第一篇：房產登記中全封閉陽臺應按全面積計算

房產登記中全封閉陽臺應按全面積計算

全封閉陽臺應計算一半面積還是全面積一直是老百姓關心的問題，根據《房產測量規范》，全封閉陽臺應計算全面積，而根據《建筑工程建筑面積計算規范》，全封閉陽臺應計算一半面積。但兩個陽臺計算標準適用的范圍、對象并不相同。目前，按照《中華人民共和國測繪法》有關規定及其他相關文件規定，全封閉陽臺應計算全面積，全國所有城市在涉及房屋產權產籍管理的房產測繪工作中，均統一執行的是2000年2月發布的《房產測量規范》。據市房管處有關負責人介紹，依據《中華人民共和國測繪法》第20條的規定，“與房屋產權產籍相關的房屋面積測量，應當執行國務院建設行政主管部門、國務院測繪行政主管部門負責組織編制的測量技術規范”，而這樣的規范目前只有2000年2月發布的《房產測量規范》。2002年3月發布、5月1日執行的建住房[2002]74號文件《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》第三條也表明，房屋權屬登記建筑面積計算采用的是《房產測量規范》。而建設部和國家質量監督檢驗檢疫總局于2005年4月聯合發布的《建筑工程建筑面積計算規范》是為滿足建筑工程造價計價工作需要（如工程概預決算等）而制定的標準，并不適合以房屋產權登記為目的的房產測量工作。兩個標準適用的范圍、對象不同，因此并不矛盾。

市房管處測繪公司

發表日期：2007年9月5日。

《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2013 根據現批準《建筑工程建筑面積計算規范》為國家標準，編號為GB/T50353-2013，自2014年7月1日起實施。原《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005同時廢止。

3．0．21 在主體結構內的陽臺，應按其結構外圍水平面積計算全面積；在主體結構外的陽臺，應按其結構底板水平投影面積計算1/2面積。

《建筑工程建筑面積計算規范》GB/T50353-2005 3.0.18 建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算

關于金地花園超審批建筑面積的

情況說明

金地花園于2012年8月31日獲得鎮聯審聯批會議審批通過，根據規劃平面圖以及項目建設單位的申請，明港鎮規劃建設與環境保護局于2013年9月2日核發了建筑工程規劃許可證。審批5#、6#、7#樓的總面積為19858.09㎡，經實地查看，目前3棟樓主體已經結束，按照審批位置和內容建設。2014年8月，明港房管分局對該項目5#、6#、7#樓進行房屋測繪時，測繪的總面積為20855.87㎡，和審批的有997.78㎡的誤差。經查看圖紙和咨詢明港房管分局的測繪人員，6號樓附屬樓設計圖紙為290㎡，沒有建設，但因為施工圖紙是整體，明港房管分局測繪時，將該面積登記。另有近700㎡的誤差因為房屋設計時按照GB/T50353-2005《建筑工程建筑面積計算規范》的規定陽臺面積為一半的面積計算，建設單位按照設計單位和審圖中心提供的數字申報;為了小區的外觀統一和房屋質量安全，建設單位擬統一安裝南側窗戶。而房屋測繪時房管部門按照《房產測量規范》規定全封閉陽臺按照全面積計算。

經咨市規劃局執法科，答復說，如果按照審批的內容進行建設，確因設計單位和房屋登記產生的陽臺計算規則不同，產生的誤差可以不予處理，按照程序正常補辦相關手續。

第二篇：房產測繪面積計算依據

房產測繪面積計算依據

中華人民共和國國家標準批準發布公告

（2000 年第3 號）

國家質量技術監督局批準以下154 項國家標準，現予以公布。國家質量技術監督局 · 2000 年3 月17 日－143（略）

GB/T 17986.1-2000 房產測量規范 第1 單元 房產測量規定2000-2-22 2000-8-

1145 GB/T 17986.2-2000 房產測量規范 第2單元 房產圖圖式 2000-2-22 2000-8-1

－154（略）

中華人民共和國國家標準

房產測量規范（GB ／T 17986.1 —2000）

第1 單元：房產測量規定

目 次

前言范圍引用標準總則（略）房產平面控制測量（略）房產調查（略）房產要素測量（略）7 房產圖繪制（略）房產面積測算變更測量（略）成果資料的檢查與驗收（略）

附錄A(標準的附錄)房屋、房屋用地調查表與分類（略）

附錄B(提示的附錄)成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

第2 單元：房產圖圖式 CH 1003 —1995 測繪產品質量評定標準（略）前 言

本標準是在國家測繪局1991 年5 月發布的《房產測量規范》的基礎上，結合近期科技的發展和生產的需求并參照國內外有關標準和規定制定的。

GB ／T17986 在《房產測量規范》的總標題下，包括以下兩個單元：《第l 單元：房產測量規定》；《第2 單元：房產圖圖式》。

本標準的附錄A 是標準的附錄；附錄B 是提示的附錄。

本標準由建設部和國家測繪局提出。

本標準由建設部和國家測繪局歸口管理。

本標準由國家測繪局測繪標準化研究所、南京市房屋產權監理處、建設部住宅與房地產業司、國家測繪局國土測繪司、廣州市房地產測繪所、西安市房地產管理局產權產籍處等單位負責起草。本標準主要起草人：呂永江、華如宏、唐國芳、劉大可、黃保華、岳答孝、孟娟。范 圍

本標準規定了城鎮房產測量的內容與基本要求，適用于城市、建制鎮的建成區和建成區以外的工礦企事業單位及其毗連居民點的房產測量。其他地區的房地產測量亦可參照執行。引用標準

下列標準所包含的條文，通過在本標準中引用而構成為本標準的條文。本標準出版時，所示版本均為有效。所有標準都會被修訂，使用本標準的各方應探討使用下列標準最新版本的可能性。

GB ／T 2260-1995 中華人民共和國行政區劃代碼

GB 6962-1986 1:500、1:1000、1:2000 比例尺地形圖航空攝影

規范

GB ／T 17986.2-2000 房產測量規范 第2單元:房產圖圖式

CH l003-1995 測繪產品質量評定標準房產面積測算．1 一般規定．1 ．1 房產面積測算的內容．2 ．1 計算全部建筑面積的范圍

a)永久性結構的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b)房屋內的夾層、插層、技術層及其梯間、電梯間等其高度在2.2m 以上部位計算建筑面積。

c)穿過房屋的通道，房屋內的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分，層高在2.2m 以上的，按其水平投影面積計算。

d)樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

e)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m 以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結構屋頂高度2.2m 以上的部位，按其外圍水平投影面積計算。f)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。

g)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。

h)與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。

i)房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

j)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.2m 以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平投影面積計算。

k)有柱或有圍護結構的門廊、門斗，按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。

1)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

m)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

n)依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護結構的，按其高度在2.2m 以上部位的外圍水平面積計算。

o)有伸縮縫的房屋，若其與室內相通的，伸縮縫計算建筑面積。．2 ．2 計算一半建筑面積的范圍

a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。

b)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結構外圍水平投影面積的一半計算。d)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。8 ．2 ．3 不計算建筑面積的范圍

a)層高小于2.20m 以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b)突出房屋墻面的構件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c)房屋之間無上蓋的架空通廊。d)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。e)建筑物內的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j)與房屋室內不相通的房屋間伸縮縫。

附 錄 B

(提示的附錄)

成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤

B1 成套房屋建筑面積的測算

B1.1 成套房屋的建筑面積

成套房屋的套內建筑面積由套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

B1.2 套內房屋使用面積

套內房屋使用面積為套內房屋使用空間的面積，以水平投影面積按以下規定計算: a)套內使用面積為套內臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

b)套內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積。

c)不包括在結構面積內的套內煙囪、通風道、管道井均計人使用面積。d)內墻面裝飾厚度計入使用面積。

B1.3 套內墻體面積

套內墻體面積是套內使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內墻體面積。套內自有墻體按水平投影面積全部計人套內墻體面積。

B1.4 套內陽臺建筑面積

套內陽臺建筑面積按8.2 的規定計算。

套內陽臺建筑面積均按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按水平投影全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

B2 共有共用面積的處理和分攤公式

B2.1 共有共用面積的內容

共有共用面積包括共有的房屋建筑面積和共用的房屋用地面積。

B2.2 共有共用面積的處理原則

a)產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。

b)無產權分割文件或協議的，可按相關房屋的建筑面積按比例進行分攤。B2.3 共有共用面積按比例分攤的計算公式

按相關建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算：

δSi=K ·Si

K=(∑δSi)/∑Si

式中：K 為面積的分攤系數；

Si ─為各單元參加分攤的建筑面積，m2；

δSi 一為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2；

∑δSi —為需要分攤的分攤面積總和，m2；

∑Si —為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

B3 共有建筑面積的分攤

B3.1 共有建筑面積的內容

共有建筑面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室，車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計人共有建筑面積。

B3.2 共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。B3.3 共有建筑面積的分攤方法

a)住宅樓共有建筑面積的分攤方法

住宅樓以幢為單元，依照B2 的方法和計算公式，根據各套房屋的套內建筑面積，求得各套房屋分攤所得的共有建筑分攤面積。

b)商住樓共有建筑面積的分攤方法

首先根據住宅和商業等的不同使用功能按各自的建筑面積將全幢的共有建筑面積分攤成住宅和商業兩部分，即住宅部分分攤得到的全幢共有建筑面積和商業部分分攤得到的全幢共有建筑面積。然后住宅和商業部分將所得的分攤面積再各自進行分攤。

住宅部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上住宅部分本身的共有建筑面積，依照B2 的方法和公式，按各套的建筑面積分攤計算各套房屋的分攤面積。商業部分：將分攤得到的幢共有建筑面積，加上本身的共有建筑面積，按各層套內的建筑面積依比例分攤至各層，作為各層共有建筑面積的一部分，加至各層的共有建筑面積中，得到各層總的共有建筑面積，然后再根據層內各套房屋的套內建筑面積按比例分攤至各套，求出各套房屋分攤得到的共有建筑面積。

c)多功能綜合樓共有建筑面積的分攤方法多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算方法進行分攤。

補充

一、外墻墻體

同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算。

各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規定處理。

二、斜面結構屋頂

房屋屋頂為斜面結構（坡屋頂）的，層高（高度）2.2米以上部位計算建筑面積。

三、不規則圍護物

陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積。

四、非垂直墻體

對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高（高度）2.2米以上的部位計算建筑面積。

房屋墻體向外傾斜、超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

五、樓梯下方空間

樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不得再計算建筑面積。

六、公共通道

臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結構，均不計算建筑面積。

七、二層及二層以上的房屋建筑面積均按《房產測量規范》中多層房屋建筑面積計算的有關規定執行。

八、與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

九、有頂蓋室外樓梯按各層水平投影面積之和計算建筑面積，無頂蓋室外樓梯按各層水平投影計1/2面積，簡易爬梯不計算建筑面積。

十、房屋套內具有使用功能但層高（高度）低于2.2米的部分，在房屋權屬登記中應明確其相應權利的歸屬。

其它

一、躍層的套內建筑面積應包括其室內樓梯，并將其按自然層數計入套內建筑面積。

二、陽臺與平臺的區分問題

1、借助于下層房屋屋面無柱、無頂的室外活動空間都以平臺處量。

2、凡是懸挑的、有頂蓋的，供居住者進行室外活動的空間按陽臺處理。a、借助于下層屋面的為平臺，不計算建筑面積；

b、懸挑的為陽臺，計算建筑面積；

c、有頂、有柱的部分，按柱外圍計算建筑面積，其余部分按平臺處理； d、上人屋面及其延伸出主體建筑部分均按平臺處理；

e、一層按柱外圍計算建筑面積，二層無頂蓋部分按平臺處理；

f、首層或一二層為裙房，三層以上為住宅，三層借助裙房屋頂圍成的陽臺按平臺處理；

三、戶的權屬界線

每戶的權屬界線原則上都閉合的，以入戶門為準，進入戶內后，戶內的各功能房間，室內分隔墻體及其活動陽臺，花園都屬于本戶所有，即按每戶權屬界線所有范圍就可以算出各戶套內面積（商鋪計算同）。權屬界線范圍以外的部分都屬于共有公用面積。

四、面積分攤的兩種方法：

第一種：整幢中共有面積的共有關系對各戶來說是一致，即整幢中對共有面積按一個來分攤

第一種：在商住樓、多功能綜合樓中根據共有面積的共有關系對其分攤。多級分攤應遵循從整體到局部，從大到小的原則分攤。

五、房屋分幢原則

在房產測繪中，房屋的建筑面積計算，各房產要素的調查、各戶公共建筑面積的分攤計算是以幢為基本單元進行的。

1、獨立建筑的房屋應為一幢。

2、借用獨立房屋的山墻搭建的偏房，與獨立房屋一起應視為一幢。

3、層數相同。產權人或門牌號不同，結構上又能分開的房屋可分別分幢。

4、層數不同，結構上分不開的房屋應視為一幢。

5、底層（或下面多層）為裙樓，上面有一個或多個塔樓式的房屋，其整體視為一幢。

6、利用各幢房屋之間的空間，底層（或多層）以裙樓的形式連成一片的房屋，其樓房與裙樓部分應分別分幢。

六、通過走廊或者架空通廊相連的房屋，應分別分幢，走廊（或架空通廊）應分別計算建筑面積，再按有關規定分攤至各幢中。

七、套內建筑面積均以墻體中心線為準來計算，然后加上有頂蓋陽臺（或有頂蓋花園）的建筑面積。

第三篇：房產測繪中測繪面積的質量控制

目

錄

一、摘要

二、前言

三、房產測繪的重要意義

1、它是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據

2、有利于維護房產市場的正常秩序

四、影響房產測繪質量的原因

五、提高房產面積測繪質量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

2、作業流程的質量管理。

3、控制測量的精度

4、建立房產測繪成果公示制度

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

6、注重人才的培養

六、結束語

七、參考文獻

房產測繪中測繪面積的質量控制

作者：文榮

單位：賀州市房屋登記交易管理中心

【摘要】文章簡述了房產測繪的重要意義，并針對影響房產測繪質量的因素，提出提高房產面積測繪質量的建議，以供參考。

【關鍵詞】房產測繪；面積測繪；質量

目前我國大部分城市按照商品房的建筑面積計價銷售,只有專業測繪人員清楚計算過程,而大多數業主并不清楚商品房的建筑面積是如何計算的。也存在生產單位工作人員對規范的理解不同,容易產生同一套商品房按不同的計算方法和計算依據,所得出的建筑面積不同的情況。另外,不排除個別開發商將一些不應分攤的公用建筑部位進行分攤,或利用不同規則之間的差異,有意欺詐業主。針對上述問題,本人認為生產單位除了通過人員培訓,加強作業人員對國家相關法律及面積計算規則的理解,提高職業素質和職業道德外,還要加強生產管理制度的建設,特別要加強測繪數據生產過程中的質量管理和質量控制;同時提升面積測算系統功能,在內業的數據處理上,通過增加面積公式生成和分攤方式的明細,提高面積分攤計算的透明度,增加測算軟件自身的檢查功能,提高成果質量。抓好房產面積測繪質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

郵編：542800

一、房產測繪的重要意義

1、它是解決房產糾紛，保護產權人合法利益的依據

房產測繪直接關系到業主的切身利益，房產測繪的全過程、面積計算及其測量精度都有嚴密的科學性，是產權產籍管理部門確認房屋產權的重要依據，也是為產權人提供法律保護的重要依據。當房屋產權人或房屋權屬界限不清、建筑面積不準確發生爭議時；當房屋產權人對其房產的合法占有、使用、收益和處分的權利受到侵犯時，就可以通過房產測繪劃清產權界線、測準產權面積、明確產權歸屬，有效保護產權人的合法權益，防止侵權和投機行為的發生，保證國家、集體和個人房產受損失，確保社會的安定團結。而且這些數據是核發房屋所有權證和土地使用權證的重要組成部分，也是建房地產檔案的原始資料。、有利于維護房產市場的正常秩序

房屋建筑面積的多少是我國建筑和房地產業中最重要的指標之一，也是我國房產測量中要測定的基本要素之一，建筑面積是我國城市規劃管理、產權登記、產籍管理、稅費征收、城市地價核算、房產交易、房屋拆遷安置和房屋面積統計等等中的計量單位，由于房屋面積的種類繁多，對于非專業人士而言，感覺高深莫測，特別在當前的商品房買賣中，部分開發商在利益的驅使下時常會打起面積的主意，有些中介總是偷換概念。誤導消費者。因此提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，有利于維護房產市場的正常秩序。

二、影響房產測繪質量的原因：

房產測繪的專業性、技術性很強，但是房產測繪領域的規范、標準卻不夠完善，對有些問題的規定過于簡單，跟不上建筑形式的干變萬化和設計人員理念的不斷發展，使得許多新問題無法界定，無據可查，在實際操作中難以處理，容易引發爭議，因此現在有些大城市已制定了本地的房產測量實施細則，相對完善了測量標準，但絕大多數地方沒有這方面的細則，房產測繪單位及從業人員只能依靠自己對規范的理解在實際工作中來操作，這樣就給測繪質量帶來了很大爭議。

房產測繪特別是對復雜建筑的測繪，情況復雜，數據繁多，計算量巨大，測繪計算人員難以保證完全不會出錯，如果測繪單位的質量保證體系不健全，就極易產生質量差錯。測繪單位的資質等級、管理水平和從業人員的技術水平也是影響測繪成果質量的重要因素。%A

三、提高房產面積測繪質量的措施

1、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予

以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

2、作業流程的質量管理。

房產測繪一般應按照委托測繪、分析設計、實施測繪、檢查驗收的程序進行作業。一般情況下委托方和房產測繪企業需針對測繪的用途和要求簽訂委托測繪合同。測繪企業在接受委托后需針對測繪用途和要求進行分析設計，組織實施測繪。在測繪全過程測繪單位還要進行質量檢查，在確保成果質量后，交付委托方對成果進行驗收。在房產測繪作業過程中，分析設計、實施

測繪、檢查驗收三個環節的作業質量直接決定了房產測繪成果的質量。

①分析設計過程的質量管理。分析設計就是依據測繪委托合同及委托人提供的規劃、設計、房屋產權來源等申請資料，查詢房產測繪檔案后，對施測房屋的基本情況進行分析，確定測繪依據、測繪方法及共有面積的分攤方案。

②作業過程的質量管理。作業過程就是具體實施測繪的過程，包括測前準備、外業調查、數據采集、內業圖形處理及分攤計算、成果資料的組成，是保證測繪質量的重點工作。

3、控制測量的精度

在我圈末級控制點的點位中誤差一般規定為不超過+0．05m,當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0．05m。為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統

提供一個高精度的、穩定標準的定位控制網，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、物定可品的、高質量、高標準的控制網，《房產測繪規范》規定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0．025m可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為1±0．018m，因此這標準已達到和超過了世界發達國家的同類標準。

4、建立房產測繪成果公示制度

首先推出測繪成果資料目錄的通告制度。對經測繪信息中心審核通過的用于房地產權屬登記的測繪成果資料目錄，包括：房地產項目名稱、坐落、房地產開發建設單位、測繪責任單位名稱、測繪成果編號和通過審核的日期等，在政務信息網予以公布。使各相關權利人特別是購房業主，能夠及時了解到新購房屋的樓盤竣工后是否及時委托房產測量、測量成果是否通過核準，以便到開發建設單位查閱測繪成果資料詳細情況，催辦產權證。隨后為了更進一步方便人民群眾，公開透明測繪數據。還準備在網上對詳細的測繪成果進行公示和公開查閱。開發建設單位在取得預售許可證后和房屋竣工實測后，將通過審核的房屋測繪技術報告書和下列分攤情況將在政務信息網上進行公示：1.被分攤的共用部位的名稱、用途、所在位置、面積；2.參與分攤共用建筑面積的商品房的名稱、用途、所在位置、面積、分攤系數；3.不分攤的共用部位。測繪成果的公示制度能切實保護相關權利人的知情權，以便業主能盡快地了解測繪成果資料詳細情況，減少房產面積審核及辦證后的面積糾紛，進一步明確職能部門、開發建設單位、測繪單位、購房人的各自職責。

5、建立自我檢查、自我完善、自我改制機制

單位內部應強化質量監督與考核，把質量監督與日常的質量考核工作結合進行，并通過經濟責任制進行獎懲，把質量監督和考核通過崗位質量目標考核的量化指標結合技術質量工作獎懲制度來實現質量控制的目的。同時，單位質量主管領導、質管工作人員，應充分利用內部和外部信息檢驗記錄、不合格記錄、審核觀摩結果、過程監控觀察結果、顧客反饋信息、申訴以及回訪記錄等信息，認真分析并找出已有和潛在不合格原因，制定切實可行的預防措施，以正式文件下發，責成有關部門制訂措施計劃并組織實施，對不合格產品和服務予以控制和糾正，并實現預防措施的落實，從而形成自我檢查、自我完善、自我改進的質量控制機制。

6、注重人才的培養

（1）、營造符合人才發展的環境:良好的環境，能吸引人才、激勵人才、造就人才，不好的壞環境，壓抑人才、埋沒人才、甚至摧殘人才。必須加強人才環境建設，營造切實尊重人才的環境，要堅持用企業科學發展聚才育才，針對各類人才成長特點，提供干事創業、發揮聰明才智的平臺，使各類人才創業有機會，干事有舞臺，發展有空間。要充分尊重人才的特殊稟賦和個性，鼓勵各類人才獨立思考，大膽創新。要關心人才，不斷提高他們的政治和生活待遇，在評先、提干、職稱評定、工資和住房、醫療、養老、子女教育和就業等方面的實際問題，向優秀人才傾斜，做到事業留人、感情留人、待遇留人。要加強人才培養和培訓，主動與高等院校聯系和溝通，通過多種有效途徑，有計劃地培養自己的技術人才，鼓勵職工自學成才，凡自學成才者，給予獎勵。要大力表彰和廣泛宣傳優秀人才的先進事跡，大力營造人人都作貢獻、人人都能成才的輿論氛圍，在企業中形成見賢思齊、奮發向上的良好風尚。

（2）、創新促進人才成長的良好機制:人才成長的過程是一個相互競爭、比學趕超、拼博前進的競爭過程。促進人才發展，必須建立好的機制。一是創新人才發展的選拔任用機制。選用人才要公平，一定要堅持民主、公開、競爭、擇優方針，促進人才的公平競爭，合理流動和優化配置。要廣泛使用公開招聘、競爭上崗等形式，千方百計形成有利于人才脫穎而出和施展才能的選人用人制度，確保優秀人才進得來、留得住。二是創新人才評價發現機制。建立以崗位職責要求為基礎，以品德、能力和業績為導向，克服唯學歷、唯資歷傾向，注重靠實踐和貢獻評價人才。建立各類人才能力素質標準，健全完善人才考核評價機制。不斷加大職業技能鑒定力度，通過多渠道評價技能人才。三是建立健全人才投入保障機制。人才投入是贏得未來的戰略性投入，是效益最大的投人，要進一步加大人才發展的財政經費投人。四是創新人才激勵保障機制。深化人才收入分配制度改革，積極推行按勞分配和按生產要素分配相結合的收入分配辦法。

四、結束語

房地產測繪具有更多的信息源，量大，涉及面廣，內容繁多，圖表復雜，因此它是建立現代城市地理信息系統重要的基礎信息，同時也是城市大比例圖更新的主要基礎資料。房產測繪質量是一項關系房

產權利人切身利益的問題，因此，嚴格按照現行國家標準《房產測量規范》，加強房地產測繪管理工作，提高房地產測繪的質量，是維護房產權利人合法利益、落實測繪法的一件大事。

參考文獻：

[1]徐偉.房屋建筑面積的測算范圍[J].中華建設，2011（9）.[2]張聞字.分析房產測繪面積中存在的問題及質量控制[J].科技信息，2011（13）.[3]劉麗敏.房屋建筑面積測繪研究[J].科技風，2011（8）[4]馬既林.關于企業技能人才培養的探討.《中國科技縱橫》,2011、10

第四篇：《關于新建住宅封閉式陽臺面積計算》廈規〔2010〕131號

廈門市規劃局 廈門市國土資源與房產管理局

關于新建住宅封閉式陽臺面積計算

相關事宜的通知

廈規〔2010〕131號

時間：2010-11-2 各相關單位：

為妥善解決我市沿街住宅未封閉陽臺嚴重影響城市景觀的突出問題，提升景觀品質，使住宅立面公建化、整潔化，特就新建住宅建筑中封閉式陽臺面積計算相關事宜通知如下：

一、新建住宅建筑的封閉式陽臺按其水平投影面積的一半計算容積率及繳交地價。當陽臺進深超過1.8米時，超過部分按水平投影的全面積計算容積率及繳交地價。

二、按一半計容繳交地價的陽臺及入戶花園的水平投影面積總量不應大于套內建筑面積的15%。產權面積的計算以國家規范及地方相關規定為準。

三、本通知適用于發布之日起尚未取得《建設工程規劃許可證》的住宅建設項目。

四、本通知自發布之日起開始施行，有效期2年。廈規〔2010〕9號文同時廢止。

二Ｏ一Ｏ年十月二十二日

第五篇：淺談房屋登記實務中的房產測繪成果審核工作

淺談房屋登記實務中的房產測繪成果審核工作

近期，有很多房屋登記機構因房產測繪成果審核問題涉及行政、民事訴訟，特別涉及商品房開發項目的測繪審核問題，造成的后果因涉及面廣而糾正難度大。房產測繪成果是房屋產權產籍的重要基礎數據，只有經過審核的房產測繪成果方可作為房屋登記的依據。從房屋登記的角度應如何做好房產測繪成果審核工作呢？本人想從房屋登記實務的角度來談談自己對房產測繪成果審核工作的思考與對策。

一、理解房產測繪審核

（一）法律及文獻依據；

《房產測繪管理辦法》第十八條規定“用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果，房地產行政主管部門應當對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準確性、面積測算依據與方法等內容進行審核。審核后的房產測繪成果納入房產檔案統一管理。”

最高人民法院2009重點調研課題《物權登記與司法審查及新司法解釋解讀》一書中，有關登記過程行為的可訴性第5點關于測繪單位等文書是否可訴中明確：“第一，如果測繪單位沒有與登記機構脫鉤，則這些機構的行為系受房屋登記機構委托而為，可以起訴登記機構。第二，在脫鉤的情況下，當事人認為應用于登記的測繪報告，存在測繪單位不具有測繪資質、測繪報告不符合《房產測量規范》規定的格式、公攤位置不符合《房產測量規范》關于公攤面積的計算規則，可以選擇起訴登記機構；不屬于以上情形的，可以選擇起訴這些機構，但屬于民事訴訟”。

（二）審核主體；

測繪單位如果沒有與登記機構脫鉤，這些機構既是測繪單位同時也是登記機構，也就不存在房地產行政主管部門成果審核之說，因此，此文不討論該類情形。

房產測繪審核的主體是房地產行政主管部門。各地情況不盡相同，有些地方具體審核工作的是填發單位——登記中心負責，登記中心內設測繪審核科，專人負責圖審工作；有些地方是由建設（房地產）主管部門自己內設的科室專人負責；有些地方是管理與登記分設的，由管理機構負責圖審工作，通過審核的成果登記中心方可用于產權登記等等形式。不管是哪種管理、設置模式，最終對外圖審主體名義上只能是房地產行政主管部門。不得以登記中心、管理機構、科室等名義使用圖審專用章，一旦發生訴訟，就是主體不適格，后果嚴重。

進行測繪成果審核的目的就是為了房屋權屬登記的利用，未經審核不得用于權屬登記。因此，房地產行政主管部門同時作為房屋登記機構，就應從登記實務的角度著手房產測繪成果審核工作，對用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果進行規范管理，對成果的提供形式、成果的構成、成果的審核內容等方面進行統一。

（三）審核對象和審核內容

用于房屋權屬登記等房產管理的房產測繪成果是房地產行政主管部門審核的對象。房地產行政主管部門作為測繪審核部門，要擺清楚自己的位置，依法對測繪單位提供的測繪成果進行審核。

首先，行政主管部門不是測繪單位的質檢部門，無須對具體的數據測量、計算過程進行全程驗算；

《房產測繪管理辦法》第三條規定“房產測繪單位應當嚴格遵守國家有關法律、法規，執行國家房產測量規范和有關技術標準、規定，對其完成的房產測繪成果質量負責。”登記機構在審核用于房屋登記的測繪成果時，只是利用房產測繪成果，而無須對房產測繪成果作全面的、實質性的審查，那是測繪單位的職責。

其次，作為審核部門，應當依法審核；

根據《房產測繪管理辦法》第十八條規定，房地產行政主管部門的具體審核內容就只有四項。

1、施測單位的資格

施測單位的資格審核是對測繪中介機構從業資格進行審核。測繪單位資質的主管部門是國土部門，房地產行政主管部門只是負責對測繪成果是否適用于房屋產權登記要求進行審核。因此，對新入境執業的測繪單位一般進行報備核實即可，主要應從測繪單位的資質和從業人員的執業資格兩方面進行審核，應對入境測繪單位提供的經國家、省土地部門核準的測繪資質證書核實原件或核實相應官方網站公布的相關信息，應對具體在報告上進行責任簽署人員所提供的技術人員崗位證書等進行核實原件。

2、測繪成果的適用性

測繪成果的適用性審核主要是對報告上體現的信息能否滿足登記需要進行審核，可以從測繪成果資料的完整性、提供形式的規范性、對客體描述的準確性三方面進行審核。

測繪成果資料的完整性是對測繪單位提供的測繪成果資料、內容是否完整進行審查，《房產測量規范》要求測繪單位提供的測繪成果資料包含有房產測繪技術設計書、成果資料索引及說明、控制測量成果資料、房屋及房屋用地調查表、界址點坐標成果表、圖形數據成果和房產原因、技術總結、檢查驗收報告等。在實踐中，房地產行政主管部門應根據房屋登記的特性、種類及當地的情況對測繪單位提供的測繪成果進行縮減與規范，提供的資料一般可簡化成幾個部分：報告書封面、目錄、委托、房產測繪技術報告、成果驗收書、面積測算書、分戶平面圖、分戶面積統計表、墻界調查申報表等成果資料；另測繪單位在提供測繪成果報告的同時還須附上測算依據的圖文審批資料，如初始的要提供規劃審批資料、經規劃批準的設計藍圖、土地證等批準文件，建設單位出具的分割（銷售）方案及共有、共用部位的說明等資料。測繪單位提供的《房產測繪成果》的格式是否符合《房產測量規范》要求，是對房屋登記機構的可訴內容之一。

提供形式的規范性是對測繪單位提供測繪成果的形式是否符合當地房屋登記機構的要求進行審核。測繪成果的提供形式的演變一般分為三個發展階段。初級階段，有些地方根據《房產測量規范》及當地的情況，對粘貼于房屋所有權證上的分戶平面圖進行了規范設計，對圖框大小，線條粗細，字號大小，平面圖體現的內容，圖幅比例，邊界示意等形式進行規范，要求有資質的測繪單位提供測繪成果時提供統一格式的分戶平面圖；第二階段，有些地方實行電子圖庫管理，要求測繪單位提供紙質測繪成果報告的同時提供CAD的分戶平面圖電子版，經過圖審后，上傳到房屋登記系統直接打印到房屋所有權證上；第三階段，有些地方已逐步實行GIS管理，隨著GIS技術的成熟，項目測繪管理、基礎測繪管理、圖形管理系統和圖形發布系統等基于GIS等內容越來越多，要求測繪單位在提供紙質測繪成果報告的同時還需提供符合建設GIS需要的附屬成品。

對客體描述的準確性主要是依相關的批準資料，核實測繪成果報告中的描述是否準確。房屋登記中需要記載體現客體信息的要素，如規劃用途、建筑面積、房屋坐落、基本單元等，《房產測量規范》中要求分戶平面圖應體現的內容，如建造年代、層數、所在層次、結構、墻界等，登記機構應對以上客體要素在房屋測繪成果中是否體現，體現的內容是否與相關批準資料一致等進行審核。特別要說明的是規劃用途，經常有一些設計復雜的房地產開發項目，規劃部門批準資料（規劃許可證、附件等）體現的，一般都描述簡單，如商住樓、綜合樓什么的；還有的就是土地證上記載的是商住用地，但規劃批準的是住宅樓等等不好認定的情況時有發生。《關于印發房屋權屬證書、登記證明填寫說明的通知》規定：“規劃用途：填寫建設工程規劃許可文件及其所附圖件上確定的房屋用途”。房屋登記中要求記載的是規劃用途，建議各地房屋登記機構應對復雜項目除了提供規劃許可證、附件等文字材料以外，還應提供經規劃批準的各部分用途標注清楚的設計藍圖，要求測繪單位依經批準的設計藍圖進行功能分區、用途描述、分攤計算。至于土地記載用途與規劃記載不一致的情況，應以規劃批準的為準，土地部門也可以依規劃用途進行用途變更的。

3、界址點準確性

從房屋登記的角度來說，測繪成果界址點準確性的審核可以分為以下幾個內容：

⑴規劃、土地等部門批準的建設坐落與房屋所在是否一致；

⑵房屋四至是否建設在土地使用權證記載批準建設所占用土地的可建用地的范圍內；

⑶房屋建設是否在規劃批準的建設層數、控制高度、控制規模等控制指標范圍內；

⑷成果中對客體的描述與實地查看的實物是否一致；

⑸分割的結果是否符合基本單元的要求，是否在規劃批準范圍內等內容。

審核人員應對四至尺寸進行現場測量以核實界址點的準確性，有條件的可以進行局部關鍵點數據抽檢。

4、面積測算依據與方法

面積測算依據與方法的審核主要是對測繪成果中的測算過程是否符合《房產測量規范》等相關測繪規范性文件規定的審查。如測繪報告中體現的測算依據是否符合法律規定；面積計算過程是否符合《規范》要求；理論上，房地產行政主管部門只需要對報告中體現的測算依據和方法進行審查即可。但因公攤位置是否符合《房產測量規范》的計算規則是對房屋登記機構可訴的內容，所以，應加強對哪些客體是屬于可以公攤的、是否按功能區進行分攤、分攤的過程是否符合規定這些內容進行審查。

建議可要求測繪單位提供測算過程采用類似造價計算的方法，在具體計算式中標注出數據來源的軸位，這樣，方便審核人員核查分攤位置、址界點是否準確，高效抽查關鍵部位的尺寸準確性。有條件的地方，可以使用測繪審核軟件對符合軟件輸入要求所自動生成的測繪成果進行形式上的審核管理，利用高科技手段代替人工審查，準確率高，且計算標準、過程均可以排除人為因素。

二、涉及房屋登記的測繪審核

㈠測繪審核分類

根據客體的狀態及產權登記類型，日常涉及房屋登記的測繪審核主要可分為以下三類：

1、預測繪審核（預售、在建工程抵押）；

2、初始登記測繪審核；

3、客體變更測繪審核（翻、改建、分割）；

㈡各類測繪審核的注意事項

1、預測繪審核（商品房預售許可、在建工程抵押）；

商品房預售許可雖不屬于房屋登記業務類別，但與房屋登記息息相關。預售許可的信息是之后商品房買賣合同備案、預購商品房預告登記、預購商品房抵押權預告登記的基礎數據。《城市商品房預售管理辦法》第七條有關“開發企業申請預售許可，應當提交的證件及資料”的規定并未提及預售申請應提交測繪成果報告，更不用說測繪成果應經審核，房地產行政主管部門只是依開發企業提交的設計施工圖及銷售方案進行預售審批。在實踐中，由于涉及商品房預售的面積糾紛越來越多，各地房地產行政主管部門紛紛出臺規定，要求預售申請時應提交有資質的測繪單位出具的預測繪成果，經審核后在系統中建立樓盤數據，再從樓盤中選擇可預售部分。

同樣，《房屋登記辦法》有關在建工程抵押申請應提交資料的規定中也未提及測繪報告，房屋登記機構只是依相關的土地、規劃資料進行記載。實踐中，為了明確在建工程目前已建成及未來建成的樓盤情況，各地房屋登記機構相繼出臺規定要求在建工程抵押登記時應提交有資質的測繪單位出具的預測繪成果，經審核后，在系統中建立能反映未來建成物情況的樓盤數據，并選定目前已建成部分設定抵押。

以上兩種形式所需要的測繪成果都沒有具體現場測量的過程，全部調查、計算數據均來自于設計施工圖與審批資料，是計算出來的結果，是對未來建成物的估計，因此，稱其為預測繪。在預測繪審核中，一定要注意比對預測繪成果中有關各部位的用途描述、分割區域的劃分等內容與規劃批準資料、設計施工圖、土地出讓資料規定是否一致；核實各部位是否能計產權面積，哪些是獨有面積，哪些是公攤面積，哪些功能區參與分攤，是否符合《房產測量規范》的規定。

因同一開發項目可能存在多本土地證的情況，地上建筑物與土地的對應關系不容易確定的情況下，建議可要求測繪單位出具的測繪成果中應包含整個項目的總平圖，在總平圖中示意出多本土地證分別所在的區域，并將具體各幢樓所在的位置標注出來。建議涉及開發項目的測繪報告中可增加房產測繪結果一覽表，對樓盤中可計產權面積，不可計產權面積分別按用途進行分項匯總，方便樓盤整體情況的核查與批準文件的比對。

2、初始登記測繪審核；

權利人申請初始登記時房屋已建成，測繪單位出具的測繪成果是依據對客體現場測量得出的成果，房屋的實際狀況應當在規劃、土地等部門的批準范圍內。除預測繪審核需要注意的事項外，在審核中還應注意成果、批準資料、客體實物三者之間的比對。因此，實地查看對于初始登記的測繪審核至關重要，實地查看是對界址點的準確性落實的重要步驟。實地查看時應注意核實測繪成果中有關房屋四至墻界的調查結果，要求測繪單位使用統一的墻界表格式，墻界涉及鄰戶的應有鄰戶本人的親筆簽章，其真實性由施測單位負責；建議在實地查看時對主要的外墻址界點進行抽樣核查，以確保址界點的準確性；比照規劃審核資料、設計施工圖對建成物的總高度、總層數、地上、地下建筑物層數、高度的情況進行核查；核實各幢建筑物在總平圖所標注上的位置是否在相應土地使用權證范圍內；申請分割的基本單元是否與批準資料、設計施工圖一致等等。

客體變更測繪審核（翻、改建、分割）；

雖然在《房屋登記辦法》有關應當實地查看的規定中未提及客體變更，但在實踐中，因客體變更的情況更改了建筑物原初始登記所記載的狀況，翻、改建是否增減面積，申請分割的客體是否符合基本單元的要求等一系列的客體真實性的問題，所以，申請此類變更登記時應提交測繪成果報告，各地房屋登記機構普遍也把這種情形歸到應當實地查看的類型。此類測繪成果審核時要結合房屋所有權證及此次的批準資料或其他原因文件，在實地查看時重點查看客體變動部分的狀況。涉及到共建房和房產分割的測繪報告，應提供房產分割說明，由所有產權人親筆簽名，其真實性由施測繪單位負責。測繪審核時只需對照房屋所有權證、實地查看的情況對分割后客體的測算過程進行核實。

㈢測繪審核與實地查看

因實地查看對房產測繪成果的審核十分重要，結合《房屋登記辦法》及實務中總結的經驗，特別將各類應當實地查看的管理要點整理如下。

⑴房屋所有權初始登記必須要進行實地查看。

⑵在建工程抵押權登記必須要進行實地查看。

⑶因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記必須要實地查看。

⑷房產分割登記，應當進行實地查看。

⑸房屋登記中發現與原產權檔案記載不一致的，須到實地查看。

1、房屋實地查看的內容

⑴房屋所有權初始登記實地查看的內容：

房屋坐落、占地范圍與土地使用權證明上所記載的房屋用地情況是否一致：房屋與申請人提交的建設工程符合規劃的證明材料記載的房屋是否一致；房屋與已竣工的證明材料記載的情況是否一致。

⑵在建工程抵押權登記實地查看的內容：

對已建成的部分是否真實存在進行查看，對項目的名稱、坐落等進行核實，客體的形象進度與相關資料是否一致，其他同初始登記查看內容。

⑶因房屋滅失導致的房屋所有權注銷登記實地查看的內容：

申請辦理房屋所有權注銷登記的房屋坐落等具體內容與房屋登記簿的房屋登記簿記載的房屋狀況一致；申請登記的內容與有關材料證明事實是否一致。

⑷房產分割登記實地查看的內容：

分割后的房產是否符合房屋基本單元的要求。

⑸核實客體狀況與產權檔案記載情況。

2、房屋實地查看的人員要求及相關規定

⑴房屋實地查看的人員應當兩人以上。

⑵在建工程抵押權登記實地查看的人員建議由產權審核人員和測繪審核人員組成。

⑶房屋實地查看要求對房屋的自然狀況進行拍照，并填寫《房屋實地勘查情況表》。

不管是哪個部門在做測繪審核，都必須實勘；只有實勘才能真正了解房屋的真實情況。為提高工作效率，減少程序重復，建議各地可根據工作安排，實勘人員由測繪審核人員或是產權審核人員組成，實勘的程序前置于房屋登記受理前，這樣既減少了因實勘不合格導致的壓件的情況，審查的要求可以同時滿足產權登記與測繪審核的需要。

在日常的房產測繪成果審核工作中，只要做到審查時有序、實地查看時細心、認真地按步驟逐條進行，基本能盡到審核的審慎義務。但鑒于測繪審核工作的復雜性，各地情形可能大不相同，以上僅為本人結合日常的工作在這方面的思考，有不當之處，敬請批評指證。