第一篇：2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總

2015年二手房交易涉稅政策問題解答匯總 一、二手房交易環(huán)節(jié)要繳納哪些稅?

答：二手房交易環(huán)節(jié)涉及轉(zhuǎn)讓方的稅收有：企業(yè)所得稅(個人所得稅)、營業(yè)稅及附加(包括：城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加)、土地增值稅、印花稅;涉及受讓方的稅收有：契稅、印花稅。

二、二手房交易有哪些稅收優(yōu)惠政策?

答：(一)自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅;

(二)自2010年10月1日起，對個人購買普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個人購買90平方米及以下普通住房的，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。

(三)自2015年3月31日起，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

(四)個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

1、“自用5年以上”，是指個人購房至轉(zhuǎn)讓房屋的時間達5年以上。

(1)個人購房日期的確定。個人按照國家房改政策購買的公有住房，以其購房合同的生效時間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依照孰先原則確定;個人購買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。

(2)個人轉(zhuǎn)讓房屋的日期，以銷售發(fā)票上注明的時間為準。

2、“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人(有配偶的為夫妻雙方)僅擁有一套住房。

注：目前我省執(zhí)行普通住房的標準是：同時具備住宅小區(qū)容積率1.0以上、單套建筑面積144平方米以下(含144平方米)二個條件。

三、對于“個人銷售住房暫免征收土地增值稅和印花稅”的稅收優(yōu)惠政策中，其所指“住房”如何認定?

答：(一)個人銷售或購買住房(不包括個人自建住房)，凡房產(chǎn)(總)證中登記的房產(chǎn)性質(zhì)屬于住宅種類(包括別墅、高級公寓)，均應(yīng)認定為“住房”。房產(chǎn)性質(zhì)登記不明確或?qū)儆诨旌嫌猛镜模挥枵J定為“住房”。

個人銷售或購買自建住房，凡土地使用權(quán)證用地類型登記為住宅用地或商住兩用且房產(chǎn)證登記的房產(chǎn)性質(zhì)為住宅種類的，均應(yīng)認定為“住房”。對土地用途、房產(chǎn)性質(zhì)登記不一致或房產(chǎn)性質(zhì)登記為混合用途的，不予認定為“住房”。

(二)實行土地使用權(quán)證與房產(chǎn)證兩證合一登記的地區(qū)，其住房的認定以土地房屋權(quán)證中登記的土地用途為準，即土地用途登記為住宅用地的，認定為 “住房”;土地用途登記為商住用地或城鎮(zhèn)混合住宅用地且房屋類型登記為住宅種類的，認定為“住房”。土地用途登記為其他類型用地的，不予認定為“住房”。

四、在二手房轉(zhuǎn)讓中，計算土地增值稅扣除項目金額時，如何理解按購房發(fā)票金額每年加計5%?

答：納稅人在轉(zhuǎn)讓二手房時，凡不能取得重置成本評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認，除允許扣除的轉(zhuǎn)讓稅金和購房時所繳納的契稅 外，其他扣除項目金額可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個 月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

五、個人購買住房的時間如何確定?

答：個人購買住房以取得房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間為其購買住房的時間。房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明所注明的時間不一致的，按照“孰 先”原則確定購買住房的時間。即房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產(chǎn)權(quán)證的時間為購買住房的時間;契稅完稅證明上注明的時間 早于房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買住房的時間。

六、對通過法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，能否按法院裁定(判決)書或房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認購置成本?

答：自2014年12月12日起，對通過法院裁決(判決)或行政確權(quán)方式取得但無法提供發(fā)票的房產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時，可按法院裁定(判決)書或房地 產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓稅收專用證明確定的金額確認購置成本，比照財稅〔2006〕21號文第二條第一款的規(guī)定計算土地增值稅扣除項目金額。

七、個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)如何征收個人所得稅?

答：個人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，以其轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目繳納個人所得稅。

八、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額?

答：對住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅時，以實際成交價格為轉(zhuǎn)讓收入。納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入，但必須保證各稅種計稅價格一致。

九、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，如何確定轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值?

答：財產(chǎn)原值應(yīng)根據(jù)個人所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的不同類型區(qū)別確定：

(一)商品房及非住房：購置該房屋時實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;

(二)自建住房：實際發(fā)生的建造費用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時實際交納的相關(guān)稅費。

(三)經(jīng)濟適用房(含集資合作建房、安居工程住房)：原購房人實際支付的房價款及相關(guān)稅費，以及按規(guī)定交納的土地出讓金。

(四)已購公有住房：原購公有住房標準面積按當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用房價格計算的房價款，加上原購公有住房超標準面積實際支付的房價款以及按規(guī)定向財政部門(或原產(chǎn)權(quán)單位)交納的所得收益及相關(guān)稅費。

(五)城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù)拆遷安置方式的不同，其原值按以下方式確定：

1、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置該房屋實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費;

2、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款及交納的相關(guān)稅費;

3、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款和交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額;

4、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換房屋，又支付部分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為《房屋拆遷補償安置協(xié)議》注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。

十、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的稅金有哪些?

答：轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

十一、個人轉(zhuǎn)讓住房計征個人所得稅時，可以扣除的合理費用有哪些?

答：合理費用是指：納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

(一)支付的住房裝修費用的扣除要求。

納稅人能提供實際支付裝修費用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實際發(fā)生的裝修費用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：

1、已購公有住房、經(jīng)濟適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%;

2、商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。

納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價款中含有裝修費(鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等)的，不得再重復(fù)扣除裝修費用。

(二)支付的住房貸款利息的扣除要求。

納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實扣除。

(三)手續(xù)費、公證費等費用的扣除要求。

納稅人按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實扣除。

十二、扣除所轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的財產(chǎn)原值、稅金和其他合理費用，需要提供哪些材料?

答：對轉(zhuǎn)讓住房收入計算個人所得稅應(yīng)納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

十三、住房轉(zhuǎn)讓人未提供完整、準確的房屋原值憑證的，如何征收個人所得稅?

答：納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按住房轉(zhuǎn)讓收入的2%核定征收個人所得稅。

十四、無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的是否征收個人所得稅?

答：(一)以下情形的房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與，對當(dāng)事雙方(包括轉(zhuǎn)讓人和受讓人)不征收個人所得稅：

1、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹;

2、房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與對其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人;

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。

(二)除上述規(guī)定情形以外，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無償贈與他人的，受贈人(即受讓方)因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經(jīng)國務(wù)院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%;贈與人(即轉(zhuǎn)讓人)不征收個人所得稅。

十五、個人無償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提交哪些資料?

答：贈與雙方辦理免稅手續(xù)時，應(yīng)向稅務(wù)機關(guān)提交以下資料：

(一)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強房地產(chǎn)交易個人無償贈與不動產(chǎn)稅收管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]144號)第一條規(guī)定的相關(guān)證明材料;

(二)贈與雙方當(dāng)事人的有效身份證件;

(三)屬于本通知第一條第(一)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的贈與人和受贈人親屬關(guān)系的公證書(原件)。

(四)屬于本通知第一條第(二)項規(guī)定情形的，還須提供公證機構(gòu)出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系公證書(原件)，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處出具的撫養(yǎng)關(guān)系或者贍養(yǎng)關(guān)系證明。

稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)認真審核贈與雙方提供的上述資料，資料齊全并且填寫正確的，在提交的《個人無償贈與不動產(chǎn)登記表》上簽字蓋章后復(fù)印留存，原件退還提交人，同時辦理個人所得稅不征稅手續(xù)。

十六、如何確定受贈人(即受讓方)受贈房產(chǎn)的個人所得稅應(yīng)納稅所得額?

答：對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈與合同上標明的贈與房屋價值減除贈與過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額。

贈與合同標明的房屋價值明顯低于市場價格或房地產(chǎn)贈與合同未標明贈與房屋價值的，稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)受贈房屋的市場評估價格或采取其他合理方式確定受贈人的應(yīng)納稅所得額。

十七、受贈人(即受讓方)轉(zhuǎn)讓受贈房產(chǎn)的如何計征個人所得稅?

答：受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋的，以其轉(zhuǎn)讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉(zhuǎn)讓過程中受贈人支付的相關(guān)稅費后的余額，為受贈人的應(yīng)納稅所得額，按照“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項目依法計征個人所得稅。受贈人轉(zhuǎn)讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場評 估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

第二篇：二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

二手房轉(zhuǎn)讓涉稅事宜解析

2006-04-30[來源]大連市西崗區(qū)地方稅務(wù)局

房屋轉(zhuǎn)讓有兩種類型: 一個人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人;二 單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人。主要涉及的稅種有契稅、印花稅、個人所得稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅。但并不是每筆房屋交易都要全部繳納以上所列的全部稅種，在房屋交易中所繳納的各個稅種是根據(jù)房屋的性質(zhì)（比如契稅）、房屋的價款、座落地及面積（比如營業(yè)稅及附加）、房屋的增值額（比如土地增值稅）等等來確定的，也就是說要具體情況具體分析。在這里我要從三個方面（明確幾個模糊的概念問題；明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策；舉例說明）對房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅進行講解。

一要明確幾個模糊的概念問題

1、何謂房屋？在房屋交易過程中它是如何區(qū)分的？

房屋，就是人們能用于居住、生活或辦公的場所。按房屋的性質(zhì)來說，可分為兩種：即住宅和非住宅。它是征收契稅的標準，如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%，這里非住宅包括公建、商服、別墅幾種類型，其中別墅的界定是根據(jù)大地稅發(fā)

[2004]90號文件規(guī)定，即每建筑平方米單價在8000元以上的住宅或《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》項目類別為別墅。

2、住宅又為何分成普通住宅和非普通住宅？

這是為了確定在二手房轉(zhuǎn)讓過程中營業(yè)稅的征稅標準。根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)〈國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知〉的通知》（大地稅發(fā)［2005］91號）及《國家稅務(wù)總局 財政部 建設(shè)部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)［2005］89號）等相關(guān)規(guī)定，個人將2年之外的普通住宅出售免征營業(yè)稅，而將2年之外的非普通住宅出售將征收營業(yè)稅。這里的普通住房標準是按大連市人民政府確定并公布的普通住房標準執(zhí)行。目前我市市內(nèi)四區(qū)普通住房標準應(yīng)同時滿足以下三個條件：㈠住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下；㈡、單套建筑面積暫定在144平方米以下；㈢中山區(qū)、西崗區(qū)及沙河口區(qū)實際成交價格暫定低于6000元/M2，甘井子區(qū)實際成交價格暫定低于3600元/M2。對不能同時滿足上述三項條件的，一律按非普通住房標準征收營業(yè)稅。

3、“ 地稅征收窗口”在征收稅款時計稅依據(jù)是什么？

回答是房屋轉(zhuǎn)讓的成交價。這里的成交價是指買賣雙方在“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓契約”上填寫并確認的價格，但是如果此價格若明顯偏低且無正當(dāng)理由，稅務(wù)機關(guān)可參考房地產(chǎn)交易所二手房轉(zhuǎn)讓管理科核定的“市場價格評估額”，確定二手房轉(zhuǎn)讓價格并據(jù)以計算應(yīng)納稅款。

4、“地稅征收窗口”在征免稅過程中是以什么時間為標準？

是以房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間或契稅完稅證上注明的時間為準。哪個時間對納稅人有利，納稅人就可采用哪個時間。

二 明確各稅的納稅義務(wù)人、征收方式、方法、稅收優(yōu)惠政策契稅契稅的納稅義務(wù)人是買受人（買方）。計算公式為：應(yīng)納契稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×適用稅率這里的適用稅率有兩種，即1.5%和4%；如果為住宅，契稅征收率為1.5%，如果為非住宅，契稅的征收率為4%.契稅的現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策： 動遷戶減免契稅。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號），對拆遷居民因拆遷重新購房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格中超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。該政策自2005年3月23日起執(zhí)行。符合條件的納稅人可憑拆遷補償協(xié)議，在繳納契稅、辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)時，一并辦理免征手續(xù)。

2印花稅印花稅的納稅義務(wù)人是買賣雙方。計算公式為：應(yīng)納印花稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×適用稅率。這里的適用稅率為萬分之五，這是按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”征收的。另外，買受人還應(yīng)按“權(quán)利許可證照”交納5元印花稅。

3個人所得稅個人出售房屋取得的所得屬于個人所得稅“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”應(yīng)稅項目，其納稅義務(wù)人是賣房人。個人所得稅的征收方式有兩種：查實征收或核定征收。這兩種征收方式由納稅人自己選擇，納稅人認為哪種方式對自己有利，就可采取哪種征收方式。

查實征收是指納稅人能夠完整、準確地提供轉(zhuǎn)讓房屋收入、成本和費用憑據(jù)。其稅款計算公式：

應(yīng)納個人所得稅稅額＝（本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價－房屋原值－合理費用）×20%

其中房屋原值包括當(dāng)年購買房屋時的購進價格、償還的貸款利息以及原購買時實際繳納的契稅、印花稅、土地出讓金、維修基金和交易手續(xù)費等。納稅人申請查實征收時，應(yīng)盡量提供以上所列憑據(jù)，“地稅征收窗口”要根據(jù)納稅人提供的資料進行抵扣并計算個人所得稅。合理費用包括在本次出售房屋過程中實際繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、土地增值稅、土地收益金和交易手續(xù)費等。

核定征收有兩種情形：

（1）個人首次出售已購公有住房、安居工程住房、經(jīng)濟適用住房以及拆遷安置住房等。其稅款計算公式：

應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×1%

（2）不能提供完整、準確的憑據(jù)使轉(zhuǎn)讓房屋的原值和費用難以確定的其稅款計算公式：

住宅應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×1.5%

非住宅應(yīng)納個人所得稅稅額＝本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×2%

個人所得稅稅收優(yōu)惠政策根據(jù)財政部和國家稅務(wù)總局的有關(guān)文件精神，暫行辦法對個人轉(zhuǎn)讓房屋適用以下兩種情況的可以享受減免稅優(yōu)惠：

一、對個人轉(zhuǎn)讓自用達五年以上，并且是唯一的家庭（夫妻雙方）生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅；

二、為鼓勵個人換購住房，對出售住房前、后12個月內(nèi)按市場價格又購房的納稅人，其出售原住房應(yīng)繳納的個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。這里的“換購”是指買新房，賣舊房。如果納稅人是“先買后賣”,應(yīng)在申報時直接申請免稅;如果納稅人是“先賣后買”,則應(yīng)該辦理退稅手續(xù)。營業(yè)稅及附加

單位和個人出售“二手房”應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。城建稅、教育費附加、地方教育附加是分別按照營業(yè)稅額的7%、3%、1%征收的。營業(yè)稅及附加的納稅義務(wù)人是賣房人。二手房買賣過程中征收營業(yè)稅有如下情形：

（1）個人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。計算公式：應(yīng)納營業(yè)稅稅額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價×5%

（2）對個人購買的非普通住房超過2年（含2年）對外銷售的，應(yīng)差額繳納營業(yè)稅，但需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。對不能提供原購入發(fā)票的，應(yīng)按銷售不動產(chǎn)所取得的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅。

（3）個人銷售公建根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅［2003］16號）的相關(guān)規(guī)定，個人銷售其購入的公建，如能提供購入不動產(chǎn)發(fā)票的，應(yīng)按銷售價減去購入發(fā)票上開具的不動產(chǎn)所取得的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，對此不受2年的購買年限限制。

（4）個人銷售房改房征收營業(yè)稅問題個人所得的具有產(chǎn)權(quán)的房改房，只是在購入時房屋價款較低，或由分房單位負擔(dān)了該房屋的部分購入價款，也屬“購入的住房”。因此，在個人銷售具有產(chǎn)權(quán)的房改房時，營業(yè)稅無任何特殊規(guī)定，按大地稅發(fā)［2005］91號及國稅發(fā)［2005］89號文件規(guī)定的相關(guān)政策執(zhí)行。涉及到差額征收營業(yè)稅的，對購入房改房產(chǎn)權(quán)時開具的收款收據(jù)可做扣除憑證扣除其記載金額。根據(jù)《營業(yè)稅稅目注釋》（國稅發(fā)［1993］149號）的相關(guān)規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，視同銷售房屋產(chǎn)權(quán)。

（5）個人銷售其繼承的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案： ①繼承前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②繼承前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③繼承人身份證明及復(fù)印件④繼承人與繼承前原產(chǎn)權(quán)人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件⑤繼承公證資料及復(fù)印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時產(chǎn)權(quán)證上所注明的時間確認購房時間。

（6）個人銷售贈與的房屋以原產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證上注明的時間來確定購入時間。但納稅人必須提供以下材料給“地稅征收窗口”備案：①贈與前原產(chǎn)權(quán)人身份證明及復(fù)印件（已死亡的，需要死亡證明）②贈與前原房屋產(chǎn)權(quán)證書及復(fù)印件③贈與人身份證明及復(fù)印件④受贈人與贈與人關(guān)系證明（有戶口證的，提供戶口證）及復(fù)印件 ⑤贈與公證資料及復(fù)印件對不能同時提供上述資料的，一律按銷售當(dāng)時產(chǎn)權(quán)證上所注明的時間確認購房時間。

5、土地增值稅

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額按照規(guī)定的稅率征收的。土地增值稅的納稅義務(wù)人是賣房人，指轉(zhuǎn)讓房屋的單位和轉(zhuǎn)讓非住宅的個人。

增值額=本次房屋轉(zhuǎn)讓成交價-扣除項目金額。扣除項目金額由評估價格和其他扣除項目組成。

（1）評估價格轉(zhuǎn)讓二手房計算土地增值稅的扣除項目為二手房的評估價格，評估價格是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認。

（2）其他扣除項目金額 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過程中由賣方負擔(dān)的營業(yè)稅及附加、印花稅、交易費、評估費等相關(guān)稅費。

稅率土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。

計算土地增值稅稅額計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：

（1）增值額未超過扣除項目金額50％

土地增值稅稅額＝增值額×30％

（2）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×５％（3）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％（4）增值額超過扣除項目金額200％土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％

公式中的5％、15％和35％為速算扣除系數(shù)。

目前單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（二手房）辦理產(chǎn)權(quán)過戶應(yīng)到大連市地方稅務(wù)局財產(chǎn)與行為稅處辦理土地增值稅繳納情況的審核，個人轉(zhuǎn)讓非住宅繳納的土地增值稅由“地稅征收窗口”審核。

三 舉例說明

1個人將普通住宅出售

張三于2006年4月14日將位于中山區(qū)的一套普通住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2000年10月20日，面積為80平，并且是夫妻雙方唯一一套住宅.本次交易總房款為50萬元。問：買賣各應(yīng)納稅多少？

答：張三應(yīng)納各稅如下：

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

無營業(yè)稅及附加。（普通住宅且2年之外出售）

無個人所得稅（五年以上且夫妻雙方唯一一套住宅）

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：500000×0.0005=250元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:500000×1.5%=7500元

2個人將非普通住宅出售

王強2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套住宅出售給李明，該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2003年3月20日，面積為80平.本次交易售價每平方米7000元，總房款為56萬元。王先生在2003年購買這套房屋時房款為540000,其他費用4000.本次交易產(chǎn)生的費用為6000。王強申請查實征收個人所得稅。問：王強和李明各應(yīng)納稅多少？

答：王強應(yīng)納各稅如下：

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(560000-540000)×5.55%=1110元

（非普通住宅2年以外出售，差額征收）

個人所得稅(560000-540000-4000-6000-280-1110)×20%=1722元（查實征收）李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：560000×0.0005=280元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:560000×1.5%=8400元

3個人將公建出售

孫五2006年4月14日將位于西崗區(qū)的一套公建出售給李明，售價為100萬.該房屋的產(chǎn)權(quán)證上注明的日期為2005年3月20日，面積為80平.當(dāng)時售價每平方米10000元，總房款為80萬元,有房屋結(jié)算發(fā)票。房屋的重置成本為110萬,成新度為8成.本次交易的其他可扣除項目為5000元,不包括稅金.孫五申請核定征收個人所得稅.問：孫五和李明各應(yīng)納稅多少？孫五應(yīng)納各稅如下

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

營業(yè)稅及附加:(1000000-800000)×5.55%=11100元

（公建出售差額征收營業(yè)稅）

個人所得稅1000000×2%=20000元（核定征收）

土地增值稅:準予扣除項目:1100000×0.8+5000+500+11100+20000=916600元增值額1000000-916600=83400

83400÷916600＜50%

應(yīng)納土地增值稅:83400×30%=2502元

李明應(yīng)納各稅如下:

印花稅：1000000×0.0005=500元（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

5元(權(quán)利許可證照)

契稅:1000000×4%=40000元

4單位將房屋轉(zhuǎn)讓給他人

對于此種情況不再舉例說明,因為它和個人將房屋轉(zhuǎn)讓給他人只是相差一個稅種即個人所得稅,單位將房屋轉(zhuǎn)讓給

他人不用繳納個人所得稅。

以上所述為房屋轉(zhuǎn)讓應(yīng)如何繳稅的解析，如有不盡事宜，請大家在大連地稅網(wǎng)站查詢相關(guān)的法律法規(guī)。（大連市房地產(chǎn)交易市場契稅所張淑華）

第三篇：二手車交易中的涉稅問題及政策銜接思考

二手車交易中的涉稅問題及政策銜接思考

應(yīng)出具相關(guān)鑒定說明文書。近年來，隨著人們生活水平不斷提高，汽車消費逐漸走進了千家萬戶，汽車行業(yè)管理已成為了稅務(wù)部門管理的重點，其中包括了日趨活躍的二手車交易市場。2009年1月1日實施的增值稅新政，使得二手車交易的稅收政策有了很大的變化。除車主是自然人以外的納稅人銷售二手車均需繳納增值稅。新政實施一年以來，二手車交易的稅收征管狀況如何呢？當(dāng)前的稅收政策是否可以有效促進二手車交易的規(guī)范發(fā)展呢？為此，筆者對當(dāng)前二手車交易的現(xiàn)狀進行了調(diào)研，主要情況如下：

一、當(dāng)前二手車交易渠道及開票情況

商務(wù)部、公安部、工商總局、稅務(wù)總局2005年第2號令《二手車流通管理辦法》中明確了二手車的定義，以及二手車交易的渠道。交易渠道具體包括：二手車交易市場、二手車經(jīng)紀企業(yè)、二手車經(jīng)銷企業(yè)、二手車拍賣企業(yè)。下面筆者就分別來談一下這四個渠道目前的具體情況。

1、二手車交易市場。是指依法設(shè)立、為買賣雙方提供二手車集中交易和相關(guān)服務(wù)的場所。具體是為二手車直接交易開具發(fā)票，還有為通過二手車經(jīng)紀企業(yè)買賣的二手車開具發(fā)票。二手車直接交易是指二手車所有人不通過經(jīng)銷企業(yè)、拍賣企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)將車輛直接出售給買方的交易行為。按照新增值稅條例，對在國稅登記的納稅人出售舊機動車的，由納稅人自行開具普通發(fā)票，按規(guī)定[一般納稅人按17%或者4%減半，小規(guī)模納稅人按2%]申報納稅，憑發(fā)票在二手車市場換開二手車發(fā)票；對一般納稅人出售屬于抵扣進項稅金范圍的舊機動車，需要開具增值稅專用發(fā)票的，憑發(fā)票聯(lián)換開二手車發(fā)票，抵扣聯(lián)交購買方申報抵扣。對不需要在國稅機關(guān)登記的企業(yè)、單位和個體工商戶銷售舊機動車的，直接在交易市場開票，并委托市場代征增值稅。對其他個人[自然人]銷售舊機動車的，直接在交易市場開票，不征收增值稅。

2、二手車經(jīng)紀企業(yè)。以收取傭金為目的，為促成他人交易二手車而從事居間、行紀或者代理等經(jīng)營活動，不屬于增值稅納稅人。在整個二手車交易過程中，增值稅由汽車賣家承擔(dān)。經(jīng)紀公司只收取傭金，并按照國家統(tǒng)一規(guī)定的營業(yè)稅征收5%，一輛價值10萬元的二手車，經(jīng)紀公司一般收取的傭金為200元左右，這樣經(jīng)紀公司的稅收成本為10元。在實際操作中，由于不進行車輛的翻修和改裝，經(jīng)紀公司可以憑借其在稅收成本上的優(yōu)勢，吸引更多消費者將車輛委托給經(jīng)紀公司做買賣代理，充當(dāng)“業(yè)務(wù)代辦”角色為買賣雙方辦理過戶流程，全程涉及的一道增值稅由賣家承擔(dān)。通過經(jīng)紀企業(yè)買賣的二手車在二手車交易市場開具二手車發(fā)票。當(dāng)賣家為增值稅納稅人時，自行開具增值稅普通發(fā)票申報納稅，當(dāng)賣家為非增值稅納稅人時，在二手車市場代開發(fā)票繳納稅款，然后憑發(fā)票在二手車市場換開二手車交易發(fā)票。個人交易不涉及征稅。

3、二手車經(jīng)銷企業(yè)。從事收購、銷售二手車的活動，與經(jīng)紀企業(yè)只充當(dāng)中介不同，經(jīng)銷企業(yè)涉及到車輛處置權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而也經(jīng)常伴隨發(fā)生車輛的翻修和改裝。對于二手車經(jīng)銷企業(yè)，按照目前執(zhí)行的政策是按照簡易辦法依照4%征收率減半征收增值稅，不管其銷售的車輛在購銷過程中是否有贏利，只要銷售就要向國家交納全額交易2％的增值稅，同時收取售車款項時，必須開具二手車發(fā)票。在整個交易過程中，如果汽車賣家是增值稅納稅人，在將汽車過戶賣給二手車經(jīng)銷公司時需要自行繳納增值稅，二手車經(jīng)銷公司再將該車過戶賣給下家時，又需要繳納增值稅，全過程涉及兩道增值稅，而且按照《二手車交易規(guī)范》中的規(guī)定，經(jīng)銷公司必須向消費者提供不少于3個月或5000公里的質(zhì)量擔(dān)保，而經(jīng)紀公司無需提供任何售后服務(wù)。如果按新規(guī)范實施的話，雖然二手車經(jīng)銷公司還可以通過從事二手車的維修服務(wù)來賺取利潤，但因稅負及成本較高，大多數(shù)二手車經(jīng)銷公司均有名無實，“名”為經(jīng)銷企業(yè)，“實”為經(jīng)紀公司。如大多4S店在設(shè)立時候都有設(shè)立附屬二手車公司，并且從事車輛置換業(yè)務(wù)，置換的汽車并未過戶到公司名下，這些二手車公司直接充當(dāng)經(jīng)紀人的角色，將

汽車在買家和賣家間轉(zhuǎn)手，逃避中間環(huán)節(jié)的一道增值稅，使得通過二手車經(jīng)銷企業(yè)買賣的二手車從應(yīng)當(dāng)歷經(jīng)兩道增值稅變?yōu)闅v經(jīng)一道增值稅。

4、二手車拍賣公司。直接進行舊車買賣的經(jīng)銷公司需交納2%的增值稅；經(jīng)紀公司作為中介交納營業(yè)稅；拍賣公司對拍賣二手車向買方收取的全部價款和價外費用，按照4%的征收率征收增值稅；向委托方收取的手續(xù)費征收營業(yè)稅。拍賣二手車收取款項時，開具二手車發(fā)票。由于具有交易透明度高、安全、手續(xù)方便等優(yōu)點，汽車拍賣已逐漸受到人們的歡迎。但根據(jù)要求，二手車拍賣公司每拍一輛車需交納拍賣車價4%的增值稅。也就是說一輛成交價10萬元的汽車，拍賣公司需交納4000元的增值稅，拍賣公司交納的稅費明顯提高。根據(jù)政策規(guī)定，這部分增值稅可以附加在拍賣價上，并最終轉(zhuǎn)嫁給買方。不過，這樣以來，消費者很可能不會通過拍賣方式購買二手車。為吸引客源，拍賣公司承擔(dān)了這筆費用。而在收入方面，根據(jù)拍賣法，拍賣公司收取的傭金不允許超過10％。但由于目前二手車拍賣市場仍在培育之中，為吸引客戶，各家拍賣公司一般都會向買方收取較低的傭金，買方收取1%，賣方收取1％-2.5％。同樣一輛10萬元的車，拍賣公司收取的傭金僅在2000-3500元之間。汽車拍賣公司普遍對此感到迷茫。曾有一位拍賣公司老總表示，交納4％的增值稅后，必然會使得拍賣公司通過提高傭金的方式維持運營。而提高傭金一方面會加重買方的負擔(dān)，另一方面也會不利于拍賣這種模式的發(fā)展，消費者很可能會放棄通過拍賣購買車輛。于是，拍賣公司也到市場代開發(fā)票。

第四篇：2012年二手房交易的稅費政策

新趨勢房貸網(wǎng)

www.nlnw.net 2012年二手房交易的稅費政策

2012年二手房交易的稅費政策

一、什么是二手房? 答：二手房通常是指個人購買的新竣工的商品房、經(jīng)濟適用住房或單位自建住房及房改房，在辦完產(chǎn)權(quán)后，在二級市場上合法交易買賣的住房。它是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的俗稱。經(jīng)過一手買賣之后再行上市的房屋均可稱之為二手房。

二、什么叫住房、普通住房、非普通住房? 答：個人購買用于居住的房屋叫住房，用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋叫非住房。住房包括普通住房、非普通住房，我省對普通住房規(guī)定以下標準：

江蘇省建設(shè)廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳、人行南京分行、物價局、地稅局、江蘇銀監(jiān)局八部門聯(lián)合出臺的《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的意見》明確指出：(1)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上，(2)單套建筑面積在120平方米以下，江蘇省將單套建筑面積向上最大浮動了20%，將普通住房的單套建筑面積定義為144平方米以下，(3)實際成交價格低于同級別土地住房平均交易價格1.2倍以下(江蘇省向上浮動比例不超過20%)。

住房平均交易價格，是指：報告期內(nèi)同級別土地上住房交易的平均價格，經(jīng)加權(quán)平均后形成的住房綜合平均價格。由市、縣房地產(chǎn)管理部門會同有關(guān)部門測算，報當(dāng)?shù)厝嗣裾_定，每半年公布一次。

以上條件只要其中有一個不符合，就不是普通住房，超過此標準的即非普通住房。三、二手房交易涉及的契稅

1、什么是契稅? 契稅是指在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時,國家按照當(dāng)事人雙方簽訂合同契約,以及所確定價格的一定比例,向承受權(quán)屬者一次性征收的一種行為稅。

2、契稅的納稅義務(wù)人是哪些? 《中華人民共和國契稅暫行條例》第一條的規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。具體包括：

(1)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、軍事單位、社會團體及其他組織;(2)個體經(jīng)營者、城鄉(xiāng)居民個人及其他自然人;(3)港澳居民、華僑和臺灣同胞;(4)外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)和外國公民。

3、契稅的征收對象包括哪些? 以下列方式轉(zhuǎn)移土地、房屋的行為;

1、國有土地使用權(quán)出讓;

2、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與、交換;

3、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。

4、契稅的稅率是怎樣規(guī)定的? 根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》和《江蘇省實施<中華人民共和國契稅暫行條例>辦法》規(guī)定：凡1997年10月1日前發(fā)生房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為的契稅稅率為6%;1997年10月1日以后發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為，契稅稅率為4%;個人于1999年8月1日以后購買自住普通住宅的契稅稅率暫減為2%征收，其它房屋轉(zhuǎn)移行為的稅率為4%。

5、二手房交易涉及繳納契稅的計稅依據(jù)如何確定? 新趨勢房貸網(wǎng)

www.nlnw.net(1)、房屋買賣。為成交價格;成交價格為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的價格。包括承受者應(yīng)交付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益。成交價格明顯低于市場價格并且無正當(dāng)理由的，或者所交換房屋價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由契稅征收機關(guān)參照市場價格核定，(2)、房屋贈與。即房屋所有者將其房屋無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為。由契稅征收機關(guān)參照房屋買賣的，市場價格核定。

(3)、房屋交換。即房屋所有者之司相互交換房屋的行為。

房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產(chǎn)或者其他經(jīng)濟利益的一方繳納稅款。交換價格相等的，免征契稅。

6、個人繼承不動產(chǎn)是否征收契稅? 國稅函[2004]1036號規(guī)定：對于《中華人民共和國繼承法》規(guī)定的法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權(quán)屬，不征契稅。

國稅發(fā)[2006]144號規(guī)定：對于個人無償贈與不動產(chǎn)行為，應(yīng)對受贈人全額征收契稅，四、二手房交易過程中如何繳納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加? 根據(jù)財稅[2006]75號規(guī)定：2006年6月1日后，個人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按其銷售收入減去購買房屋的價款后的余額征收營業(yè)稅。

第五篇：二手房買賣合同公證中的涉稅提示

二手房買賣合同公證中的涉稅提示

高能新

【摘要】：正房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身是一種民事法律行為,一般來說,公證處在辦理二手房買賣合同公證時只需要完成對二手房買賣這一民事行為本身的合法真實性審查即可。但是,房地產(chǎn)買賣行為也將引發(fā)各種相關(guān)稅的征收與繳納,包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。從目前的普遍做法來看,各種相關(guān)稅款的征納基本上是依托權(quán)屬變更登記這一關(guān)鍵環(huán)節(jié)來實現(xiàn)和完成的。

【作者單位】： 安徽省巢湖市正義公證處;

【關(guān)鍵詞】： 土地增值稅 二手房 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 合同公證 前置程序 變更登記 個人所得稅 公證處 合同當(dāng)事人 印花稅

【分類號】：F812.42

【正文快照】：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身是一種民事法律行為,一般來說,公證處在辦理二手房買賣合同公證時只需要完成對二手房買賣這一民事行為本身的合法真實性審查即可。但是,房地產(chǎn)買賣行為也將引發(fā)各種相關(guān)稅的征收與繳納,包括契稅、營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅等。從目前的普遍做法