第一篇：北京市棚戶區改造項目融資模式研究

北京市棚戶區改造項目融資模式研究

2014年03月31日09：32 徐 明 來源：金融時報

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棚戶區改造是關乎首都民生和發展的重大政治工程，也是以人為本的新型城鎮化建設重要的突破口。北京市自2009年開展棚戶區改造工程以來，先后啟動了“三區三片”和“新增五片”等棚戶改造工程，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內部二元矛盾，提升了城鎮綜合承載能力。2013年，國務院印發《關于加快棚戶區改造工作的意見》，北京市將棚戶區改造作為第一要務，計劃在5年內完成全市棚戶區改造，總投資達7944億元。國家開發銀行北京分行以“服務首都”為宗旨，貫徹落實北京市棚戶區改造戰略部署，與市住建委、重大辦加強合作，率先支持了新棚戶區政策下北京市首個棚戶區項目——西城區百萬莊北里居民住房改善項目，編制了《北京市棚戶區改造系統性融資規劃》。本文針對北京市新一輪棚戶區改造項目的融資特點，探索與之相適應的融資模式，提出支持北京市棚戶區改造的思路建議。

北京市棚戶區改造的類型及難題

（一）北京市棚戶區改造的類型。2013年，北京市在原有城市和國有工礦棚戶區改造類型上，將棚戶區改造范圍擴展至五類，分別是中心城區平房院落修繕、老舊小區綜合整治、城中村、邊角地整治拆遷遺留項目、城鄉接合部改造以及城市和國有工礦棚戶區改造。

（二）北京市棚戶區改造的待解之題。隨著經濟社會發展和棚戶區改造范圍的擴大，尤其是本輪棚戶區改造重點集中在城市中心區，面臨的問題進一步復雜化，主要體現在，一是開發難度高，拆遷難度大。大多數棚戶區改造項目市場運作空間小、配套設施建設壓力大，同時，由于北京的高房價和特殊的地緣政治特點，拆遷難度更大。二是開發建設資金缺乏，融資困難。棚戶區改造開發建設資金需求巨大，僅依靠財政資金無法平衡缺口，貸款方面存在資本金缺口及融資抵押物匱乏等問題。三是區縣發展水平差距較大，建設資金和土地資源供給能力差別較大，棚戶區改造可支配資源不均衡。四是市、區兩級投融資平臺缺乏聯動機制。各區縣在棚戶區改造過程中更傾向于使用下屬平臺進行投融資，市級平臺的資源和優勢未充分發揮。五是土地開發拆建分離的模式不利于項目整體的資金平衡。

北京市棚戶區改造融資模式探討

（一）政府回購模式。該模式適用于公益性強、項目收益差、商業開發價值不高、主要依靠政府的財政資金還款的棚戶區改造項目，如改造用途為綠地或公共建筑用地項目。該模式由區縣政府授權某主體負責項目實施，按照《政府采購法》與實施主體簽訂BT協議，逐年支付回購資金。實施主體通過招標選擇項目建設主體，并為其提供融資擔保。項目建設主體向銀行申請貸款，以政府回購資金作為還款來源。項目所在區縣需要與銀行簽署還款資金差額補足協議。如在委托代建或BT協議中明確約定回購資金來源，且評審認為資金來源可靠的，可使用委托代建、BT等協議項下的應收賬款質押作為擔保。實施主體可為有實力和資質的民營企業、國有企業或地方政府融資平臺等。

（二）市場化運作模式。該模式適用于具有良好的收益、能夠實現自身平衡改造項目。在該模式下，政府支持項目公司部分資本金，其余資金由項目公司從銀行進行融資。籌集資金時，可考慮棚戶區居民以拆遷補償款入股項目公司，一方面減輕項目公司拆遷補償的資金壓力，另一方面居民通過股權投資的回報可以在安置后獲得穩定的收入來源。該模式可選擇社會投資者、政府融資平臺等作為項目的實施主體，優點是通過土地開發收入平衡部分改造投入，能最大程度減輕政府的財政負擔。

（三）REITs模式。由于各區縣經濟發展水平相差較大，在承擔的棚戶區改造任務量和可支配的資源上也不盡相同，可通過REITs模式盤活存量資產，統籌全市的改造資金和土地資源，促進資金的整體平衡。REITs 模式由市保障房投資中心將保障房資產抵押給信托公司，并進行打包，在交易市場流轉。投資者的收益為同期保障房租賃市場所獲得的收益，差價由政府進行補貼。通過REITs募集的資金，投資中心用于棚戶區改造投資，開發收益用于新增保障房建設，擴大REITs資產池規模；通過棚戶區改造新增的保障房資產，也交由投資中心統一管理，實現保障房存量資產滾動發展。建議棚戶區改造REITs由投資中心和國有信托公司共同發起。為了縮小風險涉及范圍，可采用私募形式，融資對象限于一定范圍，如國開行、公積金、社保資金、保險資金、大型央企和國有企業等，不對普通投資者發行和流通。

（四）政府引導性發展投資基金模式。對于項目資本金不足問題，可參照北京市小城鎮發展基金模式，建立棚戶區改造政府引導基金，吸引社會資本參與棚戶區改造進程。在資產管理層面，政府投融資平臺為項目的開發建設主體，基金對棚戶區改造、棚改區商業開發、安置房建設、物業經營等項目進行股權投資或提供債權融資，以股權投資為主。基金的主要收益來源包括棚改區商業開發股權投資收益、安置房物業及附屬設施經營股權收益、債權投資收益。政府投融資平臺作為GP對發展投資基金承擔無限連帶責任風險；其他投資人作為LP，以其投資金額承擔有限責任；基金以所持股權對所投資企業承擔有限責任。

（五）私募債模式。該模式具有審批便捷、發行條件寬松、融資規模不受限、期限相對較長、資金使用靈活、成本相對較低等優勢，與棚戶區改造資金需求特點具有很高的契合度。由政府指定或設立的投融資平臺為發債主體，由主承銷商代理承銷，并實施統一監管、審核資金的支付使用、項目回款資金最終歸集以及還本付息，結算經辦銀行負責資金的支付結算和項目回款的初步歸集。承銷商還可根據發行主體要求，提供委托貸款服務，并對貸款項目進行監督和資金回收等。主要還款來源為棚戶區改造項目的商業開發運營。為降低發行成本，可考慮由政府或主承銷商給予信用支持。

北京市棚戶區改造融資的相關建議

（一）建立并完善金融支持棚戶區改造的工作機制。包括落實國務院以及北京市關于棚戶區改造融資支持政策，建立全市棚戶區改造資源的統籌機制，建立區縣合作利益分享機制，完善各相關委辦局間的協作機制。

（二）加大財政支持力度。包括盤活存量資產，拓寬財政資金來源，設立棚戶區改造專項資金，積極爭取國家金融支持棚改政策傾斜，以市保障房投資中心為主體建立市級棚戶區改造融資平臺，做大做強區縣融資平臺，提供貸款貼息，擴大稅費減免適用范圍。

（三）積極拓寬融資渠道。包括通過多種方式鼓勵和支持社會資本參與棚戶區改造，支持有實力、信譽好的國有企業在政府組織下參與改造，規范利用企業債券融資，鼓勵金融機構通過債券、基金、信托等方式提供多元化融資支持，積極爭取國開行軟貸款支持。

（四）建立棚戶區改造資金的風險控制機制。包括建立棚戶區改造資金專項賬戶，嚴控政府債務上限，建立償債準備金制度，建立棚戶區改造風險分擔機制，建立棚改投融資檢測評估機制。

第二篇：城市棚戶區改造融資模式研究

城市棚戶區改造融資模式研究

字數：2467 來源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來，我國城市一味的向邊界擴張導致城市發展的不均衡，老城區發展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區由此產生。基礎設施落后，危房舊房嚴重影響居民的生活和城市的健康發展。如何迅速推進棚戶區改造進程，改善居民的生活環境，實現城市健康發展是當前城市發展的重中之重。

【關鍵詞】

棚戶區；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來，各地區、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，大規模推進實施

2013年7月4日，《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》正式發布，為進一步加大棚戶區改造力度，推動以人為核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應提出了相關的意見。

李克強在2015年兩會上表示，住房既是經濟問題也是民生問題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國城鎮化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產市場平穩健康發展。

二、棚戶區產生的原因及存在的問題

近年來，我國城市一味的向邊界拓展導致城市發展的不均衡，使老城區的發展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區由此產生。基礎設施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發展受到嚴重影響。城市化進程的快速發展，棚戶區也越來越多，當達到一定的數量時，棚戶區對城市的健康發展產生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎設施的成本越來越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區改造成本大大增加。

棚戶區中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據國家規定的拆遷條例，他們所獲得的補償無法滿解決幾代人的居住問題，所以這部分人會強力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實現的困難。

由于棚戶區的基本設施嚴重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問題。南昌市市長郭安說棚戶區有三怕，怕下雨，一下雨整個棚戶區漏的很厲害，情緒不穩定。第二是怕下雪，一下雪花結果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴重。第三還怕天干物燥，火災十分頻繁。這個地方一旦著起火來，那就是火燒連營，無法挽救。

三、南昌棚戶區改造現狀

南昌對棚戶區現狀進行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務的目標編制了《南昌市城市棚戶區改造規劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標、任務以及具體項目。2013—2017年南昌市規劃改造288個地塊項目，總占地面積約4.7萬畝，房屋建筑面積約2058萬㎡，涉及約9.6萬戶、36.5萬人，計劃總投資約1778億元。南昌計劃用四年時間基本完成20132017年規劃舊城改造面積約2000萬㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬平方米，其中中心城區372萬平方米。短短幾個月，實施了十字街、萬壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場、幸福渠流域、臨江商務區、象湖東岸等十大舊城改造項目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬平方米。

2014年，青山湖西岸片區、象山南路沿線、殷家巷片區等棚改全面推進，舊城改造涉及的總戶數將達到3.4萬戶，房屋征遷面積約800萬平方米。其中，中心城區項目主要有西湖區象山南路沿線、東湖區青山湖西岸等21個改造項目，涉及約2.01萬戶，改造面積約452萬平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區等縣區召開的“兩會”上劃定了主城區舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬溪村“城中村”、團結路棚戶區、十字街棚戶區、中山路棚戶區、二七北路沿線、環丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業園區、羅家片區等。

四、南昌棚戶區改造現行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個平衡”的棚改政策，對全市棚改項目資金采取封閉運行、統籌使用，通過“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改，多個棚改項目快速推進。

根據國家和省里有關政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，以努力實現城市贏得環境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區改造的根本目的，遵循“政府主導、市場運作、市區聯動、機制推動、統一規劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區拆遷、分類指導”的模式實施。

（一）資金封閉運行、統籌使用謀求四個平衡

南昌把全市四個中心城區的棚改項目統籌在一起，由市級統籌資金統一調配使用，建立了“四個平衡”機制，即單個地塊不能平衡就綜合平衡，內部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠期平衡，靜態不能平衡就動態平衡，確保全市棚改項目的土地收益全部返回用于棚改，統籌棚改項目的總體收支平衡。這樣市、區兩級就可以拋開單個項目短期內資金無法平衡的顧慮推進棚戶區改造。

（二）“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲備中心籌措資金負責政府主導的舊改項目，土地出讓凈收益全部進入市土地儲備中心專戶，為后續棚改準備啟動資金。“6”即由市政控股集團、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團、市水投公司6家市屬國有平臺籌措資金負責棚改項目。“X”是指引進社會資本參與棚戶區改造。可以是三者之一單獨融資，也可以三者分別組合共同融資。“1+6+X”的最大亮點是撬動了社會資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業態。

五、常見融資模式

（一）PPP模式

1、實質：政府部門通過給予私營企業長期的特許經營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營

2、PPP模式的優點

（1）保證項目的在經濟和技術上的可行性，縮短前期工作周期，降低項目費用，有利于緩解政府債務負擔。

（2）有利于轉換政府職能，減輕財政負擔，政府將部分債務轉移到私人部門。

（3）使項目參與各方整合組成聯盟，協調各方不同的利益，同時也能分散部分風險，當虧損時，政府與私人共同承擔。

3、PPP模式在棚戶改造的應用的優勢

在棚戶區改造前期動遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營企業能夠充分利用各自的優勢，政府贏利性企業和非贏利性企業基于某個項目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達到預期單獨行動相比更為有利的結果，參與各方雖然沒有達到自身理想的最大利益，但社會效應最大化，對棚戶區居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權項目業主，將擬建設的某個基礎設施項目，通過合同約定并授權另一投資企業來融資、投資、建設、經營、維護該項目，該投資企業在協議規定的時期內通過經營來獲取收益，并承擔風險。政府或授權項目業主在此期間保留對該項目的監督調控權。協議期滿根據協議由授權的投資企業將該項目轉交給政府或政府授權項目業主的一種模式。

1、BOT在棚戶區之類基礎工程建設方面的優勢

（1）可以有效的減輕政府的財政負擔，把從基礎設施上省下的資金用到其它政府項目中去，從而可以在政府資源不足時將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過這種方式與政府和財團搭線，獲得更好的投資機會，采用BOT可以把金融機構和私人財團各自的資金通過入股或貸款的形式集中起來，投資建設于基礎設施項目，而且投資效益往往相當可觀。

2、BOT融資方式的劣勢：

同樣也是因為基礎工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。相對授權期限較長，對投資者而言，投資回收期也較長、投資風險大，構成了對投資者不利的一面。

合同文件繁多、復雜。BOT方式是一個復雜的程勛，中間有許多的環節，包括與政府簽訂特許權的協議、與承包商簽訂建設合同、與金融公司簽訂貸款協議、與保險公司簽訂協議，在建設項目開始階段就得付出巨大精力進行這些工作。

BOT涉及的經濟主體比較多而且復雜，多個經濟主體的利益協調相當困難，而政府作為經濟主體而不是仲裁者的參與，又增加了協調難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場上發型債券籌集資金的一種項目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對于南昌棚戶區改造項目來說，由于ABS融資成本低，融資效率高，對于這種棚戶區改造需要盡快籌集資金的項目來說具有很高的實用性。

資金來源豐富、投資風險小，ABS項目融資的對象時資本市場上數量眾多的債券購買者，債券可在二級市場流通，并通過SPC的“信用增級”使投資者免受資產質量風險的損失。而且被重組的資產匯集而成的“資產池”，從而可以在許多債務人中分攤違約風險，這就極大地分散了項目的投資風險，使每個投資者的風險減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項目的未來收益來償還債務，這樣就有利于緩解政府的財政資金壓力，使政府的或者企業的有限資金從事更多的投資成為可能。通過ABS能獲得資金而且又不增加負擔。在棚戶區改造這個需要大量資金的項目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結

棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，推進棚戶區改造進程，改善居民的生活環境，實現城市健康發展是當前城市發展的重中之重。每一個融資模式都是在特定的時代，特定的現實情況下順應實際產生的，有其獨特的優勢，同樣也有其劣勢。沒有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據前人的經驗，根據當前的現實情況總結出最符合當代情況的措施，將棚戶區改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區，過上好日子。

第三篇：棚戶區改造融資創新模式

創新棚戶區改造融資模式

來源：中國建設報

2015-05-01

棚戶區的存在是一個歷史遺留問題，已成為城市中“二元結構”的一大表現。棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房和城鄉建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規模的棚戶區改造，約改造了5000萬平方米，近100萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。目前，全國還有1400多萬戶需要進行棚改，尚未改造的棚戶區大多位于中西部地區、獨立工礦區、資源枯竭型城市和三線企業較集中的城市。

近年來，國家先后出臺了《關于加快棚戶區改造工作的意見》、《關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》等文件，要求加快推進棚戶區改造工作。住房城鄉建設部相關負責人亦強調，棚改是重大民生問題、發展問題，把這項工作放到經濟發展新常態中來審視，具有深遠的重要意義。加快推進棚改，順應了人民群眾對改善居住條件的期待，能增加消費和投資、助力經濟增長，可以完善配套設施、改善城市面貌、提升城市競爭力。

相比保障房建設，地方政府對棚戶區改造的積極性更高，因為保障房面對的是低收入人群，消耗的又是政府儲備的土地；而棚戶區改造利用的都是棚戶區現有土地，對其提高了利用率。對地方來說，棚戶區改造相當于一個小型的經濟刺激，可以彌補目前房地產市場下滑對經濟帶來的負面影響。目前我國不少產業下滑趨勢明顯，工業產能過剩較嚴重，因此加大棚戶區改造不僅不會帶來產能過剩，還可以滿足老百姓的切實需求，帶動相應產業的發展，消化部分過剩產能。棚戶區改造存在的問題

首先，棚戶區改造涉及土地房屋征收、土地整理、安置房建設及配套項目建設等內容。客觀上講，實施棚戶區改造的難度越來越大，主要原因是商業價值高、容易改造的地區已基本改造完畢，剩下的大多改造成本過高。棚戶區改造存在的突出問題包括：一是征地拆遷工作難度大，供地計劃落實受到影響，一些納入計劃的棚戶區改造項目無法按期實施；配套設施不能按時完成，影響到已建成棚戶區安置住房的交付使用；少數項目存在質量問題，包括參建單位質量責任不落實，存在一些質量通病等。

其次，政府要完成棚戶區改造任務，解決資金來源是關鍵。棚戶區改造一般是通過政府規劃由企業來操作。據業內人士估計，地方政府棚改籌資缺口至少在千億元以上。2014年4月國務院常務會議上確定，由國開行成立住宅金融事業部，實行單獨核算，采取市場化方式發行住宅金融專項債券，向郵儲等金融機構和其他投資者籌資，鼓勵商業銀行、社保基金、保險機構等積極參與，重點用于支持棚改及城市基礎設施等相關工程建設。此前媒體報道，國家開發銀行從央行獲得3年期1萬億元的抵押補充貸款，專項用于支持國開行住宅金融事業部，支持保障性住房，特別是棚戶區改造的信貸資金需求。2014年《國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知》中稱：“各地要建立健全信貸償還保障機制，確保還款保障得到有效落實。”按照新預算法規定，政府債務只能通過政府及其部門舉借，不得通過企事業單位等舉借。政府舉債以政府債券形式，主體僅限省級政府，省級以下無舉債權，市縣可由省級政府代為舉借。因此，地方政府也只能間接利用國開行的專項資金。運用PPP創新融資模式

根據《國務院關于創新重點領域投融資機制鼓勵社會投資的指導意見》和《財政部關于推廣運用政府和社會資本合作模式有關問題的通知》的要求，在公共服務和基礎設施等重點領域要進一步創新投融資體制，充分發揮社會資本特別是民間資本的積極作用。

此前，財政部和發改委都力推政府債務PPP化，以政府購買服務等形式來替代傳統政府融資平臺運作。PPP通常由社會資本承擔建設、運營、維護基礎設施的大部分工作，并通過“使用者付費”及必要的“政府付費”獲得合理投資回報。政府部門可針對某一項目和社會資本一起組建一個項目公司，為該項目主體安排好現金流，并負責基礎設施及公共服務價格和質量監管，以保證公共利益最大化。

政府可以爭取國家開發銀行的專項資金貸款來降低融資成本，實行財政補貼、稅費減免、土地出讓、收益返還等優惠政策，或者允許在改造項目里配套建設一定比例的商業服務設施和商品住房，吸引社會資本參與棚戶區改造，使原棚戶區居民能享受到更好的公共服務。

應用PPP模式有利于緩解棚戶區改造項目的融資難題。一方面，創新投融資機制，引入社會資本投資，可以緩解政府建設資金的不足。另一方面，政府通過投資補助、擔保補貼、貸款貼息等方式支持引入社會資本的項目，能夠進一步強化社會資本信心。

第四篇：“新常態”下棚戶區改造融資模式探討

“新常態”下棚戶區改造融資模式探討

摘要：隨著我國城市化進程的不斷加快，進行棚戶區改造是改善人民生活環境、推進新型城鎮化建設的重要環節。在經濟形勢下行、產業結構調整的新常態下，原有的棚戶區改造融資方式已不能滿足現實的需要。為解決棚戶區改造融資過程中的問題，需要在融資模式上做出突破和創新。本文結合目前棚戶區改造的現狀，并對當下棚戶區改造所采用融資的模式進行分析，借鑒國外棚戶區改造融資經驗，對我國融資模式提出創新建議。

關鍵詞：棚戶區改造 融資模式 改進

棚戶區改造是黨和政府實施的重大戰略舉措。棚戶區改造工作的有效實施是實現經濟穩定增長，調整經濟結構，加快經濟改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具，體現了現階段所倡導的以人為本的思想。根據調查顯示，中國到目前為止仍然有成千上萬的城鎮人口住在棚戶區中，棚戶區改造的任務相當繁重。2016年棚戶區改造任務為600萬套，比2015年增加了100多萬套，如果按每一戶60萬元來計算，那么建設總成本高達36000億元，這還沒有把項目前期的土地整理費和項目后期的基礎設施配套費用囊括進去，如果再加上這些費用，那么建設成本就會多出更多。面對中國經濟增長速度放慢、經濟發展方式轉變以及地方政府債務管理的“新常態”環境下，為棚戶區改造提供資金支持具有重要的意義。

一、新常態下棚戶區改造主要融資模式分析

我國棚戶區改造項目融資模式在依托本國實際的發展情況下，逐步形成了商業銀行貸款、開發性金融、公積金貸款、債券、股權、資產支持證券、信托計劃、資產管理計劃以及PPP等多種模式并存的現狀。在實際的操作中應用最廣泛的主要有以下幾種：

（一）貸款融資模式

貸款融資模式主要包括商業銀行貸款和公積金貸款兩種形式。這類模式是通過向不同金融機構或者主體申請貸款融資獲得棚戶區改造的項目資金。

1、商業銀行貸款

商業銀行貸款融資模式是指棚戶區項目承建企業或項目公司通過向商業銀行貸款的方式融資。

2、住房公積金貸款

住房公積金貸款模式是擴大棚戶區改造資金來源和提高公積金資金使用效率的融資模式。

公積金貸款的運作模式與商業銀行模式基本相同。區別在于，公積金管理中心并不自行發放貸款，只是提供貸款資金，委托商業銀行貸款給承建企業。

（二）債務工具直接融資模式

包括企業債、公司債、項目收益債、中期票據等融資模式。直接債務融資模式由承建棚戶區改造項目的企業或者項目公司通過發行各類融資債務工具來獲得資金。融資企業和出資人通過債務工具形成直接的債權債務關系，債務關系到期后融資企業向出資人支付本息。

債券融資模式。債券融資是指由承建企業或者項目公司授權代理機構，發行各類直接債務融資工具募集資金的融資模式。棚戶區項目融資運用的主要有企業債、公司債、中期票據和短期融資券。

（三）股權融資模式

包括股權融資模式和產業基金融資模式。出資人通過收購融資企業股權方式向企業和項目注入資金，然后通過轉讓股權、股票漲價回購以及企業分紅等途徑獲取投資回報。承包棚戶區改造項目的單位或企業通過出讓單位或企業的項目所有權以及質押股票股權等形式，獲得資金涌入，為棚戶區改造項目提供資金周轉。承包單位或企業通過股權融資獲得的資金無須還本付息，但要向新股東即出資人分享企業利潤。

（四）非傳統融資模式

1、信托計劃融資模式

信托計劃融資模式，是指承建企業或者項目公司借助信托公司獲得融?Y的模式。信托公司發行信托產品募集資金，然后以信托貸款或者股權投資等方式將資金注入項目企業，待項目產生收益后收回信托資金和收益退出企業或項目。棚戶區項目拿地成本較低，大多采取“回遷房+商品房”的模式，后期有較充足的現金流償還信托本息，與信托產品能較好融合，因此，2011年以來發行的保障房信托集中在棚戶區改造項目。

2、政府購買服務模式

政府與社會資本合作模式簡稱PPP模式，是指項目由地方政府或者是政府主管部門按照PPP管理的相關制度流程，履行完整、合法有效的操作手續，參與棚戶區改造項目。實施的主體是社會資本項目公司或者是與政府共同成立的項目公司，社會資本通過項目自身的利益以及政府約定的財政補貼，對其投資資本進行回收，并獲取合法利益的模式。

二、各種融資模式比較分析

貸款融資模式審批便捷、手續簡單，應用最廣。貸款融資模式較其他各類融資模式的優點在于審批便捷、手續簡單，只要滿足商業銀行貸款條件即可申請貸款融資，不需要額外的行政審批環節。因此，貸款模式是目前應用最多和最廣的棚戶區改造融資模式。

股權融資門檻較高。股權融資與債權融資相比最大的優勢是融資規模大，而且承包單位或企業通過股權融資獲得的資金無須還本付息。但是股權融資對融資項目資格條件的限制比較多，不僅要考察融資項目是否能獲得穩定的收益，而且股權融資只能適用于可經營性的基礎設施。對一些項目回報利潤較低的棚戶區改造項目基本上不具備股權融資的資格。

債務融資受政策限制較多。棚戶區改造利用債務融資受兩方面制約：一是融資項目的資本金約束。二是可覆蓋債務本息的項目現金流。在這兩方面的約束條下，不同的融資方式都有各自的缺陷。商業銀行對項目進行貸款必須是在有穩定的利潤收入的前提下才予以貸款，這樣就會對一些盈利較低的棚戶區改造項目的約束就比較大。此外，債務融資很容易受國家宏觀調控政策的影響，如果國家實施減少貨幣發行的政策，那么棚戶區改造項目就很難從銀行中獲得貸款，項目就會因為缺乏資金支持而無法順利開展。

非傳統融資方式風險較大。對于信托、理財、資產證券化等融資方式，存在融資透明度和規范性問題，難以有效監管，對銀行體系造成潛在風險。另外，這些方式只適合于經營性的、收益比較高的棚戶區改造項目。因此，不具備大規模推廣的條件。總體來看，提供無償服務的項目由于缺乏資金流入而不能形成穩定的現金流，其融資渠道不暢通，另外國發〔2010〕19號文、財預〔2012〕463號文等對公益性項目融資資格條件進行了嚴格限制。因此，上述融資方式由于各自的弊端都無法從根本上解決融資問題。對于有較高投資利潤的棚戶區改造項目，運用多元化渠道進行融資可以積極考慮采用PPP等方式吸納社會資金，與有實力、有經驗、有資源、有品牌的社會資本開展合作，通過風險分擔、利益共享原則，來實施開發區內的土地一級開發，不斷提升區域開發品質。

三、新常態下棚戶區改造融資模式改進措施

國外在棚戶區改造融資方面的經驗與我國相比更加成熟。國外在進行棚戶區改造融資時更注意注意發揮政府的補貼作用，積極引導社會資金融入，同時不斷創新金融產品以占據更廣闊的市場。上世紀八十年代的美國就已經開始推行保障房建設市場化，美國政府以稅收優惠、開發維修資金投入以及利息抵稅等政策為開發商提供資金補貼，而且規定開發商可以按照市場利率從私人銀行貸款，但是只需要1%的利息，其中的差額部分全部由政府來補貼。政府直接補貼、優惠稅收、貸款貼息的方式極大的調動了各類社會投資者的投資熱情，彌補了棚戶區改造資金缺口，強大的資金支持更有利于新常態下棚戶區改造項目的順利進行。

四、結束語

棚戶區改造融資模式的科學選擇能促進棚戶區改造項目的順利進行，推進我國惠民工程的有效實施。面對我國經濟發展速度放慢的新常態下，不斷改進棚戶區改造融資方式以順應現實發展的需要是目前我國棚戶區改造工作的重點，為此，我們應該在借鑒國外經驗的基礎上，結合國內實際情況，不斷創新我國棚戶區改造融資模式，為加快我國城市化步伐，促進社會經濟的可持續發展奠定堅實的基礎。

參考文獻：

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[2]余洋.新常態下棚戶區改造融資模式簡析[J].時代金融，2016，（21）：275

[3]趙陽洋.新常態下棚戶區改造融資模式和風險防范措施探究[J].河北金融，2015，（09）：16-19

第五篇：棚戶區改造研究

棚戶區改造法律資料匯總及指引

棚戶區是我國對西方所謂貧民窟的一種具有中國特色的稱謂，當然做為比西方資本主義先進的社會主義制度下我們的國家是不可能存在平民窟的，因為西方資本主義國家公民有遷徙自由的權利，在他們的城市化的過程中，大量失地農民進入城市，在社會保障不健全的情況下，大量的在城市化浪潮中被卷進城市的人就在城市的國有土地上搭建臨時的建筑居住，久而久之就形成了聚落，最終形成了城市平民窟，也就是我國的所謂棚戶區。因為國情不同，主要是土地政策的不同所以有關棚戶區的形成和處理在中西方有很大差別，但是還原棚戶區的本來面目可以使問題相對簡單明了化，也使我們的棚戶區改造的政策更顯人性化，也正契合了我黨國執政為民的理念。

什么是棚戶區

棚戶區是指城市建成區范圍內、平房密度大、使用年限久、房屋質量差、人均建筑面積小、基礎設施配套不齊全、交通不便利、治安和消防隱患大、環境衛生臟、亂、差的區域。從面積上講，棚戶區一般拆遷面積在3萬平方米以上，占地面積一般至少在5萬平方米左右。

棚戶區的特征如下：

第一，棚戶區所在區域屬于城市市區內，及城市建成區，包括城鎮、國有農場等國有土地之上。

例：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：城市規劃區內國有土地上和獨立工礦區內。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：城市建成區國有土地范圍內。

第二，棚戶區所在的絕大部分房屋為平房。平房是相對于樓房而言，其特點是低矮，質量差。也包括部分簡易的樓房。

例如：山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：集中連片平房和簡易樓房。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：集中連片平房區、簡易樓以及因規劃需要拆除的現狀樓。

第三，市政設施不完善，沒有公共排水設施等。治安和消防隱患大以及環境衛生臟亂差的區域。

山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見指出改造的范圍是：使用年限久、房屋質量差、基礎設施不配套、交通不暢、消防隱患大、環境臟亂差。

太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見指出改造范圍是：使用年限長、房屋質量差、設施不配套、交通不便利、環境臟亂差、安全隱患大。

第四，破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建。

山東省建設廳對棚戶區的概念還特別突出了：“破舊簡易平房構成，混雜大量違章搭建”；

第五，人均居住水平低，建筑面積小。

“人均居住水平低”（黑龍江省、大興安嶺）；“人均建筑面積小”（吉林）；“人均住房建筑面積低于十平方米”（山東青島）；“人均居住面積小”（咸陽）

通過對棚戶區特征的分析，雖然國家沒有對棚戶區作出一個明確統一的概念，但可以看出，各個地方人民政府對棚戶區的定義，基本上是大同小異，均能反映出當地棚戶區的實際情況。

什么是棚戶區改造

棚戶區改造是我國政府為改造城鎮危舊住房、改善困難家庭住房條件而推出的一項民心工程。住房城鄉建設部統計顯示，我國在過去幾年進行了大規模的棚戶區改造，約改造５０００萬平方米棚戶區，近１００萬住房困難家庭的住房條件得到了改善。

２００５年開始，我國在東北三省實施振興戰略中相繼開展了大規模的棚戶區改造工程。這是新中國建國以來東北最為龐大的安居工程，計劃利用３至５年時間，讓２００多萬居民全部遷入新居。

目前，我國包括棚戶區在內有大約１．５億平方米危房亟待改造，城市人民政府正在制定改造計劃，因地制宜進行改造。根據住房城鄉建設部規劃，我國將從２００９年開始，對國內煤炭采空區、林場、農墾及華僑農場中棚戶區進行大規模的改造。

核心政策如下：

1、政策優惠，陽光操作。妥善處理棚戶區中歷史遺留的產權問題，對已經取得房屋所有權證的房屋，依法賠償。充分考慮棚戶區居民的承受能力，做好與各項住房政策的銜接，妥善安置被拆遷居民。實行產權調換或者貨幣補償。

2、破解復雜問題，必須堅持原則性和靈活性相統一，創新工作思路，用好、用活、用足政策；

3、加強棚戶區居民安置用房的建設質量管理。盡可能通過公開招標的方式選擇有實力的單位參與建設，加強工程質量安全監督管理，確保回遷安置房屋的建設質量，防止因質量問題引發矛盾糾紛。

4、要完善棚戶區改造后的公共服務功能。

以上政策在《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見》(晉政發[2008]3號)和《太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見》（并政發〔2007〕23號）中均有比較充分的反應。

棚戶區改造的法律性質

在《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》中的第三條 本條例所稱公共利益的需要，包括：

（四）為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設的需要；

（五）為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造的需要；

根據山西省和太原市關于棚戶區改造的指導意見的指導思想分別是：“城市居民棚戶區改造,是實踐黨的宗旨、鄧小平理論和“三個代表”重要思想,落實科學發展觀,構建社會主義和諧社會的具體體現。城市居民棚戶區改造要與創建宜居城市,完善住房保障體系和改造“城中村”相結合,與降低城市中心區人口密度和社區建設相結合,按照建設資源節約型、環境友好型社會的要求,優化配置土地資源,建設節能省地型住宅,從根本上改善居民的居住和生活環境。”和“以鄧小平理論、“三個代表”重要思想和科學發展觀為指導，以改善居民居住條件、提高城市土地集約利用率為宗旨，科學規劃，精心組織，分類實施,全面啟動城市居民棚戶區改造，力爭用3-5年時間完成全市棚戶區改造任務，提升城市品位，改善人民生活，構建和諧太原，促進經濟社會全面發展。”

在住建部和山西省和太原市三級指導意見中的棚戶區改造基本原則中均規定了“政府主導、市場運作”的基本原則。

綜上我們可以看出棚戶區改造在法律上屬于是公共利益的范疇。

棚戶區改造的一般程序

一、前期準備工作

（1）核實擬拆遷的土地性質，確定適用拆遷的程序。

主要區分城市國有土地上房屋的拆遷和城市內集體土地上房屋的拆遷，以及農村房屋拆遷。

（2）核實拆遷人、拆遷單位的主體資格與資質，核實拆遷工作人員的上崗證并核實拆遷人與拆遷單位簽訂的委托合同。

此時應該注意：① 拆遷主管行政機關不得作為拆遷人，也不得接受委托實施拆遷。② 不得采用恐嚇、威脅以及停水、停電、停止供氣、供熱等非法手段實施拆遷。③提示委托人須按照房屋拆遷許可證確定的拆遷范圍實施拆遷，不得擅自擴大或縮小。④提示建設項目若在拆遷期限內發生轉讓，應經拆遷主管行政機關同意，并辦理房屋拆遷許可證變更手續。⑤提示委托人，拆遷方案要符合黨的方針政策、國家法律法規，以及本地的實際情況。

（3）核實國有土地使用權證或土地征收征用批準文件，是否合法取得建設項目批準文件，是否取得建設用地規劃許可證并且公示。（5）調查被拆遷人的基本情況

主要包括拆遷的四至范圍、房屋類型、面積、戶數、人口、老弱病殘特殊對象。

（6）在確定拆遷范圍后，拆遷范圍內的單位和個人有無法律不予允許的事情。包括

（一）新建、擴建、改建房屋；

（二）改變房屋和土地用途；

（三）租賃房屋。

（四）分戶。等行為。

（7）參與制定并核實拆遷計劃與拆遷方案的合法性和完整性、可行性。

二、參與評估（1）評估機構的確定。

通過三種方式，一般采取被拆遷人投票的方式，也可以由當事人通過協商一致的方式或者抽簽方式確定評估機構。評估機構應當具有經建設行政主管機關依法核準的相應房地產評估資質。（2）審查拆遷估價委托書

①核實估價機構及估價人員的資質、綜合實力、社會信譽。②對估價機構確定程序的合法性進行核實。

③核實估價機構和估價人員與拆遷當事人是否有利害關系，或者是否是拆遷當事人。

④對估價報告的形式與內容進行核實。

⑤對估價機構公示初步估價結果和送達分戶估價報告的程序性、合法性進行核實。⑥對評估報告有疑問或異議的處理。

三、評估的詳細操作（1）何謂房屋拆遷評估

房屋拆遷評估是指在房屋拆遷過程，由有資質的評估公司專業評估人員，遵循房屋拆遷估價原則，選擇適宜的估價方法，在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對該房屋客觀合理價格（價值）進行估算和判斷的活動。

（2）房屋拆遷評估的標準

我國《城市房屋拆遷管理條例》確定了房屋拆遷評估的標準，是依據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

Ⅰ 房屋的區位是指房屋的地理位置，與城市區域發展地位、交通的便捷、重要場所的距離、周邊環境等有關。區位是決定房屋價格的主要因素，實質上是土地價值因素。但房屋拆遷補償考慮區位因素并非是對房屋土地使用權的實際補償。

Ⅱ 房屋的用途是指被拆遷房屋所有權證書上標明的用途。沒有所有權證書或證書上未標明用途時，應界定其實際用途。實際用途的界定以是否依法征得規劃、城建部門同意，是否取得合法手續為依據。如原設計為住宅，改為營業用途不但要看是否有營業執照，還要有規劃部門批準手續。

Ⅲ 建筑面積。建筑面積以所有權證書上標明為準。沒有所有權證書的房屋以有資質的面積測繪單位測繪結果為準。除上述三個因素外，房屋的成新、權屬、結構形式、樓層、朝向等因素均應在評估時一并考慮，采用一定的系數進行換算。（3）房屋拆遷評估行為的法律性質

Ⅰ 合法性：房屋拆遷評估必須符合《物權法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房屋拆遷估價指導意見》、《房地產估價規范》等法律法規、規章的規定，估價機構做出的《評估報告》才是合法的。

Ⅱ 程序性：房屋拆遷評估必須遵循法定的程序完成。Ⅲ 補充性：房屋拆遷評估不是拆遷過程中必須的程序。拆遷人與被拆遷人通過協商達成一致意見，可不經過評估程序，直接簽訂補償安置協議。

Ⅳ 專業性：從事房屋拆遷評估的機構必須具有三級以上房地產評估資質，從事房屋拆遷估價的人員必須具有中國注冊房地產估價師資格。

Ⅴ中立性：評估公司作為拆遷活動中中立的第三方機構出現，對被拆遷房屋的市場價值進行客觀、公正的估價，其評估結論可以作為補償安置的依據。但有證據證明評估主體不適格、程序不合法、有串通行為、結論明顯背離事實的情況，該評估結論可以被撤銷或不予采信。

Ⅵ非強制性：房屋的估價一般不等同于房屋補償價，在確定房屋拆遷補償價時，《評估報告》不具有強制適用性。實踐中拆遷人與被拆遷人可以依據評估報告確定的估價值協商房屋拆遷補償價。同時《評估報告》在裁決中僅為證據，沒有拘束力。（4）房屋拆遷評估范圍

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，不包含搬遷補助費、臨時安置補助費和拆遷非住宅房屋造成停產、停業的補償費，以及被拆遷房屋室內自行裝修裝飾的補償金額。被拆遷房屋室內自行裝修裝飾、無法恢復使用設備的補償金額，由拆遷人和被拆遷人協商確定；協商不成的，可以通過委托其他資產評估公司確定。拆遷估價的價值不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（5）房屋拆遷評估機構的產生

Ⅰ承擔房屋拆遷估價機構必須取得建設部拆遷主管機關依法核準的房地產價格評估資格，并在其資質等級許可范圍內從事估價業務。估價報告必須由專職注冊房地產估價師簽字。

Ⅱ房地產估價機構資質等級分為一、二、三級，均可以從事城市房屋拆遷評估業務，但處于暫定期內的三級估價機構除外。市、縣房屋拆遷主管部門定期向社會公示一批資質等級高、綜合實力強、社會信譽好的估價機構，供拆遷當事人選擇。

Ⅲ 評估機構按以下程序產生：

⑴由拆遷人與被拆遷人協商共同選定并委托一家具有資質的房地產評估機構承擔。

⑵拆遷人與被拆遷人不能共同選定委托的，由房屋拆遷管理部門組織具有資質的房地產評估機構進行隨機抽取或抽簽確定。為保護拆遷人利益，應由拆遷管理部門邀請居委會、街道派人監督抽簽程序，由被拆遷人代表抽簽確定評估機構。

⑶公示入選的評估機構。估價機構和估價人員與拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。

⑷拆遷估價機構確定后，由拆遷人委托。委托人應當與估價機構簽訂書面拆遷估價委托合同。評估費用由拆遷人承擔。

Ⅳ評估機構產生程序的弊端

⑴評估機構出自拆遷的“資源庫”，不排除主管部門相關人員的意見對評估機構實施評估的影響。

⑵拆遷估價委托合同由拆遷人與評估機構簽訂，并由拆遷人支付費用。事實上，拆遷人和評估機構建立起一定的利益聯系，可能影響評估的公正性。

（6）房屋拆遷評估工作流程

Ⅰ評估人員在開展工作之前，應向拆遷當事人出示資格證件，表明自己的身份。沒有評估資格或不是通過法定程序選定的評估機構人員不能參加評估工作。

Ⅱ向被拆遷人索取拆遷估價所必需的資料，拆遷當事人有義務向評估機構如實提供。必要時估價人員需查閱被拆遷房屋的房地產權屬檔案和相關房地產交易信息，房地產管理部門給與協助查閱。對被拆遷房屋的性質不能協商一致的，應當向城市規劃行政主管部門申請確認。對被拆遷房屋的面積不能協商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。

Ⅲ現場勘察。評估人員需對被拆遷房屋的各項技術資料進行現場查勘，做好實地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內部狀況的影像資料。實地查勘記錄由實地查勘的估價人員、拆遷人、被拆遷人簽字認可。因被拆遷人的原因不能對被拆遷房屋進行實地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實地查勘記錄上簽字的，應當由除拆遷人和估價機構以外的無利害關系的第三人見證，并在估價報告中作出相應說明。

Ⅳ資料的綜合和分析，確定被拆遷房屋作價補償的基本數據。其中兩個數據非常重要，一是拆遷估價時點，拆遷估價時點取為房屋拆遷許可證頒發之日；二是當地房地產市場交易價格數據。按《城市房屋拆遷估價指導意見》的規定，市、縣人民政府或者其授權的部門應當根據當地房地產市場交易價格，至少每年定期公布一次不同區域、不同用途、不同建筑結構的各類房屋的房地產市場價格。拆遷估價應當參照類似房地產的市場交易價格和市、縣人民政府或者其授權部門定期公布的房地產市場價格，結合被拆遷房屋的房地產狀況進行。

Ⅴ制作評估報告，提出價格評估意見，注冊評估師簽字蓋章。（7）房屋拆遷評估方法

目前我國房地產評估常用的方法主要有市場比較法、成本法、假設開發法、重置法四種。

Ⅰ市場比較法，是將評估對象與在評估時點近期有過拆遷交易的類似房屋進行比較，對這些補償價格做合理修正，以此估算估價對象的客觀合理價格方法。市場比較法適用于在同一供求范圍內有著較多的類似交易的情況，如住宅等。市場比較法是一種主要的評估方法。但有兩種情況影響該方法的適用：⑴類似交易較少的經營性房屋，有時很難找到參照物進行比較。筆者曾代理一大型飯店、歌廳拆遷，評估時該區域竟然沒有一例交易案例可比較；⑵很難獲取交易的真實信息，因為拆遷行為本身更多體現在雙方協商上，被拆遷人的社會關系、談判能力、心理素質等等因素決定交易價格。

Ⅱ成本法，是估算估價對象在估價時點重新構建成本，扣除折舊。成本法適宜評估既無收益又很少發生交易的房屋價值。這種方法主要考慮建造成本，對于一些臨建房屋適用。

Ⅲ假設開發法，是預計估價對象開發完成后的價值扣除相應的費用。目前我國房地產開發成本費用有：①土地取得費用，包括征地費、拆遷費、出讓金等；②前期工程費用，包括場地平整費、項目設計費等；③建筑安裝工程費用；④期間費用，指開發經營者在商（pin）品房開發期間的管理費用、財務費用、銷售費用等；⑤開發基礎設施建設費（市政配套費）；⑥稅金；⑦利潤。適用該方法時主要扣除第④、⑥、⑦項。

Ⅳ重置法，是按照被拆遷房屋在同區域、用途、面積等因素考慮重新購買安置的計算方法。該評估價保證被拆遷人能夠買到一個合適的房屋。如果從合理性考慮，該方法應是最適用的。但按《城市房屋拆遷管理條例》，很多地區并沒有確立這樣的補償原則，造成無法適用該評估。（8）評估價格應包含土地使用權價值

按建設部《城市房屋拆遷估價指導意見》相關規定，房屋拆遷評估價格為被拆遷房屋的房地產市場價格，理解該條規定，不難看出既然是市場價就應該包括土地使用權在內，而非只是房屋本身的價值。因此可以做出這樣的理解：房屋拆遷行為就是拆遷人通過市場價格將被拆遷的房屋購買，然后進行拆除的行為。拆遷人委托評估機構對被拆遷房屋價值進行評估，評估價應為房屋本身的價值與附著的土地價值之和。

（9）被拆遷人對評估機構不配合，應但承擔的后果。

被拆遷人應該配合評估機構實施評估，提供相關資料并配合實地查勘，否則，評估機構很難評估。如果被拆遷人不配合，將承擔限制舉證的后果。裁決機關依據評估報告做出裁決后，被拆遷人提起行政訴訟后再舉證來否定原評估報告，人民法院對其舉證將會不予采納。（10）拆遷當事人對評估結果有爭議時如何處理。

被拆遷人對評估結果有爭議是最常見的，通常認為該結果不能反映自己房產的真實價值。此時有些被拆遷人干脆置《評估報告》不顧，當起“釘子戶”。該做法可以導致裁決程序中出現主張權利程序瑕疵。拆遷當事人對評估結果有爭議時，應當遵循以下程序解決： Ⅰ拆遷當事人對估價報告有疑問的，可以向估價機構咨詢。估價機構應當向其解釋拆遷估價的依據、原則、程序、方法、參數選取和估價結果產生的過程。

Ⅱ拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

Ⅲ拆遷當事人向原估價機構申請復核估價的，該估價機構應當自收到書面復核估價申請之日起5日內給予答復。估價結果改變的，應當重新出具估價報告；估價結果沒有改變的，出具書面通知。拆遷當事人另行委托估價機構評估的，受托估價機構應當在10日內出具估價報告。

Ⅳ拆遷當事人對原估價機構的復核結果有異議或者另行委托估價的結果與原估價結果有差異且協商達不成一致意見的，自收到復核結果或者另行委托估價機構出具的估價報告之日起5日內，可以向估價專家委員會申請技術鑒定。

Ⅴ估價專家委員會應當自收到申請之日起10日內，對申請鑒定的估價報告的估價依據、估價技術路線、估價方法選用、參數選取、估價結果確定方式等估價技術問題出具書面鑒定意見。估價報告不存在技術問題的，應維持估價報告；估價報告存在技術問題的，估價機構應當改正錯誤，重新出具估價報告。

Ⅵ估價專家委員會應當由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成。受理拆遷估價技術鑒定后，估價專家委員會應當指派3人以上（含3人）單數成員組成鑒定組，處理拆遷估價技術鑒定事宜。鑒定組成員與原估價機構、拆遷當事人有利害關系或者是拆遷當事人的，應當回避。應當回避而未回避的，其鑒定意見或者估價結果無效。棚戶區改造的拆遷安置問題

一、拆遷安置的依據。

根據山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見：

四、拆遷補償安置與住房保障

拆遷補償安置采取產權調換和貨幣補償相結合的方式。為保障被拆遷城市棚戶區內居民的基本住房需求,應以產權調換為主。依法實行產權調換和貨幣補償,屬于私有房屋的,按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定執行。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。各市、縣人民政府要結合城市居民棚戶區改造,通過就地或異地建設、收購二手住房等方式,籌集一批租賃型經濟適用住房,并按照廉租住房政策儲備一批廉租住房,以滿足無力購買回遷安置住房的住房困難家庭的需求。

根據以上的文件的精神，關于拆遷安置補償總體上分為兩大類四種情況。

首先，兩大類分別為貨幣補償和產權調換。

貨幣補償是指拆遷人以專業房產評估機構對被拆遷人的房屋進行的評估結果為依據，與拆遷人達成拆遷協議進行補償。貨幣補償的金額，根據被拆遷房屋的區位、用途、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府制定。貨幣補償給被拆遷人后，拆遷方接受相關房屋進行拆除。

產權調換是指拆遷人給予被拆遷人異地或回遷安置并根據相關評估結果計算被拆遷房屋的補償金額和所調換房屋的價格，結清產權調換的差價。其中根據城市房地產拆遷管理條例規定拆遷非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

其次四種情況。

四種情況是根據拆遷的房屋產權情況分別為：

1、私有房屋

2、租住的公房。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

4、無證自建房屋。

1、私有房屋的拆遷按照《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定執行。

2、租住的公房。屬于租住的公有房屋的,符合房改條件尚未參加房改的棚戶區居民,可先進行房改后,按照私有房屋接受補償安置,也可在回遷安置時,以房改價購買相應面積標準的住房。

也有關理論對公房類承租人進行拆遷補償安置的方法有四種：（1）租賃權安置。安置房應當在同類地區、其使用面積應不少于原房屋使用面積、且繼續執行政府規定的租金標準。若安置房的區位低于被拆遷房屋區位或房屋使用面積少于原房屋使用面積的，被拆遷人應適當補償。搬遷費、提前獎、過渡費及承租人添置物品的補償歸承租人（在公房中，對搬遷費、提前獎、過渡費三項費用有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。對承租人添置物品的補償則無論是公房還是私房，有約定的，按約定處理；無約定或約定不明的，歸承租人。下同）。

（2）貨幣安置。此種安置的關鍵在于如何在被拆遷人與承租人之間進行分配。對此有的地方是確定一個固定的比例，如無錫市政府頒布的《無錫市城市房屋拆遷管理辦法》（2001年12月1日起施行）第三十二條規定：“拆遷政府規定的租金標準的公有出租居住房屋，??被拆遷人選擇貨幣補償的，租賃關系終止，拆遷補償金額的80%補償給房屋承租人，20%補償給被拆遷人。”《南京市城市房屋拆遷管理辦法》第三十五條則規定：“拆遷執行政府規定租金標準的公有住宅房屋，拆遷人應當將貨幣補償金額的10%支付給被拆遷人，90%支付給房屋承租人，租賃關系終止。租賃雙方約定貨幣補償金額分配比例的，從其約定。”《天津市城市房屋拆遷管理規定》第三十二條規定：“拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋，??實行貨幣補償的，按照下列規定執行：

（一）拆遷住宅房屋的，拆遷人按照被拆遷房屋補償金額的5％給予被拆遷人補償，按照被拆遷房屋補償金額的95％給予房屋承租人補償；”這就產生一個問題，即承租人是獲得80%合理還是獲得95%合理？還是這些比例都不合理？筆者以為對拆遷執行政府規定租金標準的公有租賃房屋實行貨幣補償時，按固定比例補償是沒有法律依據也是不合理的，事實上也是一直為人所詬病的。在實施貨幣補償時，還是應區分兩種情況，即承租人符合享受房改政策條件的，房屋的成本價歸被拆遷人，其余補償歸承租人；承租人不符合享受房改政策條件的，則承租人只能獲得搬遷費、提前獎、過渡費及添置物品部分的補償。

（3）準產權安置。若承租人符合享受房改政策條件的且要求購買安置房的，除將成本價支付給被拆遷人外，由承租人享受被拆遷人的相關權利，其可以要求拆遷人進行產權置換安置。

（4）產權安置。若承租人符合享受房改政策條件，又愿意購買其承租房屋的，則由承租人直接向產權人購買被拆遷房屋，從而成為被拆遷人，并可要求拆遷人進行安置。

3、符合廉租房條件的住戶的房屋

根據太原市的相關政策對棚戶區改造范圍內符合廉租住房保障條件的被拆遷人，按照《太原市最低收入家庭廉租住房管理辦法》的有關規定優先予以安置。具體辦法由市房地產行政主管部門另行制定。山西省相關政策是符合廉租住房保障條件的,按照廉租住房政策給予保障,對軍烈屬、殘疾和孤寡符合廉租住房保障條件的居民優先給予保障。支付不起最小戶型全部房價的居民,本人可先購買部分產權;其余部分為公有產權,可交納租金租用,待具備購買能力后,再自愿購買。

4、無證自建房屋。

根據城市房屋拆遷管理條例的規定拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。所以對于拆除無證的自建房屋是不予以補償的，但是出于社會安定和照顧到自建房屋人員的安置問題。山西省規定拆除居住3年以上的自建、自住無證房屋,且屬居住人唯一住房的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償。居住人為獨立戶的,可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房;一簿多戶的,每戶可按同類地段經濟適用住房價格,購買一套面積為45平方米的住房。拆除依附私有房屋、租住公有房屋自行搭建的無證房屋,居住人居住3年以上的,按照房地產評估機構評估凈值的50%給予補償,不予安置。該條政策只是針對自建居住三年以上的住戶，并且計算的截止時間點是拆遷公告發布的那一天。

二、拆遷安置的標準

根據《城市房屋拆遷管理條例》和《山西省城市房屋拆遷條例》的有關規定補償分為拆遷搬遷補助、臨時安置補助(過渡期)和經營性用房停產、停業補償。

1、拆遷搬遷補助

第六條拆遷住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:(一)設區的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米(含30平方米,下同)以下的,一次性支付搬遷補助費200—300元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費7—10元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費150—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費5—7元。

(三)建制鎮被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,一次性支付搬遷補助費90—200元;被拆遷房屋建筑面積超過30平方米的,每平方米支付搬遷補助費3—5元。

第七條拆遷非住宅房屋,一次性支付搬遷補助費的標準為:

(一)設區的市商業營業用房每平方米支付15—20元,生產用房每平方米支付20—25元,辦公用房每平方米支付10—12元,倉儲用房每平方米支付15—20元。

(二)縣(市)商業營業用房每平方米支付10—15元,生產用房每平方米支付15—20元,辦公用房每平方米支付7—10元,倉儲用房每平方米支付10—15元。

(三)建制鎮商業營業用房每平方米支付7—10元,生產用房每平方米支付10—15元,辦公用房每平方米支付5—7元,倉儲用房每平方米支付7—10元。

第八條實行貨幣補償和現房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規定支付搬遷補助費;實行期房產權調換的,按照本辦法第六條和第七條規定支付兩次搬遷補助費。

2、臨時安置補助(過渡期)第九條被拆遷人自行過渡的,支付臨時安置補助費(過渡費)的標準為:

(一)設區的市被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費120—200元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費4—6元。

(二)縣(市)被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費90—150元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費3—4元。

(三)建制鎮被拆遷房屋建筑面積在30平方米以下的,月支付臨時安置補助費60—100元;超過30平方米的,每平方米月支付臨時安置補助費2—4元。

3、經營性用房停產、停業補償。

第十條拆遷經營性、生產型非住宅房屋或者拆遷許可證頒發前已依法取得營業執照的住宅房屋,拆遷人應當根據被拆遷人在拆遷公告發布的上一納稅情況給予經濟補償。經濟補償包括工資補償和經營補償兩部分。經營補償金額按照實際納稅額計算;沒有納稅的,不予補償。

拆遷公告發布前,雖已獲取營業執照,尚無納稅行為的不予補償;拆遷公告發布前,已停產、停業的,不予補償。

第十一條拆遷經營性非住宅房屋,造成停業的,補償標準為:

工資補償應當根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同在冊(在崗)人員,按本企業上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅情況給予一次性補償。

造成全部停業的,補償期限不超過6個月;造成部分停業的,補償期限不超過3個月。

第十二條拆遷生產型工業企業非住宅房屋,造成停產的,補償標準為:

工資補償應當根據勞動和社會保障部門提供的被拆遷單位在冊(在崗、繳納勞動保險)的人員名冊,按本企業上一人均月工資標準給予一次性經濟補償;經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償。

造成全部停產的,補償期限不超過6個月;造成部分停產的,補償期限不超過3個月;非正常生產的企業,工資補償按前款規定標準的一半補償,期限不超過6個月。

第十三條拆遷許可證頒發前已依法取得營業執照的住宅房屋,補償標準為:

工資補償根據在勞動和社會保障部門備案的勞動用工合同的在冊(在崗)人員,按本企業上一人均月工資標準給予一次性補償;未簽訂勞動用工合同的不予補償。

經營補償根據上一月平均納稅額給予一次性補償;未納稅的不予補償。

造成全部停業的,補償期限不超過6個月;造成部分停業的,補償期限不超過3個月。第十四條拆遷出租的非住宅房屋,已簽訂租賃合同的,并在被拆遷房屋所在地房地產管理部門登記備案的,拆遷人對被拆遷人和承租人的補償標準為:

(一)根據租賃合同約定的租金標準,給予被拆遷人3個月的一次性經濟補償。

(二)根據本辦法第七條、第十條、第十一條、第十二條規定的補償標準,給予承租人經濟補償。

未簽訂租賃合同或者租賃合同未到房地產管理部門登記備案的,不予補償。

房屋拆遷糾紛的行政裁決

一、概念界定

（1）房屋拆遷裁決，是指房屋拆遷主管部門依據拆遷法律規范的規定，對拆遷人和被拆遷人之間就房屋拆遷補償的形式和金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷過渡的方式和過渡期限等拆遷事宜作出的關于雙方當事人之間的權利和義務的具體行政行為。

（2）強制拆遷，是指被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷的行為。

二、適用范圍

主要針對城市房屋拆遷中的律師實務，集體土地上的房屋拆遷裁決，按各省、市的規定確定是否適用本章內容。

三、裁決申請與受理階段

（一）申請階段

律師在代理當事人提請房屋拆遷裁決申請時，重點是把握按規定申請所必需的資料。在為拆遷主管行政機關提供服務時則應審查申請資料是否符合要求。

1.代理拆遷人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。

（2）申請人的身份證明(指營業執照、法人代碼)、法定代表人的身份證明。

（3）被拆除房屋的權屬及租賃關系的調查資料、房屋評估報告。（4）對被申請人的房屋拆遷補償安置具體方案。

（5）申請人與被申請人就補償安置達不成協議的相關證據資料(包括協商記錄)。

（6）其他與裁決有關的資料。

拆遷人首次申請裁決時，還需提供拆遷基地已達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例數。

2.代理被拆遷人、房屋承租人申請裁決應提交的資料：（1）房屋拆遷裁決申請書。（2）申請人的身份證明。

（3）房地產權屬證明或租用公房憑證、房屋租賃合同。（4）其他與裁決有關的資料。

3.代書裁決申請書應包括以下主要內容：

（1）申請人的名稱、地址、法定代表人及代理人的姓名、年齡、職業、住所。

（2）被申請人名稱、地址等基本情況。（3）申請裁決的請求、事實和理由。（4）申請人簽名或蓋章、申請日期。

（二）審查受理階段

律師在拆遷行政裁決階段，應注意的重點是聽證和可能不被受理的情形。

1.裁決聽證

裁決機關收到拆遷人的裁決申請后，應當對達成拆遷補償安置協議的戶數占拆遷基地總戶數的比例進行審核，對已達成協議不足20％的，裁決機關應當在受理裁決前就該拆遷基地的補償安置標準、安置方式等內容組織聽證。

律師可代理委托人參與裁決受理前的聽證，并可結合相關法律法規，以及委托人的合法權益發表律師意見。

2.不予受理的情形

有下列情形之一的，裁決機關不予受理裁決申請：（1）已超過房屋拆遷期限的。

（2）申請人未在規定的日期內補齊資料的。

（3）申請人與被申請人達成房屋拆遷補償安置協議后發生合同糾紛的。

（4）房屋已經滅失的。

（5）申請人主體資格不符合《城市房屋拆遷管理條例》、《實施細則》規定的。

（6）申請人對拆遷許可證合法性申請裁決的。（7）裁決做出后，當事人就同一理由再次申請裁決的。對裁決申請不予受理的，裁決機關應當自收到申請之日起5日內書面通知申請人。

律師對行政機關作出受理或不予受理的決定，均可為當事人提供咨詢意見，確認行政機關的決定是否符合法律規定。如確認不符合法律規定，可接受委托代書復議申請書、訴狀或代理復議與行政訴訟。

四、裁決審理階段

在拆遷裁決的審理階段，律師的服務重點主要是以下幾方面： 1.對裁決審理的程序和內容的核實。

（1）裁決行政機關是否向申請人發出裁決受理通知書。（2）裁決行政機關是否向被申請人送達裁決申請副本及答辯通知書。

（3）相關資料、程序的合法性。

（4）裁決行政機關是否組織拆遷當事人進行調解。注意未經調解，不能作出裁決，而申請人經兩次通知未參加裁決調解的，視作為撤回裁決申請；被申請人經兩次通知不出席裁決調解的，裁決機關可以缺席裁決。

（5）

核實補償安置標準是否符合法律規定與該案的實際情況。

在審理過程中，當事人對評估結果有異議且未經房屋拆遷估價專家委員會鑒定的，裁決機關應當委托估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的估價結果作為裁決依據。

（6）

裁決行政機關是否及時合法地作出書面的裁決書。經調解當事人達不成協議的，裁決機關應自受理裁決申請之日起30日內做出裁決。裁決書內容應當合法、適當。裁決須經裁決機關領導班子集體討論決定。

（7）裁決書是否送達。裁決書應當送達當事人，并留有送達的證據。裁決書可以按照直接送達、郵寄送達、留置送達、公告送達的順序以及實際情況，確定送達方式。公告送達的，可將裁決書張貼于被拆除房屋的拆遷基地公示欄內。裁決書自張貼于公示欄內之日起滿7天視作送達。

2.裁決中止的審查

在裁決審理過程中，可能出現中止裁決的情形。律師在此種情形下的服務重點是以下七個方面：

（1）審查是否是發現新的需要查證的事實。

（2）審查是否是當事人對評估結果有異議，需等待鑒定結論的。（3）審查是否是裁決需要以相關裁決或法院判決結果為依據的，而相關案件未結案的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，需要等待繼受人表明是否愿意繼續裁決的。

（5）審查是否是作為自然人的被申請人死亡，需要變更被申請人的。（6）審查是否是其他特殊情況需要中止的情形。

（7）中止裁決的情形消除后，應當提請行政裁決機關恢復裁決。3.裁決終結的審查

裁決審理過程中，行政裁決機關可能會決定裁決終結，律師在這種情形下提供法律服務的重點是以下四個方面：

（1）審查是否是當事人達成拆遷補償安置協議的。（2）審查是否是發現申請人或被申請人不是裁決當事人的。（3）審查是否是申請人撤回裁決申請的。

（4）審查是否是作為自然人的申請人死亡，15日內繼受人沒有表示參加裁決或放棄參加裁決的。

4.裁決書內容的審查 裁決書應包括以下主要內容：

（1）申請人與被申請人(包括代理人)的姓名或單位名稱等基本情況。

（2）申請裁決的請求、爭議的事實和理由。（3）裁決機關認定的事實、理由和適用的法律依據。（4）補償安置方案(補償方式、補償金額、安置用房的面積和安置地點、搬遷日期、搬遷過渡方式和過渡期限以及《實施細則》中規定的應當補償的項目)。

（5）告知當事人行政復議、行政訴訟的權利及期限。（6）裁決機關的名稱、裁決日期并加蓋公章。（7）裁決規定的搬遷期限不得少于15日。

五、行政強制執行階段的律師實務

在行政決定的行政強制執行階段，律師為當事人以及行政機關提供法律服務的重點主要以下四個方面：

1.審查行政強制執行申請主體

房屋拆遷裁決書送達后，申請人與被申請人應當執行裁決方案。被拆遷當事人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的，裁決機關可依法申請強制執行。

2.審查行政強制拆遷前是否依法聽證

申請行政強制執行前，裁決機關應當組織拆遷當事人對行政強制執行的依據、程序、補償安置方案及測算依據等內容進行聽證。同時，還應邀請政府有關部門和具有社會公信力的人員參加。被拆遷當事人拒絕參加聽證會的，裁決機關應當組織召開調查會。律師可代理委托人參與聽證會及調查會，發表律師意見。

3.審查行政強制執行申請應提交的材料 申請行政強制執行，應當提交下列資料：（1）行政強制執行申請書。（2）裁決調解記錄和裁決書。（3）安置用房或補償資金證明。

（4）被拆遷當事人拒絕接受補償資金的，應當提交補償資金的提存證明。

（5）被拆遷當事人不同意拆遷的有關材料。（6）聽證會或調查會記錄。4.行政強制執行其他應注意的事項

（1）申請行政強制執行，應當由裁決機關領導班子集體討論決定。

（2）拆遷人未按裁決規定向被拆遷當事人提供拆遷補償資金或者符合國家質量安全標準和產權清晰、無權利負擔的安置用房的，不得申請行政強制執行。

（3）裁決機關應當提前15天通知被拆遷當事人并做好宣傳解釋，動員被拆遷當事人自行搬遷。

（4）拆遷人應當對被拆除房屋以及房屋內的物品向公證機關辦理證據保全。

（5）行政強制執行時，裁決機關應當組織街道辦事處、居(村)委會代表和公證人員到現場。

（6）裁決機關是被拆遷當事人的，由同級人民政府裁決。（7）行政強制執行應當注意防止人身傷害的發生，要有應對突發事件的預案。

（8）執行的整個過程都要堅持“以人為本”的原則，注重社會穩定與和諧。

行政復議與訴訟 一、一般規定 1．目的和依據

為依法維護拆遷委托人的合法權益，依據《中華人民共和國民事訴訟法》、《中華人民共和國行政訴訟法》、《中華人民共和國行政復議法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《最高人民法院〈關于受理房屋拆遷、補償、安置等案件問題的批復〉》、《最高人民法院〈關于當事人達不成拆遷補償安置協議就補償安置爭議提起民事訴訟人民法院應否受理問題的批復〉》等規定，結合拆遷行政復議與行政訴訟業務操作流程和經驗制定本章，供本市律師辦理拆遷行政復議與行政訴訟業務作參考。

2．適用范圍

本章適用于律師代理拆遷人、拆遷單位、被拆遷人、房屋承租人等為維護自身合法權益，依法進行司法救濟的實務操作。

二、拆遷行政復議 1.一般規定

拆遷行政復議并不是每個項目拆遷的必經階段,但拆遷行政復議與拆遷各階段交織在一起，律師可以對此提供相應的法律服務。

在拆遷人申請規劃許可證、房屋拆遷許可證等文件、拆遷管理部門作出與拆遷相關的行政決定等過程中，只要當事人認為該具體行政行為侵犯其合法權益，均有權依法向管轄部門申請行政復議。

除行政復議法、行政訴訟法已有規定外，律師應當提示拆遷委托人，對城市房屋拆遷裁決不服的，拆遷人依法已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉用房的，訴訟期間不停止拆遷的執行；拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。

2.律師在行政復議階段的法律業務內容：

（1）審查拆遷許可以及前置程序的合法性，律師工作內容包括但不限于：

（一）審查立法文件的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（二）審查規劃許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（三）審查用的許可的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（四）審查拆遷許可證發放的合法性，對下列文件進行實體和程序審查

（五）審查拆遷人申請拆遷許可時提交的拆遷計劃和方案是否合法，有無損害被拆遷人合法權益的情形；

（六）審查拆遷補償資金是否符合法律規定的及是否被挪用等情形。

（2）審查相關拆遷實施行為，律師工作內容主要包括：

（一）審查被拆遷房屋評估的合法性。包括評估機構的確定、評估程序、評估報告和專家鑒定等內容（內容詳見本指引第三章第二節部分）。

（二）審查補償安置方案的合法性。包括補償對象、利益相關人、補償范圍、補償標準，補償方法，以及安置房源等內容。

（三）審查補償安置實施過程的合法性。包括拆遷實施單位與被拆遷人之間的協商、談話、協議，以及補償安置的執行等事實情況。

（3）審查作出行政裁決或具體行政行為的合法性：

包括具體行政機關對被拆遷房屋的面積認定、違章建筑處理、婚姻狀況證明、共有產權情況、戶籍人口證明、傷殘證明、住改非，以及經營許可等內容。（4）審查行政強制拆遷的合法性：

包括行政裁決、被拆遷人或者房屋承租人在裁決規定的搬遷期限內未搬遷的原因、行政強制拆遷的實施等內容。

（5）對相關事實調查取證，發表律師意見。（6）向委托人提供法律咨詢。（7）對具體事項進行專項法律研究。

（8）代理協商、調解、申請行政復議、仲裁、訴訟、申訴。（9）參與對被拆遷人被行政處罰、裁決或強制拆遷后的法律疏導、矛盾化解工作。

（10）其他相關法律服務。

三、拆遷訴訟 1.一般規定

按法律關系的不同，拆遷訴訟可以分為以下兩類：

（1）拆遷行政訴訟：房屋拆遷行政案件涵蓋多種具體行政行為，涉及許多法律、法規、規章和規范性文件，法律關系繁雜，又是社會的熱點，容易引發群體矛盾。除了本章第一節行政復議后15日內提起行政訴訟，當事人也可以在行政裁決書送達之日起3個月內直接向法院提起行政訴訟。

（2）拆遷民事訴訟：是拆遷當事人因房屋拆遷法律行為而引起的民事訴訟，以及拆遷當事人與非拆遷當事人之間的與拆遷相關的訴訟。

2.律師代理拆遷訴訟應注意以下案件受理管轄的特別規定：（1）公民、法人或者其他組織對人民政府或者城市房屋主管行政機關依職權作出的有關房屋拆遷、補償、安置等問題的行政決定或行政裁決等行政行為不服，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應按行政案件受理。

（2）拆遷人與被拆遷人因房屋補償、安置等問題發生爭議，或者雙方當事人達成協議后，一方或者雙方當事人反悔，未經行政機關裁決，僅就房屋補償、安置等問題，依法向人民法院提起訴訟的，人民法院應當作為民事案件受理。

（3）拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協議，就補償安置爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告知當事人可以申請房屋拆遷主管機關裁決。房屋拆遷主管機關是被拆遷人的，由同級人民政府裁決。裁決應當自收到申請之日起３０日內作出。當事人對裁決不服的，可以按法律規定向人民法院起訴。

3.律師在拆遷訴訟中的舉證

根據不同的案情及訴訟請求，律師應當分別按照行政訴訟證據的若干規定和民事訴訟證據的若干規定提交如下證據：

（1）證明訴訟主體資格的證據

當事人應當提交身份證明資料，即，當事人為自然人的，應提交身份證或戶口本；為法人或其它經濟組織的，應提交工商營業執照副本、工商注冊登記資料或社團法人登記證等；法人或其它經濟組織的名稱在訟爭法律事實發生后有變更的，還應當提交變更登記資料。（2）證明房屋發生拆遷法律事實的證據 拆遷人應提交的證據：

（一）房屋拆遷許可證。

（二）拆遷公告。

（三）新建建筑物的，提交《建設工程規劃許可證》及工程竣工驗收證明。

（四）房屋被拆除前所作的面積測量報告。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）已向被拆遷人支付貨幣補償款、過渡費、搬家補助費、設備遷移費等費用的憑證。

（七）提供過渡期臨時用房給被拆遷人的證據。

（八）用以安置被拆遷人的房屋平面圖、建筑面積竣工測量報告等。

被拆遷人應提交的證據：

（一）能證明被拆除房屋的所有權的憑據。

（二）能證明被拆除房屋的結構、房屋的性質（住宅、辦公或商鋪）、房屋的建筑面積等的證據。

（三）在被拆遷房屋所有權憑據上記載的所有人不是主張權利的被拆遷人時，還須要提交能夠證明被拆遷人有權主張補償安置的證據，例如：繼承關系證明、親屬關系證明、原權利人放棄權利的證明等。

（四）能證明房屋何時被拆除的證據。

（五）已經達成拆遷補償安置協議的，要提交該協議。

（六）經過房屋拆遷主管部門裁決的，還應提交裁決書。

棚戶區改造依據的法律文件

《中華人民共和國憲法》 《中華人民共和國物權法》 《中華人民共和國房地產管理法》 《中華人民共和國土地管理法》

《城市房屋拆遷管理條例 》或（《國有土地上房屋征收與補償條例》）

《山西省城市房屋拆遷條例》

《山西省城市房屋拆遷補助與補償標準暫行辦法》

《財政部關于切實落實相關財政政策積極推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的通知》

《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》 《國家發展改革委辦公廳關于中西部地區中央下放煤礦棚戶區改造有關問題的通知》

《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》 《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》 《住房和城鄉建設部、國家發展和改革委員會、財政部等 關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》

《山西省人民政府關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》 《山西省人民政府關于實施城市居民棚戶區改造的指導意見(試行)》

《山西省人民政府關于實施國有重點煤礦棚戶區改造的意見》 《太原市人民政府關于城市居民棚戶區改造的實施意見》