第一篇：廈門市房產面積測算細則

廈門市房產面積測算細則

總 則 2 一般規定

房屋墻體定位及歸屬確認 4 房屋建筑面積測算 5 共有建筑面積測算 6 房屋產權面積測算 7 房屋使用面積測算 8 附 則 總 則

1.1 為加強我市的房產管理，依法保護房屋所有者的合法權益，適應我市房地產市場發展的需要，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家質量技術監督局發布的《房產測量規范》（GB／T17986－2000）的規定，結合我市實際，制訂本細則。

1.2 本細則適用于本市行政區域內國有土地上所有房屋的權屬登記、交易、租賃、評估、抵押、行政裁決、拆遷等的房產面積測算。集體土地上建造的房屋可參照執行。

1.3 廈門市國土資源與房產管理局是本市房產面積測算管理的行政主管部門。廈門市國土資源與房產管理局權籍管理部門負責市轄各區房產面積測算的日常管理，并對各區的房產面積測算工作實施業務指導。1.4 本細則所稱房屋面積的測算系指房屋水平投影面積的測量計算，它包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產權面積、使用面積等。

1.5 本細則以中誤差作為評定精度的標準，以兩倍中誤差作為限差。

1.6 房產面積的精度分為兩級。各級面積的限差和中誤差不超過下表計算的結果。

房產面積的精度要求

精度等級 限 差 中 誤 差 適 用 范 圍

一級

一般地區的房屋

二級

隱蔽區域毗連不規則的房屋

注：S為房產面積，平方米（M2）一般規定

2.1 房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、走廊、地下室、室外樓梯等，具備有上蓋，結構牢固，層高2.20米以上的永久性建筑。

2.2 房屋使用面積系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影面積計算。2.3 房屋產權面積系指權屬人（或稱產權主，下同）依法擁有房屋所有權的房屋建筑面積。2.4 房屋共有建筑面積系指各權屬人共同占有或共同使用的建筑面積。

2.5 房屋面積以平方米為單位，計算過程面積取至0.001平方米，最終面積取至0.01平方米。2.6 量距應使用經檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、掌上型測距儀等能達到相應精度儀器和工具，邊長取位至0.01米。

房屋墻體定位及歸屬確認

3.1 房屋勒腳以上的外墻體包括陽臺與房屋的分隔墻體，其墻體面積應包括粉刷層、貼面等外墻保護層，不包括凸出外墻面的結構柱、裝飾柱或裝飾性的掛墻體（如玻璃幕等）。

3.2 單產權的房屋、獨立幢或獨立宗地的連體別墅不存在共有建筑面積，其房屋外墻體全部歸入房屋建筑面積內；毗連房屋四至墻體歸屬由相鄰各方指認確定。3.3 墻體歸屬分為自（有）墻、共（有）墻和借（他）墻三類。

3.4 成套房屋的外墻（包括山墻），各套之間的分隔墻、套與公共建筑空間的分隔墻以及歸屬不同功能區的公共建筑空間之間的分隔墻均為共有墻。共有墻的權屬線繪于共有墻中線處，其墻體面積以權屬線為界各自歸入相關建筑面積中，其中房屋的外半墻面積歸入共有建筑面積。

連體別墅不屬于成套房屋的范疇，可分割成獨立的產權單元房屋。

3.5 成套房屋的架空樓層、局部架空等無墻體的外圍，包括底層樓梯入口處、店面或車庫的卷閘門或鐵柵門等，其墻體厚度可參照本層其它外墻或承重墻的實體厚度確定，本層無可參照的可套用上層外墻體厚度確定。

地下室外圍墻厚可按審定的設計圖紙墻厚計算建筑面積。

3.6 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，以結構樓板外沿至玻璃幕等外墻面的間距確定為外墻體厚度。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻厚度計算。欄桿、矮墻等維護結構的不視為主墻。

金屬幕墻及其它材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。

各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

房屋建筑面積測算

4.1 計算全部建筑面積的范圍：

4.1.1 永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

4.1.2 房屋內的夾層、插層、技術層、結構轉換層及樓梯間、電梯間等，其層高在2.20米以上部位計算建筑面積。

4.1.3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的按其水平投影面積計算。通往回廊（或夾層、躍層）的室內樓梯，不論梯位是否在回廊（或夾層、躍層）范圍內，該梯均按樓層投影計算建筑面積。

4.1.4 樓梯間、電梯（含觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井、通風井、排氣井等，均按房屋自然層計算面積。

4.1.5 房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機房、設備用房等以及斜面結構屋頂高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。4.1.6 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

4.1.7 屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

4.1.8 與房屋相連的有柱走廊（有兩根以上柱），兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

4.1.9 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

4.1.10 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20米以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算。

4.1.11 與房屋相連屬永久性的（不論是否突出墻外）且有非獨立柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或維護結構的外圍水平投影面積計算。

4.1.12 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

4.1.13 屬永久性建筑有非單排柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

4.1.14 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結構的，按其層高在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計算。

4.1.15 與室內任意一邊相通的，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫計算建筑面積。4.1.16 層高在2.20米以上的架空層（包括技術轉換層、結構轉換層），按柱外圍水平投影面積計算。4.1.17 底層雜物間、儲藏室、車庫等層高在2.20米以上的，按其外圍水平投影面積計算。4.1.18 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。4.2 計算一半建筑面積的范圍：

4.2.1 除第4.3.6款外的與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算，其中無圍護結構的底層無柱走廊廊道形成臺面高出地坪0.15米且廊道和上蓋寬度均在1.20米以上的，按上蓋和臺面寬度較小者的外沿線水平投影面積的一半計算。

4.2.2 兩面、三面臨墻且無柱的門斗，其上蓋寬度在1.2米以上，若上蓋水平投影面積未超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，按其上蓋水平投影面積的一半計算；若上蓋水平投影面積超過外墻線及外墻延長線所圍成的面積，則按后者面積的一半計算。

獨立柱的門廊、單排柱的車棚、貨棚等屬于永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。4.2.3 未封閉的陽臺、挑廊，其上蓋面積必須大于陽臺、挑廊面積的二分之一，按其維護結構外圍水平投影面積的一半計算。

4.2.4 屬永久性結構、無頂蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。4.2.5 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

4.2.6 與房屋相連的室外有頂蓋無柱的永久性裝卸貨平臺，按平臺水平投影面積的一半計算。4.3 不計算建筑面積的范圍：

4.3.1 層高小于2.20米的夾層、插層、技術層、結構轉換層、地下室、半地下室及底層雜物間、車庫等。4.3.2 突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、掛在墻體上的裝飾性玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階，無柱雨篷、地下室或半地下室的采光井、防潮層及其保護墻，房屋內的采光通風天井等。

4.3.3 房屋之間無上蓋的架空通道，或無上蓋的陽臺、挑廊。若架空通道、消防通道、陽臺、挑廊與其上蓋相距三個層高以上，均視為無上蓋。

4.3.4 房屋的天面、挑臺、公共曬臺、露臺，天面上的花園、泳池、水池。4.3.5 建筑物內的操作平臺，上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

4.3.6 騎樓、過街樓的底層及各種道、路、街、巷或停車場所、綠化帶等兩側底層走廊作為公共開放或公眾通行的部分，不論廊道是否有柱、維護結構，廊道是否與外地面有高差、是否有退用地紅線；也不論廊道外是否有人行道、消防通道等。

4.3.7 利用引橋、高架路、高架橋、斜坡道、路面作為頂蓋建造的房屋。4.3.8 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋和層高不足2.20米的房屋。

4.3.9 獨立煙囪，室外和屋頂的各種休閑亭、休閑長廊，各種塔、罐、池，地下人防干、支線，地下或地上水池、化糞池等。

4.3.10 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

4.3.11 與房屋相連的臺面低于0.15米或廊道寬度不足1.2米或上蓋寬度不足1.20米的底層無柱走廊；有上蓋無走道的綠化廊。

4.3.12 房屋內的回形樓梯，其面積大于2.0平方米的二層以上的中空部分。

4.3.13 簡易樓梯和走廊外的臺階踏步、室外爬梯，底層室內樓梯延伸出室外的部分。4.3.14 上蓋投影面積小于陽臺、廊道圍護結構外圍水平投影面積二分之一的陽臺、廊道。

斜坡式人行或車行通道等無頂的建筑。

4.3.15 上層陽臺或吊樓等在公共曬臺上的投影部分。4.3.16 與室內不相通的類似陽臺、挑廊、檐廊的建筑。

4.3.17 類似“平改坡”屋面等為建筑造型而建造，無實用功能的裝飾性建筑部位。

共有建筑面積測算 5.1 共有建筑面積的處理原則：

5.1.1 產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

5.1.1.1 商品房在領取商品房預售許可證前，需要分割的，應具有經公證的分割協議，并在銷售時告知買受人；已領取商品房預售許可證的商品房，再行分割的，在不影響公共利益的前提下，應在本細則第5.4條的范圍內，由所有相關房屋權利人達成分割協議。

5.1.1.2 分割的部位和分割方式應明確寫入該部位所有相關權利人的買賣合同，隱含的或不明確的協議均不視為有效的分割協議。

5.1.1.3 相關房屋權利人所達成的分割協議不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不視為有效的分割協議。

5.1.2 無產權文件或協議的，可按共有建筑相關的房屋的建筑面積比例分攤。

本條中“共有建筑相關”指該共有建筑為滿足各套（分戶）的出入、安全等其他使用功能提供保障或服務。

5.2 共有建筑面積按比例分攤的計算公式：

按相關建筑面積進行共有建筑面積分攤，按下式計算：

δSi ＝K×Si K＝ΣδSi/ΣSi 式中：K－為面積分攤系數

Si－為各單元參加分攤的建筑面積，單位：平方米（M2）；

δSi－為各單元參加分攤所得的分攤面積，單位：平方米（M2）；

ΣδSi－為需要分攤的分攤面積總和，單位：平方米（M2）；

ΣSi－為參加分攤的各單元建筑面積總和，單位：平方米（M2）。5.3 共有建筑面積的分類： 5.3.1 幢共有建筑面積； 5.3.2 功能區共有建筑面積； 5.3.3 層共有建筑面積； 5.3.4 其它共有建筑面積 5.4 可分攤的共有建筑面積：

5.4.1 共有建筑面積的一般內容：幢內的電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、變配電室、設備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室公共設施用房、值班警衛室等，以及其它在功能上為整幢、某一層或某幾個單元服務的為基本生產或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面積。

5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。5.5 不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間：

5.5.1 獨立使用的地下室、半地下室，地下室或半地下室獨立的車位、車庫、倉庫、儲物間等，作為自行車、摩托車等機動車、非機動車集中停放部位、地上層雜物間、車棚、車庫，5.5.2 建在幢內或幢外，為他幢和多幢服務的警衛室、管理用房、公共設施用房等。5.5.3 作為人防工程的地下室，地下室人防工程部位，避難層（室）。

5.5.4 一幢樓房中取得部分竣工手續后，委托房產測繪時，服務于本幢的共有建筑面積其所服務的對象還未完全竣工的。

5.5.5 按規劃批建層高建設的層高大于2.20米的技術（結構）轉換層、室內“空中花園” 以及架空層中用作公共休憩、綠化等公共開放空間的部分等，其中扣除核心筒和公共設備用房等應分攤的共有建筑面積。5.5.6 獨立建造的變配電房、水泵房、值班警衛房、管理用房等附屬配套設施用房。5.5.7 用作公共休憩用的亭、走廊、塔、綠化等建筑物。5.5.8 在第5.4條和5.5條前7款內沒有羅列的房屋或建筑部位。5.6 共有建筑面積的計算方法： 整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除不應分攤的共有建筑面積和公共建筑空間，即為建筑物內可分攤的共有建筑面積。5.7 共有建筑的分攤方法： 5.7.1 不同類型房屋的分攤方法： 5.7.1.1 住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓一般以幢為單元，依照前述規則和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

若住宅樓底層為附屬層（或架空層，層高2.2米以上），上部為住宅單元構成，可依照商住樓共有面積的分攤方法處理，將該樓劃分為住宅和附屬層兩大功能區。5.7.1.2 商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據住宅和商業（或辦公）等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業（或辦公）兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業（或辦公）部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業（或辦公）部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

a 住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照第5.2條的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。

b 商業（或辦公）部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

對于同一幢樓的不同塔樓，應分別劃分為不同功能區；塔樓內有多個獨立樓梯或電梯的，還應按梯細分功能區分別計算。

綜上所述，一級分攤為幢共有建筑面積、區間共有建筑面積分攤到區，二級分攤為上級分攤來的幢共有建筑面積與本功能區內共有建筑面積之和，依次逐級分攤直至各層，最后按套內建筑面積比例分攤到各套（分戶）。

5.7.1.3 多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法：

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。5.7.2 共有建筑面積分攤的若干具體補充規定

5.7.2.1 計算建筑面積的地面層（底層）走廊、檐廊等可分攤的，當底層各套（分戶）向該廊道開門時，該廊道的建筑面積扣除通往樓上的通道面積后為底層各套（分戶）應分攤的共有建筑面積；除此之外的廊道的建筑面積依照共有分攤原則進行分攤。

5.7.2.2 地下室車道和專門服務于車位的其它公共走道面積，由地下室各車位分攤。地下室功能用房和服務于本功能用房的專用走道，由使用該功能用房的各套（分戶）進行分攤。其余各共用部位為各相關套（分戶）分攤。

5.7.2.3 核心筒部分和樓梯等縱向公用部位，分割成地上和地下兩部分，分別為各使用層共用分攤。5.7.2.4 原設計為整體商場，后分割成通道和若干鋪位，通道的建筑面積由各相關鋪位按其建筑面積比例分攤。

5.7.2.5 會所、儲蓄所、娛樂活動室、健身房、閱覽室、托兒所、老人活動中心等經營性用房，以及居委會、派出所使用的房屋，不以共有建筑面積認定，以套（分戶）認定,依照共有建筑面積分攤原則參與分攤方案。

5.7.2.6 某個共有建筑面積列入分攤后，不具體劃分各套（分戶）攤得面積的對應部位。5.7.2.7 不列入分攤的共有建筑面積，也不攤入其他共有建筑面積。

5.7.2.8 用于公共服務的物業管理用房，物業管理用房面積為住宅區總建筑面積的千分之二，最低使用面積為30平方米，最多使用面積為200平方米。物業管理用房超出上述面積時，其超出部分作為套（分戶）攤入其他共有建筑面積。5.7.2.9 樓梯下方實際使用的，層高在2.20米以上空間的建筑面積計入下方空間的套內建筑面積；層高在2.20米以下空間的建筑面積計入樓梯建筑面積，由使用該梯的功能區分攤。

5.7.2.10 房屋為斜面結構或非垂直墻體、層高2.20米以上的部分和復式樓挑空部位，直接計入套內建筑面積，不計算外半墻。

5.7.2.11 以玻璃幕墻作為房屋外墻的，其外半墻厚度以結構樓板外沿與玻璃幕墻外墻面之間水平距離的一半確定。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的規定處理。

5.7.2.12 商品房買賣合同約定的房屋建筑面積和預售登記時的銷售面積僅供面積測算時參考，不能作為確認房屋產權面積的測算依據。銷售合同中應包括分攤的共有建筑部位說明或面積數值，合同中約定分攤的共有建筑部位應符合《房產測量規范》和本細則中可分攤的共有建筑面積內容，而且必須是合同簽訂各方共同相關的共有建筑面積，否則應予剔除。

房屋產權面積測算

6.1 房屋建筑面積由房屋所有權人委托市場準入的具備相應測繪資質的專業測繪隊，由測繪人員按照本細則的要求，實地測量和計算；房屋所有權人持相關測繪圖表及報批建手續或原權證等材料向產權登記機構申請登記，核準產權面積。

6.2 房屋產權面積測算到戶，以產權登記戶為單位，按房屋所在的座落、宗地號、幢號、層次、分戶丈量、作圖和計算。

6.3 房產分割析產時不得損害原房屋使用價值和功能，應依據明確的位置和權屬經界（一般以房間隔墻）進行分割，分別劃定各自獨立的房產權屬界線。共用門廳、過道等列為共有建筑面積按協議或相關建筑面積比例分攤測算到各戶。分割后各戶產權面積之和應與原產權面積相一致。

6.4 成套房屋一般以幢為單位應一次完整測繪，幢內各戶所有的房屋產權面積，除了測定本戶（套）自有房屋（套內）建筑面積外，還應測算出本戶分攤的共有建筑面積。

6.5 規劃批建層高2.20米的底層雜物間、車庫或夾層等建筑物，若實際層高低于2.20米，不予確認建筑面積。

房屋使用面積

7.1 房屋使用面積測算時應扣除內、外墻體或柱體所占的面積。測量時以房屋的內墻面水平投影測算。7.2 房屋使用面積測算范圍：

7.2.1 房屋分戶門內全部可供使用的凈面積即使用面積，包括專供住戶日常生活起居使用的臥室、起居室、客廳（堂屋）、廚房、衛生間、室內走道、室內樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層（夾層）、擱樓（暗樓）等附屬面積。

7.2.2 假層、擱樓（暗樓）凈高度在1.70米以上的部分計算使用面積，凈高度在1.70米以下1.40米以上的部分計算一半使用面積，凈高度在1.40米以下部分不計算使用面積。

7.2.3 客廳（堂屋）、廚房、衛生間、陽臺等附屬房屋，由二戶合用的各按二分之一計算使用面積；三戶合用的各按三分之一計算；四戶以上合用依此類推。

7.2.4 層高2.20米以上的房屋，計算房屋的全部使用面積，斜屋頂的房屋按凈高1.70米以上的部位計算使用面積，凈高1.70米以下1.40米以上的部位計算一半使用面積，凈高1.40米以下的不計入使用面積。

附

則

8.1 本細則自2003年9月1日起施行。

8.2 本細則施行前委托房產測繪的房產面積應按原有關規定執行； 2003年9月1日后取得商品房預售許可證的商品房面積測算適用本細則。房屋自然狀況發生變化需變更測量時依本細則施行。

8.3 房產測繪成果資料應當與房產自然狀況保持一致，房屋產權面積的確認以批準文件或圖紙為依據，若房屋整體與批準文件或圖紙不相符（如超層、超建、擅自改變設計等）時，按以下情況分別處理： 8.3.1 法人、自然人自建、自用房（如廠房、倉儲、辦公、私宅自建房屋等），按房屋自然狀況完整測繪和計算，同時將其分割為批建和超批建兩部分，分別制作套（分戶）圖表，超批建部分的圖表應加注說明，如超建部位不能明確或不適合分割的則應注明超占超建面積數，房屋用地面積不分攤給超批建部分，只分攤給批建部分。

8.3.2 成套房屋（如商品房(含別墅)、經濟適用房、安置房、單位自建房等），按房屋自然狀況完整測繪，按實進行分層、分戶和劃定共有部位，以幢為整體制定共有建筑面積分攤方案，分攤測算至各套（分戶），房屋用地面積也依實分攤測算至各套（分戶）。

8.4 委托方在委托測量時，必須主動提供相關的報批文件和圖紙、共有建筑部位的功能和服務范圍情況說明以及測量單位認為與面積測算有關的其他材料。測量單位應嚴格按照國標《房產測量規范》和本細則進行測算。

測繪產品的最終驗收工作由委托方組織實施。驗收工作結束后應寫出檢查報告和驗收書。

8.5 房產測量資料應實行公布制度,以充分聽取相關權利人意見，避免測算失誤。（公布辦法另文下發）8.6 本細則所稱權屬人指依法擁有房屋所有權的自然人或法人，俗稱為業主。8.7 本細則中稱“XX以上”均包含有XX自身。

8.8 本細則除特別說明外，凡涉及共有建筑面積的計算和分攤時所說的共有建筑面積均指可分攤的共有建筑面積。

8.9 本細則由廈門市國土資源與房產管理局負責解釋。8.10 附件：本細則部分條文、術語解釋。

1、房屋──具有承重支柱（墻），有上蓋及圍護墻（柱）體，以鋼、鋼筋混凝土或以鋼筋混凝土、磚、石、木等材料建造的作為人們的生產、生活或經營場所的建筑物。

2、幢──是指一座獨立的，包括不同結構和不同層次的房屋。

3、房產──房屋產權的簡稱。

4、架空房屋──一般為底層架空，以柱子作為承重支撐物的房屋。架空部位一般為通道、水域或斜坡，也有在房屋中間層架空的。

5、假層──一種非正式，位于自然層上的樓層。在建造房屋時，同時建造的同一結構、比較低矮的樓層，其前后沿口高度較低，人不能直立；在一般情況下，層內高度在1.70米以上的部分建筑面積不足底層的二分之一。

6、夾層──位于兩自然層之間的樓層，指房屋內部空間的局部層次，如一幢房屋從外部看是兩層樓房，從內部看局部是三層，這三層中間的一層就叫夾層。

7、技術層──指用作水、電、暖、衛生等設備安裝的局部層次。經規劃部門批準，且建在自然層之間的技術層，其層高2.20米以上的計算層數。

8、結構轉換層──建筑物某樓層的上部與下部因平面使用功能不同，該樓層上部與下部采用不同結構類型，并通過該樓層進行結構轉換，則該樓層稱為結構轉換層。

9、躍層式住宅──一套住宅占兩個樓層，由戶內樓梯聯系上下層，上下兩層完全分隔，躍層式住宅為完整的兩層。占有若干層自然層層面的躍層建筑，以實際占有層數計算。

10、閣樓──利用房屋內的上部空間加建的樓層，通常比較低矮，陰暗，又稱暗樓。

11、地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／２的建筑物稱為地下室，12、半地下室──房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的１／３且不超過１／２者，采光窗在地坪以上的建筑物稱為半地下室。半地下室計入地上層數。

依坡地建造的房屋，在該幢房屋的室外地坪最高處和最低處之間的樓層計入半地下室。

13、地上層數──即房屋的自然層數，指室內地坪±0.00以上的按樓板結構分層的層高在2.20米以上的樓層數。地上層數用自然數表示。

14、地下層數──采光窗在室外地坪以下的，其室內層高在2.20米以上的地下室的層數。地下的層數用負數表示。

15、房屋總層數──房屋的地上層數與地下層數之和。假層、夾層、閣樓、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數。

16、柱廊──有頂蓋和支柱，供人通行的建筑物，稱為有柱走廊，簡稱柱廊。

17、騎樓──底層為有柱廊房，廊道上方建為樓房的一部分。一般建于道、路、街、巷兩側。

18、挑廊──指二層以上挑出房屋墻體外，有圍護結構，無支柱有頂蓋的外走廊。

19、門廊、門斗──建筑物門前有頂蓋，有支柱或圍護結構的進出通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結構牢固的頂蓋，支撐頂蓋的是柱稱為門廊，支撐頂蓋的是實體墻稱為門斗。20、檐廊──房屋檐下方兩端有支撐墻體無柱的通道。

21、天棚──即天篷，指商場或辦公樓內有透明頂篷履蓋的屋面。

22、層高──通常指下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的垂直高度，但上下樓層的層面應一致。

23、曬臺──又稱露臺，指供人室外活動的上人屋面或底層地面伸出室外的有維護無頂蓋的臺面。

24、陽臺──有永久性上蓋、有圍護結構、有臺面、與房屋相連、可以供人活動或利用的房屋附屬設施，根據其圍護情況分為封閉陽臺和非封閉陽臺。

25、封閉陽臺──在圍護欄墻上部用鋁合金玻璃窗等圍閉的陽臺。

26、樓梯──是指房屋層之間供垂直交通用的通道，27、室外樓梯──依靠房屋外墻體搭建的永久性樓梯。

28、屋頂水箱間──指突出房屋屋面水箱或水池周圍有圍護結構，有頂蓋的房屋。

29、屋頂樓梯間──指突出房屋屋面有頂蓋，四周有圍護結構，層高在2.20米以上供上屋頂頂層維修或安全出口用的梯間

30、屋頂電梯間──指突出房屋頂層供停放、檢修、升降電梯用房。

31、設備間──一幢大樓內放置各種應用設備以及進行綜合布線交接的房屋。原則上以設計圖紙所標定的用途認定，但設備間都應有具體明確的用途。

32、功能區──根據各共有建筑部位的用途而劃分的服務范圍稱為功能區。上一級功能區下可再分為幾個下一級功能區，各功能區之間可能相互包含、交叉、并列。

33、連廊──連接兩幢房屋的走廊。

34、連樓──連接兩幢房屋的樓房。

35、過街樓──底層局部為通道的樓房（或兩座上層貫通、底層局部為通道的相連樓房）。

36、架空通廊──指以兩端房屋為支撐，有圍護結構，有頂蓋無支柱的架空通道。

37、柱──指結構柱，指為滿足建筑物構造要求或結構需要而設置的柱，在具有該柱支撐的建筑構件存在的情況下，去掉該柱，則會危及該建筑物性能的使用或結構的安全。裝飾柱、非承重柱以及柱的裝飾性部分應除外，其認定以設計及規劃批準的圖紙為準。

38、圍護結構──將空間豎向分割成相對獨立，不易通行的兩個或多個部分的實體，如墻、欄桿等。

第二篇：南京市房產面積測算實施細則

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南京市房產面積測算實施細則

為進一步貫徹執行南京市房產管理局下發的《南京市房產面積測算規則》（2007年1月1日起實施），規范房產面積測算工作，根據《規則》中的有關規定，結合我市的實際制定本實施細則。

本實施細則是對《規則》中房產面積測算內容的細化和補充。

第一章 總則

1.1 房屋建筑面積測算的目的

房屋建筑面積測算是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關信息，為城市規劃、土地管理、房地產產權、產藉管理、房地產開發等提供基礎數據和資料。

1.2 房屋建筑面積測算的內容

房屋建筑面積測算的內容包括房屋數據采集、房產圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。

1.3 房屋建筑面積測算的類型

房屋建筑面積測算的類型包括預售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。

1.3.1預售房屋建筑面積測算根據政府行政主管部門核發的《建設工程規劃許可證》及核準的設計圖等資料進行。所出具的測繪成果供建設單位用于房地產預售審批、銷售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測算根據竣工房屋現狀、政府行政主管總共16頁

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部門核發的《建設工程規劃許可證》及核準的設計圖、設計說明等資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測算根據房屋現狀、政府行政主管部門核發的相關資料或申請人的申請資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。

1.4 房屋建筑面積測算的成果

房屋建筑面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據、現場查勘記錄、處置方案、房產分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。

第二章 房屋測量的一般規定

2.1 房屋測量的基本原則

房屋以幢為單位進行測量。測量點位可以是分隔墻、柱或界釘等界址點。

2.2 計算房屋面積的基本條件

結構牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護結構或柱；層高2.20米以上。房屋上蓋、圍護結構或柱的建筑材料以規劃核準設計的材料為準。

2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。

2.3.2 房屋的套內建筑面積

房屋的套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

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2.3.2.1 房屋套內使用面積是指房屋套內全部可供使用的空間面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內墻體面積是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

2.3.2.3 套內陽臺建筑面積是指套內各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

2.3.3 房屋分攤建筑面積是指房屋套內建筑面積依比例分攤得到的共有部位的建筑面積。

2.4 房屋測量儀器設備和邊長丈量、面積計算數據取值要求 房屋測量應使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計算結果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規定

房屋復測結果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。2.5.1 房屋面積測算的精度要求

房屋面積測算的精度，按《房產測量規范》面積精度的二級標準執行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。2.5.2 房屋邊長、層高測量限差要求

房屋邊長、層高測量限差，按面積精度對應測量邊長的要求

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△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點間的距離。單位為米。2.5.3 實測邊長與圖紙設計邊長

實測邊長尺寸與規劃核準圖上設計尺寸的較差值滿足2.5.2的限差時，可認為實際房屋邊長與設計值相符。

第三章 房屋邊長數據采集方式

房屋邊長數據采集有兩種方式：一是依據設計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數據；二是實地丈量取得房屋邊長數據。

3.1 房屋邊長數據的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數據時，應對實地分段邊長和總長度進行檢核。若實地丈量的尺寸與對應圖紙上的尺寸之差符合規定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。

3.1.1 房屋外墻體的厚度以結構厚度計算，設計有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計入外半墻。

3.2 房屋邊長數據的實地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規則形狀，且無建筑施工圖可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規則形狀邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算面積。

3.2.2 當房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標后計算相應的總邊長值。

3.2.3 按柱外圍計算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節總共16頁

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柱體構成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進行測量。

3.2.4 當建筑物設計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當設計層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應在不同位置測量3個以上層高值取平均數作為實測層高值。

3.2.5 在凈高測量時，應在不同位置測量3個以上凈高值，取平均數作為實測凈高值。

第四章 房屋總層數與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設備間、水箱間等不計層數。

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。

自然層數是指按規劃核準的室內地坪±0以上的層數，±0以下為地下層數。

±0標高設計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間凈高1/2的層面計入自然層數。

4.2 所在層次是指產權人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數表示。

第五章 房屋邊長數據的采集

5.1 房屋邊長數據采集要求

5.1.1 多產權房屋按戶室、共有部位進行邊長數據采集。5.1.2 單產權房屋的邊長數據應分層采集。

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5.1.3 測量邊長的記錄應在實地完成，不得依據事后回憶補充或隨意涂改數據。

5.2 房屋分戶建筑面積計算邊長量取規定

5.2.1 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計入相應戶室的邊長或共有部位的邊長。

5.2.2 電梯井周圍結構墻體的內外，規劃設計有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復合墻體，以復合墻體的中線量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計入相應戶室或共有部位，另一半尺寸計入外半墻。

5.2.4 以柱、墻體等構成陽臺圍護結構的，以圍護結構的外圍量取尺寸，突出圍護結構的構造物不計入陽臺尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設計值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計入房屋邊長。

5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計算。當層面內有部分為架空空間時，架空部位外側墻體厚度按本層面相鄰外墻厚度尺寸計算。

第六章 房屋面積計算規定

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6.1 計算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

6.1.2 房屋內的夾層、插層、技術層、轉換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。

6.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。

6.1.5 各種類型的樓梯，按其對應的空間部位計算建筑面積。6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結構房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內的設備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。6.1.11 房屋主墻體投影范圍內的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

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6.1.14 地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護結構的，按幕墻等計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

6.1.16 有柱或圍護結構、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護結構的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護結構相接處的外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類似的，參照執行。6.2 計算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.2 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.3 陽臺（無論是否封閉）、有圍護結構未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的一半計算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。6.2.6 其它有與以上情況類似的，參照執行。

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6.3 不計算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。

6.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動房屋、臨時房屋。

6.3.8 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。6.3.9 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設計上與陽臺相連且位置、尺寸明確的設備部位。6.3.14 已計算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無圍護結構的觀景建筑設施。6.3.16 其它有與以上情況類似的，參照執行。

第七章 房屋面積計算特別規定

7.1 設計在陽臺內的花池、管道及裝飾等部位均計入陽臺建筑面積。

7.2 房屋內有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內分隔墻劃分后計總共16頁

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入各相關套內面積。

7.4 利用屋頂斜面結構作陽臺頂蓋的，斜面結構完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結構凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計算面積

7.5 建筑物內由于自然層數不同，樓（電）梯間的層數按其所在部位的層數計算面積。

7.6 機（非）動車等坡道下方規劃核準的，且層高在2.20米以上的空間計算建筑面積。

7.7 房屋內走道兩端無論是否封閉均計算全部建筑面積。7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計算的分攤等級有所差別，應以走道與大廳相接處為界，按各自分攤等級分別計算。

7.9 建筑物內門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計算面積。

第八章 共有面積的分攤

8.1 共有面積分攤遵循的原則

協議優先原則。有合法的分割文件或協議時，以協議為準進行分攤計算；無分割文件或協議時，根據房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。

分割文件或協議應由共有面積的所有相關權利人共同簽署，協議內容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協議。文件或協議對產權分割的部位和分割方式應明確、一致且無異議。

8.2 共有面積分攤劃分的原則

依據規劃部門核準的設計圖，劃分共有部位的使用功能和服務范總共16頁

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圍。設計圖上的共有部位使用功能和服務范圍反映不明確的，應由設計、建設單位共同出具使用說明。

8.3 共有面積分攤其它原則

房屋建筑面積的分攤計算以幢為單位，本幢的共有建筑面積不分攤到其它幢，它幢的共有建筑面積也不分攤到本幢。

低一級共有面積參與高一級共有面積的分攤。8.3.1 套內建筑面積均參與共有建筑面積的分攤。

8.3.2 共有建筑面積分攤后，不劃分各套房屋分攤所得共有建筑面積的界線。

8.3.3 無法認定使用功能和服務范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分攤。

8.3.4 竣工已經過分攤面積測算的房屋，由于部分拆除導致共有面積發生變化的，分攤面積不再重新計算。

8.3.5 房屋竣工已經過分攤面積測算，由于局部變更導致共用部位發生變化的，原分攤方式保持不變。變更部位的原分攤面積和新產生的共有面積，按相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。

8.4 共有面積按比例分攤的計算公式

δSi = K·Si

∑δSi K = ───

∑Si 式中：K─為共有面積的分攤系數(取位至小數點后6位數)； Si─為參加分攤的各單元套內建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米；

∑δSi─為需要分攤的共有面積總和，平方米；

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∑Si─為參加分攤的各單元套內建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分攤類別

一級分攤面積：幢分攤的共有建筑面積。是指幢內為整幢房屋服務的共有部位的建筑面積。二級分攤面積：功能區分攤的共有建筑面積。是指幢內專為功能區服務的共有部位的建筑面積。三級分攤面積：層分攤的共有建筑面積。

是指房屋各層次內，為本層服務的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分攤處理

8.6.1 獨立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。

多層房屋指自然層數在七層以下的房屋。規劃核準為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。

8.6.3 單身公寓按層設計具有層分攤的共有部位時，按層設立分攤系數。

8.6.4 設計有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計算方法計算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業、社區等附屬用房的，附屬用房與其所在區域劃為同一功能區或分攤區參與共有共用部位分攤。

8.6.6 多功能綜合樓根據設計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有面積，按幢、功能區、層劃分為三個分攤類別，然后總共16頁

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按此三個類別依次分攤。同一功能區內可根據設計使用狀況的不同，分別設立分攤區。

8.6.7 辦公樓中每幾層設計有中庭的，這幾層視為一個整體，設為一個分攤區。

8.6.8 商業功能區內有商場和門面房的，商場與門面房應設為不同的分攤區。

8.6.9 綜合樓中若規劃核準的±0上下層面用途為商業，劃分功能區時±0上下的商業設為同一功能區?？筛鶕O計功能的不同或業態的不同設不同分攤區。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內有人防部位的，以±0分割將整幢樓設為兩個功能區，為整幢樓服務的共有部位在兩個功能區分攤。

8.6.11 房屋內±0上下形成同一個產權單元，且只能從產權單元內部樓梯上下層面的，該產權單元按其主出入口所在部位的功能區劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進行面積計算時，±0上下設計為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區，共有共用部位分別由其服務區域分攤。

8.6.12 地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規劃室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。

規劃設計為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計算。

8.6.13 位于底層房屋內為地下室服務的通風井，無論通風井及總共16頁

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其上部空間的高度為多少，該部位均按通風井計算一層面積，由地下室分攤。

8.6.14 地下室車位按套內面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務的共有共用部位的分攤。

地下室內的進風機房、排風機房、集氣室、擴散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨計算面積。

地下室內既有車位又有商業用房時，為地下室服務的進風機房、排風機房由其服務區域分攤。

8.6.15 地下室內的電梯基坑按戶室處理，只分攤墻體面積。

第九章 參與分攤共用面積的其他部位

9.1 一幢房屋內的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立單元等作為套內面積，參與共用面積的分攤。

9.2 為多幢服務的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻體投影面積一半的分攤。

第十章 可計入分攤面積的共有共用部位

位于幢內且只為本幢服務的共有共用部位可計入分攤面積。10.1 電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設備層（間）、水泵房、水箱間、消防監控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調機房、衛生間、開水間、電表間、信報間、總共16頁

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值班警衛室、管理用房等以水平投影面積計算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分攤面積。

第十一章 不計入分攤面積的共有共用部位

11.1 規劃核準圖上標注的自行車庫。11.2 規劃核準圖上標注的底層架空層。11.3 規劃核準圖上標注的避難層（間）。

11.4 規劃核準圖上標注的為多幢或小區共用的設備用房。11.5 房地產開發企業等建設單位按規定或約定應當無償移交給全體業主的物業管理用房。

11.6 規劃配建總量15％的室內機動車停車位。11.7 為裙房上塔樓服務的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務的配套設施用房。

11.9 只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區的范圍。

11.10 商業、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。11.11 規劃設計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發建設單位承諾歸全體業主共有的房屋。11.13 它類似以上情況的共有共用部位。

第十二章 不計入共有建筑面積的附屬房屋

12.1 可以銷售的專用車庫、車位。

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南

京

市

房

產

面

積

測

算

實

施

細

則

12.2 規劃部門核準的經營性用房。

12.3 幼兒園、學校、會所（館）、社區服務用房、醫院、農貿市場。

12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類似以上情況的附屬房屋。

第十三章 附 則

13.1 本規則所稱“以上”包括本數，“以下”不包括本數。13.2 各區、縣的房屋面積測算，可參照本規則執行。

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第三篇：南京市房產面積測算細則(發文)2012

南京市房產面積測算實施細則

為進一步貫徹執行南京市房產管理局下發的《南京市房產面積測算規則》（2007年1月1日起實施），規范房產面積測算工作，根據《規則》中的有關規定，結合我市的實際制定本實施細則。

本實施細則是對《規則》中房產面積測算內容的細化和補充。1 總則

1.1 房屋建筑面積測算的目的

房屋建筑面積測算是利用測繪技術和方法，采集和表述房屋及房屋用地的相關信息，為城市規劃、土地管理、房地產產權、產藉管理、房地產開發等提供基礎數據和資料。1.2 房屋建筑面積測算的內容

房屋建筑面積測算的內容包括房屋數據采集、房產圖測繪、房屋建筑面積計算、成果資料的整理、檢查、審核與歸檔。1.3 房屋建筑面積測算的類型

房屋建筑面積測算的類型包括預售房屋建筑面積測算、竣工房屋建筑面積測算、變更房屋建筑面積測算。

1.3.1預售房屋建筑面積測算根據政府行政主管部門核發的《建設工程規劃許可證》及核準的設計圖等資料進行。所出具的測繪成果供建設單位用于房地產預售審批、銷售和備案等。

1.3.2 竣工房屋建筑面積測算根據竣工房屋現狀、政府行政主管部門核發的《建設工程規劃許可證》及核準的設計圖、設計說明等資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。

1.3.3 變更房屋建筑面積測算根據房屋現狀、政府行政主管部門核發的相關資料或申請人的申請資料進行。所出具的測繪成果供申請人用于辦理房屋權屬登記。

1.4 房屋建筑面積測算的成果

房屋建筑面積測算的成果主要包括：房屋基本信息、測算依據、現場查勘記錄、處臵方案、房產分幅平面圖、分層分戶圖、成果報告、審核意見、變更記錄等資料。2 房屋測量的一般規定 2.1 房屋測量的基本原則

房屋以幢為單位進行測量。測量點位可以是分隔墻、柱或界釘等界址點。2.2 計算房屋面積的基本條件

結構牢固；具備有上蓋（不包含檐口）；有圍護結構或柱；層高2.20米以上。

房屋上蓋、圍護結構或柱的建筑材料以規劃核準設計的材料為準。2.3 房屋面積 2.3.1 房屋的建筑面積

房屋建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等的面積。2.3.2 房屋的套內建筑面積

房屋的套內建筑面積由房屋套內使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

2.3.2.1 房屋套內使用面積是指房屋套內全部可供使用的空間面積。不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井等均計入使用面積，內墻面裝飾厚度計入使用面積。

2.3.2.2 房屋的套內墻體面積是指套內使用空間周圍的圍護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻（包括山墻）等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體（柱），按水平投影面積全部計入套內墻體面積。

2.3.2.3 套內陽臺建筑面積是指套內各陽臺建筑面積之和，均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。

2.3.3 房屋分攤建筑面積是指房屋套內建筑面積依比例分攤得到的共有部位的建筑面積。

2.4 房屋測量儀器設備和邊長丈量、面積計算數據取值要求 房屋測量應使用相對誤差小于1/800的儀器和工具。房屋邊長丈量以米為單位。丈量結果取位至0.01米。房屋面積以平方米為單位。計算結果取位至 0.01平方米。2.5 房屋邊長丈量、面積測算限差規定

房屋復測結果與原成果差值符合限差要求的仍使用原測繪成果。2.5.1 房屋面積測算的精度要求

房屋面積測算的精度，按《房產測量規范》面積精度的二級標準執行：

限 差 ： 0.04S?0.002S 中誤差 ： 0.02S?0.001S

式中：S為房屋建筑面積，單位為平方米。

2.5.2 房屋邊長、層高測量限差要求

房屋邊長、層高測量限差，按面積精度對應測量邊長的要求

△D ≤±（0.02+0.001D）

△D ：限差。D ：相鄰界址點間的距離。單位為米。2.5.3 實測邊長與圖紙設計邊長

實測邊長尺寸與規劃核準圖上設計尺寸的較差值滿足2.5.2的限差時，可認為實際房屋邊長與設計值相符。3 房屋邊長數據采集方式

房屋邊長數據采集有兩種方式：一是依據設計圖紙，即從建筑施工圖上獲取房屋邊長數據；二是實地丈量取得房屋邊長數據。3.1 房屋邊長數據的圖上采集

竣工并且有建筑施工圖的房屋，從建筑施工圖上采集邊長數據時，應對實地分段邊長和總長度進行檢核。若實地丈量的尺寸與對應圖紙上的尺寸之差符合規定時，該房屋的邊長可采用建筑施工圖上標注的尺寸。3.1.1 房屋外墻體的厚度以結構厚度計算，設計有保溫墻體的，保溫墻體的厚度計入外半墻。3.2 房屋邊長數據的實地采集

3.2.1 竣工房屋存在一些圓形、弓形等其它不規則形狀，且無建筑施工圖 可獲得相應的圖形元素時，可使用全站儀等測量工具沿不規則形狀邊線實測若干特征點或拐點的點位坐標，通過解析法計算面積。

3.2.2 當房屋邊長較長且直接測量有困難時，或需要檢核總邊長與分段之和無法直接測量總邊長的，可采用全站儀測繪坐標后計算相應的總邊長值。3.2.3 按柱外圍計算面積，而柱子上下由不同直徑（截面）多節柱體構成時，邊長以柱邊離地面2.20米處進行測量。

3.2.4 當建筑物設計層高小于2.10米或大于2.30米時，可只檢核測量一個層高值；當設計層高在大于2.10米和小于2.30米之間的范圍時，應在不同位臵測量3個以上層高值取平均數作為實測層高值。

3.2.5 在凈高測量時，應在不同位臵測量3個以上凈高值，取平均數作為實測凈高值。房屋總層數與所在層次

4.1 房屋層高全部在2.20米以上的層面計算層數。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓以及突出屋面的設備間、水箱間等不計層數。

房屋總層數為房屋自然層數與地下層數之和。

自然層數是指按規劃核準的室內地坪±0以上的層數，±0以下為地下層數。±0標高設計在房屋中間部位且±0以上的凈高超過房間凈高1/2的層面計入自然層數。

4.2 所在層次是指產權人的房屋在該幢樓房中的層次。地下層次以負數表示。房屋邊長數據的采集 5.1 房屋邊長數據采集要求

5.1.1 多產權房屋按戶室、共有部位進行邊長數據采集。5.1.2 單產權房屋的邊長數據應分層采集。

5.1.3 測量邊長的記錄應在實地完成，不得依據事后回憶補充或隨意涂改數據。

5.2 房屋分戶建筑面積計算邊長量取規定 5.2.1 戶室與戶室之間的共墻、戶室與共有部位之間的共墻、共有部位與共有部位之間的共墻，均以墻體中線為界線，半墻厚度尺寸分別計入相應戶室的邊長或共有部位的邊長。

5.2.2 電梯井周圍結構墻體的內外，規劃設計有隔音墻的，將隔音墻與分隔墻（包括隔音墻與分隔墻之間的空隙）視為一道復合墻體，以復合墻體的中線量取半墻尺寸。

5.2.3 室外樓梯、外走廊、陽臺與戶室或共有部位之間的隔墻，其墻體厚度的一半尺寸計入相應戶室或共有部位，另一半尺寸計入外半墻。5.2.4 以柱、墻體等構成陽臺圍護結構的，以圍護結構的外圍量取尺寸，突出圍護結構的構造物不計入陽臺尺寸。

5.2.5 地下空間（含地下室）進行房屋邊長丈量時，因無法丈量外墻厚度尺寸的，外墻厚度尺寸可取施工圖的設計值。

5.2.6 斜屋面、墻體向內或向外傾斜的建筑空間，凈高在2.10米處無墻體的，丈量時無外半墻尺寸。

5.2.7 房屋外墻面貼（掛）有裝飾材料的，裝飾材料厚度不計入房屋邊長。5.2.8 各層墻體厚度不一致的，分別丈量墻體厚度。

5.2.9 架空層的外側墻體厚度按其上一層的墻體厚度尺寸計算。當層面內有部分為架空空間時，架空部位外側墻體厚度按本層面相鄰外墻厚度尺寸計算。房屋面積計算規定 6.1 計算全部建筑面積的范圍

6.1.1 單層房屋按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

6.1.2 房屋內的夾層、插層、技術層、轉換層及其樓梯間、電梯間等其層高在2.20 米以上的部位。

6.1.3 穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算建筑面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.20米以上的部位，按其水平投影計算建筑面積。6.1.4 樓梯間、電梯（觀光梯）井、管道井、通風井、提物井、垃圾道等均計入房屋自然層建筑面積。房屋主墻體外的管道井、通風井等，層高在2.20米以上的按一層計算建筑面積。

6.1.5 各種類型的樓梯，按其對應的空間部位計算建筑面積。

6.1.6 房屋天面上的樓梯間、水箱間、電梯機房等層高在2.20米以上的部位。

6.1.7 斜面結構房屋及平頂房屋，按其凈高在2.10米以上的部位計算建筑面積。

6.1.8 挑樓按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.9 嵌入主墻體內的設備部位，按主墻體外圍水平投影計算建筑面積。6.1.10 全封閉的室外樓梯，按各層水平投影計算建筑面積。

6.1.11 房屋主墻體投影范圍內的走廊、架空部位，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.12 房屋主墻體外，與房屋相連的封閉走廊、門廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.13 房屋間封閉的架空通廊，按其外圍水平投影計算建筑面積。6.1.14 地下室、半地下室及其相應出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.15 幕墻等作為房屋圍護結構的，按幕墻等計算建筑面積；同一樓層外墻既有主墻，又有幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。

6.1.16 有柱或圍護結構、不完全封閉的車庫、倉儲等專用房屋。6.1.17 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層、有圍護結構的，其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.18 與室內相通的伸縮縫、沉降縫，能正常利用的部位。6.1.19 落地窗其凈高在2.10米以上的部位。

6.1.20 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，凈高在2.10米以上的部位。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板與圍護結構相接處的外圍水平投影計算建筑面積。

6.1.21 房屋外墻外側的保溫隔熱層。6.1.22 其它有與以上情況類似的，參照執行。6.2 計算一半建筑面積的范圍

6.2.1 房屋主墻體外，與房屋相連有上蓋和柱、不封閉的走廊、門廊，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

6.2.2 獨立柱、單排柱的建筑物，按其上蓋水平投影面積的一半計算。6.2.3 陽臺（無論是否封閉）、有圍護結構未封閉的走廊、挑廊，均按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

6.2.4 不封閉的架空通廊，按其上蓋與圍護結構外圍水平投影重疊部分面積的一半計算。

6.2.5 不封閉的室外樓梯，按各層水平投影面積的一半計算。6.2.6 其它有與以上情況類似的，參照執行。6.3 不計算建筑面積的范圍 6.3.1 層高在2.20米以下的房屋。

6.3.2 突出房屋墻面的柱、梁等構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨棚等。6.3.3 房屋之間無上蓋的架空通廊。

6.3.4 房屋的天面、挑臺、露臺、天面上的花園、泳池、水箱。6.3.5 作為公共道路街巷通行的騎樓、過街樓下的底層。6.3.6 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。6.3.7 活動房屋、臨時房屋。

6.3.8 獨立煙囪、水塔、罐、池、地下人防干、支線。6.3.9 與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫、沉降縫。6.3.10 與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑。6.3.11 本層無頂蓋或頂蓋不能完全覆蓋的陽臺、走廊、挑廊。6.3.12 飄窗。

6.3.13 設計上與陽臺相連且位臵、尺寸明確的設備部位。6.3.14 已計算建筑面積的樓梯下方空間。

6.3.15 屋面上有頂蓋但無圍護結構的觀景建筑設施。6.3.16 其它有與以上情況類似的，參照執行。7 房屋面積計算特別規定

7.1 設計在陽臺內的花池、管道及裝飾等部位均計入陽臺建筑面積。7.2 房屋內有類似于陽臺功能的空中花園、入戶花園等部位，按陽臺計算建筑面積。

7.3 相鄰套型間貫通的類似陽臺的部位，按套內分隔墻劃分后計入各相關套內面積。

7.4 利用屋頂斜面結構作陽臺頂蓋的，斜面結構完全覆蓋陽臺，且陽臺地面距斜面結構凈高均在2.10米以上，按有頂蓋陽臺計算面積

7.5 建筑物內由于自然層數不同，樓（電）梯間的層數按其所在部位的層數計算面積。

7.6 機（非）動車等坡道下方規劃核準的，且層高在2.20米以上的空間計算建筑面積。

7.7 房屋內走道兩端無論是否封閉均計算全部建筑面積。

7.8 走道與大廳相接無明顯分界線的，若面積計算的分攤等級有所差別，應以走道與大廳相接處為界，按各自分攤等級分別計算。

7.9 建筑物內門廳、大廳等的上空部位（上空跨越多個自然層）周邊的外圍墻體，按跨越的自然層以各層水平投影計算面積。8 共有面積的分攤

8.1 共有面積分攤遵循的原則

協議優先原則。有合法的分割文件或協議時，以協議為準進行分攤計算；無分割文件或協議時，根據房屋共有建筑面積的使用功能，按共有面積相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。

分割文件或協議應由共有面積的所有相關權利人共同簽署，協議內容不能侵犯公共利益和第三方利益，否則不能視為有效的分割文件或協議。文件或協議對產權分割的部位和分割方式應明確、一致且無異議。8.2 共有面積分攤劃分的原則

依據規劃部門核準的設計圖，劃分共有部位的使用功能和服務范圍。設計圖上的共有部位使用功能和服務范圍反映不明確的，應由設計、建設單位共同出具使用說明。8.3 共有面積分攤其它原則

房屋建筑面積的分攤計算以幢為單位，本幢的共有建筑面積不分攤到其它幢，它幢的共有建筑面積也不分攤到本幢。低一級共有面積參與高一級共有面積的分攤。8.3.1 套內建筑面積均參與共有建筑面積的分攤。

8.3.2 共有建筑面積分攤后，不劃分各套房屋分攤所得共有建筑面積的界線。

8.3.3 無法認定使用功能和服務范圍的建筑空間不得作為共有建筑面積分攤。

8.3.4 竣工已經過分攤面積測算的房屋，由于部分拆除導致共有面積發生變化的，分攤面積不再重新計算。

8.3.5 房屋竣工已經過分攤面積測算，由于局部變更導致共用部位發生變化的，原分攤方式保持不變。變更部位的原分攤面積和新產生的共有面積，按相關房屋的套內建筑面積比例進行分攤計算。8.4 共有面積按比例分攤的計算公式

δSi = K〃Si ∑δSi K = ─── ∑Si 式中：K─為共有面積的分攤系數(取位至小數點后6位數)；

Si─為參加分攤的各單元套內建筑面積，平方米;δSi─為各單元參加分攤所得的分攤面積，平方米；

∑δSi─為需要分攤的共有面積總和，平方米；

∑Si─為參加分攤的各單元套內建筑面積總和，平方米。8.5 共有建筑面積的分攤類別

一級分攤面積：幢分攤的共有建筑面積。是指幢內為整幢房屋服務的共有部位的建筑面積。二級分攤面積：功能區分攤的共有建筑面積。是指幢內專為功能區服務的共有部位的建筑面積。三級分攤面積：層分攤的共有建筑面積。

是指房屋各層次內，為本層服務的共有部位的建筑面積。8.6 共有建筑面積的分攤處理

8.6.1 獨立成幢的住宅房屋中，有的單元為多層，有的單元為小高層（或高層）時，多層單元和小高層（或高層）單元劃分不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。

多層房屋指自然層數在七層以下的房屋。規劃核準為6＋1層的房屋，視為多層房屋。小高層或高層房屋指自然層在七層以上的房屋。

8.6.2 獨立成幢的住宅多層房屋中，有的單元安裝有電梯，有的單元未安裝電梯時，有電梯單元和無電梯單元劃分為不同的分攤區域，分別為各分攤區域服務的共有面積在各分攤區域內進行分攤。

8.6.3 單身公寓按層設計具有層分攤的共有部位時，按層設立分攤系數。8.6.4 設計有連家店的住宅樓，整幢房屋按住宅樓的計算方法計算建筑面積。

8.6.5 房屋中有物業、社區等附屬用房的，附屬用房與其所在區域劃為同一功能區或分攤區參與共有共用部位分攤。

8.6.6 多功能綜合樓根據設計功能，將多功能綜合樓中計入房屋分攤面積的共有面積，按幢、功能區、層劃分為三個分攤類別，然后按此三個類別依次分攤。同一功能區內可根據設計使用狀況的不同，分別設立分攤區。8.6.7 辦公樓中每幾層設計有中庭的，這幾層視為一個整體，設為一個分攤區。

8.6.8 商業功能區內有商場和門面房的，商場與門面房應設為不同的分攤區。8.6.9 綜合樓中若規劃核準的±0上下層面用途為商業，劃分功能區時±0上下的商業設為同一功能區?？筛鶕O計功能的不同或業態的不同設不同分攤區。

8.6.10 單位自建自用綜合樓，地下室內有人防部位的，以±0分割將整幢樓設為兩個功能區，為整幢樓服務的共有部位在兩個功能區分攤。8.6.11 房屋內±0上下形成同一個產權單元，且只能從產權單元內部樓梯上下層面的，該產權單元按其主出入口所在部位的功能區劃定。

非整體地下室和地面上房屋合在一起進行面積計算時，±0上下設計為不同用途的，以±0為界，將房屋按地下部分和地上部分劃為不同的功能區，共有共用部位分別由其服務區域分攤。

8.6.12 地下室相通地面上獨立的兩幢以上房屋，以規劃室內地坪±0劃分為地上和地下兩部分，地上部分分幢計算房屋建筑面積，地下層單獨計算房屋建筑面積。地下層內為地上部分服務的共用部位不予分攤。規劃設計為±0以下有多層地下室，±0以上有多幢房屋，只要地下層中有一個層面是貫通的整體地下室，則以±0為界上、下分別計算。

8.6.13 位于底層房屋內為地下室服務的通風井，無論通風井及其上部空間的高度為多少，該部位均按通風井計算一層面積，由地下室分攤。8.6.14 地下室車位按套內面積計算，只參與樓梯間、外墻體一半及為全樓服務的共有共用部位的分攤。

地下室內的進風機房、排風機房、集氣室、擴散室、濾毒室等部位，若位于人防必建面積范圍，則計入人防面積；若在非人防范圍，則作為戶室單獨計算面積。

地下室內既有車位又有商業用房時，為地下室服務的進風機房、排風機房由其服務區域分攤。

8.6.15 地下室內的電梯基坑按戶室處理，只分攤墻體面積。9 參與分攤共用面積的其他部位

9.1 一幢房屋內的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立 單元等作為套內面積，參與共用面積的分攤。

9.2 為多幢服務的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻體投影面積一半的分攤。10 可計入分攤面積的共有共用部位

位于幢內且只為本幢服務的共有共用部位可計入分攤面積。

10.1 電梯井及機房、樓梯間、管道井、通風井、垃圾道、公共門廳、公共過道、變電室（配電房）、設備層（間）、水泵房、水箱間、消防監控室、消防樓梯（通道）、生活水池、消防水池、污水處理間、鍋爐房、冷凍機房、空調機房、衛生間、開水間、電表間、信報間、值班警衛室、管理用房等以水平投影面積計算。

10.2 套與共有部位之間的分隔墻、外墻（包括山墻）水平投影面積的一半計入分攤面積。不計入分攤面積的共有共用部位 11.1 規劃核準圖上標注的自行車庫。11.2 規劃核準圖上標注的底層架空層。11.3 規劃核準圖上標注的避難層（間）。

11.4 規劃核準圖上標注的為多幢或小區共用的設備用房。

11.5 房地產開發企業等建設單位按規定或約定應當無償移交給全體業主的物業管理用房。

11.6 規劃配建總量15％的室內機動車停車位。11.7 為裙房上塔樓服務的室外樓梯。11.8 建在幢外為本幢服務的配套設施用房。

11.9 只為某一功能區服務的樓梯間、電梯間、管道井等，其位于垂直穿越其他功能區的范圍。

11.10 商業、辦公用房的底層房屋外不封閉的廊道、門廊。

11.11 規劃設計為層高2.20米以下的架空層中的樓梯間、門廳等共用部位。封閉建筑空間。

11.12 發建設單位承諾歸全體業主共有的房屋。11.13 它類似以上情況的共有共用部位。12 不計入共有建筑面積的附屬房屋 12.1 可以銷售的專用車庫、車位。12.2 規劃部門核準的經營性用房。

12.3 幼兒園、學校、會所（館）、社區服務用房、醫院、農貿市場。12.4 作為人防工程的地下室。12.5 其它類似以上情況的附屬房屋。13 參與分攤共用面積的其他部位

13.1 一幢房屋內的地下室、避難層（間）、架空層、人防地下室、自行車庫、停車場（庫）、會所（館）、物業管理用房以及設計中未標明用途的各獨立單元等作為套內面積，參與共用面積的分攤。

13.2 為多幢服務的變配電所（房）、生活水池、消防水池、水泵房等設備用房作為套內面積，只參與外墻體投影面積一半的分攤。14 附 則

14.1 本規則所稱“以上”包括本數，“以下”不包括本數。14.2 各區、縣的房屋面積測算，可參照本規則執行。

第四篇：征地和城市房屋拆遷中房屋面積測算方法

引言

當前，城市化進程的發展迅速，新農村建設的逐步推進。政府為了改善居民的住房條件和城市的面貌，同時為了節約土地，優化土地配置看，提高土地的利用效率，需要對農村土地征用區和城市改造區房屋進行拆遷。拆遷安置與補償工作關系到被拆遷人、政府及相關企業等各方權益，必須認真嚴格對待。而房屋貨幣補償或者產權調換，很重要的一個依據就是房屋的面積，因此，如何準確、高效的對待拆遷房屋面積進行測算，對拆遷相關單位及人員而言，是非常重要的。

測算內容與依據

房屋面積測算內容首先應符合房屋的基本條件和要求，即能滿足基本的生產或生活需要，可作為生產或生活的場所。根據相關規范和規定的要求，能夠測算房屋面積的房屋原則上應具備一些基本條件：應該有上蓋和維護結構，結構牢固、屬于永久性建筑物，具有一定的層高等。

當前房屋拆遷主要牽扯到兩個方面：一是城區改造中的拆遷；一是農村土地征用中房屋的拆遷。由于我國城市及農村的土地和房產制度不同，因此在實際拆遷過程中，不同類型的房屋，面積測算過程中應有所區別。

2.1 城市房屋拆遷房屋面積測算內容與依據

城市房屋以商品房為主，商品房購買以套產權面積為計價依據，其產權面積的測算依據以《房產測量規范》為準，因此拆遷測量中應以《房產測量規范》中關于成套房屋建筑面積測算的相關規定作為測量依據。

2.2 農村拆遷房屋面積測算內容與依據

由于農村房屋主要是通過自建的方式建造，而非通過商品房買賣的手段購買，目前而言，農村房屋不具有商品屬性，不能進入商品房市場進行流通，其成本主要是建造成本，這種特征更加符合《建筑工程建筑面積計算規范》作為工程造價依據的特點，因此在進行農房面積測算中，以此為依據較合適。

測算程序與方法

3.1 準備工作

要進行技術人員和儀器準備。測量小組以3-4人一組，通知相關人員按時到場，與房屋產權人做好溝通工作，對待測房屋進行觀察了解。準備好手持測距儀、鋼尺、皮尺、記錄表格等測量記錄儀器。

3.2 外業實測

3.2.1 城市國有土地房屋測量

對于城市國有土地上建造的房屋，一般都有房產證，房產證上記有房產面積，但是由于政策原因或者其它原因，造成面積不真實等，因此必須對被拆遷房屋進行重新測量。相關人員到場的情況下，根據繪制好的測量草圖，進行實際測繪。因為城市房屋面積測算中需要對共有部位進行面積分攤，因此在測繪前首先應對專有部位和公用部位進行認定和區別，然后對各部分的相關部位的長度進行測量。

(1)共用部位認定。共有共用面積是指為多個產權人共同擁有，共同使用的部位的面積。包括共用的樓梯、過道、公共門廳以及為本幢服務的用房面積等。要測算房產產權面積，首先應對本部分內容進行準確認定，以房產測量規范為依據，進行準確認定。

(2)測量位置。按照相關建筑及房產規范，房屋面積測算應按房屋外墻勒腳以上結構外圍水平面積計算。因此底層外圍尺寸都應一一測量，尺寸應滿足幾何條件，如外框投影與底層外框水平投影完全一樣，不必重新測，注明即可，如不一致應每層分別測量。對于地下層等外圍尺寸不能直接測量的，可先測量內部凈空長度，再分別測量兩端墻厚，兩者相加即可。墻厚測量可直接選取三個位置進行測量取平均值，對于無法直接測的，可取內外尺寸差，間接測量。

(3)墻體處理。對于成幢房屋，其產權面積（建筑面積）包含自用墻體面積（套內）和共用墻體的部分面積，因此對于墻體面積的測算與處理，應首先識別墻體為自用墻還是共用墻，自用墻完全計入產權面積，因此測量相關部位長度時，直接包含墻體測量即可。而對于共用墻，要分清共用方式，墻體厚度或面積按照共用方式，分攤到各相關部位。由于墻體一半是共同擁有，因此在繪制計算草圖時，為了后期計算方便，將直接繪出產權邊界線之間的長度，即量算時計算至權屬邊界線，即共用墻的中心線，從而可以直接計算房屋的套內面積。

(4)陽臺測量。按照房產測量規范，封閉陽臺和有頂蓋陽臺是計算面積的，因此要對陽臺面積進行測算。測量過程中要測量外沿的長和寬，即包含了陽臺墻的厚度，對于不規則陽臺，則可采用幾何圖形分割法進行測量處理。

3.2.2 農村集體土地房屋測量

農村集體土地房屋主要是在宅基地上建造的房屋，根據我國的相關制度，當前大部分農村房屋都未辦理房產證，因此對于房屋面積沒有數據可查詢，同時農村房屋翻建變動更新較快，必須對拆遷房屋的實際狀況進行測繪。由于農房一般不牽扯分攤計算的問題，只要根據實際情況，將本宅基地上符合建筑面積計算要求的房屋面積測算即可。主要的工作內容仍是計算面積部位相關長度的測算，為了便于后期計算，可直接測量建筑物外墻邊界線長度，測量部位可參照城市房屋。并同時繪制計算草圖，將相關尺寸標注與圖上。

3.3 內業處理計算

內業處理就是根據外業實測數據，對待拆遷房屋的產權面積進行計算。由于兩種形式的房屋面積測算依據不同，應根據實際情況，采用不同方法進行面積計算。

(1)國有土地房屋面積計算。遵循房產測量規范中關于房產面積測算的方法要求，以幢為單位，首先計算本幢建筑物中每一產權單元的套內面積，即套內使用面積、墻體面積和陽臺面積之和。按照前述，草圖中一般標注每一產權單元的權屬邊界線的長度，因此只需按照草圖計算產權邊界線范圍內面積然后加上所屬陽臺面積即可。

對于共用部位，首先確定共用者，然后計算共用部位面積，按照房產測量規范中共用面積分攤方法及精度進行分攤計算，最后確定各產權單元的產權面積。

(2)農村集體土地房屋面積計算。一般無共用部位，無需進行面積分攤計算，因此按照外業實測數據，將計算面積部位的面積進行計算即可。

一般房屋形狀較規則，利用幾何關系即可將相關部位面積計算出來，如形狀不規則的房屋，可采用解析法等方法進行測算。另外也可根據草圖和相關尺寸，利用autocad等軟件，繪制電子圖形，實現面積計算的自動化，提高效率。

注意要點

(1)實地測繪時，相關人員到場（測繪、產權人及委托人，拆遷辦政府人員），測量結果應有相關人員簽字確認，并保留存檔。

(2)注意收集房屋的所有權證和土地使用權證，其數據具有重要參考借鑒意義，是進行面積差值比較的直接依據。

(3)要注意測量精度，長度測量應往返測量取平均值，精度要保留到小數點后三位。

(4)由于房屋價值量大，測量工作必須認真、公平，同時與房屋產權人做好溝通解釋和后期的服務工作。

參考文獻：

[1] 國家技術監督局.GB/T 17986-2000 房產測量規范[S].北京:中國標準出版社,2000.[2] 建設部,國家質量監督總局.GB/T 50353-2005 建筑工程建筑面積計算規范[S].北京:中國計劃出版社,2005.[3] 沈均,溫宇斌.淺談拆遷賠償中房屋面積測繪應把握的若干要點[J].浙江測繪,2009,(3):29-31.[4] 劉寧,郭斌,隋浩智.拆遷評估中房屋建筑面積的計算研究[J].管理觀察,2011,(8):177-178.

第五篇：重慶市國土房管局關于房屋面積測算仍執行

重慶市國土房管局關于房屋面積測算仍執行《房產測量規范》和《重慶市房屋面積測算實施細則》的通知

(渝國土房管發〔2006〕152號)

各區縣（自治縣、市）國土房管局、房管局、市房屋產權監理所、市房屋勘測院、局各直屬房屋產權監理所：

建設部于二○○五年四月二十五日發布了編號為GB/T50353-2005的《建筑工程建筑面積計算規范》的國家標準。其中部分內容與《房產測量規范》的相關規定不一致，導致不少開發企業與房屋買受人到我局咨詢甚至強行我局在進行房屋產權面積測算時按《建筑工程建筑面積計算規范》的規定執行。

為此，我局請示建設部住宅與房地產司該如何處理兩個國家標準不一致的問題，建設部的回答十分明確：

一、《建筑工程建筑面積計算規范》適用于新建、擴建、改建的工業與民用建筑工程預算工程量及工程造價核算的建筑面積計算；

二、房屋預售及房屋設定登記時的房屋面積測算，仍遵照《房產測量規范》及各省級房管部門根據《房產測量規范》編發的《房屋面積測算實施細則》或《技術規則》等的規定進行。

根據建設部的答復內容，本市在房屋預售及房屋設定登記時的房屋面積測算，仍執行《房產測量規范》和《重慶市房屋面積測算實施細則》。

二○○六年四月二十八日

發布部門：重慶市其他機構 發布日期：2006年04月28日 實施日期：2006年04月28日(地方法規)