé)在_____時間內(nèi)按法規(guī)政策的規(guī)定到位,以保障本物業(yè)的公用配套設(shè)施的更新改造及重大維護費用。

6.乙方在接管本物業(yè)中發(fā)生的前期管理費用_____元,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日內(nèi)向乙方支付;

(2)由乙方承擔(dān);

(3)在_____費用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方責(zé)任而造成的物業(yè)空置并產(chǎn)生的管理費用,按下列第_____項執(zhí)行:

(1)由甲方承擔(dān)全部空置物業(yè)的管理成本費用,即每平方米建筑面積每月_____元;

(2)由甲方承擔(dān)上述管理成本費用的%;

(3)_________________________。

第八條 獎懲措施

1.乙方全面完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行獎勵。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同規(guī)定的各項管理目標(biāo),甲方分別下列情況,對乙方進行處罰:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期滿后,乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán),但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。乙方全部完成合同責(zé)任并管理成績優(yōu)秀,多數(shù)業(yè)主反映良好,可以不參加招投標(biāo)而直接續(xù)訂合同。

第九條 違約責(zé)任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成規(guī)定管理目標(biāo)或直接造成乙方經(jīng)濟損失的,甲方應(yīng)給予乙方相應(yīng)補償;乙方有權(quán)要求甲方限期整改,并有權(quán)終止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目標(biāo)或直接造成甲方經(jīng)濟損失的,乙方應(yīng)給予甲方相應(yīng)補償。甲方有權(quán)要求乙方限期整改,并有權(quán)終止合同。

3.因甲方房屋建筑或設(shè)施設(shè)備質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因,造成重大事故的,由甲方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?由乙方承擔(dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。(產(chǎn)生事故的直接原因,以政府有關(guān)部門的鑒定結(jié)論為準(zhǔn))

4.甲、乙雙方如有采取不正當(dāng)競爭手段而取得管理權(quán)或致使對方失去管理權(quán),或造成對方經(jīng)濟損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

5.________________________。

6.________________________。

第十條 其他事項

1.雙方可對本合同的條款進行修訂更改或補充,以書面簽訂補充協(xié)議,補充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2.合同規(guī)定的管理期滿,本合同自然終止,雙方如續(xù)訂合同,應(yīng)在該合同期滿六個月前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.本合同執(zhí)行期間,如遇不可抗力,致使合同無法履行時,雙方均不承擔(dān)違約責(zé)任并按有關(guān)法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。

4.本合同在履行中如發(fā)生爭議,雙方應(yīng)協(xié)商解決,協(xié)商不成時,提請物業(yè)管理主管部門調(diào)解,調(diào)解不成的,提交深圳市仲裁委員會依法裁決。

5.本合同之附件均為合同有效組成部分;本合同及其附件內(nèi),空格部分填寫的文字與印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和補充協(xié)議中未規(guī)定的事項,均遵照中華人民共和國有關(guān)法律、法規(guī)和政策執(zhí)行。

7.本合同正本連同附件共______頁,一式三份,甲、乙雙方及物業(yè)管理主管部門(備案)各執(zhí)一份,具有同等法律效力。

8.本合同自簽訂之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方簽章:______

乙方簽章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、車輛丟失案的處理及影晌

(一)幾例典型的丟豐案

【景貝停車場丟車索賠案】1995年11月7日晚上7時30分左右,深圳市金鵬會計師事務(wù)所司機李某將該所新購置的粵B-83110號豐田面包車,停放在景貝屋村停車場,管理人員發(fā)給司機一張車輛出入證。次日凌晨3時左右,停車場管理人員發(fā)現(xiàn)該面包車掛著公安牌從停車場開走。早上7時30分司機李某取車時才發(fā)現(xiàn)該車已被盜,即向停車場報告并與停車場管理人員前去派出所報案。停車場管理人員在派出所陳述了該面包車進入停車場及被盜的經(jīng)過。車主購置該車用去人民幣28萬元,由于該車已在保險公司投保綜合險,保險公司便按保險約定向車主賠付人民幣18.2萬元。同時,保險公司已依法取得代位追償權(quán),請求法院判令停車場的管理單位——大眾物業(yè)管理公司賠償經(jīng)濟損失人民幣18.2萬元。一審法院審理后認(rèn)為車主將車輛停放進停車場,停車場管理人員發(fā)給車主車輛出入卡,即向車主作出保管該車輛的承諾,雙方之間車輛保管關(guān)系成立。車輛被盜,物業(yè)管理公司應(yīng)負(fù)有賠償責(zé)任,由保險公司向車主賠付保險金后即取得了代位追償權(quán),物業(yè)管理公司應(yīng)向保險公司賠償人民幣18.2萬元。

【文華花園停車場丟車索賠案】香港居民賈某居住在深圳安耀物業(yè)管理公司管理的深圳市羅湖區(qū)文華花園。1996年8月16日下午,賈某將一輛牌號為桂0-E0131的豐田司力架跑車開進文華花園停車場停放,進場時向管理人員領(lǐng)取?quot;車場出人證”,此后兩日該車一直停放在該停車場。1996年8月19日凌晨4點多,有人駕駛賈某的跑車準(zhǔn)備駛出停車場,文華花園停車場的值班員向司機要“車場出入證”,司機說沒有,同時在值班員放下?lián)踯嚻髦凹铀贈_出停車場,值班員在追不到的情況下向沿河派出所報案。當(dāng)天上午,賈某去停車場取車,發(fā)現(xiàn)車輛不見了,遂向值班員詢問,才得知車輛被盜,也向沿河派出所報案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文華花園停車場管理規(guī)定》,規(guī)定“文華花園住戶的車輛應(yīng)一律辦理文華花園車輛長期準(zhǔn)停證,按年或季度一次性交納車輛停放費”;“臨時性保管的車輛,在本區(qū)場內(nèi)停放2天以上(含2天),車主及駕駛員必須到管理處辦理所需停放時間的停放證,并預(yù)交停車場停車費:不申報、不預(yù)交車輛停放費的車輛,不予保管;如發(fā)生意外,管理處不予受理,不承擔(dān)任何責(zé)任。”1996年5月28日,安耀物業(yè)公司還與深圳市公安局沿河派出所聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強三車管理的通知》,要求"臨時性保管的車輛,需過夜者,必須到管理處辦理停放證,交納停車費,否則發(fā)生意外,管理處不承擔(dān)其保管責(zé)任。

賈某的車未辦理長期準(zhǔn)停證,也未向管理處申報、預(yù)交車輛停放費。經(jīng)審理,一審法院認(rèn)為文華花園停車場的經(jīng)營范圍是機動車輛的保管,賈某的車輛進入被告的停車場停放,物業(yè)管理公司發(fā)給原告《車場出入證》,應(yīng)視為雙方之間的汽車保管合同已經(jīng)成立并且有效。賈某在合同中的義務(wù)是在其車輛出場時按停車時間交納保管費,物業(yè)管理公司在合同中的義務(wù)是保管車輛、防止車輛丟失、毀損,但本案物業(yè)公司在有駕駛車輛出場而又沒有《車場出入證》的情況下,未能及時利用擋車器進行攔阻,致使原告車輛被盜,物業(yè)管理公司有過錯,應(yīng)賠償賈某失車損失,賈某應(yīng)按物價部門有關(guān)規(guī)定向被告補交保管費,賈某的失車損失應(yīng)按車輛購置價格與車輛購置附加費之和,再扣減折舊計算。被告以原告違反被告及被告與派出所聯(lián)合發(fā)布的管理規(guī)定和通知為由,認(rèn)為保管合同不成立,丟車責(zé)任在原告,因被告及其與派出所制定的管理規(guī)定與有關(guān)法律規(guī)定不相符,沒有法律效力,被告以此為免責(zé)理由不能成立,其主張未被法院采納。法院的判決如下:原告賈某向被告深圳市安耀物業(yè)管理公司文華花園停車場補交車輛保管費人民幣19.50元;被告深圳市安耀物業(yè)管理公司賠償原告失車損失人民幣236,644.80元。

【海富花園車輛丟失案】1993年9月15日,新偉電子公司張某到海富花園找業(yè)主林某,向保安員出示了林某所購買的B11號車位卡,保安員發(fā)給了一張出入卡后,張某將車輛停在該車位上。下午1時張某發(fā)現(xiàn)該車已被人開走。報案之后一直未告?zhèn)善票阆虮ｋU公司索賠了保險金237600元。保險公司即向中海物業(yè)公司提出了代位追償?shù)囊蟆７ㄔ阂粚徴J(rèn)為新偉公司雖擁有B11號車位使用權(quán),并按月交納了車位管理費,但憑此不能認(rèn)為車輛保管關(guān)系成立。車輛進入海富花園管理區(qū),保安員發(fā)放出人證的行為只是一種控制車輛進出的管理辦法。并且被告沒有從事住宅區(qū)類機動車保管業(yè)務(wù),對車的丟失不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任,而駁回了保險公司的賠償請求。保險公司不服提起上訴。中海物業(yè)公司答辯稱:車輛保管與物業(yè)管理屬不同的法律問題,物業(yè)公司并未在海富花園中設(shè)立停車保管場,又沒有收取任何車輛的停放保管費。車位業(yè)主交納的管理費與深圳市所有物業(yè)業(yè)主交納的管理服務(wù)費性質(zhì)是一樣的,是依照有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)收取的維修公共配套設(shè)施之費用。業(yè)主不能因為交納了管理費,而要求管理公司對其家庭財產(chǎn)或人身安全承擔(dān)保管賠償責(zé)任;正如同不能因為到酒樓去消費就要求酒樓賠償其消費過程中丟失的錢財,不能因為向政府納了稅,而要

求政府對自己所受到的種種侵害(政府部門違法行政造成的侵害除外)一律由國家給予賠償一樣。業(yè)主所交納的管理服務(wù)費并不是財產(chǎn)保管費,也不含任何財產(chǎn)保管關(guān)系的內(nèi)容。二審法院認(rèn)為:海富花園雖未設(shè)有公共停車場,且車位為私人物業(yè),供業(yè)主使用,但業(yè)主依照有關(guān)規(guī)定交納有關(guān)管理費用,并在車輛出入該住宅區(qū)時依照規(guī)定接受查驗,應(yīng)視為財產(chǎn)保管關(guān)系已經(jīng)成立。因業(yè)主已履行了保管關(guān)系中一方當(dāng)事人應(yīng)履行義務(wù),而中海物業(yè)未切實履行保管業(yè)務(wù),致車丟失,應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。改判中海物業(yè)公司賠付237,600元及利息給保險公司并承擔(dān)訴訟費用。

(二)車輛丟失案處理的影響

【深圳市住宅局請求市人大明確車位收費性質(zhì)】對于物業(yè)管理公司管理的停車場車輛被盜,深圳市兩級法院判決由物業(yè)管理公司承擔(dān)盜失車輛的賠償責(zé)任(包括未收停車費或公開搶劫的車輛),這些案件的審判,給物業(yè)管理公司帶來許多損失,也令物業(yè)管理公司不知所措。作為行業(yè)行政主管部門的深圳市住宅局,及時將詳細(xì)材料送往市人大及有關(guān)部門,并提出自己的觀點:車輛被盜屬社會治安問題,物業(yè)管理公司僅起協(xié)助治安的作用,而不是代替;收取的停車費屬于場地維護費和車位租

金,而非保管費和保險費,深圳市的有關(guān)法規(guī)、規(guī)章對此已有原則規(guī)定。目前各物業(yè)管理公司申領(lǐng)的車場營業(yè)執(zhí)照及停車費發(fā)票需要改為車位場地租金性質(zhì)。法院的判決不僅給各物業(yè)管理公司造成了巨大的經(jīng)濟壓力,加重了企業(yè)和居民負(fù)擔(dān),而且直接影響到全市物業(yè)管理法規(guī)的貫徹實施,影響了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。

深圳市住宅局請示市人大盡快立法明確物業(yè)管理中車位屬場地有償使用性質(zhì),停車費屬于場地維護費和車位租金,(管理單位可與物業(yè)委托方明確管理責(zé)任,并與車主另行簽訂保管協(xié)議),并敦請法院在辦理此類案件時遵照執(zhí)行。(1999年6月30日,深圳市人大二屆33次會議通過了對《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》的修改,條例中已明確。)

【赴新加坡、香港考察停車場管理】為了正確把握和處理停車場車輛丟失的賠償問題,深圳市政府組織了專門小組進行調(diào)研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府辦公廳、深圳市中級人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事辦、深圳市公安交通管理局、深圳市物價局等單位的7名同志組成的汽車停車場管理調(diào)研小組專程赴新加坡、香港兩地考察。調(diào)研小組在考察之前提前與新、港兩地主管部門進行了溝通。

調(diào)研小組與接待方就停車場管理、收費、維護等問題進行了詳細(xì)的座談,并考察訪問了新加坡16個

住宅區(qū)、20個停車場。香港2個住宅區(qū)、4個停車場,并訪問了有關(guān)管理人員,取得了大量的調(diào)查資料。

根據(jù)考察情況和全市各小區(qū)停車場實際,由市住宅局代擬了《關(guān)于理順我市機動車停車場管理關(guān)系,加強車輛停放管理的通知》,此稿經(jīng)過調(diào)研組詳盡討論,并征求了有關(guān)部門和企業(yè)的意見,于1998年6月4日呈報市政府辦公廳審批。

第五篇：例物業(yè)管理有那些構(gòu)成

例物業(yè)管理有那些構(gòu)成、各項在總成本中所占比

管理人員費用

費用名稱：《辦法》對于物業(yè)服務(wù)成本和物業(yè)支出構(gòu)成共列舉了九個部分，其中第一項就是：管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。在之前的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)》里，這部分費用叫“綜合管理費”。

費用構(gòu)成：這其實就是物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本。物業(yè)管理企業(yè)的人員大致可分為兩部分，一是管理人員，二是技術(shù)人員。其中管理人員負(fù)責(zé)企業(yè)日常事物管理和與業(yè)主的溝通交流，而技術(shù)人員則負(fù)責(zé)公共設(shè)備維護保養(yǎng)和業(yè)主個人設(shè)施維護等事物。

其工資也從1500元到4000元不等，一般而言，技術(shù)人員工資在2000~4000元左右，管理人員2000~4000元不等。而一個30萬平方米的社區(qū)需要配備的技術(shù)人員10~20人，管理人員10人。

除工資外，社會保險大概占工資額的40%，比較正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)還需要支出員工用餐費、服裝費等其他福利費用，這部分浮動范圍較大，沒有硬性規(guī)定。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.32元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：其服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以參照市建委第950號文件：1.負(fù)責(zé)制定物業(yè)管理服務(wù)工作計劃，并組織實施；2.每年一次對房屋及設(shè)施設(shè)備進行安全普查，根據(jù)普查結(jié)果制定維修計劃,組織實施；3.白天有專職管理員接待住戶,處理服務(wù)范圍內(nèi)的公共性事務(wù)，受理住戶的咨詢和投訴；夜間有人值班，處理急迫性報修，水、電等急迫性報修半小時內(nèi)到現(xiàn)場；4.協(xié)助組建業(yè)主委員會并配合其運作；5.管理規(guī)章制度健全，服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完善，物業(yè)管理檔案資料齊全；6.與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理公約等手續(xù)，公開服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn);7.應(yīng)用計算機系統(tǒng)對業(yè)主及房產(chǎn)檔案、物業(yè)管理服務(wù)及收費情況進行管理；8.全體員工統(tǒng)一著裝，持證上崗。公共部分運行費

費用名稱：《辦法》所列費用第二項：物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護費用。費用構(gòu)成：物業(yè)共用部位指的是：小區(qū)道路、外墻、活動場地和公共房屋等。共用設(shè)施設(shè)備則包括：護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施以及供水、供暖、供電、照明、中控系統(tǒng)等公共設(shè)備。在有的小區(qū)還包括中水系統(tǒng)、地?zé)崴h(huán)系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)等。劉玉慧秘書長指出這些系統(tǒng)的維護費用就是筆不小的數(shù)目，而能耗費用更是占據(jù)絕大部分，主要包括水耗和電耗，在采用鍋爐供暖的小區(qū)還包括燃汽耗費等。其中電梯費用，請參看鏈接。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為：0.31元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：1.樓房及小區(qū)內(nèi)共用部位設(shè)施設(shè)備的日常養(yǎng)護和小修，執(zhí)行《房屋及其設(shè)備小修服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》；2.保證護欄、圍墻、小品、桌、椅、樓道燈、綠化設(shè)施等公共設(shè)施、設(shè)備正常

新市場營銷法則 助推企業(yè)成長電子商務(wù)營銷食品餐飲營銷建筑房產(chǎn)營銷消費品營銷

使用；道路、甬路、步道、活動場地達到基本平整，邊溝涵洞通暢；3.確保雨水、污水管道保持通暢，定期清掏化糞池、雨水井，相關(guān)設(shè)施無破損；4.負(fù)責(zé)小區(qū)智能化設(shè)施的日常運行維護；5.定期清洗外墻。

服務(wù)好壞決定收費標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)費一條一條算清楚 清潔衛(wèi)生費用

費用名稱：《辦法》所列費用第三項：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。在之前相關(guān)文件中，該費用為“保潔費”。

費用構(gòu)成：該部分費用主要包括：保潔人員工資，一般在每人1400—2000元左右；清潔用品費用；垃圾清運費用等。由于分工的高度專業(yè)化，很多小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作都采用外包的形式，由專門的保潔公司負(fù)責(zé)。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.08元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：劉玉慧認(rèn)為，從費用名稱的變化，可以看出服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的變化，以前強調(diào)“保證”的責(zé)任，而現(xiàn)在更強調(diào)“清潔”這一行為。

基本的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1.有健全的保潔制度，清潔衛(wèi)生實行責(zé)任制，有明確的分工和責(zé)任范圍；

2.設(shè)定垃圾集納地點，并每日將服務(wù)范圍內(nèi)的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、道、桶及垃圾進行管理；3.每日對保潔服務(wù)范圍內(nèi)的區(qū)域進行一次清掃，做到服務(wù)范圍內(nèi)無廢棄雜物；4.對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、墻壁等，進行一周一次清掃；5.按政府有關(guān)規(guī)定向服務(wù)范圍內(nèi)噴灑、投放滅鼠藥、消毒劑、除蟲劑；6.在雨、雪天氣應(yīng)及時對區(qū)內(nèi)主路、干路積水、積雪進行清掃。秩序維護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第五項：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，之前稱為“保安費”。費用構(gòu)成：物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用主要包括：安保人員工資一般在1600~2500元不等，服裝費用及安保器具費用，此外還包括消防用具的檢驗維護費用等。

在此前頒布的《成都市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.05元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為：1．做到小區(qū)主要出入口全天有專人值守，車輛行駛通暢，危及人身安全處有明顯標(biāo)志和防范措施；2.維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度進行管理；3.看管公共財產(chǎn)：包括樓內(nèi)的門、窗、消防器材及小區(qū)的表井蓋、雨箅子、小品、花、草、樹木、果實等；4.夜間對服務(wù)范圍內(nèi)重點部位、道路進行不少于一次的防范檢查和巡邏，巡邏不少于2人，做到有計劃、有記錄；5.發(fā)生治安案件、刑事案件、交通事故時，應(yīng)及時報警，并配合公安部門進行處理。綠化養(yǎng)護費用

費用名稱：《辦法》所列費用第四項：物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。

費用構(gòu)成：綠化養(yǎng)護費用主要包括：購買苗木的成本，日常護理用藥費用，日常護理用具費用，冬季防寒費用等。普通住宅小區(qū)所占比例不大，但在高檔公寓和別墅住區(qū)，綠化護理費用是物業(yè)管理的主要支出項目。在此前頒布的《北京市物業(yè)服務(wù)收費政府指導(dǎo)價收費標(biāo)準(zhǔn)（征求意見稿）》中，參考價格為0.07元/平方米/月。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：一般小區(qū)都采用成都市園林局規(guī)定的《二級養(yǎng)護標(biāo)準(zhǔn)》，而高檔公寓和別墅住區(qū)，可以特別約定。其他費用

《辦法》所列費用第六項為辦公費用。劉玉慧指出這里所說的辦公費用是指物業(yè)企業(yè)的辦公費用，這項費用在以前的相關(guān)文件中較少出現(xiàn)，因為它所占比例不大。主要包括辦公用品成本，其中一些價值較高的設(shè)備還可以作為固定資產(chǎn)進行折舊，一般按5年期進行折舊。《辦法》所列費用第八項為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用，主要是對公共用房等公共設(shè)施的責(zé)任險。這是以前文件中從未提到過的費用項目，在年初的《辦法》討論稿中，曾有提議將責(zé)任險標(biāo)準(zhǔn)定為0.04元/平方米/月。最后一項為經(jīng)業(yè)主同意的其他費用，如組織各類活動所需的費用等。鏈接包干制和酬金制

在《辦法》中，指出了物業(yè)管理企業(yè)可以采用兩種酬金形式：包干制和酬金制。

所謂包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。所謂酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比

例或者約定數(shù)額提取酬金，支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費方式。

通常，實行物業(yè)服務(wù)費用包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務(wù)費用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。

專家分析認(rèn)為，這兩種收費方式各有利弊。目前本市的住宅小區(qū)主要采取的是包干制。因為售后公房小區(qū)物業(yè)管理費為政府定價，只能是包干制；一些中低檔商品房小區(qū)物業(yè)管理收費較低，如果采取酬金制，勢必要提高物業(yè)管理服務(wù)費用。目前，在售后公房小區(qū)和中低檔商品房小區(qū)，雖然物業(yè)管理服務(wù)費較低，物業(yè)公司主營業(yè)務(wù)虧損，但他們會通過采取其他延伸服務(wù)來彌補虧損，對業(yè)主較有利。專家建議，商辦樓、高檔商品房住宅小區(qū)可以選擇酬金制，