第一篇：對物業費糾紛案件的幾點認識

對物業費糾紛案件的幾點認識

物業服務糾紛中物業費問題最為常見，業主對物業服務企業的不滿以拒交服務費的方式表達，是否合法不論，卻最為直接也最有力。但物業費是物業服務企業生存的根本，物業服務企業開展服務需要相應的經費，對業主的拖欠行為，物業服務企業往往以變相降低服務作為“回報”，導致雙方矛盾愈加激烈。城市小區居住人口密集，糾紛一旦產生，涉及的人數少則幾人，多則幾十人甚至上百人，容易形成群體性糾紛。物業服務糾紛往往起因小而特殊，處理不好容易引發社區矛盾，甚至引發社會矛盾。物業服務糾紛的預防和恰當處理小到影響小區的和諧安定，大到影響社會的和諧安定，因此對這一問題的關注具有現實意義。當前，我國物業服務市場還很不成熟，物業合同又具有自身的特殊性，我國法律、行政法規所確立的一些交易規則難以適用到物業服務合同審理中。法院在審理物業服務合同糾紛時，有必要研究物業服務的特殊性，對雙方當事人的權利義務以及法律強制性規定的適用加以探討和界定，確保物業服務糾紛得到妥善處理。

一．物業服務合同的性質

物業服務行業是隨著人們居住環境的改變而逐漸形成的。隨著人口不斷地向城市集中，地少人多成為城市的一個顯著特點。為了解決城市居民居住問題，住房向立體方向發展，出現了多層住宅，改變了過去一家一院的獨立居住狀況。由此，房屋所有權制度受到了極大的沖擊，出現了建筑物區分所有權這一新的物權種類。建筑物區分所有權制度是物業服務制度的法律基礎。建筑物區分所有權是一種復合性的不動產所有權。業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。[①]共同管理權表現為對建筑物管理、維護和修繕等共同事務決定過程中形成的成員權。物業公司，是接受物業管理區域內全體業主的委托，以有償服務的方式，為物業管理區域內的公共事務提供綜合性、專業性且具有公益性的管理和服務的獨立法人 [②].取得相應的資質證書是企業開展物業管理和服務業務的前提條件。物業公司每年都要按照規定向有關部門完成備案登記工作。

物業管理是以對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理及物業管理區域內的環境衛生和相關秩序進行維護為主要內容的活動。在高度發達的現代社會生活中，由于缺少時間、精力、能力，業主已不可能躬親于物業的管理，將物業的管理常常委托給專業機構進行。此種管理屬于私法自治領域，往往由業主或業主的代表機構業主委員會與物業服務企業簽訂服務合同，確立雙方的權利義務。

由于我國《合同法》分則并未專門規定物業服務合同，因此物業合同屬于無名合同，受《合同法》總則的調整。在最高法院“案由規定”中將物業合同糾紛納入服務合同的大類中。物業服務合同糾紛與其他類型的服務合同糾紛相比，具有一定的特殊性。從權利義務主體看，業主一方具有群體性特征。在一個物業管理區域內往往有較多的業主，成立業主大會并選舉產生業主委員會。雖然實質上是業主單個個體作為物業服務合同實體權利義務的承擔者，但在程序上往往要按照業主大會的決議、以業主委員會的名義決定共同事項。從合同的標的看，作為物業服務合同標的的物業服務行為具有“公共物品”屬性。物業服務在效用上具有不可分割性和相互依賴性，在消費上具有非競爭性，在物業服務區域內具有非排他性，在小區內的任何一個業主均有權享受物業服務。

二．物業費糾紛案件在審理上的特點

（一）業主大多處于劣勢地位。

在物業費糾紛案件中，多是物業服務企業起訴業主索要物業費。業主多是自然人主體，相對于物業服務企業組織體來說舉證能力較弱。物業服務企業提供物業服務，依照國家規定必須建立相應的服務管理制度。故相關的服務檔案資料由其保存，在舉證時較容易提出已提供有關服務的證據。業主往往是在被通知應訴時才開始尋找證據，有些證據如果業主不刻意保留，在訴訟時已經滅失。特別是在業主主張物業公司服務不到位，以不交物業費進行對抗的案件中，業主大多不能舉證來對抗物業服務企業，業主在預期自己的主張不能得到支持且敗訴有可能承擔訴訟費用的情況下，往往無奈之下補交物業費，以換得物業服務企業撤訴了事。因此呈現出來的就是物業費糾紛案件撤訴的比例較高。還有一部分案件是被告缺席審理的，業主拒絕出庭應訴，業主不積極應訴，由于證據優勢原則，往往最終判決以物業服務企業的勝訴告終。拒付服務費理由不充足，是業主敗訴的主要原因。業主的拒付理由主要是物業服務有瑕疵，例如草坪未及時修剪、安保措施不力、小區居民飼養的家畜管理不力等問題。即使業主出庭應訴，在法庭上業主多情緒激動認為自己才是真正的受害人，但提出的多是一些陳述，并不能提供相關的實物證據來證明；或者主張的一些事由并不屬于物業服務的范圍，本不是物業企業應盡的義務，缺少關聯性。這些看似理直氣壯的理由，最終不能成為拒交物業費的正當理由。業主在訴訟中是比較被動的一方。三．物業費糾紛案件審理中應明晰的問題

（一）對業主合同抗辯權的行使是否支持

法律基于合同履行中的誠實信用原則及公平原則，在雙務合同履行中賦予當事人各種抗辯權，使之可以在給付利益實現陷于危機時對抗對方當事人之請求，充分預防各種不公平及利益受侵害的情況發生。在物業糾紛中業主往往以拒絕交納物業費作為對物業服務企業的抗辯，試圖維護自身權益。物業服務合同屬于雙務合同，業主可以通過行使合同抗辯權來保護自己，但在多大程度上可以行使這一權利還要區分具體情況。

業主與物業服務企業之間存在合同關系，業主的主要義務是交納服務費用，物業企業的主要義務是提供對應的服務。物業服務具有長期性、連續性的特征，物業服務合同屬于當事人互負債務、有先后履行順序的合同，在實踐中一般是物業服務企業先提供服務，業主定期交納物業服務費。依照《合同法》第六十七條的規定，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕其相應的履行要求。這一權利在學理上被稱為后履行抗辯權。如果業主認為物業服務企業違反合同約定，即其不履行或者不適當履行合同義務，根據《合同法》有關違約責任的規定，應當首先確定屬于根本違約還是一般違約。如果物業服務企業的行為屬于根本違約，完全不履行合同義務或不完全履行合同主要義務，致使合同目的不能實現，業主拒絕交納物業費作為抗辯應當得到法院支持。具體而言，對于物業服務區域的維修、養護、管理，衛生和秩序維護等必備事務中的大部分事項，物業服務企業根本沒有提供，應屬于根本違約的情形，業主有權拒絕交納物業服務費。

（二）對業主申請變更物業服務價格的裁量

在物業費糾紛中，業主往往請求法院變更物業服務價格。依法理，合同變更的形式包括法定變更、裁判變更和協議變更。法定變更一般是由于違反了法律的禁止性規定，依法律的強制性規定直接變更。協議變更是當事人協商一致的結果，體現當事人意思自治。裁判變更是人民法院或者仲裁機構依當事人申請，依照法律對可變更、可撤銷合同進行干預的結果，體現了國家對合同自由的適度干預。依照《合同法》第五十四條的規定，可變更的合同包括：因重大誤解訂立的合同；在訂立合同時顯失公平的合同；一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同（受損害方有權請求變更）。需要注意的是，撤銷權和變更權的除斥期間為一年，根據《合同法》第五十五條的規定，具有撤銷權的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。進而按照這一規定請求人民法院變更合同的權利亦消滅。在物業服務合同中服務價格的變更適用上述基本規則。在審判實踐中，法院在審理此類案件時應先查明業主的申請是否過除斥期間，接著應針對業主請求變更物業服務價格的具體情形依照法律規則逐一分析確定是否準許變更。

（1）業主以前期物業服務合同系格式合同為由，請求變更物業服務價格。

業主主張在購房時所簽訂的物業服務合同是格式合同，在訂立前期物業服務合同時并無選擇的余地，該協議不是其真實的意思表示。在上述情形下，如果業主沒有提出其他的理由，對此類變更物業服務價格的訴訟請求，不應支持。依照《物業管理條例》的規定，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。《物業管理條例》這樣規定是因為商品房售出的過程一般是比較長的時間，業主陸續入住小區，短時間內無法成立業主大會和業主委員會來代表業主行使權利，但是對小區的維護是從建筑物存在的那一天起就一直都必不可少的，因此就有必要由開發商與物業服務企業訂立合同滿足前期物業需求。依照《物業管理條例》規定，如果業主對前期物業不滿意，又無法與物業公司就變更物業服務價格達成一致意見，經業主大會作出決議，可以成立業主委員會，終止前期物業服務合同，選聘新的物業服務企業。這也就意味著業主面對此種情形時具有自主選擇的權利，其意思自治并未受到限制，其權利受到制約時有相應的救濟手段，因此在這種情形下應尊重當事人的意思自治，不應由法院裁判權介入，不應支持業主的變更請求權。否則可能導致司法對私法自治的過度干預，影響物業服務市場的正常發展。（2）業主以物業服務價格的計算依據不實為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張，如果經法院查證屬實，一般應當予以支持。在訂立物業服務合同時，業主依據物業服務企業提供的服務價格計算資料進行物業成本分析，進而衡量物業服務企業要求的價格是否合理。如果物業服務價格的計算依據不實，致使物業服務價格虛高，業主誤以為真并以此作為判斷依據，那么業主就是在受欺騙狀態下與物業服務企業訂立合同。物業服務企業的這種行為屬于欺詐行為，其以欺詐手段使業主在違背真實意思的情況下訂立合同，這屬于《合同法》第五十四條規定的：一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷。因此業主作為受損害方有權請求人民法院變更，其訴訟請求應予以支持。

（3）以物業服務距離雙方約定標準有差距為由，請求變更物業服務價格。

對業主的這一主張一般不應當支持。物業服務標準是雙方當事人約定的結果，合同的訂立是當事人真實的意思表示，物業服務企業的服務未達到約定的標準是在合同履行過程中出現了瑕疵，不符合約定內容，并不符合法定可變更的情形，其變更請求不能支持。物業服務企業違反了服務約定，業主為了維護自身權益，可以要求其承擔違約責任，或者與其解除合同，另聘新的物業服務企業。

（三）對雙方當事人是否違約的認定

在物業服務費糾紛案件中當事人要求對方承擔違約責任，首先需要對是否違約予以認定。只有認定違約的事實，才能確定違約責任主體以及承擔責任的比例。業主的違約形式多是不按期交納物業費，其違約責任的承擔一般在物業服務合同中約定為：如果逾期交納物業費則按遲延支付的天數，以及依所欠數額的一定比例支付違約金。物業公司的違約責任在合同中則多是約定如果對業主造成損害則對業主的損害給予賠償。但在實踐中業主多是要求對以往所欠物業服務費用減少一部分收取的方式來承擔違約責任。由于對業主造成的損害多難以具體計算，例如物業服務企業不及時修剪草坪影響小區美觀，缺乏對小區流浪狗有效管理夜間亂叫影響居民休息等，對業主的損失很難做具體衡量。因此針對物業服務合同的特點，減少費用的方式是比較合適的承擔責任的方式。

對業主是否違約的認定是比較容易的，只要核對業主是否按期交納服務費就能判斷。對物業服務企業是否違約則比較難判斷。每個業主對物業提供的服務有自己的評判，作為業主的一種主觀認識，業主認為物業企業的服務是否達到標準的程度是有差別的。小區的業主很多，每個人都有不同的認識觀念，就會形成多種認識究竟以誰的為準難有定論。物業公司提供的物業服務到底值不值，一般的業主沒有自行評判的能力，法官的評判也難說客觀公正，畢竟要判斷的要素很多且專業。因此由專業的機構按照物業服務等級標準逐項進行打分評判，并按照小區面積、業主要求檔次、整體規模進行成本費用的測算，最終確定服務質量與收費標準是否一致的做法比較科學。當事人可以向法庭申請由專業人員出庭進行說明，法庭也可以組織專業人員進行對質。專業人員出庭有利于法官對證據作出正確判斷。法院根據物業服務不達標的程度，酌情降低物業服務費，既維持雙方物業服務關系，又保護了業主的合法權益。法院：物業費糾紛案件中業主普遍存在三大認識誤區

在一些物業公司存在一定過錯的物業費糾紛案件中，部分業主往往認為只要業主們相互團結起來集體拒交物業費，物業公司甚至法院也都無可奈何，很多業主覺得，認為法不責眾，法官說，實這是一個誤區。有的業主甚至以某些業主不交物業費為由在毫無理由的情況下拒交物業費，一旦被起訴到法院，便以大家都這么做為由進行辯解。這在法律上是得不到支持的。對于物業的過錯，可以起訴物業違約。

法院認為這是第二個誤區，主觀歸責于物業公司，不當行使抗辯權。在實際案件中，部分業主往往不了解物業公司的物業服務范圍，在遇到房屋漏水、財物失竊、鄰居違章建設等侵權行為時將侵權責任盲目歸責于物業公司并拒絕交納物業費。實際上，這部分受侵權的業主一方面沒有理性分析損害發生的原因，也不區分開發商、物業公司以及其他業主等可能的侵權行為實施主體，主觀地認為物業公司應當承擔所有的責任；另一方面又采取了不正當的維權手段，試圖通過拒交物業費來彌補自己的損失。

第三個誤區是沒有長期居住，認為沒享受到物業服務而拒交物業費。實際上，是否長期居住或者是否親自居住都不能構成唯一的抗辯理由。

第二篇：淺談物業費

淺談物業費問題

一、物業費的構成：

1.物業服務人員的工資，按規定提取的福利費等。

2.物業共用部位、共用設施的日常運作和維護費用(公共建筑，如過道、門廳、樓梯及道路環境內的各種土建維修費；公共照明費；易損件更新費等等）。

3.物業管理區域清潔衛生費用（包括：清潔工具、勞保用品、清潔環衛、垃圾外運、化肥清掏等）。

4.物業管理區域綠化養護費用（包括：綠化工具費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀維護費）。5.物業管理區秩序費用。6.辦公費用。

7.物業管理企業固定資產折舊。

8.物業共用部位公共設施被責任保險費用。

9.法定稅費（包括：營業稅、城市建設維護稅、教育附加費等）。10.經業主大會同意的其他費用。

二、繳納物業費是業主的投資行為：

你知道嗎？繳納物業費不僅僅是消費，更是對于小區物產保值增值的投資。

要使物業延長壽命，得到保值增值，就必須投資。而業主的投資就是通過交納物業管理服務費的行為在進行，物業費一方面消費在保潔、綠化等服務中，更多的是投資在設備設施的養護當中，從而實現物業的保值增值。

拖欠物業管理費的現象在目前物業管理小區中并不鮮見，除極少數業主惡意欠費外，絕大多數都“事出有因”。但是無論什么原因，采取拖欠物業費的極端方式表達不滿都是不可取的，既得不到法律的支持，也無助于問題的解決。

解決物業欠費糾紛需要業主與物業公司雙方的相互理解。作為業主一方，一是要理解和懂得享受服務就應該支付相應費用。二是通過學習相關法律、法規，正確認識物業管理的內容和范圍，正確理解和認識業主在享受物業服務權利的同時，也必須履行物業服務合同所明文規定的業主必須履行按時、如期繳納物業費的義務。與此同時，物業公司也要不斷改進自身工作，增強服務意識，努力提高物業服務品質，嚴格履行物業服務合同內容，力所能及地為業主提供便利和增值服務，爭取得到業主的理解和支持。業主不交物業費到底損害了誰的利益 物業費到底是干什么的? 在談到這個問題是，我們首先來看一個例子：

假設有10個人，必須在一起吃飯，不能散伙。根據他們的約定，采取湊份子錢的形式到餐館吃飯。他們通過集體表決的形式（假設是7：3通過），選擇了A餐館。A老板每餐提供10個菜，費用是每人每次10元，共計100元，由A老板自己向各個顧客收取。結果某甲說：表決的時候，我本來就不同意選擇A餐館，我沒辦法改變決定，但我可以拒絕付費。某乙說：我發現菜里有蒼蠅，我不得給錢了。于是，老板只收到80元。A老板覺得吃虧了，但又不想失去這筆生意，于是將原來的10個菜減成了8個菜。第三個人跳起來了：我錢沒少交，為什么少了2個菜，我抗議，我不交錢了。這時，老板只能收到70元了。A老板要維持自己的利潤，只有減少服務——再減一個菜。只有7個菜了。這里面有7個人守約交費，A老板最終也只提供了7個人的量，但是10個人吃7個人的菜，有3個人白吃白喝，那自然就不夠吃了。雖然那7個人的支出沒有變化，但是收獲自然減少了。試問一下：

1.這里面誰受益？誰受損？ 2.那三個白吃白喝的人吃的到底是誰的錢？ 3.這里是A老板的錯還是顧客的錯？

答案是顯然的。但是現實中那7個人都不會做聲的，因為那3個人吃的是7個人共同的錢，即所謂的公共財產。如果哪個要站起來制止他們白吃白喝，必然遭受那三個人的群起攻之，因為你的主張侵犯了他們三人的利益，即所謂私有財產。中國人一向喜歡明哲保身，對侵犯公共財產的行為，人們總是希望別人來主張正義。按理說，這三個人占了這么大的便宜卻無人敢指責，應該躲一邊偷著樂去。但是，現實不是這樣的，其實他們心里良心也不安，于是得為自己白吃白喝找個貌似正當的理由，來自欺欺人。所以就出現了這樣的怪現象：付費的7個人敢怒不敢言，默默無聲，成了被宰羔羊；白吃的3個人端起碗吃飯，放下碗罵娘，還理直氣壯地說：老子飯是要吃的，錢是不付的。看到這個比方，大家一定覺得很荒謬：不可能喲，那7個人怎么那么傻，要供他們白吃白喝呢？是的，確實很荒謬。但是現實生活中, 這種現象在有個領域就廣泛存在，那就是物業管理！

這里暫不談為什么不交物業費，只談不交物業費損害了哪些人的利益。很多人認為是物業公司。不錯，物業公司肯定是受害者，但不是唯一的，也不是最大的受害者。最大的受害者是業主，是交物業費的業主。很多人以為懲罰物業公司的最有效手段就是不交物業費，其實是錯的。這是同歸于盡的做法，受傷最大的其實是業主！很多人以為別人不交物業費與我無關，其實是錯的。因為他不交物業費，就像有些人蹭別人的WiFi一樣，他在蹭你的物業費！很多人以為物業管理越來越差是物業的問題，其實也是錯的。業務只能是越做越熟，越做越好的，沒有越做越不會做的道理。也沒有幾個物業不想把事業做大做好的。其實問題還是出在業主身上。試問：一個家敗了，是管家的責任還是主人的責任？你履行了合同嗎？如果沒有，你怎么好要求別人要好好地履行合同呢？

可悲的是，守約的業主，你可以任性地罵物業、罵業委會，但是就不能說不交費的人！你要敢說他們，他們就說你收了物業的好處費，你是物業的走狗，你胳膊往外拐，然后做出一副要鋤奸的大氣凜然的樣子，群毆你，欲將你置之死地而后快！這時，主張自己正當權利的人反而成了過街老鼠！其實，稍有理智的人都知道，到底誰是真正的老鼠。不交物業費能懲罰物業公司嗎？回答是：能！但是微不足道，且兩敗俱傷！

對物業公司而言，收不齊物業費，充其量就是沒有多的錢給員工加工資，最壞的結局是卷鋪蓋走人。但這是個消耗戰，過程很漫長。沒有錢，他可以換人減量呀，把原來的形象大使換成老弱病殘，把原來每天一次的清潔衛生變成每周一次，房屋、下水道、化糞池、管網、電梯等檢修，大家反正又看不到，得過且過吧，壞了就叫業主動用大修基金得了。不出錢？可以，那就等，反正又不是我物業的房子，又不是我物業在使用。

對業主而言，垃圾遍地，盜賊猖獗，設施設備到處都是壞的，這樣的環境誰受罪？當然是業主。為什么會這樣？癥結還是在業主身上。不交物業費，對侵犯公共財產的行為不管不問。前者叫做不履行應盡的義務，后者叫做主動放棄自己的權利。不履行義務，不主張權利，那還談什么契約呢？只是可憐了那些認真守約的業主了，他們被綁架在這條泰坦尼克號上，眼睜睜地陪著他們沉入海底。

在臺灣和香港，不交物業費是不可思議的。物業公司也不管某個業主交不交費的問題。誰管？業委會！如果你不交物業費，就意味著你就侵犯了其他業主的利益，業委會就要控告你。中國大陸的物業政策常常與眾不同。讓業委會管理小區，卻設障礙阻止業委會注冊法人資格，業委會就是個無錢無權的活雷鋒；讓物業分擔政府的職責，卻沒給物業執法的權力和條件！所以就有了這樣的矛盾、那樣的困難，糾結成了中國大陸物業這團亂麻！

物業費有兩個基本用途,：

1、是保證小區的衛生、秩序,使業主生活在一個良好的環境中;

2、是通過日常的設備、設施的保養,使業主的產業保值增殖。你以為不交物業費能傷害物業公司嗎?你不能。少數人不交,物業公司可以降低服務標準,多數人不交,物業實在無利可圖,可以不干。剩下的設備、設施的維護,環境,衛生等受到影響,倒霉的是誰?還不是業主自己?你現在住的不是公家的房子,什么都不交,東西壞了有國家負責。現在,你必須對自己的一切負責。電梯壞了,水泵壞了,對不起,動用大修基金,用完了,大家湊錢,你不出,沒關系,別用。

因此,不管是什么原因,我們都應該堅決反對不交物業費。這種現象不僅嚴重敗壞了小區的風氣,傷害了包括不交費的業主在內的的道德與心靈的健康,破壞契約精神,影響業主,小區的安定,也傷害了所有人的根本利益。不管從理性、道德、人心、,得到了服務而不交物業費, 本質上,這與自己毀自己有什么區別?, 小區是大家的,不是你.一個人的。如果大家都按時交物業費,你不交,這是占大家的便宜,請問,您良心上過得去嗎?以后大家還怎么做朋友,當鄰居?不管以什么理由不交費,受傷害的都是全體業主。

三、粗淺地分析和概括了一下物業小區業主拒交物業費大致有如下幾種情況：

1、因工程遺留問題，如房屋內外墻開裂或有裂紋，屋頂、天花或者外墻滲漏水，門窗變形，玻璃起霧等等拒交物業費；

2、因家中財物被盜，車輛如電動車、自行車、私家小轎車被盜或被損毀等等原因拒交物業費；

3、因為沒入住，以房屋空置為由拒交物業費；

4、按時下物業服務企業的通俗說法“老賴”業主，無任何正當理由拒交物業費；

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

1、因工程問題拒交的應對方法和措施：

從法律、法規和相關管理規定的角度出發，物業工作人員要耐心解釋，曉之以理，動之以情。用《物業管理條例》和《物業服務合同》等與業主溝通、解釋，一是雖然如今許多物業服務企業和開發商隸屬同一個集團公司，但從法律角度上屬于不同的獨立法人單位。二是物業服務企業與業主之是物業服務合同關系；而開發商與業主之間是商品房買賣合同關系。房屋質量等問題屬于業主與開發商之間的商品房買賣合同的范疇。因此業主不能以房屋質量問題拒交物業費。在現實的物業管理服務中，許多業主混淆了物業管理服務質量與房屋工程質量問題的本質區別，把本不屬于物業服務范疇的工程質量問題誤認為是物業服務質量問題。三是特別要讓業主明白工程遺留問題不是物業公司造成的，物業公司收取的物業費中并不包含工程遺留維修費用。四是讓業主明白他已享受了物業服務的權利---物業服務，就必須履行其義務---按時足額繳納物業服務費。五是積極協調和督促開發商及時高效地對遺留工程問題進行修復。物業公司通過如上溝通和努力，如果業主還是拒交物業費，物業公司首行可以進行電話催繳，之后發催費函，直至根據拖欠情況如欠費時間長短和欠費金額大小酌情是否向法院起訴進行催繳。

2、業主因家中財物被盜或車輛被盜、損毀而拒交的情形之應對方法和措施：

業主家因財物被盜或車輛摧毀而拒交物業費區分倆種情形：

1、業主與物業服務企業在物業服務合同中沒有財產保險、保管專項約定的。首先要明確的是物業服務企業所提供的安全防范工作是有服務范圍的，即負責對物業區域規劃紅線以內，業主戶門以外的公共區域秩序維護和公共設施的看管及消防管理工作。一般而言，物業服務合同之安全防范圍和內容主要是針對公共區域提供的服務，而業主家在私有部分的財產保管則不在安保范圍之列。當前許多物業服務企業與業主簽訂《物業服務合同》或《前期物業服務協議》時，大多不涉及業主的私人財產保險和私人車輛保管內容，所以，一旦業主家發生失竊事件，通過核查現場情況，物業服務企業確實嚴格按照《物業服務合同》約定條款執行，門崗嚴格進出人員的盤查和登記，巡邏人員嚴格按照規定的時間進行巡更，且在物業公共區域內也已經履行了職責，服務企業就不承擔責任。在此需要特別說明的是保安義務只能對社會治安起到一定的協助作用，是通過合同的約定產生的，不可能防止任何不法行為的發生。業主不能因為繳納物業費，財產被盜就要求物業公司賠償。同樣也不能因為財產被盜就拒絕繳納物業費。物業公司的保安義務也有一個合理的范圍。同一道理，目前還沒有因為盜竊案件的發生，而要求公安機關賠償的現象發生。簡單舉個例子：是不是世界上只要存在警察，就不會有犯罪行為發生？反之，由于未按合同約定提供服務，出現管理混亂現象，最終導致業主家中失竊事件的出現，業主拒交也就事出有因了，物業企業就應承擔相關責任；

2、如果業主與物業服務企業在物業服務合同中另有專項約定，簽訂了私人財產和車輛的保險和保管合同，并依合同繳納了相關保險、保管費用的，物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身，財產安全受到損害的，應當承擔相應的法律責任。業主因之拒交物業費也就有據可依了。

3、房子空置也要交物業費：

【司法解釋】物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者無需接受相關物業服務為由，要求減免物業費或拒交物業費的，法院一般不予支持。同時物業服務企業有權視情況決定是否給予減免物業費。

●解讀最高院民一庭負責人介紹，實踐中，有的業主以未享受物業服務企業已經提供的服務（比如業主提出其因出國而未享受服務）或者無需接受相關物業服務（比如低樓層業主提出其從未乘坐電梯等）提出抗辯。該負責人表示，選聘物業服務企業是業主共同作出的決定，只要物業服務企業按照合同約定提供了相關服務，則物業費的交納義務對全體業主而言都是均等的。除非管理規約或者物業服務合同等有另外的規定或者約定。●現狀目前，有些業主認為，自己沒有得到物業服務可以拒付物業費。對此，任晨光認為，在實際情況下，物業合同不大可能與每一個單個業主簽訂，但合同的效力仍然對單個業主有效。即使業主一段時間不在小區居住，房屋空閑，但物業服務使小區建筑物及其附屬設施正常運行，仍然間接地為業主提供了服務。

●空置房屋物業費優惠的具體操作依照《物業服務收費管理辦法》----發改委【2003】1864號規定執行。

4、對無任何理由拒交物業費的老賴。

采取電話催繳，上門催繳，郵寄催費通知單進行催繳，“輪翻轟炸”：國家《物業管理條例》第四十二條作了明確規定。業主享受了物業服務的權利，就應當根據物業服務合同的約定，履行按時足額交納物業服務費用的義務。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。否則，物業服務企業有權向人民法院提起訴訟，維護自身權益。

5、以物業企業工作人員服務態不好、服務意識不到位拒交。

按照約定交納物業管理費是業主應承擔的一項基本合同義務，但實踐中此類糾紛的發生原因十分復雜，應分不同情況進行處理：屬于業主無理拒絕交費情形的，業主應按合同規定交納物業管理費，并承擔延期交費的違約責任；若是因物業服務質量達不到合同約定致使業主拒絕交費的，則屬于物業管理企業違約在先，業主拒絕交費屬于行使合同履行中的抗辯權行為，是依法采取的自我救濟手段，這種情況下法院可根據物業管理企業提供服務的質量狀況，駁回物業管理企業要求業主交納物業管理服務費的訴訟請求，或適當減少業主的應交服務費。作為業主，發現問題時應盡量找物業公司協商解決，不能隨意拿不交物業費作“擋箭牌”，否則可能造成惡性循環。

綜述：在這里特別提請廣大保利鄰居注意的是，不管出于什么原因，拒繳物業費非但不利于業主維權，相反在侵犯當事人利益的同時，也侵犯了其他按時足額繳納了物業費的業主的利益。即便物業服務企業在提供物業服務過程中存在一些暇疵，雙方也應本著真誠、相諒、相信的原則，通過友好協商來解決問題，實在“無藥可救”的可以按規定走更換物業程序。如果業主一味地要求物業費下降或者拒繳物業費，作為經營企業，物業公司通常都會選擇降低隱形開支，如人員編制縮小，有的服務內容無法嚴格按服務合同的約來執行，導致服務品質低下，必將直接影響業主的生活品質。久而久之，會有更多的業主選擇拒繳，最終受傷害的還是業主本身。

保利城 小哥

2017年6月5日星期一

第三篇：人民法院對群體性糾紛案件有關情況匯報

人民法院對群體性糾紛案件有關情

況匯報

××××法院對群體性糾紛案件進行調查分析，并針對法院審理此類案件面臨的困境提出相應對策和建議。

一、認真分析群體性糾紛案件的特點

（一）糾紛起因和訴求內容多元化。前幾年所受理的群體性糾紛案件主要是因為企業資不抵債、瀕臨倒閉而引發的，多為勞動爭議、借款、集資款等案件。但最近兩年糾紛的起因日趨復雜化，民

工工資、勞動爭議、借款、非法集資、物業管理、房屋拆遷安置、商品房買賣合同糾紛、農業承包合同糾紛、農村土地補償款分配等成為了群體性糾紛

多發領域。同時，群體一方訴求的內容亦顯多樣化，在追求純粹的經濟利益的傳統訴求上，又具有關系到生活質量的訴求。

（二）多為誘發社會不穩定的矛盾集中點。群體性糾紛的基本特點是當事人多、涉及面廣、矛盾復雜激烈。從受理的這些群體糾紛案件的當事人情況來看，95%以上的原告個人總體上都是社會的弱勢群體，他們往往缺乏權利救濟的能力，只好企望非理性手段如集體上訪來引起社會和黨政部門的關注。

（三）群體性糾紛的組織形態逐漸從零散型轉變為有組織型。在過去的群體性糾紛中，盡管人數眾多，但“群龍無首”，近兩年的群體糾紛呈現有組織、有負責人、有分工的特征。一些文化水平、政策水平、閱歷經歷豐富、號召力強的當事人往往成為組織者。

（四）群體方依法維權意識由被動變主動。在眾多的群體糾紛中，群體方總是希望通過群體的力量，引起政府重

視或社會關注，從而促進糾紛的解決。但因各種因素事與愿違，迫使他們丟掉幻想而拿起法律的武器參加訴訟，直接獲取經濟利益的原始目的從而轉化為“要說法，要權利”的維權意識。

二、法院審理群體性糾紛案件面臨的困境

（一）司法權的有限性往往無法解決夾雜于群體性糾紛中的其他社會矛盾。法院的審判功能是定紛止爭，但有些群體性糾紛表面上是涉及群體一方的民事利益，背后實質是群體方基于對社會現象的不滿或對所有單位的不滿而借訴訟途徑進行控訴，是尋求社會資源的重新配置，是要求法院履行政府性的職 能，但法院審判并不能解決群體方控訴的實質矛盾。

（二）審判的程序要求難以解決處置群體性糾紛的效率要求。從化解矛盾角度講，最有利的時機是越早越好。第三者越早介入，雙方立場往往越容易調和。而糾紛訴至法院時，雙方的矛盾已

經瀕臨激化，再調解起來難度非常大。再加之案件到了法院后，必須按照訴訟程序一步一步進行，矛盾經過無數的訴訟流程更加尖銳，法院審理更為棘手。

（三）法院在處理群體性糾紛案件時，往往難以找到法律效果和社會效果的最佳平衡點。群體性糾紛案件往往涉及當地經濟體制改革的進程、當地經濟建設和經濟結構調整的大局，牽一發而動全身。若法院嚴格依照法律條文辦案，裁判的后果可能在一定程度上影響當地的經濟建設和政府形象。反之，要取得好的社會效果，法院不得不在正常司法程序和手段之外尋求解決途徑，或將不屬于法院主管的糾紛納入訴訟軌道，以化解對大局穩定形成的壓力，最終工作的壓力和群體方的指責只能由法院、法官獨自承擔。

三、妥善處理群體性糾紛案件的建議及對策

（一）健全群體性糾紛案件的審理機制。一是組織保障。成立審理群體性

案件的應急指導小組，應急指導小組應當由立案、審判、法警部門人員組成。指導小組的職責包括負責督促、指導此類案件審理，并討論決定其中的重大、復雜、疑難案件。二是效率保障。建立立案、審判快速通道，及時、優先辦理，防止糾紛極化。三是措施保障。選派有經驗的法官承辦此類案件，及時發現和疏導其中的爭議焦點和不穩定因素，并將法制教育貫穿在立案、審理和執行的整個過程。

（二）堅持調解為主，判決為輔的基本做法。由于群體性糾紛案件當事人訴求的多元化，單純的判決不僅可能遇到于法無據的尷尬，還可能起到激化矛盾的負作用，因此應將調解工作貫穿于此類案件的整個審理過程。在調解前，充分調動有利于調解的各種因素，積極促進調解進程；在調解過程中，注重調解方式方法，盡可能地實現調解結案。

（三）完善替代性糾紛解決機制。目前在我國，除了審判，還有人民調解、仲裁機構仲裁、信訪制度、行政機關先行處理等替代性糾紛解決機制，這些替代性糾紛解決方式具有形式多樣、經濟便捷、處理靈活、程序簡便等特點，能夠有效彌補審判機制在處置群體性糾紛方面的缺陷和不足。具體做法有：強化人民調解功能，將群體性糾紛納入司法調解的范圍，并在認同調解協議的合同效力的基礎上，進一步賦予其強制執行的效力；改進信訪處理方式，對重大疑難的信訪案件邀請有關政府職能部門領導和群眾代表進行有針對性的評議，為妥善解決信訪問題創造有利條件。同時，建12全文查看

第四篇：不交物業費就不給鑰匙對嗎

不交物業費就不給鑰匙對嗎？

目前在商品房交易過程中的交付環節上開發商的通行做法或稱慣例是買方必須預先交納物業管理費或相關的代收稅費用后，才能辦理入住手續，拿鑰匙，否則拒絕交付。開發商的這種做法是否合法？是否有相關的法律依據？下面對這個普遍存在的問題做一個簡單的分析，希望對讀者有所幫助。

開發商為什么要這么做？開發商的理由。

道理很簡單，因為這樣做對開發商有利，尤其是開發商與買方存在爭議的情況下，開發商能取得爭議的主動權，迫使買方就范。因為目前在房屋交付過程中，產生的爭議比較多，比如房屋質量問題，承諾不兌現，小區公共配套設施及綠化沒有完成等問題，都在這個時候暴露出來，因為缺少解決此類問題的有效途徑，所以買方日后可能會以拒交物業管理費來與開發商抗衡，開發商為避免出現此類情況或預防日后的惡意欠費的買方，利用自身在交易過程中的強勢地位，制定對自己有利的交易方式。這種情況的出現有時也不僅僅是開發商自己的原因，也有物業公司的原因，因為物業公司與開發商存在法律上和利益上的關系，所以物業公司這樣做與開發商的理由大致相同，但對買方責任的承擔者要視具體違約內容而確定。

開發商的這種做法合法嗎？

開發商們的這種通行做法很難用合法與非法來簡單界定，要視具體情況具體分析。目前，通常狀況下，房屋買賣在交付過程中涉及三方當事人，即買方、開發商和物業管理公司。這里要特別強調一下開發商與物業管理公司的關系。通常情況下，開發商一般不直接以自己公司的名義來直接參與以后小區的物業管理，而是成立一個物業管理公司來管理物業，實力比較強的開發商有時也會向社會公開招標，招聘物業管理公司。

無論是開發商出資組建并申請注冊的物業公司還是公開向社會招標選聘的物業公司，他們與開發商之間都是獨立的法人，各自承擔獨立的民事責任，相互之間并非單位與內部職能部門的關系。但在房屋交付的過程中，開發商一般都與物業公司之間有成文或不成文的約定，即開發商委托物業公司來辦理房屋交接手續。在房屋交付過程中，實際上與買方辦理交接手續的是開發商委托的物業管理公司，物業公司代理行為的結果由開發商來承受，即視為開發商與買方辦理房屋交接手續。

在辦理房屋交接手續時，物業公司一般都要求買方先簽訂前期物業管理合同，交物業管理費，交納相關的稅費及其它費用，然后才能去驗收，驗收完畢后給鑰匙，如不交物業費，不簽訂前期物業管理合同，那么物業公司就拒絕與買方一同去驗收，拒絕交鑰匙。物業公司的這種行為可能是開發商的授權行為，即開發商允許物業公司這么操作，尤其是開發商在自己組建物業公司并管理小區的情況下，開發商的這種授權行為比較普遍。物業公司的這種行為也可能是物業公司為避免日后欠費的困擾，自行決定的附加條件，并沒有得到開發商的授權。無論哪種情況，這種交鑰匙前必須先交物業管理費的做法都涉及到三個不同的法律關系，即買方與開發商之間的房屋買賣合同關系、買方與物業管理公司之間的物業管理關系或稱委托管理關系和開發商與物業管理公司之間的委托代理關系。目前房屋交付過程中的通行做法實際上是混淆了這三個不同的法律關系。

嚴格來講，房屋交付是買方與開發商之間在履行房屋買賣合同，與日后買方和物業公司之間的委托管理法律關系無關。房屋交付應該按照買方與開發商之間事先在房屋買賣合同中的約定，只要符合雙方事先的約定，那么開發商就應該將房屋交給買方，而不應附加任何條件。如果超過了合同約定的最后交付期限，開發商仍然將附加條件單方面強加于買方，那么按合同的約定，開發商應承擔逾期交房的違約責任，除非買方接受開發商的附加條件。在存在合法的委托關系的情況下，物業公司的行為后果由開發商承擔，除非物業公司越權代理，事后開發商又沒有追認的情況下，開發商才能免責。如果開發商在工商注冊登記時在經營范圍中有物業管理的內容，開發商以自己的名義管理物業，且事先買方與開發商之間在房屋買賣合同中有約定，即房屋交付的前提條件之一必須是買方交了物業費才能給鑰匙，那么這種事先約定應該是合法有效的，雙方應按事先的約定履行合同，開發商不承擔違約責任。

最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業委托管理關系，出現不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發商與物業公司之間存在著委托關系，就將開發商的行為與物業公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發商與物業公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。

第五篇：物業費訴訟時效

大渡口某小區業主欠費4年 物管起訴已過期損失2500元

2013年11月13日 08:31 來源：華龍網-重慶商報 字號:T|T

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原標題：業主欠費4年物管才起訴損失2500元

他4年都不繳費，我們催了他很多次……

我沒收到催款通知，他們服務不到位。

商報圖形 徐僑唯 制

商報記者 吳光亮

重慶商報訊 大渡口某小區的業主陳鑫，拖欠4年多的物管費共計7500多元.在多次發函催收無果后，今年8月，物管將他告到法院。然而，因為兩年訴訟時效的問題，物管差點只能收回3750元。昨日，記者獲悉，通過法官的調查取證，7500元中有2500元無法證明存在訴訟時效中斷的情況，法院判決了陳鑫支付給物管5000元物管費。

排污管“扯拐”埋下病根

陳鑫是大渡口某小區業主，在小區內擁有一套120多平米的房子。2009年5月，他家的主排污管被堵塞，造成便池的污水倒灌，家里的地板、家具、墻面等遭受不同程度的損壞。經陳鑫估算，損失達到了3萬多元。

事發后，陳鑫找到開發商、建筑商和物管協商，獲得了2.5萬元的賠償，但陳鑫覺得這筆賠償不足以彌補自己的損失，繼續要求賠償，但開發商等方拒絕再支付任何費用給他。此外，陳鑫家的排污管問題依然沒有得到完全解決，不時出現堵塞和污水倒灌的現象。因為排污管的問題沒有被妥善解決，以及不滿小區內的清潔等問題，從2009年5月起，陳鑫拒繳物管費。

物管發函催款4年沒回應

因為一直收不到物管費，小區物管不斷發函催收。從2012年7月5日起至今年4月，物管向陳鑫發了2次信件、1次特快專遞，還在陳鑫家門外張貼過幾張催款函。可是，這一切努力依然無效，物管寄出的2封信和1封特快專遞都被以收件人外出、收件人不在家、收件人不接電話等原因退了回來。

今年8月1日，小區物管向大渡口區法院起訴，請求法院判令陳鑫支付2009年5月至2013年5月間拖欠的物業費用共計7500元。庭審時，陳鑫表示，自己一直住在該小區，拖欠物管費屬實，但這是因為自家排污管問題沒有得到妥善解決，以及物管服務不到位造成的。

“物管向法院主張的部分物管費用也已超出兩年的訴訟時效，而且物管服務不到位，請法院依法駁回物管的訴訟請求”，陳鑫向法官表示，他自己從來沒有見到過物管張貼的催款函，也沒有收到過物管寄出的催款信。

2500元物管費被拖沒了

法院審理認為，陳鑫提出的部分物管費已超過訴訟時效的問題，因追索物管費屬于一般債權，依法適用兩年訴訟時效的規定。小區物管在今年8月1日提起訴訟，所以從2011年8月1日至物管請求支付至2013年5月的這部分物管費，沒有超過訴訟時效。

至于陳鑫拖欠的2011年8月1日之前的那部分物管費，本已過了兩年，但經法官調查，有存在法律規定的訴訟時效中斷的情況。訴訟時效中斷是指在訴訟時效期間，因發生一定的法定事由，致使已經經過的時效期間統歸無效，待時效中斷的事由消除后，訴訟時效期間重新起算。

在本案審理過程中，小區物管提供的信件和催款函中，有一封2012年8月28日寄出的信件明確標注了“催收物管費律師函”字樣，收件人地址和姓名也與陳鑫的住址信息吻合。雖然這封信件在2012年10月1日最終被退回，但陳鑫此前已承認自己常住在小區內，在信件遞送的一個多月時間里，信件均被退回，但可以認定為屬于拒絕簽收。所以，這封催款信可以作為物管向陳鑫催收了物業費的依據。

基于以上原因，法院一審判決了陳鑫需繳納2010年10月1日起至2013年5月的物管費和違約金共5000元給小區物管，而2009年5月至2010年9月30日的物管費，則因為已過訴訟時效，法院未予以支持。