第一篇：房地產(chǎn)公司設(shè)立及項(xiàng)目開發(fā)流程

某房地產(chǎn)集團(tuán)

項(xiàng)目公司設(shè)立及房地產(chǎn)開發(fā)流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目部

編制

2014年2月

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程

第一步 房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立 房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序

一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立

1、公司設(shè)立準(zhǔn)備

2、申請資質(zhì)等級審批

3、申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)

4、辦理工商注冊登記

5、辦理稅務(wù)登記

二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立

6、申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書

7、辦理企業(yè)名稱登記

8、送審合資或合作合同、章程

9、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書

10、辦理企業(yè)登記

房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)

2、企業(yè)法人變更登記費(fèi)

3、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)

4、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

第二步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序

1、選定項(xiàng)目，簽定合作意向書

2、初步確定開發(fā)方案

3、申報規(guī)劃要點(diǎn)

4、申報、審批項(xiàng)目建議書

5、編制項(xiàng)目可行性研究報告

6、申報、審批項(xiàng)目可行性研究報告

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、可行性研究費(fèi)

2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

第三步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計和市政配套 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計

1、申報選址定點(diǎn)

2、申報規(guī)劃設(shè)計條件

3、委托作出規(guī)劃設(shè)計方案

4、辦理人防審核

5、辦理消防審核

6、審定規(guī)劃設(shè)計方案

7、住宅設(shè)計方案的專家組審查

8、落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案

9、委托環(huán)境影響評價并報批

10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)

11、委托地質(zhì)勘探

12、委托初步設(shè)計

13、申報、審定初步設(shè)計

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套

14、征求主管部門審查意見

15、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案

16、報審市政配套方案

17、市政各管理部門提出市政配套意見

18、市政管線綜合

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、工程勘察（測量）費(fèi)

2、工程設(shè)計費(fèi)

3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

4、竣工檔案保證金

5、臨時用地費(fèi)

6、臨時建設(shè)工程費(fèi)

7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)

8、勘察設(shè)計監(jiān)督管理費(fèi)

9、古建園林工程設(shè)計費(fèi)

第四步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序

一、國有土地使用權(quán)的出讓

1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證

2、辦理建設(shè)用地委托釘樁

3、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請

4、主管部門實(shí)地勘察

5、土地估價報告的預(yù)審

6、委托地價評估

7、辦理核定地價手續(xù)

8、辦理土地出讓審批

9、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同

10、領(lǐng)取臨時國有土地使用證

11、領(lǐng)取正式國有土地使用證

12、國有土地使用權(quán)出讓金的返還

二、國有土地使用權(quán)的劃撥

13、國有土地使用權(quán)劃撥用地申請

14、主管部門現(xiàn)場勘察

15、劃撥用地申請的審核、報批

16、取得劃撥用地批準(zhǔn)

三、集體土地的征用

17、征用集體土地用地申請

18、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案

19、簽訂征地協(xié)議

20、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議

21、確定勞動力安置方案

22、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議

23、市政府下文征地

24、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)

25、辦理批地文件、批地圖

26、辦理凍結(jié)戶口

27、調(diào)查戶口核實(shí)勞動力

28、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作

29、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作

30、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作

31、地上物作價補(bǔ)償工作

32、征地結(jié)案

取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)

1、地價款（土地出讓金）

2、資金占用費(fèi)

3、滯納金

4、土地使用費(fèi)

5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)

6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)

7、土地閑置費(fèi)

8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)

9、城鎮(zhèn)土地使用稅

10、地價評估費(fèi)

11、出讓土地預(yù)訂金

12、征地管理費(fèi)

13、土地補(bǔ)償費(fèi)

14、青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)

15、地上物補(bǔ)償費(fèi)

16、勞動力安置費(fèi)

17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)

18、新菜田開發(fā)建設(shè)基金

19、耕地占用稅

第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序

1、委托進(jìn)行拆遷工作

2、辦理拆遷申請

3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證

4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書

5、辦理拆遷公告與通知

6、辦理戶口凍結(jié)

7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)

8、確定拆遷安置方案

9、簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議

10、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置

11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款

12、拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理

13、移交拆遷檔案資料

14、房屋拆遷糾紛的裁決

15、強(qiáng)制拆遷

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)

2、搬家補(bǔ)助費(fèi)

3、提前搬家獎勵費(fèi)

4、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）

5、清理費(fèi)

6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)

7、對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)

8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)

9、房屋拆遷管理費(fèi)

10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

第六步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作

1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊

2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計劃

3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi)

4、交納自來水廠建設(shè)費(fèi)

5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)

6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi)

7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)

8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)

9、設(shè)計單位出報批圖

10、出施工圖

11、編制、報送工程檔案資料，交納檔案保證金

12、辦理消防審核意見表

13、審批人防工程、辦理人防許可證

14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證

15、領(lǐng)取開工審批表，辦理開工登記

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)

16、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請

17、招標(biāo)準(zhǔn)備

18、招標(biāo)通告

19、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)

20、編制招標(biāo)工程標(biāo)底

21、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)

22、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請招標(biāo)

23、投標(biāo)單位資格審批

24、編制投標(biāo)書并送達(dá)

25、召開招標(biāo)會，勘察現(xiàn)場

26、召開開標(biāo)會議，進(jìn)行開標(biāo)

27、評標(biāo)、決標(biāo)

28、發(fā)中標(biāo)通知書

29、簽訂工程承包合同

30、工程承包合同的審查

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理

31、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)

32、建設(shè)工程監(jiān)理

33、辦理開工統(tǒng)計登記

34、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

35、辦理開工前審計

36、交納投資方向調(diào)節(jié)稅

37、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證

38、報裝施工用水、電、路

39、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門

40、協(xié)調(diào)交通管理部門

41、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議

42、領(lǐng)取建設(shè)工程開工證

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工

43、施工場地的“三通一平”

44、施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)

45、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝

46、施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督

五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收

47、辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)

48、辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收，領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》

49、商品住宅性能認(rèn)定

50、竣工統(tǒng)計登記

51、辦理竣工房屋測繪

52、辦理產(chǎn)權(quán)登記

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、三通一平費(fèi)

2、自來水廠建設(shè)費(fèi)

3、污水處理廠建設(shè)費(fèi)

4、供熱廠建設(shè)費(fèi)

5、煤氣廠建設(shè)費(fèi)

6、地下水資源養(yǎng)蓄基金

7、地下熱水資源費(fèi)

8、市政、公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)（大市政費(fèi)）

9、開發(fā)管理費(fèi)

10、城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)

11、建筑行業(yè)管理費(fèi)

12、綠化建設(shè)費(fèi)

13、公園建設(shè)費(fèi)

14、綠化補(bǔ)償費(fèi)

15、路燈維護(hù)費(fèi)

16、環(huán)衛(wèi)設(shè)施費(fèi)

17、生活服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)（小區(qū)配套費(fèi)）

18、電源建設(shè)集資費(fèi)（用電權(quán)費(fèi)）

19、外部供電工程貼費(fèi)（電貼費(fèi)）

20、建安工程費(fèi)

21、建設(shè)工程招投標(biāo)管理費(fèi)

22、合同預(yù)算審查工本費(fèi)

23、質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi)

24、竣工圖費(fèi)

25、建材發(fā)展補(bǔ)充基金

26、實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)

27、工程監(jiān)理費(fèi)

28、工程標(biāo)底編制管理費(fèi)

29、機(jī)電設(shè)備委托招標(biāo)服務(wù)費(fèi)

30、超計劃用水加價

31、夜間施工噪聲擾民補(bǔ)償費(fèi)

32、占道費(fèi)

33、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 第七步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的法律程序

一、北京市外銷商品房的銷售

1、辦理《外銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

2、選定中介代理機(jī)構(gòu)和律師事務(wù)所

3、與購房者簽訂認(rèn)購書

4、簽訂正式買賣契約

5、辦理簽約公證

6、辦理外銷商品房預(yù)售契約公證

7、辦理外銷商品房的預(yù)售登記

8、外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記

9、外銷商品房抵押登記

10、樓宇交付入住手續(xù)

11、辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)

二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售

12、提交完成建設(shè)項(xiàng)目投資證明

13、簽署預(yù)售內(nèi)銷商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議

14、辦理《內(nèi)銷商品房預(yù)（銷）售許可證》

15、銷售項(xiàng)目備案

16、委托中介代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售

17、與購房者簽訂認(rèn)購書

18、與購房者簽訂買賣契約

19、辦理預(yù)售登記

20、辦理轉(zhuǎn)讓登記

21、辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)

22、樓宇交付入住

23、質(zhì)量保證書和使用說明書

24、辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)

三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理

25、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

26、申請房屋租賃許可證

27、出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議

28、租賃當(dāng)事人辦理租賃登記手續(xù)

29、租賃房屋的轉(zhuǎn)租

30、房屋租賃關(guān)系的終止

四、北京市房地產(chǎn)出租的專項(xiàng)（外地來京人員）管理

31、房屋出租權(quán)的確認(rèn)

32、出租人辦理房屋租賃許可證

33、出租人辦理《房屋租賃安全合格證》

34、簽訂書面租賃協(xié)議

35、租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)

五、北京市房地產(chǎn)的抵押

36、抵押權(quán)的設(shè)定

37、簽訂抵押合同

38、辦理房地產(chǎn)抵押登記

39、抵押房地產(chǎn)的占管

40、抵押房地產(chǎn)的處分 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、營業(yè)稅

2、城市維護(hù)建設(shè)稅

3、教育費(fèi)附加

4、印花稅

5、契稅

6、土地增值稅

7、企業(yè)所得稅

8、個人所得稅

9、房產(chǎn)稅

10、城市房地產(chǎn)稅

11、房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)

12、房屋所有權(quán)證工本費(fèi)

13、房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費(fèi)

14、房屋他項(xiàng)權(quán)利執(zhí)照費(fèi)

15、房屋買賣登記費(fèi)

16、房屋買賣手續(xù)費(fèi)

17、房屋租賃審核備案手續(xù)費(fèi)

18、向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費(fèi)

19、來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費(fèi)

20、房屋租賃登記費(fèi)

21、房屋估價手續(xù)費(fèi)

22、房屋公證估價手續(xù)費(fèi)

23、房地產(chǎn)價格評估費(fèi)

24、房地產(chǎn)中介服務(wù)費(fèi)

第八步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)管理階段 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的法律程序

1、物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批

2、簽署物業(yè)管理委托合同

3、居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗(yàn)收

4、物業(yè)使用、管理、維修公約的核準(zhǔn)

5、安排簽訂管理公約

6、制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書

7、物業(yè)管理服務(wù)基本要求

8、物業(yè)管理委員會的設(shè)立

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費(fèi)

1、居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費(fèi)

2、共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金

3、普通居住小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

4、高檔住宅物業(yè)管理費(fèi)

5、經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)

6、供暖費(fèi)

附： 以北京市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)流程為例

為給那些欲進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的公司對房地產(chǎn)開發(fā)過程有一個初步的了解，現(xiàn)將房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的行政審批辦理流程簡要說明如下。一個完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分 房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作

在報行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計院對待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。

第二部分 行政審批部分

根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個階段：

1）選址定點(diǎn)；

2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；

3）初步設(shè)計及施工圖審查；

4）規(guī)劃報建圖審查；

5）施工報建； 6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。

一、選址定點(diǎn)階段。

此階段一般辦理以下事項(xiàng)：

1、計委審查可行性研究報告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。

2、國土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。

3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。

4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。

5、文化局、地震局、園林局、水利局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。

二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。

2、國土資源局辦理土地預(yù)審。

3、公安消防支隊、公安交警支隊、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖進(jìn)行評審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件。

三、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、規(guī)劃部門對初步設(shè)計的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。

2、公安消防支隊對初步設(shè)計的消防設(shè)計進(jìn)行審查。

3、公安局交警支隊對初步設(shè)計的交通條件進(jìn)行審查。

4、人防辦對初步設(shè)計的人防設(shè)計進(jìn)行審查。

5、國土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。

6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對初步設(shè)計的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。

7、建委制發(fā)初步設(shè)計批復(fù)，并對落實(shí)初步設(shè)計批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。

8、建委對施工圖設(shè)計文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。

9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查報告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書》。

四、規(guī)劃報建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、公安消防支隊進(jìn)行消防設(shè)計審查。

2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。

3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。

4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設(shè)計補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。

五、施工報建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建設(shè)單位辦理施工報建登記。

2、建設(shè)方對工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊伍。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。

3、建委組織職能部門對工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。

六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：

1、以下證明材料：

（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（3）按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

2、開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書；

3、工程施工合同；

4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。

七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段。此階段辦理以下一般事項(xiàng)：

1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收報告進(jìn)行備案審查。

2、財政部門對建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。

3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。

4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。

第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段

1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。

2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：

（1）申請書；

（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；

（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；

（6）施工許可證；

（7）房屋竣工驗(yàn)收資料

（8）房屋測繪成果；

（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。

選址研究，尋找合作伙伴，簽訂合作意向，協(xié)議及合同書

↓

向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書

↓

向計委申報立項(xiàng)報告

↓ 計委函至規(guī)劃局

↓

規(guī)劃局會簽返計委

↓

計委下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)市場信息評估系統(tǒng)”“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測算，編制可研報告

計委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報告

↓

對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作

↓

據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知

↓

規(guī)劃局法征地意見函

↓

到土地管理部門及土地使用部門征求意見

┏━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━┓

新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所

舊城改造到區(qū)地政科

結(jié)果報市房地局

結(jié)果報市房管局

┗━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━┛

市政府下文批地

↓ ┏━━━━━━━━━━━━━━╋━━━━━━━━━━━━━━┓

畫樁位給釘樁條件，測繪院

規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃

據(jù)此到地政部門辦理

釘樁，成果給設(shè)計人

許可證

用地批準(zhǔn)書,評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價

│

│

申請確定規(guī)劃設(shè)計條件

凍結(jié)戶口并抄戶口,交納地價款,取得

│

土地使用證

按規(guī)劃設(shè)計條件征詢意

│

見表到區(qū)配套部門征求意見

地政部門審查安置方案、安置房

│

│

規(guī)劃局審查后下規(guī)劃條件通知單

發(fā)拆遷許可證

│

│

委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計

動遷會及拆遷安置

│

│

到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計方案送審書

場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊

│

│

規(guī)劃局審方案提出意見 1.到園木局申請伐樹許可證

│

2.了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商

修改后送首規(guī)委審圖

改造、移線方案

│

3.煤氣、道路、上下水改路由

首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會 4.到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報表，做正式

出市政會議紀(jì)要

供電方案，申請臨時施工用電，委托施工。

┗━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━┛

進(jìn)行個體設(shè)計（大公共建筑首規(guī)委審查）

┏━━━━━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證

出施工圖

開節(jié)能證明

│

│

│ 運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”

到計委申請，列入

到稅務(wù)局取稅單

制作資料

計劃（建委會簽）

│

│

│

報價小組審查，領(lǐng)取內(nèi)外銷

到建委工程處領(lǐng)開工

持年度計劃、稅單到區(qū)計、經(jīng)委領(lǐng)

許可證

審批表

投資許可證登記卡，登記并取得許可證

│

建委、物價局下文批價

│

運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”

┗━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━┛ “房地產(chǎn)銷售管理系統(tǒng)”銷售

到市政部門蓋章，證明市政條件落實(shí)

│

四源費(fèi)繳納

│

到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)

│

開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)

│

填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記

│

招標(biāo)辦看現(xiàn)場

│

運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底

│

招標(biāo)辦審查標(biāo)底

│

開標(biāo)會

│

定合同，寫評標(biāo)報告，發(fā)中標(biāo)通知書

│

招標(biāo)辦蓋章同意

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 施工單位

質(zhì)量總站受理

市統(tǒng)計局

市審查局審核

市開發(fā)辦秘書 同意施工

質(zhì)量監(jiān)督

落實(shí)任務(wù)

資金來源，任

處登記

務(wù)來源及一切手續(xù)

┗━━━━━━┻━━━━━━┳━━━━━━┻━━━━━━┛

建委工程處同意開工，辦理開工許可證

↓

施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報裝上下水、道路、煤氣、電、委托設(shè)計、施工

↓

┏━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┳━━━━━━┓ 1.小區(qū)內(nèi)線

1.通知區(qū)園

1.按道路

1.到自來

1.到熱力

（自建鍋

1.到煤氣公司

路委托設(shè)

計

2.委托施工 3.配電室土

建工程驗(yàn)

收

4.設(shè)備安裝

及驗(yàn)收 5.送電

林局綠化

方案進(jìn)

水業(yè)務(wù)

公司報

爐房）

報裝

辦

行施工

科報裝

裝

1.環(huán)保

2.到規(guī)劃科定

2.交綠化費(fèi)

2.市政辦

委托線

2.委托線

局同

線路方案

3.綠化施工

事處養(yǎng)

路設(shè)計、路設(shè)計

意鍋

3.設(shè)計

路隊驗(yàn)

施工及

3.施工及

爐房

4.看現(xiàn)場

收

驗(yàn)收

驗(yàn)收

規(guī)劃

5.施工

2.到市政

位置

6.業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)

監(jiān)理所

2.委托

同意接氣

下水報

設(shè)計

7.憑通氣單到

裝

3.到勞動

管網(wǎng)所辦固

3.規(guī)劃設(shè)

局報裝

定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移

計

4.環(huán)保局

手續(xù)及通氣

4.竣工驗(yàn)

審查消

手續(xù)

收

音除塵

8.憑接氣單到

設(shè)備

液化氣公司

5.竣工驗(yàn)收

辦各戶通氣

手續(xù)

9.通氣

全部工程竣工

↓

四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章

┏━━━━━━━━━━━━━┻━━━━━━━━━━━━━┓

┗━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛

憑驗(yàn)收通知書入庫房屋

確定房屋管理形式房屋驗(yàn)收

┗━━━━━━━━━━━━━┳━━━━━━━━━━━━━┛

出庫分配及銷售、辦理產(chǎn)權(quán)證

↓

運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”，進(jìn)入物業(yè)管理階段

第二篇：新設(shè)立房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)申報程序

新設(shè)立房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)申報程序

(參考)

一、鼓勵符合條件的自然人以及其他合法的投資主體直接組建房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱公司)，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

二、新設(shè)立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)必須具備以下條件：

1、有限責(zé)任公司，有2個以上50個以下的股東；

2、有企業(yè)章程和固定的辦公地點(diǎn)；

3、有獨(dú)立健全的組織管理機(jī)構(gòu)，有董事會任命的專職經(jīng)理；

4、有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。

5、工程技術(shù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱、財務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級以上職稱、配有專業(yè)統(tǒng)計人員；

6、注冊資本不低于100萬元。少于300萬元投資額的項(xiàng)目，注冊資金應(yīng)與公司投資的項(xiàng)目總投資額相同；超過300萬元投資額的項(xiàng)目，公司可分期注資，首期注資不低于300萬元；

7、有供房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的土地；

8、有符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度。

三、申辦公司必須提交以下資料：(按順序裝訂成冊一式二份)

1、申辦公司申報資質(zhì)申請書和填寫《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表》。

2、股東簽訂的合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同。合同內(nèi)必須明確以下內(nèi)容：⑴各股東的姓名、住址、身份證號碼；⑵開發(fā)項(xiàng)目的地址、用地面積、建筑規(guī)模、總投資額；⑶公司各股東所占股份以及權(quán)利和義務(wù)。

3、公司章程和公司設(shè)立登記申請書、名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書。

4、開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地資料。

5、開發(fā)項(xiàng)目的可行性報告。

6、公司的注冊資金的驗(yàn)資報告；

7、公司法定人身份證明、職稱人員職稱證書及聘任書、雙方簽訂勞動合同、就業(yè)登記表；

8、法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定提供的其他資料。

以上資料無法提供原件的，可提供復(fù)印件，但必須持原件來核對。

四、公司在取得資質(zhì)證書后，應(yīng)持資質(zhì)證書到工商行政管理部門進(jìn)行登記，并在取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后五個工作日內(nèi)將其復(fù)印件送XX市建設(shè)局備案。

五、公司在取得資質(zhì)證書后一個月內(nèi)，必須把公司職稱人員經(jīng)勞動部門鑒證聘任合同送我局備案。

六、公司在取得資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照后三個月內(nèi)，必須把項(xiàng)目建設(shè)用地轉(zhuǎn)入公司，辦理《國有土地使用證》，將其復(fù)印件送我局備案；以公司的名義來辦理各種報建手續(xù)和開發(fā)經(jīng)營該項(xiàng)目。

七、公司的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)必須納入XX市建設(shè)局的行業(yè)管理，鎮(zhèn)報項(xiàng)目手冊，每年參加資質(zhì)年審，每月按時報送統(tǒng)計報表。

八、公司只能開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)證書上注明的項(xiàng)目，該項(xiàng)目要在領(lǐng)取資質(zhì)證書后一年內(nèi)動工，否則，將在資質(zhì)年審中注銷其資質(zhì)證書。該項(xiàng)目完成后，其資質(zhì)自動撤銷。公司在開發(fā)該項(xiàng)目的同時如再開發(fā)新的項(xiàng)目，必須向市建設(shè)局提交新項(xiàng)目的可行性報告，經(jīng)核準(zhǔn)，在辦理了資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照的變更手續(xù)后，才能開發(fā)經(jīng)營新的項(xiàng)目。

九、公司在撤銷前，開發(fā)經(jīng)營的項(xiàng)目必須經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收合格后移交給物業(yè)管理單位管理，必須把該項(xiàng)目的《住宅質(zhì)量保證書》中的保修責(zé)任委托給該項(xiàng)目的施工單位，并簽訂《住宅質(zhì)量保修責(zé)任委托合同》，報XX市建設(shè)局備案。

十、公司經(jīng)營期滿，應(yīng)自公司清算工作結(jié)束之日起30天內(nèi)到XX市建設(shè)局和工商行政管理部門申請注銷資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照。

十一、外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入XX市開發(fā)經(jīng)營，必須應(yīng)到建設(shè)局登記備案。

十二、辦理性質(zhì)：核準(zhǔn)。

十三、辦理時限：30個工作日。

十四、辦理依據(jù)：《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》（建設(shè)部令第77號）。

第三篇：項(xiàng)目開發(fā)流程

項(xiàng)目開發(fā)流程

第一步:獲得信息,主要有以下方式:通過政府網(wǎng)絡(luò),即人際關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。通過中介機(jī)構(gòu)。

3通過在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布的公司信息,如廠房網(wǎng),商鋪網(wǎng)等。

4通過報紙上的信息,如房地產(chǎn)時報,新明晚報等。

5通過參加有關(guān)經(jīng)濟(jì)型飯店開發(fā)有關(guān)的社會活動,如:展會,教學(xué)會等。

第二步:對信息進(jìn)行篩選和分配

獲得項(xiàng)目信息后,呈報發(fā)展事業(yè)部總監(jiān)，總監(jiān)根據(jù)物業(yè)情況,分發(fā)給相適合部門的經(jīng)理，再由經(jīng)理分配給項(xiàng)目專員。

第三步:對有效信息的物業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查,編制調(diào)查報告。

1對物業(yè)進(jìn)行網(wǎng)頁背景調(diào)查。

2與房東初步接觸。

3現(xiàn)場踏勘及周邊市場調(diào)查。

4根據(jù)所獲得的一系列調(diào)查資料,填寫《項(xiàng)目登記表》和《項(xiàng)目評估表》。

第四步:對信息進(jìn)行分析及判斷:

1項(xiàng)目負(fù)責(zé)專員編制《項(xiàng)目調(diào)查表》后,對該項(xiàng)目作出判斷,分為“淘汰,跟蹤，呈報”三項(xiàng)。若是“呈報”則交給部門經(jīng)理進(jìn)行進(jìn)一步分析。

3部門經(jīng)理如果認(rèn)為該項(xiàng)目合適并確認(rèn)簽字后，交工程部經(jīng)理排房，4排房后，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人填寫《商圈調(diào)查表》，《酒店調(diào)查表》，《物業(yè)調(diào)查表》，《投資項(xiàng)目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調(diào)查表》和《項(xiàng)目合作表》。

第五步：談判及審核

1填寫完以上各表并經(jīng)部門經(jīng)理審核后交事業(yè)發(fā)展總監(jiān)確認(rèn)，總監(jiān)簽字后再與物業(yè)主進(jìn)行意向書談判

2意向書經(jīng)上級部門審核簽字后，與房主簽定意向書，并進(jìn)行合同談判合同文本確定。3合同文本經(jīng)上級審核同意后，由上級部門與物業(yè)主簽定正式合同。

附：第三步完成后，需交《項(xiàng)目登記表》和《項(xiàng)目評估表》；

第四步完成后，需交《商圈調(diào)查表》，《酒店調(diào)查表》，《物業(yè)調(diào)查表》，《投資項(xiàng)目分析表》，《測算表》，《業(yè)主調(diào)查表》和《項(xiàng)目合作表》。

第四篇：項(xiàng)目公司設(shè)立流程

項(xiàng)目公司設(shè)立流程

一、項(xiàng)目公司設(shè)立類型

根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)?shù)卣囊蠹肮镜拈_發(fā)資質(zhì)，由公司召開董事會確定成立分公司或子公司（有限責(zé)任公司），并明確分公司負(fù)責(zé)人或子公司執(zhí)行董事和監(jiān)事人選。

二、項(xiàng)目公司成立應(yīng)辦理事項(xiàng)

1、工商營業(yè)執(zhí)照（正、副）本

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證（正、副）本

3、國稅、地稅登記證（正、副）本

4、公章、財務(wù)專用章、私章

5、驗(yàn)資報告（公司留存）

6、公司章程

7、開發(fā)資質(zhì)

三、項(xiàng)目公司成立辦理詳細(xì)流程

（一）名稱預(yù)先核準(zhǔn)

辦理地點(diǎn)：當(dāng)?shù)毓ど叹?/p>

辦理資料：

１、全體投資人簽署的《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)申請書》；２、全體投資人簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證件復(fù)印件。

３、申請名稱冠以“中國”、“中華”、“國家”、“全國”、“國

際”字詞的，提交國務(wù)院的批準(zhǔn)文件復(fù)印件。

（二）開設(shè)驗(yàn)資賬戶存錢

辦理地點(diǎn)：銀行

辦理資料：

1、全體股東身份證復(fù)印件

2、名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書復(fù)印件

注意：存錢以后要銀行出具《資金證明》

（三）驗(yàn)資

辦理地點(diǎn)：當(dāng)?shù)貢嫀熓聞?wù)所

辦理資料：

1、現(xiàn)金交款單回單原件

2、資金證明原件

3、名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書復(fù)印件

4、全體股東身份證明復(fù)印件

5、公司章程復(fù)印件

6、股東會決議復(fù)印件

7、經(jīng)營場所證明文件

（四）辦理工商營業(yè)執(zhí)照

辦理地點(diǎn)：當(dāng)?shù)毓ど叹?/p>

有限責(zé)任公司設(shè)立提交資料：

1、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》。

2、全體股東簽署的簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指定代表或者共同委托代理人的身份證件復(fù)印件。

3、全體股東簽署的公司章程。

4、股東的主體資格證明（營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加蓋公章）或者自然人身份證明的復(fù)印件。

5、依法設(shè)立的驗(yàn)資機(jī)構(gòu)出具的驗(yàn)資證明。

6、股東首次出資是非貨幣財產(chǎn)的，提交已辦理財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

7、董事、監(jiān)事、經(jīng)理的任職文件及身份證復(fù)印件。依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定、董事會決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料。

8、法定代表人的任職證明及身份證復(fù)印件。依據(jù)《公司法》和公司章程的規(guī)定和程序，提交股東簽署的書面決定、董事會決議（由董事簽字）或其他相關(guān)材料。

9、住所使用證明。自有房產(chǎn)提交產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件；租賃房屋提交租賃協(xié)議原件及出租方的產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件。

10、《企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書》。

12、法律、行政法規(guī)和國務(wù)院決定規(guī)定設(shè)立有限責(zé)任公司必須報經(jīng)批準(zhǔn)的，提交有關(guān)的批準(zhǔn)文件或者許可證書復(fù)印件。

分公司設(shè)立提交資料：

1、公司法定代表人簽署的《分公司設(shè)立登記申請書》（加蓋公司公章）；

2、公司簽署的《指定代表或者共同委托代理人的證明》及指

定代表或者共同委托代理人的身份證件復(fù)印件；（加蓋公司公章）

3、公司章程（加蓋公司公章）；

4、公司營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；（加蓋公司公章）

5、分公司營業(yè)場所使用證明；

6、公司出具的分公司負(fù)責(zé)人的任職文件及身份證復(fù)印件；

7、其他需要提交的資料。

（五）刻章

向公司申請刻制項(xiàng)目公司公章、財務(wù)專用章、私章

（六）辦理組織機(jī)構(gòu)代碼證

辦理地點(diǎn)：當(dāng)?shù)刭|(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件

2、有限責(zé)任公司法定代表人或分公司負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件

（七）辦理稅務(wù)登記證（國稅、地稅）

辦理地點(diǎn)：當(dāng)?shù)貒⒌囟惥?/p>

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ；

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 ；

3、有限責(zé)任公司法定代表人或分公司負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；

4、公司章程復(fù)印件 ；

5、全體股東身份證明復(fù)印件 ；

6、驗(yàn)資報告復(fù)印件

7、營業(yè)場所使用證明；

8、項(xiàng)目公章、財務(wù)專用章、私章。

（八）開設(shè)基本戶

辦理地點(diǎn)：銀行

辦理資料：

1、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 ；

2、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件 ；

3、有限責(zé)任公司法定代表人或分公司負(fù)責(zé)人身份證復(fù)印件；

4、稅務(wù)登記證（國稅、地稅）復(fù)印件

5、項(xiàng)目公章、財務(wù)專用章、私章。

（九）辦理開發(fā)資質(zhì)

根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理局規(guī)定，進(jìn)行資質(zhì)備案或申報。

四、證書經(jīng)常性審查

（一）組織機(jī)構(gòu)代碼證年審，到質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局辦理

（二）營業(yè)執(zhí)照年審，先在網(wǎng)上填報年檢報告書，然后到市工商注冊分局辦理。

（三）企業(yè)開發(fā)資質(zhì)年審，到市房產(chǎn)局開發(fā)辦，先在網(wǎng)上申報，資料通過后報送書面資料：

1、年檢申報表；

2、開發(fā)規(guī)模經(jīng)營情況；

3、資質(zhì)證書正本復(fù)印件，副本原件；

4、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及核對原件；

5、上企業(yè)審計報告，資產(chǎn)報告和財務(wù)報表；

6、上開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)證、用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、施工單位出具未拖欠工程款

證明、預(yù)售許可證、工程竣工驗(yàn)收或備案有效證明文件；

7、上房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計年報基層表和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)統(tǒng)計登記表；

8、專業(yè)技術(shù)人員職稱復(fù)印件，勞動合同；

9、住宅質(zhì)量保證書，住宅使用證明書樣本及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊。

第五篇：開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程

開發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)流程

一、項(xiàng)目立項(xiàng)、報建、備案

1、立項(xiàng)

運(yùn)行該項(xiàng)目分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)立項(xiàng)文件資料的準(zhǔn)備工作，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心對資料復(fù)核后，按相關(guān)程序報各個管理機(jī)構(gòu)審批。

2、報建

規(guī)劃部門下發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證，計委立項(xiàng)批復(fù)項(xiàng)目列入正式計劃后，分公司招標(biāo)小組領(lǐng)取并填寫《建設(shè)工程報建登記表》，附帶：計劃文件；規(guī)劃文件；資金來源及證明；工程管理人員情況等材料，報招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審批。

3、備案

在確認(rèn)是自行招標(biāo)還是委托招標(biāo)后，分公司招標(biāo)小組應(yīng)收齊計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單，填報招標(biāo)工程備案表和承諾書、加蓋公章及法人名章，持計劃批件、規(guī)劃許可、工程報建單、招標(biāo)工程備案表到報招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)辦理備案手續(xù)。

二、申報招標(biāo)方式和招標(biāo)范圍

分公司招標(biāo)小組向計委報送書面材料，由其審查核準(zhǔn)自行招標(biāo)條件和招標(biāo)范圍，若符合規(guī)定的自行招標(biāo)條件的，分公司招標(biāo)小組可以自行辦理招標(biāo)事宜。若認(rèn)定不符合規(guī)定的自行招標(biāo)條件的，分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心聯(lián)合考察符合條件的委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜。

三、編制招標(biāo)文件和標(biāo)底

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)招標(biāo)文件和標(biāo)底的編制，集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心進(jìn)行復(fù)核。集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心針對標(biāo)底的復(fù)核，應(yīng)按照“先獨(dú)立算量，后到當(dāng)?shù)厥袌龊藘r”的方式進(jìn)行。分公司招標(biāo)小組應(yīng)編制招標(biāo)文件內(nèi)容：投標(biāo)須知；招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量；招標(biāo)工程的技術(shù)要求和設(shè)計文件；招標(biāo)的價格要求及其計算方式；評標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和方法 ；交貨、竣工或提供服務(wù)的時間；投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)提供的有關(guān)資料和資信證明文件；投標(biāo)保證金的數(shù)額或其他形式的擔(dān)保；投標(biāo)文件的編制要求，投標(biāo)文件的格式及附錄；提供投標(biāo)文件的方式、地點(diǎn)和截止時間 ；開標(biāo)、評標(biāo)的日程安排 ；擬簽訂合同的主要條款、合同格式及合同條件；要求投標(biāo)人提交的其他材料。

四、發(fā)布招標(biāo)公告或發(fā)出投標(biāo)邀請書

1、實(shí)行公開招標(biāo)的，分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心共同制定發(fā)布招標(biāo)公告，招標(biāo)公告發(fā)布在國家指定的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介。

2、采用邀請招標(biāo)的，分公司招標(biāo)小組從承包商信息庫中選定不少于五家有實(shí)力的潛在投標(biāo)人，與集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心對其初步審核確認(rèn)后，向具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力資信良好的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請書。

3、分公司招標(biāo)小組編寫的招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請書均應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)工程的性質(zhì)、規(guī)模、資金來源、項(xiàng)目的實(shí)施地點(diǎn)、質(zhì)量要求、開工竣工日期、對投標(biāo)人的要求、投標(biāo)報名時間和報名截止時間以及獲取資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

五、對潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格審查

1、分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心可以根據(jù)招標(biāo)工程的需要，對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格審查；委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的，也可以由工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)對投標(biāo)申請人進(jìn)行資格預(yù)審。

2、分公司招標(biāo)小組與集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心共同確定預(yù)審內(nèi)容，分公司招投標(biāo)小 組編制預(yù)審文件并報主管經(jīng)理審核蓋章，編制報名登記表，發(fā)資格預(yù)審文件。經(jīng)資格預(yù)審后，分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告之獲取招標(biāo)文件的時間、地點(diǎn)和方法，并同時向資格預(yù)審不合格的投標(biāo)申請人告之資格預(yù)審結(jié)果。

3、在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人過多時，可以由集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心綜合考慮投標(biāo)申請人工程建設(shè)業(yè)績和獲獎情況，按照擇優(yōu)的原則，從中選擇不少于五家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請人參加投標(biāo)競爭。

六、發(fā)招標(biāo)文件

1、分公司招標(biāo)小組編制招標(biāo)文件（補(bǔ)充文件）、領(lǐng)取登記表、圖紙領(lǐng)取登記表、標(biāo)段選擇記錄表等相關(guān)表格，按要求發(fā)放招標(biāo)文件，圖紙。

2、分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件發(fā)出的同時將招標(biāo)文件報招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)備案；招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)招標(biāo)文件有違反法律、法規(guī)內(nèi)容的，分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)自收到備案材料之日起3日內(nèi)修改完成，經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心再次審核后報送招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)，并申請招標(biāo)日程順延。

七、項(xiàng)目現(xiàn)場勘察答疑

1、勘察

分公司招標(biāo)小組編制現(xiàn)場勘查簽到表，根據(jù)項(xiàng)目具體情況安排投標(biāo)人進(jìn)行勘察現(xiàn)場。

2、答疑

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)收集投標(biāo)單位書面形式的問題并將問題分類匯總（按標(biāo)段、回復(fù)單位）；編制答疑會登記表、領(lǐng)取記錄表；組織答疑會，分發(fā)答疑會問題分類匯總；將設(shè)計單位書面回答和分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心現(xiàn)場作答問題形成答疑會紀(jì)要，發(fā)給登記的投標(biāo)單位。

八、組建評標(biāo)委員會

1、由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心代表共同依法組建評標(biāo)委員會；評標(biāo)委員會由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心的代表和評委庫有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等 方面的專家組成；專家入選條件為從事相關(guān)領(lǐng)域工作滿八年并具有高級職稱或者具有同等專業(yè)水平，或從國務(wù)院有關(guān)部門及省、自治區(qū)、直轄市人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專業(yè)的專家名單中確定；

2、分公司招標(biāo)小組根據(jù)工程規(guī)模和工程需要，在招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)的監(jiān)督下于開標(biāo)前從專家評委庫中隨機(jī)抽選所需專家評委；特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心代表共同直接確定。評標(biāo)委員會成員的名單在中標(biāo)結(jié)果確定前應(yīng)當(dāng)保密。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評標(biāo)委員會；已經(jīng)進(jìn)入的應(yīng)當(dāng)更換。

3、評標(biāo)委員會總?cè)藬?shù)應(yīng)為不少于5人的基數(shù)。其中招標(biāo)人、招標(biāo)代理以外的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家不得少于評標(biāo)委員會總?cè)藬?shù)的三分之二；

4、評標(biāo)委員會應(yīng)設(shè)負(fù)責(zé)人。評標(biāo)委員會負(fù)責(zé)人由招標(biāo)人確定或者由評標(biāo)委員會推薦產(chǎn)生。

九、開標(biāo)、評標(biāo)，提交評標(biāo)報告

1、開標(biāo)

分公司招標(biāo)小組負(fù)責(zé)編制投標(biāo)登記表、報價一覽表、開標(biāo)記錄表、評委抽取備案表、評委簽到表、評標(biāo)委員會對投標(biāo)單位的綜合考評分表、評分表、評分匯總表，評標(biāo)人員守則、開評標(biāo)程序；收集投標(biāo)文件，唱標(biāo)，記錄，要求投標(biāo)單位簽字。開標(biāo)會議由分公司招標(biāo)小組組長組織并主持，集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心派代表參加。

2、評標(biāo)

開標(biāo)會結(jié)束后，分公司招標(biāo)小組向評標(biāo)小組發(fā)送招標(biāo)文件及初步審查符合規(guī)定的投標(biāo)文件；評標(biāo)委員會按照招標(biāo)文件中規(guī)定的評標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、辦法對投標(biāo)文件進(jìn)行評審后，分公司招標(biāo)小組收集經(jīng)評委簽字的評分統(tǒng)計表、評分匯總表、評標(biāo)報告、評委意見、情況說明和監(jiān)督報告，形成公示材料后由分公司招標(biāo)小組組長和監(jiān)督人簽字后生效。

3、提交評標(biāo)報告

分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心代表共同接收由評標(biāo)委員會提交評標(biāo)報告。

十、確定中標(biāo)人

中標(biāo)人由分公司招標(biāo)小組和集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心共同確定，重點(diǎn)工程需要集團(tuán)評標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組召開會議，確定中標(biāo)人。可以按以下幾種方式之一確定中標(biāo)人：

1、根據(jù)評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報告為依據(jù)對評標(biāo)委員會推薦的中標(biāo)候選人進(jìn)行比較，從中擇優(yōu)確定中標(biāo)人；

2、按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人；

3、可以授權(quán)評標(biāo)委員會確定中標(biāo)人。

十一、提交招標(biāo)投標(biāo)情況的書面報告

分公司招標(biāo)小組應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人15日內(nèi)向招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提交經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營技術(shù)中心審核的招標(biāo)投標(biāo)情況書面報告。書面報告應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

1、施工招標(biāo)投標(biāo)的基本情況，包括施工招標(biāo)范圍、施工招標(biāo)方式、資格審查、開標(biāo)過程和確定中標(biāo)人的方式及理由等；

2、相關(guān)的文件資料，包括招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請書、投標(biāo)報名表、資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件、標(biāo)底（設(shè)有標(biāo)底的）、評標(biāo)委員會的評標(biāo)報告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件。委托工程招標(biāo)代理的，還應(yīng)當(dāng)附工程施工的招標(biāo)代理委托合同。

十二、發(fā)出中標(biāo)通知書

1、招投標(biāo)管理機(jī)構(gòu)自收到書面報告之日起5日內(nèi)未通知招標(biāo)方在招標(biāo)投標(biāo)活動中有違法行為時，分公司招標(biāo)小組可以向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，并將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。

十三、簽定合同

按項(xiàng)目所屬，由運(yùn)行主體的法人簽訂合同。