第一篇：南昌市城市棚戶區改造問題全解答

南昌市城市棚戶區改造問題全解答

南昌新聞網訊（記者 李琳）為了讓全市人民更加詳細的了解南昌市老城區改造的情況，5月28日，南昌市城市和國有工礦棚戶區改造指揮部公布了76條關于棚戶區改造的問題解答。

一、什么是城市棚戶區？

答：城市棚戶區是指在國有土地上集中建設的房屋結構簡單、使用功能不全、建筑密度大、基礎設施差的人口密集住宅區。

二、城市棚戶區改造政策依據是什么？

答：城市棚戶區改造政策依據主要有《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》（國辦發〔2008〕131號）、《國務院辦公廳關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》（國辦發〔2010〕4號）、《關于推進城市和國有工礦棚戶區改造工作的指導意見》（建保〔2009〕295號）、省政府《關于加快我省城市棚戶區（危舊住宅區）改造的實施意見（試行）》和市政府《關于加快推進我市城市棚戶區（低洼危舊房）改造的實施意見》等有關文件。

三、我市城市棚戶區改造指導思想和原則是什么？

答：根據國家和省里有關政策，我市明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，以努力實現城市贏得環境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區改造的根本目的，遵循“政府主導、市場運作、市區聯動、機制推動、統一規劃、政策扶持”的改造原則。

四、城市棚戶區改造怎樣運作？

答：城市棚戶區改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區拆遷、分類指導”的模式實施。

五、城市棚戶區改造的組織保障？

答：市委市政府成立了城市棚戶區改造指揮部，負責全市城市棚戶區改造工作的政策制定、方案審定及相關協調工作。指揮機構下設辦公室，作為日常工作與管理機構，具體負責項目協調及推進工作，并安排相應的工作經費。辦公室下設綜合協調組、規劃指導組、征地拆遷組、資金籌措組、新聞宣傳組、信訪維穩組、督導考核組等7個機構，以確保城市棚戶區改造項目的推進。

各縣區政府、開發區管委會和相關責任部門參照成立相應領導機構負責所管轄范圍城市棚戶區改造工作。

六、城市棚戶區改造各部門職責是什么？

答：規劃部門根據城市總體規劃，負責編制棚戶區改造地塊及拆遷安置地塊規劃等工作；房管部門負責拆遷安置方案制定，拆遷量審核、拆遷指導、保障性住房對象調查等工作；國土部門負責指導土地收儲，出讓等工作；發展改革部門負責項目立項、可研、初步設計審查等工作；財政局部門及市縣的投融資平臺負責改造資金籌措、撥付等工作。有關單位和部門按各自職責分工做好相關工作。

七、城市棚戶區改造操作流程是怎樣？

答：各縣區政府（管委會）和相關責任單位制定年度改造計劃，報市城市和國有工礦區棚戶區改造指揮部批準后編制改造地塊和拆遷安置地塊規劃方案報規劃部門；根據審批的規劃方案擬定具體改造實施方案經指揮部批復后組織實施。

實施階段按照國家基本建設程序的要求，在依法依規的前提下各相關行政審批部門應集中辦公，建立綠色審批通道，超常規完成項目的各項審批工作。項目責任單位在取得規劃紅線后應立即組織詳細的拆遷摸底，制定拆遷方案；同時辦理工程的立項、可研、環評、交評、規劃用地許可證等前期手續。項目責任單位憑借規劃用地許可證和指揮部批復的拆遷方案辦理拆遷許可證，正式開始動遷。項目開始動遷后，項目責任單位應抓緊辦理安置房建設的設計、招投標等前期準備工作，盡早啟動還建房的建設。項目完成后，指揮部辦公室牽頭形成項目資金平衡報告，其中，拆遷費用由市房管部門審定，征地及土地出讓的費用由市國土部門審定，還建房以及開發建設的費用由市財政部門審定。

八、列入我市城市棚戶區改造計劃總面積有多少？

答：列入我市城市棚戶區改造計劃總面積為659.91萬平米，涉及戶數7.97萬戶，其中：中心城區棚戶區面積520.77萬平方米，涉及戶數6.23萬戶；四縣區域總面積139.14萬平米，涉及戶數1.74萬戶。

九、我市2010年和2011年城市棚戶區改造任務分別是多少？

答：按照國務院和省政府要求，棚戶區改造三年任務兩年完成。2010年我市改造任務為399.73萬平米，其中：中心城區為321.27萬平米，四縣區域為78.46萬平米。2011年我市改造任務為260.18萬平米，其中：中心城區199.5萬平米，四縣區域60.68萬平米。

十、城市棚戶區改造資金主要來源有哪些？

答：

（一）中央和省政府棚戶區改造補助資金；

（二）中央和省政府保障性住房補助資金；

（三）改造地塊土地出讓收益；

（四）平臺融入資金；

（五）財政性資金投入。

十一、城市棚戶區改造項目融資資本金占項目總投資比例最低為多少？有哪些主要來源？

答：城市棚戶區改造項目融資資本金執行廉租住房建設項目資本金不低于項目總投資20%的規定。主要來源有財政性資金、土地評估后注入平臺、企業債券、信托資金等。

十二、棚戶區改造項目融資需具備的前期手續是什么？

答：棚戶區改造項目融資需具備的前期手續主要有：項目立項、工可批復；融資代建協議；建設用地規劃許可證、土地使用權證、建設工程規劃許可證和施工許可證。

十三：老城區控制區、核心區范圍如何界定？

答：老城區控制區范圍為：洪都大道——解放西路（洪城路）——濱江路——撫河路圍合的地區。其中核心區為：陽明路——八一大道——站前西路——撫河路圍合的地區。

十四：為什么老城區內要分控制區和核心區？

答：我市老城區范圍人口高度密集，按照疏散老城區人口的原則，根據我市公共服務設施規劃，在老城區控制區范圍內限制建設學校、醫院、文化中心（館）、體育場館等大型公共服務設施，其中核心區范圍內一律停建。

十五、如何加快新城區公共服務設施的配套完善？

答：相對老城區而言，新城區公共服務設施較為薄弱，按照市政府已經出臺的有關文件精神，通過在土地、規劃、稅費等方面予以扶持，鼓勵學校、醫院、文化中心（館）、體育場館等大型公共服務設施向新城區和組團轉移，加快新城區和組團公共服務設施配套完善，促進老城區人口向新城區和組團轉移。

十六、城市棚戶區改造項目可享受哪些稅費優惠政策？

答：按照建保【2009】295號文件規定，城市和國有工礦棚戶區改造項目可享受以下兩方面的稅費優惠政策：

1、城市和國有工礦棚戶區改造項目，免征各種行政事業性收費和政府性基金，包括：城市教育附加費、地方教育附加、城鎮公用事業附加、城市基礎設施配套費、新型墻體材料專項基金、防空地下室異地建設費、白蟻防治費、散裝水泥專項資金、格調節基金、防洪保安基金。

2、城市和國有工礦棚戶區改造安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執行經濟適用房的稅收優惠政策，即：安置房建設用地免征城鎮土地使用稅；購買商品房作為安置房源的，免征契稅。

十七、城市棚戶區改造地塊土地出讓收益可否用于棚戶區改造項目？

答：城市棚戶區改造項目拆遷出來的凈地出讓后，原則上應先從土地出讓收益中提取四項專項資金，剩余部分可作為土地收儲成本撥付給棚戶區改造的拆遷安置主體或安置房代建主體，用于拆遷補償和安置房建設。

十八、城市棚戶區改造地塊所收取的稅、費收入可否用于棚戶區改造項目？

答：出讓城市棚戶區改造項目拆遷出來的凈地進行商業性開發，按規定不能減免的稅收、行政事業性收費和政府性基金都應足額收取。所收取的稅費納入財政預算收入，按規定的用途使用。

如果宗地出讓收入等不足以保證棚戶區改造項目收支平衡，可考慮按照對宗地上商業性開發所收取的各種稅收、行政事業性收費和政府性基金數額，由受益財政等額安排項目資本金撥付給拆遷安置主體或安置房代建主體。

十九、城市改造過程中涉及的城市和國有工礦棚戶區改造建設用地是否征收城鎮土地使用稅？

答：城市改造過程中納入政府統一計劃實施的城市和國有工礦棚戶區改造安置住房建設用地免征城鎮土地使用稅。

二十、單位和個人取得的拆遷補償費是否征收營業稅？

答：按照城市發展規劃，在舊城改造過程中，單位和個人因工地被征用而取得的不動產拆遷補償費，不征收營業稅。

二十一、城市改造中拆遷人與被拆遷人實行房屋產權調換形式的補償是否征收營業稅？

答：被拆遷人與拆遷人（單位或個人，以下同）實行房屋產權調換形式補償的，被拆遷人因房屋結構和面積原因所取得的結算價款，不征收營業稅。

二

十二、個人取得的補償費是否征收個人所得稅？

答：城市改造過程中個人因土地使用權被政府收回后原擁有不動產拆遷，被拆遷人按照國家有關城鎮房屋拆遷管理辦法規定的標準取得的拆遷補償，無論是現金還是實物（房屋），均免征個人所得稅。

二

十三、土地使用權擁有者將其土地使用權歸還給政府后得到的資金補償費，是否征收營業稅？

答：土地使用權擁有者將其土地使用權歸還給政府時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還土地所有者的行為，不征收營業稅。

二

十四、政府、拆遷公司、房地產企業等用自建房或商品房進行安置補償的如何計征營業稅？

答：對政府、拆遷公司、房地產開發企業等自行建蓋或購入商品房安置補償的，對償還面積與拆遷面積相等的部分，按同類住宅房屋的成本價核定計征營業稅，對超過拆遷建筑面積部分，以收到房款及價外費用為計稅依據一并征收銷售不動產營業稅。

二

十五、城市改造中土地增值稅的減免是如何規定的？

答：指因城市實施規劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產或收回的土地使用權免征土地增值稅；因城市實施規劃、國家建設需要而搬遷，由納稅人自行轉讓房地產的，比照有關規定免征土地增值稅。

二

十六、參與城市改造開發的房地產企業，在土地增值稅清算時，拆遷補償費能否計算扣除？

答：在土地增值稅清算中，納稅人應據實提供扣除項目金額，并提供合法有效憑證，經稅務機關審核確認后，方可據實扣除。在土地增值稅清算時，對確實不能提供合法有效憑證據以扣除拆遷補償費的房地產開發企業，需向主管稅務機關提供以下證明材料，作為拆遷補償費用可以在房地產開發成本中扣除的條件：一是要提供政府要求其搬遷或拆遷改造的批文；二是要提供實施拆遷的公司（如房地產開發企業）與每一個被拆遷戶簽訂的拆遷償合同，合同內容涉及拆遷土地或房屋的面積、補償方式和補償金額等相關內容；三是出具支付補償費用的簽收花名冊。

二

十七、城市棚戶區改造過程中，企業取得搬遷補償收入，應如何繳納企業所得稅？

答：因城市棚戶區改造等原因，搬遷企業按現定標準從政府取得的搬遷補償收入，以及搬遷企業通過市場（招標、拍賣、掛牌等形式）取得的土地轉讓收入，企業如果根據搬遷規則，用于購置或建造與搬遷前相同或類似性質、用途的固定資產和土地（以下簡稱重置固定資產），以及進行技術改造或安置職工的，準予搬遷企業的搬遷收入和扣除重置固定資產、技術改造和安置職工費用，其余額計入企業應納稅所得額。

二

十八、城市棚戶區改造中的拆遷人如何確立？

答：拆遷人應為棚戶區改造項目所在轄區政府，城鎮居民房拆遷工作應由所在區房屋拆遷部門負責。

二

十九、城市棚戶區改造房屋拆遷的原則是什么？

答：城市棚戶區改造房屋拆遷的原則是：

1、以人為本，依法拆遷。城市棚戶區改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢群眾意見，在得到絕大多數群眾支持的基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。嚴格執行城市房屋拆遷等有關法律法規的規定，維護群眾的合法權益，切實讓群眾得到實惠。

2、拆一還一，等價交換。城市棚戶區改造房屋拆遷補償安置的原則是“拆一還一，等價交換”。

三

十、城市棚戶區改造實施房屋拆遷步驟有哪些？

答：城市棚戶區改造城市房屋拆遷步驟如下：

1、由房屋拆遷實施單位對擬拆遷的房屋進行調查摸底；

2、根據調查摸底情況制定房屋拆遷補償安置方案；

3、由拆遷人負責辦理房屋拆遷許可證；

4、現場發布拆遷公告，宣傳拆遷政策；

5、組織投票或抽簽確定房屋拆遷估價機構；

6、搬遷動員；

7、簽訂房屋拆遷安置補償協議；(各區房屋拆遷管理部門對達不成協議的進行行政裁決)

8、被拆遷人自行搬遷；(對行政裁決規定期限內仍不搬遷的依法進行強制拆遷)

9、組織被拆遷人回遷。

三

十一、城市棚戶區改造中有哪幾種拆遷補償方式？

答：城市棚戶區改造拆遷補償方式主要有產權調換和貨幣補償兩種，由被拆遷人自愿選擇。

三

十二、房屋拆遷估價機構如何確定？

答：依據《江西省城市房屋拆遷管理實施辦法》，由拆遷人委托房地產價格評估機構評估。拆遷人應當充分尊重被拆遷人知情權，由市拆遷管理部門組織拆遷當事人及紀檢監察等有關部門以公開抽簽方式確定房屋拆遷估價機構。

三

十三、1985年前自行搭建的住宅房屋認定的主要內容有哪些？

答：主要有以下三項內容：

1、房屋建成時間（是否1985年以前）；

2、房屋結構及建筑面積；

3、房屋所有人。

三

十四、如何確認1985年前自行搭建的房屋？

答：主要從以下四個方面確認：

1、查閱被拆遷人出示的1985年以前的土地使用證（地租折）或者發證部門的記載；

2、查閱1985年房屋普查資料，是否有記載；

3、查閱1985年以前測繪的地形圖，是否有房屋圖形；

4、查閱1985年以前戶籍資料，是否記載，戶主是誰。

三

十五、怎樣認定1985年前自行搭建的房屋？

答：拆遷人會同市房屋登記機構、市拆遷管理部門、區拆遷管理部門及拆遷實施單位共同確認。

三

十六、產權調換“拆一還一”的涵義是什么？

答：按照《城市房屋拆遷管理條例》（國務院305號令）規定，“拆一還一”的涵義是房屋價值的概念，即為“雙向評估，等值交換”。

三

十七、房屋拆遷當事人對拆遷估價結果有異議怎么辦？

答：根據建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(建住房[2003]252號)文規定，被拆遷當事人對估價結果有異議的，自收到估價報告之日起5日內，可以向原估價機構書面申請復核估價，也可以另行委托估價機構評估。

拆遷當事人對原估價機構的復核結果或者另行委托估價的結果仍有異議的，可以向市房屋拆遷估價專家委員會申請技術鑒定。

三

十八、在房屋拆遷過程中，對聽證會是如何規定的？

答：

1、在房屋拆遷管理部門裁決之前，房屋拆遷管理部門應當舉行聽證會。

2、組織聽證單位應當在聽證會舉行的3個工作日前，將舉行聽證會的時間、地點書面通知拆遷當事人或其代理人。

3、對被拆遷人或者房屋承租人是否必須參加聽證會未作硬性規定。但拆遷當事人無正當理由，在規定的時間不參加聽證或在聽證過程中擅自退出聽證會的，視為放棄陳述或申辯的權利，但不影響房屋拆遷裁決的執行或行政強制拆遷的執行。

三

十九、拆遷過程中哪種情況下可以申請房屋拆遷管理部門進行行政裁決？

答：拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人因搬遷期限、補償方式、補償標準以及搬遷過渡方式、過渡期限等原因達不成拆遷補償安置協議的，當事人均可申請房屋拆遷管理部門裁決。

四

十、為什么行政裁決要對拆遷估價報告進行鑒定？

答：根據建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(建住房[2003]252號)文規定，被拆遷當事人對評估結果有異議的，房屋拆遷管理部門應當委托市房屋拆遷估價專家委員會進行鑒定，并以鑒定后的評估結果作為裁決依據。估價專家委員會由資深專職注冊房地產估價師及房地產、城市規劃、法律等方面專家組成，我市的估價專家委員會設在市拆遷管理部門。四

十一、行政裁決規定的搬遷期限是多久？

答：根據建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(建住房[2003]252號)文規定，行政裁決規定的搬遷期限不得少于15天。

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十二、拆遷人對房屋拆遷管理部門做出的行政裁決不服，可以向法院起訴嗎？

答：根據建設部制定的《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》(建住房[2003]252號)文規定，當事人對行政裁決不服的，可以在裁決書送達之日起六十日向上級主管行政部門申請復議或在裁決書送達之日起三個月內向人民法院提起行政訴訟。

四

十三、如果被拆遷人拒絕與拆遷人簽訂拆遷補償安置協議，房屋可以不拆嗎？

答：不可以。根據國務院《城市房屋拆遷管理條例》的規定，達不成拆遷補償安置協議可以申請拆遷管理部門裁決。在裁決規定的搬遷期限內仍不搬遷的，由市人民政府責成有關部門強制拆遷。

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十四、怎樣保證安置房分配的公平公正？

答：為確保棚戶區改造安置住房分配公開，公平、公正，按照搬遷順序采取搖號或抽簽等群眾滿意的公開、透明的辦法進行陽光操作。

四

十五、同一城區只有一處住房如何界定？

答：是指被拆遷人在本市城區范圍內（含棚改片區）只有一處擁有產權的住房。由市房產管理部門進行認定，并出具惟一住房證明。

四

十六、拆除非住宅房屋造成被拆遷人停業的是否有補償？

答：拆除非住宅房屋造成停產停業的，由拆遷人按照下列辦法補償：

1、拆遷房屋造成停產、停業的，在規定的過渡期限內，按照所涉及的在冊職工人數或者工商營業執照登記的實際從業人數給予一次性最低工資補償。其中過渡期18個月以內的，補償6個月；過渡期18個月以上24個月以下的，補償10個月；由于拆遷人的責任延長過渡期限的，從逾期1個月起每逾期1個月，補償1個月。省人民政府公布的最低工資標準南昌城區為每月580元。

2、拆遷房屋造成停租的，按房管部門核發的《房屋租憑證》所載明的租金標準的50%補償，直至回遷。

四

十七、被拆遷房屋用途變更如何補償？

答：被拆遷房屋的用途，以房屋登記簿或房屋所有權證載明的為準。原作住宅的房屋在2001年10月1日以前已改為經營性用房，并依法辦理營業執照和稅務登記的，拆遷時應當按非住宅房屋予以補償。

四

十八、被拆遷人對房屋面積計算有異議該怎么辦？

答：被拆遷房屋的建筑面積，以房屋登記簿或房屋所有權證載明的為準。拆遷當事人對房屋所有權證載明的建筑面積有異議的，可以申請發證部門重新核定，費用由申請人承擔。

四

十九、租用公有房屋在拆遷中如何補償或安置?

答：租用公有房屋在拆遷中按以下辦法進行補償或安置：

1、房屋合法承租人符合房改條件的，原則上可先參加房改取得房屋產權后，再進行拆遷安置補償;

2、房屋合法承租人不符合房改條件的,由產權單位與拆遷人簽訂產權調換協議，并與承租人重新簽訂租賃合同。

五

十、棚戶區改造范圍內已按房改標準價購買部分產權的房屋在拆遷中如何補償安置？

答：原已按房改標準價購買部分產權的房屋且符合房改條件的，須按現行房改成本價補足房款，取得全部產權后，再進行拆遷補償安置。

五

十一、棚戶區改造范圍的廉租住房在拆遷中如何補償安置？

答：只能采取產權調換方式補償安置，按照同類地段住宅“拆一還一”的原則，依照相關規定進行補償安置。安置房的性質仍為政府所有廉租住房，原承租人若符合條件則可在租賃期內繼續承租。

五

十二、棚戶區改造范圍的經濟適用住房在拆遷中如何補償安置？

答：若被拆遷人選擇貨幣補償的，則必須按照經濟適用住房貨幣補貼辦法的規定，由該家庭退還政府的經濟適用住房貨幣補貼款；

若被拆遷人選擇采取產權調換方式安置的，按照同類地段住宅“拆一還一”的原則，依照相關規定進行補償安置。超過“拆一還一”部分的安置房，由該家庭按照拆遷安置政策進行結算。安置房的產權證仍發放經濟適用住房產權證，但在登記簿、產籍檔案和產權證上注明超出部分的面積為完全私有產權。

五

十三、棚戶區改造范圍的居民具備什么樣的條件才能申請廉租住房？

答：棚戶區改造范圍同時具備以下條件的低收入家庭可以申請廉租住房：

1、家庭人均年收入符合我市人民政府劃定的低收入家庭人均年收入標準線；

2、有兩年以上我市城鎮戶口；

3、無房或現住房面積低于我市人民政府規定標準的住房困難家庭（小于10㎡/人）；

4、市政府規定的其他條件。

五

十四、棚戶區改造范圍內符合廉租住房申請條件的家庭如何處理？

答：棚戶區改造范圍內符合廉租住房申請條件的家庭，若放棄被拆除房屋的產權，即放棄拆遷補償安置的，則可以優先申請廉租住房。若不放棄被拆除房屋的產權，拆遷補償安置后仍符合廉租住房申請條件的，則按照正常程序進行申請。

五

十五、棚戶區改造范圍的居民具備什么樣的條件才能申購經濟適用住房？

答：棚戶區改造范圍同時具備以下條件的低收入家庭可以申購廉租住房：

1、家庭人均年收入符合我市人民政府劃定的低收入家庭人均年收入標準線；

2、有五年以上我市城鎮戶口；

3、無房或現住房面積低于我市人民政府規定標準的住房困難家庭（小于15㎡/人）；

4、市政府規定的其他條件。

五

十六、棚戶區改造范圍內符合經濟適用住房申購條件的家庭如何處理？

答：棚戶區改造范圍內符合經濟適用住房申購條件的家庭，若放棄被拆除房屋產權，即放棄拆遷補償安置的，則可以優先申購經濟適用住房。若不放棄被拆除房屋的產權，拆遷補償安置后仍符合經濟適用住房申購條件的，則按照正常程序進行申購。

五

十七、城市棚戶區改造范圍內的農房如何安置補償？

答：城市棚戶區改造范圍內的農房安置補償按照南昌市及所在行政區域現行農房拆遷補償政策執行。

五

十八、自行搭建的房屋，拆遷時搭建部分能否獲得補償？

答：拆除在單位土地使用權范圍內1985年以前（含1985年）自行搭建的房屋按以下原則給予適當補償：

1、在單位土地上自行搭建的非住宅房屋 拆除在1985年以前手續不齊全的建筑，且市房屋登記機構無法確權的單位非住宅，由市房屋登記機構出具證明其面積和結構的書面材料，經拆遷實施單位認可后，報有關部門研究同意，在重置價范圍內給予一定補償。

2、在單位土地上自行搭建的住宅房屋

拆除在1985年以前由單位自行搭建的住宅房屋，補償給單位，然后由所有單位負責安置。

拆除在1985年以前由個人自行搭建的住宅房屋：先由被拆遷戶單位配合市房產管理部門及拆遷實施單位調查被拆遷人在其他地方是否有房改房。若有房改房的，市房屋登記機構核實自搭面積后，按照重置價補償給補拆遷人；若無房改房的或房改不達標的，可在經濟適用房內按照經濟適用房價格購買經濟適用房，購買經濟適用房面積可享受房改房政策的面積，超出面積按同地段同類房屋的商品房價格結算。

五

十九、沒有超過期限的臨時建筑應如何補償？

答：結合使用期限給予適當補償，臨時建筑批準使用期限一般為2年。超過2年未獲批準延期的應當無償拆除。未超過批準期限的，則按房屋重置價格結合剩余使用期限補償。

根據有關規定，房屋重置價格為：框架結構800元/平方米（多層）1150元/平方米（小高層）1350元/平方米（高層為，）；磚混結構700元/平方米；磚木結構520元/平方米；簡易結構240元/平方米。

六

十、搬遷補助費標準是多少？

答：拆遷住宅搬遷補助費為：戶建筑面積100平方米以內的，每戶每次300元；戶建筑面積超過100平方米的，每戶每次300元另加超出部分每平方米2元。拆遷非住宅搬遷補助費為：按有營業執照的房屋建筑面積每平方米5元，或者按照貨物運輸、設備拆卸搬運安裝費用計算。

六

十一、臨時安置補助費（即過渡費）怎么計算？

答：拆遷住宅按被拆遷房屋建筑面積每平方米每月8元計算。

六

十二、電話、有線電視、管道煤氣、寬帶網、分體式空調器、獨戶水電表等遷移如何補償？

答：按照遷移所需實際費用給予一次性補償。

六

十三、房屋已經內裝修的應如何補償？

答：被拆遷房屋已經內裝修的，由拆遷人按下列辦法補償：

住宅房屋裝修后使用2年以內的，按裝修費的60%補償；使用2年以上3年以下的，按裝修費的50%補償；使用3年以上5年以內的，按裝修的30%補償；使用5年以上的，不予補償。裝修補償金額最高不得超過房屋重置價。

非住宅房屋裝修后使用1年以內的，按裝修費的50%補償；使用1年以上2年以內的，按裝修費的40%補償；使用2年以上3年以內的，按裝修費的30%補償；使用3年以上的，不予補償。

裝修價值也可以委托有資格的房地產評估機構評估。

六

十四、拆遷住宅房屋實行貨幣補償可以得到多少補助？

答：洪府廳字[2009]457號第一條第一款規定：“拆遷住宅房屋，被拆遷人選擇貨幣補償的，按市場評估價補償；在公告規定的搬遷期限內搬遷的另按市場評估價的20%給予補助”。

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十五、為什么要對拆遷住宅房屋貨幣補償的給予6個月臨時安置補助費？

答：洪府廳字 [2009]457號第一條第三款規定：“在公告規定期限內搬遷的，對被拆遷人或者房屋承租人給予6個月臨時安置補助費。臨時安置補助費按被拆遷房屋建筑面積結算”。

本來貨幣補償是一次性買斷，不存在過渡也沒有過渡費（即臨時安置補助費）。但考慮到拆遷戶得到貨幣補償款后，并不能馬上買到合適的房子居住，還有一個挑選、購買、裝修的過程，實際上還是要過渡一段時間。因此，這次規定給予6個月臨時安置補助費，這樣就可以解決拆遷戶購房裝修期間的過渡問題。這也是依法拆遷“有情操作”的一種體現。

六

十六、被拆遷人為殘疾人有何照顧？

答：根據我市有關規定，對60歲以上孤寡老人、雙目失明或者下肢殘疾者，在樓層安置上根據本人要求，可以給予充分照顧。

六

十七、棚戶區改造項目的安置房用地采取何種供地方式？程序是怎樣？

答：棚戶區改造項目的安置用地可采取劃撥方式供地。并按照以下程序辦理：在規劃部門確定安置用地項目規劃范圍后，依照規劃部門確定的用地紅線范圍辦理安置房項目劃撥用地手續，核發《國有建設用地劃撥決定書》，并在其中明確約定住房套型面積、項目開竣工時間等條件。

六

十八、安置房用地劃撥地價如何收取？

答：安置房用地劃撥地價應為土地實際取得成本。

六

十九、安置房用地的供地對象是誰？

答：安置房用地的劃撥供地對象為安置房建設的業主單位，具體由市政府確定。

七

十、棚戶區拆遷安置戶的土地使用權證如何發放？

答：依據房管部門或拆遷部門核定的安置房屋產權類型，核發相應的土地使用權證。如商品房產權證，核發出讓的土地使用權證；其他則核發劃撥土地使用權證。

七

十一、安置用地建筑面積超出拆遷面積，剩余房源如何處理？

答：剩余房源可補辦土地出讓手續，即根據市場評估并經市政府確定的樓面地價收取相應面積土地出讓金及相關規費后，作為商品房出售，所得收益用于彌補拆遷安置資金不足部分。單位自行組織實施的棚戶區改造項目可參照執行。

七

十二、哪些用地需要收儲，土地的收儲方式如何？

平衡資金項目在上市交易前需履行收儲程序，其中屬市直工口企業改制的，應由市工業土地儲備中心進行收儲；各開發區、新區設有土地儲備中心的，應對轄區內土地歸口進行收儲；其他用地，如省、市直單位、企業用地等由市土地儲備中心統一收儲。

七

十三、土地收儲價格如何確定？

中央、省屬企業收儲土地的補償標準，由土地儲備機構與原土地使用權人根據土地評估結果按照該地段收儲文件補助標準執行，報南昌市城市和國有工礦棚戶區改造指揮部批準后實施。

市直非工口企業土地收儲成本為市政府批準的企業改制費用或參照中央、省屬企業收儲土地的標準執行。

七

十四、原劃撥性質的辦公、商業用地如何收儲？

城市棚戶區改造涉及原劃撥用地上的辦公、商業性質的土地，根據市場評估價扣除40%后，其余60%全額返還給原用地單位用于補償。

七

十五、城市棚戶區改造中的城市基礎、公用設施如何供地？

作為基礎設施用地（公共綠地、市政道路等）、公共設施用地（學校、醫療設施用地等），按照紅線范圍及用途為其辦理劃撥用地手續。公共綠地、市政道路等基礎設施用地免收劃撥地價；學校、醫院等公共設施用地可按市政府規定的劃撥地價等級標準或按土地取得成本費用收取劃撥地價。

七

十六、單位危舊住宅區是否可納入城市棚戶區改造計劃？

答：符合城市棚戶區條件且可單獨規劃建設的單位住宅生活區可納入城市棚戶區改造計劃，參照城市棚戶區改造方式實施。(本問答由市城市和國有工礦棚戶區改造指揮部解釋。)

第二篇：棚戶區改造問題分析（最終版）

【摘要】：隨著我國城市化進程的加快，城市區域不斷擴大，越來越多的村居被納入了城區

范 圍，這些質量較差的房屋、設施不全的區域就構成了棚戶區。為了使舊城區恢復其在城

市 發展中的活力，必須對舊城區內的棚戶區進行改造。同時棚戶區的改造也有利于節省土

地，統籌城鄉土地。因此對棚戶區進行改造具有重大意義。

關鍵詞：城市化進程；棚戶區；改造

棚戶區是中國城市化進程中出現的典型現象，它曾經解決了不少貧困家庭的住房問題，但是現在棚戶區的大量存在已成為阻礙城市健康發展的瓶頸，嚴重損壞了城市形象，甚至會引發一些社會問題。因此棚戶區問題是實現城市快速發展、提高城市競爭力急需解決的問題。

一、棚戶區改造現狀

目前，棚戶區改造呈現多種模式，多個層次推進的發展態勢，更新改造模式由過去單一的“舊房改造”和“舊區改造”轉向“舊區再開發”，不僅僅以改善居住條件和居住環境為目標，而且充分發揮改造地段的經濟效益和社會、環境效益，實現改造棚戶區和城市現代化的多重目的。概括起來，近幾年來棚戶區改造呈現出以下特點：

經濟效益成為關鍵。房地產公司作為自負盈虧的經濟實體，受 到市場經營的經濟規律的支配，盈利成為其開發的主要目的，這種積 極、迫切的目標激發其創造各種有效的方法去促進土地利用，間接地 使土地使用發揮到最高境界。因此，經濟效益問題成為棚戶區改造的 關鍵問題，關系到棚戶區改造是否能行之有效，并且支配著棚戶區改 造的開發行為。

規劃控制趨向法治化、系統化。進入市場經濟后，雖然還存在著立項審批手段，但由于資金已不是上級劃撥，而貸款也不再是上級批準的政府行為，而是建設者與金額機構之間的經濟企業行為，從而使政府對棚戶區改造的控制，由過去行政、計劃為主的直接控制逐步 轉向利用經濟杠桿、法規手段、政策引導、公眾參與以及其他溝通協作方式的管理調節，并通過各種計劃、決策、執行、引導、協調、監督等組織活動使規劃管理走向系統化，打破了以往城市建設計劃、規劃、建筑、實施的單向執行方式。

二、棚戶區改造存在的問題

關注近期和局部利益。因為在市場機制中，房地產開發企業的經濟行為以自身利益的最大化為目標，并且房地產項目的開發是在一個特定的時間段內，房地產開發企業追求的是在這個時間段內的收益。于是，房地產開發企業傾向于最充分地利用土地資源，千方百計地提 高地塊的容積率，而很少考慮對周邊環境可能造成的危害以及對城市長遠發展可能帶來的負面影響。同時，房地產開發企業的“產品”是依據市場的需求“量身定做”的，但是市場的需求并非是以城市合理的發展為依據的。例如，城市中心區的棚戶區改造中往往以開發高級住宅為主，將低收入的居民排擠出了城市中心區，一定程度上導致社會空間的分隔，并給社會的安定埋下隱患。這些矛盾和問題是市場本身無法解決的。

拆遷難度大，協調時間長。城市建設的難點在棚戶區改造，棚戶區改造的難點在棚戶區拆遷，棚戶區拆遷的難點在于中低收入戶的安置。改造能否順利實現，關鍵取決于拆遷的成本和拆遷的進度。

對經濟困難家庭的住房保障還不到位。在棚戶區拆遷項目中，存在著這樣一些特殊困難家庭(如下崗失業、經濟拮據、常年患病、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等):拆遷前，他們擠住在平房內或者私自加蓋的屋舍內，基本能夠維持生活，可是拆遷之后，按照拆遷條例 規定得到的補償一般不能滿足購房從而解決幾代人的居住問題。這部分人群會強力阻礙拆遷。這是拆遷工作中很現實的困難。

改造項目和拆遷方案不夠詳細透明，影響被拆遷居民的信心。被拆遷居民對拆遷后的前景不明朗，對拆遷的各項補償沒有把握，對拆遷持冷漠態度，如大多數棚戶區內的房主既擔心拆遷后失去每個月上千元的房租，生活沒有來源；還擔心現在的住房無法換到同等面積的 樓房，每個月還要交物業管理費等。棚戶區內很多租房戶對拆遷也憂心忡忡，因為他們現在的收入只夠租住較便宜的普通街區舊房或城中村房子，拆遷后他們難以找到便宜的住房。

改造資金不足，審批程序冗雜。棚戶區改造需要大量資金，但是政府財政支持的城建資金缺口大。資金不足會嚴重阻礙棚戶區改造的進程，應從大局著眼，從城市經營的理念出發，增加優惠政策，吸引市場投資機構介入融資。以往棚戶區改造所需的批文太多，從確定打 算改造某一區片到真正全面落實完成拆遷改造，需要太多部門的協作與審批，所需的時間太長，管理成本加大。

三、城市棚戶區改造的建議和措施

(一)制度創新

制定優惠政策棚戶區改造中涉及到政府、開發商和居民三方的利益。其中最直接、最大的利益關系者是原棚戶區居民。政策既要保證居民和開發商的利益，還要保障棚戶區改造達到城市發展的要求，使居民在不支付額外費用的前提下便可充分享受新社區完善的市政配套設施及優美的居住環境。拆遷期間原棚戶區居民的安置費及原有房屋的出租收入，由開發商負責補償；原棚戶區居民回遷房必須優先建設，并由原棚戶區居民優先挑選，保證按時回遷等等。如果這些政策措施能順利實施，原棚戶區居民就會成為棚戶區改造最大的受益者。為了推動棚戶區改造，政府需要讓出巨大利益給原棚戶區居民和開發商，以便降低開發商的經營風險，亦即出臺新的優惠政策；對于含有公益性項目的棚戶區改造項目(如在新一輪的城市規劃中被規劃為綠地的棚戶區片)，允許免繳部分土地出讓金；對于區位較差、拆遷量 較大的區域，可以允許開發商采取適當提高容積率，增加部分商業建筑面積等辦法提高經營收益。

(二)體制創新

確立推進機制 棚戶區改造工作在市委、市政府的統一領導下，實行分級負責制。市委、市政府成立市棚戶區改造工作領導小組，負責研究制定政策、審定市建委組織的對改造區片前期策劃研究和城市運營商的推選認定、審定城市營銷策略和項目招商策略，審定批準區政府上報的棚戶區改造項目總體策劃方案。領導小組辦公室負責牽頭協調棚戶區改造的日常工作。

(三)城市營銷

促進招商效果城市營銷是城市經營的高級表現，是在對城市正確定位的基礎上，把城市當作待營銷的產品，制定恰當的營銷戰略和具體策略，把城市宣傳推銷出去，為城市的招商引資、發展旅游和更好地運營城市而造勢。此外，棚戶區改造與城市基礎設施同步發展，重點抓好道路、排水、供水、供氣、公廁、綠化、路燈等基礎設施建設。(四)區別對待

優化城市功能城市的特色和個性是城市的靈魂，為此，應制定專項計劃，保住城市特色。慎重決策傳統街區的改建，慎重策劃歷史文化名城保護；同時，在目前城市的發展階段，一部分城中村的存在也有一定的必要性和合理性，它們能提供租金相對低廉的住房，滿足了 外來打工人員和城市貧困人口等眾多人員的基本住房需求。因此，還應選擇保留一部分打工族相對集中居住的城中村，留住打工族，以便增強城市的活力。(五)收購“野樓盤”

用作保障性住房對于城中村或者城邊村自行改造建設的“野樓盤”，如果拆除重建，雖然能夠給與違法行為以重創，但是更會造成資源的浪費；如果只是收取一定量的罰款即可給“野樓盤”“上戶口”，又會縱容這種違法現象愈演愈烈。政府不妨借鑒深圳的做法，由政府收購后作為保障性住房(廉租房或者經濟適用房)使用，這樣既打擊了當前“野樓盤”屢禁不止的現象，又增加了濟南市廉租房的供應量，填補了目前濟南市房地產市場上無經濟適用房的空白，能使更多的低收入家庭受益。

四、小結

棚戶區改造是一個長期、復雜的問題，既涉及到政府部門的認知水平和法規、政策的制定，又涉及到社會學、人口學、經濟學、城市規劃等多個方面，是復雜的系統工程。城市規劃工作者應該結合所在城市的實際情況，對棚戶區改造進行詳細的分析和研究，提出合理的改造方法和措施。

參考文獻：

[1]李乃勝 城市棚戶區防治的思考 [J].城市發展研究 ,2000(1).[2]趙定東 雷天怡 棚戶區改造中的社會資源配置邏輯與機制 [J].社會科學戰線 ,2009(9).[3]張道航.地方政府棚戶區改造的模式及方略 [J].福建行政學院學報,2010(1).82

第三篇：城市棚戶區改造融資模式研究

城市棚戶區改造融資模式研究

字數：2467 來源：商情

2015年24期

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【摘要】近年來，我國城市一味的向邊界擴張導致城市發展的不均衡，老城區發展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區由此產生。基礎設施落后，危房舊房嚴重影響居民的生活和城市的健康發展。如何迅速推進棚戶區改造進程，改善居民的生活環境，實現城市健康發展是當前城市發展的重中之重。

【關鍵詞】

棚戶區；融資；南昌

一、研究背景

2008年以來，各地區、各有關部門貫徹落實黨中央、國務院決策部署，將棚戶區改造納入城鎮保障性安居工程，大規模推進實施

2013年7月4日，《國務院關于加快棚戶區改造工作的意見》正式發布，為進一步加大棚戶區改造力度，推動以人為核心的新型城鎮化建設，發揮助推經濟實現持續健康發展和民生不斷改善的積極效應提出了相關的意見。

李克強在2015年兩會上表示，住房既是經濟問題也是民生問題，政府要為低收入困難群體提供住房保障，中國城鎮化在加快，住房需求是剛性的，鼓勵居民的自住性住房和改善性住房，保持房地產市場平穩健康發展。

二、棚戶區產生的原因及存在的問題

近年來，我國城市一味的向邊界拓展導致城市發展的不均衡，使老城區的發展停滯，遍布于城市的各個角落棚戶區由此產生。基礎設施落后，危房舊房使居民的生活和城市的健康發展受到嚴重影響。城市化進程的快速發展，棚戶區也越來越多，當達到一定的數量時，棚戶區對城市的健康發展產生了重大的影響，迫切需要更新改造。

城市基礎設施的成本越來越高，城市土地資源趨緊，造成棚戶區改造成本大大增加。

棚戶區中生活著一些特殊困難家庭，生活拮據、幾代同住、房屋擁擠、身體殘疾等。拆遷之后，根據國家規定的拆遷條例，他們所獲得的補償無法滿解決幾代人的居住問題，所以這部分人會強力的阻礙拆遷，這是拆遷中很難實現的困難。

由于棚戶區的基本設施嚴重缺乏落后，房屋年久失修，存在許多的安全問題。南昌市市長郭安說棚戶區有三怕，怕下雨，一下雨整個棚戶區漏的很厲害，情緒不穩定。第二是怕下雪，一下雪花結果容易垮房壓人，安全隱患十分嚴重。第三還怕天干物燥，火災十分頻繁。這個地方一旦著起火來，那就是火燒連營，無法挽救。

三、南昌棚戶區改造現狀

南昌對棚戶區現狀進行了再次摸底，按照2013—2017年全面完成改造任務的目標編制了《南昌市城市棚戶區改造規劃（2013年—2017年）》，初步確定了改造總體目標、任務以及具體項目。2013—2017年南昌市規劃改造288個地塊項目，總占地面積約4.7萬畝，房屋建筑面積約2058萬㎡，涉及約9.6萬戶、36.5萬人，計劃總投資約1778億元。南昌計劃用四年時間基本完成20132017年規劃舊城改造面積約2000萬㎡。

2013年，南昌市共完成房屋拆遷面積653.7萬平方米，其中中心城區372萬平方米。短短幾個月，實施了十字街、萬壽宮、青山南路、青山湖西岸、郭家莊、何坊西路、火車站東廣場、幸福渠流域、臨江商務區、象湖東岸等十大舊城改造項目，涉及9284戶，房屋建筑面積154萬平方米。

2014年，青山湖西岸片區、象山南路沿線、殷家巷片區等棚改全面推進，舊城改造涉及的總戶數將達到3.4萬戶，房屋征遷面積約800萬平方米。其中，中心城區項目主要有西湖區象山南路沿線、東湖區青山湖西岸等21個改造項目，涉及約2.01萬戶，改造面積約452萬平方米。

2015年，在南昌市新建縣、東湖區、西湖區、青云譜區、青山湖區等縣區召開的“兩會”上劃定了主城區舊城改造范圍。改造的地塊有：京山老街、萬溪村“城中村”、團結路棚戶區、十字街棚戶區、中山路棚戶區、二七北路沿線、環丘街（寰丘街）及周邊、起鳳路和香江家具城地塊、昌東工業園區、羅家片區等。

四、南昌棚戶區改造現行融資模式

2013年江西南昌市確立“四個平衡”的棚改政策，對全市棚改項目資金采取封閉運行、統籌使用，通過“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改，多個棚改項目快速推進。

根據國家和省里有關政策，南昌明確以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，以科學發展觀為統領，以努力實現城市贏得環境、百姓贏得財富、政府贏得民心、社會贏得和諧作為城市棚戶區改造的根本目的，遵循“政府主導、市場運作、市區聯動、機制推動、統一規劃、政策扶持”的改造原則。城市棚戶區改造按照“市級平衡、平臺融資、縣區拆遷、分類指導”的模式實施。

（一）資金封閉運行、統籌使用謀求四個平衡

南昌把全市四個中心城區的棚改項目統籌在一起，由市級統籌資金統一調配使用，建立了“四個平衡”機制，即單個地塊不能平衡就綜合平衡，內部不能平衡就外部平衡，近期不能平衡就遠期平衡，靜態不能平衡就動態平衡，確保全市棚改項目的土地收益全部返回用于棚改，統籌棚改項目的總體收支平衡。這樣市、區兩級就可以拋開單個項目短期內資金無法平衡的顧慮推進棚戶區改造。

（二）“1+6+X”模式撬動國有資本、社會資本參與棚改

“1+6+X”的模式，“1”即由市土地儲備中心籌措資金負責政府主導的舊改項目，土地出讓凈收益全部進入市土地儲備中心專戶，為后續棚改準備啟動資金。“6”即由市政控股集團、市城投公司、昌工控股公司、軌道公司、旅游集團、市水投公司6家市屬國有平臺籌措資金負責棚改項目。“X”是指引進社會資本參與棚戶區改造。可以是三者之一單獨融資，也可以三者分別組合共同融資。“1+6+X”的最大亮點是撬動了社會資本，形成多元資本參與棚改的局面。社會資本參與棚改，不僅解決前期的資金壓力，還有助于加快棚改速度以及提升棚改地塊的業態。

五、常見融資模式

（一）PPP模式

1、實質：政府部門通過給予私營企業長期的特許經營權和收益權來換取基礎設施加快建設及有效運營

2、PPP模式的優點

（1）保證項目的在經濟和技術上的可行性，縮短前期工作周期，降低項目費用，有利于緩解政府債務負擔。

（2）有利于轉換政府職能，減輕財政負擔，政府將部分債務轉移到私人部門。

（3）使項目參與各方整合組成聯盟，協調各方不同的利益，同時也能分散部分風險，當虧損時，政府與私人共同承擔。

3、PPP模式在棚戶改造的應用的優勢

在棚戶區改造前期動遷需要大量的資金，引入私人資金能夠加快改造進程，提高改造效率，PPP模式使政府部門和民營企業能夠充分利用各自的優勢，政府贏利性企業和非贏利性企業基于某個項目而形成以雙贏相互合作形式參與各方可以達到預期單獨行動相比更為有利的結果，參與各方雖然沒有達到自身理想的最大利益，但社會效應最大化，對棚戶區居民是最大的福音。

（二）BOT模式

BOT指的是政府或政府授權項目業主，將擬建設的某個基礎設施項目，通過合同約定并授權另一投資企業來融資、投資、建設、經營、維護該項目，該投資企業在協議規定的時期內通過經營來獲取收益，并承擔風險。政府或授權項目業主在此期間保留對該項目的監督調控權。協議期滿根據協議由授權的投資企業將該項目轉交給政府或政府授權項目業主的一種模式。

1、BOT在棚戶區之類基礎工程建設方面的優勢

（1）可以有效的減輕政府的財政負擔，把從基礎設施上省下的資金用到其它政府項目中去，從而可以在政府資源不足時將事情辦的更好。

（2）而第三方承包商則可以通過這種方式與政府和財團搭線，獲得更好的投資機會，采用BOT可以把金融機構和私人財團各自的資金通過入股或貸款的形式集中起來，投資建設于基礎設施項目，而且投資效益往往相當可觀。

2、BOT融資方式的劣勢：

同樣也是因為基礎工程的緣故，BOT方式存在著一些缺點與局限性。融資成本較高，因此要求的投資回報率也高。相對授權期限較長，對投資者而言，投資回收期也較長、投資風險大，構成了對投資者不利的一面。

合同文件繁多、復雜。BOT方式是一個復雜的程勛，中間有許多的環節，包括與政府簽訂特許權的協議、與承包商簽訂建設合同、與金融公司簽訂貸款協議、與保險公司簽訂協議，在建設項目開始階段就得付出巨大精力進行這些工作。

BOT涉及的經濟主體比較多而且復雜，多個經濟主體的利益協調相當困難，而政府作為經濟主體而不是仲裁者的參與，又增加了協調難度。

（三）ABS模式

ABS指的是以項目所擁有的資產為基礎，以該項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場上發型債券籌集資金的一種項目融資方式。

拓展融資渠道，降低融資成本，對于南昌棚戶區改造項目來說，由于ABS融資成本低，融資效率高，對于這種棚戶區改造需要盡快籌集資金的項目來說具有很高的實用性。

資金來源豐富、投資風險小，ABS項目融資的對象時資本市場上數量眾多的債券購買者，債券可在二級市場流通，并通過SPC的“信用增級”使投資者免受資產質量風險的損失。而且被重組的資產匯集而成的“資產池”，從而可以在許多債務人中分攤違約風險，這就極大地分散了項目的投資風險，使每個投資者的風險減小。

政府資金壓力小，ABS融資是用項目的未來收益來償還債務，這樣就有利于緩解政府的財政資金壓力，使政府的或者企業的有限資金從事更多的投資成為可能。通過ABS能獲得資金而且又不增加負擔。在棚戶區改造這個需要大量資金的項目中，ABS融資模式能很好的滿足。

六、總結

棚戶區改造是重大的民生工程和發展工程，推進棚戶區改造進程，改善居民的生活環境，實現城市健康發展是當前城市發展的重中之重。每一個融資模式都是在特定的時代，特定的現實情況下順應實際產生的，有其獨特的優勢，同樣也有其劣勢。沒有最好的融資模式，只有最適合的。研究的目的就是根據前人的經驗，根據當前的現實情況總結出最符合當代情況的措施，將棚戶區改造的工作更快更好的完成，讓人民早日搬出棚戶區，過上好日子。

第四篇：城市棚戶區改造合作框架協議書

城市棚戶區改造合作框架協議書

甲方：鄭州市中原區人民政府

乙方：鄭州中原基礎投資有限公司

為做好城市棚戶區改造工作，甲乙雙方經友好協商，達成以下條款，以便共同遵守執行。

一、中原區人民政府同意鄭州中原基礎投資有限公司參與中原

區棚戶區改造項目，改造范圍為伏牛路小學北、中原路南、伏牛路西、秦嶺路東區域（中原路精品街1號）以及市環保局西、中原路北、秦嶺路東、伏牛路五小學南區域（中原路精品街2號），改造范圍土地面積約130畝（具體改造范圍以甲方最終劃定為準）。通過對此的改造，建成一個集商貿、服務、高檔住宅等功能為一體的商務社區。

二、雙方確定，拆遷安置必須按照《鄭州市城市建設拆遷管理

條例》規定執行。

三、經甲方和市有關部門審核，報市有關部門批準，享受棚戶

區改造的有關政策。

四、甲方的責任：

（一）由甲方成立鄭州中原基礎投資有限公司棚戶區項目

建設指揮部。

（二）與乙方一同制定讓被拆遷戶認可的拆遷補償方案。

（三）協助乙方與改造區域內原產權人和土地使用人簽訂

拆遷補償協議。

（四）負責按時向有關人員發放臨時安置補助費、搬遷補

助費、搬遷獎勵費等相關費用。

（五）組織完成拆遷工作。

（六）協助乙方完成改造范圍內新建項目的規劃審批和建

設審批工作。

（七）其他甲方應履行的有關義務。

五、乙方的責任：

（一）負責改造項目的整體規劃、設計，負責本項目建設

資金的籌措與投入，自主經營管理，承擔和享有本項目開發經營的風險和權益。

（二）承擔項目建設的各項費用。

（三）按時支付拆遷工作經費。

（四）按時完成共同約定的安置建設時限。

（五）按時將該項目拆遷臨時安置補助費、搬遷補助費、拆遷獎勵費匯入甲方指定賬戶，由甲方負責向有關人員發放。

（六）在本協議履行過程中，乙方不得轉讓本項目。

（七）其他應當由乙方履行的相關義務。

六、其他事宜

（一）本協議未盡事宜，由雙方另行協商簽訂補充協議，補充協議與本協議有同等法律效力。

（二）本協議自雙方法定代表人或授權代表簽名并加蓋公

章后生效。

（三）本協議正本共四份，雙方各持兩份。

甲方：

地址：

法定代表人：

：

年月日

乙方： 地址： 法定代表人：（委托代理人）： 年月日（委托代理人）

第五篇：推進城市棚戶區改造工作方案

新洲區推進城市棚戶區改造工作方案

為加快推進我區城市棚戶區改造工作，切實改善棚戶區居民的居住條件，提升城鎮綜合承載能力，促進經濟增長與社會和諧，有效拉動投資消費需求、帶動相關產業發展，根據國務院《關于加快棚戶區改造工作的意見》（國發?2013?25號）等文件精神，結合我區實際，現將棚戶區改造工作方案制定如下。

一、實施原則

（一）以人為本，依法征收。棚戶區改造項目的確定和安置補償方案的制訂，要充分尊重群眾意愿，采取多種方式征詢群眾意見，在得到大多數群眾支持的基礎上組織實施，做到公開、公平、公正。嚴格執行國有土地上房屋征收與補償等有關法規政策的規定，維護群眾合法利益，讓群眾得到實惠。

（二）科學規劃，分步實施。根據棚戶區改造總量要求以及我區經濟社會發展水平和政府財政能力，結合城市規劃、土地利用規劃和保障性住房建設規劃，合理確定棚戶區改造的規劃目標和計劃，區分輕重緩急，優先安排連片規模較大、住房條件困難、安全隱患嚴重、群眾要求迫切的項目，有計劃、有步驟地組織實施。

（三）政府主導，市場運作。棚戶區改造政策性、公益性強，必須發揮政府的組織引導作用，在政策和資金等方面給予必要支持。注重發揮市場機制的作用，充分調動企業和棚戶區居民的積極性，動員

社會力量廣泛參與。對不能以市場方式改造的棚戶區，主要通過財政補助、政策扶持、企業和棚戶區居民參與等方式統籌實施。

（四）因地制宜，區別對待。堅持整治、保護與改造相結合，嚴格界定改造范圍。對可整治的舊住宅區和規劃保留的建筑，主要進行房屋維修、配套設施和無障礙設施完善、環境整治和建筑節能改造。要重視維護城市傳統風貌特色，切實保護歷史文化街區和歷史建筑。

（五）統籌兼顧，配套建設。堅持全面規劃、合理布局，節約用地、綜合開發，組織好新建安置小區的供水、供電、供氣、通訊、污水與垃圾處理等市政設施和商業、教育、醫療衛生、無障礙設施等配套公共服務設施的建設，促進以改善民生為重點的社會建設。

二、工作目標

從2015年開始，用 年時間基本完成全區城市棚戶區改造。2015年我區上報城市棚戶區改造任務是 戶；該要采用貨幣安置補償方式進行，其中，在 實施 戶，實施 戶，實施 戶，實施 戶。2015年--2020年預計完成 戶以上，對老城片區、城中村、城邊村和城市規劃區內小城鎮建設鄉鎮及工礦棚戶區進行改造，使棚戶區居民的居住生活條件得到明顯改善。

三、實施范圍

棚戶區是指國有土地上簡易結構房屋較多、使用功能不全、房屋建成年限較長、建筑密度較大、基礎設施較差、安全隱患突出的居住區域。2015－2020年重點實施老城片區、城中村及城邊村和城市規

劃區內小城鎮建設鄉鎮及工礦棚戶區改造，力爭用 年時間完成棚戶區改造工作。具體實施項目及地點另行確定。

四、工作機構與實施主體

棚戶區改造在區政府統一領導下實施。區政府成立棚戶區改造工作領導小組，統一組織實施棚戶區改造，協調相關單位解決棚戶區改造中存在的矛盾和問題。領導小組辦公室設在區政府（簡稱區棚改辦）。棚戶區改造工作所涉及到的有關部門和單位要明確專人負責，建立“綠色通道”制度，優先辦理相關手續。

五、改造方式

根據棚戶區的不同情況，禁止將因城市道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等帶來的房屋拆遷改造項目納入城市棚戶區改造范圍。城市棚戶區改造可采取拆除新建、改建(擴建、翻建)等多種方式。棚戶區改造主要采取四種方式：

（一）征收新建（開發）型改造（整體搬遷型改造）。適用于區域面積較大、居住人口較多、建筑物破舊、居住功能不完善、公用設施老化、消防安全隱患嚴重的棚戶區。

（二）新建公共設施型改造。適用于受空間限制或規劃控制，以及修建市政道路、廣場、公廁、公共綠化等公益設施的需要，原房屋拆除后不能再建住宅的棚戶區。

（三）自籌共建型改造。適用于建筑物整體情況較差，存在一定消防安全隱患，建筑物外觀破舊，房屋功能不完善，居民生活環境差，地塊周邊沒有拓展空間，單獨院落或數戶相連，不宜成片改造，且周

邊距離滿足規劃要求，改造后不影響規劃的棚戶區。改造時，由原居戶單獨出資或由居戶與單位或政府共同出資改造。

（四）維修完善型改造。適用于建筑物尚好，無重大消防安全隱患，但建筑物外觀破舊，房屋功能不完善，居民環境差的棚戶區。改造時，一般采取建筑物“穿衣戴帽”、公共設施完善配套的方法實施改造。建筑物改造的費用由居戶和政府共同負責，完善配套公共設施的費用由政府負責。

對尚未納入棚改計劃項目點的城區舊房，經社會或有關單位申報，由區棚改辦和區規劃局現場踏勘，報區政府審查決定后列為棚戶區。

六、拆遷安置方式

（一）貨幣補償

被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門按被征收房屋價值向被征收人支付貨幣補償費，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設施補償，搬遷及臨時安置補償，其他相應的補償、補助和獎勵。

（二）產權調換

被征收人選擇房屋產權調換的，由房屋征收部門提供用于產權調換的房屋，并與被征收人結算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價，另給予被征收人裝飾裝修補償、附屬設施補償、搬遷及臨時安置補償、其它相應的補償、補助和獎勵。

征收個人住宅房屋、公有住宅房屋，按被征收房屋所有權證或公有房屋租約證明，原則上采取“一證一套”，按被征收房屋證載建筑

面積就近靠檔選取產權調換安置房屋。

七、政策支持

（一）資金籌措。

1．按照區棚改辦統一上報的棚戶區改造項目，積極爭取中央和省補助資金。

2．區政府從城市維護建設稅、城鎮公用事業附加費、城市基礎設施配套費和土地出讓收入中安排一定比例的資金，建立棚戶區改造資金專戶，用于棚戶區改造項目。所有棚戶區改造項目土地出讓收益全部用于棚戶區改造工作。

3．棚戶區改造新建住宅應與保障性住房建設相結合，將保障性住房建設中的上級補助資金按規定統籌用于棚戶區改造工作。

4．結合我區實際，建立健全棚戶區改造貸款還款保障機制，積極吸引信貸資金支持，個別項目區政府可給予貸款貼息。

5．采取自籌共建方式，引導企業、居民和社會參與棚戶區改造。棚戶區居民應合理承擔維修和建設資金。

6．支持實力強、信譽好的房地產開發企業和建筑施工企業參與棚戶區改造。

（二）土地供應。

對于棚戶區改造中的保障性住房和公共基礎設施、公益事業建設用地實行劃撥供地，棚戶區配套建設的商業、服務業等經營性設施用地，實行有償使用，以出讓方式供地。

（三）稅費政策。

1．免征城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金，經營服務性收費按規定標準的最低限額減半收取。

2.棚戶區改造項目土地出讓金可以分 期支付，但必須在申請房屋預售之前全部繳清。棚戶區改造項目土地出讓金按國家規定扣除計提部分外，安排區級財政的部分作為棚戶區改造專項資金，其中，80%用于棚戶區改造項目市政基礎設施等項目建設，20%作為城中村改造補助獎勵資金，由區財政統籌預算安排。

3．新建安置小區的供水、供電、供氣、排水、網絡、電視、電話等配套工程建設費用按實際成本收取，施工供電、供水管網由供電、供水企業負責按物價部門核定的工程成本價收取管線接入工程建設費用，管網增容費減半收取。

4.棚戶區改造安置住房建設和通過收購籌集安置房源的，執行經濟適用住房的稅收優惠政策。

5.棚戶區被征收居民取得的征收補償款，免征個人所得稅。因征收重新購置住房的，對與原征收補償額等值的購房款部分免征契稅。

6.棚戶區改造中配建的保障性住房項目，可享受《財政部國家稅務總局關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》（財稅?2008?24號）規定的優惠政策。

7.對經營性用房實行貨幣補償后，被征收人異地繼續經營的，區工商、稅務、衛生等有關部門及時辦理手續，免征區級權限范圍內的行政事業性收費。

以上優惠政策由政府按“一事一議”原則確定。

八、經費保障

在積極爭取中央和省政府棚戶區改造補助資金的同時，區財政建立穩定的經費渠道，并設立棚戶區改造經費專戶，保障棚戶區改造工作順利推進。

九、組織實施

（一）明確工作責任。

1.各實施棚改的街道，協助做好轄區內房屋征收補償、安置等工作。2.區財政局：建立棚戶區改造資金專戶，確保棚戶區改造資金落實到位，做好資金使用監管工作，積極爭取上級棚戶區改造專項補助資金。3.區監察局：對項目建設過程、資金使用情況進行監督。4.區政府督辦：對棚戶區改造工作進行督辦督查。

5.區發改局：將棚戶區改造納入我區國民經濟和社會發展規劃、計劃；做好棚戶區改造項目立項相關工作。

6.區公安局：配合做好房屋征收補償工作，查處妨礙執行公務等違法行為。

7.區審計局：負責項目資金使用情況的審計。

8.區建設局：負責辦理棚戶區改造項目建設施工手續，指導招投標工作，監管工程建設。

9.區國土規劃局：做好棚戶區改造項目用地指標報批、分配工作，按規定完善項目土地手續。加強對棚戶區改造項目規劃設計的指導，優先辦理相關規劃手續；依法拆除違法建筑。

10.區房屋拆遷辦：負責棚戶區改造項目建設范圍內的房屋征收與補

償工作。

11.區房產局：做好棚戶區改造項目計劃申報工作；協調上級部門對棚戶區改造項目的支持，加強對棚戶區改造工作的指導及檢查，優先辦理房屋產權登記手續。

12．區民政局：做好棚戶區改造項目范圍內低收入家庭情況的審查工作。

13．區城管局：加強對棚戶區改造項目范圍內及周邊秩序的管理和維護。

14.區環保局：辦理棚戶區改造項目建設環評審批手續。

15.區文體廣電旅游局：制定文化遺產與文物保護方案，配合做好有關征收補償工作。

16.區人民銀行：鼓勵和引導金融機構為棚戶區改造項目提供融資服務。

17.供水、供電、供氣、通訊、廣電網絡公司等部門：主動做好棚戶區改造項目中的公共配套設施建設，確保改造工程順利實施。

（二）強化規劃管理。區棚戶區改造工作領導小組要結合保障性住房建設規劃、土地利用規劃和城市規劃，編制棚戶區改造計劃和實施計劃；要因地制宜制定項目實施方案，明確棚戶區改造的具體項目、規模和改造方式等，并認真組織實施。

（三）確保工程質量。棚戶區改造要嚴格執行法定建設程序和技術標準規范，實行項目法人制、項目招標投標制、工程監理制、質量責任制，加強施工管理，確保工程質量。要優化新建安置住房的規劃

設計，有效降低建設成本，在較小戶型內實現基本的使用功能，滿足基本居住需要。要按照節能、省地、環保要求，推廣新技術、新工藝、新材料和新設備。

（四）強化監督檢查。區棚戶區改造工作領導小組要加強監督檢查，實施全方位監管，及時發現并解決各種問題，堅決制止棚戶區改造中損害居民合法權益的行為。區監察部門要會同有關部門加強對棚戶區改造情況的監督檢查，認真查處違法亂紀行為；區審計部門要加強對財政性資金使用情況的監督；區國土部門要加強對棚戶區改造用地的管理和監督檢查；區統計部門要加強對棚戶區改造各類數據的真實性、準確性進行監督檢查。棚戶區改造工作要建立健全目標管理考核機制，區考核辦公室要制定考核辦法，建立問責制度。對工作落實、責任目標完成好的部門和鄉鎮予以表彰獎勵；對工作不落實、措施不到位、任務完成不好的部門和鄉鎮予以通報批評，限期整改。

（五）加強宣傳引導。各有關部門、街鎮及社區（居委會）要廣泛宣傳，做好法規政策宣傳解釋和群眾思想工作，充分發動群眾，發揮棚戶區居民的積極性。改造政策、補償標準、安置措施、工作進度等涉及居民的切身利益事項，要及時公布，提高工作透明度，取得居民的理解和支持。