第一篇：哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目 房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定

【關于拆遷】哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目 房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定

（試行）

【關于拆遷】 2009-03-25 18:56:54 閱讀20 評論0 字號：大中小

哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目 房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定（試行）

哈棚改發(fā) [2008]2號 發(fā)文日期：

來源：哈爾濱市政府網(wǎng)站

為依法保護棚戶區(qū)改造拆遷當事人的合法權益，切實改善棚戶區(qū)居民的居住條件和居住環(huán)境，加快我市棚戶區(qū)改造步伐，根據(jù)《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》和《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》的有

關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。

一、棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償遵循的原則

（一）以人為本、民生優(yōu)先。從維護社會穩(wěn)定、構建和諧社會的大局出發(fā)，以棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，充分考慮并妥善解決棚戶區(qū)低收入住房困難家庭的住房問題，給予政策傾斜和合理照顧，促進我市

住房保障體系的建立，確保“住有所居”。

（二）公開公正、和諧拆遷。依法保護棚戶區(qū)各類房屋被拆遷居民的合法權益，做到群眾參與、社會

監(jiān)督、陽光操作，減少拆遷矛盾和糾紛。

（三）統(tǒng)籌兼顧，合理補償。結合市情，因地制宜，處理好房屋拆遷過程中的各種利益關系，既要使拆遷困難家庭得到利益和實惠，又要做到合理控制拆遷成本，使拆遷補償政策合法性與合理性相兼顧。

（四）統(tǒng)一性和連續(xù)性。與國家、省、市拆遷法規(guī)和政策相統(tǒng)一，注意新舊政策銜接，保持全市拆遷改造政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既要有利于推進棚戶區(qū)改造，又要有利于非棚戶區(qū)拆遷的順利實施。

二、房屋拆遷補償與保障規(guī)定

（一）住宅房屋拆遷補償

1、棚戶區(qū)改造項目的被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。

2、實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。

3、實行產(chǎn)權調(diào)換的，按照“拆一還一”，結算結構差價的方式執(zhí)行, 由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結合成新與產(chǎn)權調(diào)換安置房屋建安成本結算差價。

產(chǎn)權調(diào)換房屋根據(jù)被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠標準安置戶型。產(chǎn)權調(diào)換房屋戶型設計應當符合實際需要，產(chǎn)權調(diào)換安置戶型設計標準為：一室半建筑面積50平方米、兩室建筑面積60平方米、兩室半建筑面積70平方米；同時設置保障戶型一室或一室半，設計標準為建筑面積40平方米。

被拆遷房屋建筑面積在70平方米以下的部分，免交結構差價。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。被拆遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。

改造范圍內(nèi)批準的新建工程規(guī)劃能夠滿足產(chǎn)權調(diào)換的，應當在改造范圍內(nèi)實行產(chǎn)權調(diào)換；拆遷后因市政等公益事業(yè)建設需要，批準的新建工程規(guī)劃不能滿足產(chǎn)權調(diào)換的，應當在本區(qū)政府指定區(qū)域內(nèi)實行產(chǎn)權調(diào)換。易地安置的被拆遷人，按照本規(guī)定上靠標準戶型后，根據(jù)區(qū)位變化合理調(diào)整產(chǎn)權調(diào)換房屋的建筑面

積。具體標準由各區(qū)政府自行制定。

4、拆遷用作經(jīng)營使用的住宅房屋，選擇住宅房屋安置的，可以比照住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換的標準再上靠一個標準戶型，超出被拆遷房屋建筑面積上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房

款。

住宅房屋用作經(jīng)營使用房屋的認定，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

5、產(chǎn)權調(diào)換房屋涉及的綜合建設成本和建安成本，由市建設行政主管部門公布。

（二）住宅房屋拆遷保障

1、被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，總建筑面積不足40平方米（含40平方米），因家庭經(jīng)濟困難無力全額交納上靠建筑面積50平方米標準戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積40平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標準承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)

濟條件改善后，補交購房款，變更產(chǎn)權性質。

2、家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準，貨幣補償金額低于《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定的最低補償標準的，按照最低補償標準執(zhí)行。

3、對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予2萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，給予1萬元照顧。

4、具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進行補償安置后，經(jīng)申請重新核定，仍具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關規(guī)定直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。

（三）非住宅房屋拆遷補償

拆遷非住宅房屋，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》執(zhí)行。

三、關于無證照房屋的處理

（一）對于經(jīng)市城市規(guī)劃部門認定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補償。對涉及出具虛假房屋證照的人員，由紀檢監(jiān)察、公安等部門依據(jù)相關規(guī)定予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

（二）對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救

助補貼：

1、具有拆遷范圍內(nèi)哈市常住戶口；

2、家庭人均建筑面積低于我市上年度人均建筑面積標準；

3、房屋具備居住條件和使用功能；

4、長期在此居住且無其他住房。

（三）對符合救助補貼條件且具有經(jīng)濟適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經(jīng)濟適用住

房或者廉租住房政策。

（四）對不符合救助補貼條件但積極支持拆遷工作，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑的，可給予適當補

貼。

（五）對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復查組，對審批手續(xù)的真實性、合法性進行確認無誤后，參照有房屋所有權證房屋給予補償；由于歷史原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯(lián)合復查組進行確認后，參照

有房屋所有權證房屋給予合理補償。

（六）補貼標準由各區(qū)政府根據(jù)實際情況自行制定。對無證照房屋的處理，應當進行公示。

四、其他相關規(guī)定

（一）符合房改政策但未實施房改的被拆遷住宅房屋，原則上先行房改，房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應對房屋承租人按房屋所有權人的標準依法進行補償安置。

（二）被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟適用住房辦理產(chǎn)權；被拆遷人要求按照商品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權。

（三）被拆遷人（含房屋承租人、使用人）只能享受一次棚戶區(qū)拆遷優(yōu)惠。

（四）在棚戶區(qū)改造中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷人或者被拆遷房屋承租人，適當給予獎勵，獎勵標準由拆遷所在區(qū)政府自行制定。

（五）對于個別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數(shù)被拆遷改造居民利益的，應當依

法實施強制拆遷。

（六）本規(guī)定適用于本市道里區(qū)、道外區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)的棚戶區(qū)改造拆遷項目。

（七）本規(guī)定未盡事宜，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

（八）本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。本規(guī)定實施前已取得房屋拆遷許可證的拆遷項目，仍按原政策執(zhí)行。

第二篇：哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定

《哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定》解讀之二

——市棚改辦負責人解答新一輪棚戶區(qū)改造推進過程中被拆遷單位和居民的疑難問題 基本政策

可貨幣補償也可產(chǎn)權調(diào)換

問：拆遷政策中提到的“上人均建筑面積標準”是多少？ 答：根據(jù)市統(tǒng)計局公布的《2007年哈爾濱市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》，市區(qū)人均住房使用面積18.85平方米。換算為建筑面積，上哈爾濱市人均建筑面積應為28.09平方米。

問：我是道里區(qū)地畝街居民，今年這里動遷，我想知道我家房子如何補償？

答：根據(jù)你的情況，按照《補償相關政策的規(guī)定》，你可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。如果選擇貨幣補償，貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。

如果選擇產(chǎn)權調(diào)換，按照“拆一還一”，結算結構差價的方式執(zhí)行，由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結合成新與產(chǎn)權調(diào)換安置房屋建安成本結算差價。貨幣補償

以房地產(chǎn)市場估價確定

問：我家這里正在進行拆遷調(diào)查摸底，我家30平方米的私產(chǎn)房子能得多少錢？

答：如果選擇貨幣補償，貨幣補償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。或者拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。

問：我家的倉買店經(jīng)營多年了，一家人以此維生，這次拆遷改造想要一處門市房繼續(xù)經(jīng)營，怎么交錢？

答：依據(jù)《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的有關規(guī)定，以房地產(chǎn)市場估價確定被拆遷房屋的貨幣補償金額和按照產(chǎn)權調(diào)換房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定的金額，結算產(chǎn)權調(diào)換的差價。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。應當簽訂書面協(xié)議。面積補差

就近上靠標準安置戶型

問：聽說這次棚改拆遷的政策是“拆一還一”，我的私產(chǎn)房屋建筑面積是45平方米，要房子我能要多大的，需要交多少錢? 答：根據(jù)你家的情況，按照《補償相關政策的規(guī)定》，你家可以選擇就近上靠到建筑面積50平方米的標準安置戶型，原房45平方米免交結構差價。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的5平方米，可以按照綜合建設成本交納購房款。

問：我家住在道外區(qū)南十五道街，房子32平方米，用于經(jīng)營食雜店和居住使用，動遷后能給我多大的房子？

答：拆遷用作經(jīng)營使用的住宅房屋，選擇住宅房屋安置的，可以比照住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換的標準再上靠一個標準戶型，超出被拆遷房屋建筑面積上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。你可以選擇建筑面積60平方米的住宅房屋。

問：我現(xiàn)在的房子建筑面積63平方米，現(xiàn)在就我一個人生活，條件不好，我想要一處建筑面積50平方米的新房，如何補償？ 答：可以選擇建筑面積50平方米的安置房屋，不結算差價。另13平方米被拆遷房屋按房地產(chǎn)市場估價確定貨幣補償金額。產(chǎn)權問題

無證房主支持拆遷可獲補貼

問：我家有26平方米的房子，當年建房的時候，有規(guī)劃部門的批件，這次棚戶區(qū)改造動遷如何補償？

答：對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復查組，對審批手續(xù)的真實性、合法性進行確認無誤后，參照有房屋所有權證房屋給予補償。

問：棚改“拆一還一”的補償政策好，但建成后新房的超過原房面積部分的產(chǎn)權是我們的嗎？

答：被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟適用住房辦理產(chǎn)權；被拆遷人要求按照商品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權。

問：我在工農(nóng)大街有一處40平方米的房屋，已居住多年，但房子沒有房證，是否可以得到補償？ 答：對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救助補貼：1.具有拆遷范圍內(nèi)哈市常住戶口；2.家庭人均建筑面積低于哈爾濱市上人均建筑面積標準；3.房屋具備居住條件和使用功能；4.長期在此居住且無其他住房。

第三篇：拆遷補償 棚戶區(qū)改造

近年來，“棚戶區(qū)”成為了一個熱詞，我們經(jīng)常會在征地拆遷中聽到“棚戶區(qū)”三字，那么“棚戶區(qū)”是什么？棚戶區(qū)改造又是什么？改造流程又是什么呢？補償標準又是什么？本次，眾成律師就為大家解答一下。

一、什么是棚戶區(qū)？

棚戶區(qū)只是一個政策上的概念，不是法律上的專有名詞，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差等房屋集中的地方。也就是，地理位置處于城市中心地區(qū)，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差的地方。

二、棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造是公益性改造，是為了改善棚戶區(qū)人民的生活，也就意味著以棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)是不允許的。

三、棚戶區(qū)改造的流程

因為棚戶區(qū)地理位置的特殊性，棚戶區(qū)很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質的土地。

1.國有土地上棚戶區(qū)的改造

（1）征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

（2）征收部門對于征收范圍內(nèi)的房屋進行實地調(diào)查。（3）對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。（4）進行社會穩(wěn)定風險評估，制作評估報告。

（5）落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。

2.集體土地上棚戶區(qū)的改造（1）發(fā)布預征地公告

發(fā)布機關：市縣級國土資源部門。公告內(nèi)容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

（2）征地調(diào)查

調(diào)查機關：市縣級國土資源部門。調(diào)查內(nèi)容：擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀。確認調(diào)查結果。市縣政府地政部門應與土地所有權人、使用權人三方共同確認調(diào)查結果。

（3）發(fā)布征地公告

發(fā)布機關：市縣級國土資源部門。公告內(nèi)容：批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜取?/p>

（4）擬訂征地補償安置方案

擬訂機關：市縣級國土資源部門。方案內(nèi)容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

（5）確定征地補償安置方案并實施該方案

確定和批準機關：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。組織實施機關：縣級以上國土資源部門。

四、補償標準

1、棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收的補償標準：(1)貨幣補償：

590號令第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產(chǎn)權置換：

標準是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。因為棚戶區(qū)改造出于公益，一般首先考慮的應該是原地回遷。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地上房屋土地補償標準：(1)貨幣補償： 由于棚戶區(qū)特殊的地理位置，即位于城區(qū)內(nèi)，如果完全按照農(nóng)村集體土地上的補償標準進行補償?shù)脑挘瑫蟠蠼档捅徊疬w人的生活水平。因此，在實踐中，補償標準可以參考國有土地上房屋的征收補償標準，即可以參考周邊的市場房地產(chǎn)價格，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

(2)產(chǎn)權置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產(chǎn)權置換的標準。

如果棚戶區(qū)的被拆遷人不能因為拆遷而改善生活的話是違背棚戶區(qū)改造的目的的，雖然棚戶區(qū)的環(huán)境不好，但其特殊的地理位置給其帶來的更多的好處，比如工作上的資源、教育上的資源等等，因此，棚戶區(qū)的改造必須按法律的規(guī)定的進行，按法定的流程改造，按法定的標準補償。眾成律師提醒大家，在遭遇棚戶區(qū)改造時，遇到難題一定要求助專業(yè)律師。

一、棚戶區(qū)改造的定義

棚戶區(qū)只是一個政策上的概念，法律上并沒有一個具體的概念定義，一般是指簡易房屋和棚廈房屋集中區(qū)，城市中缺少規(guī)劃，導致宅院分布凌亂不齊，斜路、死路、圓弧路太多，結構簡陋，抗災性差即抗震、防火、防洪性差，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差、無道路、無綠化、無公共活動場地、采光通風差等房屋集中的地方。

從定義上看，棚戶區(qū)的特點主要是，地理位置處于城市中心地區(qū)，但是房子簡陋，居住擁擠，功能差、居住環(huán)境差。

以上就是棚戶區(qū)的定義和特點。一般情況下，對于符合以上特點的房屋即屬于棚戶區(qū)。但是具體實施項目是否就是棚戶區(qū)改造，這個要看政府的合法文件才能判斷。

按照《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》的規(guī)定，棚戶區(qū)改造還有一個特點就是公益性，如果以棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)是不允許的。

二、棚戶區(qū)改造的流程

因為棚戶區(qū)地理位置的特殊性，棚戶區(qū)很可能同時存在集體土地和國有土地兩種性質的土地。

棚戶區(qū)改造如果同時涉及集體土地的征地和國有土地上房屋的征收的話，是采取不一樣的征收流程。

國有土地上房屋的征收流程主要參考《國有土地上房屋征收與補償條例》(簡稱“590號令”)。

1、征收部門對于此次征收的公益性以及征收的必要性召開論證會進行論證。

2、征收部門對于征收范圍內(nèi)的房屋進行實地調(diào)查。

3、對征收補償方案組織論證，并向公眾征求意見。

4、進行社會穩(wěn)定風險評估，制作評估報告。

5、落實征收補償費用，在討論房屋征收決定時該費用應當足額到位、專戶儲存、專款專用。

集體土地上房屋的拆遷流程主要參考《土地管理法》及實施條例。并且較國有土地上房屋的征收流程更為復雜。

1、發(fā)布預征地公告

(1)發(fā)布機關：市縣級國土資源部門。

(2)公告內(nèi)容：擬征地用途、位置、面積、補償方式、安置途徑等。

2、征地調(diào)查

(1)調(diào)查機關：市縣級國土資源部門。

(2)調(diào)查內(nèi)容：擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數(shù)量等現(xiàn)狀。

(3)確認調(diào)查結果。市縣政府地政部門應與土地所有權人、使用權人三方共同確認調(diào)查結果。

3、發(fā)布征地公告

(1)發(fā)布機關：市縣級國土資源部門。

(2)公告內(nèi)容：批準征地機關、批準文號、征收土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜取?/p>

這時候就可以正式開始征收程序了。

4、擬訂征地補償安置方案

(1)擬訂機關：市縣級國土資源部門。

(2)方案內(nèi)容：土地補償費、安置補助費、青苗補償費、附著物補償費等事項。

5、確定征地補償安置方案并實施該方案

(1)確定和批準機關：市、縣政府(并報省國土資源部門備案)。

(2)組織實施機關：縣級以上國土資源部門。

三、補償標準

1、棚戶區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收的補償標準：

(1)貨幣補償：

590號令第十七條規(guī)定：作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

(一)被征收房屋價值的補償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

十九條的規(guī)定：對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產(chǎn)價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

(2)產(chǎn)權置換：

標準是拆一還一。即拆一平米就補償一平米。對于棚戶區(qū)改造，一般首先考慮的應該是原地回遷。

2、棚戶區(qū)內(nèi)集體土地上房屋土地補償標準：

(1)貨幣補償：

由于棚戶區(qū)特殊的地理位置，即位于城區(qū)內(nèi)，如果完全按照農(nóng)村集體土地上的補償標準進行補償?shù)脑挘瑫蟠蠼档捅徊疬w人的生活水平。因此，在實踐中，補償標準可以參考國有土地上房屋的征收補償標準，即可以參考周邊的市場房地產(chǎn)價格，但應當扣除已經(jīng)取得的土地補償費。

(2)產(chǎn)權置換：可以參照以上分析的國有土地上房屋征收產(chǎn)權置換的標準。

棚戶區(qū)改造必須按法律的規(guī)定的進行，按法定的流程改造，按法定的標準補償。莫忘改造的初心是改善棚戶區(qū)住戶的生活水平，同時嚴禁打著棚戶區(qū)改造的名義進行商業(yè)開發(fā)。確保棚戶區(qū)改造可以真正惠澤棚戶區(qū)住戶。

第四篇：2018棚戶區(qū)改造拆遷補償

2018年春節(jié)剛過，全國各地的棚戶區(qū)（城中村）改造項目便開始如火如荼的上馬啟動了，來自各個渠道的消息都預示著2018年注定又將是此類項目全力推進的大年。據(jù)北京日報消息，僅北京市就有236個項目、23550戶居民納入今年的棚改任務，其中有不少延續(xù)多年的“老面孔”。那么，面對到處都在棚改的現(xiàn)狀，廣大被征收人又該注意哪些法律問題才能維護自己的合法權益呢？本文，在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師為大家做一番簡明扼要的梳理……

一、城市棚戶區(qū)改造項目要嚴格遵照《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定進行

《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條規(guī)定，由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要，以及由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。而“棚改”就屬于前述“保障性安居工程建設”項目。故棚戶區(qū)改造雖為改善民生、提升居民居住條件的“大好事”，也必須嚴格依照590號令的規(guī)定開展。政府公布的各類項目實施方案、規(guī)定，均不得與《條例》的規(guī)定相抵觸。

二、被征收人的“聽證權”應得到加強落實

《條例》第11條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。而根據(jù)一些地方的規(guī)定，只要是舊城區(qū)改建類項目，政府就應當 即被征收人的聽證權在這里需得到加強落實。這一制度設計的目的在于確保棚改項目具有充分的民意基礎。

三、意見征詢與“預簽約”模式

《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建房屋征收范圍確定后，房屋征收部門應當組織征詢被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意的，方可進行舊城區(qū)改建。

其第21條進一步規(guī)定，房屋征收決定作出后，由房屋征收部門組織被征收人根據(jù)征收補償方案簽訂附生效條件的補償協(xié)議。在簽約期限內(nèi)達到規(guī)定簽約比例的，補償協(xié)議生效；在簽約期限內(nèi)未達到規(guī)定簽約比例的，征收決定終止執(zhí)行。簽約比例由區(qū)（縣）人民政府規(guī)定，但不得低于80%。

以上兩項具體規(guī)定均反映了此類項目與一般征收項目的區(qū)別之處，值得廣大被征收人特別予以重視。尤其是后面一個“預簽約”模式，廣大被征收人一定要審慎對待簽約這一關鍵步驟。一旦簽約，即意味著自己完全支持涉案棚改項目，且成為了促進項目推進的“基數(shù)”，客觀上給尚未簽約同意的被征收人形成了壓力。“多數(shù)”與“少數(shù)”之間權利上的博弈，在這一程序設計中被發(fā)揮到了極致。

參考內(nèi)容：《當棚改遭遇預簽約，被征收人需當心！》

《國務院關于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》規(guī)定，棚戶區(qū)改造實行實物安置和貨幣補償相結合，由棚戶區(qū)居民自愿選擇。各地區(qū)要按國家有關規(guī)定制定具體安置補償辦法，禁止強拆強遷，依法維護群眾合法權益。據(jù)此，被征收人的補償安置方式選擇權必須得到保障，由行政機關直接實施的強拆強遷行為依法應得到禁止。

需要補充的一點是，城市棚戶區(qū)改造中被征收人的“回遷安置”權利應得到充分保障，這在《條例》第21條第3款有明文規(guī)定作為依據(jù)。實踐中，是否滿足了被征收人的這項權利也是考查涉案項目合法性的一個關鍵點。

五、“被棚改”情形需警惕

盡管從法律上并沒有對“棚戶區(qū)”這一概念的準確定義，但被征收人還是可以以樸素的認知、判斷來掂量一下，自己的房屋究竟是否應當屬于急需被改造的“棚戶區(qū)”范疇。實踐中，一些地方存在將上世紀90年代以后建造的樓房作為“棚戶區(qū)”實施改造拆遷的情形，甚至一些21世紀以后建造的新房都不能幸免，這無疑是極不正常的現(xiàn)象。棚改的初衷與目的，都應是改善群眾的居住條件和環(huán)境，而不應是政府借助棚改的審批程序簡化和資金支持優(yōu)勢來加速推動一般性征收。將本不是棚戶區(qū)的房屋當作棚戶區(qū)來進行改造，屬于行政行為目的不具有正當性，其法律責任是要有人來承擔的。

“棚戶區(qū)住房簡陋，環(huán)境較差，安全隱患多，改造難度大……”故此，如果被征收人的房屋完全不屬于上述情形，那么涉案項目就可能存在實施前提條件不具備的情況。被征收人完全可以通過對房屋征收決定提起訴訟的方式來加以救濟。

參考內(nèi)容：《到處都在拆的棚戶區(qū)，你的房屋被“棚戶”了嗎？》（點擊標題可閱讀）

六、注意城中村改造、違建清零等的程序要求

實踐中出現(xiàn)的一種新情況是，棚戶區(qū)改造項目往往包含了城市棚改、城中村改造和違建拆除等諸多內(nèi)容“打包”進行。這里的一個大的原則就是：法律程序不得混用、省略，而必須加以明確區(qū)分性質，嚴格依法開展。如果涉案項目是城中村的棚改，那么對涉案土地是否依照《土地管理法》規(guī)定的程序進行了征收就是一個重要的考查點。若涉案項目存在以棚改之名行“按國有土地上房屋征收程序征收農(nóng)村集體土地”之實這類情形的話，則事實上項目是存在嚴重程序違法的。在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師代理的多起案件中，給農(nóng)村集體土地下“征收決定”的情況比比皆是，這種程序混用無疑可能損害被征收人的合法權益。

再比如將“棚改”和“拆違”相結合進行清零的項目，對于合法房屋和違法建筑需要嚴格加以區(qū)分、判明，并適用完全不同的程序進行拆除。被征收人需要弄清自己的房屋究竟是不是違建，若不是，則要及時針對政府作出的“責令限拆”文書提起程序，以避免自己的合法房屋被當作違法建筑予以棚改，其后果極可能就是那句著名的“違建不補”。

在明律師事務所的專業(yè)拆遷律師最后想提示廣大被征收人的是，在各項規(guī)范性文件均得以充分落實的前提下，棚戶區(qū)改造的確是利國利民的大好事，是政府著力改善民生、消除安全隱患、提升群眾居住條件的重大善政，廣大被征收人應當予以支持，而不應在涉及補償安置問題時漫天要價，惡意拖延項目進程。但若涉案項目存在事實、程序上的違法之處，無視被征收人的上述合法權利，甚至以棚改之名行違法拆遷之實，那么廣大被征收人同樣有權拿起法律的武器捍衛(wèi)自己的合法財產(chǎn)權益，爭取公平、合理的征收補償。

事實是，全國范圍內(nèi)大規(guī)模的棚改項目從10年前幾乎就已啟動，持續(xù)至今仍在推動中。其中存在的問題，無疑是值得所有人反思的……

第五篇：哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定(試行)(哈%A3

【發(fā)布單位】哈爾濱市

【發(fā)布文號】哈棚改發(fā)[2008]2號 【發(fā)布日期】2008-02-18 【生效日期】2008-02-18 【失效日期】 【所屬類別】政策參考 【文件來源】哈爾濱市

哈爾濱市棚戶區(qū)改造項目房屋拆遷補償相關政策的規(guī)定（試行）

(哈棚改發(fā)[2008]2號)

為依法保護棚戶區(qū)改造拆遷當事人的合法權益，切實改善棚戶區(qū)居民的居住條件和居住環(huán)境，加快我市棚戶區(qū)改造步伐，根據(jù)《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》和《哈爾濱市棚戶區(qū)改造實施方案》的有關規(guī)定，結合我市實際，制定本規(guī)定。

一、棚戶區(qū)改造房屋拆遷補償遵循的原則

（一）以人為本、民生優(yōu)先。從維護社會穩(wěn)定、構建和諧社會的大局出發(fā)，以棚戶區(qū)廣大群眾的利益為重，充分考慮并妥善解決棚戶區(qū)低收入住房困難家庭的住房問題，給予政策傾斜和合理照顧，促進我市住房保障體系的建立，確保“住有所居”。

（二）公開公正、和諧拆遷。依法保護棚戶區(qū)各類房屋被拆遷居民的合法權益，做到群眾參與、社會監(jiān)督、陽光操作，減少拆遷矛盾和糾紛。

（三）統(tǒng)籌兼顧，合理補償。結合市情，因地制宜，處理好房屋拆遷過程中的各種利益關系，既要使拆遷困難家庭得到利益和實惠，又要做到合理控制拆遷成本，使拆遷補償政策合法性與合理性相兼顧。

（四）統(tǒng)一性和連續(xù)性。與國家、省、市拆遷法規(guī)和政策相統(tǒng)一，注意新舊政策銜接，保持全市拆遷改造政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，既要有利于推進棚戶區(qū)改造，又要有利于非棚戶區(qū)拆遷的順利實施。

二、房屋拆遷補償與保障規(guī)定

（一）住宅房屋拆遷補償

1、棚戶區(qū)改造項目的被拆遷人可以選擇貨幣補償，也可以選擇產(chǎn)權調(diào)換。

2、實行貨幣補償?shù)模泿叛a償金額應當根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積、成新等因素，以房地產(chǎn)市場估價確定。拆遷當事人協(xié)商一致的，依照其約定。

3、實行產(chǎn)權調(diào)換的，按照“拆一還一”，結算結構差價的方式執(zhí)行, 由被拆遷人按照被拆遷房屋重置價格結合成新與產(chǎn)權調(diào)換安置房屋建安成本結算差價。

產(chǎn)權調(diào)換房屋根據(jù)被拆遷住宅房屋的建筑面積，就近上靠標準安置戶型。產(chǎn)權調(diào)換房屋戶型設計應當符合實際需要，產(chǎn)權調(diào)換安置戶型設計標準為：一室半建筑面積50平方米、兩室建筑面積60平方米、兩室半建筑面積70平方米；同時設置保障戶型一室或一室半，設計標準為建筑面積40平方米。

被拆遷房屋建筑面積在70平方米以下的部分，免交結構差價。超出被拆遷房屋建筑面積，就近上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。被拆遷人要求超過標準戶型建筑面積安置房屋的，超出標準戶型之外的部分按照商品房屋銷售價格交納購房款。

改造范圍內(nèi)批準的新建工程規(guī)劃能夠滿足產(chǎn)權調(diào)換的，應當在改造范圍內(nèi)實行產(chǎn)權調(diào)換；拆遷后因市政等公益事業(yè)建設需要，批準的新建工程規(guī)劃不能滿足產(chǎn)權調(diào)換的，應當在本區(qū)政府指定區(qū)域內(nèi)實行產(chǎn)權調(diào)換。易地安置的被拆遷人，按照本規(guī)定上靠標準戶型后，根據(jù)區(qū)位變化合理調(diào)整產(chǎn)權調(diào)換房屋的建筑面積。具體標準由各區(qū)政府自行制定。

4、拆遷用作經(jīng)營使用的住宅房屋，選擇住宅房屋安置的，可以比照住宅房屋產(chǎn)權調(diào)換的標準再上靠一個標準戶型，超出被拆遷房屋建筑面積上靠產(chǎn)權調(diào)換安置戶型內(nèi)的部分，可以按照綜合建設成本交納購房款。

住宅房屋用作經(jīng)營使用房屋的認定，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的規(guī)定執(zhí)行。

5、產(chǎn)權調(diào)換房屋涉及的綜合建設成本和建安成本，由市建設行政主管部門公布。

（二）住宅房屋拆遷保障

1、被拆遷住宅房屋家庭人均建筑面積低于我市上人均建筑面積標準，總建筑面積不足40平方米（含40平方米），因家庭經(jīng)濟困難無力全額交納上靠建筑面積50平方米標準戶型超面積購房款的，可以安置到建筑面積40平方米的保障戶型房屋，可以按照安置房屋的建安成本交納上靠建筑面積40平方米保障戶型超面積購房款；也可以暫按成本租金標準承租保障戶型超出被拆遷房屋面積的部分，待被拆遷人經(jīng)濟條件改善后，補交購房款，變更產(chǎn)權性質。

2、家庭人均建筑面積低于我市上人均建筑面積標準，貨幣補償金額低于《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》規(guī)定的最低補償標準的，按照最低補償標準執(zhí)行。

3、對持有《城市居民最低生活保障證》的被拆遷人或者公有住宅房屋承租人，給予2萬元照顧；對在《城市居民最低生活保障證》中登記并持有《中華人民共和國殘疾人證》的殘疾人，給予1萬元照顧。

4、具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格，以及具有廉租住房保障資格的被拆遷家庭，按照本政策進行補償安置后，經(jīng)申請重新核定，仍具有經(jīng)濟適用住房購買或者貨幣補貼資格以及廉租住房保障資格的，可以按照有關規(guī)定直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。

（三）非住宅房屋拆遷補償

拆遷非住宅房屋，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》執(zhí)行。

三、關于無證照房屋的處理

（一）對于經(jīng)市城市規(guī)劃部門認定為違法建筑，或者提供虛假房屋證照獲取利益的房屋所有人，由規(guī)劃、城市管理行政執(zhí)法、公安等部門依法查處，不予補償。對涉及出具虛假房屋證照的人員，由紀檢監(jiān)察、公安等部門依據(jù)相關規(guī)定予以處理；構成犯罪的，依法追究其刑事責任。

（二）對于無證照房屋的拆遷，房屋使用人能夠積極支持拆遷工作，且同時具備下列條件的，給予救助補貼：

1、具有拆遷范圍內(nèi)哈市常住戶口；

2、家庭人均建筑面積低于我市上人均建筑面積標準；

3、房屋具備居住條件和使用功能；

4、長期在此居住且無其他住房。

（三）對符合救助補貼條件且具有經(jīng)濟適用住房或者廉租住房保障資格的，可以直接享受經(jīng)濟適用住房或者廉租住房政策。

（四）對不符合救助補貼條件但積極支持拆遷工作，并在規(guī)定期限內(nèi)拆除違法建筑的，可給予適當補貼。

（五）對未取得房屋所有權證，但同時具有土地、規(guī)劃等能夠證明房屋來源合法手續(xù)的，由規(guī)劃、國土資源、房產(chǎn)住宅、監(jiān)察等部門組成聯(lián)合復查組，對審批手續(xù)的真實性、合法性進行確認無誤后，參照有房屋所有權證房屋給予補償；由于歷史原因造成手續(xù)不全的被拆遷房屋，由聯(lián)合復查組進行確認后，參照有房屋所有權證房屋給予合理補償。

（六）補貼標準由各區(qū)政府根據(jù)實際情況自行制定。對無證照房屋的處理，應當進行公示。

四、其他相關規(guī)定

（一）符合房改政策但未實施房改的被拆遷住宅房屋，原則上先行房改，房屋承租人支付房改費用后，拆遷人應對房屋承租人按房屋所有權人的標準依法進行補償安置。

（二）被拆遷人按照綜合建設成本或建安成本交納購房款的房屋面積，比照經(jīng)濟適用住房辦理產(chǎn)權；被拆遷人要求按照商品房銷售價格交納上靠面積購房款的，辦理商品房產(chǎn)權。

（三）被拆遷人（含房屋承租人、使用人）只能享受一次棚戶區(qū)拆遷優(yōu)惠。

（四）在棚戶區(qū)改造中，對積極配合拆遷改造工作的被拆遷人或者被拆遷房屋承租人，適當給予獎勵，獎勵標準由拆遷所在區(qū)政府自行制定。

（五）對于個別被拆遷居民提出不合理要求拒不搬遷，影響絕大多數(shù)被拆遷改造居民利益的，應當依法實施強制拆遷。

（六）本規(guī)定適用于本市道里區(qū)、道外區(qū)、南崗區(qū)、香坊區(qū)、平房區(qū)、松北區(qū)的棚戶區(qū)改造拆遷項目。

（七）本規(guī)定未盡事宜，按照《哈爾濱市城市房屋拆遷管理暫行辦法》的有關規(guī)定執(zhí)行。

（八）本規(guī)定自發(fā)布之日起實施。本規(guī)定實施前已取得房屋拆遷許可證的拆遷項目，仍按原政策執(zhí)行。

哈爾濱市棚戶區(qū)改造工作領導小組

二OO八年二月十八日

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