第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個(gè)階段賬務(wù)處理和稅務(wù)處理

房地產(chǎn)企業(yè)九種售樓部模式的各個(gè)階段賬務(wù)處理

和稅務(wù)處理

在對售樓處賬務(wù)處理問題上，參考了大量網(wǎng)友的見解，不乏有可圈可點(diǎn)的表述。然而，很多網(wǎng)友在賬務(wù)處理上依然犯了常識性錯(cuò)誤，用稅法的相關(guān)規(guī)定來處理賬務(wù)。

比如說【2009】31號文，將營銷設(shè)施建造費(fèi)歸入了開發(fā)間接費(fèi)用里做為企業(yè)所得稅的扣除項(xiàng)目；而我們在進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)需要依據(jù)的卻是會計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)的會計(jì)制度，依據(jù)會計(jì)處理上的要求，假造售樓處要做為自建固定資產(chǎn)來進(jìn)行賬務(wù)處理。

如果仍有網(wǎng)友糾結(jié)于2009年31號文的條款，請思考一下土地增值稅關(guān)于售樓處的相關(guān)扣除規(guī)定或者直接看一下土地增值稅關(guān)于開發(fā)間接費(fèi)用的定義，不難發(fā)現(xiàn)這里邊是不包含營銷設(shè)施建造費(fèi)的。因此，在土地增值稅的法規(guī)體系下，把售樓處作為開發(fā)間接費(fèi)用處理是錯(cuò)誤的。例如：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字【1995】第006號）第九條開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

企業(yè)所得稅不同，國稅發(fā)【2009】31號文件規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。

企業(yè)所得稅中小區(qū)主體之內(nèi)的售樓部應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)，土地增值稅開發(fā)間接費(fèi)并沒有包括項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)，也不能按土地增值稅的相關(guān)規(guī)定做1+2項(xiàng)目中進(jìn)行扣除，只能作為期間費(fèi)用扣除。

如果要用稅法來處理賬務(wù)，遵從稅法做賬務(wù)處理，我們就無所適從。

本文就是在依據(jù)會計(jì)相關(guān)規(guī)定的原則下，對九種售樓處建造使用模型進(jìn)行分階段的賬務(wù)處理，以及涉及到的相關(guān)稅種的處理。請各位網(wǎng)友批評指正。九種售樓處分類

（1）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成，拆除；

（2）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后轉(zhuǎn)自用或出租；（3）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；（4）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，拆除；

（5）項(xiàng)目小區(qū)外，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，無償捐獻(xiàn)政府；（6）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)讓銷售；

（7）利用企業(yè)自有商品房作銷售處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)作自用或出租；（8）利用外單位房屋作銷售處，待銷售完成或房屋到期后，歸還房屋；

（9）項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)，單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，轉(zhuǎn)物業(yè)用房或公共配套用房，會所。

一、賬務(wù)處理

先明確一下會計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于固定資產(chǎn)和銷售費(fèi)用的定義

固定資產(chǎn)是指為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)、出租或經(jīng)營管理而持有的（持有目的）使用壽命超過一個(gè)會計(jì)年度的有形資產(chǎn)。售樓部一般使用會超過一個(gè)會計(jì)年度,在售樓部完成使命之前屬于固定資產(chǎn)。在售樓部完成使命之后，原售樓部變成了持有以備出售的存貨。再看 銷售費(fèi)用，銷售費(fèi)用是企業(yè)銷售商品和材料、提供勞務(wù)的過程中發(fā)生的各種費(fèi)用，包括保險(xiǎn)費(fèi)、包裝費(fèi)、展覽費(fèi)和廣告費(fèi)、商品維修費(fèi)、預(yù)計(jì)產(chǎn)品質(zhì)量保證損失、運(yùn)輸費(fèi)、裝卸費(fèi)等以及為銷售本企業(yè)商品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)（含銷售網(wǎng)點(diǎn)、售后服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)等）的職工薪酬、業(yè)務(wù)費(fèi)、折舊費(fèi)等經(jīng)營費(fèi)用。

因此售樓部完成使命之前一般情況下作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用。但是，根據(jù)以上九種不同模式又做不同處理。1．相關(guān)賬務(wù)處理分五個(gè)階段

A建造時(shí)

B硬裝修時(shí)

C軟裝修時(shí)

D建成使用

E處理時(shí)

2.賬務(wù)處理分析 A建造時(shí)：

（1）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；

（2）按企業(yè)建造開發(fā)產(chǎn)品，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；

（3）按建造開發(fā)產(chǎn)品處理，需要單獨(dú)設(shè)置開發(fā)成本明細(xì)；（4）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（5）按企業(yè)自建固定資產(chǎn)處理，入在建工程；（6）（7）無建造成本，原有商品房成本已在開發(fā)產(chǎn)品科目不做賬務(wù)處理；（8）無建造成本，租賃費(fèi)用做銷售費(fèi)用處理；

（9）按單獨(dú)建造開發(fā)產(chǎn)品歸集成本，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。B硬裝修：

（1）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（2）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（3）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入建造開發(fā)產(chǎn)品；（4）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（5）裝修費(fèi)跟隨房屋，記入在建工程；（6）（7）根據(jù)載體房屋后續(xù)處置情況，計(jì)入房屋成本或開發(fā)間接費(fèi)用；（8）在待攤費(fèi)用中歸結(jié)，按租賃期攤?cè)脘N售費(fèi)用；（9）裝修費(fèi)跟隨房屋，在配套設(shè)施建造費(fèi)里邊歸結(jié)。C．軟裝修：

（1）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（2）可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，自用或出租是轉(zhuǎn)做固定資產(chǎn)（3）可計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品的成本，做為單獨(dú)的開發(fā)產(chǎn)品核算；（4）購置使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)入賬，拆除時(shí)做固定資產(chǎn)清理；（5）不用一起移交的購置時(shí)按固定資產(chǎn)處理；（6）（7）購置、使用按固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（8）按購置、使用固定資產(chǎn)單獨(dú)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；（9）不用一起移交的按自建固定資產(chǎn)處理，攤銷計(jì)入銷售費(fèi)用；

3、土地增值稅相關(guān)處理規(guī)定

A、作為公共配套設(shè)施處理售樓部，可以依據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)【2006】187號）第四條第三款：“a.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；b.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除”；

但需要注意，售樓部完成使命之前作為固定資產(chǎn)所提折舊計(jì)入銷售費(fèi)用不能計(jì)入開發(fā)成本，不能作為土地增值稅的開發(fā)成本扣除，原售樓部變成了公共配套設(shè)施，再作為公共配套設(shè)施費(fèi)扣除。

B、參考國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司2010年08月23日的關(guān)于《房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除》問題的解答

“房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

（一）、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

（二）、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

（三）、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。“

4、關(guān)于軟裝修資產(chǎn)相關(guān)處理規(guī)定

對涉及的空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出，如果企業(yè)持續(xù)自用，計(jì)提的折舊計(jì)入營業(yè)費(fèi)用或銷售費(fèi)用處理；如果隨同房屋一同出售，可以計(jì)入開發(fā)成本核算；如果單獨(dú)計(jì)價(jià)銷售，則計(jì)入營業(yè)外收入并根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全國實(shí)施增值稅轉(zhuǎn)型改革若干問題的通知》（財(cái)稅[2008]170號）規(guī)定的銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，按照小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)（實(shí)際中房地產(chǎn)企業(yè)少有一般納稅人），減按2%征收率征收增值稅。

5、還需要注意的關(guān)于裝修的涉稅處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓部與開發(fā)的商品房一起建設(shè)時(shí)，其售樓部的建設(shè)（含裝修費(fèi)）均發(fā)包給施工單位完成，支付售樓部工程款時(shí)，取得施工單位的建筑業(yè)發(fā)票即可，不涉及稅金處理；如果售樓部的裝修由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行完成（自購裝飾材料、自請工人施工），計(jì)入開發(fā)成本，則這部分價(jià)值，應(yīng)該補(bǔ)繳建筑業(yè)營業(yè)稅金及附加。

依據(jù)《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施》第五條、第二十五條規(guī)定，單位或者個(gè)人自己新建（以下簡稱自建）建筑物后銷售，其所發(fā)生的自建行為應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為銷售自建建筑物的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但建筑業(yè)營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)不是房屋銷售收入，而是按組成計(jì)稅價(jià)格計(jì)算。應(yīng)納建筑業(yè)營業(yè)稅及附加=（材料成本+工資等費(fèi)用）×（1+建筑環(huán)節(jié)成本利潤率）/（1－3.3%）×3.3% 成本利潤率由各省級地稅局確定。

6、出租和自用還需要注意涉及以下稅種

自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。

出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等

第二篇：房地產(chǎn)企業(yè)存貨賬務(wù)處理專題

房地產(chǎn)企業(yè)存貨賬務(wù)處理專題

主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的開發(fā)間接費(fèi)用

（1）材料采購：主要是核算企業(yè)購入各種物資的采購成本。包括購入材料設(shè)備的買價(jià)、運(yùn)雜費(fèi)、流通壞節(jié)的稅金，月終分配的開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)和材料成本差異。

（2）開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)：主要核算采購保管人員的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、交通差旅費(fèi)、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、低值易耗品攤銷、勞動保護(hù)費(fèi)、檢驗(yàn)試驗(yàn)費(fèi)等

（3）材料成本差異：主要用來核算實(shí)際成本與計(jì)劃成本之間的差異。

（4）原材料：用來核算各種為原材料的計(jì)劃成本或?qū)嶋H成本

（5）周轉(zhuǎn)材料：用來核算企業(yè)用于開發(fā)工程的各種周轉(zhuǎn)材料的實(shí)際成本

①購入設(shè)備，支付買價(jià)、代墊的運(yùn)雜費(fèi)、采保費(fèi)（所附憑證：代墊費(fèi)用交付單、銷售發(fā)票、付款單）

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：銀行存款

計(jì)算與分配的采保費(fèi)（所附憑證：計(jì)算的采保費(fèi)用固定表格）

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)

開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)的計(jì)算公式如下：

開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)的實(shí)際分配率=材料實(shí)際發(fā)生的采保費(fèi)/本月購入材料實(shí)際發(fā)生的買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)

某種物資應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)=實(shí)際買價(jià)和運(yùn)雜費(fèi)*分配率

材料驗(yàn)收入庫（所附單據(jù)：入為單、設(shè)備管理單）

借：周轉(zhuǎn)材料

貸：材料采購

②訂購設(shè)備與材料，所發(fā)生的買價(jià)與動雜費(fèi)、稅款（所附單據(jù)：購貨發(fā)票、提貨單、銀行單據(jù)、運(yùn)輸費(fèi)單據(jù)）

借：預(yù)付賬款

貸：銀行存款

設(shè)備到達(dá)驗(yàn)收入庫

借：材料采購——設(shè)備采購

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付購貨款

沖減預(yù)付的設(shè)備貨款

借：應(yīng)付賬款——應(yīng)付供貨款

貸：預(yù)付賬款

支付余下應(yīng)付的設(shè)備材料采購款

借：應(yīng)付賬款

貸：銀行存款

③設(shè)備和材料發(fā)出，領(lǐng)用設(shè)備進(jìn)行安裝，用作房屋建設(shè)（所附憑據(jù)：發(fā)出材料匯總表、設(shè)備出庫單）

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)

貸：周轉(zhuǎn)材料

銷售積壓設(shè)備（所附單據(jù)：設(shè)備出庫單、銀行單據(jù)、銷售發(fā)票）

借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

結(jié)轉(zhuǎn)成本

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：周轉(zhuǎn)材料

（6）委托加工材料：主要是核算委托外單位加工的各種材料的實(shí)際成本。應(yīng)與加工單位簽訂加工合同。

發(fā)出材料，委托外單位加工

借：委托加工材料

貸：原材料

材料成本差異

加工完后驗(yàn)收入庫

借：委托加工材料

貸：銀行存款

借：原材料——XX材料

貸：委托加工材料

（7）低值易耗品：是指未達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的勞動材料。如：工具、器具、玻璃器皿等

自營工程領(lǐng)用生產(chǎn)工具，一次性攤銷計(jì)入成本費(fèi)用

借：開發(fā)間接費(fèi)用

貸：低值易耗品

倉庫領(lǐng)用工具一批，用五五攤銷法：

借：待攤費(fèi)用

貸：低值易耗品

借：開發(fā)間接費(fèi)用——采購保管費(fèi)

貸：待攤費(fèi)用

（8）開發(fā)產(chǎn)品：是指企業(yè)已經(jīng)完成全部開發(fā)過程并驗(yàn)收合格，可以按照合同的條件移交購貨單位，或者可以作為商品對外銷售的產(chǎn)品，包括開發(fā)完工的建設(shè)場地、房屋、配套設(shè)施和代建工程等企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品，在竣工驗(yàn)收時(shí)

借：開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本

對外銷售轉(zhuǎn)讓的開發(fā)產(chǎn)品，月份終了按時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)成本

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：開發(fā)產(chǎn)品

（9）分期開發(fā)產(chǎn)品：應(yīng)根據(jù)分期銷售合同進(jìn)行結(jié)算，可以根據(jù)需要設(shè)置“分期收款開發(fā)產(chǎn)品備查賬”。

借：主營業(yè)務(wù)成本

貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品

（10）出租開發(fā)產(chǎn)品：是指利用開發(fā)完成的土地和房屋，進(jìn)行商業(yè)性出租的一種經(jīng)營活動。主要是通過收取租金的形式實(shí)現(xiàn)的。應(yīng)下設(shè)“出租產(chǎn)品”“出租產(chǎn)品攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

出租土地或是房屋時(shí)

借：投資性房地產(chǎn)——出租產(chǎn)品

貸：開發(fā)產(chǎn)品

租金收入：

借：銀行存款或應(yīng)收賬款

貸：主營業(yè)務(wù)收入

（11）周轉(zhuǎn)房：是指企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，下設(shè)“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷”兩個(gè)明細(xì)科目

開發(fā)的用于安裝居于拆遷的周轉(zhuǎn)房，按實(shí)際搭建的成本

借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋

按月計(jì)提的周轉(zhuǎn)房攤銷

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷

其間發(fā)生的維修費(fèi)用，如果金額不大

借：開發(fā)成本或開發(fā)間接費(fèi)用

貸：銀行存款

如果金額較大的

借：待攤費(fèi)用或長期待攤費(fèi)用

貸：銀行存款

最后再分次攤?cè)氲接嘘P(guān)成本費(fèi)用科目

（12）固定資產(chǎn)

①購入的固定資產(chǎn)（所附原始憑證：運(yùn)雜費(fèi)專用發(fā)票、現(xiàn)金支出憑單、銀行單據(jù)、購貨發(fā)票等）

借：固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

購入需要安裝的固定資產(chǎn)

借：在建工程

貸：銀行存款

支付安裝費(fèi)用

借：在建工程

貸：銀行存款

安裝完畢交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

②自制自建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：移交使用單、工程結(jié)算單）

支付的土地征用費(fèi)及堪設(shè)計(jì)費(fèi)

借：在建工程

貸：銀行存款

領(lǐng)用材料時(shí)

借：在建工程

貸：原材料

分配建筑工人工資和福利費(fèi)

借：在建工程

貸：應(yīng)付職工薪酬——工資

應(yīng)付職工薪酬——福利費(fèi)

完畢建筑交付使用

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

③其他單位投資轉(zhuǎn)入的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：投資證明、合同）

借：固定資產(chǎn)

貸：實(shí)收資本

累計(jì)折舊

④改擴(kuò)建的固定資產(chǎn)（所附單據(jù)：擴(kuò)建通知單）

借：在建工程

貸：固定資產(chǎn)

殘料變賣時(shí)

借：銀行存款

貸：在建工程

支付擴(kuò)建工程款時(shí)

借：在建工程

貸：銀行存款

工程竣工時(shí)（所附單據(jù)：工程竣工結(jié)算單）

借：固定資產(chǎn)——未使用固定資

貸：在建工程

交付使用時(shí)

借：固定資產(chǎn)

貸：在建工程

第三篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用應(yīng)如何賬務(wù)處理

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理； ⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵ 裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰鶕?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴ 拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會所的，根據(jù)31號文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時(shí)，長期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對方即可。

重要參考：

1、建設(shè)售樓中心發(fā)生的費(fèi)用支出，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內(nèi)進(jìn)行攤銷。攤銷時(shí)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費(fèi)用。2010-05-28 08:10 補(bǔ)充問題

能不能記入周轉(zhuǎn)房存貨，以后列入開發(fā)成本？（1）如果售樓處不拆除，計(jì)入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”。

（2）周轉(zhuǎn)房科目，核算公司安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉(zhuǎn)出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？ 2010-8-25 房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？

來源 : 國家稅務(wù)總局納稅服務(wù)司

問：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？

答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。重要參考：

房地產(chǎn)企業(yè)為了擴(kuò)大影響，便于接待客戶，使其充分了解開發(fā)產(chǎn)品的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)進(jìn)而達(dá)到銷售的目的，一般都會在不同區(qū)域設(shè)立售樓部、樣板房以及其他項(xiàng)目營銷設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)的營銷設(shè)施應(yīng)用模式不同，相關(guān)會計(jì)處理、稅務(wù)處理也有不同。結(jié)合國家稅務(wù)總局《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）相關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)目前比較通用的營銷設(shè)施模式下的會計(jì)和稅務(wù)處理進(jìn)行分析。項(xiàng)目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。

不同情形下的會計(jì)處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計(jì)處理。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。

（6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。

“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時(shí)使用的會計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項(xiàng)目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會計(jì)處理。（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營銷設(shè)施的會計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。

稅官你好！我房開公司利用自己開發(fā)的營業(yè)房（已預(yù)售）暫做“售樓部”目前裝修工程已完工。其發(fā)生的裝修費(fèi)用可否一次性結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)期“損益”。如要計(jì)入“待攤費(fèi)用”應(yīng)該如何攤銷？ 謝謝！請給予解答！

回復(fù)內(nèi)容：

開發(fā)企業(yè)建造的售房部，凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本

第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理總結(jié)

售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為： ⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租； ⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分類還是上面的五種。由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理： ⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理； ⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。

方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。⑵ 裝修方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理 ⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會所的，根據(jù)31號文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。重要參考：

1、建設(shè)售樓中心發(fā)生的費(fèi)用支出，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”科目，可以按稅法規(guī)定的3年攤銷，也可以在開發(fā)期間內(nèi)進(jìn)行攤銷。攤銷時(shí)，計(jì)入“銷售費(fèi)用”科目。

2、拆除后，變賣的廢舊材料收入，可以沖銷銷售費(fèi)用。能不能記入周轉(zhuǎn)房存貨，以后列入開發(fā)成本？

（1）如果售樓處不拆除，計(jì)入“固定資產(chǎn)”，需要拆除，計(jì)入“長期待攤費(fèi)用”。（2）周轉(zhuǎn)房科目，核算公司安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋的實(shí)際成本。它是從開發(fā)產(chǎn)品科目中轉(zhuǎn)出的，不可能再列入開發(fā)成本的。

房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部等營銷設(shè)施費(fèi)，在土地增值稅清算中如何扣除？答：房地產(chǎn)企業(yè)單獨(dú)修建的售樓部、樣板房等營銷設(shè)施費(fèi)，應(yīng)分不同情況處理：

一、房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)小區(qū)內(nèi)、主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)銷售費(fèi)用扣除。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施（如：會所、物業(yè)管理用房），發(fā)生的售樓部、樣板房的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

熱點(diǎn)問題答案謹(jǐn)供參考，具體執(zhí)行以法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件的規(guī)定為準(zhǔn)。重要參考：

項(xiàng)目營銷設(shè)施的應(yīng)用模式

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目營銷設(shè)施包括售樓部、樣板間、接待中心、展臺、展位等不同類型，根據(jù)其建設(shè)與使用的特點(diǎn)，可以分為以下4種模式：

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢，作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。

2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的引人矚目的位置，建造臨時(shí)設(shè)施，例如售樓部、樣板間作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，項(xiàng)目銷售完畢即行拆除或轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租。3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后，作為項(xiàng)目營銷設(shè)施臨時(shí)使用；項(xiàng)目銷售完畢作為開發(fā)產(chǎn)品銷售處理以及轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或出租，或者移交物業(yè)公司，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。

4.在開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)租入或自建銷售網(wǎng)點(diǎn)，項(xiàng)目銷售完畢，轉(zhuǎn)為其他項(xiàng)目使用或出租、銷售處理。不同情形下的會計(jì)處理

1.利用開發(fā)完成或部分完成的樓宇內(nèi)的商品房裝修、裝飾后使用的營銷設(shè)施的會計(jì)處理。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算的營銷設(shè)施建造費(fèi)，包括項(xiàng)目小區(qū)樓宇之內(nèi)的裝飾、裝修費(fèi)用和樓宇之外的售樓部、樣板間等營銷設(shè)施的建造費(fèi)用。將樓宇之內(nèi)的商品房臨時(shí)作為售樓部、樣板間使用，因其本身就屬于特定的成本對象，所以其建造成本按照正常的開發(fā)產(chǎn)品核算，其裝修、裝飾費(fèi)用若不能判斷未來是否可以隨同商品房主體一并出售，應(yīng)歸屬于開發(fā)間接費(fèi)用核算。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B小區(qū)某棟樓宇間開設(shè)樣板間，建造成本50萬元，裝飾、裝修后對外開放，樣板間裝飾、裝修支出30萬元。

（1）建造成本50萬元計(jì)入該套樣板間的“開發(fā)成本”，對于裝飾、裝修的費(fèi)用30萬元，如果能夠判斷未來隨同該套商品房一并出售，則可以計(jì)入該套樣板間“開發(fā)成本”，反之，則計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

（2）“開發(fā)間接費(fèi)用”歸集的成本費(fèi)用按期結(jié)轉(zhuǎn)到“開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用”科目。

（3）當(dāng)樣板間與其他商品房一起竣工驗(yàn)收時(shí)，從“開發(fā)成本”轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”科目。

（4）當(dāng)樣板間銷售，結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”。

（5）當(dāng)樣板間轉(zhuǎn)作自用時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”。（6）當(dāng)樣板間未來出租時(shí)，其成本從“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”。“開發(fā)間接費(fèi)用”應(yīng)當(dāng)按照國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條的規(guī)定，對于共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法包括占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價(jià)法，企業(yè)根據(jù)需要可以自行確定。

另外，房地產(chǎn)企業(yè)由“開發(fā)產(chǎn)品”轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”的商品房之后又銷售的，需要注意國稅發(fā)[2009]31號文件第二十四條的規(guī)定，即企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，其實(shí)際使用時(shí)間累計(jì)未超過12個(gè)月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費(fèi)用。

Z2.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)樓宇之外的明顯位置建造臨時(shí)設(shè)施（例如售樓部、樣板間）作為營銷設(shè)施使用的會計(jì)處理。

作為售樓部、樣板間使用的臨時(shí)設(shè)施，按照《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》，其發(fā)生的建設(shè)成本及裝修費(fèi)用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本從“在建工程”轉(zhuǎn)入“開發(fā)間接費(fèi)用”，如果非自用或出租，也可以按照國稅發(fā)[2009]31號文件的規(guī)定，直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算。

3.利用開發(fā)小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施（例如會所）裝修、裝飾后作為營銷設(shè)施臨時(shí)使用的會計(jì)處理。

房地產(chǎn)企業(yè)除利用開發(fā)的商品房、臨時(shí)建筑作為營銷設(shè)施之外，比較多見的還有利用開發(fā)小區(qū)之內(nèi)的規(guī)劃建造的會所、物業(yè)場所在銷售階段作為項(xiàng)目的營銷設(shè)施使用。這種類型的營銷設(shè)施其最終用途是小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)已經(jīng)確定的，即便臨時(shí)作為項(xiàng)目營銷設(shè)施使用，也不可以直接計(jì)入“開發(fā)間接費(fèi)用”核算，而需要根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條的規(guī)定處理。

企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

（1）屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

（2）屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

例如：A房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的B項(xiàng)目小區(qū)中心位置，按照規(guī)劃建造會所一座，裝修后暫時(shí)作為售樓部使用。

售樓部利用會所作為營銷設(shè)施，會計(jì)和稅務(wù)處理的原則就是要根據(jù)以上規(guī)定，區(qū)分該會所的建造性質(zhì)，分別適用不同的方式：

（1）如果該會所屬于不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第一款的規(guī)定，例如產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，則該會所的建造費(fèi)用計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)進(jìn)行會計(jì)處理。

（2）如果該會所屬于未來出售轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，符合國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條第二款的規(guī)定，則將該會所視為獨(dú)立的開發(fā)產(chǎn)品和成本計(jì)算單位，按照開發(fā)成本的具體成本項(xiàng)目設(shè)置會計(jì)科目進(jìn)行明細(xì)分類核算。銷售時(shí)，按銷售不動產(chǎn)征收相應(yīng)的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅、印花稅等。

（3）如果該會所屬企業(yè)自用，則成本通過“在建工程”歸集，完工后，轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”或“投資性房地產(chǎn)”科目。會所自用，相應(yīng)要征收房產(chǎn)稅和土地使用稅。出租使用的話，則要征收營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等。

4.開發(fā)小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置的銷售網(wǎng)點(diǎn)等營銷設(shè)施的會計(jì)處理。房地產(chǎn)企業(yè)除在項(xiàng)目小區(qū)內(nèi)設(shè)置建造的營銷設(shè)施外，還有可能在項(xiàng)目小區(qū)之外的人口活躍密集區(qū)設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)、接待處、售樓部等。這些設(shè)施有可能是房地產(chǎn)企業(yè)租入使用，也有可能為自建行為。在項(xiàng)目小區(qū)之外的營銷設(shè)施銷售環(huán)節(jié)中發(fā)生的成本費(fèi)用，無論稅務(wù)處理還是會計(jì)處理，都應(yīng)當(dāng)通過“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”反映，如果屬于企業(yè)自建構(gòu)成的固定資產(chǎn)，由此計(jì)提的折舊，計(jì)入“營業(yè)費(fèi)用”或“銷售費(fèi)用”處理。

第五篇：房地產(chǎn)開發(fā)公司售樓部的相關(guān)費(fèi)用賬務(wù)處理總結(jié)

1、售樓處的分類

根據(jù)售樓處的來源及其使用完畢后處理的方式，可以分為：

⑴ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售完成后，將其拆除；

⑵ 單獨(dú)修建售樓處，待銷售基本完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑶ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售基本完成后，再將該售樓處對外銷售；

⑷ 利用企業(yè)自有房屋或商品房作為售樓處，待銷售完成后，將其轉(zhuǎn)作自用或出租；

⑸ 租用外單位的房屋修建售樓處，待銷售基本完成或房屋到期后，歸還房屋。

當(dāng)然還存在各種變化情況，如利用物管用房、利用開發(fā)單位自己的辦公室等等，不管怎么樣都可以在上面的分類找出相類似點(diǎn)，所以基本的分

類還是上面的五種。

由于分類不同，相關(guān)的處理也不同，后面的處理就按照這五種分類方式進(jìn)行展開。

2、相關(guān)規(guī)定

根據(jù)2006年31號文的規(guī)定，開發(fā)企業(yè)建造的售房部按如下思路處理：

⑴ 凡能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，可按自建固定資產(chǎn)進(jìn)行處理；

⑵ 凡不能夠單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算的，一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

⑶ 售房部裝修費(fèi)用，無論數(shù)額大小，均應(yīng)計(jì)入其建造成本。

3、建造時(shí)的處理

⑴ 建造

方案一、二，需要重新修建售樓處，可以單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此按自建固定資產(chǎn)處理。方案三、四、五，由于不用重新修建售樓處，不需要相關(guān)處理。

⑵ 裝修

方案一、二，裝修費(fèi)用隨著房屋本身走，繼續(xù)按固定資產(chǎn)處理；

方案三、四、五，沒有無法單獨(dú)作為成本對象進(jìn)行核算，因此應(yīng)當(dāng)通過開發(fā)成本處理，裝修完畢后轉(zhuǎn)入長期待攤費(fèi)用（或開發(fā)產(chǎn)品）。

4、使用時(shí)的處理

⑴ 折舊和攤銷

無論采用哪一種方式，也無論在建造過程中按照自建固定資產(chǎn)還是按照開發(fā)產(chǎn)品或長期待攤費(fèi)用，在售樓處使用過程中，計(jì)提的折舊和攤銷，都要計(jì)入“銷售費(fèi)用”。

但在計(jì)算折舊和攤銷中，分?jǐn)偟钠谙扌枰鶕?jù)具體的方式進(jìn)行區(qū)分。例如方案五，根據(jù)《所得稅法實(shí)施條例》第六十八條規(guī)定，按照合同約定的剩余租賃期限分期攤銷。

⑵ 房產(chǎn)稅

根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》第十九條：納稅人自建的房屋,自建成之次月起征收房產(chǎn)稅。以及根據(jù)《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）

第二條第四款：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅，開發(fā)企業(yè)的利用商品房、原有住房以及自建售樓處，應(yīng)自開始使用之次月繳納房產(chǎn)稅。方案五由于是租用房屋，不是房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，不用繳納房產(chǎn)稅。

5、清理時(shí)的處理

⑴ 拆除

方案一進(jìn)行拆除時(shí)，由于修建和裝修時(shí)按照自建固定資產(chǎn)處理，因此拆除時(shí)按照固定資產(chǎn)清理的程序進(jìn)行。

⑵ 自用或出租

方案二自用和出租時(shí)，按照自用固定資產(chǎn)自用和出租處理。

方案四自用和出租時(shí)，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》（國稅函〔2008〕828號）文件的規(guī)定，不視同銷售確認(rèn)收入。

無論方案二還是方案四，在自用或出租時(shí)，須按照資產(chǎn)原值或租金交納房產(chǎn)稅。

⑶ 銷售

方案三銷售時(shí)，其稅務(wù)處理與一般商品房銷售一致，即應(yīng)該繳納營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅等，并確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本稅金。

⑷ 轉(zhuǎn)為物管用房

轉(zhuǎn)為物管用房或會所的，根據(jù)31號文的規(guī)定，能夠處理成屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

⑸ 租賃到期

租賃到期時(shí)，長期待攤費(fèi)用應(yīng)當(dāng)已經(jīng)攤銷完畢，將房屋歸還給對方即可。