第一篇：物業管理公司常見5個稅收疑難熱點問題

物業管理公司常見5個稅收疑難熱點問題

2014-7-30 16:57:43中國稅務報字體：大小

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隨著房地產行業的發展，物業管理作為其在消費領域延續而壯大起來的新興行業，在現代社會中扮演的角色也越來越重要。隨著城市各類住宅地產物業管理覆蓋面的加大，更多的企事業單位、家庭和個人的生活都與物業管理密不可分，物業行業已成為社會各界人士關注的焦點。本期《南京稅務》將重點介紹物業管理在稅收繳納中面臨的常見疑難問題。

營業稅“差額扣除”有限制

城郊某物業管理公司從開發商手里承租了一棟商務樓，按每月50萬元支付租金，然后裝修分割成不同大小的面積租給不同的商戶，每月共收取80萬元租金。因該公司會計錯誤地認為其營業收入為與物業管理有關的全部收入減去房屋租金的價款后的余額為營業收入，按照30萬元作為營業計稅依據繳納了營業稅。稅務人員在得知情況后及時告知其關于物業公司差額納稅的規定，并要求其就該項業務補繳營業稅。

稅務人員解釋，根據《財政部 國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。稅務人員指出，這里的代收水、電、燃氣、房屋租金行為是指統一收取，統一支付給收費單位的一種代收代繳行為，實際上屬于營業稅“服務業”稅目中的“代理”業務，不計征營業稅，僅就其從中收取的手續費征收營業稅，因此，該項代收費用可以按實際發生額從取得的總收入中扣除。而案例中該物業公司從開發商手中承租房產，再轉租給其他商戶，屬于營業稅“服務業”科目中的“租賃”業務，應按照“租賃業”稅目全額計征營業稅。通過稅務人員的輔導，該物業公司最后補繳了營業稅及其附加共計28000元。

稅務人員提醒納稅人，物業管理單位不是所有的業務收入都可以差額納稅，應區分不同種類業務收入，按營業稅相應適用稅目稅率計算繳納營業稅。

“服務外包”應全額繳稅

近日，南京某家大型物業服務企業的財務人員李小姐到地稅機關咨詢稅收政策，原來該企業由于負責的物業小區較多，現有工作人員無法滿足物業服務的人員需要，準備將部分小

區的保潔衛生等工作分包給其他專業的保潔公司完成，并從收取的物業管理費中支付部分款項給其他專業保潔公司。那么物業公司能否按照扣除這一費用后的余額差額繳納營業稅呢?

稅務機關解釋說：根據《財政部、國家稅務總局關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)第三條第十九項的規定，從事物業管理的單位，以與物業管理有關的全部收入減去代業主支付的水、電、燃氣以及代承租者支付的水、電、燃氣、房屋租金的價款后的余額為營業額。

因此，物業服務企業外包保潔業務，由于不屬于上述文件規定的扣除項目，應當按照取得的物業費收入全額繳納營業稅，不得扣除支付給其他保潔公司的費用。

繳納社保才能減免稅

南京某物業公司近期新招募了一些退伍士兵做高檔住宅區的保安，根據國家鼓勵和推動就業出臺的多項促進就業的優惠政策，企業吸納的退役士兵，按規定繳納社保、到稅務局辦理相關備案手續后可享受稅收減免。該公司涉及職工繳納基本醫療保險和基本養老保險，這兩塊保險繳費標準到底怎么算，又有什么區別呢?小李來到轄區地稅機關咨詢最新的社保費繳費政策，稅政法規科的小陳熱情接待了他，并詳細地介紹了目前社會保險費的相關政策。

稅務人員解釋：“基本養老保險根據寧政發〔2009〕193號《南京市企業職工基本養老保險市級統籌實施意見》，市本級用人單位繳費比例從2011年1月1日起調整為20%，根據江蘇省人民政府令第36號《江蘇省企業職工基本養老保險規定》，參保人員按照本人繳費工資的8%繳費，由用人單位代扣代繳。而基本醫療保險與基本養老保險相似但費率有所差別，單位繳費比例為9%，職工個人繳費比例為2%.所以對于小李所在的物業公司，在計算基本養老保險和醫療保險時要注意區分。”小李聽完豁然開朗，“過去一直沒弄明白社保費的數字是怎么算出來的，這下全明白了，我們將按照規定足額繳納社保費，并辦理稅收減免手續。”

裝稅控機可抵免稅款

南京某樓盤近期為小區廣大業主辦理了交房手續，房地產開發公司的會計老王來到地稅窗口購買地稅機打發票，為向小區業主收取物業費做準備，窗口工作人員很快辦理完成并將發票遞給老王，老王疑惑地問工作人員是不是忘記收錢了?工作人員微笑著向他做了解釋。

“根據《關于發布取消和免征部分行政事業性收費的通知》(財綜〔2012〕97號)的規定，自2013年1月1日起，稅務免征發票工本費(包括普通發票工本費和增值稅專用發票工本費)，因此，你們購買發票不用再像過去一樣支付工本費了。”老王聽了后高興地說，“像我們這樣的大樓盤，一個月要開上萬份發票，現在不用交工本費了，可以節約大量的成本了，看來我這個老會計也要不斷關注國家好的稅收政策啊!”

稅務人員還特別提醒老王，目前購置稅控收款機還有優惠政策，根據《江蘇省地方稅務局關于印發〈關于推廣應用網絡稅控收款機的實施意見〉的通知》(蘇地稅函〔2012〕年309號)的規定，納稅人購置網絡稅控收款機的費用，可以在申報繳納稅款時享受營業稅全額抵免。

“財政補貼”免稅有講究

近日，某物業管理公司的財務人員徐先生到地稅機關咨詢稅收政策，該企業由于招用大量的失業人員，取得了政府部門給予的“用工補貼”，問地稅機關“用工補貼”能否減免企業所得稅?

轄區地方稅務局的稅務人員結合物業企業的實際情況，對相關稅收政策進行了講解。根據《財政部、國家稅務總局關于專項用途財政性資金企業所得稅處理問題的通知》(財稅〔2011〕70號)第一條的規定，企業從縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門取得的應計入收入總額的財政性資金，凡同時符合以下條件的，可以作為不征稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除：(一)企業能夠提供規定資金專項用途的資金撥付文件;(二)財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;(三)企業對該資金以及以該資金發生的支出單獨進行核算。

因此，若物業服務企業取得的“用工補貼”等財政性資金，同時符合上述條件的，可以作為不征稅收入，在計算企業所得稅應納稅所得額時從收入總額中減除;否則，應當依法計算繳納企業所得稅。

第二篇：加強物業管理公司稅收征管的思考

隨著近年來房地產的快速發展，物業公司也越來越多，規模也越來越大。由于物業公司本身的特點，其稅收問題也應應引起我們的重視。我科就本次檢查中的物業公司存在的不同情況作一行業分析。

物業公司的物業管理是指對已建成并交付使用的房屋及配套設施、場地等業主公用財產進行綜合管理的活動。因此物業管理企業的收入主要由物業管理收入、物業經營收

入和物業大修收入組成，其中物業管理收入是其中主要項目。

因為物也公司的收費標準是建立在提供相關服務基礎上，因此，業主與物業部門常因服務糾紛而發生欠繳物業費情況。由于物業費需要繳納營業稅，于是一些物業公司就按照實際收到的物業費繳納營業稅。而按照“收付實現制”核算收入，這無疑是錯誤的。

無論是《企業會計準則》還是《企業會計制度》都規定了“企業的會計核算應當以“權責發生制”為基礎”這一原則，同時，財政部對物業管理企業營業收入的確認也有規定“企業與業主委員會或者物業產權人、使用人雙方簽訂付款合同或協議的，應當根據合同或者協議所規定的付款日期確認為營業收入的實現。”由此可見，作為物業公司的主要收入——物業費收入，應當按照“權責發生制”原則及相關規定，在物業合同規定的付款到期日確認營業收入實現。但很多物業管理公司對于收入是按照“收付實現制”確認收入，即只有實際收到物業費才計入收入，而費用卻往往是采用“權責發生制”記賬。由此產生的直接后果就是營業稅、企業所得稅計算不準確，少繳稅款。

另外，有些物業公司將業主委員會或產權人提供的房屋進行出租，這部分收入屬于“物業經營收入”，該收入除需繳納營業稅外，還需繳納房產稅和土地使用稅等。但一些物業公司將此類收入歸入到物業管理收入中，只繳納了營業稅，而少繳了房產稅和土地使用稅等。

所以，稅務機關在對物業管理公司進行輔導或檢查時，應首先掌握物業公司的收費標準和物業管理收費面積，以此來計算出物業公司應收物業費的數額，再以此為基礎來核查受檢單位收入核算是否準確。對于物業管理對象尤其是業主共用部位（如會館、寫字間大堂等部位），檢查人員應現場考察和審核，以判斷有無出租行為。

綜上所述，筆者認為應加強對物業公司的稅收政策宣傳力度和檢查力度，以保證各項稅款應收盡收。

第三篇：物業管理公司崗位職責

物業管理公司崗位職責

1、負責物業服務中心的全面工作，完成公司下達的各項任務指標。

2、熟悉物業管理相關法律法規，做好物業項目各項管理工作。

3、對物業項目的驗收交接、環境衛生、綠化、安全防范、公共設施、供水供電、保安保衛、交通管理等各項工作實施全面管理。

4、制訂部門工作計劃并組織實施，定期檢查、監督、查處違章、提出改正措施。

5、負責處理顧客的投訴，搞好與物業使用人的友好關系。

6、加強部門內部團結協作，負責外聯維系，爭取各方面的理解和支持，共同搞好物業項目的各項工作。

7、配合有關部門做好安全防范等工作。

物業管理公司崗位職責21、審核商家裝修設計方案并監督實施，協調裝修過程中各項需整改的工程問題;

2、負責商場公共設施設備的日常巡查，發現問題及時處理與解決，并按流程給予及時反饋;

3、負責商場公共區域及各商家能耗抄表工作與能耗核算工作;

4、負責商場工程資料的收集、分類、整理、歸檔工作;

5、商場應急維修和突發事件的處理;

6、完成領導臨時交辦的工作任務。

物業管理公司崗位職責31、負責物業方面的日常管理工作;

2、對本物管中心(處)的環境衛生、保潔、消防、安全防范、公共設施、供水供電、費用開支等工作實施全面管理、控制;

3、負責小區物業費的收繳工作，充分調動各崗位人員以提高物業費收繳率;

4、及時妥善處理各類投訴，處理好與業主(使用人)的關系;

5、做好外部相關部門的聯系和協調工作，構建良好的外部關系;

6、負責處理本物管中心的重大質量問題、安全問題、突發事件事故，并組織實施糾正、預防和改進活動;

7、加強與公司各職能部門的溝通、協調，做好相關工作;

8、負責團隊建設，制定團隊建設計劃，組織開展各項團隊活動;

9、完成公司領導交給的其它任務。

物業管理公司崗位職責4

1.負責租戶違規行為、物業經營環境、公共設備設施、商鋪消防安全巡檢工作，并填寫相關巡查報告;

2.負責商鋪檔案管理、水電表管理、商鋪交接跟進和空置商鋪巡檢工作;

3.負責對裝修商鋪、臨時施工的跟進，協助工程部驗收工作;

4.協助處理現場各類突發事件，完成領導安排的其他日常工作。

物業管理公司崗位職責51、負責檢查，監督保潔、安保、綠化日常工作，保證有序開展，提高工作效率;

2、每日巡查園區道路秩序情況，負責園區安全秩序維護

3、負責落實、跟進客戶日常投訴、質詢的處理情況;

4、負責收集、整理業戶需求等各類信息(主動或被動信息)并做好記錄、處理、跟蹤、回訪工作;

5、定期檢查管理處各崗位服務質量及運行情況，形成書面記錄及合理化建議上報經理審核

6、配合政府有關部門做好法律法規、計劃生育、安全生產、便民宣傳等工作;

7、擬定通知(停水停電)、溫馨提示(惡劣天氣防范、預防公共衛生措施、消殺、防止高空拋物、禁止堵塞消防通道、文明養犬、消除噪音擾民等)、對外文書(函件或復函、報告等)上報物業經理審批同意后蓋章張貼、發放;

8、每天對園區進行全方位巡查，發現問題及時協調處理;

9、及時收集、更新與園區業務相關的便民服務信息;

10、負責對各外包服務供方服務質量的監督工作;

11、完成領導交辦的其他工作。

物業管理公司崗位職責6

(1)協助主管開展產業園項目日常管理工作，保障項目安全穩定有序運作

(2)負責項目資產管理，包括：督導維持公共環境和秩序、確保設施設備正常運作、管控公共能耗，處理各類突發事件

(3)負責項目物業管理合同執行的合規稽核

(4)協調、配合入駐客戶的進駐服務和管理，包括接房、裝修施工、跟蹤服務、客戶關系維護協調等

物業管理公司崗位職責7

1，負責公司指定賬戶的資金運作，制定交易策略。

2，獨立分析設定交易目標，制定每日交易計劃。

3，有很強的數據運算能力及宏觀經濟數據分析能力。

4，嚴格執行公司各項制度，協助項目經理完成日常工作。

5，按照部門主管的要求進行項目數據的搜集或整理。

6，配合其他部門有關工作。

第四篇：物業管理公司制度

物業管理公司制度

為強化公司內部管理，提高工作效率，加強組織觀念，維護正常的勞動、工作秩序，特制定以下各項管理制度。考勤管理制度 第一條 請銷假

1.請假一天的由主管領導批準，請假兩天及以上的由總經理批準，并在行政部備案。本規定適用于全體員工。

2.請假手續以書面為準,如遇特殊情況無法辦理書面請假手續,則應電話請假,書面手續后補。短信請假無效。

3.員工因公外出不能按時記錄考勤的，應在歸崗后盡快到辦公室進行登記，并由主管領導簽字確認。第二條 病假

1.員工本人確實因病，不能正常上班者，須主管領導批準。連續請病假超過三個工作日者，必須取得醫院開具的休假證明。2.患病員工請假應于當日九點前向主管領導請假，經批準后方可休假。

3.員工須在病愈上班當日將病假條交給辦公室核查存檔。第三條 事假

1.員工因合理原因需要請事假的，須提前一天書面申請（如遇不可預測的緊急情況，必須由本人在早晨九點以前請示公司領導），如實說明原因，經主管領導同意后方可休假，否則按曠工處理。2.事假按照日標準工資100%扣除。

3.工作時間如有私人緊急事務需要離崗處理，按照事假的規定向主管領導請假，違反規定者以曠工計罰。第四條 年假

1、根據《職工帶薪年休假條例》年假天數的計算以在本公司工作的年限為準，職工累計工作已滿1年不滿10年的，年休假5天；已滿10年不滿20年的，年休假10天；已滿20年的，年休假15天。國家法定休假日、休息日不計入年休假的假期。

2、年假應提前向公司提出申請、審批方可進行休假。

3、當年未休年假者不得累計到第二年（特殊情況除外）。第五條 婚假

1.根據《婚姻法》的規定，員工請婚假時，必須本人填寫婚假申請單，經主管領導批準，交行政部備案。假后須拿結婚證及證明銷假。婚假時間：按法定結婚年齡(女20周歲，男22周歲)結婚的，可享受3 天婚假；符合晚婚年齡(女23周歲，男25周歲)的，可享受晚婚假15天(含3天法定婚假)。婚假包括公休假和法定假。再婚的可享受法定婚假，不能享受晚婚假。2.結婚時男女雙方不在一地工作的，可視路程遠近，另給予路程假。

第六條 產假

1、根據《計劃生育條例》女員工正常生育時，給予90天（包括產前15天）產假，難產可增加15天。多胞胎多生一個嬰兒增加 15天，符合晚育年齡的增加30天產假。

2、晚育 已婚婦女24周歲以上或晚婚后懷孕生育第一個孩子為晚育。育婦晚育并領取獨生子女證的產假延長到135天至180天，由所在單位根據實際情況具體規定。）

3、女員工懷孕三個月以內流產的給予20-30天妊娠假，懷孕三個月以上7個月以下流產的給予42天妊娠假，懷孕七個月以上流產的給予90天產假。

4、女員工休假前需要有醫院證明，經主管領導同意后，報行政部備案，方可休假。

5、男員工產假的護理假3天，若妻子屬于晚育（生育時滿24周歲），則再延長7天。第七條 喪假

1.員工供養的直系親屬（祖父母、父母、公婆、岳父母、夫妻及滿周歲的子女）死亡，可辦理喪假，員工的父母或配偶去世，可休假3天；員工的子女以及在一起居住的祖父母、岳父母、公婆去世可休假2天。在外地的父母、配偶或子女去世，需員工本人去外地料理喪事的，可根據路程遠近另給路程假。員工辦理喪假需在假前寫出申請，經辦公室簽字后，報總公司備案。2.喪假期間工資的發放依據國家有關規定發放。第八條 曠工

1.未經公司主管領導批準缺勤，或未按規定時間請假，或違反病、事假規定，或違反公司制度中其它有關規定等行為，均視為曠工。2.曠工一日（含累計）者，扣發當日全部薪金的三倍工資；曠工二日（含累計）者，扣發當日全部薪金的6倍工資；曠工三日（含累計）者，當月只發同年北京市最低生活標準工資；曠工超過三日（含累計）者，公司視情況給予處理。第九條 遲到、早退

1、工作時間：根據《勞動法》的條款規定,結合本公司的經營特點及崗位的特殊要求,本公司辦公室人員實際五天工作日,即周一至周五（有特殊情況者可調休）。

2、上班時間：按辦公室具體排班時間為準。

3、遲到早退情節嚴重者，將給予通報批評、扣除績效工資、直至解除勞動合同等方式處理。

4、遇到惡劣天氣、交通事故等特殊情況屬實的，經主管領導批準后酌情處理。第十條：簽到簽退

1、公司實行簽到簽退制,按照登記要求實行簽名登記制度，記錄上下班具體時間并親筆簽名確認。在工作期間,離開公司的情況需填寫相應的手續。

2、若員工上、下班未辦理相關手續且沒有證據證明確實上班的，沒有按照要求親筆簽名登記考勤的1次罰款10元。對于無法查證的，公司一律按請假計算。

3、如果員工由于工作的特殊要求，不能及時履行簽到簽走的，須向辦公室管理人員明確原因。第十一條 加班、調休

1、公司不提倡加班，若因自身原因（包括工作能力欠缺、工作效率低下），無法完成基本工作量而需加班完成的，不按加班計算。

2、若因額外工作量公司安排加班的，由辦公室記錄加班時間。按月總結核算，以獎金或假期形式（調休）兌現。

3、除公司安排加班外，員工自行加班行為不享受加班調休，且不得影響次日考勤。

財務管理制度

一.財務管理制度

1.嚴格執行國家規定的財務會計制度和有關財經紀律,按《會計法》辦事,遵章守法,做好財務會計工作。

2.財務部負責全公司的經濟總核算,并要綜合公司資金運作的情況、管理費收入和費用開支的資料定期向總經理報告。3.負責組織各部門編制收支預算草案,根據總經理的指令,結合公司的情況進行綜合平衡。編制公司的財務預算草案,定期對執行情況進行分析,并作出書面報告送總經理。

4.管理和控制各部門編制收支計劃,平衡工作,嚴格檢查備用金的使用,嚴格執行庫存現金限額制度,負責全公司資金運作的組 織和調動,定期把資金變化情況向總經理匯報。

5.遵循權責發生制原則及時完成收支核算,做好財務記載,正確核算,按時準確編報會計報表。

6.每月按時向各商鋪收取租金及管理費,做好收支結算表、欠繳管理費情況表,編制月、季、損益表和資產負債表。7.負責公司的各項財產登記、核對工作,保證資產更新的資金來源,保障資產的更新換代。

8.對公司的各項開支力求做到嚴格審核、合理開支,對違反規定,未經審批的開支一律不得報銷。二.會計核算管理制度

1.采用借貸記帳法,以權責發生制為原則,收入與其相關的成本、費用應當相互配比。

2.合理劃分收益性支出與資本性支出,凡支出的效益僅與本會計相關的,應當作為收益性支出(如辦公費用的支出);支出的效益與幾個會計相關的,應當作為資本性支出(如固定資產的購臵)。

3.會計自公歷1月1日起至12月31日止。

4.會計核算以人民幣為記帳本位幣;會計記錄的文字均使用中文;會計憑證使用復式記帳憑證。

5.會計科目的設臵,會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料的編制,必須符合國家統一的會計制度的規定,并應及時向董事會和有關部門報送會計報表。6.會計憑證、帳簿、報表和其他會計資料,應當按照國家有關規定建立檔案,妥善保管,保管期滿需要銷毀時,要填寫“會計檔案銷毀清冊”,經總經理審閱,報董事會和財政部門批準后銷毀。三.現金管理制度

1.根據物業管理公司管理業務的需要,庫存現金限額為人民幣壹仟元正,超出限額部分,應在當天存入銀行,現金必須在規定的范圍、限額內支出,除特殊情況外,不得在現金收入中直接坐支。2.現金的使用范圍: 2.1 支付給職工個人的工資、獎金、補貼、福利補助費、差旅費等款項;2.2 支付給不能轉帳的集體單位或城鄉居民個人的勞務報酬或購買物資的款項;2.3 結算起點(￥100元)以下的零星支付款項。3.不準單位之間和個人因私借用備用金。

4.不準利用管理公司銀行帳戶為其他單位或個人支付和存入現金。

5.不準用白條或不符合財務制度的憑證頂替庫存現金。6.行政人事部因采購工作需要,可申請配備備用金,限額￥1,000元,用于零星采購,并于每年末辦理清算手續,次年初重新申請配備。

四.支票管理制度

1.嚴格遵守《支付結算辦法》中有關支票使用的規定,不得發出 空白支票,為方便工作,經總經理審批后可發出最高限額為人民幣伍仟元的半空白支票,即必須填寫日期、用途,只空出金額、收款人名稱欄,但必須注明限額,凡領用支票者必須在開出支票五天內報帳。

2.支票金額起點為人民幣100元,支票的付款期限為自出票日起10天內。普通支票可以用于支取現金,也可以用于轉帳,在普通支票左上角劃兩條平行線的,為劃線支票,劃線支票只能用于轉帳,不得支取現金。

3.簽發支票應使用碳素墨水或墨汁填寫,票面必須有收款人名稱、出票日期、確定的金額、用途以及出票人預留的銀行印章。預留的銀行印章必須為單位的財務專用章及法定代表人或其授權的代理人的私章,支票印鑒應蓋在出票人簽章處,不得蓋在空白的磁碼區域上或多蓋預留銀行印章,否則銀行將予以退票。

接待投訴制度

一、管理標準

1.受理投訴耐心,處理投訴及時,事后應有回訪;2.有處理記錄,有客戶對投訴處理意見的反饋。

二、處理投訴工作流程

1.工作人員接到投訴后,應首先向客戶表示歉意,并在《投訴記錄》上做好登記。2.工作人員根據投訴內容進行核實之后通知相關人員限期解決,特殊情況應向物業總經理匯報。

3.針對較嚴重的投訴,工作人員應及時向物業經理匯報,由經理組織相關人員進行檢討,落實解決措施及責任人,限期進行處理。

4.相關人員在處理完投訴后,要迅速將處理結果報辦公室, 由辦公室安排回訪。

5.辦公室負責將投訴處理結果填寫在《投訴記錄》中,并由具體解決部門的負責人簽字認可。

6.對客戶的惡意投訴,做到堅持原則并耐心解釋。7.投訴記錄由客戶服務部兼職助理進行統一管理。

三、投訴規避

1.簽訂詳細的管理合約,明確管理公司和客戶或使用人的權力義務,防止以后不必要的麻煩。

2.對物業的設施安排合理的日常維護、檢修,使事故減少到最低點。

3.經常開展反饋調查便民服務,了解信息,及時發現問題解決問題。

4.對客戶或客戶入伙時應及時簽訂合同,并予以解釋,降低投訴率。

四、投訴受理 1.開通投訴熱線。2.詳盡記錄投訴人姓名、公司名稱、單元號碼、投訴內容及聯系電話。

3.耐心聽取客人投訴,禁止以任何理由或借口推卸責任。即使錯誤在本身,亦不可當面指出,客戶態度即使很壞,亦不可頂撞客戶,并記下投訴內容。

4.對于客戶的設訴,能當場做出解釋應當場給客戶解決,若不能馬上處理的應記下投訴人的姓名、事件的經過、投訴對象以及投訴人的聯系方法,以便及時告訴結果。

5.應感謝客人指出的不是之處,對客人提出的建議表示感謝,并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管審批。6.對于某個人違紀的投訴,應詳細登記投訴的事件經過、證明人以及證物、投訴人及聯系電話、簽字。及時派有關人員的檢查,確保事實的準確性,在依照事件的大小提請有關部門給予處理。7.投訴處理完畢致電或走訪客戶,詢問其對處理結果是否滿意,是否有別的建議,并再次感謝其對我們工作所做出的幫助。8.規范用語: 1] 您好!請問我們能為您做些什么? 2] 非常感謝您對我們提出寶貴的建議/意見。3] 我們會及時把處理結果通知您 4] 您是否對處理結果感到滿意 5] 您是否還有什么要求 6] 有什么可以幫你的

安保員工作制度

一、工作要求

1．安保員均持證上崗，熟悉安保業務。

2．安保人員實行“三班二運轉”24小時值班制度，在任何情況下應保持白七門崗、監控中心至少有一名隊員當值。

3．由安保部完成安保員崗前培訓、在崗培訓及專業技能培訓，并提供相應的考核記錄，保證質量。

4．安保員執勤按相關制度和崗位工作規程完成。5．各崗位隊員要職守盡職，無脫崗現象。

6．突發事件發生后，安保員能保證3分鐘到達現場，并通知隊長及公司相關領導，按規定程序處理并及時總結。

7．消防系統運行良好，可隨時起用，落實各項消防安全管理制度。

8．消防設施及消防疏散標識的完好率100%，消防通道暢通。

二、安保員工作時間：早班:8:008:00

三、管理規范

1.嚴禁安保員執勤著裝不整齊，不按規定著裝佩帶不全。2.嚴禁安保員當班時看閱書報小說，玩游戲機等與工作無關 的事情。

3.嚴禁安保員值班時打瞌睡或聚眾聊天嬉鬧。4.嚴禁飲酒執勤或在禁煙區吸煙。5.嚴禁交接班不清楚，未經主管批準。6.嚴禁非法扣留他人證件及物品或接受券贈。

7.嚴禁在突發事件，緊急情況中臨陣脫逃或視之不理。

8.嚴禁安保員之問，監守自盜，以權謀私，貪污公款。

9.嚴禁違反安保器材、消防器材的操作規定或轉借。10.嚴禁參加非法宗教活動，參與嫖娼、賭博等。11.嚴禁無故不參與安保會議培訓學習訓練及集體活動 12.嚴禁私藏淫穢書刊、影片、槍支、彈藥、參與吸毒、販毒、走私的一切違法活動。

13.嚴禁拉幫結派、搞不團結、頂撞上級。14.嚴禁取閱公司的重要文件和記錄。

15.嚴禁未經批準缺勤和擅離崗位或請假不按時歸隊。16.嚴禁私自運用公司財產物品。

17.嚴禁招惹或教唆他人參與社會聚眾打架、斗毆、搶劫等違法活動。

18.嚴禁泄露物業部及安保機密。

19.嚴禁隱瞞不向上級匯報工作中存在的問題或可能造成的后果。

20.嚴禁任何形式的行賄受賄。

四、言行舉止

1.必須使用文明用語，講究文明禮貌。語氣要親切，言辭要得體，態度要大方。嚴禁手舞足蹈，用手指指人，低媚猥瑣，低聲下氣。

2.坐姿要求腿不搖，腳不翹、身不晃、端正、舒適、自然大方；嚴禁歪歪斜斜，翹二郎腿，吊兒郎當。

3.站姿要直，肩要平，挺胸收腰，保持身體端正，嚴禁倚膀靠物，搖頭晃腦；當著客人人面伸懶腰、挖鼻孔、打哈欠、剔牙、噴煙圈、張嘴大笑、點頭哈腰、裝腔作勢、兩腳并繞。

4.走路要遵循走路的禮儀。兩眼平視前方，兩臂自然在身體兩側擺，兩腿有節奏地交替向前邁步，嚴禁前俯后仰，左右搖晃，走八字步；要遵守交通規則、禮讓，不要在人行道中亂踩亂撞，橫沖直撞，甚至左顧右盼，東張西望，久久注目或掉頭追視時髦女性，更不要吃東西、吸煙或手插褲袋。步態要因事因人而宜。

5.與人交談，態度要真誠大方、自然，神態要專注，正視對方，注意對方的反饋和情緒交流，嚴禁虛情假意、言不由衷、裝腔作勢、夸夸其談、胡亂恭維、贊美、夸耀或東張西望似聽非聽，或處理無關事物，打哈欠，伸懶腰，心不在焉，或滔滔不絕，旁若無人，或居高臨下，不容臵疑，或一味敷衍，低三下四，總之要因事因人因地而定。

保潔員工作制度

一、保潔員分配： 行政中心所轄區域內設立衛生保潔員16名：其中行政辦公大樓A區6名；B區2名；C區2名；D區1名；內外廣場5名。

二、保潔職責范圍：

1、各樓層走廊、樓梯、扶手、衛生間、玻璃、天花板、樓層等公共部分，各樓外圍至道路間的草坪、道路環境衛生及所負責區域的環境衛生。

2、景觀廣場、內廣場、各區通道、車輛出入口、草坪及尚未開發利用的空地（各保潔員的環境衛生區域另行安排）。

三、保潔工作要求：

1、保潔員須每天兩次清掃保潔所負責的區域，衛生間要求達到無異味，蹲盤、小便池無垢跡，走廊、樓梯、玻璃、扶手無灰塵、天花板無蛛絲。

2、道路、草坪、景觀廣場、內廣場等環境衛生保持衛生整潔，無雜物、紙屑。

3、各保潔區域內清掃的垃圾集中指定存放，垃圾箱加蓋并保持垃圾箱周圍整潔。

4、保潔員在工作中應根據實際情況，調整作息時間，如有臨時保潔工作應做到隨叫隨到，保質保量完成學院所交給的各項任務。

四、保潔工作時間：上午7：30～ 11：30 下午14：30～18：30

五、監督制度：

1、定期和不定期檢查制度。

2、保潔范圍內入駐單位領導及值班人員的反饋意見。

3、公司所交予保潔員的保潔工具，保潔員不得另作他用。

根據定期和不定期檢查、反饋意見等實際情況對無保質保量完成公司所交予的各項任務者酌情扣減工資。保潔員工作績效每月由物管處組織相關單位進行考評，獎優罰劣。

維修維護制度

一、工作要求

1、負責全行政中心水、電及有關設施的維修、保養和管理;

2、負責監督安全用電,隨時檢查用電情況,發現不符合用電規定或擅自接線、裝燈用電者有權提出處理意見或直接拆除;

3、提出采購日常維修材料及配件的意見;

4、妥善保管有關器材和維修工具。工具和器材不外借;

5、按要求按時倒閘操作。

二、工作制度

1、堅守崗位,嚴格執行管理處的考勤、考核制度;

2、嚴格執行安全生產操作規程。節約使用器材和原材料;

3、堅持巡檢工作制度,發現問題及時維修,力避長流水、長明燈的現象發生;

4、熱愛本職工作,樹立愛崗敬業思想、態度和藹、隨叫隨 到、維修及時、保證質量;

5、保管好維修工具,工作間各種器材擺放有序;

6、工具和器材丟失或損壞者,照價賠償;

7、搞好工作間的清潔衛生。

三、巡檢制度

1、水、電工對行政中心水、電重點部位設備及其他設施的巡檢工作每天不少于兩次;

2、巡檢時間為每天上午上班時間開始至1小時,下午下班時間前1小時至下班,如遇特殊情況可提前或延時進行,但不可少缺;

3、巡檢人員巡檢時工作要認真細致,不得馬虎、遺漏,尤其是重點部位;

4、巡檢情況必須認真填寫巡檢工作記錄,字體要工整,看得清楚;

5、行政中心水、電重點部位設備及其他如出現重大事故,屬于巡檢不到位造成者,將追究當事人的責任。

員工培訓學習制度

一、新員工上崗培訓

根據物業管理思想，為打造物業管理精品，擬對新員工上崗培訓工作做以下安排。1.員工上崗培訓期20天為有薪培訓，以各部門主管進行內部培訓為主。

2.培訓內容包括：職業道德教育，物業管理概述，現代物業管理服務理念，投訴處理程序，具體工作操作流程，公司獎勵、懲罰制度等項內容。

3.培訓目標：通過對新員工的集中培訓，使這些即將走上工作崗位的新員工成為服務意識優良、業務素質過硬、敬業愛崗、禮貌文明的高素質服務人員。

二、在崗員工循環培訓

社會在快速發展，新的管理知識、管理方式層出不窮，為了讓員工掌握這些新的知識以提高勞動生產率和服務質量，對于在崗管理人員進行不定期的培訓顯得尤為重要。

1.通過實際工作中所產生的問題，不定期地安排員工參加班后的專題培訓。

2.每位在崗員工每月參加2次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理技藝及與業戶溝通的經驗。3.上崗循環培訓的考核辦法。

(1)通過理論答題的方式考核員工所掌握的培訓內容。(2)在實踐工作中業戶投訴率、違章、違規的行為是評價員工工作成績的基礎。

(3)通過理論與實踐考核，淘汰不合格的員工，獎勵優秀員 工，達到優化管理的目的。4.培訓內容。

（1）管理服務目標、業主需求變化、安全管理、物業管理動態。

（2）投訴回訪處理經驗總結。5.培訓方式：

（1）利用內部師資力量住址培訓或邀請有關專家實施培訓。

（2）根據工作需要將管理骨干人員送相關職能機構進行全脫產或半脫產的培訓。

（3）根據工作需要，由本公司統一安排，定期組織骨干人員到其他先進的物業管理公司參觀學習，開拓視野，拓展思維。

（4）組織管理人員就工作中的難點、焦點、典型案例進行剖析，讓員工掌握好管理服務的原則性和靈活性。

走（回）訪制度

一、制定走（回）訪制度的意義：

1、加強物業管理處與入駐各單位的聯系和溝通，讓各單位切身體會物業公司對其的重視和關心，從而相互理解便于更好的開展物業工作。

2、使管理處各項工作臵身于各單位監督中，從而集思廣益，及時總結經驗、教訓，不斷改進管理服務工作，提高服務質量。

二、回訪分類和回訪方式：

1、回訪分類：定期走訪，專項走訪，投訴走訪，有償服務走訪、維修工單。

2、回訪方式：電話回訪、上門面談、日常巡視。

三、回訪的操作規范：

1、辦公室負責行政中心內所有入駐單位的回訪工作，通過回訪了解各單位的服務要求，對其提出的問題和意見建議及時記錄，解決，反饋和上報。并跟進處理結果，直至其滿意。

2、辦公室應了解回訪單位的基本情況，服務項目。

3、辦公室在回訪過程中，首先應介紹自己的身份，說明回訪目的，主動介紹公司在近期的主要工作，對存在問題的管理措施，虛心聽取意見和建議，并做詳細記錄。

4、辦公室將回訪中各單位提出的各項內容詳細記錄在《物業調查表》中，并對能夠當時解答和解決的問題立即予以答復，對暫時不能解決的問題，則詳細記錄。

5、回訪結束時，應對各單位的理解和配合表示感謝，并希望得到各單位的繼續支持和合作。

6、將《物業調查表》中各單位提出的問題進行整理，分類，同時采取相應措施或通知相關部門解決處理，并跟進處理全過程。

7、如相關人員不能及時解決的問題須立即上報辦公室及物 業經理，由辦公室及物業經理負責通知工作人員，落實解決措施和方法，并積極協調相關部門進行解決，將處理結果上報辦公室。

8、工作人員跟進相關責任部門或責任人的整改結果，就改進處理結果對業主進行回訪，了解業主的意見，如業主不滿意，繼續改進直至業主滿意為止。

9、回訪完畢后，工作人員將《回訪記錄》進行匯總，上交辦公室及物業經理審閱簽字后，報物業經理審閱。

10、年底辦公室對全年走訪記錄進行分類統計，將業主重點反映的問題暫不能解決或不能解決的問題匯總，報事務局進行評審，為下一物業公司的改進提供依據。

11、工作人員根據工程維修工作單對業主進行回訪，滿意程度應進行歸納總結。

12、《調查表》發放操作規范（1）每半年進行一次詳細調查。（2）發放對象：行政中心內所有單位。

（3）發放目的：是為及時了解業主對物業公司的滿意程度，請各業主對物業公司的服務和管理提出寶貴意見、建議和評價。以督促物業公司完善各項服務。

（4）向業主介紹此次意見調查的重點項目。（5）確定《調查表》的收取時間。

（6）工作人員在收取時，應查看業主是否署名，以便于工作的改進及回訪。（7）工作人員收回《調查表》后，交辦公室。物業經理首先對《調查表》中業主對物業公司的滿意率進行統計，對業主意見進行分類匯總，分別按照辦公室、保潔部、安保部、水電部匯總業主的具體意見、建議，上報總公司。

（8）物業經理組織各部門管理人員，召開《調查表》調查專項研討會，下發調查情況匯總給各部門管理人員，就各部門問題進行研究討論，初步提出整改方案。

（9）會后，各部門管理人員就《調查表》反應的內容如開各部門的專題會議，討論、制定整改措施，并落實到相關負責人進行實施整改，及時將整改措施上報物業經理。

（10）辦公室負責收集各部門整改措施報告，根據各部門整改措施及時進行跟進回訪。

（11）對于暫不能解決的問題辦公室安排工作人員或親自向業主進行解釋。暫不能解決的問題上報辦公室或物業經理，為今后公司完善服務提供依據。

13、相關責任部門、責任人規范：

（1）相關責任部門、責任人接到辦公室反饋的問題，由責任部門經理立即落實解決措施、方法和責任人，并將改進的情況及時反饋客服部。

（2）不能立即進行整改的問題應及時與辦公室溝通由辦公室進行協調。

（3）整改完畢后，應及時反饋辦公室進行回訪直至業主滿意。

14、辦公室主管監督檢查規范

（1）根據物業總公司的要求，負責制定各項走訪計劃，內容及要求。

（2）監督檢查工作人員是否按照制定的走訪計劃，內容及要求進行業主走訪/回訪，以及業主問題跟進處理的及時性和效率，并作為客服專員的考核依據。

（3）辦公室主管全面了解掌握業主對公司服務質量及相關需求信息，準確差別分類，及時上報項目經理。

四、方法和過程的控制：

1、各部門根據實際情況，由辦公室及工作人員制定登門拜訪工作計劃，經辦公室經理審閱報總公司批準，并就相關材料于綜合部備案。

2、登門拜訪內容記錄在《調查表》中。

3、登門拜訪中客戶提出的意見、問題若屬于投訴范疇，直接進入投訴處理程序，填寫《客戶投訴處理記錄表》，由相關責任部門負責處理并及時將信息反饋至業主。

4、所有登門拜訪相關記錄均由辦公室負責存檔。

5、各部門每年按照物業公司確定的調查問卷至少進行一次客戶滿意度調查。發放調查問卷時應在《調查表》上做好簽收記錄。

6、物業辦公室和各部門按照滿意度調查統計分析模版，共同進行滿意度調查統計分析。

7、辦公室及物業經理負責監督、指導本項目對業主走回訪、業 主滿意度調查工作的開展。

8、辦公室負責對業主走回訪、業主滿意度調查工作計劃的具體執行和任務分配。

9、各部門負責對調查結果進行落實解決，及時整改，將處理結果報辦公室。

五、回訪周期

1、原則上應三個月走訪一次，專項走（回）訪由辦公室經理隨時調整。

2、電話回訪情況隨時進行。

物業管理員巡視監督制度

一、應每日巡視物業三次以上，熟悉物業區域內一切設備、設施。如發現物業區域內設施有任何損壞或潛在危險，應立即通知維修部搶修，并及時通知所屬上司，以確保物業內一切設施運作正常。

二、每日巡視的范圍包括物業區域內的樓梯、停車場、物業區域與外圍接點等公共區域，上午和下午可以分不同內容來檢查，每天檢查的內容要有側重點。

三、每日檢查物業范圍的區域安保、保潔，裝修秩序、設施設備之情況，填寫記錄并上報主管，由辦公室核查各級員工的儀容儀表，紀律及工作表現等。

四、每日檢查入駐單位有否違章行為，有無亂搭，違章裝修，亂拉亂接電線等，應及時加以制止，做好記錄并視情況及時報告 上級主管。

五、巡視物業公共道路上有無車輛亂停亂放，停車場的車輛擺放是否有序。

六、若巡視樓層時發現入駐單位出現門、閘未鎖好的情況，應按緊急事件處理程序處理并通知有關部門，以確定是否是人為疏忽或遭人盜竊。

七、若巡視過程中，如發現個別單位有特殊情況，應立即向上級報告，以免物業遭受嚴重損失。

八、如發現可疑人員在物業范圍游蕩，亂張貼廣告和其它的治安可疑情況，應立即加以了解，有需要時記錄他們的個人情況。

九、巡視中發現的問題，及自己在工作中發現的需加強管理，提高服務質量等方面的想法，應及時記錄，并及時向上級主管反映，或公司例會上提出。

十、要注意對巡視檢查結果進行跟進工作，了解處理情況并記錄質量效果，對兩次記錄以上但仍未解決之情況上報上級主管。

消防器材、設備設施檢查檢修制度

一、公司維修員對辦公樓、地下庫房和配電房的消防設施每季進行全面檢查、維護和保養一次。

二、檢查時進行各種聯動操作試驗，通過操作，仔細觀察、聽、看設備運行是否正常，在無異聲、故障、打印機是否正常打印、走紙是否流暢，備用電源是否處于充電狀態、電壓是否穩定。

三、發現問題、故障，能修理排除的，立即排除恢復，不能排除需要更換件的應立即報告物業經理，說明原因，共同研究后，報主管部門安排資金解決。

四、煙感探頭、手動報警的檢查、維護和保養。

五、煙感探頭檢查試驗。通過檢查、抽查試驗，看巡檢是否正常，吸煙后是否馬上報警。探頭無巡檢或吸煙后不報警，應立即拆下清洗，清洗后仍不報警，應進行修理更換。

六、手動報警檢查試驗。檢查時應采取抽查試驗，將手報按鈕按下后，到控制室查看是否報警，檢查時注意觀察，手報按鈕蓋是否完好無缺，座體是否牢固，巡檢是否閃動，如發現缺蓋，座體松動，巡檢不閃，應立即修復更換、緊固。

七、排煙的檢查、維護和保養。檢查各樓層門窗開啟、關閉是否正常，有無損壞。

八、卷簾門、消火栓的檢查、維護和保養。

九、卷簾門檢查時應進行升降試驗，注意觀察升、降、停三檔運行是否靈活流暢，電機是否有異聲、門體是否犯卡、卷簾門墻壁開關應保持穩固，如有松動、缺件應及時修補。

十、消火栓檢查時應進行出水實驗，看有無壓力、出水是否符合要求。檢查消火栓輪柄、開關是否靈活，有無銹蝕、滴漏，如銹蝕、滴漏，開關轉不動或轉動費力，應立即維護修理。

十一、各區域的消防設施及消防器材是各單位用于初期火災的撲救，各單位應指定專人負責管理，并定期進行檢查、維護。

十二、各單位使用和保管人員要認真學習和掌握消防設施及消防器材的使用、檢查、維護和保養知識，熟悉初期火災的撲滅方法，熟悉消防設施及消防器材的各種設備和程序、方法。

十三、各單位的使用和保管人員每星期交接班前后必須進行檢查擦試保養和清點，要經常保持消防設施及消防器材的清潔，防止丟失損壞。

十四、各單位對其它消防設施及消防器材每月進行一次全面檢查、維護和保養。主要檢查消火栓、空氣呼吸器、推車或手提滅火器、消防沙箱、消防鍬、鉤、桶等的完好程度，有無丟失損壞，檢查滅火器和空氣呼吸器和空氣呼吸器的壓力表的指示針是否在正常位臵，并進行全面擦拭保養。

監控系統操作制度

為了加強閉路電視監控系統操作室的管理，確保監控系統的正常使用和安全運作，充分發揮其作用，特制定本規則。

一、監控室值班登記制度

（一）監控人員必須具有高度的工作責任心，認真落實公司 賦予的安全監控任務，及時掌握各種監控信息，對監控過程中發現的情況及時進行處理和上報。

（二）值班人員必須嚴格按照規定時間上下班，不準隨意離崗離位，個人需處理事務時，應重復值班領導的同意并在有人頂崗時方可離開。

（三）對監控到的可疑情況，及時通知巡邏人員進行跟蹤，確保行政中心的治安穩定。

（四）每天對監控的情況進行登記，并對值班登記本保留存檔。

二、監控系統使用管理制度

（一）監控人員服從值班領導的安排，認真落實值班期間的各項工作任務。

（二）監控人員應愛護和管理好監控室的各項裝配和設施，嚴格操作規程，確保監控系統的正常運作。

（三）非工作人員未經許可不得進入監控室，公司員工和外來人員需到監控室查詢情況和觀訪者必須經值班領導同意方可進入。

（四）禁止在監控室聊天、游戲，按操作規程使用，不得隨意折裝設備，做好設備日常維護保養，保持室內衛生清潔。

（五）公司領導及相關部門領導需到監控室查詢情況，值班人員應及時報告值班領導，并熱情做好接待工作和給予積極配合。

（六）必須保守秘密，不得在監控室以外的場所議論有關錄像的內容。

三、發現案件線索登記存檔制度

（一）監控人員每天對錄像進行翻看，發現有價值案件線索及時保留，并作好標記，為公安部門破案提供有效線索。

（二）監控人員對行政區域內打架、斗毆及盜竊、交通事故、火災等錄像要及時存檔保留，并做好標記。

（三）對公司領導要求保留的錄像進行存檔保留，并做好標記。

日常突發事件的處臵預案

一、發生盜竊事件處理規程

1． 巡查發現或接報轄區內發生盜竊，應馬上抓獲現場嫌疑人。如果力量不夠或嫌疑人逃離現場，立即用對講機通知班長，簡要說明現場情況并監視現場，等待指揮。

2． 領班接報后，立即通知隊長，同時調動其他安保員，封鎖進出轄區的出入口，并派人到現場支援。

3． 事件中如有財產或人員受到損害，應拍照或錄象，并保護好現場，留下目擊者，并報派出所立案處理。

二、發生停電、停水應急處理規程 1． 發生停水處理規程

（1）按計劃維修保養供水設備及清洗水池若需停水時，管理處應以書面（或電話）形式，提前24小時發出通知，以便入 駐單位作好蓄水準備。

（2）臨時搶修或更換供水設備需停水的，應提前20分鐘，用電話或口頭形式通知各有關部門，且盡量將維修時間控制在最短時間內。

（3）供水部門通知停水的，應在接到通知后1小時內將停水原因及時間通知各用戶。提醒入駐單位作好蓄水準備，并應做好節約用水的宣傳。2．發生停電應急處理規程

（1）按計劃維修保養若需停電時，管理處應以書面（或電話）形式，提前12小時發出通告。確保消防水泵、生活水泵能正常使用。

（2）臨時搶修需停電的，應經管理處主任批準，提前10分鐘，用電話或口頭形式通知各用戶。

（3）供電部門通知停電的，應在接到通知后1小時內將停電原因及時間通知各用戶。

（4）遇配電房設備（由供電部門管理）發生故障，而造成局部停電的，應即時通知供電部門搶修。

（5）發生停電時，安保員要加強行政中心的巡查和出入人員檢查，防止犯罪分之渾水摸魚。

（6）屬于發生故障造成停電，事后要分析原因，并作好記錄。

三、發生水浸處理規程

1． 當值各崗安保員如發現轄區內發生水浸，應立即將出事地點 和情況報告領班，同時盡快采用就近的防水設施保護好設備設施（如電梯、電房等），以免設備設施受損。

2． 安保隊長和管理處主任接到報告后，應立即趕到現場，組織搶修。

3． 設法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是由于暴雨洪水，應當在各低水位出入口使用沙包或備用攔水閘板；如水浸是來自市政地下水反溢，應暫時將地下水道同往轄區內的入口封閉，并用排水泵將轄區內的積水抽走；如水浸來自轄區內的管道設施的損壞或故障，應當先關閉控制有關故障部位的水掣或供水泵。

4． 組織當班安保員根據水浸情況，協同工程人員采取有效措施，關閉受浸區域的電掣、盡可能減少水浸所致的損失。

5．水浸排除后，立即通知清潔員清除積水并清理現場環境，通知工程人員查明故障原因，修復受損的設施。

四、臺風、暴雨應急處理規程

1．遇臺風、暴雨來臨之前，管理處應向住戶及管理處各部門發出通告，并做好防暴風雨的準備工作。

2．管理處應密切留意臺風的動態，并及時通知住戶。3．當管理處發出進入戒備狀態時，各部門應進入抗災害準備工作：

4．安保、管理員加強轄區巡查，通知住戶關好門窗并移走可能下墜的花盆及其它物品。要檢查未售出樓房的門窗。5．保潔員及時清理沙井蓋、地漏、溝渠、排水口等處的堵塞物，保證排水順暢。

6．工程人員應檢查電房、電梯機房、泵房等設備房，關好門窗。發電機要試運行，啟動電池要充足電，檢查并試運行各排水泵，準備臨時使用的電線電纜、開關及應急照明燈具等。7．管理處要做好必要的物資儲備如繩索、電池、雨衣等。8．當管理處發出緊急令時，各部門要進入緊急狀態各就各位。（1）安保：當值安保員要堅守崗位，密切注意各種情況，若天氣趨暗時應適時亮燈。發現異常情況，應立既向管理處報告。巡值的安保應加強巡視，非當值安保，應在宿舍待命，未經批準不得離開本行政中心。

（2）工程人員：當值水電工，也應到場做好準備工作。加強各設備房的巡查。

（3）車管員：提高警惕，注意車輛進出及車庫積水情況（4）監控中心人員：留心觀察各畫面，發現情況，應立即向管理處報告。

（5）保潔員：在暴雨其間，要檢查各自負責地段的沙井、地漏等排水口，發現堵塞應立刻清理。

（6）總經理、管理處主任應留一人在管理處或監控中心，指揮全面工作。

消防應急預案

根據公安消防部門和市政府的有關要求，結合行政中心的實際情況，為確保行政中心的正常辦公秩序和人身財產安全，一旦發生火情，能夠有條不紊地進行撲救和疏散賓客，搶救財產，使火災損失控制在最低限度，特制定此預案。物管中心在消防中控室設臵指揮部，總指揮由物管中心主任擔任。一旦發生火災，指揮滅火、組織搶救和疏散行動。

一、火情報警：

1.在行政中心范圍內無論何時、何地，入駐單位工作人員一旦發現火情，都有責任立即向消防中控室報警。

第五篇：知名物業管理公司

一、國際物業管理巨頭聯姻國有商業企業

日本最大的物業管理企業——永旺[21.90-0.46%]永樂下屬的永旺永樂（北京），據了解，日本永旺永樂株式會社屬世界500強日本永旺集團，是日本最大的商業物業管理公司。2008年進入中國開展了商業物業管理服務。相比其他物業管理企業而言，永旺永樂的優勢在于綜合能力以及對各個項目的高度專業性。永旺永樂服務的對象不僅僅是商業設施，還包括住宅小區、大型寫字樓以及機場、大型體育館設施和學校、醫院、政府大樓等等公共設施。與此同時，永旺永樂結合多年的物業管理經驗，也向客戶推薦各種工程設備、保安、保潔到提供節能減排設備以及屬于企業后方用的各種資材，例如自動飲料機等。

永旺永樂又接管了北京亞太大廈物業管理的保潔服務。至此，永旺永樂（北京）自2008年進入中國以來，已先后承接13個項目的物業管理。

對于永旺永樂在中國未來的發展，日方負責人表示，永旺永樂日本總公司為適應中國的發展，在今年9月新建立了中國事業部，重點打造面向中國的物業管理服務航母。在中長期發展規劃中，明確將北京、天津、廣東為主的業務范圍擴大到福建、浙江、江蘇、湖北、河北、遼寧等省市地區。永旺永樂還制定了2020年面向中國的中遠發展規劃。基于豐富的多業態物業管理經驗、優秀人才及提供技術教育培訓經驗，其不會僅限于現行的商業設施的物業管理，還將開拓居民小區、寫字樓等業態。

電話：010-67122986

地址：北京市法華南里10號樓207室

二、中海物業

中海物業管理有限公司是中國現有三代物業管理模式及“中海物業”、“中海·深藍”服務品牌的創造者和中國現代物業管理事業的開拓者。在中國海外集團公司30年的仆仆風塵中，中海物業得到了良好的孕育和萌生。

1986年，在香港注冊成立的中海物業，全盤引進英國物業管理模式,有機地融入以和諧為主題的中國文化傳統，使東方人文精華與西方服務禮儀互為補充,相得益彰地提煉出適合中國國情需要的現代物業管理新概念，鍛造出具有中國特色的“中海物業”服務品牌。辛勤耕耘,厚積薄發

1991年，中海物業由香港挺進內地，從深圳起跑，相繼在廣州、上海 北京、成都、長春、南京、西安、蘇州、中山、寧波等地，開辦了19家分公司和8家專業化物業服務公司。這些專業涵蓋了樓宇自動化、物業機電維修、電梯安裝保養、環境工程施工、園林景觀設計、建筑裝修工程、酒店經營管理及物業管理教育等。迄今，北起哈爾濱、南至三亞，東瀕青島、西逾蘭州，華夏大地的60多個中心城市都飄揚著中海物業的旗幟。

2006年4月，中海物業率先跨出國門，為越南胡志明市高端項目提供高品質的物業服務，開創了國內物業管理國際化輸出之先河。中海物業致力于管理信息化、服務人性化、技術智能

化、企業規范化的研究與探索，開企業風氣之先。其所構筑的優秀文化基因，以及海納百川的兼容能力，為內地物業管理行業奠定了發展的基石；給改革開放中蓬勃進取的神州，帶來了現代人居服務的春風。桃李不言,下自成蹊

鮮紅的COB標志，是中海物業鑄就的一方民族之印、中國之印，將它蓋上城市的高樓大廈時，深邃寬廣的海文化，以其博愛和包容,凝聚起廣大民眾的心.中海物業已累計管理5000多萬平米的各類寫字樓、商場、住宅區、別墅等高檔 物業和工廠、學校、場館等公共物業，并以其完整的體系、完善的組織、完備的手段，實現完美 的服務。

成為建成國家優秀示范小區最多、通過ISO9000、ISO14000、OHSAS18000體系最早、獲得國家部委和各省市榮譽最豐、接待或指導國內外參觀者最廣的物業管理企業。中央電視臺、《人民日報》、《經濟日報》、《工人日報》、《法制日報》等新聞媒體，北京、上海、廣州、成都 深圳等地方性報刊，以及香港、澳門各大傳媒一直關注著中海物業的成長和進步,相關報道不勝枚舉。在國內各大門戶網站的行業專欄中，中海物業受到廣大業主、用戶、合作商、發展商和政府 管理部門的好評和肯定，成為國內少有的最受客戶歡迎、最具影響力、信譽度最高的集群式大型物業管理企業。淡泊明志,寧靜志遠

二十年來，中海物業始終堅守“精細、專業、誠信、和諧”的治企之道，本著從客戶的角度思考問題、從世界的趨勢定位戰略、用微觀創新設計產品、把員工創造引向服務，充分演繹“讓時尚歸于平淡，讓平淡充溢精彩”的理念，提煉出中國人居生活的精要,在引領現代中國嶄新人居文化事業中，展示出中國物業管理企業熠熠生輝的形象。

展望未來，中海物業作為行業龍頭，將以“產業報國”為己任，以世界領先物業管理企業為標桿與時俱進，開拓創新，在“一體化、專業化、國際化”目標指引下，在理念和技術上不斷 超越自我為創建中國“世界級”物業管理品牌矢志不渝，為推動中國物業管理行業的發展與進步不懈努力。中海物業的明天會更加美好！

電話 ：0755-25669888

傳真 ：0755-25829709

地址 ：廣東省深圳市羅湖區文錦中路東一號海麗大廈三樓

三、廣東華信物業管理有限公司

廣東華信物業管理有限公司是廣東省著名的物業管理企業，擁有國家一級物業管理資質，公司注冊資本1150萬元。公司現有員工2000多人，由一批管理經驗豐富、德才兼備而又年富力強的專業人士組成。公司自1995年成立以來，以“創一流管理、一流服務、一流企業”為發展目標，始終堅持高標準、高質量的品牌戰略，并于2000年通過了質量管理體系認證，2009年通過環境管理體系認證和職業健康安全管理體系認證。公司現為中國物業管理協會理事單位、廣東省企業聯合會常務理事單位、廣東省物業管理協會副會長單位、廣州市物業管理行業協會副會長單位、廣州市天河區物業管理協會副會長單位。

公司所管理的物業項目60多個，項目類型包括寫字樓、小區、機關辦公樓、大學園區、高檔酒店等，管理的區域遍及廣州、深圳、東莞、中山、河源等地。

華信物業始終堅持“以人為本，以客為尊”、“用心服務，回報業主”的服務理念，致力于為業主提供安全、舒適、方便、快捷的物業服務，今后我們將一如既往，以專業、規范的管理服務回報業主，回報社會。

電話 ：020-22263333

手機：***

地址 ：廣州市環市東路450號華信中心22樓

聯系人：黃生

四、方正集團

方正集團由北京大學1986年投資創辦，北京大學持股70％、管理層持股30％。

依托北京大學，方正擁有并創造對中國IT、醫療醫藥產業發展至關重要的核心技術；開放、規范的資本平臺吸引了如英特爾、歐姆龍、瑞士信貸、東亞銀行在內的國際資本注入。

方正已快速成長為綜合實力與華為、海爾同列中國信息產業前三強的大型控股集團公司。集團擁有7家在上海、深圳、香港及馬來西亞交易所上市的公眾公司，下設遍布海內外的獨資、合資企業80多家，員工3萬人。

方正占據中國校辦科技企業盈利能力近60％的份額，為國家首批6家技術創新試點企業之一。2010年總資產520億、總收入530億、凈資產230億，利潤總額26億。方正是詮釋中國政府對“創新”理念即“企業為主體、市場為導向、產學研結合”的典范企業之一。

東莞市萬江區華南MALL屬他們管理

五、鑫海智橋商業管理集團

鑫海智橋商業管理集團是有8年商業管理實際操作經驗,國內著名商業管理公司.全程策劃管理,商業地產規劃,商業地產營銷管理,商業地產策劃,酒店管理,商業地產投資管理等技術服務的專業機構.咨詢電話:400-888-1300,010-84405910

地址：北京市朝陽區曙光西里甲1號東域大廈(第三置業)b座30層

六、其它知名物業管理公司上海陸家嘴物業管理有限公司北京世邦魏理仕物業管理服務有限公司第一太平戴維斯（Savills）中國公司深圳市中海物業管理公司上海中星集團申城物業有限公司戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司北京金融街物業管理有限責任公司 8 上海上房物業管理有限公司北京萬科物業管理有限公司上海高力國際物業服務有限公司 11 深圳市賽格物業管理有限公司深圳市福田物業發展有限公司上海科瑞物業管理發展有限公司 14 深圳市鵬基物業管理有限公司深圳市華僑城物業管理有限公司 16 北京城建物業管理有限責任公司 17 深圳中航物業管理有限公司北京萬通鼎安國際物業管理顧問有限公司 19 深圳市萬科物業管理有限公司上海寶鋼源康物業管理有限公司 21 番禺祈福物業管理有限公司上海外高橋物業管理有限公司深圳市萬廈居業有限公司上海申能物業管理有限公司北京中海物業管理有限公司上實物業管理（上海）有限公司 27 深圳市天健物業管理有限公司國貿物業酒店管理有限公司