第一篇：關于發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范(試行)》的通知(國土資廳發〔2013〕20號)

國土資源部辦公廳關于發布《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》的通知（國土資廳發〔2013〕20號）

各省、自治區、直轄市國土資源主管部門，解放軍土地管理局，新疆生產建設兵團國土資源局:

為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，部制訂了《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》（見附件，以下簡稱“《規范》”），現予發布。請轉發至轄區內各級國土資源主管部門、相關行業協會和土地估價中介機構，結合本地實際遵照執行。同時，為進一步完善國有土地出讓底價確定程序，加強出讓地價評估管理，促進土地市場平穩健康運行，現就有關問題通知如下：

一、要進一步健全國有建設用地使用權出讓的定價程序，地價需經專業評估，底價應由集體決策。在國有建設用地使用權出讓前，市、縣國土資源主管部門應當組織對擬出讓宗地的地價進行評估，為確定出讓底價提供參考依據。委托給土地估價中介機構的，應采用公開方式。因改變土地使用條件、發生土地增值等情況，需要補繳地價款的，市、縣國土資源主管部門在確定補繳金額之前，也應按照上述要求組織評估。

二、出讓土地估價報告應由土地估價師完成，并且符合《城鎮土地估價規程》和《規范》。市、縣國土資源主管部門不應干預評估活動，由被委托方客觀、獨立、公正地出具土地估價報告。

三、出讓土地估價報告，一律按照《關于實行電子化備案完善土地估價報告備案制度的通知》（國土資廳發?2012?35號）要求，由報告出具方履行電子備案程序，取得電子備案號。報告出具方無法登錄“土地估價報告備案系統”的，市、縣國土資源主管部門應將單位名稱、單位性質、土地估價師姓名和資格證書號等情況，經省級國土資源主管部門核實匯總后，報部土地利用管理司，按規定登錄。

四、市、縣國土資源主管部門或國有建設用地使用權出讓協調決策機構，應以土地估價報告的估價結果為重要參考依據，并統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定土地出讓底價。從土地出讓收入或土地出讓收益中計提的各類專項資金，不得計入出讓底價。對估價結果的采用情況及其理由，應納入集體決策的記錄文件，存檔備查。

起拍（始）價應當根據當地土地市場的實際情況合理確定，可以高于、低于或等于出讓底價，但成交價不能低于底價。

五、省級國土資源主管部門要加大監督指導力度，定期組織土地估價行業協會或專家，對已備案的土地估價報告進行隨機抽查和評議，并向社會公布抽查評議結果。

六、出讓方對估價結果有異議的，可申請省級土地估價師協會或中國土地估價師協會進行技術審裁，也可以另行組織評估。

七、部將根據各地實際和土地市場運行情況，適時修訂《規范》，各省級國土資源主管部門可制訂本地實施細則。

本文件的有效期為五年。

附件：國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）

2013年4月8日

附件

國有建設用地使川權出讓地價評估技術規范（試行）

前言

為規范國有建設用地使用權出讓地價評枯行為，根據《物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價的國家標準、行業標準，制定本規范。

本規范由國土資源部提出并歸口。

本規范起草單位：國土資派部土地利用管理司、中國土地估價師協會。

本規范由國土資源部負責解釋。1適用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需繳補地價款的評估，適用本規范。國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權流轉、國有農用地使用權出讓、土地他項權利出讓涉及的價格評估，可參照本規范執行。

2引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 185O8一2001《城鎮土地枯價規程》 GB/T 18507一2001《城鎮土地分等定級規程》 GB/T 210lO一2007《土地利用現狀分類》

TD/T 10O9一2007《城市地價動態監側技術規范》 3依據

(1）《中華人民共和國物權法》(2）《中華人民共和國土地管理法》(3）《中華人民共和國城市房地產管理法》

(4）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓哲行條例》（國務院令第55號）

(5）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）

(6）《協議出讓國有土地使用權規定》《國土資源部令第21號）(7）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發?2001?15號）(8）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發?2004?28號）

(9）《國務院關于促進節約集約用地的通知》《國發?2008?3號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規范所稱的土地使用權出讓地價評枯，是指土地估價師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

4.3評估原則

除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

價位主導原則：土地綜合質量優劣是對土地價格產生形響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。

公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

4.4評估方法(l）收益還原法(2）市場比較法(3）剩余法(4）成本逼近法

(5）公示地價系數修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、(3）之一，以及（4）戲(5）。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的．應有詳細的市場調查情況說明。

4.5評估程序

(1）接受委托，明確估價目的等基本事項；(2）擬訂估價工作方案．收集所需背景資料；(3）實地調查；

(4）選定枯價方法進行評估；

(5）確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議；

(6）撰寫估價報告，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號；

(7）提交估價報告；(8）估價資料歸檔。5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮土地佑價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(l）確定土地收益，應通過調查市場案例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較案例。用于測算收益水平的比較案例應不少于3個。

(2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。

(3）確定還原利率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1）在綜合分析當地地產市場歷年交易案例的基礎上，優先選用正常市場環境下的實際交易案例。原則上不采用競價輪次較多、濫價率較高的交易案例。不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易案例。近3年內所在或相似區城的交易案例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

(2）各比較案例修正后的比準價格相差不能超過40%。即（高比準價格一低比準價格》／低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選案例予以替換。案例不足無法替換的，應對各案例進行可比性分折，并作為確定取值權重考慮因素之一。

(3）各比較案例的修正幅度不能超過30%，即：（案例修正后的比準價格一案例價格）／案例價格≤30%。

5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：(1）在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

(2）假設的項目開發周期一般不超過3年。

(3）對于開發完成后擬用于出協的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用枯算的未來售價。

(4）開發完成后用于出租或自營的項目，按照前述收益還原法的有關技術要求評估。

(5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客硯、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1）國家或地方從土地出讓收入成土地出讓收益中計提（安排）的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資全、保障性安居工性資金等，以及新增建設用地土地有償使用費，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

(2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的容觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋拆遷和安置補償等標準的差異。(3）土地開發成本應通過調查所在區域同類土地的客觀成本費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域同類土地普遺開發費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

(4）確定土地增值收益率或收益傾，應符合《國土資派部辦公廳關于完獸企業改例土地枯價報告備案有關問題的通知》（國土資廳函（2009?311號）的規定。

5.5公示地價系數修正法。除依用《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1）采用的基準地價，應當已向杜會公布。采用已完成更新但尚未向杜會公布的基準地價。需經市、縣國土資渾主管部門書面同意。

(2)在已經部署開展標定地價公示的城市，可按照國家制訂的相關評估指導辦法，運用標定地價系數修正法進行出讓地價評估。

6特珠情況下需注意的事項 6.1場地未通平或通平不完全時

(1）生地評估。生地出讓評估，應先評估熟地地價，再核減通平所需的開發費用。

(2）通平不完全時的地價評估。視開發程度不同，報據當地各項通平開發所需的平均費用水平，對熟地地價進行逐項減價修正。

(3）有地上建筑物的土地出讓評估．對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于現狀下的凈地價加地上建筑物重里價減去折舊；當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

6.2采用特珠招拍掛方式出讓或協議出讓時

6.2.1特珠招拍掛方式。對果用“限地價（房價）、競房價或配建（地價或配建）”等特殊招標拍賣掛牌方式出讓土地使用權的評估，需分情況注意以下技術要點：

(l）限地價、競配建或房價。采用“限地價、競房價”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及報據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限（出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按之建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

(2）限房價、竟地價。采用“限房價、竟地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次協出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府按原協價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

6.2.2協議出讓(l）類型一。對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的擬出讓土地，應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出出讓底價的建議。同時，還應在土地估價報告中側算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％側算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，與新增建設用地有償使用費、征地拆遷樸償費用以及按照國家規定應繳納的各項稅費之和進行對比。

建議出讓底價低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中明確提示。

(2）類型二。對劃撥土地使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的。應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估給果，并提出底價建議。

出讓時重新設定規劃建設條件的，應按木規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權的正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，并建議從高繳納土地收益。

6.3其它特珠情況 6.3.1“三舊”改造。對舊廠房、舊城鎮、舊村莊改造過程中，涉及的土地出讓評估．分為兩種類型：

(1）公開出讓。無論是國有土地還是集體土地，采用公開方式出讓的，均假設宗地為國有土地的凈地狀態。評估其在新設定規劃建設設條件下的國有出讓土地使用權的正常市場價格。

(2）協議出讓。國有土地協議出讓自行改造的，參照本規范6.2.2(2)。現狀為集體土地自行改造的，應按出讓時新設定規劃建設條件下的國有出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀下集體土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

6.3.2已出讓土地補繳地價款。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，評估期日應以國土資源主管部門同憊補繳地價時為準，同時還需體現以下技術要求：

(l）工業用地調整容積率。按照《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發?2004?28號）有關規定執行。

(2）用途、容積率等利用條件調整。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建設面積。樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率規劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率規劃條件下評估期日的樓面地價，原容積率下出讓時樓面地價進行期日修正后在評估期日的樓面地價。

調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為評估期日的正常市場價格。用途與容積率同時調整的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積，新用途樓面地價應評估測算以下內容后擇高確定：新容積率、新用途規劃條件在評估期日的正常市場樓面地價，原容積率、新用途規劃條件在評枯期日的正常市場樓面地價．舊用途按面地價，按評估期日原容積率規劃條件下的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所斷增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的折增建筑面積為準。核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。因調低容積率造成地價增值的，補墩地價款可按評估期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。因其它土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

6.3.3工業用地出讓評枯。應按本規范上述有關規定評估出正常市場條件下的出讓土地使用權價格，并在土地估價報告中明確說明與當地工業用地出讓最低價標準的對比結果。對不同開發很度的工業用地，按照達到不同開發程度所需的當地平均開發費用水平，進行價格修正，得到評估結果，并與最低價標準進行對比。

在評估工業用地出讓地價時，不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。

7估價報告內容

除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求： 7.1估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除（城鎮主地估價規程》規定的附件內容外，應視委托方提供村料情況，在土地估價報告后附具：

(l）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷樸償和安置協議等資料。

(2）已形成的土地出讓方案。

(3）報告中采用的相關案例的詳細資料（包括照片）;(4）設定規劃建設條件的相關文件依據。

第二篇：《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》2018

附件

國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范

前言

為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價國家標準、行業標準，制定本規范。

本規范由國土資源部提出并歸口。

本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本規范由國土資源部負責解釋。1適用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規范執行。

2引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》 GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》 GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類》 GB/T 28406-2012《農用地估價規程》 TD/T 1052-2017《標定地價規程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態監測技術規范》 3依據

（1）《中華人民共和國物權法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》（4）《中華人民共和國資產評估法》

（5）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）

（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）

（7）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）

（8《）節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）（9）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國

發?2001?15號）

（10）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發?2004?28號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業評估師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

4.3評估原則

除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導原則：土地綜合質量優劣是對地價產生影響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。

公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

4.4評估方法（1）收益還原法（2）市場比較法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地價系數修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。

4.5評估程序

（1）土地估價機構接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

（2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；（3）實地查勘；

（4）選定估價方法進行評估；

（5）確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議；

（6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號；（7）提交估價報告；（8）估價資料歸檔。5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。

（2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。（3）確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上，優先選用正常市場環境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40％。即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤40％，對超過40％的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。（2）假設的項目開發周期一般不超過3年。

（3）對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。（4）開發完成后用于出租或自營的項目，按照本規范收益還原法的有關技術要求評估。

（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計

入土地成本，也不得計入出讓底價。

（2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

（3）土地開發成本應通過調查所在區域開發同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開發同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。（4）評估工業用地出讓地價時，不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

（2）在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開發程序下的熟地地價，再根據當地各項通平開發所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物

或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優先采用市場比較法，實例不足的，應采用收益還原法。

6.3 協議出讓

（1）對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，按照本規范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

評估結果低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常

市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

6.4 已出讓土地補繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

（2）調整容積率補繳地價。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地

價。

（3）調整用途補繳地價。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

工業用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格。

（4）多項條件同時調整。多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

用途與容積率同時調整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價報告內容

除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：

7.1估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。

在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除《城鎮土地估價規程》規定的附件內容外(機構依法備案的有關證明為必備要件)，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料；

（2）已形成土地出讓方案的，應附方案；

（3）報告中采用的相關實例的詳細資料（包括照片）；（4）設定規劃建設條件的相關文件依據。

第三篇：國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范

附件

國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范

前言

為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價國家標準、行業標準，制定本規范。

本規范由國土資源部提出并歸口。

本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本規范由國土資源部負責解釋。1適用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規范；國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規范執行。

2引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》 GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》 GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類》 GB/T 28406-2012《農用地估價規程》 TD/T 1052-2017《標定地價規程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態監測技術規范》 3依據

（1）《中華人民共和國物權法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《中華人民共和國城市房地產管理法》（4）《中華人民共和國資產評估法》

（5）《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（國務院令第55號）

（6）《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》（國土資源部令第39號）

（7）《協議出讓國有土地使用權規定》（國土資源部令第21號）

（8）《節約集約利用土地規定》（國土資源部令第61號）

（9）《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）

（10）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發〔2004〕28號）

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業評估師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

4.3評估原則

除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導原則：土地綜合質量優劣是對地價產生影響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。

公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市

場上可實現。

4.4評估方法（1）收益還原法（2）市場比較法（3）剩余法（4）成本逼近法

（5）公示地價系數修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。

4.5評估程序

（1）土地估價機構接受國土資源主管部門（或出讓方）委托，明確估價目的等基本事項；

（2）擬訂估價工作方案，收集所需背景資料；

（3）實地查勘；

（4）選定估價方法進行評估；

（5）確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議；

（6）撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號；

（7）提交估價報告；

（8）估價資料歸檔。

5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。

（2）確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。

（3）確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上，優先選用正常市場環境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例；不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

（2）比較實例的修正幅度不能超過30％，即：（實例修正后的比準價格-實例價格）／實例價格≤30％。

（3）各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40％。即（高比準價格-低比準價格）／低比準價格≤40％，對超過40％的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估；容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

（2）假設的項目開發周期一般不超過3年。

（3）對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。

（4）開發完成后用于出租或自營的項目，按照本規范收益還原法的有關技術要求評估。

（5）利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工

程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

（2）土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

（3）土地開發成本應通過調查所在區域開發同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開發同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

（4）評估工業用地出讓地價時，不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。

5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

（1）采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

（2）在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。

6特定情況評估要點 6.1場地未通平或通平不完全

（1）土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開發程序下的熟地地價，再根據當

地各項通平開發所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

（2）有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊；當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

（1）限地價、競配建（或競房價、競自持面積等）。采用“限地價、競房價（或競自持面積）”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

（2）限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓 的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

（3）出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優先采用市場比較法，實例不足的，應采用收益還原法。

6.3 協議出讓

（1）對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70％測算對比；擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，按照本規范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

評估結果低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中有明確提示。

（2）劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓

方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

6.4 已出讓土地補繳地價款

（1）估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

（2）調整容積率補繳地價。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期

日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

（3）調整用途補繳地價。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

工業用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格。

（4）多項條件同時調整。多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

用途與容積率同時調整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收

益或土地純收益代替。

7估價報告內容

除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：

7.1估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。

在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除《城鎮土地估價規程》規定的附件內容外(機構依法備案的有關證明為必備要件)，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

（1）涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料；

（2）已形成土地出讓方案的，應附方案；

（3）報告中采用的相關實例的詳細資料（包括照片）；（4）設定規劃建設條件的相關文件依據。

第四篇：20080429部關于發布國有建設用地使用權出讓合同示本的通知(國土資發[2008]86號)

國土資源部國家工商行政管理總局

關于發布《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本的通知

（國土資發〔2008〕86號）

各省、自治區、直轄市國土資源廳（國土環境資源廳、國土資源局、國土資源和房屋管理局、房屋土地資源管理局）、工商行政管理局，新疆生產建設兵團土地管理局，計劃單列市國土資源行政主管部門、工商行政管理局：

為貫徹落實《中華人民共和國物權法》和《國務院關于促進節約集約用地的通知》，規范國有建設用地使用權出讓合同管理，國土資源部、國家工商行政管理總局組織制定了《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601），現予印發，自2008年7月1日起執行。國土資源部、國家工商行政管理總局2000年和2006年發布的《國有土地使用權出讓合同》示范文本和《國有土地使用權出讓合同補充協議》示范文本（試行）同時廢止。

各市、縣國土資源管理部門要按照《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本（GF-2008-2601）的要求，規范簽訂國有建設用地使用權出讓合同，督促用地者嚴格履行合同。省、自治區、直轄市國土資源廳（局）要對本行政區域內各市、縣簽訂的出讓合同進行統一編號，加強對出讓合同執行情況的監管。

二○○八年四月二十九日

GF-2008-2601

國有建設用地使用權出讓合同

（示范文本）

中 華 人 民 共 和 國 國 土 資 源 部中華人民共和國國家工商行政管理總局

制 定

合同編號：

國有建設用地使用權出讓合同

本合同雙方當事人：

出讓人：中華人民共和國 省（自治區、直轄市）市（縣）局；

通訊地址： ； 郵政編碼： ； 電話： ； 傳真： ； 開戶銀行： ； 賬號：。受讓人： ； 通訊地址： ； 郵政編碼： ； 電話： ； 傳真： ； 開戶銀行： ； 賬號：。

第一章 總 則

第一條

根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》等法律、有關行政法規及土地供應政策規定，雙方本著平等、自愿、有償、誠實信用的原則，訂立本合同。

第二條 出讓土地的所有權屬中華人民共和國，出讓人根據法律的授權出讓國有建設用地使用權，地下資源、埋藏物不屬于國有建設用地使用權出讓范圍。第三條 受讓人對依法取得的國有建設用地，在出讓期限內享有占有、使用、收益和依法處置的權利，有權利用該土地依法建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

第二章 出讓土地的交付與出讓價款的繳納

第四條 本合同項下出讓宗地編號為，宗地總面積大寫 平方米（小寫平方米），其中出讓宗地面積為大寫平方米（小寫平方米）。本合同項下的出讓宗地坐落于。

本合同項下出讓宗地的平面界址為 ；出讓宗地的平面界址圖見附件1。

本合同項下出讓宗地的豎向界限以 為上界限，以 為下界限，高差為 米。出讓宗地豎向界限見附件2。

出讓宗地空間范圍是以上述界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。

第五條 本合同項下出讓宗地的用途為。

第六條

出讓人同意在 年 月 日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第 項規定的土地條件：

（一）場地平整達到 ；

周圍基礎設施達到 ；

（二）現狀土地條件。

第七條

本合同項下的國有建設用地使用權出讓年期為 年，按本合同第六條約定的交付土地之日起算；原劃撥（承租）國有建設用地使用權補辦出讓手續的，出讓年期自合同簽訂之日起算。

第八條 本合同項下宗地的國有建設用地使用權出讓價款為人民幣大寫 元（小寫 元），每平方米人民幣大寫 元（小寫 元）。

第九條 本合同項下宗地的定金為人民幣大寫 元（小寫 元），定金抵作土地出讓價款。

第十條 受讓人同意按照本條第一款第 項的規定向出讓人支付國有建設用地使用權出讓價款：

（一）本合同簽訂之日起 日內，一次性付清國有建設用地使用權出讓價款；

（二）按以下時間和金額分 期向出讓人支付國有建設用地使用權出讓價款。

第一期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。

第二期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。

第 期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。

第 期 人民幣大寫 元（小寫 元），付款時間： 年 月 日之前。

分期支付國有建設用地使用權出讓價款的，受讓人在支付第二期及以后各期國有建設用地使用權出讓價款時，同意按照支付第一期土地出讓價款之日中國人民銀行公布的貸款利率，向出讓人支付利息。

第十一條 受讓人應在按本合同約定付清本宗地全部出讓價款后，持本合同和出讓價款繳納憑證等相關證明材料，申請出讓國有建設用地使用權登記。

第三章 土地開發建設與利用

第十二條 受讓人同意本合同項下宗地開發投資強度按本條第 項規定執行：

（一）本合同項下宗地用于工業項目建設，受讓人同意本合同項下宗地的項目固定資產總投資不低于經批準或登記備案的金額人民幣大寫 萬元（小寫 萬元），投資強度不低于每平方米人民幣大寫 元（小寫 元）。本合同項下宗地建設項目的固定資產總投資包括建筑物、構筑物及其附屬設施、設備投資和出讓價款等。

（二）本合同項下宗地用于非工業項目建設，受讓人承諾本合同項下宗地的開發投資總額不低于人民幣大寫 萬元（小寫 萬元）。

第十三條 受讓人在本合同項下宗地范圍內新建建筑物、構筑物及其附屬設施的，應符合市（縣）政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件（見附件3）。其中： 主體建筑物性質 ； 附屬建筑物性質 ； 建筑總面積平方米； 建筑容積率不高于 不低于 ； 建筑限高 ； 建筑密度不高于 不低于 ； 綠地率不高于 不低于 ； 其他土地利用要求。

第十四條 受讓人同意本合同項下宗地建設配套按本條第 項規定執行：

（一）本合同項下宗地用于工業項目建設，根據規劃部門確定的規劃設計條件，本合同受讓宗地范圍內用于企業內部行政辦公及生活服務設施的占地面積不超過受讓宗地面積的 ％，即不超過平方米, 建筑面積不超過平方米。受讓人同意不在受讓宗地范圍內建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產性設施；

（二）本合同項下宗地用于住宅項目建設，根據規劃建設管理部門確定的規劃建設條件，本合同受讓宗地范圍內住宅建設總套數不少于 套。其中，套型建筑面積90平方米以下住房套數不少于 套，住宅建設套型要求為。本合同項下宗地范圍內套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發建設總面積的比例不低于 ％。本合同項下宗地范圍內配套建設的經濟適用住房、廉租住房等政府保障性住房，受讓人同意建成后按本項下第 種方式履行： 1．移交給政府； 2．由政府回購；

3．按政府經濟適用住房建設和銷售管理的有關規定執行； 4．;5．。

第十五條 受讓人同意在本合同項下宗地范圍內同步修建下列工程配套項目，并在建成后無償移交給政府：

（一）；

（二）；

（三）。

第十六條 受讓人同意本合同項下宗地建設項目在 年 月 日之前開工，在 年 月 日之前竣工。

受讓人不能按期開工，應提前30日向出讓人提出延建申請，經出讓人同意延建的，其項目竣工時間相應順延，但延建期限不得超過一年。

第十七條

受讓人在本合同項下宗地內進行建設時，有關用水、用氣、污水及其他設施與宗地外主管線、用電變電站接口和引入工程，應按有關規定辦理。

受讓人同意政府為公用事業需要而敷設的各種管道與管線進出、通過、穿越受讓宗地，但由此影響受讓宗地使用功能的，政府或公用事業營建主體應當給予合理補償。

第十八條 受讓人應當按照本合同約定的土地用途、容積率利用土地，不得擅自改變。在出讓期限內，需要改變本合同約定的土地用途的，雙方同意按照本條第 項規定辦理：

（一）由出讓人有償收回建設用地使用權；

（二）依法辦理改變土地用途批準手續，簽訂國有建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂國有建設用地使用權出讓合同，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設用地使用權評估市場價格與原土地用途下建設用地使用權評估市場價格的差額補繳國有建設用地使用權出讓價款，辦理土地變更登記。

第十九條 本合同項下宗地在使用期限內，政府保留對本合同項下宗地的規劃調整權，原規劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內該宗地建筑物、構筑物及其附屬設施改建、翻建、重建，或 者期限屆滿申請續期時，必須按屆時有效的規劃執行。

第二十條 對受讓人依法使用的國有建設用地使用權，在本合同約定的使用年限屆滿前，出讓人不得收回；在特殊情況下，根據社會公共利益需要提前收回國有建設用地使用權的，出讓人應當依照法定程序報批，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的價值和剩余年期國有建設用地使用權的評估市場價格及經評估認定的直接損失給予土地使用者補償。

第四章 國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押

第二十一條 受讓人按照本合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓價款，領取國有土地使用證后，有權將本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押。首次轉讓的，應當符合本條第 項規定的條件：

（一）按照本合同約定進行投資開發，完成開發投資總額的百分之二十五以上；

（二）按照本合同約定進行投資開發，已形成工業用地或其他建設用地條件。

第二十二條 國有建設用地使用權的轉讓、出租及抵押合同，不得違背國家法律、法規規定和本合同約定。

第二十三條 國有建設用地使用權全部或部分轉讓后，本合同和土地登記文件中載明的權利、義務隨之轉移，國有建設用地使用權的使用年限為本合同約定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

本合同項下的全部或部分國有建設用地使用權出租后，本合同和土地登記文件中載明的權利、義務仍由受讓人承擔。

第二十四條 國有建設用地使用權轉讓、抵押的，轉讓、抵押雙方應持本合同和相應的轉讓、抵押合同及國有土地使用證，到國土資源管理部門申請辦理土地變更登記。

第五章 期限屆滿

第二十五條 本合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用本合同項下宗地的，應當至遲于屆滿前一年向出讓人提交續期申請書，除根據社會公共利益需要收回本合同項下宗地的，出讓人應當予以批準。住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。

出讓人同意續期的，土地使用者應當依法辦理出讓、租賃等有償用地手續，重新簽訂出讓、租賃等土地有償使用合同，支付土地出讓價款、租金等土地有償使用費。

第二十六條 土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因社會公共利益需要未獲批準的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。出讓人和土地使用者同意本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，按本條第 項約定履行：

（一）由出讓人收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施，并根據收回時地上建筑物、構筑物及其附屬設施的殘余價值，給予土地使用者相應補償；

（二）由出讓人無償收回地上建筑物、構筑物及其附屬設施。

第二十七條 土地出讓期限屆滿，土地使用者沒有申請續期的，土地使用者應當交回國有土地使用證，并依照規定辦理國有建設用地使用權注銷登記，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。本合同項下宗地上的建筑物、構筑物及其附屬設施，由出讓人無償收回，土地使用者應當保持地上建筑物、構筑物及其附屬設施的正常使用功能，不得人為破壞。地上建筑物、構筑物及其附屬設施失去正常使用功能的，出讓人可要求土地使用者移動或拆除地上建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整。

第六章 不可抗力

第二十八條 合同雙方當事人任何一方由于不可抗力原因造成的本合同部分或全部不能履行，可以免除責任，但應在條件允許下采取一切必要的補救措施以減少因不可抗力造成的損失。當事人遲延履行期間發生的不可抗力，不具有免責效力。第二十九條 遇有不可抗力的一方，應在7日內將不可抗力情況以信函、電報、傳真等書面形式通知另一方，并在不可抗力發生后15日內，向另一方提交本合同部分或全部不能履行或需要延期履行的報告及證明。

第七章 違約責任

第三十條 受讓人應當按照本合同約定，按時支付國有建設用地使用權出讓價款。受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的，自滯納之日起，每日按遲延支付款項的 ‰向出讓人繳納違約金，延期付款超過60日，經出讓人催交后仍不能支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人有權解除合同，受讓人無權要求返還定金，出讓人并可請求受讓人賠償損失。

第三十一條 受讓人因自身原因終止該項目投資建設，向出讓人提出終止履行本合同并請求退還土地的，出讓人報經原批準土地出讓方案的人民政府批準后，分別按以下約定，退還除本合同約定的定金以外的全部或部分國有建設用地使用權出讓價款（不計利息），收回國有建設用地使用權，該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施可不予補償，出讓人還可要求受讓人清除已建建筑物、構筑物及其附屬設施，恢復場地平整；但出讓人愿意繼續利用該宗地范圍內已建的建筑物、構筑物及其附屬設施的，應給予受讓人一定補償：

（一）受讓人在本合同約定的開工建設日期屆滿一年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人在扣除定金后退還受讓人已支付的國有建設用地使用權出讓價款；

（二）受讓人在本合同約定的開工建設日期超過一年但未滿二年，并在屆滿二年前不少于60日向出讓人提出申請的，出讓人應在扣除本合同約定的定金，并按照規定征收土地閑置費后，將剩余的已付國有建設用地使用權出讓價款退還受讓人。

第三十二條 受讓人造成土地閑置，閑置滿一年不滿兩年的，應依法繳納土地閑置費；土地閑置滿兩年且未開工建設的，出讓人有權無償收回國有建設用地使用權。第三十三條 受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期開工建設的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額

‰的違約金，出讓人有權要求受讓人繼續履約。

受讓人未能按照本合同約定日期或同意延建所另行約定日期竣工的，每延期一日，應向出讓人支付相當于國有建設用地使用權出讓價款總額 ‰的違約金。

第三十四條 項目固定資產總投資、投資強度和開發投資總額未達到本合同約定標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定投資總額和投資強度指標的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并可要求受讓人繼續履約。

第三十五條 本合同項下宗地建筑容積率、建筑密度等任何一項指標低于本合同約定的最低標準的，出讓人可以按照實際差額部分占約定最低標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金，并有權要求受讓人繼續履行本合同；建筑容積率、建筑密度等任何一項指標高于本合同約定最高標準的，出讓人有權收回高于約定的最高標準的面積部分，有權按照實際差額部分占約定標準的比例，要求受讓人支付相當于同比例國有建設用地使用權出讓價款的違約金。

第三十六條 工業建設項目的綠地率、企業內部行政辦公及生活服務設施用地所占比例、企業內部行政辦公及生活服務設施建筑面積等任何一項指標超過本合同約定標準的，受讓人應當向出讓人支付相當于宗地出讓價款 ‰的違約金，并自行拆除相應的綠化和建筑設施。

第三十七條 受讓人按本合同約定支付國有建設用地使用權出讓價款的，出讓人必須按照本合同約定按時交付出讓土地。由于出讓人未按時提供出讓土地而致使受讓人本合同項下宗地占有延期的，每延期一日，出讓人應當按受讓人已經支付的國有建設用地使用權出讓價款的 ‰向受讓人給付違約金，土地使用年期自實際交付土地之日起算。出讓人延期交付土地超過60日，經受讓人催交后仍不能交付土地的，受讓人有權解除合同，出讓人應當雙倍返還定金，并退還已經支付國有建設用地使用權出讓價款的其余部分，受讓人并可請求出讓人賠償損失。

第三十八條 出讓人未能按期交付土地或交付的土地未能達到本合同約定的土地條件或單方改變土地使用條件的，受讓人有權要求出讓人按照規定的條件履行義務，并且賠償延誤履行而給受讓人造成的直接損失。土地使用年期自達到約定的土地條件之日起算。

第八章 適用法律及爭議解決

第三十九條 本合同訂立、效力、解釋、履行及爭議的解決，適用中華人民共和國法律。

第四十條 因履行本合同發生爭議，由爭議雙方協商解決，協商不成的，按本條第 項約定的方式解決：

（一）提交 仲裁委員會仲裁；

（二）依法向人民法院起訴。

第九章 附 則

第四十一條 本合同項下宗地出讓方案業經 人民政府批準，本合同自雙方簽訂之日起生效。

第四十二條 本合同雙方當事人均保證本合同中所填寫的姓名、通訊地址、電話、傳真、開戶銀行、代理人等內容的真實有效，一方的信息如有變更，應于變更之日起15日內以書面形式告知對方，否則由此引起的無法及時告知的責任由信息變更方承擔。

第四十三條 本合同和附件共 頁，以中文書寫為準。

第四十四條 本合同的價款、金額、面積等項應當同時以大、小寫表示，大小寫數額應當一致，不一致的，以大寫為準。

第四十五條 本合同未盡事宜，可由雙方約定后作為合同附件，與本合同具有同等法律效力。

第四十六條 本合同一式 份，出讓人、受讓人各執 份，具有同等法律效力。

出讓人（章）： 受讓人（章）：

法定代表人（委托代理人）法定代表人(委托代理人)：(簽字)：（簽字）：

二○ 年 月 日

附件1: 出讓宗地平面界址圖 附件2: 出讓宗地豎向界限

附件3: 市(縣)政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件

國有建設用地使用權出讓合同使用說明

一、《國有建設用地使用權出讓合同》包括合同正文、附件1（出讓宗地平面界址圖）、附件2（出讓宗地豎向界限）和附件3（市縣政府規劃管理部門確定的出讓宗地規劃條件）。

二、本合同中的出讓人為有權出讓國有建設用地使用權的市、縣人民政府國土資源行政主管部門。

三、出讓人出讓的土地必須是國有建設用地。本合同以宗地為單位進行填寫。宗地是指土地權屬界線封閉的地塊或者空間。

四、本合同第四條中，出讓宗地空間范圍是以平面界址點所構成的垂直面和上、下界限高程平面封閉形成的空間范圍。出讓宗地的平面界限按宗地的界址點坐標填寫；出讓宗地的豎向界限，可以按照1985年國家高程系統為起算基點填寫，也可以按照各地高程系統為起算基點填寫。高差是垂直方向從起算面到終止面的距離。如：出讓宗地的豎向界限以標高+60米（1985年國家高程系統）為上界限，以標高－10米（1985年國家高程系統）為下界限，高差為70米。

五、本合同第五條中，宗地用途按《土地利用現狀分類》（中華人民共和國國家標準GB／T 21010-2007）規定的土地二級類填寫。依據規劃用途可以劃分為不同宗地的，應先行分割成不同的宗地，再按宗地出讓。屬于同一宗地中包含兩種或兩種以上不同用途的，應當寫明各類具體土地用途的出讓年期及各類具體用途土地占宗地的面積比例和空間范圍。

六、本合同第六條中，土地條件按照雙方實際約定選擇和填寫。屬于待開發建設的用地，選擇第一項；屬于原劃撥（承租）建設用地使用權補辦出讓手續的，選擇第二項。

七、本合同第十條中，建設用地使用權出讓價款支付方式按雙方實際約定選擇和填寫。雙方約定建設用地使用權出讓價款一次性付清的，選擇第一款第一項；分期支付的，選擇第一款第二項。

八、本合同第十二條中，宗地開發投資強度根據建設項目的性質選擇和填寫。屬于工業項目建設的，選擇第一項；不屬于工業項目建設的，選擇第二項。

九、本合同第十三條中，受讓宗地用于工業項目建設的，應當按照國土資源部《關于發布和實施<工業項目建設用地控制指標>的通知》（國土資發〔2008〕24號）要求，建筑容積率、建筑密度只填寫最低限指標，即“不低于 ”。新出臺的法律政策對工業項目建筑容積率、建筑密度等有規定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新政策規定填寫。

十、本合同第十四條中，宗地建設配套情況根據建設項目的性質選擇和填寫。宗地用于工業項目建設的，選擇第一項；宗地用于住宅項目建設的，選擇第二項。選擇第一項的，宗地范圍內用于企業行政辦公及生活服務設施的占地面積占受讓宗地面積的比例，按照國土資源部《關于發布和實施<工業項目建設用地控制指標>的通知》（國土資發〔2008〕24號）的有關規定填寫，原則上不得超過7％；選擇第二項的，按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發［2008］3號）、國土資源部《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發〔2007〕236號）的有關規定填寫。新出臺的法律政策對工業項目用地中企業行政辦公及生活服務設施的用地面積比例、套型建筑面積90平方米以下住房套數及面積比例、商品住宅項目中配建經濟適用住房和廉租住房等有規定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新政策規定填寫。

十一、本合同第十六條中，受讓宗地用于商品住宅項目建設的，出讓宗地的開工時間和竣工時間，按照國土資源部《關于認真貫徹<國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見>進一步加強土地供應調控的通知》（國土資發〔2007〕236號）的有關規定填寫，原則上開發時間最長不得超過三年。國家新出臺的法律政策對出讓宗地開工時間和竣工時間有規定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新規定填寫。

十二、本合同第十八條中，在土地出讓期限內，非經營性用地改變為經營性用地的，應當按照《國務院關于促進節約集約用地的通知》（國發〔2008〕3號）的規定執行。國家新出臺的法律政策對改變土地用途有規定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新規定填寫。

十三、本合同第二十一條中，屬于房屋開發的，選擇第一項；屬于土地綜合開發的，選擇第二項。

十四、本合同第三十條和第三十七條中，受讓人不能按合同約定及時支付國有建設用地使用權出讓價款，出讓人不能按合同約定及時提供出讓土地的，應當根據《國務院辦公廳關于規范國有土地使用權出讓收支管理的通知》（國辦發〔2006〕100號）的有關規定和雙方當事人權利義務對等原則，違約金比例按１‰填寫。國家新出臺的法律政策對受讓人不能按時支付國有建設用地使用權出讓價款的違約金比例有規定的，簽訂出讓合同時，應當按照最新規定填寫。

十五、本合同由省、自治區、直轄市國土資源管理部門統一編號。

十六、本合同由國土資源部和國家工商行政管理總局負責解釋。

第五篇：《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》出臺 2018年4月9日起正式施行（模版）

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》出臺 2018年

4月9日起正式施行

3月9日國土資源部辦公廳印發通知要求，自4月9日起施行《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》(以下簡稱《規范》)。《規范》從2018年4月9日起正式施行，4月9日前受理但仍未出具土地估價報告的，可適用《規范》。已出具土地估價報告的，不再調整。是否出具了土地估價報告，可通過機構檔案、行政部門檔案和土地估價報告備案系統綜合判斷。

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范》

前言

為規范國有建設用地使用權出讓地價評估行為，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國資產評估法》、《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》、《協議出讓國有土地使用權規定》等相關規定和土地估價國家標準、行業標準，制定本規范。

本規范由國土資源部提出并歸口。

本規范起草單位：國土資源部土地利用管理司、中國土地估價師與土地登記代理人協會。

本規范由國土資源部負責解釋。

1適用范圍

在中華人民共和國境內出讓國有建設用地使用權涉及的地價評估，以及因調整土地使用條件、發生土地增值等情況需補繳地價款的評估，適用本規范;國有建設用地使用權租賃、集體建設用地使用權依法入市、國有農用地使用權出讓等涉及的地價評估，可參照本規范執行。

2引用的標準

下列標準所包含的條文，通過在本規范中引用而構成本規范的條文。本規范頒布時，所示版本均為有效。使用本規范的各方應使用下列各標準的最新版本。

GB/T 18508-2014《城鎮土地估價規程》

GB/T 18507-2014《城鎮土地分等定級規程》

GB/T 21010-2017《土地利用現狀分類》

GB/T 28406-2012《農用地估價規程》

TD/T 1052-2017《標定地價規程》

TD/T 1009-2007《城市地價動態監測技術規范》

3依據

(1)《中華人民共和國物權法》

(2)《中華人民共和國土地管理法》

(3)《中華人民共和國城市房地產管理法》

(4)《中華人民共和國資產評估法》

(5)《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》(國務院令第55號)

(6)《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)

(7)《協議出讓國有土地使用權規定》(國土資源部令第21號)

(8)《節約集約利用土地規定》(國土資源部令第61號)

(9)《國務院關于加強國有土地資產管理的通知》(國發〔2001〕15號)

(10)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發〔2004〕28號)

4總則

4.1出讓地價評估定義

本規范所稱的土地使用權出讓地價評估，是指土地估價專業評估師按照規定的程序和方法，參照當地正常市場價格水平，評估擬出讓宗地土地使用權價格或應當補繳的地價款。

4.2出讓地價評估目的

開展土地使用權出讓地價評估，目的是為出讓方通過集體決策確定土地出讓底價，或核定應該補繳的地價款提供參考依據。

4.3評估原則

除《城鎮土地估價規程》規定的土地估價基本原則外，土地使用權出讓地價評估還需考慮以下原則：

價值主導原則：土地綜合質量優劣是對地價產生影響的主要因素。

審慎原則：在評估中確定相關參數和結果時，應分析并充分考慮土地市場運行狀況、有關行業發展狀況，以及存在的風險。

公開市場原則：評估結果在公平、公正、公開的土地市場上可實現。

4.4評估方法

(1)收益還原法

(2)市場比較法

(3)剩余法

(4)成本逼近法

(5)公示地價系數修正法

出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法，包括(1)、(2)、(3)之一，以及(4)或(5)。因土地市場不發育等原因，無法滿足上述要求的，應有詳細的市場調查情況說明。

4.5評估程序

(1)土地估價機構接受國土資源主管部門(或出讓方)委托，明確估價目的等基本事項;

(2)擬訂估價工作方案，收集所需背景資料;

(3)實地查勘;

(4)選定估價方法進行評估;

(5)確定估價結果，并根據當地市場情況、有關法律法規和政策規定，給出底價決策建議;

(6)撰寫估價報告并由兩名土地估價專業評估師簽署，履行土地估價報告備案程序，取得電子備案號;

(7)提交估價報告;

(8)估價資料歸檔。

5評估方法的運用

5.1收益還原法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1)確定土地收益，應通過調查市場實例進行比較后得出，符合當前市場的正常客觀收益水平，并假設該收益水平在出讓年期內保持穩定。對于待建、在建的土地，按規劃建設條件選用可比較實例。用于測算收益水平的比較實例應不少于3個。

(2)確定各項費用時，應采用當前市場的客觀費用。

(3)確定還原率時應詳細說明確定的方法和依據，應充分考慮投資年期與收益風險之間的關系。

5.2市場比較法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1)在綜合分析當地土地市場近三年交易實例的基礎上，優先選用正常市場環境下的交易實例。原則上不采用競價輪次較多、溢價率較高的交易實例;不能采用樓面地價歷史最高或最低水平的交易實例。近三年內所在或相似區域的交易實例不足3個的，原則上不應選用市場比較法。

(2)比較實例的修正幅度不能超過30%，即：(實例修正后的比準價格-實例價格)/實例價格≤30%。

(3)各比較實例修正后的比準價格之間相差不能超過40%。即(高比準價格-低比準價格)/低比準價格≤40%，對超過40%的，應另選實例予以替換。實例不足無法替換的，應對各實例進行可比性分析，并作為確定取值權重考慮因素之一。

5.3剩余法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1)在假設項目開發情況時，按規劃建設條件評估;容積率、綠地率等規劃建設指標是區間值的，在區間上限、下限值中按最有效利用原則擇一進行評估。

(2)假設的項目開發周期一般不超過3年。

(3)對于開發完成后擬用于出售的項目，售價取出讓時當地市場同類不動產正常價格水平，不能采用估算的未來售價。

(4)開發完成后用于出租或自營的項目，按照本規范收益還原法的有關技術要求評估。

(5)利潤率宜采用同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率。利潤率的取值應有客觀、明確的依據，能夠反映當地不動產開發行業平均利潤水平。

5.4成本逼近法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1)國家或地方擬從土地出讓收入或土地出讓收益中計提(安排)的各類專項資金，包括農業土地開發資金、國有土地收益基金、農田水利建設資金、教育資金、保障性安居工程資金等，以及新增建設用地土地有償使用費、新增耕地指標和城鄉建設用地增減掛鉤節余指標等指標流轉費用，不得計入土地成本，也不得計入出讓底價。

(2)土地取得成本應通過調查當地正常情況下取得土地實際發生的客觀費用水平確定，需注意與當地土地征收、房屋征收和安置補償等標準的差異。

(3)土地開發成本應通過調查所在區域開發同類土地的客觀費用水平確定。對擬出讓宗地超出所在區域開發同類土地客觀費用水平的個例性實際支出，不能納入成本。

(4)評估工業用地出讓地價時，不得以當地工業用地出讓最低價標準為基礎，推算各項參數和取值后，評估出地價。

5.5公示地價系數修正法。除依照《城鎮土地估價規程》的規定外，還需體現以下技術要求：

(1)采用的基準地價，應當已向社會公布。采用已完成更新但尚未向社會公布的基準地價，需經市、縣國土資源主管部門書面同意。

(2)在已經開展標定地價公示的城市，可運用標定地價系數修正法進行評估。

6特定情況評估要點

6.1場地未通平或通平不完全

(1)土地開發程度不足。土地開發程度未達到當地正常水平的，先評估當地正常開發程序下的熟地地價，再根據當地各項通平開發所需的客觀費用水平，逐項減價修正。

(2)有地上建筑物的土地出讓評估。對土地連同建筑物或構筑物整體一并出讓的，出讓評估按出讓時的規劃建設條件進行。

當出讓時以及出讓后不改變現狀、不重新設定規劃建設條件的，評估結果等于凈地價加地上建筑物重置價減去折舊;當出讓時重新設定規劃建設條件的，評估結果等于新設定規劃建設條件下的凈地價減去場內拆平工作費用。

作為整體出讓的土地連同地上建筑物或構筑物，權屬應為國有且無爭議。

6.2特定條件的招拍掛出讓方式

(1)限地價、競配建(或競房價、競自持面積等)。采用“限地價、競房價(或競自持面積)”方式出讓的，在評估時應按本規范，評估出正常市場條件下的土地價格。

采用“限地價、競配建”方式的，土地估價報告中應評估出正常市場條件下的土地價格，給出底價建議，以及根據市場情況建議采用的地價上限，并提出建議的起始價或起拍價，一般情況下應符合：起始價≤出讓底價≤地價上限。當起始價≤地價上限≤出讓底價時，地價上限與出讓底價之間的差額，應按配建方式和配建成本，折算最低應配建的建筑面積，并在土地估價報告中明示。

(2)限房價、競地價。采用“限房價、競地價”方式出讓的土地，在出讓評估時，應充分考慮建成房屋首次售出后是否可上市流轉。對不能上市流轉，或只能由政府定價回購，或上市前需補繳土地收益的限價房開發項目，在采用剩余法評估時，按限定的房價取值。

(3)出讓時約定租賃住宅面積比例。約定一定比例的，采用剩余法時，以市場正常租金水平為依據測算相應比例的不動產價值。純租賃住宅用地出讓，有租賃住宅用地可比實例的，優先采用市場比較法，實例不足的，應采用收益還原法。

6.3 協議出讓

(1)對應當實行有償使用，且可以不采用招標拍賣掛牌方式出讓的。應按本規范評估其在設定開發建設條件下的正常市場價格，并提出建議的出讓底價。同時，還應在土地估價報告中測算并對比說明該建議出讓底價是否符合當地的協議出讓最低價標準。

當地未公布協議出讓最低價標準的，按擬出讓土地所在級別基準地價的70%測算對比;擬出讓土地在基準地價覆蓋范圍外的，按照本規范成本法的要求，與土地取得的各項成本費用之和進行對比。

評估結果低于協議出讓最低價標準的，應在土地估價報告中有明確提示。

(2)劃撥土地辦理協議出讓。使用權人申請以協議出讓方式辦理出讓，出讓時不改變土地及建筑物、構筑物現狀的，應按本規范評估在現狀使用條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。出讓時重新設定規劃建設條件的，應按本規范評估在新設定規劃建設條件下的出讓土地使用權正常市場價格，減去現狀使用條件下的劃撥土地使用權價格，作為評估結果，并提出底價建議。

當地對劃撥土地使用權補辦出讓手續應繳土地收益有明確規定的，應與評估結果進行對比，在土地估價報告中明確提示對比結果，合理確定應繳土地收益。

6.4 已出讓土地補繳地價款

(1)估價期日的確定。土地出讓后經原出讓方批準改變用途或容積率等土地使用條件的，在評估需補繳地價款時，估價期日應以國土資源主管部門依法受理補繳地價申請時點為準。

(2)調整容積率補繳地價。調整容積率的，需補繳地價款等于樓面地價乘以新增建筑面積，樓面地價按新容積率規劃條件下估價期日的樓面地價確定。

核定新增建筑面積，可以相關部門批準變更規劃條件所新增的建筑面積為準，或竣工驗收時實測的新增建筑面積為準。

因調低容積率造成地價增值的，補繳地價款可按估價期日新舊容積率規劃條件下總地價的差額確定。

容積率調整前后均低于1的，按容積率為1核算樓面地價。

(3)調整用途補繳地價。調整用途的，需補繳地價款等于新、舊用途樓面地價之差乘以建筑面積。新、舊用途樓面地價均為估價期日的正常市場價格。

用地結構調整的，分別核算各用途建筑面積變化帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。各用途的樓面地價按調整結構后確定。

工業用地調整用途的，需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新用途建筑面積，減去現狀工業用地價格。

(4)多項條件同時調整。多項用地條件同時調整的，應分別核算各項條件調整帶來的地價增減額，合并計算應補繳地價款。

用途與容積率同時調整的。需補繳地價款等于新用途樓面地價乘以新增建筑面積，加上新、舊用途樓面地價之差乘以原建筑總面積。新用途樓面地價按新容積率、新用途規劃條件的正常市場樓面地價確定，舊用途樓面地價按原容積率規劃條件下的正常市場樓面地價確定。

因其他土地利用條件調整需補繳地價款的，參照上述技術思路評估。

核定需補繳地價款時，不能以土地出讓金、土地增值收益或土地純收益代替。

7估價報告內容

除需符合《城鎮土地估價規程》規定的報告內容和格式外，出讓地價的土地估價報告還應符合下列要求：

7.1估價結果。涉及協議出讓最低價標準、工業用地出讓最低價標準等最低限價的，在土地估價報告的“估價結果”部分，應同時列出評估結果，以及相應最低限價標準。

在土地估價報告的“估價結果”部分，應有明確的底價決策建議及理由。

7.2報告組成要件。除《城鎮土地估價規程》規定的附件內容外(機構依法備案的有關證明為必備要件)，應視委托方提供材料情況，在土地估價報告后附具：

(1)涉及土地取得成本的相關文件、標準，以及委托方提供的征地拆遷補償和安置協議等資料;

(2)已形成土地出讓方案的，應附方案;

(3)報告中采用的相關實例的詳細資料(包括照片);

(4)設定規劃建設條件的相關文件依據。