第一篇：主題公園建設項目策劃書

*****主題公園建設項目

項 目 策 劃 書

二零一一年十月

目 錄 Contents 第一章 概要........................................4 1.1項目簡介.....................................4 1.2項目管理模式.................................5 1.3項目投資.....................................5 1.4項目運作方式.................................6 第二章 主題公園名稱提出原因.........................7 2.1**啤酒的品牌效應..............................7 2.2**啤酒節的品牌效應............................8 2.3**啤酒之都的美譽..............................9 第三章 項目建設的意義..............................11 第四章 項目規劃設計方案............................12 4.1項目規劃設計原則.............................12 4.2項目規劃設計方案.............................12 第五章 項目經營與營銷策略..........................14 5.1 項目經營策略................................14 5.2 主題公園十大主題區經營策略...................20 5.3主題公園附屬區經營策略.......................23 第六章 效益分析....................................25 6.1 社會效益分析................................25 6.2 經濟效益分析................................25 6.3 綜合分析....................................27

第一章 概要

1.1項目簡介

項目名稱：****主題公園旅游項目

素有啤酒之都美稱的**市，位于**北部中心地帶，依傍在天上腳下，矗立于準噶爾盆地西南的廣袤大地上，踞伊犁、塔城、阿爾泰三區要津，是通往阿拉山口、巴克圖、霍爾果斯三大國門的咽喉，距自治區首府烏魯木齊市260公里，是自治區西部大開發扶優扶強、優先發展的縣（市）之一，也是國家和自治區優質棉基地、糧食基地和畜牧業基地之一。著名的獨山子石化城、美麗的奎屯市和兵團的農七師同**市各族人民一起共同構筑起**經濟發展最快的金三角地區，區域總人口近百萬，各地相距不足10公里，經濟發展上相互依存、相互補充、相互支持，共同打造出了**境內最佳的投資環境。

**待開發的旅游資源十分豐富。這里不僅有**的布達拉宮遺址，夏爾蘇木喇嘛廟遺址，世界上最大的正在噴發的泥火山群，世界面積最大保存最完整的白梭梭林保護區，甘家湖梭梭林保護區，還有秀美而神奇的人間仙境烏蘭薩德克原始湖泊獨特的自然風光，最自然的溫泉熱氣泉等浴熱景觀。獨特的區域優勢，方便的交通條件，西部大開發的優惠政策，豐富的自然資源，良好的投資環境，以及覆蓋全市及周邊區域聯通世界的信息通訊網絡給**帶來發展的無限空間。**啤酒自1986年建廠生產以來，經過20多年艱苦奮斗，從一年產5000噸的縣辦小企業發展成為擁有11家子公司、年銷售收入9億元、利稅3億元的現代大型企業。**啤酒成為知名品牌，啤酒產業也成為**市的一大支柱產業。

近年來，**市通過舉辦**啤酒節，結合**當地豐富的旅游資源，大力宣傳**啤酒品牌，樹立**啤酒之都新形象，吸引了大批中外游客，促進**經濟社會經濟發展在更高平臺上實現新跨越。

本項目充分利用“啤酒之都”城市名片，市場化運作貫穿始終，按照旅游主題休閑城的方向，以全新的理念和全新的策劃，塑造一個注重運用高科技，將**啤酒文化與現代休閑娛樂的時尚精密結合的新型旅游景區及全疆最大的文化休閑娛樂城，成為綜合娛樂休閑之都，集各項娛樂之大成，涵蓋多個老少皆宜，豐富多彩的娛樂項目。

1.2項目管理模式

項目前期成立****主題公園項目部，負責項目規劃、資金運作、項目招商、項目審核報批、施工建設，后期成立****主題公園有限公司，負責主題公園的運營管理。

1.3項目投資

本項目總投資54億元，其中政府以土地入股投資方式投資4億元，企業固定資產投資50億元。

1.4項目運作方式

本項目采用以下六種運作方式，以達到最佳運營效果：（1）政府土地入股投資（2）企業聯合體投資（3）國家相關項目投入（4）對口援建項目投入（5）各主題區分區招商（6）旅游房地產開發模式。

第二章 主題公園名稱提出原因

2.1**啤酒的品牌效應

**啤酒是由****啤酒有限責任公司研制生產的，****啤酒有限責任公司是由四川藍劍集團、全球啤酒行業排名第四的嘉士伯啤酒公司共同出資組建的分公司，是全疆最大的集啤酒釀造、麥芽加工、玻璃制品為一體的現代化龍頭企業。

**啤酒擁有先進的生產設備、生產工藝、生產技術、管理經驗和營銷策略，擁有“嘉士伯”國際知名品牌和 “**啤酒”、“**啤酒”兩大區域強勢品牌，疆內市場綜合占有率達87%。2001年躋身全國啤酒行業30強，2003年技術中心被自治區經貿委、財政廳、國稅局和海關聯合命名為自治區認定的企業技術中心，是中國“綠色食品發展中心A級認證”的啤酒企業，2004年，“新世紀**啤酒”被中國釀酒工業協會授予“全國優質新品啤酒稱號”，**啤酒“新一代”產品獲“2006年度中國啤酒著名創新產品”，**啤酒從2007年正式升格為“國賓宴用酒”

22年來，**啤酒從一個年產5000噸的縣辦小企業發展成為全國啤酒同行業15強之一，步入自治區30強大型企業行列，成為**和西北啤酒產業的龍頭企業。目前，**啤酒公司總資產達5.6億元，規模60萬噸，擁有11家子公司，發展了**、**、天山、托峰等四大疆內強勢品牌37個品種，年銷售收入9億元，利稅3億元，在全疆市場占有率近90%。**以**啤酒揚名天下，**啤酒也必將 促進**社會經濟的發展。

**啤酒，給**市的招商引資工作帶來了極大的推動效應，國民生產總值以每年20%的速度增長,2009年，農牧民人均純收入已達7557元，率先在自治區進入小康前列。

2.2**啤酒節的品牌效應

醇香的酒花、絢麗的表演、暢快的笑聲，每當**啤酒節舉辦時，****市人頭攢動、彩旗飄飄，到處洋溢著節日的氣氛，以“啤酒之都，價值**；**驕傲，情結**”為主題的****啤酒節在**市深受人們的歡迎。

**啤酒節，無處不在的啤酒意象，在**的每一個細節處滿溢、滲透。戶外標牌、建筑墻體、甚至果皮箱、隔離墩、地板、雕塑，都充斥著鋪天蓋地的關于**啤酒和啤酒文化的廣告，而大大小小的商超、便利店或者灑落在這座城市路邊每一個角落的小吃冷飲攤，也都無處不在、無時不有地出售著產銷距離最近的**啤酒，當地不遺余力地做大做強一個地產品牌，將其作為一張響當當的城市名片，并且培育和引導與之息息相關的啤酒文化，使這座古老的城市和這個現代的城市工業品牌不再支離，而是共存共榮、你中有我、我中有你般緊緊地捆綁在一起。

**啤酒節不僅是企業的大舞臺，它更是百姓的狂歡節。啤酒節上，**城鄉居民像趕集市、逛廟會一樣，扶老攜幼，舉家出動，人們徜徉在**大街的人海之中，臉上寫滿了歡笑和自豪，大家感 受著啤酒節給這座城市帶來的開放空氣——人們的打扮更時尚了，言談舉止更文雅了，在興致勃勃的氣氛中感受著杯杯啤酒帶來的放松和愉悅

**啤酒給人們帶來的是一種文化，任何企業的發展，都需要一種文化的支撐，**啤酒節不僅是**和我們塔城地區的盛事和驕傲，更是整個**的盛事和驕傲，**啤酒節，使**啤酒文化深入老百姓的心中，更好地宣傳了**啤酒，更多的人更加深入了解了**，對宣傳**有很大的作用。

**啤酒節著力打造集經貿、旅游和文化于一體、全體市民廣泛參與的啤酒文化盛會。每年一度的**啤酒節，都有成千上萬的疆內外各界人士前來**，各大媒體爭相報導，將**市全方位地展示于世人面前。在**，無論是在繁華的都市、還是邊遠的鄉村，處處都有**啤酒的“身影”。**啤酒已成為**人民生活中不可缺少的一個組成部分。

2.3**啤酒之都的美譽

**的城市性格，就像這片2.07平方公里擁有的風光一樣，剛強干練果敢而又細膩慎密溫婉。上世紀八十年代，**人民用純凈的天山冰川水釀造出甘醇的**啤酒，享譽疆內外并遠銷中亞，**啤酒成就了**啤酒之都的美譽。

**啤酒節突出了**啤酒故鄉、**第一啤酒名城的特點，打造時尚休閑美城、浪漫啤酒之都的城市名片，進一步提高**市的知 名度、美譽度，促進**經濟社會又好又快發展。

第三章 項目建設的意義

1、項目的建設是**啤酒節的實體化，經營**啤酒節，使**啤酒節成為永不落幕的啤酒節，**啤酒文化的具體傳播載體。

2、項目建設是**市民乃至全疆人民落實娛樂福利和享受娛樂之民生快樂的具體體現。

3、項目的建設極大地拉動**三產服務業。為**市創造了大量的就業崗位，解決了**市的就業壓力。

4、項目建設凸顯**的現代城市氣息，增強**的區域競爭力。

5、項目建設符合**城市發展規劃中休閑娛樂的城市定位。

6、項目建設有利于實現空間上擴充承載來訪客流，并通過延長客流逗留時間可以擴大其消費，使其“集客設施”和“收益設施”的優勢得到極大發揮。

第四章 項目規劃設計方案

4.1項目規劃設計原則

（1）堅持珍惜合理利用土地和切實保護地表的原則。（2）堅持經濟、社會、生態效益相統一的原則。（3）堅持因地制宜的原則。

4.2項目規劃設計方案

本項目規劃設計充分利用“啤酒之都”城市形象，以全新的理念和全新的策劃，塑造一個注重運用高科技，將**啤酒文化與現代休閑娛樂的時尚精密結合的新型旅游景區及全疆最大的文化休閑娛樂城，成為綜合娛樂休閑之都，集各項娛樂之大成，涵蓋多個老少皆宜，豐富多彩的娛樂項目。

本項目規劃用地2300畝，其中公園主題區占地1500畝，附屬區占地800畝。

1、主題區

公園主題區占地1500畝，規劃設計十大主題區：大型戶外娛樂嘉年華、啤酒狂歡廣場（**啤酒歷史、啤酒工藝演示、自釀啤酒體驗、演藝廣場、啤酒大棚）、智勇大沖關、影視體驗城、冒險山、CS山地實戰區、卡丁車俱樂部、陽光海岸洗浴城、夜總會、麒仕會等。

2、附屬區 公園附屬區占地800畝，規劃設計內容有：品牌折扣購物城、美食街、酒吧街、文化藝術品街、國學院（棋院、書畫院、琴院、書院），療養院等。

第五章 項目經營與營銷策略

5.1 項目經營策略

本項目建設通過充分利用“啤酒之都”城市名片，市場化運作貫穿始終，按照旅游主題休閑城的方向，以全新的理念和全新的策劃，塑造一個注重運用高科技，將**啤酒文化與現代休閑娛樂的時尚精密結合的新型旅游景區及全疆最大的文化休閑娛樂城，成為綜合娛樂休閑之都，集各項娛樂之大成，涵蓋多個老少皆宜，豐富多彩的娛樂項目。

項目經驗過程中，巧用價格杠桿，尊重市場規律，門票的價格十分敏感，對項目的經驗具有決定性的影響。****主題公園的客源主要是**周邊地區的當地居民，而周邊地區人們的收入水平普遍不太高，項目運營過程中，將從客源市場的實際出發，采取了“中檔定價，讓利銷售”的方針，并向游客提供多種優惠和優質服務，來開拓和穩固客源市場。在接待游客團隊時，又制定了“效益共享、爭取雙贏”的方針，給予旅行社和團隊較大的折扣，從而使得客源市場逐年擴大，逐步提高****主題公園的聲譽。

1.主題公園與零售業相結合策略

****主題公園采取與零售業相結合的方式經營，在****主題公園內建設品牌折扣購物城、美食街、酒吧街、文化藝術品街、國學院（棋院、書畫院、琴院、書院）療養院等，主題公園與零售業結合有利于吸引投資、延長顧客滯留時間，增加收入。2.靈活定價策略

定價要在考慮公司成本的基礎上真正讓利于游客，并把這種實惠很明顯地傳達給游客，突出性價比的衡量，讓游客感到物有所值、物超所值。不僅采用現有的是“分園售票”、“年卡”兩種票制，并加大針對特定人群(如家庭團體、兒童、老年人和殘疾人等)的價格優惠，但這只是入場的門票，內部設臵的一些項目是另外收費的，針對這種情況，可以將入場門票與小項目整合起來，設計多種產品組合，針對不同的組合收取不同的費用，并給予一定的優惠，同時要將這些組合產品的費用與單項產品的收費做一個明顯的對比，讓游客感覺到實惠;也可以將品牌折扣購物城、美食街、酒吧街、文化藝術品街的購物優惠設計在產品組合中，以拉動這幾個地方的消費。

3.市場開發策略

****主題公園將不斷開發市場，通過多種多樣的業務增加其市場占有率。不采取其他主題公園只注重游藝項目的業務的經營方式，而是將硬件游藝項目、節目表演和節慶活動齊頭并進地發展，增加了****主題公園的游樂性。

4.產品創新策略

****主題公園采取全天候活動項目創新，開發淡季特色活動，永遠給游客不一樣的游玩感受。

不斷挖掘體驗型“寓教于樂”活動的內涵挖掘，如公司員工拓展訓練基地、青少年夏令營活動基地、家庭親子活動及兒童教 育基地等。

****主題公園將引領時尚潮流，開展極限運動、探險記野外活動培訓中心、邊緣活動嘗試場所及另類娛樂活動主持人選拔及試用基地等，以此來吸引時尚新潮類游客。

****主題公園將用創新來保持公司的活力與吸引力，不斷建設新的項目設施，不斷更新升級原有的產品，堅持產品創新戰略，使游客常玩常新。

5.品牌經營策略

品牌經營指企業針對市場需求的基本態勢，以企業理念為核心，以品牌為手段，通過品牌營銷、品牌推廣、品牌資產管理等各種經營方式以實現企業利益最大化的最終目標。

****主題公園將通過實施品牌經營策略獲得較好收益。品牌經營將為****主題公園贏得**啤酒愛好者支持，形成了差異化競爭優勢。**啤酒這一品牌在人們心目中就是歡樂的代名詞，它樹立了良好的企業與產品形象，增強了消費者對****主題公園的認知度，并在**地區乃至全國范圍內形成了良好口碑，從而為其帶來了廣泛的客源聚集效應。

品牌經營將自始自終成為本項目經營策略重點，在這個充滿競爭的時代，衣食住行、旅游娛樂、休閑健身、臵業購物等各種各樣的消費活動，無不圍繞著消費品牌而運轉.這是第三產業市場不斷發育和市場競爭日趨激烈的結果.消費者選擇這種消費之前無不看重經營者所創建的服務品牌。因此，本項目作為綜合性多元化休閑服務業態項目，樹立自身的整體形象、構造自身特色品牌是贏得消費者的最佳選擇。

本項目打造品牌的方法擬為：在定位于普通消費者的基礎上，通過個性創意、優質服務等打造“內功”；通過公共關系、政治權力等營銷技巧和形象宣傳，打造良好的外部形象；注意開發消費者對服務產品的心理特性，提升附加值.在形式產品的基礎上開發核心產品和無形產品，樹立現代整體產品概念，精心提供出迎合消費者心理的現代概念，用**啤酒節和**觀光旅游服務等概念引導休閑消費，創造品牌。

6.文化制勝策略

歡樂和美，是人生最珍貴的巔峰體驗，是生活最甜蜜的精神元素，**啤酒將目光瞄準時尚、浪漫和未來，把創造百姓生活的歡樂與美作為終極的價值追求。

**啤酒帶給人的不僅是一種品味和陶醉，更包含著釋放歡樂、情感的人文價值。

**啤酒給人們帶來的是一種文化，任何企業的發展，都需要一種文化的支撐，**啤酒節不僅是**和我們塔城地區的盛事和驕傲，更是整個**的盛事和驕傲，**啤酒節，使**啤酒文化深入老百姓的心中，更好地宣傳了**啤酒，更多的人更加深入了解了**，對宣傳**有很大的作用。

****主題公園借助**這座城市所特有的自信而開放、因為開放而自信的氣質，打造別樣的現代休閑、浪漫、時尚的現代主題公園。

7.服務制勝策略

****主題公園將以高質量的服務水準吸引游客，公園運營過程中，首先保證客人舒適安全；其次保證職員彬彬有禮；最后是在滿足以上二項準則的前提下保證工作具有高效率。在全體員工中有效落實這些經營理念和服務承諾，打造****主題公園優質、高效、細致的服務水準，以此贏得顧客良好的口碑效應和較高的重游率。

在任何情況下，保障游客安全是****主題公園首要的價值訴求。每逢節假日由于客流量增加導致擁擠混亂時，工作人員將為了保證游客享受到應有的服務標準以及出于安全考慮會采取諸如限制入園人數以及游客的移動途徑等措施以保障游客安全。雖然這樣會減少收入，而且會招來等待入園游客的不滿，但是安全始終是****主題公園的首要考慮。在一些驚險、刺激的娛樂項目中，公園都會有詳細的安全提示，并為有特殊需要的游客提供專門服務。

8.營銷管理策略

****主題公園在營銷管理方面獨具特色，首先強調企業對員工的“內部營銷”，然后才是企業對消費者的“外部營銷”。主題公園將以內部營銷管理為員工營造“享受工作、快樂工作”的工 作氛圍，以激勵員工為顧客提供高質量的服務。努力為員工營造“享受工作、快樂工作”的工作氛圍，造就快樂的員工為顧客提供快樂服務的良性循環。確保員工對企業的忠誠度一直保持在很高的水平上。

在外部營銷方面，****主題公園將花費大量資金用于電視、廣播、報紙、櫥窗等傳統宣傳媒介的同時，輔之以多樣化的營銷手段.利用因特網建立****主題公園網站，將企業文化作為商業宣傳手段，在宣傳卡通文化的同時大做商品廣告；利于已有很高影響力的**啤酒做宣傳；與當地旅行社合作開展主題營銷活動等。

5.2 主題公園十大主題區經營策略

1、大型戶外娛樂嘉年華

**啤酒主題王國主題公園用心打造集運動、音樂演出與娛樂活動的大型戶外運動型嘉年華，計劃定期舉辦國際運動盛事。設立了滑板、特技單車、極限越野等比賽項目，國內外的運動高手將一比高下。與此同時，豐富多彩的群眾參與活動也把健康、文化與娛樂很好地結合在一起。手指滑板、街頭彈子、陸地冰球等娛樂活動讓人耳目一新。展現市民藝術素養的極限DV大賽、攝影、涂鴉等活動也將讓男女老少一起融入歡樂的海洋。

2、啤酒狂歡廣場

主題公園以“啤酒之都、價值**”為主題，定期在公園內開辟啤酒狂歡廣場，向游客展示**啤酒歷史、進行啤酒工藝演示、市民與游客可參與自釀啤酒體驗。舉辦萬人**啤酒狂歡節，節日當天設立演繹廣場，舞臺上，大合唱、少兒集體舞、車技表演、花車巡游以及鑼鼓表演等節目精彩紛呈；舞臺下，氣球、白鴿、煙花、彩旗將現場點染得分外喜慶。屆時，**啤酒、勁歌熱舞、互動參與，將讓市民與游客過足一把“狂歡癮”。

3、智勇大沖關

****主題公園內的智勇大沖關節目區別于常規的競技節目，將在“智”、“勇”兩方面做足文章，將參與者的潛能進行無限的發掘。另外，除了有觀眾精彩的表現值得期待之外，關卡設計和嘉 賓主持陣容也同樣是節目中的獨特亮點。節目現場舞美不但會打造出一艘巨大無比內含挑戰關卡的“智勇號”神秘帆船，主持人也將在這艘大船上化身成為船長、大副、舵手等角色。

“智勇大沖關”將以全新賽道設計圖，熱情歡迎充滿活力、勇于挑戰的世界各地游客來公園內體驗非一般的刺激！

4、影視體驗城

****主題公園將分三階段逐步打造國內著名影視體驗城。第一階段，影視體驗城進行旅游資源整合、樹立整體品牌形象。每個景區圍繞自己的特色定位，使其擁有自己的經典節目和不同的品牌個性。

第二階段戰略，融入“主題樂園型”所具備的現代“快樂、互動”諸要素，全面提升品牌形象，向全國影視旅游的首選目的地邁進。

第三階段，是將影視體驗城打造成一個在國內享有盛譽，在局部國際市場具有一定知名度的旅游目的地。

5、冒險山

****主題公園用心打造驚險刺激的冒險山,冒險山居高臨下，驚險刺激，太空梭激情體驗，終生難忘；漂流河險中有險，絕處逢生；九龍花街奇花異草，賞心悅目；青蛙跳全情參與，其樂無窮。

6、CS山地實戰區

野外實戰游戲區作戰區域地域廣闊，戰爭場景逼真，整個山地景區將被精心分布成數個作戰區域。場地內叢林密布，高地、開闊地、溝壑、山丘自然分布，按照野戰游戲要求修建的野戰工事、戰壕、掩體、碉堡星羅棋布，指揮臺、了望塔巍然聳立。其中包括：排環形防御陣地、叢林場地、障礙場地、地道場地、兩山頭攻堅場地。適宜進行CS野戰叢林搜索、叢林對抗、反恐戰爭、搶占高地奪旗戰等課目。還有滿山遍野的松樹，一些山地植物，隱蔽性和作戰條件絕佳。還可以乘新型體育娛樂項目空中溜索，感覺跳傘般的驚險刺激，天地合一的暢快。

7、卡丁車俱樂部

卡丁車賽道設計折蜿蜒，獨具匠心，設臵21處彎道，彎道驚險刺激，最大的彎度約為180度，富有極戰性，可令賽手興奮、刺激、盡情揮灑車技。

卡丁車俱樂部將為賽車愛好者全天候提供賽車娛樂競技的場所及設備，計劃將卡丁車俱樂部建設成為一所集體運動、培訓、競賽、娛樂于一體的現代化新型高檔場所。

8、陽光海岸洗浴城、夜總會、麒仕會

引進國內外娛樂業先進管理理念和演藝界名家名品，推出與**市投資環境、旅游資源相配套的新潮餐飲、娛樂精品，使之更好的振興**經濟，服務百姓大眾。公園內陽光海岸洗浴城、夜總會、麒仕會建成后，有望成為**市規模最大，檔次最高的綜合性 休閑娛樂場所。

5.3主題公園附屬區經營策略

****主題公園附屬區計劃打造集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的廣場，廣場內各建筑物的外觀聘請意大利知名建筑、環境設計師設計。主體建筑和環境的建筑風格采用“晨曦*玫瑰迎賓客”的創意為基調，體現了古典歐式與經典現代的完美結合和統一。

塔柏、噴泉、鮮花之間的動靜組合將是整個景觀設計中最具代表性的元素，廣場的地面鋪設設臵成一塊巨幅的布幔，其上鑲嵌著狀如紐扣的小花池、形似皮帶的林蔭道、黑珍珠般的鏡面水池等。

意式風格的建筑設計，輕松明快的購物環境、琳瑯滿目的國際商品，實惠的價格，優質高效周到的服務，購物、餐飲、休閑、娛樂廣場將用真誠為市民和游客打造一個“實現品質生活的購物樂園”。

廣場將引進近百個國際國內知名品牌，可以讓喜愛名牌的市民和游客享受到更大的“淘金”樂趣，充分體驗到“自然、自在、自我”的購物氛圍。

廣場還將設有能容納200余臺車輛的大型免費停車場，讓顧客購物無憂。入駐****主題公園購物廣場的所有品牌，均被要求以最新的的形象裝修和與專賣店保持一致的管理。廣場內設國 際品牌區、國內品牌區、皮具箱包區、運動休閑區、兒童娛樂區、品牌折扣購物區、美食區、酒吧區、文化藝術品區等獨特而完善的配套服務區域。

廣場將堅持“價格打折，貨品品質、購物環境、服務不打折”的一折三不折的經營理念，致力于把整個購物廣場打造成**市的一個樂享世界，使之成為**市樂享運動，樂享美食，樂享休閑，樂享生活的好地方。

第六章 效益分析

6.1 社會效益分析

本項目建設將帶來良好的社會效益，主要表現在以下幾個方面：

1、項目的建設是**啤酒節的實體化，經營**啤酒節，使**啤酒節成為永不落幕的啤酒節，是**啤酒文化的具體傳播載體。

2、項目建設有利于保證**市民乃至全疆人民落實娛樂福利和享受娛樂。

3、項目的建設極大地拉動**三產服務業，為**市創造了大量的就業崗位，減輕政府負擔,對社會穩定產生較大的作用。

4、項目建設凸顯**的現代城市氣息，有利于增強**的區域競爭力。

5、項目建設有利于實現空間上擴充承載來訪客流，并通過延長客流逗留時間可以擴大其消費，使其“集客設施”和“收益設施”的優勢得到極大發揮。

6.2 經濟效益分析

1、直接經濟效益

本項目借助**啤酒節的品牌效應帶動公園內各主題區經營，每年啤酒節舉辦時期，可保證40萬人的游客量, 各主題區年可獲旅游經營性總收入2億元； 啤酒節方圓300公里（2.5小時經濟圈）都是消費水平比較高的地區，人們對休閑娛樂需求較大，周邊奎屯、獨山子、農七師區域人口100萬，奎屯、農七師職工工資水平年均2-3萬元，獨山子區域職工工資年均8萬元，**地區居民收入不高但消費不低，個性中喜好消費，追逐名牌，喜好娛樂。周邊地區的休閑娛樂消費習慣將為本****主題公園提供了穩定性的收入來源。

公園內的休閑娛樂經營性項目收入預測：品牌折扣購物城年收入2000萬元、美食街年收入2600萬元、酒吧街年收入4200萬元、文化藝術品街年收入600萬元、國學院（棋院、書畫院、琴院、書院）年收入800萬元，療養院年收入1600萬元等。

綜合估算，****主題公園休閑娛樂經營性項目年可獲經營收益11800萬元，投資收益良好。

2、間接經濟收益

項目建設完成后，將借助**市精心打造的“啤酒之都、價值**”的城市名片，繼續拉動金三角地區第三產業的發展。預計**啤酒節期間，整個**市三產增加產值將達到3000多萬元。

通過舉辦啤酒節，建設****主題公園，**市的知名度、**啤酒的知名度和銷售量都得會到明顯的提升。

項目建設完成后，預計**啤酒的銷售量將會上升到占有**啤酒市場的92%，年銷售收入將達到10億元，上繳稅收3.2億元。

6.3 綜合分析

本項目實施后能獲得良好的社會效益和經濟效益，有利于保證**市民乃至全疆人民落實娛樂福利和享受娛樂，拉動**三產服務業，促建**市經濟發展；投資收益好，發展前景廣闊。

第二篇：主題公園建設項目可研報告

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

中國?臨平傳奇世界主題公園

項目可行性研究報告

二O一二年十一月

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目名稱：中國臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告 項目委托方：

項目承擔方：

項目委托時間：2012年10月

項目完成時間：2014年10月 2

組 長

副組長

項目管理

技術負責

項目組成員

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目組成員

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

項目提出的背景

主題公園成為旅游者日益增長的旅游需求的一支生力軍

我國主題公園雖然起步較晚，但起點不低，成功的典型不少；它們已經在我們這個旅游資源大國里大放異彩，成為豐富我國旅游產品、滿足海內外旅游者日益增長的旅游需求的一支生力軍。

自從１９８９年深圳華僑城投資創建的“錦銹中華”景區建成開業，到十多年來陸續建設開業的“中國民俗文化村”、“世界之窗”、“歡樂谷”一期等大型文化主題公園，都相繼取得成功。大型主題公園在中國開創了新局面，北京的“世界公園”、江蘇蘇州的“蘇州樂園”、浙江杭州的“宋城”和“杭州樂園”、云南昆明的“云南民族村”和“世界園藝博覽園”、海南三亞的“南山文化旅游區”、廣西桂林的“樂滿地”等大型主題公園，都已達到較高水平。黑龍江省哈爾濱市在這幾年冰雪節期間創建的“松花江冰雪大世界”，也可稱為特定時間段內的大型主題公園，其策劃和經營管理水平也已大體與國際接軌。對臨平經濟發展的迅速提高起著決定性的作用

截止目前，臨平區合同利用外資9360萬美元，同比增長28.27%，總額列重慶市“一小時經濟圈”第7位，區域性中心城市第1位；實際利用外資6000萬美元，同比增長250.88%，完成重慶市開放型經濟目標任務的100%，總額列重慶市“一小時經濟圈”第9位，區域性中心城市第1位。

建設的必要性：

中國?臨平傳奇世界主題公園項目可行性研究報告

以體現臨平特色

臨平區域位置優越，位于長江下游南岸，浙江余杭區臨平有1000多年的城鎮歷史，為杭州市余杭區政府所在地。距杭州市區艮山門28公里。2008年年初，臨平街道、東湖街道合署辦公，現轄20個社區（其中8個為撤村建居社區），總戶數30017戶，人口78981人。城市建成區內12個社區面積2.82平方公里本數據來源于百度地圖，最終結果以百度地圖數據為準。627個居民小組，居民住戶27282戶，人口67574人。因此，建設以體現臨平歷史、文化特色的旅游項目將帶動新城商業、房地產發展。

對臨平建成大開放、多功能、強輻射、高效益的現代大城市有重要意義

該項目的建設社會效益凸顯，對臨平建成大開放、多功能、強輻射、高效益的錢江開發區（國家及開發區）內最具影響力和競爭力的現代大城市有重要的戰略意義；完善公共空間與服務系統，集中城市豐富的文化、旅游活動內容，增強城市活力，體現地方特色和民俗風情，以歷史民俗文化為靈魂，文化與休閑互為載體，緊密結合，極大的提升城市形象，提高城市品味；對區域經濟、文化、社會的發展產生深遠影響，從而進一步推進城市發展。從經濟效益上看，有利于帶動臨平房地產業的持續發展，帶來商業、貿易的繁榮，促進新城房地產業和第三產業發展，形成新的經濟增長點。主題公園所提供的產品可規定為一系列可以滿足游客消費需求的核心功能的組合，以此為基礎，產品能夠滿足游客個性化要求的能力(機會)，將是產品的一個重要組成部分。

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游客需要從主題公園中獲得知識接受教育，他可以通過聽講解、看展板，或者自己找資料的方式來滿足這一需求，但游客最喜歡的方式往往是：通過游戲來達到被教育的目的。因此，主題公園管理者需要解決的問題正在于此：將所有可能滿足游客需求的方式排列組合為主題公園的產品，滿足游客的需求，這種滿足程度將決定游客愿意支付的門票價格，或者購買哪幾種(產品)服務，尤其是游客愿意在購買主題公園門票之后，購買相關服務產品(體驗)的需求正是主題公園產品的溢價能力。當然在現實中，經營者完全可以通過門票將這些內容打包出售。

綜上所述，主題公園是一個以旅游方式提供文化產品(體驗)的文化企業。從旅游經營的角度看，主題公園的盈利方式大致有：出售門票，提供有助于豐富游客體驗的服務(包括基本服務和特殊服務)、出讓面對游客的盈利機會(商鋪出租)以及出讓游客的注意力本身(商業贊助)、設計出售具備知識產權特點的紀念品。

主題公園應將旅游業與文化緊密揉合在一起，打造自己的品牌，同時也要將文化作為旅游業來經營，通過發掘和宣揚文化來綜合性地發展旅游；以經營旅游地方式多方位地展示文化，賦予旅游產品以豐富的文化內涵，從而創造出具有鮮明特色的旅游文化。

不少主題公園順應新世紀旅游業發展需要，以其高超的策劃、精致的建筑、豐富的內涵和一流的管理服務水平，很快轟動海內外。他們的成功給人們提出啟示：一個成功的主題公園，完全可以取得良好的投入產出效益和多方面的社會效益。建設主題公園在旅游資源豐富的地區是

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對資源、產品的重要補充，在旅游資源不太豐富的地區則是突破發展“瓶頸”的重要舉措，具有廣闊的市場前景。建設好主題公園，關鍵在于搞好市場調研和項目策劃，選準主題、創出精品；經營好主題公園，關鍵在于與時俱進、不斷豐富內涵、推陳出新，使其吸引力長存。地理位置優勢

臨平市位于杭州城北是出入杭州的東大門，也是拱衛杭州的軍事要地。滬杭鐵路、杭申公路，穿越鎮境南北，杭州公共汽車分兩路達鎮，每日有汽車班車通縣內23個鄉鎮和杭州、嘉興、義烏等地。上塘河橫貫鎮中，西通杭州，東至海寧，并經和睦港與錢塘江相聯，經禾豐港與大運河溝通地區重要的交通、通訊樞紐和人流、物流、信息集散中心。相對而言人流量還是很大的?；A客源市場

包括浙江、上海、江蘇和其它地區市場。該市場距離近，基礎規模較大，促銷成本低，重游率高，是本項目的基礎市場。

該市場的需求類型是：獵奇需求、游戲體驗需求。市場競爭激烈

隨著中國經濟的崛起和中國城市化進程的加快，主題公園這種都市型旅游休閑產品將逐漸成為人們閑暇游憩的主要消費對象。中國將成為世界主題公園巨頭競爭的主場地。粵港地區、以上海為中心的長三角地區和國內主要城市，是業界主要爭奪的市場。在上海即將建起的上海迪士尼樂園以及杭州本土的杭州樂園、宋城等主題

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公園項目必將對臨平傳奇世界主題公園造成一定沖擊。

主題公園擁有廣闊的發展前景

主題公園是現代旅游業發展的主體內容之一，也是未來旅游業發展的重要趨勢。中國的主題公園擁有廣闊的發展前景。從數量上說，許多著名的大城市如天津、重慶、武漢、沈陽、西安等，都沒有一個真正意義上的主題公園。2010年起，中國將進入一個大型主題公園發展的新時期。傳奇世界主題公園作為第一個專業的大型網絡游戲主題公園擁有大量的客戶，這些客戶來自于全國各地，主要分布在東南沿海地區。他們對游戲有一種不可擺脫的熱愛，當以該游戲為主題的公園建立起來對他們必將有著如同穆斯林對麥加朝圣般的狂熱。臨平依托杭州配套設施豐富對游客的吸引不可小覷。臨平傳奇世界主題公園作為新興旅游景點必將分得可觀的收益。

第三篇：周莊主題公園營銷策劃書

周莊主題公園營銷策劃書

目 錄

一、周莊鎮現狀和基礎研究：

（一）城鎮自然條件與地理環境

（二）城鎮歷史沿革(三)城鎮傳統風貌(四)周莊鎮區保護規劃

二、周莊鎮房地產市場(主要是商業物業市場)綜覽

(一)房地產市場(主要是商業物業市場)現狀及發展動態分析(二)商業物業未來供需情況預測

三、本項目投資判斷及保值增值潛力分析(一)本項目綜合環境價值評估(二)本項目保值增值潛力分析

四、本項目定位及經營主題可行性評估

（一）項目定位及經營主題

（二）項目定位的重要依據及主題要點

一、周莊鎮現狀和基礎研究：(一)城鎮自然條件與地理環境：

周莊鎮位于昆山市西南隅，東經120°53’，北緯31°14’，居昆山、吳江、青浦三市縣的交界處。鎮域內有至昆山的昆周公路，至青浦的青周公路，北通滬蘇機場路、滬寧高速公路與312國道，東接318國道。距離昆山市區30km，距離上海市60km，距離蘇州市38km。至上海市淀山湖邊的大觀園僅6km。

周莊鎮地處太湖流域沖積平原東部，土地肥沃。鎮域南北長8．5 km，東西寬4．5 km，呈不規則的長方形，屬太湖水網地區中的湖蕩平源。陸地因受河港分割，大都呈島狀或半島狀，形成大小不等的田塊120多個。鎮區南北向河道主要有南北市河和寺前港，東西向河道有后港和中市河，呈“井”字形。(二)城鎮歷史沿革：

周莊鎮位于淀山湖、澄湖、白蜆湖、南湖之間，急水江繞鎮而過，鎮內河網交叉，提供了以“魚稻文化”為基礎的生產方式和生活方法，有“水中桃源”之稱。從周莊鎮北太史淀良渚文化遺址出土的石器、木井、古生物遺骸和水稻種子，表明了遠在五六千年前已有人類活動的蹤跡。隨著社會的推進和經濟的發展，于1086年建鎮，始以周莊為名，沿用至今。12世紀以來，先民憑借得天獨厚的地理條件和

發達的水系，利用急水江溝通長江、運河，周莊成為江南水鄉日常物資交換和社交的場所。特別是13世紀以來，由于周莊四鄉是生產水稻、棉花和漁業的重要地區，使周莊成為江南水鄉重要的糧食、棉布、手工藝品的集散地。富商巨賈，騷人墨客，紛至定居，以水建鎮，以水成市，創造了人類與自然和諧相處的居住環境。以水為依托的石欄、深宅大院、過街騎樓、可埠水閣、駁岸踏渡等建筑，應運而生。

（三）城鎮傳統風貌

1、空間結構形態：

周莊鎮現狀城鎮結構形態基本可以描述為“古鎮區+古鎮新區+新鎮區”的模式。鎮域被急水港一分為二，急水港以南為古鎮區與古鎮新區，急水港以北則是新鎮區。

在古鎮內部，河首先是作為最主要的交通運輸通道，而陸路則只是輔助系統，依附或順應已經成網的水道。主干道基本與主河道平行，次一級的街巷則在河道界定的地域內劃分組團，或與河道垂直，以使住戶能方便地到達水邊。水道與街巷相互補充，形成平行并列的兩套交通系統，而以橋梁與河埠作為水陸交通的交匯點，從而構成一個整體，水巷對外，以舟楫迎來送往，街巷對內，主要為居民所用。其次，水又不是古鎮居民日常生活集結點。商品貿易的組織，日常生活中的洗滌、取水以及交往都以水為中心，或以水為背景。在宅居建筑中，則盡可能地接近水，利用水。因此，正是因為有了水，古鎮才得以衍生發展，也正是因為有了水，古鎮才擁有其獨特的空間形態。

周莊古鎮的發展先以后港、雙橋一帶為中心，至明清，以前港、富安橋一帶為中心。均為二條河流交匯的地方。這是由于位于水陸要沖，形成趕集聚會的最好處所，繼而形成一個貿易中心。依附于其商品貿易職能，設有菜館、酒樓、飯店等供客商坐賈交談、宴飲、娛樂的場所。周莊古鎮從富安橋沿河道向外延伸，形成手工業作坊、商業、行莊店肆密布的街市，街市的功能首先是作為商業街，是客商坐賈貿易的地方，其次是居住區。另外，由于古鎮的生產方式是以家庭手工業為主，而生產區則往往便以家庭作坊的形式緊附于商店和民宅，因而街市也具有生產區的功能。

街市的空間物質實體包括河道、街巷和建筑物三種，這三者之間的位置關系、組織方式由于地形條件與功能作用的不同而不同。

2、名勝古跡分布：

“上有天堂，下有蘇杭，中間有個周莊”。周莊古鎮歷史悠久，風情獨特，文物古跡眾多，古鎮區內現被列入省級文物保護單位的有二處，市級文物保護單位三處，尚有許多有價值的文物古跡在古鎮區內密布。另外，鎮域也有不少遺址、古跡等。

周莊古鎮區面積24hm。，四面環水。河道上富安橋、雙橋(世德橋、永安橋)、太平橋、貞豐橋、報恩橋等14座拱橋造型別致，結構迥異，成為河、街兩邊的對景，不但豐富了古鎮的景觀，而且美化了古鎮，成為水鄉古鎮面貌最顯著的特征。古鎮以4條河道為骨架，依水形成8條長街，河街平行，前街后河，河路相間。自然而巧妙地把水、路、橋、房聯成一體，河、橋、街、店、宅、樓、埠布局得宜，這是水鄉古鎮周莊的建筑藝術和建筑風格的集中體現。橋頭是水路交匯處，橋樓夾街而設，茶樓酒店，盡得地利人氣，憑欄閑眺，水鄉美景盡收眼底。臨街的前店后坊、前店后宅、下店上宅的各式建筑格局的商店密布，蘇、徽、紹幫的傳統民居高低錯落，狹窄的街巷中，古樸典雅的沈廳、張廳等深宅大院緊相毗鄰，院內風格各異、雕刻精細的49座磚雕門樓各展風采。鎮上人家瀕水而居，7處過街騎樓，4處臨河水閣，5100m長的石欄駁岸上36處造型各異的纜船石與駁岸相映生輝，201座河埠踏渡，為人們日常生活提供了方便，處處充滿了濃郁的水鄉生活氣息。(四)周莊古鎮區保護規劃：

保護規劃原則與目標：1985年周莊鎮的首輪保護規劃把全鎮分為3個區：老區—傳統街區商業中心；新區一行政中心；急水港以北地段一工業區。提出了“保護古鎮，建設新區，發展經濟，開辟旅游”的基本方針，有效地保護了古鎮的環境，并促進了旅游業和相關產業的發展。而1 997年的新保護規劃針對一系列新問題，如觀念、生活環境、老齡化、生產公共空間等，及時提出了在堅持可持續發展的原則下的新保護綱領：保護古鎮風貌，整治歷史環境，提高旅游質量，改善居住環境。

二、周莊鎮房地產市場(主要是商業物業市場)綜覽：

(一)房地產市場(主要是商業物業市場)現狀及發展動態分析：

由于周莊以江南水鄉歷史城鎮為背景的旅游業的發展，使得周莊的經濟成分發生了較大的變化，周莊鎮政府除了從旅游景點的門票中獲得一定的經濟收益外，旅游業還對周莊帶來了不可忽視的間接經濟收益，如旅游服務業發展帶來的就業機會的增加，飯店、酒樓，大小旅館的大量增長及由此引發的消費購買的增長，以當地原材料生產出的土物產的影響日漸擴大，有特色的地方工藝品的銷售和影響力也會

增長。游客的涌入為周莊帶來了可觀的經濟收入，也為當地的經濟發展注入了新的活力。

近五年內周莊的房地產開發一直呈持續走強的發展態勢，雖然目前周莊鎮內居民購房能力與上海市民相比有很大差距，但具有較大潛力。據調查資料顯示，周莊鎮內80％的居民對房屋價格認同度為1500元／M2左右，消費承受能力為12～18萬元一套，這些數據都大大低于上海市民的承受能力。然而周莊鎮內商鋪的行情隨著旅游經濟環境帶來的高利潤獲取給價位高走的動力顯得極為活躍，南北市河、后港一帶沿街的商鋪為價位黃金區，市場潛在需求極旺，出現了供不應求的狀況，甚至達到了“有錢也買不到店面”的地步。

現有的商鋪主要分布在古鎮區規劃內，集中在全功路、全福路、南北市河、后港一帶、銷售價格沿街店面2800-4000元／m2，月租金(店鋪)50-2000元／m2。在周莊，全民經商的狀況是相當濃厚的，這必然帶動店面房商住房的發展。而目前個體商鋪的來源較為復雜，有以前沿街住家改建的、有買地自建的、有集體投資時分配的、有向原住家租借的??這不是今后商鋪房發展的真正方向。據悉，由昆山

市古建房屋開發公司承建的聚寶園項目，剛開始招商，就被個體者一搶而空。由此可見，目前周莊商業物業的需求潛力和發展空間之廣闊。(二)商業物業未來供需情況預測：

如果以靜止的眼光來看，隨著周莊旅游市場的活路，今后商鋪的數量還將日益增多，但真正能反映周莊本地特色的不多，如果以毫不限制地發展下去，“產品大同小異，缺乏特色，整體檔次不高”的市場現狀會導致嚴重競爭，這不僅會妨礙周莊商業物業市場的健康發展，對原有的經營狀況也會造成破壞；但如果從發展的眼光來看，情況則應當有所不同。古鎮周莊在“保護古鎮，建設新區，發展經濟、開辟旅游”的戰略指導下，成功地走出了一條旅游業和高新技術產業兩翼發展的路子，我們不應低估周莊目前所面臨的機遇，新一輪的經濟增長會刺激商業的蓬勃發展，只要我們做好市場調研工作，準確地做出市場定位和投資判斷，周莊商業物業的市場前景和需求潛力將極為廣闊。

三、本項目投資判斷及保值增值潛力分析：(一)本項目綜合環境價值評估：

本項目用地位于周莊鎮西側，南至農貿市場及住宅區，北接全功路及其100米延伸段，東鄰全福路，西毗油車漾；基地總占地面積31．698畝(21132．20平方米)，由4塊地塊共同組成。(其中1號地塊3100m2，2號地塊9432．2m2，3號地塊5000m2，4號地塊3600m2)?；貎群拥揽v橫，這為將來營造江南水鄉特色的建筑和功能布局提供了傳統而切實的物質要素和前提。地塊現狀仍為熟地，并有為數不多的傳統民宅急待拆遷，鎮政府需要投資發展商先期投入一定的費用(大約為400萬元)完成本項目地塊的拆遷工作，這些都預示著將來涉及的開發成本、拆遷費用、拆遷難度、區域環境整治成本及不可見風險因素等會有所很高。(二)本項目保值增值潛力分析：

1、對項目保值增值有利因素的分析：(1)優越、獨特的地理位置。

本項目將成為提升周莊一“江南第一水鄉”品牌形象的重點工程、民心工程、發展工程。外取交通之便，內聚金融商業街之財氣，加上這里集中了遍至周邊各地的公共總站，地理環境極其優越，人流量大且穩定。今后將成為人流、物流、車流、船流的匯聚之地，也是今后進入周莊的必經之地。如此卓越出眾的地理位置，加上周莊獨特的影響力，毫無疑問為本項目保值、增值提供了切實可靠的保證。(2)本項目所處區域擁有良好的發展前景。

在不久的將來，鎮政府將對周莊的入口設計進行全新規劃，做到人車分流，目前出入周莊鎮的主干道全功路將成為單獨的車道，不再允許游人由此進入鎮內，同時在本項目基地上將重新規劃和建造人行道，故本項目建成后將成為周莊向游人展示百年悠久歷史，吸引游人走入古鎮老街的必經之路。由于其在周莊鎮特殊的地理位置及重要地位，它的發展得到鎮政府的高度重視，無論在財力、物力、人力，還是在政策優惠措施方面，本項目都擁有良好的發展前景。

同時為了適應“保護古鎮、建設新區、發展經濟、開辟旅游”戰略指導的需要，周莊古鎮的經濟開發建設會有很大的發展空間，尤其是商業物業的消費增長，使其地域性開發建設更加具有較高的價值。周莊良好的發展前景，為項目所處區域的商業物業的經營發展打下了一支強心針，投資經營者將擁有更好的投資環境，本項目的保值、增值更有保證。(3)政府支持

本項目屬于與政府聯手進行旅游資源新景點開發工程，容易獲得政府在證件辦理(土地證、房產證)政策放寬，稅收優惠等方面的支持；原基地的拆近工作由周莊鎮政府統一負責安排，這將會大大降低未來的開發成本、拆遷費用、拆遷難度、區域環境整治成本及將來涉及工程建設的不可預見風險。這一因素將給項目的資金運作帶來一定程度的保障。同時，本項目的投資商作為周莊以外的客商進入急待資金進行開發建設的周莊，容易獲得周莊鎮政府的支持。(4)項目成本低，增值空間大

本項目土地將以劃撥方式取得，土地成本低，鎮政府將負責原基地一系列的拆遷工作，目前估計投資開發商需要投入的項目建設資金遠遠低于市場水平。

因此，本項目的增值潛力巨大，價格上調空間廣闊。

2、對項目保值增值不利因素的分析：

消費者對商業物業所在區域的心理定位，對商業物業的保值增值有著一定的影響。在廣大旅游消費者的眼里，周莊是中低檔商品的零售集中地。在周莊商業市場快速膨脹的同時，在人們的心目中正年深日久對本地區形成了這樣的概念：周莊賣的都是產品類同的中低檔商品，此處求新不夠，求變不多。鑒于人們對周莊商業物業市場的心理定位偏低，高中檔商品的品牌形象難以快速建立，對本項目的增值會

產生一定負面影響。但是，隨著古鎮保護與發展規劃等一系列措施的陸續出臺，“周莊，中國第一水鄉”地位的穩固，具有江南民族特色的商業物業規劃的優勢將日益實現。投資開發商應充分利用這一點開展多方面的營銷工作，努力提高本項目“展現江南獨特民風民俗民情”的質素，為項目創造更多的增值空間，進一步發掘其更大的增值潛力，使項目上檔次，成為周莊的閃光點。

3、本項目租售價格預測：

沿街入口商鋪(只租不售)月租金：50元／年／M2 沿街商鋪 售價：3500-4000元／M2 月租金：40元／年／M2 中間商鋪 售價：3000-3500元／M2 月租金：30元／年／M2(其中不同地段商鋪房具體價位有所差異)根據本項目現有各項優勢特性，相信未來開發過程中倘若操作得當，一定會收到良好的業績回報。另外，需要提及的是，在目前周莊商業物業市場整體運行水平不夠成熟，但規模日益擴大、同類型商品競爭過于激烈的現狀之下，這一項目的市場前景要有所突破必須對以下四個方面因素加以充分重視和細化把握方能使整個操作過程更趨科學和有效：

(1)本次開發必需具備相應規模才能有效控制開發及營銷成本，使產品更具市場競爭力，因而若有可能，盡量吸納周邊農貿市場、小商品市場、周莊中學三塊待開發的土地，作為本項目的二期規劃，從而獲得更為廣闊的市場前景和增值空間。

(2)由于周莊商鋪租金回報率高，可考慮租售并舉，出售中間商鋪以回籠資金，同時沿街入口店面出租，將有號召力的品牌，名牌商戶引入商場作為牽頭商戶，以獲得穩定、良好的投資回報目標。(3)本項目主題定位和功能確立對項目經營運作有重大影響，對項目未來租售定價影響巨大，必須進行深入研究，慎重決策。本項目在營銷策劃方面必須有創新理念，全新手法和獨特經營，以“特色立市”，賦予項目獨特的商業主題，并以全新的品牌營銷概念作吸引，才能在今后的銷售經營方面有效減低競爭對手的影響力，盡快回籠資金，創造項目發展的契機，獲得良好的投資效果。(4)作為投資商來講，投巨資支持政府工程，將其中單一的觀光景點，改造成集旅游，商業休閑，娛樂為一體的開放式特色商場，是對地方經濟的大力支持。但是作為一個外來的投資者，在投資經營中首先會遇到許多難以憑自身力量解決的問題，是需要獲得地方政府支持才能解決。因而政府部門預售許可證的發放、土地證、房產證的辦理速度對項目運作，尤其是資金運作有較大影響，必須引起關注。

四、本項目定位及經營主題可行性評估：(一)項目定位及經營主題：

本項目作為周莊古鎮旅游線上的起始序曲，是周莊鎮政府為改造周莊鎮入口門戶環境，營造周莊鎮特色主題突出的新旅游景點而批準開發的重要工程，今后，該項目將成為向游人展示周莊九百年的悠久歷史，吸引游人走入古鎮老街的必經之路。可以說，本項目占盡天時、地利、如我們有效地引導人流，將盡享人和，增值潛力不可限量。

由此，我們可以根據該項目的地方特性，區域環境，給予新的定位，一種超越目前周莊鎮商業項目的定位，對這個富有江南水鄉地方特色的項目，我們將之定位為“展現江南百年民俗風情的集游憩、集會、觀演、美食、娛樂、購物為一體的開放式展覽中心”。可借鑒“上海老街”、“多倫路文化街”、“上海新天地”等特色旅商業一條街的做法。

本項目由于其所處區域較為特殊，其緊鄰的新牌樓、古牌樓又是周莊鎮重要的旅游景點之一，因此在經營商業用途上不能太雜，為有別于一般的商鋪規劃，應根據江南水鄉古鎮建筑原有的地貌和功能性質，延伸其經營內容，使開發出的項目既體現江南小鎮歷史的民俗的建筑、景觀特色又融入現代都市精致的、舒適的時尚消費特征。

周莊的商業經營經過百年不斷發展，由于其經營商品差異不大，缺乏特色、檔次較低、市場競爭已十分激烈，因此本項目的商業經營檔次定位必須有其獨特之處才能在競爭中求生存。我們建議商品經營應向中高檔發展，著力讓一些沿海在全國都享有聲譽的廠商入市，相配套的商業物業一般是以購物、休閑、娛樂為主，我們建議該項目經營時，一方面遵循其普通的規律，另一方面要跳出框框，將其放在為 一個城市消費群體服務的大層面上，把文化做成產品，用投資的戰略眼光去爭取最大的利益空間。

(二)項目定位的重要依據及主題要點：

江南好，小鎮知多少?可惜在穿越了漫長的歲月風雨之后，有的因滄桑變幻而沒落，有的隨城市的擴大而消溶，有的為趕時尚而作全面“整容”，喪失了本來的特色。歷史留下的水鄉歷史城鎮是江南這塊水土所滋潤、發展出的寶貴財富，經歷了文化大革命的沖擊，尤其是經濟建設的飛速發展，大量的水鄉歷史城鎮已經喪失了其原先所擁有的小橋、流水、人家恬靜、純樸的特色，而“面貌一新”了。能夠

較完整地保留原有風貌、風味的水鄉小鎮已為數不多，周莊就是這為數不多的代表。水鄉城鎮已經從“俯拾皆是”變得“稀有珍貴”了，作為一個時代、一個地區發展的象征，水鄉城鎮在歷史上的地位是毋庸置疑的。親切、富有水鄉地方特色江南小鎮，真正能完整保存某歷史時期傳統風貌的已經非常稀少了，地方的即世界的，根據此次人流調查，今年來周莊的中外游客突破200萬人次，2000年商業經營成交額達35841萬元，人均消費達280元／天。由此可以得出結論：周莊作為重要的旅游景觀，具有極大的商業機會待開發，現日均人流量6000人次，只是為觀光景點而去，如開發成極具江南水鄉地方特色、品味較高，同時體現現代都市文化時尚消費特征，集商貿、旅游、休閑、娛樂為一體的開放式“展覽中心”，其日均人流量將更會數倍地增長。

本項目的商業經營平面劃分要點可分三個層面：一是服務于旅游觀光客，所提供的服務滿足客人在該地區逗留1—2小時的休閑、娛樂、購物、飲食等基本需求，傍水商鋪規劃經營周莊本土餐館和各地具有江南風味的特色小吃，如“秦淮八絕”等，優美的環境，可口的菜系，一定能獲得良好的經濟收益；二是為周莊鎮內居民服務，提供休閑、娛樂的最佳場所，以彌補周莊鎮內公共設施不足與老化的問題；三是“回顧歷史，弘揚江南文化”的“民風民俗民情的開放式展覽中心”，精心規劃“中國服文化、中國酒文化、中國茶文化、中國食文化、中國養生文化”五大功能布局，在“開放式展覽中心”，制作者可以現場加工、邊做邊賣，再現周莊昔日繁華興盛的商埠風景。

第四篇：**體育休閑主題公園建設項目項目建議書

恩施體育休閑主題公園建設項目

項目建議書

一、總論

1、項目名稱：恩施體育休閑主題公園

2、項目法人：東莞市嶺南實業投資有限公司

3、建設地點：恩施市沙河片區

4、建設內容：新建體育休閑主題公園，其中建18洞72桿標準高爾夫球場一座；新建五星級酒店及會員高級會所；新建網球、羽毛球、籃球等配套體育設施、倉儲及機械設備庫房等配套設施；新建高級住宅用地800畝。

5、建設規模：新建體育休閑主題公園，其中建18洞72桿標準高爾夫球場一座，用地1500畝；新建五星級酒店，用地150畝；新建高級住宅若干，用地800畝。

6、概算投資：項目總投資13.8億元

7、效益分析：高爾夫球場每年盈利750萬元，投資回收期20年；五星級酒店年利潤980.4萬元，投資回收期10.2年；高級住宅投資收益218800萬元。

二、項目建設的必要性

（一）項目背景：

1、建設單位概況

嶺南集團有限公司（Lingnan?group?Co.LTD,以下簡稱集團）創立于1998年，前身為東莞市嶺南園林綠化有限公司。集團總部位于民營經濟飛速發展的東莞市，自創立以來，一直秉承敢為人先、勤奮務實的創業精神，勵精圖治，苦干實干，經過十一年的快速穩健發展，現已成為一家集房地產綜合開發，金融投資、節電節能產品研發銷售、園林景觀設計及工程施工、高爾夫球場工程建設等為一體的大型綜合性民營企業集團，凈資產逾5億元。目前已在全國十多個省市和地區設立了分公司及辦事處，集體業務迅速發展。預計2009，集團總產值將突破9億元，利稅過億元?；厥走^去，嶺南人通過自身的不懈努力，揮就了一副多姿多彩的創業畫卷。展望未來，嶺南集團在全球一體化的市場潮流中，將秉承“以人為本，追求卓越”的企業精神，追求“厚德務實，臻于至善”的價值觀，堅持“誠信、創新、務實、高效”的經營理念，將不斷壯大企業規模。創建品牌企業，與時俱進，朝著現代化、國際化、綜合性的大型企業集團昂首邁進。集團在2005年正式進軍地產業，并成立了東莞市嶺南實業投資有限公司，確立了以地產為核心，帶動集團其他產業齊頭并進，共同發展的戰略方向。4年多的時間里，嶺南地產已成功在東莞市內及廣東清遠，惠州等地開發了多個嶺南系列商業街及別墅樓盤，也積累了豐富的房地產開發、經營及物業管理經驗，至今已累計完成銷售面積近40平方米，儲備了可開發土地面積100多平方米，在發展本土房產的同時，積極拓展海外市場，在澳大利亞悉尼注冊成立了澳大利亞臥龍城建設有限公司，投資開發別墅項目，目前，開發的每一期別墅已投向市場，反映良好。未來數年，嶺南地產將加大投資開發力度，努力發展成為跨區域發展的全國性房地產開發企業。2009年，公司已確立以高檔地產開發為主向，兼營大型體育旅游項目為配套的綜合開發模式。

2、建議書編制依據

①湖北省《鄂西生態旅游圈發展規劃》。

②《恩施州旅游發展總體規劃》。

③《恩施州文化體育事業發展規劃》。

④國家旅游局《旅游規劃管理暫行辦法》。

⑤國務院環境保護委員會、國家計委《建設項目環境保護管理條例》。

⑥建設部《風景名勝區建設管理規定》(1992年)。

⑦中華人民共和國國家標準《旅游區(點)質量等級的劃分與評定》。

⑧國家計委、建設部《建設項目經濟評價方法與參數》(第三版)。

3、提出的理由與過程

①開發區建設和發展的需要

恩施市定位于武陵地區副中心城市。恩施開發區通過加快改革和發展步伐，大力實施結構調整，著力培育經濟增長點，對外開放水平進一步提高，城市建設月新日異，為進一步完善開發區城市基礎設施，建設高水平和高次的文化體育設施已勢在必行。

②開發區商務發展需要

隨著開發區投資環境的改善，特別是“兩路”的開通和金桂大道工業園區落戶企業的增多，使開發區的發展越來越快，商機更寬，引起各類投資者的極大興趣，各類商務活動和會議已日益頻繁，外來投資者和商務人員流動量也日益增多。這對開發區高檔接待場所提出了新的要求，為順應開發區商務發展的需要，應需建設開發區恩施體育休閑主題公園。

③2009年10月9日，東莞嶺南實業投資有限公司高爾夫球場工程公司總經理蔡自愛先生和東莞嶺南集團有限公司董事長助理肖俊濤先生一行二人第四次蒞臨恩施，就新建恩施體育公園項目進行考察，與我方就該項目如何實施進行了深入磋商，該公司與恩施市政府達成框架協議，2010年簽訂正式協議并開工建設，項目建設期為6年（2010-2015年），項目資金來源為企業自籌。

（二）基本條件：

1、擬建地址狀況

1)地質、水文條件

①地形地貌

項目區位置處恩施斷陷盆地的北西邊緣，屬鄂西南構造剝蝕低山丘陵區，地貌為清江流域階地。

②氣象水文

該區屬亞熱帶大陸性季風濕潤型山地氣候區，總的特點是氣候濕潤，雨量充沛，四季分明，雨熱同期，多年平均氣溫16.4℃，極端最高氣溫為39.9℃，極端最低氣溫為零下3.5℃，無霜期282天，日照時數1297.8小時，相對濕度82%。年降雨量1525毫米，其中66%以上集中于五至八月。最大風速15m/s，多年平均風速0.5~0.6m/s，冬季以偏北風為主，夏季多偏南風。

③地層巖性

項目區內主要出露地層為白堊系及第四系，其中白堊系中上統跑馬崗組地層在擬建區內出露，出露地層主要為第四系覆蓋層，其巖性組合特征由新至老敘述如下：

A、第四系(Q)

坡積殘積層(Qdl+el)：黃色至褐色粉質粘土，稍濕、稍密，粘土、粉質砂土夾少量細碎石。上部為0.40m左右的耕植層，層厚0.3~5.0m，整個工程建設區內均有分布。

B、沖洪積層(Qal+pl)：礫卵石、漂礫、砂及粉砂土，粘性土厚0~10m，呈條帶狀分布于底部，河漫灘及階地。主要分布于調查區的東、西兩側及評估區內。

C、白堊系(K29－3)本組為一套山間地堆積(陸源碎屑巖相沉積成因)，出露于評估區壟崗與斜坡大部地段，巖性為淺灰~淺黃色厚層~塊狀石英砂巖夾礫巖，泥質粉砂巖，具大型板狀斜層理，底部為厚層狀礫巖，厚度>100m，該層主要礦物成份為長石、石英、含少量粘土質礦物，硅泥質接觸式膠結。與下覆地層呈角度不整合接觸。淺灰~淺黃色細砂巖經人工機械粉碎后，可作為砂漿原料之一。

D、地址構造及地震

項目區位于揚子準地臺上揚子臺坪八面山褶皺帶的西部，處恩施斷陷盆地的北西邊緣，區內斷裂構造不發育，整體上呈向西南傾斜的單斜巖層構造，出露基巖為白堊系上統正陽組，巖性為黃或淺黃色厚層至塊狀粉砂巖。整體上基巖巖層走向近南北向，傾向西偏南，與下覆地層成角度不整合接觸。項目區內無大的斷裂構造，地質構造條件簡單。

項目區及附近區域無發震史記載，本調查區處于構造穩定的弱震區，根據《中共地震震動參數區劃圖》(GB18306~2001)資料，本地區震動峰值加速為0.05，特征周期為0.35s，對應的地震基本烈度VI度，該場址屬地殼相對穩定區。

E、巖土體工程地質特征

該項目內地質條件簡單，按巖土體工程地質性狀可劃分為松散巖類工程地質巖組合軟弱碎屑巖類工程地質巖組。

a、松散巖類工程地質巖組

由第四系素填土、淤泥質粘土、坡殘積粘土、粉質砂土組成。該巖類松散，孔隙較發育，厚度不穩定，力學性質差異較大，易飽水、變形，主要工程地質問題是易產生不均勻沉降，斜坡部位易坍塌與滑移。

b、軟弱碎屑巖類工程地質巖組

為區內出露的白堊系上統正陽組(K2Z)厚層至塊狀淺黃色粉砂巖組成。巖體具砂泥質結構，厚層塊狀構造，巖石軟弱。力學強度低，節理裂隙較發育。主要工程地質問題是巖體抗風化能力低，高徒邊坡處易產生邊坡失穩滑落。

F、水文條件

該場址地表水體為縱貫場區沖溝，平常斷流，雨后才有水流，水量大小受季節性控制明顯。20年年降雨量：1520.7mm；20年最高年平均降雨量：1892.5mm(2007年)；20年最低平均降雨量：925.4mm。

該場址地下水類型主要為松散巖類空隙水及基巖裂隙水兩類。松散巖類空隙水主要賦存于第四系松散堆積層中，受季節影響明顯，接受大氣降水及兩側山體排泄的基巖裂隙水補給，順槽谷由高向低徑流，向西向東；白堊系粉砂巖淺部發育節理裂隙，含少量基巖裂隙水，深部隨風化程度及節理裂隙發育程度降低顯隔水特征，地下水一般由脊嶺向槽谷匯流，大部順槽谷向北東及北部排出區外匯入清江流域，少部順槽谷向東排區外匯入金馬水庫，受地形條件限制，地表及地下水排泄條件一般。

G、地質災害危險性現狀評估

該場址當前未見巖崩、滑坡、地面沉陷等地質災害現象，當前未見不良地質作用，現狀較穩定，現狀評估地質災害危險性一般。

2、擬建地址的建設條件：

恩施市體育休閑主題公園擬選址于恩施市沙河片區，東抵龍洞河風景區，南與湖北民族學院相連，西臨金桂大道，北抵七里坪高速公路連接線，總面積2550畝，屬亞熱帶季風性山地濕潤型氣候，海拔高度437米，丹霞地貌，紅砂土壤，丘陵、森林覆蓋率達75%。該區域距恩施市區中心3公里，距宜萬鐵路恩施火車站5公里，距恩施許家坪機場3公里，距滬蓉西高速公路恩施市區七里坪站出口3公里，交通十分便利。

(2)市政基礎設施條件

A、供電

本項目地塊處在恩施市金桂大道，項目供電從園區內桂花樹十一萬伏變電站接入，供電能力可滿足該項目的用電需求。

B、供水

本項目由恩施市自來水公司供水，供水主管已接至金桂大道，供水能力可滿足項目用水需求。

C、排水

該項目的排水實行雨、污分流制，雨水經集水溝直接排入市政排水管，生活污水經三級化糞池處理后排放。

D、交通

該區域距恩施市區中心3公里，距宜萬鐵路恩施火車站5公里，距恩施許家坪機場3公里，距滬蓉西高速公路恩施市區七里坪站出口3公里，交通十分便利。

E、通訊

項目區通訊由市政通訊網提供，線路暢通。移動通信網絡覆蓋項目區，通訊條件極為方便。

(3)原材料供給

項目建設所需要的建筑材料，市內市場均有充足的貨源，且質量優良，運輸成本低廉。

綜上所述，本項目建設項目具有政策優勢，其建設環境、行業規劃、場地地質條件及市政基礎設施條件完全具備，能夠滿足項目的順利實施。

（三）項目建設的意義：

恩施市具有“山、水、洞、情”等得天獨厚的資源優勢，與張家界，長江三峽構成中國的旅游“金三角”。被稱為省級園林城市，已成功創建“中國優秀旅游城市”，境內有著名風景名勝，如恩施大峽谷，梭布埡石林，清江闖灘等自然風景區，同時每年舉辦“恩施女兒會”土家民族文化節，將致力打造成為“東方相親之都”，享譽海內外，恩施已成為中國生態健康旅游重要目的地。近幾年來，旅游發展十分迅

速，今年“十一”黃金周，我州旅游業再現火爆景象。全州共接待游客53.518萬人次，實現旅游收入27093.34萬元，創歷史最高水平。恩施體育主題休閑公園的建設，將進一步完善恩施市文化體育設施，提升城市功能水平。

三、建設內容、規模及工程方案

（一）建設內容與規模

按照恩施市人民政府與東莞市嶺南實業投資有限公司簽訂的《恩施體育休閑公園項目投資合作協議書》，項目確定選址于恩施市舞陽辦事處沙河村（高速公路連接線南側），該項目總投資13.8億元（不含土地投資），需用土地2550畝，初步規劃如下：

1、新建體育休閑主題公園，其中建18洞72桿標準高爾夫球場一座，用地1500畝，計劃投資1.5億元；

2、新建五星級酒店，用地150畝，計劃投資1億元；

3、新建網球、保齡球、籃球等配套體育設施，用地100畝，計劃投資577.6萬元；

5、新建高級住宅若干，用地800畝，計劃投資11.28億元。

1、建設規模及理由

Ⅰ、根據?恩施市人民政府與東莞市嶺南實業投資有限公司簽訂的投資協議，按照國家相關法律法規，經甲、乙雙方平等協商，達成乙方在恩施市投資新建恩施體育休閑主題公園項目的有關事宜。

Ⅱ、土地取得方式

①、用于建體育休閑主題公園的1500畝土地采取租賃或流轉的形式取得。

②、用于建五星級酒店、高級會所及配套體育設施的250畝地采用先掛牌后獎勵的方式提供給乙方。

③、用于建住宅的800畝用地采取掛牌的方式提供給乙方。

2、建設內容技術方案

①

會館區：Ⅰ、會館主體建筑三層，設有接待處、球童室、存包處、高爾夫專賣店、租賃處、住宿區、會客區、餐廳、酒吧、公共娛樂區、浴室、更衣室、醫務室等為球手提供服務的設施。建筑面積10000平方米。Ⅱ、停車場1000平方米。Ⅲ、練習場，3000平方米

②草坪管理區10000平方米

③。球道區，總長6200米，占地750畝。

④其他設施:網球場、保齡球場、羽毛球場、籃球場。

標準網球場地的占地面積不小于36.6

米(南北長)*18.3米（東西寬）兩片；

保齡球場10球道；

羽毛球場5片；

籃球場(塑膠)。

⑤五星級酒店。

建設規模：總建筑面積16800平方米，其中

1、客房建筑面積7000平方米，其中豪華客房20個，商務套房30個，標準客房150個。

2、餐廳2000平方米，健身娛樂用房1000平方米，會議廳1000平方米。

3、停車場：地下2000平方米。

4、辦公及輔助用房2000平方米

另外建室外游泳池1000平方米。

⑥高級住宿區

按照容積率2.0計算，總建筑面積800*666.7*2=1066720平方米

3、建筑安裝工程量及“三材”用量估算

四、投資估算及資金籌措

（一）投資估算

1、投資估算依據

——《建設工程工程量清單計價規范》（GB50500-2008）

——《湖北省建筑、安裝、市政、土石方消耗量定額及統一基價（單位估價表）》（鄂建文[2008]214號）

——《湖北省施工機械臺班費用定額》（鄂建文[2008]215號）

——《湖北省建筑安裝工程費用定額》（鄂建文[2008]216號）

——恩施州建設工程造價管理站《工程材料市場信息價（2009年3季度）》及項目建設地周邊近期完工的同類建筑物投資情況;

——各種設備按近期市場價估算;

——建筑物及其市內給排水、供配電、弱電等系統按單位面積指標法算；

——建設單位管理費按《財政部關于印發<基本建設財務管理規定>通知》（2002年9月27日

財建[2002]394號）計算；

——可行性研究費根據國家計委《建設項目前期工作咨詢收費暫行規定》（價格[1999]283號）中的指導性收費標準計算；

——工程勘測設計費按國家計委、建設部《工程勘察設計收費管理規定》（計價格[2002]10號）計算;

——工程監理費按國家發展改革委、建設部關于印發《建設工程監理與相關服務收費管理規定》的通知（發改價格[2007]670號)計算；

——招標代理服務費按國家計委關于印發《招標代理服務收費管理暫行辦法》的通知（計價格[2002]1980號）計算；

——基本預備費按工程費用及其他費用之和的3%計算。

2、建設投資估算

①高爾夫球場1500畝（含租賃土地成本）150元/㎡,計15000萬元。

②保齡球500萬元、網球13.8萬元/

片,計27.6萬元、籃球場50萬元。

③五星級酒店投資1億元。其中：客房（均含設備）7000平方米，4200萬元；餐廳2000平方米1400萬元；健身娛樂800萬元；會議廳500萬元；地下停車場500萬元；其他輔助用房1500萬元；室外游泳池450萬元；景觀綠化及排水等戶外工程650萬元。

④高級住宅投資112800萬元，其中：土地800畝*60萬元/畝=48000萬元；土建投資（單位造價600元/㎡）64000萬元；綠化800萬元。

3、投資估算表

投資估算表

科

目

費用名稱

單

位

數

量

造價（元）

金額(萬元)

合計

146480

固定投資合計

1414801、直接費用

138378

1.1

土地征用

畝

800

600000

48000

1.2

土地租賃

畝

1500

200

660

1.3

土建工程

72400

1.3.1

高爾夫球場

4600

1.3.2

五星級賓館

5600

1.3.3

高級住宅

平方米

1066660

600

64000

1.4

草坪（運動）

平方米

503250

120

6039

1.5

配套設施

1600

1.6

綠化

平方米

400000

1600

1.7

設備購置

80792、間接費用

3100

2.1

建設單位管理費

2.2

項目咨詢、勘測設計費

500

2.3

工程監理費

300

2.4

人員培訓費

2.5

城市配套費

2200

3預備費用

5000

（二）資金籌措方案

1、項目法人自籌資金

自籌

五、效益分析

（一）經濟效益

①高爾夫球場日常的養護費用主要有以下幾個方面：1.員工工資福利；2.肥料和農藥；3.機械維護和修理；4.水、電費；5油料（燃油、機油等）；6.噴灌維護和修理；7.園林維護；8.草種；9.沙類；10行政費用；11.其他。以上各項支出中肥料、農藥、機械及維護等支出所占比例較高。俱樂部每年此項支出約為250萬元，年費10000元/年，平均年會員1000人，每年盈利750萬元，投資回收期20年。

②五星級酒店：Ⅰ、營業收入：3168萬元

①客房收入：該項目總床位200個，按入住率60%計算，每人住宿標準平均250元/天。

350人×60%×250元/天×30天×12月=1890萬元/年

②餐飲收入：該項目同時容納600人就餐，按就餐率50%計算，每人每天80元計：

600人×50%×80元/天×30天×12月=864萬元/年

③健身保健收入：按每天30%人消費，每人消費100元/天計算：

500人×60%×30%×100元/天×30天×12月=324萬元

④停車場社會開放收入，按每天停車位500輛，每輛收費5元計：

500輛×5元/天×30天×12月=90萬元

Ⅱ、費用支出：2187.6萬元

①客房費用支出按收入40%計算成本：

1890萬元×40%=756萬元

②餐飲費用支出按收入50%計算成本：

864萬元×50%=432萬元

③健身保健費用按收入20%計算成本：

324萬元×20%=64.8萬元

④停車場費用按收入20%計算成本：

90萬元×20%=18萬元

⑤稅金按營業收入10%計算：

3168萬元×10%=316.8萬元

⑥水電費支出全年估算：125萬元

⑦管理費用及工資按475萬元/年估算。

Ⅲ、營業利潤

3168萬元-2187.6萬元=980.4萬元

按此估算，本項目建成投入使用后，年收入3168萬元，利潤980.4萬元，投資回收期10.2年（不包含建設期），具有良好的經濟效益。

③高級住宅：建筑面積1067200平方米，平均成本1000元/㎡,銷售3500元/㎡,土地成本48000萬元，按照全部銷售完計算，投資收益218800萬元。

（二）社會效益

⒈體育休閑主題公園的建設，帶動了旅游業、餐飲業、旅店業等服務行業的發展。

體育休閑主題公園的建成，特別是高爾夫運動的興起不僅帶動了與高爾夫相關的球具、服飾、球場養護肥料、機械、傳媒（電視、圖書和報紙雜志）、教育等產業的發展。以健身休閑業、用品制造業、競賽表演業、傳媒廣告業為代表的高爾夫產業發展勢頭也非常強勁，不但帶動了經濟的增長，還創造了眾多的就業崗位。高爾夫健身休閑業，吸引了大量的游客，在旅游業、餐飲業、旅店業等方面的消費高于球場消費，對這些行業起到了巨大的拉動作用，市場開發空間非常廣闊。高爾夫旅游的發展潛力和優勢十分顯著，日本、韓國、香港、臺灣等國家和地區已經成為我國高爾夫國際游的重要輸入地區。有數據表明，一年有60多萬人次來華進行高爾夫旅游，且逐年在增加，高爾夫旅游業已引領傳統的觀光型旅游經濟向健身休閑型調整發展。當前，我國經濟發展面臨內需不足的難題，而高爾夫這項高品位、高質量的時尚、文明運動所能拉動的相關消費，對經濟的促進作用將更加明顯和直接。

⒉高爾夫球場的環境促進了房地產業的發展

高爾夫球場一般建在遠離市區和工業區的荒山或丘陵地帶，土地價值較低。然而，建設成的高爾夫球場是經過修整了的大自然，風景如畫、鳥語花香。環境的改變提高了周邊的土地價值。在高爾夫球場開發別墅，已經成為約定俗成的慣例，推動了房地產業的發展。

⒊高爾夫產業帶來了稅收的高速增長

從高爾夫場地建設到高爾夫球場的經營，本身就可以提供高額的稅收，如果再加上其他各種相關產業，必將帶來稅收的高速增長。

七、結論

綜上所述，經過對項目建設的必要性、市場前景、建設規模和方案、財務效益等方面的分析論證，本項目建設是必要的，建設方案可行，建設規模適宜，具有良好的經濟效益和社會效益。

第五篇：恐龍園主題公園營銷策劃書

恐龍園主題公園營銷策劃書

篇一：哆啦A夢與仿生恐龍主題公園方案

北京中智信衡國際文化發展有限公司

多 啦 A 夢 與 恐 龍 主 題 公 園

（活動方案）

北京中智信衡國際文化發展有限公司

二○一五年 三月二十二七日

第一部分：活動概況

一、活動前言：地球形成距今已經有46億年了，地球上有生命的歷史也已經有30億年。在30億年中，地球上的生命從單細胞發展成多細胞，并且有了動物、植物和微生物的分化。距今約億年前，地球是出現了完全適應陸地環境的一類古生動物。它們憑著龐大的身軀和兇猛的特征橫行天下，稱霸地球達億年之久，這就是恐龍。

活動主題：多啦A夢與古生物仿生恐龍主題公園

二、活動時間：（XX年月 日—— XX年 月日）

三、活動方式：展覽、銷售門票

四、活動內容：古生物仿生機械恐龍與多啦A夢模型，引進100只1:1多啦A夢模型和20只栩栩如生的仿真恐龍模型，以多啦A夢帶你穿越恐龍時代為主題，通過視覺、聽覺、觸覺三位一體的方式使恐龍文化與卡通文化完美融合。主要突出科普教育性、感官體驗性以及互動娛樂性，以寓教于樂的方式讓游客在游玩過程中學習到恐龍文化知識。

五、活動意義：結合景區內的一草一木來布置恐龍模型重現一個侏羅紀時代。景區主干道、主要景點周圍，都布置了大量恐龍與多啦A夢知識介紹板，讓游客得以詳細的了解恐龍的種類、特點、習性、生活

方式以及生活年代，讓游客在游玩之余接觸到恐龍的科普知識，豐富游客的文化生活。

六、參觀對象：老少年幼皆宜，合適家庭或團體組織參觀。

活動賣點：

1、世界經典卡通形象、社會認知度高、深受80后喜愛、媒體關注焦點性話題關鍵詞：經典 80后 懷舊 夢想 未來 冒險 勇敢 善良 友誼。

2、恐龍已是億年前滅絕的稀奇動物，但我們通過高科技的技術還原到了我們現代社會來，能夠近距離的了解恐龍的世界，觸摸龐然大物的身軀，以滿足人們對沒有現實版的恐龍的幻想，從而吸引所有人群。

七、展期按排和細節:

（1）布展時間：XX 年月 日開始

共 __天

（2）展覽時間：XX 年月 日 到月 日。

（3）撤展時間： 年 月日時

舉辦地點: 場地條件：景區、生態園、綠地、樹蔭、森林、公園、游樂場

4、用電滿額負荷：220V，3000W

5、經營成本預算:展品租用成本約35萬、廣告投入成本約10萬、人員工資約5萬、運輸費約2萬、差旅費5萬、其它雜支約5萬。

6、投入廣告，吸引學生參觀

7、售票參觀。

8、入口檢票，購票參觀的學生口獲得恐龍蛋一枚。

八、活動創意：

1、通過針對性媒體組合和內容策劃，將本次活動推向全市范圍內的目標用戶，帶動景區客流、人氣，強化既有消費群粘度。

2、提出“哆啦一代人”的概念。使“哆啦一代人”的闡述深入消費者心里，提高大家在關注這一概念時深度認知。

3、通過懷舊情感與夢想拉起多啦一代人的回憶.、通過20條仿真機械恐龍在

結合景區內的一草一木來布置恐龍模型重現一個侏羅紀時代。

第二部分：廣告宣傳

一、廣告方式：

1、廣告、新聞報道、媒體、微博、微信、論壇、報紙、信息、社區海報、旅行社等（平時媒體都不愿意報道是因為沒有新、奇、特、大 的新聞，此次活動接近自然生態，他們就有話可說，公園方聯系這方面的資源，以得到最好社會效益）。

2、我方的業務精英針對針對

全市的大、中、小學校、幼兒園學生進行DM單的宣傳，從而達到一位小朋友就帶動兩位或四位或更多的大人過來參觀。（此項是最難做，但是最有效的宣傳，我方最擅長此項。DM單那樣針對特定的人群進行宣傳，所以效果最佳）。

3、通過新媒體,微信與微博來進行宣傳。

4、教育局的文件，充分發動學生資源，組織學生參觀，效果會比沒有教育局文件好很多倍，當然公園的人氣會更好。

總述：如能綜合這幾項所述，落實到位，參觀的游客肯定紛紛而至，達到預期的效果。

九、推廣計劃：

篇二：恐龍谷營銷策劃方案資料

恐龍谷營銷策劃方案（參賽）默認分類 XX-12-11 12:54:08 閱讀72 評論3字號：大中小 訂閱

一、策劃目的

本次策劃目的是針對目前恐龍谷營銷方案的美中不足之處提出自己的創造

性意見，并提出自己的營銷策劃方案?？铸埞鹊哪繕耸墙ㄔO成為祿豐、楚雄乃至

云南、中國一個魅力四射的“恐龍主題小鎮”，而本次策劃的目的也是充分挖掘

恐龍谷魅力及潛在利益增長點，努力將恐龍谷的獨特優勢發揮到最大化，把“世

界恐龍谷”推向整個云南市場。

二、營銷現狀分析

恐龍谷的一系列營銷活動對“世界恐龍谷”的宣傳已經產生了很大的影

響。但是很有很多美中不足的地方，“世界恐龍谷”轟動效應還太局限，雖然恐

龍是一項世界級的頂級資源，“世界恐龍谷”的最終目標也是走向世界市場，但

截止到目前，就連云南市場還未完全打開，雖然稱為“主題公園”，但主題卻不

很突出，許多游玩過恐龍谷的人對恐龍谷的印象不深，恐龍谷的許多活動與恐龍

谷的主題沒有特別的關系，人們去恐龍谷游玩的好奇和探險欲望卻得不到很好的

滿足，這些現象都說明恐龍谷的獨特優勢并沒有被挖掘出來，恐龍谷的亮點和賣

點并不足以打動消費者?？铸堅谶@個世界上生活過，為什么會突然的群體滅

亡，為什么所有的恐龍死前頭都面向東方，這一系列問題雖然還沒結論，但我們

可以利用人們的好奇與探索，吸引游客。而這些吸引人思考與探索的東西目前為

止還沒有系統的做過。

目前恐龍谷面臨的問題還有，公園很漂亮，甚至有許多的“世界之最”，但

卻吸引不了游客，廣告宣傳鋪天蓋地，覆蓋面遍及云南，但達到的效果卻是人們

只知道有個恐龍谷，其他的什么都不清楚，營銷團隊為營銷煞費苦心，卻總是遇

到營銷瓶頸。投入了大量的成本，卻沒打造出自己的獨特優勢，不能吸引全國乃

至世界的游客來恐龍谷游玩是目前營銷不得不面對的尷尬。

很多的旅游景點是“宣傳效果比實際效果好”，而“世界恐龍谷”好像“宣

傳的效果沒有實際的效果好”，這不得不讓我們去重新的思考一下了

三、營銷的SWOT分析

優勢

1、祿豐化石是中國恐龍的原鄉，其年代長，個體數量多，類屬豐富，保存

完整，埋藏區域集中舉世罕見，具有唯一性和獨特性，是享譽海內外的世界頂級

資源，以無以匹敵的“六大世界之最，七大之秘”，豐富著世界頂級自然資源，激發著人們對恐龍的想象，世界知名的恐龍專家和旅游專家們普遍認為“世界恐

龍谷”旅游資源的開發完全可以與埃及“金字塔”和中國的“兵馬俑”相媲美。

2、祿豐舉辦了好幾屆恐龍文化旅游節，形成了一條比較好的產業文化價值

鏈。

劣勢

文化是旅游的靈魂，旅游是文化的載體，恐龍雖在中國人的概念中存在了幾

千年，但這不足以形成一種恐龍文化，也很少有對恐龍文化那種深入的剖析與延

伸。恐龍文化不同于迪士尼塑造的文化，人們可以在里面尋找到童年的感覺，尋

找到回家的輕松。恐龍谷的品牌形象是神秘、震撼、科普、快樂，而這都和感官

刺激有關，很難找到心靈上的歸屬感，如果僅立足于給游客感官上的刺是很難有

自己的核心競爭力的?？铸埞炔粌H僅要成為游客旅游的“休息地”和“中轉

站”，更應成為多數人旅游的“目的地”和“終點站”。機會

1、交通便利。安楚高速公路大大縮短了游人路途中所消耗的時間，從昆明

出發，一小時的車程就可以到達(轉 載于: 校園 生活:恐龍園主題公園營銷策劃書)恐龍谷，提別適合周邊地區的人們利用周末的時

間進行自助全家游。

2、中國人口眾多，市場機會大，市場潛力豐富，如果營銷成功，必定會得

到豐厚的利潤。

3、“十一國慶”和“中秋節”雙節長假的來臨，不僅可以吸引省內大量的

游客，全國各地的朋友也有機會來到恐龍谷目睹它神奇的風采。

4、人們對恐龍產生的神秘感，對未知事物的好奇等種種因素都為恐龍谷的

發展奠定了堅實的基礎，也為重塑一種恐龍文化提供可能。

5、各級政府的高度關注與重視，還成立樂專門的項目領導小組，把“世界

恐龍谷”看作是云南旅游二次創業的標志性產品和云南文化產業的破題之作。

威脅

1、面臨省內甚至是全國其他旅游景點的競爭，這不僅表現在門票價格比較

高，而且周圍的服務市場、目標市場較少，需要動用很大的精力，花費很大的營

銷功夫才能把目標人群吸引過來。

2、常州“中華恐龍園”對那些對恐龍有強烈好奇心和消費欲望的客源的爭

奪

3、最近，云南省出境旅游的人數開始大幅增長，也削弱了云南旅游市場

的消費量。

四、營銷目標

本次營銷方案主要定位在云南省內，開發云南市場，從而以云南

省為契機，把“世界恐龍谷”推向全國。

1、通過“青少年作文競賽”，讓青少年對恐龍產生強烈的關注度。使恐龍

谷的神秘在青少年心中產生一種情結，從而將這種情節引渡到對恐龍谷的熱愛上

來，啟發和誘導他們的創造性思維。

2、通過“未來的恐龍世界”活動，培養兒童從小關注恐龍的意識，使之對

恐龍產生持久的好奇心和興趣，讓恐龍在他們幼小的心靈扎根，從小就知道有個

“世界恐龍谷”，已形成一種特殊的情結，這是一種對未來的長遠投資。

3、吸引社會公眾對恐龍的強烈關注度，人人參與建設恐龍谷，關心恐龍谷，關注“世界恐龍谷”的成長，從而產生有良好的品牌價值與歸屬感。

4、吸引游客，增強“世界恐龍谷”在云南乃至全國的影響力，吸引全省乃

至全國的目光對準“恐龍谷”。

五、營銷戰略

（一）營銷宗旨

從實際出發、重視投入產出比、良性循環、廣開言路、可持續發展

（二）產品策略

目前恐龍谷擁有世界頂級的資源優勢，而且各種配套設備也已經相當的完

善，以恐龍為主題，結合娛樂、休閑、科考、探險為一身，形成了一套旅游產品 的產業化價值鏈，產品的延伸也相當的到位。

（三）品牌策略

品牌形象：震撼、神秘、科研價值豐富、娛樂與教育于一體

（四）價格策略

（五）銷售渠道 積極搞好與各大學校的公關活動，爭取長期合作。昆明到祿豐的車費在20元左右，很多昆明的消費團體就是因為其路費高昂而回避消費，針對此問題，可以與校方簽訂協議，提供更低折扣的團體票優惠，比如說40人以上可以將票價低至折優惠，以低折扣來抵消高昂的團體運費成本，從而削弱阻礙性因素。又因折扣幾乎是低于營運成本的，故可與校方簽訂長期合作協議：一年之內校方必須組織2次以上“恐龍谷之旅”，可以是不同的班級，不同團體，但必須每次游客量在40人以上。并且允許“世界恐龍谷”在一年內有2次機會（在遵守校方各種規定條件下）舉行 “世界恐龍谷”相關的校園宣傳活動，從而達到“雙贏”的效果。

（六）廣告宣傳

（1）廣告訴求：

以“震撼”、”神秘”為主要的宣傳訴求點

（2）廣告媒介選擇：

公交車體的數字視頻廣告、省廣播電臺的傳播廣告、平面紙質廣告

（3）廣告形式：

A.公交車體的數字視頻廣告

主要面對昆明的消費人群，因為昆明是云南的省會，是云南省經濟、文化中心，消費能力相對高并且旅游動力和需求都要比一般的地州市要大。且昆明公交線路繁多、絡覆蓋面廣、公交車數量大而且公交媒體廣告是一種極具優勢的戶外廣告媒體形式。其優勢主要表現為： 公交車流動性強，受眾面廣，每天近千萬人次公交客流，各年齡、各層次的受眾接觸公交廣告的頻率大；

持續展示時間長，公交車輛的全天運營時間為16小時左右，廣告展示時間從早上6時一直延續到晚22時；

視覺沖擊力強，公交媒體廣告畫面色彩艷麗，圖文并茂，在流動性同時帶來重復性，具有強大的視覺沖擊力；

選擇性大，廣告主可根據目標受眾區域選擇公交線路，進行針對性宣傳；

“世界恐龍谷”站主頁上的宣傳視頻是相當精彩的，可壓縮至20秒，選擇在20輛不同路線的公交車數字電視上播放，隔天播放一次，為期半年，重點強調其視覺沖擊力。

B.省廣播電臺廣告：

集中在一個電臺，可選擇影響力稍大一點的廣播電臺比如說“云南交通之聲”做廣播時間大概控制在30秒。廣告為期半年，每天選擇4個不同時間段播放。因電臺廣告主要依賴聲音傳播，所以把傳播的重點突出為“七大千古之秘”上，加上一些震撼一點的背景音樂，達到神秘、震撼的宣傳效果，勾起人們強烈的好奇心！

廣告語：

“為什么如此多的恐龍聚到祿豐，祿豐究竟是恐龍的故鄉還是恐龍的公墓？（隔一秒）

為什么相隔5000萬年的恐龍會睡在一起？為什么沒有發現一枚恐龍蛋化石，成群的恐龍如何出生？

（隔一秒）

為什么稱霸地球2億年恐龍會突然神秘失蹤，誰擁有如此可怕的力量？為什么所有的恐龍面向東方，東方究竟發生了什么？

（隔一秒）

有沒有幸存的恐龍，他們去了哪里中生代的琥珀，恐龍的DNA再哪里？（隔一秒）

穿越2億年，相約侏羅紀，恐龍谷千古之謎--------“世界恐龍谷”，答案，讓我們來一起探索！

（換音）

還有更多探險、更多娛樂、更多刺激等著您！”

C.平面紙質廣告：

主要以云南省的地州市為主要得投放對象。強調神秘、休閑娛樂于一身，畢竟云南地州的景點能夠做到像“嘉年華”那樣的大娛樂還是很少的，加之文化以及各種群體觀念的影響，固然不能像昆明那樣把神秘感作為主打因素，加點娛樂的調料反而更好一點。

篇三：恐龍主題公策劃方案(5)

揚州中城同進房地產有限公司

廣州佶佶龍展覽服務有限公司

合 作

推

廣

方

案

一、在樓盤內外舉辦恐龍主題公園的意義

隨著國家對房產調控政策的不斷推出，房產將面臨極大挑戰，在接下來剛性市場中如何提升銷售，達到資金迅速回籠，是每一個樓盤都急須解決的問題。

廣州佶佶龍展覽服務有限公司通過八年的實踐探索，發現周末帶孩子郊游已經是很多都市人的一種生活習慣，根據自身的優勢和市場需求，我公司在XX年大膽推出新的營銷方案，把“恐龍主題公園”引入樓盤，制造事件，吸引人流，通過看恐龍，同時看房，由于很多人都是一家老少過來的，提高了即時成交的機會，達到低投入，高效益的銷售目的?，F已成為房產最新的營銷案例。

二、活動背景

揚州市“湖濱名都”高品質樓盤，園林式的居住環境最大限度的詮釋了人與自然和諧相處的理念。為了讓（“湖濱名都”未來的業主以及廣大群眾）更真切地感受這種氛圍，特地舉辦“湖濱名都恐龍主題公園”活動

目的一：提高“寶能睿城”的知名度，讓“湖濱名都”的人氣更旺，讓全市以及周邊更多市民更清楚了解“湖濱名都”的環境和服務，加深廣大市民對“ 湖濱名都”的印象。

目的二：把“恐龍主題公園”以公益活動推出，讓我們“湖濱名都”在我們揚州市民里口碑更好，利用“恐龍主題公園”直接推動人群到我們項目現場，給潛在客戶更多的選擇機會，更多期待。

目的三：讓更多學生和小朋友有機會與恐龍近距離接觸，了解在白堊紀，三疊紀和侏羅紀時代各種恐龍習性，和怎樣區分草食性恐龍，和肉食性恐龍。讓更多學生可以在戶外輕松上了一節古前生物課。

二、活動內容（分四大部分）：

1、恐龍化石展示。

2、高仿動態恐龍展示，（見附表）。

3、恐龍知識介紹。

4、恐龍互動。

5、3D電影投放。

三．活動時間：由雙方協定，一般為活動推廣時間，布景時間，展出時間，撤場時間。（根據揚州市人口及區域劃分，想達到預想效果建議不低于3個禮拜即21天）

四．活動地址：揚州市邗江區“湖濱名都”售樓處外景

五．舉辦地點：湖濱名都

六．推廣方式：以宣傳單直接派發到孩子手中為主，以電視.報紙.絡 等媒體為輔助。

七．活動對象： 主要針揚州市各城區中小學校，幼兒園小朋友。

八、宣傳策略

1、以點帶片，直達終端。前期的預熱：時間擬定1周，利用宣傳單派發的形式，使“恐龍展” 信息先滲透到全市所有學校學生及民公眾的視野當中。(以小孩帶動家庭，也就是說整個揚州市有小孩家庭都會過來。）

2、進而在空間和立度上進行幅射式宣傳，主要形成沖擊波效應，在媒體選擇上，全市區縣媒體、地方媒體互連媒體相結合，拉開宣傳攻勢，一一滲透。

3、立體全方位宣傳：報紙、電臺、電視臺、互連、DM宣傳單張、戶外廣告等全方位沖擊。

4、以往樓盤，他們的營銷方式就是不斷的廣告、電視、絡、媒體等讓人是在廣告上知道了解樓盤名字，目的是在媒體上提高知名度，我們公司打破以往樓盤傳統的營銷方式，把人群直接帶過來了解我們樓盤品質，配套設施，地理位置，居住環境等不再是紙上賣樓大大增加人群對我們樓盤的了解與售樓的成交率。(預算人流量到1—3萬人次，預算開支60——80萬）注：不同城市樓盤的成交率也有不同，湖南衡陽合創房地產開發有限公司XX年1月1日恐龍園開園當天人流量達一萬多人次，當天成交房達三十套，浙江慈溪保利房地產開發有限公司中秋節當天人流量達八千人次以上當天成交房達十五套等等，可登陸官方站查詢更多信息。

九、合作方式；

一、以公益推廣方式：

由廣州佶佶龍展覽服務有限公司出租全套恐龍展品(大小共33條，詳情見 附件圖片1、2)包括3D影院設備，租給揚州中城同進房地產有限公司使用，租金人民幣 ：40萬元（以3個禮拜即21天計算）由揚州中城同進房地產有限公司自行運作，廣州佶佶龍展覽服務有限公司全力配合。

廣州佶佶龍展覽服務有限公司負責；

1、負責全套恐龍展品來回運輸及安裝，負責展品來回費用。配備技術

人員、維護人員3名等。、負責展出期間恐龍區域展品維護及3D影院放映工作，3、負責場地布置及恐龍展品包裝，警示牌，說明牌，知識展板安裝。

4、負責恐龍展品用電安全鏈接，總用電量為220V——3000W(分動態

恐龍區、3D影院、充氣拱門, 充氣恐龍)。

5、負責活動期間展品維修，確保展品正常使用。

6、派出相關人員配合甲方廣告設計并提供素材，提供宣傳方法。

二、廣州佶佶龍展覽服務有限公司市場推廣；

另加費用：人民幣12萬（伙食費、住宿、人員單程車費、業務費、人員工資等)

1、活動前期及活動期間負責將宣傳單發放到全市。（宣傳單大約30萬

張，覆蓋全市及周邊鄉鎮的中小學和幼兒園）

2、可根據“湖濱名都”的實際情況進行分區分段推廣，保證每周的人流

量，達到最佳效益。也可以按“湖濱名都 ”的高.中.低的客戶區分推廣。

3、活動期間負責場內觀眾安全、疏導、講解及場內公共設施保護。

三、揚州中城同進房地產有限公司負責；

1、負責活動期間現場安保(包括3D影院), 展品保管。(確保恐龍展出期聞不得人為損失及丟失)

2、安排人員對場地布電指導，提供正常用電，(220V端口并派出電工配合，安裝漏電開關）

3、負責“生態恐龍主題公園”入口大門設計、安裝及現場包裝。

4、負責活動流程及人員安排。(我司全力配合)

5、負責廣告設計、投放，(如電視、報紙、電臺、廣告牌、公交車、絡等)我司提供廣告素材。

6、負責DM單張、免費體驗券、VIP貴賓券、業主贈送券的設計和印

刷（我公司可提供樣版參考）

其他：