第一篇：佛山市“三舊改造優(yōu)惠政策及審批流程

佛山市“三舊"改造優(yōu)惠政策及審批流程

[2010-05-29] 佛山市根據(jù)廣東省人民政府《關(guān)于推進三舊改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》(粵府[2009]78號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，本著有利于經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展的原則，制定了三舊改造一系列政策文件，健全了政策體系，有力地保證了“三舊”改造工作順利進行。

一、土地產(chǎn)權(quán)政策

一是允許土地置換。為滿足“三舊”改造需要，允許在符合土地利用總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃的前提下，通過土地位置調(diào)換等方式調(diào)整使用原有存量建設(shè)用地。集體建設(shè)用地與集體建設(shè)用地之間、集體建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間、國有建設(shè)用地與國有建設(shè)用地之間的土地均可置換。

二是允許集體建設(shè)用地直接轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。納入開發(fā)利用規(guī)劃的具有合法用地手續(xù)的集體建設(shè)用地，在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的，土地權(quán)屬清楚、無爭議的，農(nóng)村集體可向市國土資源管理部門申請轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地。對申請的宗地，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織成員全部同意轉(zhuǎn)為國有的，縣級以上國土資源管理部門可以直接登記為國有建設(shè)用地。

三是開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤。“三舊”改造中涉及的拆舊騰挪的合法用地，確能實現(xiàn)復(fù)耕的，可根據(jù)國土資源部的相關(guān)規(guī)定，納入城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點，由省級國土資源部門根據(jù)各市縣的情況安排周轉(zhuǎn)指標(biāo)。周轉(zhuǎn)指標(biāo)的使用和管理按照國家和省的規(guī)定辦理。

二、土地供應(yīng)政策

一是公開出讓。對政府依法征收或者收回、收購存量建設(shè)用地后改造的經(jīng)營性用地，必須通過招標(biāo)拍賣掛牌方式統(tǒng)一公開供應(yīng)。農(nóng)民集體存量建設(shè)用地開發(fā)利用，用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目的，必須轉(zhuǎn)為國有土地并按規(guī)定一次性繳納全部土地出讓金；該房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)讓時(包括聯(lián)建合建、入股參股)，按規(guī)定公開交易。

二是協(xié)議出讓。土地使用權(quán)人自行或者聯(lián)合成立項目公司開發(fā)利用建設(shè)用地，或者市場主體自行收購后進行集中開發(fā)利用的，涉及劃撥土用權(quán)和改變土地用途(包括經(jīng)營性用途)以及延長土地使用年限的可免于土地收購儲備和公開交易，可以采取協(xié)議出讓方式出讓。農(nóng)村集體自行出資開發(fā)其名下的建設(shè)用地，或其名下的建設(shè)用地過戶到該集體全資擁有的項目公司名下時，可免公開交易。

三是劃撥供應(yīng)。農(nóng)民集體使用的集體建設(shè)用地或國有建設(shè)用地(留用地），在符合城市規(guī)劃和土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下，農(nóng)民集體可按城市規(guī)劃用途自行開發(fā)使用，且可以采用劃撥方式供地。集體建設(shè)用地依法改變用途且土地使用權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移的，只要土地使用人與土地所有人一致，也享受本規(guī)定的優(yōu)惠政策。

四是加強土地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)、財政等相關(guān)政策的協(xié)調(diào)配合。絕對不向“兩高一資”、產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)項目供地，嚴(yán)格控制新上項目供地，確保在建項目、重點項目和民生項目用地，優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)和低碳產(chǎn)業(yè)的用地需求；加強房地產(chǎn)市場土地供應(yīng)調(diào)控，促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。在供應(yīng)計劃中要確保保障性住房用地，提高中低價位、中小套型、普通商品房建設(shè)用地的比例，嚴(yán)格限制低密度、大套型住宅的用地。

三、土地流轉(zhuǎn)政策

一是舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造涉及的留用地屬國有的，如果土地權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移(屬原土地使用者自行改造)，可免土地公開交易。否則按土地公開交易的規(guī)定辦理。

二是舊廠房改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地，發(fā)生出租、出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等流轉(zhuǎn)符合《廣東省農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》的，按流轉(zhuǎn)有關(guān)辦法處理。改造涉及的農(nóng)村集體建設(shè)用地如需改為經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目，需按規(guī)定辦理土地轉(zhuǎn)國有手續(xù)。

三是土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)的舊村莊改造，在農(nóng)村集體自愿提出申請和村民(代表)大會表決百分之百同意的前提下，不需要辦理征收手續(xù)，可以直接登記為國有建設(shè)用地，以縮短報批時間和節(jié)約大量人、財、物成本。

四、土地收益分配和財政扶持政策

一是最大限度地保障農(nóng)民利益。農(nóng)村集體將國有留用地或集體轉(zhuǎn)為國有的土地自行開發(fā)或通過招商引資合作開發(fā)而發(fā)生土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，土地出讓金在扣除按規(guī)定計提的專項資金后，余額最高不超過60％按有關(guān)規(guī)定，由財政列支，專項用于包括保證被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、補助被征地農(nóng)村居民社會保障支出以及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出等；通過征收農(nóng)村集體建設(shè)用地實施舊村莊改造進行經(jīng)營性開發(fā)的，土地出讓純收益可按最高不超過60％的比例返撥給原農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。農(nóng)村集體性質(zhì)的土地，只要土地使用者與土地所有者一致，或國有性質(zhì)的留用地使用者是被征地前的土地所有者，在符合城市規(guī)劃的前提下，土地可按城市規(guī)劃用途開發(fā)使用，政府不收取改變用途的土地出讓金。

二是鼓勵利用社會資金開展“三舊”改造。政府組織實施的“三舊”改造項目，在拆遷階段可通過招標(biāo)方式弓j入企業(yè)單位承擔(dān)拆迂工作，拆迂費用和合理利潤可以作為收(征)地(拆遷)補償成本從土地出讓收入中支付；也可在確定開發(fā)建設(shè)的前提下，由政府將拆迂及擬改造土地的使用權(quán)一并通過公開交易方式確定土地使用權(quán)人。

三是鼓勵舊廠房改造。將納入三舊改造中的舊廠房進行改造，用于發(fā)展符合城市發(fā)展總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的制造業(yè)，以及科技研發(fā)、工業(yè)設(shè)計、孵化器、科技信息服務(wù)、動漫制作、工業(yè)服務(wù)

外包等工業(yè)項目，且用地面積達到15畝以上，工業(yè)廠房造價(不含地價)達到2000元/平方米及以上，容積率達到1．5及以上，竣工驗收合格后，可享受以下優(yōu)惠政策：

l、提高工業(yè)廠房容積率的，對投資者一次性獎勵：容積率達到2．5及以上的，按建筑面積給予10元/平方米的獎勵，單個項目最高獎勵產(chǎn)超過500萬元；

2、開發(fā)廠房工程造價(不含地價)達到一定數(shù)額的，對投資者給予一次性獎勵：達到3億元以上(含3億元)5億元以下的，按工業(yè)廠房工程造價(不含地價)的0.5％獎勵；達到5億元以上(含5億元)的，按工業(yè)廠房工程造價(不含地價)的1％獎勵，單個項目最高獎勵不超過1000萬元。

3、舊廠房改造仍用于發(fā)展工業(yè)的，按所繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費)的30％對工業(yè)廠房投資者給予獎勵。

4、納入舊廠房改造的國有劃撥工業(yè)用地后仍用于發(fā)展工業(yè)的，按不超過所繳土地出讓金的60％對工業(yè)廠房投資者給予獎勵。

5、符合手續(xù)的集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)為國有劃撥工業(yè)用地用于發(fā)展工業(yè)的，按轉(zhuǎn)為國有土地時所繳市、區(qū)級行政類收費地方留成部分對工業(yè)廠房投資者給予獎勵。

6、舊廠房改造后容積率達到2及以上的，工業(yè)生產(chǎn)使用的部分可自用、出租和分拆出售，出售時企業(yè)可單獨辦理房產(chǎn)證；與工業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的配套設(shè)施用地視同工業(yè)用地，但不得單獨分割登記、分拆轉(zhuǎn)讓。

7、對工業(yè)廠房竣工驗收合格起2年內(nèi)入駐的企業(yè)，根據(jù)其創(chuàng)稅、創(chuàng)新能力大小，對其第1年按租用面積給予不高于10元/平方米的租金補貼。

8、鼓勵節(jié)約集約用地。工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、改造后不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。在符合相關(guān)規(guī)劃前提的下，經(jīng)政府批準(zhǔn)，企業(yè)在原廠房內(nèi)設(shè)立區(qū)域總部、研發(fā)中心、科研機構(gòu)以及產(chǎn)品設(shè)計和動漫制作產(chǎn)業(yè)，不視為改變土地用途。

四是支持公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對“三舊”改造涉及的城市(城鎮(zhèn))公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，政府從土地出讓金中安排相應(yīng)的項目資金予以支持改造。屬政府產(chǎn)權(quán)的公共建筑面積，不參加容積率計算，不收取土地出讓金。

五、解決歷史遺留土地問題的政策

一是根據(jù)不同的歷史階段和實際情況，采取相應(yīng)的處理(處罰)措施。用地行為發(fā)生在1987年1月1日之前，依照原國家土地管理局1995年3月11日發(fā)布的《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》進行確權(quán)，經(jīng)公告無異議后直接辦理建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證手續(xù)；

用地行為發(fā)生在1987年1月1日至1998年12月31日之間，用地時已與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)戶簽訂征地協(xié)議，且未因征地補償安置等問題引發(fā)糾紛，迄今被征地農(nóng)民無不同意見的，依照1988年修訂的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手

續(xù)；

用地行為發(fā)生在1999年1月1日至2007年6月30日之間，按照1998年修訂、2004年修正的《中華人民共和國土地管理法》有關(guān)規(guī)定，落實處理(處罰)后按土地現(xiàn)狀完善征收手續(xù)，凡用地行為發(fā)生時法律和政策沒有要求聽證、辦理社保審核和安排留用地的，在提供有關(guān)歷史用地協(xié)議或被征地農(nóng)村集體同意的前提下，無需聽證、辦理社保審核和安排留用地。

二是完善了各類用地手續(xù)的處罰標(biāo)準(zhǔn)。對“三舊”改造中涉及的各類歷史用地，禪城、南海區(qū)處罰標(biāo)準(zhǔn)為不低于5元/平方米，三水、高明區(qū)不低于3元/方米。

三是明確了完善各類歷史用地手續(xù)的時限。佛山市規(guī)定完善“三舊”改造中涉及的各類歷史用地手續(xù)工作應(yīng)當(dāng)在2012年完成。2007年6月30日之后發(fā)生的違法用地不適用上述辦法。

第二篇：東莞三舊改造流程

東莞三舊改造流程

步驟一：鎮(zhèn)向市城建局報“三舊”改造單元規(guī)劃編制計劃；

步驟二：市城建局同意開展“三舊”改造單元規(guī)劃后，可同時開展如下工作：

1、權(quán)屬調(diào)查及違法用地處理工作； 2、編制和審批單元規(guī)劃

具體步驟：編制計劃審查---規(guī)劃方案審查----專家評審會---規(guī)劃成果審查---公示并征求職能部門意見----規(guī)劃成果復(fù)核---報市規(guī)委會審議----報市“三舊”辦和市“三舊”改造小組審批---規(guī)劃成果驗收、公告和歸檔 步驟三：制定改造方案并報批（集體與開發(fā)單位合作）

具體步驟：編制改造方案----征求公眾意見----市三舊辦審查----市人民政府匯總上報省人民政府審批---抄送省國土資源廳。申報項目改造方案同時，可申報集體建設(shè)用地改編為國有建設(shè)用地（集體申報----市政府批準(zhǔn)---報省國土資源廳審批---收地---產(chǎn)權(quán)注銷手續(xù)）

步驟四：改造方案和集體用地改變?yōu)閲型ㄔO(shè)用地后，按以下程序落實：

1、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃批準(zhǔn)書》；

2、市國土資源局辦理用地預(yù)審；

3、市發(fā)改局辦理項目立項；

4、市國土資源局辦理用地手續(xù)；

5、市城建規(guī)劃局辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》；

6、市國土資源局申請登記，合法土地證。

第三篇：三舊改造專題

三舊改造專題研究

摘要：我國經(jīng)濟快速增長、城市化快速推進，與之相伴的是商品住宅供應(yīng)緊張，房地產(chǎn)可供開發(fā)有效土地供不應(yīng)求，和大量土地開發(fā)投入、土地低效利用。

城市中心區(qū)用地供需矛盾更是日趨緊張；與此同時許多舊區(qū)普遍存在布局混亂、容積率低、土地閑置、低效利用、市政和公共服務(wù)設(shè)施短缺、環(huán)境污染等弊病，嚴(yán)重阻礙了我國城市化和城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展進程。因而積極推廣“三舊”改造，挖掘土地利用潛力，使土地市場由增量土地向存量地土地轉(zhuǎn)變，走內(nèi)涵式發(fā)展道路，成為了目前實現(xiàn)我國城市土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求和必然選擇。對此，房地產(chǎn)開發(fā)向“三舊要地”也將成為一種普遍的發(fā)展趨勢。

關(guān)鍵詞：三舊改造 六本木新城 三方共贏

一、前言

2008年，國家出臺“三舊改造”的有關(guān)政策，并在珠江三角洲地區(qū)及廣東省試行。“三舊改造”是指舊城鎮(zhèn)、就村莊、舊廠房的改造。全面推進“三舊”改造，既是化解人多地少矛盾的迫切需要，同時也是改善城鄉(xiāng)人居環(huán)境、加快發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、激發(fā)城鄉(xiāng)生機與活力的客觀要求，對于加快城鎮(zhèn)發(fā)展具有深遠的歷史意義和重要的現(xiàn)實意義。

二、三舊改造的優(yōu)勢

1、“三舊”改造可以拉動投資，推動經(jīng)濟持續(xù)增長。

2、節(jié)省新增建設(shè)用地的有償使用費。

3、按規(guī)定完善歷史遺留用地手續(xù)，不需要落實耕地占補平衡。現(xiàn)在

很多用地要求占補平衡，“三舊”用地改造則不用占補平衡。

4、地方政府集體可以獲得土地出讓收入。按照20%作為內(nèi)部和公共設(shè)施用地，另外80%按照招拍掛，協(xié)議以后一半進入出讓。

5、實現(xiàn)多方共贏，調(diào)動各方參與改造的積極性。為促進使用存量土地，鼓勵原用地者支持改造，新政策允許納入“三舊”改造范圍、沒有合法手續(xù)的用地，采用協(xié)議方式，完善供地手續(xù)。

6、有利于統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，推進舊村莊的改造。

三、三舊改造的模式

（一）政府主導(dǎo)模式

政府負責(zé)拆遷賠償，進行土地整理，并投入資金主導(dǎo)建設(shè)，屬于完全政府主導(dǎo)的公益型改造模式，主要適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府主導(dǎo)新建型：（1）政府利用零散地塊，投資建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，滿足地區(qū)設(shè)施承載力的需要；（2）根據(jù)城市規(guī)劃的功能布局，政府對不適應(yīng)城市發(fā)展要求的舊城或失去功能的廠房用地進行改造，并為因改造產(chǎn)生的失業(yè)工人提供免費培訓(xùn)，為原改造范圍內(nèi)的居民提供最低生活保障；（3）政府統(tǒng)征統(tǒng)購被納入城市建成區(qū)的農(nóng)村用地，為失地農(nóng)民提供全面的社會保障。

2．政府主導(dǎo)更新型：（1）政府統(tǒng)一對舊城區(qū)、舊廠房進行翻新、修葺，通過租金和稅費的優(yōu)惠吸引商業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)進駐；（2）允許升級改造的工業(yè)區(qū)適度發(fā)展配套的生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)。

3．政府主導(dǎo)改建型：（1）政府主導(dǎo)拆遷補償?shù)裙ぷ鳎y(tǒng)籌基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和建筑改造的建設(shè)與資金投入；（2）政府制定合理補償標(biāo)準(zhǔn)，并保證拆遷戶的安置保障；（3）政府為村民提供社會保障和再就業(yè)培訓(xùn)。

4．政府主導(dǎo)整治型：（1）編制專門的保護規(guī)劃，使新建筑的形式、色彩、層數(shù)和尺度與歷史建筑保持協(xié)調(diào)統(tǒng)一；（2）成立改造工作專項部門，監(jiān)管保護范圍內(nèi)的房屋興建和修繕；（3）疏解舊城區(qū)人口壓力，提升居民生活品質(zhì)。

（二）政府與市場合作模式

政府前期負責(zé)拆遷賠償、土地整理等工作，后期進行政策指導(dǎo)和規(guī)范市場行為，引入社會資金進行市場化運作，該模式適用于舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，具體策略如下：

1．政府與市場合作新建型：（1）“政府主導(dǎo)、公眾參與、市場化運作”相結(jié)合，進行“陽光拆遷”；規(guī)范拆遷流程、操作方法，建立監(jiān)督渠道，實現(xiàn)拆遷過程的“全透明”；（2）政府出資進行舊城鎮(zhèn)和舊廠房改造，保障一定資金進行過渡安置。

2．政府與市場合作更新型：（1）采用BOT等模式，政府與開發(fā)商共同進行拆遷、土地整理與重新建設(shè)；（2）引入市場資金發(fā)展休閑、生態(tài)旅游業(yè)，促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化。

3．政府與市場合作改建型：（1）政府主動調(diào)整用地功能，引入社會資金參與土地前期整備，共同進行土地開發(fā)經(jīng)營與管理；（2）合理制定開發(fā)強度，平衡改造收益，降低改造難度。

（三）集體主導(dǎo)模式

由村集體成立經(jīng)濟發(fā)展公司進行改造，政府負責(zé)協(xié)作或給予扶持政策，可采用集體主導(dǎo)的公益型改造或者集體成立公司的自主性改造兩種方式，該模式適用于舊村居和舊廠房改造，具體策略如下： 1．集體主導(dǎo)新建型：（1）集體利用村閑置地作為周轉(zhuǎn)啟動地塊，建設(shè)公寓式新村；（2）對遷出騰空的部分舊村實施拆遷，建設(shè)公寓式住宅，用于安置舊村內(nèi)其它村民；（3）政府予以相關(guān)配套設(shè)施和政策的支持。

2．集體主導(dǎo)改建型：（1）在完善股權(quán)設(shè)置和股份分配的基礎(chǔ)上，由村集體統(tǒng)一改造，村民以其“宅基地”及其住房（合法補償面積部分）作價入股籌集改造資金；（2）村民參與整個開發(fā)，并按照商議的比例分紅，保證村民長期收入。

3．集體主導(dǎo)整治型：（1）編制村莊整治規(guī)劃和詳細規(guī)劃，指導(dǎo)建設(shè)；（2）集體提供資金進行改造整治；（3）提倡公眾參與，尊重村民意愿。

（四）集體與市場合作模式

村民以土地入股形式與開發(fā)商共同改造舊村，享受利潤分紅。減少拆遷補償和征地費用；或由村集體提供項目用地，由開發(fā)商墊資建設(shè)，建成后讓開發(fā)商擁有數(shù)年的租賃經(jīng)營權(quán)，年限到期后由村集體收回。該模式適用于舊村居改造和舊廠房改造，具體策略如下：

1．集體與市場合作新建型：（1）拆遷資金主要來源于市場，由村集體與開發(fā)商共同運作危舊房拆遷與安置工作；（2）村集體以土地入股的形式，與開發(fā)商對建成后物業(yè)贏利的分紅；（3）改造后部分鋪位無

償租給開發(fā)商經(jīng)營，將其他鋪位的租金用于抵償建設(shè)費用。2．集體與市場合作更新型：（1）引入市場投資獲得啟動資金，對村居進行改建、翻新，成為藝術(shù)家工作坊與休閑旅游基地；（2）利用集體經(jīng)濟的收益，開展村莊人居環(huán)境整治，實現(xiàn)村級經(jīng)濟良性循環(huán)發(fā)展。3．集體與市場合作改建型：（1）以集體土地產(chǎn)權(quán)置換開發(fā)商改造物業(yè)，獲得補償與利潤分紅；（2）不再另行補償村民宅基地，只按照國家有關(guān)政策補償村民住宅建設(shè)成本和拆遷安置過渡。

四、三舊改造的實施與組織程序

“三舊改造”是在符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下對現(xiàn)有低效利用的建設(shè)用地進行“二次開發(fā)”，通過進行土地資源整合和統(tǒng)籌規(guī)劃，提高土地資源利用效益，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)升級與集聚發(fā)展，充分拓展和適度預(yù)留城市發(fā)展空間，其操作過程基本可歸納為五個步驟(圖1)。

其具體的組織管理模式則較為多樣，可由政府納入土地儲備進行改造，也可在政府相關(guān)政策約束下由原土地使用權(quán)人自行改造，或者市場主體收購相鄰多宗地塊進行集中改造。但佛山市現(xiàn)有的“三舊改造”項目基本都是在“政府引導(dǎo)、市場主體”框架下進行的，即由政府通過制定相關(guān)政策引導(dǎo)市場主體參與，開發(fā)主體在符合土地規(guī)劃和城市規(guī)劃下靈活地選擇改造方式，協(xié)調(diào)多方利益與共享價值增值的過

程。

五、三舊改造的運作機制

1、國有建設(shè)用地改造運作機制：“政府引導(dǎo)、社會參與，市場運作、三方共贏”

三舊改造主要是通過土地轉(zhuǎn)讓，引導(dǎo)市場主體對其進行二次開發(fā)，實現(xiàn)土地集約效益的提升和舊區(qū)物質(zhì)更新。在其整理運作過程中政府通過優(yōu)惠政策如稅收減免、行政性收費減免、土地出讓金返撥、專項基金支持等等扶持和鼓勵市場主體(開發(fā)商)參與改造項目，其一方面減輕政府投入改造所需的巨額資金困難，有利于促進項目改造的全面推進；另一方面政府為市場主體(開發(fā)商)進入開辟的“綠色通道”，降低開發(fā)商的市場風(fēng)險，增加了營利空間，增強了其參與開發(fā)的意愿與動力。而其整理結(jié)果將使政府通過公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市空間物質(zhì)及其產(chǎn)業(yè)更新，實現(xiàn)規(guī)劃發(fā)展意圖；開發(fā)商則在政策扶持的有利條件下，通過經(jīng)營收益回收成本并獲取利潤；居民則通過拆遷補償收入或遷入新的社區(qū)，實現(xiàn)了住區(qū)環(huán)境的改善和收入的提高，從而 6

最終實現(xiàn)參與多方共享土地價值增值(圖2)。如佛山祖廟東華里改造完全遵循這個機制，通過引入市場資本75億元，由政府主導(dǎo)拆遷安置、開發(fā)商主導(dǎo)開發(fā)建新。佛山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園創(chuàng)建則由開發(fā)商主導(dǎo)改造，引入新產(chǎn)業(yè)，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)置換，也基本遵循這一機制。

2、集體建設(shè)用地改造運作機制：“騰換土地、自主改造”，“利益共享、聯(lián)合開發(fā)”，“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”

集體建設(shè)用地改造運作機制較為復(fù)雜多樣，其目前較為典型案例中主要分為集體建設(shè)直接更新、聯(lián)合開發(fā)和轉(zhuǎn)化國有土地后更新三種機制(圖3)。除了都能獲得政府相關(guān)政策扶持外，直接進行更新整理項目可以是通過村集體自主成立項目公司、投入資金改造，實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟更新和壯大，利益由村集體分享的自主改造機制(圖3上半部分)。如廈西村的改造整理方式：通過拆舊建新方式集中建設(shè)的農(nóng)民公寓，拆舊建新騰出400多畝土地，將置換出來的土地建設(shè)廣東夏西國際橡膠城，實現(xiàn)了村集體經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和壯大，提高了村民的收益和福利。也可以是由市場運作改造，開發(fā)商和村集村共同分享價值增值的市場主導(dǎo)改造機制(圖3中間部分)。如鳳池村“以地引資、以租抵建”BOT模式，市場的物業(yè)改造全部由開發(fā)商按設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)墊資建設(shè)，建成后開發(fā)商擁有5年的租賃經(jīng)營權(quán)。而轉(zhuǎn)化為國有土地后更新改造的實為村集體以土地入股，市場出資的聯(lián)合開發(fā)，所得利益按股分紅的聯(lián)合改造機制(圖3下半部分機制)，如石頭村通過引入市場資金，土地入股實施拆舊建新整體改造，村民不僅拆遷住房按照1比1得到了商品住宅補償，人居環(huán)境也得到有效改善，還將分享項目經(jīng)營的利

潤，而開發(fā)商則節(jié)省了土地對于資金的占用，降低了投入和風(fēng)險。

概括而言，集體建設(shè)用地改造運作機制可以分為“騰換土地，自主改造”和“利益共享，聯(lián)合開發(fā)”、“轉(zhuǎn)為國有，市場運作”三種方式。第一種方式需要村集體本身具有較強的經(jīng)濟實力，因而難以具備普遍的推廣性。而第二種則避免了這一難題，具有較多的推廣性，也是目前佛山市“三舊改造”中運作較多的一種方式。至于第三種方式轉(zhuǎn)為國有土地后，市場運作，即類同于國有建設(shè)用地改造運作機制。

六、個案分析 六本木新城改造

六本木新城,原本是東京破舊的老城區(qū),低矮的木制房屋鱗次櫛比,街道狹窄得連消防車都無法通過, 而東京都政府及主要創(chuàng)建者森大廈株式會社經(jīng)過17年時間、1000多輪與原業(yè)主的談判,最終促成這一地區(qū)的再開發(fā),使之成為舊城改造典范之作。開發(fā)完成后的六本木新城集辦公、住宅、商業(yè)設(shè)施、文化設(shè)施、賓館、豪華影院和廣播中心等為一體,在這個區(qū)域里實現(xiàn)居住、工作、游玩、休憩、學(xué)習(xí)和 8

創(chuàng)造等多項功能。

六本木在舊城改造的過程中實現(xiàn)了兩個目的,一個是老城區(qū)的二次城市化,另一個就是產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)型。改造后的六本木不僅高樓林立,城市環(huán)境得到改善和美化,還成為東京中心的熱門旅游區(qū)和商業(yè)辦公區(qū)。

由于日本承認(rèn)土地私有,六本木新城在拆遷中要面對400多位產(chǎn)權(quán)所有者,雖然這些原業(yè)主也希望改變破舊、不安全的居住環(huán)境,與六本木的開發(fā)商意愿達成了一致,但如何進行拆遷補償,使得“大家都想做,大家又都受益”這是個難題。

六本木的開發(fā)商為解決這個難題,靈活采取了四種拆遷方案。第一種是貨幣補償,由開發(fā)商直接買下土地所有權(quán)；第二種是新房換舊房,按協(xié)議換算辦法,用新房換原業(yè)主的舊房；第三種是把六本木新城做成一個項目公司,讓那些不愿要錢,也不愿要新房的,以土地折價入股,一起分享土地升值的好處。而第四種方案就是前三種辦法的混合,原業(yè)主可以把一部分所有權(quán)出售后拿錢,一部分用來換新房,一部分所有權(quán)入股。

四種因人而異的方案成就了六本木新城沒有釘子戶和無人上訪的典范地位。而為了這種多方共贏,六本木的開發(fā)商也花費了14年的時間,與原業(yè)主成立“懇談會”、“協(xié)議會”,經(jīng)過了1000多輪談判,雙方才達成一致。而東京都政府也在周邊大大小小的改造規(guī)劃中,都照顧到了這個在談項目,給六本木新城留有建設(shè)空間。

“舊城改造”必然是投資者和原業(yè)主共同利益的實現(xiàn),而利益雙

方合作的達成,需要一個平衡點,達到平衡點這個過程要由市場來推動。東京都政府在六本木項目上,一直秉承協(xié)調(diào)人、仲裁者的角色,充分盡到了日本保護個人對土地的所有權(quán)的法律義務(wù)。而開發(fā)商和原業(yè)主上千輪的談判,也就是市場推動下,博弈雙方在尋求利益平衡點的過程。

當(dāng)然,有的時候這個平衡點只在市場的推動下很難達到。“這時候,政府就要提供把蛋糕做大的條件,讓雙方都吃飽。”在六本木項目開發(fā)過程中,東京都政府確實通過征求民意等辦法,反復(fù)調(diào)查改造范圍和方式,不斷修改開發(fā)計劃,甚至把容積率破例提高到一個新水平上,以照顧開發(fā)商的利益。

七、三舊改造中開發(fā)商所面臨的難題和潛在風(fēng)險

（一）難題

1、拆遷改造問題：

舊址物業(yè)產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，拆遷談判的復(fù)雜性與長期性，開發(fā)商作為獨立的經(jīng)營個體，無法像政府一樣有能力與時間去解決拆遷問題。

2、開發(fā)定位問題：

三舊改造因開發(fā)成本較高，地塊容積率一般較高，且通常附有回遷安置要求，而改造后新建住宅往往需要更高更準(zhǔn)的定位、定價來實現(xiàn)盈利。

3、開發(fā)模式問題：

三舊改造所涉及到的土地類型多樣，問題復(fù)雜多變，必然要求其開發(fā)模式靈活多樣以適用不同項目需要，其關(guān)鍵就是要促成經(jīng)營效益

與社會效益雙贏局面，實現(xiàn)項目的順利開發(fā)。

（二）潛在風(fēng)險

1、營運風(fēng)險：

一是由于得不到充分的市場信息導(dǎo)致經(jīng)營定位決策失誤；二是由于不清楚三舊改造所涉及的眾多的法律條文、城市規(guī)劃條例、賦稅規(guī)定等造成投資失敗的可能性。

2、財務(wù)風(fēng)險：

一旦將資金投入“三舊”改造開發(fā)，就很難轉(zhuǎn)入其他投資領(lǐng)域，這樣一旦開發(fā)商判斷出現(xiàn)偏差，其投資收益將不能彌補支出。另一方面，在“三舊”開發(fā)投資中，投資周期往往很長，在開發(fā)過程中，由于建造成本不可預(yù)計的漲價因素或者獲取貸款的利率提高，會直接增加開發(fā)成本，可能造成開發(fā)投資者不堪重負，欲罷不能。

3、市場風(fēng)險：

舊改開發(fā)成本比較高，必然導(dǎo)致項目房價的提升，市場壓力將大大增加，如果建成的物業(yè)不能及時出售，或者出租的空置率過高，將導(dǎo)致項目利潤率不能實現(xiàn)或凈收入低于期望值等。

4、社會風(fēng)險和自然風(fēng)險：

由于社會的、經(jīng)濟的較大變動或者沖擊以及相應(yīng)的規(guī)模、政策等因素的變動，引起房地產(chǎn)需求和價格的跌落，當(dāng)社會經(jīng)濟發(fā)展處于高潮時期，房地產(chǎn)價格上漲，當(dāng)各種政策調(diào)控和經(jīng)濟衰退時，原有發(fā)展規(guī)劃改變，造成房地產(chǎn)需求下降進而引起房地產(chǎn)價格急劇下降。

八、結(jié)論

由以兩種土地所有權(quán)屬性質(zhì)的三舊改造運作機制可以看出，三舊改造運作的核心問題和本質(zhì)就是要實現(xiàn)政府、開發(fā)商、被拆遷人三方利益協(xié)調(diào)與共享土地價值升值的過程，而享有權(quán)益的同時，就必須履行相應(yīng)的義務(wù)(如表1)。因此在此過程中，利益三方主體在享受三舊改造土地價值升值相關(guān)權(quán)益的同時，履行各方相應(yīng)的義務(wù)，是保障三舊改造的順利實施與成功的關(guān)鍵。

目前我國城市正處于快速發(fā)展和加速城市化的進程中，耕地不斷減少與建設(shè)用地不斷增長的人地矛盾日益加劇，如何有效推進舊區(qū)改造，挖掘城市發(fā)展新空間和提高土地利用效益、改善城鄉(xiāng)空間環(huán)境，己成為了一個急需解決的難題，一方面是由于其改造過程中改造資金的數(shù)額巨大、籌措困難；另一方面是被動遷者的激烈抵觸行為、使改造難以進行。而 “三舊改造”通過引入市場資本、多方主體參與有效的解決改造資金的籌措困難，通過“政府-原居民-開發(fā)商”共享價值增值，構(gòu)建了較好的利益平衡機制，具體而言，在國有建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)舊區(qū)更新-居民居住條件和環(huán)境得到改善-開發(fā) 12

商經(jīng)營收入”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)；在集體建設(shè)土地整理中，通過“政府實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展-村民村集體物業(yè)更新、收入增加-開發(fā)商利潤分成”實現(xiàn)利益協(xié)調(diào)，從而得到絕大數(shù)居民支持和開發(fā)商的積極參與，減少了政府政財負擔(dān)，實現(xiàn)了規(guī)劃意圖。因“三方共贏”保證了“三舊改造”的有效開展。

參考文獻

（1）關(guān)于加快推進舊城鎮(zhèn)舊廠房舊村居改造的決定及3個相關(guān)指導(dǎo)意見的通知（2007年6月28日 佛府[2007]68號）

（2）關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見（2009年8月25日 粵府[2009]78號）

（3）佛山市“三舊”改造專項規(guī)劃（2009-2020）

第四篇：三舊改造

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

印發(fā)《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》的通知 惠府辦〔2012〕38號

各縣、區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

《惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法》業(yè)經(jīng)十一屆7次市政府常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市國土資源局反映。

惠州市人民政府辦公室

二○一二年七月四日

惠州市“三舊”改造用地協(xié)議出讓繳交土地出讓金辦法

為確保我市“三舊”改造工作規(guī)范、有序運行，根據(jù)省人民政府《關(guān)于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

一、適用范圍

符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、“三舊”改造專項規(guī)劃和實施計劃的“三舊”改造項目，改造方案經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)實施，由改造單位具體負責(zé)征收拆遷、安置補償?shù)仁乱耍蚁嚓P(guān)安置補償?shù)荣M用由其承擔(dān)支付而不需政府予以審核支付，市、縣人民政府依法以協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)涉及繳交土地出讓金的，適用本辦法。

以招標(biāo)、拍賣、掛牌等公開方式出讓“三舊”用地使用權(quán)，繳交土地出讓金的，不適用本辦法。

二、土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)

（一）舊城鎮(zhèn)改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下的部分，繳交10%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交40%；容積率2.5以上至3.5（含3.5）部分，繳交60%；容積率3.5以上的部分，繳交100%。

（二）舊廠房改造用地。

1．舊廠房改造范圍內(nèi)，工業(yè)用地在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款。

2．舊廠房改造范圍內(nèi)，在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃要求的前提下，利用舊廠房改造為文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)項目的，土地用途和使用權(quán)人可暫不變更。

3．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)、居住等經(jīng)營性用地（不含物流園用地）的，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下的部分，繳交10%；容積率1.2以上至2.0（含2.0）部分，繳交40%；容積率2.0以上至2.5（含2.5）部分，繳交50%；容積率2.5以上至3.0（含3.0）部分，繳交60%；容積率3.0以上的部分，繳交100%。

4．舊廠房改造范圍內(nèi)，改造單位申請將原工業(yè)用地改變?yōu)槲锪鲌@用地的，對其中倉儲部分用地同屬工業(yè)用地性質(zhì)不再增收土地出讓金，對其中非倉儲部分如商業(yè)、辦公及其它功能，根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率1.2（含1.2）以下部分，繳交10%；容積率1.2以上部分繳交30%。

（三）舊村莊改造用地。

根據(jù)拆遷改造項目規(guī)劃確定的總?cè)莘e率等規(guī)劃指標(biāo)評估確定改造項目用地市場樓面地價，再分段按比例計算改造單位應(yīng)繳納的土地出讓金：

容積率2.0（含2.0）以下部分，繳交10%；容積率2.0以上部分，繳交40%。

（四）其他。

1．同一改造項目范圍內(nèi)涉及多種改造類型的，以各改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例分別按上述標(biāo)準(zhǔn)，計算應(yīng)繳交的土地出讓金；但對于一種改造類型用地面積占改造項目總用地面積的比例小于20%的，不單獨計算應(yīng)繳交的土地出讓金，按照主要改造類型用地繳交土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)繳土地出讓金。

2．在“三舊”改造項目范圍內(nèi)，規(guī)劃確定的改造項目計算容積率指標(biāo)用地紅線以外的城鎮(zhèn)公共基礎(chǔ)設(shè)施用地上的建構(gòu)筑物，市、縣人民政府要求由改造單位代征代拆的，由市、縣人民政府按有關(guān)規(guī)定給予合理補償。

3．對于改造單位在按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)繳交了改造項目用地的土地出讓金后，經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)調(diào)整改造項目建設(shè)用地性質(zhì)、容積率須補繳土地出讓金的，不得再按本辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)補繳土地出讓金，須嚴(yán)格按照國家和省、市有關(guān)建設(shè)用地改變性質(zhì)、調(diào)整容積率補繳土地出讓金的法規(guī)、政策規(guī)定執(zhí)行。

三、監(jiān)督檢查職責(zé)

對于采取協(xié)議方式出讓“三舊”改造用地使用權(quán)和按上述辦法計收土地出讓金的，必須經(jīng)市、縣 “三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組集體研究確定，并報市、縣人民政府批準(zhǔn)，在監(jiān)察、審計部門的監(jiān)督下實施，嚴(yán)禁未經(jīng)集體研究決定擅自采取協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)和確定土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將嚴(yán)肅處理，并按有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

四、本辦法自發(fā)布之日起施行，省政府停止執(zhí)行“三舊”改造政策后，本辦法相應(yīng)自行廢止。

第五篇：關(guān)于審批“三舊”改造方案的請示

關(guān)于審批“三舊”改造方案的請示

省人民政府：

為實施“三舊”改造規(guī)劃和實施計劃，XX縣（市、區(qū)）人民政府?dāng)M對位于XX（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地進行改造（幾個方案匯總一起上報的，表述為：XX縣人民政府?dāng)M對位于XX（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地、X（用地位置）的XXX（“三舊”類型）用地、XX（用地位置）的XXX（”三舊“類型）用地進行改造，并已組織制定了改造方案。經(jīng)審查，我市認(rèn)為，改造地塊已納入”三舊“改造范圍，符合有關(guān)”三舊”改造政策的規(guī)定，擬同意其改造和辦理完善征收手續(xù)。現(xiàn)將材料呈上，請審批。

附件：XX（項目名稱）“三舊”改造方案

XX市人民政府 年 月 日