第一篇：北京二手房貸款問題解答

北京二手房貸款問題解答

1、北京二手房貸款如何取公積金？

答：問題不明確，如果是以商業貸款的方式已經購買了房子，提取公積金的話，需要提供房產證，契稅發票，購房合同即可。

2、郵政儲蓄二手房貸款怎么辦理？

答：1簽訂房產買賣合同；2提交貸款申請；3銀行調查審批；4 簽訂貸款合同； 5辦理房產過戶；6 落實貸款擔保；7 銀行發放貸款；8 借款申請人按月還款。

3、二手房貸款和新房貸款的區別在哪？

答：您好很高興為您解答：二手房的房齡時間比較長一些。但是二手房是現成的房子，能夠看到房子，比較有保障，但是我覺得這個比較有保障。新房主要還 是要看開發商是否靠譜、新房需要等很久。貸款問題：二手房的貸款是評估值得7成或者4成。新房直接就可以貸款貸款房價的7成或者4成。希望我的回答對您有 所幫助。

4、購新房和購二手房時的貸款利率有區別嗎？

答：目前貸款買房，在購買新房與購買二手房時，貸款首付的計算有較大區別。辦理新房貸款時，首付款是按照購買時的市場價作為參考，并根據個人貸款次 數和個人貸款的信譽程度進行多方面的審核來制定貸款比例。而與新房貸款相區別的是，辦理二手房屋貸款是根據“二手房評估價”作為參考。所謂評估價是根據當時的市場情況，通過銀行指定的專業評估機構進行房產價值評 估而計算出來的。一般二手房評估價低于市場價。評估價大多為二手房市場價值的80%-90%，部分房屋會更低。一手房首付計算方式： 首付款=總房款-客戶貸款額 貸款額=合同價（市場價）?0%（首次貸款額度最高可達80%）>>二手房首付計算方式： 凈首付款=實際成交 價-客戶貸款額（凈首付款：不包括國家稅費和中介服務傭金的首付款）貸款額=二手房評估價?0%（首次貸款額度可達80%）貸款額估算方式，可用合同 價?5%，預估出大致評估價格。

5、貸款買二手房是先貸款還是先過戶 ？

答：二手房貸款買房：首先要走貸款手續（評估-面簽），銀行下批貸函，可以過戶！過戶拿房本到銀行，銀行出抵押材料，再到過戶大廳做抵押登記，出他項權利證，銀行放款！業主收到尾款，做物業交割！

6、委托中介辦理二手房貸款，現在銀行已經放款計息，但抵押手續還沒有完成。請問，這種情況貸款辦畢的標志是計息呢還是抵押手續完成呢？

答：應該說銀行放款日，開始計息月供。你與銀行簽定的貸款（借款）合同，必須到房地產交易所辦理抵押登記后，你拿到經過抵押登記過的貸款（借款）合同，這樣才是貸款辦畢。

第二篇：二手房貸款合同范本

二手房貸款合同

二手房貸款合同

合同號(No):DK

委托方：（以下簡稱甲方）身份證號： 代理方：天津中城房地產經紀有限公司（以下簡稱乙方）

甲乙雙方根據中華人民共和國有關法律、行政法規和天津市相關地方性法規的規定，以及貸款銀行的相應規定，在平等、自愿、相互信任的基礎上簽訂本合同。第一條：房屋基本情況

1、甲方將座落于 區 的房屋（以下簡稱“該房屋”）委托乙方辦理貸款，并保證提供的信息真實有效，產權清晰，無糾紛，無抵押。

2、房屋性質： 所有權人： 房型： 建筑面積：平方米（以產權證/房本上登記的建筑面積為準）。樓層： 總層數： 土地性質：出讓/劃撥 附屬設施：

第二條：貸款約定

1、甲方認可該房屋到貸款銀行指定評估公司進行評估。

2、甲方委托乙方為其購買該房屋辦理 形式貸款。

3、甲方申請貸款金額為人民幣 萬元整（大寫），貸款年限為 年。（貸款額度與貸款年限以銀行最終審批結果為準）

第三條：首付款相關約定

1、甲方應于 年 月 日前將該房屋的首期款人民幣 萬元整（大寫）交予乙方，并提供各種相關證明與證件。甲方于簽訂本合同時須向乙方交納貸款擔保費，共計人民幣 元整。

2、若甲方需乙方為其墊付該房屋貸款所需的首期款，則甲方在簽訂本合同時須向乙方交納墊付手續費（金額為首期款墊付總額的3％），共計人民幣 元整。且甲方承諾應按如下約定歸還乙方為其墊付的首期款全款： 第四條：雙方責任

1、甲方自愿委托乙方對該房屋提供協助房屋過戶服務。

2、甲方須保證所提供的各種材料與證明的真實、可靠、合法、有效。如貸款銀行調查其所提供材料、證明內容不屬實或其資信不夠造成貸款未果，甲方需承擔相應責任及經濟損失，乙方所收貸款手續費不予退還。

3、甲方須按照約定按時到指定銀行辦理貸款手續，否則貸款延期責任由甲方承擔。

4、甲方需按照合同約定向乙方支付貸款手續費。如因貸款方式問題乙方未能為甲方辦理貸款，甲方應接受乙方的其他貸款方式，否則乙方不予退還已收的貸款手續費。

5、在簽定本合同三日內，甲方應向乙方交納相當于總房款 %的房款以備辦理貸款手續。如甲方所付款項與貸款銀行要求之最低首付款存在差額，則甲方應在接到乙方通知后三日內將不足額部分補齊交至乙方。

6、甲方需按規定支付銀行要求的其它費用，如保險費等。貸款期間如遇銀行政策調整，甲方應按調整后的政策執行。

7、如房屋不能取得《房屋他項權證》，由此造成的貸款利息及產權過戶費等相關費用及責任由甲方承擔。

8、乙方應嚴格履行合同，協助為甲方辦理房屋抵押貸款事宜。第五條；違約責任

1、虛假資料或不真實交易而引發的經濟糾紛，乙方有權追究其法律責任并按情節輕重要求賠償。

2、甲方必須嚴格履行本合同及與銀行簽訂的二手房抵押、借款合同。

3、甲方應協助乙方辦理產權過戶、抵押貸款及抵押登記等相關手續，如因甲方導致上述手續辦理不暢，責任由甲方自負。

4、如遇不可抗力因素或因政府政策調整等導致本合同不能繼續履行或履行不必要的，本合同則自然解除，雙方各不承擔責任。第六條；爭議解決

本合同在履行過程中如發生爭議，雙方應協商解決，協商不成，可向該房屋所在地人民法院提起訴訟。第七條；本合同的生效與終止

1、本合同自甲、乙雙方簽字或蓋章后生效，甲方所購房屋所有權證辦理完畢并向貸款銀行辦理完抵押登記之日，本合同自動終止。

2、在甲方與貸款銀行簽訂二手房抵押貸款借款合同前，經甲、乙雙方商議，可解除本合同，已產生的各項費用由提出解除本合同的一方承擔。

3、本合同一式兩份，甲、乙雙方各執一份。

第八條：約定其它事宜

甲方（簽章）： 乙方（簽章）： 代理人： 經手人： 聯系地址： 簽約連鎖店： 聯系電話： 簽約日期： 年 月聯系電話：

日

第三篇：二手房貸款流程

步驟/方法實地看房

信貸員、居間機構、評估員、買賣雙方。地點：申請按揭貸款的房屋現場。對房屋現場勘察：所售房屋產權是否明晰；是否設定其他抵押權利；是否對外出租；如果是公有房改住房、安居工程、經濟適用房等非商品房是否符合上市交易條件；是否被列入拆遷公告或城市改造規劃范圍；申請的貸款成數和期限是否符合規定；賣方提供的資料是否真實、完整、合法、有效；記錄客戶的聯系電話；收取房產證復印件。工行規定：93年以后建成的房地產允許申請二手房按揭；所購房屋的房齡一般不超過15年，其中10年至15年的，貸款成數必須相應降低，抵押率最高為七成；最長期限為30年；住房類為房齡與貸款期限之和最長不超過30年，商用房類貸款期限最長不超過10年；建筑面積在60平方米以下的需提供第二居所證明。對買方的還款能力進行綜合評價，告知客戶需要準備的資料（買賣夫妻雙方的身份證、戶口本、結婚證及賣方的房產證、土地證、契稅證明。）將兩張空白收入證明交客戶蓋章，簽訂“房產交易確認書”。

產權驗證

產權人及共有權人（賣方）、居間機構。地點：房管局。產權人及共有權人（賣方）帶著身份證原件及房產證原件，到房管局交驗身份證原件及房本原件，進行驗證。然后，領取一份房屋產權轉移審驗查檔證明，并保留發票；再出示“查檔收費發票”驗證查檔，并等待查詢結果；領取加蓋“xxx房產檔案管館”公章的房產證和一份該處房屋最初的“商品房買賣合同”。

簽署合同

信貸員、居間機構、買賣雙方。地點：貸款銀行。認真核對校驗客戶的資料原件，鑒別所有簽字人員的真實性，監督客戶簽字，收取房產證原件及訂金（具體數額由買賣雙方確定），復印資料，提醒雙方在該行辦理帳戶。

填寫合同

整理資料根據客戶提供的相關資料，填寫合同。

借款人的收入證明不足夠時，需提供共同借款人并開具收入證明。收入證明上的單位名稱與申請表單位名稱必須一致。“申請審批表”的現住址一欄必須填寫本市地址；如有共同借款人時，申請審批表需2人簽字，且需簽相應的一個聲明。在填個人購房合同抵押物清單時，原值是買賣雙方的成交價，折扣率=抵押值（即貸款額）÷原值或評估值（取低值）。房屋產權證編號、利率不要填寫。借款合同的補充條款：如果借款人提供的有關聲明和資料虛假，則視作違約行為，貸款人有權采取宣布合同提前到期，收回部分或全部貨款本息以及追究其違約責任等措施。如遇貸款利率調整，逾期貸款罰息利率按調整后實際執行的貸款利率上浮30%執行。公司蓋章：在房屋成交確認書、協議書上蓋公司章及法人章，個人二手房貸款首付證明 需蓋公司章及見證人簽字。放款后需在 二手房按揭轉款確認書 蓋公章。資料填完送預審。

繳費義務

收取費用預審通過后，通知客戶交費。

產權過戶

居間機構、買賣雙方。地點：房管局。提供資料：買賣雙方身份證、房產證、契稅證明、房管局出具的商品房買賣合同，面積超過200平方米以上的，需提供交易評估報告，復印資料。①、領3份房地產買賣契約，填寫不簽名，契約上面空白處需蓋居間機構的公司章（或簽名）。②、領取申報表填寫出一個市場成交價(交房產證原件及身份原件)。③、交印花稅，買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及復印件，出具一票據交費，遞回單（印花稅按成價1‰交）。④、辦理：買賣雙方的身份證原件及復印件，房產證原件及房產證配圖紙2張，當面驗證及簽字按手印，出一個受理憑證即領證通知單，房產證原件收回。⑤、憑證，領契費、交易費、登證費收據，去交費。⑥、5個工作日后，憑領證通知單、身份證原件及契稅發票領取新房產證。

收費蓋章

①、拿到新房產證，傳真評估公司出正式報告，備抵押用。②、打印好的委托書連同借款合同、抵押合同（填好）送銀行蓋章。

資料歸檔

資料歸檔原則上是：在房管局過戶的，7天左右可以歸檔，都沒有確切的時間；歸檔時需產權人帶著原件身份證在房管局1樓13號窗口歸檔；歸檔后，方可辦理抵押。

抵押手續

辦理抵押①、抵押合同第十六條其他事項應填上：貸款用于購買二手房，房屋坐落于...（具體位置）。②、借款合同第一條4小項：本合同項下的貸款權僅限用于：購買...（具體位置）的房產。③、房管局出的檔案袋上面應寫：二手房抵押。④、抵押7天后領他項權證。

銀行放款

銀行放款后，需向銀行提供借款人的契稅證明、房地產買賣契約的復印件，居間機構還需在 二手房按揭轉款確認書 蓋公章。

第四篇：二手房貸款合同

委托人：_________ (以下簡稱甲方，即買方)

受托人：_________ (以下簡稱乙方)

第三人：________(以下簡稱丙方，即賣方)

買賣雙方已經簽訂位于____市(以下簡稱該房屋)的買賣(居間)合同，三方在協商一致的基礎上，本著平等、自愿的原則，簽訂本合同。

第一條甲方申請貸款事項

貸款_________行：;貸款期限：________年;貸款金額：人民幣_________元。以上事項以貸款_________行審定為準。

第二條委托事項

1、甲方委托乙方向_________行代為提出貸款申請，貸款_________行作出同意或者不同意的決定均視為乙方完成本事項。

2、乙方根據貸款_________行的需要為甲方向_________行貸款提供階段性擔保。擔保期限為：自貸款_________行發放貸款起至該房屋抵押完成、《房地產權證》交回貸款_________行為止。如果貸款_________行不需要乙方提供階段性擔保，甲方仍應按本合同

第三條約定向乙方全額支付服務費。

第三條貸款服務費金額及支付方式

1、貸款服務費金額：人民幣_________元，由甲方在簽訂本合同時一次性支付給乙方。

2、因代辦貸款產生的郵寄費用(包括乙方向甲方發出的郵寄函件)復印費用等，由甲方承擔。

第四條甲方責任

1、甲方應當符合相應的貸款條件，應當按照規定提交相關證件資料，并保證其真實、準確、合法、有效、及時。否則，甲方應自行承擔其責任，除乙方已經收取的貸款服務費不予退還外，還應賠償乙方損失。

2、按規定應當由甲方本人到場辦理手續的，甲方應在乙方電話或書面通知后2個工作日內達到指定地點辦理手續。如果甲方未到場辦理手續的，甲方應按每日40元的標準向乙方另行增加支付貸款服務費。

3、甲方應無條件配合乙方辦理該房屋的抵押登記手續，同意乙方將抵押登記后的《房地產權證》轉交給貸款_________行收執保管。甲方遲延交驗證件資料或拒絕配合辦理抵押登記手續(包括甲方因其他糾紛致使該房屋被司法凍結、查封等情形)，導致乙方不能及時開展工作的，均屬甲方違約。甲方應按其實際延誤的時間，以每日30元的標準向乙方另行增加支付貸款服務費;延誤時間超過5____日的，另行增加貸款服務費標準違按每日60元計算。

4、甲方應當按本合同約定支付給乙方服務費及有關費用。

5、如甲方違反本條第1、2、3款約定的義務，乙方有權隨時解除本合同。合同解除時貸款_________行已發放貸款的，甲方應將所借全部款項立即給付給乙方(_________行發放的貸款額及相應利息)，由乙方轉交給_________行。

6、在乙方為甲方提供階段性擔保期間，如該房屋過戶到甲方名下的，甲方即以該房屋為乙方提供反擔保抵押。

第五條乙方責任

1、乙方應在收妥相關證件資料后，及時在貸款_________行、登記機關等規定時限內或約定時限內辦理委托事項。如因貸款_________行或登記機關的原因造成不能準時辦理相關事宜的，乙方免責。

2、乙方為甲方向貸款_________行提供階段性擔保。

3、乙方應履行本合同規定的通知義務。

4、乙方應對所代收的各項稅、費專款專用，及時給付，不得挪用。

第六條丙方責任

1、同意甲方采用貸款方式支付購房款。

2、丙方應履行該房屋轉移登記中應盡的責任，包括稅、費的承擔、資料的及時提供及人員的及時到場等事項。

3、因丙方原因導致本合同不能履行，丙方除應向甲方和乙方分別支付違約金10000元人民幣外，還應賠償甲方和乙方的全部損失。如貸款_________行已經發放貸款的，則丙方應立即將該貸款及相應利息給付給乙方，再由乙方歸還給_________行。

第七條送達地址確認

甲方、丙方確認因履行本合同而產生的相關文書郵寄送達地址為：

甲方收件人：________，地址：________;

丙方收件人：________，地址：________.

如未填寫，則甲方、丙方確認其身份證或營業執照上記載地址為相關文書的郵寄送達地址。乙方按上述地址寄出相關文書3____日，則認為已經送達和履行了通知義務。

第八條特別約定

1、按照該房屋買賣(居間)合同約定的有關該房屋產權轉移登記稅、費和抵押登記費用的承擔方，應在簽訂本合同時將該費用先行支付給乙方，由乙方代收代支。

2、因費用承擔方未能及時支付上述費用給乙方，乙方將不向貸款_________行出具放款通知單，因此而產生的不能準時發放貸款所造成的后果均由責任方承擔。

第九條糾紛的處理

如因履行本合同產生的糾紛，三方可協商解決;協商不成的，任何一方可向乙方所在地人民起訴。

第十條本合同一式三份，經三方簽字或蓋章后生效。

甲方：________

________年____月____日

乙方：________

________年____月____日

丙方：________

________年____月____日

第五篇：二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

二手房買賣合同糾紛疑難問題解答

摘要：本文就目前二手房買賣合同中的相關疑難問題，結合北京市法院的處理情況，做了簡要的回答。

1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理？

出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：

（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；

（2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；

（3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。

買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。

2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理？

當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意

思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。

也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。

3、以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛的，怎么處理？

當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。

4、一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系的，怎么處理？

當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。

也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。

5、借用他人名義購買經濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下？

借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。

也就是說，借用人在其本身不符合購買經濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達到規避購買條件，實現購買保障性住房的目的。

6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有？

房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。

也就是說，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買賣合同義務的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。

7、房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權？

房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。

房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困

難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。

8、房屋買賣合同對定金性質約定不明確的，如何處理？

當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。

若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。

也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關于審理買賣合同糾紛的指導意見中》即規定：“當事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持。”

9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失？房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。

在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此

獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。

也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權要求從出賣人轉售的更高房價款中分享利益。

10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？

在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責任，而非違約責任，此時，無過錯一方所受的損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等）、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數額以不超過履行利益為限。

12、房屋買賣合同侵害第三方優先購買權的，如何處理？

房屋的優先購買權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。

承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。

也就是說，具有優先購買權的人，提起侵害其優先購買權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優先購買權，而不能只主張侵犯優先權，而不行使優先購買權。即不能自己不買，也不讓他人購買。

13、房屋買賣中，房產中介在居間合同中，具有什么義務？

房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。

房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。

房產中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。

14、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的，怎么處理？

出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。

出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。

此種情形多發生在，存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產，但房產登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時，已盡到適當審查義務的，已核實房產證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應或不能發現房屋存在共有事實的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。

麻增偉