第一篇：20130722商業發展破題調研報告(定稿)

2013重點調研課題 成果匯報交流材料

廣陵新城商業發展破題研究

陳

鍇

（2013年7月22日）

一、廣陵新城商業發展背景

廣陵新城位于揚州城市地理中心，是江廣融合一體化大區域經濟腹地的中心地帶，主要承擔商務金融、行政管理、會議展覽、科技資訊、公共文化、生活休閑等城市功能，在提高揚州城市形象與品質上扮演著非常重要的角色。

自2007年4月啟動建設以來，歷經6年時間，累計完成投入80億元，搬遷150萬平方米，建成京杭會議中心、信息產業樓、新城大廈、天順花園安臵房等各類建筑100多萬平方米，建成文昌東路、沙灣路、京杭路等路網18公里。五星級酒店、京杭水鎮、2500城慶廣場、交通銀行金融服務中心（揚州）、環球金融城、產業基地三期等一批重點項目在建。以信息呼叫服務為主導的產業動力強勁，以京杭會議中心為核心的城市魅力彰顯，以育才小學、三間院、網尚影院為代表的文化活力綻放，新城已初現輪廓，輻射效應不斷呈現。

根據《揚州市城市總體規劃（2012—2020）》中確立的城市總體發展目標，揚州市級商業中心格局確定為“二主三副多區”。“二主”，即文昌精致商業中心和京杭高端商務中心，“三副”，分別為京華城西部副中心、八里與運西區域南部副中心、江都四河八岸東部副中心。新一輪商業網點規劃明確提出了未來建設京杭高端商務中心的目標，為廣陵新城商業的發展創造了契機。

根據已經形成的策劃及規劃背景條件，未來三年，廣陵新城內部商業建筑面積將達到160萬平方米，廣陵新城輻射區域——江廣融合地帶核心區商業面積將足夠消化。

二、廣陵新城商業發展舉措

分析揚州商業市場現有及未來供應產品量和項目的分析，未來三年項目競爭激烈，且多集中在城市西部、東部。作為城市商業主中心的廣陵新城各商業項目必須準確定位，選擇切合的運營模式，杜絕因同質化產生的惡性競爭，才能在未來的眾多商業項目中抓住先機，取得競爭優勢。

1、發展定位

目前，揚州商業雖然已形成文昌、曲江、商城、京華城、嘉信茂等五大商圈，但存在：

（1）商業項目呈點狀布局，商圈聚合能力弱。除文昌商圈為核心商圈外，其余商圈項目較為單一，商圈內部各項目存在一定距離，影響商圈整個吸附能力。

（2）項目主題比較單一，項目多數為中端商業。已建商業

項目主要為百貨和shopping mall，覆蓋人群較廣，項目主題較為單一，立足于家庭式消費。除金鷹定位為中高端檔次，其余商業項目檔次一般。當地人口高端產品消費經常前往周邊城市南京、上海等。

（3）業態及品牌重合嚴重。快消費、高端品牌、文化創意品牌、知名餐飲品牌吸引力一般。奢侈品在揚州僅在金鷹進行少量布局，快消費品牌如ZARA、H&M、Unique在揚州僅存在一個；其余文化創意品牌及創意餐飲、高端餐飲品牌較少。

（4）商業項目發揮空間大。2012年，揚州人均GDP突破1萬美元，項目的單一化和品牌的薄弱化以及已經具備消費基礎的城市人口，商業市場可發揮空間仍然很大。

根據上述分析，廣陵新城商業發展定位必須：形態覆蓋面廣、建筑形象美好，吸引全市乃至周邊人口的具有旅游、人文、標桿三重價值；商業特色體現必須：主題豐富化、消費體驗化、價值人文化、消費前沿化。

（1）高端化。高端商業在揚州尚是一個空白區域，未來揚州最高端的商業布點一定在廣陵新城，使廣陵新城成為揚州乃至蘇中蘇北地區高端商業的聚焦點。

（2）專業化。根據不同生活品味客群、以特殊喜好和品牌認知度為基礎細分市場。按文化、兒童、運動、休閑等主題，分版塊布局。

（3）特色化。以城市休閑、購物旅游帶動城市商業的再度繁

榮，引領產業和居住的同步發展。注重文化與旅游的深度融合、注重生活方式改變對消費的影響、注重前沿的消費模式和科技對消費的影響、注重人文價值的追求。

2、科學布局

確立策劃為先觀念。沒有策劃就沒有定位，沒有定位就沒有業態，沒有業態規劃設計就不可能有的放矢。廣陵新城的商業發展應先策劃后規劃，先招商后設計，摒棄“先做后改”的操作模式，調動策劃者、設計者、經營者全體參與。

商業發展格局。致力打造“三點兩線”，即京杭之心、2500城慶廣場、MSD三點，京杭水鎮一線、環城慶廣場一線。主要由京杭水鎮、城慶廣場地下商業、科技館、MSD、兒童商業綜合體等重點項目組成。

商業版塊布局：

特色商業版塊——京杭水鎮與產業基地三期兩個項目位于東西兩側，前者可以與會議中心、五星級酒店互動，主要以休閑、創意、商務為主的商業業態；后者主要服務基地內部及周邊居住版塊，提供一些社區商業、休閑娛樂的商業服務。

高端商業版塊——城慶廣場東側，重點吸引世界一線品牌入駐，以高端消費人群為目標，打造未來蘇中蘇北地區高端商業的集聚地。

文化創意版塊——京杭水鎮二期局部及文化綜合體地塊動線逐漸活躍，以主力店為主要形式，以餐飲、服飾、休閑娛樂的復合業態為主，關注文化、運河主題。

時尚娛樂版塊——城慶廣場地下部分及科技館未來人流量較大，關注年輕、時尚人群；兒童綜合體地塊關注全家庭消費，以兒童為主題，進行一站式消費體驗。

高端辦公版塊——MSD、產業基地三期商業主要為高端辦公及周邊行政辦公人員服務，引入高檔品牌，定位高端，弱化人流。

3、打造載體

——京杭水鎮一期項目。占地面積1.7萬平方米，建筑面積3萬平方米，是面向城市中高端商務、休閑人群的生活時尚、休閑聚會的場所，展現城市特性、文化氣息的場所，將利用河道打造親水主題概念休閑娛樂。

——京杭水鎮二期項目。占地面積6.5萬平方米，建筑面積

12萬平方米，是面向社會大眾、年輕時尚及旅游人群的時尚街區。

——城慶廣場項目。總建筑面積7.5萬平方米，其中商業面積3.25萬平方米，是目標性消費、家庭型消費、體驗性消費、稀缺性消費為主的新天地，將輻射整個廣陵新城及揚州東區范圍。

——科技館。總建筑面積9.8萬平方米，其中商業3700平方米，主要為到科技館活動的人群提供基礎配套服務。

——MSD項目。占地280畝，總建筑面積約100萬平方米，其中商業建筑面積約15萬平方米，是面向高端消費市場、服務于高端辦公及行政辦公的綜合百貨業態，服務于年輕時尚、城市家庭消費的街區式商業。

——產業基地三期。總建筑面積45萬平方米，其中商業2.6萬平方米，將輻射基地三期及周邊辦公、住宅，客群主要針對園區內商務辦公人士及周邊住宅群眾。

——兒童綜合體。總建筑面積33萬平方米，其中商業2.1萬平方米。客群主要針對：父母和孩子、祖輩和孫子孫女、在校學生、揚州及揚州周邊地區的家庭、年輕夫婦、補習班的學生、準媽媽、旅游者等，為打造“兒童友好城市”而建設的首個商業項目。

4、推進運營

廣陵新城商業體量大，內容多，需要采取不同方式、模式運營。既要大力推進土地招商，更需要引進新的機構、新的理念，與國際知名企業合作，全方位推進運營。

（1）版塊特色運營

——特色商業版塊。以港臺工作室為核心，重點引進港臺等地區知名的商業策劃機構和運營機構。

——高端商業版塊。初步定向遠東國際集團為核心，聘請世界知名的高端商業策劃機構進行專業打造。

——文化創意版塊。以誠品書店、廣陵圖書館為核心，以政府為主導，打造文化創意產業。

——時尚娛樂版塊。以兒童商業綜合體、李寧體育園為核心，關注兒童、時尚人群，打造大型體驗式消費產業。

——高端辦公版塊。以MSD、產業基地三期為核心，全力打造工作室、設計室、實驗室，引進大量的企業總部。

（2）序時特色運營

高端及能夠代表形象的商業項目集中布局在水軸沿線尤其是中段區域；中低端及面向大眾消費的商業布局在地下或內街，采取政策優惠的方式盡力吸引商戶；在區域價值提升后，進行品牌淘汰與更新。

同時，隨著網上購物的興起，生活與消費方式的轉變，廣陵新城商業應從傳統的零售業態轉向復合型業態的打造，重點引進品牌主力店、主題展示店、生活體驗店、文化創意體驗店等新的消費模式形態。一要注重人文價值的追求。可以引進書店、唱片店等業態，引入70后、80后主題的一些復古的商店，關注人群內心的追求；應該低碳、無障礙，具備豐富性和趣味性，具備親和力，符合現代商業消費的需求。二要注重社區商業的發展。隨

著多種業態的全面發展，社區商業中心逐漸成為了消費者的“新寵”。離家更近的位臵、更多的體驗式服務、更豐富的業態及更完善的配套設施，讓人們開始習慣于在“家門口”休閑購物，這也使得社區商業中心開辟出了一片“都市購物新天地”。基地三期商業部分、MSD商業部分均可定位于社區商業中心。

（3）訂制特色運營

為滿足個性化需求，保證運營的有機性，針對不同業態，走訂制式路線。

——以兒童為媒。針對兒童綜合體，可與Kid Zania、星期八小鎮等國內外領先兒童職業體驗機構洽談；與Lolipop、Mothercare等國際知名母嬰用品連鎖品牌進行洽談；與樂天百貨、新加坡怡豐城等知名全家庭娛樂的商業開發商進行洽談。

——以文化為媒。針對文化綜合體，可與新世界地產進行洽談，將客戶的需求結合到方案深化設計中。其旗下K11商業項目注重藝術、文化與商業的結合，近幾年在數十個城市集中布局，擴張模式和產品特色符合文化綜合體地塊的初步定位。

——以旅游為媒。針對廖家溝西側風光帶、大橋公園地塊，以打造“未來的世界遺產”為愿景，依托城市CBD，服務揚州及長三角文化休閑客群，打造集文化創意、時尚設計、特色商業、生態度假、婚慶活動等功能為一體的東方精致時尚休閑旅居目的地。

第二篇：社區商業發展的調研報告（模版）

關于寶坻區社區商業發展的調研報告

現代服務代表專業組

（2014年6月13日）

為促進我區經濟健康持續發展，現將寶坻區社區商業發展情況報告如下：

一、基本情況

近年來，隨著我區城市化進程不斷加快，小城鎮建設和城鄉一體化逐步發展，誕生了越來越多人口密集度較高的小區，消費者慢慢從單位人變成社區人，人們大量的經濟活動都將在社區內完成，“小區經濟”應運而生，符合社區居民就近購買家具日常生活用品的習慣以及省時省事、方便快捷的客觀要求的社區店，漸漸成為社區居民綜合消費的重要載體。本次調研共調查50個小區，45家社區店。

二、存在問題

1.盲目集中，少數店鋪盈利低甚至虧損

不可否認，社區店是城市化發展到一定程度的必然產物，具有非常可觀的前景，但是在我區的社區店發展過程中，相當一部分人的決策非常盲目，選址呈現扎堆現象，如：寶境棲園小區，在門口一個排面就有4家社區店，其中3個甚至比鄰而居；有的社區卻呈現真空狀態，如：金水灣小區、書香園小區、-1-

龍熙帝景等等。很多社區店由于地理位臵集中導致客源分散，銷售額低下，并沒有進入理想的盈利狀態。

調查45家社區店基本情況

2.產品結構過于雷同，產品更新率低

社區店的日常經營主要是食品和日用品，其中60%以上為食品。我區社區店普遍存在著“小超市”的風格，提供的產品和服務較為單一，缺乏有競爭力、有特色的產品，在商品結構上與中小型超市嚴重雷同，過于大眾化，因而缺乏競爭力。社區店作為超市的補充形式，應該采取差異化的競爭策略，才能創造出自身的優勢，扭虧為盈。

3.附加服務太少，盈利項目不足

一般情況下，社區店的利潤主要來自于商品銷售及各種增值服務，成熟市場中的社區店，約1/3的利潤來自于為消費者提供的增值服務。這些服務主要包括賣即食食品、加熱食品、送貨上門；代收繳水費、電費、電話費、網費；代收快遞、干洗、預定飛機票、火車票等等。由于提供這些服務必須符合嚴格的條件且手續復雜，因而目前僅有少數社區店能提供上述服務。

4.缺乏有效地物流系統和信息系統

社區店對流通量大的商品和具有明顯銷售時段特征的商品，往往要求一日三配到四配，這對社區店的物流配送系統和信息系統提出了很高的要求。尤其對于個體社區店來說，沒有信息系統和物流系統的有力支撐，對于銷售具有時段特征的商品，只能憑經驗一次性配貨，售完為止，往往不能滿足社區居民的最新需求。

5.店鋪管理不規范，食品安全無保障

目前我區社區店有的并不符合社區店標準，如：中天小區一家社區店，把自家住宅用房當做店鋪。除此之外，很多社區店的蔬菜水果等商品并沒有做上架處理，一些小商店里銷售的散裝粉條、饅頭、面包、腌菜等產品都屬于三無產品，食品安全現狀堪憂。

三、幾點建議

1.做好社區店網點規劃

做好社區店網點規劃工作，有利于加強社區店網點的合理布局，防止盲目投資和重復建設，促進社區店網點全面、均衡發展，滿足人民群眾日常生活需求。建議規劃局、商務部門按照市商務委打造“15分鐘商圈”規劃要求，更合理地對社區店進行布局，避免扎堆現象和空白點的出現。

2.選擇適當的產品和服務

目前我區社區店大多產品結構雷同，產品更新率較低。社

區店要在大超市夾縫中闖出一片天，必須走本土化、特色化經營路線，“便利”和“與消費者近距離”應該是社區店最大的特點。可以在生活必需品做主打的同時，加大即食食品、新奇特的小商品的比重，積極開發特色型、便利型商品，保持產品更新率，滿足消費者需求的變化，增加消費者的新鮮感。同時提供各種多元化的增值服務，如打印、購票、繳費、寄存等。

3.建立高效的物流配送體系

完善高效的物流配送體系是社區店完美經營的基礎條件。社區店具有顯著的規模小，種類多，庫存能力極弱，配送頻次高的特點。依托完善的現代物流網絡體系和現代物流技術，可以極大地降低社區店的流通成本，實現零售終端優勢。因此，社區店必須建立和完善適應社區店特點的“拆零配貨”型物流配送體系，或者利用第三方物流，制定適合自身特點的配送方案，滿足小規模分散化配送需求，節省物流配送成本，形成核心競爭力。

4.研究制定社區連鎖店扶持政策

社區店是零售業態的一個必然發展方向，但卻并不意味著只要開社區店就會成功，特別是對于那些單打獨斗沒有自身品牌的社區店，最致命的在于缺乏有效的盈利模式，很難整合到一些有價格優勢的產品，這使得很多店面從開始就處于虧損狀態，而且開得時間越長，虧得就越多。而社區連鎖店本身擁有采購、渠道、品牌等諸多優勢，能很好的避免這一問題，建議

政府給予社區連鎖店資金、選址方面的政策支持。

5.加強對社區店的規范管理

目前我區個體社區店相當一部分都存在著食品安全問題，環境衛生質量較差、三無產品等現象都有不同程度的存在。建議有關部門對社區店經營場所、商品質量、環境衛生等問題加強監管，確保社區居民買得放心、用得放心、吃得放心。

第三篇：商業調研報告

××商業項目調研報告

（附 件）

一、區域概述：

陶然亭板塊為南城的老城區，它北起前門西大街，南至南二環，東起前門大街、永定門大街，西至右安門大街。其中涵蓋京城兩大園林：建于1952年的陶然亭公園和建于公元1420年的先農壇。區域內主街道傳媒大道北起宣武門，南至南二環濱河路，全長3．2公里，道路規劃寬度為70米，東西縱深開發寬度為100米至200米，與新建成的廣安大街交叉。國際傳媒大道近距離輻射西單商業街、金融街、王府井。宣武門大街、廣安大道、地鐵四號線、地鐵二號線與傳媒大街縱橫交匯，是商務辦公、企業經營、休閑居住、配套服務為一體的綜合文化產業社區。而區域內太平大街也將拓寬到50米，位于陶然亭北門目前只能過兩輛車的陶然亭路也將拓寬，并順直北移打通至白紙坊路。地鐵四號線目前正在建設之中。（地鐵四號線通車路線：）

區域內院校有：宣武區實驗幼兒園、北京小學、實驗一小、北京十四、十五中學、育才中學、首都醫科大學、北京衛生學校、工會職業大學、工會干部學院。（其中工會職業大學和工會干部學院在項目的斜對面）。

二、區域人口調研統計：

1、區域固定居民情況：

區域包含四個街道行政管轄區，其人口結構如下：

2、區域在售住宅項目調研總結：

總結：目前陶然亭區域住宅主要以20世紀七八十年代建成的板樓為主，居民大多數是區域內的原住民，以低收入人群為主（區域內原住民主要為區域內黑窯廠、等老企業職工）。目前區域內普通住宅主流均價9000元/平方米，但該區域在開發住宅項目正在向中高檔靠攏，少數高檔項目售價較高且以大戶型為主，目標人群直接針對區域內傳媒工作者和商務人士。表明了區域住宅水平正在往中高檔靠攏。同時區域內配套設施也在不斷完善、舊城區的改造工程也在進行、房地產開發的力度日益加大，本區域內的固定居民總數將會逐步攀升，群體消費水平也在日益提升，消費潛力巨大。

三、區域商業情況調研總結：

1、區域整體商業情況概況：

陶然亭板塊區域內商業分布較為散亂，多為臨街門面。各街道商業情況如下：

2、區域重點商業市場情況：

備注：區域內天橋附近有盛金天橋商城，總規模46700平方米，地下兩層，地面5層，為以服裝為主的綜合市場，商戶入住經營不交租金，只交15000元押金。該市場經營不善，大部分鋪位空置，目前市場正在催商戶撤攤擬整改市場，具體整改規劃未定；另有天橋百貨商場，地下一層（華潤萬家超市），地面四層（服裝為主的綜合百貨），單層2000平方米，總規模1萬平方米。經營情況良好。商場方面由于該區域距SOGO商圈和西單商圈較近，區域居民的消費習慣傾向于去往這兩個商圈消費。

3、區域在售商業項目情況：

總結：區域內具有規模性的綜合商業稀缺，并且商業分布不集中，目前商業以臨街門面和社區底商為主。而區域大部分臨街門面目前又面臨拆遷改造問題。因此區域內商業供應量遠遠不夠，不能滿足區域消費群體的日常消費需求。

第四篇：關于哈爾濱、沈陽商業發展情況的調研報告

關于哈爾濱、沈陽商業發展情況的調研報告

海淀區商務局關于哈爾濱、沈陽商業發展情況的調研報告

為了進一步加強我區與周邊省市商業工作的交流，學習借鑒外地商業發展的經驗和做法，促進海淀商業又好又快發展，2008年11月11日至15日，區商務局會同甘家口大廈管理層一行6人，赴黑龍江省哈爾濱市、遼寧省沈陽市考察商業發展情況。

一、考察情況

哈爾濱和沈陽是東北地區商業比較發達的城市。近年來，隨著一批大型商業項目的聚集，哈爾濱、沈陽商業的布局、規模和品質有了較大的提升，成為立足區域、輻射東北、具有較高知名度和發展潛力的商業城市。

11月11日至12日，考察組先后來到哈爾濱市遠大購物中心、好百客超市、松雷商業大廈、新世界百貨商場、哈爾濱地下商場、中央大街、道里菜市場進行考察；11月12日至15日，考察組先后來到沈陽市中興商業大廈、五愛服裝市場、卓展購物中心、西武百貨、華府天地購物中心進行考察。考察的重點包括都市商圈的打造、品牌建設、商業設施的軟硬環境建設、商業管理、特色街區建設、社區商業等方面。

二、主要特點

（一）城市商圈比較發達

南崗商圈是哈爾濱市商業發展最為完善的區域之一，匯集了哈爾濱最優質的商業資源，每天匯集數十萬購物人潮，新世界百貨、松雷商廈、遠大購物中心、百年秋林、紅博商場、人和地下商業街等哈爾濱成熟高端商業坐落其中，成為哈爾濱市居民購物和品牌消費型商業中心。

我們認為，南崗商圈的特點主要是：

1．大型商業設施密集，商業氛圍濃厚。在不到一平方公里的區域內，僅遠大購物中心、松雷商業大廈、新世界百貨商場三家，建筑面積就超過13萬平米，營業面積達8萬平米。

2．商業定位清晰，布局合理。新世界百貨商場、遠大購物中心、松雷商業大廈定位互相錯位，新世界定位于精品百貨，引領高端消費；遠大突出青春流行，體現前衛、時尚；松雷商業大廈定位于大眾百貨，以工薪階層為主，以高檔商品、品牌商品為輔；三者互相烘托，形成了商業發展的金三角，成為哈爾濱的商業地標。

3．業態分布合理。區域內有大型的時尚購物中心、高端百貨店、大型超市、中小專業店、專賣店以及大規模的地下小商品市場，業態齊全，滿足消費者高中低檔的消費需求。

4．高端品牌的聚集程度較高。

5．商圈內企業經營秩序良好，各大商場都在競爭中不斷完善自己，整體進步，實現了有效競合。

此外，我們認為南崗商圈商場外公共區域的配套設施建設有待改進，以滿足消費者休息、休閑的需要；商業廣告需要進一步規范，突出商圈整體形象；重要交通節點的管理需要加強，實現車流、人流分離；城市廣場的開發利用有待提高。

（二）國際品牌聚合程度高

以沈陽西武百貨為例，沈陽西武占地1.5萬平米，堅持主題精品百貨的定位，走進沈陽西武，首先映入眼簾的是世界高級時裝的獨特陳列，與其引領潮流的服裝設計和考究做工相互輝映。東北地區唯一的Louis Vuitton 大型旗艦店占地300余平，款式新穎、貨品齊備。引領“時尚惡魔”風潮的Prada亦獨家落戶沈城。這里還擁有Zegna、Ferragamo東北地區最大的旗艦店。像Armani、Versace、Tod’s、Paul&Shark、Dunhill等國際一線品牌的時裝、皮鞋、皮包及手表等配飾也一應俱全。“精品”定位在西武展現得淋漓盡致。此外，占地9萬平米的沈陽卓展購物中心也聚集了“LV”等世界頂級奢侈品品牌。

經過考察，我們認為：

1．引進國際品牌對于提升城市商業形象具有重要意義。在沈陽一提到高檔購物，消費者首選西武和卓展，沈陽商業形象也因此越來越突出。

2．國際品牌的聚集效應。2008年，西武百貨成功引進了站在時尚之巔的世界頂級大牌LV。在LV標桿作用的號召下，GUCCI、Dior、阿瑪尼龍等國際大牌紛至沓來。

3．選址和目標定位非常重要。沈陽西武坐落于沈陽著名的商貿和高檔生活區——五里河地區，卓展購物中心位于沈陽市市府廣場中央商務帶，目標客戶主要是高端人群。

4．引進品牌帶動商業配套基礎設施建設，促進周邊地區交通、停車場、環境的改造提升。

5．經濟效益可觀，據網絡報道，西武LV開業當天，銷售額達700萬元；目前西武銷售額保持20%以上的增長。

6.政府高度重視，為了引進高端品牌，政府主要領導親自研究，親自協調。

（三）軟硬件設施水平較高

以遠大購物中心為例，該中心坐落于哈市黃金地段，建筑面積8.1萬平方米，營業面積4萬平方米，融購物，休閑，娛樂，餐飲為一體，是黑龍江最大的多元組合現代化購物中心。據《哈爾濱日報》報道，2007年，遠大已經跨入了全國百貨店單店前十強，全國零售業前三十強行列。

以下方面給我們印象深刻：一是遠大專門聘請了國際著名設計專家進行環境設計，每個樓層有不同的主題設計。二是遠大硬件設施齊全，配有智能化中央空調制冷制熱設備，27部自動扶梯，在客流集中處三上三下同時運送顧客。三是遠大每年都對商場相應樓層進行相應調整與規劃，商場內部的裝點也隨季節、節日的變換更新。四是遠大在設計場內商品擺設時更多考慮人性化，增加大量寬敞的通道及開放式公共空間。五是與百貨店相配套的好白客超市的經營管理水平較高，貨品擺放、員工穿戴、購物環境、服務管理水平都具有較高水準。六是有獎促銷的標準讓人心動，推出寶馬轎車作為獎品。

（四）購物環境趨于人性化、現代化

在考察中，沈陽中興商廈、卓展購物中心的購物環境整體效果讓人印象深刻。中興大廈呈回字形設計，大廈中間具有寬闊的公共區域，大廈做了小橋、流水、噴泉等景觀設計，輔至以特色咖啡店、水吧等業態，讓消費者在購物時保持心情愉悅。卓展購物中心的一些設計也打動人心，如：卓展專門為小孩子設計了兒童專用洗手間，里面按照孩子的天性與特點精心設計；安全疏散標識采用埋入地面的地標形式，清晰、連續，消防設施設備色彩淡雅，與賣場設計渾然一體；每個樓層圍繞賞心悅目的中空區域設有顧客休息區，桌椅家具都依每層商場的風格有所變化；電梯間、休息區簇簇綠植點綴在商場中，有移步換景之妙；細微之處如垃圾箱設置，電子導購牌、消防標示設置，特色餐飲布局等都做了精心的設計和處理，處處體現出卓展倡導的時尚、文化、生活的“新百貨主義”內涵。

（五）專業市場滿足大眾消費

哈爾濱、沈陽作為東北地區的中心城市，存在大規模的小商品市場，在輻射周邊省份的同時，也因商品的物美、價廉，滿足了當地中低端消費需求。

沈陽五愛市場占地13.9萬平方米、攤位2萬余個，從業人員6萬多人，日均客流量30萬，節假日可達40萬人次，經營服裝、小百貨、鞋帽、針織等14大類，3萬多個品種，市場的繁榮和發展，滿足了大眾消費需求，同時施放出不可估量的市場效應，使五愛市場地區已成為經商的黃金地區。哈爾濱市則立足于大規模開發地下商業，先后建設了21個人防地下商場，總面積達27萬平方米，主要經營服裝、百貨的批發與零售，年創銷售收入已達30億元，年上繳各種稅費1.4億元，安排就業人員萬余人。

經過考察，我們認為：

1．按照商業地產供給量應該與需求量相適應的原則，哈爾濱、沈陽兩市大規模小商品市場的存在，商業面積是否供大于求值得研究。

2．在保證小商品市場促進就業，增加稅收的前提下，提倡政府監管、社會監督和行業自律結合，規范經營行為和加強行業管理至關重要。

3．人員密集場所的安全生產和行業安全監管工作尤需重視和加強。

（六）特色街建設成效顯著

以哈爾濱中央大街為例，大街全長1450米，寬21.34米。其中車行方石路10.8米寬。全街建有歐式及仿歐式建筑71棟，并匯集了文藝復興、巴洛克、折衷主義及現代多種風格市級保護建筑13棟，是國內罕見的一條建筑藝術長廊。以其獨特的歐式建筑，鱗次櫛比的精品商廈，花團錦簇的休閑小區以及異彩紛呈的文化生活，充分體現出旅游、購物、娛樂、休閑的功能，成為哈爾濱市一道亮麗的風景線。

（七）社區商業比較規范

考察中，我們參觀了哈爾濱市道里菜市場。該總面積達13000平方米，分地上地下各一層，室內設計新穎，寬敞明亮，裝修華麗，裝有先進的空調設備和冷凍柜臺，是目前國內同類行業中規模最大、設備最先進的現代化綜合性國營副食品商場。菜市場的銷售額和利潤額兩大經濟指標在全國同行業中一直名列榜首，已成為全國同行業首家銷售額超億元企業。考察中，我們也發現在推進規范化社區菜市場建設的同時，哈爾濱市的早市也比較發達，通過直接便捷的服務和物美價廉的優勢，在保障蔬菜供給、方便市民生活方面起到了有效地補充和促進作用。

三、主要體會

哈爾濱、沈陽一行，讓我們開拓了視野，增長了見識，學到了經驗，同時也引發了思考，主要有以下幾個方面體會：

（一）轉變思想。在考察中，我們有四個沒想到：一是在我們固有的觀念中，商業發展首選北京、上海、廣州，以及近年來發展迅速的杭州等沿海開放城市，東北地區的商業感覺一般，沒想到哈爾濱和沈陽的商業如此發達。二是沒想到品牌的聚合度如此之高，國際一線品牌扎堆兒聚集的情況如此之多。三是沒想到哈爾濱、沈陽的消費能力如此之大。四是沒想到地方政府對商業發展的支持力度如此之大。因此，轉變思想、更新觀念，在吸收借鑒外地商業發展先進經驗的基礎上，根據實際情況有針對性的研究解決我區商業發展過程中的矛盾和問題，支持和促進海淀商業發展，是我們需要重點加強的一項工作。

（二）做好規劃。商業規劃對于地區商業的發展至關重要。通過對哈爾濱市南崗商圈、沈陽市五愛市場等地的考察，我們認為，在尊重市場自發形成的基礎上，加強對商業的規劃和引導，對于提升地區的商業整體水平，促進行業發展具有重要意義。對于我們來說，可借鑒的地方包括：一是做好公主墳地區的商業發展規劃調研，明確功能定位、找準問題癥結、研究具體措施，通過改善環境和交通等要素來完善商圈的綜合功能，提升商圈發展的質量和水平。二是落實好海淀區商業網點空間布局規劃，促進四大商圈建設，抓好一批區級商業中心的建設和培育。三是重點抓好特色商業街區、特色市場的建設和改造提升。四是嚴格執行《北京市流通業發展分類指導目錄》，協調工商部門對新開大型商業設施把好準入關，同時注意控制商業規模，防止商業地產過量供給造成的惡性競爭。

（三）調整結構。調整結構是優化產業布局，提高行業競爭力的有效手段。從對哈爾濱南崗商圈的考察中，我們看到新世界百貨商場、遠大購物中心、松雷商業大廈三者雖然都是以經營百貨為主，但是三者錯位經營，高中低互補，品牌特色相得益彰。對于我們來說，有幾點啟示：一是根據不同區域來進行不同的商業功能區域定位，南部的公主墳商圈以發展中高端客戶為主，提供品牌消費；中部的中關村商圈、四季青商圈面向工薪階層，主攻中端市場，突出時尚特征；北部的上地商圈，主要為城鄉接合部的市場服務。二是對于同一功能區域內的企業，要強調差異化經營，明確不同的經營定位。以公主墳商圈為例，翠微大廈面向中高檔消費，城鄉貿易中心面向中端客戶，即將開業的翠微廣場定位高端精品百貨店，再輔之以一些專賣店，這樣的結構比較合理。從目前翠微和城鄉的良好業績來看二者間的差異化錯位經營開展得不錯。

（四）發展品牌。考察中，沈陽、哈爾濱兩市琳瑯滿目的國際高端奢侈品牌讓人眼花繚亂，相比而言，名品名店數量少、品質相對較低也是我區商業發展的短板。國際品牌能帶來高端消費，提升區域的消費品質，同時，通過引進國際品牌可以帶動傳統商業改造提升。因此，支持和鼓勵區內企業引進國際一線品牌是我們需要重點加強的一項工作。據當代商城金玉華總經理介紹，“在引進品牌的過程中，品牌更重視一個地區的商業軟環境。依靠技術創新和文化創新贏得財富的海淀龐大消費群體無疑對一流品牌具有強大的吸引力，但僅靠這種自然形成的市場資源是遠遠不夠的，還需要有和諧寬松的市場環境，積極有效的配套政策，以及活躍濃厚的商業氛圍，只有調動多種因素，才能真正打造出為一流品牌所垂青的商業平臺”。這可以成為我們工作的一個方向。

（五）強化特色。考察中，我們有一點突出感受：大型百貨的定位應該是獨特的，必須張揚自身的核心價值，以沈陽的大商場為例，西武、卓展主打高檔，中興、華府天地主打青春時尚。這在哈爾濱中央大街的特色街區建設上也得到深刻體現。

在下一步工作中，我們要樹立“以特取勝”的思想，一方面要結合市商業專項資金有關項目建設，積極扶持區域內特色商業街區和特色商業市場，鼓勵企業對現有商業資源進行深層次開發，經營特色商品、提供特色服務，實現差異化經營，擴大海淀企業在全市的知名度。另一方面，要考慮由政府出政策、行業出標準，積極鼓勵街道、鄉鎮因地制宜發展各種規模的特色商業街區，培育海淀特色品牌，吸引外區消費者，積極打造“城市名片”。

（六）改善環境。沈陽、哈爾濱兩市商場的購物環境給我們留下了深刻的印象，無論是從上下電梯的設計、公共區域的布局、商品的陳列，還是小到垃圾箱、消防器材的設置，無不體現出企業特有的文化內涵，具有很多值得學習和借鑒的地方。當前，在宏觀環境不利的情況下，正是企業苦練內功，真正提高商品組合和購物環境，提高管理、營銷和服務水平，提升企業生存能力最好的時機。

對于我們而言，需要學習的地方包括：一是加強內外環境的建設。包括外部的交通組織、景觀設置、綠化美化、公共設施的建設，內部商場布局、貨品陳列、標識設置等等。二是加強軟硬環境建設。硬件包括停車場改造、公共區域和衛生間改造、無障礙設施等，軟環境建設包括提升購物環境、服務文化、人員素質等。作為商務行政主管部門來說，還應該大力優化商業發展環境，為企業做好服務，營造有利于企業發展的商業氛圍。

二〇〇八年十二月十二日

第五篇：社區商業調研報告

薌城區社區商業調研工作報告

薌城區位于福建省東南部，地處九龍江西、北溪下游，面積26

4.59平方公里，人口44.48萬人，轄區4個鎮、6個街道辦事處和1個省級經濟開發區，是漳州市的中心城區，也是漳州市政治、經濟、交通、文化中心。薌城區在緊緊圍繞做大做強中心城區，大力實施“工業興區、開放強區、商貿富區”的戰略指導下，在快速推進工業發展的同時，充分發揮城區優勢，大力發展第三產業，不斷推進社區商業服務工作的發展。截止2007年10月份，全區三產營銷額達到139.81億元，三產增加值27.66億元，擁有閩南商業批發市場、新城綜合大市場、新城茶葉大市場、東南摩托車市場、東南藝術古玩市場等大大小小13個專業、綜合商品市場，年貿易額達

12.1億元。商品貿易日益繁榮，沃爾瑪、吉馬超市、香港島內價超市、中閩百貨等一批零售企業相繼落戶，超市、連鎖店、專賣店、購物中心、日用小百貨專柜等星羅棋布，極大方便了人民群眾的生活，中心城區的經濟地位日益突顯。

一、現狀分析

近年來，隨著薌城區舊城改造、城市擴容步伐的加快，城市居民居住環境有了較大變化，社區服務功能大幅提升，社區商業得到了較快發展，社區商業網點數量不斷增加，經營業態和服務領域進一步拓寬。從調查看，目前，薌城區共有社區69個；各類社區商業網點近1000個，經營方式有餐飲、超市、各類中介、便利店、物流、食雜店、洗衣店、維修店、回收站、書店、沖印店、藥店、家庭服務站、大眾浴池等。社區商業發展主要呈現以下幾個特點：

1、社區商業網點發展迅速，“雙進工程”服務對象不斷擴大。隨著經濟的發展和中心城區的不斷擴大，社區商業服務對象也不斷拓展，服務對象不僅面向廣大居民，更側重于為老人、兒童、殘疾人、優撫等社會弱勢群體服務，以及為下崗、失業人員的提供再就業服務。

2、社區商業網點呈多業態發展趨勢。社區商業過去以商業零售業網點為主，僅限于食品、日用百貨、美容美發等行業，近年來，一批新興業態的社區商業網點應運而生，現已發展到幾十個服務項目，如保姆、清潔維修、物業綠化、家教、技能培訓、網絡服務、婚慶禮儀、餐飲、保健、社區醫療、代理、中介服務等多個門類的便民利民服務項目。

3、新社區的各項配套服務設施、功能較為齊全。隨著中心城區范圍不斷擴大，加速了新社區的建設，新社區的建設又帶動了社區商業的發展以及周邊商業中心的發展，其商業設施、網點分布、商品結構與服務功能均較為齊全，明顯優于老社區。

4、傳統商業和服務業在社區商業建設中得到了充分發展。近年來，流通領域的市場化進程不斷加快，社區商業應市場需求得到快速發展，大大小小的商業網點滲透到社區的大街小巷，并在社區內及其周邊形成一定規模。同時，社區沿街各類小型商品市場得到發展，有蔬菜市場、干果市場、水產品市場等，為社區居民消費購物提供了便利。

二、存在的主要問題

1、社區商業發展缺乏科學規劃和有效指導。目前，社區商業在發展中較多的商業網點與社區住宅混在一起，嚴重影響了居民的正常生活，并造成安全隱患和環境污染。其中建在居民樓底層或樓內的餐館、酒店以及各類服務機構影響較大，形成的民企糾紛較多。社區商業與區域性商業中心在功能定位方面缺乏科學規劃、合理分工和有效監督。

2、社區商業發展不平衡，老社區商業網點發展慢、基礎差。在這次調查中看到，一些老社區商業設施簡陋，功能不全，一般是利用自有房屋，或者臨時搭建，甚至是違章建筑開辦的。這些小店小鋪以經營副食為主，商品單

一、質量低劣，購物環境和衛生狀況較差，造成社區居民購物不便，許多日常消費需要跑較遠的路，且社區的服務功能不健全，與建設“便利消費進社區，便民服務進家庭”雙進工程提出的社區商業發展目標差距較大。

3、社區商業基礎設施較差，現代服務業不夠發達。隨著人們生活水平的提高，居民消費需求普遍提高，呈現出多樣性、多層次的消費特點，社區商業低水平、低層次的服務狀況與之不相適應，亟待改善。在調查中，有的反應社區沒有停車場，車輛亂停亂放現象比較嚴重；有的反應社區沒有蔬菜市場，居民買菜不方便；有的反應家政服務業沒有形成，居民尋求家政服務很不方便；有的反應社區商業網點不能僅依靠小店小輔、小商小販提供商品和服務，要提高檔次，保證質量等等。從反應的情況看，社區商業的服務功能普遍滯后于居民的消費需求。因此，加強社區商業基礎設施的規劃

和建設，拓展社區商業服務功能，是落實科學發展觀，完成社區雙進工程的重點工作。

三、推進措施和發展方向設想

1、應合理規劃，完善社區商業業態。應由政府牽頭，會同商務、規劃、建設、房管、財政、城區、工商、稅務等部門，研究制定網點改造規劃。如：對社區商業的規模、結構、布局及標準、分類等做出明確規定；業態業種10種左右，建議包括配送餐飲連鎖店、小型超市、菜市場、食雜店、美容美發店、維修店、洗染店、照相館、舊貨廢棄物回收站、家庭服務、書籍音像店、藥店等。

2、應采用公開招標等形式，確定有實力的企業參與社區商業建設。一是選擇、培育有實力的配送餐飲企業（由中心廚房統一配送至社區連鎖店）進入社區商業示范區，實施包括“早餐工程”在內的大眾化餐飲，保證居民在社區內就能夠方便地吃到有保障、質量較好的早餐、快餐；二是鼓勵農副產品流通企業在社區新建和改造放心肉、放心豆制品、無公害蔬菜瓜果連鎖店，建設生活保障型的商品配送中心，解決居民生活不方便、消費不放心、不安全的問題；三是支持連鎖企業進入社區新建或改造便民家庭服務網點，搭載各類便民、利民服務項目，讓社區居民在家門口就能解決維修、美容美發、洗衣、家庭服務等多方面的生活需要；四是支持和引導再生資源回收龍頭企業進入社區，形成以社區、回收企業和集散市場為載體，符合城市建設發展規劃、布局合理、網絡健全、服務功能齊全、管理科學的再生資源回收體系；五是采取切實可行措施，通過資金、網點等一系列支持政策，鼓勵企業采取收購、兼并、特許加

盟等多種形式整合分散的社區商業資源，規范社區內的小型門店，實現資源共享，綜合利用。

3、應鼓勵和支持利用現代技術手段，創新服務體系。積極建設面向社區服務的信息服務平臺，鼓勵有條件的企業利用信息技術開展社區便民服務，發展網上交易、網上服務，補充現有網點的不足；鼓勵有條件的企業建立客戶需求信息系統，及時采集、分析、儲存客戶信息，為居民提供定向、快捷、周到的服務。大力提倡社區骨干企業開展送貨上門、送餐上門、修理上門的“三上門”服務，延伸服務功能，提高服務水平。提倡和鼓勵社區商業企業組建專職的便民綜合服務小分隊入戶服務，同社區居委會、社區居民建立穩定、暢通的聯系渠道，開展以為社區居民排憂解難為宗旨的便民有償服務。

4、加強小區建設配套設施，在規劃小區建設時就進行一些社區商貿配套服務的建設，特別是對居住環境影響較大的酒店、餐飲業，應規劃餐飲一條街，對經營場所統一設計環保設施，如油煙、污水、噪音等的處理、排放設施，解決餐飲、住宅混雜擾民問題。根據便民利民原則，在小區建成后可以通過招商引資，引導多業態，服務功能齊全的商業、服務業進駐設點開店，建立齊全的社區商貿配套。

2007年11月14日