第一篇：2016年澳門特別行政區物業管理師《管理實務》模擬試卷考試技巧重點

1、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

2、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是(C)

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎

C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

3、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

4、業主大會由(B)組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

5、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 6、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

7、下列關于物業服務費酬金制說法中，正確的是()。

A、物業服務費用抽筋應以預收的物業服務資金為計提基數

B、物業服務利潤是固定的，不隨物業管理的成本變動而變動

C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用

D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算

E、物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不符的情況

8、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

9、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

10、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

11、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

12、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

13、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

14、下列關于物業服務費酬金制說法中，正確的是()。

A、物業服務費用抽筋應以預收的物業服務資金為計提基數

B、物業服務利潤是固定的，不隨物業管理的成本變動而變動

C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用

D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算

E、物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不符的情況

15、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

16、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

17、經業主委員會或者(B)%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

18、專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

19、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為(A)。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

20、下列選項中，(A)不屬于業主委員會委員應當符合的條件。

A、具有豐富的組織能力和足夠的工作時間

B、遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務

C、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主

D、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力

21、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

22、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是

23、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

24、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

25、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

26、只有通過(D)，才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

27、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為(A)。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

28、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以(B)為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

29、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 30、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

31、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用

第二篇：2015年海南省物業管理師《管理實務》模擬試卷最新考試試題庫

1、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是(C)

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎

C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系 2、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

3、以下對《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述，不正確的是(C)。

A、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、按照物業服務企業主管部門的約定，接受物業服務企業提供的服務

D、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

4、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同

5、物業管理企業就業主受到的人身和財產損害承擔責任有一個前提條件就是(A)。

A、物業管理企業未能履行物業服務合同的約定，即物業管理企業存在違約行為

B、物業管理企業根本不履行物業服務合同的約定

C、物業管理企業不完全履行物業服務合同的約定

D、以上都不是

6、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實 7、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

8、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

9、物業管理招標投標是指業主或建設單位通過招標方式選聘物業管理企業，物業管理企業通過投標方式競聘物業管理項目的活動。其中，由建設單位通過招標方式選聘物業管理企業的，稱為(A)。

A、前期物業管理招標投標

B、物業管理招標投標

C、后期物業管理招標投標

10、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

11、以下對《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述，不正確的是(C)。

A、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、按照物業服務企業主管部門的約定，接受物業服務企業提供的服務

D、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

12、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

13、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

14、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

15、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

16、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是(C)。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

17、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是(C)。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

18、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

19、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22 20、物業管理一級服務標準規定：對重點區域、重點部位每(B)小時至少巡查1次;配有安全監控設施的，實施24小時監控。

A、1

B、2

C、3

D、4

21、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

22、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

23、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

24、下列關于物業服務費酬金制說法中，正確的是()。

A、物業服務費用抽筋應以預收的物業服務資金為計提基數

B、物業服務利潤是固定的，不隨物業管理的成本變動而變動

C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用

D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金預決算

E、物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不符的情況

25、建設部于(D)年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

26、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

27、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

28、經業主委員會或者(B)%以上業主提議，認為有必要變更業主委員會委員的，由業主大會會議作出變更決定，并以書面形式在物業管理區域內公告。

A、15

B、20

C、30

D、50

29、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

30、業主大會作出的一般決定，實行簡單多數表決原則，必須經與會業主所持投票權(B)以上通過

A、1/2

B、2/3

C、3/4

D、4/5

第三篇：2015年海南省物業管理師《管理實務》模擬試卷考試題庫

1、下列選項中，(A)不屬于業主委員會委員應當符合的條件。

A、具有豐富的組織能力和足夠的工作時間

B、遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務

C、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主

D、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力

2、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同 3、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

4、業主大會由(B)組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

5、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

6、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

7、建設部于(D)年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

8、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

9、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由(C)繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

10、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

11、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 12、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

13、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

14、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

15、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是

16、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

17、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

18、只有通過(D)，才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

19、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以(B)為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

20、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

21、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處(A)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、1萬以下

C、3萬以上

D、以上都不是

22、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同

23、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

24、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處(A)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、1萬以下

C、3萬以上

D、以上都不是

25、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是 26、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

27、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

28、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

29、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用

30、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

31、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

32、專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

33、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

34、以下對《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述，不正確的是(C)。

A、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、按照物業服務企業主管部門的約定，接受物業服務企業提供的服務

D、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權

第四篇：物業管理師考試管理實務模擬試題及答案

20XX年物業管理師考試管理實務模擬試題及答案02

多項選擇題：

1.在物業風險的內容中，日常物業管理的風險主要包括（）A.業主（或物業使用人）在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險 B.合同風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險 D.物業管理日常運作中存在的風險

2.屬于物業服務企業營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金

3.投標時測算物業管理成本的依據有（）A.設備設施技術參數 B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經驗

4.可以頒發二級物業服務企業資質證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產主管部門 D.自治區人民政府建設主管部門 5.以下符合一級資質條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優良的經營管理業績 6.早期介入參與竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設備安裝，確保安裝質量 7.物業承接查驗的資料包括（）。A.物業質量保修文件 B.設施設備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質、資格的機構出具的各種檢驗、檢測報告 8.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權利義務對等 C.誠實信用

D.維護社會公益 9.合同承諾的構成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內作出

D.要約一經承諾，合同即告成立

10.以下屬于物業管理方案實質性內容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓及管理

11.物業服務企業在物業裝飾裝修中應檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節能設施 C.有無未經同意改變住宅外立面 D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱

12.設備的狀態監測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測

13.采用設備設施維護管理項目外包模式應進行的分析包括（）A.物業服務企業的管理規模B.設備設施的生產年代、技術先進程度 C.設備設施生產廠家的技術服務情況D.共用設備設施的復雜程度 14.物業服務企業對業主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸

15.在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預檢 C.定期檢查 D.巡視檢查

16.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學滅鼠 B.器械滅鼠 C.生物滅鼠 D.防鼠

17.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現場火種 C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴格執行安全操作規程 18.物業服務企業薪酬結構設計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業發展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效

19.了解客戶滿意的方法有（）

A.建立受理系統B.客戶滿意調查C.失去客戶分析D.競爭者分析 20.使用請示應注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴禁越級請示 C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內容一般分為標題、正文和簽署三部分

參考答案：

（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）

（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）

（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）

（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）

第五篇：物業管理師考試重點

第一章 物業管理方案的制定

第一節 物業管理早期介入

一 物業管理早期介入的準備工作有哪些？ 1了解物業管理對物業的基本要求 2 組織技術力量 3 收集相關資料 4 確定工作方法 5 準備設備器材和資金 物業管理早期介入的實施：

二規劃設計階段的實施考慮物業管理規劃布局和配套設施的完善 2 考慮建筑及設備設施使用和維修養護的需要 3 考慮安全保衛系統的設置和環境保潔的需要 三施工安裝階段的實施監督工程質量掌握物業的全部情況 3 督促物業管理所需設施的落實

四接管準備階段的實施組織驗收小組 2 明確驗收標準 3 確定驗收方案 4 準備驗收資料 5 參與竣工驗收 五 物業管理早期介入的意義完善物業規劃設計方案提高物業建設工程質量為日后的物業管理工作打好基礎 4 有利于物業銷售

五 可行性研究報告的結第二節物業管理方構

案的制定總論

一 制定物業管理方案的2 物業項目分析

程序服務需求分析與預測

1、成立工作小組 4 物業管理企業自身條

2、培訓工作人員

件與服務能力分析

3、準備資料設備和經費 5 人力資源分析

4、調查分析標的物業項6 物業管理方案要點及目情況

方案實施進度分析

5、調查業主和使用人的7 物業管理服務費用測服務需求

算

6、了解同類物業管理狀8 項目的經濟、社會和環況

境效益評價

7、研究分析調查資料 9 結論及建議

8、初步確定物業管理方10 附件 案要點

9、進行可行性分析

10、草擬方案文本

11、討論修改

12、領導審閱

13、文本定稿

14、實施和完善二 物業管理方案文本的 編寫項目管理的整體設

想與策劃物業管理服務模式3 管理服務人力資源的管理管理制度建設物業管理服務的具

體內容和質量標準6 物業管理財務收支 測算

三 制定物業管理方案的 原則規范調研2 實事求是3 扎實細致4 科學適用

四 可行性研究的步驟1 接受委托2 調查研究方案選擇與優化4 財務評價編寫可行性研究報告

第三節 物業再開發利用方案的制定

一 制定物業再開發利用方案的工作流程

1、成立工作小組

2、培訓工作人員

3、準備資料、設備和經費

4、分析項目情況

5、調查業主需要

6、設計方案要點

7、進行可行性評價

8、草擬方案文件和圖件

9、上報領導審閱

10、修改方案文件和圖件

11、提交業主大會討論通過

12、行政報批

13、批準實施 二 綠地再開發

1、綠地景觀現狀分析

2、綠地景觀再開發的意義和目標

3、綠地景觀再開發內容的規劃設計

4綠化植物種類的選定

5、環境小品的設計

6、綠地景觀再開發可行性分析

7、綠地景觀再開發的環境影響評估

8、綠地景觀再開發的投資估算

9、綠地景觀再開發的效益分析

10、規劃設計圖件 三 停車場的擴建增建

1、停車場的現狀分析

2、擴建停車場的原則和目標

3、擴建停車場的位置和規模規劃

4、停車場的布局的規劃設計

5、停車場配套設施的規劃設計

6、擴建停車場的可行性

分析

7、擴建停車場的環境影響評價

8、擴建停車場的投資估算

9、擴建停車場的效益分析

10、規劃設計圖件

三、綜合經營服務場所的再開發

1、現有綜合經營服務場所的分析

2、綜合經營服務場所再開發的原則和目標

3、綜合經營服務場所再開發的可行性研究

4、綜合經營服務場所再開發內容和方式的規劃

5、綜合經營服務場所再開發具體方案的設計

6、綜合經營服務場所再開發的投資估算

7、綜合經營服務場所再開發的環境影響評價

8、綜合經營服務場所再開發效益分析

9、規劃設計圖件。

第二章 物業管理制度的制定

第一節制定物業管理制度的準備

一 物業管理公司制定物業管理制度準備工作的主要內容

1、成立工作小組

2、明確工作任務和目標

3、準備相關資料

4、了解物業現狀

5、了解業主和使用人情第三章 物業管理況

6、分析本企業情況 企業資金管理

7、學習有關文獻

8、擬定制度體系

9、擬定制定制度的方法第一節 物業管理費用預

和程序

算

10、上報領導審閱

一 擬定物業管理費用

二、業主大會制定物業管開支計劃 理制度的準備

1、確定物業服務成本

1、確定制度起草人員 的組成

2、了解物業情況

2、核算營業成本

3、了解業主和使用人情

3、核算管理費用 況

4、核算財務費用

4、了解物業管理企業情

5、核算所得稅

況

二、財務預算的控制

5、學習有關文件

1、編制財務預算

2、控制財務預算的具體第二節 物業管理制度的工作內容

制定

3、控制財務預算的步驟

三、控制財務預算的具體一物業管理公司制定工作內容

物業管理制度的程序

1、把財務計劃的各項預

算指標分配落實到企業

1、確定制度的內容要點 各部門

2、征求意見

2、通過會計核算反映和

3、匯總、調整制度要點 監督企業各部門有關指

4、草擬制度文本 標的落實情況。

5、討論修改

3、定期進行對比分析，6、領導審閱 找出偏差

7、文本定稿

4、對責任部門和責任人

8、批準實施

進行考評

5、根據考核結果和獎懲

二、業主大會制定物業管辦法進行獎懲

理制度的程序

6、如果出現不可預見情

1、草擬制度文本 況，及時進行調整。

2、提交業主大會討論

四、控制財務預算的步驟

3、修改文本

1、建立財務預算控制系

4、提交業主大會通過 統

5、生效執行

2、檢查監督

6、行政備案

3、分析原因

4、糾正偏差

5、獎懲兌現

第二節 物業管理收費糾

紛的處理

一、對欠繳和拒交

物業鼓舞費問題的處理

1、區別不同情況處理

2、對有能力交二不交的，首先進行溝通和協調；如果仍不繳納，可責令限期繳納，逾期不繳納的，可按日收取1‰-3‰的滯納金，連續三個月不交的可按合同催繳或向法院申請支付令。如果欠費情況十分嚴重，物業管理企業可以單方面停止服務、解除合同，并通過訴訟程序追索拖欠的物業服務費和其他損失。

第四章 房屋及附屬設備設施維修養護管理

第一節

房屋及附屬設備設施維修養護計劃的制定 一 房屋養護計劃的制定

1、掌握房屋建筑的完好情況

2、對不同類型的房屋制定不同的養護標準

3、落實費用

4、落實管理人員

5、確定養護工作的時間安排和工作方式 二 房屋維修計劃的制定

1、確定維修范圍

2、計算工程量和費用

3、確定工作時間安排

三、房屋附屬設備設施維修養護計劃的制定

1、確定維修養護責任人及其職責

2、制定維修養護管理制度

3、建立各類設備設施檔案

4、定期組織設備設施養護

5、確定維修工程啟動程序

四 房屋及附屬設備設施維修養護計劃的實施

1、做好房屋及附屬設備設施的安全檢查

2、審核維修養護方案和工程預算

3、籌措資金，保證物資供應

4、做好維修養護施工準備和管理工作

5、建立工作制度，落實崗位責任制、技術責任制

6、加強成本核算

7、監督工程質量

8、確定驗收標準

第五章 房屋及附五 房屋及附屬設備設施維修養護計劃實施的控屬設備設施維修制

1、計劃指標分解及措施預算

落實情況

第一節房屋維修預算的2、計劃指標完成情況 編制

3、原計劃正確程度 一 較大房屋修繕工程預

4、執行計劃過程中出現算的準備工作的問題和解決方法

1、調集專業預算人員組

5、對計劃執行過程中經成工程預算編制小組 驗教訓的總結

2、調查了解各種市場信第二節 房屋維修養護技息

術管理

3、收集施工圖紙、準備一 房屋維修養護技術管各種施工及驗收標準、施理的步驟

工圖集，做好資料準備

1、配備專業人員督促指

4、收集、準備相關的工導房屋的合理使用，防止程預算定額

房屋結構、設備的過早損

5、收集施工組織 耗和損壞

6、對施工現場進行勘察

2、定期對房屋進行查勘并確定施工方式 鑒定，制定維修養護技術

二、編制房屋維修預算的方案

步驟

3、建立房屋維修技術檔

1、熟悉施工圖紙 案，掌握房屋完損情況

2、了解施工現場的作業

4、制定技術管理制度，環境

確定責任人

3、計算工程量

5、監督房屋維修養護施

4、套用定額

工過程的技術規范執行

5、編制維修工程預算表 情況

6、編制主要材料用量表

6、監督施工過程中安全

7、計算各項費用 生產制度的執行情況 8編寫預算編制說明

二、房屋維修工程的驗收 三房屋修繕工程造價計應及時組織有關單位或算公式匯總

人員進行工程驗收，特別

1、直接工程費=直接費+是要搞好施工質量的檢其他直接費+現場經費 查驗收，堅持分項工程的2、直接費=∑直接費×工檢查，做好隱蔽工程的驗程量

收及工程質量的評定。工

3、其他直接費=∑直接費程檢驗合格，應評定質量×相應費率

等級，物業管理企業應簽

4、現場經費=∑(直接費+證。凡不符合質量標準間接費)×相關費率 的，應返工，返工合格后，5、間接費=直接工程費×給予簽證。相關費率

6、利潤=（直接工程費+

間接費）×相關費率

7、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

8、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金 第二節 房屋附屬設備設施維修預算的編制

一、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的準備

1、了解設備的數量、種類，根據設備的分布狀況和數量，為預算提供數量依據

2、合理安排設備設施維修人員，努力降低人工成本

3、充分收集和掌握設備運行記錄，為下一階段的預算編著提供經驗依據

二、編制房屋附屬設備設施非計劃性零修預算的步驟

1、調查了解現場設備情況

2、計算人工費用

3、記取分項費用和稅金

4、編制預算表

三、編制房屋附屬設備設施中修、大修或更新改造工程預算的步驟

1、熟悉施工圖紙

2、了解施工現場的作業環境

3、計算工程量

4、編制主要材料用表

5、依據定額子項計算直接費

6、確定其他費用與工程總造價

7、編制工程預算表說明

8、裝訂成冊

四、房屋附屬設備設施費用的計算公式

1、直接工程費=直接費+其他直接費+現場經費

2、直接費=∑預算價值×工程量

3、定額工資=∑人工費×工程量

4、其他直接費=∑定額工資×相應費率

5、現場經費= ∑定額工資×相應費率

6、間接費=定額工資×相應費率

7、利潤=定額工資×相應費率

8、稅金=(直接工程費+間接費+利潤)×稅率

9、工程造價=直接工程費+間接費+利潤+稅金

第六章綜合經營服務 第一節 綜合經營服務項目的策劃

一、綜合經營服務項目的市場調查與預測

1、做好準備工作

2、進行市場調查

3、進行市場預測

二 策劃書的主要內容包括：

1、目標市場現狀分析與預測

2、綜合經營服務項目組合設計

3、發展目標

4、市場營銷策略

5、開展該組綜合經營服務項目所需要的條件

第二節 綜合經營第七章物業管服務項目的運作

理市場開發

一、綜合經營服務項目的組織和管理

第一節 物業管理

1、選擇經營方式

2、對服務收費進行監督 市場營銷

3、監控服務質量和環境

一、物業管理企業市場營

4、服務效果考評

銷策略的制定流程 二 綜合經營服務項目設

1、建立營銷機構 計一（都市白領）

2、調查分析市場

1、各類家政服務

3、明確市場定位

2、VIP商務助理

4、確定經營戰略

3、愛車服務一條龍

5、設計營銷戰略

4、電腦電器上門維護維

6、制定和實施營銷方案：修及操作指引服務

二、物業管理項目市場營

5、提供裝修設計套餐服銷運作流程 務

1、選定物業項目

6、為每一個有需要的家

2、制定營銷計劃 庭制定個性化服務計劃

3、實施營銷計劃

7、小區內設有24小時便

4、參加投標競爭 利店

8、為不同年齡階段的人 群設計豐富多彩的社區

文化活動

三設計二（金融社區）第二節

1、業主可以以最快的速度獲得住房按揭貸款和物業管理招標與各項消費貸款

2、在小區智能化平臺上投標

實現存款、取款、轉賬、一 物業管理招標工作

電子商務、金融政策查程序

詢、投資理財等服務，并

1、選擇招標方式 為業主建立信用檔案，享

2、編制招標文件

受更全面具體的金融服

3、進行招標行政備案 務

4、發出招標信息

3、在居住期間，住戶可

5、提供招標文件 以通過小區的銀行理財

6、組織現場考察 中心獲得各種貸款

7、召開標前會議

8、收存標書

9、開標

10評標和定標11發出中標通知

12進行定標行政備案13簽訂委托服務合同

二、投標工作程序

1、成立工作小組

2、獲取招標文件

3、解讀招標文件

4、考察物業現場

5、參加標前會議

6、進行投標可行性分析

7、編制投標文件

8、封送標書

9、現場答辯

10、簽定委托服務合同

三、封送標書的格式 準備一份正本和若干份副本，各自分別包裝，密封后打下正本或副本印記，封套上寫明送交地址、收件人、投標編號、物業名稱等，投標企業法人代表簽字并加蓋投標企業公章

四、投標書的內容

1、投標函

2、投標報價一覽表

3、投標物業管理企業簡介

4、物業管理項目部設置

5、物業管理方案要點

6、投標書附件

第七章績效考核和論文撰寫

第一節 員工績效考核方案的制定和實施

一、績效考核方案的制定流程

1、確立考核目標

2、明確考核目的

3、設定考核時間

4、確定考核對象

5、確定考核內容

6、確定考核標準

7、選擇考核方法

8、確定考核人

9、確定考核實施方案、10、上報領導審批