第一篇：城市商業步行街區的設計思路探討

城市商業步行街區的設計思路探討

摘要：商業步行街區的興起和發展，為人們的日常生活帶來了新的體驗。但是，各地為了發展經濟，盲目的開發與建設商業步行街區，往往會形成形式單

一、分布雜亂、沒有特色的商業步行街區，甚至給整個城市的發展帶來諸多問題。

針對此問題，地域文化與商業步行街區設計相結合，則為目前商業步行街區的建設開辟了新的道路。本文探討地域文化與商業步行街區相結合的設計原則。關鍵詞：地域文化；商業步行街區；設計原則

商業步行街區的地域文化性的塑造，能避免出現形式單

一、分布雜亂、沒有特色的商業步行街區。通過對前人在相關理論研究的提取和解析，結合國內外具有地域文化性商業步行街區實踐方面的一些經驗、思路，本人對具有地域文化性商業步行街區普遍使用的設計原則進行提取，以期為地域文化性商業步行街區設計提供可借鑒的理論和經驗指導。

商業步行街區地域文化性的塑造，首先要順應地域的自然環境，因為地域文化是生長于地域自然環境之中的文化，什么樣的自然環境決定了什么樣的地域文化表現形式。其次要利用地域文化資源，一切能夠凸顯地域文化特色的資源都可以利用于商業步行街區的設計中，例如建筑文化、宗教文化、民俗文化等。第三，要使地域歷史文脈得以延續，歷史文脈是地域文化的靈魂，在對商業步行街區進行地域文化性設計時，只有延續了歷史文脈才能抓住地域文化的本質，塑造地域特色的精髓。

1.順應自然環境

地域文化的形成最重要的影響因素之一是自然環境，自然環境包括：氣候條件、地形地貌、自然資源等。例如地域文化中的民居建筑，充分說明自然環境對地域文化的主導性影響。縱觀中國，從南到北，建筑的地域特色截然不同，無一不是受到自然環境的影響。例如北方的四合院，是由于北方寒冷干旱的自然氣候條件所決定的，南方的吊腳樓，是受南方炎熱多雨的自然氣候條件影響而形成的，是適應了當地自然環境而形成的獨特建筑形式。

因此，商業步行街區的地域文化性設計首先應順應自然環境。國內外很多設計師已經在這方面進行了探索與實踐。例如在適應氣候條件方面，加拿大的蒙特利爾、多倫多等城市，由于當地的冬天漫長而寒冷，為了抵御惡劣的氣候環境，很多商業步行街區選擇建立地下步行系統，在解決氣候對使用需求影響的同時，使商業步行街區與地面交通相隔離，避免了交通的混雜使用。在順應地形地貌方面，日本京都三年坂商業步行街區，順應其坡地的地形地貌，充分結合場地進行商業步行街區的設計建造，不僅創造了獨特的視覺效果及游覽體驗，而且自然而然的突顯出了地域特色。

2.利用地域文化

文化導向下商業步行街區的設計，地域文化是靈魂，地域特色是表現，地域文化是地域特色的內在成因，地域特色是地域文化的外在體現。地域文化的種類繁多，例如民俗文化、建筑文化、宗教文化等，都可以進行借鑒和利用。各國設計師在凸顯商業步行街區的地域特色時，地域文化的利用是常用的手法之一，對其利用從不同的角度和內容有不同的策略和手法。1）民俗文化的利用

民俗文化最能直接體現所屬地域的風土民情和生活風貌，體現地域特色和地域情懷，因此給游人的感官感受最為直觀。民俗文化可以是地域特有的生活方式，也可以是本土的表演藝術、手工技藝等。利用的方式可以是對其直接的展示，也可以是和商業步行街區的服務設施相結合并進行一定的創新。

例如北京前門大街在利用其地域民俗文化時主要采用民俗文化與商業步行街區中服務設施相結合的方式。商業步行街區中的街燈被設計成為鳥籠式、撥浪鼓式和宮燈等形象，這些元素都是來源于地域民俗文化，體現當地的生活風貌和風土人情。鳥籠代表的是老北京人的傳統生活方式，這一設計使人很自然的聯想到一位頭發花白的老爺爺清晨右手提著鳥籠、左手拿著收音機悠閑的沿著河岸遇彎兒、鍛煉身體的愜意畫面。

2）建筑文化的利用

不同的地域自然環境造就了不同形式的地域建筑，建筑的地域特色反映是人們適應自然的結果，是勞動人民的智慧結晶。建筑是商業步行街區的重要組成部分，因此將地域特有的建筑形式應用于商業步行街區中，是體現商業步行街區地域文化性的常用手法之一。建筑文化的利用包括對建筑形式的模擬，對傳統做法的利用，對建筑材料的應用，對建筑空間的借鑒等等。

例如由王小東院士設計的新疆國際大巴扎，是新疆一個綜合性的商業步行街區，現已成為烏魯木齊的地標性建筑和熱門旅游景點，具有濃郁的伊斯蘭建筑風格，集中體現了濃郁西域民族特色和地域文化內涵。在建筑材料的選擇上，選擇了當地常用的建筑材料“磚”，并使用當地伊斯蘭人世代相傳的做法。在建筑形 態的設計上，采取伊斯蘭教建筑的典型形式，主要以簡捷的幾何造型來構筑建筑，在加上伊斯蘭教地域風格突出的彎形拱頂、圓柱形塔樓等等，給人以強烈、直觀的地域感受。

3）宗教文化的利用

宗教文化在地域文化中偏向于精神層面，是凝聚人們的內在力量。通過宗教文化來塑造商業步行街區的地域文化性在目前很多商業步行街區設計中都有利用。手法主要有依托宗教遺存和利用宗教文化影響兩種方式。

依托宗教遺存的實例如蘇州觀前街商業步行街區，得名于街道中部的玄妙觀，借助及利用玄妙觀的影響，將商業步行街區打造成具有蘇州地方特色并容商業、文化、宗教、旅游為一體的城市中心區。利用宗教文化影響的實例如新疆國際大巴扎，由于伊斯蘭教對建筑的影響，使得伊斯蘭教建筑表現出特有的建筑形式。新疆國際大巴扎商業步行街區的建筑形式就是以伊斯蘭教建筑的傳統形式為原型來進行設計。

3.延續歷史文脈

歷史文脈是受地域文化的影響長期凝練沉淀而形成的人們集體記憶的認同，是人們歸屬感和認同感的核心內容，只有延續了歷史文脈的地域文化才是具有生命力的地域文化。歷史文脈的延續使得地域文化走向更深的層次，更加深刻全面的表現出地域文化的精髓。城市機理、傳統風格、空間布局、建筑類型等都是歷史文脈的不同表現方面。國內外設計師在這方面已經進行了大量的探索實踐，有很多成功的設計案例。

例如位于丹麥首都哥本哈根的斯特勒格街，在整體的建設過程中，最大改變是將原本擁擠的斯特勒格大街變成能愜意行走的步行街，尊重歷史、尊重場所、尊重城市傳統的生活。在改造之后的使用中，逐漸開辟了更多的步行街道與之銜接，也有更多的機動車停車場被改造成市民廣場。有些道路和廣場的鋪地上有了新設計，但還是延續著傳統風格，使地域的歷史文脈得到很好的保存并延續下去（圖2.16）。再例如邯鄲回車巷串城商業步行街區，由于商業步行街區位于邯鄲這座地域文化底蘊極其深厚且保存較為完整的歷史街區，且區域內的建筑多為2—3層的民居，生活在此的居民對本地域有強烈的認同感。因此在商業步行街區在設計時沒有對原地域進行大拆大建，而是保留城市原有路網、空間尺度以及院落格局，步行街區內的建筑高度控制在3層以內，與周圍建筑、道路尺度以及整個區域的尺度相協調。此外，例如2001年竣工的上海新天地，采用上海近代的 石窟門里弄住宅為建筑原型，并結合使用需求進行了一定的創新設計。在這里石窟門里弄作為一種人們熟知并認同的符號元素，出現在新建的商業步行街區中，給人們以熟悉感和認同感，使得地域歷史文脈得以延續和傳承。

參考文獻：

[1] 張笑寒，商業步行街的地域文化性研究[D]，西安建筑科技大學碩士學位論文，2010.05.[2] 彭燕，商業步行街地域特色表達研究[D]，重慶大學碩士學位論文，2011.04 [3] 王曉，商業步行街地域性設計初探[D]，西安建筑科技大學碩士學位論文，2009.06.[4] 段玲芬，基于文脈的商業步行街空間形態設計[D]，重慶大學碩士學位論文，2007.04.

第二篇：淺談城市商業街區的交通整治

淺談城市商業街區的交通整治

黎美麗、俞斌

摘要：城市商業街區往往是城市的商業中心，往往也是城市交通擁堵、混亂的中心。本文剖析商業街區交通擁堵、混亂的原因，從行人過街交通設施、公交站點候車區規模、非機動車停車、機動車交通組織和交通誘導等五個方面提出改善商業街區交通擁堵、混亂的措施和方法。結合實例進行了商業街區的交通整治，并對改善后效果進行了分析和總結，以期能夠為其他城市的交通混亂街區的整治提供參考借鑒作用。關鍵詞：商業街區 交通擁堵 行人過街 交通整治

1、概述

城市商業街區往往是城市的商業中心，大規模的商業集聚為地區帶來大量的人流和物流，對商業街區的城市道路帶來較大的交通壓力。另一方面，交通管理不善會導致大規模的人流密集、人車混雜，造成商業街區交通擁堵時有發生，同時也不可避免地影響商業街區的客流集聚，影響城市商業中心的形象，甚至會影響到整個城市的形象。

本文以常州市南大街商業街區交通整治為例，剖析城市商業街區交通混亂擁堵的原因，本著倡導“文明出行”，緩解南大街地區交通擁堵、人車混雜的矛盾，改善行人、非機動車、機動車通行環境，提出幾點交通整治措施，整體提升南大街商業區的城市形象。

[1]

2、城市商業街區交通混亂剖析

2.1、存在大量的行人過街交通

隨著南大街兩側的商業街區南大街商業街和萊蒙都會商業街等商業設施的投入使用和不斷成熟，南大街商業街區已成為市民休閑購物的理想場所，吸引的人流不斷增加。一體化的商業發展，帶來大量的過街人流。據調查目前穿越南大街的高峰人流達1.2萬人次/小時，周末過街人流基本為連續流，簡單的平面過街已無法滿足。

圖1 現狀行人過街交通圖

圖2 現狀公交站臺圖

2.2、公交復線系數高，站臺窄小

目前南大街設有公交港灣站點一對，線路十二條。由于公交站臺短、候車區小、線路多、客流大，致使乘客在車行道候車，公交車輛無法進站停靠。高峰時刻有10多輛公交車進站停靠，南大街西側停靠站車輛排隊至延陵西路交叉口，排隊較長。

2.3、非機動車泊位被占用，亂停車現象嚴重

南大街高峰期間停放非機動車3500輛，其中地面停放2500輛（非法占道1100輛），地下停放1000輛。

南大街現有地下非機動車停車庫5處，其中2處被完全挪用，3處被部分挪用。規劃提供停車泊位2500個，實際停放1000輛。由于地下停車庫實行停車收費以及挪為它用，致使大量非機動車停放在地面。萊蒙都會高峰期間停放非機動車3800輛，其中地面停放1600輛（非法占道1300），地下車庫停放2200輛。萊蒙都會現有地下非機動車停車庫3處，規劃提供停車泊位9700個，存在少量挪用現象。

大量的地面非機動車停車，嚴重侵占了步行空間，既影響了城市景觀，也造成行人、非機動車和機動車相互搶占空間，帶來了交通混亂和安全隱患。

圖3 南大街現狀路邊非機動車停車圖 圖4 萊蒙都會現狀路邊非機動車停車圖

2.4、行人過街違章現象多

南大街過街行人闖紅燈、橫穿馬路等現象嚴重，大量行人交通流與機動車交通產生沖突，致使南大街交通秩序混亂，通行效率低，安全隱患大。

2.5、存在較多的過境交通

目前常州核心區跨古運河橋梁仍然較少，跨運河南北向道路交通量大，高峰時較為擁堵。南大街-廣化橋是城市核心區重要的南北通道之一，吸引了大量的機動車交通經此通行。目前南大街的路段高峰小時流量約為1500標準小汽車/小時，道路交通基本達到了飽和狀態。

圖5 南大街現狀行人隨意過街

圖6 現狀跨古運河通道飽和度圖

3、商業街區交通整治方法討論

3.1、整治方法與策略

為溝通南大街兩側商業，提升南大街核心商業區氛圍，同時減少人車沖突，消除行人過街安全隱患，南大街交通整治思路為：以人為本，方便行人；合理布局，突出重點。

同時提出交通整治的方法與策略：1）建立立體過街設施，方便行人交通；2）優化公共交通線路及站點，大力發展公共交通；3）規范非機動車泊位，引導非機動車合法停車；4）加強交通管理，規范道路交通秩序，提高道路網設施綜合供給能力；5）積極采用新技術充分利用，誘導區域交通和誘導停車。通過采取新技術可極大改善交通營運狀況和管理水平，最大限度地發揮現有路網設施的供給能力。

3.2、交通整治措施及內容

3.2.1、增加人行立體過街交通設施，規范行人過街

隨著萊蒙都會項目的投入使用，不可避免地將為本地區帶來大量的人流和物流，對南大街及周邊的城市道路帶來較大的交通壓力。一方面，交通擁堵不可避免地影響建設項目的客流集聚，影響CBD地區的城市形象；另一方面，南大街步行交通組織設計是否合理有效直接關系到步行交通的運行是否通暢、步行交通與其他交通之間是否協調，城市交通系統是否體現了“以人為本”的重要思想。

根據用地吸引法和現狀行人交通類比法兩種方法對南大街的行人交通預測，可以得到萊蒙都會運營后南大街高峰小時行人交通量約為2.1萬人次/h，計算需要設置19米的行人過街通道。

因此，需要增加南大街的人行過街設施，根據整治規劃，規劃了3處立體行人過街設施和2處平面行人過街斑馬線，行人過街通道總寬度為30米，滿足19米行人通道的寬度需求。南大街商業街區長550米，平均行人過街設施間距為135米，最長間距為190米，最短間距為50米。方便南大街與萊蒙都會商業區之間的行人聯系。

在行人過街交通管理上，設置了兩座行人過街天橋和2處行人過街斑馬線，其余路段采用護欄隔離，規范行人過街，禁止行人隨意穿越南大街。通過對行人過街設施優化，南大街行人過街平均間距低于150米，行人過街便捷。[2]

圖7 南大街規劃行人過街設施圖

圖8公交站點調整位置示意圖

3.2.2、公交線路優化調整，增加站臺區行人駐足面積

針對南大街公交線路多，復線系數高，客流集中導致南大街公交站點乘客駐足區不足的矛盾，調整部分公交線路途經路線，增加公交線路的覆蓋面。調整23路、210路、220路和302路4條公交線路走向，由原來途經南大街改至途經青果巷、公園路走向；調整58路、258路2條公交線路走向，由原來途徑南大街改至途徑楊柳巷、西瀛里、早科坊走向；保留其余6條公交線路的走向。

針對目前公交站規模小、客流多的特點，調整現有公交站點的位置，向南建筑后退紅線較寬的位置偏移，并設置港灣公交停靠站，從而改善公交站點的條件，擴大了候車乘客的駐足區，方便公交車停靠以及乘客的上下客。

[3]3.2.3、非機動車泊位整治，規范非機動車停車

將挪用非機動車庫全部恢復到位，并免費對外開放，規范地面非機動車停車，堅決取締地面亂停、亂放車輛。

南大街設置非機動車停車泊位3900個（其中地下2500個，地面合法停車泊位1400個），滿足高峰3500非機動車停車泊位的需求。通過取締所有地面非法占道停車，減少地面非機動車停車1400輛。萊蒙都會地下停車泊位完全能滿足非機動車停車需求，禁止地面停放非機動車。通過非機動車停車整治，既可以滿足非機動車停車，又極大地改善了商業街區亂停亂放的局面，還地面于行人交通，做到步行交通、非機動車交通和停車的有序。

3.2.4、完善交通組織，誘導交通出行

在以上諸多硬件設施改善的基礎上，對南大街進行交通設計，加強對南大街沿線的交通進行管理。具體交通組織原則是：不同方式交通流空間分離，減少相互干擾，優化交通；完善交叉口交通渠化設計，以達到路段和交叉口通行能力的協調平衡；優化公交站臺港灣設置，改善公交出行環境，優化各種出行方式之間的銜接；完善交通標志標線設計，加強交通流線管理；完善交通誘導標識，最大限度發揮交通設施作用。

路段交通組織設計。包括兩個層面：一個層面是分離不同方式的交通流，使其各行其道，減少相互之間的干擾；另一個層面是對道路沿線出入口的進行管理、對行人和非機動車路段過街通道的合理設置。

交叉口渠化設計。在城市道路交通中，交叉口是道路網的連接點，也是交通組織的關鍵點，不同方向、不同方式的交通流在這里匯集。其交通工程設計決定了交通控制方式，設計是否合理不僅直接影響到通行能力，還會影響其安全性。

本次交叉口渠化設計的主要內容包括：車道劃分、停車線位置確定、非機動車與行人過街、交通管理、控制設施等的布設。南大街全段五個交叉口，南大街-延陵西路、南大街-雙桂坊和南大街-青果巷三個交叉口進行信號燈控制；南大街-青云坊交叉口做路段處理，封閉青云坊對南大街的開口；南大街-鐵市巷 “T”字型交叉口為無控交叉口，對鐵市巷路口進行右進右出交通管制。

[4]公共交通組織設計。南大街設置了公交站點一對，東站臺結合南大街-雙桂坊交叉口設置，西站臺結合立體行人過街設施上下樓梯設置。采用港灣公交站點設置，渠化一個2.75-3米的公交停車帶，以減少公交進站對其他社會車輛的影響。

無障礙交通設計。南大街沿線的無障礙內容主要包括緣石坡道、盲道、人行道無障礙和公交站臺無障礙等。

交通標志、標線以及交通誘導設施設計。南大街全段設置警告、禁令、指示、指路等交通標志。另外增加了停車誘導標志，包括非機動車停車指示牌和機動車停車電子顯示屏，實時更新南大街地區各停車場剩余車位情況。在南大街-延陵西路和南大街-青果巷兩處交叉口設置南大街地區停車庫電子顯示屏。在交叉口進口處設置機動車停車場（庫）指引標志，指引機動車有序停放，避免車輛迂回。

3.2.5、增加跨運河通道，分流商業街區過境交通

加快實施南大街兩側規劃中的橫興弄橋、民豐橋，以及晉陵路南延等工程。通過增加核心區南北通道，降低南大街的過境交通量。

3.2.6、綜合交通管理，規范交通秩序

造成南大街交通現狀擁堵原因是多方面的，要解決南大街交通擁堵問題，需從增加立體行人過街設施、規范非機動車停車、優化公交組織、增加核心區南北通道、提高交通管理水平以及增強市民交通安全意識等多方面綜合治理，為市民出行構建一個和諧、安全的交通環境。

4、實施效果

通過南大街商業街區的交通整治，商業街區的步行空間、公交候車區環境、非機動車停車、機動車交通流線組織等都得到了較大的改善，特別是交通秩序都得到了較大的規范，使得各種交通做到各行其道，避免相互干擾，盡可能做到減少因互相干擾而導致商業街區的交通混亂，從而極大改善了商業街區的交通環境，提升了城市的形象。

圖9 立體人行過街天橋

圖10 改善后公交停靠站

圖11 非機動車地面停車圖

圖12 改善后機動車交通運行現狀圖

5、結束語

通過南大街商業街區的交通整治，從實施的效果可以看出，對商業街區的行人交通、非機動車交通以及機動車交通的環境得到了極大的改善，商業街區的交通秩序得到了一定的提升，極大程度上緩解了商業街區的交通擁堵現象。本文以期通過商業街區的整治，能夠為其他城市的交通混亂街區的整治提供參考借鑒作用。同時建議城市商業街區在規劃時需要做好道路兩側商業建筑之間立體行人通道的設置與預留，方便行人的通行，避免各種交通混雜導致交通擁堵。

參考文獻

1、常州市規劃設計院.南大街地區交通整治規劃[R].常州：常州市規劃設計院，2011

2、邊揚.城市步行交通系統規劃方法研究[D].南京.東南大學，2007

3、張泉、黃富民、楊濤等.公交優先[M].中國建筑工業出版社，2010

4、王煒、過秀成等.交通工程學[M].東南大學出版社，2000

第三篇：中央大街步行街區規劃

中央大街步行街區規劃

規劃提出了以中央大街為核心，相鄰25條輔街為骨架，建設中央大街風貌區的框架構想。其中主要內容有以下幾點：

1、將現狀1450米的主街和部分相鄰輔街，全部改為步行街，形成中央大街風貌區步行街區。

2、全面修繕中央大街主街兩側保護建筑和歷史建筑，整合改造臨街其他建筑，建設獨具特色的、具有“歐陸風情”的建筑藝術長廊。

3、注重增強沿街經營項目的歷史特色、地方特色和文化特色，調整和新設“中央大街歷史博物館”、“啤酒城”、“文化休閑吧”、“影吧”等項目，提高保護街道的歷史文化品位。

4、拓展主街兩側已有休閑區，為游人再增設5處休閑場所。

5、將中央大街主街街路視野范圍內的建筑物、構筑物全部燈飾化，精心塑造夜間景觀，為市民和游人夜晚戶外活動，提供賞心悅目的活動空間。

6、修繕和更新街道路面鋪裝，更新完善街道公共設施、雕塑、建筑小品等。

規劃提出了為拓展中大街風貌區的公共活動空間，完善中央大街風貌區的配套功能，在整體功能和整體風貌上對中央大街提檔升級，對東起尚志大街、西直通江街、南起經緯街、北至防洪紀念塔區域內94.66公頃范圍內進行用地使用功能的調整。拆除區域內的部分居住建筑，建設停車樓、停車場和城市公共綠地，建設商業、文化等公共建筑項目。將相鄰中央大街的25條輔街改造建設為各具特色的商業文化街。為配合中央大街步行街區的建設，重新調整道里中心區的道路交通格局，減少交通干擾，建設地下人行通道，實施空中工程線網埋地工程，提高市民和游人日常活動的安全度和視野舒適感。

規劃還提出了近期、中期、遠期分三步實施的工作方案，提出了保護建筑的修繕、街道綠化布置、燈飾亮化、新設街道公共設施和建筑小品的規劃設計方案。

第四篇：城市舊商業街區的改造與更新

【篇名】 城市舊商業街區的改造與更新

【作者】 趙仁冠

【刊名】 城市建筑2005年08期

【機構】 美國CITI設計事務所 上海·20142【關鍵詞】 舊商業區;;舊城改造;;重整;;購物中心

【摘要】 商業進化和城市發展遺留下來的舊商業區的更新,是舊城改造的重要組成部分。舊商業區不僅是城市歷史文化的一部分,而且它的建筑和空間所具有的獨特魅力,吸引著越來越多的開發商和建筑師去開發和挖掘。本文討論了有關舊商業區落后的原因、重整改造模式和開發內容,同時根據舊商業區改造成功的實例提出了自己的看法。

一、舊商業區的歷史沿革

1.現代商業對傳統商業的沖擊

在近代商業出現以前，城市的商業業態多為沿城市街道布置的商店和餐館，在一些主要的街道上由于店鋪的聚集形成商業街，而郊區和小城鎮仍保持著集市的形式。長期以來，這種商業街和市場式的零售商業形態，是人們最熟悉的購物環境和最基本的購物方式，并與當時以手工業、農業為主的商品生產能力和人們的生活方式相適應。近百年來，雖然商品生產、購物形式發生了巨大的變化，但人們對商業購物環境的基本要求并沒有多大的改變

傳統的商品零售形態受到的第一次較大的沖擊是上個世紀初百貨公司的出現。百貨公司是資本主義發展的產物，是以商品工業化生產為基礎的商品零售形態。一個業務完全的百貨公司的建筑面積比傳統的商店要大上幾十倍，商品品種齊全，顧客購買時有多樣的選擇。由于裝有空調和自動扶梯等新設備，其良好的室內環境也是吸引消費者前來購物的重要原因之一。這些百貨公司大都建在最繁華的市中心，是一個城市商業區或市中心的主要標志而以百貨公司為主力商店，加上沿街排列零售商店的商業街，并在其周邊地區建立電影院、劇院等公共娛樂設施，形成一個城市或一個地區的中心商業區，曾經是一個現代城市理想的商業區規劃模式這些在當時是全新模式的商業區對傳統的商業區沖擊很大，相比之下，那些傳統的商業區和商店由于資金不足和商品品種的限制，已逐漸走向衰落

上世紀六七十年代在國外盛行，而我國在90年代開始建造的以室內步行購物環境為主的購物中心，對傳統商業區造成了第二次較大的沖擊。這一代購物中心以郊區銷品茂(Shopping Mall)為主，即以舒適的室內人造環境為主要特點，吸引了很大一部分的顧客群。在商業業態上，以百貨公司和大賣場為其主力商店，加上數十個小專賣店的購物中心，在商品種類和服務方面較之過去的單一百貨公司相比，自然進步很多。同時，銷品茂的規模也越來越大，動輒一二萬平方米，三四十萬平方米的規模也時有所聞。

隨著時代的進步和商業業態的演變，以銷品茂為主的商業形態開始無法滿足商業區的發展。為了把它區別于更為歷史悠久的傳統商業區，我們不妨稱這類商業區為舊商業區，在舊城改建中所遇到的商業區改建大多是這一類商業區

2.商業區的進化

在自然進化的過程中，適者生存和新陳代謝是一個普遍的規律，商業也不例外。不斷出現的新商業形態、購物方式和建筑形式會逐漸取代傳統商業模式，一個商業區或商業街會隨著時代的發展而進化更新或退化淘汰。由于經濟的發展和商業地產價值的不斷增加，商店的租金與運作成本也隨之增加，傳統的小商店必然會因無法承受高昂的租金而搬走，或因顧客的消失而衰落。百年老店由于不能在新的消費要求下迎合新的商業模式而失去了顧客，無法繼續營業而關門的例子也并不乏見。零售商業是以顧客消費群為中心的大舞臺，完全依靠顧客的選擇而生存，失去了顧客，就失去了零售商業本身。因此，那些傳統商店能否繼續生存并不完全取決于商業區的改造，而是與他們本身內部的經營策略緊密相關。我們改造舊商業區的目的不是在挽救傳統的商店，而是根據當代顧客的需求和對現代商業的理解和考慮來重整舊商業區，使之煥發出活力，給傳統的商業空間和環境注入時代消費的要求和內容

對有歷史文化價值的商業區的改造屬于歷史建筑保護的范疇，不在本文的討論范圍。我們將討論的是那些舊的建筑和商業街區，雖然年代悠久，但還沒有達到歷史文物保護的標準，應如何進行改造和重建

二、舊商業區的改造實踐

脫胎換骨式的重建我國上世紀90年代以來進行的大規模城市建設，是經濟騰飛的結果。城市面貌變化日新月異，很多城市的中心，其中包括舊商業區幾乎是徹底拆毀重建。然而，不少城市在這樣的建設速度下，并無多少時間去深思城市歷史文化的延續，在取得巨大成就的同時，也留下了不少的遺憾。在傳統的城市中心區規劃新的建筑與道路時，許多城市并不注意保留舊城的格局和風格。為緩解交通壓力，盲目加寬道路，把原來的建筑包括沿街的商店全部推倒，街區被成片拆除

傳統商業區一般由居住區發展而來，沿街的商店與居民住宅自然形成一定的比例關系，街區內的居民是商業區的基本消費者。重新規劃建設后的新商業區，大部分住宅被辦公樓、商場、酒店等取代，商業區賴以生存的本地居民數量驟減，下班以后商業區行人廖廖無幾，商店生意清淡，大商店無法生存。美國許多城市在70年代對舊市中心改造曾帶來相似的問題，發現問題后，政府鼓勵開發商進行商業與居住混合用途開發，才使市中心的人口有所回升

另外，由于居住區脫胎換骨式的重建引起了原住居民的置換與傳統文化的消失。由于城市居住區的重建，將原來陳舊的里弄民居拆除，改建高層居民樓，大部分原住居民由于房子售價的攀升而動遷到郊區。購買城市中心區高價房屋的居民除小部分是本地的原住居民外，多數是各地來的收入較高的新居民和海外的購房者。一個地方傳統的文化和語言是需要由本地原住居民來延續與傳播的，沒有或僅有少數的原住居民，該地區的傳統文化和語言將會變化，甚至不復存在時至今日，人們已開始認識到舊市中心或商業區在延續城市歷史文脈方面的價值，很少再有城市對舊商業區作脫胎換骨的改造了。但改造舊市中心或商業區，遠非只是保留一些老建筑物而已。我們不妨借鑒國外舊商業區改造成功的例子

2.國外舊商業區改造實例—三街步行區

圣塔莫尼卡市(Santa Nbni ca)是美國加州洛杉磯地區的一個濱海小城，西臨太平洋，景色優美三街是一條與西海岸平行的南北向街道，距海濱只隔兩條街道。三街步行區(Third StreetPromenade)是以跨越三個街區的三街為中心的商業購物區。嚴格地講，它包括濱海街到四街沿海的9個井格形的商業街區，東西向長大約有30 O1n南北向長600m左右。這個商業中心也是圣塔莫尼卡的市中心商業區，在20世紀四五十年代時，曾經非常繁榮。60年代后，同美國其他城市一樣，隨著戰后市郊居住區的發展，居民大量移居郊區，這個商業區因此而逐漸衰落。三街步行區曾進行過兩次大規模改造。60年代的第一次改造很不成功，90年代又進行了第二次改造，終于獲得了成功

1965年，為恢復這個商業區昔日的繁榮，市政府決定投資建設?第三街茂”(Third Street Mail)的商業區，范圍包括三街兩側的六個街區。市政府首先將三街改建成一個步行街，不準汽車通行，取消路沿石，將車行道和人行道的地面標高統一后，重新鋪設地面材料，安裝了行人休息座椅，燈光也全部更換一新。同時在三街兩側六個街區里新建了六個室內專用停車場。這一切使三街這條24m寬、600m長的步行街煥然一新。新的步行街在營業后曾熱鬧一時，但很快人流又逐漸減少，零售生意自然也隨之下降。究其原因，三街雖然在交通通行、外觀方面大有改善，但在其商業業態上并無多少改變，缺少使顧客再度回訪的吸引力。

為加強三街步行街的吸引力，市政當局在三街南面的端頭，又引資修建了一個全封閉、全空調的銷品茂—圣塔莫尼卡廣場(Santa MonicaPI ace)，由著名建筑師弗蘭克·蓋里(Frank Gehr婦主持設計，它擁有大約100個專賣店、兩家百貨公司主力商店和兩座多層停車樓，于1980年開門營業，獲得成功。出乎人們的預料，這個室內購物中心對于三街和市中心商業街區的人流和生意并無多少改善。相反，步行街區的顧客被吸引到室內的銷品茂里去，使步行街上更是門可羅雀。第一次改造顯然沒有成功

從1980年代起，由政府出面成立了“三街發展公司”Third Street Development Corporation)來負責重整這一地區的有關事務。該組織的成員包括業主、商人和其他有關人士。成立后不久，即委托一家規劃設計事務所來重新規劃設計該街區。到1986年，新的濱海區專題規劃完成

規劃設計師認為，第一次改造之所以失敗，一個重要的原因是沒有對步行街的商業業態和內容進行規劃。以前以小商店為主的商業形態與改造后600r嵌的步行商業街的商業要求并不匹配，商業業種過于單調，不足以吸引顧客。而南面的室內銷品茂在商業上與三街步行區毫無聯系，北端又沒有主力商店吸引人們往北走

對步行街上的商業業態和用途重新評估后，城市規劃部門在土地用途上允許和批準在該區內建造多映廳電影院、辦公樓和住宅，增加容積率與放松高度限制。為配合重整濱海區，市政當局又通過新的規定暫緩批準附近其他地區的辦公樓和電影院的修建—新的電影院只能在濱海區修建，以增加其娛樂方面的比重。同時，禁止在這個區設立銀行等服務性行業，不準在首層設置辦公功能。首層的建筑立面要求有大面積的透明玻璃，對餐飲方面和人行道用餐也有很具體的規定來控制。為鼓勵在該區進行住宅單元的開發，甚至規定住宅面積一律按50%的面積計算容積率

建筑師認為第一次改造時將街道形態取消是一個錯誤，街道形態的消失使得晚上商業區看上去更為空盯，因此，建議恢復街道的形態。新的規劃建議三街設置約6.5m寬的機動車雙行車道，部分道路中間設步行安全島區，車道環繞而行，在島區上設售貨亭、雕塑、噴泉等。街道上在白天允許汽車通行，只是在傍晚時間不準汽車通行。街道其余部分變成寬敞的人行道(有的地方達到SK寬)，設移動售貨亭、露天咖啡座、休息座椅，供顧客坐下休息和人們互相觀看之用。

1989年，在重整第三街步行區的總體規劃與規定出臺以后，三街步行區吸引了新的投資者。從1990幾992年，私人開發商籌集了大約2億美元的資金，加上政府在開始時發行的1 300萬美元公債的啟動金，開發建造了一個多放映廳電影院，幾個住宅、商店、娛樂混合使用的建筑項目;在管理上，又重組一個“濱海區公司”(Bayside DistrictCorporation)，統一管理該地區的運作、申請和批準開發項目的用地核準和建筑執照，有的方面甚至可以代表政府決定和批準某些特別要求的商業娛樂開發項目等。同時，該公司對街道上的活動售貨亭的位置、戶外表演活動的演出時間、聲音的強度控制等也加強管理和監督。除了市政方面在安全和街道衛生保養方面法規的支持外，該公司也另外花費資金加強警衛，派駐巡警和設立警察亭，以保證該地區的安全。三街步行區改造終于獲得成功，人氣日益興旺

3.舊商業區的重整策略

通過分析上述成功案例，舊商業區重整給我們的啟示有下列幾個方面:

(1)開發、策劃與管理并重在著手改造市中心舊商業區和傳統商業區時，應由一個政府認可并支持的專業機構來策劃，確定重建、改造的范圍，制定出一個有遠見的商業策劃和切實可行的規劃。該專業機構應由政府、業主和開發商共同組成，以兼顧各方的利益，并由這個機構來貫徹實施改造計劃。該機構在改造工程完成后，要對商業區的運行加強管理，不僅對商店本身的內容置換要控制，對于街區售貨亭、表演活動、安全警衛等也要加強管理和監督

(2)商業策劃應重新規劃商業區的內容，如有條件，除了餐飲方面外，應增加娛樂方面的內容電影院和家庭娛樂中心在商業區中作為主力租戶的作用與百貨公司在傳統的購物中心作為主力租戶的作用相同，都能激活整個商業區。在舊商業區改造中，加建體量巨大的室內購物中心對步行街式的商業區并不會有很大的幫助

(3)委托專業建筑師進行規劃設計，在商業步行環境設計中對建筑形象、空間尺度、交通組織等方面應有充分的考慮，既有新的創意，又可以將傳統的建筑和空間形態與新的步行購物休閑環境密切結合

(4)不僅改造規劃本身需要政府的批準，而且在大環境上必須與政府的總體規劃相協調。在很多情況下需要調整用地范圍，改變土地用途，增加容積率和放松高度限制等，這一切都需要經過政府規劃部門的批準。另外，在公共停車、外部公共交通安排、市政公共安全上都需要得到政府部門的大力支持與財務支援

三、舊商業區更新的發展方向

1.商業區混合用途開發

越來越多的商業區的改造，采用混合用途開發的概念。混合用途的商業區模擬城鎮中心區的功能模式，將不同功能的內容和建筑，以街道、公園、廣場公共空間為主軸展開。一般來說，商業區應由多幢建筑或街區組成，其用途可以包括零售、公寓、辦公、酒店、電影院、娛樂、餐飲等。在舊的市中心街區改建時，保留某些舊建筑，利用原有的空間和格局，再加上新的建筑和內容，會取得較好的效果。其不同用途功能內容可以是水平劃分的，即不同用途的建筑在平面布置上解決;也可以垂直方向劃分，即在同一幢建筑中安排不同用途，如低層為商場，上面數層為居住或辦公。建筑物之間用露天街道、步行通道、公園和廣場來組織和聯系，在開發程序上也較為靈活，降低投資風險

Z室內銷品茂的衰落和室外購物環境的回歸

銷品茂開始在我國建造的時間大約較美國晚了20年左右，在這期間世界上(主要是美國)建設銷品茂的高潮已經過去，其數量也趨向飽和。嚴格地說，對于建造這一新型的商業形式，我國各方面的條件尚不成熟。我們的經濟結構、金融投資運作、零售商業的業態組成和經營管理都還不能與銷品茂式的購物中心的開發完全配合。另外，其昂貴的運營成本(大空間空調與管理費用)也不是很容易被一般商店接受。因此，從它們的運作情況來看，雖然在90年代的建設熱潮中，各地建了不少這樣的購物中心，但已開張的運作成功的例子不是很多。

從上世紀90年代開始，在美國，人們的興趣已經轉向以室外步行環境為主的購物中心，人們似乎突然發現那些有老房子、舊步行街和廣場的室外步行購物環境更有特色、具有歷史文化感而倍感親切。那些舊商業區引起了開發商和建筑師空前的興趣和重視，老房子不再被視為拆除的對象，而成為寶貴的商業開發資源。許多全封閉的銷品茂被拆除而改為室外步行街，新建的購物中心商業開發也越來越多地采取室外步行的環境和商業、居住的混合開發模式

3.商業區的建筑形式

需考慮的因素有建筑形式、尺度比例、材料色彩、圖文標志、景觀和燈光等。現代顧客和消費者到商業區不僅是來購物或消費，同時也是希望在一種宜人舒適空間與環境中，在精神上得到一種享受。晚上坐在周圍都是老建筑的廣場里用餐、聽音樂，重拾過去老城生活的氣氛和感覺，極受現代消費群的歡迎。人們在選擇購物商業區時，也許不會在意某商業區的建筑形式如何精彩，而更加注重商業場所的購物環境和商品品質。因此，建筑師在設計新商業區或舊商業區改造時，應因地制宜，設計出更多環境良好、形式優美、具有現代特色和文化底蘊的商業購物區。

第五篇：商業街區揭幕致辭

商業街區揭幕致辭

尊敬的領導，各位來賓，女士們、先生們：

上午好！

在這春暖花開的美好季節，水木秦淮時尚休閑街區隆重揭幕了！在此，我謹代表高升（香港）投資有限公司、南京水木秦淮置業管理有限公司，向蒞臨儀式的各位嘉賓、省市區領導、以及各位記者朋友，表示熱烈的歡迎和衷心的感謝！

水

木秦淮時尚休閑街區，是一個集餐飲、休閑、娛樂、文化為一體的時尚街區。耗資三個億、歷時2年多的打造，今天，“水木秦淮”終要逐步揭開它的神秘面紗，向南京人展現它強大的休閑娛樂功能、及其深厚的時尚文化內涵。

秦淮，素以底蘊之豐厚而傳頌千古；（來自wenmi114.com）南京，更以文化之富裕而享譽世界；而我們的水木秦淮，則承自然、文化、時尚之大美，將秦淮河美麗的自然風光融入、將金陵以豐厚濃厚的文化氛圍融入、將國際先鋒的時尚觀念融入，將活力脈動的現代文明融入，打造一個全新的南京休閑娛樂新坐標。

以自然、文化為依托、以時尚、休閑為主題，水木秦淮的環境之優美、業態之豐富、品牌之成熟，堪為贊嘆！掩映于綠樹鮮花中，街區內共分布了30家商鋪，業態涉及時尚餐飲、個性酒吧、A藝術等各種特色項目。目前，已有近1/3的商家開門營業勇拔頭籌；而整個街區則將在不久的6月隆重亮相！

今天，我們相聚在這美麗的秦淮河畔，慶祝水木秦淮時尚休閑街區的揭幕，共同見證著秦淮河的美麗、流動與繁華。在此，感謝南京各界人士給予水木秦淮的所有關心與支持！衷心希望水木秦淮成為南京人休閑娛樂的首選場所！

謝謝大家！