第一篇：商業地產整租合同法律風險防范要點淺析

商業地產整租合同法律風險防范要點淺析

商業地產運營模式按照租售方式的不同，可分為“整租模式”、“零租模式”、“整零結合租賃模式”、“零售零租模式”及“整體出售模式”等。

所謂商業地產的“整租模式”，是指開發商將商業地產整體出租給商業運營企業，由該運營企業進行規劃、招商和經營管理，開發商收取約定租金的商業地產運營模式。[i]開發商在與商業運營企業（下簡稱“承租運營商”）訂立整組合同時，需要特別注意以下要點：

一、需明確租賃標的的內容和情況

與單間商鋪賃租不同，“整租模式”的租賃標的是相對復雜的。其通常包括房屋、公區、附屬設施設備等等。因而，整租合同應當明確描述承租運營商租賃的標的所包含的內容及相應的狀況。房屋產證、用途、圖紙、設施設備保修情況等最好能作為合同附件或者向承租運營商披露并要求其簽字。

二、需明確約定經營范圍、行業規劃及商戶引進要求

在“整租模式”中，開發商之所以同意將整個商業地產的招商、運營交由承租運營商全權處理，往往是因為開發商認為承租運營商的對于項目的行業規劃、市場定位、商戶引進計劃等想法符合開發商就該項目的戰略目標，有利于項目的長遠發展，能夠使土地和物業增值。假使承租運營商在實際的招租運營過程中，違背初衷、只圖短期效益而不顧項目的長遠發展，將嚴重損害開發商的利益。且商業地產的運營和成熟是一個長期的過程，假使運營失敗，推倒重來往往更為困難。故應當在整租合同中明確經營范圍、行業規劃、市場定位及商戶引進等要求。并進而約定承租運營商的違約責任甚至賦予開發商以一定條件下的合同解除權。

三、需約定開發商對承租運營商的監管權和監管措施

承租運營商的項目運營活動，尤其是其與次承租人的簽訂的租賃合同，必須與整租合同相符。只有這樣開發商才能控制相應的法律風險。因此，應當在整租合同中約定開發商對承租運營商的監管權和相應的監管措施。

（一）約定承租運營商的合同備案義務

可以在整租合同中要求承租運營商將其擬定的租賃合同版本事先提供給開發商備案，以便開發商審查該合同版本是否存在違反整租合同的情況。除此之外，開發商可以在整租合同中要求承租運營商在與次承租人實際簽訂租賃合同后，將該合同提交開發商備案。

（二）約定承租運營商與次承租人之間的租賃合同所必須符合的要求

1.租賃期限要求

即在整租合同中要求承租運營商與次承租人之間的租賃合同期限不得超過剩余整租期限。

2.“必備條款”以及“必備條款”的強制締結要求

即在整租合同中事先設計若干“必備條款”，并要求承租運營商在其與次承租人實際簽訂的租賃合同中必須含有這些條款，且不得約定與這些條款相悖的內容，以保證這些“必備條款”能夠在次承租合同的解釋及適用過程中無障礙地貫徹。通常情況下，應強制締結的“必備條款”可能涉及如下方面：

(1)禁止或限制轉租條款

即要求承租運營商在次承租合同中約定禁止或限制次承租人轉租的條款。

(2)整租合同解除則次承租合同自動終止條款

即要求承租運營商在次承租合同中約定，如果開發商行使法定或約定合同解除權解除整租合同，則次承租合同自動終止，次承租人應當返還租賃標的。在此情況下，承租運營商應自行處理其與次承租人之間的糾紛并承擔由此產生的法律責任。次承租人不返還房屋的，視為承租運營商不履行返還房屋的義務，由承租運營商承擔相應責任。

此外，根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十七條規定，如果出租人因承租人拖欠租金而解除合同，則次承租人有權通過代承租人支付租金和違約金的方式來抗辯出租人的合同解除權。故開發商應當要求承租運營商在次承租合同中排除該條司法解釋的適用，以保障相應合同解除權的行使。

(3)經營范圍條款

如整租合同對于承租運營商的行業和經營范圍規劃有明確的約定，那么就必須強制要求次承租合同約定經營范圍條款，以確保承租經營商在次承租人變更經營范圍打亂整體規劃時具有要求次承租人整改并追究其違約責任的合同權利。

(4)裝修、改造及戶外廣告方案報批條款

整租合同通常會要求承租運營商將租賃房屋的裝修、改造及戶外廣告方案報經開發商同意后方可實施。相應地，在次承租合同中，承租運營商亦應要求次承租人的這些方案需經其同意后方可實施。以便承租運營商向開發商報批次承租人的相關方案，切實履行整租合同約定的方案報批義務。此外，還應明確次承租人的裝修、改造及廣告活動應符合法律規定，相關審批報驗手續由次承租人負責，產生問題與承租運營商和開發商無關。

(5)營業要求及房屋使用要求條款

次承租合同應當約定對于次承租人的基本營業要求（如合法合規經營、營業時間、文明經營等）以及整租合同中關于房屋使用的要求，并約定相應的違約責任以進行有效的制約。

(6)違反“必備條款”強制締結義務的責任

除上所述，開發商還可根據實際情況設計其他的“必備條款”。不過最為重要的是，應當在整租合同中明確承租運營商違反“必備條款”強制締結義務的違約責任和法律后果。

四、明確約定承租運營商的維修保養責任

根據《合同法》第二百二十條的規定，除非當事人另有約定，租賃物的維修義務由出租人承擔。“整租模式”相對于“零租模式”而言具有特殊性，開發商的租金收益通常較低，且開發商的締約目的就在于發揮專業商業運營企業的優勢，故其更愿意將物業及附屬設施設備的維護責任交由承租運營商負責。因此，需在整租合同中明確承租運營商對于物業及附屬設施設備的維修保養責任。

五、約定無法辦出證照的免責條款

明確約定開發商不保證相應商鋪能夠辦出次承租人合法經營所需的證照，承租運營商作為有經驗的商業地產運營商，具有合理籌劃各具體商鋪的經營范圍并選擇合適的承租對象的責任，即使整租合同中明確約定了經營范圍規劃方案，開發商亦不對次承租人無法辦出相應證照的情況承擔任何責任，相應糾紛的解決由承租運營商負責，產生的責任由承租運營商承擔。

六、約定承租運營商的安全責任

由于承租運營商對于租賃標的獲得了長期和完整的占有、使用、收益，故相應的安全保障責任亦與零租模式不同，開發商僅對租賃標的的固有缺陷而產生的人身及財產損害負責，其余安全問題皆應由承租運營商負責妥善處理。因此，整租合同應明確承租運營商負有維護租賃物安全的維修義務、防范義務、管理義務、提示義務、注意義務等，并承擔未盡這些義務而產生的法律后果；這些義務及責任與開發商無涉。

七、詳細約定房屋返還時的狀態、裝修的處理

整租合同應明確約定房屋返還時的狀態，如約定承租運營商在何種情況下必須恢復原狀，在何種情況下可以不恢復原狀；約定無論是否恢復原狀，承租運營商皆具有對租賃物損害予以修復的責任等。此外，整租合同還應明確各種不同情況下裝修的處理，何時需折價補償，何時可無償由開發商取得等。

八、其他

整租合同通常還會明確由承租運營商負責處理其與次承租人之間的各類糾紛，以及因次承租人原因致使承租運營商違反整租合同時不減免承租運營商的法律責任等條款。除這些要點之外，開發商還應根據自身商業要求及項目發展需求與承租運營商協商確定其他的權利義務和相應違約責任，以盡可能防范商業地產“整租模式”的法律風險。

張菊香 / 包智淵 / 鄭瑋

2011.11

[i].關于“整租模式”的概念參見宋安成著：《商業地產法律實務》，中國法律出版社2011年6月第1版，第235頁

第二篇：合同法律風險及防范講稿

合同法律風險及防范

廣東新豐江律師事務所

李飛藝律師

“企業財富的一半甚至更多，與合同有關，? 企業的利益，大多數是通過合同實現的。

? 合同順利的簽訂和履行，是企業得以發展的前提和基礎，是企業生產經營目標得以實現的重要保證。

? 一份好的合同，會讓企業獲得巨大的利潤，而一份不好的合同，也有可能讓企業處于破產邊緣。

? 如何正確簽訂和使用合同已成為擺在每一個企業經營管理者面前的重要問題。

合同法律風險及防范要點 ? 合同主體 ? 合同形式 ? 合同內容

一、審查合同主體

? 合同主體即民事主體，是指在民事法律關系中獨立享有民事權利和承擔民事義務的人。審查合同主體，了解合作對象的基本情況，有助于在簽訂合同的時候，采取相應的對策，防止風險 的發生，這一環節是必不可少的，在并購、資產重組、投資等重大交易中，還需要聘請律師進行盡職調查。? 合同主體主要包括自然人、法人和其他組織。? 在與自然人簽訂合同時，需要注意：

審查身份證明資料，如身份證號碼、住址（如果是外地人，需要了解其在本地的住所）、聯系電話等，確定其是否具備相應的民事行為能力。

與無民事行為能力人簽訂合同，合同無效。如果與限制行為能力人簽訂合同，合同效力待定，效力待定的合同可能會因其法定代理人拒絕追認而歸于無效。

審查其身份資料，最好將對方身份證復印留存 ? 在與法人或其他組織簽訂合同時，需要注意：

審查營業執照，營業執照包含了企業的基本信息：注冊資金及到位情況、企業屬性（國有、集體、國有控制、私營）、企業性質（有限、股份、外資、合伙）、法定代表人、住所地、經營范圍、年檢情況；如果有必要，還可深入了解：股東出資及組成、章程、資產情況、生產經營情況、關聯企業、實地考察。

從企業的營業執照我們可以獲得一定的信息，比如：如果對方注冊資金比較少，而雙方簽訂的合同標的數額特別大，那么我們就要考慮對方有沒有實力簽訂這個合同以及有無能力履行合同。還有住所、辦公場所，是否與營業執照上是否一致，如果不是，那么我們就要問個為什么？是因為從小的辦公場所換到更大的場所，還是因為不誠信 故意變更經營場所。

另外還要看對方是否具備相關資質或經營許可的（如經營民有爆破用品）

? 審查上述情況，主要目的是：了解對方是否具備簽約資格、履行能力及商業信譽如何

例如：某些較大企業，其對采購部門往往會成立一個殼公司來從事這樣的工作，這樣是規避風險，其注冊資金往往很少，也沒有大額固定資產，更沒有可產生盈利的設備或產品，因此，對這些企業要區別對待，如果吃不準，最好現款現貨交易。

? 另外需要注意：簽約主體不等同于合同主體。? 簽約主體：法定代表人或代理人

簽約人是合同對方的代理人的，應注意核實其身份，要求其出示授權委托書，以確認該簽約人的代理資格。必要時，與被代理人取得聯系，查驗真偽。

二、確定合同形式

? 合同形式：書面形式、口頭形式和其他形式（如傳真、電子郵件等）。

口頭形式或其他形式達成的合同有如下風險：

1、傳真件：便于偽造，無蓋章的原件

2、電子郵件：容易篡改

3、口頭協議：空口無憑

上述形式還有不利于保存的缺點，發生糾紛后，在司法程序下，證明力弱，不能作為直接的證據使用，需要加以其他證據予佐證。

在簽訂合同時，在合同形式方面應該要注意：（1）法律明確要求書面形式的，一定要用書面形式（如合同法規定租賃期限六個月以上的，應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。）特別需要強調的是：重要的合同更應采用合同書的形式

（2）（3）涉及多頁文本的合同，應加蓋騎縫章。

合同文本上無實際內容的，應注明“此頁無補充”或“以下無正文”等說明，以防對方偽造或變更合同內容。

簽訂書面合同的重要性體現在以下方面：

首先，它是雙方存在合同關系的重要證據，有利于保護雙方的權益，中國有句古話“口說無憑；

其次，避免雙方在履行過程中發生爭議，合同的簽訂就是制訂一項規則，也可以說雙方為此設定了游戲規則，大家都應該遵守這樣的規則。

再次，預防合作方對業務員的職務行為不予認可（如有合同，配上業務員的職務，法院則可認定交易存在）

三、明確合同內容

即使合同主體完全合格，合同的合法性也并非萬無一失，因為合同內容的某些約定仍可能觸及相關強制性規定而不合法，從而導致合同無效或部分無效

? 合同內容應注意哪些問題？ ?

（一）合同名稱

? 合同名稱應與合同內容、屬性一致，不存在沖突，名稱界定不準確，可能影響對合同法律關系的判斷。對于法律關系不好定義的，最好用《合同書》或者《協議書》這樣的中性詞進行命名，以免產生歧義。

?

（二）標的條款

? 合同的標的有物、權利、行為、智力成果等。合同標的即是合同交易的對象，合同是圍繞標的物展開談判，形成交易的規則，是合同成立的必要條件，如果沒有約定，則合同不能成立。如果約定不明確，則可能會在履行中發生爭議。? 需要注意：

? ①如果是買賣合同，應明確該標的物歸誰所有。

? ②應使用標的的正式名稱，而且在首次提到時要使用全稱。? ③對標的進行描述時，必須明確、具體、詳盡。?

（三）質量條款 ? 應注意的問題：

①在簽訂質量條款時，應當首先明確合同相對方需求的產品或服務應當達到的質量標準并寫明該標準的名稱以及編號，約定質量驗收的時間、地點、方式以及提出質量異議的期限等。

?

（四）數量條款

? 合同涉及數量條款時應注意：合同中涉及的數量必須清楚、準確，不能使用“大約”、“左右”等含糊的概念。

?

（五）合同價款 注意兩點：

1、明確約定付款的時間

2、明確付款的方式

注意：模凌兩可的約定會給合作方找到拖延付款的理由 如：季付、收到貨物后付款、驗收合格后付款等這樣的表述極易引發爭議。

（六）定金條款

定金條款應寫明“定金”字樣，合同條款如果寫“留置金、押金、保證金、訂金|等”，沒有約定“定金”，如事人主張定金權利的，人民法院不會給予支持。定金不得超過主合同標的的百分之二十。

（七）履行期限、地點和方式條款 ◆應注意：

①應在合同中寫明具體的履行起止日期，避免因履行期限不明確而產生糾紛。

②應在合同中明確約定履行的具體地點。

③在合同中明確約定適當的履行方式。如果貨物送往本地，當明確約定送貨地點，這關系到糾紛處理時法院的管轄；如果貨物送往外地，則盡量不要寫明，而應爭取約定由本地法院管轄。此外，合同中應列明收貨方的經辦人的姓名。這樣做的目的是防止經辦人離開后，對方不承認收貨的事實，給訴訟中的舉證帶來困難。施工企業人員的變動較為頻繁，當對方更換新的經辦人時，應當要求對方提供授權委托書。

?

（八）違約責任條款

? 違約責任條款是十常重要的條款，如果你在合同中起草一個比較好的違約條款，則很有可能會限制對方違約行為的傾向。

? 違約責任條款應注意：

①如果涉及到支付貨款的，可以約定每逾期一日支付百分之幾的違約金。

②違約金與定金不能同時適用，一份合同不能同時存在違約金和定金，如果兩者都存在，只能選擇其一。③違約責任應該和義務相適應。

④如果違約會導致損失的，應約定損失賠償額的計算方法或或直接明確損失賠償額。

⑤合同約定違約金時，違約金約定數額不宜過高也不宜過低。

?

（九）爭議解決方式條款

在合同履行過程中不可避免地會產生爭議，為使爭議發生后能夠有一個雙方都能接受的解決辦法，應當在合同條款中對此作出規定。

如果沒有約定或者約定不明的，將按照法律規定確定管轄法院。可能會增大訴訟成本，更可能因為“地方保護主義”而降低了勝訴的幾率，為企業帶來損失。

? ◆防范要點：

①訴訟或者仲裁只能選擇一種。一般情況下，建議選擇訴訟方式解決。

②如選擇訴訟方式，一般是采取原告就被告的原則，即一般到被告住所地的法院管轄，但是，合同糾紛，依照法律規定訴訟管轄可選擇，可選擇的法院有：被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地人民法院管轄，我方應依法遵循對己方有利的原則選擇管轄法院。

③如果約定仲裁方式，要有明確請求仲裁的意思表示，仲裁的事項屬于仲裁的受理范圍，注意仲裁機構的名稱、地點應準確無誤。

四、合同履行過程中的一些危險信號

1、住所突然變更，如比較好的經營場所換在較差的場所；

2、經常聯系的業務員或業務經理離職，這也是一種危險信號，這可能是對方經營狀況不好導致人員變動，還有直接一點的，在履行當中對方業務員簽訂的一些單據、收貨單、發貨單，在發生糾紛時對方有可能會直接說這個人不是我們公司的人，他們公司沒有這個人，面對業務員變動，應及時將該業務員簽訂的單據進行結算由對方蓋章確認。

3、發現對方付款不正常，如經常拖延，如對方給你的支票因為余額不足導致退票，這也是一種合同可能違約的危險信號。

4、經常找不到對方老總或財務人員，這也有可能是對方財務發生狀況的一種表現，很有可能是因為躲債而經營找不到人。

5、對方突然以比較低的價格銷售產品，則很有可能是因為對方資金鏈斷裂，爭需資金回籠，而對方資金不足，也是產生合同違約的一個原因。

6、平時訂單比較正常，對方突然下很大量的訂單，數量超出了常理，這個情況也需要注意，對方有可能會利用你們之間的信譽關系，下一個很大量的訂單，把你公司的產品 弄過去，但實際上對方根本沒有付款能力，這也是一種合同履行過程中出現的危險信號。

因此，在合同履行過程中要密切關注對方出現的危險信號，如果發生這些危險信號，要及時采取防范措施。

第三篇：合同預付費法律風險及防范

合同預付費法律風險及防范

來源:胡律師網 作者:上海律師 胡燕來 所屬欄目:企業法律顧問

專業企業法律顧問胡律師認為，有些公司為了抓搶業務,訂立合同時作出種種不合常理的承諾,這樣就容易留下漏洞為對方利用。

2001年8月,西安宏洋商貿有限責任公司與湖南飛毛腿運輸公司簽訂了一份小型柴油運輸合同,雙方決定在武漢見面簽約。簽合同時,西安方稱自己有急事需到廣州,要求先簽訂一個主合同,以后再簽一個副合同予以補充。

運輸公司覺得不會存在什么大問題,便答應了。雙方對標的物的具體種類及價格等各方面的問題逐一商談,約定由湖南飛毛腿運輸公司將西安宏洋公司提供的100O臺柴油機從西安運到湖南,運輸款共10萬元,飛毛腿運輸公司先交1萬元定金作為履行合同的保證。當談到交貨地點和其他一些細節問題時,商貿公司稱火車將開必須南下,在交貨地點一欄上草草填上“在湖南岳陽”便迅速離去。

但湖南的地理范圍很大,究竟在岳陽何處進行交易,則不夠明確。這樣的合同是無法履行的。為了彌補這種漏洞,就需要再訂立一份細則性的副件,加以完善和解釋,這個副件就是所謂的副合同。

10天后,西安宏洋公司與湖南的運輸公司簽訂了一份副合同,約定將柴油機運到湖南另一個城市的一個倉庫。在簽副合同時,西安方故意將副合同的簽訂日期倒簽在主合同之前,運輸公司負責人粗心大意,當時并未發現。

副合同簽訂后,湖南飛毛腿運輸公司依約交納了1萬元定金。一月后,該運輸公司依副合同履行了自己的義務,將1000臺柴油機按時運到湖南某市倉庫。當運輸公司要求宏洋公司付款時,宏洋公司卻拿出主合同,稱按主合同規定應將貨物運到岳陽。由于運輸公司“擅自”變更合同履行地點,宏洋公司只付三分之一的運費并將其交納的一萬元定金予以“沒收”。運輸公司當然不答應,于是一紙訴狀將宏洋公司告上法庭,雙方在法庭各執一詞,運輸公司認為副合同是主合同的補充,實際執行應以副合同為準。而宏洋公司則主張主合同訂立在后,履行地點已經予以變更,運輸公司應按“簽訂時間在后”的主合同履行。

拿到這樣兩份合同,法院一時難以辨出其中的真假虛實。這樣一來,案子一拖再拖,當然,宏洋公司并沒有任何損失,因為它不但分文不花就完成了貨物運輸,而且還憑空得了定金。倒霉的則是飛毛腿運輸公司,它不但沒有按期拿到運輸費用,而且還莫名其妙地搭進去1萬元。www.tmdps.cn

為防止受到預付費欺詐,企業首先應注意不要盲目簽訂定金條款。在簽訂合同時除了要對合同交易對方進行審查外,還應認真制作合同條款并仔細審核,即使是一個標點也不能放過。如果在合同中自己的義務被限制較多,或者對方提出一些不合理的要求,最好能夠當場提出,倘若對方堅持不改,則表明其中必定有詐,這樣的合同還是不簽為妙,否則極可能引狼人室。如果發現合同相對方以各種名目收取其他各種費用,也須提高警惕。簽合同時要嚴格審查合同條款,使權利、義務對等,條款規范、約定明確,以利履行。合同主要條款不能含糊不清或易產生歧義,以防止對方利用條款設置騙局,留下隱患。

不法分子利用合同詐騙屢屢得手,加大了企業經營風險。事實上,合同相對方提出的一些看似公平的條款,實際上很有可能是對方對某些法律問題的規避;己方提出的,在業務上很有利的條款,實際上很有可能存在重大的法律隱患。因此,企業除了提高人員素質,提高經營管理水平外,聘請有合同法律知識和業務能力的專業人員做法律顧問,是企業避免合同法律風險的一條捷徑。（文章來源：胡律師網

上海地區郵箱：hulvshi119@163.com）

第四篇：涉外合同法律風險及防范

涉外合同法律風險及防范

文：孫榮達 楊亞麗

《孫子兵法 謀攻》中曾言：“不戰而屈人之兵，善之善者也。故上兵伐謀，其次伐交，其次伐兵，其下攻城”。這一點同樣適用于涉外合同法律風險防范之中，合同在簽訂之初就應該通過“謀”略，未雨調繆，將可能發生的風險消除在未然之時，從而通過合同的簽訂，保證自身利益能夠實現最大化，使合同在履行過程中，我方一直占據有利地位。在合同發生糾紛之時，才能夠達到“不戰而屈人之兵”的效果。本文通過總結涉外合同風險并分析風險防范的措施，來展開全文。

一、涉外合同的定義和特征

（一）涉外合同的定義

所謂涉外合同，是指具有涉外因素的合同，即合同的當事人、合同的客體或者產生、變更、終止合同關系的法律事實中任何一個具有涉外因素的合同。

（二）涉外合同的特征

1、涉外經濟合同具有涉外因素，涉外因素是指：合同主體，一方或多方為外國人（含港澳臺），這里的“人”包括法人、其他組織和自然人。

2、行為或法律事實發生于境外。

3、涉外經濟合同一般涉及承運人、外國銀行、海關、商檢、保險公司等多個部門；從合同訂立到履行要涉及本國法、外國法、國際

法等一系列法律規定。

4、涉外合同種類繁多。涉外合同既包括國際貨物買賣合同、涉外借款合同、涉外工程承包合同、涉外勞務合作合同，也包括對外加工裝配合同、補償貿易合同等，其中涉外買賣合同最為常見。

二、涉外合同中法律風險及防范

（一）、信用證“軟條款”的風險及防范

1、信用證“軟條款”的定義

信用證的“軟條款”是指不可撤銷信用證中規定有信用證附條件生效的條款，或者規定要求信用證受益人提交某些難以取得的單證，使受益人處于不利和被動地位，導致受益人履約和結匯存在風險隱患的條

款。

2、“軟條款”常見的類型

信用證規定必須在貨物抵達目的港經買方檢驗合格后方才付款。在此種情況下，信用證項下銀行的付款保證已無從談起，實質上將信用證付款方式改成遠期承兌交單的托收業務，賣方承受了全部收匯的風險。

無明確的保證付款條款，或對銀行的付款、承兌行為規定了若干前提條件。如明確表示開證行付款以買方承兌賣方開立的匯票為條件。這樣，當買方拒絕承兌賣方開立的匯票時，銀行就拒絕付款。或者表示貨物清關后才支付、收到其他銀行的款項才支付等。

（3）有關運輸事項如船名、裝船日期、裝卸港等須以開證申請

人修改后的通知為準。

（4）設置不易被察覺的陷阱，使賣方難以取得合格的單據，從而保留拒付的權利。例如在海運單據中規定將內陸城市確定為裝運港。

（5）信用證前后條款互相矛盾，受益人無論如何也做不到單單一致。

3、信用證“軟條款”的防范措施

（1）慎重選擇貿易伙伴，注重對開證進口商的信用審査。進口商設置軟條款的主要目的就是控制信用證的議付，實際上已經把銀行信用轉化成了進口商自身的商業信用風險，因此選擇具有良好信譽的進口商能從一定程度上避免軟條款的現象。

（2）建議進口商開立信用證條款應簡潔、清楚。筆者認為，最簡單的、條款清楚、簡潔的信用證就是最好的、最不容易出現問題的信用證。條款簡潔、清楚的信用證對出口商來說，審核簡便，理解清晰，不容易出現條款理解上的歧異和誤差，因此也不容易出現軟條款。

（3）盡量不接受帶有“軟條款”的信用證。不得已接受時一定讓對方將其內容如實告知自己，看自己能否做到，能夠做到的努力去做；否則，一定要求對方修改信用證。

（4）注重審單人員的培養。筆者接觸過很多類似的案例，對于那些生產型出口企業和一些中小型外貿企業來說，目前嚴重缺少這方面的專業人才，導致業務人員或者對信用證完全不熟悉的人員在從事信用證單證工作時，往往是出現軟條款后無法識別，導致法律風險產

生，最終造成巨大損失。因此加大對企業內部審單人員的培養，是長期防范信用證風險的一個重要措施。

（二）、無單放貨的風險及防范

1、無單放貨的定義

通常是指承運人（實際承運人或其代理人，或其他負有憑正本提單交貨的義務人）應提貨申請人的請求，憑其提供的副本提單（和/或保函〉交付貨物，而無法再向持正本提單的人交付貨物的行為。

2、無單放貨的風險

無單放貨最大的風險在于承運人將貨物交給非提單持有人，真正的提單持有人無法提到貨物。

3、防范措施

（1）對買方的資信進行調査。在出口業務中，外貿企業一定要首先對買方的資信進行調查審核，選擇資質好信譽高的企業作為自己的貿易伙伴。在簽訂合同時，盡可能選擇對己方有利的支付方式，比如預付貨款方式，選擇信譽高的銀行作為信用證的開證行，并采用D/P方式成交等。

（2）采用電子提單。它是一種利用電子數據交換系統對海上運輸中的貨物所有權進行轉讓的程序。國際海事委員會制定的“電子提單規則”第9條規定：“??交貨時，只要收貨人出示有效文件，經承運人核實后即可放貨。物權所有人憑承運人給予的密碼向承運人發出交貨指示，承運人憑該交貨指示放貨。”

（3）謹慎選擇貿易術語。出口方企業盡量簽訂GIF或CFR合同，2001年2月對外貿易經濟合作部發布了《關于規避無單放貨風險的通知》，指出，目前有60％-70％合同中貨運代理人與進口商串通搞無單交貨，使我國出口企業貨款兩空。因此，建議外貿企業在簽訂出口合同時應盡量簽CIF或CFR，力拒FOB合同。

此外，還可以通過采取憑銀行保函交貨、購買“出口信用保險”和使用海運單的方式，來避免無單放貨的風險。

（三）鏈接條款的風險及防范

1、鏈接條款的定義

本文的“鏈接條款”是筆者對一些涉外合同文本中包含某些網絡鏈接地址情況而給出的定義。一些涉外合同條款并沒有在合同中規定具體內容，而是給出一個網絡鏈接，然后規定合同相對方應該按照網絡鏈接中規定的內容，履行相應的義務。通常給出鏈接條款的一方是處于強勢地位的出口商，例如微軟、谷歌以及蘋果公司等。

2、鏈接條款的風險

鏈接條款的風險主要在于鏈接中的內容一般是這些強勢公司的網頁中的內容，隨著網頁的更新，鏈接中的內容頁隨時改變。這樣會使一個涉外合同變成一個內容在隨著網頁內容的更新而時時變動的“動態合同”。由此而導致的風險就是這些內容在不斷發生變化，加大了對合同相對方履行合同的難度，可能稍有不慎，就會違約，甚至違約行為發生后，都無法察覺自己已經構成違約。

3、鏈接條款的防范

鏈接條款的法律風險在實務中，筆者一般建議合同相對方在簽訂

合同的同時，將合同簽訂時的鏈接條款打印出來，作為確定的紙質文本，附于合同正文之后。這樣就能避免合同內容隨著網頁內容的更新而時時發生變化的情況出現，使合同的內容固定下來，這樣就不會使相對方因為鏈接條款中內容變化而對合同履行無所適從。

三、結語

隨著我國對外貿易量的增多，涉外合同法律風險防范的重要性必然會更加凸顯。只有充分重視涉外合同可能帶來的巨大風險，并采取積極有效的方式去化解風險，才能真正做到“伐謀”的境界。

孫榮達，澳大利亞阿德萊德大學法律碩士，北京岳成律師事務所國際業務部負責人。

楊亞麗，中國政法大學法律碩士，北京岳成律師事務所知識產權部律師助理。

文檔出自：北京岳成律師事務所《法律顧問專刊》

網址：http://www.tmdps.cn

第五篇：學《合同管理制度和法律防范風險》有感

學《合同管理制度和法律防范風險》有感

經濟合同是市場經濟和法制經濟結合的產物，無論哪個層面的經濟活動，都要有法律的約束，合同作為一種有法律效應的媒介，在諸多領域中都起著極為重要的作用，在建筑行業尤為重要。

疫情期間“停工不停學”，通過參加《合同管理制度和法律風險防范》課程，收獲頗豐。作為一名費用薪酬組會計人員，日常工作涉及房屋租賃合同、征地使用費合同、工程險合同等，這次學習使我深刻理解到合同管理對企業經營管理的重要性，從而思考作為合同監督人員，要增強合同風險防范意識，把將來可能發生的合同糾紛風險降到最低。結合日常具體工作主要有以下三點體會：

1、合同貫穿于整個經濟活動的始終，涉及各個部門各個崗位。

共享中心各專業崗應當盡可能地參與到項目部合同評審過程中，對涉及材料、設備、財務、安全等一系列條款給出相應專業的評審意見，將風險在合同簽訂之前降到最低。合同是最能反映項目的成本問題，從中我們能了解項目的一些情況。

2、合同全面記錄了經濟活動的全過程，是審核稽核的重要參考依據。

當前許多項目部在報銷時常常忽視合同，特別是針對金額不大的報銷和支付，往往不上傳合同。這樣不僅不利于共享中心審核崗全面了解業務實質、把控風險，也造成會計檔案資料的部分缺失。同時，部分審核人員在審核過程中只看發票不看合同，審核重點放在發票的真實性上，而不是對照合同審核“三流是否一致”，開票時間是否與合同相符等，認為耗費時間，沒有真正履行好共享的監督職責。除了發票外，在支付業務中合同也顯得尤為重要，比如合同中約定驗收后三個月支付款項，在審核時就要特別留意是否有提前支付的情形，避免后期不必要的糾紛。在日常會計核算中，更要提高合同風險意識，保持警惕，重點關注合同主要條款是否完備合規、格式條款是否有效、簽章是否合規、是否存在導致合同無效或可撤銷的條款等。根據合同法律風險合理推測經濟活動的法律風險，提醒項目部提高關注，重點預防。依據法律法規結合具體合同條款處理會計業務，稽核要以法律準則和合同條文為標尺而不能受工作習慣和人際關系的影響。

3、合同會簽及審批支付流程科學合理是防范風險的重要前提。

關注合同會簽流程和審批支付流程，能有效的降低風險。具體到日常稽核而言，要看合同簽單是否有缺失、漏簽、代簽、簽字時間不符合邏輯等情況;審批支付流程監督的重點放在合同主體、金額、支付方式與合同支付條件、關鍵節點、合同生效與合同變更等細節。

日常業務稽核和合同管理看似關聯不大，實則千絲萬縷。合同是經濟活動和法律制度的結合產物，稽核是經濟活動在會計層面的初步體現，要想做到有理有據、高效快速、準確無誤的稽核，就需要全面了解相關法律法規、公司內部各種規章制度，熟悉合同的各種專業術語，提高把握合同精髓的能力;同時還需要與時俱進，不斷學習更新各種法律法規、內部制度，全面提升業務能力。

稽核崗位看似平凡無奇，實則是風險把控的重要環節。每一個稽核崗人員都要為公司站崗把關，始終堅持稽核無小事的原則，要認真稽核、依法依章稽核、依合同文本稽核，切實把工作落到實處。