第一篇：物業管理費用收繳管理講稿

物業管理費用收繳 講稿

各位同志們大家好，今天我要講解的是第五章：物業費用的管理。

物業公司要維持正常的運轉，需要收取物業管理費、停車費等必要費用，因此，必須做好費用收繳管理工作。物業費用的管理主要包括物業管理費的收繳、車輛費的收繳、有償服務費及拖欠費用的收繳。

我們首先看第一點：物業管理費的收繳。

物業公司依據《物業管理服務合同》為物業使用人或所有人提供物業管理服務，物業管理使用人或所有人依據《物業管理服務合同》應當支付的費用即為物業管理費。在物業管理費的收繳中我們需要了解以下三個方面：物業管理費的構成、物業管理費的收繳程序、物業管理收費難的應對措施。

根據《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》規定，住宅小區公共性服務收費的費用主要包括以下幾部分。

1.管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費，工資標準和福利費的計提應符合國家的有關規定，并結合當地經濟水平加以規定。

2.公共設施、設備日常運行、維修的保養費，包含水電費，各類系統維護費、道路維護費，更新儲備金，不可預見費等。

3.綠化管理費，包括工具資料費，水費，景觀再造費等 4.保安費，包括系統費用，器材費用等

5.辦公費主要包括辦公用品費用，交際費用，社區文化費用，車輛費用，廣告宣傳費用等

6.物業管理單位固定資產折舊費

7.保險費，指為小區房屋配套設施、設備所投保險支出的費用等

8.法定稅金，指物業管理公司提供小區服務所收取的應計稅部分的收入，按服務性行業收取營業稅

9.利潤，該利潤由各省、自治區、直轄市政府物價主管部門根據本地區實際情況確定 接著，我們一起看一下物業管理的收繳程序

1.月末物業公司、相關部門對次月應收費用進行計算 2.月初物業公司向業主（用戶）發放收費通知單 3.收費部門按照規定時間進行收費

4.月末，收費部門對本月欠費情況進行統計，并在月初向相關部門或物業公司提交欠費明細表

5.物業公司每季對收費情況進行統計分析，并提出相應的改進措施及建議 6.對即時收取的費用，至少需兩人以上經手，并保持單據的可復核性

在物業管理費的收繳時，我們可能會遇到收費難的情況，為了更好的克服這些困難我們可以采取以下幾種應對措施

1.友善面對業主（用戶）的咨詢，當業主針對物業管理收費問題進行詢問時，物業管理人員要耐心的回答并且做好溝通工作 2.多走訪業主，多做溝通工作，因為業主欠費各有原因，物業公司應多走訪，了解欠費原因，經過溝通大多數是能改變態度的

3.與業主之間建立和睦的關系，在平時應從各個方面加強聯系。例如在節假日時懸掛條幅，向業主表示祝福，或設置其他宣傳標識，表達物業公司的服務熱情，以便在收費時與業主很好的溝通

4.借助業主公約和業主委員會的力量，按時依約交費是業主公約中規定的每個業主的應盡的義務。物業公司應宣講業主公約精神，發揮業主公約的基礎制約作用

5.改進服務、計費方式和收費辦法，物業可以嘗試提供彈性服務項目，按項目收取服務費，并公開收支賬目，給業主更多、更靈活的選擇權和知情權，從而增強繳費主動性。6．物業管理收費公示，物業管理收費公示是為了讓業主充分了解收費項目，服務內容，增加繳費透明度。

7.完善物業管理服務合同，嚴格依約行事，物業公司與業主應制定明晰的合同，詳細明確約定服務范圍、項目、標準與收費方式及違約處罰辦法等內容，為后期減少糾紛、方便糾紛解決打下良好基礎。

8.弄清業主拖欠原因，密切關注應收賬款 的收取情況 當欠費情況發生時應弄清欠費原因和意圖，采取相應的應對方式。一般來講拖欠時間越長，催收難度越大，款項收回的可能性也有越小。

9.選擇恰當的收費選擇恰當的收費策略，對欠費業主保持足夠的壓力 10.建立應收款項壞賬制度，真實反映應收賬款的收取情況。以上部分就是物業管理費的收繳，接著我們看一下車輛費的收繳。

車輛費是停車場管理人員對停放車輛收取的費用，主要包括固定車位和臨時停車費。我們會從五個方面學習車輛費的收繳，包括停車場收費的管理流程，固定車位的分類及收費，臨時停車費的收繳，對于車主不要票情況的處理，車輛臨時性停放服務費收費的核查

停車場收費管理流程包含四方面：

1.領票、領卡，物業公司收款員需到財務部領取停車場發票，到工程技術部領取車卡，兩部門要將領取情況登記在案

2.收款、發票（發卡），物業公司相關人員根據車位使用情況收款，按時交接，要求做到票款相符

3.報賬、提交報表，每月要及時報賬、提交報表 4.核實、統計分析，核實票款，對收入進行統計 在進行固定車位的分類時應該分私家車位和出租車位。

1..私家車位，對于私家車位應 根據收費標準公示牌收取停放服務費。

2..出租車位，依據車主與物業公司簽訂的車位租賃合同，約定車輛停放的的專用車位為出租車位，并收取停放服務費。臨時停車費的收繳

1.臨時停放服務費由車管員直接收取，即時開票。2.車管員應于交接班之前點清臨時車位停放服務費票款，填寫“停車場交接班記錄“，一并交給接班人員；次日早班車管員下班后與收款工作的主要負責人結清票款，并填寫“停車場臨時性停車服務費收款日結單”。

3.收款工作的主要負責人、車管員之間應建立雙向溝通機制，掌握車主繳費情況。如果遇到車主不要票，也應分類處理

1.對于臨時性停放車輛的車主不要發票的，車管員應首先勸其收票，勸說無效的情況下在發票的業主聯上和出入小票上著名“不要票”

2.對于辦理固定車位不要發票的，應首先勸其收票，在勸說無效的情況下，應將發票裝入信封，投進業主信箱 車輛臨時性停放服務收費核查

1.對于未實現智能化管理的停車場客戶服務人員應按規定填寫好“車輛臨時停放服務收費情況核查表”

2.對于智能化管理的停車場，客戶服務人員直接從軟件中提取統計數據填入“停車場臨時性停放服務費收款日結單”

3.核查時發現問題，要及時向經歷或客戶服務主管反映

以上，是車輛費收繳時的注意事項，最后我們看一下，有償服務費及拖欠費用的收繳 有償服務費的收繳的程序如下

1.有關部門工作人員在提供各種有償服務時，應根據收費標準計費，并請業主在服務單上簽字確認

2.各部門主管根據服務單對本部員工的計費項目進行審核，在部門審核欄中簽字確認 3.各部門主管應在每月25日前將服務單匯總后交財務部會計審核保管 4.財務部會計應在2個工作日內填寫“收費通知單”

5.財務部會計應在每月28日前將所有的“收費通知單”交財務部主管審核 6.委托銀行代收的費用，出納員應于銀行每次托收的2日內，到銀行抄錄收繳數據 7．出納員在規定交費期限后的3日內，編制“費用收繳明細表” 報財務負責人審核 拖欠費用的催繳包括管理費的催繳和停車費的催繳，管理費催繳的基本程序有以下4步：

（1）物業公司在進行催繳之前，應核對無誤之后再向業主發放通知單（2）物業公司及時與業主溝通，了解原因并根據不同情況，制定緩交期限（3）對欠費大戶，物業經理應親自登門拜訪并作解釋和勸導工作（4）若業主拖欠一年以上，物業公司可以用法律手段強制收回 在管理費用催繳的同時應在公告欄公布欠費業主名單

對于頑固拒交的業主應聯合業主委員會共同做工作，采取行政仲裁或尋求司法解決等途徑和手段以求問題的最終解決。

在催繳停車費時 物業公司應每月檢查停車費的交繳情況，列出停車費到期的車輛及車主清單交護衛主管，由護衛主管安排車管員口頭通知車主，對于未交停車費超過兩星期的車主，有車官員通知車主

謝謝大家

第二篇：物業管理費用收繳程序

物業管理費用收繳程序

更新：2011-10-21 閱讀： 欄目：財務

物業管理費用收繳程序提要：用戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，收費員應繼續做好費用催繳名單的統計并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，將其復印一份及時交客戶服務部進行處理

物業管理費用收繳程序

1.0目的

加強對物業管理費用收繳的規范管理，確保物業管理費用收繳工作的順利開展。

2.0范圍

適用于管理費用的收繳。

3.0職責

3.1總經理負責費用收取的監管。

3.2財www.tmdps.cn務部負責對費用收取工作的具體監控、指導。

3.3機電設備部負責抄水、電表。

3.4客戶服務部收費員負責各項費用的收繳工作，并編制相關報表上報財務部。

3.5客戶服務部負責管理費用催繳工作的過程實施和控制。

4.0方法與作業程序

4.1 物業管理費用：主要指物業管理費、空調管理費、水電費、裝修管理費用、有償服務費用、有償維修費用等，物業管理費用的收繳標準請參見《物業管理費用收取標準》。

（注：空調管理費含空調使用費、空調維護費，是直接由深圳市電信局收取的）

4.2管理費的計算日期與會計期間相符，水電費的計算日期是每月的25日至下月的24日止為一個月。

4.3物業管理費用的集中收繳日期是：每月的1日至10日收取當月的管理費用和上月的水電費。

4.4物業管理費用的收繳步驟

4.4.1日結算費用的收繳程序

4.4.1.1收費員根據當天收費情況，編制《日收費清單》經客戶服務中心經理簽字后，連同當天開具的所有單據（收據、發票）及原始單據和收入（現金或支票）送交財務部，財務部核對確認簽字后，收費員須復印一份留底，留待客戶服務中心半月核算，并作為中心很重要資料保存。

4.4.1.2收費員應每半月和每一個月上報一次半月和一月的所有收入，填制《收費匯總表》經客戶服務中心經理簽字后送交財務部，經核實無誤，加蓋公章后復印一份留底，并作為中心重要資料保管。

4.4.2 月結算費用的收繳程序

4.4.2.1 由機電設備部負責水、電的管理人員在每月25日左右對用戶的水、電表進行抄讀，并將抄讀結果及時記錄于《用戶水、電抄讀記錄表》，全部抄讀結束后，應及時將抄讀結果報給客戶服務部收費員，同時應復印一份留底。

4.4.2.2機電設備部維修人員應在維修完成后及時將《服務聯系單》的第三聯交給客戶服務部收費員。

4.4.2.3 收費員及時根據機電設備部人員抄讀的水、電結果、《服務聯系單》的維修費用和用戶使用物業的實際情況做好記錄，并編制出《月應收管理費用明細表》。

4.4.2.4收費員將《月應收管理費用明細表》經客戶服務中心經理簽字后于每月28日左右報財務部審核，經審核如有差錯，應及時更正；如無疑問，財務部人員應在財務審核欄審核。

4.4.2.5 收費員應在每月30日前根據《月應收管理費用明細表》編制出《管理費用收繳通知單》確認無誤后申請在《管理費用收繳通知單》上加蓋公司公章。

4.4.2.6 收費員將有效的《管理費用收繳通知單》（已加蓋公司公章）交客戶管理員派發給各客戶。

4.4.2.7 客戶管理員以電話通知、人工派送、Email傳遞等方式將全部《管理費用收繳通知單》及時通知用戶，并填寫《文件簽收登記表》，做好有關質量記錄登記。

4.4.2.8在集中收繳日期內，收費員及時收繳用戶的各項管理費用，及時與財務部核對，查詢客戶的繳費情況并做好相關的記錄。

4.5物業管理費用的催繳

4.5.1 《管理費用收繳通知單》發出15日后，用戶未及時交納管理費用時，收費員應及時填寫《管理費用催繳名單》（原件留底）做好統計，并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，復印一份及時交客戶服務部進行處理。

4.5.2 由客戶管理員按其名單首次開具《管理費用催繳通知單》（蓋章后）以人工派送的方式送給用戶，并由用戶在《文件簽收登記表》上進行簽收，同時客戶管理員應及時與用戶有關負責人進行溝通，確實做好費用催繳工作。

4.5.3用戶收到費www.tmdps.cn用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，收費員應繼續做好費用催繳名單的統計并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，將其復印一份及時交客戶服務部進行處理，客戶管理員收到后則應立即第二次開具《管理費用催繳通知單》以人工派送形式再次拜訪用戶并了解原因，同時還應做好與用戶的溝通協調工作，直到用戶有一個妥善的答復。

4.5.4用戶第二次收到費用催繳通知單后未在五天內及時交清，則收費員在派發下個月的管理費用通知單時，自當月16日起每日按應繳管理費總額的萬分之五計收滯納金，并及時交相關部門審核和公司領導

物業管理費用收繳程序提要：用戶收到費用催繳通知單后，在一個星期內仍未繳納費用時，收費員應繼續做好費用催繳名單的統計并報部門負責人和財務部審核確認無誤后，將其復印一份及時交客戶服務部進行處理

批示（或蓋章）后，由客戶服務中心按照公司意見進行處理。

4.5.5《管理費用催繳通知單》以書面形式和人工派送的方式傳達二次為準。

4.5.6超過二次后，用戶仍未繳納管理費用時，則物業管理公司可采取有效的措施對拖欠用戶進行處理。

4.6 用戶欠費的管理措施

4.6.1 欠費用戶的條件：欠費在1個月以上的用戶均為欠費用戶。

4.6.2 物業管理公司對欠費用戶在1個月至3個月內可采取的管理措施主要有：

a）2個月內由公司領導出面進行協調解決；

b）欠費達3個月以上（含3個月）的用戶，物業管理公司有權對欠費用戶采取有效措施。具體由客戶服務部主任根據公司要求組織落實。

d）所有欠費用戶未經物業管理公司許可均不允許搬出公司物品，直到交清所欠費用或經過法院判決辦完有關手續為止。

第三篇：物業管理費收繳想法

又一年了，不管怎么樣，領導終于考慮了我的工作安排，雖然有點屈才，但畢竟是我和領導的接觸太少，和我本人剛直不訛的性格，決定著我不吐不快。去物業的這幾天，明查暗訪有一點想法：物業公司的生存關鍵在于它的循環運轉，不能靠中心補貼。而循環運轉的核心在于它的資金運轉，也就是物業管理費的收繳。而咱們的物業管理費的收繳率很低，最低時不足30%————？

造成欠費的原因主要原因：

內因有三個：一是物業公司服務不到位，令業主不滿意，但一般是個別業主，很少引起大范圍欠款。二是房屋出現質量問題，比如天花板掉落和漏水問題，但業主難以找到開發商解決問題，會通過拒交物業管理費，希望物業公司進行處理。三是開發商或物業公司侵權，對承諾的事項執行不到位，或占用公共用地，銷售車位等，有些問題是由于法律對權益界定不明確引起，可能導致大范圍拒交。

外因一是物業管理混亂、服務質量較差或者存在違約行為；二是當未實際居住或房屋出租時，業主往往以未享受到物業管理服務而拒繳物業管理費；三是未簽訂物業管理服務合同，實踐中有物業管理公司應當與業主委員會之間簽訂物業管理服務合同，而不需單獨和每位業主簽訂合同，由于未訂立物業合同，也有業主們會以此為由而拒不交物業管理費用；四是無正當理由。

有一個思路，就是將物業管理費納入信用體系中，同時物業管理公司也建立一個誠信體系,業主一旦欠費，不管是水電費，還是管理費，都會在其信用檔案中留下不良記錄。這個不良記錄和信用卡欠款一樣，會影響其貸款、購房、子女上學、就業以及工商啟照等，業主委員會、辦事處不于開信證明。而物管公司建立的信用體系旨在呼吁業主和物業公司都要講誠信，將整個行業都規范起來。此外，獎懲機制也要建立起來。比如：信用度高的業主可享受貸款上利率的優惠，業主針對服務不周到的公司也可直接投訴，信用度高的公司名稱將予以公布以提高知名度。

通過強化業主委員會的職能，有效監督物業管理公司，促使物業管理公司提供優質服務。除通過正當有效途徑來表達全體業主的意志，對業主逾期交納管理費用的，業主委員會還有權督促其限期交納。從源頭上化解矛盾，減少糾紛。

確立新的物業管理消費觀和簽訂完善的物業管理合同。通過宣傳和公開物業管理收支財務情況，讓業主理解到物業管理費的具體服務內容和價值所在。在簽訂物業管理服務合同時，應當把簽訂內容詳盡、權利義務明確的物業管理合同作為防范物業管理糾紛的重要手段。在確定雙方的權利義務的基礎上，根據物業管理服務內容和標準來綜合確定收費水平。積極協商解決。當發生物業管理費糾紛時，應通過溝通和談判，積極協商解決問題。同時可請求社區、街道、行業協會、行業管理機關主持和解，妥善處理糾紛。預計，物業管理費糾紛大多數都可通過和解方式解決的。

措施：

1，每個拒交戶都有它的理由拒交物業管理費，諸如物業管理服務不到位、開發商承諾的事未兌現等來轉移他們自己繳交物業管理費的義務。首先，我們以客服主管名義擬寫了一份《致業戶的一封信》。這里強調一下所寫信件并不是一視同仁的，而是根據不同內容寫不同的信件。信中可專門以拒交戶所提出的不同理由為核心，針對各業戶所提出的問題一一加以說明，讓拒交戶了解物業管理企業生存的艱辛，讓他們知道樹立維權益識并不是通過拒交物業

費來體現以及物業管理真正的含義、涵蓋范圍、服務職能??。，在擁有充足理由的前提下，應該派客服員到拒交戶家中拜訪（拜訪次數不低于三次），然后再由客服主管進行上門勸說，勸說過程要注重業戶的一言一行，面帶微笑，適當地歡迎他到物業辦公室坐客等。這就涉及到與業主溝通的技巧是因人而異。也可以用本人的特長給業主搞計算機維護、影視制作等等以溝通和融洽物業與業主的關系，對于通情達理并又無特別理由的業主是行之有效的。

2，發催款函是采用帶法律性質的文件，首先要讓業戶感覺到我們物業企業已經是達到惹耐的最大限度了，將要通過法律途徑來解決欠費糾紛問題。作為業主其實并不想惹上官司，那樣做既失去了面子又浪費了時間，相當于賠了夫人又折兵。催款函中可添加一些法律上的專業術語，體現如不繳費將會造成怎么樣的結果等。舉個例子，催款函的主要內容是表明“業主拒交物業管理費用的行為是不合理、不合法的，也損害了其他業主的合法權益。請業主幾日內付清所欠的物業費用，否則將通過訴論方式主張權利??”。這樣一來，業主不擔心也得擔心了。

3，每個單元的一樓墻上都統一用宣傳板公示著每項物業管理費的收繳明細住戶將物業管理費交到物業公司手中，那么住戶就是上帝，物業公司就應該將服務主動送到住戶的門前和手中，而不能被動地做服務工作，那樣不但給住戶造成不便，也給自己增添了不必要的工作量。總而言之，住戶需要的是明明白白消費，這也是物業公司必須的、最基本的，.對于物業費，要做到兩點，公開化、民主化。多數業主的觀點是既然物業管理商業化了，就應該繳納費用，只要服務到位，繳納物業費是合理的應該的，但業主繳納了物業費之后應該享有知情權，對于物業費的使用，業主有權了解各項費用的去向：包括設施改善，環境的清理，哪怕是隨物價指數帶來的物業費的上漲，這些都應讓業主有所了解，只有收費透明，公開賬目才能讓業主心里有底，大家才會順利交費。對于民主化而言，物業和業主最好能共同來制定一份關于物業管理上的規劃，把業主的所想所需都體現出來，這樣業主們才覺得自己的錢沒有白花，才會心安理得的來繳費。營建一種物業和業主之間的和諧氛圍。另外，各居住區中都有很多產權難以界定的公共設施，包括道路、停車場、綠地、地下室、配套商業用房等等，這些公共設施其實開發商都已打入了房價，應該都屬于業主。但公共產權又難以分割，很多就都被開發商算在了自己名下。這些公共設施產權應該明確界定到業主名下，委托物業公司出租經營。一些空置房也可以交給物業公司出租經營。所得充抵一部分物業管理費，以降低收費標準，減輕居民負擔。

過去，在每一任領導我都有一份關于工作上的策劃報告，諸如，關于勞服設想、材料供應應是勞服經營步入市場的跳板、關于組建南方地產網站的策劃等等不下十項，可基本上是泥牛入海，我一直不明白的是一個屢屢提出新想法，經常有奇照妙想的人不被領導重視？？？？？？

第四篇：淺談物業管理費收繳心得

淺談物業管理費收繳心得

星光在閃，日歷在翻。2013年已過去，我們又迎來了嶄新的2014年。回顧2013年的工作，我們歌林春天物業管理處，在上海復欣物業公司領導的大力支持下，全體員工的共同努力下，較好地完成了領導布置的工作任務。現將本物業處收費工作情況總結如下：鑒于物業管理是一個高投資、高成本、低回報的行業，要確保物業管理工作的持續正常運作物業管理費的收繳率必須達到公司規定的要求，但由于各種原因緩交、欠繳、遲繳、或拒繳物業管理費是目前物業管理服務行業比較突出的問題。由于缺乏有效的追繳手段，使得住宅小區物業管理費的收繳令各小區管理處頗為頭痛的一項工作。既然這種困難客觀存在并且不可避免。那么，我們只能積極面對，發揮我們的主觀能動性把這一風險降到最低點，這樣才是正確的應對之道。

我們根據前幾年的收費記錄后進行分析，對比發現每年的第一、第四季度的管理費的收繳總額占全年應收金額的比例超過七成，因此在制定管理費的收繳計劃時，有針對性的在兩個幾個季度加強催繳力度。比如：“元旦”過后，除投送催繳通知單外，另外請示公司給予一些優惠政策來激勵業主的付費積極性。而在第四季度主要通過安排專人上門進行催繳（時間安排為每周一至周五晚上18:30～20：30時間段，周六、周日全天），這樣面對面的接觸方式可以直接了解到業主對物業服務的需求和評價，管理處針對反饋來的意見進行整理、分類后，分析業主反映的情況有的問題能及時解決，對有些業主提出的一些要求只要在管理處有能力解決的范圍之內，盡量予以滿足。通過這種收費形式也取得了一定的成效，我們還通過電話形式告知業主或業主來領取掛號信的時候我們也會善意提醒一下業主。

總之，今年能較好地完成公司領導布置的任務，這背后離不開管理處領導的親力親為、各部門工作人員的同心協力取得的成績。但我們深知：成績只能代表過去，我們又將回到原點，只有不斷提高業務水平，本著“急業主所急，想業主所想”的服務宗旨努力做好各自的本職工作，熱情接待業主的來電來訪，及時處理業主提出的維修要求，讓業主高興而來，滿意而去。

一分耕耘一分收獲，歌林春天物業管理處經過一年的努力取得了一點小小的成績，在新的一年里我們面臨著新的起點、新的機遇和新的挑戰。我們堅信在公司領導的大力支持下，在管理處全體員工的共同努力下，歌林春天馨苑的明天會更美好。

歌林春天馨苑管理處

2014年2月17日

第五篇：物業服務費收繳通知書

物業服務費收繳通知書

尊敬的號樓房業戶：

根據“物業服務合同”規定，本轄區的業戶應于2011年1月15

日前在××物業管理處繳清本的物業服務費。貴戶房屋面積為平方米，約定收費標準為元/月·平方米，所以，貴戶應繳的物業服務費共計人民幣元，該項費用金額不含滯納金。

過期仍未繳費以及逾期繳費的，每日按總金額的%加收滯納

金。

敬請貴戶收到本通知后于2011年1月15日前繳納相關費用。貴

戶可選擇的繳款方式有支票、現金或銀行轉賬。

聯系電話：

繳費地址：

開戶銀行及賬號：

××物業管理服務有限公司

××物業管理處（簽章）

年月日