第一篇：2014物業管理師考試原題管理實務
管理實務設區的市級人民政府房地產主管部門負責()級物業服務企業資質的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。
A.一B.四C.三D.二參考答案: C物業服務企業制訂物業管理方案時，對招標物業項目的基本情況進行分析并收集相關信息、資料的緊后工序是()。
A.測算物業管理服務費用B.確定組織架構和人員配置
C.根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作
D.根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案參考答案: C有關物業服務企業常見模式的說法，錯誤的是()。
A.獨立的物業服務企業是常見模式之一B.物業管理集團公司主要由集團總公司和下屬子公司或分公司構成C.房地產建設單位的附屬子公司是指由房地產開發建設單位投資成立的法人或非法人物業服務企業
D.物業管理集團公司一般按地域或專業服務內容設置集團總公司參考答案: D物業服務費根據不同物業的性質和特點，分別實行()。
A.市場定價和政府指導價B.政府指導價和市場調節價C.市場調節價和政府定價D.政府指導價和政府定價參考答案: B 5 在物業裝飾裝修中，裝修人侵占公共空間，對公共部位和設施造成損害的，由()部門責令其改正，并依法承擔賠償責任。
A.建設行政主管部門B.城市規劃行政主管部門C.城市房地產行政主管D.當地人民政府建設主管部門參考答案: C 6 物業人住階段，物業檔案資料收集來源于()。
A.建設單位B.物業服務企業C.業主D.監理單位參考答案: C物業入住時，首先應()。
A.房屋驗收，填寫業主入住房屋驗收表B.領取提供給業主的相關文件資料
C.持購房合同、入住通知書等進行業主登記確認D.提交辦理產權所需資料，簽訂委托協議并繳納相關費用參考答案: C 8 前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。
A.合同風險B.專業服務咨詢的風險C.項目接管的不確定性帶來的風險D.物業管理日常運作過程中存在的風險
參考答案: A物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。
A.個性測驗B.特殊能力測驗C.智力測驗D.知識測驗參考答案: A下列物業類型和規模的組合中，符合二級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求的是()。
A.高層20萬㎡，多層50萬㎡B.多層70萬㎡，高層10萬㎡
C.多層30萬㎡，高層20萬㎡，別墅5萬㎡D.多層20萬㎡，高層10萬㎡，別墅4萬㎡參考答案: C企業薪酬管理的目標主要是()。
A.調整員工收入，防止企業人員流動頻繁B.控制企業主營業主成本
C.使員工安心本職工作，并保持較高的工作業績和工作動力D.努力實現組織目標和員工個人發展目標的協調
E.吸引高素質人才，穩定現有員工隊伍參考答案: C,D,E物業管理常用的檔案分類方法有()。
A.地區分類法B.季度分類法C.組織機構分類法D.事件分類法E.年度分類法參考答案: C,D,E常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容包括()。
A.物業與業主的溝通B.房屋出租C.項目機構的設置D.環境管理E.精神文明建設參考答案: C,D,E對共用設施設備采用管理手段節能降耗的具體措施有()。
A.落實組織和管理體系B.對耗能較大設備進行更換或局部改造C.加強節能宣傳和培訓，樹立節能意識
D.建立能源消耗的計劃和考核制度E.在運行管理上，盡量安排設備能夠連續、滿載開動使用參考答案: A,C,D,E 5 物業管理禮儀文書常用的類型有()。
A.邀請書B.請柬C.感謝信D.賀信E.海報參考答案: A,B,C,D《公司法》規定，物業服務企業設立須向()行政管理部門注冊登記，在領取營業執照后，方可開業。
A.稅務B.工商C.市政D.建設參考答案: B
7白蟻防治方法中，()主要用于發現白蟻但又未能確定蟻巢地點的情況。
A.藥殺法B.生物防治法C.誘殺法D.生物滅蟻法參考答案: C
8物業區域清潔工作日常管理的方法中，()應覆蓋小區主要室內外公共區域。
A.專項抽檢B.年檢C.月檢D.日檢參考答案: D
9一般情況下，物業服務企業人力資源部的主要職責是()。參考答案: B
A.制訂物業項目考核體系、考核指標和標準B.完成人員招募、任免、調配、考核、培訓等工作、C.完成企業日常行政管理、企業文化和社區文化建設等工作D.編制實施行政管理、品牌管理和信息化建設的規劃和預算 10既適用于政府機關、人民團體和事業單位，又適用于企業法人單位的物業管理應用文書類型是()。
A.制度公文B.會議公文C.事務公文D.行政公文參考答案: D1、一定時期內，物業服務企業為受托物業提供管理服務而發生的直接物業管理成本，稱為物業服務企業的()。
A.管理費用 B.咨詢費用 C.財務費用 D.營業成本
2、某辦公單位以每月2000元的價格租了一間100平方米的辦公室，年底結算時，其交通費3500元/年，通信費5000元/年，辦公用品費1000元/年，書報費1300元/年，宣傳廣告和市場推廣費15000元/年，法律費用8000元/年，節日裝飾費2500元/年。參加測算的物業面積為10000平方米，其辦公費估算為()元/月·平方米。
A.0.67 B.0.50 C.0.57 D.0.603、在做物業管理服務的主要成本估算時，保安人員的人身保險費計入()中。
A.保安費 B.不可預見費 C.保險費 D.人工費
4、在預算期內，物業服務企業為籌措資金所發生費用的預算是()。
A.營業成本預算 B.管理費用預算 C.經營費用預算 D.財務費用預算
5、關于物業管理年度運營預算的說法，正確的是()。
A.預算不包括費用支出發生的時間B.預算不包括能源費用支出安排
C.預算不包括員工的養老保險D.預算中要為不可預見費用的支出預留空間
6、下列自然人中，不能成為房屋租賃主體的是()。
A.肢體殘疾的人 B.沒有民事行為能力的人
C.未滿十四周歲公民的法定監護人 D.企業的法定代表
7、城市房屋租賃實行()制度。
A.審批 B.審核 C.登記備案 D.報告
8、甲、乙雙方簽訂了廠房租賃合同，合同規定，甲于合同簽訂之日起將其擁有的廠房租賃給乙，乙應于合同簽訂之日起承擔支付租金的義務，合同簽訂后，乙因自身原因遲滯1個月后入住該廠房，關于合同第1個月租金的說法，正確的是()。
A.乙方不應該支付第一個月租金B.乙方應支付第一個月租金
C.乙方應該減半支付第一個月租金D.乙方應該加倍支付第一個月租金
9、下列情形中，屬于房屋租賃合同自然終止的是()。
A.無正當理由，拖欠房租6個月以上的B.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的C.將承租的房屋擅自轉租的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的10、明確物業管理師的責任，通常企業物業資產管理涉及以下領域()的活動。
A、財務、管理人員職能、管理方法B、購置或剝離物業資產、財務、管理方法
C、購置或剝離物業資產、財務、管理人員職能D、購置或剝離物業資產、管理人員職能、管理方法
1-10：DBADD BCBDC1、房屋租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續租用的，應在租賃期限屆滿前()個月提出，并經出租人同意，重新簽訂房屋租賃合同。
A.1 B.2 C.3 D.42、年名義利率為12%，如果按季度計息，則實際利率為()。
A、12% B、12.51% C、12.68% D、12.73%
3、某宗物業交易總價為30萬，其中首付20%，余款半年后支付，假設月利率為0.5%，則該物業在其成交日期一次付清的價格
為()。A、28.28萬 B、29.29萬 C、27.27萬 D、26.26萬
4、速動資產是指扣除了()后流動資產的數額。
A、不良資產 B、應收帳款 C、存貨 D、應付帳款
5、以下適合采用成本法評估的物業是()。
A、商場 B、教學樓 C、標準廠房 D、寫字樓
6、以下不屬于風險應對策略的是()。
A、風險回避、風險轉移 B、風險減輕、風險承擔C、風險分擔 D、搶救措施
7、按照管理層面的不同，零售商業物業的經營管理可以分為()這兩個層次。
A、策略與運行管理、現場管理 B、市場管理、現場管理C、零售管理、現場管理 D、戰略管理、現場管理
8、對于一般的房地產投資項目，償債備付率應()。
A、大于1.2 B、大于1.5 C、小于1.2 D、小于1.59、某公司有舊電腦機組，使用壽命還有4年，年電費等開支50萬，如果采購新電腦機組，可使用12年，初始購置費用為180萬，年電費等開支為20萬，用靜態分析法分析，正確的是()。
A、舊電腦比新電腦年費用多15萬元B、舊電腦比新電腦年費用少15萬元
C、舊電腦比新電腦年費用多30萬元D、舊電腦比新電腦年費用少30萬元
10、以下不屬于組合投資管理要素的是()。
A、管理對象 B、管理者 C、管理制度 D、管理方法
1-10： CBBCB DAAAC前期物業管理的風險有很多，最主要的是()。
A.合同風險B.專業服務咨詢的風險C.項目接管的不確定性帶來的風險D.物業管理日常運作過程中存在的風險參考答案: A 7 物業服務企業可通過()了解應聘者的某一方面(如人際關系等)，考慮此人適合擔任哪些工作。
A.個性測驗B.特殊能力測驗C.智力測驗D.知識測參考答案: A適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。
A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式 參考答案: A
2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。
A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段
D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D
4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。
A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德
C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度 參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。
A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E
6客戶滿意度調查的基本原則包括()。
A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D
7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。
A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理參考答案: A,B,C,E 8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的年度季度計劃和總結報告
C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄
E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C物業服務企業薪酬結構設計需考慮的因素不包括()。
A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業服務企業在領取營業執照之日起()日內，應持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。
A.10B.20C.30D.45參考答案: C在物業管理招標的類型中，將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標的依據
是()。
A.物業管理項目的服務內容B.物業類型C.物業管理招標主體D.物業管理服務方式參考答案: B物業的供電種類按供電方式的不同分為()。
A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電
C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，正確的是()。參考答案: D
A.電梯每隔2年要由政府技術監督部門進行檢查
B.供配電運行應建立12小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應
C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作D.定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性物業管理單位發現裝修人有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費()倍的罰款。
A.2～3 B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。
A.結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結構構件完好，裝修和設備完好、完整
C.結構一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用
D.結構基本完好，雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復好參考答案: A物業服務企業的培訓方法中，()主要適用于操作性較強崗位的員工培訓。
A.現場教學法B.師徒式培訓法C.課堂教學法D.網絡課件培訓法參考答案: B物業入住期收集的物業管理檔案中，屬于權屬資料的是()。
A.房屋產權證B.購房合同原件C.戶口本復印件D.業主有效證件復印件 參考答案: A
3影響企業薪酬政策的微觀因素是()。
A.企業的經營策略B.國家經濟運行狀況C.當地生活指數D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A
4在物業可行性研究階段，物業服務企業早期介入的主要工作內容是()。
A.設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案B.根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容
C.根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準D.根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式 E.就物業環境的適應性提出建議參考答案: A,B,C,D
5物業綠化管理的工作內容包括()。
A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務參考答案: A,C,E
6物業服務企業組織機構設置的要求是()。參考答案: B,C,D,E
A.借鑒國外，汲取經驗教訓B.精干、高效、靈活C.按照規模、任務設置D.統一領導、分層管理E.分工協作
7在早期介入和前期物業管理階段，要求提供相應物業管理服務的主要招標內容有()。
A.對業主人住、裝修實施管理和服務B.提出投標物業的其他管理建議
C.對物業服務費和專項維修資金的使用和管理D.參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見
E.建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案參考答案: A,B,D,E
8合同承諾的構成要件是()。參考答案: B,C,D,E
A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出
C.承諾必須在要約的有效時間內作出D.承諾必須與要約的內容一致E.承諾必須傳達給要約人適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。
A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式參考答案: A
2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。
A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密
C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D
4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。
A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德
C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度
參考答案: A,C,D,E
5一般而言，客戶有四種需要，即()。
A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽
參考答案: A,B,C,E
6客戶滿意度調查的基本原則包括()。
A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴
參考答案: A,B,C,D
7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。參考答案: A,B,C,E
A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理
8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的年度季度計劃和總結報告
C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄
E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C物業服務企業薪酬結構設計需考慮的因素不包括()。
A.個人績效B.市場的變化情況C.職位等級D.個人的技能和資歷參考答案: B物業服務企業在領取營業執照之日起()日內，應持相關資料向當地的房地產主管部門申請資質。
A.10 B.20 C.30 D.45參考答案: C在物業管理招標的類型中，將物業管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標的依據是()。
A.物業管理項目的服務內容B.物業類型C.物業管理招標主體D.物業管理服務方式 參考答案: B物業的供電種類按供電方式的不同分為()。
A.高壓供電和低壓供電B.無自備電源供電和有自備電源供電
C.單回路供電和多回路供電D.長期供電和臨時供電參考答案: A關于房屋共用設施設備管理工作內容的說法，正確的是()。參考答案: D
A.電梯每隔2年要由政府技術監督部門進行檢查
B.供配電運行應建立12小時值班制度，發生故障時應能及時組織力量搶修，盡快恢復電力供應
C.每周檢測煙感、溫感探測器是否正常工作 D.定期對用電計量儀表進行檢查和校驗，確保用電計量的準確性物業管理單位發現裝修人有違反相關法規規定的行為不及時向有關部門報告的，由房地產行政主管部門給予警告，處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費()倍的罰款。
A.2～3B.2～4C.1～2D.1～3參考答案: A根據房屋完損等級分類，下列屬于基本完好房屋特征的是()。
A.結構基本完好，少量構部件有輕微損壞，裝修基本完好B.結構構件完好，裝修和設備完好、完整
C.結構一般性損壞，裝修局部有破損，但不影響居住安全和正常使用
D.結構基本完好，雖個別分項有輕微損壞，一般經過小修就能修復好參考答案: A物業服務企業的培訓方法中，()主要適用于操作性較強崗位的員工培訓。
A.現場教學法B.師徒式培訓法C.課堂教學法D.網絡課件培訓法參考答案: B物業入住期收集的物業管理檔案中，屬于權屬資料的是()。
A.房屋產權證B.購房合同原件C.戶口本復印件D.業主有效證件復印件 參考答案: A
3影響企業薪酬政策的微觀因素是()。
A.企業的經營策略B.國家經濟運行狀況C.當地生活指數D.勞動力市場的供求狀況參考答案: A
4在物業可行性研究階段，物業服務企業早期介入的主要工作內容是()。
A.設計與客戶目標相一致并具備合理性能價格比的物業管理框架性方案B.根據規劃和配套確定物業管理服務的基本內容
C.根據目標客戶情況確定物業管理服務的總體服務質量標準D.根據物業建設及目標客戶群的定位確定物業管理的模式 E.就物業環境的適應性提出建議參考答案: A,B,C,D
5物業綠化管理的工作內容包括()。
A.綠化翻新改造B.道路清潔C.花木種植D.污水管道疏通E.綠化有償服務參考答案: A,C,E
6物業服務企業組織機構設置的要求是()。
B.A.借鑒國外，汲取經驗教訓B.精干、高效、靈活C.按照規模、任務設置D.統一領導、分層管理E.分工協作 參考答案: B,C,D,E
7在早期介入和前期物業管理階段，要求提供相應物業管理服務的主要招標內容有()。
A.對業主人住、裝修實施管理和服務B.提出投標物業的其他管理建議
C.對物業服務費和專項維修資金的使用和管理D.參與物業的竣工驗收，并提出相應整改意見
E.建立服務系統和服務網絡，制訂物業管理方案 參考答案: A,B,D,E
8合同承諾的構成要件是()。
A.承諾是特定人的意思表示，必須具有訂立合同的意圖B.承諾必須由受要約人或其代理人作出
C.承諾必須在要約的有效時間內作出D.承諾必須與要約的內容一致E.承諾必須傳達給要約人
參考答案: B,C,D,E物業承接查驗期的檔案收集的索取對象主要是()。
A.物業服務企業B.全體業主C.監理單位D.建設單位參考答案: D對已在使用的設施設備來說，修理周期是指()。
A.兩次相鄰中修之間的間隔時間B.從開始使用到第一次大修理之間的間隔時間
C.兩次相鄰大修之間的間隔時間D.從開始使用到第一次小修理之間的間隔時間參考答案: C《物業管理條例》規定，在業主、業主大會選聘物業服務企業之前，建設單位選聘物業服務企業的，應當簽訂書面的()。
A.管理規約B.物業服務合同C.臨時管理規約D.前期物業服務合同參考答案: D物業裝飾裝修過程中，辦理開工的一般手續應在()工序之后緊跟進行。
A.物業裝飾裝修登記B.簽訂物業裝飾裝修管理服務協議C.物業裝飾裝修申報D.施工參考答案: B在業主、業主大會選聘物業服務企業之前的前期物業管理活動中，應由()負責物業管理服務的招標組織工作。
A.物業產權人B.業主大會C.政府采購中心D.物業建設單位 參考答案: D裝修期是指裝飾裝修過程的完結時間，一般情況下不超過()個月。
A.9 B.6C.12D.3 參考答案: D在物業管理機構發生更迭時，新的物業服務企業實施承接查驗的前提條件是()。參考答案: D
A.物業產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同
B.物業產權單位或業主大會同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同
C.新的物業服務企業成立了物業承接查驗小組
D.物業產權單位或業主大會與原有物業管理機構完全解除了物業服務合同，并同新的物業服務企業簽訂了物業服務合同自行組織物業管理招標活動的招標人應具備的條件包括()。
A.擁有與招標項目相適應的技術、經濟、管理人員B.必須經相關產權部門批準、授權
C.具有編制招標文件的能力D.具備雄厚的資源、資金
E.具有組織開標、評標及定標的能力參考答案: A,C,E鼠害防治的主要方法有()。
A.挖巢法B.環境治理C.器械滅鼠D.化學滅鼠E.生物滅鼠參考答案: B,C,D,E物業服務企業早期介人的階段包括()。
A.規劃設計階段B.物業承接查驗階段C.建設階段D.業主大會選聘物業服務企業階段E.立項階段 參考答案: A,C,E 4 《合同法》規定的合同簽訂應遵循的基本原則包括()。
A.權利義務公平對等B.合同自由C.主體平等D.誠實信用E.禁止濫用權利參考答案: A,B,C,D物業服務企業的特征是()。
A.以盈利為主要目的B.資產屬全體業主所有C.獨立的企業法人D.具有一定的公共管理性質的職能E.屬于服務性企業 參考答案: C,D,E如果企業員工集中，且()，則宜建立一級物業服務企業培訓體系。
A.項目機構數量較多B.員工整體素質較高C.培訓資源比較充裕D.培訓資源較緊缺參考答案: D下列選項中，()是由業主大會制定，全體業主承諾，對全體業主具有約束力的，用以指導、規范和約束所有業主、物業使用人、業主大會和業主委員會權利義務的行為守則。
A.服務標準B.管理規約C.臨時管理規約D.物業服務合同參考答案: B
8下列各項中，()負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。
A.市級以上人民政府建設主管部門B.國務院建設主管部門C.省人民政府房地產主管部D.國務院城鄉規劃主管部門 參考答案: B適用于大型的綜合型、經營型物業服務企業的物業管理項目承接方式是()。
A.合資合作型管理方式B.全方位服務型管理方式C.階段服務型管理方式D.顧問服務型管理方式 參考答案: A
2《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》規定，在出售公房時，售房單位按照一定比 例從售房款中提取專項維修資金，高層住宅不低于售房款的()。
A.30%B.10%C.20%D.40%參考答案: A
3物業管理投標過程中，來自于投標人的風險主要是()。
A.因物業延遲交付而造成項目無法正常進行B.竊取他人的投標資料和商業秘密
C.采取低成本、行賄等不正當的競爭手段D.項目負責人現場答辯出現失誤參考答案: D
4當發生火警時，屬于正確處理措施的有()。
A.清理通道，準備迎接消防車入場B.事后檢查，并通過多種宣傳方式，使業主自覺遵守社會公德
C.及時封鎖現場，直到有關方面到達為止D.立即組織現場人員疏散E.確認起火位置、范圍和程度參考答案: A,C,D,E 5一般而言，客戶有四種需要，即()。
A.需要迅速反應B.需要服務人員專業化C.需要被關心D.需要利益最大化E.需要被傾聽參考答案: A,B,C,E
6客戶滿意度調查的基本原則包括()。
A.目標明確B.持續改進C.基于事實D.協同運作E.減少投訴參考答案: A,B,C,D
7常規物業管理要求提供的相關服務的主要內容有()。
A.清潔衛生B.制訂安全防范管理制度C.物業的租賃經營D.房屋出租E.對物業服務費的使用和管理 參考答案: A,B,C,E 8下列物業管理檔案資料中，屬于長期保存的有()。
A.業主及業主大會的基礎資料B.有關物業管理工作中的年度季度計劃和總結報告
C.物業本體及大型或重要附屬設施設備的維護記錄D.小型設施設備的更新和維修記錄E.物業及重要的附屬設施設備的基礎性文件資料參考答案: B,C
第二篇：物業管理師考試原題實務
2012年物業管理實務考試試卷
（完整）
一、單項選擇題（共10題，每題1分。每題的備選項中，只有1個最符合題意）
1．入住的實質是（）交付物業的過程。
A．建設單位向業主 B．物業服務企業向業主 C．施工單位向建設單位 D．施工單位向業主
2．下列物業類型和規模的組合中，符合一級物業服務企業資質對管理類型和規模的要求是（）。
A．高層80萬平方米，多層50萬平方米B．多層80萬平方米，高層50萬平方米
C．高層50萬平方米，多層30萬平方米，寫字樓5萬平方米，別墅2萬平方米
D．多層50萬平方米，高層30萬平方米，別墅5萬平方米，寫字樓2萬平方米
3．下列各項目，必須通過招投標方式選聘物業服務企業的是（）。
A．工廠集體宿舍B。新建寫字樓C、新建商業住宅區D。部隊營房
4．關于物業評標委員會的說法正確的是（）。
A．評標委員會由投標人的代表與物業管理專家組成B．人數為5人
C．專家由物業企業指定抽取D．聘請專家不得少于4/5
5．在房屋完損等級分類中，不正確的分類名稱是（）。
A．完好房B．基本完好房C．一般完好房D．危險房
6．物業管理區域義務消防隊由（）組成。
A．物業管理公司的全體員工 B．物業項目部的全部員工 C．全體秩序維護員 D．全體業主
7．員工的解聘包括（）三種情況。
A．員工辭職、辭退和資遣B．員工辭職、開除和資遣
C．員工辭退、終止合同和派遣D．員工辭退、礦工和除名
8．物業服務企業接受與處理業主投訴的原則是（）。
A．一定要滿足業主的合理要求B．盡可能地滿足業主的一切要求
C．要有償滿足業主的合理要求D．盡可能地滿足業主的合理要求
9．一般情況下，不屬于物業服務企業職能機構的是（）。
A．物業分公司B．人力資源部C．財務部D．經營管理部
10．物業服務企業在早期介入階段服務的對象時（）單位。
A．建設B．施工C．計劃設計D．監理
二、多項選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項中，有2 個或2個以上符合題意，至少 1
有1個錯項。錯選，本題不得分，少選，所選的每個選項的0.5分）
11．關于對員工獎勵的說法，正確的有（）。
A．物質獎勵與精神獎勵結合B．員工做出的成績符合獎勵標準，應當立即予以獎勵
C．獎勵應采用公開透明的方式D．對于不同的員工采用不同的獎勵方式
E．獎勵的方式保持一致，不應變化
12．物業管理投訴處理的要求有（）。
A．對投訴要“誰受理，誰跟進，領導回復”
B．接受和處理業住投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗
C．盡快處理；暫時無法解決的，向業主說明，約時間處理，跟進
D．接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求
E．對業主的過多要求不予理會
13．物業綠化日常管理的內容有（）。
A．澆水，施肥B．修剪造型C．翻新改造D．花木種植E．中耕除草
14．常規物業管理包括（）。
A．消費設備維護B．房屋出租C．配套商業的經營
D．道路停車位的管理E．樹木的養護
15．下列資產中，其折舊可計入物業服務成本的有（）。
A．生活水泵B．清潔用掃地車C．立體車庫停車架
D．客服人員用電腦E．
三、案例題（共14題，第16題至第29題，共80分）
案例一
某住宅小區入住不足兩年，前期物業管理有開發商委托的甲物業管理公司負責。該小區業主大會成立后決定選聘乙物業管理公司承擔該小區的物業管理工作。業主委員會書面通知甲乙公司辦理移交。
現場交接時，乙公司派項目經理一人，在甲公司人員陪同下觀察了小區內公用部位、共用設施設備及其附屬設施的運行狀況。觀察結果是除了部分屋面漏水外，其他部分運行狀況正常。對于屋面漏水，甲公司解釋屬保修期，應由開發商解決。于是，甲乙公司未將該問題列入移交工作范圍。
資料交接時，甲公司向乙公司移交了開發商提供的前期物業資料，并稱入住資料屬短期保管，已銷毀。
費用交接時，甲公司提出因有部分未實際居住的業主以沒有接受服務為由，不繳納物業
服務費，致使小區物業服務經營虧損，希望用小區樓內廣告收入沖抵。
上述情況乙公司給予確認，雙方共同簽署了交接文件。
接管后，乙公司便陸續發現部分電梯存在故障，支出大量維修費用。
問題：
16．本案例中物業承接查驗的作法是否正確？簡要說明理由。（3分）
17．本案例中對于部分屋面漏水，甲公司的解釋是否恰當？甲乙公司的處置方法是否正確？簡要說明理由。（4分）
18．物業資料的移交應包含哪些內容（請列舉）？本案例中，甲公司處置入住資料的行為是否符合檔案管理規定？簡要說明理由。（6分）
19．本案例中部分業主拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。甲公司提出的欠費以公告收入沖抵的處理方法是否恰當？請列出兩條你認為恰當的處理方法。（4分）
20．你認為可以從本案例吸取哪些教訓來改進承接查驗工作？簡要說明理由。（8分）
案例二
某住宅小區，2010年10月組織業主入住。入住工作由開發商辦理，物業服務企業協助。
小區有15套房屋為銷售，另有3套房屋因建筑質量問題業主拒絕辦理入住手續，開發商也認可質量問題，表示維修后再交付。
業主張某在10月8日辦理入住手續，領取了相關資料和鑰匙后發現房屋門窗有質量問
題，遂于開發商約定限期修改。由于開發商未在約定期限內完成房屋門窗修改，張某以此為由拒繳物業服務費用。
物業服務企業在10月20日巡視過程中發現業主王某裝修前未辦理續修手續，并私自拆改天然氣管道設施。王某自提出自愿簽署一份《承諾書》。內容包括：“承諾因拆改天然氣管道導致出現的安全事故，均有本人負責等，并自愿交納天然氣改造押金3000元。
問題一：
21．15套未出售房屋和3套存在質量問題房屋的物業服務費分別應當由承擔？簡要說明理由。（4分）
22．張某拒繳物業服務費的理由是否成立？簡要說明理由。（4分）
23．你認為王某拆改天燃氣管道的說法是否正確？簡要說明理由。（4分）
24．針對王某未辦理裝修手續即開始裝修的情況，物業服務企業應該采取哪些管理措施？（3分）
25．王某自愿簽署的《承諾書》是否有效？為什么？（4分）
26．請說明物業裝修管理人員在巡視過程中應注意哪些問題？（6分）
案例三
擬建的XX花園項目地處城市邊緣地帶，鄰近鳳凰山景區。總建筑面積20萬平方米，全部為高層樓房，小戶型、單身公寓為主力戶型。物業區域內有基本商業配套及健身房、網球場、游泳池、圖書館等。某物業管理公司派出了由公司行政總監為組長，品質部、市場拓展部骨干組成的早期介入小組，負責為開發商提供物業管理咨詢服務。在項目協調會上，開發商介紹，該項目正在施工建設中，預計還有12個月封頂，等到。
會后，物業管理公司隨即制定了早期介入工作方案，內容主要包括：XX花園周邊交通、商圈情況調查；目標銷售群體確定；工程質量監理；確定設備安裝單位；項目銷售配合方案等。
問題：
27．根據本案例提供的材料，物業管理公司早期介入工作有哪些不當錯誤？（10分）
28．根據項目具體情況，列舉并簡要闡述早期介入工作的主要內容。（10分）
29．如果你公司去的該項目地物業管理權，結合本案例提供的具體條件和情況，可以在哪些方面開展多種經營服務（每個方面最少列舉一項具體項目）？（10分）
第三篇：2014物業管理師考試原題經營管理
經營管理
1.判斷寫字樓等級時，不考慮的因素是(C)。
A.建筑形式B.建筑裝潢C.建設單位 D.建筑質量
2.房地產資產管理和房地產投資組合管理以(.B)管理為主。
A.運行B.策略性 C.日常D.設施
3.關于房地產置業投資的說法，錯誤的是(B)。
A.房地產置業投資屬于直接投資B.房地產置業投資的對象只能是舊房地產
C.房地產置業投資的目的是自用或獲取經常性收入 D.房地產出租屬于房地產置業投資
4.關于房地產投資利弊的說法，錯誤的是(B)。
A.房地產投資能夠抵消通貨膨脹B.房地產投資會降低投資者的資信等級
C.房地產投資能夠得到稅收方面的好處D.房地產投資收益通常高于社會平均利潤
5.房地產投資需要估價師、會計師、律師等提供專業服務，這反映了房地產投資特性中的(D)。
A.適應性B.相互影響性C.政策影響性 D.專業管理依賴性
6.下列風險中，屬于房地產投資的系統風險是(C)風險。
A.收益現金流B.未來經營費用C.利率D.資本價值
7.關于凈運營收益的說法，正確的是(D)。
A.凈運營收益等于有效毛收入的稅后收益B.凈運營收益等于潛在毛收入的稅后收益
C.凈運營收益等于潛在毛收入與運營費用之差D.凈運營收益等于有效毛收入與運營費用之差
8.下列費用中，不屬于運營費用的是(C)。
A.房產稅B.城鎮土地使用稅C.抵押貸款還本付息D.保險費
9.當每年計息周期大于1時，實際利率(C)。
A.小于名義利率B.等于名義利率C.大于名義利率D.不存在10.下列財務評價指標中，不屬于房地產投資項目財務評價指標體系中靜態指標的是(C)。A.稅前現金回報率B.稅后現金回報率C.財務凈現值D.投資回報率C.2.B 3.B 4.B 5.D6.C 7.D 8.C 9.C 10.C
11.關于物業價格特征的說法，正確的是(B)。
A.物業價格受區位影響小B.物業價格實質上是物業權益的價格
C.物業價格不容易受交易者的個別因素影響D.物業價格形成的時間較短
12.關于拍賣底價的說法，錯誤的是(A)。
A.拍賣底價是拍賣前公布的拍賣標的物的評估價 B.拍賣底價又稱為保留價
C.競買人的最高應價未達到拍賣底價的，拍賣無效 D.拍賣底價是拍賣前確定的拍賣標的最低售價
13.房屋租賃成本租金中不包括(D)。
A.房產稅B.投資利息C.折舊費D.利潤
14.房地產評估價值所對應的時間是(A)。
A.估價時點B.開始估價日期C.完成估價日期D.出具估價報告日期
15.下列房地產市場環境調研內容中，屬于經濟環境調研內容的是(A)。
A.一般利率水平、獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率B.家庭人口規模及構成C.居民家庭生活習慣、審美觀念及價值取向D.Ⅸ域地質條件
16.按照交易形式細分，可以將房地產市場劃分為(B)。
A.居住物業市場、商業物業市場、工業物業市場、特殊物業市場、土地市場等
B.房地產買賣市場、房地產租賃市場、房地產抵押市場
C.低檔物業市場、中低檔物業市場、中檔物業市場、中高檔物業市場和高檔物業市場
D.一級市場、二級市場、三級市場
17.某城市2010年可供住房銷售量為260萬m2，吸納量為236萬m2，2011年竣工量為242萬m2，吸
納量為228 m2，則2011年該城市住房可銷售面積為D)萬m2。
A.138B.202C.242D.266
18.對城市風貌起直接指導作用的手段是(D)。
A.土地供應政策 B.金融政策 C.地價政策D.城市規劃
19.國有企事業單位管理自管公房，應持有(B)。
A.“房地產權證”或“房屋使用權證”B.“房地產權證”或“房屋所有權證”
C.“房地產權證”或“房屋租賃證”D.“房屋占有權證”或“房屋租賃證”
20.將房屋租賃分為定期租賃、自動延期租賃和意愿租賃，是按(D)劃分的。A.房屋所有權的性質B.物業租金的內涵C.房屋租賃期限的長短D.房屋租賃期限約定模式的不同
11.B 12.A 13.D 14.A 15.A 16.B 17.D 18.D 19.B 20.D
21.出租共有房屋應提交(B)同意出租的證明。
A.共有人的證明人B.其他共有權人C.共有人的委托人D.其他承租人
22.下列導致房屋租賃合同終止的原因中，屬于自然終止的是(D)。
A.公有住宅無正當理由閑置6個月以上的B.故意損壞房屋的C.承租人利用承租的房屋進行違法活動的D.因不可抗力致使房屋租賃合同不能繼續履行的23.承租人無正當理由拖欠房屋租金達(B)個月以上的，出租人有權終止房屋租賃合同。
A.3B.6C.9D.12
24.客戶關系管理(CRM)是辨識、獲取、保持和增加“能夠帶來利潤的客戶”的理論、實踐和技術手段的總稱。它是一種以客戶(A)為中心的企業管理理論。
A.價值B.忠誠C.創利D.滿意度
25.下列費用中，屬于物業管理營業成本的是(C)。
A.咨詢費B.酬金 C.固定資產折舊費 D.業務招待費
26.下列支出中，按現行財務制度應列入物業管理成本支出的是(C)的支出。
A.購置固定資產B.購置無形資產C.職工勞動保險費D.贊助、捐贈
27.在過去實際費用基礎上增加或減少一定的百分比確定出的預算是(A)預算。
A.固定B.彈性C.零基D.概率
28.物業管理成本控制的中心環節是(C)控制。
A.事前B.事先C.事中D.事后
29.制約不必要或不合理開支的物業管理成本控制機制是(B)控制。
A.前饋性B.防護性C.反饋性D.應急性
30.下列部門中，最有可能成為成本中心的是(D)。
A.總經理辦公室B.公共關系部C.客戶接待部D.工程維修部
21.B 22.D 23.B 24.A 25.C 26.C 27.A 28.C 29.B 30.D
31.下列業績考核指標中，屬于成本控制中心經濟效益指標的是(C)。
A.物業增值率B.房屋完好率C.成本降低率D.事故發生率
32.前期物業服務合同的甲方應為(B)。
A.物業服務企業B.建設單位C.社區居委會D.業主委員會
33.與邀請招標相比，公開招標的優點是(B)。
A.節約招標費用B.在較廣泛的范圍內選擇承包商C.節省招標時間D.減少工作量
34.風險管理內容不包括(A)。
A.風險制造B.風險識別C.風險評估D.風險控制
35.固定資產的保險價值，是指出險時的(A)。
A.重置價值B.抵押價值C.賬面價值D.交易價格
36.某公司購買公眾責任保險20萬元，每次事故賠付的混合限額為10萬元，免賠額為1萬元。在保險有效
期內該公司發生出險事故一次，對第三者賠償了20萬元，則保險公司賠付的保險金為(B)萬元。
A.9B.10C.19D.20
37.下列情況下，屬于雇主責任保險范圍內的是(D)。
A.被雇人員由于疾病所致死亡B.被雇人員自殘導致的傷殘
C.投保人的重大過失行為造成被雇人員的傷殘D.被雇人員違反操作規程出現的傷殘
38.保險合同的受益人是(C)。
A.保險人B.保險代理人C.投保人D.被保險人
39.物業服務企業持續經營的前提條件是(C)。
A.資金運用B.資金消耗C.資金收回D.資金分配
40.資本利潤率又稱為(C)。
A.資產收益率B.資產利潤率C.凈資產收益率D.資金回報率
31.C 32.B 33.B 34.A 35.A 36.B 37.D 38.C 39.C 40.C
41.現代財務管理的最基本內容是(A)決策。
A.籌資B.投資C.利潤分配D.資產管理
42.關于物業管理績效評價結果作用的說法，錯誤的是(C)。
A.績效評價結果是選聘物業服務企業的重要依據B.績效評價結果是評價物業服務企業的重要依據
C.績效評價結果是政府直接管理物業服務企業的依據
D.績效評價結果是社會投資者進行投資決策的前提和基礎
43.實施物業管理績效評價的參照系數稱為(C)。
A.評價措施B.評價方法C.評價標準D.評價時點
44.下列指標中，不屬于物業管理績效評價基本指標的是(D)狀況指標。
A.財務效益B.資產營運C.償債能力D.經營發展
45.依據評價指標的實際對照相應的標準值，運用功效系數法計算各項指標實際得分的績效評價方法是(B)。
A.隸屬度賦值法B.基本指標計分法C.修正指標計分法D.評價指標計分法
46.從物業管理的角度看，確保物業資產保值率和升值率最大化的關鍵措施是做好(C)工作。
A.物業經營管理的績效評價B.物業安全管理C.房屋與設備維護D.物業風險管理
47.租售型寫字樓內，屬于非收益部分的區域是(A)。
A.門廳B.會議窒C.出租辦公區D.租賃倉庫
48.某租售型寫字樓，總建筑面積10萬m2，共10層(地上八層，地下二層)，其中地下停車場面積2萬m2，標準層每層面積為1萬m2，標準層業主專用面積為7 000 m2，則該寫字樓整體有效使用率為(B)。
A.56%B.70%C.80%D.i00%
49.寫字樓物業的市場營銷，不宜采取的操作方式是(D)。
A.圍繞物業的交通便利性展開市場宣傳B.圍繞物業的設施設備的先進性展開市場宣傳
C.將擬出租房間對外開放，以供參觀D.以租金遞減的方法吸引租戶
50.寫字樓的租賃工作中，選擇租戶通常不考慮的因素是(C)。
A.可能面積的組合B.尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 C.尋租者現在的辦公面積D.尋租者經營業務的性質
41.A 42.C 43.C 44.D 45.B 46.C 47.A 48.B 49.D 50.C
51.市場經濟條件下，寫字樓的租金水平主要取決于(D)。
A.經營成本B.物業檔次C.業主目標收益要求D.同類物業的市場供求關系
52.業主出租寫字樓時，其測算最低租金水平的依據為能夠抵償(C)之和。
A.抵押貸款還本付息、建造費用和空置損失B.人工費用、建造費用和空置損失
C.抵押貸款還本付息、經營費用和空置損失D.經營費用、建造費用和空置損失
53.在大型零售商業物業經營管理中，通常采取“門里門外”的管理組織形式開展現場管理，這種形式的優
點是(C)。
A.可以促進銷售B.管理難度減小C.各療責任明確D.物業使用率提高
54.制定零售商業物業的租賃方案和租賃策略的根本目的是實現(B)的最大化。
A.物業收入B.物業收益C.物業使用率D.物業自然壽命
55.選擇零售商業物業租戶時不考慮的因素是(D)。
A.租戶的聲譽B.租戶組合與位置分配C.租房需要的服務D.租房的企業所有制性質
56.某租戶應繳納的基礎租金為10萬元/月，其與業主約定自然平衡點為每月營業額400萬元，以每月營業額的5%作為百分比租金。若租戶一月份、二月份營業額分別為300萬元、400萬元，這兩個月應繳租金共計(A)萬元。
A.20 B.25C.30D.35
57.在零售商業物業的經營管理中，物業服務企業進行有效經營管理難度最大的物業產權結構是(D)。
A.投資商擁有全部產權B.投資商擁有大部分產權
C.投資商擁有小部分產權，其余產權由另一業主持有 D.投資商不擁有產權，產權由眾多小業主持有
58.在零售商業經營管理中有關“凈租”的形式的說法，不正確的有(C)。
A.租戶僅按比例分攤與物業有關的稅項B.租戶要按比例分攤與物業有關的稅項和保險費
C.所有的經營費用都由業主來全額支付D.所有的經營費用都由租戶來直接支付
59.通過科學的投資組合，投資者可以在(C)之間找到平衡點。
A.收益與成本B.收益與支出C.收益與風險D.成本與風險
60.投資組合績效評估可以考察出投資管理者的(D)。
A.興趣B.資歷C.實力D.技能
51.D 52.C 53.C 54.B 55.D 56.A 57.D 58.C 59.C 60.D
61.與一般管理型物業服務企業相比，專業型物業服務企業具有的優點有(ABC)。
A.能提高管理效率和質量B.能有效控制和降低管理成本
C.能提高企業的勞動生產率和效益D.能減少與業主或使用人的矛盾E.能避免成為訴訟中的被告
62.房地產間接投資有(ABDE)。
A.房地產企業債券投資B.房地產企業股票投資C.房地產開發投資
D.投資于房地產投資信托基金E.購買住房抵押證券
63.房地產投資個別風險包括(AE)。
A.持有期風險B.通貨膨脹風險C.市場供求風險D.機會成本E.收益現金流風險
64.房地產投資濟動中，現金流出主要包括(ABDE)等。
A.土地費用B.建造費用C.空置損失D.還本付息E.稅金
65.建筑物折舊分為(ACD)。
A.功能折舊B.人為折舊C.經濟折舊D.物質折舊E.自然折舊
66.下列價值中，屬于估價的基本價值類型的有(ABCD)。
A.市場價值B.賬面價值C.投資價值D.原始價值E.快速變現價值
67.房地產市場指標包括供給指標、需求指標和市場交易指標。下列指標中，屬于供給指標的有(AE)。
A.空置量B.出租量C.房地產價格D.銷售量E.竣工房屋價值
68.房屋租賃的基本特征有(ABDE)。
A.房屋租賃不轉移房屋的所有權B.房屋租賃關系是一種經濟要式契約關系
C.房屋租賃關系因所有權的轉移而中止D.租賃雙方都必須是符合法律規定的責任人
E.房屋租賃的標的是作為特定物的房屋
69.租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括(BCDE)。
A.租金結算B.租金方案與策略制定C.租戶選擇D.租金確定E租約談判
70.下列費用中，屬于物業服務企業經營管理費用或期間費用的有(BDE)。
A.勞動保護費B.董事會費C.財產保險費D.技術開發費E.業務招待費
61.ABC 62.ABDE 63.AE 64.ABDE 65.ACD 66.ABCD67.AE 68.ABDE 69.BCDE 70.BDE
71.按照成本計算依據的不同，可將物業管理成本劃分為(ABCE)。
A.目標成本B.定額成本C.計劃成本D.固定成本E.實際成本
72.風險具有的特征有(ADE)。
A.負面性B.不可測性C.確定性D.不確定性E.可測性
73.關于投保人、受害人、保險人的索賠關系的說法，正確的有(ABCD)。
A.投保人可向保險人索賠B.受害人可向保險人索賠C.投保人、受害人均可向保險人索賠
D.受害人可向投保人索賠E.受害人可同時向投保人、保險人索賠
74.物業管理績效評價的基本要素有(ABD)。
A.評價指標B.評價標準C.評價時點D.評價方法E.評價內容
75.在具體實施物業管理績效評價時，應注意的有(ABCD)。
A.評價標準值的選用保持前后一致性B.每次評價只能采用同一套評價標準
C.基本指標的實際得分不能超過指標權數D.單項指標的積分應精確到小數點后兩位 E.對評價結果有異議時，可對評價指標重新評分
76.寫字樓物業經營管理績效評價的主要指標有(BDE)。
A.員工流失率B.服務滿意度C.員工年齡結構D.物業經濟指標E.物業品牌化
77.零售商業物業經營管理中的安全管理工作，包括(BCDE)。
A.所售食品安全B.防火安全C.治安保衛D.勞動安全E.媒體風險防范
78.在理想情況下，零售商業物業經營管理者對租戶折讓優惠的方式有給予租戶(BCD)。
A.稅收優惠B.裝修補貼C.搬家費用補貼D.一段時間的免租期E.低息貸款
79.全面質量管理是為宴現其目標而指導(ABC)的協調活動。
A.人B.機器C.信息D.資金E.客戶
80.可持續發展的關鍵是將人、(ABCE)幾個相互關聯的方面放在一個大系統中，進行協調。
A.環境B.資源C.社會D.信息E.經濟
71.ABCE 72.ADE 73.ABCD 74.ABD 75.ABCD 76.BDE 77.BCDE 78.BCD 79.ABC 80.ABCE
第四篇：物業管理師考試實務簡答匯總題
簡答匯總
25、物業管理招標的一般程序是什么？
1)成立招標領導小組
2)編制招標文件
3)公布招標公告或發出投標邀請書
4)發放投標文件
5)投標申請人的資格預審
6)接受投標文件
7)成立評標委員會
8)開標、評標和中標
26、物業管理招標文件應包括哪些內容？
1)招標人及招標項目簡介
2)物業管理服務內容及要求
3)對投標人及本投標書的要求
4)評標標準和評標辦法
5)招標活動方案
6)物業服務合同的簽訂說明
7)其他事項的說明及法律法規規定的其他內容
33、制定物業管理方案的一般程序是什么？
1)
2)
3)
4)組織人員參與物業管理方案的制定 分析、手機相關信息及資料 進行分工、協作 確定組織構架和人員配置
5)測算物業管理成本
6)制定詳細的操作方案
7)測算物業管理服務費用
8)對擬定的物業管理方案進行審核、校隊、調整
9)排版、印制、裝幀
34、制定物業管理方案有哪些要求？
1)必須響應并符合招標文件的規定
2)符合國家及地方法律、法規的規定
3)方案中對招標文件要求做出的實質性響應內容必須是投標企業能夠旅行的4)制定物業管理服務費費用價格必須合理
35、物業管理方案保羅哪些基本內容？
1)整體設想與構思
2)管理方式與運作程序
3)組織構架與人員配置
4)管理制度的制定
5)檔案的建立與管理
6)早期介入及前期物業管理服務內容
7)常規物業管理服務總數
8)費用測算與成本控制
9)管理指標與管理措施
10)物資裝備與工作計劃
36、物業管理方案基本內容中哪些是關鍵性內容？
1)項目的整體設想與構思
2)組織架構與人員的配置
3)費用測算與成本控制
4)管理方式、運作程序及管理措施
37、物業管理方案基本內容中哪些是實質性的內容？
1)物業制度的制定
2)檔案的建立與管理
3)人員培訓及管理
4)早起介入及前期物業管理服務內容
5)饞鬼物業管理服務總數
6)管理指標
7)物資裝備
8)工作計劃
43、合同承諾的構成要件有哪些
1)承諾必須由受要約人或其代理人做出
2)承諾必須在要約的有效時間內做出
3)承諾必須與要約的內容一致
4)承諾必須傳達給要約人
61、什么事物業的承接查驗？
物業服務企業對新接管項目的物業共用部位、共用設施設備進行承接查驗。
68、物業承接計劃應包括哪些內容？
1)物業接管驗收項目起你孤單
2)小組人員分工
3)接管日程安排
4)施工質量整改工作協調安排
5)其他
70、物業管理機構更迭應移交的資料
1)物業資料情況
2)物業共用部位、共用設備設施的管理狀況
3)各項費用與收支情況
4)其他
101、物業裝飾裝修管理服務流程
1)備齊資料
2)填寫申報登記表
3)登記
4)簽訂管理服務協議
5)辦理開工手續
6)施工
7)驗收
119、劍術物業裝飾裝修現場管理要點？
1)嚴把出入關，杜絕無序狀態
2)加強巡視，防患于未然
3)控制作業時間，維護業主合法權益
4)強化管理，反復核查
205、通常要對承包方從哪幾方面進行評估
1)企業品牌狀況
2)企業規模
3)資信信譽
4)技術能力
5)企業質量保證能力
6)管理維護計劃、標準
7)預算價格、付款方式
227、空調系統管理常用的節能措施有哪些？
1)使用節能程序改變機器的啟動和停止時間
2)保證和加強相關管道的包圍
3)盡可能消除或減少空調房間內各種干擾源的影響
4)保證冷媒液得適當用量
253、什么是物業管理風險？
大企業或企業以外的自然、社會因素
254、物業管理風險類型包括?
在其介入、前期物業管理、日常管理
255、日常管理風險按行為主體如何分類？
行為主體包括業主、物業使用人、物業管理項目外包服務、市政公用事業單位、物業管理員工、公共媒體宣傳
257、日常物業管理風險包括那兩個方面？
一事業主、物業使用人，二是物業管理日常運作
259、物業管理日常運作過程中存在哪些風險？
管理費收繳、公共事業代收代繳費用、項目外包、員工服務、公共媒體輿論
263、什么是物業管理緊急事件？
突然發生的可能對服務對象、物業服務企業和公眾產生危害，需要立即處理的事件。264、緊急事件具有哪些性質？
偶然性和隨機性、復雜性、危害性、預防性、及時性。
緊急事件處理過程分為：事先、事中、事后。
269、緊急事件的發生過程中如何控制？
首先必須確認危機的類型、性質，立即啟動相應行動計劃。負責人應迅速趕到現場協調指揮。調動各方面的資源化解事件可能造成的惡果。涉及公眾的緊急事件，應指定專人向外界發布信息，避免干擾和影響緊急事件的正常處理。
272、遇有火警時，物業處理的基本步驟是什么？
確認和了解起火位置、范圍和程度，向主管領導匯報情況。向公安機關報警。清理通道迎接消防車入場。組織現場人員疏散，控制火勢。封鎖現場。
274、遇有電梯故障時，物業處理的基本步驟是什么？
仔細觀察電梯情況，詢問被困者并安慰。立即通知電梯專業人員救助被困者。如有小孩、老人、孕婦或人多供養不足的須特意留意。全面檢查消除隱患。詳細記錄備案。
273、遇有燃氣泄露時，物業處理的基本步驟是什么？
立即通知燃氣公司。避免產生火花。關閉燃氣閥門。疏散人員。通知醫療急救單位。徹底檢
查，消除隱患。
278、遇到高空墜物時，物業處的基本步驟是什么
1)有關人員立即趕到現場，保護現場、拍照取證并通知相關人員
2)盡快確定墜物的來源
3)及時協調受損、受害人員與責任人協調處理
4)事后應檢查，并進行宣傳
279、遇到交通意外時，物業處理的基本步驟是什么
1)安全主管迅速趕到現場處理
2)有人員受傷立即送往醫院
3)對現場進行拍照，并保留相關記錄
4)安排專門人員疏導交通
5)協助有關部門盡快予以處理
6)完善相關交通標識
299、物業管理檔案的內容包括哪些
1)物業權屬資料、技術資料和驗收文件
2)業主、物業使用人的權屬檔案資料、個人資料
3)物業運行記錄資料、物業維修記錄、物業服務記錄
4)物業管理公司行政管理以及物業管理相關合同資料等
349、物業服務企業制定薪酬體系的步驟是什么
1)職位分析
2)職位評價
3)薪酬調查
4)薪酬定位
5)薪酬結構設計
6)薪酬體系的實施和修正
353、物業服務企業考核管理的原則是什么？
1)凡是與績效有關的工作都要列入考核指標體系，避免考核的片面性
2)考核的內容必須與工作相關
3)考核標準要便于衡量和理解，盡可能予以量化
4)考核標準應適用于一切同類型的員工
5)考核標準的制定與執行，必須科學、合理
354、請簡述物業服務企業的考核程序
1)進行職務分析
2)確定考核周期
3)建立考核的組織機構
4)設定相關考核指標權重
5)對考核指標進行科學分檔
6)組織實施考核
7)收集整理有關資料，確認考核結果
369、客戶溝通的注意事項有哪些？
1)選擇適宜的溝通地點
2)擺出良好的溝通態度
3)
4)
5)
6)保持恰當距離 語言恰當 因人而異 保留記錄
372、物業管理投訴處理的程序包括哪些?
1)記錄投訴內容
2)判定投訴性質
3)調查分析投訴原因
4)確定處理責任人
5)提出解決投訴的方案
6)答復業主
7)回訪
8)總結評價
第五篇：2010年物業管理師考試 管理實務 真題及答案
2010 年物業管理師全國統一考試試卷《物業管理實務》
一、單項選擇題（共10題，每題1分，每題的備選項中，只有1個最符合題意）
1．前期物業服務合同的履行受業主入住狀況及房屋工程質量等各種因素的影響。所以其實際履行的期限具有（B）特點。
A．延續性B．不確定性C．長期性D．穩定性
2．機構更迭時，物業承接查驗一般包括以下工作內容：（1）新的物業服務企業管理人員進行承接查驗；（2）物業移交；（3）對查驗中發現的問題進行處理；（4）業主委員會與原物業服務企業解除合同，與新的物業服務企業簽訂合同，正確的定作程序是（C）。
A．（1）→（2）→（3）→（4）B．（2）→（1）→（3）→（4）
C．（4）→（2）→（1）→（3）D．（4）→（1）→（3）→（2）
3．業主在辦理裝飾裝修手續時，物業服務企業應該審核（A）。
A．裝飾裝修方案B．裝飾裝修施工合同C．企業資信證明D．裝修材料供貸合同
4．物業管理早期介入的主要服務對象是（B）。
A．規劃設計單位B．建設單位C．施工企業D．監理單位
5．某住宅小區房屋總建筑面積為32萬平方米，其中，完好房屋26萬平方米，基本完好房屋4萬平方米，一般損壞房屋1.8萬平方米，危險房屋0.2萬平方米。該住宅小區的住宅完好率是（B）。
A．81.25%B．93.75%C．96.28%D．96.88%
6．某住宅小區突發燃氣泄漏事故，該小區物業服務人員采取的下列應急處理措施中，錯誤的是（C）。
A．立即通知燃氣公司B．疏散現場人員
C．使用電風扇驅散泄漏燃氣D．關閉燃氣閥門
7．物業管理檔案主要包括物業權屬資料、技術資料和（C）等。
A．業主戶籍資料B．房屋買賣記錄C．驗收文件D．公司人事檔案
8．物業服務企業對薪酬結構的確定和調整主要掌握兩個基本原則。即給予員工最大激勵的原則和（D）的原則。
A．成本收益B．均衡分配C．積累、發展兼顧D．公平付薪
9．業主大會選聘了新的物業服物企業，原物業服務企業應向（B）交還有關物業管理檔案資料和物業管理用房。
A．建設單位B．業主委員會C．政府主管部門D．新物業服務企業
10．某物業服務企業撰寫的四份行政公文，其中標題正確的是（C）。
A．給上級公司的函B．給××物業管理公司的通知
C．關于開展值班主任培訓的通知D．關于申請配備電腦的報告
二、多項選擇題（共5題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分：少選，所選的每個選項得0.5分）
11．某物業服務企業的組織形式和機構設置情況如下圖所示：這種組織形式的主要優點有（ACE）。
A．有利于加強各職能部門之間的橫向聯系B．有利于減少各職能部門之間的協調工作量
C．有利于發揮各職能部門的工作積極性D．組織結構的穩定性較強
E．組織結構的機動性和適應性較強
12．物業服務企業制定的消防滅火預案內容除包括物業基本情況，火災危險性、火災發展特點外，還應包括（ABCD）。
A．滅火注意事項B．滅火預案圖C．滅火力量部署D．滅火物資采購計劃E．滅火措施及方法
13．物業服務合同終止的原因有（ACE）。
A．因不可抗拒力致使物業服務合同無法履行
B．大多數業主拒交物業服務費C．物業服務企業與業主雙方協調商一致解除合同
D．業主委員會委員變更
E．物業服務企業被宣告破產
14．處理業主投訴應做到（BCD）。
A．“誰受累、誰跟進、領導回復”
B．接受和處理業主投訴要做詳細記錄，并及時總結經驗
C．盡快處理，暫時無法解決的，向業主說明，并約時間處理、及時跟進
D．接受與處理業主的投訴，要盡可能滿足業主的合理要求
E．對業主的過多要求不予理會
15．物業服物企業員考評通常采用（CE）考核法。
A．職稱B．職務C．定量D．隨機E．定性
三、案例題（共8題，第16題至第23題，共80分）
案例一
某住宅物業項目入住已兩年，業主投訴該項目存在以下問題。
（1）部分樓層的防煙防火門經常處于開啟狀態；
（2）部分業主的屋面出現滲漏水
（3）小區周邊治安環境惡劣
根據以上問題，結合自己工作實踐經驗，回答以下問題：
16、簡述處理業主投訴的一般程序。（10分）
17、結合實際工作經驗，提出解決以上三個問題的措施。（15分）
案例二
某住宅物業的部分業主，因外墻滲水，供暖不足，物業配套等問題，多次和建設單位、物業管理公司交涉。未有結果后，遂以串聯協商、互選等方式自行組建了臨時業主委員會。臨時業主委員會與建設單位、物業管理公司經幾輪談判，上述問題仍未解決。
臨時業主委員會協商決定：業主集體拒繳物業服務費：“炒掉”現物業管理公司、另聘新的物業管理公司；同時，邀請媒體介入。決定公告后，廣大業主積極響應，開始集體拒繳物業服務費。新的物業管理公司也以協議方式選定，經媒體報道后，社會、業主反響強烈，部分業主開始圍堵售樓處和物業管理處辦公室。
問題；
18．根據本案例提供的材料，依照現行法規和物業管理服務操作要求，例舉本案例中違規之處，并作簡要闡明。（10分）
19．如果您是該項目物業管理處經理，您將如何應對化解當前面臨的問題。（20分）
案例三
某住宅物業項目總建筑面積29萬平方米，可收費總面積26萬平方米，現公開招標選聘物業服務企業，某物業管理公司目前管理的各類物業項目房屋建筑面積分別為：多層住宅20萬平方米、高層住宅20萬平方米、別墅4萬平方米。擬參與該項目投標。
該公司物業服務費報價部分項目如下：
（三）工程保修費
（一）人工費用；
（四）管理區域清潔衛生材料費
1．人員工資、社會保障和按規定提取的福利費。
（五）管理區域專修垃圾清理費
包括以下人員：
（六）公共秩序維護費
（1）公司分管該項目副總經理；
（七）項目管理辦公費
（2）該項目經理；
（八）項目履約保證金
（3）該項目客服、維修等其他人員。
（九）用于項目物業服務的固定資產折舊
3（十）項目共用部位、共用設施設備及公眾責任保
2．補充養老金： 險費
3．項目部年終績效獎。
（十）社會“愛心捐贈”
（二）共用部位、共用設施設備運行維護費
問題：
20．按照物業服務企業資質管理要求，何種資質等級企業具備該項目投標資格？（2分）21．該公司目前所管項目的類型和面積，符合哪一級物業服務企業資質等級的相應要求？（3分）22．該公司物業服務費報價測算項目中，哪些費用項目不應計入該項目物業服務成本（支出）（10分）
23．假設本項目物業服務成本A為542萬元，營業稅及附加為5.5%。項目成本利潤為8%，如果不計項目其他物業服務的經營性收支，請分別計算本項目利潤B、營業稅及附加費C、本項目年物業服務費總額D（單元：萬元）和物業服務費標準d（元/平方米·月）（列出計算式，保留至小數點后兩位）。（10分）
答案：
16．物業服務企業處理業主投訴的一般程序（16分）
答：物業服務企業處理業主投訴的一般程序為下面八個步驟：
（一）記錄投訴內容。在接受投訴時，應將投訴的內容詳細記錄，其中包括時間、地點、投訴人姓名、聯系電話、所居住地、被投訴人及部門、投訴內容、業主的要求和接待人或處理人等。（2分）
（二）判定投訴性質。首先應確定投訴的類別，然后判定投訴是否合理。如投訴屬于不合理的情況，應該迅速答復業主，婉轉
說明理由或情況，真誠求得業主諒解。（2分）
（三）調查分析投訴原因。通過各種渠道與方法調查該項投訴的具體原因，并及時進行現場分析，弄清投訴問題的癥結所在。
（2分）
（四）確定處理責任人。依據調查與分析后所獲得的信息，確定該項投訴由誰（責任人或責任單位/部門）負責專項落實與處
理。（2分）
（五）提出解決投訴的方案。由處理投訴事件的專項負責人或部門/單位根據業主投訴的要求，提出解決投訴的具體方案。（2
分）
（六）答復業主。運用信息載體如信函、電話、傳真、電子郵件以及走訪等方式及時和業主取得聯系，將投訴處理情況告知業
主（或物業使用人），經業主認可后立即按照方案付諸實施。（2分）
（七）回訪。在投訴事件全部處理完畢后，一般要進行回訪，向業主征詢投訴事件處理的效果，如存在的不足或遺漏，對投訴
處理的滿意程度等等。（2分）
（八）總結評價。物業管理人可以按照每月或每季度將各類投訴記錄之文件給予歸類存檔，同時進行總結、檢討和評價。（2
分）
17．解決上述三個問題的主要措施（9分）
答：解決上述三個問題的主要措施分別為：
（一）防煙防火門屬于物業消防關鍵設施，日常應始終保持在關閉狀態才能發揮其作用（1分）。本案例中部分樓層防煙防火門經常處于開啟狀態，如系閉門器損壞需組織工程部人員及時維修（1分），如因業主或使用人使用不當造成，則應在這些部位張貼警示告示，以提醒他們注意出入時隨手將防煙防火門關閉（1分）。
（二）在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任（1分）。根據有關文件規定，《住宅使用說明書》中明確屋面防水工程的保修期限不應低于3年，本案例中該小區入住已有兩年，說明尚未過保修期（1分）。因此，物業服務企業應及時與開發企業取得聯系，要求其認真履行保修責任（1分）。
（三）為了共同做好社區管理，創建安全和諧社區，物業服務企業除做好各項物業管理服務工作外，還應協助有關部門做好安全防范服務（0.5分）。針對本案例中“小區周邊治安環境惡劣”問題，物業服務企業僅履行協助公安機關、居委會等政府部門做好社區安全防范管理工作的義務（1分）。
1．物業管理企業在社區組織重大活動時，應及時知會轄區派出所及社區居委會，相互協調，避免發生意外事故（0.5分）。
2．物業管理轄區內發生治安或意外事故時，應及時通知相關部門，并協助做好調查取證及善后處理工作（0.5分）。
3．積極配合相關部門做好法律政策宣傳教育（0.5分）。
18．上述有幾點操作違規之處（10分）
答：本案例中共有如下5點操作違規之處：
（一）部分業主因遺留問題多次交涉物業公司和開發商，該小區物業服務企業和開發建設點位應根據有關合同約定及相關法律法規之規定，對自己合同義務之內的問題要予以及時處理解決，不能推諉、搪塞，對約定義務、法定義務之外的問題，要積極幫助業主協調有關部門予以解決（2分）；
（二）部分業主通過串聯協商、互相選舉等方式，自己組建成立的“臨時業主委員會”不合法，不符合《業主大會和業主委員會指導規則》有關業主大會、業主委員會成立程序的規定（2分）；
（三）業主在享受物業服務企業提供的服務的同時，必須按合同約定按時交納物業服務費，不得無故拖延和拒交。“臨時業主委員會”做出集體拒交物業費等決定不具有法律效力，對業主不具有法律約束力（2分）；
（四）“臨時業主委員會”以協議方式選聘了新的物業服務企業，再程序上也不合法。根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》等有關法律文件規定，選聘和解聘物業服務企業，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。（2分）；
（五）業主與物業服務企業之間的糾紛，應通過協商、調解、仲裁、訴訟等法定程序予以解決，而不能采取“圍堵售樓處、物業管理處辦公室”等過激行為，如違反了《中華人民共和國治安管理處罰法》，還將承擔相應的法律責任（2分）。
19．假如您是該項目經理，應如何化解當前面臨的問題（20分）
答：如果我是該項目的經理，我應從如下幾個方面化解當前面臨的問題：
（一）危機公關處理
1．做好危機公關管理：主動與介入報道的新聞媒體取得聯系，一方面向媒體表明一種誠懇接受監督、認真解決
問題的態度，將負面社會影響降到最低、將企業形象受損程度降到最低，另一方面也通過媒體向本物業管理區域內的業主和非業主使用人解釋道歉，爭取公眾的諒解，并說明問題的原因、解決思路，承諾解決問題的時限（2分）。
2．正確對待客戶投訴：教育員工要認識到，接待和處理客戶投訴是物業管理服務中重要的組成部分，也是提高
物業管理服務水準的重要途徑，如果對待業主的各類投訴置之不理、敷衍了事，非但不能解決問題，還有可能將問
題擴大化。在接到投訴過程中，首先要使業主從戒備、焦慮的心理狀態中解脫出來，采用良好的溝通方式化解業主的對立情緒；不要將注意力糾纏于誰對誰錯，而是應當注重問題的有效處理和解決（2分）。
（二）解決遺留問題
1．外墻滲水：在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔
賠償責任。根據有關文件規定，《住宅使用說明書》中明確墻面防水工程的保修期限不應低于1年，本小區剛剛入住，顯然尚未過保修期。因此，我要及時與開發企業取得聯系，要求其認真履行保修責任（4分）。
2．供暖不足：針對供暖不足問題，我將組織工程部人員到現場檢查，分析具體原因，如果是因為業主使用不當或擅自拆
改添建供暖管道、散熱器等造成的供暖不足，則可由工程技術人員或供熱管理單位有償代修；如果是供暖系統本身的問題，根據《物業管理條例》及其他相關規定，“供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔
物業管理區域內相關管線和設施設備維修養護的責任”，要求工程部主管協調供熱管理單位，及時檢修、處理（4分）。
3．物業配套：對于物業配套設施設備不齊全或存在質量缺陷的問題，我會要求客服部門開展一次客戶調查，對調查數據
進行分析、匯總，了解業主需求及實際情況。從發生原因和處理責任來看，主要可能存在兩種情況：一種是由施工單
位引起的質量問題，應由建設單位督促施工單位負責保修；另一種是由于規劃、設計考慮不周而造成的功能不足、使
用不便、運行管理不經濟等問題，應由建設單位負責做出修改設計，改造或增補相應配套設施（4分）。
（三）成立業主大會
在物業管理區域內以書面形式告知全體業主，“臨時業主委員會”及其所做出的各種決定均不合法，建議業主依據法
律程序成立業主大會以行使業主的權力，通過業主大會會議決定是否解聘本物業企業，并選聘新的物業企業（2分）。
（四）總結吸取教訓
如果業主大會繼續聘用本物業企業，則承諾規范履行物業服務合同約定之有關義務，如果業主大會做出解聘決定，本
企業也將與新聘企業認真做好交接工作。無論去留，都要及時總結并吸取教訓，更新服務觀念，提高服務意識，以便
最大限度地為自己項目范圍內的業主和使用人提供服務（2分）。
20．該項目可以由何種資質的物業公司承接（2分）
答：根據《物業服務企業資質管理辦法》之規定，一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目、二級資質物業服務企業可以承接30萬㎡以下的住宅項目和8萬㎡以下的非住宅項目、三級資質物業服務企業可以承接20萬㎡以下的住宅項目和5萬㎡以下的非住宅項目，而該住宅物業項目總建筑面積為29萬㎡，所以該項目可以由一級、二級資質的物業服務企業承接（2分）。
21．根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級（3分）
答：根據該投標物業公司管理物業面積可知該公司資質等級為二級資質。《物業服務企業資質管理辦法》中二級資質關于面積的規定為：“管理兩種以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100%：①多層住宅100萬㎡；②高層住宅50萬㎡；③獨立式住宅（別墅）8萬㎡；④辦公樓、工業廠房及其他物業20萬㎡”，而本案中該物業服務企業目前管理項目超過兩種類型，且管理各類物業的房屋建筑面積分別占相應計算基數的百分比之和為：
多層住宅：20/100=20%；
高層住宅：20/50=40%；
別墅：4/8=50%
20%+40%+50%=110% ＞ 100%，符合條件。
據此判斷該公司資質等級為二級資質。
22．以上費用哪些不應計入物業管理成本（10分）
答：依據《物業服務收費管理辦法》有關條款規定，本案例中不應計入物業管理成本的費用有：
1．獎金（顯然也包括項目員工年終績效獎金）不應計入物業管理成本，而是應根據物業服務企業經營管理的經濟效益，從盈利中提取（2分）；
2．分管此項目的副總經理工資，不屬于本項目管理服務人員的工資，因此也不應計入物業管理成本（2分）；
3．工程保修費用、項目履約金均為房地產開發建設單位向施工單位收取的費用，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本（2分）；
4．管理區域內裝修垃圾清運費用是由裝修工程所產生的垃圾的管理和清運費用，該費用在裝修期間向裝修人單獨收取，也不應計入物業管理成本（2分）；
5．對社會的愛心捐贈系物業服務企業自己的行為，與物業管理服務無關，不應計入物業管理成本（2分）。
23．設營業稅及附加的總稅率為5.5%，項目平均成本利潤率為8%，問：1.利潤，2.稅金，3.物業服務費總額，4.物業費單價，列出公式并計算（10分）
答：設可收物業服務費用面積用S表示，計劃成本用A表示，營業稅及附加的總稅率用i表示，項目平均成本利潤率用I表示，利潤用B表示，稅金用C表示，物業服務費總額用D表示，物業費單價用d表示，營業額用E表示。則可得：
1．利潤=成本×項目平均成本利潤率
B=A×I=542×8%=43.36（萬元）
即利潤為43.36萬元（2分）；
2．稅金=營業額×營業稅及附加的總稅率=（成本+利潤）×營業稅及附加的總稅率
C=（A＋B）×i=542+43.36×5.5%=32.20（萬元）
即稅金為32.20萬元（2分）；
3．物業服務費總額=成本+利潤+稅金
D= A＋B＋C=542+43.36+32.20= 617.56（萬元）
即物業服務費總額為617.56萬元（3分）；
4．物業費單價=物業服務費總額/（可收物業服務費用面積·12個月）
d=D/（S·12）=6175600/260000·12=1.98（元/平方米·月）
即物業費單價為1.98元/平方米·月（3分）。
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