第一篇：淺談工程保修期、缺陷責任期與工程質量保修金

淺談工程保修期、缺陷責任期與工程質量保修金

摘要：本文通過對《建筑法》、《建設工程質量管理條例》、《建設工程質量保證金管理暫行辦法》、《房屋建筑工程質量保修書（示范文本）》以及《FIDIC土木工程施工合同條件》中工程質量保修期、缺陷責任期與工程質量保修金的比較分析，提出了工程保修期與缺陷責任期的期限盡可能統一，工程保修金的保留期直接規定，以便于合同管理。

主題詞：工程保修期 缺陷責任期 工程保修金 合同管理

1、引言

最近一段時間幫助房地產開發公司起草、管理工程施工合同，施工單位對工程保修金期限的爭議引起我的注意，工程項目參與各方對工程保修期與缺陷責任期以及工程保修金的理解比較混亂。由于工程項目參與各方對法律法規的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建設的合同管理越來越重要，因此筆者針對工程保修期和缺陷責任期已經工程保修金提出一些看法和做法，供大家討論。

2、工程保修期、缺陷責任期與工程保修金的概念

2.1.工程保修期房屋建筑工程質量保修，是指對房屋建筑工程竣工驗收后在保修期限內出現的質量缺陷，予以修復。工程質量缺陷，是指建設工程的質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

工程保修期是工程項目承包商對其完成的存在質量缺陷的工程在一定的時間內進行保修的期限。

2.2.缺陷責任期缺陷，現代漢語詞典解釋為欠缺或不夠完備的地方。

責任期，現代漢語詞典解釋為沒有做好分內應做的事因而應當承擔的過失的時間。

工程質量缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

缺陷責任期就是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限。

2.3.工程質量保修金建設工程質量保證金是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

3、法律法規中工程保修期與缺陷責任期的比較

3.1.中華人民共和國建筑法中的規定第六十條 建筑物在合理使用壽命內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量。

建筑工程竣工時，屋頂&考&試大$、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷；對已發現的質量缺陷，建筑施工企業應當修復。

第六十二條 建筑工程實行質量保修制度。

建筑工程的保修范圍應當包括地基基礎工程、主體結構工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統工程等項目；保修的期限應當按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。具體的保修范圍和最低保修期限由國務院規定。

建筑法是從法律的高度規定了哪些質量缺陷應該維修，規定甲乙雙方應該簽訂工程質量保修書。并沒有具體的、可操作的內容。

3.2.建設工程質量管理條例中的規定第三十九條 建設工程實行質量保修制度。

建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。

第四十條 在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。

建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

第四十一條 建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。

可見條例中保修期指的是承包人對工程承擔保修責任的一個最低期限。該期限雖然可由雙方在合同中約定，但不能違背建設工程質量管理條例中第四十條的規定，具有的法律強制性。

3.3.建設工程質量保證金管理暫行辦法中規定第二條 本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。

缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，具體可由發、承包雙方在合同中約定。

第五條 缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

第八條 缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。

在建設工程質量保證金管理暫行辦法中不僅對缺陷責任期的概念進行了闡述和界定，而且還對其期限做了描述。缺陷責任期就是指預留質保金的一個期限，具體期限由雙方合同約定。筆者認為根據&考&試大$《建設工程質量保證金管理暫行辦法》理解，缺陷責任期只是發包方預留質量保證金的一個期限有點不準確，缺陷責任期既然是工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定，根據建設工程質量終身制的理解應該比保修期的時間長，所以缺陷責任期與工程保修金的保留期限不便于實際操作和執行，如果缺陷發生在缺陷責任期內，對于承包人沒有進行維修的行為，發包方是可以從質保金中扣除的；而如果缺陷發生在保修期內缺陷責任期外，那么對于承包商不維修的行為或許只能通過法律途徑解決了。

通過上文對工程保修期和缺陷責任期的比較，從本質上來說應該是沒有很明顯區別的，缺陷責任期是承包商對其完成的存在質量缺陷的工程項目所承擔責任的期限，而工程保修期是承包人對工程承擔保修責任的一個期限，在這個文件中硬性規定缺陷責任期的時間有些不妥，至于工程質量保修金的保留期限，應該和保修期一致。

4、FIDIC土木工程施工合同條件與房屋建筑工程質量保修書的比較

4.1.FIDIC土木工程施工合同條件中的規定1.1.3.7“缺陷通知期”指根據投標函附錄中的規定，從工程或區段按照第10.1款工［程或區段的接收］被證明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成掃尾工作和修補缺陷通］知工程或該區段（視情況而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延長決］定的任何延期）。

這里的缺陷通知期也就是我們通常所說的維修期。首先，它是指工程師通知承包商修復工程缺陷的期間；其次，工程是業主已經接收并頒發給承包商接收證書的工程或區段；第三，該期限的長短在投標函附錄中寫明；第四，該期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延長］予以延長；第五，該期限從工程或區段竣工日期開始計算。

這一術語與我國工程界的維修期、質量保證期（質保期）基本相同。

1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付證書的申請］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累計的保留金。

保留金的性質和目的是一種現金保證金，與履約保函的性質相似，目的是保證承包商在工程執行過程中恰當履約，否則業主可以動用這筆款去做承包商本來應該做的工作，如缺陷通知期內承包商本應修復的工程缺陷。

11.3缺陷通知期的延長：如果且在一定程度上工程、區段或主要永久設備（視情況而定，并且在接收以后）由于缺陷或損害而不能按照預定的目的進行使用，則雇主有權依據第2.5款［雇主的索賠要］求延長工程或區段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延長不得超過2年。

這是一條原則性的規定，如果缺陷是由于承包商負責的原因發生的，業主有權延長缺陷通知期，同時規定最多延長2年（即：缺陷通知期最多為3年），但沒有規定具體如何延長。

4.2.房屋建筑工程質量保修書（示范文本）的規定工程質量保修范圍和內容：承包人在質量保修期內，按照有關法律、法規、規章的管理規定和雙方約定，承擔本工程質量保修責任。

質量保修范圍包括地基基礎工程、主體結構工程，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，供熱與供冷系統，電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，&考&試大$以及雙方約定的其他項目。具體保修的內容，雙方約定如下：質量保修期： 雙方根據《建設工程質量管理條例》及有關規定，約定本工程的質量保修期如下：⒈地基基礎工程和主體結構工程為設計文件規定的該工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏為 年； 本文轉自項目管理者聯盟⒊裝修工程為 年；⒋電氣管線、給排水管道、設備安裝工程為 年；⒌供熱與供冷系統為 個采暖期、供冷期；⒍住宅小區內的給排水設施、道路等配套工程為年；⒎其他項目保修期限約定如下：質量保修期自工程竣工驗收合格之日起計算。

保修費用：保修費用由造成質量缺陷的責任方承擔。

其他：雙方約定的其他工程質量保修事項：本工程質量保修書，由施工合同發包人、承包人雙方在竣工驗收前共同簽署，作為施工合同附件，其有效期限至保修期滿。

保修書文本中對保修金、保修金的期限以及缺陷責任期沒有明示，應該是保修書的不足之處，既然質量管理條例中規定了保修期限，那么在保修書文本中就沒有選擇的余地。

我們在具體編制建設工程施工合同時，對于工程保修金的規定是這樣的：工程保修金是工程總造價的3%；2年保修期滿后14天內，工程保險金返還與該分部分項占工程總造價相同比例的保修金；5年保修期滿后14天內，剩余的工程保修金一次性全部返還；地基基礎和主體結構的缺陷責任期是該工程的合理使用年限，不保留保修金。

5、結束語

通過以上法律法規的學習、分析和FIDIC合同條件與工程質量保修書的比較，缺陷責任期與保修金的期限是兩個不同的概念，根據建設工程質量終身制的原則，缺陷責任期應該是工程合理使用年限。&考&試大$為了便于廣大工程項目管理者以及工程項目合同管理者的操作和執行，減少工程業主和承包商的矛盾，建議我國的缺陷責任期與工程保修期的時間期限統一，至于工程質量保修金的保留時間應該象FIDIC合同條件一樣，直接規定一個期限，以便于建筑工程合同管理。

參考文獻：

1、張水波 何伯森編著，FIDIC新版合同條件導讀與解析，中國建筑工業出版社，北京，2003年第一版。

2、中華人民共和國建筑法，中華人民共和國全國人民代表大會常務委員會，1997年。

3、建設工程質量管理條例，中華人民共和國國務院，2000年。

4、房屋建筑工程質量保修辦法，中華人民共和國建設部，2000年。

5、建設工程質量保證金管理暫行辦法，中華人民共和國建設部、財政部，2005年。

6、房屋建筑工程質量保修書（示范文本），中華人民共和國建設部、國家工商管理局，2000年。來源:考試大-咨詢工程師考試

第二篇：建設工程質量保修期與缺陷責任期區別

建設工程質量保修期與缺陷責任期區別

兩者的具體區別如下：

1、保修期：指承包單位對所完成工程的保修期限，超過這個保修期限則無義務實施保修；

《房屋建筑工程質量保修辦法》 “ 第七條 在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：

㈠ 地基基礎和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；

㈡ 屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；

㈢ 供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；

㈣ 電氣系統、給排水管道、設備安裝為2年；

㈤ 裝修工程為2年。

其他項目的保修期限由建設單位和施工單位約定。

第八條 房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。

第九條 房屋建筑工程在保修期限內出現質量缺陷，建設單位或者房屋建筑所有人應當向施工單位發出保修通知。”

可見保修期指的是承包人對工程承擔保修責任的一個期限。該期限雖然可由雙方在合同中約定，但不能違背以上第七條的規定，有一定的法律強制性。

2、缺陷責任期：指承包單位對所完成的工程產品發生質量缺陷后的修補預留的金額；

《建設工程質量保證金管理暫行辦法》建質[2005]7號,“第二條 本辦法所稱建設工程質量保證金（保修金）（以下簡稱保證金）是指發包人與承包人在建設工程承包合同中約定，從應付的工程款中預留，用以保證承包人在缺陷責任期內對建設工程出現的缺陷進行維修的資金。”

缺陷是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定。

缺陷責任期一般為六個月、十二個月或二十四個月，國際最長十二個月,即

一年,具體可由發、承包雙方在合同中約定。

《建設工程質量保證金管理暫行辦法》建質[2005]7號, “第五條 缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。”

《建設工程質量保證金管理暫行辦法》建質[2005]7號, “第八條 缺陷責任期內，由承包人原因造成的缺陷，承包人應負責維修，并承擔鑒定及維修費用。如承包人不維修也不承擔費用，發包人可按合同約定扣除保證金，并由承包人承擔違約責任。承包人維修并承擔相應費用后，不免除對工程的一般損失賠償責任。”

保修金的退還時間，則為缺陷責任期滿后的14天內承包單位申請退還剩余的保修金（難免有發生缺陷修補支付的可能）。

保修期在《建設工程質量管理條例》(建設部令80號)第六章建設工程質量保修第四十條建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算；

缺陷責任期在《建設工程質量保證金管理暫行辦法》建質[2005]7號，最新的《標準文件》（九部委令56號）的合同通用條件內有。

缺陷責任期從工程通過竣（交）工驗收之日起計。

由于承包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，缺陷責任期從實際通過竣（交）工驗收之日起計。

由于發包人原因導致工程無法按規定期限進行竣（交）工驗收的，在承包人提交竣（交）工驗收報告90天后，工程自動進入缺陷責任期。

由此可見，質量保修期跟缺陷責任期完全不是一回事。通常來講保修期是長于缺陷責任期的，特別是對于大型工程。

質量保修期是安照法律法規及工程合同條款規定對工程在保修期間出現質量的問題進行保修，這個期限根據法規強制標準和合同要求而定（例如房屋建筑及基礎設施一般是70年，有防水要求的衛生間、房間是5年等）。

工程質量缺陷責任期是指建設工程質量不符合工程建設強制性標準、設計文件，以及承包合同的約定，而需要對工程項目承擔責任的期限(缺陷責任期實質

上就是指預留質保金或者保函的一個期限，一般為六個月、十二個月，國際上最長為十二個月，即一年)。

《建設工程施工合同（示范文本）》（GF-2013-0201）“缺陷責任與工程保修原則：在工程移交發包人后，因承包人原因產生的質量缺陷，承包人應承擔質量缺陷責任和保修義務。缺陷責任期屆滿，承包人仍應按合同約定的工程各部位保修年限承擔保修義務”。

《房屋建筑工程質量保修辦法》 第十九條 施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，由建設行政主管部門責令改正，處10萬元以上20萬元以下的罰款。

第三篇：缺陷責任期與保修期區別

2013版《建設工程施工合同（示范文本）》第1.1.4.4 條規定，缺陷責任期是指承包人按照合同約定承擔缺陷修復義務，且發包人預留質量保證金的期限，自工程實際竣工日期起計算。第1.1.4.5 條規定，保修期是指承包人按照合同約定對工程承擔保修責任的期限，從工程竣工驗收合格之日起計算。

缺陷責任期是新版施工合同范本給出的新的概念，99施工合同范本中沒有這個概念。

它們都是承包人在工程竣工合格 缺陷責任期與工程保修期的相同之處在于，以后的一段時間內，對工程質量缺陷承擔修復義務的期限，不同之處在于：

第一、缺陷責任期與保修期的期限不同：

缺陷責任期 一般為6個月，12個月、18個月或者是24個月，但是最長不得超過24個月。工程保修期視工程項目的不同部位，保修期限不同。而工程項目不同部位的保修期限是不同的。工程項目的法定保修期限，見于國務院頒布的《建筑工程質量管理條例》第四十條規定：“在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：

(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;

(三)供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。

其它項目的保修期限由發包方與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”。

第二、當事人對于缺陷責任期和保修期進行約定的自由程度不同：

缺陷責任期的期限完全由當事人自主約定，只要最長不超過24個月即可。而工程項目主要部位的保修期限主要由法律直接規定，這叫做法定保修期限。當事人約定的保修期限不得低于法定保修期限，否則，約定無效，仍然應當按照法定保修期限執行。

第三、質量保證金在缺陷責任期限屆滿之時返還

缺陷責任期的期限，也是發包人扣留質量保證金的期限，缺陷責任期屆滿，發包人就應當返還質量保證金，否則，應當承擔違約責任。而質量保證金的返還與工程保修期沒有關系。過去沒有缺陷責任期的概念，當事人往往在施工合同中約定，“保修期滿，質量保證金無息返還”。這樣的約定，產生了許多糾紛。發包人說了，依據法律規定，地基基礎工程和主體工程的保修年限是設計的合理年限。那么，一般工程項目的設計年限最低也要50年，所以根據合同約定，保險金要50年以后才能返還。新版施工合同新增了缺陷責任期的概念，明確了質保金的返還時間。

此外，施工企業還要注意，單位工程先于全部工程進行驗收，經驗收合格并交付使用的，該單位工程缺陷責任期自單位工程驗收合格之日起算。因發包人原因導致工程無法按合同約定期限進行竣工驗收的，缺陷責任期自承包人提交竣工驗收申請報告之日起開始計算；發包人未經竣工驗收擅自使用工程的，缺陷責任期自工程轉移占有之日起開始計算。

第四篇：工程質量保修期內、及保修期外承諾書

工程質量保修期內、及保修期外承諾書

為保證工程在施工完成后達到建設單位對工程質量、及工程回訪、保修等方面的要求，最大限度的達到工程的建設目的，滿足建設單位要求，我公司就工程質量保修向建設單位做如下鄭重承諾：

1、保修期內的服務承諾：

（1）、保修服務范圍：嚴格按建設部《建設工程質量管理條例》及《工程施工總承包合同》、《工程質量保修書》中的規定執行。對于工程承包范圍內的施工項目，自工程竣工驗收合格之日起進入工程質量保修階段。

在保修階段，凡因工程不符合規程、規范和工程合同規定所造成工程實體損壞，我公司將無條件進行保修。并在缺陷責任期及保修期內承擔相應的工程維修責任。

（2）、保修期限按國家、省、市的有關規定及工程質量保修書執行。（3）、工程保修及服務承諾：我單位對所提供施工自投入使用之日起，嚴格按照工程總承包合同有關保修的條款執行；嚴格貫徹公司的質量方針，本著客戶至上的原則，服務熱情，周到，隨叫隨到；建立回訪制，進行定期、不定期回訪，每年內工程回訪不少于兩次，認真聽取建設單位意見，并形成回訪記錄；建立維修工程專班專人負責制，由公司工程部、技術部派人負責。

2、保修期外的服務承諾：

在工程保修期滿后，我公司將一如既往進行定期回訪，如果工程出現質量問題或由于操作不當等其他原因造成的問題，我公司本著負責到底和優質服務的宗旨，在酌情收到一定成本費用情況下，全力組織技術力量進行保修，讓業主完全可以放心使用。同時保修期外的維修費用將給予最廉價之優惠。

綜上所述，我公司鄭重承諾，在工程質量保修工作，我單位將本著用戶至上的原則，讓業主滿意。客戶的滿意和支持，將是我單位的生存源泉之水，在工程施工、質量保修階段，我單位將始終如一的為業主服務。

第五篇：6缺陷責任期監理

6交工驗收與缺陷責任期監理

6.0.1審查交工驗收申請

監理工程師應按合同及有關規定要求，審查施工單位提交的合同工程交工驗收申請。重點檢查：合同約定的各項內容的完成情況；施工自檢結果；各項資料的完整性；工程數量核對情況；工程現場清理情況等。

6.0.2評定工程質量與編制監理工作報告

監理工程師應及時匯總、整理監理資料，對工程的質量等級進行評定，按有關規定編制監理工作報告，并提交建設單位。

6.0.3參加交工驗收

監理工程師應參加建設單位組織的合同工程交工驗收，接收對監理獨立抽檢資料、監理工作報告及質量評定資料的檢查，協助建設單位檢查施工單位的合同執行情況，核對工程數量，評定各合同段的工程質量。

6.0.4簽認交工結賬證書

合同工程交工驗收證書簽發后，監理工程師應認真審核施工單位提交的合同工程交工結賬單，并在規定期限內簽認合同工程交工結賬證書，報建設單位批準。

6.0.5缺陷責任期的監理

在合同工程的缺陷責任期內，監理工程師應檢查施工單位剩余工程的實施情況；巡視檢查已完工程；記錄發生的工程缺陷，指示施工單位進行修復，并對工程缺陷發生的原因、責任及修復費用進行調整、確認；督促施工單位按合同規定完成竣工資料。

6.0.6簽發缺陷責任終止證書

在合同工程缺陷責任期結束，收到施工單位向建設單位提交的終止缺陷責任的申請后，監理工程師應進行檢查。符合條件時，經建設單位同意，監理工程師應在合同規定的時間內簽發合同工程缺陷責任終止證書，并按規定向建設單位提交缺陷責任期監理工作總結。6.0.7簽認最后支付證書

監理工程師收到施工單位提交的最后結賬單及所附資料后應進行審核。審核后的最后結賬單經施工單位認可后，由總監理工程師簽認并報建設單位審批。

6.0.8參加工程竣工驗收

監理單位應參加工程竣工驗收工作，負責提交監理工作報告，提供工程監理資料，配合竣工驗收檢查工作。