第一篇：南昌市城市棚戶區(qū)改造問題全解答

南昌市城市棚戶區(qū)改造問題全解答

南昌新聞網(wǎng)訊（記者 李琳）為了讓全市人民更加詳細(xì)的了解南昌市老城區(qū)改造的情況，5月28日，南昌市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造指揮部公布了76條關(guān)于棚戶區(qū)改造的問題解答。

一、什么是城市棚戶區(qū)？

答：城市棚戶區(qū)是指在國有土地上集中建設(shè)的房屋結(jié)構(gòu)簡單、使用功能不全、建筑密度大、基礎(chǔ)設(shè)施差的人口密集住宅區(qū)。

二、城市棚戶區(qū)改造政策依據(jù)是什么？

答：城市棚戶區(qū)改造政策依據(jù)主要有《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（國辦發(fā)〔2010〕4號）、《關(guān)于推進(jìn)城市和國有工礦棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（建保〔2009〕295號）、省政府《關(guān)于加快我省城市棚戶區(qū)（危舊住宅區(qū)）改造的實(shí)施意見（試行）》和市政府《關(guān)于加快推進(jìn)我市城市棚戶區(qū)（低洼危舊房）改造的實(shí)施意見》等有關(guān)文件。

三、我市城市棚戶區(qū)改造指導(dǎo)思想和原則是什么？

答：根據(jù)國家和省里有關(guān)政策，我市明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以努力實(shí)現(xiàn)城市贏得環(huán)境、百姓贏得財(cái)富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區(qū)改造的根本目的，遵循“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、市區(qū)聯(lián)動、機(jī)制推動、統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持”的改造原則。

四、城市棚戶區(qū)改造怎樣運(yùn)作？

答：城市棚戶區(qū)改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區(qū)拆遷、分類指導(dǎo)”的模式實(shí)施。

五、城市棚戶區(qū)改造的組織保障？

答：市委市政府成立了城市棚戶區(qū)改造指揮部，負(fù)責(zé)全市城市棚戶區(qū)改造工作的政策制定、方案審定及相關(guān)協(xié)調(diào)工作。指揮機(jī)構(gòu)下設(shè)辦公室，作為日常工作與管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目協(xié)調(diào)及推進(jìn)工作，并安排相應(yīng)的工作經(jīng)費(fèi)。辦公室下設(shè)綜合協(xié)調(diào)組、規(guī)劃指導(dǎo)組、征地拆遷組、資金籌措組、新聞宣傳組、信訪維穩(wěn)組、督導(dǎo)考核組等7個機(jī)構(gòu)，以確保城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的推進(jìn)。

各縣區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會和相關(guān)責(zé)任部門參照成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)所管轄范圍城市棚戶區(qū)改造工作。

六、城市棚戶區(qū)改造各部門職責(zé)是什么？

答：規(guī)劃部門根據(jù)城市總體規(guī)劃，負(fù)責(zé)編制棚戶區(qū)改造地塊及拆遷安置地塊規(guī)劃等工作；房管部門負(fù)責(zé)拆遷安置方案制定，拆遷量審核、拆遷指導(dǎo)、保障性住房對象調(diào)查等工作；國土部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)土地收儲，出讓等工作；發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)項(xiàng)目立項(xiàng)、可研、初步設(shè)計(jì)審查等工作；財(cái)政局部門及市縣的投融資平臺負(fù)責(zé)改造資金籌措、撥付等工作。有關(guān)單位和部門按各自職責(zé)分工做好相關(guān)工作。

七、城市棚戶區(qū)改造操作流程是怎樣？

答：各縣區(qū)政府（管委會）和相關(guān)責(zé)任單位制定年度改造計(jì)劃，報市城市和國有工礦區(qū)棚戶區(qū)改造指揮部批準(zhǔn)后編制改造地塊和拆遷安置地塊規(guī)劃方案報規(guī)劃部門；根據(jù)審批的規(guī)劃方案擬定具體改造實(shí)施方案經(jīng)指揮部批復(fù)后組織實(shí)施。

實(shí)施階段按照國家基本建設(shè)程序的要求，在依法依規(guī)的前提下各相關(guān)行政審批部門應(yīng)集中辦公，建立綠色審批通道，超常規(guī)完成項(xiàng)目的各項(xiàng)審批工作。項(xiàng)目責(zé)任單位在取得規(guī)劃紅線后應(yīng)立即組織詳細(xì)的拆遷摸底，制定拆遷方案；同時辦理工程的立項(xiàng)、可研、環(huán)評、交評、規(guī)劃用地許可證等前期手續(xù)。項(xiàng)目責(zé)任單位憑借規(guī)劃用地許可證和指揮部批復(fù)的拆遷方案辦理拆遷許可證，正式開始動遷。項(xiàng)目開始動遷后，項(xiàng)目責(zé)任單位應(yīng)抓緊辦理安置房建設(shè)的設(shè)計(jì)、招投標(biāo)等前期準(zhǔn)備工作，盡早啟動還建房的建設(shè)。項(xiàng)目完成后，指揮部辦公室牽頭形成項(xiàng)目資金平衡報告，其中，拆遷費(fèi)用由市房管部門審定，征地及土地出讓的費(fèi)用由市國土部門審定，還建房以及開發(fā)建設(shè)的費(fèi)用由市財(cái)政部門審定。

八、列入我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃總面積有多少？

答：列入我市城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃總面積為659.91萬平米，涉及戶數(shù)7.97萬戶，其中：中心城區(qū)棚戶區(qū)面積520.77萬平方米，涉及戶數(shù)6.23萬戶；四縣區(qū)域總面積139.14萬平米，涉及戶數(shù)1.74萬戶。

九、我市2010年和2011年城市棚戶區(qū)改造任務(wù)分別是多少？

答：按照國務(wù)院和省政府要求，棚戶區(qū)改造三年任務(wù)兩年完成。2010年我市改造任務(wù)為399.73萬平米，其中：中心城區(qū)為321.27萬平米，四縣區(qū)域?yàn)?8.46萬平米。2011年我市改造任務(wù)為260.18萬平米，其中：中心城區(qū)199.5萬平米，四縣區(qū)域60.68萬平米。

十、城市棚戶區(qū)改造資金主要來源有哪些？

答：

（一）中央和省政府棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金；

（二）中央和省政府保障性住房補(bǔ)助資金；

（三）改造地塊土地出讓收益；

（四）平臺融入資金；

（五）財(cái)政性資金投入。

十一、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資資本金占項(xiàng)目總投資比例最低為多少？有哪些主要來源？

答：城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資資本金執(zhí)行廉租住房建設(shè)項(xiàng)目資本金不低于項(xiàng)目總投資20%的規(guī)定。主要來源有財(cái)政性資金、土地評估后注入平臺、企業(yè)債券、信托資金等。

十二、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資需具備的前期手續(xù)是什么？

答：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目融資需具備的前期手續(xù)主要有：項(xiàng)目立項(xiàng)、工可批復(fù)；融資代建協(xié)議；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。

十三：老城區(qū)控制區(qū)、核心區(qū)范圍如何界定？

答：老城區(qū)控制區(qū)范圍為：洪都大道——解放西路（洪城路）——濱江路——撫河路圍合的地區(qū)。其中核心區(qū)為：陽明路——八一大道——站前西路——撫河路圍合的地區(qū)。

十四：為什么老城區(qū)內(nèi)要分控制區(qū)和核心區(qū)？

答：我市老城區(qū)范圍人口高度密集，按照疏散老城區(qū)人口的原則，根據(jù)我市公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，在老城區(qū)控制區(qū)范圍內(nèi)限制建設(shè)學(xué)校、醫(yī)院、文化中心（館）、體育場館等大型公共服務(wù)設(shè)施，其中核心區(qū)范圍內(nèi)一律停建。

十五、如何加快新城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配套完善？

答：相對老城區(qū)而言，新城區(qū)公共服務(wù)設(shè)施較為薄弱，按照市政府已經(jīng)出臺的有關(guān)文件精神，通過在土地、規(guī)劃、稅費(fèi)等方面予以扶持，鼓勵學(xué)校、醫(yī)院、文化中心（館）、體育場館等大型公共服務(wù)設(shè)施向新城區(qū)和組團(tuán)轉(zhuǎn)移，加快新城區(qū)和組團(tuán)公共服務(wù)設(shè)施配套完善，促進(jìn)老城區(qū)人口向新城區(qū)和組團(tuán)轉(zhuǎn)移。

十六、城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可享受哪些稅費(fèi)優(yōu)惠政策？

答：按照建保【2009】295號文件規(guī)定，城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可享受以下兩方面的稅費(fèi)優(yōu)惠政策：

1、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，免征各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，包括：城市教育附加費(fèi)、地方教育附加、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、防空地下室異地建設(shè)費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金、格調(diào)節(jié)基金、防洪保安基金。

2、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用房的稅收優(yōu)惠政策，即：安置房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅；購買商品房作為安置房源的，免征契稅。

十七、城市棚戶區(qū)改造地塊土地出讓收益可否用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目？

答：城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷出來的凈地出讓后，原則上應(yīng)先從土地出讓收益中提取四項(xiàng)專項(xiàng)資金，剩余部分可作為土地收儲成本撥付給棚戶區(qū)改造的拆遷安置主體或安置房代建主體，用于拆遷補(bǔ)償和安置房建設(shè)。

十八、城市棚戶區(qū)改造地塊所收取的稅、費(fèi)收入可否用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目？

答：出讓城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目拆遷出來的凈地進(jìn)行商業(yè)性開發(fā)，按規(guī)定不能減免的稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金都應(yīng)足額收取。所收取的稅費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算收入，按規(guī)定的用途使用。

如果宗地出讓收入等不足以保證棚戶區(qū)改造項(xiàng)目收支平衡，可考慮按照對宗地上商業(yè)性開發(fā)所收取的各種稅收、行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金數(shù)額，由受益財(cái)政等額安排項(xiàng)目資本金撥付給拆遷安置主體或安置房代建主體。

十九、城市改造過程中涉及的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造建設(shè)用地是否征收城鎮(zhèn)土地使用稅？

答：城市改造過程中納入政府統(tǒng)一計(jì)劃實(shí)施的城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

二十、單位和個人取得的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否征收營業(yè)稅？

答：按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，單位和個人因工地被征用而取得的不動產(chǎn)拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不征收營業(yè)稅。

二十一、城市改造中拆遷人與被拆遷人實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式的補(bǔ)償是否征收營業(yè)稅？

答：被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換形式補(bǔ)償?shù)模徊疬w人因房屋結(jié)構(gòu)和面積原因所取得的結(jié)算價款，不征收營業(yè)稅。

二

十二、個人取得的補(bǔ)償費(fèi)是否征收個人所得稅？

答：城市改造過程中個人因土地使用權(quán)被政府收回后原擁有不動產(chǎn)拆遷，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償，無論是現(xiàn)金還是實(shí)物（房屋），均免征個人所得稅。

二

十三、土地使用權(quán)擁有者將其土地使用權(quán)歸還給政府后得到的資金補(bǔ)償費(fèi)，是否征收營業(yè)稅？

答：土地使用權(quán)擁有者將其土地使用權(quán)歸還給政府時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權(quán)歸還土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。

二

十四、政府、拆遷公司、房地產(chǎn)企業(yè)等用自建房或商品房進(jìn)行安置補(bǔ)償?shù)娜绾斡?jì)征營業(yè)稅？

答：對政府、拆遷公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等自行建蓋或購入商品房安置補(bǔ)償?shù)模瑢斶€面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計(jì)征營業(yè)稅，對超過拆遷建筑面積部分，以收到房款及價外費(fèi)用為計(jì)稅依據(jù)一并征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅。

二

十五、城市改造中土地增值稅的減免是如何規(guī)定的？

答：指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)免征土地增值稅；因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規(guī)定免征土地增值稅。

二

十六、參與城市改造開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè)，在土地增值稅清算時，拆遷補(bǔ)償費(fèi)能否計(jì)算扣除？

答：在土地增值稅清算中，納稅人應(yīng)據(jù)實(shí)提供扣除項(xiàng)目金額，并提供合法有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，方可據(jù)實(shí)扣除。在土地增值稅清算時，對確實(shí)不能提供合法有效憑證據(jù)以扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供以下證明材料，作為拆遷補(bǔ)償費(fèi)用可以在房地產(chǎn)開發(fā)成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實(shí)施拆遷的公司（如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷償合同，合同內(nèi)容涉及拆遷土地或房屋的面積、補(bǔ)償方式和補(bǔ)償金額等相關(guān)內(nèi)容；三是出具支付補(bǔ)償費(fèi)用的簽收花名冊。

二

十七、城市棚戶區(qū)改造過程中，企業(yè)取得搬遷補(bǔ)償收入，應(yīng)如何繳納企業(yè)所得稅？

答：因城市棚戶區(qū)改造等原因，搬遷企業(yè)按現(xiàn)定標(biāo)準(zhǔn)從政府取得的搬遷補(bǔ)償收入，以及搬遷企業(yè)通過市場（招標(biāo)、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉(zhuǎn)讓收入，企業(yè)如果根據(jù)搬遷規(guī)則，用于購置或建造與搬遷前相同或類似性質(zhì)、用途的固定資產(chǎn)和土地（以下簡稱重置固定資產(chǎn)），以及進(jìn)行技術(shù)改造或安置職工的，準(zhǔn)予搬遷企業(yè)的搬遷收入和扣除重置固定資產(chǎn)、技術(shù)改造和安置職工費(fèi)用，其余額計(jì)入企業(yè)應(yīng)納稅所得額。

二

十八、城市棚戶區(qū)改造中的拆遷人如何確立？

答：拆遷人應(yīng)為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目所在轄區(qū)政府，城鎮(zhèn)居民房拆遷工作應(yīng)由所在區(qū)房屋拆遷部門負(fù)責(zé)。

二

十九、城市棚戶區(qū)改造房屋拆遷的原則是什么？

答：城市棚戶區(qū)改造房屋拆遷的原則是：

1、以人為本，依法拆遷。城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的確定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫浇^大多數(shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。嚴(yán)格執(zhí)行城市房屋拆遷等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，維護(hù)群眾的合法權(quán)益，切實(shí)讓群眾得到實(shí)惠。

2、拆一還一，等價交換。城市棚戶區(qū)改造房屋拆遷補(bǔ)償安置的原則是“拆一還一，等價交換”。

三

十、城市棚戶區(qū)改造實(shí)施房屋拆遷步驟有哪些？

答：城市棚戶區(qū)改造城市房屋拆遷步驟如下：

1、由房屋拆遷實(shí)施單位對擬拆遷的房屋進(jìn)行調(diào)查摸底；

2、根據(jù)調(diào)查摸底情況制定房屋拆遷補(bǔ)償安置方案；

3、由拆遷人負(fù)責(zé)辦理房屋拆遷許可證；

4、現(xiàn)場發(fā)布拆遷公告，宣傳拆遷政策；

5、組織投票或抽簽確定房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)；

6、搬遷動員；

7、簽訂房屋拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議；(各區(qū)房屋拆遷管理部門對達(dá)不成協(xié)議的進(jìn)行行政裁決)

8、被拆遷人自行搬遷；(對行政裁決規(guī)定期限內(nèi)仍不搬遷的依法進(jìn)行強(qiáng)制拆遷)

9、組織被拆遷人回遷。

三

十一、城市棚戶區(qū)改造中有哪幾種拆遷補(bǔ)償方式？

答：城市棚戶區(qū)改造拆遷補(bǔ)償方式主要有產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種，由被拆遷人自愿選擇。

三

十二、房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)如何確定？

答：依據(jù)《江西省城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》，由拆遷人委托房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估。拆遷人應(yīng)當(dāng)充分尊重被拆遷人知情權(quán)，由市拆遷管理部門組織拆遷當(dāng)事人及紀(jì)檢監(jiān)察等有關(guān)部門以公開抽簽方式確定房屋拆遷估價機(jī)構(gòu)。

三

十三、1985年前自行搭建的住宅房屋認(rèn)定的主要內(nèi)容有哪些？

答：主要有以下三項(xiàng)內(nèi)容：

1、房屋建成時間（是否1985年以前）；

2、房屋結(jié)構(gòu)及建筑面積；

3、房屋所有人。

三

十四、如何確認(rèn)1985年前自行搭建的房屋？

答：主要從以下四個方面確認(rèn)：

1、查閱被拆遷人出示的1985年以前的土地使用證（地租折）或者發(fā)證部門的記載；

2、查閱1985年房屋普查資料，是否有記載；

3、查閱1985年以前測繪的地形圖，是否有房屋圖形；

4、查閱1985年以前戶籍資料，是否記載，戶主是誰。

三

十五、怎樣認(rèn)定1985年前自行搭建的房屋？

答：拆遷人會同市房屋登記機(jī)構(gòu)、市拆遷管理部門、區(qū)拆遷管理部門及拆遷實(shí)施單位共同確認(rèn)。

三

十六、產(chǎn)權(quán)調(diào)換“拆一還一”的涵義是什么？

答：按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國務(wù)院305號令）規(guī)定，“拆一還一”的涵義是房屋價值的概念，即為“雙向評估，等值交換”。

三

十七、房屋拆遷當(dāng)事人對拆遷估價結(jié)果有異議怎么辦？

答：根據(jù)建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號)文規(guī)定，被拆遷當(dāng)事人對估價結(jié)果有異議的，自收到估價報告之日起5日內(nèi)，可以向原估價機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價，也可以另行委托估價機(jī)構(gòu)評估。

拆遷當(dāng)事人對原估價機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價的結(jié)果仍有異議的，可以向市房屋拆遷估價專家委員會申請技術(shù)鑒定。

三

十八、在房屋拆遷過程中，對聽證會是如何規(guī)定的？

答：

1、在房屋拆遷管理部門裁決之前，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)舉行聽證會。

2、組織聽證單位應(yīng)當(dāng)在聽證會舉行的3個工作日前，將舉行聽證會的時間、地點(diǎn)書面通知拆遷當(dāng)事人或其代理人。

3、對被拆遷人或者房屋承租人是否必須參加聽證會未作硬性規(guī)定。但拆遷當(dāng)事人無正當(dāng)理由，在規(guī)定的時間不參加聽證或在聽證過程中擅自退出聽證會的，視為放棄陳述或申辯的權(quán)利，但不影響房屋拆遷裁決的執(zhí)行或行政強(qiáng)制拆遷的執(zhí)行。

三

十九、拆遷過程中哪種情況下可以申請房屋拆遷管理部門進(jìn)行行政裁決？

答：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人因搬遷期限、補(bǔ)償方式、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，當(dāng)事人均可申請房屋拆遷管理部門裁決。

四

十、為什么行政裁決要對拆遷估價報告進(jìn)行鑒定？

答：根據(jù)建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號)文規(guī)定，被拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議的，房屋拆遷管理部門應(yīng)當(dāng)委托市房屋拆遷估價專家委員會進(jìn)行鑒定，并以鑒定后的評估結(jié)果作為裁決依據(jù)。估價專家委員會由資深專職注冊房地產(chǎn)估價師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專家組成，我市的估價專家委員會設(shè)在市拆遷管理部門。四

十一、行政裁決規(guī)定的搬遷期限是多久？

答：根據(jù)建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號)文規(guī)定，行政裁決規(guī)定的搬遷期限不得少于15天。

四

十二、拆遷人對房屋拆遷管理部門做出的行政裁決不服，可以向法院起訴嗎？

答：根據(jù)建設(shè)部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》(建住房[2003]252號)文規(guī)定，當(dāng)事人對行政裁決不服的，可以在裁決書送達(dá)之日起六十日向上級主管行政部門申請復(fù)議或在裁決書送達(dá)之日起三個月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。

四

十三、如果被拆遷人拒絕與拆遷人簽訂拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，房屋可以不拆嗎？

答：不可以。根據(jù)國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，達(dá)不成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議可以申請拆遷管理部門裁決。在裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)仍不搬遷的，由市人民政府責(zé)成有關(guān)部門強(qiáng)制拆遷。

四

十四、怎樣保證安置房分配的公平公正？

答：為確保棚戶區(qū)改造安置住房分配公開，公平、公正，按照搬遷順序采取搖號或抽簽等群眾滿意的公開、透明的辦法進(jìn)行陽光操作。

四

十五、同一城區(qū)只有一處住房如何界定？

答：是指被拆遷人在本市城區(qū)范圍內(nèi)（含棚改片區(qū)）只有一處擁有產(chǎn)權(quán)的住房。由市房產(chǎn)管理部門進(jìn)行認(rèn)定，并出具惟一住房證明。

四

十六、拆除非住宅房屋造成被拆遷人停業(yè)的是否有補(bǔ)償？

答：拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)的，由拆遷人按照下列辦法補(bǔ)償：

1、拆遷房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，在規(guī)定的過渡期限內(nèi)，按照所涉及的在冊職工人數(shù)或者工商營業(yè)執(zhí)照登記的實(shí)際從業(yè)人數(shù)給予一次性最低工資補(bǔ)償。其中過渡期18個月以內(nèi)的，補(bǔ)償6個月；過渡期18個月以上24個月以下的，補(bǔ)償10個月；由于拆遷人的責(zé)任延長過渡期限的，從逾期1個月起每逾期1個月，補(bǔ)償1個月。省人民政府公布的最低工資標(biāo)準(zhǔn)南昌城區(qū)為每月580元。

2、拆遷房屋造成停租的，按房管部門核發(fā)的《房屋租憑證》所載明的租金標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)償，直至回遷。

四

十七、被拆遷房屋用途變更如何補(bǔ)償？

答：被拆遷房屋的用途，以房屋登記簿或房屋所有權(quán)證載明的為準(zhǔn)。原作住宅的房屋在2001年10月1日以前已改為經(jīng)營性用房，并依法辦理營業(yè)執(zhí)照和稅務(wù)登記的，拆遷時應(yīng)當(dāng)按非住宅房屋予以補(bǔ)償。

四

十八、被拆遷人對房屋面積計(jì)算有異議該怎么辦？

答：被拆遷房屋的建筑面積，以房屋登記簿或房屋所有權(quán)證載明的為準(zhǔn)。拆遷當(dāng)事人對房屋所有權(quán)證載明的建筑面積有異議的，可以申請發(fā)證部門重新核定，費(fèi)用由申請人承擔(dān)。

四

十九、租用公有房屋在拆遷中如何補(bǔ)償或安置?

答：租用公有房屋在拆遷中按以下辦法進(jìn)行補(bǔ)償或安置：

1、房屋合法承租人符合房改條件的，原則上可先參加房改取得房屋產(chǎn)權(quán)后，再進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償;

2、房屋合法承租人不符合房改條件的,由產(chǎn)權(quán)單位與拆遷人簽訂產(chǎn)權(quán)調(diào)換協(xié)議，并與承租人重新簽訂租賃合同。

五

十、棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)已按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買部分產(chǎn)權(quán)的房屋在拆遷中如何補(bǔ)償安置？

答：原已按房改標(biāo)準(zhǔn)價購買部分產(chǎn)權(quán)的房屋且符合房改條件的，須按現(xiàn)行房改成本價補(bǔ)足房款，取得全部產(chǎn)權(quán)后，再進(jìn)行拆遷補(bǔ)償安置。

五

十一、棚戶區(qū)改造范圍的廉租住房在拆遷中如何補(bǔ)償安置？

答：只能采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式補(bǔ)償安置，按照同類地段住宅“拆一還一”的原則，依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置。安置房的性質(zhì)仍為政府所有廉租住房，原承租人若符合條件則可在租賃期內(nèi)繼續(xù)承租。

五

十二、棚戶區(qū)改造范圍的經(jīng)濟(jì)適用住房在拆遷中如何補(bǔ)償安置？

答：若被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模瑒t必須按照經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼辦法的規(guī)定，由該家庭退還政府的經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼款；

若被拆遷人選擇采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式安置的，按照同類地段住宅“拆一還一”的原則，依照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)償安置。超過“拆一還一”部分的安置房，由該家庭按照拆遷安置政策進(jìn)行結(jié)算。安置房的產(chǎn)權(quán)證仍發(fā)放經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)證，但在登記簿、產(chǎn)籍檔案和產(chǎn)權(quán)證上注明超出部分的面積為完全私有產(chǎn)權(quán)。

五

十三、棚戶區(qū)改造范圍的居民具備什么樣的條件才能申請廉租住房？

答：棚戶區(qū)改造范圍同時具備以下條件的低收入家庭可以申請廉租住房：

1、家庭人均年收入符合我市人民政府劃定的低收入家庭人均年收入標(biāo)準(zhǔn)線；

2、有兩年以上我市城鎮(zhèn)戶口；

3、無房或現(xiàn)住房面積低于我市人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭（小于10㎡/人）；

4、市政府規(guī)定的其他條件。

五

十四、棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房申請條件的家庭如何處理？

答：棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合廉租住房申請條件的家庭，若放棄被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)，即放棄拆遷補(bǔ)償安置的，則可以優(yōu)先申請廉租住房。若不放棄被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)，拆遷補(bǔ)償安置后仍符合廉租住房申請條件的，則按照正常程序進(jìn)行申請。

五

十五、棚戶區(qū)改造范圍的居民具備什么樣的條件才能申購經(jīng)濟(jì)適用住房？

答：棚戶區(qū)改造范圍同時具備以下條件的低收入家庭可以申購廉租住房：

1、家庭人均年收入符合我市人民政府劃定的低收入家庭人均年收入標(biāo)準(zhǔn)線；

2、有五年以上我市城鎮(zhèn)戶口；

3、無房或現(xiàn)住房面積低于我市人民政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的住房困難家庭（小于15㎡/人）；

4、市政府規(guī)定的其他條件。

五

十六、棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件的家庭如何處理？

答：棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件的家庭，若放棄被拆除房屋產(chǎn)權(quán)，即放棄拆遷補(bǔ)償安置的，則可以優(yōu)先申購經(jīng)濟(jì)適用住房。若不放棄被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)，拆遷補(bǔ)償安置后仍符合經(jīng)濟(jì)適用住房申購條件的，則按照正常程序進(jìn)行申購。

五

十七、城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的農(nóng)房如何安置補(bǔ)償？

答：城市棚戶區(qū)改造范圍內(nèi)的農(nóng)房安置補(bǔ)償按照南昌市及所在行政區(qū)域現(xiàn)行農(nóng)房拆遷補(bǔ)償政策執(zhí)行。

五

十八、自行搭建的房屋，拆遷時搭建部分能否獲得補(bǔ)償？

答：拆除在單位土地使用權(quán)范圍內(nèi)1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原則給予適當(dāng)補(bǔ)償：

1、在單位土地上自行搭建的非住宅房屋 拆除在1985年以前手續(xù)不齊全的建筑，且市房屋登記機(jī)構(gòu)無法確權(quán)的單位非住宅，由市房屋登記機(jī)構(gòu)出具證明其面積和結(jié)構(gòu)的書面材料，經(jīng)拆遷實(shí)施單位認(rèn)可后，報有關(guān)部門研究同意，在重置價范圍內(nèi)給予一定補(bǔ)償。

2、在單位土地上自行搭建的住宅房屋

拆除在1985年以前由單位自行搭建的住宅房屋，補(bǔ)償給單位，然后由所有單位負(fù)責(zé)安置。

拆除在1985年以前由個人自行搭建的住宅房屋：先由被拆遷戶單位配合市房產(chǎn)管理部門及拆遷實(shí)施單位調(diào)查被拆遷人在其他地方是否有房改房。若有房改房的，市房屋登記機(jī)構(gòu)核實(shí)自搭面積后，按照重置價補(bǔ)償給補(bǔ)拆遷人；若無房改房的或房改不達(dá)標(biāo)的，可在經(jīng)濟(jì)適用房內(nèi)按照經(jīng)濟(jì)適用房價格購買經(jīng)濟(jì)適用房，購買經(jīng)濟(jì)適用房面積可享受房改房政策的面積，超出面積按同地段同類房屋的商品房價格結(jié)算。

五

十九、沒有超過期限的臨時建筑應(yīng)如何補(bǔ)償？

答：結(jié)合使用期限給予適當(dāng)補(bǔ)償，臨時建筑批準(zhǔn)使用期限一般為2年。超過2年未獲批準(zhǔn)延期的應(yīng)當(dāng)無償拆除。未超過批準(zhǔn)期限的，則按房屋重置價格結(jié)合剩余使用期限補(bǔ)償。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房屋重置價格為：框架結(jié)構(gòu)800元/平方米（多層）1150元/平方米（小高層）1350元/平方米（高層為，）；磚混結(jié)構(gòu)700元/平方米；磚木結(jié)構(gòu)520元/平方米；簡易結(jié)構(gòu)240元/平方米。

六

十、搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：拆遷住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)為：戶建筑面積100平方米以內(nèi)的，每戶每次300元；戶建筑面積超過100平方米的，每戶每次300元另加超出部分每平方米2元。拆遷非住宅搬遷補(bǔ)助費(fèi)為：按有營業(yè)執(zhí)照的房屋建筑面積每平方米5元，或者按照貨物運(yùn)輸、設(shè)備拆卸搬運(yùn)安裝費(fèi)用計(jì)算。

六

十一、臨時安置補(bǔ)助費(fèi)（即過渡費(fèi)）怎么計(jì)算？

答：拆遷住宅按被拆遷房屋建筑面積每平方米每月8元計(jì)算。

六

十二、電話、有線電視、管道煤氣、寬帶網(wǎng)、分體式空調(diào)器、獨(dú)戶水電表等遷移如何補(bǔ)償？

答：按照遷移所需實(shí)際費(fèi)用給予一次性補(bǔ)償。

六

十三、房屋已經(jīng)內(nèi)裝修的應(yīng)如何補(bǔ)償？

答：被拆遷房屋已經(jīng)內(nèi)裝修的，由拆遷人按下列辦法補(bǔ)償：

住宅房屋裝修后使用2年以內(nèi)的，按裝修費(fèi)的60%補(bǔ)償；使用2年以上3年以下的，按裝修費(fèi)的50%補(bǔ)償；使用3年以上5年以內(nèi)的，按裝修的30%補(bǔ)償；使用5年以上的，不予補(bǔ)償。裝修補(bǔ)償金額最高不得超過房屋重置價。

非住宅房屋裝修后使用1年以內(nèi)的，按裝修費(fèi)的50%補(bǔ)償；使用1年以上2年以內(nèi)的，按裝修費(fèi)的40%補(bǔ)償；使用2年以上3年以內(nèi)的，按裝修費(fèi)的30%補(bǔ)償；使用3年以上的，不予補(bǔ)償。

裝修價值也可以委托有資格的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評估。

六

十四、拆遷住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償可以得到多少補(bǔ)助？

答：洪府廳字[2009]457號第一條第一款規(guī)定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模词袌鲈u估價補(bǔ)償；在公告規(guī)定的搬遷期限內(nèi)搬遷的另按市場評估價的20%給予補(bǔ)助”。

六

十五、為什么要對拆遷住宅房屋貨幣補(bǔ)償?shù)慕o予6個月臨時安置補(bǔ)助費(fèi)？

答：洪府廳字 [2009]457號第一條第三款規(guī)定：“在公告規(guī)定期限內(nèi)搬遷的，對被拆遷人或者房屋承租人給予6個月臨時安置補(bǔ)助費(fèi)。臨時安置補(bǔ)助費(fèi)按被拆遷房屋建筑面積結(jié)算”。

本來貨幣補(bǔ)償是一次性買斷，不存在過渡也沒有過渡費(fèi)（即臨時安置補(bǔ)助費(fèi)）。但考慮到拆遷戶得到貨幣補(bǔ)償款后，并不能馬上買到合適的房子居住，還有一個挑選、購買、裝修的過程，實(shí)際上還是要過渡一段時間。因此，這次規(guī)定給予6個月臨時安置補(bǔ)助費(fèi)，這樣就可以解決拆遷戶購房裝修期間的過渡問題。這也是依法拆遷“有情操作”的一種體現(xiàn)。

六

十六、被拆遷人為殘疾人有何照顧？

答：根據(jù)我市有關(guān)規(guī)定，對60歲以上孤寡老人、雙目失明或者下肢殘疾者，在樓層安置上根據(jù)本人要求，可以給予充分照顧。

六

十七、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的安置房用地采取何種供地方式？程序是怎樣？

答：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的安置用地可采取劃撥方式供地。并按照以下程序辦理：在規(guī)劃部門確定安置用地項(xiàng)目規(guī)劃范圍后，依照規(guī)劃部門確定的用地紅線范圍辦理安置房項(xiàng)目劃撥用地手續(xù)，核發(fā)《國有建設(shè)用地劃撥決定書》，并在其中明確約定住房套型面積、項(xiàng)目開竣工時間等條件。

六

十八、安置房用地劃撥地價如何收取？

答：安置房用地劃撥地價應(yīng)為土地實(shí)際取得成本。

六

十九、安置房用地的供地對象是誰？

答：安置房用地的劃撥供地對象為安置房建設(shè)的業(yè)主單位，具體由市政府確定。

七

十、棚戶區(qū)拆遷安置戶的土地使用權(quán)證如何發(fā)放？

答：依據(jù)房管部門或拆遷部門核定的安置房屋產(chǎn)權(quán)類型，核發(fā)相應(yīng)的土地使用權(quán)證。如商品房產(chǎn)權(quán)證，核發(fā)出讓的土地使用權(quán)證；其他則核發(fā)劃撥土地使用權(quán)證。

七

十一、安置用地建筑面積超出拆遷面積，剩余房源如何處理？

答：剩余房源可補(bǔ)辦土地出讓手續(xù)，即根據(jù)市場評估并經(jīng)市政府確定的樓面地價收取相應(yīng)面積土地出讓金及相關(guān)規(guī)費(fèi)后，作為商品房出售，所得收益用于彌補(bǔ)拆遷安置資金不足部分。單位自行組織實(shí)施的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目可參照執(zhí)行。

七

十二、哪些用地需要收儲，土地的收儲方式如何？

平衡資金項(xiàng)目在上市交易前需履行收儲程序，其中屬市直工口企業(yè)改制的，應(yīng)由市工業(yè)土地儲備中心進(jìn)行收儲；各開發(fā)區(qū)、新區(qū)設(shè)有土地儲備中心的，應(yīng)對轄區(qū)內(nèi)土地歸口進(jìn)行收儲；其他用地，如省、市直單位、企業(yè)用地等由市土地儲備中心統(tǒng)一收儲。

七

十三、土地收儲價格如何確定？

中央、省屬企業(yè)收儲土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由土地儲備機(jī)構(gòu)與原土地使用權(quán)人根據(jù)土地評估結(jié)果按照該地段收儲文件補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，報南昌市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造指揮部批準(zhǔn)后實(shí)施。

市直非工口企業(yè)土地收儲成本為市政府批準(zhǔn)的企業(yè)改制費(fèi)用或參照中央、省屬企業(yè)收儲土地的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

七

十四、原劃撥性質(zhì)的辦公、商業(yè)用地如何收儲？

城市棚戶區(qū)改造涉及原劃撥用地上的辦公、商業(yè)性質(zhì)的土地，根據(jù)市場評估價扣除40%后，其余60%全額返還給原用地單位用于補(bǔ)償。

七

十五、城市棚戶區(qū)改造中的城市基礎(chǔ)、公用設(shè)施如何供地？

作為基礎(chǔ)設(shè)施用地（公共綠地、市政道路等）、公共設(shè)施用地（學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施用地等），按照紅線范圍及用途為其辦理劃撥用地手續(xù)。公共綠地、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施用地免收劃撥地價；學(xué)校、醫(yī)院等公共設(shè)施用地可按市政府規(guī)定的劃撥地價等級標(biāo)準(zhǔn)或按土地取得成本費(fèi)用收取劃撥地價。

七

十六、單位危舊住宅區(qū)是否可納入城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃？

答：符合城市棚戶區(qū)條件且可單獨(dú)規(guī)劃建設(shè)的單位住宅生活區(qū)可納入城市棚戶區(qū)改造計(jì)劃，參照城市棚戶區(qū)改造方式實(shí)施。(本問答由市城市和國有工礦棚戶區(qū)改造指揮部解釋。)

第二篇：棚戶區(qū)改造問題分析（最終版）

【摘要】：隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市區(qū)域不斷擴(kuò)大，越來越多的村居被納入了城區(qū)

范 圍，這些質(zhì)量較差的房屋、設(shè)施不全的區(qū)域就構(gòu)成了棚戶區(qū)。為了使舊城區(qū)恢復(fù)其在城

市 發(fā)展中的活力，必須對舊城區(qū)內(nèi)的棚戶區(qū)進(jìn)行改造。同時棚戶區(qū)的改造也有利于節(jié)省土

地，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地。因此對棚戶區(qū)進(jìn)行改造具有重大意義。

關(guān)鍵詞：城市化進(jìn)程；棚戶區(qū)；改造

棚戶區(qū)是中國城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的典型現(xiàn)象，它曾經(jīng)解決了不少貧困家庭的住房問題，但是現(xiàn)在棚戶區(qū)的大量存在已成為阻礙城市健康發(fā)展的瓶頸，嚴(yán)重?fù)p壞了城市形象，甚至?xí)l(fā)一些社會問題。因此棚戶區(qū)問題是實(shí)現(xiàn)城市快速發(fā)展、提高城市競爭力急需解決的問題。

一、棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

目前，棚戶區(qū)改造呈現(xiàn)多種模式，多個層次推進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢，更新改造模式由過去單一的“舊房改造”和“舊區(qū)改造”轉(zhuǎn)向“舊區(qū)再開發(fā)”，不僅僅以改善居住條件和居住環(huán)境為目標(biāo)，而且充分發(fā)揮改造地段的經(jīng)濟(jì)效益和社會、環(huán)境效益，實(shí)現(xiàn)改造棚戶區(qū)和城市現(xiàn)代化的多重目的。概括起來，近幾年來棚戶區(qū)改造呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

經(jīng)濟(jì)效益成為關(guān)鍵。房地產(chǎn)公司作為自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，受 到市場經(jīng)營的經(jīng)濟(jì)規(guī)律的支配，盈利成為其開發(fā)的主要目的，這種積 極、迫切的目標(biāo)激發(fā)其創(chuàng)造各種有效的方法去促進(jìn)土地利用，間接地 使土地使用發(fā)揮到最高境界。因此，經(jīng)濟(jì)效益問題成為棚戶區(qū)改造的 關(guān)鍵問題，關(guān)系到棚戶區(qū)改造是否能行之有效，并且支配著棚戶區(qū)改 造的開發(fā)行為。

規(guī)劃控制趨向法治化、系統(tǒng)化。進(jìn)入市場經(jīng)濟(jì)后，雖然還存在著立項(xiàng)審批手段，但由于資金已不是上級劃撥，而貸款也不再是上級批準(zhǔn)的政府行為，而是建設(shè)者與金額機(jī)構(gòu)之間的經(jīng)濟(jì)企業(yè)行為，從而使政府對棚戶區(qū)改造的控制，由過去行政、計(jì)劃為主的直接控制逐步 轉(zhuǎn)向利用經(jīng)濟(jì)杠桿、法規(guī)手段、政策引導(dǎo)、公眾參與以及其他溝通協(xié)作方式的管理調(diào)節(jié)，并通過各種計(jì)劃、決策、執(zhí)行、引導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督等組織活動使規(guī)劃管理走向系統(tǒng)化，打破了以往城市建設(shè)計(jì)劃、規(guī)劃、建筑、實(shí)施的單向執(zhí)行方式。

二、棚戶區(qū)改造存在的問題

關(guān)注近期和局部利益。因?yàn)樵谑袌鰴C(jī)制中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為以自身利益的最大化為目標(biāo)，并且房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是在一個特定的時間段內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的是在這個時間段內(nèi)的收益。于是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)傾向于最充分地利用土地資源，千方百計(jì)地提 高地塊的容積率，而很少考慮對周邊環(huán)境可能造成的危害以及對城市長遠(yuǎn)發(fā)展可能帶來的負(fù)面影響。同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“產(chǎn)品”是依據(jù)市場的需求“量身定做”的，但是市場的需求并非是以城市合理的發(fā)展為依據(jù)的。例如，城市中心區(qū)的棚戶區(qū)改造中往往以開發(fā)高級住宅為主，將低收入的居民排擠出了城市中心區(qū)，一定程度上導(dǎo)致社會空間的分隔，并給社會的安定埋下隱患。這些矛盾和問題是市場本身無法解決的。

拆遷難度大，協(xié)調(diào)時間長。城市建設(shè)的難點(diǎn)在棚戶區(qū)改造，棚戶區(qū)改造的難點(diǎn)在棚戶區(qū)拆遷，棚戶區(qū)拆遷的難點(diǎn)在于中低收入戶的安置。改造能否順利實(shí)現(xiàn)，關(guān)鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進(jìn)度。

對經(jīng)濟(jì)困難家庭的住房保障還不到位。在棚戶區(qū)拆遷項(xiàng)目中，存在著這樣一些特殊困難家庭(如下崗失業(yè)、經(jīng)濟(jì)拮據(jù)、常年患病、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等):拆遷前，他們擠住在平房內(nèi)或者私自加蓋的屋舍內(nèi)，基本能夠維持生活，可是拆遷之后，按照拆遷條例 規(guī)定得到的補(bǔ)償一般不能滿足購房從而解決幾代人的居住問題。這部分人群會強(qiáng)力阻礙拆遷。這是拆遷工作中很現(xiàn)實(shí)的困難。

改造項(xiàng)目和拆遷方案不夠詳細(xì)透明，影響被拆遷居民的信心。被拆遷居民對拆遷后的前景不明朗，對拆遷的各項(xiàng)補(bǔ)償沒有把握，對拆遷持冷漠態(tài)度，如大多數(shù)棚戶區(qū)內(nèi)的房主既擔(dān)心拆遷后失去每個月上千元的房租，生活沒有來源；還擔(dān)心現(xiàn)在的住房無法換到同等面積的 樓房，每個月還要交物業(yè)管理費(fèi)等。棚戶區(qū)內(nèi)很多租房戶對拆遷也憂心忡忡，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在的收入只夠租住較便宜的普通街區(qū)舊房或城中村房子，拆遷后他們難以找到便宜的住房。

改造資金不足，審批程序冗雜。棚戶區(qū)改造需要大量資金，但是政府財(cái)政支持的城建資金缺口大。資金不足會嚴(yán)重阻礙棚戶區(qū)改造的進(jìn)程，應(yīng)從大局著眼，從城市經(jīng)營的理念出發(fā)，增加優(yōu)惠政策，吸引市場投資機(jī)構(gòu)介入融資。以往棚戶區(qū)改造所需的批文太多，從確定打 算改造某一區(qū)片到真正全面落實(shí)完成拆遷改造，需要太多部門的協(xié)作與審批，所需的時間太長，管理成本加大。

三、城市棚戶區(qū)改造的建議和措施

(一)制度創(chuàng)新

制定優(yōu)惠政策棚戶區(qū)改造中涉及到政府、開發(fā)商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益關(guān)系者是原棚戶區(qū)居民。政策既要保證居民和開發(fā)商的利益，還要保障棚戶區(qū)改造達(dá)到城市發(fā)展的要求，使居民在不支付額外費(fèi)用的前提下便可充分享受新社區(qū)完善的市政配套設(shè)施及優(yōu)美的居住環(huán)境。拆遷期間原棚戶區(qū)居民的安置費(fèi)及原有房屋的出租收入，由開發(fā)商負(fù)責(zé)補(bǔ)償；原棚戶區(qū)居民回遷房必須優(yōu)先建設(shè)，并由原棚戶區(qū)居民優(yōu)先挑選，保證按時回遷等等。如果這些政策措施能順利實(shí)施，原棚戶區(qū)居民就會成為棚戶區(qū)改造最大的受益者。為了推動棚戶區(qū)改造，政府需要讓出巨大利益給原棚戶區(qū)居民和開發(fā)商，以便降低開發(fā)商的經(jīng)營風(fēng)險，亦即出臺新的優(yōu)惠政策；對于含有公益性項(xiàng)目的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目(如在新一輪的城市規(guī)劃中被規(guī)劃為綠地的棚戶區(qū)片)，允許免繳部分土地出讓金；對于區(qū)位較差、拆遷量 較大的區(qū)域，可以允許開發(fā)商采取適當(dāng)提高容積率，增加部分商業(yè)建筑面積等辦法提高經(jīng)營收益。

(二)體制創(chuàng)新

確立推進(jìn)機(jī)制 棚戶區(qū)改造工作在市委、市政府的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，實(shí)行分級負(fù)責(zé)制。市委、市政府成立市棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究制定政策、審定市建委組織的對改造區(qū)片前期策劃研究和城市運(yùn)營商的推選認(rèn)定、審定城市營銷策略和項(xiàng)目招商策略，審定批準(zhǔn)區(qū)政府上報的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目總體策劃方案。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室負(fù)責(zé)牽頭協(xié)調(diào)棚戶區(qū)改造的日常工作。

(三)城市營銷

促進(jìn)招商效果城市營銷是城市經(jīng)營的高級表現(xiàn)，是在對城市正確定位的基礎(chǔ)上，把城市當(dāng)作待營銷的產(chǎn)品，制定恰當(dāng)?shù)臓I銷戰(zhàn)略和具體策略，把城市宣傳推銷出去，為城市的招商引資、發(fā)展旅游和更好地運(yùn)營城市而造勢。此外，棚戶區(qū)改造與城市基礎(chǔ)設(shè)施同步發(fā)展，重點(diǎn)抓好道路、排水、供水、供氣、公廁、綠化、路燈等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。(四)區(qū)別對待

優(yōu)化城市功能城市的特色和個性是城市的靈魂，為此，應(yīng)制定專項(xiàng)計(jì)劃，保住城市特色。慎重決策傳統(tǒng)街區(qū)的改建，慎重策劃歷史文化名城保護(hù)；同時，在目前城市的發(fā)展階段，一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性，它們能提供租金相對低廉的住房，滿足了 外來打工人員和城市貧困人口等眾多人員的基本住房需求。因此，還應(yīng)選擇保留一部分打工族相對集中居住的城中村，留住打工族，以便增強(qiáng)城市的活力。(五)收購“野樓盤”

用作保障性住房對于城中村或者城邊村自行改造建設(shè)的“野樓盤”，如果拆除重建，雖然能夠給與違法行為以重創(chuàng)，但是更會造成資源的浪費(fèi)；如果只是收取一定量的罰款即可給“野樓盤”“上戶口”，又會縱容這種違法現(xiàn)象愈演愈烈。政府不妨借鑒深圳的做法，由政府收購后作為保障性住房(廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房)使用，這樣既打擊了當(dāng)前“野樓盤”屢禁不止的現(xiàn)象，又增加了濟(jì)南市廉租房的供應(yīng)量，填補(bǔ)了目前濟(jì)南市房地產(chǎn)市場上無經(jīng)濟(jì)適用房的空白，能使更多的低收入家庭受益。

四、小結(jié)

棚戶區(qū)改造是一個長期、復(fù)雜的問題，既涉及到政府部門的認(rèn)知水平和法規(guī)、政策的制定，又涉及到社會學(xué)、人口學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市規(guī)劃等多個方面，是復(fù)雜的系統(tǒng)工程。城市規(guī)劃工作者應(yīng)該結(jié)合所在城市的實(shí)際情況，對棚戶區(qū)改造進(jìn)行詳細(xì)的分析和研究，提出合理的改造方法和措施。

參考文獻(xiàn)：

[1]李乃勝 城市棚戶區(qū)防治的思考 [J].城市發(fā)展研究 ,2000(1).[2]趙定東 雷天怡 棚戶區(qū)改造中的社會資源配置邏輯與機(jī)制 [J].社會科學(xué)戰(zhàn)線 ,2009(9).[3]張道航.地方政府棚戶區(qū)改造的模式及方略 [J].福建行政學(xué)院學(xué)報,2010(1).82

第三篇：城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

城市棚戶區(qū)改造融資模式研究

字?jǐn)?shù)：2467 來源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來，我國城市一味的向邊界擴(kuò)張導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，老城區(qū)發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生。基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房嚴(yán)重影響居民的生活和城市的健康發(fā)展。如何迅速推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。

【關(guān)鍵詞】

棚戶區(qū)；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施

2013年7月4日，《國務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》正式發(fā)布，為進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，推動以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng)提出了相關(guān)的意見。

李克強(qiáng)在2015年兩會上表示，住房既是經(jīng)濟(jì)問題也是民生問題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國城鎮(zhèn)化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、棚戶區(qū)產(chǎn)生的原因及存在的問題

近年來，我國城市一味的向邊界拓展導(dǎo)致城市發(fā)展的不均衡，使老城區(qū)的發(fā)展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區(qū)由此產(chǎn)生。基礎(chǔ)設(shè)施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發(fā)展受到嚴(yán)重影響。城市化進(jìn)程的快速發(fā)展，棚戶區(qū)也越來越多，當(dāng)達(dá)到一定的數(shù)量時，棚戶區(qū)對城市的健康發(fā)展產(chǎn)生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎(chǔ)設(shè)施的成本越來越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區(qū)改造成本大大增加。

棚戶區(qū)中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據(jù)、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據(jù)國家規(guī)定的拆遷條例，他們所獲得的補(bǔ)償無法滿解決幾代人的居住問題，所以這部分人會強(qiáng)力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實(shí)現(xiàn)的困難。

由于棚戶區(qū)的基本設(shè)施嚴(yán)重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問題。南昌市市長郭安說棚戶區(qū)有三怕，怕下雨，一下雨整個棚戶區(qū)漏的很厲害，情緒不穩(wěn)定。第二是怕下雪，一下雪花結(jié)果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴(yán)重。第三還怕天干物燥，火災(zāi)十分頻繁。這個地方一旦著起火來，那就是火燒連營，無法挽救。

三、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀

南昌對棚戶區(qū)現(xiàn)狀進(jìn)行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務(wù)的目標(biāo)編制了《南昌市城市棚戶區(qū)改造規(guī)劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標(biāo)、任務(wù)以及具體項(xiàng)目。2013—2017年南昌市規(guī)劃改造288個地塊項(xiàng)目，總占地面積約4.7萬畝，房屋建筑面積約2058萬㎡，涉及約9.6萬戶、36.5萬人，計(jì)劃總投資約1778億元。南昌計(jì)劃用四年時間基本完成20132017年規(guī)劃舊城改造面積約2000萬㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬平方米，其中中心城區(qū)372萬平方米。短短幾個月，實(shí)施了十字街、萬壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場、幸福渠流域、臨江商務(wù)區(qū)、象湖東岸等十大舊城改造項(xiàng)目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬平方米。

2014年，青山湖西岸片區(qū)、象山南路沿線、殷家巷片區(qū)等棚改全面推進(jìn)，舊城改造涉及的總戶數(shù)將達(dá)到3.4萬戶，房屋征遷面積約800萬平方米。其中，中心城區(qū)項(xiàng)目主要有西湖區(qū)象山南路沿線、東湖區(qū)青山湖西岸等21個改造項(xiàng)目，涉及約2.01萬戶，改造面積約452萬平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區(qū)、西湖區(qū)、青云譜區(qū)、青山湖區(qū)等縣區(qū)召開的“兩會”上劃定了主城區(qū)舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬溪村“城中村”、團(tuán)結(jié)路棚戶區(qū)、十字街棚戶區(qū)、中山路棚戶區(qū)、二七北路沿線、環(huán)丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業(yè)園區(qū)、羅家片區(qū)等。

四、南昌棚戶區(qū)改造現(xiàn)行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個平衡”的棚改政策，對全市棚改項(xiàng)目資金采取封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用，通過“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改，多個棚改項(xiàng)目快速推進(jìn)。

根據(jù)國家和省里有關(guān)政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導(dǎo)，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，以努力實(shí)現(xiàn)城市贏得環(huán)境、百姓贏得財(cái)富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區(qū)改造的根本目的，遵循“政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、市區(qū)聯(lián)動、機(jī)制推動、統(tǒng)一規(guī)劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區(qū)改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區(qū)拆遷、分類指導(dǎo)”的模式實(shí)施。

（一）資金封閉運(yùn)行、統(tǒng)籌使用謀求四個平衡

南昌把全市四個中心城區(qū)的棚改項(xiàng)目統(tǒng)籌在一起，由市級統(tǒng)籌資金統(tǒng)一調(diào)配使用，建立了“四個平衡”機(jī)制，即單個地塊不能平衡就綜合平衡，內(nèi)部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠(yuǎn)期平衡，靜態(tài)不能平衡就動態(tài)平衡，確保全市棚改項(xiàng)目的土地收益全部返回用于棚改，統(tǒng)籌棚改項(xiàng)目的總體收支平衡。這樣市、區(qū)兩級就可以拋開單個項(xiàng)目短期內(nèi)資金無法平衡的顧慮推進(jìn)棚戶區(qū)改造。

（二）“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲備中心籌措資金負(fù)責(zé)政府主導(dǎo)的舊改項(xiàng)目，土地出讓凈收益全部進(jìn)入市土地儲備中心專戶，為后續(xù)棚改準(zhǔn)備啟動資金。“6”即由市政控股集團(tuán)、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團(tuán)、市水投公司6家市屬國有平臺籌措資金負(fù)責(zé)棚改項(xiàng)目。“X”是指引進(jìn)社會資本參與棚戶區(qū)改造。可以是三者之一單獨(dú)融資，也可以三者分別組合共同融資。“1+6+X”的最大亮點(diǎn)是撬動了社會資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業(yè)態(tài)。

五、常見融資模式

（一）PPP模式

1、實(shí)質(zhì)：政府部門通過給予私營企業(yè)長期的特許經(jīng)營權(quán)和收益權(quán)來換取基礎(chǔ)設(shè)施加快建設(shè)及有效運(yùn)營

2、PPP模式的優(yōu)點(diǎn)

（1）保證項(xiàng)目的在經(jīng)濟(jì)和技術(shù)上的可行性，縮短前期工作周期，降低項(xiàng)目費(fèi)用，有利于緩解政府債務(wù)負(fù)擔(dān)。

（2）有利于轉(zhuǎn)換政府職能，減輕財(cái)政負(fù)擔(dān)，政府將部分債務(wù)轉(zhuǎn)移到私人部門。

（3）使項(xiàng)目參與各方整合組成聯(lián)盟，協(xié)調(diào)各方不同的利益，同時也能分散部分風(fēng)險，當(dāng)虧損時，政府與私人共同承擔(dān)。

3、PPP模式在棚戶改造的應(yīng)用的優(yōu)勢

在棚戶區(qū)改造前期動遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進(jìn)程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營企業(yè)能夠充分利用各自的優(yōu)勢，政府贏利性企業(yè)和非贏利性企業(yè)基于某個項(xiàng)目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達(dá)到預(yù)期單獨(dú)行動相比更為有利的結(jié)果，參與各方雖然沒有達(dá)到自身理想的最大利益，但社會效應(yīng)最大化，對棚戶區(qū)居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主，將擬建設(shè)的某個基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，通過合同約定并授權(quán)另一投資企業(yè)來融資、投資、建設(shè)、經(jīng)營、維護(hù)該項(xiàng)目，該投資企業(yè)在協(xié)議規(guī)定的時期內(nèi)通過經(jīng)營來獲取收益，并承擔(dān)風(fēng)險。政府或授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主在此期間保留對該項(xiàng)目的監(jiān)督調(diào)控權(quán)。協(xié)議期滿根據(jù)協(xié)議由授權(quán)的投資企業(yè)將該項(xiàng)目轉(zhuǎn)交給政府或政府授權(quán)項(xiàng)目業(yè)主的一種模式。

1、BOT在棚戶區(qū)之類基礎(chǔ)工程建設(shè)方面的優(yōu)勢

（1）可以有效的減輕政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，把從基礎(chǔ)設(shè)施上省下的資金用到其它政府項(xiàng)目中去，從而可以在政府資源不足時將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過這種方式與政府和財(cái)團(tuán)搭線，獲得更好的投資機(jī)會，采用BOT可以把金融機(jī)構(gòu)和私人財(cái)團(tuán)各自的資金通過入股或貸款的形式集中起來，投資建設(shè)于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，而且投資效益往往相當(dāng)可觀。

2、BOT融資方式的劣勢：

同樣也是因?yàn)榛A(chǔ)工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點(diǎn)與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。相對授權(quán)期限較長，對投資者而言，投資回收期也較長、投資風(fēng)險大，構(gòu)成了對投資者不利的一面。

合同文件繁多、復(fù)雜。BOT方式是一個復(fù)雜的程勛，中間有許多的環(huán)節(jié)，包括與政府簽訂特許權(quán)的協(xié)議、與承包商簽訂建設(shè)合同、與金融公司簽訂貸款協(xié)議、與保險公司簽訂協(xié)議，在建設(shè)項(xiàng)目開始階段就得付出巨大精力進(jìn)行這些工作。

BOT涉及的經(jīng)濟(jì)主體比較多而且復(fù)雜，多個經(jīng)濟(jì)主體的利益協(xié)調(diào)相當(dāng)困難，而政府作為經(jīng)濟(jì)主體而不是仲裁者的參與，又增加了協(xié)調(diào)難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項(xiàng)目所擁有的資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以該項(xiàng)目資產(chǎn)可以帶來的預(yù)期收益為保證，通過在資本市場上發(fā)型債券籌集資金的一種項(xiàng)目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對于南昌棚戶區(qū)改造項(xiàng)目來說，由于ABS融資成本低，融資效率高，對于這種棚戶區(qū)改造需要盡快籌集資金的項(xiàng)目來說具有很高的實(shí)用性。

資金來源豐富、投資風(fēng)險小，ABS項(xiàng)目融資的對象時資本市場上數(shù)量眾多的債券購買者，債券可在二級市場流通，并通過SPC的“信用增級”使投資者免受資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險的損失。而且被重組的資產(chǎn)匯集而成的“資產(chǎn)池”，從而可以在許多債務(wù)人中分?jǐn)傔`約風(fēng)險，這就極大地分散了項(xiàng)目的投資風(fēng)險，使每個投資者的風(fēng)險減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項(xiàng)目的未來收益來償還債務(wù)，這樣就有利于緩解政府的財(cái)政資金壓力，使政府的或者企業(yè)的有限資金從事更多的投資成為可能。通過ABS能獲得資金而且又不增加負(fù)擔(dān)。在棚戶區(qū)改造這個需要大量資金的項(xiàng)目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結(jié)

棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程，推進(jìn)棚戶區(qū)改造進(jìn)程，改善居民的生活環(huán)境，實(shí)現(xiàn)城市健康發(fā)展是當(dāng)前城市發(fā)展的重中之重。每一個融資模式都是在特定的時代，特定的現(xiàn)實(shí)情況下順應(yīng)實(shí)際產(chǎn)生的，有其獨(dú)特的優(yōu)勢，同樣也有其劣勢。沒有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據(jù)前人的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)當(dāng)前的現(xiàn)實(shí)情況總結(jié)出最符合當(dāng)代情況的措施，將棚戶區(qū)改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區(qū)，過上好日子。

第四篇：城市棚戶區(qū)改造合作框架協(xié)議書

城市棚戶區(qū)改造合作框架協(xié)議書

甲方：鄭州市中原區(qū)人民政府

乙方：鄭州中原基礎(chǔ)投資有限公司

為做好城市棚戶區(qū)改造工作，甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，達(dá)成以下條款，以便共同遵守執(zhí)行。

一、中原區(qū)人民政府同意鄭州中原基礎(chǔ)投資有限公司參與中原

區(qū)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，改造范圍為伏牛路小學(xué)北、中原路南、伏牛路西、秦嶺路東區(qū)域（中原路精品街1號）以及市環(huán)保局西、中原路北、秦嶺路東、伏牛路五小學(xué)南區(qū)域（中原路精品街2號），改造范圍土地面積約130畝（具體改造范圍以甲方最終劃定為準(zhǔn)）。通過對此的改造，建成一個集商貿(mào)、服務(wù)、高檔住宅等功能為一體的商務(wù)社區(qū)。

二、雙方確定，拆遷安置必須按照《鄭州市城市建設(shè)拆遷管理

條例》規(guī)定執(zhí)行。

三、經(jīng)甲方和市有關(guān)部門審核，報市有關(guān)部門批準(zhǔn)，享受棚戶

區(qū)改造的有關(guān)政策。

四、甲方的責(zé)任：

（一）由甲方成立鄭州中原基礎(chǔ)投資有限公司棚戶區(qū)項(xiàng)目

建設(shè)指揮部。

（二）與乙方一同制定讓被拆遷戶認(rèn)可的拆遷補(bǔ)償方案。

（三）協(xié)助乙方與改造區(qū)域內(nèi)原產(chǎn)權(quán)人和土地使用人簽訂

拆遷補(bǔ)償協(xié)議。

（四）負(fù)責(zé)按時向有關(guān)人員發(fā)放臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)

助費(fèi)、搬遷獎勵費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。

（五）組織完成拆遷工作。

（六）協(xié)助乙方完成改造范圍內(nèi)新建項(xiàng)目的規(guī)劃審批和建

設(shè)審批工作。

（七）其他甲方應(yīng)履行的有關(guān)義務(wù)。

五、乙方的責(zé)任：

（一）負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目的整體規(guī)劃、設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目建設(shè)

資金的籌措與投入，自主經(jīng)營管理，承擔(dān)和享有本項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險和權(quán)益。

（二）承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用。

（三）按時支付拆遷工作經(jīng)費(fèi)。

（四）按時完成共同約定的安置建設(shè)時限。

（五）按時將該項(xiàng)目拆遷臨時安置補(bǔ)助費(fèi)、搬遷補(bǔ)助費(fèi)、拆遷獎勵費(fèi)匯入甲方指定賬戶，由甲方負(fù)責(zé)向有關(guān)人員發(fā)放。

（六）在本協(xié)議履行過程中，乙方不得轉(zhuǎn)讓本項(xiàng)目。

（七）其他應(yīng)當(dāng)由乙方履行的相關(guān)義務(wù)。

六、其他事宜

（一）本協(xié)議未盡事宜，由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議有同等法律效力。

（二）本協(xié)議自雙方法定代表人或授權(quán)代表簽名并加蓋公

章后生效。

（三）本協(xié)議正本共四份，雙方各持兩份。

甲方：

地址：

法定代表人：

：

年月日

乙方： 地址： 法定代表人：（委托代理人）： 年月日（委托代理人）

第五篇：推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作方案

新洲區(qū)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造工作方案

為加快推進(jìn)我區(qū)城市棚戶區(qū)改造工作，切實(shí)改善棚戶區(qū)居民的居住條件，提升城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會和諧，有效拉動投資消費(fèi)需求、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見》（國發(fā)?2013?25號）等文件精神，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)將棚戶區(qū)改造工作方案制定如下。

一、實(shí)施原則

（一）以人為本，依法征收。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的確定和安置補(bǔ)償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢?nèi)罕娨庖姡诘玫酱蠖鄶?shù)群眾支持的基礎(chǔ)上組織實(shí)施，做到公開、公平、公正。嚴(yán)格執(zhí)行國有土地上房屋征收與補(bǔ)償?shù)扔嘘P(guān)法規(guī)政策的規(guī)定，維護(hù)群眾合法利益，讓群眾得到實(shí)惠。

（二）科學(xué)規(guī)劃，分步實(shí)施。根據(jù)棚戶區(qū)改造總量要求以及我區(qū)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展水平和政府財(cái)政能力，結(jié)合城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和保障性住房建設(shè)規(guī)劃，合理確定棚戶區(qū)改造的規(guī)劃目標(biāo)和計(jì)劃，區(qū)分輕重緩急，優(yōu)先安排連片規(guī)模較大、住房條件困難、安全隱患嚴(yán)重、群眾要求迫切的項(xiàng)目，有計(jì)劃、有步驟地組織實(shí)施。

（三）政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作。棚戶區(qū)改造政策性、公益性強(qiáng)，必須發(fā)揮政府的組織引導(dǎo)作用，在政策和資金等方面給予必要支持。注重發(fā)揮市場機(jī)制的作用，充分調(diào)動企業(yè)和棚戶區(qū)居民的積極性，動員

社會力量廣泛參與。對不能以市場方式改造的棚戶區(qū)，主要通過財(cái)政補(bǔ)助、政策扶持、企業(yè)和棚戶區(qū)居民參與等方式統(tǒng)籌實(shí)施。

（四）因地制宜，區(qū)別對待。堅(jiān)持整治、保護(hù)與改造相結(jié)合，嚴(yán)格界定改造范圍。對可整治的舊住宅區(qū)和規(guī)劃保留的建筑，主要進(jìn)行房屋維修、配套設(shè)施和無障礙設(shè)施完善、環(huán)境整治和建筑節(jié)能改造。要重視維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色，切實(shí)保護(hù)歷史文化街區(qū)和歷史建筑。

（五）統(tǒng)籌兼顧，配套建設(shè)。堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局，節(jié)約用地、綜合開發(fā)，組織好新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政設(shè)施和商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、無障礙設(shè)施等配套公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，促進(jìn)以改善民生為重點(diǎn)的社會建設(shè)。

二、工作目標(biāo)

從2015年開始，用 年時間基本完成全區(qū)城市棚戶區(qū)改造。2015年我區(qū)上報城市棚戶區(qū)改造任務(wù)是 戶；該要采用貨幣安置補(bǔ)償方式進(jìn)行，其中，在 實(shí)施 戶，實(shí)施 戶，實(shí)施 戶，實(shí)施 戶。2015年--2020年預(yù)計(jì)完成 戶以上，對老城片區(qū)、城中村、城邊村和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及工礦棚戶區(qū)進(jìn)行改造，使棚戶區(qū)居民的居住生活條件得到明顯改善。

三、實(shí)施范圍

棚戶區(qū)是指國有土地上簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、使用功能不全、房屋建成年限較長、建筑密度較大、基礎(chǔ)設(shè)施較差、安全隱患突出的居住區(qū)域。2015－2020年重點(diǎn)實(shí)施老城片區(qū)、城中村及城邊村和城市規(guī)

劃區(qū)內(nèi)小城鎮(zhèn)建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)及工礦棚戶區(qū)改造，力爭用 年時間完成棚戶區(qū)改造工作。具體實(shí)施項(xiàng)目及地點(diǎn)另行確定。

四、工作機(jī)構(gòu)與實(shí)施主體

棚戶區(qū)改造在區(qū)政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下實(shí)施。區(qū)政府成立棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，統(tǒng)一組織實(shí)施棚戶區(qū)改造，協(xié)調(diào)相關(guān)單位解決棚戶區(qū)改造中存在的矛盾和問題。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在區(qū)政府（簡稱區(qū)棚改辦）。棚戶區(qū)改造工作所涉及到的有關(guān)部門和單位要明確專人負(fù)責(zé)，建立“綠色通道”制度，優(yōu)先辦理相關(guān)手續(xù)。

五、改造方式

根據(jù)棚戶區(qū)的不同情況，禁止將因城市道路拓展、歷史街區(qū)保護(hù)、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項(xiàng)目納入城市棚戶區(qū)改造范圍。城市棚戶區(qū)改造可采取拆除新建、改建(擴(kuò)建、翻建)等多種方式。棚戶區(qū)改造主要采取四種方式：

（一）征收新建（開發(fā)）型改造（整體搬遷型改造）。適用于區(qū)域面積較大、居住人口較多、建筑物破舊、居住功能不完善、公用設(shè)施老化、消防安全隱患嚴(yán)重的棚戶區(qū)。

（二）新建公共設(shè)施型改造。適用于受空間限制或規(guī)劃控制，以及修建市政道路、廣場、公廁、公共綠化等公益設(shè)施的需要，原房屋拆除后不能再建住宅的棚戶區(qū)。

（三）自籌共建型改造。適用于建筑物整體情況較差，存在一定消防安全隱患，建筑物外觀破舊，房屋功能不完善，居民生活環(huán)境差，地塊周邊沒有拓展空間，單獨(dú)院落或數(shù)戶相連，不宜成片改造，且周

邊距離滿足規(guī)劃要求，改造后不影響規(guī)劃的棚戶區(qū)。改造時，由原居戶單獨(dú)出資或由居戶與單位或政府共同出資改造。

（四）維修完善型改造。適用于建筑物尚好，無重大消防安全隱患，但建筑物外觀破舊，房屋功能不完善，居民環(huán)境差的棚戶區(qū)。改造時，一般采取建筑物“穿衣戴帽”、公共設(shè)施完善配套的方法實(shí)施改造。建筑物改造的費(fèi)用由居戶和政府共同負(fù)責(zé)，完善配套公共設(shè)施的費(fèi)用由政府負(fù)責(zé)。

對尚未納入棚改計(jì)劃項(xiàng)目點(diǎn)的城區(qū)舊房，經(jīng)社會或有關(guān)單位申報，由區(qū)棚改辦和區(qū)規(guī)劃局現(xiàn)場踏勘，報區(qū)政府審查決定后列為棚戶區(qū)。

六、拆遷安置方式

（一）貨幣補(bǔ)償

被征收人選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模课菡魇詹块T按被征收房屋價值向被征收人支付貨幣補(bǔ)償費(fèi)，另給予被征收人裝飾裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償，搬遷及臨時安置補(bǔ)償，其他相應(yīng)的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎勵。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，由房屋征收部門提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人結(jié)算被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價，另給予被征收人裝飾裝修補(bǔ)償、附屬設(shè)施補(bǔ)償、搬遷及臨時安置補(bǔ)償、其它相應(yīng)的補(bǔ)償、補(bǔ)助和獎勵。

征收個人住宅房屋、公有住宅房屋，按被征收房屋所有權(quán)證或公有房屋租約證明，原則上采取“一證一套”，按被征收房屋證載建筑

面積就近靠檔選取產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置房屋。

七、政策支持

（一）資金籌措。

1．按照區(qū)棚改辦統(tǒng)一上報的棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，積極爭取中央和省補(bǔ)助資金。

2．區(qū)政府從城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)公用事業(yè)附加費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和土地出讓收入中安排一定比例的資金，建立棚戶區(qū)改造資金專戶，用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目。所有棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地出讓收益全部用于棚戶區(qū)改造工作。

3．棚戶區(qū)改造新建住宅應(yīng)與保障性住房建設(shè)相結(jié)合，將保障性住房建設(shè)中的上級補(bǔ)助資金按規(guī)定統(tǒng)籌用于棚戶區(qū)改造工作。

4．結(jié)合我區(qū)實(shí)際，建立健全棚戶區(qū)改造貸款還款保障機(jī)制，積極吸引信貸資金支持，個別項(xiàng)目區(qū)政府可給予貸款貼息。

5．采取自籌共建方式，引導(dǎo)企業(yè)、居民和社會參與棚戶區(qū)改造。棚戶區(qū)居民應(yīng)合理承擔(dān)維修和建設(shè)資金。

6．支持實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和建筑施工企業(yè)參與棚戶區(qū)改造。

（二）土地供應(yīng)。

對于棚戶區(qū)改造中的保障性住房和公共基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地實(shí)行劃撥供地，棚戶區(qū)配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營性設(shè)施用地，實(shí)行有償使用，以出讓方式供地。

（三）稅費(fèi)政策。

1．免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金，經(jīng)營服務(wù)性收費(fèi)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的最低限額減半收取。

2.棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地出讓金可以分 期支付，但必須在申請房屋預(yù)售之前全部繳清。棚戶區(qū)改造項(xiàng)目土地出讓金按國家規(guī)定扣除計(jì)提部分外，安排區(qū)級財(cái)政的部分作為棚戶區(qū)改造專項(xiàng)資金，其中，80%用于棚戶區(qū)改造項(xiàng)目市政基礎(chǔ)設(shè)施等項(xiàng)目建設(shè)，20%作為城中村改造補(bǔ)助獎勵資金，由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌預(yù)算安排。

3．新建安置小區(qū)的供水、供電、供氣、排水、網(wǎng)絡(luò)、電視、電話等配套工程建設(shè)費(fèi)用按實(shí)際成本收取，施工供電、供水管網(wǎng)由供電、供水企業(yè)負(fù)責(zé)按物價部門核定的工程成本價收取管線接入工程建設(shè)費(fèi)用，管網(wǎng)增容費(fèi)減半收取。

4.棚戶區(qū)改造安置住房建設(shè)和通過收購籌集安置房源的，執(zhí)行經(jīng)濟(jì)適用住房的稅收優(yōu)惠政策。

5.棚戶區(qū)被征收居民取得的征收補(bǔ)償款，免征個人所得稅。因征收重新購置住房的，對與原征收補(bǔ)償額等值的購房款部分免征契稅。

6.棚戶區(qū)改造中配建的保障性住房項(xiàng)目，可享受《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅?2008?24號）規(guī)定的優(yōu)惠政策。

7.對經(jīng)營性用房實(shí)行貨幣補(bǔ)償后，被征收人異地繼續(xù)經(jīng)營的，區(qū)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等有關(guān)部門及時辦理手續(xù)，免征區(qū)級權(quán)限范圍內(nèi)的行政事業(yè)性收費(fèi)。

以上優(yōu)惠政策由政府按“一事一議”原則確定。

八、經(jīng)費(fèi)保障

在積極爭取中央和省政府棚戶區(qū)改造補(bǔ)助資金的同時，區(qū)財(cái)政建立穩(wěn)定的經(jīng)費(fèi)渠道，并設(shè)立棚戶區(qū)改造經(jīng)費(fèi)專戶，保障棚戶區(qū)改造工作順利推進(jìn)。

九、組織實(shí)施

（一）明確工作責(zé)任。

1.各實(shí)施棚改的街道，協(xié)助做好轄區(qū)內(nèi)房屋征收補(bǔ)償、安置等工作。2.區(qū)財(cái)政局：建立棚戶區(qū)改造資金專戶，確保棚戶區(qū)改造資金落實(shí)到位，做好資金使用監(jiān)管工作，積極爭取上級棚戶區(qū)改造專項(xiàng)補(bǔ)助資金。3.區(qū)監(jiān)察局：對項(xiàng)目建設(shè)過程、資金使用情況進(jìn)行監(jiān)督。4.區(qū)政府督辦：對棚戶區(qū)改造工作進(jìn)行督辦督查。

5.區(qū)發(fā)改局：將棚戶區(qū)改造納入我區(qū)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃、計(jì)劃；做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目立項(xiàng)相關(guān)工作。

6.區(qū)公安局：配合做好房屋征收補(bǔ)償工作，查處妨礙執(zhí)行公務(wù)等違法行為。

7.區(qū)審計(jì)局：負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金使用情況的審計(jì)。

8.區(qū)建設(shè)局：負(fù)責(zé)辦理棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)施工手續(xù)，指導(dǎo)招投標(biāo)工作，監(jiān)管工程建設(shè)。

9.區(qū)國土規(guī)劃局：做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目用地指標(biāo)報批、分配工作，按規(guī)定完善項(xiàng)目土地手續(xù)。加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)，優(yōu)先辦理相關(guān)規(guī)劃手續(xù)；依法拆除違法建筑。

10.區(qū)房屋拆遷辦：負(fù)責(zé)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)范圍內(nèi)的房屋征收與補(bǔ)

償工作。

11.區(qū)房產(chǎn)局：做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目計(jì)劃申報工作；協(xié)調(diào)上級部門對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的支持，加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造工作的指導(dǎo)及檢查，優(yōu)先辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。

12．區(qū)民政局：做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)低收入家庭情況的審查工作。

13．區(qū)城管局：加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造項(xiàng)目范圍內(nèi)及周邊秩序的管理和維護(hù)。

14.區(qū)環(huán)保局：辦理棚戶區(qū)改造項(xiàng)目建設(shè)環(huán)評審批手續(xù)。

15.區(qū)文體廣電旅游局：制定文化遺產(chǎn)與文物保護(hù)方案，配合做好有關(guān)征收補(bǔ)償工作。

16.區(qū)人民銀行：鼓勵和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)為棚戶區(qū)改造項(xiàng)目提供融資服務(wù)。

17.供水、供電、供氣、通訊、廣電網(wǎng)絡(luò)公司等部門：主動做好棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施建設(shè)，確保改造工程順利實(shí)施。

（二）強(qiáng)化規(guī)劃管理。區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組要結(jié)合保障性住房建設(shè)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃，編制棚戶區(qū)改造計(jì)劃和實(shí)施計(jì)劃；要因地制宜制定項(xiàng)目實(shí)施方案，明確棚戶區(qū)改造的具體項(xiàng)目、規(guī)模和改造方式等，并認(rèn)真組織實(shí)施。

（三）確保工程質(zhì)量。棚戶區(qū)改造要嚴(yán)格執(zhí)行法定建設(shè)程序和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)行項(xiàng)目法人制、項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)制、工程監(jiān)理制、質(zhì)量責(zé)任制，加強(qiáng)施工管理，確保工程質(zhì)量。要優(yōu)化新建安置住房的規(guī)劃

設(shè)計(jì)，有效降低建設(shè)成本，在較小戶型內(nèi)實(shí)現(xiàn)基本的使用功能，滿足基本居住需要。要按照節(jié)能、省地、環(huán)保要求，推廣新技術(shù)、新工藝、新材料和新設(shè)備。

（四）強(qiáng)化監(jiān)督檢查。區(qū)棚戶區(qū)改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組要加強(qiáng)監(jiān)督檢查，實(shí)施全方位監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)并解決各種問題，堅(jiān)決制止棚戶區(qū)改造中損害居民合法權(quán)益的行為。區(qū)監(jiān)察部門要會同有關(guān)部門加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造情況的監(jiān)督檢查，認(rèn)真查處違法亂紀(jì)行為；區(qū)審計(jì)部門要加強(qiáng)對財(cái)政性資金使用情況的監(jiān)督；區(qū)國土部門要加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造用地的管理和監(jiān)督檢查；區(qū)統(tǒng)計(jì)部門要加強(qiáng)對棚戶區(qū)改造各類數(shù)據(jù)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性進(jìn)行監(jiān)督檢查。棚戶區(qū)改造工作要建立健全目標(biāo)管理考核機(jī)制，區(qū)考核辦公室要制定考核辦法，建立問責(zé)制度。對工作落實(shí)、責(zé)任目標(biāo)完成好的部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)予以表彰獎勵；對工作不落實(shí)、措施不到位、任務(wù)完成不好的部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)予以通報批評，限期整改。

（五）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。各有關(guān)部門、街鎮(zhèn)及社區(qū)（居委會）要廣泛宣傳，做好法規(guī)政策宣傳解釋和群眾思想工作，充分發(fā)動群眾，發(fā)揮棚戶區(qū)居民的積極性。改造政策、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、安置措施、工作進(jìn)度等涉及居民的切身利益事項(xiàng)，要及時公布，提高工作透明度，取得居民的理解和支持。