第一篇：個人買賣房屋涉稅政策解析

個人買賣房屋涉稅政策解析

一、房屋住宅類型

房屋通常包括普通住房和非普通住房，普通住房往往可以享受一定稅收優惠。根據《貴州省地方稅務局、貴州省財政廳、貴州省建設廳轉發國家稅務總局、財政部、建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（黔地稅發〔2005〕123號）第三條：“我省’普通標準住宅’標準為同時滿足：住宅小區建設容積率在1.0以上；單套住宅建筑面積144㎡（含144㎡）以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

二、購買住房環節

購買環節涉稅問題較少，個人通常僅涉及契稅和印花稅。

《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條：“中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受單位和個人為契稅的納稅人，應當依照本條例的規定繳納契稅”。《財政部 國家稅務總局關于土地使用權轉讓契稅計稅依據的批復》（財稅字〔2007〕162號）規定：“土地使用者將土地使用權及附建筑物、構筑物等轉讓應按照轉讓的總價款計征契稅”。《貴州省契稅實施辦法》（人民政府令〔1998〕38號令發布，2010省人民政府令〔2010〕119號修改并公布）第六條：“契稅的稅率為3%”。個人轉讓住房，按照轉讓的總價款計征契稅。又《貴州省地方稅務局關于契稅征收中普通住宅劃分標準問題的批復》（黔地稅函〔2009〕14號）即我省“普通標準住宅”標準為同時滿足：住宅小區建設容積率在1.0以上；單套住宅建筑面積144㎡（含144㎡）以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下。

根據《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅、個人所得稅優惠政策的通知》（財稅〔2010〕94號）第一條規定：“對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅”。

“個人購買的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優惠政策”。

根據《財政部 國家稅務總局關于廉租住房、經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）第一條第六款規定：“對個人購買經濟適用住房，在法定稅率基礎上減半征收契稅”。

（一）契稅

契稅是一個較為特殊的稅種，其他稅種一般都由貨物的銷售方承擔，但是契稅是由房屋或者土地的承受人承擔。契稅稅率為3%-5%，具體由省、自治區、直轄市人民政府在前款規定的幅度內按照本地區的實際情況確定，并報財政部和國家稅務總局備案。目前國家對家庭首次購買普通住房給予一定優惠，按照《財政部 國家稅務總局 住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅 個人所得稅優惠政策的通知》（財稅[2010]94號）的規定：對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭（成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

也就是說，目前個人購買住房的稅率執行情況如下：對家庭首次購買90平方米以上普通住房的，契稅稅率按當地實際稅率減半執行；對家庭首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率執行1%；對同一納稅人家庭購買兩套以上普通住房的，從第二套起契稅稅率按當地實際稅率執行；購買非普通住房的，無論是首次或者多次，都按照當地實際稅率執行。

執行過程中涉及兩個重要的概念：家庭和唯一住房。其中“家庭”已經在政策中給出了界定：即購房人、配偶以及未成年子女組成家庭的概念。但是對“唯一住房”沒有給出一個明確的界定，可以參照《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）的規定，即在同一省、自治區、直轄市范圍內僅擁有一套住房。

契稅的納稅義務發生時間為簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當天，但是契稅屬于財產稅而不是行為稅，簽訂合同不是契稅的納稅條件。因此如果您在未辦理房屋權屬變更登記前退房，可以申請退還已經繳納的契稅。《財政部 國家稅務總局關于購房人辦理退房有關契稅問題的通知》（財稅[2011]32號）規定：對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

2．印花稅

根據《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）的規定，自2008年11月1日起，個人購買住房，無論是普通住房還是非普通住房，都可以享受印花稅免稅政策。

《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）第二條規定：對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。

三、銷售住房環節

主要有營業稅及其附加（城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加）、個人所得稅、土地增值稅、印花稅。

1．營業稅及其附加

營業稅可能是個人銷售住房環節涉及的金額最大的稅種，近年來國家本著運用稅收手段調控房價的目的，不斷調整個人銷售住房環節營業稅的征免。自2011年1月28日起，按照《關于調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》（財稅[2011]12號）的規定：個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅。對于個人出售購買不足5年的住房對外銷售的，不再按照以前的政策區分普通住房和非普通住房。

城市維護建設稅、教育費附加、地方教育費附加均以實際繳納的營業稅為基數繳納，并于營業稅同時繳納。由于個人銷售住房通常為偶然事項，一般無固定的納稅地點，因此城市維護建設稅的稅率依據營業稅的納稅地點確定，即依照房產所在地確定，房產所在地在市區的，稅率為7%；房產所在地在縣城、鎮的，稅率為5%；房產所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為1%。教育費附加的征收率為3%，地方教育費附加的征收率自2010年12月1日起由原來的1%提高到2%。

2．個人所得稅

個人銷售住房時，按轉讓收入減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用（需經稅務機關審核）后的差額按照“財產轉讓所得”計算繳納個人所得稅，稅率為20%。個人不能提供完整、準確的房屋原值憑證的，按轉讓收入的一定比例（1-3%，具體由地市級地方稅務局決定）繳納個人所得稅。但是個人轉讓自用5年以上的家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅，納稅人可以持相關材料向稅務機關申請辦理免征個人所得稅手續。2010年10月1日起，對出售自有住房并在1年內重新購房的納稅人不再享受個人所得稅減免優惠。

關于“自用5年以上”和“家庭唯一”的概念應當依據《國家稅務總局關于個人轉讓房屋有關稅收征管問題的通知》（國稅發[2007]33號）第三條的規定執行：

（一）文件所稱“自用5年以上”，是指個人購房至轉讓房屋的時間達5年以上。

1、個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據開具日期或房屋產權證上注明的時間，依照孰先原則確定；個人購買的其他住房，以其房屋產權證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

2、個人轉讓房屋的日期，以銷售發票上注明的時間為準。

（二）“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房。

3．土地增值稅

根據《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）的規定，自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，不區分普通住房和非普通住房。

4．印花稅

對于印花稅的處理，個人銷售住房同購買住房，根據《關于調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅[2008]137號）的規定，自2008年11月1日起，個人銷售住房，無論是普通住房還是非普通住房，都可以享受印花稅免稅政策。

第二篇：最全的個人出租房屋涉稅實務

最全的個人出租房屋涉稅實務

2016-12-19小陳稅務

除當地有相關規定，采用綜合征收率繳納相關稅費以外：

一、個人出租房屋增值稅相關規定(一)自然人出租房屋

1.自然人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

2.自然人出租不動產（不含住房），按照5%的征收率計算應納稅額。應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

（二）個體工商戶出租房屋

1.個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納增值稅稅額。應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

2.個體工商戶出租不動產（不含住房）適用一般計稅方法計稅的，稅率為11%； 個體工商戶出租不動產（不含住房）適用簡易計稅方法計稅的，征收率為5%。

（三）其他個人采取預收款或一次性收取租金的形式出租不動產，取得的租金收入可在租金對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。

月租金收入不超過3萬元，免征增值稅及附加，只能代開增值稅普通發票，放棄“免征增值稅及附加”，可以代開增值稅專用發票。

（四）地稅機關均應延續之前的工作方式，全面負責營改增后其他個人出租不動產增值稅的納稅申報受理、計稅價格評估、稅款征收、稅收優惠備案、發票代開等有

關事項，負責辦理征繳、退庫業務，使用地稅機關稅收票證，負責收入對賬、會計核算、匯總上報等工作，并負責對納稅人的稅收違法行為進行調查和處理。

（五）其他個人出租不動產，申請代開發票的，由代征稅款的地稅局代開增值稅專用發票或者增值稅普通發票。

二、個人出租房屋，以房產租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。對個人出租住房，不區分用途，按4％的稅率征收房產稅。

無租使用其他單位房產的應稅單位和個人，依照房產余值代繳納房產稅。

三、對個人出租住房，不區分用途，免征城鎮土地使用稅。對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。

四、個人出租房屋取得的租金收入應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅，稅率為20%。

對個人按市場價格出租的居民住房取得的所得，自2001年1月1日起暫減按10%的稅率征收個人所得稅。

財產租賃所得個人所得稅前可以扣除的次序為：

（一）財產租賃過程中繳納的稅費。納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅（繳款）憑證，從其財產租賃收入中扣除。

（二）向出租方支付的租金。

（三）由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

（四）稅法規定的費用扣除標準。財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用。個人將其所得對教育事業和其他公益事業捐贈的部分，按照國務院有關規定從應納稅所得中扣除。

第三篇：自來水公司涉稅業務解析

自來水公司涉稅業務分析 某自來水公司，是適用簡易辦法征收的增值稅一般納稅人，主營自來水生產與銷售，兼營建筑安裝等。在稅務檢查過程中發現有如下幾項目業務具有代表性。

一、泵房出水量的計稅問題自來水的生產銷售是從泵房抽水到水廠，經過過濾、沉淀、消毒等工序加工后，通過供水系統再出售給用戶的過程，泵房的出水量與售水量出現較大差額，主要有以下原因：

1、由于泵房地處農村區域，由于抽水量過大，導致附近農民無水可用，比如農田灌溉，日常用水，所以就有部分地下水直接供應當地農民，既不計量也不收取任何費用。根據《國家稅務總局關于印發〈增值稅若干具體問題的規定〉的通知》（國稅發[1993]154號）第一條第（七）款“供應或開采未經加工的天然水（如水庫供應農業灌溉用水，工廠自采地下水用于生產），不征收增值稅。”、“《國家稅務總局關于印發〈增值稅部分貨物征稅范圍注釋〉的通知》（國稅發[1993]151號）第三項“自來水是指自來水公司及工礦企業經抽取、過濾、沉淀、消毒等工序加工后，通過供水系統向用戶供應的水。農業灌溉用水、引水工程輸送的水等，不屬于本貨物的范圍。”以及《國家稅務總局關于增值稅納稅義務發生時間有關問題的公告》（國家稅務總局公告2011年第40號）規定，增值稅納稅義務發生時間為取得銷售款或取得索取銷售款憑據的當天”的規定，我們認為供應給農民使用未經加工的地下水不是銷售行為，不屬于視同銷售中的自產貨物無償贈送，不應該繳納增值稅。

2、自來水從水廠到用戶必然經過管道輸送，由于城市管網老化，跑冒滴漏十分嚴重，損耗大概有30%-40%。因為銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，不得抵扣進項稅額，這部分損失就沒有進項稅可以轉出，所以不應補繳增值稅。

3、由于企業破產、關門，居民拆遷等等原因，因此產生拖欠的水費，一般不在單位的財務賬簿反映，而是在收費系統記錄，所以應根據收費系統統計欠費，計算繳納增值稅。

二、銷售單價的問題自來水公司收取的水費包括水費基本價格，代政府收取的污水處理費，水資源費等。根據《增值稅暫行條例實施細則》第十二條規定的價外費用不包括下列項目：“

（三）同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業性收費：1.由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業性收費；2.收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據；3.所收款項全額上繳財政。”，所以計稅單價中應剔除代政府收取的污水處理費，水資源費。

三、關于安裝費的問題根據《財政部、國家稅務總局關于增值稅若干政策的通知》（財稅[2005]165號）

第八條“對從事熱力、電力、燃氣、自來水等公用事業的增值稅納稅人收取的一次性費用，凡與貨物的銷售數量有直接關系的，征收增值稅；凡與貨物的銷售數量無直接關系的，不征收增值稅。”以及《營業稅暫行條例實施細則》第十六條“納稅人提供建筑業勞務（不含裝飾勞務）的，其營業額應當包括工程所用原材料、設備及其他物資和動力價款在內，但不包括建設方提供的設備的價款。”的規定，自來水公司收取的初裝費、戶表改造費屬于一次性收費且與自來水銷售數量無關，連同安裝過程中使用的材料應一并繳納營業稅。

四、關于單獨銷售原材料、廢料及滯納金少繳增值稅問題。銷售自來水按簡易辦法依照6%征收率征收增值稅，這項政策只是針對“自來水”這一商品，自來水公司單獨銷售其他貨物，比如水表、鋼管、管件及下腳料等，應按適用稅率計征增值稅稅額并允許抵扣進項稅額，如果企業將這部分收入按6%征收率計提增值稅稅款，則視同放棄抵扣權，按17%稅率全額補繳增值稅。另外，企業隨同欠繳水費一并收取的滯納金、違約金收入，也應該按照6%征收率計算繳納增值稅。

第四篇：二手房轉讓涉稅事宜解析

二手房轉讓涉稅事宜解析

2006-04-30[來源]大連市西崗區地方稅務局

房屋轉讓有兩種類型: 一個人將房屋轉讓給他人;二 單位將房屋轉讓給他人。主要涉及的稅種有契稅、印花稅、個人所得稅、營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅。但并不是每筆房屋交易都要全部繳納以上所列的全部稅種，在房屋交易中所繳納的各個稅種是根據房屋的性質（比如契稅）、房屋的價款、座落地及面積（比如營業稅及附加）、房屋的增值額（比如土地增值稅）等等來確定的，也就是說要具體情況具體分析。在這里我要從三個方面（明確幾個模糊的概念問題；明確各稅的納稅義務人、征收方式、方法、稅收優惠政策；舉例說明）對房屋轉讓應如何繳稅進行講解。

一要明確幾個模糊的概念問題

1、何謂房屋？在房屋交易過程中它是如何區分的？

房屋，就是人們能用于居住、生活或辦公的場所。按房屋的性質來說，可分為兩種：即住宅和非住宅。它是征收契稅的標準，如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%，這里非住宅包括公建、商服、別墅幾種類型，其中別墅的界定是根據大地稅發

[2004]90號文件規定，即每建筑平方米單價在8000元以上的住宅或《建設工程規劃許可證》項目類別為別墅。

2、住宅又為何分成普通住宅和非普通住宅？

這是為了確定在二手房轉讓過程中營業稅的征稅標準。根據《轉發〈國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發［2005］91號）及《國家稅務總局 財政部 建設部關于加強房地產稅收管理的通知》（國稅發［2005］89號）等相關規定，個人將2年之外的普通住宅出售免征營業稅，而將2年之外的非普通住宅出售將征收營業稅。這里的普通住房標準是按大連市人民政府確定并公布的普通住房標準執行。目前我市市內四區普通住房標準應同時滿足以下三個條件：㈠住宅小區建筑容積率在1.0以下；㈡、單套建筑面積暫定在144平方米以下；㈢中山區、西崗區及沙河口區實際成交價格暫定低于6000元/M2，甘井子區實際成交價格暫定低于3600元/M2。對不能同時滿足上述三項條件的，一律按非普通住房標準征收營業稅。

3、“ 地稅征收窗口”在征收稅款時計稅依據是什么？

回答是房屋轉讓的成交價。這里的成交價是指買賣雙方在“房地產轉讓契約”上填寫并確認的價格，但是如果此價格若明顯偏低且無正當理由，稅務機關可參考房地產交易所二手房轉讓管理科核定的“市場價格評估額”，確定二手房轉讓價格并據以計算應納稅款。

4、“地稅征收窗口”在征免稅過程中是以什么時間為標準？

是以房屋產權證上注明的時間或契稅完稅證上注明的時間為準。哪個時間對納稅人有利，納稅人就可采用哪個時間。

二 明確各稅的納稅義務人、征收方式、方法、稅收優惠政策契稅契稅的納稅義務人是買受人（買方）。計算公式為：應納契稅稅額=本次房屋轉讓成交價×適用稅率這里的適用稅率有兩種，即1.5%和4%；如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%.契稅的現行稅收優惠政策： 動遷戶減免契稅。根據《財政部、國家稅務總局關于城鎮房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號），對拆遷居民因拆遷重新購房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。該政策自2005年3月23日起執行。符合條件的納稅人可憑拆遷補償協議，在繳納契稅、辦理產權手續時，一并辦理免征手續。

2印花稅印花稅的納稅義務人是買賣雙方。計算公式為：應納印花稅稅額=本次房屋轉讓成交價×適用稅率。這里的適用稅率為萬分之五，這是按“產權轉移書據”征收的。另外，買受人還應按“權利許可證照”交納5元印花稅。

3個人所得稅個人出售房屋取得的所得屬于個人所得稅“財產轉讓所得”應稅項目，其納稅義務人是賣房人。個人所得稅的征收方式有兩種：查實征收或核定征收。這兩種征收方式由納稅人自己選擇，納稅人認為哪種方式對自己有利，就可采取哪種征收方式。

查實征收是指納稅人能夠完整、準確地提供轉讓房屋收入、成本和費用憑據。其稅款計算公式：

應納個人所得稅稅額＝（本次房屋轉讓成交價－房屋原值－合理費用）×20%

其中房屋原值包括當年購買房屋時的購進價格、償還的貸款利息以及原購買時實際繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、維修基金和交易手續費等。納稅人申請查實征收時，應盡量提供以上所列憑據，“地稅征收窗口”要根據納稅人提供的資料進行抵扣并計算個人所得稅。合理費用包括在本次出售房屋過程中實際繳納的營業稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、土地收益金和交易手續費等。

核定征收有兩種情形：

（1）個人首次出售已購公有住房、安居工程住房、經濟適用住房以及拆遷安置住房等。其稅款計算公式：

應納個人所得稅稅額＝本次房屋轉讓成交價×1%

（2）不能提供完整、準確的憑據使轉讓房屋的原值和費用難以確定的其稅款計算公式：

住宅應納個人所得稅稅額＝本次房屋轉讓成交價×1.5%

非住宅應納個人所得稅稅額＝本次房屋轉讓成交價×2%

個人所得稅稅收優惠政策根據財政部和國家稅務總局的有關文件精神，暫行辦法對個人轉讓房屋適用以下兩種情況的可以享受減免稅優惠：

一、對個人轉讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅；

二、為鼓勵個人換購住房，對出售住房前、后12個月內按市場價格又購房的納稅人，其出售原住房應繳納的個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這里的“換購”是指買新房，賣舊房。如果納稅人是“先買后賣”,應在申報時直接申請免稅;如果納稅人是“先賣后買”,則應該辦理退稅手續。營業稅及附加

單位和個人出售“二手房”應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。城建稅、教育費附加、地方教育附加是分別按照營業稅額的7%、3%、1%征收的。營業稅及附加的納稅義務人是賣房人。二手房買賣過程中征收營業稅有如下情形：

（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應全額征收營業稅。計算公式：應納營業稅稅額=本次房屋轉讓成交價×5%

（2）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，應差額繳納營業稅，但需提供購買房屋時取得的稅務部門監制的發票作為差額征稅的扣除憑證。對不能提供原購入發票的，應按銷售不動產所取得的全部價款和價外費用征收營業稅。

（3）個人銷售公建根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號）的相關規定，個人銷售其購入的公建，如能提供購入不動產發票的，應按銷售價減去購入發票上開具的不動產所取得的全部價款和價外費用征收營業稅，對此不受2年的購買年限限制。

（4）個人銷售房改房征收營業稅問題個人所得的具有產權的房改房，只是在購入時房屋價款較低，或由分房單位負擔了該房屋的部分購入價款，也屬“購入的住房”。因此，在個人銷售具有產權的房改房時，營業稅無任何特殊規定，按大地稅發［2005］91號及國稅發［2005］89號文件規定的相關政策執行。涉及到差額征收營業稅的，對購入房改房產權時開具的收款收據可做扣除憑證扣除其記載金額。根據《營業稅稅目注釋》（國稅發［1993］149號）的相關規定，對轉讓房屋使用權的，視同銷售房屋產權。

（5）個人銷售其繼承的房屋以原產權證或契稅完稅證明上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案： ①繼承前原產權人身份證明及復印件（已死亡的，需要死亡證明）②繼承前原房屋產權證書及復印件③繼承人身份證明及復印件④繼承人與繼承前原產權人關系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復印件⑤繼承公證資料及復印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當時產權證上所注明的時間確認購房時間。

（6）個人銷售贈與的房屋以原產權證或契稅完稅證上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案：①贈與前原產權人身份證明及復印件（已死亡的，需要死亡證明）②贈與前原房屋產權證書及復印件③贈與人身份證明及復印件④受贈人與贈與人關系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復印件 ⑤贈與公證資料及復印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當時產權證上所注明的時間確認購房時間。

5、土地增值稅

土地增值稅是對轉讓房地產取得的增值額按照規定的稅率征收的。土地增值稅的納稅義務人是賣房人，指轉讓房屋的單位和轉讓非住宅的個人。

增值額=本次房屋轉讓成交價-扣除項目金額。扣除項目金額由評估價格和其他扣除項目組成。

（1）評估價格轉讓二手房計算土地增值稅的扣除項目為二手房的評估價格，評估價格是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

（2）其他扣除項目金額 轉讓房地產過程中由賣方負擔的營業稅及附加、印花稅、交易費、評估費等相關稅費。

稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

計算土地增值稅稅額計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×５％（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％（4）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％和35％為速算扣除系數。

目前單位轉讓舊房及建筑物（二手房）辦理產權過戶應到大連市地方稅務局財產與行為稅處辦理土地增值稅繳納情況的審核，個人轉讓非住宅繳納的土地增值稅由“地稅征收窗口”審核。

三 舉例說明

1個人將普通住宅出售

張三于2006年4月14日將位于中山區的一套普通住宅出售給李明，該房屋的產權證上注明的日期為2000年10月20日，面積為80平，并且是夫妻雙方唯一一套住宅.本次交易總房款為50萬元。問：買賣各應納稅多少？

答：張三應納各稅如下：

印花稅：500000×0.0005=250元（產權轉移書據）

無營業稅及附加。（普通住宅且2年之外出售）

無個人所得稅（五年以上且夫妻雙方唯一一套住宅）

李明應納各稅如下:

印花稅：500000×0.0005=250元（產權轉移書據）

5元(權利許可證照)

契稅:500000×1.5%=7500元

2個人將非普通住宅出售

王強2006年4月14日將位于西崗區的一套住宅出售給李明，該房屋的產權證上注明的日期為2003年3月20日，面積為80平.本次交易售價每平方米7000元，總房款為56萬元。王先生在2003年購買這套房屋時房款為540000,其他費用4000.本次交易產生的費用為6000。王強申請查實征收個人所得稅。問：王強和李明各應納稅多少？

答：王強應納各稅如下：

印花稅：560000×0.0005=280元（產權轉移書據）

營業稅及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差額征收）

個人所得稅(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查實征收）李明應納各稅如下:

印花稅：560000×0.0005=280元（產權轉移書據）

5元(權利許可證照)

契稅:560000×1.5%=8400元

3個人將公建出售

孫五2006年4月14日將位于西崗區的一套公建出售給李明，售價為100萬.該房屋的產權證上注明的日期為2005年3月20日，面積為80平.當時售價每平方米10000元，總房款為80萬元,有房屋結算發票。房屋的重置成本為110萬,成新度為8成.本次交易的其他可扣除項目為5000元,不包括稅金.孫五申請核定征收個人所得稅.問：孫五和李明各應納稅多少？孫五應納各稅如下

印花稅：1000000×0.0005=500元（產權轉移書據）

營業稅及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差額征收營業稅）

個人所得稅1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值稅:準予扣除項目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值額1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

應納土地增值稅:83400×30%=2502元

李明應納各稅如下:

印花稅：1000000×0.0005=500元（產權轉移書據）

5元(權利許可證照)

契稅:1000000×4%=40000元

4單位將房屋轉讓給他人

對于此種情況不再舉例說明,因為它和個人將房屋轉讓給他人只是相差一個稅種即個人所得稅,單位將房屋轉讓給

他人不用繳納個人所得稅。

以上所述為房屋轉讓應如何繳稅的解析，如有不盡事宜，請大家在大連地稅網站查詢相關的法律法規。（大連市房地產交易市場契稅所張淑華）

第五篇：涉稅專業服務相關政策梳理

涉稅專業服務相關政策梳理

2017年開始，為了規范涉稅專業服務，國家稅務總局相繼出臺了《涉稅專業服務監管辦法(試行)》（國家稅務總局公告2017年第13號）、《稅務師事務所行政登記規程（試行）》（國家稅務總局公告2017年第31號）、《涉稅專業服務信息公告與推送辦法（試行）》（國家稅務總局公告2017年第42號）、《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》（國家稅務總局公告2017年第48號）、《關于采集涉稅專業服務基本信息和業務信息有關事項的公告》（國家稅務總局公告2017年第49號）五個政策文件。現在針對大家關心的一些問題，對相關政策進行一些梳理。

1.涉稅專業服務機構是否就是指稅務師事務所、會計師事務所和律師事務所？

答：根據《涉稅專業服務信息公告與推送辦法（試行）》第二條規定：本辦法所稱涉稅專業服務機構包括:

（一）稅務師事務所；

（二）依法取得執業許可且從事涉稅專業服務的會計師事務所和律師事務所；

（三）經商事登記且從事涉稅專業服務的代理記賬機構、稅務代理公司、財稅類咨詢公司等其他機構。

所以，涉稅專業服務機構并不僅僅是這三種事務所。

2.涉稅專業服務機構是否可以隨意登記為“**稅務師事務所”？ 答：根據《涉稅專業服務監管辦法（試行）》第七條規定：稅務機關應當對稅務師事務所實施行政登記管理。未經行政登記不得使用“稅務師事務所”名稱，不能享有稅務師事務所的合法權益。稅務師事務所合伙人或者股東由稅務師、注冊會計師、律師擔任，稅務師占比應高于百分之五十，國家稅務總局另有規定的除外。稅務師事務所辦理商事登記后，應當向省稅務機關辦理行政登記。省稅務機關準予行政登記的，頒發《稅務師事務所行政登記證書》，并將相關資料報送國家稅務總局，抄送省稅務師行業協會。

注意：從事涉稅專業服務的會計師事務所和律師事務所，依法取得會計師事務所執業證書或律師事務所執業許可證，視同行政登記。

3.涉稅專業服務機構可以從事哪些涉稅業務？ 答：涉稅專業服務機構可以從事下列涉稅業務：

（一）納稅申報代理。對納稅人、扣繳義務人提供的資料進行歸集和專業判斷，代理納稅人、扣繳義務人進行納稅申報準備和簽署納稅申報表、扣繳稅款報告表以及相關文件。

（二）一般稅務咨詢。對納稅人、扣繳義務人的日常辦稅事項提供稅務咨詢服務。

（三）專業稅務顧問。對納稅人、扣繳義務人的涉稅事項提供長期的專業稅務顧問服務。

（四）稅收策劃。對納稅人、扣繳義務人的經營和投資活動提供符合稅收法律法規及相關規定的納稅計劃、納稅方案。

（五）涉稅鑒證。按照法律、法規以及依據法律、法規制定的相關規定要求，對涉稅事項真實性和合法性出具鑒定和證明。

（六）納稅情況審查。接受行政機關、司法機關委托，依法對企業納稅情況進行審查，作出專業結論。

（七）其他稅務事項代理。接受納稅人、扣繳義務人的委托，代理建賬記賬、發票領用、減免退稅申請等稅務事項。

（八）其他涉稅服務。

注意：前款第三項至第六項涉稅業務，僅由具有稅務師事務所、會計師事務所、律師事務所資質的涉稅專業服務機構從事，相關文書應由稅務師、注冊會計師、律師簽字，并承擔相應的責任。

4.涉稅專業服務機構及涉稅服務人員的哪些行為可能會被稅務機關責令限期改正或予以約談？

答：根據《涉稅專業服務監管辦法(試行)》的第十四條規定：涉稅專業服務機構及其涉稅服務人員有下列情形之一的，由稅務機關責令限期改正或予以約

談；逾期不改正的，由稅務機關降低信用等級或納入信用記錄，暫停受理所代理的涉稅業務（暫停時間不超過六個月）；情節嚴重的，由稅務機關納入涉稅服務失信名錄,予以公告并向社會信用平臺推送，其所代理的涉稅業務，稅務機關不予受理：

（一）使用稅務師事務所名稱未辦理行政登記的；

（二）未按照辦稅實名制要求提供涉稅專業服務機構和從事涉稅服務人員實名信息的；

（三）未按照業務信息采集要求報送從事涉稅專業服務有關情況的；

（四）報送信息與實際不符的；

（五）拒不配合稅務機關檢查、調查的；

（六）其他違反稅務機關監管規定的行為。

稅務師事務所有前款第一項情形且逾期不改正的，省稅務機關將提請工商部門吊銷其營業執照。

注意：屬于嚴重違法違規情形的，除依照法律法規施以行政處罰外甚至追究刑事責任，還要納入涉稅服務失信名錄。

5.涉稅專業服務機構及涉稅服務人員的哪些行為會被稅務機關列為重點監管對象,降低信用等級或納入信用記錄，暫停受理所代理的涉稅業務？

答：根據《涉稅專業服務監管辦法(試行)》的第十五條規定：涉稅專業服務機構及其涉稅服務人員有下列情形之一的，由稅務機關列為重點監管對象,降低信用等級或納入信用記錄，暫停受理所代理的涉稅業務（暫停時間不超過六個月）；情節較重的，由稅務機關納入涉稅服務失信名錄，予以公告并向社會信用平臺推送，其所代理的涉稅業務，稅務機關不予受理；情節嚴重的，其中，稅務師事務所由省稅務機關宣布《稅務師事務所行政登記證書》無效，提請工商部門吊銷其營業執照，提請全國稅務師行業協會取消稅務師職業資格證書登記、收回其職業資格證書并向社會公告，其他涉稅服務機構及其從事涉稅服務人員由稅務機關提請其他行業主管部門及行業協會予以相應處理：

（一）違反稅收法律、行政法規，造成委托人未繳或者少繳稅款，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則相關規定被處罰的；

（二）未按涉稅專業服務相關業務規范執業，出具虛假意見的；

（三）采取隱瞞、欺詐、賄賂、串通、回扣等不正當競爭手段承攬業務，損害委托人或他人利益的；

（四）利用服務之便，謀取不正當利益的；

（五）以稅務機關和稅務人員的名義敲詐納稅人、扣繳義務人的；

（六）向稅務機關工作人員行賄或者指使、誘導委托人行賄的；

（七）其他違反稅收法律法規的行為。

注意：屬于嚴重違法違規情形的，除依照法律法規施以行政處罰外甚至追究刑事責任，還要納入涉稅服務失信名錄。

6.什么叫涉稅專業服務信用管理？

答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第二條規定：涉稅專業服務信用管理，是指稅務機關對涉稅專業服務機構從事涉稅專業服務情況進行信用評價，對從事涉稅服務人員的執業行為進行信用記錄。涉稅專業服務機構信用評價實行信用積分和信用等級相結合方式。從事涉稅服務人員信用記錄實行信用積分和執業負面記錄相結合方式。

7.涉稅專業服務管理信息庫如何采集信用信息？

答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第七條規定：涉稅專業服務管理信息庫依托金稅三期應用系統，從以下渠道采集信用信息：

（一）涉稅專業服務機構和從事涉稅服務人員報送的信息；

（二）稅務機關稅收征管過程中產生的信息和涉稅專業服務監管過程中產生的信息；

（三）其他行業主管部門和行業協會公開的信息。

注意：涉稅專業服務機構跨區域從事涉稅專業服務的相關信用信息，歸集到機構所在地。

涉稅專業服務機構應報送的以下信息：

(1)涉稅專業服務機構應當于首次提供涉稅專業服務前，向主管稅務機關報送《涉稅專業服務機構（人員）基本信息采集表》。

(2)涉稅專業服務機構應當于首次為委托人提供業務委托協議約定的涉稅服務前，向主管稅務機關報送《涉稅專業服務協議要素信息采集表》。

(3)涉稅專業服務機構應當于每年3月31日前，向主管稅務機關報送《涉稅專業服務總體情況表》。

(4)稅務師事務所、會計師事務所、律師事務所應當于完成專業稅務顧問、稅收策劃、涉稅鑒證、納稅情況審查業務的次月底前，向主管稅務機關報送《專項業務報告要素信息采集表》。

8.涉稅專業服務機構信用積分和評價周期如何確定？

答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第八條規定：涉稅專業服務機構信用積分為評價周期內的累計積分，按月公告，下一個評價周期重新積分。評價周期為每年1月1日至12月31日。

注意：第一個評價周期信用積分的基礎分為涉稅專業服務機構當前納稅信用得分，以后每個評價周期的基礎分為該機構上一評價周期信用積分的百分制得分。涉稅專業服務機構未參加納稅信用級別評價的，第一個評價周期信用積分的基礎分按照70分計算。

9.涉稅專業服務機構的信用等級分為幾級？等級標準如何確定？

答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第十條規定：涉稅專業服務機構信用按照從高到低順序分為五級，分別是TSC5級、TSC4級、TSC3級、TSC2級和TSC1級。涉稅專業服務機構信用積分滿分為500分，涉稅專業服務機構信用等級標準如下：

（一）TSC5級為信用積分400分以上的；

（二）TSC4級為信用積分300分以上不滿400分的；

（三）TSC3級為信用積分200分以上不滿300分的；

（四）TSC2級為信用積分100分以上不滿200分的；

（五）TSC1級為信用積分不滿100分的。

10.稅務機關對于信用積分較高的涉稅專業服務機構是否有激勵措施？ 答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第十七條規定：對達到TSC5級的涉稅專業服務機構，稅務機關采取下列激勵措施：

（一）開通納稅服務綠色通道，對其所代理的納稅人發票可以按照更高的納稅信用級別管理；

（二）依托信息化平臺為涉稅專業服務機構開展批量納稅申報、信息報送等業務提供便利化服務；

（三）在稅務機關購買涉稅專業服務時，同等條件下優先考慮。

11.稅務機關對于信用積分較低的涉稅專業服務機構是否有制約措施？ 答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第十九條規定：對涉稅專業服務信用等級為TSC2級、TSC1級的涉稅專業服務機構，稅務機關采取以下措施：

（一）實行分類管理，對其代理的納稅人稅務事項予以重點關注；

（二）列為重點監管對象；

（三）向其委托方納稅人主管稅務機關推送風險提示；

（四）涉稅專業服務協議信息采集，必須由委托人、受托人雙方到稅務機關現場辦理。

12.稅務機關對納入涉稅服務失信名錄的涉稅專業服務機構是否有懲戒措施？

答：根據《涉稅專業服務信用評價管理辦法（試行）》第二十條規定：對納入涉稅服務失信名錄的涉稅專業服務機構和從事涉稅服務人員，稅務機關采取以下措施：

（一）予以公告并向社會信用平臺推送；

（二）向其委托方納稅人、委托方納稅人主管稅務機關進行風險提示；

（三）不予受理其所代理的涉稅業務。