第一篇：房地產開發公司售樓部的相關費用應如何賬務處理

房地產開發公司售樓部的相關費用應如何賬務處理

1、售樓處的分類

根據售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；

⑶ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進行展開。

2、相關規定

根據2006年31號文的規定，開發企業建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理； ⑵ 凡不能夠單獨作為成本對象進行核算的，一律按建造開發產品進行處理。

⑶ 售房部裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

3、建造時的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨作為成本對象進行核算，因此按自建固定資產處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關處理。⑵ 裝修

方案一、二，裝修費用隨著房屋本身走，繼續按固定資產處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨作為成本對象進行核算，因此應當通過開發成本處理，裝修完畢后轉入長期待攤費用（或開發產品）。

4、使用時的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產還是按照開發產品或長期待攤費用，在售樓處使用過程中，計提的折舊和攤銷，都要計入“銷售費用”。

但在計算折舊和攤銷中，分攤的期限需要根據具體的方式進行區分。例如方案五，根據《所得稅法實施條例》第六十八條規定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。⑵ 房產稅

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅。以及根據《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款：房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，開發企業的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應自開始使用之次月繳納房產稅。

方案五由于是租用房屋，不是房產稅的納稅義務人，不用繳納房產稅。

5、清理時的處理

⑴ 拆除

方案一進行拆除時，由于修建和裝修時按照自建固定資產處理，因此拆除時按照固定資產清理的程序進行。⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時，按照自用固定資產自用和出租處理。

方案四自用和出租時，根據《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）文件的規定，不視同銷售確認收入。無論方案二還是方案四，在自用或出租時，須按照資產原值或租金交納房產稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業稅、企業所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結轉成本稅金。

⑷ 轉為物管用房

轉為物管用房或會所的，根據31號文的規定，能夠處理成屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時，長期待攤費用應當已經攤銷完畢，將房屋歸還給對方即可。

重要參考：

1、建設售樓中心發生的費用支出，計入“長期待攤費用”科目，可以按稅法規定的3年攤銷，也可以在開發期間內進行攤銷。攤銷時，計入“銷售費用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費用。2010-05-28 08:10 補充問題

能不能記入周轉房存貨，以后列入開發成本？（1）如果售樓處不拆除，計入“固定資產”，需要拆除，計入“長期待攤費用”。

（2）周轉房科目，核算公司安置拆遷居民周轉使用的房屋的實際成本。它是從開發產品科目中轉出的，不可能再列入開發成本的。

房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？ 2010-8-25 房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？

來源 : 國家稅務總局納稅服務司

問：房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？

答：房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

一、房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

二、房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。

三、房地產企業利用規劃配套設施（如：會所、物業管理用房），發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

熱點問題答案謹供參考，具體執行以法律、法規、規章和規范性文件的規定為準。重要參考：

房地產企業為了擴大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發產品的性質和結構進而達到銷售的目的，一般都會在不同區域設立售樓部、樣板房以及其他項目營銷設施。房地產企業的營銷設施應用模式不同，相關會計處理、稅務處理也有不同。結合國家稅務總局《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》（國稅發[2009]31號）相關規定，對房地產企業目前比較通用的營銷設施模式下的會計和稅務處理進行分析。項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

（2）“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。

（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。

“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定。

另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。（2）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

稅官你好！我房開公司利用自己開發的營業房（已預售）暫做“售樓部”目前裝修工程已完工。其發生的裝修費用可否一次性結轉當期“損益”。如要計入“待攤費用”應該如何攤銷？ 謝謝！請給予解答！

回復內容：

開發企業建造的售房部，凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理，其他一律按建造開發產品進行處理。售房部裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本

第二篇：房地產開發公司售樓部的相關費用賬務處理總結

售樓處的分類

根據售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；

⑶ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租； ⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點，所以基本的分類還是上面的五種。由于分類不同，相關的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進行展開。

2、相關規定

根據2006年31號文的規定，開發企業建造的售房部按如下思路處理： ⑴ 凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理； ⑵ 凡不能夠單獨作為成本對象進行核算的，一律按建造開發產品進行處理。⑶ 售房部裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

3、建造時的處理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨作為成本對象進行核算，因此按自建固定資產處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關處理。⑵ 裝修方案一、二，裝修費用隨著房屋本身走，繼續按固定資產處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨作為成本對象進行核算，因此應當通過開發成本處理，裝修完畢后轉入長期待攤費用（或開發產品）。

4、使用時的處理 ⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產還是按照開發產品或長期待攤費用，在售樓處使用過程中，計提的折舊和攤銷，都要計入“銷售費用”。⑵ 房產稅

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅。以及根據《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）第二條第四款：房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，開發企業的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應自開始使用之次月繳納房產稅。

5、清理時的處理

⑷ 轉為物管用房

轉為物管用房或會所的，根據31號文的規定，能夠處理成屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。重要參考：

1、建設售樓中心發生的費用支出，計入“長期待攤費用”科目，可以按稅法規定的3年攤銷，也可以在開發期間內進行攤銷。攤銷時，計入“銷售費用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費用。能不能記入周轉房存貨，以后列入開發成本？

（1）如果售樓處不拆除，計入“固定資產”，需要拆除，計入“長期待攤費用”。（2）周轉房科目，核算公司安置拆遷居民周轉使用的房屋的實際成本。它是從開發產品科目中轉出的，不可能再列入開發成本的。

房地產企業單獨修建的售樓部等營銷設施費，在土地增值稅清算中如何扣除？答：房地產企業單獨修建的售樓部、樣板房等營銷設施費，應分不同情況處理：

一、房地產企業在開發小區內、主體外修建臨時性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，應計入房地產銷售費用扣除。售樓部、樣板房內的資產，如空調、電視機等資產性購置支出不得在銷售費用中列支。

二、房地產企業在主體內修建臨時售樓部、樣板房的，其發生的設計、建造、裝修等費用，建成后有償轉讓的，應計算收入并準予扣除。

三、房地產企業利用規劃配套設施（如：會所、物業管理用房），發生的售樓部、樣板房的設計、建造、裝修等費用，按以下原則處理：1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除。3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

熱點問題答案謹供參考，具體執行以法律、法規、規章和規范性文件的規定為準。重要參考：

項目營銷設施的應用模式

房地產企業的項目營銷設施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據其建設與使用的特點，可以分為以下4種模式：

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢，作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租。

2.利用開發小區內樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時設施，例如售樓部、樣板間作為項目營銷設施使用，項目銷售完畢即行拆除或轉為企業自用或出租。3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項目營銷設施臨時使用；項目銷售完畢作為開發產品銷售處理以及轉為企業自用或出租，或者移交物業公司，產權歸全體業主所有。

4.在開發小區之外的人口活躍密集區租入或自建銷售網點，項目銷售完畢，轉為其他項目使用或出租、銷售處理。不同情形下的會計處理

1.利用開發完成或部分完成的樓宇內的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設施的會計處理。

根據國稅發[2009]31號文件的規定，計入開發間接費用核算的營銷設施建造費，包括項目小區樓宇之內的裝飾、裝修費用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設施的建造費用。將樓宇之內的商品房臨時作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發產品核算，其裝修、裝飾費用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應歸屬于開發間接費用核算。

例如：A房地產企業在開發的B小區某棟樓宇間開設樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計入該套樣板間的“開發成本”，對于裝飾、裝修的費用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計入該套樣板間“開發成本”，反之，則計入“開發間接費用”核算。

（2）“開發間接費用”歸集的成本費用按期結轉到“開發成本——開發間接費用”科目。

（3）當樣板間與其他商品房一起竣工驗收時，從“開發成本”轉入“開發產品”科目。

（4）當樣板間銷售，結轉收入和成本時，其成本從“開發產品”轉入“主營業務成本”。

（5）當樣板間轉作自用時，其成本從“開發產品”轉入“固定資產”。（6）當樣板間未來出租時，其成本從“開發產品”轉入“投資性房地產”。“開發間接費用”應當按照國稅發[2009]31號文件第二十九條的規定，對于共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預算造價法，企業根據需要可以自行確定。

另外，房地產企業由“開發產品”轉入“固定資產”或“投資性房地產”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發[2009]31號文件第二十四條的規定，即企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

Z2.利用開發小區內樓宇之外的明顯位置建造臨時設施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設施使用的會計處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時設施，按照《企業會計準則》，其發生的建設成本及裝修費用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉入“開發間接費用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發[2009]31號文件的規定，直接計入“開發間接費用”核算。

3.利用開發小區內的配套設施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設施臨時使用的會計處理。

房地產企業除利用開發的商品房、臨時建筑作為營銷設施之外，比較多見的還有利用開發小區之內的規劃建造的會所、物業場所在銷售階段作為項目的營銷設施使用。這種類型的營銷設施其最終用途是小區規劃設計已經確定的，即便臨時作為項目營銷設施使用，也不可以直接計入“開發間接費用”核算，而需要根據國稅發[2009]31號文件第十七條的規定處理。

企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：

（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。

例如：A房地產企業在開發的B項目小區中心位置，按照規劃建造會所一座，裝修后暫時作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設施，會計和稅務處理的原則就是要根據以上規定，區分該會所的建造性質，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第一款的規定，例如產權歸全體業主所有，則該會所的建造費用計入公共配套設施費進行會計處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉讓的公共配套設施，符合國稅發[2009]31號文件第十七條第二款的規定，則將該會所視為獨立的開發產品和成本計算單位，按照開發成本的具體成本項目設置會計科目進行明細分類核算。銷售時，按銷售不動產征收相應的營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉入“固定資產”或“投資性房地產”科目。會所自用，相應要征收房產稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業稅、城建稅、教育費附加、企業所得稅、房產稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發小區之外的人口活躍密集區設置的銷售網點等營銷設施的會計處理。房地產企業除在項目小區內設置建造的營銷設施外，還有可能在項目小區之外的人口活躍密集區設置項目展示區、接待處、售樓部等。這些設施有可能是房地產企業租入使用，也有可能為自建行為。在項目小區之外的營銷設施銷售環節中發生的成本費用，無論稅務處理還是會計處理，都應當通過“營業費用”或“銷售費用”反映，如果屬于企業自建構成的固定資產，由此計提的折舊，計入“營業費用”或“銷售費用”處理。

第三篇：房地產開發公司售樓部的相關費用賬務處理總結

1、售樓處的分類

根據售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：

⑴ 單獨修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉作自用或出租；

⑶ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點，所以基本的分

類還是上面的五種。

由于分類不同，相關的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進行展開。

2、相關規定

根據2006年31號文的規定，開發企業建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨作為成本對象進行核算的，可按自建固定資產進行處理；

⑵ 凡不能夠單獨作為成本對象進行核算的，一律按建造開發產品進行處理。

⑶ 售房部裝修費用，無論數額大小，均應計入其建造成本。

3、建造時的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨作為成本對象進行核算，因此按自建固定資產處理。方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關處理。

⑵ 裝修

方案一、二，裝修費用隨著房屋本身走，繼續按固定資產處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨作為成本對象進行核算，因此應當通過開發成本處理，裝修完畢后轉入長期待攤費用（或開發產品）。

4、使用時的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產還是按照開發產品或長期待攤費用，在售樓處使用過程中，計提的折舊和攤銷，都要計入“銷售費用”。

但在計算折舊和攤銷中，分攤的期限需要根據具體的方式進行區分。例如方案五，根據《所得稅法實施條例》第六十八條規定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵ 房產稅

根據《財政部稅務總局關于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產稅。以及根據《關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發[2003]89號）

第二條第四款：房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅，開發企業的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應自開始使用之次月繳納房產稅。方案五由于是租用房屋，不是房產稅的納稅義務人，不用繳納房產稅。

5、清理時的處理

⑴ 拆除

方案一進行拆除時，由于修建和裝修時按照自建固定資產處理，因此拆除時按照固定資產清理的程序進行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時，按照自用固定資產自用和出租處理。

方案四自用和出租時，根據《關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）文件的規定，不視同銷售確認收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時，須按照資產原值或租金交納房產稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時，其稅務處理與一般商品房銷售一致，即應該繳納營業稅、企業所得稅、土地增值稅等，并確認收入、結轉成本稅金。

⑷ 轉為物管用房

轉為物管用房或會所的，根據31號文的規定，能夠處理成屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時，長期待攤費用應當已經攤銷完畢，將房屋歸還給對方即可。

第四篇：研發費用賬務處理

企業研究開發費用的賬務處理

一、研究階段（無形資產準則規定：研究階段的支出全部費用化）

1、相關費用發生時

借：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）貸：庫存現金（銀行存款、應付職工薪酬、原材料等）

2、購置資產

借：固定資產 — ××資產（購買不用安裝的設備）貸：庫存現金（銀行存款）

3、期末結轉

借：管理費用 — 研究與開發費

貸：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

二、開發階段（符合無形資產確認條件的支出應資本化即形成資產，否則應費用化）

1、相關費用發生時

借：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

固定資產 — ××資產（購買不用安裝的設備）

貸：庫存現金（銀行存款、應付職工薪酬、原材料等）

2、開發項目完工時

借：無形資產 — ××資產（資本化部分）

管理費用 — 研究與開發費（費用化部分）

貸：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

三、政府補助科技項目資金的核算

1、收到財政撥款時

借：銀行存款 — ××銀行

貸：遞延收益 —政府補助××科技項目資金

2、利用政府補助資金支付項目費用時

A、支付費用

借：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

貸：庫存現金（銀行存款、應付職工薪酬、原材料）

B、購置固定資產（或用于項目建設）

借：固定資產 — ××資產（購買不用安裝的設備）

在建工程 — ××資產（需要安裝的設備、廠房）

貸：庫存現金（銀行存款、應付賬款、應付職工薪酬、原材料、工程物資等）

C、項目完成形成費用部分

借：管理費用 — 研究與開發費

貸：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

D、項目完成形成資產部分

借：無形資產 — ××項目

貸：研發支出 — ××項目（材料費、人工費、水電費、租賃費、利息支出等）

借：固定資產 — ××資產（需要安裝的設備、廠房）

貸：在建工程 — ××資產（需要安裝的設備、廠房）

3、每個資產負債表日分配遞延收益（按年或按月）A、與費用相對應（即費用化部分）

借：本年利潤

貸：管理費用 — 研究與開發費

借：遞延收益 — 政府補助××科技項目資金

貸：營業外收入 — 政府補助××科技項目資金

B、與資產相對應（即資本化部分：起點自相關資產可供使用時，終點是資產使用壽命結束時）

借：制造費用 — 折舊費

管理費用 — 無形資產攤銷 貸：累計折舊

累計攤銷

借：遞延收益 — 政府補助××科技項目資金

貸：營業外收入 — 政府補助××科技項目資金

事業單位研究開發費用的賬務處理

一、收到撥款時

借：銀行存款 — ××銀行

貸：撥入專款 — ×× 科技項目（科研課題經費、挖潛改造資金、科技三項費用）

二、利用政府補助資金支付項目費用

1、支付費用時

借：專款支出 — ×× 科技項目（人工費、材料費、租賃費）

貸：現金（銀行存款）

2、購置設備

借：專款支出 — ×× 科技項目（設備購置費）貸：銀行存款

三、項目完工時

1、政府補助資金的賬務處理（直接對沖，不形成資產）

借：撥入專款 — ×× 科技項目（科研課題經費、挖潛改造資金、科技三項費用）

貸：專款支出 — ×× 科技項目（人工費、材料費、租賃費、設備購置費）

2、事業單位配套資金的賬務處理

借：無形資產— ×× 資產 貸：現金（銀行存款、材料）同時 借：固定資產 — ××資產

貸：固定基金

第五篇：房地產企業會計賬務處理

房地產企業會計賬務處理

學以致用，這是我把剛學到的房地產會計知識加以運用。開發房地產（住宅）單項會計核算其實也不是很難，但也不是很容易，主要抓住要點，用心去學就會很快學會。

房地產開發流程可以用五證來貫穿1.《建設用地規劃許可證》、2.《.國有土地使用許可證》、3..《建設工程規劃許可證》4..《建筑工程許可證》、5.《商品房許可證》。

開始建賬時會涉及到這些會計科目和這些成本項目

一、首先是各股東的投資：經會計師事務所的注冊會計師驗資確認各股東的出資額。

各股東的出資額存入基本賬戶時的會計分錄：

借：銀行存款------賬號

貸：實收資本------某某

注有多個股東投資要分明細設賬

如有某股東用購買的土地出讓金作投資的會計分錄：

借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金

貸：實收資本-----某某

如果經股東確認土地評估大過購買價時的會計分錄：

借：開發成本------項目名稱（某花園）-土地出讓金（評估后的金額）貸：實收資本-----某某（購買時支付的土地出讓金金額）

貸：資本公積（差額）

二、土地征用及拆遷補償費：包括為開發房地產而取得的土地使用權支付的土地出讓金，土地征用費，如果是耕地用地還要有耕地占用稅，勞動力安置費及地上、地下折遷補償支出等。如發生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發成本-----某花園----土地征用相關費用

貸：銀行存款---某賬號

三、前期工程費：包括設計規劃費、測繪費以及“三通一平”支出、臨時用電，排污等。如發生這類成本作如下會計分錄：

用銀行存款支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：借：開發成本-----某花園----前期工程------XXXXX貸：銀行存款---某賬號

四、用銀行存款支付代墊工程用材料和土方工程款時的會計分錄：

借：預付賬款----XXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給發票時的會計分錄：

借：開發成本----某花園----前期工程------XXXXX

貸：預付賬款------XXXXX

五、開發間接費用：包括現場管理人員的薪籌、固定資產折舊、辦公費、水電費，通訊費，伙食費.....等如發生這類成本作如下付分錄：

用銀行支付這些費用時（要取得發票才可以這樣做）的會計分錄：

借：管理費用-----XXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

六、交當年需交稅費的會計分錄：（注：剛開始時只交印花稅、土地使用稅，由于年交的稅費不用預提）

建安合同印花稅按工程項目總額*0.03%、賬本本數*5元、賬本記載的注冊資金*0.05%，土地使用稅面積*4元.....等

用銀行存款支付各種印花稅時：

借：管理費用----印花稅

貸：銀行存款-----某賬號

用銀行存款支付當年要交土地使用稅時的會計分錄：（注：我們那里是按土地使用面積*4元）

借：管理費用----土地使用稅

貸：銀行存款-----某賬號

這個階段發生的會計業務基本完成，明細賬、總賬跟其他企業設定基本一樣，做完憑證、科目匯總后就可以做報表了，為了便于管理，企業需要設什么表就自行設定了。以上只是代表性的處理，如果還有什么會計業務發生的話，要看這項會計業務是屬于什么性質的，就要用到什么樣的會計科目了。

七、接著到了工程準備完工，可以達到預售階段時，就可以申請《商品房預售許可證》取得證件后才可以銷售，這時是屬于期房銷售。根據《企業會計準則》的規定，由于企業銷售商品不滿足收入條件，當收到預售款時應確認為負債，等預售房屋竣工并交付給購買方時再確認收入。

收到期房房款，已存入銀行時的的會計分錄：

借：銀行存款-----某賬號

貸：預收賬款-----XX樓-XX單元-XX房

用銀行存款支付工程進度款和代付工程材料時的會計分錄分錄：

借：預付賬款-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

取得對方開給的建安發票時的會計分錄分錄：

借：開發成本---建安工程

貸；預付賬款----XXXXXX

用銀行存款支付銷售部的費用包括人員工資、廣告費，水電費、租金.....等時的會計分錄：

借：營業費用-----XXXXXX

貸：銀行存款-----某賬號

管理費用的會計分錄基本上跟以上的第五項一樣

提當月稅款時的會計分錄：包括營業稅5%、城建稅按營業稅款的7%、教育費附加按營業稅款的3%、我們這里還有一個地方教育費按營業稅款的2%(地方自己定的，有差異)、土地增值稅預繳按收到期房款的1%、（企業所得稅預繳按期房款的10%確定成本利潤率-期間費用-稅金）*25%、如當年未交的土地使用稅、印花稅、還要補交。

借：主營業務稅金及附加

貸：應交稅費----營業稅

貸：應交稅費-----城建稅

貸：其他應交款----教育費附加

用銀行存款支付稅款時的會計分錄：

借：應交稅費----營業稅

借：應交稅費----城建稅

借：其他應交款----教育費附加

貸：銀行存款-----某賬號

以上所提稅款的會計分錄也按類似營業稅來做，明細改成所得稅或土地增值稅.....等

檢查做完會計分錄無誤后，就可以科目匯總做會計報表了。為了便于管理，企業需要設什么表就自行設定了。

八、接著又到了竣工結算階段把房交付給購房者了。由建設監督部門檢查工程質量，測算出面積等

收到竣工結算單時的會計分錄：

借：開發產品----

貸：開發成本------

交付給購房者開票時沖預收賬款：已掛的預收賬款轉入主營業務收入借：預收賬款

貸：主營業務收入

結轉銷售成本時的分錄：

借：主營業務成本

貸：開發產品

這個階段的間接費用跟以上處理差不多。

稅款的清算，由于企業所得稅，土地增值稅是先預繳的到竣工清算后也要清算稅款。少補多退。