第一篇：2016年廣東省物業管理師《管理實務》模擬試題及答案考試題庫

1、《條例》中，有關前期物業管理招投標的強制性規定，下面表述不正確的是(C)。

A、住宅物業的建設單位，應當以招投標的方式選聘物業管理企業

B、不強制性要求非住宅物業以招投標方式選聘物業管理企業

C、投標人少于5個的，也可以采用協議的方式選聘物業管理企業

2、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處(A)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、1萬以下

C、3萬以上

D、以上都不是

3、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

4、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

5、用來規范業主之間權利與義務關系和業主大會內部運作機制的基礎性規約是(B)。

A、物業服務合同

B、業主大會議事規則、管理規約

C、業主委員會議事規則

D、業主大會的議事規則、業主委員會議事規則

6、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

7、業主公約的效力范圍包括(B)。

A、全體業主

B、物業使用人

C、物業的繼受人

D、以上都是

8、以下對通過招標投標方式選聘前期物業服務企業的優越性的表述，不正確的是(C)。

A、建設單位可以對各物業服務企業的競爭報價和其他條件進行綜合比較，從中選擇報價低、技術力量強、管理行為規范、信譽好、服務質量有保障的物業服務企業中標

B、前期物業管理招標投標活動，要求依照法定程序進行，有利于協議選聘物業服務企業的競爭行為

C、前期物業管理實行招標投標制度，有利于創造物業管理公平的市場競爭環境

D、促進物業服務企業提高物業服務質量，體現了機會均等的市場原則

9、二級資質物業管理企業注冊資本人民幣(C)萬元以上。

A、1000

B、500

C、300

D、100

10、業主大會由(B)組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

11、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

12、物業管理師資格注冊有效期為(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

13、下列關于物業服務費酬金制說法中，正確的是()。

A、物業服務費用抽筋應以預收的物業服務資金為計提基數

B、物業服務利潤是固定的，不隨物業管理的成本變動而變動

C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用

D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算

E、物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不符的情況

14、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

15、下列關于物業服務費酬金制說法中，正確的是()。

A、物業服務費用抽筋應以預收的物業服務資金為計提基數

B、物業服務利潤是固定的，不隨物業管理的成本變動而變動

C、由業主向物業服務企業支付固定的物業服務費用

D、物業服務企業應當向全體業主公布物業服務資金年度預決算

E、物業服務費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務不符的情況

16、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

17、不屬于物業管理服務的是(D)

A、物業區域內公共秩序、消防、交通等協管事項服務

B、代收代交各項公用事業費用

C、物業裝飾裝修管理服務

D、專項維修資金的代管服務

18、物業管理師資格注冊有效期為(A)年。

A、1

B、2

C、3

D、5

19、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

20、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

21、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

22、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

23、專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

24、《物業管理條例》自(C)起實施。

A、2003年5月28日

B、2003年6月8日

C、2003年9月1日

D、2003年10月1日

25、供水、供電等單位與業主以及業主委員會之間的關系是一種(A)

A、合同關系

B、法律關系

C、行政關系

D、平等關系

26、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同

27、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用

28、下列關于物業服務合同的表述中，不正確的是(C)

A、物業服務合同是業主和物業管理企業訂立的關于雙方在物業管理活動中的權利義務的協議

B、物業服務合同是物業管理活動產生的契約基礎

C、物業服務合同確立了業主和物業管理企業之間被管理者和管理者的關系

D、物業服務合同明確了業主與物業管理企業是平等的民事法律關系

29、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

第二篇：物業管理師考試管理實務模擬試題及答案

20XX年物業管理師考試管理實務模擬試題及答案02

多項選擇題：

1.在物業風險的內容中，日常物業管理的風險主要包括（）A.業主（或物業使用人）在使用物業和接受物業服務過程中存在的風險 B.合同風險

C.項目接管的不確定性帶來的風險 D.物業管理日常運作中存在的風險

2.屬于物業服務企業營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務是（）A.水費 B.電費 C.房租

D.專項維修資金

3.投標時測算物業管理成本的依據有（）A.設備設施技術參數 B.人員配置情況 C.市場信息 D.管理經驗

4.可以頒發二級物業服務企業資質證書的政府部門有（）A.省級人民政府建設主管部門 B.國務院建設主管部門

C.直轄市人民政府房地產主管部門 D.自治區人民政府建設主管部門 5.以下符合一級資質條件的有（）

A.注冊資本為人民幣500萬元

B.具有中級以上職稱人員不少于20人 C.管理多層住宅100萬和高層住宅50萬平方米 D.有優良的經營管理業績 6.早期介入參與竣工驗收主要包括（）。A.各項單項工程完工后，參與單項工程竣工驗收； B.分期建設的工程完工后，參與分期竣工驗收； C.工程全面竣工后，參與綜合竣工驗收 D.配合設備安裝，確保安裝質量 7.物業承接查驗的資料包括（）。A.物業質量保修文件 B.設施設備出廠隨機資料

C.消防驗收、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料 D.有資質、資格的機構出具的各種檢驗、檢測報告 8.合同簽訂和履行的基本原則有（）。A.主體平等

B.權利義務對等 C.誠實信用

D.維護社會公益 9.合同承諾的構成要件有（）。

A.承諾必須與要約的內容一致

B.承諾必須傳達給要約人

C.承諾必須在要約的有效時間內作出

D.要約一經承諾，合同即告成立

10.以下屬于物業管理方案實質性內容的有（）A.管理制度的制訂B.組織架構與人員的配置 C.工作計劃D.人員培訓及管理

11.物業服務企業在物業裝飾裝修中應檢查（）。A.有無拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體； B.有無損壞房屋原有節能設施 C.有無未經同意改變住宅外立面 D.有無任意刨鑿樓地面、穿鑿梁柱

12.設備的狀態監測通常采用的方式有（）A.直接檢測、B.紅外線溫度檢測 C.絕緣性檢測 D.次聲波檢測

13.采用設備設施維護管理項目外包模式應進行的分析包括（）A.物業服務企業的管理規模B.設備設施的生產年代、技術先進程度 C.設備設施生產廠家的技術服務情況D.共用設備設施的復雜程度 14.物業服務企業對業主提出的裝飾裝修項目審核時要（）A.物業管理工作人員應要求和指導業主逐項填寫裝飾裝修申報登記表 B.審核各項申請明確無誤

C.涉及專業部門（如水、電、氣等）要求寫明地點、位置 D.要求寫明改變的程度及尺寸

15.在操作人員參加下，由技術人員按計劃定期對設備進行的檢查（）A.日常檢查 B.修前預檢 C.定期檢查 D.巡視檢查

16.利用鼠籠、鼠夾、粘鼠板滅鼠的方法是（）

A.化學滅鼠 B.器械滅鼠 C.生物滅鼠 D.防鼠

17.屬于動火過程的要求是（）

A.清理周圍的易燃雜物B.檢查并徹底清理現場火種 C.排除易燃、易爆物品D.動火人員要嚴格執行安全操作規程 18.物業服務企業薪酬結構設計，需要綜合考慮的因素有（）A.企業發展 B.職位等級 C.個人的技能 D.個人績效

19.了解客戶滿意的方法有（）

A.建立受理系統B.客戶滿意調查C.失去客戶分析D.競爭者分析 20.使用請示應注意的事項有（）A.必須堅持一事一請示 B.嚴禁越級請示 C.請示公文的主送單位只能是一個

D.請示的內容一般分為標題、正文和簽署三部分

參考答案：

（1．AD）（2．ABCD）（3．ABCD）（4．ACD）（5．ABCD）

（6．ABC）（7．ABCD）（8．ABCD）（9．ABC）（10．ACD）

（11．ABCD）（12．ABCD）（13．AC）（14．ABCD）（15．ABD）

（16．ABC）（17．AC）（18．BCD）（20．ABC）（19．ABCD）

第三篇：2015物業管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業實務案例題部分

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養老金

（二）公共區域維修保養費用

（三）工程保修費用

（四）管理區域保潔材料費用

（五）管理區域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業公司承接。（2分）

2、根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業管理支出費用（10分）

4、設營業稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。

A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.30

B.45

C.60 D.90

3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。

A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步 驟是（）。A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

A.各業主分別

B.業主大會

C.業主委員會代表業主

D.物業建設單位

3.業主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業管理企業

D.房地產行政主管部門

4.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監理工作

C.開發建設工作

D.物業管理咨詢活動

5.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。

A.首次業主大會會議召開

B.業主大會成立

C.50%業主入住(((（D.物業服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業管理師《管理實務》全真模擬三

1.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

A.建設單位

B.業主委員會

C.政府主管部門

D.新物業管理企業

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業

C.裝修施工人員

D.物業管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

A.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

B.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立(((（C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒ā?/p>

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構

B.木結構

C.鋼筋混凝土結構

D.框架結構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修

B.緊急搶修(((（C.預防性維修

D.大修

2.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

B.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

D.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問(((（答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。

A.物業服務成本

B.物業服務支出

C.物業服務支出、法定稅費

D.物業服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業管理企業

B.全體業主(((（C.物業管理企業和全體業主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業主定價

D.物業管理企業與業主協商確定

3.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。

A.業主

B.建設單位

C.施工單位(((（D.監理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收取（）。A.管理服務費

B.審批費

C.施工現場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區人民政府建設主管部門

C.省、自治區人民政府房地產主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門(((（E.設區的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

A.企業法定代表人的身份證明

B.企業總經理的身份證明

C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業服務合同

3.物業管理招標的主體包括（）。

A.物業管理企業

B.物業建設單位

C.業主大會((((D.業主委員會

E.物業所有權人

4.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。

A.業主公約經業主大會通過后生效

B.業主公約對全體業主具有約束力

C.業主公約對物業管理企業具有約束力(((（D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

E.業主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支 2.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

A.居住

B.公共

C.商業

D.工業

E.其他

3.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

A.物業管理

B.物業經營

C.政策性虧損補貼

D.物業大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業管理企業利潤總額包括（）。

A.企業所屬項目上交的管理酬金

B.營業利潤(((（C.投資凈收益 D.營業外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業服務支出的構成不包括（）。

A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業管理企業財產保險費用

C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節價

D.業主定價

E.政府與業主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

E.物業服務費用中不包括法定稅費

5.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業管理企業

B.物業管理專業人員

C.業主委員會

D.建設單位(((（E.物業使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十

案例分析題

（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患 3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區外墻全部翻新 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業主要求減免物業服務費 希望提供家政服務 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業管理企業應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態，及時向業主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區衛生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分），積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案（2分）。

（3）乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二

1．以下（）不屬于住宅小區物業管理的目標。

A．創造舒適、安全、安靜的居住環境

B．提供便利、方便居民生活

C．發揮物業的最大使用價值(((（D．實現企業效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業物業的分類不包括（）。

A．無污染工業物業

B．輕污染工業物業

C．一般工業物業(((（D．重工業物業

4．綠化養護管理的特點是經常性針對性和（）。

A．公益性

B．動態性

C．靜態性

D．階段性

5．我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（）分貝是正常的環境聲音，是噪聲的衛生標準。

A．40

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級 D．二級

2．住宅小區防治物業環境污染的重點工作是（）。

A．商業垃圾

B．醫療垃圾

C．裝修垃圾

D．業主和使用人生活垃圾

3．物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經營總招標

C．發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5 2．住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區環境衛生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

4．具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜

D．客流量大 答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第四篇：物業管理師實務考試試題及答案

2010年((((真題之物業實務案例題部分

一、某小區已經入住兩年，業主投訴：（1）小區內防火防煙門經常處于開啟狀態（2）部分屋頂漏水（3）小區周圍治安環境亂。

1、物業公司如何處理一般投訴。（16分）

2、針對以上三個問題將如何解決。（9分）

二、某小區剛入住，部分業主反應小區部分墻體滲漏、供暖不足、開發商遺留問題，小區業主多次找到物業公司及開發商均無法解決，于是部分業主通過私下選舉，串聯成立了臨時業主委員會，并聯系媒體報道此事。臨時業主委員會通過協議的方式尋找到新的物業公司。臨時業主委員會將決定張貼在小區公告欄中：決定解聘現在物業公司，選聘新的物業公司。媒體相繼報道了此事，社會反響強烈，部分業主甚至圍堵物業管理處辦公室。

1、上述有幾點操作違規之處。（10分）

2、假如你作為本小區的項目經理，你如何做來解決上面問題。（20分）

三、某物業項目建筑面積29萬平方米，可收物業服務費用面積26萬平米，計劃成本542萬元，現在進行招投標，有一物業公司管理項目多層住宅20萬平米，高層住宅20萬平米，別墅4萬平米，該項目投標做了一個物業費的核算，總共包括以下項目：

（一）人員工工資獎金及福利包括

1、分管此項目的副總經理工資

2、項目經理工資

3、項目員工年終績效獎金

（二）補充養老金

（二）公共區域維修保養費用

（三）工程保修費用

（四）管理區域保潔材料費用

（五）管理區域裝修垃圾清運費用

（六）公共秩序維護費用

（七）項目履約金

（八）公共部位公共設施公眾責任保險費用

（九）固定資產折舊費

（十）對社會的愛心捐贈 問題

1、該項目可以由何種資質的物業公司承接。（2分）

2、根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級。（3分）

3、以上費用哪些不能計入物業管理支出費用（10分）

4、設營業稅及附加5.5%，項目成本利潤率8%，問：1.利潤2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算。（10分）

模擬一

1.一級資質物業管理企業注冊資本應為人民幣（）萬元以上。A.50

B.300(((（C.500

D.1000

2.新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起（）日內，向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質。

A.30

B.45

C.60

D.90

3.某物業管理公司僅管理高層住宅類型的物業，管理總面積達120萬平方米，從管理類型和面積上看，該公司符合申報（）資質條件。

A.一級

B.二級

C.三級(((（D.三級暫定

4.前期物業管理招標投標結束后，招標人和中標人應當自中標通知書發出之日起（）日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書面前期物業服務合同。

A.7

B.15

C.30

D.45

5.在前期物業管理招標投標中，評標委員會根據評標結果向招標人推薦不超過3名有排序的合格的中標候選人。招標人（）。A.可任選其中一個作為中標人

B.應以報價最低的為中標人(((（C.應報請房地產行政主管部門確定中標人

D.應按照中標候選人的排序確定中標人

答案：1.C 2.A 3.C 4.C 5.D

全真模擬二

1.物業管理投標的過程包括：①準備投標文件，②獲取招標信息，③登記并取得招標文件，④參加開標、現場答辯會議，⑤送交投標文件，⑥簽訂物業服務合同（或前期物業服務合同）。正確的投標步 驟是（）。

A.③－②－①－④－⑤－⑥

B.③－②－①－⑤－④－⑥

C.②－③－①－④－⑤－⑥(((（D.②－③－①－⑤－④－⑥

2.物業服務合同由（）與業主大會選聘的物業管理企業簽訂。

A.各業主分別

B.業主大會

C.業主委員會代表業主

D.物業建設單位

3.業主臨時公約由（）制定。

A.建設單位

B.購房人(((（C.物業管理企業

D.房地產行政主管部門

4.物業管理的早期介入是建設單位引入的（）。

A.設計工作

B.工程監理工作

C.開發建設工作

D.物業管理咨詢活動

5.前期物業管理是指從前期物業服務合同簽訂之日起至（）之日止的物業管理活動。

A.首次業主大會會議召開

B.業主大會成立

C.50%業主入住(((（D.物業服務合同生效

答案：1.D 2.C 3.A 4.D 5.D

2011年物業管理師《管理實務》全真模擬三

1.業主大會選聘了新的物業管理企業，原物業管理企業應向（）交還有關的物業管理資料和物業管理用房等。

A.建設單位

B.業主委員會

C.政府主管部門

D.新物業管理企業

2.因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等，（）應當負責修復和賠償。

A.裝修人

B.裝修企業 C.裝修施工人員

D.物業管理公司

3.在購房合同約定的期限內，業主未辦理入住及其相應手續的，（）。

A.建設單位和物業管理企業將視業主入住不成立

B.建設單位和物業管理企業將視業主入住成立(((（C.業主未與建設單位聯系并作有效聲明的，視同入住成立

D.即使業主與建設單位聯系并作有效聲明，仍視為入住不成立

4.檢查墻體裝飾面是否空鼓最適合采?。ǎ┎轵灧椒ā?/p>

A.測量

B.敲擊

C.使用

D.目測

5.房屋主體按建筑結構類型和材料劃分類別，不包括（）。

A.磚結構

B.木結構

C.鋼筋混凝土結構

D.框架結構

答案：1.B 2.A 3.C 4.B 5.D

模擬四

1.對于重點和重要設施設備的維修，應該更加強調（）。

A.事后維修

B.緊急搶修((((C.預防性維修

D.大修

2.物業供配電系統技術檔案不包括（）記錄。

A.日常運行

B.客戶投訴

C.維修和技術改造

D.各項電氣預防性實驗和其它測試

3.下列四種方法中，不屬于白蟻防治主要方法的是（）。

A.挖巢法

B.藥殺法

C.熏蒸法

D.誘殺法

4.下列四項工作中，不屬于小區綠化日常養護工作的是（）。

A.澆水

B.病蟲害防治

C.雜草防治

D.綠化改造工程

5.下列關于物業管理區域內安全防范工作責任的說法中，表述正確的是（）。

A.物業管理企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作

B.物業管理企業對管理區域內的治安防范工作負有全部責任

C.物業管理區域內發生刑事案件時，物業管理企業不承擔任何責任

D.物業管理企業可對嫌疑人進行留置訊問((((答案：1.C 2.B 3.C 4.D 5.A

模擬五

1.下列關于消防通道管理的說法中，正確的是（）。

A、物業管理公司可視具體情況將部分消防通道劃為停車位

B、物業管理公司任何時候都不能將消防通道劃為停車位

C、物業管理公司如將消防通道劃為停車位，應做好安全警示

D、業主在消防通道停車與物業管理公司無關，無須進行管理

2.電梯出現緊急情況時，乘客應采取的正確措施是（）。

A.確認電梯處于靜止狀態，撬開轎廂門逃生

B.通過安全窗撤離轎廂

C.通過電話或對講系統通知管理人員，靜候救援

D.通過電話或對講系統，在管理人員的指揮下采取措施自救

3.實行物業服務費用酬金制的，物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金預決算并每（）不少于一次公布物業服務資金收支情況。

A.三個月

B.半年

C.一年(((（D.二年

4.實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括（）和物業管理企業的酬金。

A.物業服務成本

B.物業服務支出

C.物業服務支出、法定稅費 D.物業服務成本、法定稅費

5.住宅專項維修資金屬于（）所有。

A.物業管理企業

B.全體業主(((（C.物業管理企業和全體業主

D.建設單位

答案：1.B 2.C 3.C 4.B 5.B

模擬六

1.在業主大會成立前，住宅專項維修資金的使用由物業管理企業（）。

A.提出計劃，房地產行政主管部門審核后劃拔

B.自行決定(((（C.與部分業主商議決定

D.與建設單位商議決定

2.物業服務合同約定以外的物業服務收費采取的是（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.業主定價

D.物業管理企業與業主協商確定

3.新建物業承接驗收時，物業管理公司應向（）索取物業檔案資料。

A.業主

B.建設單位

C.施工單位((((D.監理單位

4.某項目管理處擬購置固定資產，須書面報請公司批準，采用的文書類型應是（）。

A.通知

B.報告

C.請示

D.決定

5.按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》（建設部令第110號），業主在辦理住宅裝飾裝修手續時，物業管理企業（或指定方）可以按照裝飾裝修管理服務協議，收?。ǎ?。

A.管理服務費

B.審批費

C.施工現場管理費

D.裝修保證金(((（答案：1.A 2.D 3.B 4.C 5.A

模擬七

1.二級物業管理企業資質證書由（）頒發和管理。

A.國務院建設主管部門

B.省、自治區人民政府建設主管部門

C.省、自治區人民政府房地產主管部門

D.直轄市人民政府房地產主管部門(((（E.設區的市的人民政府房地產主管部門

2.新設立的物業管理企業在申請資質時，除應提供營業執照、企業章程、驗資證明之外，還要持（）向當地房地產主管部門申報。

A.企業法定代表人的身份證明

B.企業總經理的身份證明

C.物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同

D.管理和技術人員的職稱證書和勞動合同

E.物業服務合同

3.物業管理招標的主體包括（）。

A.物業管理企業

B.物業建設單位

C.業主大會(((（D.業主委員會

E.物業所有權人

4.前期物業服務合同與物業服務合同兩者的區別有（）。

A.簽訂合同的主體不同

B.合同終止條件不同

C.前期物業服務合同須經政府主管部門批準，物業服務合同則不需要

D.前期物業服務合同屬于固定期限合同，物業服務合同屬于無固定期限合同

E.前期物業服務合同屬于無固定期限合同，物業服務合同屬于固定期限合同

5.下列關于業主公約的說法中，正確的有（）。

A.業主公約經業主大會通過后生效

B.業主公約對全體業主具有約束力

C.業主公約對物業管理企業具有約束力(((（D.業主公約對物業建設單位具有法律約束力

E.業主公約僅有道義上的約束力

答案：1.BD 2.ACD 3.BCE 4.ABE 5.AB

模擬八

1.某物業竣工交付6個月時，因電梯機房漏雨滲水致使電梯停梯。下列說法中，正確的有（）。

A.立即通知電梯公司解決故障停梯問題

B.電梯公司應履行保修責任，并承擔維修費用

C.建設單位應承擔此次事故的全部費用(((（D.物業管理企業應承擔滲漏機房的維修責任及費用

E.電梯機房屬物業共用部位，修繕費用應在專項維修資金中列支

2.按使用功能劃分，物業可分為（）物業。

A.居住

B.公共

C.商業

D.工業

E.其他

3.物業管理區域停車場的物業管理人員一般應包括（）。

A.車輛維修員

B.車輛清洗員

C.交通疏導及管理員

D.停車場保潔員(((（E.停車收費員

4.物業管理企業主營業務收入包括（）收入。

A.物業管理

B.物業經營

C.政策性虧損補貼

D.物業大修

E.共用部位的租賃收入

5.物業管理企業利潤總額包括（）。

A.企業所屬項目上交的管理酬金

B.營業利潤(((（C.投資凈收益

D.營業外收支凈額

E.補貼收入

答案：1.AC 2.ACDE 3.CDE 4.ABD 5.BCDE

模擬九

1.物業服務支出的構成不包括（）。

A.物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用

B.物業管理企業財產保險費用

C.物業共用部位、共用設施設備保險費用

D.管理服務人員的工資(((（E.項目管理處用房裝飾裝修費用

2.按照《物業服務收費管理辦法》，物業服務收費實行（）。

A.政府定價

B.政府指導價

C.市場調節價 D.業主定價

E.政府與業主共同定價

3.住宅專項維修資金可用于（）。

A.彌補物業管理經費的不足

B.共用部位、共用設施設備的大修

C.共用部位、共用設施設備的更新

D.共用部位、共用設施設備的改造(((（E.共用部位、共用設施設備的日常維修

4.下列關于物業服務費用包干制的說法中，正確的有（）。

A.由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用

B.管理服務利潤是固定的，不隨物業管理成本的變動而變動

C.物業管理企業應聘請專業審計機構對物業服務費用收支情況進行審計

D.物業服務費用收支相抵，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔

E.物業服務費用中不包括法定稅費

5.物業管理信用檔案的建立范圍包括（）。

A.物業管理企業

B.物業管理專業人員

C.業主委員會

D.建設單位(((（E.物業使用人

答案：1.BE 2.BC 3.BCD 4.AD 5.AB

模擬十 案例分析題

（一）某物業管理公司管理一高層住宅小區，近斯收到部分業主投訴及建議，具體意見匯總見下表。問題1：解決上述問題，需要資金投入的項目有哪些？費用如何解決（不考慮人工、培訓等管理成本的增加）？（5分）

編號 意 見 與 建 議 部分樓梯間陳舊，要求進行粉刷 保安人員更換頻繁，給小區安全管理帶來隱患 3 小區內停車秩序混亂，建議加強管理 小區外市政道路邊常有小攤販，環境臟亂，建議加強管理 常有人到小區散發廣告，住戶反感，也存在不安全因素 樓道燈損壞頻率高，建議及時檢查更換 某部電梯安全隱患嚴重，需要大修 建議小區外墻全部翻新 小區老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），建議采取措施 小區內出現業主丟失自行車情況，要求加強管理 部分業主要求減免物業服務費 希望提供家政服務 部分業主反映交通不便，要求向交通部門建議增設到達小區的公交線路 建議清潔工作業時間與業主的上下班時間盡量錯開，避免與業主爭用電梯

問題2：上述不屬于物業管理企業管理職責范圍的項目有哪些？對此，物業管理企業應如何處理？（4分）

問題3：試分析第9項問題產生的可能原因和應采取的措施？（4分）

問題4：在上述所有問題中，您認為不可能滿足業主要求，僅需要進行必要的溝通和解釋的項目是哪一項？為什么？（4分）

問題5：針對上述問題，請結合您的工作實踐，試舉出至少三項管理措施，以提高管理服務水平？（3分）答案：((((案例分析題

（一）問題1答案要點及評分標準：

（1）需要資金投入的項目有：第1、6、7、8、9項（2.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）。

（2）其中第1、6、9項應在物業服務費在中列支（1.5分，答對每項0.5分，錯答1項得0分）；第7、8項從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤（1分，每項0.5分，錯答1項得0分；答對從住宅專項維修資金中列支，或由全體業主分攤均可得分）。

問題2答案要點及評分標準：

（1）第4項和第12、13項（2分，答對任意2項得2分，答對1項得1分，錯答1項得0分）。（2）物業管理企業應向業主作出解釋，第4項和第13項不屬于物業管理企業直接管理職責范圍，無權直接處理（1分）；物業管理企業應向有關部門（城管、交通等）反映，積極協調，爭取解決，可積極聯系家政，按業主要求提供相應服務（0.5分）；并跟蹤事態，及時向業主通報（0.5分）。（凡未答第12項如何處理的不扣分）。

問題3答案要點及評分標準：

（1）可能原因有：環境臟亂。其中積水較多是滋生蚊蠅的主要原因；有食源是老鼠較多的原因（2分）。

（2）應采取措施：加強環境治理，包括：及時清運垃圾，積水處理，加強藥物滅殺蚊蠅，利用鼠夾、毒餌等物理、化學、生物等方法滅鼠（1.5）；同時加強宣傳教育，取得業主配合（0.5分）。問題4答案要點及評分標準： 第11項（2分），因為物業管理服務是公共性服務，所有業主均有按同等標準交納物業服務費用的義務（2分，答因受契約、合同等約定，不能隨意減免物業服務費，也可以得分）。

問題5 答案要點及評分標準：

1、加強基礎管理，包括日常檢查和員工培訓；

2、調整優化管理服務工作流程；

3、加強安全管理，公共秩序管理；

4、加強小區共用設施設備的更新改造工作；

5、加強小區衛生管理工作；(((（6、加強溝通和宣傳工作（答對上述任意3項得3分，答出其它措施，只要合理也可以得分）。模擬十一

案例分析題

（二）某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。((((2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。

問題1：上述20戶業主提出的修復請求是否合理？是否應由乙物業管理公司負責無償修復？（4分）

問題2：乙物業管理公司的做法是否妥當？ 如果您是該公司的負責人，如何處理業主的投訴？（4分）

問題3：該小區的前期物業服務合同何時終止 ？（3分）

問題4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由（3分）

問題5：在甲物業管理公司拒絕移交物業管理資料和配合物業交接查驗的情況下，乙物業管理公司應如何進行物業承接查驗？（6分）答案：

案例分析題

（二）問題1答題要點及評分標準：

1）上述20戶業主要求修復的請求是合理的，因房屋未超過保修期限（2分）；（2）但上述住戶要求乙物業管理公司無償修復是不合理的，因房屋在保修期內的維修責任應由建設單位負責（2分，凡答要求乙物業管理公司無償修復合理的，本得分點與上一得分點均不得分）。問題2答題要點及評分標準：((((（1）乙物業管理公司的做法不妥當（1分）；

（2）該公司應勘察現場，統計業主損失情況（1分），積極向業主做好解釋工作，告知業主在保修期內，房屋應由建設單位無償保修（1分）；

（3）同時應將有關情況及時告知建設單位（或建議業主及時告知建設單位），積極與建設單位聯系修繕，隨時向業主通報進展情況（1分）。問題3答題要點及評分標準： 答“2005年7月31日（24時）”或“2005年8月1日（零時）”均可以得分（3分）。

問題4答題要點及評分標準： 拒絕移交的理由不成立（1分）；理由是業主欠繳物業服務費用，應通過業主委員會督促，物業管理企業訴訟等其它途經解決（2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關物業管理資料，也可以得分）。問題5答題要點及評分標準：

（1）乙物業管理公司應在業主委員會的配合下，對物業共用部位、共用設施設備逐一進行實物查驗，做好查驗記錄（1分）；盡可能邀請具有公信力的第三方（如政府主管部門、街道辦事處、社區居委會等）參加查驗工作（1分）。((((（2）自查驗之日起，乙物業管理公司應建立共用部位、共用設施設備運行維修養護技術檔案（2分）。

（3）乙物業管理公司可從建設單位或城建檔案館獲取該小區相關原始檔案資料（2分）。

模擬十二 1．以下（）不屬于住宅小區物業管理的目標。

A．創造舒適、安全、安靜的居住環境

B．提供便利、方便居民生活

C．發揮物業的最大使用價值(((（D．實現企業效益

2．小型寫字樓的面積在（）。

A．1萬m2以上

B．1萬m2以下

C．3萬m2以上

D．3萬m2以下

3．工業物業的分類不包括（）。

A．無污染工業物業

B．輕污染工業物業

C．一般工業物業(((（D．重工業物業

4．綠化養護管理的特點是經常性針對性和（A．公益性

B．動態性

C．靜態性

D．階段性

5．我國《城市區域環境噪聲標準》規定，（聲的衛生標準。

A．40）。）分貝是正常的環境聲音，是噪

B．50(((（C．55

D．60

答案：1．D

2．B

3．D

4．B

5．A

模擬十三

1．高層外墻清洗時，對氣候的要求較高，風力應小于（）級。

A．四級

B．三級 C．五級

D．二級

2．住宅小區防治物業環境污染的重點工作是（）。

A．商業垃圾

B．醫療垃圾

C．裝修垃圾

D．業主和使用人生活垃圾

3．物業管理的招標從不同的角度可以有不同的分類，最常見的分類方式是按招標對象的廣度劃分，即（）。

A．全方位物管招標和單項目物管招標

B．單純物管招標和物管與經營總招標

C．發展商招標、業主委員會招標和物管公司的專項招標

D．公開招標、邀請招標與協商招標

4．組成招標文件的六要素不包括（）。

A．投標邀請書

B．技術規范及要求

C．合同樣本

D．附件（附表、附圖、附文等）。

答案：1．A

2．D

3．D

4．C

模擬十四

1．新建小區公共綠地人均應在（1）平方米以上。

A．1.5

B．2

C．1

D．2.5

2．住宅小區房屋完好率和零修及時率應該分別達到（）。

A．98%，100%

B．98%，100%

C．98%，98%

D．100%，98%

3．小區環境衛生管理服務不符合標準的是（）。

A．小區內環衛設施要完備，設有垃圾箱、果皮箱，垃圾中轉站等保潔設備；

B．有兼職的清潔人員和明確的責任范圍，小區按時清掃保潔，垃圾箱至少兩天一清除；(((（C．房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自占用和堆放雜物現象，樓梯扶欄、天臺、公共玻璃等保持清潔；

D．商業網點管理有序，符合衛生標準，無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象；

4．具有優越的地理位置和交通環境，建筑物的物理狀況優良，建筑質量達到或超過有關建筑條例或規范要求，有完善的物業管理服務，包括24小時的設備維修與保安服務，這樣的條件屬于（）。

A．甲級寫字樓

B．乙級寫字樓

C．丙級寫字樓

D．丁級寫字樓

5．商場物業的特點不包括（）。

A．商場要合理布局，精心策劃

B．建筑結構設計單一(((（C．商務齊全，人員素質雜

D．客流量大

答案：1．C

2．C

3．B

4．A

5．B

第五篇：2015年海南省物業管理師《管理實務》模擬試卷考試題庫

1、下列選項中，(A)不屬于業主委員會委員應當符合的條件。

A、具有豐富的組織能力和足夠的工作時間

B、遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務

C、本物業管理區域內具有完全民事行為能力的業主

D、熱心公益事業，責任心強，公正廉潔，具有社會公信力

2、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同 3、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

4、業主大會由(B)組成。

A、物業管理區域內的部分業主

B、物業管理區域內的全體業主

C、行政管理區域內的部分業主

D、行政管理區域內的全體業主

5、我國開展物業管理以來，政府價格主管部門和房地產主管部門，對高檔公寓、別墅和非住宅的物業服務收費管理，一般都實行(C)

A、市場定價

B、政府指導價

C、市場調節價

D、政府定價

6、物業服務計劃應當將合同規定的(B)，作為物業管理企業工作的出發點

A、服務權利

B、服務內容

C、服務義務

D、服務規定

7、建設部于(D)年發布了《物業管理企業資質管理辦法》。

A、2001

B、2002

C、2003

D、2004

8、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

9、已經出售并交付給業主的物業，物業服務費用由(C)繳納

A、建設單位

B、物業管理企業

C、業主

D、物業買受人

10、按照《公司法》規定，物業管理企業為有限責任公司的，注冊資本不得低于(C)萬元。

A、2

B、5

C、10

D、15

11、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20 12、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

13、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

14、客戶滿意度調查的基本原則()。

A、目標明確

B、持續改進

C、員工重視

D、單槍匹馬

E、基于事實

15、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是

16、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

17、(C)對合同訂立、履行、解除以及違約責任，作出了系統的規定

A、《民法通則》

B、《稅收征收管理法》

C、《合同法》

D、《公司法》

18、只有通過(D)，才能改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途。

A、業主大會

B、業主委員會

C、物業管理企業

D、以上都不是

19、從我國物業管理制度建設的歷史沿革來看，可以(B)為分水嶺。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《條例》

C、《物業服務合同》

D、《關于深化城鎮住房制度改革的決定》

20、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

21、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處(A)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、1萬以下

C、3萬以上

D、以上都不是

22、(B)是業主或業主大會選聘物業管理企業前所簽訂的物業服務合同。

A、物業服務合同

B、前期物業服務合同

C、后期物業服務合同

D、物業管理合同

23、(A)成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準。

A、物業服務合同

B 物業管理合同

C 物業使用合同

D 物業維護合同

24、物業管理企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處(A)的罰款。

A、1萬元以上3萬元以下

B、1萬以下

C、3萬以上

D、以上都不是

25、物業服務收費形式包括(A)

A、包干制收費形式和酬金制收費形式

B、包干制收費形式

C、酬金制收費形式

D、以上都不是 26、2003年6月8日，(B)正式頒布，這標志著我國物業管理法制建設進入新階段。

A、《城市新建住宅小區管理辦法》

B、《物業管理條例》

C、《全國優秀管理住宅小區標準》

D、《物業服務合同》

27、物業服務企業間接費用包括()。

A、直接消耗材料費用

B、直接從事物業管理活動，人員工資、獎金和福利

C、固定資產折舊及修理費用

D、財產保險費

E、低值易耗品攤銷

28、企業資質審批部門應當自受理企業申請之日起(B)個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書

A、19

B、20

C、21

D、22

29、物業服務支出的構成包括()。

A、物業服務人員的工資、社保和福利

B、物業服務企業財產保險

C、物業管理區域秩序維護費用

D、項目管理處用房裝飾裝修費用

E、物業共用部位、共用設施設備保險費用

30、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開15日前以(A)在物業管理區域內公告

A、書面形式

B、口頭形式

C、通知形式

D、默認形式

31、業主大會籌備組的工作內容，應當在首次業主大會會議召開(C)日前以書面形式在物業管理區域內公告。

A、7

B、10

C、15

D、20

32、專項維修資金，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的()。

A、大修

B、小修

C、更新

D、改造

E、中修

33、物業服務合同的(D)是物業管理企業提供的公共性物業服務

A、標的B、條約

C、條例

D、內容

34、以下對《物業管理條例》規定業主在物業管理活動中享有權利的表述，不正確的是(C)。

A、提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議

B、提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出建議

C、按照物業服務企業主管部門的約定，接受物業服務企業提供的服務

D、選舉業主委員會委員，并享有被選舉權