第一篇：企業改制土地資產處置審批意見

附件一：

企土改制土地資產處置審批意見(試行)

一、審批權限劃分

(一)經國務院批準改制且符合以國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地條件的企業，其土地資產處置方案報部審批。經國務院批準改制具體包括以下兩類：

1.國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建股份有限公司、有限責任公司的；

2.國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建境外上市企業的。(二)無論哪類企業，若改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續。

(三)國務院有關部門、企業集團或地方人民政府批準改制且符合國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地的企業，其土地資產處置方案報土地所在地的省級土地行政主管部門審批。

為方便與有關部門銜接，同一企業涉及在兩個以上省(自治區、直轄市)審批土地資產處置的，企業根據需要，可持有關省(區、市)的處置批準文件到我部轉辦統一的公函。

如果同一企業改制涉及的劃撥土地，部分采用出讓或租賃方式處置、部分采用國家作價出資(入股)或授權經營方式處置、部分土地采用保留劃撥方式處置等多種處置方式并存的，土地資產處置總體方案一并擬訂，按照國家作價出資(入股)或授權經營方式處置的審批權限報有批準權的土地行政主管部門一并核準，具體處置方案則按各種處置方式的審批權限分別在市縣或省級以上土地行政主管部門辦理。

二、采用國家作價出資(入股)或授權經營方式處置的范圍和程序(一)適用范圍 對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地。

(二)報批程序：

1.改制企業根據省級以上人民政府關于授權經營或國家控股公司試點的批準文件，擬定土地資產處置總體方案，向省或國務院土地行政主管部門申請核準；

2.土地資產處置總體方案經核準后，企業應自主委托具備相應土地評估資質的機構進行評估，并依據土地狀況和估價結果，擬定土地資產處置的具體方案；

3.企業向市、縣土地行政主管部門申請初審，市、縣土地行政主管部門對土地產權狀況、地價水平進行初步審查并出具意見，并附土地估價結果初審表(見附件二中附表二)；

4.企業持改制方案、土地估價報告、土地資產處置具體方案和初審意見，到有批準權的土地行政主管部門辦理土地估價報告備案和土地資產處置審批；

5.企業持處置批準文件在財政部門辦理國有資本金轉增手續后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記。

三、總體方案核準辦理要求(一)所需報件：

1.土地資產處置總體方案核準申請文件； 2.改制批準文件；

3.批準實行授權經營或國家控股公司試點企業的文件；

4.改制企業土地資產處置總體方案(涉及土地的基本類型、宗地、面積概略數及相應的處置方式等)；

5.企業改制方案。(二)審查內容： 1.報文資格；

2.采取授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地的資格； 3.企業改制所涉及土地基本類型及各類土地對應的處置方式。

四、具體處置方案審批要求(一)所需報件：

1.土地估價報告備案和土地資產處置審批的申請文件(含土地估價報告備案表)； 2.土地資產處置具體方案；

3.土地估價報告和土地估價技術報告； 4.土地資產處置總體方案核準文件；

5.市、縣土地行政主管部門對土地權屬和地價水平的初審意見(含土地估價結果初審表)。

(二)審查內容： 1.土地處置方式； 2.土地權屬狀況； 3.地價水平等。

五、行文參考格式

(一)土地資產處置總體方案核準文件參考格式： 關于核準××改制土地資產處置總體方案的函 ×××： 你公司《關于請核準×××改制土地資產處置總體方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：

鑒于你公司為國家授權投資機構(國家控股公司試點企業)，同意你公司組建×××××公司所涉及的擁有劃撥土地使用權的記××、××類生產和生產配套設施用地，可采用國家授權經營(國家作價出資(入股))方式處置；××、××類土地改制后仍符合法定的劃撥用地范圍，可繼續以劃撥方式使用；××、××類土地應當到土地所在地市、縣土地行政主管部門辦理國有土地出讓(租賃)手續。

你公司應委托具有相應資質的土地估價機構對所涉及的土地進行評估，并擬訂具體的土地資產處置方案按規定報批，土地估價報告同時備案。

××××年××月××日

(二)土地估價報告備案與資產處置方案審批復函參考格式： 關于×××改制土地估價報告備案和 批準土地資產處置方案的函×××: 你公司《關于申請土地估價報告備案與土地資產處置方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：

一、×××公司因組建×××××公司的需要，委托××××機構對所涉及土地進行了評估，土地估價報告已報我部(廳、局)備案。估價報告編號為×××。

二、組建××××公司涉及原國有劃撥土地××××宗，面積×××平方米，各宗地土地條件及價格詳見附件。上述國有土地可按××××用途，以國家作價出資方式投入××××公司(授權你公司經營管理)，土地使用年期為××年，根據當地地價水平和土地出讓金標準，同意××××萬元用于轉增國家資本金。

(你公司取得該宗授權經營土地使用權后，可給擬組建的××××公司使用。如改變用途或向其他單位或個人轉讓，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。)你公司要按國家有關規定，及時辦理土地登記。附件：×××評估機構出具的土地估價結果一覽表 ××××年××月××日(三)部轉辦公函參考格式

關于×××改制土地資產處置方案的函 ×××：

你公司《關于×××改制土地資產處置方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：

××××公司因組建×××××股份有限公司的需要，委托××××機構對所涉及土地進行了評估，估價報告已在土地所在地省級土地行政主管部門備案。

根據××××省××××文、××××省××××文和×××××市××××文的批復，改制涉及土地共××××宗。面積平方米，土地處置方式為：……

××××年××月××日

第二篇：改制企業土地資產處置政策

改制企業土地資產處置政策

十四屆三中全會把現代企業制度的基本特征概括為：“產權明晰、權責明確、政企分開、管理科學”十六個字。

國有企業改革一般是指國有企業實行公司制改造、組建企業集團、股份合作制改組、租賃經營和出售、兼并、合并、破產等改革。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地的政策予以處置。

一、國有土地使用權出讓方式的政策要求及適用范圍 〔一)國有土地使用權出讓的概念及特點

1、概念

國有土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給改制企業，改制企業向國家支付土地使用權出讓金，取得出讓土地使用權的行為。

2、出讓的特點

土地使用權出讓具有兩個基本特點：

(1)出讓土地年期的有限性。企業取得的是有限年期的土地使用權，而不能無限期使用。法律法規規定，根據不同用途，出讓土地使用權的最高年期也不同。土地使用權期滿，使用者需申請續期，并支付出讓金，才能繼續使用。

(2)出讓土地使用權的可流動性。企業取得出讓土地使用權后，土地就成為企業的法人財產，在法定的土地使用年期內和不改變用途的條件下，可以轉讓、出租、抵押，具有最完整的權能。

（二）出讓政策的演變 1、1990年，《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》確立了城鎮國有土地使用權實行出讓、轉讓制度。此后不久，明確了國有土地實行出讓和劃撥土地使用權辦理出讓手續政策規定和實際操作辦法。

國有企業改制時，將改制企業使用的劃撥土地使用權以出讓方式進行處置，既不存在法律上的障礙，也不存在技術操作上的困難。因此，實行出讓政策，變劃撥土地為出讓上地，成為改制國有企業和政府處置土地資產的當然選擇。2、20世紀90年代初，《股份制試點企業土地資產管理暫行規定》，《關于到境外上市的股份制試點企業土地資產管理若干問題的通知》，《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》等政策文件中，均明確了國有企業改制時，可以采取出讓方式處置其使用的劃撥土地使用權，在簽訂土地使用權出讓合同，繳納土地使用權出讓金后，企業以出讓方式取得的土地使用權，可以轉讓，出租或作價人股。3、1998年，《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》全面系統地整合了企業改制土地資產處置政策，明確了國有企業改制土地政策適用的范圍及基本政策導向，即國有企業改制涉及的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。4、1999年，在《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》中，進一步明確提出，對于一般競爭性行業．應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

5、2001年，《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》中提出，企業改制涉及的劃撥土地需要轉為出讓(租賃)土地的，直接辦理變更登記或有償用地手續．不再進行處置審批，取消了此前一直實行近十年的土地出讓(租賃)審批制，使出讓(租賃)政策在國有企業改制中變得更加靈活和便捷。

之后，針對紡織企業限產壓錠、企!比債權轉股權、國有大中型企業主輔分離輔業改制等改革，土地出讓政策在技術操作層面也相應進行了細化。經過十多年的發展，出讓政策日臻完善，已經成為國有企業改制中應用最廣泛的土地資產處置政策。

(三)出讓政策的適用范圍

在企業土地資產處置政策中，出讓政策的適用范圍最廣泛括為，凡屬于以下情況的改制行為．所涉及的劃撥土地位用權采取出讓方式處置。國有企業改造或改組為有限責任公司、股份有限公司及組建企業集團的。

2．國有企業改組為股份合作制企業的。

3．國有企業租賃經營的。

4．非國有企業兼并國有企業的。

5．國有企業破產或出售的情形。

因此，無論是國有企業還是非國有企業，無論企業實行改制還是不實行改制，其使用的劃撥土地都可以申請以出讓方式處宜。也就是說．國有土地出讓政策不再局限于企業改制，已成為任何企業、單位處置劃撥土地資產和取得建設用地的最重要政策。

二、國有土地租賃方式的政策要求及適用范圍(一)國有土地租賃的概念及特點

國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給改制企業，改制企業與縣政府土地管理部門簽訂一走年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。

通過國有土地租賃方式處置改制企業的土地資產．企業取得的國有土地使用權為租賃土地使用權。改制企業承租人在按規定支付土地租金，依法領取國有土地使用證，并按約定完成開發建設后，經土地管理部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。也就是說，與出讓土地使用權—樣，租賃土地使用權也是企業的法定財產，企業對承租土地具有占有、使用、收益和處分的權利。

（二）政策演變

國有企業改制中土地租賃政策制定的時間晚于出讓政策。

1、在1993年之前，法律法規規定的國有土地有償使用方式只有出讓方式—種，土地出租僅限于土地使用者將取得的出讓土地使用權再行租賃的行為，是出讓后的再出租，而不是政府直接向土地使用權租賃土地。

因此，這一時期，無論是國有企業改制涉及的劃撥土地使用權處置，還是各項建設使用國有土地，在有償使用方式的法律法規和政策上，基本上采用出讓方式，即用地者向政府繳納土地出讓金，取得出讓土地使用權，而很少采取其他土地有償使用方式。2、1993年，在《園家土地管理局國家體改委關于到境外上市的股份制試點企業土地資產管理若干問題的通知》中，第一次明確股份制企業改制中國有土地資產處置可以實行租賃方式，即“國家以租賃方式將土地使用權租賃給股份制企業有償使用，每年收取相應的租金”。改制企業可以靈活選擇出讓和租賃方式處置其劃撥土地資產。

3、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國有土地租賃內含及其權利義務內容做了進一步明確，即土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同；簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記和變更登記手續：租賃土地上的房屋等建筑物，構筑物可以依法抵押，抵押權實現時．土地租賃合同同時轉讓。4、1999年《國土資源部規范國有土地租賃若干意見》提出：對原有建設用地，因發生土地轉讓，場地出租，原有建設用地，因發生土地轉讓，場地出租，企業改制和改變土地用途后依法應當有償使用的，可以實行租賃。5、1999年1月I日施行的《土地管理法實施條例》第二十九條規定，國有土地租賃是作為國有土：地有償使用方式之一。

可以看出，在國有企業改制中應運而生的國有土地租賃政策，經過企業改制的不斷實踐，上升為國有土地有償使用的一種法定方式，成為對大陸國有土地資產管理具有普遍約束力的基本制度。

（三）適用范圍

租賃政策的適用范圍略小于出讓政策，現行法律規定：

(1)經營性房地產開發用地，必須實行出讓，不實行租賃；

(2)國有企業破產或出售時．所涉及的劃撥土地使用權，采取出讓方式處置，不實行租賃。也就是說，除了上述兩種情形以外，任何企業和單位處置原劃撥土地或取得建設用地，均適用國有土地租賃政策。

三、國家以土地使用權作價出資（入股）

(一)國家以土地使用權作價出資(入股)的概念及特點

1、概念

國家以土地使用權作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入改組后的新設企業，該土地使用權由新設企業持有，土地使用權作價出資(人股)形成的國家股權，按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地管理部門委托有資格的國有股權持有單位統一持有。

2、特點

國家以土地使用權作價出資(入股)政策的一個最大特點，是非貨幣交易，即企業取得土地使用權的同時，國家沒有收取相應的土地價款，而是把這部分價款作為國家資本金又投向了企業，改制企業實質上是在沒有繳納數額較大的地價款的條件下，取得了可以自主處置的土地使用權

（二）政策演變

1、國有企業改制土地作價出資(入股)政策的提出，始于1992年，并于1993年付諸于實踐。1992年《關于印發＜股份制試點企業土地資產管理暫行規定)的通知》要求：改組或新設股份制企業時，涉及的國有使用權必須作價入股。土地使用權的價格由縣級以上人民政府土地管理部門組織評估，并報縣以上人民政府審核批準后，作為核定的土地資產金額。這是首次提出國有企業實行股份制改造，必須實行土地資產作價出資(入股)的處置政策。

同年，石油化工總公司所屬的上海石油化工總廠被批準“改組為股份有限公司，作為國家的股份制試點企業，股票公開發行和上市交易”，股份制改組涉及的“財務會計、業績評價、利稅上繳銜接、資產評估工作，由財政部、國家國有資產管理局、國家稅務局、國家土地管理局負責”。上海石油化工總廠的股份制改革，為土地作價出資(入股)政策參與國有企業改制提供了契機。2、1993年，在《國家土地管理局關于對上海石油化工總廠股份制改制中國有土地評估結果確認及其他有關問題的批復》

(國土函字[1993]第113號)中明確了投入該股份公司的國有土地數量、土地資產評估價值以及折算的國家股份額。該股份有限公司成為第一家以作價出資(入股)方式處置國有土地的改制企業。3、1993年，在《國家土地管理局國家體改委關于到境外上市的股份制試點企業土地資產管理若干問題的通知》中，第一次對兩種類型的國有土地使用權作價入股進行了界定：

一是國家直接以國有土地使用權作價出資(入股)，即“國家以一定年期的國有土地使用權作價入股，土地資產折為國家股。中央直屬企業由國家指定的國有土地資產持股單位向國家土地管理局直接提出申請，地方企業由省(區，市)政府指定的土地資產持股單位向省級土地管理部門提出申請．省級土地管理部門審核后報國家土地管理局，經國家土地管理審查批準后，憑批準文件才能作價人股。

二是國有土地先出讓再作價入股，即“企業以出讓方式取得的土地使用權作價入股，土地資產折為法人股。試點企業依法辦理土地使用權出讓手續，簽訂出讓合同并交付國有土地使用權出讓金后，可以以土地使用權向股份公司折價入股。”至此，作價出資入股作為國有企業改制土地資產處置的一項重要政策被確定下來。

4、在總結股份制試點企業土地使用權管理經驗的基礎上，1994年《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》(國土(法)字[1994]第153號)對包括國家作價出資(入股)在內的土地使用權管理政策進行了規范。5、1998年，《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》對國家作價出資(入股)政策的內涵進行了明確解釋。1999年，《土地管理法實施條例》將國有土地使用權作價出資或者入股明確為土地有償使用方式之一。與租賃政策一樣，源于企業改制的作價出資（入股）政策，成為國有土地有償使用的法定政策。

（三）適用范圍

作價出資(入股)政策是國家給改制國有企業的一項優惠政策，不是任何企業都可以享受的。現行政策規定，對于自然壟斷的行業，提供重要公共產品和服務的行業．以及支柱產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資(入股)方式配置土地．國家以作價轉為國家資本金或股本金的方式．向集團公司或企業注入土地資產。

在實踐中，改制企業申請采取作價出資(入股)方式處置土地時，政府要嚴格審批。改制企業至少要具備兩個條件：

一是擬進行改制的國有企業屬于國家確定作為國家授權投資的機構或國家控股公司試點。

二是企業改制方案需要經過政府批準。

1、概念

國有土地授權經營，是指國家根據需要，可以一定年期的國有土地使用權作價后授權給經國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經營管理，被授權的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司憑授權書，可以向其直屬企業、控股企業、參股企業以作價出資(入股)或租賃等方式配置上地。

2、特點 國有土地使用權授權經營的特點主要有：

(1)與作價出資(入股)政策一樣，國有土地授權經營具有非貨幣交易的特點。

(2)授權經營土地使用權不能自由轉讓，是一種受限制的土地使用權。

(3)與國家作價出資(入股)政策相比，授權經營土地使用權具有更大的靈活性，土地的處置權在授權單位，授權單位取得授權經營土地使用權后，可以采取作價出資、入股、租賃等多種方式向其所屬企業配置。

從企業改制實踐看，國有土地授權經營政策是適應國有資產授權經營管理的需要應運而生的。先有國有資產的授權經營，后有國有土地的授權經營。國有資產授權經營政策的提出，始于1988年，并于1992年付諸實踐。1、1988年東風汽車公司要求國家授權其統一經營管理公司內“緊密層企業”的國有資產。199I年8月，國家計委、國家體改委、國務院經貿辦在給國務院《關于選擇一批大型企業集團進行試點的請示》中，建議用國有資產授權經營的辦法改進企業集團的管理。2、1992年9月，國家國有資產管理局與國家計委、國家體改委、國務院經貿辦制發了《關于國家試點企業集團國有資產授權經營的實施辦法(試行)》，明確規定國有資產授權經營是指由國有資產管理部門將企業集團中緊密層企業的國有資產統一授權給核心企業經營和管理，建立核心企業(集團公司)與緊密層企業之間的產權紐帶，增強集團凝聚力，使緊密層企業成為核心企業的全資子公司或控股子公司，發揮整體優勢。集團公司取得授權經營管理權后，可以通過采取直接占有和運營國有資產，將國有資產交由全資子公司、控股公司或參股公司經營等多種方式進行產權管理。

根據該辦法，原國家國有資產管理局確定了一汽、二汽、重型汽車、渤海化工集團等7家公司，作為第一批國有資產授權經營和管理的試點單位，1995年以后，通過國有資產授權經營方式明確國有企業產權關系的做法已較為普通。3、1996年，原國家土地管理局開始探索和研究以授權經營方式配置改制企業土地資產。同年底，國務院批準航空工業總公司、石油化工總公司、有色金屬工業總公司為國家授權投資機構和國家控股公司試點，這三家公司可以對其直屬企業、控股企業、參股企業行使出資人權利，對其國有資產進行經營管理和監督并承擔保值增值責任。同時要求有關職能部門要進一步研究在投資、融資、產權轉讓及國有土地使用權管理等方面賦予上述總公司必要的許可權。

據此，授權經營政策付諸實施。1997年1月，國家土地管理局對江西銅業公司股份制改造土地估價結果和土地使用權處置進行了批復，將江西銅業公司使用的58宗國有土地，授權有色金屬工業總公司經營管理，土地位用年期為50年。有色金屬工業總公司將其取得的上述土地使用權投入到江西銅業公司。這是首例國有土地授權經營的處置方式。

4．1998年，《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》第一次明確提出了國家授權經營政策。1999年，《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》對授權經營政策的適用范圍進行了細化。2001年，《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》對授權經營處置方式的審批許可權又進行了明確。

這樣，授權經營政策不斷完善，國有土地授權經營的內涵、授權經營土地使用權的權能、授權經營方式的審批程式等有了明確的規范，在國家授權投資機構所屬企業的公司制改革中被普遍采用。

授權經營政策與作價出資(入股)政策的適用范圍一致，僅有少數符合政府規定條件的大型國有企業改制可以適用該政策處置土地資產。現行政策規定，自然壟斷的行業，提供重要公共產品和服務的行業，以及支枝產業和高新技術產業中的重要骨干企業，根據企業改革和發展的需要，主要采用授權經營和國家作價出資(入股)方式配置土地。

在實踐中，政制企業申請采取授權經營方式處置土地時，政府要嚴格審批。改制企業至少要具備兩個條件：

一是擬進行改制的國有企業屬于國家確定作為國家授權投資的機構或國家控股公司試點。

二是企業改制方案需要經過省級以上人民政府政府批準。

五、保留劃撥方式的政策要求及適用范圍

企業改制中的保留劃撥的處置方式，是指國有企業改制后，其原使用的劃撥土地使用權繼續保留劃撥土地使用權性質，不實行出讓、租賃、作價出資(入股)和授權經營等有償使用方式。

保留劃撥政策，實質上是改制企業使用的原劃撥土地使用權不進行有償方式處置，繼續維持劃拔使用。1、1998年，《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》提出，對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。

企業改革涉及的土地使用權，有下列情形之一的，經批推可以采取保留劃撥方式處置：(1)繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等專案用地，原土地用途不發生改變的，但改造成改組為公司制企業的除外；(2)國有企業兼并國有企業或非國有企業以及國有企業合并，兼并或合并后的企業是國有工業生產企業的；(3)在國有企業兼并、合并中，被兼并的國有企業或國有企業合并中的一方屬于瀕臨破產的企業；(4)國有企業改造或改組為國有獨資公司的。其中第(2)、[3)、(4)項保留劃撥用地方式的期限不超過5年。2、1999年，《國土資源部關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》提出：改制企業土地資產處置時，要考慮劃撥土地使用權的平均取得和開發投入成本，合理確定土地作價水平．第一次明確提出了改制企業劃撥使用權的價格概念。3、2001年，《國土地資源部關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》，則對劃撥土地使用權作為企業的財產權進行了全面系統的規定：一是明確了劃撥土地使用權價格和權益。企業改制時，可依據劃撥土地的平均取得和開發成本，評定劃撥土地使用權價格，作為原土地使用者的權益，計入企業資產；二是明確了劃撥土地使用權在交易方面的權能內容。企業依法取得的劃撥土地設定抵押權時劃撥土地使用權價格可作為使用者的權益，計入抵押標的；抵押權實現時，土地使用權可轉為出讓土地使用權．在扣繳土地使用權出讓金后抵押權人可優先受償。

劃撥土地經批準可以轉讓，劃拔土地使用權價格部分可計為轉讓方的合法收益，轉讓后的用途不符合法定劃撥用地范圍的，受讓方應當申辦有償用地手續。

劃撥土地需要轉為有償使用土地的，應按出讓土地使用權價格與劃撥土地使用權價格差額部分核算出讓金．并以此計算租金或增加國家資本金、國家股本金。

(三)劃拔土地使用權權能

《城市房地產管理法》規定，劃撥土地使用權非經依法審批，不得轉讓、出租、抵押。因此，以保留劃撥方式取得的土地使用權，作為企業的財產權，是一種受限制的財產權，權利內容具有不完整性，表現在：

一是在土地價格上，劃撥土地使用權的價格小于出讓土地使用權。

二是在權利內容上，出讓土地使用權人對其出讓土地具有完全的占有、使用、收益和處分權，而劃撥土地使用權人對其劃撥土地有占有、使用、收益權和一定的處分權，出讓土地使用權權能大于劃撥土地使用權。

盡管在20世紀90年代我國已經確立了國有土地有償使用制度，但國有土地以劃撥方式使用，在實踐中還相當普遍。而且《土地管理法》也明確規定了劃撥供地的若干情形，特別是在國有企業改制中，由于改制成本、改制形式等因素，企業改制后國有土地繼續保留劃撥使用的做法既為政府所認同，也為不少國有企業所采用。目前，現行法律法規中主要是《土地管理法》、《劃撥用地目錄》對劃撥范圍進行約束和限定。

1、《土地管理法》對劃撥用地范圍有嚴格限制。《土地管理法》規定，經縣級以上人民政府批淮，可以以劃撥方式取得下列建設用地：

(1)國家機關用地和軍事用地。

(2)城市基礎設施用地和公益事業用地。

(3)國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地。(4)法律、行政法規規定的其他用地。2、2001年發布的修訂后的《劃撥用地目錄》，對劃撥用地范圍進行了細化，規定：

(1)對國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地專案，可以以劃撥方式提供土地使用權。

(2)對以營利為目的、非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地專案，應當以有償方式提供土地使用權，不能劃撥使用。(3)以劃撥方式取得的土地使用權、因企業改制，土地使用權轉讓或改變土地用途等不再符合本目錄的，應當實行有償使用。

目前，改制企業土地資產企業改制時，土地資產處置是否適用保留劃撥政策的直接依據是《劃撥用地目錄》，符合目錄的，改制企業可以繼續保留劃撥使用土地，不符合目錄的，—律實行有償使用。

經過多年改革探索，國有企業改制中劃撥土地使用權處置方面巳形成了較為系統的政策體系，成為土地資產處置管理的直接政策依據。國家發布實施的主要政策有：

(一)原國家土地管理局。發布實施的相關政策

1．《劃撥土地使用權管理暫行辦法》(1992年原國家土地管理局1號令)2．《股份有限公司土地使用權管理暫行規定》

(國土(法)字[1994]第153號)；

3．《規范股份有限公司土地估價結果確認工作若干規定》(國土(籍)字[1996]第130號)。

4．《關于印發土地估價結果確認文書規范格式(試行)的通知》(國土(籍)字[1997]第69號)。

5《關于在國有企業改革中加強地籍管理工作的若干意見的通知》(國土(籍)宇[1997]第192號)。

6．《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(國家土地管理局1998年第8號令)。

(二)國土資源部發布實施的相關政策 7．《規范國有土地租賃若干意見》(國土資發[1999]222號)。

8、《關于加強土地資產管理促進國有企業改革和發展的若干意見》(國土資發[1999]433號)。

9．《關于做好當前土地登記和城鎮地籍調查工作的通知》(國土資發[2000]105號)。

10．《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發[2001] 44號)。

11．《關于印發<企業改制土地資產處置審批意見(試行)>和<土地估價報告備案辦法(試行)>的通知》(國土資廳發[2001]42號)。

12．《劃撥用地目錄》(2001年10月22日國土資源部令第9號發布，自發布之日起施行)。

13．《關于進一步規范土地登記工作通知》(國土資發[2003]383號)。

14．《印發＜關于國有大中型企業主輔分離輔業改制分流安置富余人員的實施辦法>的通知》(國經貿企改[2002]859號)。

第三篇：20010529-關于完善企業改制土地資產處置審批有關問題的函

企業改制土地資產處置審批意見

（試行）

一、審批權限劃分

（一）經國務院批準改制且符合以國家作價出資（入股）或受權經營方式配置土地條件的企業，其土地資產處置方案報部審批。經國務院批準改制具體包括以下兩類：

1．國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建股份有限公司、有限責任公司的；

2．國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建境外上市企業的。

（二）無論哪類企業，若改制涉及的土已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續。

（三）國務院有關部門、企業集團或地方人民政府批準改制且符合國家作價出資（入股）或授權經營方式配置土地的企業，其土地資產處置方案報土地所在地的省級土地行政主管部門審批。

為方便與有關部門銜接，同一企業涉及有在兩個以上省（自治區、直轄市）審批土地資產處置的，企業根據需要，可持有關省（區、市）的處置批準文件到我部轉辦統一的公函。

如果同一企業改制涉及的劃撥土地，部分采用出讓或租賃方式處置、部分采用國家作價出資（入股）或授權經營方式處置、部分土地采用保留劃撥方式處置等多種處置方式并存的，土地資產處置部體方案一并擬訂，按照國家作價出資（入股）或授權經營方式處置的審批限報有批準權的土地行政主管部門一并核準，具體處置方案則按各種處置方式的審批權限分別在市且或省級以上土地行政主管部門辦理。

二、采用國家作價出資（入股）或授權經營方式處置的范圍和程序

（一）適用范圍

對省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資（入股）方式配置土地。

（二）報批程序：

1．改制企業根據省級以上人民政府關于授權經營或國家控股公司試點的批準文件，擬定土地資產處置總體方案，向省或國務院土地主管部門申請核準；

2．土地資產處置總體方案經核準后，企業應自主委托具備相應土地評估資質的機構進行評估，并依據土地狀況和估價結果，擬定土地資產處置的具體方案；

3．企業向市、縣土地行政主管部門申請初審，市、縣土地行政主管部門對土地產權狀況、地價水平進行初步審查并出具意見，并附土地估價結果初審表（見附件二附表二）；

4．企業持改制方案、土地估價報告、土地資產處置具體方案和初審意見，到有批準權的土地行政主管部門辦理土地估價報告備案和土地資產處置審批；

5．企業持處置批準文件在財政部門辦理國有資本金轉增手續后，到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登記。

三、總體方案核準辦理要求

（一）所需報件：

1．土地資產處置總體方案核準申請文件；

2．改制批準文件；

3．批準實行授權經營或國家控股公司試點企業的文件；

4改制企業土地資產處置總體方案（涉及土地的基本類型、宗地、面積概略數及相應的處置方式等）；

5．企業改制方案。

（二）審查內容：

1．報文資格；

2．采取授經營或國家作價出資（入股）方式配置土地的資格；

3．企業改制所涉及土地基本類型及各類土地對就的處置方式。

四、具體處置方案審批要求

（一）所需報件：

1．土地估價報告備案和土地資產處置審批的申請文件（含土地估價報告備案表）；

2．土地資產處置具體方案；

3．土地估價報告和土地估價技術報告；

4．土地資產處置總體方案核準文件；

5．市、縣土地行政主管部門對土地權屬和地價水平的初審意見（含土地估價結果初審表）

（二）審查內容：

1．土地處置方式；

2．土地權屬狀況；

3．地價水平等。

五、行文參考格式

（一）土地資產處置總體方案核準文件參考格式：

關于核準5 5 5 改制土地資產處置總體方案函5 5 ：

你公司《關于請核準5 5 5 改制土地資產處置總體方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：

鑒于你公司為國家授權投資機構（國家控股公司試點企業），同意你公司組建5 5 5 5 5 公司所涉及的擁有劃撥土地使用權的5 5、5 5 類生產和生產配套設施用地，可采用國家授權經營（國家作價出資（入股））方式處理；5 5、5 5 類土地改制后仍符合法定的劃撥用地范圍，可繼續以劃撥方式使用；5 5、5 5 類土地應當到土地所在地市、縣土地行政主管部門辦理國有土地出讓（租賃）手續。

你公司應委托具有相應資質的土地估價機構對所涉及的土地進行評估并擬訂具體的土地資產處置方案按規定報批，土地估價報告同時備案。

年 月 日

（二）土地估價報告備案與資產處置方案審批復函參考格式：

關于5 5 5 改制土地估價報告備案和批準土地資產處置方案的函5 5 ：

你公司《關于申請土地估價報告備案與土地資產處置方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：

一、5 5 5 公司因組建5 5 5 5 5 公司的需要，委托5 5 5 5 機構對所涉及土地進行了評估，土地估價報告已報我部（廳、局）備案。估價報告編號為5 5 5。

二、組建5 5 5 5 公司涉及原國有劃撥土地5 5 5 5 宗，面積5 5 5平方米，各宗地土地條件及價格詳見附件。上述國有土地可按5 5 5 5 用途，以國家作價出資方式投入5 5 5 5 公司（授權你公司經營管理），土地使用年期為5 5 年，根據當地地價水平和土地出讓金標準，同意5 5 5 5 萬元用于轉增國家資本金。

（你公司取得該宗授權經營土地使用權后，可給擬組建的5 5 5 5 公司使用。如改變用途或向其他單位或個人轉讓，應報經土地行政主管部門批準，并補繳土地出讓金。）

你公司要按國家有關規定，及時辦理土地登記。

附件：5 5 5 評估機構出具的土地估價結果一覽表

年 月 日

（三）部轉辦公函參考格式：

關于5 5 5 改制土地資產處置方案的函5 5 ：

你公司《5 5 5 關于改制土地資產處置方案的函》及有關材料收悉。經審核，現函復如下：5 5 5 5 公司因組5 5 5 5 股份有限公司的需要，委托5 5 5 5 機構對所涉及土地進行了評估，估價報告已在土地所在地省級土地行政主管部門備案。

根據5 5 5 5 省5 5 5 5 文、5 5 5 5 省5 5 5 5 文和5 5 5 5 市5 5 5 5 文的仳復，改制涉及土地共5 5 5 5 宗，面積平方米，土地處置方式為：……。

年 月 日

附件二

土地估價報告備案辦法

（試行）

一、備案范圍

土地估價報告備案的范圍是指：

1．企業改制涉及的土地估價報告。

2．土地評估機構完成的土地估價項目業績清單。

二、備案要求

（一）企業改制涉及的土地估價報告按以下要求報土地行政主管部門備案：

1．企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，改制企業在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續時，所涉及宗地的在價報告同時交付務案。

2．企業改制涉及的土地采用國家作價出資（入股）、授權經營方式處置的，改制企業在省級以上土地行政主管部門申請辦理土地資產處置時，土地估價報告同時在省級以上土地行政主管部門備案；同一企業涉及在兩個以上省（自治區、直轄市）審批土地資產處置的，所涉及宗地的土地估價報告與土地資產處置審批分別到宗地所在省（區、市）備案。

（二）土地估價項目業績清單按以下要求報土地行政主管部門備案：

1．在國土資源部備案的土地評估機構，其土地估價報告項目業績清單報國土資源部備案，同時抄報機構所在地省級土地行政主管部門。

2．在省級土地行政主管部門備案的土地評估機構，其土地估價項目業績清單報省級土地行政主管部門備案。

三、備案條件

（一）企業改制涉及的土地估價報告備案須具備以下條件：

1．受托評估機構具有國土資源部和省級土地行政主管部門頒發的《土地評估機構資質證書》，從業范圍符合資，從業范圍符合資質證書的規定，并根據與委托方簽訂的再現經定條件出具了土地估價報告。

2．土地估價報告符合土地估價報告規范格式要求，其內容完善，結構合理，表述清楚，資料真實可靠，依據充分。

3．按規定提交以下相關材料，符合要件齊備要求：

（1）土地估價報告在省級以上土地行政主管部門備案的具體要件詳見《企業改制土地資產處置審批要求》（附件一）中具體處置方式審批要求所需報件。

（2）土地估價報告在市、縣土地行政主管部門備案的具體要件主要包括：

①土地估價報告備案的申請函件，并附《土地估價報告備案表》（見附表一）

②土地估價報告和土地估價技術報告；

③企業改制方案和土地資產處置方案；

④企業改制批準文件。

（二）土地估價項目業績清單備案須具備以下條件：

1．業績清單所列的土地估價報告是土地評估機構獨立或與其他機構合作完成，并已向委托方提交的土地估價報告（土地估價項目業績清單見附表三）。

2．業績清單應包括土地評估機構上一季度上述所有的土地估價報告。

3．業績清單應在規定時間上報、上報時間以當地當日郵戳為準。（逾期未報的，視為上一季度無業績清單。）

四、備案程序

（一）企業改制涉及的土地估價報告按以下程序備案：

1．申請

改制企業持土地估價報告及資產處置申請文件、材料等要件向土地行政主管部門提出備案申請。

2．受理與備案

土地行政主管部門對要件進行合規性審核，凡機構資質符合要求，要件齊備，土地估價報告符合規范格式，應予以以備案，并由土地行政主管部門在《土地估價報告備案表》上簽署備案意見。如下符合規定要求，則經補充有關材料或完善土地估價報告后予以備案。

（二）土地估價項目業績清單按以下程序備案：

1．報送業績清單

土地評估機構在每季度的第一個星期一將上一季度的土地估價項目業績清單報土地行政主管部門（同時附相應的電子文檔）。

2．審核與匯總

土地行政主管部門在收到各土地評估機構報送的業績清單后，進行審核匯總，作為對土地估價報告進行隨機抽查的依據。

第四篇：關于印發《企業改制土地資產處置審批意見(試行)》和《土地估價報告備案辦法(試行)》的通知

關于印發《企業改制土地資產處置審批意見（試行）》和《土地估價報告備案辦法（試行）》的通知 國土資廳發【2001】

42號

各省、自治區、直轄市國土資源廳(國土環境資源廳、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局、規劃和國土資源局): 根據《關于改革土地估價結果確認和土地資產處置審批辦法的通知》(國土資發〔 2001 〕 44 號)精神，部制定了《企業改制 土地資產處置審批意見(試行)》(附件一)和《土地估價報告備案辦法(試行)》(附件二)二個配套文件 , 現印發給你們，請遵照執行。執行中的有關問題請及時報部土地利用管理司。

二零零一年五月二十九日

附件一

企業改制土地資產處置審批意見

(試行)

一、審批權限劃分

(一)經國務院批準改制且符合以國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地條件的企業 , 其土地資產處置方案報部審批。經國務院批準改制具體包括以下兩類： 1.國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建股份有限公司、有限責任公司的；

2.國務院直接批準、國務院會議紀要確定或國務院領導批準改制組建境外上市企業的。(二)無論哪類企業，若改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的，直接到土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續。

(三)國務院有關部門、企業集團或地方人民政府批準改制且符合國家作價出資(入股)或授權經營方式配置土地的企業 ,其土地資產處置方案報土地所在地的省級土地行政主管部門審批。

為方便與有關部門銜接 , 同一企業涉及在兩個以上省(自治 區、直轄市)審批土地資產處置的 , 企業根據需要 , 可持有關省(區、市)的處置批準文件到我部轉辦統一的公函。

如果同一企業改制涉及的劃撥土地 , 部分采用出讓或租賃方式處置、部分采用國家作價出資(入股)或授權經營方式處置、部分土地采用保留劃撥方式處置等多種處置方式并存的 , 土地資產處置總體方案一并擬訂 , 按照國家作價出資(入股)或授權經營方式處置的審批權限報有批準權的土地行政主管部門一并核準 , 具體處置方案則按各種處置方式的審批權限分別在市縣或省級以上土地行政主管部門辦理。

二、采用國家作價出資(入股)或授權經營方式處置的范圍和程序(一)適用范圍 對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業 , 方可采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地。(二)報批程序：

1.改制企業根據省級以上人民政府關于授權經營或國家控股公司試點的批準文件 , 擬定土地資產處置總體方案，向省或國 務院土地行政主管部門申請核準；

2.土地資產處置總體方案經核準后，企業應自主委托具備相應土地評估資質的機構進行評估 , 并依據土地狀況和估價結果，擬定土地資產處置的具體方案；

3.企業向市、縣土地行政主管部門申請初審市、縣土地行政主管部門對土地產權狀況、地價水平進行初步審查并出具意見，并附土地估價結果初審表(見附件二中附表二)； 4.企業持改制方案、土地估價報告、土地資產處置具體方案和初審意見 , 到有批準權的土地行政主管部門辦理土地估價報告備案和土地資產處置審批；

5.企業持處置批準文件在財政部門辦理國有資本金轉增手續后 , 到土地所在的市、縣土地行政主管部門辦理土地變更登 記。

三、總體方案核準辦理要求(一)所需報件：

1.土地資產處置總體方案核準申請文件； 2.改制批準文件；

3.批準實行授權經營或國家控股公司試點企業的文件；

4.改制企業土地資產處置總體方案(涉及土地的基本類型、宗地、面積概略數及相應的處置方式等)； 5.企業改制方案。(二)審查內容： 1.報文資格；

2.采取授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地的資格； 3.企業改制所涉及土地基本類型及各類土地對應的處置方式。

四、具體處置方案審批要求(一)所需報件：

1.土地估價報告備案和土地資產處置審批的申請文件(含土地估價報告備案表)； 2.土地資產處置具體方案；

3.土地估價報告和土地估價技術報告； 4.土地資產處置總體方案核準文件；

5.市、縣土地行政主管部門對土地權屬和地價水平的初審意見(含土地估價結果初審表)。(二)審查內容： 1.土地處置方式； 2.土地權屬狀況； 3.地價水平等。

五、行文參考格式

(一)土地資產處置總體方案核準文件參考格式 : 關于核準 XXX 改制土地資產處置總體方案的函

XXX ：

你公司《關于請核準 XXX 改制土地資產處置總體方案的函》及有關材料收悉。經審核 , 現函復如下：

鑒于你公司為國家授權投資機構(國家控股公司試點企業),同意你公司組建 XXXXX 公司所涉及的擁有劃撥土地使用權的XX、XX 類生產和生產配套設施用地 , 可采用國家授權經營(國家作價出資(入股))方式處置;XX、XX 類土地改制后仍 符合法定的劃撥用地范圍 , 可繼續以劃撥方式使用；XX、XX類土地應當到土地所在地市、縣土地行政主管部門辦理國有土地出讓(租賃)手續。

你公司應委托具有相應資質的土地估價機構對所涉及的土地進行評估 , 并擬訂具體的土地資產處置方案按規定報批 , 土地估價報告同時備案。

年 月 日

(二)土地估價報告備案與資產處置方案審批復函參考格式 : 關于 XXX 改制土地估價報告備案和批準土地資產處置方案的函

XXX：

你公司《關于申請土地估價報告備案與土地資產處置方案的函》及有關材料收悉。經審核 , 現函復如下 :

一、XXX 公司因組建 XXXXX 公司的需要 , 委托 XXXX 機 構對所涉及土地進行了評估 , 土地估價報告已報我部(廳、局)備案。估價報告編號為 XXX。

二、組建 XXXX 公司涉及原國有劃撥土地 XXXX 宗 , 面積XXX平方米 , 各宗地土地條件及價格詳見附件。上述國有土地可按XXXX 用途 , 以國家作價出資方式投入 XXXX 公司(授權你公司經營管理), 土地使用年期為 XX 年 , 根據當地地價水平和土地出讓金標準 , 同意 XXXX 萬元用于轉增國家資本金。(你公司取得該宗授權經營土地使用權后 ,可給擬組建的XXXX 公司使用。如改變用途或向其他單位或個人轉讓 , 應報經土地行政主管部門批準 , 并補繳土地出讓金。)你公司要按國家有關規定 , 及時辦理土地登記。附件 :XXX 評估機構出具的土地估價結果一覽表

年 月 日

(三)部轉辦公函參考格式：

關于 XXX 改制土地資產處置方案的函

XXX：

你公司《關于 XXX 改制土地資產處置方案的函》及有關材 料收悉。經審核 , 現函復如下 :

一、XXXX 公司因組建 XXXXX 股份有限公司的需要 ,委托XXXX 機構對所涉及土地進行了評估 , 估價報告已在土地所在地省級土地行政主管部門備案。根據 XXXX 省 XXXX 文、XXXX 省 XXXX 文和 XXXX 市XXXX 文的批復 , 改制涉及土地共 XXXX 宗 , 面積xx平方米 ,土地處置方式為 :......。

年 月 日

附件二 :

土地估價報告備案辦法

(試行)

一、備案范圍

土地估價報告備案的范圍是指 : 1.企業改制涉及的土地估價報告。

2.土地評估機構完成的土地估價項目業績清單。

二、備案要求

(一)企業改制涉及的土地估價報告按以下要求報土地行政主管部門備案 : 1.企業改制涉及的土地已經實行有償使用或需要轉為出讓或承租土地的 , 改制企業在土地所在地市、縣土地行政主管部門申請辦理變更登記或有償用地手續時 , 所涉及宗地的土地估價報告同時交付備案。

2.企業改制涉及的土地采用國家作價出資(入股)、授權經營方式處置的 , 改制企業在省級以上土地行政主管部門申請辦理土地資產處置時 , 土地估價報告同時在省級以上土地行政主管部門備案;同一企業涉及在兩個以上省(自治區、直轄市)審批土地資產處置的 , 所涉及宗地的土地估價報告與土地資產處置審批分別到宗地所在省(區、市)備案。

(二)土地估價項目業績清單按以下要求報土地行政主管部門備案 : 1.在國土資源部備案的土地評估機構 , 其土地估價報告項目業績清單報國土資源部備案 , 同時抄報機構所在地省級土地行政主管部門。

2.在省級土地行政主管部門備案的土地評估機構 , 其土地估價項目業績清單報省級土地行政主管部門備案。

三、備案條件

(一)企業改制涉及的土地估價報告備案須具備以下條件 : 1.受托評估機構具有國土資源部和省級土地行政主管部門頒發的《土地評估機構資質證書》 , 從業范圍符合資質證書的規定 , 并根據與委托方簽訂的合同約定條件出具了土地估價報告。

2.土地估價報告符合土地估價報告規范格式要求 , 其內容完善 , 結構合理 , 表述清楚 , 資料真實可靠 , 依據充分。

3.按規定提交以下相關材料 , 符合要件齊備要求 :（1）土地估價報告在省級以上土地行政主管部門備案的具體要件詳見《企業改制土地資產處置審批要求》(附件一)中具體處置方式審批要求所需報件。

（2）土地估價報告在市、縣土地行政主管部門備案的具體要件主要包括 : ①土地估價報告備案的申請函件 , 并附《土地估價報告備案表》(見附表一)； ②土地估價報告和土地估價技術報告； ③企業改制方案和土地資產處置方案； ④企業改制批準文件。

(二)土地估價項目業績清單備案須具備以下條件 : 1.業績清單所列的土地估價報告是土地評估機構獨立或與其他機構合作完成 , 并已向委托方提交的土地估價報告(土地估價項目業績清單見附表三)。

2.業績清單應包括土地評估機構上一季度上述所有的土地估價報告。

3.業績清單應在規定時間上報 , 上報時間以當地當日郵戳為準。(逾期未報的 , 視為上一季度無業績清單。)

四、備案程序

(一)企業改制涉及的土地估價報告按以下程序備案 : 1.申請

改制企業持土地估價報告及資產處置申請文件、材料等要件 向土地行政主管部門提出備案申請。2.受理與備案

土地行政主管部門對要件進行合規性審核 , 凡機構資質符合要求 , 要件齊備 , 土地估價報告符合規范格式 , 應予以備案 , 并 由土地行政主管部門在《土地估價報告備案表》上簽署備案意見。如不符合規定要求 , 則經補充有關材料或完善土地估價報告后予以備案。(二)土地估價項目業績清單按以下程序備案 : 1.報送業績清單

土地評估機構在每季度的第一個星期一將上一季度的土地估價項目業績清單報土地行政主管部門(同時附相應的電子文檔)。

2.審核與匯總

土地行政主管部門在收到各土地評估機構報送的業績清單后 , 進行審核匯總 , 作為對土地估價報告進行隨機抽查的依據。附表一：

土地估價報告備案表（略）附表二：

土地估價結果初審表（略）附表三： 業績表（略）

第五篇：區關于“城中村”集體經濟組織改制及集體資產處置的意見

區關于“城中村” 集體經濟組織改制

及集體資產處置的意見

為推進“城中村”配套改革，加快城市化進程，切實維護人民群眾利益，防止集體資產流失，規范“城中村”集體經濟組織改制及集體資產處置。根據有關規定，提出如下意見。

一、指導思想和基本原則

（一）指導思想

堅

持以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發展觀，按照民主、公開、穩妥、有序的要求，以產權制度改革為突破口，以股份制為主要實現形式，推動“城中村”集體經濟組織改制，建立現代企業制度，確保集體資產保值增值，維護集體經濟組織成員的合法權益。進一步推進和完善“城中村”綜合改革工作，加快城市化進程，促進經濟社會又好又快發展。到2010年，石家莊市二環路以內“城中村”集體經濟組織完成改制及集體資產處置工作，實現“城中村”與城市管理的接軌；到2015年，市內各區“城中村”村辦集體經濟組織完成產權制度改革。

（二）基本原則

1、堅持公開、公平、公正、依法運作的原則。對集體經濟組織改制及集體資產處置工作要嚴格按程序進行。對改革中涉及的重大事項必須按照《中華人民共和國村民委員會組織法》等有關規定，經村民代表大會（集體經濟組織成員代表大會，下同）依法表決通過。

2、堅持資產處置與體制創新相結合的原則。按照產權制度改革先行的原則，推進“城中村”配套改革。集體資產處置要與集體經濟組織改制同步實施，并按現代企業制度的要求，理順村委會（居委會）、村民（居民）、股東與企業的關系。、堅持因村制宜的原則。“城中村”可根據各自實際，制訂切實可行的集體經濟組織改制及集體資產處置方案。

二、集體資產的處置

集體經濟組織改制時，首先進行清產核資，實施財務審計，核銷呆壞賬及其他資產損失，在對集體資產評估的基礎上，進行資產處置。

（一）清產核資。村委會（居委會，指由村委會改設的居委會，下同）成立專門的清查小組，對集體資產（包括生產經營性資產、非生產經營性資產和土地等）依法清查登記，按照“誰投資、誰所有、誰受益”的原則界定產權歸屬。清理出的各項資產損失，經中介機構認定，村民代表大會核準后，可核銷處理。核銷的應收款項實行賬銷案存，由村委會指定專門機構追討。

（二）財務審計和資產評估。由村委會委托具備資格的中介機構，對集體資產進行財務審計和資產評估。審計和評估結果由村民代表大會確認后，向本組織全體成員公布，并上報所在街道辦事處（鄉、鎮）及區有關部門，街道辦事處（鄉、鎮）出具核準意見。

（三）集體資產處置的基本辦法。評估確認的集體資產，按照以下辦法處置：

1、從資產總額中扣除非經營性資產。非經營性資產包括供水、供電、道路、橋梁、涵洞等公共設施，教育、文化、衛生和體育設施，整建制撤銷村委會建立居委會后，居委會使用的原村委會辦公用房及其附屬設施等。

2、從凈資產總額中扣除一定數額的資產，預留給改制后的經濟組織，用于支付原村集體經濟組織負擔的養老、傷殘撫恤、集體經濟組織成員轉為企業職工所應繳納的社會保險費用及支持原村辦的公益事業、公用設施的運行等費用。

3、剩余的凈資產及或有集體資產損益確定為量化資產，量化給符合條件的人員。確定享受資產量化人員的基本原則：以截止集體經濟組織改制之日的戶籍在冊人員為基本依據，以參加集體分配的人員為基礎，兼顧原戶籍在本村的大中專學生、義務軍人等。資產量化的方式：應依據村齡、勞齡、基本身份、村民貢獻等因素綜合確定具體享有的資產量化份額，并堅持資產量化配送與現金增資入股相結合，原則上不增資的不配送。具體量化的人員范圍、量化的份額和增資與量化的比例，由村民代表大會決定。

4、集體土地依法轉為國有土地并確定村集體經濟組織國有土地使用權的，由改制后的經濟組織繼續使用，未經批準不得變更用途；集體經濟組織可供量化的凈資產為負數時，可用國有土地出讓金抵償負數，用于抵償負數的土地，由國有劃撥用地轉為出讓用地。國土資源管理部門負責辦理土地使用權變更手續。

三、明晰產權，建立新型集體經濟組織

（一）改制形式

1、對已組建了公司制集體經濟組織的村，公司中的集體股權要通過對集體經濟組織成員增資與量化，明晰權屬，優化股權結構，體現集體經濟組織成員的權益。

2、對已成立了非公司制集體經濟組織的村，根據規模、產業結構、經濟效益等實際情況，結合集體資產的處置，按照《中華人民共和國公司法》及有關規定，改造為股份有限公司或有限責任公司。

3、對沒有組建集體經濟組織的村，可根據村集體經濟的實際情況，結合村集體資產處置，由村民代表大會決定選擇符合本村實際的股份經濟組織形式，建立集體經濟組織。

（二）合理設置股權比例

公司股權設置應有利于建立激勵和約束相結合的管理體制。集體經濟組織成員現金出資及量化的資產作為對公司的出資，按出資比例享有股東權利。提

倡經營管理層和技術骨干加大現金出資額度，提高持股比例，增強其風險和責任意識。具體股權比例結構由股東大會決議。

（三）完善法人治理結構

公司應按照現代企業制度要求，完善法人治理結構，規范公司股東會（股東大會）、董事會、監事會和經營管理者的權責，形成權力機構、決策機構、監督機構和經營管理者之間的制衡機制和協調運轉機制。

四、集體經濟組織改制及集體資產處置程序

集體經濟組織改制及集體資產處置，按以下程序進行：

（一）制定集體經濟組織改制及集體資產處置初步方案。在區發展改革局及街道辦事處（鄉、鎮）指導下，由村委會負責組織制定改制和資產處置初步方案。方案應包括集體資產處置基準日、清產核資、財務審計、資產評估、資產處置辦法、享有集體資產量化的人員條件和范圍、改制形式等主要內容。

（二）區發展改革局對改制初步方案進行把關，認為可行的，上報主管副區長同意后預批，進入集體經濟組織改制及集體資產處置籌備階段。

（三）區發展改革局及街道辦事處（鄉、鎮）指導集體經濟組織改制及集體資產處置籌備工作。主要包括：召開村民代表大會、清產核資、財務審計、資產評估、完善集體經濟組織改制及集體資產處置方案、公司章程及相關文件制定等。

（四）方案確定及實施。集體經濟組織改制及集體資產處置方案應經集體經濟組織全體成員充分醞釀，廣泛征求意見，并經村民代表大會三分之二以上人數審議表決通過，報區政府批準后實施。

五、其他事項

（一）在集體經濟組織改制及資產處置過程中，通過招標方式聘用財務審計、資產評估、律師服務等中介機構，降低改制成本。涉及政府收費的土地、房產交易管理費，按有關規定標準收費在10萬元以下的減半收取，10萬元以上的最多收取不超過5萬元。資產變更登記、房屋產權產籍變更和工商、稅務、土地等變更登記時，有關部門一律只收證照工本費，每項收費最高不超過100元。

（二）集體經濟組織改制后，水、電、汽、暖等配套生產設施的供應渠道不變，沿用原有的各種自營進出口許可證、生產許可證等有關證照及資質，有關部門負責辦理有關變更手續。改制后的經濟組織享用原集體經濟組織的各種榮譽稱號。

（三）集體經濟組織成員界定為企業職工的，改制后的企業應按國家有關規定，為職工繳納養老、醫療等各種社會保險費用，其費用應列入企業成本。

（四）按照城市管理一體化的要求，市教育、文化、衛生、城管等相關部門，應盡快制定辦法，將原村辦公益事業、公用設施納入城市統一管理。集體經濟組織改制后，在“城中村”與城市管理完全接軌以前，應繼續對原村辦公益事業、公用設施的運行予以支持。

六、集體經濟組織改制及集體資產處置的組織實施

（一）加強組織領導。“城中村”集體經濟組織改制及集體資產處置涉及面廣，政策性強，各級黨委、政府要加強領導，周密組織，穩妥推進。各區應依據本意見，結合實際，提出本轄區內“城中村” 集體經濟組織改制及集體資產處置的具體實施意見和操作規程。各區發展改革局、勞動保障、民政、工商、稅務、土地等部門要根據各自職責加強協調、指導、服務，及時解決改革中的問題，確保集體經濟組織改制及集體資產處置工作順利推進。

（二）搞好宣傳發動。要把對群眾的宣傳發動作為集體經濟組織改制及集體資產處置的一項重要內容切實抓好，通過多種形式，宣傳和講解有關法律法規和政策規定，使集體經濟組織成員積極支持和參與集體經濟組織改制及集體資產處置工作。

（三）強化監督。集體經濟組織改制及集體資產處置的重大事項，都應接受集體經濟組織成員的監督，充分體現集體經濟組織成員的民主權利。加強對集體經濟組織改制及集體資產處置過程的法律監督，可聘請律師對集體經濟組織改制及集體資產處置提供法律服務。各區相關部門和街道辦事處（鄉、鎮）應加強對集體經濟組織改制及集體資產處置工作全過程的監督指導，做好相關工作。對造成集體資產流失以及隱匿、私分、侵吞集體資產的，按照規定追究相關人員的責任，構成犯罪的，移交司法機關處理。

本意見適用于市內各區“城中村”集體經濟組織改制及集體資產處置工作。其他農村集體經濟組織改制可參照執行。

區關于“城中村” 集體經濟組織改制及集體資產處置的意見