第一篇：恒大樣板房標準化管理

恒大樣板房標準化管理

2014-04-29 明源地產研究院

樣板間是最直觀的銷售道具，為刺激客戶的購買欲望，實現銷售發揮重大作用。樣板間如何選址？樣板房戶型如何選擇？樣板房日常管理要注意哪些要點？本文為大家分享標桿房企恒大集團的做法。

一、8大主要管理部門職能

樣板房是指按實際交樓標準設計施工的樣板單位（包括毛坯房、豪華裝修房、超豪華裝修房）及根據樓盤的主題風格設計、配有家電、家私等的示范單位。

1.集團營銷品牌中心負責樣板房審批看樓通道的圍蔽方案，監督樣板房建設及樣板房的銷售管理工作。

2.集團管理中心負責協調、督促各地區樣板房工程建設順利進行，保證質量的同時按時完工。

3.集團的建筑設計院負責樣板房圖紙設計、并按時下發，負責軟裝方案標準化的制定工作。4.各地區公司的營銷部為各樓盤樣板房主要責任部門：負責監督樣板房建設準時完工；對已交付使用的樣板房進行日常管理及維護；負責樣板房后期定價上報及銷售工作；負責落實軟裝方案效果及布置工作；負責樣板房、看樓通道的圍蔽及包裝。

5.各地區的工程部為各樓盤樣板房的建設單位，負責進行銷售期間樣板房維修及保養工作。確保樣板房交付時，銷售電梯等按照樣板房審批方案要求完成。

6.其中技術標方案評審須營銷部參與，經濟標評審須與招投標部共同確定。

7.各地區的物業公司負責樣板房及銷售環境安保和保潔工作。內容包括：樣板房室內、室外、別墅花園及周邊銷售環境的衛生清潔、樣板房資產管理、成品保護、日常保養、安保、維修跟進及客戶接待工作等。

各地區園林公司負責各項目樣板房園林綠化的維護及清理工作。

二、樣板房日常管理

1.各地區物業公司須在樣板房正式交付使用前保證客服人員、安保人員到位，樣板房正式交付當日，物業公司客服人員進場負責各樣板房的日常管理工作，每天須在樣板房開放前做好樣板房室內、室外及花園園林的清潔工作以保證樣板房的正常開放。

2.各地區營銷部負責組織物業公司及代理公司相關人員每天對樣板房進行巡檢，管理中心每月抽查一次。

3.樣板房須待當日銷售工作結束后方能關閉，樣板房客服人員下班前須做好樣板房的檢查工作，清點檢查樣板房的資產情況，營銷部銷售監督專員每天上下班時須對樣板房資產情況進行復核。若未做好檢查工作導致樣板房資產有損失或遺失的，將直接追究相關責任人的管理責任。

4.樣板房若檢查發現有損壞的，營銷部須于當天對損壞情況進行登記并于當日書面通知相關部門予以整改，工程部負責整改維護，相關部門須在接到營銷部書面通知3天內完成整改工作（促銷期間須確保當天完成整改）。并做好樣板房成品保護工作，不得對現場造成二次損壞。若因此而影響銷售工作的，對責任部門負責人進行失職問責。

5.工程部因當期樓宇施工需要須關閉樣板房或銷售環境的，須征求營銷部意見，并報請公司董事長審批。關閉期間樣板房暫時移交工程部進行管理。工程部須保證施工期間室內裝修及資產完好無損并做好成品保護工作及保持室內衛生。若因此而造成樣板房裝修或資產損壞的，將直接追究工程部負責人的管理責任。

三、樣板房銷售管理 1.銷售樣板房之前，各地區營銷部須核實裝修標準及室內家私家電等，并根據實際情況定價（帶軟裝及園林的須報成本及定價建議），報集團營銷品牌中心審批通過后方可銷售。

2.原則上同期同種戶型樓宇銷售率達95％以上或同種戶型已經開放新樣板房的，原樣板房方可銷售。

3.營銷部須做好樣板房的臺帳登記工作，在銷售臺帳中作特殊注明：裝修標準，家電家私飾品清單、合同約定交樓時間等。樣板房帶有家電家私的樣板房，原則上須帶家電家私一同銷售。

4.若所售樣板房已為現樓的，須與客戶書面約定按現狀交樓，公司不再承擔維修責任。若所售樣板房為期樓的，則按交樓標準交樓，同時另行約定交樓時間。如交樓前發現有損壞情況的，工程部須在交樓前完成維修整改工作。

四、樣板房審批流程

1.項目開工前（或規劃圖下發之后一周內），各分公司營銷部會同銷售代理公司與總工室、工程部等相關部門共同研究確認銷售中心、樣板房、銷售開放園區的建設方案，經由各分公司董事長簽字確認后上報集團營銷品牌中心審批；審批后如有調整，須重新上報審批。2.樣板房方案申報須包括以下內容：項目首期規劃樓棟分布情況、項目戶型分布比例、樣板房位置、裝修標準、軟裝標準、看樓通道、銷售中心選址及功能分布說明、完成時間及相關要求。附總規平面圖（須標示樣板房樓棟、銷售環境及路線）、戶型平面圖（別墅戶型除外）（總規圖和戶型圖必須是經集團設計院確認或下發的）、售樓部布置平面圖等。

3.樣板房方案審批完畢后，集團營銷品牌中心須進行臺帳登記，將相關文件原件交中心檔案員歸檔。于審批當日回傳至地區公司營銷部，同時抄送集團設計院、管理中心、招標中心、材料公司等有關部門，并簽收。

4.銷售中心、樣板房、銷售開放園區的選擇及建設方案具體要求原則如下：

(1)選擇銷售開放區力求在開盤時能最好的展示項目的景觀、園林等優勢，其中銷售開放區的設置需綜合考慮到工程后期施工與進度、園林景觀、配套等因素。銷售開放區與施工區域設置要完全分開，不能相互交叉和重疊。

(2)選擇樣板房的位置選定需滿足下列條件：朝向、景觀良好，圍蔽方便，靠近銷售中心，在戶型中具有代表性。樣板房安排需相對集中。所有洋房樣板房開放時盡量保證電梯開放，樣板房、入戶大堂、樓梯通道、標準層電梯間等按照交樓標準進裝修、完工。

(3)樣板房選擇的其他要求：

a.各項目每期樓宇必須建樣板房，原則上要求每期樓宇的不同戶型都必須建樣板房。

b.樣板房原則上需要整層都做，對應戶型一套做軟裝，一套做交樓裝修標準。

c.在售項目當期銷售率低于50%的戶型需考慮新增樣板房，在每周營銷例會會議記錄時一并提交。

d.新一期樣板房、銷售看樓路線、開放區環境方案，須在項目開工計劃確定后一周內上報集團營銷品牌中心（繼續使用原有樣板房也需上報）。

e.新增樣板房或二期樣板房方案中必須附首期樣板房情況。

五、參考案例：?？诤愦缶G洲

海口·恒大綠洲項目位于海口龍華區迎賓大道，項目總體規劃1259畝，總建筑面積約167.5萬平方米。容積率2.0。其中，首期建設用地約330畝，總建筑面積約21.2萬平方米，共25棟，住宅總計1728套。首期建筑類型為中高層。因項目尚未動工，暫無已建或在建的配套設施：首期將建配套設施為：綜合樓、運動會所、幼兒園。

1.建筑類型及比例

2.售樓中心選擇及功能劃分

綜合項目地塊的規劃情況及工程進度，經相關部門及研究討論建議售樓中心設置在綜合樓一層，總建筑面積約1600平方米。

（1）選擇售樓中心的原因主要有以下方面:

a、綜合樓正處于小區中心位置，位置優越，便于接待工作開展。b、綜合樓連接人工泳池，正對小區人工湖，景觀視野佳。

c、綜合樓一層面積適中，可完全滿足售樓中心場地需求，且空間布局便于規劃。

d、綜合樓處于小區一期用地范圍內，沒有拆遷，工期可滿足銷售需要。e、綜合樓外觀金碧輝煌，內部寬敞大氣，可以提升樓盤的整體檔次和想象。

3.售樓中心功能分區建議

售樓中心建議分為以下幾個區域：

（1）形象展示區——恒大企業形象展示區、形象背景板及接待前臺。

（2）銷售接待區——模型展示區、洽談區、銷控展板區、溫馨提示區、簽約區、視聽室、酒吧區、VIP貴賓室、銀行辦公區。

（3）現場辦公區——經理室、財務室、銷售內勤辦公室、儲物室、更衣室。

（4）看樓車輛臨時停放區——免費看樓大巴停放點、客戶看樓車輛停放點。4.售樓中心各區域功能描述

（1）形象展示區

恒大企業形象展示區：通過對恒大的系統展示，使客戶更加深入的了解中國十強房地產企業——恒大地產集團以及旗下的精品項目、所獲榮譽，為其項目奠定良好的形象，展示企業品牌的優勢。

形象背景板及接待前臺：形象背景板展示公司及項目LOGO，前臺用于客戶接待，接聽銷售電話和現場控制。

（2）銷售接待區

a.模型展示區：展示項目的總規沙盤、戶型模型等。

b.洽談區：同客戶推介項目的產品，進行溝通。

銷控展示板：展示房源及銷售情況。c.溫馨提示區：公示相關證照、合同范本、協議等。

d.簽約區：引導客戶進行合同的簽定、收取相關辦證資料、辦理交樓工作。

e.視聽室：公司及項目的形象廣告片的播放。

f.酒吧區：用于為客戶提供現場服務。

g.VIP貴賓室：用于高端意向客戶洽談場所及問題客戶處理區域。

h.銀行辦公區：各家按揭合作銀行為客戶辦理按揭手續區域。

(3)現場辦公區

a.經理室：銷售現場經理辦公區域。

b.財務室：現場財務辦公區域。c.休息室：置業顧問晨會、用餐、學習區域。

d.銷售內勤辦公室：現場合同整理、按揭、監證、產權辦公、存放合同資料區域。

e.儲物室：銷售資料存放、物料存放區域。

f.更衣室：售樓中心工作人員更換服裝區域。

(4)看樓車輛臨時停放區

a.免費看樓大巴停放點：停放公司的看樓大巴區域。

b.客戶看樓車輛停放點：停放客戶看樓車的區域。

5.售樓中心各區域面積分布

6.樣板房選址建議

經相關部門及研究討論在根據產品的不同戶型、景觀朝向、看房便利及工程進度等方面考慮，建議樣板房設置如下：

選擇39、51、53棟為樣板房樓棟，第3層為樣板房樓層，選擇樣板房的原因主要有以下方面:（1）樓棟代表性強：39棟樓為兩梯四戶設計，由2套兩房和2套大三房組成；設計相同樓棟有35、37、38、40、41、42、43、56、58棟，設計相似樓棟有32、33、34、36、44、45、57棟。51棟樓為兩梯三戶設計，由2套大三房和1套四房組成，設計相同樓棟有48、49、50棟。53棟樓為兩梯四戶設計，由2套小三房和2套四房組成，設計相同樓棟有52、54、55棟。

（2）景觀性好、樓間距寬39、51、53樓棟所處位置景觀資源最佳，俯瞰社區大湖，樓間距最寬，視野開闊。

（3）便捷的看房通道39、51、53棟樓距離售樓部較近，看房路線不易受到施工影響，利于現場包裝。

樣板房均設在第3層，利于樣板房盡快施工、盡早開放。共設11套樣板房，含2套兩房、6套三房、3套四房。其中軟裝示范單位6套、交樓標準單位5套。7.相關工程及配套要求說明：

（1）電梯需同期交付使用。

（2）銷售通道、首層大堂及標準層電梯廳需同期交付使用。

（3）根據公司節點計劃9月10日開盤，因此，以上樣板房及配套工程需提前20天完成。（如遇公司節點計劃調整，作相應變更）。

第二篇：恒大開盤標準化流程

恒大開盤標準化流程

一、開盤銷售前準備工作

1.認籌書必須按集團統一的模板制定，并報集團營銷品牌中心審批蓋章后方可使用（各地區公司檔案室會以集團蓋章的認籌書模板作為是否蓋章的依據）。

2.原則上要求全部認籌書必須用明源銷售系統打印，不允許手簽認籌書。認籌客戶的詳細信息必須及時、準確的錄入明源銷售系統。

3.認籌階段收取客戶的認籌金必須與開盤解籌當天收取的大定金一致（開盤當天不再收取定金）。

4.開盤硬件配置按以下要求準備：

（1）電腦配備Windows XP系統、word、Excel等基本辦公軟件,首次登錄明源需安裝明源插件（可按需安裝）。必須清除系統中所有惡評插件及IE插件（如Google工具欄，QQ工具欄以及其它有攔截功能的插件），盡量使用IE 6.0版本，以防不兼容問題的發生。

（2）開盤前必須保證光纖網絡的開通，并要求相關施工單位測試穩定方可交付使用。測試期間檢查網絡是否穩定，速度是否滿足開盤要求。（打開系統頁面1－2秒為順暢，3－4秒為稍微堵塞，5－8秒為嚴重堵塞）。（3）若開盤當天有其它工作必須使用網絡的，建議申請兩條線或使用ADSL上網。網絡管理員需定期監控網絡使用情況，保證所有帶寬用于明源銷售系統（含財務NC系統）。詳見下圖項目開盤硬件配置要求：

（4）鑒于項目開盤前現場供電網絡不穩定、硬件準備不足的情況經常存在，地區公司工程部要全力做好斷電應急方案及臨時發電機的配備。營銷部在開盤前銷售現場需配備UPS備用電源，以防斷電情況的發生。UPS備用電源到貨后須及時充滿電，以保證路由器、交換機、現場三分之一的電腦及其對應打印機的供電使用。

(5)開盤前一天晚上7點前須做好開盤現場的網絡布線、銷控板（樣板房需提前進行銷控）、指示牌到位、打印認購書的電腦軟件安裝及調試等工作。

(6)地區公司網絡管理員在開盤前后要全力協助現場的網絡工作，保證電腦及打印機的正常使用，同時也要全力保證當天銷售現場使用系統的網速問題和硬件維護。(7)現場用于打印認購書的針式打印機需與電腦連接好，安裝驅動程序，并要求打印機廠商開盤前一天和當天的現場售后服務工作。調整好認購書的打印位置后，以一臺為標準調整其余所有打印機，切勿再移動位置。(8)明源銷售系統使用的針式打印機的型號是統一的，建議統一采購愛普生 lq-690k或lq-680k。為避免打印位置出現誤差，切勿摻雜使用。為防止打印任務順序出錯，盡量一臺打印機連接一臺電腦，最多不能超過2臺。針式打印機全部連接好后最好仍有一臺備用，當出現無法解決的卡紙問題或特大故障發生時，可立即將連接此故障打印機的電腦轉移打印連接。

5.各地區公司營銷部須在開盤前3天內配備齊開盤所需物料采，例舉如下圖示：

二、開盤解籌流程

1.現場銷售人員需在開盤前的一天以電話、短信、EMAIL等有效通訊形式通知已認籌客戶開盤當天攜帶如下資料：本人證件、認籌單及財務收據，以及相關婚姻、財產證明材料等。并向客戶介紹開盤銷售的價格區間，引導客戶鎖定意向單元，分流客戶群體。

2.原則上要求各項目必須將開盤當天的銷售流程及注意事項以書面的形式快遞給客戶，并提前三天將銷售流程及注意事項在解籌當天在客戶簽到處公示。

3.開盤解籌標準銷售流程如下：

客戶到場簽到-->檢查到達客戶資料是否帶齊，發放搖號卡（也就是選房卡二卡合一）-->以搖號形式決定客戶選房順序-->客戶按搖號卡上的順序號排隊進入選房區（入口檢查順序）-->客戶在選房區確定房號，工作人員在選房卡寫上（貼上）房號（銷控人員在銷控板上做手工貼紅銷控）-->選房區負責人分配跟單員引領客戶進入認購書打印等候區-->打印等候區負責人控制客戶進入打印區的人數（一組客最多兩人）-->系統操作員根據選房卡標示已選房號打印認購書（客戶不簽字）-->跟單員引領客戶到財務審核區審核-->審核完畢后，客戶須在認購書上簽字后方可離開。流程圖如下圖所示：

三、開盤解籌注意事項

1.開盤儀式開始前在樓盤的入口處設置簽到區，安排工作人員進行客戶簽到和發放搖號卡的工作，簽到區需根據認籌客戶的數量設立多個簽到處（簽到處的數量按100-150組認籌客戶/處設置，例如認籌數一百組，則至少設6-8條簽到入口通道）。2.簽到處工作人員確認客戶是否已認籌后（認籌單、預約金收據和客戶身份證三者信息統一），按照客戶實際到達的時間順序將標有順序號的搖號（選房）卡發給客戶（建議提前在卡面上印制好順序數字）。其中，須將搖號（選房）卡帶有數字的搖號聯撕下投入搖號箱，另一聯交給客戶等待搖號后在選房區作為選房卡使用。

3.客戶根據被抽到的順序號依次到選房等候區和選房區選房等候。

4.銷售人員帶領并協助客戶在選房區選定房間后，通知選房區的銷控人員將此房間做銷控并在其選房卡上登記房號。同時由選房區的工作人員將銷控貼（紅點）粘在相應的房源上，并用對講機通知選房等候區的工作人員將選房等候區的銷控板相應的房間粘上銷控貼（紅點）。此時，銷售人員須將客戶帶領至打印等候區并交給專門跟單員后才能返回選房區接待下一位客戶。

5.跟單員必須陪同并帶領客戶完成從打印區直至到財務審核的全程，不可丟失等待的客戶。在客戶最終在認購書上簽字前，不能將認購書及其他資料交給客戶。

6.跟單員帶領客戶進行打印區后，觀察空位電腦（打印工作人員應舉手示意），引領客戶前往打印認購書。進入打印區的每組客戶最多不可超過兩人，打印區以一人一臺電腦的配置安排人員。

7.打印區工作人員須根據選房卡上的房號及客戶的付款方式等信息在系統中進行相應折扣的選擇，在此過程中若客戶要求換房不予受理，可交由其跟單員處理（解釋選定房源不可變更或房源緊缺等，若客戶堅持，跟單員必須將客戶交給現場銷售經理帶回選房區處理）。

8.認購書打印好后，打印工作人員需在左下角“經辦人”處簽字后交給此客戶的跟單員方可辦理下一個客戶的認購書打印工作。

9.若發生非人為原因現場網絡故障或打印機故障而無法打印認購書時，立即啟用手簽認購書的方式。在啟用手簽認購書的情況下，需提前給打印認購書的人員準備一份房源信息價目單。以方便快速地填寫認購書，無須現場臨時計算。

10.跟單員接過并收好客戶認購書后，引導客戶進入財務審核區。經財務人員審核后的認購書要求客戶簽名確認，隨后財務人員簽名并收回客戶認籌單，預約金收據以及認購書財務聯。跟單員將已全部簽名的認購書客戶聯和收據聯交給客戶，其余交由指定工作人員保管。

11.工作人員需將收到的認購書在電腦中做好簡單臺帳（客戶名稱、房號、面積、金額等），以便在銷售結束后更快的核對實際成交量。12.若現場有客戶需要咨詢銀行按揭、物業費用收取等相關問題時，可事先與銀行人員及物業人員溝通將其咨詢點設置在綜合樓外面，引導客戶完成認購后前往咨詢，以加快內場銷售進度。

13.對于各區域的場地安排，無論采用哪種方式，都要求選房區、打印區、財務審核區形成一個單向流水線路，以防止丟單造成銷售數據有誤的情況發生。盡量只設一個入口和一個出口，在出入口處均需有專人控制人員的出入。

14.放棄認購的客戶由其跟單員負責跟進確認，如已打印認購書的應馬上回收并簽字后交由現場銷售經理確定作廢房間，并在明源銷售系統進行處理，重新讓其他客戶選擇。

15.開盤解籌現場流程點位圖可參考下圖制定：

第三篇：恒大開盤標準化流程

恒大開盤標準化流程

一、開盤銷售前準備工作

1.認籌書必須按集團統一的模板制定，并報集團營銷品牌中心審批蓋章后方可使用（各地區公司檔案室會以集團蓋章的認籌書模板作為是否蓋章的依據）。

2.原則上要求全部認籌書必須用明源銷售系統打印，不允許手簽認籌書。認籌客戶的詳細信息必須及時、準確的錄入明源銷售系統。

3.認籌階段收取客戶的認籌金必須與開盤解籌當天收取的大定金一致（開盤當天不再收取定金）。

4.開盤硬件配置按以下要求準備：

（1）電腦配備Windows

XP系統、word、Excel等基本辦公軟件,首次登錄明源需安裝明源插件（可按需安裝）。必須清除系統中所有惡評插件及IE插件（如Google工具欄，QQ工具欄以及其它有攔截功能的插件），盡量使用IE

6.0版本，以防不兼容問題的發生。

（2）開盤前必須保證光纖網絡的開通，并要求相關施工單位測試穩定方可交付使用。測試期間檢查網絡是否穩定，速度是否滿足開盤要求。（打開系統頁面1－2秒為順暢，3－4秒為稍微堵塞，5－8秒為嚴重堵塞）。（3）若開盤當天有其它工作必須使用網絡的，建議申請兩條線或使用ADSL上網。網絡管理員需定期監控網絡使用情況，保證所有帶寬用于明源銷售系統（含財務NC系統）。詳見下圖項目開盤硬件配置要求：

（4）鑒于項目開盤前現場供電網絡不穩定、硬件準備不足的情況經常存在，地區公司工程部要全力做好斷電應急方案及臨時發電機的配備。營銷部在開盤前銷售現場需配備UPS備用電源，以防斷電情況的發生。UPS備用電源到貨后須及時充滿電，以保證路由器、交換機、現場三分之一的電腦及其對應打印機的供電使用。

(5)開盤前一天晚上7點前須做好開盤現場的網絡布線、銷控板（樣板房需提前進行銷控）、指示牌到位、打印認購書的電腦軟件安裝及調試等工作。

(6)地區公司網絡管理員在開盤前后要全力協助現場的網絡工作，保證電腦及打印機的正常使用，同時也要全力保證當天銷售現場使用系統的網速問題和硬件維護。

(7)現場用于打印認購書的針式打印機需與電腦連接好，安裝驅動程序，并要求打印機廠商開盤前一天和當天的現場售后服務工作。調整好認購書的打印位置后，以一臺為標準調整其余所有打印機，切勿再移動位置。(8)明源銷售系統使用的針式打印機的型號是統一的，建議統一采購愛普生

lq-690k或lq-680k。為避免打印位置出現誤差，切勿摻雜使用。為防止打印任務順序出錯，盡量一臺打印機連接一臺電腦，最多不能超過2臺。針式打印機全部連接好后最好仍有一臺備用，當出現無法解決的卡紙問題或特大故障發生時，可立即將連接此故障打印機的電腦轉移打印連接。

5.各地區公司營銷部須在開盤前3天內配備齊開盤所需物料采，例舉如下圖示：

二、開盤解籌流程

1.現場銷售人員需在開盤前的一天以電話、短信、EMAIL等有效通訊形式通知已認籌客戶開盤當天攜帶如下資料：本人證件、認籌單及財務收據，以及相關婚姻、財產證明材料等。并向客戶介紹開盤銷售的價格區間，引導客戶鎖定意向單元，分流客戶群體。

2.原則上要求各項目必須將開盤當天的銷售流程及注意事項以書面的形式快遞給客戶，并提前三天將銷售流程及注意事項在解籌當天在客戶簽到處公示。

3.開盤解籌標準銷售流程如下：

客戶到場簽到-->檢查到達客戶資料是否帶齊，發放搖號卡（也就是選房卡二卡合一）-->以搖號形式決定客戶選房順序-->客戶按搖號卡上的順序號排隊進入選房區（入口檢查順序）-->客戶在選房區確定房號，工作人員在選房卡寫上（貼上）房號（銷控人員在銷控板上做手工貼紅銷控）-->選房區負責人分配跟單員引領客戶進入認購書打印等候區-->打印等候區負責人控制客戶進入打印區的人數（一組客最多兩人）-->系統操作員根據選房卡標示已選房號打印認購書（客戶不簽字）-->跟單員引領客戶到財務審核區審核-->審核完畢后，客戶須在認購書上簽字后方可離開。流程圖如下圖所示：

三、開盤解籌注意事項

1.開盤儀式開始前在樓盤的入口處設置簽到區，安排工作人員進行客戶簽到和發放搖號卡的工作，簽到區需根據認籌客戶的數量設立多個簽到處（簽到處的數量按100-150組認籌客戶/處設置，例如認籌數一百組，則至少設6-8條簽到入口通道）。

2.簽到處工作人員確認客戶是否已認籌后（認籌單、預約金收據和客戶身份證三者信息統一），按照客戶實際到達的時間順序將標有順序號的搖號（選房）卡發給客戶（建議提前在卡面上印制好順序數字）。其中，須將搖號（選房）卡帶有數字的搖號聯撕下投入搖號箱，另一聯交給客戶等待搖號后在選房區作為選房卡使用。

3.客戶根據被抽到的順序號依次到選房等候區和選房區選房等候。

4.銷售人員帶領并協助客戶在選房區選定房間后，通知選房區的銷控人員將此房間做銷控并在其選房卡上登記房號。同時由選房區的工作人員將銷控貼（紅點）粘在相應的房源上，并用對講機通知選房等候區的工作人員將選房等候區的銷控板相應的房間粘上銷控貼（紅點）。此時，銷售人員須將客戶帶領至打印等候區并交給專門跟單員后才能返回選房區接待下一位客戶。

5.跟單員必須陪同并帶領客戶完成從打印區直至到財務審核的全程，不可丟失等待的客戶。在客戶最終在認購書上簽字前，不能將認購書及其他資料交給客戶。

6.跟單員帶領客戶進行打印區后，觀察空位電腦（打印工作人員應舉手示意），引領客戶前往打印認購書。進入打印區的每組客戶最多不可超過兩人，打印區以一人一臺電腦的配置安排人員。

7.打印區工作人員須根據選房卡上的房號及客戶的付款方式等信息在系統中進行相應折扣的選擇，在此過程中若客戶要求換房不予受理，可交由其跟單員處理（解釋選定房源不可變更或房源緊缺等，若客戶堅持，跟單員必須將客戶交給現場銷售經理帶回選房區處理）。

8.認購書打印好后，打印工作人員需在左下角“經辦人”處簽字后交給此客戶的跟單員方可辦理下一個客戶的認購書打印工作。

9.若發生非人為原因現場網絡故障或打印機故障而無法打印認購書時，立即啟用手簽認購書的方式。在啟用手簽認購書的情況下，需提前給打印認購書的人員準備一份房源信息價目單。以方便快速地填寫認購書，無須現場臨時計算。

10.跟單員接過并收好客戶認購書后，引導客戶進入財務審核區。經財務人員審核后的認購書要求客戶簽名確認，隨后財務人員簽名并收回客戶認籌單，預約金收據以及認購書財務聯。跟單員將已全部簽名的認購書客戶聯和收據聯交給客戶，其余交由指定工作人員保管。

11.工作人員需將收到的認購書在電腦中做好簡單臺帳（客戶名稱、房號、面積、金額等），以便在銷售結束后更快的核對實際成交量。

12.若現場有客戶需要咨詢銀行按揭、物業費用收取等相關問題時，可事先與銀行人員及物業人員溝通將其咨詢點設置在綜合樓外面，引導客戶完成認購后前往咨詢，以加快內場銷售進度。

13.對于各區域的場地安排，無論采用哪種方式，都要求選房區、打印區、財務審核區形成一個單向流水線路，以防止丟單造成銷售數據有誤的情況發生。盡量只設一個入口和一個出口，在出入口處均需有專人控制人員的出入。

14.放棄認購的客戶由其跟單員負責跟進確認，如已打印認購書的應馬上回收并簽字后交由現場銷售經理確定作廢房間，并在明源銷售系統進行處理，重新讓其他客戶選擇。

15.開盤解籌現場流程點位圖可參考下圖制定：

第四篇：【超全資料】恒大房地產公司招標管理辦法

【超全資料】恒大房地產公司招標管理辦法 總則

一、公司建立全面的招標管理制度，以公正、公平、公開的原則評估選擇業務承包單位，在合理公平的原則下追求公司利益最大化，以確保各項承包業務滿足規定的質量、進度和成本控制要求。

二、凡單項合同額10萬元以上（含）分包（采購）業務，必須納入招標系統進行控制，包括但不限于：

1、材料設備采購類；

2、工程施工類；

3、服務類：包括勘察、測繪、設計、監理、造價咨詢、工程檢測、物業中介、宣傳推廣、模型制作等單位選擇。

三、為加強招投標工作的管理力度，公司規定出各類招標工作的操作流程和責任劃分，各部門和分公司必須遵照執行。

2招標（采購）分類

一、根據承包工程、采購材料設備的種類和性質的不同，按《招標工作責任界定》的具體規定，招標（采購）工作按以下四類方式進行操作：

1、集中采購及總承包（公司經辦）；

2、第一類招標（公司組織或經辦的招標）；

3、第二類招標（公司所屬公司經辦的招標，公司參與或監督）；

4、第三類招標（所屬部門及分公司獨立負責的招標）。

二、當地政府主管部門規定公開招標的工程發包項目，公司所屬部門應做好與政府主管部門的溝通協調工作，按主管部門要求申報，公開招標前應執行公司規定的招標流程，選擇意向單位參加投標。

三、在上述四類招標（采購）中，符合直接委托條件的發包或采購業務，可按直接委托方式選擇確定供方，但必須執行業務發包直接委托控制指引的規定，由業務經辦部門辦理相應申請、審批手續。不符合直接委托條件的發包或采購業務，如申報，原則上不予批準，并將作為公司執行制度考核的重要內容。

四、公司將逐步推行網上招標（采購）。

五、經營部應在年初制定集中采購目錄, 報總經理審定后，由采購部牽頭組織，相關部門配合，實行集中采購，以達到最大限度發揮公司規模采購優勢、有效降低成本和保證產品質量的目的。

六、對于管理體系成熟高效、執行制度嚴格的分公司，報總經理批準后，經營部可對該公司的招標業務進行授權，具體授權的工作范圍、操作模式、時間期限等采用授權通知書的形式。

3招標采購計劃

一、為防止肢解發包工程來回避公司招標管理規定，以及避免計劃編制的隨意性，公司應分階段編制和修訂招標(采購)計劃，在《項目經營策劃書》中一并上報項目總招標（采購）計劃。招標（采購）計劃必須科學、合理、嚴肅，允許每季度末20日前對下季度招標（采購）計劃進行一次修訂，報經營部審批后嚴格執行，公司對計劃的執行嚴格監控，也作為執行制度考核重點內容之一。

二、公司編制和修訂的招標（采購）計劃應包含集中采購及總承包、第一類、第二類、第三類及擬定直接委托的內容。

三、招標（采購）計劃的編制內容和要求包括：

1、招標（采購）計劃中的成本估算額，與該項目的目標成本比較，若有較大超支時，應考慮從優化設計上研究解決措施；

2、工程部根據項目的進度，確定招標項目技術資料的提供時間和材料設備定板的時間，并按時提供相關資料；

3、材料設備采購計劃應明確采購材料設備的數量、成本估算額、招標方式、標段劃分、供貨方式、定板完成時間，以及發標、開標、定標和進場時間。

4、各類專業工程招標計劃應明確各類專業工程的內容、技術條件、標段劃分、成本估算額、招標方式、發標、開標、定標和進場時間。

四、公司編制和修訂的各階段招標（采購）計劃經各公司相關業務部門會審、總經理批準后實施。

五、對于上報的招標（采購）計劃內容，經營部可根據各項目招標計劃和集團的實際情況，提出審批意見，各公司遵照意見進行調整。招標過程控制要點

一、招投標領導小組及組成集中采購和總承包招標需成立領導小組，其組成由常務總經理、分管副總經理、總經理助理、審計部部長、經營部部長、財務總監、采購部長組成（特殊情況可以增加相應人員）。招標工作領導小組組長由常務總經理擔任。

二、招標工作小組的組成每個招標（采購）項目在招標前，由招標工作小組負責整個招標工作。

1、與投標單位有利害關系的人員不得作為招標工作小組成員。

2、招標工作小組人數必須為奇數，且不少于（含）7人，原則上不多于9人。招標工作小組專業技術人員不得少于2人。

3、除集中采購及總承包外的所有招標（采購）項目，公司業務經辦部門和經營部相關的專業技術人員應全過程參與招標工作。

三、招標文件

1、所有招標（采購）項目必須達到發標的技術條件方可報批招標文件。

2、標準招標示范文件：

?①經營部負責組織擬定標準招標示范文件，由公司法務律師等分別就相關內容履行審批，報總經理批準后正式發布。

?②公司可根據各自項目的具體技術條件、地方差異性，對標準招標示范文件的相關內容進行調整，編制每項業務的招標文件。報批時應注明與標準招標示范文件差異之處。如上報之招標文件與發布的招標示范文件內容無實質性改變，報經營部審批；如內容出現實質性改變需報集經營部、法務部審批。

3、非標準招標示范文件：

①總承包招標文件由經營部擬定，經招標工作小組成員會簽后，轉律師審核后，報總經理審批。

②集中采購招標文件, 需經法務律師審核后, 方可報總經理審批。i)經營部對招標文件總體把握負責；

ii)工程部對技術條件和要求負責，包括產品技術標準、設計方案、設備選型的確定； iii)財務部對付款條件和要求負責；

③第一類、第二類、第三類的招標文件由集團所屬公司經辦部門擬定，履行內部審批手續，其中必須經法律顧問和總經理簽字確認。i)經辦部門對招標文件總體把握負責；

ii)規劃部門（公司所屬開發設計人員或規劃研究院）對技術條件和要求負責，建造標準與公司審批結果一致；營銷部門、招商部門對相關招標文件中的技術要求負責； iii)工程部對工程管理條件和要求負責； iv)經營部對商務條件和要求負責； v)財務部對付款條件和要求負責；

4、公司所有招標（采購）業務信息應有計劃地提前在媒體公開發布，且不少于2次，在公司網站建成后需將招標（采購）業務信息在網上及時發布，公司招標經辦部門負責供方資料的收集整理并定期將招標（采購）項目信息上報經營部。

5、公司部門經理及以上管理人員和招標工作小組成員，原則上不允許推薦投標單位，如因業務需要推薦投標單位的，應不以任何方式影響評標、定標工作正常進行。

6、集中采購相關信息在公司網站上發布。

四、投標單位入圍

1、入圍單位或材料設備的品牌和質量應在同一水平線上，具有可比性和競爭力。

2、各類招標項目且每個標段有效投標單位應不少于（含）三家。如有效投標單位不足，需報總經理批準。

投標單位優先從合格供方名錄中選擇，合格供方名錄中沒有或數量不夠時，才可從其它途徑選擇投標單位。

3、各類招標（采購）項目選擇供方前，由公司經辦部門或所屬公司擬定入圍標準，招標經辦部門根據審批后的招標（采購）項目的入圍標準初步選擇擬定入圍單位。

4、在入圍單位選擇階段，招標經辦部門應將招標（采購）項目的概況、規模、標段劃分原則、付款方式、工期要求、評標基本辦法等核心商務和技術條件與擬定入圍單位充分溝通、交流，以使對方的投標行為更加理性，從而保證招投標工作的質量。

5、在上述工作基礎上，篩選出符合入圍標準的足夠數量投標單位入圍。

6、招標經辦部門對篩選出的單位發放投標邀請函，并及時接收對方的投標承諾函，以收到的承諾函為準整理出入圍單位。

7、集中采購和項目工程總承包的入圍單位名單（含入圍標準）經招標工作小組會簽后，報集中采購和總承包招標領導小組審定。

五、發標

1、根據招標（采購）項目的實際情況，招標文件審批部門（人員）在招標文件中明確發標地點、發標人員。

2、發標時發標人員應做好書面記錄，招標文件發放登記時，需在不寫明領取單位名稱的前提下，由領取人簽字，待所有領取人簽字完畢且離場的情況下，由經辦人填寫領取單位名稱。

3、現場踏勘由招標工作小組中的經辦部門人員負責組織，其他部門視實際需要指派人員配合。

4、招標答疑如投標單位對招標文件內容無法理解或招標文件存在模糊、錯誤、遺漏等問題，招標工作小組根據情況，以答疑會或招標文件補遺的形式解答。無論何種方式，均應以招標工作小組會簽、審批通過的會議紀要或招標補遺文件為準。

六、開標

1、根據招標(采購)項目的實際情況，招標文件經辦部門（人員）在招標文件中明確開標地點。

2、招標工作小組組長或其授權委托的招標工作小組成員主持公開開標工作，現場拆封，該過程和內容需作好記錄，參加開標的全體人員簽字確認。

3、開標時，財務部人員必須到場鑒別投標保證金票據（銀行保函、支票等）的合法性、真實性和有效性。

4、開標時，經辦部門、成本控制人員必須到場。

5、開標后，招標工作小組組長組織相關人員進行標書的分析，以便于進一步的評標定標工作。

七、評標、定標、中標

1、工程類招標項目的技術標打分權重不得超過20%，裝修、裝飾、景觀、材料設備類招標項目的技術標打分權重不得超過35%。

服務類招標項目的技術標打分權重不得超過50%，規劃、建筑設計方案、廣告、標識、小品等設計招標項目的技術標打分權重不得超過60%，確需突破的，需經總經理審批。

2、招標工作小組組長主持招標項目的評標工作，為保證評標的嚴肅性和公正性，在整個評標過程中招標工作小組成員應全部出席。

如確因特殊情況（如出差等）無法參加，須授權勝任人員參加評審，授權必須采用書面（即授權委托書）形式（若出差在外，則傳真或事后補授權委托書），禁止未經授權的人員參加評標并簽字。

3、各類專業的評標工作均必須遵循公司的規定，經招標工作小組評標，推薦中標單位。

4、公司按審批權限批準推薦的中標單位，由經辦部門向中標單位發出中標通知書，同時將中標結果以書面形式通知其他投標單位。簽訂合同

一、招標經辦部門按照招標文件中的合同條件和中標單位的相關承諾，與中標單位簽訂經濟合同。

二、合同簽訂前，招標經辦部門負責按管理制度“經濟合同管理”和法律事務部的相關規定，在公司內部完成相關審批手續。

三、未簽訂合同不允許擬中標單位進場施工或做施工準備。

四、集中采購確定中標單位后，公司與合作供應商簽訂集中采購協議。

五、凡納入集中采購協議的產品，經營部應提出需求，并報公司領導審批后與公司合作供應商簽訂經濟合同，如果合作供方產品不滿足項目的技術要求，按照管理規定另行招標（采購）。

6供方管理

一、供方合格評定

1、所有參與投標或接受直接委托的供方，包括公司集中采購和定向供方，均必須經過規定程序的合格評定，并且評定結論應滿足業務承包要求。

2、經營部負責管理公司集中采購和定向供方的合格評定。

3、供方合格評定必須按《供方合格評定指引》的規定執行，經評定合格的供方由其經辦部門負責建立合格供方名錄，并匯總形成公司的合格供方名錄。

二、供方履約評估

1、各業務經辦部門必須對供方的履約過程表現進行階段性的監督和評價，按公司的規定做好供方的履約評估記錄。

2、竣工驗收后，公司對供方進行綜合評價，根據評價結果，提出如下建議： ?①結果為“優”的，滿足其他項目入圍標準的情況下，優先成為入圍單位，且在定標時優先考慮；

?②結果為“合格”的，在合格供方名錄中保留； ?③結果為“不合格”的，從合格供方名錄中取消其資格；

?④公司建立供方“黑名單”制度，凡存在圍標、串標、行賄等行為的投標單位，經招投標小組批準后將列入黑名單。

凡列入黑名單的供方永不得承接鼎晟所有項目，黑名單的企業名稱在公司網站上進行發布。

3、各部門應每半年一次（6月30日前和12月30日前）集中向經營部報備合格供方名錄。

第五篇：標準化管理

試述推進施工標準化管理的基本思路和工作重點

摘要：為實施施工標準化管理，闡明推進標準化管理的基本思路，在現場管理和過程控制方面重點推進標準化管理。

關鍵詞：標準化管理；基本思路；技術管理；安全管理；質量管理；生產管理。

工程建設標準化是在工程建設領域，通過制定標準、實施標準和對標準的實施進行監督，從而實現最佳經濟效益、社會效益和環境效益的技術活動。標準化管理是企業管理的基本手段，由于建筑業的特殊性，建筑施工企業，實施標準化管理有一定的困難。市場競爭的全球化對建設施工企業的管理水平提出了更高、更新的要求，施工企業經營活動的項目特征也越來越明顯，以項目的管理與運作為核心來重新構建企業的組織機構，提高企業管理與運作項目的實際能力已經成為現代施工企業的共識。對于建筑施工企業來說，天天要跟“現場管理”打交道?，F場管理實際上是我們企業生產經營活動的基礎。同時，它也是企業整體管理工作中最重要的組成部分。推進標準化、規范化是對施工現場的最基本管理要求。本文將探討建筑施工企業面臨工程承包國際化的趨勢下，在施工現場標準化、規范化管理中，試述推進標準化管理的基本思路，在現場管理和過程控制方面如何重點推進標準化管理，使企業得以提高施工標準化、規范化管理水平，從而提高本企業競爭力。1.推進標準化管理的基本思路

鑒于標準化管理具有全面、系統的特點，并且需要在實踐中不斷總結完善、持續改進的實際，推進標準化管理的基本思路是具體通過“四冊作業卡”來反映。

1.1四冊即《標準化管理實施細則》手冊，主要是細化標準化管理的相關要求。管理制度是基礎，人員配備是保證，現場管理是重點，過程控制是關鍵，4個標準化相輔相成，缺一不可。分別制定了 4個標準化《實施細則》，用以指導各項工作的具體開展。一是管理制度的標準化，目的在于通過建章立制，使各項工作有章可循、程序清晰、責任明確、獎罰分明。根據項目的管理特點，建立了 14個方面的管理制度。二是人員配備標準化，在《預控紀要》配齊管理人員的前提下，人員配備標準化的內容側重于人員培訓和工作職責。主要包括先培訓、后上崗、施工過程中培訓計劃、部門及個人的工作職責、所在崗位要做什么、怎么做等內容。三是現場管理的標準化，目的在于明確現場管理要做到什么程度，把現場管理工作目標具體化和定量化。主要包括平面布置和大臨標準、安全文明工地建設標準、技術工作標準、試驗管理標準、商品混凝土使用管理標準、機械設備管理標準、內業資料管理標準、架子隊和勞務用工管理標準、現場監控檢查標準等內容。四是過程控制標準化，目的在于通過細化分解各個環節的責任而實施全過程的監控。

1.2作業卡即《崗位標準作業卡片》，主要是把標準化管理落實到操作層。以簡潔、方便、實用為原則，直接面對操作人員（主要指架子工、電工、電焊工、氣焊割工、材料保管員、吊車司機、裝載機司機等）制定成了各種方便易攜帶的《崗位標準作業卡片》，內容主要包括崗位資格標準、工作內容、工作標準、考評標準和考評結果處理標準。要求每一個操作人員隨身攜帶，隨時查看，工作前先學標準，操作過程謹遵標準，形成橫向到邊、縱向到底的標準化管理體系。

2.在現場管理和過程控制方面重點推進標準化管理

作為施工單位，一切標準化推進工作都要反映于施工生產，而反映施工生產的標準又主要在現場和過程，所以在標準化體系建立起來后，在推進管理制度標準化、人員配備標準化的基礎上，把工作重心轉移到現場管理標準化和過程控制標準化兩個環節。2.1強化現場管理標準化，確保施工生產有序推進

2.1.1抓現場要素、配備的標準化。適應建設的要求特別是質量控制的要求，堅決摒棄“作坊式 ”生產，堅定地推行工廠化生產、專業化施工、機械化作業。

2.1.2抓技術管理的標準化。堅持把“技術先行”作為施工管理的根本原則，充分認知項目

特性，快速做好測量、試驗、現場調查、圖紙審核、施工圖現場核對等前期技術籌備工作。根據《預控紀要》對優化設計、編制施工組織設計和作業指導書等提出的大方案，一項一項具體細化，重要方案及時溝通，施工組織設計和作業指導書由“內部專家”審核后實施，確保以最優的方案、最佳的作業指導推進現場施工。

2.1.3抓安全文明標準工地建設。為樹立工程建設新形象，在文明施工標牌、安全牌、宣傳牌等工地文化建設上加大投入，重要路口均設置指示標，現場人員統一著裝，掛牌上崗。2.1.4結合項目特點在現場管理方面尋求創新。實現安全管理標準化，強力打造 “無線理念 ”，所有電力、照明線路均布設暗線，全部采用絕緣塑料外套管埋設于混凝土地坪以下，既延長了使用耐久性，又保證了用電安全性。2.1.5抓架子隊的標準化管理，以用工和諧促進施工和諧。首先是杜絕違法分包、以包代管，在用工形式上全部使用以人工費為標準的架子隊模式。架子隊由項目部負責組建，每個架子隊配備一名專職隊長、一名技術負責人，并配備專職安全、質量、試驗、材料、測量、工班長等人員，勞務工通過有資質的勞務公司派遣或由公司的勞務公司到社會招募。其次是加強對勞務工的考試上崗管理、培訓管理、工作紀律管理，確保勞務工的操作技能和標準化施工的正確意識。

2.2強化過程控制標準化，確保施工質量達標創優

過程控制涉及到安全、質量、工期、環保等各個方面，建設質量決定運營安全，從保質量就是保安全的百年大計考慮，質量管理顯得尤為重要，因此將其作為過程控制標準化的重點。

2.2.1制定目標，細化標準。為了使施工質量過程控制目標清晰，體系健全，責任明確，根據工程創優的總體要求，制定工程一次成優，確保省優，爭創國優的總體目標。

2.2.2培訓先行，理念領先。為了使全部管理、技術、操作人員具備工程建設的理念和掌握新的技術要求，重點抓崗前培訓和過程培訓，采取“走出去，請進來 ”等辦法，通過組織學習、多媒體介紹、現場觀摩、會議傳達、專家座談等多種形式，并充分借助上級部門組織的教育培訓活動，使全體參戰人員就標準化施工在理念上更新，管理上創新，技術上革新，工藝上推新有了深刻的認識，對技術規范、作業標準等有了科學嚴謹的把握。

2.2.3打造樣板，典型引路。分階段打造樣板工程，確保每一項工作的開展、每一階段的主要工作都有典型引路。其次是堅持 “樣板引路，數據指導 ”的質量管理原則，嚴格“試驗數據指導施工”，通過室內、室外試驗和樣板段選定原材料、操作方法，修正相關技術參數，制定工藝流程、作業指導書、內控驗收標準，作為全面施工的控制依據。

2.2.4強化措施，以過程控制的標準化保證創優目標的實現，以保證創優推動過程控制標準化工作，使二者互為促進。制定保證創優的組織保證、技術保證、重難點工程施工方法、工藝及保證措施。

2.2.5嚴格檢測，落實標準。強化對工程驗收標準的掌握，一切檢測標準以數字說話，狠抓工藝參數、驗收參數的達標。

2.2.6規范內業，全程追溯。內業是施工過程的書面反映，必須資料齊全、規范完整，才能從文字上對過程控制進行反映。在內業資料標準化管理上做到：形式上與工程保持一致，內容上與施工現場同步，管理上與貫徹質量、環境、職業健康與安全。三標一體化有機結合，明確了分工負責人，定期收集整理存檔，采取周檢月評的辦法進行自查自糾和總結提高，確保內業資料。能體現 “寫所做，做所寫，記所做 ”的原則，尤其在施工日志、現場自檢記錄、隱蔽工程驗收記錄、原材料使用追溯等方面必須在當天及時填寫，履行簽認手續，當日匯總存檔。

2.2.7重視改進，工作閉合。在施工過程中嚴格執行“三檢制”，專項檢查和平時巡檢相結合，未雨綢繆，排查隱患，限時整改，不留死角；在施工的不同階段評價出相應的檢查防范重點，組織專項排查和日常巡查，做到發現問題立即整改，不留隱患。

3.結束語

標準化管理的目標是安全穩定、質量精品、工期合理、環境和諧、技術創新。實現管理制度標準化、人員配備標準化、現場管理標準化、過程控制標準化。才能為建立企業施工技術管理的最佳秩序，獲得良好的質量、安全和經濟效益。參考文獻：

1、施工企業工程建設技術標準化管理規范（JGJ/T198-2010）

2、職業健康安全管理體系規范(GB/T28001-2001)

3、環境管理體系要求及使用指南（GB/T24001-2004/ISO14001：2004）

4、質量管理體系要求（GB/T 9001-2000/ISO9001：2000）