第一篇：城市舊商業街區的改造與更新

【篇名】 城市舊商業街區的改造與更新

【作者】 趙仁冠

【刊名】 城市建筑2005年08期

【機構】 美國CITI設計事務所 上海·20142【關鍵詞】 舊商業區;;舊城改造;;重整;;購物中心

【摘要】 商業進化和城市發展遺留下來的舊商業區的更新,是舊城改造的重要組成部分。舊商業區不僅是城市歷史文化的一部分,而且它的建筑和空間所具有的獨特魅力,吸引著越來越多的開發商和建筑師去開發和挖掘。本文討論了有關舊商業區落后的原因、重整改造模式和開發內容,同時根據舊商業區改造成功的實例提出了自己的看法。

一、舊商業區的歷史沿革

1.現代商業對傳統商業的沖擊

在近代商業出現以前，城市的商業業態多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業街，而郊區和小城鎮仍保持著集市的形式。長期以來，這種商業街和市場式的零售商業形態，是人們最熟悉的購物環境和最基本的購物方式，并與當時以手工業、農業為主的商品生產能力和人們的生活方式相適應。近百年來，雖然商品生產、購物形式發生了巨大的變化，但人們對商業購物環境的基本要求并沒有多大的改變

傳統的商品零售形態受到的第一次較大的沖擊是上個世紀初百貨公司的出現。百貨公司是資本主義發展的產物，是以商品工業化生產為基礎的商品零售形態。一個業務完全的百貨公司的建筑面積比傳統的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購買時有多樣的選擇。由于裝有空調和自動扶梯等新設備，其良好的室內環境也是吸引消費者前來購物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個城市商業區或市中心的主要標志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業街，并在其周邊地區建立電影院、劇院等公共娛樂設施，形成一個城市或一個地區的中心商業區，曾經是一個現代城市理想的商業區規劃模式這些在當時是全新模式的商業區對傳統的商業區沖擊很大，相比之下，那些傳統的商業區和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落

上世紀六七十年代在國外盛行，而我國在90年代開始建造的以室內步行購物環境為主的購物中心，對傳統商業區造成了第二次較大的沖擊。這一代購物中心以郊區銷品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內人造環境為主要特點，吸引了很大一部分的顧客群。在商業業態上，以百貨公司和大賣場為其主力商店，加上數十個小專賣店的購物中心，在商品種類和服務方面較之過去的單一百貨公司相比，自然進步很多。同時，銷品茂的規模也越來越大，動輒一二萬平方米，三四十萬平方米的規模也時有所聞。

隨著時代的進步和商業業態的演變，以銷品茂為主的商業形態開始無法滿足商業區的發展。為了把它區別于更為歷史悠久的傳統商業區，我們不妨稱這類商業區為舊商業區，在舊城改建中所遇到的商業區改建大多是這一類商業區

2.商業區的進化

在自然進化的過程中，適者生存和新陳代謝是一個普遍的規律，商業也不例外。不斷出現的新商業形態、購物方式和建筑形式會逐漸取代傳統商業模式，一個商業區或商業街會隨著時代的發展而進化更新或退化淘汰。由于經濟的發展和商業地產價值的不斷增加，商店的租金與運作成本也隨之增加，傳統的小商店必然會因無法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費要求下迎合新的商業模式而失去了顧客，無法繼續營業而關門的例子也并不乏見。零售商業是以顧客消費群為中心的大舞臺，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業本身。因此，那些傳統商店能否繼續生存并不完全取決于商業區的改造，而是與他們本身內部的經營策略緊密相關。我們改造舊商業區的目的不是在挽救傳統的商店，而是根據當代顧客的需求和對現代商業的理解和考慮來重整舊商業區，使之煥發出活力，給傳統的商業空間和環境注入時代消費的要求和內容

對有歷史文化價值的商業區的改造屬于歷史建筑保護的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業街區，雖然年代悠久，但還沒有達到歷史文物保護的標準，應如何進行改造和重建

二、舊商業區的改造實踐

脫胎換骨式的重建我國上世紀90年代以來進行的大規模城市建設，是經濟騰飛的結果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業區幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設速度下，并無多少時間去深思城市歷史文化的延續，在取得巨大成就的同時，也留下了不少的遺憾。在傳統的城市中心區規劃新的建筑與道路時，許多城市并不注意保留舊城的格局和風格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區被成片拆除

傳統商業區一般由居住區發展而來，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關系，街區內的居民是商業區的基本消費者。重新規劃建設后的新商業區，大部分住宅被辦公樓、商場、酒店等取代，商業區賴以生存的本地居民數量驟減，下班以后商業區行人廖廖無幾，商店生意清淡，大商店無法生存。美國許多城市在70年代對舊市中心改造曾帶來相似的問題，發現問題后，政府鼓勵開發商進行商業與居住混合用途開發，才使市中心的人口有所回升

另外，由于居住區脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統文化的消失。由于城市居住區的重建，將原來陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價的攀升而動遷到郊區。購買城市中心區高價房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數是各地來的收入較高的新居民和海外的購房者。一個地方傳統的文化和語言是需要由本地原住居民來延續與傳播的，沒有或僅有少數的原住居民，該地區的傳統文化和語言將會變化，甚至不復存在時至今日，人們已開始認識到舊市中心或商業區在延續城市歷史文脈方面的價值，很少再有城市對舊商業區作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業區，遠非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國外舊商業區改造成功的例子

2.國外舊商業區改造實例—三街步行區

圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國加州洛杉磯地區的一個濱海小城，西臨太平洋，景色優美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(Third StreetPromenade)是以跨越三個街區的三街為中心的商業購物區。嚴格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個井格形的商業街區，東西向長大約有30 O1n南北向長600m左右。這個商業中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業區，在20世紀四五十年代時，曾經非常繁榮。60年代后，同美國其他城市一樣，隨著戰后市郊居住區的發展，居民大量移居郊區，這個商業區因此而逐漸衰落。三街步行區曾進行過兩次大規模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進行了第二次改造，終于獲得了成功

1965年，為恢復這個商業區昔日的繁榮，市政府決定投資建設?第三街茂”(Third Street Mail)的商業區，范圍包括三街兩側的六個街區。市政府首先將三街改建成一個步行街，不準汽車通行，取消路沿石，將車行道和人行道的地面標高統一后，重新鋪設地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時在三街兩側六個街區里新建了六個室內專用停車場。這一切使三街這條24m寬、600m長的步行街煥然一新。新的步行街在營業后曾熱鬧一時，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業業態上并無多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。

為加強三街步行街的吸引力，市政當局在三街南面的端頭，又引資修建了一個全封閉、全空調的銷品茂—圣塔莫尼卡廣場(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設計，它擁有大約100個專賣店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車樓，于1980年開門營業，獲得成功。出乎人們的預料，這個室內購物中心對于三街和市中心商業街區的人流和生意并無多少改善。相反，步行街區的顧客被吸引到室內的銷品茂里去，使步行街上更是門可羅雀。第一次改造顯然沒有成功

從1980年代起，由政府出面成立了“三街發展公司”Third Street Development Corporation)來負責重整這一地區的有關事務。該組織的成員包括業主、商人和其他有關人士。成立后不久，即委托一家規劃設計事務所來重新規劃設計該街區。到1986年，新的濱海區專題規劃完成

規劃設計師認為，第一次改造之所以失敗，一個重要的原因是沒有對步行街的商業業態和內容進行規劃。以前以小商店為主的商業形態與改造后600r嵌的步行商業街的商業要求并不匹配，商業業種過于單調，不足以吸引顧客。而南面的室內銷品茂在商業上與三街步行區毫無聯系，北端又沒有主力商店吸引人們往北走

對步行街上的商業業態和用途重新評估后，城市規劃部門在土地用途上允許和批準在該區內建造多映廳電影院、辦公樓和住宅，增加容積率與放松高度限制。為配合重整濱海區，市政當局又通過新的規定暫緩批準附近其他地區的辦公樓和電影院的修建—新的電影院只能在濱海區修建，以增加其娛樂方面的比重。同時，禁止在這個區設立銀行等服務性行業，不準在首層設置辦公功能。首層的建筑立面要求有大面積的透明玻璃，對餐飲方面和人行道用餐也有很具體的規定來控制。為鼓勵在該區進行住宅單元的開發，甚至規定住宅面積一律按50%的面積計算容積率

建筑師認為第一次改造時將街道形態取消是一個錯誤，街道形態的消失使得晚上商業區看上去更為空盯，因此，建議恢復街道的形態。新的規劃建議三街設置約6.5m寬的機動車雙行車道，部分道路中間設步行安全島區，車道環繞而行，在島區上設售貨亭、雕塑、噴泉等。街道上在白天允許汽車通行，只是在傍晚時間不準汽車通行。街道其余部分變成寬敞的人行道(有的地方達到SK寬)，設移動售貨亭、露天咖啡座、休息座椅，供顧客坐下休息和人們互相觀看之用。

1989年，在重整第三街步行區的總體規劃與規定出臺以后，三街步行區吸引了新的投資者。從1990幾992年，私人開發商籌集了大約2億美元的資金，加上政府在開始時發行的1 300萬美元公債的啟動金，開發建造了一個多放映廳電影院，幾個住宅、商店、娛樂混合使用的建筑項目;在管理上，又重組一個“濱海區公司”(Bayside DistrictCorporation)，統一管理該地區的運作、申請和批準開發項目的用地核準和建筑執照，有的方面甚至可以代表政府決定和批準某些特別要求的商業娛樂開發項目等。同時，該公司對街道上的活動售貨亭的位置、戶外表演活動的演出時間、聲音的強度控制等也加強管理和監督。除了市政方面在安全和街道衛生保養方面法規的支持外，該公司也另外花費資金加強警衛，派駐巡警和設立警察亭，以保證該地區的安全。三街步行區改造終于獲得成功，人氣日益興旺

3.舊商業區的重整策略

通過分析上述成功案例，舊商業區重整給我們的啟示有下列幾個方面:

(1)開發、策劃與管理并重在著手改造市中心舊商業區和傳統商業區時，應由一個政府認可并支持的專業機構來策劃，確定重建、改造的范圍，制定出一個有遠見的商業策劃和切實可行的規劃。該專業機構應由政府、業主和開發商共同組成，以兼顧各方的利益，并由這個機構來貫徹實施改造計劃。該機構在改造工程完成后，要對商業區的運行加強管理，不僅對商店本身的內容置換要控制，對于街區售貨亭、表演活動、安全警衛等也要加強管理和監督

(2)商業策劃應重新規劃商業區的內容，如有條件，除了餐飲方面外，應增加娛樂方面的內容電影院和家庭娛樂中心在商業區中作為主力租戶的作用與百貨公司在傳統的購物中心作為主力租戶的作用相同，都能激活整個商業區。在舊商業區改造中，加建體量巨大的室內購物中心對步行街式的商業區并不會有很大的幫助

(3)委托專業建筑師進行規劃設計，在商業步行環境設計中對建筑形象、空間尺度、交通組織等方面應有充分的考慮，既有新的創意，又可以將傳統的建筑和空間形態與新的步行購物休閑環境密切結合

(4)不僅改造規劃本身需要政府的批準，而且在大環境上必須與政府的總體規劃相協調。在很多情況下需要調整用地范圍，改變土地用途，增加容積率和放松高度限制等，這一切都需要經過政府規劃部門的批準。另外，在公共停車、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部門的大力支持與財務支援

三、舊商業區更新的發展方向

1.商業區混合用途開發

越來越多的商業區的改造，采用混合用途開發的概念。混合用途的商業區模擬城鎮中心區的功能模式，將不同功能的內容和建筑，以街道、公園、廣場公共空間為主軸展開。一般來說，商業區應由多幢建筑或街區組成，其用途可以包括零售、公寓、辦公、酒店、電影院、娛樂、餐飲等。在舊的市中心街區改建時，保留某些舊建筑，利用原有的空間和格局，再加上新的建筑和內容，會取得較好的效果。其不同用途功能內容可以是水平劃分的，即不同用途的建筑在平面布置上解決;也可以垂直方向劃分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低層為商場，上面數層為居住或辦公。建筑物之間用露天街道、步行通道、公園和廣場來組織和聯系，在開發程序上也較為靈活，降低投資風險

Z室內銷品茂的衰落和室外購物環境的回歸

銷品茂開始在我國建造的時間大約較美國晚了20年左右，在這期間世界上(主要是美國)建設銷品茂的高潮已經過去，其數量也趨向飽和。嚴格地說，對于建造這一新型的商業形式，我國各方面的條件尚不成熟。我們的經濟結構、金融投資運作、零售商業的業態組成和經營管理都還不能與銷品茂式的購物中心的開發完全配合。另外，其昂貴的運營成本(大空間空調與管理費用)也不是很容易被一般商店接受。因此，從它們的運作情況來看，雖然在90年代的建設熱潮中，各地建了不少這樣的購物中心，但已開張的運作成功的例子不是很多。

從上世紀90年代開始，在美國，人們的興趣已經轉向以室外步行環境為主的購物中心，人們似乎突然發現那些有老房子、舊步行街和廣場的室外步行購物環境更有特色、具有歷史文化感而倍感親切。那些舊商業區引起了開發商和建筑師空前的興趣和重視，老房子不再被視為拆除的對象，而成為寶貴的商業開發資源。許多全封閉的銷品茂被拆除而改為室外步行街，新建的購物中心商業開發也越來越多地采取室外步行的環境和商業、居住的混合開發模式

3.商業區的建筑形式

需考慮的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、圖文標志、景觀和燈光等。現代顧客和消費者到商業區不僅是來購物或消費，同時也是希望在一種宜人舒適空間與環境中，在精神上得到一種享受。晚上坐在周圍都是老建筑的廣場里用餐、聽音樂，重拾過去老城生活的氣氛和感覺，極受現代消費群的歡迎。人們在選擇購物商業區時，也許不會在意某商業區的建筑形式如何精彩，而更加注重商業場所的購物環境和商品品質。因此，建筑師在設計新商業區或舊商業區改造時，應因地制宜，設計出更多環境良好、形式優美、具有現代特色和文化底蘊的商業購物區。

第二篇：淺談城市商業街區的交通整治

淺談城市商業街區的交通整治

黎美麗、俞斌

摘要：城市商業街區往往是城市的商業中心，往往也是城市交通擁堵、混亂的中心。本文剖析商業街區交通擁堵、混亂的原因，從行人過街交通設施、公交站點候車區規模、非機動車停車、機動車交通組織和交通誘導等五個方面提出改善商業街區交通擁堵、混亂的措施和方法。結合實例進行了商業街區的交通整治，并對改善后效果進行了分析和總結，以期能夠為其他城市的交通混亂街區的整治提供參考借鑒作用。關鍵詞：商業街區 交通擁堵 行人過街 交通整治

1、概述

城市商業街區往往是城市的商業中心，大規模的商業集聚為地區帶來大量的人流和物流，對商業街區的城市道路帶來較大的交通壓力。另一方面，交通管理不善會導致大規模的人流密集、人車混雜，造成商業街區交通擁堵時有發生，同時也不可避免地影響商業街區的客流集聚，影響城市商業中心的形象，甚至會影響到整個城市的形象。

本文以常州市南大街商業街區交通整治為例，剖析城市商業街區交通混亂擁堵的原因，本著倡導“文明出行”，緩解南大街地區交通擁堵、人車混雜的矛盾，改善行人、非機動車、機動車通行環境，提出幾點交通整治措施，整體提升南大街商業區的城市形象。

[1]

2、城市商業街區交通混亂剖析

2.1、存在大量的行人過街交通

隨著南大街兩側的商業街區南大街商業街和萊蒙都會商業街等商業設施的投入使用和不斷成熟，南大街商業街區已成為市民休閑購物的理想場所，吸引的人流不斷增加。一體化的商業發展，帶來大量的過街人流。據調查目前穿越南大街的高峰人流達1.2萬人次/小時，周末過街人流基本為連續流，簡單的平面過街已無法滿足。

圖1 現狀行人過街交通圖

圖2 現狀公交站臺圖

2.2、公交復線系數高，站臺窄小

目前南大街設有公交港灣站點一對，線路十二條。由于公交站臺短、候車區小、線路多、客流大，致使乘客在車行道候車，公交車輛無法進站停靠。高峰時刻有10多輛公交車進站停靠，南大街西側停靠站車輛排隊至延陵西路交叉口，排隊較長。

2.3、非機動車泊位被占用，亂停車現象嚴重

南大街高峰期間停放非機動車3500輛，其中地面停放2500輛（非法占道1100輛），地下停放1000輛。

南大街現有地下非機動車停車庫5處，其中2處被完全挪用，3處被部分挪用。規劃提供停車泊位2500個，實際停放1000輛。由于地下停車庫實行停車收費以及挪為它用，致使大量非機動車停放在地面。萊蒙都會高峰期間停放非機動車3800輛，其中地面停放1600輛（非法占道1300），地下車庫停放2200輛。萊蒙都會現有地下非機動車停車庫3處，規劃提供停車泊位9700個，存在少量挪用現象。

大量的地面非機動車停車，嚴重侵占了步行空間，既影響了城市景觀，也造成行人、非機動車和機動車相互搶占空間，帶來了交通混亂和安全隱患。

圖3 南大街現狀路邊非機動車停車圖 圖4 萊蒙都會現狀路邊非機動車停車圖

2.4、行人過街違章現象多

南大街過街行人闖紅燈、橫穿馬路等現象嚴重，大量行人交通流與機動車交通產生沖突，致使南大街交通秩序混亂，通行效率低，安全隱患大。

2.5、存在較多的過境交通

目前常州核心區跨古運河橋梁仍然較少，跨運河南北向道路交通量大，高峰時較為擁堵。南大街-廣化橋是城市核心區重要的南北通道之一，吸引了大量的機動車交通經此通行。目前南大街的路段高峰小時流量約為1500標準小汽車/小時，道路交通基本達到了飽和狀態。

圖5 南大街現狀行人隨意過街

圖6 現狀跨古運河通道飽和度圖

3、商業街區交通整治方法討論

3.1、整治方法與策略

為溝通南大街兩側商業，提升南大街核心商業區氛圍，同時減少人車沖突，消除行人過街安全隱患，南大街交通整治思路為：以人為本，方便行人；合理布局，突出重點。

同時提出交通整治的方法與策略：1）建立立體過街設施，方便行人交通；2）優化公共交通線路及站點，大力發展公共交通；3）規范非機動車泊位，引導非機動車合法停車；4）加強交通管理，規范道路交通秩序，提高道路網設施綜合供給能力；5）積極采用新技術充分利用，誘導區域交通和誘導停車。通過采取新技術可極大改善交通營運狀況和管理水平，最大限度地發揮現有路網設施的供給能力。

3.2、交通整治措施及內容

3.2.1、增加人行立體過街交通設施，規范行人過街

隨著萊蒙都會項目的投入使用，不可避免地將為本地區帶來大量的人流和物流，對南大街及周邊的城市道路帶來較大的交通壓力。一方面，交通擁堵不可避免地影響建設項目的客流集聚，影響CBD地區的城市形象；另一方面，南大街步行交通組織設計是否合理有效直接關系到步行交通的運行是否通暢、步行交通與其他交通之間是否協調，城市交通系統是否體現了“以人為本”的重要思想。

根據用地吸引法和現狀行人交通類比法兩種方法對南大街的行人交通預測，可以得到萊蒙都會運營后南大街高峰小時行人交通量約為2.1萬人次/h，計算需要設置19米的行人過街通道。

因此，需要增加南大街的人行過街設施，根據整治規劃，規劃了3處立體行人過街設施和2處平面行人過街斑馬線，行人過街通道總寬度為30米，滿足19米行人通道的寬度需求。南大街商業街區長550米，平均行人過街設施間距為135米，最長間距為190米，最短間距為50米。方便南大街與萊蒙都會商業區之間的行人聯系。

在行人過街交通管理上，設置了兩座行人過街天橋和2處行人過街斑馬線，其余路段采用護欄隔離，規范行人過街，禁止行人隨意穿越南大街。通過對行人過街設施優化，南大街行人過街平均間距低于150米，行人過街便捷。[2]

圖7 南大街規劃行人過街設施圖

圖8公交站點調整位置示意圖

3.2.2、公交線路優化調整，增加站臺區行人駐足面積

針對南大街公交線路多，復線系數高，客流集中導致南大街公交站點乘客駐足區不足的矛盾，調整部分公交線路途經路線，增加公交線路的覆蓋面。調整23路、210路、220路和302路4條公交線路走向，由原來途經南大街改至途經青果巷、公園路走向；調整58路、258路2條公交線路走向，由原來途徑南大街改至途徑楊柳巷、西瀛里、早科坊走向；保留其余6條公交線路的走向。

針對目前公交站規模小、客流多的特點，調整現有公交站點的位置，向南建筑后退紅線較寬的位置偏移，并設置港灣公交停靠站，從而改善公交站點的條件，擴大了候車乘客的駐足區，方便公交車停靠以及乘客的上下客。

[3]3.2.3、非機動車泊位整治，規范非機動車停車

將挪用非機動車庫全部恢復到位，并免費對外開放，規范地面非機動車停車，堅決取締地面亂停、亂放車輛。

南大街設置非機動車停車泊位3900個（其中地下2500個，地面合法停車泊位1400個），滿足高峰3500非機動車停車泊位的需求。通過取締所有地面非法占道停車，減少地面非機動車停車1400輛。萊蒙都會地下停車泊位完全能滿足非機動車停車需求，禁止地面停放非機動車。通過非機動車停車整治，既可以滿足非機動車停車，又極大地改善了商業街區亂停亂放的局面，還地面于行人交通，做到步行交通、非機動車交通和停車的有序。

3.2.4、完善交通組織，誘導交通出行

在以上諸多硬件設施改善的基礎上，對南大街進行交通設計，加強對南大街沿線的交通進行管理。具體交通組織原則是：不同方式交通流空間分離，減少相互干擾，優化交通；完善交叉口交通渠化設計，以達到路段和交叉口通行能力的協調平衡；優化公交站臺港灣設置，改善公交出行環境，優化各種出行方式之間的銜接；完善交通標志標線設計，加強交通流線管理；完善交通誘導標識，最大限度發揮交通設施作用。

路段交通組織設計。包括兩個層面：一個層面是分離不同方式的交通流，使其各行其道，減少相互之間的干擾；另一個層面是對道路沿線出入口的進行管理、對行人和非機動車路段過街通道的合理設置。

交叉口渠化設計。在城市道路交通中，交叉口是道路網的連接點，也是交通組織的關鍵點，不同方向、不同方式的交通流在這里匯集。其交通工程設計決定了交通控制方式，設計是否合理不僅直接影響到通行能力，還會影響其安全性。

本次交叉口渠化設計的主要內容包括：車道劃分、停車線位置確定、非機動車與行人過街、交通管理、控制設施等的布設。南大街全段五個交叉口，南大街-延陵西路、南大街-雙桂坊和南大街-青果巷三個交叉口進行信號燈控制；南大街-青云坊交叉口做路段處理，封閉青云坊對南大街的開口；南大街-鐵市巷 “T”字型交叉口為無控交叉口，對鐵市巷路口進行右進右出交通管制。

[4]公共交通組織設計。南大街設置了公交站點一對，東站臺結合南大街-雙桂坊交叉口設置，西站臺結合立體行人過街設施上下樓梯設置。采用港灣公交站點設置，渠化一個2.75-3米的公交停車帶，以減少公交進站對其他社會車輛的影響。

無障礙交通設計。南大街沿線的無障礙內容主要包括緣石坡道、盲道、人行道無障礙和公交站臺無障礙等。

交通標志、標線以及交通誘導設施設計。南大街全段設置警告、禁令、指示、指路等交通標志。另外增加了停車誘導標志，包括非機動車停車指示牌和機動車停車電子顯示屏，實時更新南大街地區各停車場剩余車位情況。在南大街-延陵西路和南大街-青果巷兩處交叉口設置南大街地區停車庫電子顯示屏。在交叉口進口處設置機動車停車場（庫）指引標志，指引機動車有序停放，避免車輛迂回。

3.2.5、增加跨運河通道，分流商業街區過境交通

加快實施南大街兩側規劃中的橫興弄橋、民豐橋，以及晉陵路南延等工程。通過增加核心區南北通道，降低南大街的過境交通量。

3.2.6、綜合交通管理，規范交通秩序

造成南大街交通現狀擁堵原因是多方面的，要解決南大街交通擁堵問題，需從增加立體行人過街設施、規范非機動車停車、優化公交組織、增加核心區南北通道、提高交通管理水平以及增強市民交通安全意識等多方面綜合治理，為市民出行構建一個和諧、安全的交通環境。

4、實施效果

通過南大街商業街區的交通整治，商業街區的步行空間、公交候車區環境、非機動車停車、機動車交通流線組織等都得到了較大的改善，特別是交通秩序都得到了較大的規范，使得各種交通做到各行其道，避免相互干擾，盡可能做到減少因互相干擾而導致商業街區的交通混亂，從而極大改善了商業街區的交通環境，提升了城市的形象。

圖9 立體人行過街天橋

圖10 改善后公交停靠站

圖11 非機動車地面停車圖

圖12 改善后機動車交通運行現狀圖

5、結束語

通過南大街商業街區的交通整治，從實施的效果可以看出，對商業街區的行人交通、非機動車交通以及機動車交通的環境得到了極大的改善，商業街區的交通秩序得到了一定的提升，極大程度上緩解了商業街區的交通擁堵現象。本文以期通過商業街區的整治，能夠為其他城市的交通混亂街區的整治提供參考借鑒作用。同時建議城市商業街區在規劃時需要做好道路兩側商業建筑之間立體行人通道的設置與預留，方便行人的通行，避免各種交通混雜導致交通擁堵。

參考文獻

1、常州市規劃設計院.南大街地區交通整治規劃[R].常州：常州市規劃設計院，2011

2、邊揚.城市步行交通系統規劃方法研究[D].南京.東南大學，2007

3、張泉、黃富民、楊濤等.公交優先[M].中國建筑工業出版社，2010

4、王煒、過秀成等.交通工程學[M].東南大學出版社，2000

第三篇：關于歷史街區保護改造與舊城更新的區別與聯系

關于歷史街區保護改造與舊城更新的區別與聯系

關鍵字保護 復興 舊城原住民 更新

摘要：

現在，該街區的改造是把大片的歷史建筑全部推毀，只保留個別文保單位。然后，原址新建仿古建筑群。新磚新瓦新木料，所有的一切全是新的，給人的感覺和老街沒有區別，兩邊都是隔扇門商鋪。

我們初聽之后，感覺還是有道理的.但細琢磨后，這句話簡直是“無知之言”。首先我們要搞清楚什么是文物，什么是古董。這里面是由兩方面造成的，第一方面是“時間”，也就是時間長了，就有了歷史，變成“古”了。但，是不是時間長了就是文物呢？那還要看第二個方面，就是這個東西在當時建設時，就有生產價值，做工考究，不是一蹴而就的。比如一個宋代官瓷，在那個年代本來就是藝術品，代表著那個時代的工藝水平，那么到了今天就是古董，價值不菲。而宋代普通的瓷器，價格卻平平，唯一值得炫耀的就是時間。同樣的道理，現在仿制宋代官瓷很簡單，一個生產車間，每年能生產百萬余件，你能說百年之后是古董嗎？因此，所說文物或古董必須滿足兩個條件，第一是時間，第二是特定時代的產物，這兩點缺一不可。

歷史文化街區是指經省、自治區、直轄市人民政府核定公布的保存文物特別豐富、歷史建筑集中成片、能夠較完整和真實地體現傳統格局和歷史風貌，并有一定規模的區域。《文物保護法》中對歷史文化街區的界定是：法定保護的區域，學術上叫“歷史地段”。2.3意義歷史文化街區也是城市發展的重要資源，保護歷史文化街區，對于建設特色城市有現實意義。文化被譽為“經濟發展的原動力”,這一點已經在很多城市的發展進程中得以證實。作為城市發展獨特見證的歷史文化街區，更是具有多方面的資源效應，在城市形象宣傳、歷史文化教育、鄉土情結的維系、文化身份的認同、生態環境建設、和諧人居環境的構建等多方面具有綜合的價值。

舊城：是歷史上某一時期的產物，是指較完整地保持了最初的風格，但更多的是在歷史發展的過程中逐步形成的，而且現在仍在發展的城市生活區域。由于舊城大多是以歷史建筑為主、新老建筑結合的有機體，因此，在這一區域內普遍存在著基礎設施不健全，土地利用率低下，布局混亂，環境惡化等問題。

現在回過頭來看歷史街區改造，拆舊建新，這新建的建筑大都時同一批次建成，做工粗糙，工藝現代化，與當時作為大戶人家建設房子的思想觀念完全不同。那時的人們建設房子是作為傳代的固定資產，花費很大的財力物力人力建設，傳統工藝，精心細作。現在建設的建筑從工藝上、思想上都不可同日而語，從而叫做仿古建筑。其實這仿古建筑的前綴是“仿”，而“仿”的東西大都是垃圾，垃圾就是垃圾，200年，300年之后依然是垃圾，永遠造不出來古董。

而我們現在怎么才能造出百年之后的文物或古董呢？我覺得用當代的技術建設現代化的建筑，這現代化的建筑是我們這個時代的特征，代表著我們這個時代的中高層工藝水準，如果百年之后，才可能成為文物。

現在的歷史街區改造，把所有的原住民統統趕走，以古建筑外表為依托，大量新建商鋪與別墅。將來可能如同老街一樣，弄點老頭老太唱唱戲，弄點老行當表演下，搞幾個古玩字畫的店面。有些人就認為這就有了歷史文化的氣息，增添人氣，提高消費，促進了旅游。何樂而不為呢？

首先，我們要搞清楚，何謂歷史街區？歷史街區的定義是什么？保護哪些東西？

確定為歷史街區，主要有兩個方面：第一是街巷機理完整，歷史外貌特征顯著。第二是非物質形態的內容，社區傳統生活方式。因此，對于歷史街區的保護，主要保護的就是街巷外貌和該街區原有的市井文化。

現在看歷史街區的改造模式，將原住民全部遷出，房屋再建，外觀相似，物是人非，即將建設成有錢人的新社區，或變成旅游參觀的“布景道具”，完全改變了街區的性質，住民突變，那文化的傳承從何談起呢？我覺得對于歷史街區，這里面應該以居住為主，根本不能從商業歷史街區靠.兩年多來，北京市有關部門在南池子普渡寺地段進行了歷史文化保護區保護與更新的試點。這個試點是按照5北京舊城二十五片歷史文化保護區規劃6的有關規劃實施, 確定了“整體保護、合理并存、適度更新、延續文脈、整治環境、調整功能、改善市政、梳理交通”的修繕原則, 即最大限度地保存較好的四合院和可以修好的四合院，達到保護其歷史的真實性和所攜帶的全部信息的目的。南池子改造完成后，在6.39 公頃用地面積上共蓋起或修繕103 個院落，其中31 個要按照磨磚對縫這種傳統老工藝原汁原味修復，尤其是一些四合院還采用了全木的結構，沒有用一顆釘子，全部是卯榫結構；在103 個院落中，31 個院落為保留院落，49 個新建復式院落既保留了京味傳統又改善了居住條件，9 條胡同連同原來的名字也都保留，新開三條胡同滿足了現代交通的需要。同時其改造后0.63 的低容積率也是對舊城改造和四合院保留方式的有益探索。

南池子工程地段內原有1076 戶居民，原戶均住房水平為26.84平方米。回遷安置了300 戶，戶均面積69平方米。部分定向安置到芍藥居經濟適用房，戶均面積達到了82平方米。貨幣安置居民戶均補償29.5 萬元。對于一些特別困難的家庭，有關部門也對他們進行了妥善的安置。通過修繕，適度疏散了市區人口，居民的居住水平有了較大幅度的提高。同時，為了最大限度的回遷居民，在局部進行了一些復式“四合樓”的嘗試。

據有關部門測算，南池子修繕改建工程的各項支出為3.01 億元，但東城區政府沒有讓房地產開發商參與，而是堅持政府組織、群眾參與的工作體系，成立了由區政府主要領導和

政府有關部門組成的試點工程指揮部，并確定由負責東城區公有房屋管理的事業單位房地經營中心具體組織實施。這些舉措保證了社會綜合效益的最大限度的實現，而且也沒給政府帶來經濟負擔，政府直接投入的資金為5200 萬元左右，而其余的2.49 億元則是通過部分轉讓土地和向居民售房等方式實現資金平衡的。

１．歷史街區保護整治與舊城有機更新都注重歷史：在過程中挖掘歷史文化優勢，延續城市文脈，充分體現尊重歷史的規劃理念，注重對歷史建筑的保護性利用。２．歷史街區保護整治與舊城有機更新都考慮環境優先：兩者都綜合考慮環境功能，包括綠化生態環境、基礎設施環境、交通環境、人文環境和風貌的塑造與延續，以及生活品質的提高，都強調公共空間、綠地、城市交通組織、社區服務設施等的整體規劃。３．歷史街區保護整治與舊城有機更新，都體現了以人為本的原則：兩者的“無形文化”在于他們通過保持良好的居住模式、組織形態、生活方式等以保持社會結構的穩定性。兩者的目的都是為了在精神和物質上給居民提供更好的環境空間。歷史保護給人以親切感，讓人遐想，回憶過去；城市再開發則賦予城市新的生命力，提高了城市的品位和文化內涵。４．兩者的目標不同：舊城有機更新是一個集開發、修復、保護為一體的綜合性城市改造建設，主要以城市的再造為主，這種方式是時代發展的需要，可以大大增強城市的活力；而歷史街區保護整治則是以保護與整治為主，是人們對于歷史價值的充分認識和尊重。５．兩者的層面不同：舊城有機更新從區域角度全盤考慮城市的功能布局和結構調整，它是一個系統工程，不同于純靜態的保護，而是一個連續不斷的過程；而歷史街區的保護整治則更多地從建筑的角度來考慮環境的整體風貌。歷史街區保護整治是舊城有機更新的深化。

第四篇：城市濱水區 工業廢棄地 改造與更新 策略

城市濱水區論文：南京浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新設計研究

【中文摘要】由于產業結構的調整、生產技術、運輸方式和生活、工作方式的轉變,使城市發生了改組的趨勢,城市中以水為生的傳統工業基地走向衰落,城市濱水區大量的產業建筑被廢棄、閑置,環境逐漸惡化,對城市的肌理,交通,生態,產業發展等都產生了重要的影響。在此形勢下,本文通過分析南京浦口濱水貨場廢棄地的發展史與其現狀,并借鑒國內外相關改造與更新的成功經驗,嘗試對浦口濱水貨場進行綜合設計,包括發展方向、改造模式、設計方法等諸方面內容。為南京浦口貨場廢棄地的更新探索出適宜性的更新發展策略。并借此希望在延續城市文脈、原有景觀利用、原有產業用房更新及濱水生態恢復等方面探尋一條城市濱水工業舊區的更新之路。

【英文摘要】Since the updates of industrial structures, changes in transportation, living and workings, there is a restructuring trend in cites.The decline of traditional industrial fundamental which water–dependent, the abandoned of industrial urban waterfront buildings, environment was deteriorated, which had a significant impact with the texture of city, transportation, ecology and industries.Among this situation, the paper analysis the history and development process of Pukou waterfront yard waste land, and le...【關鍵詞】城市濱水區 工業廢棄地 改造與更新 策略 【英文關鍵詞】Urban waterfront industrial wasteland Renovation 【索購全文】聯系Q1：138113721 Q2：139938848

【目錄】南京浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新設計研究要3-47-87Abstract

4第一章 緒論7-14

摘

1.1 背景1.1.1 濱水工業區的更新—— 一個世界性的現象1.1.2 我國濱水工業廢棄地的更新狀況7

1.2 研究對象的界定8-101.2.2 與之相關的概念8-10

1.1.3 急1.2.1 南1.2.3 需解決的問題7-8京浦口濱水貨場8研究范疇10義10-121

21.3 研究意義和目的10-121.3.2 研究目的12

1.3.1 研究意

1.4 研究方法

第二章 南京浦口濱水貨場廢1.5 研究框架12-14棄地現狀研究14-21分析14-17

2.1.南京浦口濱水貨場廢棄地自身概況

2.1.2 景觀分析（建筑、2.1.1 地理位置14構筑物、空間、生態）14-1717

2.1.3 貨場廢棄地的特征總結

2.2.1 周2.2 濱水工業廢棄地周邊環境概況17-18

2.2.2 周邊環境的景觀邊環境用地性質現狀1717-182.2.3 周邊環境未來的發展定位182.3 濱水工業廢棄地周邊人群概況18-19人群的特征18

2.3.1 濱水工業廢棄地周邊的2.4 更新

2.3.2 目標人群的需求18-19的誘因——現狀存在的問題19-20題19

2.4.1 區域的社會發展問

2.4.3 場所功2.4.2 城市景觀的協調的問題19能的缺失的問題1919-2020-21分析21-27

2.4.4 交通閉塞與安全的問題

2.5 本章小結2.4.5 生態環境污染的問題20第三章 國內外濱水工業廢棄地更新的發展和相關案例

3.1 濱水工業廢棄地更新的發展21

3.2 國內外實例的分析與解讀21-26哥本哈根市港口公園21-24

3.2.1 國外實例分析——丹麥3.2.2 國內濱水工業廢棄地景觀

3.3 本章小結更新實例——上海濱江創意園24-2626-2727-3427-3127-3131-3331-33第四章 浦口濱水貨場廢棄地的開發思路4.1 探尋與挖掘——創造積極的城市開放空間4.1.1 濱水工業廢棄地的改造更新的原則4.2 改造與更新——建立適宜性的功能空間體系4.2.1 濱水工業廢棄地改造再利用的模式4.3 本章小結33-34

第五章 浦口濱水貨場廢棄地的改造與更新策略34-41位和發展格局3434

5.1 南京浦口濱水貨場的開發定

5.1.2 發展格局

5.2.1

5.1.1 開發定位345.2 南京浦口濱水貨場的改造與更新34-38濱水空間的重構——空間發展策略34-35整合——整體性設計策略35遺產利用策略35-3636-37

5.2.2 區域功能的5.2.3 歷史文脈的延續——工業

5.2.4 生態環境的建設——綠化策略5.2.5 區域文化的復興——活力打造策略

37-3840-41創新點4143-445.3 建議性規劃38-40第六章 結語41-43

5.4 本章小結6.1 研究結論41

致謝

6.2 6.3 需要進一步探討的問題41-43參考文獻44-46

作者簡介46

第五篇：商業街區開發商業計劃書

因此，我們必須采取有效手段，炒熱××一期的商街氣氛，大力提升其商業價值，增強業主和商戶的投資信心，并以此拉動××二期的店鋪出售。鑒于營造一期商街氣氛、迅速催生人氣的任務迫在眉睫，本案將主要對××一期商街如何突破商業現狀和形成旺盛人氣進行策劃。

一、背景分析

××一期商街位于濠河之畔，處于城市商業中心，與繁華的南大街北段僅一步之遙。這樣具有“鉆石級”市口的商業街，當前緣何一時難“熱”?在我們拿出策劃方案之前，首先必須對此進行研究分析，以便找準“病灶”對癥下藥。據考察和分析，××一期商業步行街主要存在“先天”與“后天”兩方面原因。

(一)、商街設計“先天不足”

1、大廣場難搞大活動。步行街北廣場扼××街、××路交匯處，西鄰五星級大酒店，原本屬于最能吸引公眾“眼球”、最宜舉辦大型活動的商業舞臺，能給商街源源不斷注入人氣。由于當初僅從景觀角度設計廣場的“旱式噴泉”、“簡易花壇”，而沒有考慮廣場的商業價值，如今的廣場很難發揮聚集人流、吸納大 型活動的功能。廣場熱不起來，商街自然冷落。

2、“假山”成了“絆腳石”。步行街南入口處的“假山景觀”，既無觀賞價值，又橫亙在道路中央，事實上成了阻礙游人進入內街的“絆腳石”。此外，南入口的臺階亦與商街道路平坦要求不相符，也沒有考慮人性化的地面設計如殘疾人、盲人通道等。

3、內外街連接通道商用功能缺失。××街通往內街的三個通道，從商業功能設計上看實屬敗筆。按照商業街區的布局要求，街區內主干道、副通道兩側均應為店面房，以便使街區形成鱗次櫛比的商店群。這不僅能有效吸引顧客逛街購物，易于催生和聚集客流，而且能把土地資源利用率發揮到極致，如同上海豫園商街那樣條條路上有店鋪，每寸地皮生銀子。遺憾的是，××一期外街通向內街的三個通道，兩條是沒有任何店鋪的“幽巷”，顧客在街口看不到商業氣氛，甚至不知道里面還有內街;一期與二期之間的通道，同樣因一期建筑南側沒有設計店面房，走在南大街的顧客看不出街口的商業氛圍而止步于此。

4、××街一側臨街綠化帶的設計過長，阻擋店門，不少顧客入店購物因此要繞一大圈，于是放棄了購買動機，導致臨街店鋪生意清淡。

(二)、商街策劃“后天失調”

1、××廣場商業街處于核心商圈，在市場競爭特別強調個性化的今天，商街必須有自己的“靈魂”，即戰略定位和商業主題。××廣場商業街最早定位是“××街”(很好)，后來又定位于“×××”(很好，只是推廣很費力)，如今準備冠以“××廣場步行街”(老土，沒有鮮明個性、目標顧客也不清晰)。由于沒有精確、精準的市場定位，關于商業上“我是誰”、“我為誰服務”的問題沒有首先解決好，其它問題也就難以解決了。

2、××廣場是一處很好的“市民廣場”，但要吸引廣大市民聚集到這里，還需要有濃郁的“廣場文化”，例如象×××路、×××廣場、×××步行街那樣的廣場雕塑。此外，還需要有體現人文關懷的指引牌、休閑椅、售報亭、公用電話亭、垃圾筒、商品廣告牌、露天茶座等。目前，由于上述設施沒有配套，××廣場的“磁場效應”不佳，所以商街難“熱”。

3、打造商街，服務“缺位”。開發商開發一片商鋪銷售出去，再由物業管理公司去打理，這是開發商業房產的“老皇歷”。事實上，經營××廣場商業街，“物業管理”代替不了“商業管理”，商業街由“冷”到“熱”需要專業策劃管理機構來“操盤”運作，此所謂“泛商業地產運作”。××廣場起步階段缺少商業策劃管理機構的全程介入，商鋪的出租與經營全由業主與商戶“婚姻自主”，雙方又都缺乏成熟的理性，商街本身也沒有搞啟動和培育市場的形象“炒作”，這就無法形成火爆的商業氛圍。此外，我們對業主購買店鋪后的關注程度不夠，沒有從盡快啟動商街運營和提升商業價值的角度予以指導和服務，例如，商街北口的66號(圓形)、68號(尖頂)兩家首席店面房一直空關，這對內街商戶的經營及整個商街的氣氛便構成較大影響。

二、商街定位

××廣場商業街的戰略定位至關重要，針對其所處的地理位置和商業環境，根據城市消費群體的消

費趨勢和消費偏好，我們作如下戰略定位：

1、街名：××廣場時尚麗人街

2、概念：××廣場 ———— ××街觀光旅游的門戶，國際品牌匯聚的商街，都市麗人尋夢的×××。

3、廣告語：××廣場/時尚麗人街 ———— 與××相約，與××同行

4、商業門類：購物、休閑、餐飲、美容、娛樂

5、商品：主營國際國內名牌服裝、服飾、化妝品、珠寶、眼鏡、手表、休閑食品、工藝品等。

6、顧客定位：都市中追求時尚的女性及國內外的旅游觀光者。

7、經營理念：站在城市經營的高度打造一條聞名長三角的商業街。

三、招商策劃

××廣場時尚麗人街的招商，屬于“突破困局”的舉措，招商需從下列幾個方面入手：

(一)、發布招商公告

我們計劃于4月中旬在《××晚報》、××電視臺發布招商公告，突出介紹××廣場時尚麗人街的市口優勢、市場定位和潛在的巨大商機，吸引商戶預約登記承租店鋪。

(二)、舉辦招商信息發布會

該招商信息發布會擬于4月20日在毗鄰的××飯店舉行，出席的商戶為××及周邊城市的時尚品牌經銷商，以及××國貿市場有意入駐××廣場經營的服裝、珠寶、化妝品商戶。參會商戶的人數擬控制在100人左右。會上將發布的主要信息是：

1、××廣場時尚麗人街的總體規劃、市場定位、獨特優勢和前景展望;

2、×××××街可供商戶購買或租賃的店鋪資源狀況，包括售價、租金、物管的優惠政策。

(三)、整合店鋪資源

××一期的店鋪均已出售，投資者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金價格(或稱返租報價)?舉辦招商信息發布會和對外發布招商公告之前，須由××房屋銷售公司與業主首先商定委托招商的意向、租金價格等問題。一旦確定了哪些店鋪可供委托招商，我們便可以對外開展招商活動和引入商戶、洽談租金。

為了使××一期商街盡快形成良好的商業氛圍，我們應爭取所有空關店鋪納入招商范圍，并按照商街的市場定位有的放矢地展開招商。如果有的業主采取等待店鋪升值的態度，寧可閑置也不愿出租，我們應當認真加以引導，動員其站在全局利益、長遠利益的高度盡快出租，以便消除商街中的店面空關現象。

對目前正在尋求轉租、退租的商戶，我們應當積極宣傳本公司為繁榮商街正在采取的舉措，動員他們打消念頭和恢復信心。如果商戶仍然要轉租、退租，由于業主與商戶之間有約定，我們可在雙方解除合同后再將該店鋪納入招商范圍。

(四)、有關租金政策

××一期商街的商業氣氛清淡，其中原因之一，是店鋪投資者急于高回報開出高租金，讓許多欲入駐經營的商戶望而卻步。因此，我們在為業主代理招商前，必須做好兩項重要工作：第一，我們必須向業主說明南大街南北兩端存在的區位差異，說明××一期商街處于入市初期，繁榮興旺需要有一個培育過程，不能無視市場承受能力開“天價”。向業主說清道理很重要，高租金導致店鋪無人承租，業主照常要背負購房貸款利息，店鋪價值也很難提升。第二，我們要從業主與商戶的雙方利益，設計比較符合市場行情和商街現狀的租金政策。當前，××一期店鋪比較合適的租金是：

1、內街店鋪：租金600～700元/m2/年(經測算，內街店鋪平均售價8500元，平均面積110m2，購房投資額約94萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為4.4萬元。

如該類店鋪以600～700元/m2/年租金計算，年收益為6.6～7.7萬元，剔除利息后的收益2.2～

3.3萬元。這樣的租金對商戶來說，在目前情況下尚有吸引力，易于接受。)

2、外街店鋪：租金800-900元/m2/年(經測算，外街店鋪平均售價12500元，平均面積200 m2，購房投資約250萬元，購房貸款利率按4.7%計算，年利息為兒75萬元。

如該類店鋪以800～900 元/m2/年租金計算，年收益為16～18萬元，剔除利息后的收益4.25～

6.25萬元。這樣的租金對商戶來說，目前情況下尚易于接受。)

(五)、商戶入駐優惠措施

為了有效啟動市場和給商戶入駐經營樹立信心，我們將“放水養魚”，從盡快繁榮市場的高度，適時推出必要的優惠措施：

第一，商戶入駐商街經營一年以內，我們將免費提供一個燈箱廣告位(由我方制作燈箱，燈片制作及電費由商戶負責)，供其做商品或品牌宣傳;

第二，凡商戶舉辦品牌宣傳、商品促銷活動，一年內允許在北廣場上每季免費舉辦一次活動，鼓勵舉辦有較大影響力的廣場“時尚秀”活動;

第三，凡商戶入駐經營一年內，店鋪物業管理費將按八折優惠收取;

第四，為降低入駐商戶的經營成本，我們將協調工商、稅務部門，給予××廣場商業街以集貿市場的稅收優惠政策，同時在工商管理費的收取上適當減免。

四、商業氛圍營造

(1)、商街指示識別系統布置(詳見××廣告公司設計效果圖)

(2)、設計制作廣場、內街雕塑作品(參見×××步行街雕塑照片)，以增添××廣場的文化底韻，吸引游人前來休閑。

(3)、廣場、內街將有序設立景觀式落地廣告燈箱、歐式休閑椅、公用電話亭、報刊出售亭、飲料及冰淇淋售賣亭等，廣場上采用鮮花盆景搭建可移動立體景觀花壇，增加視覺看點，擴大商街的休閑與服務功能。

(4)、邀請政府部門、社會團體前來舉辦廣場主題活動，借力炒熱廣場、活躍氣氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活動頻繁，聯系總工會、文聯、群藝館、新華書店等單位舉辦廣場活動，借助媒體推波助瀾，巧妙宣傳××廣場。

(5)、與市攝影家協會和新聞媒體聯合舉辦《××風韻》優秀攝影作品廣場展示活動，用文化手段提升××廣場的時尚品位。

(6)、5月份起，爭取舉辦幾次《××之夏》廣場音樂欣賞會，用高雅藝術推高××廣場在市民心目中的地位，提升廣場的“聚流”效應。

五、商街硬件改造建議

1、××北廣場實施改造，以適合舉辦大型活動。

2、××一期南入口的假山拆除，地面實施人性化、商業化改造。

3、臨××街一側的店前花圃實施改造，便于顧客無阻礙進店。

4、內街的地面進行排水改造，防止夏季雨水倒灌進入店鋪。

5、××一期南側花圃爭取拆除，最好建造一排店面房，既可街口開店吸引顧客步入內街，又可創收。