第一篇：鯉魚江鎮(zhèn)城中村改造調(diào)研報(bào)告

鯉魚江鎮(zhèn)“城中村”改造的調(diào)研報(bào)告

城中村是指在城市發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)榉N種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)，至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地，這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地。鯉魚江鎮(zhèn)現(xiàn)在符合“城中村”條件的村有栗腳村和上灶坪村廖家灣組。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題，現(xiàn)在全世界都沒有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法，我國(guó)也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指導(dǎo)城中村的改造，所以“城中村”改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)題，我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)，因地制宜，找出問(wèn)題的特殊規(guī)律所在。

一、基本現(xiàn)狀。

（一）栗腳村六棟組

??（土地面積、人口、農(nóng)業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對(duì)“城中村”改造的意見：

1、要求在改造過(guò)程中讓村民自主開發(fā)，政府提供政策和資金支持。

2、希望在改造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理，且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。

3、要求將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

（二）上灶坪村廖家灣組

??（土地面積、人口、農(nóng)業(yè)人口、建筑面積、容居率等）對(duì)“城中村”改造的意見：

1、政府要出面組織相關(guān)部門對(duì)拆遷的房屋進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

2、安置必須達(dá)到拆一補(bǔ)一。

3、政府要對(duì)改造做出整體規(guī)劃。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

（一）是以村民自愿開展改造為主，政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村”改造不同于征地拆遷，它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和美化。以鯉魚江栗腳村為例，栗腳村的土地總計(jì)X，被征X，農(nóng)民已經(jīng)無(wú)地可耕，整個(gè)村民居住地被城市功能區(qū)和沿江風(fēng)光帶所包圍，貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周圍的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以村民都強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

（二）是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。

“城中村”改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式，通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開發(fā)以后，不但能改變村容村貌，更可以從中獲利，進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里，政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的4%返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展用地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不但解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題，更解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。

（三）是對(duì)村集體土地自主開發(fā)的一個(gè)探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問(wèn)題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地用途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開發(fā)路子，是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)題，也是必須解決的問(wèn)題。

（四）是鯉魚江鎮(zhèn)打造低成本生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的是“城中村”改造后，可以容納大量外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，江北工業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置工人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大量的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到江北工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人員的安置問(wèn)題，必然要在鯉魚江鎮(zhèn)得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪村陳家灣舊屋出租的月租金不過(guò)30元，大量的務(wù)工人員和小商販就居住在這里。所以，鯉魚江的“城中村”改造，必須為江北工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備，將“城中村”改造為干凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管理和約束。

（五）是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工程，不是贏利性質(zhì)工程。

“城中村”改造是一項(xiàng)政府讓利，群眾受益的公益性基礎(chǔ)工程，所以無(wú)論是村民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造，農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決，開發(fā)商贏在一定的利潤(rùn)的多贏模式，大家多方共贏，但是誰(shuí)都不能贏太多，找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。

三、為什么要開展“城中村”改造。

（一）城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置屬性唯一且固定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。

（二）城中村是和諧社會(huì)搭建的基本前提。

解決三農(nóng)問(wèn)題的根本出路就是減少農(nóng)民，讓農(nóng)民進(jìn)城，那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待，是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。

（三）龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。鯉魚江的特殊地理位置決定了鯉魚江有著龐大的流動(dòng)人口，隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到鯉魚江，如果鯉魚江沒有足夠合適的房源來(lái)安置他們，必將導(dǎo)致社會(huì)的不穩(wěn)定因素激增，他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體，在社會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”，一位北大學(xué)生在調(diào)查報(bào)告中說(shuō)：“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。

（四）對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化，整合土次源、集約、節(jié)約的利用土地，有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大量土地資源被浪費(fèi)使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。

（五）提高村民素質(zhì)，改變鯉魚江鎮(zhèn)精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問(wèn)題，歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為鯉魚江鎮(zhèn)居民主體的村民，卻一直處于閉置落后的狀態(tài)，在原村民的新生代中，除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制著上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。

（一）采取政府主導(dǎo)，集中安置，整體規(guī)劃，整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門共同參與，采取征地拆遷的方式將整個(gè)集體土地征收為國(guó)有建設(shè)用地，對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后，將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并將日常管理納入到城市管理中來(lái)。利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。

按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞剑嫌姓呖梢?，下有?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程，有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過(guò)招拍掛，政府從中獲利。弊：

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多，意見大，工作非常困難。

鯉魚江多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作經(jīng)驗(yàn)豐富，且抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土地，所需付出的行政成本較高，且容易激化矛盾。

2、政府需要投入的資金多。

若通過(guò)該模式進(jìn)行“村中村”改造，市政府總共需要投入 萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá) 萬(wàn)元。

3、改造工程成本高，造成“城中村”改造完成后生活成本增加。

通過(guò)正規(guī)手段開發(fā)的“城中村”土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開發(fā)成本，必然導(dǎo)致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連租賃都無(wú)法承受，這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。相關(guān)政策：

1、征地拆遷政策。具體步驟：

1、國(guó)土部門將栗腳村8個(gè)組總計(jì)X畝地，上灶坪村廖家組X畝地征收，大概需要資金X。

2、將栗腳村8個(gè)組，上灶坪村廖家組，進(jìn)行整體安置，計(jì)劃用地X畝，所需資金預(yù)計(jì)X。

3、將剩余土地進(jìn)行招拍掛。

4、開發(fā)商按照規(guī)劃完成土地開發(fā)，市政部門完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（二）采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與，組建開發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行整體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)，選擇部分土地進(jìn)行整體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開發(fā)。政府加以規(guī)劃和控制。利：

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過(guò)自主開發(fā)獲利，且能通過(guò)開發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)題，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后，可以委托村民自我管理，減少管理成本。弊：

1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作。

現(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。

栗腳村和上灶坪村的農(nóng)民大都屬于貧困人群，根本無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。

3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此盈利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)，一是等同于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。

4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力，出現(xiàn)問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。

村民大都缺乏足夠的責(zé)任心，逐利性使他們力求自建自改，但是可以預(yù)見自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的，是一個(gè)涉及到各方利益博弈，政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象，一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。

5、違背集體土地使用的政策。相關(guān)政策：

1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、相關(guān)稅費(fèi)的減免。具體步驟：

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司A。

2、國(guó)土部門將土地征收。

3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。

4、通過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)值的價(jià)格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

（三）引進(jìn)開發(fā)商，村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過(guò)引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運(yùn)作。這需要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地?？梢酝ㄟ^(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估價(jià)值的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利：

1、引進(jìn)開發(fā)商，解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。

2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。

3、村民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。弊：

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過(guò)“城中村”改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大量的被征地的失地農(nóng)民，他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要面對(duì)來(lái)自他們的阻力。

3、集體土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，再以評(píng)估價(jià)值轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。相關(guān)政策：

1、征地拆遷政策。

2、相關(guān)稅費(fèi)的減免。具體步驟：

1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份，不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì)村民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。

3、國(guó)土部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地，并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)值的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將土地劃撥給開發(fā)商，或就在集體土地上進(jìn)行開發(fā)，以租憑的名義進(jìn)行銷售。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修建安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人頭（X平方/人）分配居住面積，多退少補(bǔ)。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。

我們認(rèn)為，鯉魚江鎮(zhèn)的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范圍內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛盾，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商，不符合鯉魚江實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民的利益也得到更充分的保障，實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新?？傊?，我們深刻的集訓(xùn)到，鯉魚江的“城中村”改造，不權(quán)是對(duì)鯉魚江一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程，更是資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3”4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī)律，大膽探索，勇于創(chuàng)新，快出經(jīng)驗(yàn)，多出成果，圓滿的完成市委市政府交予的任務(wù)。(鯉魚江鎮(zhèn))

第二篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于城中村改造的調(diào)研報(bào)告

城中村是指在城市發(fā)展過(guò)積中。因?yàn)榉N種原因沒有被納入城市規(guī)劃建設(shè)。至今仍然是落后的自然村落面貌，而現(xiàn)已被城市功能區(qū)所包圍的土地。這些土地是仍然掌握在當(dāng)?shù)卮寮w的集體所有性質(zhì)土地?，F(xiàn)在我們以勝利村為例。城中村的出現(xiàn)是人類城市發(fā)展過(guò)程中所無(wú)法避免的，是一個(gè)世界性的難題?，F(xiàn)在全世界都沒有一個(gè)解決城中村難題的通行辦法。我國(guó)也沒有相關(guān)系統(tǒng)的政策來(lái)指異城中村的改造，所以“城中村“改造是一個(gè)特殊性極強(qiáng)的問(wèn)越。我們?cè)凇俺侵写濉备脑爝^(guò)程中必須堅(jiān)持從當(dāng)?shù)氐膶?shí)際出發(fā)。因地制宜。找出問(wèn)匙的特殊規(guī)律所在。

一、現(xiàn)狀。

梅州市興寧縣（市、區(qū)）勝利村位于大坪鎮(zhèn)圩鎮(zhèn)中部。我村轄29個(gè)村民小組，在冊(cè)戶數(shù)293戶，人口1505人；全村總面積2。37平方公里，耕地面積418畝。我村年平均氣溫為21.，年降雨量約為1227.毫米，氣候特征亞熱帶季風(fēng)氣候。村特色經(jīng)濟(jì)收入有桑蠶，上一年我村農(nóng)村經(jīng)濟(jì)總收入為754.萬(wàn)元。近年來(lái)，我村發(fā)展經(jīng)濟(jì)的措施以及成果：

1、筑水泥路約2.公里；

2、路燈3公里；

3、勝利小學(xué)球場(chǎng)。

對(duì)“城中村改造的意見:

1、過(guò)程中讓村民自主開發(fā)。政府提供政策和資金支持。

2、造過(guò)程中相關(guān)手續(xù)能快速辦理。且相關(guān)稅費(fèi)能得到減免。

3、將改造后的村集體土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。

4、支持“城中村”改造。

二、“城中村”改造是什么。

(一)是以村民自愿開展改造為主。政府給予政策支持和規(guī)劃指導(dǎo)的改造。

“城中村“改造不同于征地拆遷。它是村民自愿對(duì)所居住的地區(qū)進(jìn)行改造和。居民居住地被城市功能源和沿江風(fēng)光帶所包貧貧困落后的村容村貌，簡(jiǎn)陋破爛的基礎(chǔ)設(shè)施和周邊的城市建筑形成了鮮明的對(duì)比，所以居民強(qiáng)烈的要求政府對(duì)其居住地進(jìn)行城市化改造。所以在“城中村”改造過(guò)程中要充分的給予村民參與權(quán)、知情權(quán)。

(二)是利益主體由政府到農(nóng)民的轉(zhuǎn)變。_

“城中村“改造實(shí)際上是政府讓利于民的一個(gè)方式。通過(guò)城中村改造，農(nóng)民將剩余的土地通過(guò)商業(yè)運(yùn)作、開發(fā)以后，不能改變村容村貌，更可以從中獲利。進(jìn)一步解決了失地農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題。以深圳大沖村為例，在二十年里。政府先后征地16次，村集體土地96%被征，剩余的錢返還給農(nóng)民的宅基地和集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展月地。通過(guò)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房再出租，不們解決了農(nóng)民的生活來(lái)源問(wèn)題解決了在深圳務(wù)工的民工的住房問(wèn)題。這也是后面提到的廉租屋。

(三)是對(duì)村集體土地自主開發(fā)的一個(gè)探索。

“城中村”改造不可避免的涉及到村集體土地的開發(fā)和使用問(wèn)題，在現(xiàn)行的政策下，集體土地在“三個(gè)不得”的原則下，即不得改變土地性質(zhì)，不得改變土地in途，不得損害農(nóng)民的承包權(quán)益，允許通過(guò)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)討、出租、互換、股份合作的方式進(jìn)行開發(fā)。如何在現(xiàn)行政策的框架內(nèi)找到一條對(duì)村集體土地的開發(fā)路了。是我們進(jìn)行“城中村”改造必須直接面對(duì)的問(wèn)越，也是必須解決的問(wèn)題。

(四)是勝利村打造低成木生活區(qū)的重要方式。

低成本生活區(qū)指的足“城中村”改造后，可以容納大最外來(lái)務(wù)工人員的安置和管理。根據(jù)調(diào)查，附近工業(yè)園內(nèi)的企業(yè)一般工人的工資在800-1000元，熟練工人的工資在1200元左右，除開發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房等幾個(gè)少數(shù)的廠區(qū)為工人規(guī)劃了住宿區(qū)外，其余企業(yè)并無(wú)安置r人的住宿地，可以預(yù)見，隨著沿海地區(qū)的密集加工型企業(yè)的內(nèi)遷，大最的密集型產(chǎn)業(yè)落戶到附近

工業(yè)園，所帶來(lái)的低成本務(wù)工人的安置問(wèn)題，必然要在勝利村得到解決。據(jù)調(diào)查，上灶坪41陳家灣舊盡出租的月租金不過(guò)30元，大最的務(wù)工人員和小商販就仄住在這里。所以，鯉負(fù)江的“城中村”改造，必須為附近工業(yè)園的長(zhǎng)期發(fā)展做好準(zhǔn)備。將“城中村”改造為千凈、漂亮、低廉的生活區(qū)，不但能為政府解決務(wù)工人員的安置問(wèn)題，更能通過(guò)村集體對(duì)其加以管 理和約束。

(五)是一項(xiàng)基礎(chǔ)性改造工積，不是點(diǎn)利性質(zhì)工積。

“城中村“改造是一項(xiàng)政府讓利，群眾受益的公益性荃礎(chǔ)I程，所以無(wú)論是41民自主開發(fā)還是引進(jìn)開發(fā)商都必須堅(jiān)持政府贏在環(huán)境改造。農(nóng)民贏在生活環(huán)境改善，生活來(lái)源得到解決。開發(fā)A贏在一定的利潤(rùn)的多A模式，大家多方共贏，們是ip部不能贏太多。找到一個(gè)平衡的契合點(diǎn)。

三、為什么要開展“城中村”改造。

(一)城中村地處城市中心，被城市功能區(qū)所環(huán)繞，其地理位置A性唯一且尚定，要統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)，只能選擇對(duì)城中村進(jìn)行改造。

(二)城中村是和諧社會(huì)裕建的蘋本前提。

解決三農(nóng)問(wèn)題的根木出路就是減少農(nóng)民。讓農(nóng)民進(jìn)城。那么巨大的城鄉(xiāng)差距如何得到彌補(bǔ)，城中村改造就是一個(gè)契機(jī)和示范，他們是否在城市受到公平正義的對(duì)待。是和諧社會(huì)的基本判據(jù)。

(三)龐大的邊緣人群和外來(lái)人群的需要合理妥善的安置。

勝利村的特殊地理位置決定了勝利村有著龐大的流動(dòng)人口。隨著企業(yè)的發(fā)展，務(wù)工人員也會(huì)大量的涌入到江，如果勝利沒有足夠合適的房源來(lái)安置他們，因素激增，報(bào)告中說(shuō):他們是社會(huì)的弱勢(shì)群體。在杜會(huì)生活中處于“失語(yǔ)狀態(tài)”必將導(dǎo)致杜會(huì)的不穩(wěn)定。一位北大學(xué)生在調(diào)查“他們唯一可以顯示存在的方式就是犯罪”。所以“城中村”改造勢(shì)在必行。

(四)對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。整合上次源、集約、節(jié)約的利用土地。有非常重大的意義。在處于黃金地段的城中村中，大最土地資源被浪費(fèi)使用，通過(guò)城中村改造將有限的土地資源進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，使其發(fā)揮出更大的經(jīng)濟(jì)效益。

(五)提高村民素質(zhì)，改變勝利村精神面貌的根本途徑。

發(fā)展的問(wèn)題。歸根結(jié)底就是人的問(wèn)題，作為勝利村刀鎮(zhèn)居民主休的村民。卻一直處r-閉置落后的狀態(tài)。在原村民的新生代中。除部分年青人通過(guò)上學(xué)當(dāng)兵走出傳統(tǒng)社會(huì)外，仍然以強(qiáng)大的慣性復(fù)制桿上一代人的生活方式。只有通過(guò)城中村的改造，才能從根本上改變這一現(xiàn)狀。

四、采取何種模式進(jìn)行“城中村”改造。

(一)采取政府主異，集中安置。整體規(guī)劃。整體開發(fā)。

該種模式是指由政府牽頭，多個(gè)職能部門共同參與。采取征地拆遷的方式將帷個(gè)集休土地征收為有建設(shè)用地。對(duì)農(nóng)民采取補(bǔ)償安置的方式。征收的土地轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃部門進(jìn)行整體規(guī)劃后。將土地通過(guò)招拍掛方式轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，由政府負(fù)責(zé)改造后的城中村草礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，抓一將日常管理納入到城,管理中來(lái)。

利：

1、符合現(xiàn)行政策法規(guī)，操作得當(dāng)，后遺癥少。按照征地拆遷的方式無(wú)疑是最穩(wěn)當(dāng)?shù)姆绞?。上有政策可依，有?shí)踐經(jīng)驗(yàn)可用，無(wú)論如何都不會(huì)出現(xiàn)原則性錯(cuò)誤。

2、政府主導(dǎo)改造工程。有利于整體規(guī)劃和開發(fā)。

3、土地通過(guò)招面掛，政府從中獲利。

弊:

1、大規(guī)模的征地難度大，群眾要求多。意見大，工作非常困難。勝利村多次征地，農(nóng)民對(duì)政策法規(guī)熟悉，對(duì)征地工作作經(jīng)驗(yàn)豐富。抵觸情緒較為嚴(yán)重，若依征地拆遷方式征收土

地。所需付出的行政成木較高，且容易激化矛后。

2、政府而要投入的資金多。若通過(guò)該模式進(jìn)護(hù)村中村”改造，市政府總共需要投入萬(wàn)元，僅前其一次性投入就達(dá)萬(wàn)元。

3,改造工和成本高，造成“城中村“改造完成后生活成木增加。通過(guò)正規(guī)手段開發(fā)的“城中村’土地，仍然會(huì)受到市場(chǎng)的影響，較過(guò)高的開發(fā)成木。必然易致該地區(qū)較高的生活成本，所以只能容納有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人落戶，收入水平低的務(wù)工人員和小商販連和賃都無(wú)法承受。這等于將“城中村”改造向他們關(guān)死了大門。

(二)采取村民自建、自主開發(fā)，政府提供政策支持。

該種模式是指由村支兩委牽頭，村民參與。組建開發(fā)公司，對(duì)集體土地進(jìn)行4體開發(fā)。村民在現(xiàn)有土地內(nèi)。選擇部分土地進(jìn)行核體安置，不改變土地性質(zhì)。剩余土地或者轉(zhuǎn)為國(guó)有建設(shè)用地，或仍然為集體土地，進(jìn)行整體開，政府加以規(guī)劃和控制。

利:

1、村民自主開發(fā)，積極性高，群眾阻力小。

2、村民通過(guò)自主開發(fā)獲利。且能通過(guò)開發(fā)過(guò)程解決日后的生活來(lái)源問(wèn)跌，甚至，可以找到一條致富之路。

3、城中村改造后?？梢晕写迕褡晕夜芾恚瑴p少管理成木。

弊:

1、村民缺少足夠的知識(shí)和素質(zhì)來(lái)進(jìn)行公司組建以及后期的市場(chǎng)運(yùn)作?，F(xiàn)階段，栗腳村和上灶坪的農(nóng)民多為普通農(nóng)民民工和小商販，無(wú)論從基本素質(zhì)還是相關(guān)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發(fā)，再到后期的市場(chǎng)運(yùn)作的能力。

2、村民缺少足夠的資金。農(nóng)民大都屬于貧困人群。根木無(wú)法獨(dú)立籌集到足夠的資金，即使通過(guò)貸款也不可能達(dá)到。

3、大多數(shù)村民對(duì)城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。

村民中普遍的存在兩種認(rèn)識(shí)。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補(bǔ)償。二是認(rèn)為是一個(gè)賺錢的好機(jī)會(huì)，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報(bào)。

4、政府對(duì)村民自建缺乏足夠的控制力。出現(xiàn)問(wèn)題后，容易產(chǎn)生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責(zé)任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預(yù)見自建過(guò)程決不是一帆風(fēng)順的。是一個(gè)涉及到各方利益博弈。政策與實(shí)際摩擦的復(fù)雜過(guò)程，甚至?xí)霈F(xiàn)反復(fù)和倒退的現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)問(wèn)題最先選擇逃避的也許就是發(fā)現(xiàn)無(wú)利可圖的村民。

5、背集體土地使用的政策。

相關(guān)政策:

1、運(yùn)作集體土地上進(jìn)行開發(fā)的相關(guān)政策。

2、給村民湊集基本資金。

3、關(guān)稅費(fèi)的減免。

具體步驟:

1、由村支兩委牽頭，組建房地產(chǎn)開發(fā)公司Ae2、上部門將土地征收。

3、A公司負(fù)責(zé)村民的補(bǔ)償安置。

4、過(guò)招拍掛讓A公司以接近評(píng)估價(jià)仇的價(jià)格獲得安置地外的土地。

5、A公司按規(guī)劃進(jìn)行土地開發(fā)，并按規(guī)劃部門要求完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

(三)引進(jìn)開發(fā)商。村民入股，共同開發(fā)，多方共贏。

該模式是指，通過(guò)引入開發(fā)商與村集體共同組建開發(fā)公司。村集體占一定股份。不參與

管理，對(duì)除了安置地以外的土地進(jìn)行整體開發(fā)運(yùn)作。這而要將除安置地以外的土地轉(zhuǎn)換為國(guó)有建設(shè)用地。可以通過(guò)招拍掛的方式以接近評(píng)估的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商，再由開發(fā)商開發(fā)運(yùn)作，所得利潤(rùn)需用來(lái)對(duì)村民進(jìn)行安置和按規(guī)劃進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)和整體環(huán)境美化。利:

1、引進(jìn)開發(fā)商。解決了資金和開發(fā)及后期的商業(yè)運(yùn)作的問(wèn)題。

2、村民通過(guò)入股合作的方式獲利，并解決了生活來(lái)源的問(wèn)題。

3、民不花一分錢住上新房，整體環(huán)境得到改善。

弊:

1、違背集體土地使用政策。

2、部分村民通過(guò)“城中村’改造獲利過(guò)多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩(wěn)定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農(nóng)民。他們只按政策得到了一筆較低的補(bǔ)償款，生活來(lái)源并無(wú)保障，所以城中村改造必然要而對(duì)來(lái)自他們的阻力。

3、土地轉(zhuǎn)為田有建設(shè)用地。再以評(píng)估價(jià)位轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商需要打政策的擦邊球。

相關(guān)政策:

1、征地拆遷政策。

2、關(guān)稅費(fèi)的減免。

具體步驟:

1、引進(jìn)一個(gè)實(shí)力雄厚的開發(fā)商，與村集體組成開發(fā)公司，村集體占一定股份。不參與管理。

2、開發(fā)商將村民的住房按征地拆遷的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行贖買。即按征地政策對(duì)41民的原住房進(jìn)行評(píng)估后，進(jìn)行補(bǔ)償，消除村民因原住房的差異對(duì)安置產(chǎn)生的矛盾。

3、部門將除村民安置地外的土地征收為國(guó)有建設(shè)用地。并通過(guò)招標(biāo)、招拍掛等方式以接近評(píng)估價(jià)位的價(jià)格將土地轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商。或以“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“地質(zhì)災(zāi)害避險(xiǎn)”等名義將 土地劃撥給開發(fā)商，或就在集休土地上進(jìn)行開發(fā)。以和憑的名義進(jìn)行銷件。政策采取“報(bào)建不批、違建不究”的態(tài)度。

4、開發(fā)商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質(zhì)，村民按人口，分配居住面積。多退少補(bǔ)。

5、開發(fā)商按照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，并完成基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)。

6、村集體對(duì)改造后的安置區(qū)進(jìn)行管理。

我們認(rèn)為，勝利村的“城中村”改造工程應(yīng)該是一項(xiàng)利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內(nèi)，我們應(yīng)該大膽的探索對(duì)集體土地開發(fā)的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過(guò)高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對(duì)村民的要求過(guò)商。不符合勝利村實(shí)際。第三種模式在思維方式上都有創(chuàng)新，村民 的利益也得到更充分的保障。實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中還可以對(duì)各種方式進(jìn)行更多的探索和創(chuàng)新。總之，我們深刻的集訓(xùn)到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對(duì)勝利村一個(gè)擴(kuò)容提質(zhì)的過(guò)程，更是 資興在實(shí)踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3" 4條政策的一次大膽償試。在改造過(guò)程中，我們一定堅(jiān)持解放思想，實(shí)事求是，在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，遵循客觀規(guī) 律，大膽探索，勇于創(chuàng)新。

第三篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

城中村改造調(diào)研報(bào)告

我校調(diào)研小組于5月19日開始針對(duì)韓店鎮(zhèn)城中村改造情況作了初步的調(diào)查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問(wèn)題。現(xiàn)將其作簡(jiǎn)單總結(jié)匯報(bào)。

一 城中村改造的基本情況

韓店鎮(zhèn)的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個(gè)村莊即黎嶺、經(jīng)坊。自去年縣里對(duì)城中村改造工作作出安排至今，三個(gè)村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進(jìn)度等方面都存在一定的差異：

黎嶺村：自去年底以來(lái)，黎嶺村已針對(duì)新村改造作了兩次表決，一次支部大會(huì)表決89%通過(guò)，一次入戶表決85%以上同意，之后外請(qǐng)專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學(xué)習(xí)，現(xiàn)在已有一基本成型的草規(guī)出來(lái)：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對(duì)舊村進(jìn)行改造，而且改造工作都由村集體統(tǒng)一組織規(guī)劃。對(duì)村民的補(bǔ)償初步設(shè)想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據(jù)村支書介紹這樣的設(shè)想是完全有能力兌現(xiàn)的，而且所有環(huán)節(jié)都圍繞穩(wěn)妥二字操作，程序正在進(jìn)行中。

經(jīng)坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務(wù)農(nóng)為生。這次城中村改造，經(jīng)坊村有一個(gè)大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機(jī)會(huì)（政府行為，已拆民宅40-50戶，一撞高層村民住宅樓已在建設(shè)中），村里再進(jìn)一步運(yùn)作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對(duì)舊村進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當(dāng)然這些都還在醞釀階段。

韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業(yè)小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來(lái)人員多帶來(lái)很多復(fù)雜問(wèn)題等原因，所以韓店村采取了順應(yīng)潮流、讓利百姓、先易后難、先遠(yuǎn)后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個(gè)改造片，計(jì)劃進(jìn)行自主改造先期試驗(yàn)性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經(jīng)得村委會(huì)同意并履行一些簡(jiǎn)單手續(xù)后已經(jīng)開始動(dòng)作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。

綜合這樣的情況，我們就針對(duì)性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據(jù)這一帶住房改造的負(fù)責(zé)人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會(huì)遞交了住房自主聯(lián)合改造申請(qǐng)規(guī)劃書。而縣里鎮(zhèn)里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會(huì)對(duì)整村的長(zhǎng)遠(yuǎn)整體規(guī)劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯(lián)合起來(lái)，拆掉原有住宅，連同原來(lái)的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎(chǔ)上開始新建5個(gè)單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來(lái)的6戶居民每戶補(bǔ)償220平米，外加5萬(wàn)元，其余按每平方1480元的價(jià)格出售。當(dāng)說(shuō)到居民的水電暖等基礎(chǔ)設(shè)施問(wèn)題時(shí)，該負(fù)責(zé)人說(shuō)：供水沒問(wèn)題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。

二 城中村改造中存在的主要問(wèn)題

1、土地“瓶頸”問(wèn)題

土地問(wèn)題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐?wèn)題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問(wèn)題。目前來(lái)看，即將改造的三個(gè)村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來(lái)相對(duì)比較好一點(diǎn)外，其它兩村都存在不同程度的難題。經(jīng)坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來(lái)人口多，情況復(fù)雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來(lái)了很大的難度，出現(xiàn)了村民自主開發(fā)的先例。于是又帶來(lái)了另一些值得關(guān)注的問(wèn)題：宅基地所有權(quán)歸屬問(wèn)題，占用集體土地問(wèn)題，住房改造后土地收益分配問(wèn)題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。

2、規(guī)劃問(wèn)題

我縣目前還沒有一個(gè)全面的“城中村”改造總體規(guī)劃，尚未出臺(tái)具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復(fù)雜，特點(diǎn)不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個(gè)樣子的改造規(guī)劃，往往容易與縣區(qū)的整體及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃控制要點(diǎn)產(chǎn)生矛盾，這樣就會(huì)造成大量時(shí)間、人力和資金的浪費(fèi)，甚至有其他的問(wèn)題出現(xiàn)也極有可能。再者，據(jù)城建局張文武局長(zhǎng)介紹：我國(guó)的規(guī)劃法規(guī)定，規(guī)劃工作只針對(duì)國(guó)有土地的主權(quán)者，在建的村民宅基地要求給于規(guī)劃沒有法律依據(jù)。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。

3、居民新居的公共設(shè)施配套問(wèn)題

這其實(shí)可以說(shuō)是規(guī)劃問(wèn)題的次生。由于在建的村民不具備規(guī)劃主體的資格，在沒有統(tǒng)一規(guī)劃之內(nèi)的住宅，其公共設(shè)施如水暖電等就不在其負(fù)責(zé)范圍。這樣的情況是否會(huì)產(chǎn)生更多的社會(huì)問(wèn)題可想而知。

4、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)問(wèn)題

在調(diào)研時(shí)我們發(fā)現(xiàn)，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個(gè)明確的、強(qiáng)有力的機(jī)構(gòu)或部門來(lái)指導(dǎo)村社進(jìn)行改造，遇到問(wèn)題不知向何處請(qǐng)示匯報(bào)，辦事無(wú)門。同時(shí)，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點(diǎn)項(xiàng)目在推進(jìn)過(guò)程中遇到的具體問(wèn)題，有關(guān)職能部門也難以協(xié)調(diào)解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過(guò)程中遇到的一系列問(wèn)題在改造初期就很棘手，同時(shí)也是我們有關(guān)部門應(yīng)該關(guān)注的大問(wèn)題。

5、村民權(quán)利與公平問(wèn)題

按照我國(guó)法律，公民應(yīng)享有同等的權(quán)利。而韓店村潛家窯之地的改造工作雖然不是擅自行為，同時(shí)也是村民積極響應(yīng)政府號(hào)召的非典型范例，也在有限范圍內(nèi)履行了一些簡(jiǎn)單的手續(xù)，但是很不完備經(jīng)不起推敲。而且在占用公共通道及租用土地方面，怕也會(huì)傷及韓店村村集體的利益以及其他村民的權(quán)利。出現(xiàn)這樣的先例，也可能產(chǎn)生不良的社會(huì)效應(yīng)，到那時(shí)侯恐怕想剎車也來(lái)不及了。

6、被改造地片村民的出路問(wèn)題（就業(yè)問(wèn)題）

據(jù)了解，韓店村80%的村民已完全失去了土地，村支書介紹說(shuō)，就帳面上的1000畝土地，由于近幾年的被占也只有500畝，所以1/3的村民依靠自辦家庭作坊、出租門面、開辦小型企業(yè)等方式自謀生路。這些村民在村子改造后的生計(jì)問(wèn)題就會(huì)成為韓店村甚至全縣的一個(gè)較大的社會(huì)問(wèn)題。更何況，在尚未全面開展工作的今天，這些個(gè)與村民的切身利益密切相關(guān)的生存問(wèn)題已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)。我們?cè)谧咴L部分村民對(duì)城中村改造問(wèn)題的看法時(shí)，有的村民已明確表示：改造工作只有在滿足他的謀生需求（如門市、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)龋┑那邦}下，他才會(huì)簽同意改造的協(xié)議，否則他寧愿按部就班地過(guò)現(xiàn)在的“舊”生活。

三 對(duì)城中村改造工作中突出問(wèn)題的幾點(diǎn)思考

“城中村”改造是挖掘我縣發(fā)展?jié)摿?、造福于民的必由之路，是我縣“四個(gè)發(fā)展”的應(yīng)有之義，是改變城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、加快推進(jìn)城市化進(jìn)程的重要一環(huán)。做好“城中村”改造工作，必須立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，尊重和保障村民的利益，在政策上給與支持和傾斜，充分調(diào)動(dòng)各方參與改造的積極性?，F(xiàn)將有關(guān)意見和建議簡(jiǎn)單歸納如下：

1、政府應(yīng)及早謀劃、提前介入，發(fā)揮好統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)作用。（規(guī)劃）

2、作好對(duì)村民的宣傳、引到工作，以利于工作順利展開。（土地法規(guī)）

3、有關(guān)部門要通力合作，在法律范圍內(nèi)大開綠燈，全縣一盤棋。（補(bǔ)償）

4、針對(duì)以上的瓶頸問(wèn)題要給與專門研究并拿出確實(shí)可行的辦法或意見。廣州例

5、

第四篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

關(guān)于雁塔區(qū)城中村改造問(wèn)題調(diào)研報(bào)告

2012年11月8日我們一行五人組成的調(diào)研小組以城中村改造中存在的問(wèn)題為切入口，對(duì)雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行了深入調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下。

一、調(diào)研目的1.城中村改造之無(wú)形改造過(guò)程中所體現(xiàn)出來(lái)的問(wèn)題，以及村名回遷以后的生活狀況。

2.西安市雁塔區(qū)城中村改造之具體數(shù)據(jù)收集。

3.改造過(guò)程中出現(xiàn)了什么問(wèn)題，改造完成后發(fā)現(xiàn)了什么問(wèn)題，以及有哪些需要改進(jìn)的地方。

二、雁塔城中村改造的基本情況

1.全區(qū)一共120個(gè)城中村的無(wú)形改造全部由雁塔區(qū)城中村改造辦公室進(jìn)行。

2.通過(guò)土地確權(quán)改造四個(gè)村，即后村，響塘村，西三爻（堡），雙橋頭。

3.將集體土地轉(zhuǎn)性為國(guó)有土地也可通過(guò)征收的程序，但在具體操作過(guò)程中存在手續(xù)繁瑣以及耗時(shí)過(guò)長(zhǎng)的問(wèn)題，因而城中村改造過(guò)程中都通過(guò)提地確權(quán)的程序來(lái)完成土地轉(zhuǎn)性問(wèn)題。

4.雁塔區(qū)已拆25個(gè)城中村，安置回遷6個(gè)村，采取“就近安置，原址新建”的原則。

5.2007年以前，自主改造4個(gè)村，即新加坡，長(zhǎng)延堡，西三爻（堡）。

6.2007年，城中村改造辦公室成立，后村成為政府主導(dǎo)改造的第一村。

7.完成經(jīng)濟(jì)體制改造的共70個(gè)村，完成標(biāo)準(zhǔn)即，報(bào)民政局拿到完成批復(fù)。改造規(guī)模不能低于2000戶，村規(guī)模小的就近合并為一個(gè)社區(qū)。

8.目前，34個(gè)完成改造的城中村有民政局統(tǒng)一管理，成為社區(qū)，農(nóng)民轉(zhuǎn)化為居民，并且完成經(jīng)濟(jì)體制改革，成立社區(qū)。

9.改造賠付方式主要有3種，即房屋+預(yù)留地，房屋+商業(yè)面積，房屋+貨幣。

三、無(wú)形改造中存在的問(wèn)題

1． 醫(yī)療保險(xiǎn)問(wèn)題

主要體現(xiàn)在政府政策盾上。2007年，市政府157號(hào)文件指出“自轉(zhuǎn)為居民后，5年以內(nèi)仍可享受惠民政策?！蓖?，市衛(wèi)生局發(fā)文指出“戶口本轉(zhuǎn)化為居民，則不能參加農(nóng)合?！倍r(nóng)合只需要農(nóng)民繳納30元即可享受的醫(yī)療保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)化為居民后需繳納180元才能享受城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)。目前，此問(wèn)題仍未解決。

2.養(yǎng)老保險(xiǎn)問(wèn)題

曲江管委會(huì)已解決此問(wèn)題，主要存在于高新區(qū)，已拆村養(yǎng)老保險(xiǎn)未落實(shí)。

4.村民不愿意回遷的原因主要有：對(duì)過(guò)渡費(fèi)不滿意以及對(duì)房屋質(zhì)量、戶型不滿意。

四、經(jīng)濟(jì)體制改造的基本情況

1.由原來(lái)的“改制先行，改建跟進(jìn)”原則改變?yōu)椤坝行螣o(wú)形同步

原則”，以此來(lái)解決股民基準(zhǔn)日確定工作中存在的由于時(shí)間差的問(wèn)題導(dǎo)致的在冊(cè)人員確定紊亂的情況。

2.“農(nóng)轉(zhuǎn)居”啟動(dòng)依據(jù)：首先由城改辦提出關(guān)于“農(nóng)轉(zhuǎn)居“的申請(qǐng)，在得到市政府的批復(fù)后才能真正意義上啟動(dòng)，并嚴(yán)格按照批復(fù)逐級(jí)審查。

3.“農(nóng)轉(zhuǎn)居“后的具體實(shí)施步驟：清產(chǎn)核資；股份量化；成立公司。其中，清產(chǎn)核資由城改辦委托具有資質(zhì)的專業(yè)公司進(jìn)行，股東名單以及股權(quán)的量化都要進(jìn)行公示，在最后的會(huì)議紀(jì)要以及公示名單成冊(cè)后意味著經(jīng)濟(jì)體制改造工作全部完成。

4.在公司成立后仍然存在著缺乏監(jiān)督其具體工作實(shí)施情況的特別監(jiān)督小組，以至于其具體盈利虧損情況得不到有效的監(jiān)管，進(jìn)而導(dǎo)致有的公司只是一個(gè)空殼。

5.經(jīng)濟(jì)體制改造工作具有非常強(qiáng)的專業(yè)性，以至于城改辦不能實(shí)現(xiàn)自己的只能，而只能委托專業(yè)公司完成，若委托的公司出現(xiàn)問(wèn)題，則會(huì)導(dǎo)致村民利益受損。

6.雁塔區(qū)城改辦于2008年從城建局的一個(gè)科室中獨(dú)立出來(lái)，為全額撥款事業(yè)單位，人員從18人擴(kuò)展到30人，其中在編19人，設(shè)有7個(gè)科室，其中有3個(gè)處級(jí)職務(wù)，7個(gè)科級(jí)職務(wù)。

五、城改辦的具體職責(zé)

1.有形改造

2.無(wú)形改造

3.安置回遷

4.項(xiàng)目監(jiān)管

安置房的選址由市政府統(tǒng)一規(guī)定，在確定方案之前，市上有“控規(guī)圖”，通常采取“統(tǒng)一拆遷，集中安置”的原則。楊家村改造中，存在遺址保護(hù)問(wèn)題，改造后只剩余53畝土地，不能在原地建房集中安置，因此由政府在明德門、丈八溝東路附近團(tuán)購(gòu)商品房解決其安置問(wèn)題，因此產(chǎn)生“租住分離”問(wèn)題，同時(shí)，“原址就地安置”也可能會(huì)引來(lái)新的城中村問(wèn)題。

六、拆遷安置方案的確定

1.調(diào)查村莊基本情況，分析改造的必要性和可行性。

2.確定建設(shè)方案，即有形改造方案。

3.確定經(jīng)濟(jì)體制改革方案，即無(wú)形該做方案。

4.具體改造過(guò)程中的資金來(lái)源與資金保障。

5.完成拆遷安置工作。

6.對(duì)于改造后成立公司的經(jīng)濟(jì)效益分析，完成可行性研究報(bào)告。

7.報(bào)市城改辦，按照文件批復(fù)內(nèi)容具體實(shí)施。

七、拆遷安置方案的具體實(shí)施

1.由市級(jí)城改辦辦理拆遷手續(xù)。

2.成立動(dòng)遷隊(duì)，進(jìn)村進(jìn)行宣傳工作。

3.同時(shí)進(jìn)行拆遷安置評(píng)估。

4.由城改辦、街道辦事處抽調(diào)人員共同審核補(bǔ)償協(xié)議。

5.支付補(bǔ)償款。

在拆遷安置工作的全程中，都由開發(fā)商全程參與。在申報(bào)城改手續(xù)

前，即已確定開發(fā)商。成為介入城改開發(fā)商的具體條件是：

1.注冊(cè)資金五千萬(wàn)元以上。

2.具備實(shí)施改造實(shí)力與資金實(shí)力。

3.無(wú)不良信譽(yù)記錄。

政府組織專家對(duì)開發(fā)商進(jìn)行評(píng)估，結(jié)果報(bào)至區(qū)城改領(lǐng)導(dǎo)小組，由其決定最終選定的開發(fā)商，全程無(wú)村民參與。

目前，由于國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，導(dǎo)致開發(fā)商介入城改安置房項(xiàng)目的積極性不高，會(huì)對(duì)安置房的進(jìn)度有一定影響。這些影響開發(fā)商積極性的政策有：

1.土地出讓金由25%提高到40%。

2.2011年3月28日起，新批項(xiàng)目開發(fā)用地的5%針對(duì)城市低收入人群配置廉租房。

3.安置面積與開發(fā)面積嚴(yán)格按照1:2的比例執(zhí)行。

4.容積率二環(huán)以內(nèi)5.5，二三環(huán)之間3.5-4.5，三環(huán)外是3.5以下。

5.城建配套費(fèi)上漲90。

八、造過(guò)程中村民反應(yīng)的問(wèn)題

1.在后村安置的3499套房屋中，其中有160套對(duì)戶型設(shè)計(jì)不滿意，主要反應(yīng)是采光不好。而經(jīng)過(guò)專家鑒定，造成此問(wèn)題的主要原因是改造自愿不足，缺口100畝土地，地裂縫等客觀條件限制所造成。

2.房屋質(zhì)量問(wèn)題。在安置樓開發(fā)時(shí)即有質(zhì)檢大隊(duì)介入，組織驗(yàn)收，確保質(zhì)量。在碑林區(qū)、蓮湖區(qū)安置樓存在一梯16戶，后村存在一梯8戶，村民反應(yīng)較大后，市政府規(guī)定以后安置樓設(shè)計(jì)不能超過(guò)一

梯8戶。

3.村民反應(yīng)的安置樓裂縫、瓷磚問(wèn)題等已有專家出具專門評(píng)估建議，為后期水泥膨脹導(dǎo)致，不影響房屋安全問(wèn)題。

4.對(duì)于村民所反應(yīng)的安置樓問(wèn)題，政府主要通過(guò)經(jīng)濟(jì)賠償予以解決，具體為一戶3萬(wàn)一次性賠付。

九、村民回遷后存在的問(wèn)題

1.社區(qū)成立后的萬(wàn)帥娥管理問(wèn)題。目前對(duì)于回遷安置好后并成立社區(qū)的，由正規(guī)的備案過(guò)的物業(yè)公司統(tǒng)一管理。但是在實(shí)際操作中存在未備案的物業(yè)公司無(wú)人監(jiān)管的情況。

2.通過(guò)房屋+商鋪模式得到賠付的村民，可分到15平的商業(yè)面積補(bǔ)償，參與年終分紅。商鋪是交由公司統(tǒng)一管理經(jīng)營(yíng)，而對(duì)于過(guò)公司的經(jīng)營(yíng)則存在監(jiān)管不力的問(wèn)題。

3.55平米至65平米的小戶型保障房，有的村將其建成快捷酒店式公寓經(jīng)營(yíng)，同樣也存在公司盈利損失無(wú)人監(jiān)督的情況。

4.嚴(yán)格執(zhí)行保障房不得買賣，交易只能在村民之間進(jìn)行的原則。

十、對(duì)于城中村改造過(guò)程中存在問(wèn)題的建議

1.政府各部門之間應(yīng)協(xié)調(diào)統(tǒng)一，解決政策矛盾問(wèn)題。

2.高新區(qū)應(yīng)學(xué)習(xí)曲江管委會(huì)模式盡早落實(shí)解決“農(nóng)改居”后的養(yǎng)老問(wèn)題。

3.市政部門應(yīng)當(dāng)盡快出臺(tái)改造完成后對(duì)于所成立公司的監(jiān)管政策。

第五篇：城中村改造調(diào)研報(bào)告

推進(jìn)“城中村”改造 建文明城區(qū)交流論文

“城中村”是中國(guó)城市化進(jìn)程中的一個(gè)必然現(xiàn)象，有其長(zhǎng)期的歷史原因和社會(huì)原因,在城市建設(shè)的不斷發(fā)展過(guò)程當(dāng)中，“城中村”改造成為城市發(fā)展的焦點(diǎn)?！俺侵写濉备脑焓鞘忻袢司迎h(huán)境改善、城市功能完善、城市形象提升、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市產(chǎn)業(yè)布局的一項(xiàng)綜合性的民生工程，同時(shí)也是我區(qū)比較突出的重點(diǎn)難點(diǎn)工作。開發(fā)開放近30年，北侖從一小漁村發(fā)展成國(guó)際性大港，可謂突飛猛進(jìn)，但北侖的“城中村”現(xiàn)象也十分嚴(yán)重，有“四不象”之說(shuō)，雖然這些年進(jìn)行了一些“城中村”的改造,總體上進(jìn)度并不是很快。北侖區(qū)作為全市乃至全省對(duì)外開放的窗口，以新碶、大碶、霞浦、柴橋等街道組成的中心城區(qū)的建設(shè)步伐正在不斷加快，新碶作為北侖中心城區(qū)的核心區(qū)，雖然亮點(diǎn)不少，但整體城市品位仍然不高。尤其是大量“城中村”的存在，不僅使城市寶貴的土地資源未能發(fā)揮其應(yīng)有的價(jià)值、加大了城市管理的難度，而且影響市民的人居環(huán)境和城市的景觀風(fēng)貌，現(xiàn)代化濱海新城區(qū)的建設(shè)亟需對(duì)新碶中心城區(qū)核心區(qū)范圍內(nèi)的“城中村”進(jìn)行改造。

一、我區(qū)“城中村”的基本情況及存在的問(wèn)題

(一)基本情況?！俺侵写濉币话闶侵冈诔菂^(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實(shí)行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊。北侖中心城區(qū)核心區(qū)一般指新碶城區(qū)，范圍應(yīng)為：北至駱霞公路（含橫浦全村）、南至泰山路（含千丈全村）、東至珠江路、西至富春江路。這個(gè)范圍內(nèi)現(xiàn)有22個(gè)行政村（實(shí)際24個(gè)村莊，約7.8萬(wàn)常住人口，約2.6萬(wàn)戶），其中“城中村”有15個(gè)，戶籍人口26650人，13952戶，外來(lái)人口81200人?！俺侵写濉痹谛纬蛇^(guò)程中雖然帶來(lái)各種問(wèn)題和矛盾，但無(wú)疑也在發(fā)揮獨(dú)特的作用：一是為大量外來(lái)務(wù)工人員提供了廉價(jià)的居住房，從而為本地企業(yè)提供了充足勞動(dòng)力，這也是北侖快速發(fā)展的源泉之一；二是為村民和村集體帶來(lái)了穩(wěn)定收入。大量外來(lái)人口涌入帶來(lái)“城中村”異常繁榮，有的村甚至已發(fā)育成內(nèi)地小縣城規(guī)模，如高塘村、沿海村，從而造成租賃市場(chǎng)火爆，村民和村集體相當(dāng)一部分收入來(lái)自地租、房租。三是保留了傳統(tǒng)的民俗?！俺侵写濉钡拇嬖?，客觀上為北侖習(xí)俗提供了傳承下去的土壤，北侖民俗是浙東文化的組成部分，具有一定的歷史文化價(jià)值。

(二)存在的問(wèn)題?！俺侵写濉痹诒眮鲩_發(fā)開放進(jìn)程中發(fā)揮獨(dú)特的作用，但同時(shí)存在相當(dāng)多的問(wèn)題，而且是問(wèn)題多于作用。

1、違章建筑多。由于“城中村”租房炙手可熱，受利益驅(qū)使，亂搭建、亂加蓋等違章建筑十分普遍，多年來(lái)這些違章建筑一直存在，并沒有得到有效查處，給“城中村”下步改造帶來(lái)巨大壓力。

2、環(huán)境狀況差。由于“城中村”居住大量外來(lái)務(wù)工人員，居住環(huán)境不堪重負(fù)?！俺侵写濉惫珟豢叭肽?，基本上沒有水沖洗，大多沒有照明，甚至沒有門窗?！俺侵写濉崩?、站數(shù)量不夠、質(zhì)量也不高?！俺侵写濉眮y張貼現(xiàn)象相當(dāng)普遍。“城中村”道路狹窄，通行困難。“城中村”菜場(chǎng)衛(wèi)生不佳，大多難以入腳。

3、管理難度大。“城中村”中外來(lái)務(wù)工大多超過(guò)本地村民，成分復(fù)雜?！俺侵写濉本Σ涣Γ伟矤顩r差，案件頻發(fā)。計(jì)生、環(huán)衛(wèi)、市場(chǎng)管理等也都由村委會(huì)承擔(dān)，人手、經(jīng)費(fèi)都成問(wèn)題，一個(gè)村一年的衛(wèi)生費(fèi)都要幾十萬(wàn)元，村里負(fù)擔(dān)相當(dāng)重。

4、交通功能弱。歷史上自發(fā)形成的“城中村”缺乏規(guī)劃，使得村內(nèi)交通混亂，應(yīng)急車輛無(wú)法通行，已對(duì)村民的生活安全構(gòu)成了威脅。與此同時(shí)，“城中村”的存在也影響了城市道路的建設(shè)，產(chǎn)生了較多的 “斷頭路”（如遼河路、淮河路、太河路等），極大地影響了城市交通功能。“城中村”的改造將有力緩解城區(qū)的交通條件。

二、我區(qū)“城中村”改造的必要性

(一)“城中村”改造是推進(jìn)城市化進(jìn)程的需要。

區(qū)委六屆八次全會(huì)提出全域城市化，這是加快我區(qū)推進(jìn)城市化進(jìn)程和城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重大戰(zhàn)略部署。區(qū)第七次黨代會(huì)又進(jìn)一步提出打造品質(zhì)之城、魅力之城、幸福之城，使城市化率達(dá)到75%以上，其中中心城區(qū)要突出“現(xiàn)代高端”?！俺侵写濉本褪浅菂^(qū)中的農(nóng)村，而全域城市化是要把農(nóng)村城市化，所以全域城市化的第一步，也是當(dāng)務(wù)之急就是要進(jìn)行大規(guī)模的“城中村”改造，否則全域城市化就無(wú)法談起。

(二)“城中村”改造是創(chuàng)建文明城市的需要。

嚴(yán)重影響北侖的對(duì)外形象。疏港高速沿線向家村、大路村、備碶村形象極其不佳，嚴(yán)重影響北侖入口形象；橫浦村附近是海上進(jìn)入北侖的窗口，規(guī)劃已限制20余年，土地閑置嚴(yán)重，且規(guī)劃中濱海休閑公園、郵輪碼頭、雜貨碼頭均在此地，如不加以改造也影響城市的整體形象。

寧波實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建全國(guó)文明城市三連冠，而獲得全國(guó)六個(gè)三連冠城市只有6個(gè)，但“城中村”的存在給文明城市創(chuàng)建帶來(lái)諸多麻煩，通過(guò)改造，可以完

善中心城區(qū)核心區(qū)的窗口形象，充分展示北侖區(qū)域的特色和品位，為文明城市創(chuàng)建創(chuàng)造良好條件。中心公園、行政中心周邊已是北侖的核心區(qū)塊，是展示北侖形象的重要窗口，而位于該地段的隆順村、貝

(三)“城中村”改造是建設(shè)宜居城區(qū)的需要。

中心城區(qū)的“城中村”毗鄰寬廣整潔的馬路與現(xiàn)代化的街區(qū)，村內(nèi)卻雜亂地分布著缺乏

規(guī)劃甚至是亂搭亂建的平房和樓房，街巷狹窄、地勢(shì)低洼，過(guò)量的外來(lái)低收入人口聚居，居住者犯罪率高，存在較大的安全和治安隱患，基礎(chǔ)設(shè)施很不配套，人居環(huán)境相對(duì)較差，“城中村”的存在已經(jīng)越來(lái)越影響到城區(qū)的衛(wèi)生、治安等人居環(huán)境，與建設(shè)宜居城區(qū)不相適應(yīng)，必須加以改造。

三、我區(qū)“城中村”改造所面臨的優(yōu)勢(shì)及困難

(一)我區(qū)“城中村”改造的優(yōu)勢(shì)

1、改造有成功先例。北侖中心城區(qū)典型的“城中村”整村改造有鳳洋村、五星村、鎮(zhèn)安村、下史村、千丈村等5個(gè)村，部分改造的有星陽(yáng)村、橫浦村、高潮村、向村家。正進(jìn)行改造的有隆順村。這其中困難叢叢，但也有許多經(jīng)驗(yàn)，如千丈村改造就比較成功。值得一提的是北侖目前進(jìn)行的農(nóng)房“兩改”進(jìn)展順利，成效顯著，值得借鑒。

2、農(nóng)村股份制完善。北侖區(qū)始于2002年的農(nóng)村股份制改革工作，現(xiàn)已基本完成，全區(qū)20多萬(wàn)農(nóng)民成了集體資產(chǎn)的股東，應(yīng)當(dāng)說(shuō)北侖農(nóng)村股份制改革走在全省、全國(guó)前列。農(nóng)村股份制全面建立，使村集體資產(chǎn)量化到個(gè)人，村民不會(huì)因“城中村”改造失去股份，這個(gè)優(yōu)勢(shì)在全國(guó)全省來(lái)說(shuō)還是比較明顯的，許多地方因股份制未建立或不完善，村民擔(dān)心自己權(quán)益受到損害而不愿意進(jìn)行“城中村”改造。

3、全區(qū)綜合實(shí)力強(qiáng)大。

地區(qū)生產(chǎn)總值；財(cái)政收入；規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值；實(shí)際利用外資；固定資產(chǎn)投資等指標(biāo)排名居省市前列，總體發(fā)展水平躋身全省前列，現(xiàn)正邁向全國(guó)第一方陣?！俺侵写濉备脑煨枰环频娜肆?、物力、財(cái)力，沒有實(shí)力則談不上“城中村”改造，北侖綜合實(shí)力不斷增強(qiáng)為“城中村”改造提供了有力支撐。

(二)我區(qū)“城中村”改造的面臨的困難

1、村民期望的問(wèn)題。大多數(shù)村民希望進(jìn)行“城中村”改造，但對(duì)改造的期望值都很高。共同的期望有：拆一賠一(合法非法都要算在內(nèi))，原地安置，市價(jià)賠償(區(qū)內(nèi)高檔小區(qū)市價(jià))，原建后拆。而目前上述要求都很難達(dá)到。

2、政策時(shí)效的問(wèn)題。前后政策差異大，同一時(shí)期也有政策寬松不一現(xiàn)象。政策不調(diào)整不可能，調(diào)整幅度過(guò)大，又造成先前改造對(duì)象的心里不平衡，從而引發(fā)矛盾，這是二難的選擇。同一時(shí)期也有政策寬松不一則直接造成不公平現(xiàn)象，使正在進(jìn)行的改造很難進(jìn)行。

3、安置落實(shí)的問(wèn)題。我區(qū)目前安置有現(xiàn)金補(bǔ)償或調(diào)產(chǎn)安置二類，絕大多數(shù)村民選擇的是調(diào)產(chǎn)安置。問(wèn)題是安置房都是先拆后建，過(guò)渡期長(zhǎng)的達(dá)到5-6年之久，而每個(gè)村民每月過(guò)渡補(bǔ)償費(fèi)目前是300多元，每戶不超過(guò)700元的過(guò)渡費(fèi)無(wú)法租到象樣的房子，何況村民還失去了原有的房租，收入減少。安置房地點(diǎn)大多與原有居住地有一定距離，村民也不滿意。區(qū)內(nèi)原有的安置房檔次都不高，問(wèn)題還很多，如高鳳新村、濱海錦園，村民反映強(qiáng)烈。由于用地緊張，以后的安置房的都是高層電梯房，如隆順村安置房，而村民最好選擇樓梯房。

4、資金缺口的問(wèn)題。據(jù)初步測(cè)算，按照現(xiàn)行拆遷安置政策，若對(duì)15個(gè)“城中村”全部改造，收支相抵，大約需虧損60億元，這給區(qū)級(jí)財(cái)政帶來(lái)很大的壓力。即使是部分村采取整治辦法，每戶需要2萬(wàn)元，鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村按10318戶計(jì)算，約需整治經(jīng)費(fèi)2.1億元。

5、社會(huì)輿論的問(wèn)題。目前整個(gè)社會(huì)輿論對(duì)“城中村”改造十分不利，提到“城中村”和征地拆遷，都一味指責(zé)當(dāng)?shù)卣绻l(fā)生事件，干部則要承擔(dān)嚴(yán)重后果，基層街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)已經(jīng)很難開展工作，一些群眾則漫天要價(jià)，各地最牛“釘子戶”層出不窮，許多群眾已經(jīng)到了完全不講理的地步。

6、老年房等的問(wèn)題。老年房是北侖一大特色，以往的“城中村”改造都少不了老年安置房，而目前的隆順村則取消了老年安置房，代之為房票、貨幣補(bǔ)貼、人頭方式，但老年村民并不領(lǐng)情，多次到區(qū)、街道上訪過(guò)。另農(nóng)村祖堂(祖屋)也是一大問(wèn)題，“城中村”散落著大量祖堂(祖屋)，如隆順村就有大大小小祖堂(祖屋)28座。以前的“城中村”改造都新建了祖堂(祖屋)，就是現(xiàn)在正進(jìn)行的隆順村改造也興建了規(guī)模不小的祖堂，可是將來(lái)的“城中村”改造卻很難找到一塊地方去興建這樣祖堂了。

其它問(wèn)題：“城中村”拆遷后，大量外來(lái)務(wù)工人員失去廉價(jià)居住房，難以維持生計(jì)，企業(yè)反映招工更難。如新碶環(huán)衛(wèi)站現(xiàn)有員工500多名，按要求下步要達(dá)到1000名左右，但因沒法安排宿舍，很難招到新員工?！俺侵写濉备脑旌?，村民失去了原來(lái)租金來(lái)源，收入減少，雖然拆遷能得到賠償，但許多村民沒有理財(cái)觀念，一夜暴富后結(jié)局各異，村里也同樣涉及到后繼發(fā)展的問(wèn)題。

四、“城中村”改造的對(duì)策建議

(一)保障百姓權(quán)益?！俺侵写濉备脑炱鋵?shí)是利潤(rùn)再分配，目前北侖“城中村”改造不可能做到資金平衡，必要的投入是肯定的，但如果過(guò)多投入對(duì)其它的百姓又不公平，所以要找到一個(gè)平衡點(diǎn)。對(duì)于“城中村”村民關(guān)心的安置先行、安置房質(zhì)量、貨幣安置價(jià)格、老年村民補(bǔ)貼等熱點(diǎn)問(wèn)題要全盤考慮，制定政策要反復(fù)醞釀，讓絕大多數(shù)村民能夠接受，然后才實(shí)施?！俺侵写濉备脑焓且豁?xiàng)重大的民生工程，要讓“城中村”的村民體會(huì)到政府溫暖。

(二)著手統(tǒng)一運(yùn)作。“城中村”改造工作應(yīng)在區(qū)委區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，采用部門分工負(fù)責(zé)的方式進(jìn)行，其中，征地、拆遷、配套建設(shè)按現(xiàn)有職能分工執(zhí)行。村莊整治改造工作由新碶街道牽頭，規(guī)劃、國(guó)土、城管等部門配合，“城中村”整治改造中的與新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)體制創(chuàng)新等工作由新村辦牽頭實(shí)施。“城中村”改造中涉及城市道路等配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，按原有支出渠道列支?！俺侵写濉备脑焖栀Y金由區(qū)財(cái)政負(fù)責(zé)統(tǒng)收統(tǒng)支。“城中村”改造資金需要作一個(gè)中長(zhǎng)期預(yù)算，分期實(shí)施。

(三)進(jìn)行分類改造。第一類：整體拆遷重建型，包括千丈、星陽(yáng)、隆順、鳳洋（新涼亭）、橫浦（駱亞線北）5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境較差，地勢(shì)相對(duì)較低，交通瓶頸明顯，嚴(yán)重影響城區(qū)總體形象，整體拆遷后可提高土地利用率、提升城市核心區(qū)塊的整體形象。第二類：周邊整治完善型，包括大路、向家、貝碶、小山和高潮5個(gè)村，這類城中村總體人居環(huán)境尚可，局部存在交通節(jié)點(diǎn)，但有些區(qū)塊主要道路周邊建筑形態(tài)較差，影響市容市貌。開發(fā)之后，有利于消除交通瓶頸，改善市容市貌，整體提升區(qū)塊形象。建議此類區(qū)塊可通過(guò)村集體股份合作社統(tǒng)一開發(fā)店鋪的形式實(shí)施改造，既改善市容整合形象，又起到增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入和實(shí)現(xiàn)農(nóng)民創(chuàng)收的作用。第三類：保留完善整合型，包括鎮(zhèn)安、五星、備碶、沿海、永豐5個(gè)村，以及鳳洋安置新村。這一類鎮(zhèn)安、五星、鳳洋大部、沿海局部安置新村，都是在2000年以后新建的農(nóng)民住宅，建筑質(zhì)量較高，內(nèi)部設(shè)施完善，適當(dāng)整合即可。新大路兩側(cè)內(nèi)大路、貝碶村大多數(shù)建筑系90年代以后拆遷安置房，也以內(nèi)部設(shè)施整修，完善基礎(chǔ)設(shè)施、方便居民出行、解決立面形象，按照新農(nóng)村示范村建設(shè)模式予以整治為主。備碶地塊近期不符合開發(fā)條件，永豐、沿海大部四面已被工廠包圍，建筑密度很高，近期也不具備開發(fā)條件，逐步改善村民居住環(huán)境。另外，對(duì)老街區(qū)塊設(shè)想同步考慮城市設(shè)計(jì)，盡可能按老街坊風(fēng)格實(shí)施改造，努力實(shí)現(xiàn)老街區(qū)的改造更新與延續(xù)歷史文脈的有機(jī)結(jié)合，盡可能把它建設(shè)成為具有寧波“城隍廟（老外灘）”或上海“新天地”風(fēng)格的商業(yè)步行街區(qū)。

(四)做好持續(xù)發(fā)展?！俺侵写濉备脑爝^(guò)程中，村級(jí)部分二產(chǎn)、三產(chǎn)用房也面臨拆遷，集體經(jīng)濟(jì)有所影響；少數(shù)已轉(zhuǎn)制的民營(yíng)企業(yè)廠房也面臨拆遷，搬遷壓力較大。為此，應(yīng)充分考慮給予村級(jí)二產(chǎn)、三產(chǎn)用地和民營(yíng)企業(yè)工業(yè)用地補(bǔ)償，以鞏固和發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。

(五)處理關(guān)聯(lián)問(wèn)題。大規(guī)模拆遷以后，“城中村”外來(lái)人口居住問(wèn)題也需配套解決，由無(wú)序出租農(nóng)民住宅為主，轉(zhuǎn)向集中建造外來(lái)人口居住地來(lái)有序解決外來(lái)人口居住問(wèn)題。

“城中村”改造說(shuō)起難，做起來(lái)更難，可謂是目前各級(jí)黨委政府的天下第一難事，根本沒有什么靈丹妙方，但如果不去推進(jìn)，那些“城中村”就永遠(yuǎn)存在。實(shí)際證明，“城中村”改造越早越好，越晚就越被動(dòng)，改造成本越高，改造難度和風(fēng)險(xiǎn)越大。越早改，政府所支付的成本越低；越早改，城市綜合管理秩序也就越早統(tǒng)一。目前北侖“城中村”問(wèn)題突出，但也有優(yōu)勢(shì)，相信在黨委政府的大力投入、科學(xué)運(yùn)作下，通過(guò)艱苦努力，“城中村”改造必然有新的進(jìn)展。