第一篇：物業管理日常工作服務內容

日常管理工作

一、前期物業管理服務內容

前期介入和物業接管驗收，了解業主及物業使用物權。

1、參與單項工程的甲乙方交接驗收；（新建部分）

2、參與整體工程的甲乙方交接驗收；（新建部分）

3、物業的接管驗收及問題的整改、督促；（新建部分）

4、接受業主入住前的相關咨詢；（新建部分）

5、供業主入住前的上門服務。（新建部分）

二、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續；

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

三、后續物業管理服務內容

1、公共性服務（1）清潔衛生管理；（2）綠化日常維護管理；（3）治安管理；

（4）共用蓄水池的維護管理；（5）水電管理；（6）排污設施管理；（7）道路維修管理；

（8）房屋共用部位的日常養護維修；（9）物業檔案資料管理；（10）車輛停放及交通秩序管理；（11）代收代交水電氣費；

（12）根據需要增設的其他服務項目。

（13）開設法律咨詢平臺，為監獄勞改人員家屬提供法律援助

2、特約性服務（一般外聯工作）

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務（1）家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維修、家電維修、冷氣機月保等。

（2）家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。

（3）家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。

四、公共性服務的具體行式及解析：

1、設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

2、供電系統

（1）保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

3、消防系統

（1）消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。（2）訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

4、電梯

（1）電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

5、給排水系統

（1）定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。（2）設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。（3）所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

（4）遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）無長時間停水事故。

6、空調系統

窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

7、市政公用設施管理

（1）公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。（2）公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。（3）車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

8、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

9、環境衛生管理

（1）實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

10、治安管理

（1）實行監控全覆蓋無死角管理，并實行24小時安全防范。（2）無重大火災、刑事和交通事故。

五、物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

六、基礎條件：

1、有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；

2、綠化地；（增加綠地面積，實現贏收）

3、休閑活動中心、場地；

4、活動館所；（管理目前的管所，目的增加收入）

5、專用固定停車泊位1個/3戶；（經營大門外停車場，對外開放，內部免費，外部收費；）

6、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；（目前重要贏收點）

七、房屋管理：

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、小區主出入口設小區房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。

5、陽臺封閉規格色調一致。

6、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。

7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

第二篇：物業管理日常工作服務內容

(一)日常管理工作

1、日常管理工作的內容

（1）物業管理區的安全保衛、清潔、綠化及消防;

（2）房屋及建筑的公共部分、機電設備、公共配套設施的維修、管理;

（3）住戶裝修管理；

（4）車輛管理；

（5）客戶檔案管理；

2、安全保衛

（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的治安問題，制定治安案件發生率控制標準；

（2）制定物業管理區治安管理條例，保安員崗位職責及保安工作作業流程；

3、清潔綠化

（1）根據物業管理區的房屋、公共場所及配套設備的特點、制定清潔保潔率；

（2）制定物業管理區清潔衛主管理條例、保潔員崗位職責及保潔工作作業流程；

（3）制定物業管理區綠化完好率標準及綠化管理規定；

（4）明確綠化人員的管理規定、崗位職責及作業流程；

4、消防

（1）向當地有關部門了解物業管理區可能存在的消防隱患、制定消防設備、設備完善率及火災發生控制率的標準；

（2）制定物業管理區消防管理條例及消防工作內容、明確責任人；

（3）制定消防設備、設備的管理、維護、使用規定及作業流程、確保消防系統符合國家規定要求；

5、水、電設備的管理、維護

（1）了解有關水、電設備可能出現的問題或存在的事故隱患，制定水、電設備的故障率、維修及時率和合格率控制標準；

（2）制定水、電設備的使用和維護條例及作業流程，以保證其達到應有的性能標準；

（3）制定水、電設備維護人員的管理規定及崗位職責；

6、房屋及建筑公共部分、公共配套設施的維護、管理

（1）了解物業管理區內房屋及建筑公共部分、公共配套設施可能存在的問題及事故隱患率，制定相應的完好率、維修及時率及驗收合格率指標；

（2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套設施的使用及管理規定；

（3）制定房屋及公共配套設施維護人員的管理條例、崗位職責及作業流程；

（4）業主自行出租的房屋或公共配套設施，物業管理公司必須要求業主按照當地政府的有關規定完善相應的手續，并制定對承租人的管理規定。

7、住戶裝修管理

（1）制定住戶裝修管理規定，明確裝修范圍、時間、垃圾的處理及裝修人員的管理，完善裝修申報手續；

（2）建立裝修檢查監督制度，明確責任人，以確保房屋結構、小區消防、防盜安全及環境衛生不受影響；

8、車輛管理

（1）車輛管理包括機動車及非機動車的管理；

（2）制定物業管理區內車輛的進出、停放和行駛的管理規定，明確責任

人的崗位職責及作業流程；

（3）制定停車場、自行車棚的完好率、維修及時率和合格率標準。

9、客戶檔案管理

（1）客戶檔案包括與客戶有關的各類入住資料、申請表格、維修記錄、合同、協議、收費記錄；

（2）建立客戶檔案的管理規定，明確責任人的崗位職責及作業流程。

（二）便民服務

物業管理公司應在管理區內設立便民服務，具體項目可根據物業管理區的特點及自身的實際情況而定。

1.便民服務

（1）可分為無償服務和有償服務兩類，內容及價格應透明化；

（2）無償服務的成本費用從管理服務費中支出；有嘗服務的價格應按政府有關法規確定；

2.建立便民服務的管理程序及作業指導書，明確責任，規范服務人員的用語及行為。

（三）與業主日常溝通

1.與業主的日常溝通包括以下形式和內容：

（1）通過電話、信函、張貼公布及面對面等形式處理各項與客戶有關的事務；

（2）通過登門或約見的形式，定期或不定期拜訪客戶；

（3）通過組織專題或系列活動，開展社區文化活動；

（4）應邀參加或列席業主大會或業主代表大會。

2.物業管理公司的高層管理人員應高度重視與業主的日常溝通，保持與每一業主的良好關系。

3.如遇業主發生違背管理規定或發生其他不愉快事件時，物業管理公司必須堅持不采取任何制裁性的措施，而應通過正面協調直至尋求法律援助。

（四）處理客戶投訴

1.物業管理公司應遵循公司的經營原則，規范客戶投訴的處理流程；

（1）接到投訴時，首先要假定我們的工作存在問題；

（2）出現投訴，一定要及時向上反映信息；

（3）面對重大的投訴問題，第一負責人要親自處理；

（5）在滿足客戶的要求時，應遵循公司的經營原則辦事。

2.物業管理公司應及時分析、總結客戶投訴的案例，并列入崗位培訓的教材中。

（五）營造社區文化

1.社區文化包括社區文化氛圍和社區文化活動兩方面。社區文化活動促進社區文化氛圍的形成；社區文化氛圍又促使社區文化活動層次的提高和住戶業余生活的豐富。

2.物業管理公司應把營造社區文化的工作列入日常工作日程并加以重視。

3.社區文化氛圍主要體現在以下方面：

（1）物業管理區的整體精神風貌；

（2）家庭的生活方式；

（3）住戶的鄰居關系；

4.建立物業管理區精神文明建設公約，通過設立專欄或印發信函等形式廣泛宣傳，物業管理公司的各位員工應嚴格遵守，起模范表率作用。

5.社區文化活動有各種類型，包括：各類競技、表演、旅游、購物、培訓班、夏令營、節日慶祝活動以及當地政府組織的各類精神文明活動。

6.開展社區文化活動，物業管理公司應：

（1）分析住戶的構成，充分了解住戶的需求；

（2）針對不同的層面，制定各類社區文化活動方案及經費標準報業主委員會通過；

（3）提高并逐步改善活動場地。

服務內容及標準

四、服務內容及標準

（一）前期物業管理服務內容

前期介入和物業接管驗收是維護廣大業主及物業使用人合法權益，保障其利益的重要環節，也是搞好今后物管工作的前提條件。

1、項目設計方案的建議；

2、施工工程的跟進及發現問題的建議并督促整改；

3、參與單項工程的甲乙方交接驗收；

4、參與整體工程的甲乙方交接驗收；

5、行物業的接管驗收及問題的整改、督促；

6、接受業主入住前的相關咨詢；

7、供業主入住前的上門服務。

（二）、業主入住管理

1、辦理業主入住及接房的相關手續；

2、對業主及物業使用人的二次裝修進行管理。

（三）、后續物業管理服務內容

1、公共性服務

公共性服務提供常規性服務，是為了維護物業的整潔、環境的美化、業戶的生活方便而提供不可少的、經常性的服務項目：

（1）、清潔衛生管理；

（2）、綠化日常維護管理；

（3）、治安管理；

（4）、共用蓄水池的維護管理；

（5）、水電管理；

（6）、排污設施管理；

（7）、道路維修管理；

（8）、房屋共用部位的日常養護維修；

（9）、物業檔案資料管理；

（10）、車輛停放及交通秩序管理；

（11）、安排社區文化活動，協助政府宣傳教育；

（12）、代收代交水電氣費；

（13）、根據需要增設的其他服務項目。

2、特約性服務

特約性服務指提供公共性服務以外的，為滿足業戶的個別需求，受其委托而提供的服務

（1）、家居設施維修

包括：維修戶內供用電設備、家具及門窗維修、廚具及衛生潔具維修、給、排水系統的維

修、家電維修、冷氣機月保等。

（2）、家居清潔服務

包括：地板打臘、拋光、清潔家私、玻璃、燈飾等。

（3）、家居殺蟲服務

包括：白蟻防治、滅蚊、滅鼠、滅蟑等。

（4）、家政服務

包括：提供代客訂票、送餐服務、室內裝修設計、布藝設計、綠化設計、保險咨詢、法律咨詢、私人健康護理、私人管家、秘書、保衛、汽車美容等。

（5）、租賃服務

包括：物業出租、轉讓、市場調查、物業估價等。

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

（二）、物業管理服務質量標準

1、房屋管理與維修

（1）、房屋完好率達到底90%以上，樓宇外觀美觀、整潔，無改變使用功能，無違反規劃亂搭建現象。

（2）、房屋零修及時率達到95%以上，水電、電梯等設施隨報隨修，房屋土建方面的問題接報后三天內完成，零修合格率達98%以上。

（3）、實行代收代繳各項公用事業費及水電氣費，收繳率達到90%以上。

2、設備管理

設備圖紙、檔案資料齊全，管理完善，可隨時查閱，配備所需各種專業技術人員，維修和操作人員持證上崗。針對不同設備定期保養、檢修、保持設備運行正常并有針對突發事件的應急措施，確保年無故障運行時間達到95%以上。

3、供電系統

（1）、保證24小時正常運行，出現故障，立即排除。

（2）、限電、停電按規定提前通知業戶，外線停電時，自備發電機送電不超過15分鐘。

4、消防系統

（1）、消防控制中心及消防系統配備齊全，完好無損，可隨時起用。

（2）、訂有突發性火災等緊急事件處理程序，設立消防疏散示意圖，緊委屈疏散通道暢通，照明設施、引路標志完好。

5、電梯

（1）、電梯轎廂、井道保持清潔。

（2）、出現運行故障后，維修人員及時到達現場進行維修。

6、給排水系統

（1）、定期對二次供水蓄水設施設備進行清洗、消毒，保持水池、水箱及周圍環境的清潔衛生，無二次污染及隱患。

（2）、設備閥門、管道無跑、冒、滴、漏現象。

（3）、所有排水系統暢通，汛期道路無積水，樓內、地下室及車庫無積水、浸泡發生。

（4）、遇有事故，維修人員能及時進行搶修，無大面積跑水、泛水，（5）、無長時間停水事故。

7、空調系統

（1）、窗式及分體式空調按規定安裝位置統一，排列有序。

8、市政公用設施管理

（1）、公共配套服務設施完好，不隨意改變用途。

（2）、公用照明、通訊、郵政設備設施齊全，工作正常。

（3）、交通車輛管理運行有序，無亂停亂放現象。

9、綠化管理

定期對物業管理區域內的綠地、花木、建筑小品等進行養護，無破壞、踐踏及隨意占用現象。

10、環境衛生管理

（1）、實行標準化清掃保潔，垃圾日產日清，公共走道、地下室、天臺等所有公共場所保持清潔，無隨意堆放雜物和占用。

（2）、商業網點管理有序，無亂設攤點、廣告牌，亂貼、亂畫現象。

11、治安管理

（1）、實行封閉式管理，并實行24小時安全防范制度。

（2）、無重大火災、刑事和交通事故。

12、業戶滿意率

無重大投訴，對物業管理公司的評議，滿意率達到95%以上。

物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；

2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；

3、物業管理區域清潔衛生費用；

4、物業管理區域綠化養護費用；

5、物業管理區域秩序維護費用；

6、辦公費用；

7、物業管理企業固定資產折舊；

8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；

9、經業主同意的其它費用。

一、基礎條件：

小區封閉；有不少于小區住宅總建筑面積3‰的物業管理服務用房；綠化率35%以上（包括水面）；綠化、休閑活動中心、場地1500平方米以上；固定活動館所300平方米以上；專用固定停車泊位1個/3戶；具備樓宇可視對講系統、監控系統、電子巡更系統或其他三項以上安全防范設施；固定體育活動場館不少于二項設施。

二、房屋管理：

1、按有關法規政策規定和業主公約約定對房屋及配套設施進行管理服務。

2、小區主出入口設小區房屋、道路平面分布圖、宣傳欄。小區內各路口、棟、門、戶及其他公共配套設施場地標識齊全、規范、美觀。

3、房屋外觀（包括屋面、露臺）完好、整潔；公共樓梯間墻面、地面無破損；外墻及公共空間無亂張貼、亂涂、亂畫、亂懸掛現象；室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置，整齊有序。

4、對違反規劃私搭亂建及擅自改變房屋用途現象及時勸告,并報告有關部門依法處理。

5、陽臺封閉規格色調一致。

6、空調安裝位置統一，有條件的組織實施冷凝水集中排放。

7、房屋裝修符合規定，有裝修管理服務制度；與業主、裝修公司簽訂裝修管理協議，查驗裝修申請方案及審批記錄；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理；對裝修現場進行巡視與檢查，有日常巡查記錄及驗收手續；對私拆亂改管線、破壞房屋結構和損害他人利益的現象及時勸告，問題嚴重的報有關部門處理；督促裝修垃圾及時清運。

第三篇：寫字樓物業管理日常工作內容

寫字樓物業管理日常工作內容

寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：

一、營 銷 推 廣

由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。

由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有 發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情 調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

二、商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中 應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

2.商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服 務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識； ⑥具備基本的設備清潔保養知識。

(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在 部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

3.商務中心的服務項目

寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊 全的商務中心提供的服務項目包括：

(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

(2)秘書服務，包括各類文件處理；

(3)辦公系統自動化服務；

(4)整套辦公設備和人員配備服務；

(5)臨時辦公室租用服務；

(6)長話、傳真、電信服務；

(7)商務會談、會議安排服務；

(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；

(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；

(12)報刊、雜志訂閱服務；

(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；

(14)文件、名片等印制服務；

(15)成批發放商業信函服務；

(16)報刊剪報服務；

(17)秘書培訓服務等。

三、前 臺 服 務

小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；

(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務；

(3)個人行李搬運、寄存服務；

(4)出租汽車預約服務；

(5)提供旅游活動安排服務；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國及世界各地酒店預定服務；

(8)餐飲、文化體育節目票務安排；

(9)文娛活動安排及組織服務；

(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代購、遞送服務；

(12)洗衣、送衣服務；

(13)代購清潔物品服務；

(14)提供公司“阿姨”服務；

(15)其他各種委托代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1.設備管理

(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

(2)完善工程部架構。

(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。

(5)制定設備的保養和維修制度。

(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

2.維修與保養

(1)報修與維修程序。

Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。

(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養)；一級保養；二級保養。

(3)設備的維修。

對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。

編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。② 定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。

(2)建立保安部的組織機構。

(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

(2)一般寫字樓的消防系統主要有：①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。

(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④ 明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期 組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。B11建立消 防檔案。B12制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

六、清潔衛生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作 的重點體現在：

(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。

(2)制定部門各崗位的責任制。

(3)建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。

(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調 好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。

第四篇：寫字樓物業管理的日常工作內容

寫字樓物業管理的日常工作內容

寫字樓物業的特性和使用要求，決定了寫字樓日常管理的工作內容與工作重點主要在以下幾個方面：

一、營銷推廣

由于寫字樓宇收益性物業(商業物業)的特性，決定了營銷推廣是其一項經常性的管理工作內容。當今的寫字樓宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租(主要是出租)。寫字樓的整體形象設計塑造、宣傳推介，辦公空間的分割布局與提升改造，市場分析調研，與買租客戶的聯絡、談判、簽約，客戶投訴與要求的受理與處理，客戶與經營管理者、客戶與客戶間關系的協調，以及組織客戶參加目的在于聯絡感情的各種聯誼活動等均屬于寫字樓的營銷推廣工作范疇。由于轉變投資地點、方向，兼并、破產等各種原因的影響，寫字樓客戶變動的情況時有發生，固有的客戶對辦公空間重新布置、面積增減、改變設備配置與服務等的要求也經常存在。因此，為吸引招進和留住客戶，寫字樓的營銷服務工作是一項十分重要的經常性工作，否則，便不能保證較高的租售率，影響寫字樓物業的收益。

這方面應有專門的營銷人員在寫字樓前臺工作或設立專門的辦公室辦公，進行市場行情調研，主動尋找目標客戶，征求已有客戶對物業的使用意見，盡力滿足各方面客戶的要求，保證物業保持較高的租售率。

二、商務中心的服務與管理

大型寫字樓辦公機構集中，商務繁忙，一般會議主要提供各種商務服務項目的商務中心(與大型酒店、賓館類似)。

1.商務中心的設備配置

商務中心須配備的主要設備及用品有中英文處理機、打印機、傳真機、電傳機、打字機、電腦、裝訂機、塑封機、口述錄音機、電視、電話、影視設備、投影儀及屏幕、攝像機以及其他的辦公用品等。商務中心設備的配備可根據服務項目的增設而添置。

商務中心設備的正常使用和保養，是提供良好服務的保證。商務中心人員在使用過程中應嚴格按照正常操作程序進行操作，定期對設備進行必要的保養，設備一旦發生故障，應由專業人員進行維修。

2.商務中心的工作要求和工作程序

商務中心的服務是小區域、多項目的直接服務。客人對商務中心服務質量的評價是以服務的周到與快捷為出發點的。要做到服務周到、快捷，必須依靠經驗豐富的工作人員和一套健全的工作程序。

(1)工作要求。對商務中心工作人員要求有：①流利的外語聽說讀寫能力；②熟練的中英文打字能力；③熟練操作各種設備的能力；④熟悉商務信息知識；⑤熟悉秘書工作知識；⑥具備基本的設備清潔保養知識。

(2)工作程序。①服務前：了解客戶所需服務項目、服務時間及服務要求；向客戶講明收費情況，開據收費通知單并收一定比例的押金。②服務中：以準確、快捷為原則，按客人服務要求準時、精確地完成服務。③服務后：完成客人所需服務后，填寫《商務中心費用收據單》，引導或陪同客人到財務部結賬。《商務中心費用收據單》一式三份，一聯交給財務部，一聯交給客人，一聯由商務中心存檔。

商務中心的主要對象是客人，有時寫字樓內部人員也因工作需要在商務中心使用設備，為此制定商務中心簽單程序；

寫字樓內部人員到商務中心使用設備，必須是因工作需要；使用前，必須由該員工所在部門經理的同意。須在《商務中心設備使用申請單》上填清原因、內容、使用時間及批準人后，在不影響為客人提供服務的前提下使用。使用后須在《費用結算單》上簽名。

3.商務中心的服務項目

寫字樓客戶業務類型不同，自身辦公條件不同，對商務中心的服務范圍要求不同。較齊全的商務中心提供的服務項目包括：

(1)翻譯服務，包括文件、合同等；

(2)秘書服務，包括各類文件處理；

(3)辦公系統自動化服務；

(4)整套辦公設備和人員配備服務；

(5)臨時辦公室租用服務；

(6)長話、傳真、電信服務；

(7)商務會談、會議安排服務；

(8)商務咨詢、商務信息查詢服務；

(9)客戶外出期間保管、代轉傳真、信件等；

(10)郵件、郵包、快遞等郵政服務；

(11)電腦、電視、錄像、攝像、幻燈、BP機、手機租賃服務等；

(12)報刊、雜志訂閱服務；

(13)客戶電信設備代辦、代裝服務；

(14)文件、名片等印制服務；

(15)成批發放商業信函服務；

(16)報刊剪報服務；

(17)秘書培訓服務等。

三、前臺服務

小型寫字樓的前臺僅提供基本的問訊解答、引導服務，大型寫字樓的前臺服務項目較多，主要包括：

(1)問訊服務和留言服務，鑰匙分發服務；

(2)信件報刊收發、分揀、遞送服務；

(3)個人行李搬運、寄存服務；

(4)出租汽車預約服務；

(5)提供旅游活動安排服務；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國及世界各地酒店預定服務；

(8)餐飲、文化體育節目票務安排；

(9)文娛活動安排及組織服務；

(10)外幣兌換，代售磁卡，代售餐券；

(11)花卉代購、遞送服務；

(12)洗衣、送衣服務；

(13)代購清潔物品服務；

(14)提供公司“阿姨”服務；

(15)其他各種委托代辦服務。

有的寫字樓的報修點也設在前臺，方便客戶報修。

四、設施設備管理

寫字樓的設施設備管理主要應做好以下各項工作：

1.設備管理

(1)建立設備檔案。做好寫字樓各項設備驗收文件資料的存檔，建立設備登記卡。

(2)完善工程部架構。

(3)建立各部門、各工種的崗位責任制。

(4)抓好物料采購、供應和消耗的環節的計劃與控制，開源節流。寫字樓管理中物料采購、供應、領用的一般流程為：

Ａ.采購程序：

(5)制定設備的保養和維修制度。

(6)建立監管制度，監督檢查專項維修保養責任公司和個人的工作。

2.維修與保養

(1)報修與維修程序。

Ａ.兩類報修：自檢報修、客戶報修。

B.寫字樓管理中公共設備、設施維修及客戶室內小型維修的報修及維修程序為：

(2)設備的保養。一般可建立三級保養制度：日常保養(又稱作例行保養)；一級保養；二級保養。

(3)設備的維修。

對于設備的維修控制，關鍵是抓好維修計劃的制定和維修制度的完善。編制維修計劃時應注意：①是否按設備分類編制計劃。②維修周期是否科學(周期是指兩次大修之間的工作時間)。③維修方法是否恰當。

一般的維修方法有：①強制維修法。即不管設備技術狀況如何，均按計劃定期維修。②定期檢修法。即根據設備技術性能和要求，制訂維修周期，定期檢修。

③診斷維修法。即根據使用部門的報告和提供的技術資料，對設備進行檢查診斷，確定要維修的項目或部件，然后進行維修。④全面維修。即當設備出現嚴重磨損、損壞或故障時，對主體和部件全面修理(大修)。

建立設備維修制度主要是設備檢修制度和報修制度。

(4)設備的更新改造。這里的關鍵是要把握好更新改造的時機，制訂切實可行的更新改造方案。

五、保安與消防管理

1.保安管理

(1)貫徹保安管理的基本原則是：①賓客至上，服務第一。②預防為主。③誰主管，誰負責。④群防群治，內緊外松。

(2)建立保安部的組織機構。

(3)制定嚴密的保安規章制度，明確本部門各類人員的崗位職責。

(4)加強治安防范。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、門戶密碼開啟裝置、閉路電視監控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮。防止人為破壞治安秩序，杜絕各類可能發生的事故。

2.消防工作

(1)消防工作的指導思想是：以防為主，宣傳先行，防消結合。

(2)一般寫字樓的消防系統主要有：①干式消防系統：自動報警系統，聯動總控制屏，ＢＴＭ氣體滅火系統。②濕式消防系統：自動噴淋系統，消防栓系統(消防泵)。③消防聯動機構：消防送風和排煙風機的功能和聯動試驗；空氣系統鮮風機和排氣機的功能和聯動試驗；消防電梯的功能試驗。④火災報警系統：自動報警系統(包括感溫式火災報警、感煙式火災報警、感光式火災報警)，手動報警系統(包括電鈴報警、破碎玻璃報警、緊急電話報警)。

(3)消防工作的展開：①進行消防宣傳。宣傳的形式有：消防輪訓，利用標語或牌示進行宣傳，發放消防須知(防火手冊)。宣傳的內容有：消防工作的原則，消防法規，消防須知。②建立三級防火組織，并確立相應的防火責任人：管理公司總經理、部門經理、班組長。③把防火責任分解到各業主、租戶單元。由各業主、租戶擔負所屬物業范圍的防火責任。④明確防火責任人的職責，根據《中華人民共和國消防條例》的規定，制定防火制度。⑤定期組織及安排消防檢查，根據查出的火險隱患發出消防整改通知書，限期整改。⑥制定防火工作措施，從制度上預防火災事故的發生。⑦配備必需、完好的消防設備設施。⑧發動大家，及時消除火災苗頭和隱患。⑨建立自防、自救組織。包括：建立義務消防隊；建立

專職消防隊；抓好消防訓練，每年組織一次寫字樓全體人員消防演習。⑩明確火災緊急疏散程序。做好疏散的準備工作，人員疏散為主為先，轉移危險品、搶救貴重財產在后。⑾建立消防檔案。⑿制訂滅火方案及重點部位保衛方案，每個房間安裝消防走火示意圖。

六、清潔衛生管理

清潔是寫字樓管理水平的重要標志，也是對建筑和設備維護保養的需要。日常清潔工作的重點體現在：

(1)制定完善的清潔細則，定明需要清潔的地方、材料、所需次數、檢查方法等，并嚴格執行。

(2)制定部門各崗位的責任制。

(3)建立衛生清潔的檢查制度。①定期巡檢法(隨見隨報，定點檢查，劃簿登記)；②每日抽查；③會巡制度；④食用水質及排污處理檢查。

(4)保持樓內公共場所的清潔。如大堂、洗手間、公用走道等。

(5)提供全面的清潔衛生美化服務。

寫字樓的樓宇維護、停車管理可參見相關各章內容。除以上各項管理與服務工作，協調好寫字樓與客戶和社會各界的關系也是搞好寫字樓管理的一項重要內容。

第五篇：物業管理服務內容

物業管理服務內容

專業的物業管理

作為國內最早從事物業管理的機構之一，萬科物業一直致力于通過自己的實踐推動物業管理行業的發展，并不斷開辟新的業務服務領域，更加豐富物業管理的內涵。目前公司業務已涵蓋如下諸多方面：

大廈（小區）設計、規劃、建設評估

小區交通規劃評估

樓宇接收服務

物業保險服務

物業規劃

保安、清潔及綠化規劃服務

設施維修服務

財務及租戶管理

園藝保養及節日布置

管理運作進程跟進服務

新建筑和原建筑的改造更新等

嚴密的治安防范服務

根據每個小區（大廈）的實際情況，規劃、設計出嚴密、高效的安全防范體系，輔以先進的安全監控系統、超前的安全管理理念、嚴格的管理制度、高素質的安全管理隊伍，確保

[周正友]----學習專用----文集

住戶生活的安全舒適。同時，家具智能化技術互聯網技術的有機結合，更使住戶無論身處何地都能及時了解小區（大廈）及家中情況，時刻放心。

高效的清潔綠化服務

專業的清潔、消殺和綠化規劃設計隊伍，精心打理、修飾每一寸空間，確保居家衛生清潔，小區草常綠、數常青、花常開，著力為業主創造一個親近自然的社區環境。

周到的家政服務

訓練有素的家政服務隊伍向住戶提供周到細致的各類家政服務：室內清潔、家務助理、“美食通”、四點半學校……直至為每一個需要的家庭制定“個性化服務計劃”，將您從瑣碎的事務中解放出來，全身心投入到事業、工作中，盡享舒適生活。

完善的設施管理服務

科學、嚴格的設備管理和高素質的專業技術人員，為小區（大廈）提供全天候24小時公共設施保障服務，確保住戶出行、休閑便利。快捷的各類家庭維修服務，時刻保證住戶家庭設施的運行順暢。

專業的小區工程完善服務

憑借工程技術優勢，提供專業化小區完善工程服務，以人為本，從處處方便物業使用人的角度出發，協助發展商進行物業的前期規劃設計及后期配套設施的改造服務，在社區智能化的綜合策劃、安裝調試、運行維護方面積累了豐富的經驗，是萬科社區智能化不斷提升的推動者。

尊貴高尚的會所管理

高級會所管理為眾多追求高尚生活的住戶提供理想的活動和交往空間，既是現代生活時尚的象征，更是“萬科物業人”為住戶營造高質量生活素質愿望的體現。會所為小區居民提供相識、交往、信息溝通的機會和氛圍，成為工作繁忙的都市人一個絕好的能量補充地。

專業的汽車美容服務

萬科汽車美容中心秉承萬科人規范化管理理念和專業化服務精神，在中國大陸率先打破傳統洗車方式，引進電腦洗車機服務，現已發展成為深圳市知名的汽車美容專業服務機構，在深圳已擁有十多家連鎖分店，并將借助物業管理主營業務遍及各大中城市的優勢，繼續拓展其他城市汽車美容業務。中心現有汽車美容服務項目四十余種、汽車精品千余種，并成為日本最大的汽車精品生產商快美特（CARMATE）汽車精品制造有限公司深圳總代理。萬科汽車美容中心愿成為“愛車族”的朋友！

專業的物業銷售、租售代理

萬科房屋租賃中心是經政府批準之代理房地產轉讓、租售、租賃的專業服務部門，中心遵循平等互利原則，以維護交易雙方的利益為宗旨，結合公司超前的管理理念，創新的管理思維，科學管理程序，使地產代理、銷售和租賃業務日趨專業化和規范化，選擇擁有最多客戶的萬科房屋租售中心，當然可以迅速成交。

公眾活動服務

公眾活動服務

提供展覽會、沙龍、藝術節等信息預告。

家庭保險

提供家庭各類財產及人身保險咨詢服務，并提供代辦保險、協助辦理理賠等手續。室內綠化設計、節日裝飾

提供室內綠化設計、節日裝飾、業主家居綠化設計，鮮花搭配、節日燈飾設計服務。旅行服務

定期提供主要旅行社旅游信息，以及旅游團手續代辦服務。

PARTY策劃服務

為需在會所或私家舉行派對的業主，提供策劃及布置服務。

四點半學校

解除業主子女放學后無人照顧之后顧之憂。

家教聘請

根據業主之需要，幫助聯系聘請各類家教。

VIP商務秘書

提供打字、傳真、復印服務，商務會議服務，商務禮儀、代訂車船票、酒店定房、社會信息委托查詢等多種服務。

萬科TAXI

萬科物業發展公司提供豪華房車、吉普車、面包車、人貨車等十數款車輛的短時租用服務，有專配司機，并可安排專人接送服務，商務用車等。

家政助理服務

業主私家物業管理

跟蹤管理業主私家物業的使用情況，建立私家物業的管理分類分檔、居家設施設備的維修保養記錄檔案、定期進行房屋健康診斷和評估，提交屋宇健康管理報告，為業主提供私家屋宇安居管理服務。

特別家庭安全服務

為長期外出或其他原因需要加強安全防衛的業主家庭，通過單獨安裝智能化安防設備，提供特別安全服務。

業主健康關注檔案

為業主建立業主健康檔案、跟蹤業主家庭成員健康動態、組織業主心理及身體健康狀況評估服務，定期組織體檢及體質測定，根據業主身體健康狀況適時提供健康預警、提供在飲食、起居、運動選擇等方面的合理建議。

居家環境質量檢測服務

定期對大廈之主要公共區域、業主家庭居室環境進行空氣質量監測、檢測空氣的溫度、濕度、純凈度以及有害氣體含量，并對業主家庭居室內送排風管衛生情況進行監控，保證業主高品質生活質素。

美食通

會所為業主提供西式早點、下午茶、精美飲品等多項美食服務，并有專人提供早餐訂送和烹飪服務。

電腦維修

專業電腦維修人員將及時排除業主家庭電腦故障，“網蟲”業主永無煩惱。

家政助理

由“專業家務專員”，為業主提供各類家庭瑣事之鐘點服務。

代客泊車

大堂服務生代為泊車，業主出入皆享受備至關懷。

汽車護理檔案

萬科汽車美容中心為所管理物業的業主提供優惠服務，并為其設立汽車護理跟蹤檔案。