第一篇：游泳館投資可行性報告

游泳館投資可行性報告

一、在二公司建游泳館分析

2012年人口普查顯示，上街區人口大約13.15萬。是鄭州人口最少、消費能力最低的一個區。目前有：

1、鋁城游泳館（投資2000多萬、最多580人使用），大約15-25元/次，成人卡成人30次卡480元；學生30次卡345元

2、雅樂軒游泳館，大約15-25元/次

3、河南省鼎潤集團游泳館（上街區洛寧路與許昌路交叉口西南角，總投資一億倆千萬，一期飯店、KTV2016年一月試運營，二期2016年10月試運營。

4、金海岸游泳館

，辦卡30次300元，平均10元/次，10元--20元/次。

5、西馬固游泳館，8元/人，露天

6、金屏露與中心路交叉口向南500米露天、充氣，水上樂園，8元或10元/人。每年夏天營業，9月收攤。

從貼吧上搜索也可以看出，主要咨詢游泳問題的，都在7--8月兩個月。

這是生意最好的時候，剩下的時間，游泳館幾乎無人問津。上街區的消費能力低，以前經常聽人說：“鋁廠生意不好，吃早點的都少了”，從此就可以看出問題。

按照每千人有3人會選擇游泳，整個上街區在夏季每天會有520人游泳，而平均到各家的最也就85人，85（人）*15（元）=1275元。1275元*60天=76500元

這7萬多塊錢，要減去人工工資，加熱游泳水的電費（要保證恒溫27攝氏度），水井工作電費，水質處理費（化學藥物），室內射燈電費，人工：

1、售票員一人

2、檢票員一人

3、衛生員一人(持證上崗）

4、救生員一人（持證上崗）

5、水電工一人

工人平均每人2000元：2000*5人*2個月=2萬元

照明電費 ：

16射燈*300瓦*10小時*60天=2880元 恒溫加熱電費：20KW*每天工作5小時*60天=6000元 室內空調電費：（可以先不安裝）

水井電費：15KW*每天工作2小時*60天=1800元 水質處理藥品費：2000元

水循環電費：5.5KW*每天工作10小時（必須一直循環）*60天=3300

合計：35980元。76500-35980=40520元

設備投資大概40萬，裝修投資大概100萬。合計140萬。不帶廠房每年租金假設1萬。

140萬/4.052萬=34.5年。也就是說，在不計算租廠房成本的話，需要34年半收回成本。

二、羽毛球館、網球館。

這兩個場館，如果設在室外，因為場地是自己的，也投資不了多少錢。但如果想對外經營，收取費用就不現實了。

至于室內網球場，就別想了，就算是鄭州市區，目前也沒有一家室內網球場，只有在幾個大學，市體育場等有室外網球場。

投資多的就是網球場，四面要有攔截網球的攔網。

1、一個標準的網球場，場地面積18.29*36.75=673平米。用丙烯酸地面大約 35元/平（國產），進口的70元平。

35*673=23555元。

2、網球場圍網，大約50元/平方，50*440平=22000元。

合計45555元。不包括燈光，發球機等。

3、羽毛球場，地面價跟網球場差不多，但可以不要攔網。

第二篇：大學游泳館可行性報告

大 學 游 泳 館 可 行 性 報 告

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康樂服務與管理

酒店管理 11084119 周亞楠

大學游泳館可行性研究

第一章：總論

第二章：籌建計劃分析

第三章：市場評估和定位

第四章：游泳館項目經營設想

第五章：游泳館內部設置

第六章：市場營銷策略思路

第七章：安全分析

第八章 ：可行性研究結論

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第一章、總論

目前在追求全面化教育的過程中，各大高校都在嘗試通過加強體育教育和服務來提升自身的整體水平，體育場館的建設和運作成為了高校發展過程中一個重要的問題，而游泳館作為一種將教育應用和健身功能集于一身的平臺，對于高校體育場館的建設和發展來說具有代表性的作用。

隨著體育產業的發展，體育活動日益頻繁，體育經營活動在不斷發展的同時，特別是游泳場所的經營活動在推動地方群眾體育健身，引導群眾體育消費起到了積極的作用。調查表明:20歲以下的年齡組花錢參與的體育項目，首選是游泳；其它各年齡組在花錢參與的體育項目中，游泳排第二，僅次于健美操。因此，參與游泳健身休閑的人將會越來越多。而高校游泳館的建設作為體育設施的一部分，是培養人、教育人、塑造人的基地，應該從院校本身的使用功能實際要求出發，結合學校的實際規模、程設置、教學訓練、綜合利用等方面全面考慮。合理定位院校游泳場館的主體功能是為本校教師及學生教學訓練和課余體育鍛煉使用，并舉辦一定規模的比賽，同時也要考慮面向社區、面向體育愛好者開放，提高體育設施的利用率，增加經濟效益。

本文主要探討龍子湖高校游泳場館運作和發展的可行性，介紹游泳場館在市場化經營過程中可能存在的問題，并提出符合自身的經營管理策略，證明其可行性。

第二章、籌建計劃分析

（一）優勢分析

1、區位優勢

大學游泳館位于龍子湖高校大學城，依附于鄭東新區。龍子湖高校園區是鄭東新區的重要組成部分，位于賈魯支河以南，107國道輔導以東、金水東路以北，京港澳高速以西。這是鄭州發展較為先進的區域，也是重點發展的區域。它是一個相對特殊而新穎的場所。由于剛剛開發的新園區，還在建設籌備當中，各項設施還相對比較貧乏，交通有點不方便，距離市中心有一點距離，因為游樂設施的不健全，在這居住或是工作的人們一般很少選擇外出游玩（除了一些時間較為長的節假日），當然在平時生活中，大家會因為交通等各種原因而呆在家里，使得大家的日常生活十分枯燥。這在地域上會占據主導地位。

2、人氣優勢

龍子湖高校園周邊有鄭州航空工業管理學院、河南廣播電視大學、河南中醫學院、華北水利水電學院、河南財經政法大學、河南農業大學等各大高校。龍子湖高校園區目前確定入住17所高校，龍子湖高校園區規劃入住師生約20萬人。截止2012年秋季，共入住師生員工突破18萬人。目前在校生及校職工規模近23萬人，已經成為鄭東新區人氣最足的區域。

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3、客源優勢

目標客戶圈范圍是在一些在校的、家庭經濟相對寬裕的學生以及在此工作和居住的人員，他們在精神需求方面相對較大，購買力相對較強，且附近沒有開設類似的游泳館的，他們有需要放松和排遣的需求，這就給大學游泳館以穩定的客源，這點優勢是影響游泳館產品銷售的最直接的有力因素。

4、社會公益

大學游泳館作為大學體育教育的重要硬件設施，是學校的公共體育設施，承擔著培養全面發展的大學生的任務，具有很明確的社會公益性質，這就決定了高校游泳館的主要任務應該是完成大學體育教學、課余訓練等，管理及經營不可能以盈利模式進行所謂的自我管理。

5、經濟開發市場前景好

從對大學生群體調查中顯示非常喜歡游泳的學生占有率為9.4%，喜歡的學生占有率為74.8%，不喜歡的學生占有率10.5%，非常不喜歡的學生占有率為5.3%。由此看出學生中喜歡游泳的人群占有率為74.8%，游泳館的經濟開發市場前景可以說非常看好。調查中得知還有很多學生希望增設游泳選修課，大多數學生都認可學校對游泳課的增設節次，喜歡游泳但是沒有足夠的發揮空間，這也造成了公共資源的閑置浪費。

（二）劣勢分析

1、經費緊張

由于游泳館要求的設備多，像全天候恒溫系統，全套的通風系統，地熱系統，水污染清潔系統，救生設備等，日常維護費用較大，在學校經費普遍緊張的情況下，又必須走“以館養館”的道路。

2、地理劣勢

大學游泳館畢竟是以龍子湖為中心所建設的，針對的是到大學城的客源，游泳館的場地略偏離市中心。除龍子湖高校園區外，離其他居民區有一定距離，對吸引流動性客源多少有些影響。此外，游泳館臨街外圍均為各大高校，不利于開發其他消費產品，如：美容院，勢從造成營業外收入的相應減少。

3、競爭劣勢

現階段鄭州城市經濟薄弱，缺乏第一、二產業核心支柱，在“工業興市，和諧荊州”的發展格局尚處萌芽狀態的局面下，第三產業卻占據著較高比重。餐飲娛樂、洗浴保健、體育健身和休閑旅游行業發達，呈現著鮮明的消費型特點。這一特點一方面對游泳場館的運營提供了供需結合的機會；但另一方面，產業結構的不平衡和不穩定因素制約了居民平均收入的增長，并直接影響著體育消費購買力和消費方式的變化。游泳館旁是較不太成熟的娛樂休閑健身的場所。因此，籌建的游泳館超市應尋找出自身的經營管理模式特點，在經營上可以取得先機。

4、沒有完整的經營性目的

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大學屬于事業性單位，不適宜執行真正意義上的經營；同時游泳館經營管理政策尚不完善，體育政策和制度建設相對滯后，不能靈敏反應和及時適應發展變化的體育實踐。

第三章、市場評估和定位

據初步估算，龍子湖高校園區突破23萬人，約有5萬有經濟收入來源的中青年群體，其中熱衷于體育休閑消費活動的人群近3萬，健身及游泳愛好者則占6成比例。而鄭東新區現游泳及健身場所僅有為數不多，總計面積不過2000多平米，對于愛好者來說，人均健身和游泳使用面積遠小于其他區域。因此，健身游泳場館資源明顯居于供不應求的局面。那么，游泳場館的投建，將擁有大量的潛在市場儲備。

大學游泳館項目投資規劃應以“中等定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練及健美操課程為主，與國際流行健身方式接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高投資效率。宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以大學生健身游泳館鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從游泳館整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動感、充滿活力的時代氣息。

項目的服務定位是給與健身游泳館的會員人性化無微不至的關懷，從裝修設計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高水準，使會員擁有與眾不同的優越感受。

第四章、游泳館項目經營設想

一、游泳館項目規劃定位

游泳館項目規劃經在符合鄭東新區游泳館市場特點以及自身營銷與經營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該游泳館項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。由于游泳館項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足大學生的需要，游泳館將配置中高檔專業美容服務，使俱樂部女性會員在本游泳館項目中享受到全面的高層次服務。

二、游泳館項目內部設置規劃

依據游泳館游泳館俱樂部的內部設置格局，對大學游泳館會館的主要功能區域進行以下設計：

前臺、水吧、會籍顧問辦公室、運動教練指導室、抻拉區、心肺功能訓練區、小操房、男更衣室、女更衣室、游泳館操房、公共區域及通道、辦公區、員工更衣、貯藏室、洗浴及更衣室、疲勞恢復治療室等。

三、游泳館項目管理

組織機構設置（31人）：

俱樂部總經理（1人）

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市場部、銷售部、健美操部、私教部、運營部和財務部各部門主管（1人）營銷策劃（1人）、會籍顧問（8人）、健美操教練（4人）、私人教練（8人）、前臺（3人）保管出納（1人）、會計（1人）

第五章、游泳館內部設施

大學游泳館規劃在龍子湖區域特點以及自身營銷與經營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。公園游泳場館的投建規劃，將是市內規模最大，設施最先進的一座專業化健身游泳場館，其產品和服務設計則具備如下特點。

1、專業技術支持：池長50m寬21m，8條泳道的比賽專用泳池設計；泳池設有26℃-28℃的恒溫制熱系統；人均泳池使用面積控制高于5平米/人；觀望崗、扶梯、救生圈、救生繩、氧氣袋等安防救護設施齊備完善；夜場維持較高的水面照明度，并配備應急照明設施。

2、衛生環境優勢：池水自動循環的處理系統，有效控制池水清潔度；合理調控池水含氯量、礦物質配比等各項健康凈化指標，杜絕水體病菌的傳播；工作人員對水質每2小時檢測一次，時刻確保池水的衛生額定標準。

3、配套服務優勢：泳客在進入泳池前接受相應體檢和專項建議，可放心暢游；專業游泳教練的培訓指導，使泳客快速掌握相關動作和技藝，更可令初學者兩小時內自由暢游；專業的陪泳服務，有效保證泳客的生理安全；泳客可在運動以后享受凈桑和專業保健按摩服務。

第六章、市場營銷策略思路

通過以上市場局面、產品定位及目標市場分析，擬作出如下營銷策略建議。（1）產品策略：除了不斷引進和承辦大型高水平游泳賽事及建設完善的專業人才訓練和青少年業余訓練基地外，更須活躍會所娛樂項目，定期的會員活動中設置或穿插表演、游戲、競技等小項目，改變同業“有廣度，無深度”的弊端；加強后續增值服務的推廣，通過吸收會員們的興趣偏好和合理建議，組織其他非游泳項目的活動，增強會員的歸屬感，改變同業“會員就是打折”的弊端。

（2）價格策略：根據場館投資標準和預期收益，擬推行年費和單人次消費的辦法。

（3）企業聯絡策略：各類企業是本行業最具潛力的市場，這是因為企業意識到了健康的員工為企業帶來的益處，健身游泳館將與企業聯系，推出公司員工收費標準、現場體能測試、講座和其他與健康有關的活動。由于健身游泳館不但能為企業員工提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業設計的健康課程和健身游泳課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業將踴躍參與。

（4）促銷盒和會員資格試用策略：我們將在鄭州市鄭東新區內人流密集的地區放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。健身游泳館的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，第 六 頁

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并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到健身游泳館的價值和益處，并決定作為正式會員加入。

（5）促銷策略：傳統的促銷方式包括廣告推銷、人員推銷、銷售促進和其他宣傳形式，游泳場館的運營前期應該以廣告和公共關系為主，一段時間后可轉為以銷售促進和公共關系為主。

第七章、安全分析

（一）安全管理規定

1、進入本池游泳者，必須身體健康，絕不允許皮膚病、心臟病及傳染病患者進入池內。

2、泳者進入泳池前須先進行強制性淋浴，以免污染泳池。

3、泳前須進行身體各部分的預備運動，以免發生以外或各種不良反應。

4、游泳者不得在泳池內追逐，玩耍等構成對身體安全不利的活動。

5、除攜帶游泳必需用品外。其他一切與游泳活動無關的東西，嚴禁帶進場，更不準在游泳池內洗衣服。

6、為了身體健康飯后一小時內請勿進行游泳活動。

7、泳池內的救生設備，泳者都不得亂動。

8、未成年人進入游泳池須有救生員在場監護，如果是學校組織的集體游泳，必須聽從帶隊老師或游泳教練指揮和安排，以保證泳場的正常運作和泳者的人身安全。

9、泳場內出現異常問題或情況，必須冷靜處理，并馬救生員和在場管理員。

（二）消防安全管理制度

每月至少要組織一次防火檢查，內設的部門、班組每周應當開展一次防火檢查；單位消防安保人員每天要進行防火巡查，生產期間的防火巡查至少每兩個小時一次。防火檢查、巡查的重點是：

1、疏散通道、安全出口和消防車通道是否暢通，防火間距是否被占用；常閉式防火門是否保持常閉狀態，閉門器、順序器是否保持完好；防火卷簾下是否堆放物品；門窗上是否設置了影響逃生和滅火救援的障礙物；

2、安全疏散指示標志、火災事故應急照明設置是否正確、醒目、完整好用；

3、滅火和應急疏散預案是否制定并組織員工進行演練；員工是否掌握基本的防火滅火和疏散逃生知識；

4、消防控制室或值班室人員是否在崗在位；消防控制室人員是否經過培訓后持證上崗；消防控制設備運行是否正常，連接消防控制室的各類報警設施以及通訊器材是否暢通好用；值班記錄是否齊全，填寫是否認真；

5、消防水源是否充足；室內、室外消火栓、水泵接合器有無損壞、埋壓、遮擋、圈占等影響使用的情況；

6、消防器材是否配備充足并且完整好用；各類滅火藥劑、材料、油料等是否齊備充足；

7、各種電氣線路、設備是否符合防火要求，有無違章使用情況；

8、水泵房、配電室等消防安全重點部位的安全管理措施是否落實；

9、生產場所有無吸煙或遺留火種的現象；有無儲存易燃易爆危險物品； 對檢查發現的火災隱患，要立即改正；不能立即改正的，應填寫《火災隱患

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整改登記表》，及時上報主管人員，消防安全管理人或部門消防安全責任人應組織對報告的火災隱患進行認定。

（三）風險分析

面臨競爭日益激烈的鄭州游泳館市場，面臨著沒有收入、挑剔精明的大學生，大學游泳館如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業技術和競爭能力等，在競爭激烈的鄭州游泳館市場立足，是游泳館未來經營將要面臨的問題。

體育文化健身服務的季節性來源于人體生理功能的季節差異。絕大多數體育運動愛好者特別是戶外運動均選擇在每年的5月—10月期間進行。就市內現業游泳場館而言，開放率和使用率則更低，旺季僅限于6月下旬至9月上旬。東方明珠室內恒溫泳館，雖然具備常年開放的優越條件，但依然無法回避淡季滯銷和高額能耗支出的運營風險。

第八章、可行性研究結論

大學游泳館作為一個以體育教學為使命的公共體育設施，其在完成體育教學、運動訓練的同時，配合教學部門科學、合理地安排教學計劃，讓每一位學生都有機會進游泳館鍛煉、上課。大學是國家事業單位，有自己的社會責任和義務，公共體育場所有義務對所有人開放。依據高校人才、物質等優勢，在確保教學、訓練的基礎上，建立以高校為核心的周邊事業單位、社會的街道連成一體的全民健身網絡；大學游泳館全方位地向社會開放，使高校體育市場的功能得到充分發揮，吸引眾多的團體及個人，步入高校進行無償游泳方面的健身與體育培訓活動，這樣可以提高學校的游泳館知名度從而也會使更多的人投入到游泳運動來。

根據以上各章節論述，該項目建設目標明確，實施方案科學，經濟效益良好，社會效益顯著，此項目十分具有可行性的。

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第三篇：游泳館項目可行性研究報告

項目可行性研究報告

第一章

綜

述 第一節

項目總論 第二節

項目背景 第三節項目基本情況 第四節主要財務指標 第二章 市場研究

第一節

經濟環境分析 第二節

項目周邊環境分析 第三節

競爭對手分析

第四節

目標市場分析與定位 第三章 項目經營設想 第一節

項目市場定位 第二節

項目內部設置

第三節

項目管理和營銷體系 第四節

銷售和推廣計劃 第五節

會員制體系設置 第四章

財務評價

第一節

項目投資效益估算 第二節

靜態經濟效益分析 第三節動態經濟效益分析 第五章

風險分析 第一節

風險分析 第二節

結

論 附件

附表一：《投資估算表》

附表二：《年經營收入估算表》 附表三：《年經營成本估算表》 附表四：《年利潤估算表》 附表五：《現金流量表》

附表六：《折舊與攤銷估算表》 第一章 綜 述 第一節項目總論

星海游泳館是一個定位于休閑、xx、娛樂的企業，是園區管委會投資建設，星海大廈項目是蘇州工業園區星海游泳館的二期項目之一，一期項目有游泳、嬉水、體療、按摩、桑拿、乒乓球、羽毛球、器械健美、女子xx中心、女子瘦身，并開設游泳訓練班、武術培訓班等，并備有日本料理、日式酒吧等配套功能。作為星海游泳館二期項目，設立xx會館有更深層次的設想，通過整合和改造一期現有項目，配合二期新開的壁球、網球、羽毛球項目，打造一個特點鮮明的體育產業群。蘇州工業園區游泳館有限公司擬就星海游泳館二期星海大廈四、五層群樓xx會所項目與xxxx投資管理有限公司提出商榷。為加強雙方相互的了解，并達成最終的共識，我方在考察認證的基礎上，提供本項目的可行性方案交由貴方參考。

第二節 項目背景

xx產業股份有限公司始終致力于中國體育產業的開拓與發展。是國家體的體育產業公司，作為xx產業股份的下屬公司，以xx產業為主營業務和發展目標的xx投資管理有限公司是xxxx產業的戰略決策中心、品牌與連鎖經營管理中心、物流配送中心、專業咨詢培訓中心以及信息服務中心，并與中國奧委會建立起合作伙伴關系，努力推進全民xx的發展。同時，通過有效的國際合作，引進國外知名xx品牌、資金和管理體系，是xxxx迅速發展的重要舉措。與美國連鎖xx知名品牌xx公司的強強聯合和有效的合作，在引進其先進的管理方法和經驗的基礎上結合各地方市場的特性形成了自己一套完整的xx俱樂部管理體系，成功打造了“xxxx”xx品牌。目前已經在以北京為主的北方地區發展了八家連鎖俱樂部，擁有會員過萬人。

公司發展的目標是采取直營、合作經營和特許加盟等方式，以京、滬、穗為重點，并輻射其它城市的連鎖格局，五年內形成全國過百家的連鎖經營規模，實現品牌、理念、營銷、管理、培訓的統一，建立起以xx業為核心，同時帶動體育用品業、信息業和無形資產經營業，實現多層次立體產業化經營格局。并通過資本運營，力爭三年內成為國內xx產業的“領頭羊”，五年內占有國內xx市場的最大份額。

作為中國奧委會的合作伙伴單位，xx擁有奧運商用標志的特許使用權。隨著2008年北京奧運會的臨近，xxxx投資管理有限公司將實質性地介入奧運會項目中有關xx項目的相關工作。

第三節 項目基本情況 蘇州工業園區星海游泳館是由蘇州工業園區管委會投資建設，位于蘇州工業園區星海街蘇春西路口，正處于蘇州工業園中央CBD的核心地帶，一期xx項目以游泳館為主，占地面積12000平方米，建筑面積6350平方米。館內設有一個50m×25m的標準游泳池和二個兒童嬉水池，是江蘇目前設施領先的室內全溫控游泳館。由蘇州工業園區商旅集團公司全面經營管理。開設項目有一樓的游泳，二樓的有氧操房、及瘦身美容、理療、足浴等。三樓設有3塊羽毛球以及器械、空手道項目。

蘇州工業園區星海大廈群樓位于星海游泳以東10米，并和星海游泳館有過道相連。包括四、五層的xx會館，以及四層2300平方米的洗浴中心，4 片羽毛球場，4片壁球場。雙方就星海大廈群樓四、五層xx會館項目達成初步合作意向，此項目建筑面積為四層的1594平方米加上五層的1684平方米，總共3278平方米。經雙方協商，星海大廈項目由xxxx投資管理有限公司和蘇州工業園區星海游泳館有限公司合作開發，合作方式以xxxx投資管理有限公司為主，并采用“xxxx”xx俱樂部品牌。雙方合作的具體細節將會進一步協商，現就此項目的投資預算以及市場效益做出分析評估，以便貴方參考。

從戰略上考慮，xxxx的進入，不但提高了星海游泳館有限公司品牌形象，也有效整合了的現有的xx項目，使項目得到了豐富和完善。同時，本項目對于搶灘蘇杭市場，提高xxxx投資管理有限公司和xxxxxx俱樂部在長江三角洲及周邊地區的知名度有十分重要的意義。

第四節 項目主要財務指標

投資建設xxxxxx俱樂部蘇州星海大廈項目的主要財務預測指標如下：

投資估算 人民幣1109萬元 年均經營收入估算 人民幣1008.91萬元

年均經營成本估算 人民幣656.21萬元 年均利潤估算 人民幣214萬元

靜態投資回收期 3.43年 投資利潤率 28.8% 財務凈現值（I=10%）2388.49萬元 內部收益率 38.7% 動態投資回收期 3.84年 第二章 市 場 研 究 第一節 經濟環境分析

蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積８４８８平方公里，人口591萬，下轄5縣市和8個區，其中市區面積1650平方公里，古城區14.2平方公里。改革開放20多年來，蘇州經濟社會發展充滿了活力，年均增長保持在12%左右，綜合經濟規模已經擠進中國大中城市前列。2003年全市國內生產總值（GDP）達2802億人民幣，人均GDP達到5763美元，全年財政收入409.9億人民幣，實現工業總產值7010.77億人民幣，成為僅次于上海的第二大工業城市。2003年全市實現進出口總額656.63億美元，其中出口326.33億美元，進口330.29億美元，外貿出口總額僅次于深圳和上海。2003年新增合同外資124.96億美元，實際利用外資68.05億美元，約占中國的12%，占全世界的1.3%，在全國各大中城市的排名由2002年的雙雙第2位上升到雙雙第1位。世界500強跨國公司中已有91家先后落戶蘇州。蘇州已成為中國經濟發展最迅速的現代化新興工業城市。

消費市場方面 2003年，蘇州全市實現社會消費品零售總額526.05億元，同比增長16.5%，增幅比上年的15.3%提高了1.2個百分點，為1996年以來增幅最高。蘇州市零售總額占全省14.75%, 比上年增加了0.71個百分點。蘇州已成為繼上海之后全國第二大制造業城市，蘇州外來人口隊伍急劇增加，城市人口規模迅速擴張，使蘇州區域內的社會消費品購買力大增。

——江蘇省統計局2004年發布

城鄉居民收入穩步提高，為零售市場的增長提供了不盡的動力。蘇州市城市居民人均可支配收入為 12361.45元，增長16.4%。市民收入的穩步增長，對改善城鄉居民的消費預期、穩定消費需求，促進消費的增長起到積極的作用，促進了市場銷售的上升。2003年，蘇州市城市居民人均消費支出9272.49元，比上年增長20.6%；其中人均生活消費品支出7061.22元，同比增長22.6%。農村居民人均生活費支出4643元，同比增長9.8%；其中人均生活消費品支出3260元，同比增長13.1%。社會消費品零售總額與城鄉居民的消費支出基本同步增長。

從經濟環境上來看，上世紀九十年代后，決定經濟增長的主要因素由生產能力轉為市場需求。消費、投資、出口三大需求成為人們關注的熱點問題。就長江三角洲來15個城市來看，蘇州市不管是三大指標的絕對指標還是增長幅度來看都在這15個城市中名列三甲。經濟環境和投資環境十分優越，使市場潛力巨大。

步入小康的市民更加注重生活質量，體育、娛樂用品消費的需求擴大。在滿足一般生活需求后，追求高質量生活的人們，向娛樂、享受型更高的生活層面邁進，一些集xx和娛樂為一體的多功能成套xx器材開始搬入家中。2003年，限額以上貿易企業體育、娛樂用品類零售1.86億元，同比增長1.5倍，可見，體育xx市場潛力巨大。

第二節 項目周邊環境分析

一、項目周邊環境分析

蘇州工業園區是中國和新加坡兩國政府間的重大合作項目，于1994年正式啟動建設，開創了中外經濟技術互利合作的新形式。蘇州工業園區緊鄰上海，位于蘇州古城以東金雞湖畔，行政轄區面積260平方公里，其中，中心開發區規劃面積70平方公里，規劃居住人口50萬，計劃吸引各類投資1000億美元。工業園區目前工業用地已進入全面開發階段，并形成信息產業園、出口加工區、國際科技園、研究生城、現代物流園等產業發展載體和功能分區。

特殊的政策優勢、便利的交通網絡、高標準的基礎設施、優越的生活環境、充足的人力資源以及優惠的稅收政策使得園區得到世界各地投資者的青睞，到2003年，全區固定資產投資超過200億元，實際利用外資1億美元，主要經濟指標年均增幅超過40％。實現國內生產總值365億元，進出口總額達到143億美元。

1.寫字樓

目前，工業園內已投產的高新技術企業有近200多家，其中包括屬世界500強企業中的46家，在蘇州高新區首期的30多平方公里范圍內，已形成三個功能區。中央商貿區集中了一批金融、商貿、科研、管理機構及商住寫字樓、會議中心等設施，如建設大廈、國際大廈、信息大廈、信息大廈等。南北兩個科技工業區集中了一批電子信息、精密機械、生物醫藥、新材料、環保等新興產業，形成了以環保產業園、生物技術園、留學人員創業園、民營科技園為主體的“一區多園”的發展格局。就世界500強企業來看，就有如下的企業：

No.五 百 強 名 稱

No.項 目 名 稱 德國西門子集團 1 德利多富信息系統(蘇州)有限公司 力斯頓聽力技術（蘇州）有限公司 韓國三星電子 3 三星電子(蘇州)半導體有限公司 4 蘇州三星電子有限公司 蘇州三星電子液晶顯示器有限公司 6 三星半導體（中國）研究開發有限公司 7 蘇州三星電子電腦有限公司 日本富士通 8 富士通多媒體部品（蘇州）有限公司 9 蘇州工業園區國信方舟軟件技術有限公司 4 美國高特利集團 納貝斯克食品(蘇州)有限公司 英國BOC集團 11 比歐西氣體(蘇州)有限公司 6 美國禮來制藥公司 12 禮來(蘇州)制藥有限公司 7 美國百得集團 13 百得（蘇州）電動工具有限公司 8 美國百特公司 14 蘇州百特醫療用品有限公司 日本國株式會社日立制作所 15 瑞薩半導體（蘇州）有限公司 16 日立儀器（蘇州）有限公司 17 日立顯示器件（蘇州）有限公司 18 日立金屬（蘇州）電子有限公司 19 日京創業（蘇州）食品有限公司 20 日立汽車部件（蘇州）有限公司 21 日立工程建設（蘇州）有限公司 22 日立醫療系統（蘇州）有限公司 日本住友株式會社 23 蘇州住友電木有限公司 24 住友制藥（蘇州）有限公司 美國霍尼韋爾國際集團 25 霍尼韋爾特殊化學品（蘇州）有限公司 26 德聯覆銅板(蘇州)有限公司 27 凱聯航空發動機（蘇州）有限公司 12 美國艾默生電氣公司 28 艾默生電氣(蘇州)有限公司 艾默生環境優化技術(蘇州)研發有限公司 13 法國萊雅集團 30 蘇州尚美國際化妝品有限公司 31 美寶蓮（蘇州）化妝品有限公司 英國葛蘭素斯密斯克林公司 32 葛蘭素史克制藥(蘇州)有限公司 15 日本久保田株式會社 16 日本丸紅株式會社

久保田農業機械（蘇州）有限公司 日本麒麟集團 34 獅王啤酒飲料（蘇州）有限公司 德國戴姆勒-克萊斯勒集團 35 安特優發動機工程（蘇州）有限公司 19 美國德爾福公司

德爾福德科電子系統（蘇州）有限公司

德爾福電子（蘇州）有限公司 20 英國BP公司

蘇州碧辟液化石油氣有限公司 荷蘭皇家飛利浦電子股份有限公司 39 飛利浦半導體（蘇州）有限公司 22 美國杜邦公司 40 杜邦光掩膜(蘇州)有限公司 23 芬蘭諾基亞電信公司 24 德國ZF集團

諾基亞（蘇州）電信有限公司

采埃孚傳動技術（蘇州）有限公司 瑞士迅達控股集團 43 迅達電子(蘇州)有限公司 法國阿爾卡特集團 44 阿爾卡特通訊設備（蘇州）有限公司 27 荷蘭阿克蘇-諾貝爾集團 28 法國道達爾集團

依卡化學品（蘇州）有限公司

樂駿密封件（蘇州）有限公司 美國伊頓公司 47 卡特拉-漢莫（蘇州）電器有限公司 30 日本三井金屬礦業株式會社 48 三井銅箔（蘇州）有限公司 31 德國博世控股公司 49 博世汽車部件（蘇州）有限公司 32 法國索迪斯聯合公司

索迪斯（蘇州）餐飲服務有限公司

法國歐尚集團 51 蘇州歐尚超市有限公司 52 蘇州工業園區頤莫尚置業有限公司

英國翠豐集團 53 蘇州百安居裝飾建材超市有限公司 35 美國旭電公司 54 旭電(蘇州)科技有限公司

松下電器產業株式會社 55 松下電器研究開發（蘇州）有限公司 37 日本旭化成株式會社 56 旭化成電子材料（蘇州）有限公司

法國家樂福 57 蘇州悅家超市有限公司

日本三菱株式會社 58 華菱科技（蘇州）有限公司 40 三井物產株式會社 59 三井電子薄膜（蘇州）有限公司 60 蘇州三井國際物流貿易有限公司

達能集團 61 達能食品（蘇州）有限公司 42 新日本制鐵株式會社 43 挪威海德魯公司 44 日本新日礦公司

蘇州日鐵金屬制品有限公司

海德魯鋁業（蘇州)有限公司 64 蘇州日礦材料有限公司

蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國巴斯夫公司

巴賽爾聚烯烴工程塑料（蘇州）有限公司

在園區注冊了66家企業 46 皇家殼牌集團（荷蘭）小計 46家五百強企業

如此規模的辦公、科研和生產基地集聚地必然存在著大量的目標客戶，新區內服務設施的欠缺更對本項目提供巨大的發展空間，這是其它項目無法比擬優勢。

2.高檔住宅小區

星海大廈xx會館項目處蘇州工業園的中心地帶，蘇州工業園環中心生活區建有普通居住區、別墅區、外商公寓及商業、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施，形成環中心生活帶。其中最大的高檔小區有都市花園，位于園區的中央商貿區與中央花園的附近，鄰近金雞湖和世紀廣場，都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期項目，首期——“蘭華苑”，二期——“茗華苑”，三期——“菁華苑”，四期——“英華苑”，五期——“銀色貴族”。項目總占地44公頃，建筑面積：66萬㎡，容積率：1.5。

此外，以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區占地面積16.4萬平方米，東鄰金雞湖，北靠中央CBD和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區，占地119.1公頃，座落在金雞湖北岸，與西岸的城市廣場隔湖相望，跨越湖灣而建的金雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區，設施完善，自成一體。占地約59.4公頃。水巷鄰里總面積為38.5公頃，是配有商業設施的中、高密度住宅區。高爾夫花園共開出320000平方米的園際公寓和半島別墅，第一期將推出300套公寓。喬麗晶公寓位于園區獨墅湖與金雞湖之間，星港街延伸段東（暫名），占地3公頃，總投資1.6億元，共有4幢樓，分別為四、六、七、八層，共有160多套房。

以上高檔的樓盤的每平米的均價都在5000元以上，而且分布十分密集，盡管如此，園區內的所有樓盤的銷售都呈現旺勢。

3.商業中心以及其他娛樂場所情況：

蘇州工業園區借鑒新加坡經驗，住宅區所有商業服務、社會服務設施都集中在鄰里中心，以園區中央CBD為中心在70平方公里規劃區內規劃19個鄰里中心。項目區周邊大商業文化中心也十分密集，文化水廊在金雞湖東岸，向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業樓群組成，占地90.9公頃。主要道路成方格狀，與原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。

園區中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑，規劃用地面積18.8萬平方米，總體設計建筑面積25萬平方米，為兩層建筑，室內展廳面積12萬平方米，會議設施面積1.1萬平方米。該工程總投資估算約22億元，全部建成后可提供14個展廳、7000個國際標準展位，將躋身世界會展中心前20位，成為僅次于廣州國際會展中心的國內第二大會展中心。

此外，總投資10億元、總建筑面積約10萬平方米位于F城商業街的“銷品茂”和世界家裝巨頭B&Q也在園區安家。

完善的公共服務設施和密集的商業、娛樂場所產生的市場聚合效應是巨大的，緊鄰園區中央CBD的星海大廈xx會館項目的區位優勢也是十分明顯的，輻射效應巨大的。

第三節 競爭對手分析

xx俱樂部是一種地域性很強的產業，蘇州新區作為新興的綜合高科技園區，xx服務設施的發展也是處于起步階段，作為蘇州工業園最大綜合xx設施，星海的項目設置和營業規模是其他商業xx俱樂部無法比擬的。

蘇州英派斯xx俱樂部位于蘇州市體育中心，從xx俱樂部的輻射范圍看，對本項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區綜合類xx房，能對星海大廈xx會所產生影響的只有二家，一家是蘇州工業園區的蘇州市蘇春西路158 寶迪國際xx，由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于2002年10月開始正式運營，營業面積愈2000平方米，此俱樂部星海大廈的距離500米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區二期的xx會館，建筑面積2500平方米，現正在籌建中，預開設項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球，俱樂部的營業范圍和方式還有待確定。此項目據星海項目也只有不到500米。

從競爭上看，寶迪國際xx俱樂部和湖左岸xx會館會對本項目產生一定的影響。但從項目的設置和上看，星海大廈項目設置非常豐富，單就游泳項目的規模和檔次而言，湖左岸xx會館游泳池和星海游泳館存在著一定的差距。同時，星海xx項目的豐富程度和綜合程度是另外兩家xx俱樂部難以達到的。

第四節 目標市場分析與定位

蘇州市“人口東移”的房地產政策，使到在園區買房，已成為蘇州人心目中的首選。星海xx會館的聚合效應明顯，項目的目標消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內，從項目的位置和園區的交通來看，本項目基本可以覆蓋整個園區。截至6月底，全區就業人口達到了10萬人，其中中新合作區內在職員工約6萬人；就業人員平均年齡27.4歲，35歲以下人員占了九成。更為搶眼的是，園區就業人員中37％來自外地，而管理技術人員中這一比例更是將近。根據對園區薪資狀況的調查，1996年到2000年，園區中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為22％到27％，普通管理和技術人員為15％到20％，一般工人為5％到10％。

從以下圖中可以看出，園區內員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等，都受過良好教育。從價值取向和消費方式來看，都比較注重生活質量和時尚品位，易于接受新事物。而且人口的密度比較大，俱樂部的xx市場潛力較大。

2003企業總數205家，總人數3078人 第三章 項目經營設想 第一節 項目市場定位

一、項目經營定位

星海大廈xx會館項目投資規劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則，以有氧訓練、力量xx及健美操課程為主，與國際流行xx方式接軌，盡量減少針對少數人的配套設施，最大程度提高投資效率。

項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學”，以xxxxxx俱樂部鮮明的標志及充滿活力、健康科學的運動方式進行宣傳，從俱樂部整體設計到局部裝飾、宣傳資料等，無不體現健康、動感、充滿活力的時代氣息。

項目的服務定位是給與會員人性化無微不至的關懷，從裝修設計、項目設置、到管理和服務，充分體現投資者和經營者的高水準，是會員擁有與眾不同的優越感受。

第二節 項目內部設置

一、項目規劃定位

項目規劃經在符合蘇州市工業園xx市場特點以及自身營銷與經營管理定位的前提條件下，盡量控制投資成本、減少運營成本，使該項目在獲得最大的品牌效益和社會效益的同時，獲得最大的經濟效益。

由于項目周邊檔次較高的美容場所較少，為滿足高收入女性的需要，俱樂部將配置高檔專業美容服務是俱樂部女性會員在本項目中享受到全面的高層次服務。

二、項目裝修設計

本項目處于星海大廈群樓的四、五層，與獨立xx俱樂部項目相比，不易引人注意。星海大廈正面明顯位置應該樹立俱樂部的醒目標牌，使過往行人注意。

由于俱樂部分為二層，每層面積不大，因此俱樂部裝修時，應盡量保留層高，盡量給會員及來賓以寬敞、自由的感覺，增加其運動舒適感。俱樂部內部裝修將以簡潔、明快、整潔、舒適、具有時尚品位為原則，運動xx區域通過在墻面、通道、屋頂等設置色彩跳躍的xx圖片為裝飾，營造一種健康、動感的氛圍，促使會員產生運動和跳躍感。

整個俱樂部開放式公共區域均配置背景音樂設備，在中心營業的所有時段中，將持續播放節奏感較強的動感音樂，以提高運動xx者的運動興奮性，并烘托運動xx氛圍。

三、項目內部設置規劃

依據xxxxxx俱樂部的內部設置格局，對蘇州市星海大廈xx會館的主要功能區域進行以下劃分和設計：

四層建筑面積1594平方米，使用面積1198平方米 五層建筑面積1684平方米，使用面積1266平方米 功 能 區 使用面積 五

層 心肺功能訓練區 小操房 200 前臺 50 水吧 80 會籍顧問辦公室

859 洗浴及更衣室 385 男更衣室 185 女更衣室 200 公共區域及通道 四

層 xx操房 433 力量器械區 255

動感單車Spinning 80 運動教練指導室 美容 100 疲勞恢復治療室 抻拉區 50 辦公區 50 員工更衣 50 貯藏室 20 公共區域及通道

50 30 第三節 項目管理和營銷體系

一、項目營銷與管理定位：

作為xxxxxx俱樂部華東地區的合作店,xxxxxx俱樂部星海大廈店將按照xxxxxx俱樂部一貫的高水準進行投資與經營管理,力爭做成華東地區高檔xx俱樂部的高端品牌,形成xxxx高質量、高品質的xx俱樂部形象，進一步拓展xxxx品牌在華東地區的影響力。

二、項目管理

1.組織機構設置（31人）俱樂部總經理（1人）

市場部 銷售部 健美操部 私教部 運營部 財務部 主管 主管 主管 主管 主管 主管（1人）（1人）（1人）（1人）（1人）營銷策劃 會籍顧問 健美操教練 私人教練 前臺 保管 出納 會計

（1人）（8人）(4人)（8人）(3人)（1人)（1人）

2.人員招聘與培訓

本項目中高層管理人員由xx公司派出，xx教練、會籍顧問主管由xx公司派出，其他中層管理人員和基層服務人員以本地招聘為原則，本地招聘人員將由xxxxxx俱樂部進行崗位培訓，以保證俱樂部經營管理質量。

xxxx俱樂部有限公司將定期對本項目各崗位員工進行工作質量考核和職業技能培訓，尤其是專業xx教練、會籍顧問，將定期接受總部的培訓。

3.俱樂部各項經營管理制度

xxxxxx俱樂部星海大廈店，將嚴格執行xxxxxx俱樂部的成熟的俱樂部管理制度，確保俱樂部高質量的經營品質，樹立良好的俱樂部品牌。

第四節 銷售和推廣計劃

一、預銷售

預銷售階段的目的是為在俱樂部開業前建立起約1500人的預期

會員基數，在這個時期，xx俱樂部的知名度及人們對它的興趣乃至狂熱是至關重要的。在開業之前，預銷售將成為創收的重要部分。

二、開業活動

開業時各項活動的規模旨在盡可能多地吸引人們的參與。全體員工隨時待命，帶領參觀、解答問題并出售會員卡。促銷活動將包括：禮品贈與、名人簽名、健美操表演、作為交叉促銷，水吧將提供免費飲料。俱樂部還將免費為來賓進行健康評估，主要目的是為了創造出充滿活力的積極向上的環境，以鼓勵人們采納健康的生活方式并成為xxxx俱樂部的會員。

三、其他銷售戰略 1.促銷盒和會員資格試用

我們將在園區內人流密集的地區放置促銷盒，人們只需填寫表格，即可獲得免費的臨時會員卡。xxxxxx俱樂部的銷售人員將收集這些表格，并與每個填表人聯系，約定時間邀請他們來參觀俱樂部，并成為臨時會員。參觀時，工作人員將介紹并演示俱樂部的設施及服務，并制定針對個人的訓練課程，以吸引客人加盟，通過可是適用臨時會員卡，他們將意識到xxxxxx俱樂部的價值和益處，并決定作為正式會員加入。

2.企業聯絡

各類企業是本行業最具潛力的市場，這是因為企業意識到了健

康的員工為企業帶來的益處，xxxxxx俱樂部將于企業聯系，推出公司員工收費標準、現場xx測試、講座和其他與健康有關的活動。由于俱樂部不但能為企業雇員提供多種多樣的便利和服務，而且還能提供專門為企業設計的健康課程和xx課程以供到場或不到場的員工參與訓練，因此，企業將踴躍參與。

3.特別活動促銷

特別活動是xxxxxx俱樂部銷售和推廣計劃的另一個重要組成部分。這些活動將提高xxxx俱樂部在消費者中的知名度，并促進會員推薦非會員入會，xxxxxx俱樂部每年于不同公益機構和社區中心合作，是俱樂部的會員能夠參加社區活動，有選擇性的贊助和宣傳活動進一步提高xxxxxx俱樂部的品牌知名度。

4.內部活動與宣傳

每個季度俱樂部會舉辦內部活動，例如會員聚會、節日慶祝和周年聚會等。xxxxxx俱樂部將向所有會員及其朋友發出邀請，來俱樂部享受免費食品、健康飲料并獲得禮物。這些活動的舉行將得到本地企業的支持，將在團體內部發門票和宣傳材料。

5.健美操表演 很多人都喜歡健美操表演，xxxxxx俱樂部將在區域內很多活動中推廣xx操課程，通過表演，俱樂部的xx操運動員將向觀眾免費提供臨時會員卡，鼓勵他們視聽課程，并成為xxxxxx俱樂部的會員。

6.健康檢查

xxxxxx俱樂部將為會員及其朋友提供免費健康檢查，這是

向非會員出售會員卡最為有效的方式之一。健康教育在推銷會員卡時是個關鍵因素，人們將了解到xx運動給身體健康帶來的益處。

7.會員促銷競賽

xxxxxx俱樂部使用的最強有力的促銷方式是俱樂部內部會員間的促銷競賽，這個計劃旨在鼓勵介紹新人入會的現有會員，鼓勵包括：禮品、旅游以及山地車等，這已被證明是保持會員的高昂情緒并推銷會員卡的一個行之有效的方法。

8.持續推廣和廣告

隨著xx俱樂部的發展，越來越多的新會員將來自現有會員的

介紹。此后，現有會員的續約將是保持會員基數的關鍵，首要任務是令會員滿意并超出他們的期望，我們引入各種促銷計劃，如在入會最頻繁的時候進行季節性促銷。

xxxxxx俱樂部將不斷進行促銷、宣傳并保持與本地企業和

廣告商的聯系。將利用印刷廣告和直接郵寄廣告進行宣傳。持續的推廣計劃將包括三個主要部分：廣告、直接聯絡（促銷盒、直接郵寄、電話營銷跟蹤）以及俱樂部內部促銷。

第五節 會員制體系設置

一、設置原則

俱樂部采取國際通行的會員制管理方法，以吸引長期固定會員為主要目的，根據對xxxxxx俱樂部的規模、檔次及周邊主要消費群體及其消費能力購買力、消費群體分析，制定以下會員制卡種和相應的收費標準。

二、會員收費標準

通過對蘇州市已開設的中高檔次xx俱樂部具體情況進行考察，考慮到目前蘇州市消費者對xx俱樂部需求狀況，以及xx俱樂部的競爭狀況，對星海xx會所價格標準制定如下：

分類 費用 半年卡 2600 使用范圍 本俱樂部

本市通用，全國短期 全球通用 一年銀卡 3800 兩年金卡 6800 蘇州市星海大廈所處地段良好，項目豐富，并擁有良好的品牌效益，各方面優勢明顯，在價格選擇上應能充分體現俱樂部的檔次。

第四章 財務評價 第一節 項目投資效益估算

一、年營業收入估算

詳見附件二：《年經營收入估算表》

二、年經營成本估算

詳見附件三：《年經營成本估算表》

三、年營業收入估算

詳見附件四：《年營業利潤估算表》

四、現金流量估算

以十年為財務計算期，10%為折現率，計算xxxx蘇州星海大廈項目未來十年的現金流量及現金流量現值。詳見附件五《現金流量表》

五、折舊與攤銷估算

折舊按照直線折舊法預估，詳見附表六《這就與攤銷估算表》。第二節 靜態經濟效益分析

靜態法分析財務經濟效益主要有以下三個指標，這種方法未考慮資金的時間價值，但也有一定參考價值。本文以十年為財務分析計算期。

一．投資利潤率 319.4/1109=28.8% 二．投資利稅率 352.7/1109=31.8% 三．靜態投資回收期

投資回收期=累計凈現金流量出現正值的年份-1+上年累計凈現金流 量的絕對值/當年凈現金流量 =3.43年 第三節 動態經濟效益分析

動態法分析項目經濟效益主要有兩個指標，這兩個指標考慮了資金的時間價值，是經濟效益分析中比較重要的經濟指標。

一．財務凈現值

367.06 497.47

574.16

614.68 652.45

458.85 458.85 2 3 4 5 6 7-10 10年 現金流量圖 要求收益率 I=10% NPV10 =-1108.8+367.06*（P/F,10,2）+497.47*（P/F,10,3）+574.16*（P/F,10,4）+614.68*（P/F,10,5）+652.45*（P/F,10,6）+ 458.85*（F/A,10,7）(P/F,10,10)= 2388.49（萬元）

由以上計算可知，NPV＞0。在項目管理中，在基準收益率為10%的前提下，財務凈現值大于0，則該項目具備投資價值。

二．內部收益率

取I1=35% 得NPV1=179.67 取I2=40% 得NPV2=-12.27 內部收益率 IRR=I1+(I2-I1)|NPV1|/(|NPV1|+|NPV2|)=38.7% 由以上計算可知，項目所能達到的最高收益率為38.7%。三．動態投資回收期 動態投資回收期

= 累計凈現金流量現值開始出現正值的年份數-1 + 上年累計現金流量現值的絕對值/當年凈現金流量現值 = 3.84年 第四節 結 論

從以上三節的財務分析中可以看出，本項目贏利性較好，要求收益率為10%的財務凈現值為2388.49萬元；內部收益率38.7%；動態投資回收期3.84年。以上數據預示該項目具有抗經營風險能力和贏利性較好，該項投資是可行的。

第五章 風險分析 第一節 風險分析

蘇州市星海大廈項目作為“xxxx”也存在一些風險： 一．行業風險

華東地區作為長江經濟圈的龍頭，是眾多商家必爭之地，目前世界知名品牌的xx俱樂部紛紛搶占華東市場，面積在2000平方米以上的xx俱樂部已有十余家，行業競爭非常激烈，此項目一進入市場即將面臨的激烈的行業競爭。

二．市場風險

蘇州市星海大廈xx會館項目作為xxxx在華北地區的第一家店，肩負著創立品牌的艱苦重任，面臨競爭日益激烈的華東xx市場，面臨著較低的年費收入、挑剔精明的消費者，俱樂部如何通過降低總體運營成本，擴大知名度，提高專業技術和競爭能力等，在競爭激烈的華東xx市場立足，是俱樂部未來經營將要面臨的問題。

三．不可抗力風險

體育xx業是人民生活水平發展到較高水平后進行的消費活動，因此一旦發生自然災害、戰爭等不可抗力因素，將大幅度影響消費人群消費頻次和客流量；發生火災、地震和臺風等使xx連鎖店財物造成損失的不可抗力事件，將造成公司資產損失，并影響集團發展與擴張。

第六章 結 論

根據以上各章節論述，xxxx蘇州星海大廈項目，在行業背景、市場條件、專業水平等各方面條件相對較好，符合俱樂部的各項開發條件，具有良好的發展前景。xx公司將對前期建設和后期經營管理投入大量人力物力，以使該項目在各方面達到xxxxxx俱樂部的水平，為進一步推進xxxxxx連鎖事業而努力。

第四篇：嬰幼兒游泳館投資預算

嬰幼兒游泳館投資預算

1、房屋租金投入:

按300平米算，每月每平米45元，每月300*45=13500元，預付半年，6個月*13500元=81000元。

2、房屋裝修：（普通裝修，清潔、明亮即可）50000元。

3、設備投入：

共計100000元

（1）4個3P立式空調，每個5000元，4*5000=20000元；

（2）一套沙發茶幾桌椅10000元；（3）水電費每月500元；

（4）小型游樂場50平米，每平米1080元，共,50*1080=54000元；

（5）洗衣機1000元；（6）刷卡機2000元；（7）電腦4000元；（8）消毒柜5000元；（9）飲水機500元；（10）收銀臺1000元；

4、加盟公司費用：100000元（包括相關設備、人員培訓等費用）；

5、差旅費:3000元；

6、宣傳：（開業宣傳單張，及會員卡的制作）5000元

7、稅費：5000-10000萬稅費：每月1000元左右。

8、人員編制及工資：

人員編制：根據店主自身情聘請6-8名員工工作時間：可分兩班早班：AM09：00-PM 14：30，晚班：PM14：30-21：00 薪酬：底薪+提成底薪：每人每月底薪2000元，6人*2000=12000元。提成：月營業額按1%--2%提成

9、利潤的確定：

先期投入=預付半年房屋租金

81000元+房屋裝修50000元+設備投入100000+加盟公司費用100000元+差旅、宣傳和稅費10000元+預付員工1個月工資12000元=353000元。

開業后每月成本：員工工資12000元+水電費500元+設備維護費500元+宣傳費1000元+交通費200元+日用品費用200元=14400元。

開業后每月收入：

（1）游泳每次40元，每天至少20人，40*20=800元/天，每月800*30=24000元；（2）洗澡每次20元，每天至少15人，15*20=300元/天，每月300*30=9000元。共計33000元。

開業后每月凈收入：每月收入元。

33000元-每月成本14400元=18600元，每年凈收入：12個月*18600元=223200

第五篇：投資建廠可行性報告

篇一：制造業建廠可行性報告范文(詳細版)制造業建廠可行性報告范文(詳細版).txt吃吧吃吧不是罪，再胖的人也有權利去增肥！苗條背后其實是憔悴，愛你的人不會在乎你的腰圍！嘗嘗闊別已久美食的滋味，就算撐死也是一種美！減肥最可怕的不是饑餓，而是你明明不餓但總覺得非得吃點什么才踏實。

制造業建廠可行性報告范文（詳細版）>第1章 項目總論

總論作為可行性研究報告的首章，要綜合敘述研究報告中各章節的主要問題和研究結論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。總論章可根據項目的具體條件，參照下列內容編寫。

項目背景

1.1.1 項目名稱

企業或工程的全稱，應和項目建議書所列的名稱一致。1.1.2 項目承辦單位

承辦單位系指負責項目籌建工作的單位，應注明單位的全稱和總負責人。1.1.3 項目主管部門

注明項目所屬的主管部門。或所屬集團、公司的名稱。中外合資項目應注明投資各方所屬部門。集團或公司的名稱、地址及法人代表的姓名、國籍。1.1.4 項目擬建地區、地點

1.1.5 承擔可行性研究工作的單位和法人代表

如由若干單位協作承擔項目可行性研究工作，應注明各單位的名稱及其負責的工程名稱、總負責單位和負責人。如與國外咨詢機構合作進行可行性研究的項目，則應將承擔研究工作的中外各方的單位名稱、法人代表以及所承擔的工程、分工和協作關系等，分別說明。1.1.6 研究工作依據

在可行性研究中作為依據的法規、文件、資料、要列出名稱、來源、發布日期。并將其中必要的部分全文附后，作為可行性研究報告的附件，這些法規、文件、資料大致可分為四個部分：

(1)項目主管部門對項目的建設要求所下達的指令性文件；對項目承辦單位或可行性研究單位的請示報告的批復文件。

(2)可行性研究開始前已經形成的工作成果及文件。(3)國家和擬建地區的工業建設政策、法令和法規。(4)根據項目需要進行調查和收集的設計基礎資料。1.1.7 研究工作概況

(1)項目建設的必要性。簡要說明項目在行業中的地位，該項目是否符合國家的產業政策、技術政策、生產力布局要求；項目擬建的理由與重要性。(2)項目發展及可行性研究工作概念。敘述項目的提出及可行性研究工作的進展概況，其中包括技術方案的優選原則、廠址選擇原則及成果、環境影響報告的編制情況、涉外工作的準備及進展情況等等，要求逐一簡要說明。1.2 可行性研究結論

在可行性研究中，對項目的產品銷售、原料供應、生產規模、廠址技術方案、資金總額及籌措、項目的財務效益與國民經濟、社會效益等重大問題，都應得出明確的結論，本節需將對有關章節的研究結論作簡要敘述，并提出最終結論。1.2.1 市場預測和項目規模(1)市場需求量簡要分析。(2)計劃銷售量、銷售方向。(3)產品定價及銷售收入預測。(4)項目擬建規模。

(5)主要產品及副產品品種和產量。1.2.2 原材料、燃料和動力供應

(1)項目投產后需用的主要原料、燃料、主要輔助材料以及動力數量、規格、質量和來源。(2)需用的主要工業產品和半成品的名稱、規格、需用量及來源等。(3)進口原料、工業品的名稱、規格、年用量、來源及必要性。1.2.3 廠址

(1)地理位置、占地面積及必要性(2)水源及取水條件。

(3)廢水、廢渣排放堆置條件。1.2.4 項目工程技術方案

(1)項目范圍，即主要的生產設施、輔助設施、公用工程、生活設施內容。(2)采用的生產方法、工藝技術。

(3)主要設備的來源，如需向國外引進，則簡要說明引進的國別、技術特點、型號等。1.2.5 環境保護

(1)排放污染物的種類、數量，是否達到國家規定的排放標準。(2)主要治理設施及投資。1.2.6 工廠組織及勞動定員(1)工廠組織形式和勞動制度。(2)全廠總定員及各類人員需要量。(3)勞動力來源。1.2.7 項目建設進度

1.2.8 投資估算和資金籌措(1)項目所需總投資額。分別說明項目所需固定資產投資總額、流動資金總額，并按人民幣、外幣分別列出。

(2)資金來源。貸款額、貸款利率、償還條件。合資項目要分別列出中、外各方投資額、投資方式和投資方向。

1.2.9 項目財務和經濟評論(1)項目總成本、單位成本。

(2)項目總收入，包括銷售收入和其它收入。(3)財務內部收益率、財務凈現值、投資回收期、貸款償還期、盈虧平衡點等指標計算結果。

(4)經濟內部收益率，經濟凈現值、經濟換匯成本等指標計算結果。1.2.10 項目綜合評價結論 1.3 主要技術經濟指標表

在總論章中，可將研究報告各章節中的主要技術經濟指標匯總，列出主要技術經濟指標表，使審批和決策者對項目全貌有一個綜合了解。

主要技術指標表根據項目有所不同，一般包括：生產規模、全年生產數、全廠總定員，主要原材料、燃料、動力年用量及消耗定額、全廠綜合能耗及單位產品綜合能耗，全廠占地面積、全員勞動生產率，年總成本、單位產品成本、年總產值、年利稅總額、財務內部收益率，借款償還期，經濟內部收益率，投資回收期等。1.4 存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。第2章 項目背景和發展概況

這一部分主要應說明項目的發起過程、提出的理由、前期工作的發展過程、投資者的意向、投資的必要性等可行性研究的工作基礎。為此，需將項目的提出背景與發展概況作系統地敘述。說明項目提出的背景、投資理由、在可行性研究前已經進行的工作情況及其成果、重要問題的決策和決策過程等情況。在敘述項目發展概況的同時，應能清楚地提示出本項目可行性研究的重點和問題。2.1 項目提出的背景

2.1.1 國家或行業發展規劃

說明國家有關的產業政策、技術政策、分析項目是否符合這些宏觀經濟要求。2.1.2 項目發起人和發起緣由

(1)寫明項目發起單位或發起人的全稱。如為中外合資項目，則要分別列出各方法人代表、注冊國家、地址等詳細情況。

(2)提出項目的理由及投資意向，如資源豐富、產品市場前景好、出口換匯、該類產品可取得的優惠政策、利用現有的基礎設施等。2.2 項目發展概況

項目發展開礦指項目在可行性研究前所進行的工作情況。如：調查研究、試制試驗、項目建議書的編制與審批過程、廠址初選工作以及籌辦工作中的其他重要事項。2.2.1 已進行的調查研究項目及其成果

(1)資源調查，包括原料、水資源、能源和二次能源的調查。

(2)市場調查，包括全國性和地區性市場情況調查；出口產品國際市場供需趨勢調查。(3)社會公用設施調查，包括運輸條件、公用動力供應、生活福利設施等的調查。(4)擬建地區環境現狀資料的調查，包括擬建地區各種主要污染源以及其排放狀況，大氣、水體、土壤等目前環境質量狀況等。說明環境現狀資料的取得途徑、提供單位、以及當地環保管理部門的意見和要求，取得的環境現狀資料及文件名稱。2.2.2 試驗試制工作情況

已完成及正在進行的試驗試制工作的名稱、內容及試驗結果。這些實驗包括建筑材料的試驗、擬采用的新工藝技術的試驗。對采用的新工藝技術必須有國家有關部門的認可證明。2.2.3 廠址初勘和初步測量工作情況

(1)各個可供選擇的建設地區及廠址位置的初勘、測量、比選等工作情況。(2)初步選擇意見和資料。(3)遺留問題。

2.2.4 項目建議書的編制、提出及審批過程(1)項目建議書的編制、提出及審批過程。(2)項目建議書所附資料名稱。(3)審批文件文號及其要點。2.3 投資的必要性

一般從企業本身所獲得的經濟效益及項目對宏觀經濟、對社會發展所產生的影響兩方面來說明投資的必要性。包括下面這些內容。(1)企業獲得的利潤情況。

(2)企業可以提高產品質量，加強市場競爭力。(3)擴大生產能力，改變產品結構。

(4)采用新工藝，節約能源，減少環境污染，提高勞動生產率。(5)產品進入國際市場的優越條件和競爭力。(6)對當地經濟、社會發展的積極影響。包括增加稅收、提高就業率、提高科技水平等。第3章 市場分析與建設規模

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產規模的確定、技術的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在市場需求情況有了充分了解之后才能解決，而且市場分析的結果，還可以決定產品的價格、銷售收入，最終影響的項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細闡述市場需求預測、價格分析，并確定建設規模。3.1 市場調查

3.1.1 擬建項目產出物用途調查

本產品的主要用途，可否有替代其他產品的用途，如果產品是工業基本原料，應分別說明本項目產品在主要使用行業的用途及單位消耗量。

產品經濟壽命期論述。調查本產品目前處于經濟壽命周期的哪一個階段，更新換代的可能時間。

3.1.2 產品現有生產能力調查

(1)本項目產品國內現有生產能力總量，現有生產能力開工率；主要生產廠家生產能力利用率。

(2)國內現有生活能力總量在本地區的分布數量與比例。

(3)本產品目前在建項目的生產能力及其在地區間的分布、數量與比例。(4)已批擬開工建設項目的生產能力，預計投產年月。

(5)在建設項目和已批待開工建設項目，目前雖然沒有形成綜合生產能力，但卻是生產能力的組成部分。

3.1.3 產品產量及銷售量調查(1)全國或地區目前的產量總數。(2)本產品一段時期以來的產量變化情況。

(3)本產品國內保有量與國外有關國家保有量的分析比較，以了解國內保有量是多還是少，說明本產品市場需求滿足程度。

(4)本產品一段時期以來的進口量及進口來源，主要來自哪些國家或地區；占國內生產量或銷售量的比例；進口產品的價格等。

(5)本產品一段時期以來的出口量及出口去向，占國內生產量的比例；主要向哪些國家或地區出口，出口產品的價格。3.1.4 替代產品調查

(1)可替代本產品的產品性能、質量與本產品相比的優缺點。

(2)可替代產品的國內生產能力、產量；可作替代用途的比例；價格分析。(3)可替代產品進口可能性及價格。3.1.5 產品價格調查

(1)產品的定價管理辦法，是由國家控制價格，還是由市場定價。

(2)產品銷售價格，價格變動趨勢，最高價格和最低價格出現的時間、原因。3.1.6 國外市場調查

(1)產品國外的主要生產國家和地區。

(2)國外主要生產廠的生產技術、生產能力、銷售量。(3)產品國際市場銷售價格及其變動趨勢

(4)我國進口該種產品的主要進口國的生產能力及變化趨勢。3.2 市場預測

市場預測是市場調查在時間和空間商的延續，是利用市場調查所得到的信息資料，根據市場信息資料分析報告的結論，對本項目產品未來市場需求量及相關因素所進行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場預測的結論是制訂產品方案、確定項目建設規模所必須的依據。

3.2.1 國內市場需求預測

可行性研究工作中，應對下述各項與市場預測有關的因素加以說明：(1)本產品的消耗對象。(2)本產品的消費條件。消費條件因產品特點性能而異，如汽車的消費需要具備相應的道路交通條件；電視機、電冰箱的消費需要有電等等。預測某一種產品的市場需求量時，應將哪些不具備消費條件的消費領域從消費對象總量中剔除掉。

(3)本產品更新周期的特點，說明本產品有效經濟壽命的長短。(4)可能出現的替代產品，即代用品。(5)本產品使用中可能產生的新用途。產品所用途的出現，意味著擴大了本產品的消費領域，擴大了市場需求容量。

根據以上分析，提出預測的本產品國內需求量及與現有生產能力的差距。3.2.2 產品出口或進口替代分析

(1)替代進口分析。將本產品與目前進口產品從性能、重量、價格、配件、維修等方面進行比較，說明本產品的優勢和有利條件。

(2)出口可行性分析。如果擬建項目的產品在質量和技術等方面，具備在國際市場上進行競爭的能力，則應考慮國外市場對本產品的需求。

(3)分析國家對該種產品的出口有何限制條件或鼓勵措施，該產品進口國的貿篇二：建廠可行性報告

篇三：投資建廠項目可行性研究報告投資建廠項目可行性研究報告

核心提示：投資建廠項目投資環境分析，投資建廠項目背景和發展概況，投資建廠項目建設的必要性，投資建廠行業競爭格局分析，投資建廠行業財務指標分析參考，投資建廠行業市場分析與建設規模，投資建廠項目建設條件與選址方案，投資建廠項目不確定性及風險分析，投資建廠行業發展趨勢分析 提供國家發改委甲級資質 專業編寫：

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【報告格式】word格式；pdf格式

【報告價格】此報告為委托項目報告，具體價格根據具體的要求協商，歡迎進入公司網站，了解詳情，工程師（高建先生）會給您滿意的答復。

【報告說明】

本報告是針對行業投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告，此報告為個 性化定制服務報告，我們將根據不同類型及不同行業的項目提出的具體要求，修訂報告目錄，并在此目錄的基礎上重新完善行業數據及分析內容，為企業項目立項、上馬、融資提供全程指引服務。

可行性研究報告是在制定某一建設或科研項目之前，對該項目實施的可能

性、有效性、技術方案及技術政策進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而寫的書面報

告。可行性研究報告主要內容是要求以全面、系統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。對整個可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點和建議。為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如試驗數據、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性報告的說服力。

可行性研究是確定建設項目前具有決定性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。

投資可行性報告咨詢服務分為政府審批核準用可行性研究報告和融資用可 行性研究報告。審批核準用的可行性研究報告側重關注項目的社會經濟效益和影響；融資用報告側重關注項目在經濟上是否可行。具體概括為：政府立項審批，產業扶持，銀行貸款，融資投資、投資建設、境外投資、上市融資、中外合作，股份合作、組建公司、征用土地、申請高新技術企業等各類可行性報告。

報告通過對項目的市場需求、資源供應、建設規模、工藝路線、設備選型、環境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究調查，在行業專家研究經驗的基礎上對項目經濟效益及社會效益進行科學預測，從而為客戶提供全面的、客觀的、可靠的項目投資價值評估及項目建設進程等咨詢意見。

可行性研究報告大綱（具體可根據客戶要求進行調整）為客戶提供國家發委甲級資質

第一章 投資建廠項目總論 第一節 投資建廠項目背景

一、投資建廠項目名稱

二、投資建廠項目承辦單位

三、投資建廠項目主管部門

四、投資建廠項目擬建地區、地點

五、承擔可行性研究工作的單位和法人代表

六、投資建廠項目可行性研究報告編制依據

七、投資建廠項目提出的理由與過程 第二節 可行性研究結論

一、市場預測和項目規模

二、原材料、燃料和動力供應

三、選址

四、投資建廠項目工程技術方案

五、環境保護

六、工廠組織及勞動定員

七、投資建廠項目建設進度

八、投資估算和資金籌措

九、投資建廠項目財務和經濟評論

十、投資建廠項目綜合評價結論 第三節 主要技術經濟指標表 第四節 存在問題及建議

第二章 投資建廠項目投資環境分析 第一節 社會宏觀環境分析

第二節 投資建廠項目相關政策分析

一、國家政策

二、投資建廠行業準入政策

三、投資建廠行業技術政策 第三節 地方政策

第三章 投資建廠項目背景和發展概況 第一節 投資建廠項目提出的背景

一、國家及投資建廠 行業發展規劃

二、投資建廠項目發起人和發起緣由 第二節 投資建廠項目發展概況

一、已進行的調查研究投資建廠項目及其成果

二、試驗試制工作情況

三、廠址初勘和初步測量工作情況

四、投資建廠項目建議書的編制、提出及審批過程 第三節 投資建廠項目建設的必要性

一、現狀與差距

二、發展趨勢

三、投資建廠項目建設的必要性

四、投資建廠項目建設的可行性

第四節 投資的必要性

第四章 市場預測

第一節 投資建廠產品市場供應預測

一、國內外投資建廠市場供應現狀

二、國內外投資建廠市場供應預測 第二節 產品市場需求預測

一、國內外投資建廠市場需求現狀

二、國內外投資建廠市場需求預測 第三節 產品目標市場分析

一、投資建廠產品目標市場界定

二、市場占有份額分析 第四節 價格現狀與預測

一、投資建廠產品國內市場銷售價格

二、投資建廠產品國際市場銷售價格 第五節 市場競爭力分析

一、主要競爭對手情況

二、產品市場競爭力優勢、劣勢

三、營銷策略 第六節 市場風險 第五章 投資建廠行業競爭格局分析 第一節 國內生產企業現狀

一、重點企業信息

二、企業地理分布

三、企業規模經濟效應

四、企業從業人數

第二節 重點區域企業特點分析

一、華北區域

二、東北區域

三、西北區域

四、華東區域

五、華南區域

六、西南區域

七、華中區域

第三節 企業競爭策略分析

一、產品競爭策略

二、價格競爭策略

三、渠道競爭策略

四、銷售競爭策略

五、服務競爭策略

六、品牌競爭策略

第六章 投資建廠行業財務指標分析參考 第一節 投資建廠行業產銷狀況分析 第二節 投資建廠行業資產負債狀況分析 第三節 投資建廠行業資產運營狀況分析 第四節 投資建廠行業獲利能力分析 第五節 投資建廠行業成本費用分析

第七章 投資建廠行業市場分析與建設規模 第一節 市場調查

一、擬建投資建廠項目產出物用途調查

二、產品現有生產能力調查

三、產品產量及銷售量調查

四、替代產品調查

五、產品價格調查

六、國外市場調查

第二節 投資建廠行業市場預測

一、國內市場需求預測

二、產品出口或進口替代分析

三、價格預測

第三節 投資建廠行業市場推銷戰略

一、推銷方式

二、推銷措施

三、促銷價格制度

四、產品銷售費用預測

第四節 投資建廠項目產品方案和建設規模

一、產品方案

二、建設規模

第五節 投資建廠項目產品銷售收入預測

第八章 投資建廠項目建設條件與選址方案 第一節 資源和原材料