第一篇：恒大物業服務費用收繳管理辦法

恒大物業服務費用收繳管理辦法

第一章 總則

第一條 為進一步規范物業服務費用的收繳管理，保障集團利益，特制定本辦法。

第二條 本辦法所指物業服務費用包括物業服務費、停車費及水電費等。

第二章 費用的收繳 第一節 物業服務費的收繳

第三條 物業服務費的收繳包括地區公司應付部分和業主應交部分的收繳。

第四條 物業服務費定價標準審批

1、物業服務中心須嚴格按照集團批復的收費標準收取物業服務費。任何單位、個人不能以任何理由對集團已批復的物業服務費標準擅自進行調整。若需調整物業服務費標準的，已封園項目（不涉及銷售）經地區公司負責人審核后報集團物業直管副總裁審批，非封園項目（涉及銷售）須按物業服務費定價審批流程重新報批。

2、外購項目按已備案或已簽訂《前期物業服務合同》中約定的物業服務費標準執行的，經地區公司負責人審核，報集團物業直管副總裁審批；若需調整物業服務費標準的，須按物業服務費定價審批流程重新報批。

3、物業公司外接項目（指非本公司開發項目）物業服務費標準，經地區公司負責人審核后，報集團物業直管副總裁審批。

4、若地區公司需階段性調整向業主折扣收取（收費標準不變）的，經地區公司負責人審核后，報集團物業直管副總裁審批，調整差額由地區公司支付。

第五條 物業服務中心須自收樓通知書載明的交樓日期次日起計收業主應繳納的物業服務費；提前收樓的，自實際收樓次日起計收業主應繳納的物業服務費；當地法規另有規定的，按規定執行；其他特殊情況報物業管理中心總經理審批。第六條 業主空臵物業的物業服務費應當按照《前期物業服務協議》約定，由業主按本物業區域同類物業標準全額繳納；若當地政府有特殊規定的，須按以下流程報批：由業主提出書面申請并按當地政府規定提交證明材料，報地區物業公司負責人審批并報物業管理中心備案。

第七條 業主收樓時有享受物業服務費贈送的，須按物業公司與其簽署的《前期物業服務協議》約定預收物業服務費，其贈送物業服務費的享受日期相應順延。

第八條 納入交樓范圍但尚未出售，及已辦理退房、回購手續或因工程、證照等地產原因未能按時交給業主的空臵物業，其物業服務費由地區公司按照本物業區域同類物業的標準支付；返租商鋪的物業服務費收繳參照《商業項目物業管理辦法》執行。

第九條 每批次集中交樓3個月前，地區公司營銷部須提供本批次集中收樓的業主清單，并經營銷部負責人簽字確認后移交物業服務中心。物業服務中心須在每批次集中交樓15天前，經與現場實體交樓區域核對無誤后，完成物業信息系統前期設臵及資料導入工作，并在交樓10天前完成物業信息系統的上線運行。

第十條 清尾房出售且非集中交樓批次的，地區公司營銷部須在出售后一周內提供業主清單，并經營銷部負責人簽字確認后移交物業服務中心。物業服務中心須當天在物業信息系統進行信息修改。

第二節 停車費的收繳

第十一條 停車費是指車位服務費或車位使用費（包括車位租賃費和車位服務費）。已售車位的停車費對外統稱“車位服務費”，未售車位的停車費對外統稱“車位使用費”。

第十二條 物業服務中心須嚴格按照集團批復的收費標準收取停車費。

1、若地區公司需對車位租賃費進行調整的，已售車位須報地區公司負責人審批，未售車位須按車位租賃費定價審批流程重新報批，若調價同時涉及已售和未售車位的，按車位租賃費定價審批流程重新報批。

2、若地區物業公司需對車位服務費進行調整的，已售車位須經地區公司負責人審核后，報集團物業直管副總裁審批，未售車位須按 車位服務費定價審批流程重新報批，若調價同時涉及已售和未售車位的，按車位服務費定價審批流程重新報批。

第十三條 地區公司工程部須在首批次交樓15天前完成停車收費道閘系統的安裝與調試，并于交樓3天前移交物業服務中心。

第十四條 物業服務中心應在首批次交樓5天前完成停車場收費許可等相關手續的辦理，自首批次交樓之日起計收停車費，若停車收費道閘系統暫未調試完成的，須實行人工收費。特殊情況無法開展收費的，須報地區公司負責人審批并報物業管理中心備案。

第十五條 已售車位（不含返租車位）的車位服務費，物業服務中心須以周期費形式向車位所有人收取，并按雙方簽訂的《停車服務協議》約定收取費用。

第十六條 辦理月租的車輛，物業服務中心須嚴格按雙方簽訂的《車位租用協議》約定收取停車費，并按繳費時限進行車卡授權，嚴禁超繳費時限授權，且收費與授權不得為同一人。

第十七條 辦理月結的單位，物業服務中心須與其簽訂月結協議，明確收費標準和方式，按月據實向月結單位收取停車費。

第十八條 地區物業公司須根據樓盤開發進程及停車場投入使用情況，與地區公司協商擬定《地下車位委托租賃協議》，明確未售車位和返租車位委托租賃模式和費用結算標準，經集團經營中心審核后，報地區公司負責人審批后執行。

第三節 水電費的收繳

第十九條 物業服務中心須自交樓之日起及時計量收取業主戶內水電費、公攤水電費。

第二十條 物業服務中心須于每月25日前完成水電表讀數抄錄，并在抄錄完成后3日內錄入物業信息系統；當地供水、供電部門另有規定的，按其規定執行。

第二十一條 納入交樓范圍但尚未出售，及已辦理退房、回購手續或因工程、證照等地產原因未能按時交給業主的空臵物業水電費，業主實際未入住且因戶內工程整改期間產生的水電費，由地區公司按照本物業區域同類物業的標準支付。物業服務中心須于每月5日前統計匯總后提交地區公司工程部確認，工程部確認后5日內將復印件移交物業服務中心并由工程部在1個月內完成請款工作。

第三章 費用收取管理 第一節 業主應交費用的收取

第二十二條 地區物業公司須在交樓1個月前完成物業服務費銀行托收的洽談和合同簽訂，物業服務中心在業主收樓時引導業主辦理物業服務費銀行托收。

第二十三條 物業服務中心須于每月3日生成當月應收物業服務費、水電費、車位服務費等應收費用。

第二十四條 物業服務中心在收到業主繳納的物業服務費、水電費、車位服務費等應收費用后，須及時開具票據并在物業收費系統上更新該筆費用的繳費狀態。

第二十五條 物業服務中心在收到業主繳納的車位使用費或其他臨時費用后，須及時開具票據并將收費信息錄入物業收費系統。

第二節 地區公司應付物業服務費的支付

第二十六條 地區公司應付物業服務費，包括其贈送業主的物業服務費（含停車費）、補償業主而代業主支付的物業服務費、應付空臵物業的物業服務費、折扣向業主收取產生的差額等。

第二十七條 地區公司贈送業主的物業服務費（含停車費），每批次集中交樓前有贈送的，營銷部須于本批次集中交樓1個月前編制贈送明細，報地區公司負責人審批，并將批復的復印件移交物業服務中心；每批次集中交樓后另有贈送的，營銷部須于每季度首月5日前編制上季度贈送明細，報地區公司負責人審批，并將批復的復印件移交物業服務中心。

第二十八條 因特殊原因，地區公司需以物業服務費補償業主而代業主支付的物業服務費，營銷部須自協議補償5日內牽頭組織按以下權限完成補償報批手續，并將批復的復印件移交物業服務中心：

物業服務費補償每戶單筆金額5000元以下（含5000元）的，報 地區公司負責人審批，補償每戶單筆金額超過5000元的，再報集團物業直管副總裁審批。

第二十九條 地區公司應付空臵物業的物業服務費，物業服務中心須于每月25日前統計匯總并提交營銷部確認，營銷部在5日內將確認的復印件移交物業服務中心。

第三十條 地區公司階段性向業主折扣收取物業服務費，由此產生的差額,物業服務中心須于每月25日前統計匯總后提交營銷部確認，并由營銷部5日內報地區公司負責人審批后將批復的復印件移交物業服務中心。

第三十一條 地區公司應付物業服務費請款及支付

1、批次集中交樓的贈送費用，物業服務中心須于本批次集中交樓15日前對地區公司確認的其應支付費用統計匯總后提交營銷部，營銷部須在集中交樓5日前提交費用支付的呈批報告，報地區公司負責人審批。

2、地區公司其他應支付費用，物業服務中心須于每季度首月10日前對上季度經地區公司確認的其應支付費用統計匯總后提交營銷部，營銷部須于每季度首月15日前提交上季度費用支付的呈批報告，報地區公司負責人審批。

3、上述費用批復后，地區公司營銷部須自批復之日起1個月內完成請款；地區公司應按季度支付上述費用；上述費用到賬后，物業服務中心須在3日內在物業收費系統按已入賬操作。物業服務中心須建立地區公司贈送業主物業服務費臺賬，并及時跟進費用請款進度。

第三節 集團相關單位其他應付費用的支付

第三十二條 集團相關單位其他應付費用（如前期介入服務費用），物業服務中心須按照合同約定或文件要求，及時統計匯總并提交給對方單位。

第三十三條 集團相關單位在收到物業服務中心提交的資料后，須按合同約定或文件要求及時完成請款及費用支付。

第四章 贈送、減免管理

第一節 物業服務費的贈送

第三十四條 本節所指贈送物業服務費特指地區物業公司贈送部分，不含地區公司贈送、補償業主部分。

第三十五條 因物業管理過失給業主造成損失，業主拒交物業服務費并要求賠償，為確保超出業主賠償訴求部分的物業服務費及時收繳，物業服務中心擬通過向業主贈送物業服務費的方式對業主進行補償的，須提供業主承諾今后不再以此為由要求補償或拒交物業服務費的書面憑據，且須按以下權限報批，并報物業管理中心備案：

物業服務費贈送每戶單筆金額在2000元以下（含2000元）的，須經地區物業公司負責人審核后，報地區公司負責人審批；物業服務費贈送每戶單筆金額超過2000元的，再報集團物業直管副總裁審批。

第三十六條 物業服務費收繳獎勵及優惠政策由物業管理中心統一制定，經集團物業直管副總裁審核，集團分管領導簽署意見后，報董事局主席審批執行。

第二節 物業服務費違約金的減免

第三十七條 業主繳納欠費時要求減免違約金的，在業主書面承諾一次性交清本金，并保證后期按時繳納物業服務費的前提下，物業服務中心可酌情減免違約金，但須按以下權限審批：

單筆減免金額1000元以下（含1000元）的由物業服務中心負責人審批；單筆減免金額3000元以下（含3000元）的，由地區物業公司負責人審批；單筆減免金額超過3000元的，報地區公司負責人審批。

第三節 停車費的減免

第三十八條 原則上小區車輛停放不得免費，特殊情況下個別車輛需免費停放的，須經地區公司負責人審批。以下情況除外：

1、政策規定的特種車輛（如軍車、警車、消防車、救護車、運鈔車、殯葬車、郵政車及工程搶險車等）可臨時免費停放。

2、在小區內辦公的集團員工（恒大中心按集團規定執行），由本人提出申請，并提供本人駕照、行駛證及其他相關材料，經地區物業公司負責人審批后，當班期間可臨時免費停放。

3、集團內部、業務單位來訪車輛，憑物業服務中心負責人簽字的《會客單》可免收臨時停車費。

第三十九條 因物業公司管理過失造成業主車輛損失，物業服務中心擬適當補償的，原則上只能用減免停車費進行補償，且須按以下權限報批，并報財務部、物業管理中心備案：

單筆減免金額2000元以下（含2000元）的，須經地區物業公司負責人審核后，報地區公司負責人審批；單筆減免金額超過2000元的，再報集團物業直管副總裁審批。

第四十條 因工程、證照等地產原因明確要求以停車費進行補償的，補償部分費用由地區公司支付，且須按以下權限報批，并報財務部、物業管理中心備案：

單筆減免金額2000元以下（含2000元）的，須經地區物業公司負責人審核后，報地區公司負責人審批；單筆減免金額超過2000元的，再報集團物業直管副總裁審批。

第五章 附則

第四十一條 本辦法中涉及由地區公司負責人審批的，海花島產業集團由其物業分管領導審批。

第四十二條 違反本辦法規定，視情節輕重給予相關責任人問責、降薪、降職、免職直至開除處分；造成集團損失的，集團有權向責任人進行追償。

第四十三條 本辦法自公布之日起正式實施，此前下發的有關規定與本辦法不一致的，按本辦法執行。本辦法未明確的事宜，按集團相關制度執行。

第四十四條 本辦法由物業管理中心負責解釋。

第二篇：物業服務費用測算

物業服務費用測算

一、物業服務費構成的確定

根據國家發展改革委員會和建設部聯合發布的《物業服務收費管理辦法》(發改價格[2003]1864號)規定，物業服務成本或者物業服務支出構成，應包括以下幾個部分：

(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等。(2)物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用。(3)物業管理區域清潔衛生費用。(4)物業管理區域綠化養護費用。(5)物業管理區域秩序維護費用。

(6)辦公費用。

(7)物業管理企業固定資產折舊。

(8)物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用。(9)經業主同意的其他費用。

以上物業管理區域指的是物業管理的公共區域。

根據《物業服務收費管理辦法》，如果實行物業服務費用包干制，物業服務費用的構成，不僅包括物業服務成本，還包括法定稅費和物業管理企業的利潤：如果實行物業服務費用酬金制，在收取物業服務資金中不僅包括物業服務支出，還包括物業管理企業的酬金。

二、居住性物業服務費的測算

居住性物業服務費標準的測算，可以用下面一個簡單的公式表示： V = ∑Vi(i =1，2，3，……12)V——代表求得的物業服務費標準(元／月·平方米或元/年·平方米)； Vi——代表各分項收費標準(元／月·平方米或元年·平方米)； ∑——表示對所有費用項目算術相加之和。

具體常用算法：按類別分別測算，最后求和服務費的標準。1．管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費Vl

V1 = ∑Fi／S(i = 1，2，3，4)(元／月·平方米)該項費用是用于物業管理企業的人員費用 包括: 基本工資

社會保險（失業、醫療、養老險，一般占基本工資的30%左右）按規定提取的福利費（住房公積金、教育培訓、工會費等，一般占基本工資的14%左右）

加班費和服裝費

不包括管理、服務人員的獎金（獎金從盈利中提取）

Fl——基本工資(元／月)。

F2——按規定提取的福利費(元/月)，包括福利基金、工會經費、教育經費、社會保險、住房公積金等。

F3——加班費(元／月)。F4——服裝費(元/月)。

S——表示可分攤費用的建筑面積之和。單位為平方米(m2)。2．物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用V2 V2=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——公共照明系統的電費和維修費：①電費：(W1×T1+W2×T2…+Wn×Tn)×30×PE

W1表示每日開啟時間為Tl(小時)的照明電器總功率(千瓦·小時)；T1表示每日開啟時間(小時)；30代表每月測算的天數；PE表示電費單價(元／kW)；②維修費：這是一個估算的經驗值，一般按照當地的工資水平費用和使用的零配件、進貨的價格來測算。

F2——給排水設施的費用，此項費用測算時又可分項為：①給水泵的電機功率(可包括生活水泵、消防蓄水池泵)，電費 = W×24×I×30× PE(元／月)。I代表使用系數 =平均每天開啟小時數／24；②消防泵的電機費(包括噴淋泵、消防栓泵)，電費 = W×24×I×30× PE，(元／月)；③排污泵的電機功率(包括集水井排水泵、污水處理排水泵)，電費=W×24×I×30× PE(元／月)：④維修費(元／月)。

F3——配供電系統設備維修費、檢測費(元/月)。F4——建筑、道路維修費(元／月)。

F5——電梯費用的核算：①電費=n ×W×24×I×30× PE(元／月)，其中n為電梯臺數；W為電梯功率；I為電梯使用系數，由于不同類型物業的電梯使用時間和頻率不同，會產生差異，一般可通過統計的方法進行估算。居住類物業大致在0．4；②維修費(元/月)，可分包給電梯專業的維修公司，也可自行維修(包括人工費、材料費)；③年檢費(元／月)。此處的費用項F1 ? F5 并非固定項目，不同物業項目不一，不能機械套用。3．物業管理區域清潔衛生費用V3 V3=∑Fi／S(i=l，2，3，4，5，6)(元／月·平方米)其中：

Fl——人工費(元／月)。

F2——清潔機械、工具、材料、服裝費，按價值和使用年限折算出每月的值(元/月)。

F3——消殺費(元/月)。F4——化糞池清理費(元／月)。F5——垃圾清運費(元／月)。

F6——水池(箱)清潔費(元／月)。4．物業管理區域綠化養護費用V4

V4=∑F i ／S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(元／月)。F2——綠化工具費(元／月)。

F3——化肥除草劑等材料費(元／月)。F4——綠化用水費(元／月)。F5——園林景觀再造費(元／月)。5．物業管理公共區域秩序維護費用V5 V5 = ∑Fi / S(i=l，2，3，4，5)(元／月·平方米)其中：

F1——人工費(元／月)。F2——服裝費(元／月)。F3——維修費(元/月)。

F4——日常保衛器材費(元/月)，包括對講機、多功能警棍、110報警聯網等。F5——保安用房及保安人員住房租金(元／月)。6．辦公費用V6 V6=∑Fi／S(i=1，2，3，4，5，6，7)(元／月·平方米)常用全年的費用預算來折算出每月費用，即全年費用除以12個月，也可根據上年的年終決算數據，預算出今年的辦公費。

其中：

F1——交通、通訊費用(元／月)。

F2——文具、辦公用品等低值易耗品費(元／月)。F3——車輛使用費(元/月)。F4——節日裝飾費(元/月)。

F5——公共關系費及宣傳廣告費(元／月)。F6——辦公水電費(元／月)。F7——書報費(元／月)。

7．物業管理企業用于管理項目的固定資產折舊費V7 該項費用指物業管理企業擁有各類固定資產按其總額每月分攤提取的折舊費用，包括交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備等。按實際擁有的上述各項固定資產總額除以平均折舊年限，再分攤到每月每平方米建筑面積。值得注意的是，這里的固定資產應主要是直接用于該項目服務的固定資產。

8．物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用V8 V8 =（投保總金額 ? 保險費率）／保險受惠物業的總面積

為了從經濟上保障住宅物業區內水、電、電梯等設施遭受災害事故后能及時修復和對傷員進行經濟補償，物業管理企業必須對這些設備設施投財產保險、相關責任保險(如電梯責任保險)、公眾責任險。保費按保險受惠物業總建筑面積分攤。

9．經業主同意的其它費用V9

該項是指業主大會同意的全體業主均能受惠的必要的服務費用。

10．不可預見費用V10 不可預見費用(一般按上述費用總和的1％～5％計)，考慮不可預見費的原因是物價上漲、銀行利率調整及其他不可預見的臨時性支出。不可預見費應單獨設賬，嚴格控制其支出。

11．利潤或管理酬金V11 按定額利潤/酬金或行業利潤率／酬金率確定。定額酬金或利潤是指雙方協商在管理企業完成合同規定的服務任務情況下給服務者已固定數額的酬金或利潤。不過，現行最通常的利潤酬金確定方式是以上述1~10項的支出之和為基數乘以行業利潤率/酬金率付給管理企業利潤/酬金，即

管理利潤/酬金 = 服務費 ? 行業利潤率/酬金率

物業管理行業利潤率/酬金率一般在8％~15％，具體的比率可由雙方根據物業服務的標準等因素等協商確定。

值得注意的是這里所說的利潤并不是物業管理企業的利潤，也不是真正意義上的利潤，只是一個項目的報酬。

12．法定稅費V12 按現行稅法，物業管理企業屬服務業，上繳的稅金包括：(1)須按營業額繳納營業稅，稅率為5％。(2)城市建設維護稅，按營業稅的7％計征。(3)教育費附加，按營業稅稅額的3％計征。

合計總營業額的5．5％。

廣州一般取

5.63%（含防洪費）

包干制服務費標準計算公式：

方法1 V = P1（成本）+ P2（利潤）+ P3（稅收）

= P1

+ P1 ?Κ1（成本利潤率）+ V ? 5.63%

V = P1（1

+ Κ1）/（1Κ2-5.63%）

依照《物業服務收費管理辦法》規定，實行酬金制計費方式的物業服務費用不含稅金。

酬金制服務費標準計算公式：

V = P1（各項服務支出）+P2（酬金）（P2 一般取 P1 的8%~15%）

上述具體項目費用的測算，實際工作中多用表格的方式進行

第三篇：物業服務管理辦法

營口市物業管理實施細則

遼寧省營口市人民政府

關于印發營口市物業管理實施細則的通知

各市（縣）、區人民政府，市政府各部門、各派出機構、各直屬單位：

《營口市物業管理實施細則》業經第十四屆市政府第41次常務會議討論通過，現予印發，請認真貫徹執行。

二〇一一年二月十二日

營口市物業管理實施細則

第一章 總則

第一條 為進一步規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》、《遼寧省物業管理條例》等有關法律、法規，結合本市實際，制定本細則。

第二條 本細則適用于我市行政區域內業主通過選聘物業服務企業的方式進行物業管理的活動。本細則所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 市住房城鄉建設委負責全市物業管理活動的監督管理工作，市物業管理處受其委托負責擬定全市物業管理規范性文件，物業企業資質管理，市轄區住宅專項維修資金的管理，指導、協調市（縣）區物業行政主管部門及相關單位開展物業管理工作。

市（縣）區物業行政主管部門負責轄區內物業管理活動的日常監管，住宅專項維修資金的管理，物業服務企業三級資質的初審，前期物業招投標，物業退出、承接工作的監督、指導，物業糾紛調處。

街道辦事處（鄉鎮人民政府）負責組織、指導本轄區內業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，物業糾紛調處。

公用事業、財政、民政、公安、工商、物價、環保、城管綜合執法等行政管理部門，按照各自職責負責物業管理區域內相關的行政管理和服務工作，建立違法行為投訴登記制度，對違法行為及時做出處理，并在物業管理區域內公布負責人姓名和聯系方式。

第四條 市物業管理協會應當加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，提高物業服務企業服務質量和服務水平，促進行業健康發展。第二章 業主、業主大會及業主委員會

第五條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，履行法律、法規規定的義務。

第六條 物業管理區域劃分應遵循相對集中、便于管理的原則，充分考慮建筑物規模、配套設施設備、小區建設等因素予以確定。

物業所在地市（縣）區物業行政主管部門在征求街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會、房地產開發主管部門等單位的意見后進行物業管理區域劃分登記，并告知開發建設單位，同時向市物業行政主管部門備案。開發建設單位應當將劃定的物業管理區域向物業買受人明示。

第七條 一個物業管理區域的全體業主組成一個業主大會。

物業管理區域內，已交付專有部分面積達到總建筑面積50%（含50%）以上時，建設單位應當在30日內書面報告物業所在地的市（縣）區物業行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），同時報送下列資料：

（一）物業管理區域劃分意見書；

（二）建筑物面積清冊、業主名冊；

（三）建筑規劃總平面圖；

（四）交付使用共用設施設備證明；

（五）物業服務用房配備證明；

（六）籌備首次業主大會會議所需的其他資料。

第八條 符合成立業主大會條件，并有下列情形之一的，街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當在30日內指導成立業主大會籌備組：

（一）開發建設單位申請；

（二）物業行政主管部門指定；

（三）業主申請。

籌備組負責召集首次業主大會會議。籌備組由街道辦事處（鄉鎮人民政府）、社區居民委員會、開發建設單位和業主代表組成，其中業主代表人數不低于籌備組總人數的三分之二。籌備組組長由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定代表擔任。籌備組成員名單確定后，應當在物業管理區域內顯著位置公示，征求業主意見。

第九條 業主大會籌備組應當在組成之日起30日內，召開業主大會會議，制定業主大會議事規則和管理規約，選舉產生業主委員會。

開發建設單位承擔籌備及召開首次業主大會會議所需費用。

第十條 業主大會決定以下有關共有和共同管理權利的重大事項：

（一）制定或者修改管理規約、業主大會議事規則；

（二）選舉或者更換業主委員會委員；

（三）確定或者變更物業管理方式、服務內容、服務標準和收費方案；

（四）選聘、解聘物業服務企業或者不再接受物業服務企業事實服務；

（五）籌集和使用專項 維修資金；

（六）改建、重建建筑物及附屬設施；

（七）申請分立或者合并物業管理區域；

（八）利用共用部分從事經營性活動；

（九）決定物業管理區域內的其他重大物業管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定第（七）項事項，應當分別經原物業管理區域內以及擬分立或者合并后物業管理區域內專有部分占建筑總 面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；決定其他事項，應當經專有部分占建筑總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十一條 業主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內的物業管理事項，事項范圍和決定程序由業主大會議事規則規定或者物業管理區域內全體業主共同決定。

第十二條 業主大會選舉產生業主委員會。業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持以下材料向物業所在地市（縣）區物業行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）辦理備案手續：

（一）籌備組出具的業主大會成立和業主委員會選舉情況的報告；

（二）業主大會決議；

（三）管理規約、業主大會議事規則；

（四）業主委員會委員名單。

第十三條 業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當在變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

業主委員會完成備案手續后，可持備案證明向公安機關申請刻制業主委員會印章。

第十四條 業主委員會委員實行任期制，委員任期、議事方式、表決程序、資格終止等事項由業主大會議事規則規定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業主身份的；

（三）限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

（五）以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的；

（六）業主大會議事規則規定的其他情形。

業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業主委員會；拒不移交印章、相關財物和檔案資料的，街道辦事處(鄉鎮人民政府)應當責令其移交，物業所在地公安機關應當予以協助。

第十五條 未選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足委員總數二分之一的，新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地社區居民委員會代行業主委員會職責。

第十六條 實行物業管理聯席會議制度。聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責組織召集，由市（縣）區物業行政主管部門、社區居民委員會、公安派出所、物業服務企業、業主委員會或業主代表組成。

物業管理聯席會議主要協調解決下列事項：

（一）業主委員會不依法履行職責；

（二）業主委員會換屆過程中出現的違規問題；

（三）履行物業服務合同中出現的重大問題；

（四）提前終止物業服務合同；

（五）物業服務企業在退出和交接過程中出現的問題；

（六）需要協調解決的其他物業管理問題。第三章 前期物業管理

第十七條 開發建設單位和選聘物業服務企業的單位應當以招標的方式選聘 物業服務企業進行前期物業管理。市、市（縣）區物業行政主管部門應組織成立物業招投標領導小組，負責規范物業管理招投標活動。

開發建設單位與業主簽訂的購房合同應當包含前期物業服務合同約定的內容，明示收費標準和服務標準。

第十八條 多層住宅總建筑面積少于2萬平方米，單棟高層住宅總建筑面積少于1萬平方米，多層高層混合住宅總建筑面積少于2萬平方米或投標人少于3人的新建物業項目，經市（縣）區物業行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務企業。

經濟適用房、動遷安置房、廉租房的物業管理由市（縣）區政府指定部門負責。

第十九條 開發建設單位在辦理物業交接驗收手續時，應當向前期物業服務企業移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（三）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（四）建設單位與專業經營單位辦理的設施設備產權移交資料；

（五）業主名冊；

（六）物業管理必需的其他資料。

資料、配套設施不完備，共用部位、共用設施設備出現質量和使用功能問題的，前期物業服務企業應當書面告知開發建設單位。開發建設單位接到書面報告后，應當立即進行整改；不能立即整改的，應當制定整改方案。開發建設單位應當在依法向前期物業服務企業移交物業管理資料后3日內，持移交協議和資料明細到所在地市（縣）區物業行政主管部門備案。

第二十條 物業管理區域內的各類配套建筑與設施設備，應當嚴格按照國家和省有關住宅小區規劃、設計規范和工程標準進行建設。規劃建設行政主管部門在核發規劃許可證時，應當對物業管理區域內公共服務配套設施規劃設計予以審查，確保公共服務配套設施符合設計標準。物業管理區域內的公共服務配套設施應當依法辦理權屬登記手續，不得擅自改變用途。

第二十一條 物業管理區域內至用戶終端的供水、供電、供氣、供熱、有線電視、寬帶數據傳輸等專業公共服務配套設施應依法委托具有設計、施工、監理資質的單位進行設計、建設、監理，與主體工程同時設計、同時施工、同時驗收，并出具驗收報告。

第二十二條 物業管理用房應按照建筑面積不少于建設工程項目總建筑面積的3‰配置，且最低不得少于80平方米。開發建設單位應當自物業竣工驗收合格之日起三十日內將物業管理用房無償移交給物業服務企業使用，并接受所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）的監督。業主委員會的辦公用房從物業管理用房 中調劑, 建筑面積最低不得少于15平方米。開發建設單位在申請辦理房屋所有權初始登記時，應當將物業管理用房一并申請登記，房屋權屬登記部門應當在房屋權屬登記簿上予以記載。

第二十三條 按照規劃在住宅小區內配套建設的會所、幼兒園、停放汽車或自行車的車庫（包括專用車庫和共用車庫內的車位）的產權歸屬，由開發建設單位與物業買受人在商品房買賣合同中約定。約定屬于開發建設單位所有的，開發建設單位應當提供產權歸其所有的證明文件，并可以附贈、出售或者出租給業主。

車庫、車位在優先滿足業主停車需要的前提下，可以臨時租賃給物業管理區域外的單位或個人。

占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業主共有，建設單位不得銷售。

第二十四條 前期物業管理期間，物業服務企業購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險的，應當將相關情況在物業管理區域內顯著位置公示，接受有關行政管理部門和業主監督。業主大會成立后，物業服務企業是否購買物業共用部位、共用設施設備保險和公眾責任險保險，由業主大會決定。第四章 物業管理服務

第二十五條 住宅類物業收費實行政府指導價，非住宅類物業收費實行市場調節價。物業服務收費實行政府指導價的，市、市（縣）區價格主管部門應當會同同級物業行政主管部門，根據物業服務等級標準等因素，制定本行政區域與物業服務等級標準相對應的基準價及其浮動幅度，并向社會公布。

物業收費標準由業主與物業服務企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

第二十六條 物業服務費可以采取包干制或酬金制等形式。實行包干制收費的物業服務企業不得以物業服務費收繳率低等理由減少服務內容或者降低物業服務標準。業主不得以物業空置、存在開發遺留問題或者無需接受相關服務等理由拒付物業服務費。

物業服務企業應當在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準和收費項目、收費標準、物業服務費收支情況進行公示。

第二十七條 物業服務費自業主入住之日起開始交納。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費由開發建設單位交納。

前款所稱入住是指物業買受人收到書面入住通知并辦理完結相應手續。入住人收到入住通知后在規定期限內不辦理相應手續的，視為入住。

第二十八條 物業服務企業應當依據物業管理服務合同提供服務，管理房屋共用部位、共用設施設備，達到使用方便、安全、環境整潔、綠化達標、公共秩序良好。

第二十九條 實行物業服務合同履約保證金制度。物業服務企業與業主委員會簽訂物業服務合同時，應將1年物業服務費總額的10%（按合同約定的物業服務費標準計算）作為物業服務合同履約保證金，預存在業主委員會的賬戶上。前期物業服務合同履約保證金在業主委員會成立之前，由市（縣）區物業行政主管部門代管。物業服務企業不交納物業履約金的，業主委員會可不與其簽訂物業服務合同。

物業服務合同履約保證金的使用、管理辦法由市物業行政主管部門另行規定。

第三十條 業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同，物業服務合同期限一般不少于2年。物業服務合同期滿前，物業服務企業和業主委員會無正當理由不得單方提前解除合同。

第三十一條 物業服務合同對物業服務企業和全體業主均具有約束力。物業服務企業應當自物業服務合同簽訂之日起15日內，將物業服務合同副本報物業所在地的市（縣）區物業行政主管部門備案。

第三十二條 物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，應當在市（縣）區物業行政主管部門的指導下，按照下列規定做好交接工作：

（一）在合同期滿3個月前提出不再續約或提前解除合同的一方應當將不再續約、解約原因、退出時間以書面形式告知另一方，就退出事宜進行協商，以書面形式在物業管理區域內公告15天，并書面告知物業所在地街道辦事處（鄉鎮人民政府）和社區居民委員會，同時報送所在市（縣）區物業行政主管部門備案，填寫《物業服務企業退出項目管理情況登記表》；

（二）在新的物業服務企業進入之前，原物業服務企業應當繼續按照合同約定做好物業服務，業主應當按時交納物業服務費至合同終止日或經雙方確定的實際服務終止日；

（三）在解除合同1個月前，物業服務企業應當公布物業服務費的收支狀況，并將預收的費用退還給業主；

（四）物業服務企業應當在合同終止之日起10日內，按照規定，與業主委員會辦理移交事宜，未成立業主委員會的，在市（縣）區物業行政主管部門的監督指導下，可暫時向社區居民委員會辦理移交事宜，新物業企業接管后，移交給新的物業服務企業；

（五）市（縣）區物業行政主管部門應當積極協助業主委員會選聘新物業服務企業，并主動提供相關信息，協助其做好選聘企業工作，指導業主委員會與新的物業企業簽訂《物業管理服務合同》；

（六）發生物業服務企業非正常退出情況時，市（縣）區物業行政主管部門應當對物業管理區域內的環境衛生和垃圾收集實施管理，直至業主大會選聘新的物業服務企業。

第三十三條 車輛在物業管理區域內共用部位的停放、收費和管理等事項，由業主大會決定。業主大會決定對車輛停放收費的，由業主大會與物業服務企業協商確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

公安機關要指導業主大會和物業服務企業在不影響行人和車輛通行，不影響消防安全的前提下，在物業管理區域內劃定停車泊位。物業管理區域內無法提供足夠停車泊位的，業主委員會或者物業服務企業可以向市城管綜合執法部門和公安機關申請，在物業管理區域周邊三、四級道路或者空地設立臨時、夜間機動車停車場。

第三十四條 物業服務企業在物業管理區域內對小區進行服務、用于辦公用水享受民用價格。

第三十五條 市（縣）區物業行政主管部門應當建立物業投訴受理制度，對業主、業主委員會、物業使用人和物業服務企業在物業管理活動中的投訴，應當依法及時調查、處理，并將調查或者處理結果及時回復投訴人；屬于其他行政管理部門職責的，應當及時移交有關行政管理部門處理，并告知投訴人。

第三十六條 建立物業服務企業信用信息管理制度。市物業行政主管部門負 責對全市物業服務企業信用信息的管理。市（縣）區物業行政主管部門負責本轄區內物業服務企業的誠信考核、監管工作。

外埠物業服務企業進入本市從事物業服務活動，應當向市物業行政主管部門辦理登記備案。

第五章 物業的使用與維護

第三十七條 業主、物業使用人自用部位、自用設施設備，物業管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備，公用專業部門管理范圍內共用設施設備的界定：

（一）業主、物業使用人自用部位、自用設施設備

1．自用部位：戶門以內門窗、非承重墻、內墻面、地面、頂棚、陽臺及業主獨立使用的露臺等；

2．自用設施設備：戶門以內自用的除上水立杠之外的供水管線、閥門（含“三通”）、下水管線器材、衛生潔具、暖氣管片、地熱管線器材、有線電視終端盒到室內線路部分等。

（二）物業管理范圍內房屋共用部位、共用設施設備

1．房屋共用部位：指一棟住宅樓中業主、物業使用人共有的房屋承重結構（基礎、內外承重墻體、梁、板、柱）、屋頂、樓梯間、走廊通道、專用房間、外墻面、屋面防水等。

2．共用設施：住宅區內業主、物業使用人共用的非市政道路、路燈、綠化、建筑小品、化糞池、非市政排水管線、窨井、非營利性的休閑廣場和健身器械等。

3．共用設備：住宅樓內業主、物業使用人共用的下水管線、落水管、電梯、避雷裝置；非業主、物業使用人自行安裝的住宅入口防盜門及住宅區內電子監控系統、電控門、消防器具、垃圾桶（箱）等。

（三）公用專業部門管理范圍內共用設施設備的維護與管理

1．住宅樓除業主自用供水管線之外的供水管線、泵房等供水設施設備自住宅區綜合驗收合格之日起，由供水單位負責維修、更新、改造。

2．住宅樓內共用供暖管線、截門及外網供暖管線、熱力小室、換熱站、鍋爐房等由供暖單位負責維修、更新、改造。

3．氣嘴前的煤氣線路（含氣嘴）、計量表具等由供氣單位負責維修、更新、改造。

第三十八條 住宅小區內禁止下列行為：

（一）擅自拆改房屋承重結構；

（二）擅自改變物業規劃用途；

（三）在建筑物、構筑物上違章搭建、涂寫、刻畫或者違反規定懸掛、張貼宣傳品；

（四）侵占、損壞公共場地、共用部位、共用設施設備；

（五）堆放易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質的物品，排放有毒、有害物質或者超過規定標準的噪音；

（六）違反規定從事妨礙業主正常生活的經營活動；

（七）實施危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（八）違反規定飼養家禽、寵物；

（九）違反規定擺攤設點，占道經營；

（十）違反規定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；

（十一）占用消防通道、擠占消防設施；

（十二）在供水、供氣、供熱設施的地面及地下修建構筑物、挖坑、掘土、打樁、爆破作業、堆放垃圾雜物等；

（十三）占用電力線路走廊和公共配電間；

（十四）法律、法規、業主管理規約禁止的其他行為。

發生上述行為時，業主有權投訴舉報，業主委員會、物業服務企業應當及時勸阻、制止，督促改正，同時向所在地市（縣）區有關行政管理部門報告。有關行政管理部門接到業主委員會、物業服務企業的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。

第三十九條 業主或者物業使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽罩等設施，應當遵守管理規約和物業管理的有關規定，保持物業的整潔、美觀。施工中相鄰關系人應當提供方便，給相鄰關系人造成損失的，責任人應當給予補償。利用屋面安裝太陽能熱水器等設施，不得破壞屋面、影響建筑防水功能和房屋安全。多層住宅，小高層（12層以下）住宅安裝太陽能需規劃設計，預留埋點、管線通道、排列有序，無礙城市觀瞻。

第四十條 房屋裝修人在房屋裝飾裝修開工前，應當告知相鄰業主，并到物業服務企業進行登記；按照規定需要報有關部門批準的，應當依法辦理批準手續。物業服務企業應當與裝修人簽訂房屋裝飾裝修管理協議，并將裝飾裝修活動中的禁止行為和注意事項告知房屋裝修人。物業服務企業應當為房屋裝修人的裝飾裝修活動提供服務或者按照規劃設計要求給予指導，不得有壟斷裝修市場和亂收費行為。

房屋裝修人在住宅室內裝飾裝修過程中違反有關規定的，開發建設單位、物業服務企業發現時應予以制止，對不聽勸阻的，應及時上報市（縣）區綜合執法部門，任何開發建設單位、物業服務企業均無權對相關業主進行處罰。

第四十一條 開發建設單位交納的房地產開發項目資本金按開發項目建筑面積每平方米10元的標準預留建筑質量保證金。因開發建設單位責任造成的物業維修，如開發建設單位不履行維修責任，由物業服務企業、業主委員會聯合申請，經市（縣）區物業行政主管部門審查同意后組織維修，維修費用從建筑質量保證金中扣除。

物業保修期過后，經市（縣）區物業行政主管部門查驗共用設施設備無質量問題的，建筑質量保證金予以退還。

第四十二條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，在辦理物業交付手續前，應當將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。開發建設單位、回遷安置部門在辦理小區業主入戶手續時，應告知業主及時交存住宅專項維修資金。未交納維修資金的，開發建設單位、回遷安置部門不得辦理房屋入戶手續。

第四十三條 專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。專項維修資金的使用情況應當定期向業主公布。

第四十四條 未建立專項維修資金或專項維修資金不足的，發生維修費用時，由維修所涉及的業主按照各自建筑面積比例承擔。

第四十五條 發生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關規定使用專項維修資金：

（一）電梯故障危及人身安全的；

（二）樓體單側外立面五分之一以上已經脫落或有脫落危險的；

（三）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產安 全的；

（四）消防系統出現功能障礙，消防管理部門要求對消防設施設備維修、更新、改造的。

應急使用專項維修資金的具體辦法由市物業行政主管部門會同相關部門制定。

第四十六條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位,應當依法承擔物業管理區域內相關管線和設施設備維修、養護責任。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。人為造成的維修責任，由責任人承擔。

各級人民政府和有關主管部門應當加強對專業經營單位的監督管理，督促專業經營單位履行投資、建設和維護管理義務。

第四十七條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位因維修、養護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應事先通知業主委員會、物業服務企業，事后應當及時恢復原狀，業主委員會、物業企業應當積極支持配合。

第四十八條 物業服務企業經營歸業主所有的共用部位、共用設施設備用于廣告、房屋租賃、會所經營、商業促銷等活動，應當符合有關法律規定并征得相關業主、業主大會的同意后，按照規定辦理有關手續，并向業主公布收益情況。扣除管理成本后的經營收益，歸業主所有，由業主大會決定其用途。

利用部分業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸該部分業主所有；利用全體業主共用部位、共用設施設備所得的經營收益，歸全體業主共有。第六章 舊住宅小區管理

第四十九條 舊住宅小區是指1998年以前開發建設或房屋及附屬設施設備規劃、建設標準低，使用時間較長，不能達到應有的使用功能和滿足業主居住、日常生活需要的住宅區。

市和市（縣）區物業行政主管部門負責制定全市舊住宅小區綜合改造和管理的中長期規劃及計劃，對配套設施設備不全和設施設備嚴重損壞的住宅小區，有計劃地實施綜合改造，所需資金由各級財政承擔。各市（縣）區城建行政管理部門負責組織實施。

第五十條 舊住宅小區實施綜合改造前，應由轄區街道辦事處（鄉鎮人民政府）組織召開業主大會，落實改造管理方案，簽訂管理規約。

第五十一條 建立舊住宅小區管理長效機制。凡未實施專業化物業管理的舊住宅小區，按照屬地管理的原則，強化基層管理職能，構建以市（縣）區政府為主導，街道辦事處組織實施，物業管理部門指導，專業化服務與社區自治相結合的管理模式。

基礎設施不健全，低收入人群集中的舊住宅小區，應以確保小區的環境衛生和生活秩序為基本內容，實行以社區服務中心為管理主體，低收費的基本服務。

第五十二條 各級政府應指導、扶持社區居委會的物業管理工作。勞動保障部門應結合實施擴大再就業工程和完善社會保障體系工程，給予優惠政策；各相關專業設施管理部門要按照責任分工，做好舊小區內的供電、供水、供暖、供氣、通訊等基礎設施的管理與服務。第七章 法律責任

第五十三條 業主大會、業主委員會做出的決定違反法律法規的，物業所在地的街道辦事處（鄉鎮人民政府）應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全 體業主。

第五十四條 開發建設單位違反規定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府物業行政主管部門予以處罰；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）未按照規定配套建設物業管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款；

（二）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款；

（三）擅自處分依法屬于業主的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十五條 物業服務企業違反規定，有下列行為之一的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門予以處罰；給業主造成損失的，依法承擔賠償責任：

（一）不移交有關資料的，責令限期改正；逾期未改正的，予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理一并委托給他人的，責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款；情節嚴重的，由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。委托所得收益，用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

（三）擅自改變物業管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，處1萬元以上10萬元以下的罰款；有收益的，所得收益用于物業管理區域內物業共用部位、共用設施設備的維修、養護，剩余部分按照業主大會的決定使用。

（四）超越資質等級承接物業服務業務的，沒收違法所得，并處以5萬元以上20萬元以下的罰款。

（五）未取得資質證書從事物業管理的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款。

（六）以欺騙手段取得資質證書的，沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

（七）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的，責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款。

第五十六條 違反規定挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上人民政府物業行政主管部門追回挪用的住宅專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數額2倍以下的罰款；物業服務企業挪用專項維修資金，情節嚴重的，并由頒發資質證書的部門吊銷資質證書；構成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

第五十七條 違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法向人民法院起訴。第八章 附則

第五十八條 辦公樓、商場、醫院等非住宅物業的管理，參照本細則執行。

第五十九條 本細則自發布之日起施行。營口市人民政府于2004年12月21日發布的《營口市城市住宅區物業管理實施細則》（營政發〔2004〕33號）同時廢止。

第四篇：物業服務費用催繳通知單

文章標題：物業服務費用催繳通知單

№：

××××物業管理有限公司

物業服務費用催繳通知單

（第次）

尊敬的房間業主/使用人：

您住宅/辦公房/商鋪的部分物業服務費我公司至今未收到。

我公司現特致函通知您，敬請您盡快到物業公司完善交費手續：①前期己交納服務費用，敬請您帶上原收據到財務

部換取物業服務費用正式發票；②您逾期未能如數交納的服務費用，敬請您盡快補交。按貴我《合約》以及國家《物業管理條例》的規定，逾期欠費，物業公司將計收滯納金。

謝謝您對物業公司工作的一貫支持和配合。相關費用的繳交將方便物業公司更好地為您提供各類服務。

致

禮!

××××物業管理有限公司

二〇〇×年月日

物業管理費欠費清單

序號

期限

面積

收費標準

金額

備注

1

2

3

4

合計：

回

執

№：

本業主／使用人已于年月日，收到××××物業管理有限公司送達的《物業服務費用催繳通知單》。

簽收人：

簽收日期：

《物業服務費用催繳通知單》來源于xiexiebang.com，歡迎閱讀物業服務費用催繳通知單。

第五篇：物業服務企業資質管理辦法

物業服務企業資質管理辦法

（2004年3月17日建設部令第125號，2007年11月26日根據《建設部關于修改<物業管理企業資質管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面理市場秩序，提高物業管理服務水平，根據《物業管理條例》，積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％： 制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內申請物業服務企業資質，實施對物業服務企業資質管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業服務企業，是指依法設立、具有獨立法人資格，從事物業管理服務活動的企業。

第三條 物業服務企業資質等級分為一、二、三級。

第四條 國務院建設主管部門負責一級物業服務企業資質證書的頒發和管理。

省、自治區人民政府建設主管部門負責二級物業服務企業資質證書的頒發和管理，直轄市人民政府房地產主管部門負責二級和三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受國務院建設主管部門的指導和監督。

設區的市的人民政府房地產主管部門負責三級物業服務企業資質證書的頒發和管理，并接受省、自治區人民政府建設主管部門的指導和監督。

第五條 各資質等級物業服務企業的條件如下：

（一）一級資質：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業廠房及其它物業20萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有良好的經營管理業績。

（三）三級資質：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書

4.有委托的物業管理項目；

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統。

第六條 新設立的物業服務企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民政府房地產主管部門申請資質：

（一）營業執照；

（二）企業章程；

（三）驗資證明；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

（四）企業法定代表人的身份證明；

4.管理兩種類型以上物業，并且管理各類物業的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業廠房及其它物業50萬平方米。

5.建立并嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標準，建立企業信用檔案系統，有優良的經營管理業績。

（二）二級資質：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；

（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設立的物業服務企業，其資質等級按照最低等級核定，并設一年的暫定期。

第八條 一級資質物業服務企業可以承接各種物業管理項目。

二級資質物業服務企業可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

三級資質物業服務企業可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業管理業務。

第九條 申請核定資質等級的物業服務企業，應當提交下列材料：

（一）企業資質等級申報表；

（二）營業執照；

3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書；

（三）企業資質證書正、副本；

（四）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務負責人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業服務合同復印件；

（六）物業管理業績材料。

第十條 資質審批部門應當自受理企業申請之日起20個工作日內，對符合相應資質等級條件的企業核發資質證書；一級資質審批前，應當由省、自治區人民政府建設主管部門或者直

第十七條 物業服務企業取得資質證書后，不得降低企業的資質條件，并應當接受資質審批部門的監督檢查。

資質審批部門應當加強對物業服務企業的監督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質審批部門或者其上級主管部門，根據利害關系人的請求或者根據職權可以撤銷資質證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權、玩忽職守作出物業服務企業資質審批決定的；

轄市人民政府房地產主管部門審查，審查期限為20個工作日。

（二）超越法定職權作出物業服務企業資質審批決定的；

第十一條 物業服務企業申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準：

（一）聘用未取得物業管理職業資格證書的人員從事物業管理活動的；

（二）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業管理用房用途的；

（五）擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

（三）違反法定程序作出物業服務企業資質審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業服務企業頒發資質證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業服務企業超越資質等級承接物業管理業務的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業服務企業出租、出借、轉讓資質證書的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門予以警告，責令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業服務企業不按照本辦法規定及時辦理資質變更手續的，由縣級以上地方人民政府房地產主管部門責令限

（七）擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的； 期改正，可處2萬元以下的罰款。

（八）物業服務合同終止時，不按照規定移交物業管理用房和有關資料的；

（九）與物業管理招標人或者其他物業管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；

第二十二條 資質審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監察機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任：

（十）不履行物業服務合同，業主投訴較多，經查證屬實的；

（一）對不符合法定條件的企業頒發資質證書的；

（十一）超越資質等級承接物業管理業務的；

（十二）出租、出借、轉讓資質證書的；

（十三）發生重大責任事故的。

第十二條 資質證書分為正本和副本，由國務院建設主管部門統一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉讓資質證書。

企業遺失資質證書，應當在新聞媒體上聲明后，方可申請補領。

第十四條 企業發生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續，并重新核定資質等級。

第十五條 企業的名稱、法定代表人等事項發生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質審批部門辦理資質證書變更手續。

第十六條 企業破產、歇業或者因其他原因終止業務活動的，應當在辦理營業執照注銷手續后15日內，到原資質審批部門辦理資質證書注銷手續。

（二）對符合法定條件的企業不予頒發資質證書的；

（三）對符合法定條件的企業未在法定期限內予以審批的；

（四）利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（五）不履行監督管理職責，或者發現違法行為不予查處的。第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。