第一篇：大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法

大連市國土資源和房屋局關(guān)于印發(fā)《大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》的通知（大國土房屋發(fā)[2010]88號）

各有關(guān)單位：

根據(jù)國家、省《物業(yè)管理條例》和《大連市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定了《大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法》。現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

二○一○年四月二十六日

大連市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《大連市實施<`物業(yè)管理條例>辦法》（以下簡稱“實施辦法”）的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 大連市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿、不再續(xù)訂以及依法解除或者依據(jù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目的適用本辦法。

第三條 雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，認(rèn)真做好物業(yè)的交接工作，保證物業(yè)管理正常秩序依法有序、平穩(wěn)過渡，不得損害當(dāng)事人的合法權(quán)益。

第四條 市及縣（市）區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目的監(jiān)督、指導(dǎo)工作。

第五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理項目的，應(yīng)接受物業(yè)項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、轄區(qū)居民委員會和相關(guān)職能部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，依法有序做出解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，以維護(hù)社會的穩(wěn)定和業(yè)主的正常生活秩序。

第七條 物業(yè)服務(wù)合同期滿，合同雙方不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理項目退出工作：

（一）在合同期滿兩個月前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將退出原因、退出時間及相關(guān)善后事宜，以書面形式告知業(yè)主委員會，就退出的事宜與業(yè)主委員會進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)將公告內(nèi)容，以書面形式報送物業(yè)項目所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案，并書面告知轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會和公安派出所。

（二）業(yè)主委員會自接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面告知書后，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同到期一個月以前，組織召開業(yè)主大會，依法重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿一個月前，向全體業(yè)主公布預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備以及停車場進(jìn)行經(jīng)營管理的收入、支出狀況，并與業(yè)主委員會協(xié)商清退事宜。

（四）在未正式退出前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定繼續(xù)按服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費，直至物業(yè)服務(wù)合同終止日或雙方確認(rèn)的實際服務(wù)終止日。

（五）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會完成下列移交事宜：

1、受聘時接管的各種資料及財產(chǎn)等物品。

2、受聘期間購置的應(yīng)屬于業(yè)主所有的資產(chǎn)及物品。

3、實施物業(yè)管理期間形成的有關(guān)維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造等技術(shù)資料。

（六）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)將前款所列資料及物品移交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿，雙方當(dāng)事人不再續(xù)約的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好物業(yè)管理項目退出工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同期滿二個月前，書面告知對方，并就退出物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商。

（二）不具備成立業(yè)主大會條件的物業(yè)管理項目，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時按規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。

（三）開發(fā)建設(shè)單位已不存在，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在合同期滿二個月前，書面向轄區(qū)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處報告，并向業(yè)主公示，按本辦法第七條第（三）、（四）項規(guī)定退出，并負(fù)責(zé)保管第（五）項規(guī)定的有關(guān)資料。

第九條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會和開發(fā)建設(shè)單位無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。確需提前解除的，應(yīng)當(dāng)按照以下程序解除合同：

（一）需要提前解除合同的一方，應(yīng)當(dāng)提前二個月將解除合同的理由、時間、相關(guān)事宜的處理意見等書面告知對方。

（二）被告知一方應(yīng)在接到告知書15日內(nèi)，就對方提出的要求作出反應(yīng)；

（三）被告知一方同意提前解除合同的，合同雙方可以按本辦法第七條規(guī)定的程序，做好移交工作，并按雙方約定的時間，退出物業(yè)管理項目。

被告知一方不同意提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方不同意理由。

（四）物業(yè)服務(wù)合同各方對提前解除合同的要求無法達(dá)成一致的，可以邀請轄區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門和街道、居（村）民委員會協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，應(yīng)當(dāng)通過司法程序予以解決。

（五）提前解除合同的要求未經(jīng)雙方協(xié)商同意，或未經(jīng)法院裁定解除的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同的約定，履行合同，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費用。

第十條 物業(yè)服務(wù)合同單方提前解除退出物業(yè)管理項目的，按以下規(guī)定處理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)單方解除合同的：

1、當(dāng)年考核為不合格企業(yè)，記入該企業(yè)誠信檔案。同時，按照建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

2、停止參加物業(yè)管理項目投標(biāo)資格一年。

3、自退出物業(yè)管理項目之日起一年內(nèi)接管新的物業(yè)管理項目不予備案。

（二）業(yè)主大會、業(yè)主委員會提前單方解除合同的：

1、物業(yè)管理項目所在地房地產(chǎn)行政主管部門會同街道責(zé)令業(yè)主大會和業(yè)主委員會撤銷終止物業(yè)服務(wù)合同的決定。

2、業(yè)主大會、業(yè)主委員會提前單方解除合同，已對物業(yè)服務(wù)企業(yè)造成損失的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過司法程序要求賠償；業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會的同意，擅自做出提前解除合同決定的，由同意該決定的人員負(fù)責(zé)賠償，并不得再擔(dān)任業(yè)主委員會成員。

（三）開發(fā)建設(shè)單位提前解除合同的：

1、由市房地產(chǎn)行政主管部門建議市建設(shè)主管部門予以處理，并記入該企業(yè)誠信檔案。

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過司法程序，要求撤消提前解除合同的決定，或者要求賠償由此產(chǎn)生的損失。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出管理項目，應(yīng)當(dāng)及時按規(guī)定成立業(yè)主大會，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。尚未選聘出新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）業(yè)主委員會要書面告知物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會和公安派出所。

（二）在業(yè)主大會重新選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，可以由業(yè)主委員會組織業(yè)主對物業(yè)管理項目實施自我管理，或委托一個物業(yè)服務(wù)企業(yè)臨時代管，由業(yè)主交納相關(guān)費用。

（三）業(yè)主大會尚未選聘出物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由業(yè)主委員會負(fù)責(zé)，沒有業(yè)主委員會的，由社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)，按“實施辦法”第三十九條的規(guī)定，協(xié)調(diào)城建部門委托經(jīng)核準(zhǔn)的生活垃圾經(jīng)營性處置單位負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生工作；物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、場地需要維修養(yǎng)護(hù)的，組織利益相關(guān)的業(yè)主按照規(guī)定使用專項維修資金維修；沒有專項維修資金或者專項維修資金不足的，組織利益相關(guān)的業(yè)主自籌。需要用物業(yè)費支付的費用，業(yè)主據(jù)實交納，直至新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入。

第十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定，未按本辦法規(guī)定程序退出的，市物業(yè)管理行政主管部門可記入企業(yè)誠信檔案，并將不良行為記錄向社會公布。業(yè)主委員會可以依法起訴，要求退出管理。給業(yè)主造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十三條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會不按本辦法規(guī)定的程序解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)所在地的縣（市）區(qū)物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或撤銷其決定，并告知全體業(yè)主，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)受損失的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過司法程序追究相應(yīng)的法律責(zé)任。

第十四條 本辦法由大連市國土資源和房屋局負(fù)責(zé)解釋。

第十五條 本辦法自印發(fā)之日起施行。

建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定 中華人民共和國建設(shè)部令第164號

《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》已于2007年10月30日經(jīng)建設(shè)部第142次常務(wù)會議討論通過，現(xiàn)予發(fā)布，自發(fā)布之日起施行。

建設(shè)部部長 汪光燾 二○○七年十一月二十六日

建設(shè)部關(guān)于修改《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的決定

建設(shè)部決定對《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第125號)作如下修改：

一、刪去第十七條、第十八條、第二十二條。

二、將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。

此外，對條文順序作相應(yīng)的調(diào)整。

本決定自發(fā)布之日起施行。《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新發(fā)布。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法

（2004年3月17日建設(shè)部令第125號，2007年11月26日根據(jù) 《建設(shè)部關(guān)于修改<物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法>的決定》修正）

第一條 為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，根據(jù)《物業(yè)管理條例》，制定本辦法。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)申請物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，實施對物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理，適用本辦法。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級。

第四條 國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第五條 各資質(zhì)等級物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件如下：

（一）一級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣500萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅200萬平方米；

（2）高層住宅100萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）15萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。

（二）二級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣300萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；

4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計算基數(shù)的百分比之和不低于100％：

（1）多層住宅100萬平方米；

（2）高層住宅50萬平方米；

（3）獨立式住宅（別墅）8萬平方米；

（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。

（三）三級資質(zhì)：

1.注冊資本人民幣50萬元以上；

2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；

3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書

4.有委托的物業(yè)管理項目；

5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

第六條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：

（一）營業(yè)執(zhí)照；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同。

第七條 新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。

第八條 一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項目。

二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項目和8萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項目和5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

第九條 申請核定資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：

（一）企業(yè)資質(zhì)等級申報表；

（二）營業(yè)執(zhí)照；

（三）企業(yè)資質(zhì)證書正、副本；

（四）物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同，工程、財務(wù)負(fù)責(zé)人的職稱證書和勞動合同；

（五）物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；

（六）物業(yè)管理業(yè)績材料。

第十條 資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。

第十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有下列行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)：

（一）聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；

（二）將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并委托給他人的；

（三）挪用專項維修資金的；

（四）擅自改變物業(yè)管理用房用途的；

（五）擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；

（七）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的；

（八）物業(yè)服務(wù)合同終止時，不按照規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關(guān)資料的；

（九）與物業(yè)管理招標(biāo)人或者其他物業(yè)管理投標(biāo)人相互串通，以不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)的；

（十）不履行物業(yè)服務(wù)合同，業(yè)主投訴較多，經(jīng)查證屬實的；

（十一）超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的；

（十二）出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的；

（十三）發(fā)生重大責(zé)任事故的。

第十二條 資質(zhì)證書分為正本和副本，由國務(wù)院建設(shè)主管部門統(tǒng)一印制，正、副本具有同等法律效力。

第十三條 任何單位和個人不得偽造、涂改、出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。

企業(yè)遺失資質(zhì)證書，應(yīng)當(dāng)在新聞媒體上聲明后，方可申請補領(lǐng)。

第十四條 企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應(yīng)當(dāng)在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門申請辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)，并重新核定資質(zhì)等級。

第十五條 企業(yè)的名稱、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書變更手續(xù)。

第十六條 企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動的，應(yīng)當(dāng)在辦理營業(yè)執(zhí)照注銷手續(xù)后15日內(nèi)，到原資質(zhì)審批部門辦理資質(zhì)證書注銷手續(xù)。

第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件，并應(yīng)當(dāng)接受資質(zhì)審批部門的監(jiān)督檢查。

資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督檢查。

第十八條 有下列情形之一的，資質(zhì)審批部門或者其上級主管部門，根據(jù)利害關(guān)系人的請求或者根據(jù)職權(quán)可以撤銷資質(zhì)證書：

（一）審批部門工作人員濫用職權(quán)、玩忽職守作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（二）超越法定職權(quán)作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（三）違反法定程序作出物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審批決定的；

（四）對不具備申請資格或者不符合法定條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（五）依法可以撤銷審批的其他情形。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處1萬元以上3萬元以下的罰款。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照本辦法規(guī)定及時辦理資質(zhì)變更手續(xù)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正，可處2萬元以下的罰款。

第二十二條 資質(zhì)審批部門有下列情形之一的，由其上級主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）對不符合法定條件的企業(yè)頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（二）對符合法定條件的企業(yè)不予頒發(fā)資質(zhì)證書的；

（三）對符合法定條件的企業(yè)未在法定期限內(nèi)予以審批的；

（四）利用職務(wù)上的便利，收受他人財物或者其他好處的；

（五）不履行監(jiān)督管理職責(zé)，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處的。

第二十三條 本辦法自2004年5月1日起施行。

第二篇：天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法

天津市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理辦法

市國土房管局

第一條 為了規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的活動，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，做好物業(yè)項目管理的銜接工作，保持業(yè)主正常生活秩序，根據(jù)《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）和《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，制定本管理辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)，因物業(yè)服務(wù)合同期滿雙方當(dāng)事人不再續(xù)約或者雙方當(dāng)事人依據(jù)法律、法規(guī)和合同約定提前解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動，適用本辦法。

第三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證居民基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

第四條 市國土房管局負(fù)責(zé)本市物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的監(jiān)督。

市建設(shè)、市容園林、交通運輸、公安、消防和市場監(jiān)管等部門要按照各自工作職責(zé)，指導(dǎo)區(qū)縣所屬部門配合有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的監(jiān)督管理工作。

區(qū)縣房管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理活動的指導(dǎo)和監(jiān)督管理。

第五條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及相關(guān)職能部門對本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理的具體行為實施監(jiān)督。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)解決業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出項目管理階段出現(xiàn)的問題。

第六條 各區(qū)縣建設(shè)、市容園林、環(huán)衛(wèi)、交通運輸、公安、消防和市場監(jiān)管等部門要按照屬地管理原則，加強與街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、區(qū)縣房管部門的協(xié)調(diào)配合，協(xié)助做好本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的銜接工作，并依照各自職責(zé)做好監(jiān)督管理和檢查工作。

第七條 供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營服務(wù)單位，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行職責(zé)，直接為業(yè)主提供服務(wù)，向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，協(xié)助區(qū)縣人民政府和有關(guān)部門做好物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段的工作。

第八條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)維護(hù)購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，解決項目遺留問題，為物業(yè)管理順利開展提供保證。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)，協(xié)助解決項目遺留問題，做好銜接工作，保證項目管理的連續(xù)性。

第十條 業(yè)主和業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)從保持項目管理的連續(xù)性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，慎用辭退權(quán)，保證物業(yè)項目的正常秩序。

選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主表決同意。

——

第十一條 本市實行物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目預(yù)警報告制度。物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在合同終止3個月前做好下列工作：

（一）業(yè)主大會決定物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后3日內(nèi)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約或者提前解除合同的原因和時間書面告知業(yè)主委員會。在接到書面告知后，雙方應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目時間、交接事宜進(jìn)行協(xié)商。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在與業(yè)主大會確定有關(guān)退出事宜3個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將擬退出原因、退出時間和有關(guān)事宜書面告知所在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民委員會），并到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門辦理退出備案手續(xù)后在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

（三）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的準(zhǔn)備工作。

（四）區(qū)縣房管部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)警報告后5個工作日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和居民委員會（村民委員會）到物業(yè)項目聽取業(yè)主委員會、業(yè)主及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)管理服務(wù)做好協(xié)調(diào)溝通工作，指導(dǎo)業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，— 3 —

業(yè)主大會重新選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)按照合同約定做好服務(wù)，并積極協(xié)助業(yè)主大會選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)；業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費至合同終止或者雙方約定之日。

（二）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，對選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事宜進(jìn)行表決，在物業(yè)服務(wù)終止之日1個月前依法完成選聘工作，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時與新物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理下列移交事宜：

1．預(yù)收的物業(yè)管理服務(wù)費、場地占用費和收取的利用物業(yè)共用部位、設(shè)施和場地經(jīng)營所得的收益余額；

2．物業(yè)管理項目的檔案資料；

3．物業(yè)管理用房和屬于業(yè)主共有的場地、設(shè)施設(shè)備；

4．竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備的竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等資料；

5．物業(yè)竣工驗收資料；

6．共用設(shè)施設(shè)備安裝、使用、維護(hù)、保養(yǎng)和出廠技術(shù)資料；

7．物業(yè)質(zhì)量保證書和使用說明書；

8．物業(yè)管理需要的其他資料；

9．實行酬金制的，應(yīng)當(dāng)移交管理期間的財務(wù)資料。

——

（四）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在征得業(yè)主委員會同意后，也可向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)直接辦理移交，并由業(yè)主委員會監(jiān)督確認(rèn)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會辦理交接的，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管后，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將本條第（三）項所列事項轉(zhuǎn)交新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（五）新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起30日內(nèi)，到物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門辦理備案手續(xù)。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同，暫時選聘不到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理1個月前業(yè)主大會未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭組織，區(qū)縣房管部門實施業(yè)務(wù)指導(dǎo)，居民委員會（村民委員會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會共同就管理方式、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容對業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，擬定管理預(yù)案報街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）審定。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在征詢市容園林、環(huán)衛(wèi)等行政主管部門意見后，將確定的管理預(yù)案等有關(guān)情況書面報送區(qū)縣人民政府，并及時組織召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)解決物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出和交接過程中出現(xiàn)的問題。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，在區(qū)縣人民政府組織領(lǐng)導(dǎo)下,由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）牽頭負(fù)責(zé)按照確定的管理預(yù)案做好門崗執(zhí)勤、清掃保潔、垃圾清運、綠化維護(hù)、車輛管理、秩序維護(hù)、共用設(shè)

施設(shè)備運行養(yǎng)護(hù)等工作。物業(yè)項目配置電梯等機(jī)電設(shè)施設(shè)備的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織居民委托具有專業(yè)資質(zhì)的管理服務(wù)單位進(jìn)行養(yǎng)護(hù)管理、專業(yè)維修。

所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，居民委員會（村民委員會）協(xié)助業(yè)主委員會收取。

（三）原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在退出之日起10日內(nèi)，按照本辦法第十二條第（三）項有關(guān)規(guī)定向業(yè)主委員會辦理移交事宜。

第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主、業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的期限或解除合同條件終止合同，任何一方不得擅自解除合同。

第十五條 業(yè)主委員會在物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理階段不依法履行職責(zé)，無法選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的,街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)組織召集物業(yè)管理聯(lián)席會議進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。

第十六條 業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主大會同意，擅自作出解聘和重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，物業(yè)所在地的區(qū)縣房管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以依法請求人民法院予以撤銷。

第十七條 業(yè)主委員會和新老物業(yè)服務(wù)企業(yè)的交接工作應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以任何理由拒絕辦理交接和履行退出義務(wù)。

——

第十八條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目管理時，未成立業(yè)主委員會的，區(qū)縣房管部門應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)其向街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）辦理移交手續(xù)。

新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)將代為保管的該項目資金、物品和資料，轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按照規(guī)定履行退出程序和相應(yīng)義務(wù)的，按照《天津市物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定處理。同時，作為企業(yè)信用等級評定的重要依據(jù)，記入企業(yè)誠信檔案，向社會公布。

第二十條 本辦法自2015年3月1日起施行，至2020年2月29日廢止。

第三篇：寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出辦法

寧波市物業(yè)項目服務(wù)退出

管理暫行辦法

第一條 為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)服務(wù)活動的正常秩序，根據(jù)《寧波市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)項目，是指開發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主大會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)的物業(yè)項目。

第三條 本市行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理活動，適用本辦法。

第四條 退出物業(yè)項目服務(wù)應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

第五條 市房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱市物業(yè)主管部門)負(fù)責(zé)全市物業(yè)項目服務(wù)退出管理的政策制定、業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

各縣（市）、區(qū)房產(chǎn)行政主管部門（以下簡稱轄區(qū)物業(yè)主管部門）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出管理過程的業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督工作。

各縣（市）、區(qū)人民政府負(fù)責(zé)制定本轄區(qū)物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案，指導(dǎo)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對轄區(qū)內(nèi)物業(yè)項目-2務(wù)企業(yè)不得擅自提出終止前期物業(yè)服務(wù)合同，退出物業(yè)項目服務(wù)管理 ；

（二）前期物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，建設(shè)單位不得以返還或部分返還前期物業(yè)服務(wù)費為條件，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理；

（三）同一地塊分期開發(fā)建設(shè)的項目，業(yè)主委員會尚未全部建立或增補前，業(yè)主委員會不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理；

（四）物業(yè)服務(wù)合同期內(nèi)，未經(jīng)專有部分占建筑物總面積過1/2的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過1/2的業(yè)主表決通過，業(yè)主委員會不得擅自決定，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理。

第十條 建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確前期合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，適用以下程序：

（一）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)合同期滿不再續(xù)約或提前解約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)于擬解除合同3個月前書面告知對方，并承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。同時書面報告轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)主管部門，并填寫《物業(yè)項目服務(wù)退出管理情況登記表》。轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和物業(yè)主管部門接到報告后，應(yīng)在10個工作日內(nèi)進(jìn)行調(diào)查處理。經(jīng)調(diào)查確需退出的，應(yīng)明確退出有關(guān)事項。并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

（二）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《寧波市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實-4

（二）對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出提前解除合同的，業(yè)主委員會收到書面報告后5日內(nèi)，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出的相關(guān)事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求業(yè)主意見，公告時間不少于15日。公告期滿持異議的業(yè)主未超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，業(yè)主委員會應(yīng)及時與物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商，依法簽訂退管協(xié)議。退管協(xié)議應(yīng)當(dāng)就物業(yè)服務(wù)交接時間、內(nèi)容、查驗、交接前后的責(zé)任等事項進(jìn)行明確。

退管協(xié)議應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告7天，同時抄報轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會備案。

（三）業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于簽訂退管協(xié)議之日起15日內(nèi)，在轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會的指導(dǎo)下開展選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，公告期滿持異議的業(yè)主超過專有部分占建筑物總面積1/2且占總?cè)藬?shù)1/2的，或雙方未能達(dá)成退管協(xié)議的，按照本辦法第二十一條有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十二條 物業(yè)服務(wù)合同期限未滿，業(yè)主大會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除合同的，適用以下程序：

（一）持有20％以上且按合同約定按時交物業(yè)服務(wù)費用的投票權(quán)業(yè)主提議提前解除合同的，業(yè)主委員會在收到提議之日后1個月內(nèi)應(yīng)召開業(yè)主大會進(jìn)行表決。在召開業(yè)主大會15日前，應(yīng)將業(yè)主提議提前解除合同的理由、解除合同的時間、需承擔(dān)的違約責(zé)任及會議相關(guān)內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管-6

（二）業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時報告轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會，督促業(yè)主大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門書面報告后3個月，業(yè)主大會仍不選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)合同視作繼續(xù)有效，有效期限至新簽定的物業(yè)服務(wù)合同生效之日止。

第十四條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)未接收服務(wù)前，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繼續(xù)做好服務(wù)工作，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按合同約定繼續(xù)交納物業(yè)服務(wù)費至合同解除之日。

第十五條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目服務(wù)實際，需留任或聘用原物業(yè)服務(wù)人員的，可與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。

第十六條 物業(yè)項目服務(wù)退出管理中，業(yè)主委員會對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的財務(wù)帳目應(yīng)聘請中介審計單位進(jìn)行審計，并將審計結(jié)果向全體業(yè)主公布。審計費用在利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)場地經(jīng)營所得的收入中支出。財務(wù)審計內(nèi)容：

（一）實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費方式的，審計內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)各項資金的收支情況；

（二）實行物業(yè)服務(wù)包干制收費方式的，審計內(nèi)容為-8第十八條 新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收物業(yè)項目服務(wù)時，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗和交接，并制作查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字，雙方企業(yè)和業(yè)主委員會蓋章，存在爭議的，應(yīng)當(dāng)在查驗記錄載明。

第十九條 物業(yè)項目服務(wù)退出過程中，雙方有爭議的，可向轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門和社區(qū)居民委員會申請調(diào)解，經(jīng)調(diào)解不成的，應(yīng)通過司法途徑解決。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主欠交的物業(yè)服務(wù)費用，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)可依照原合同約定，委托新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取，也可自行向業(yè)主收取或通過啟動轄區(qū)物業(yè)服務(wù)糾紛快速處理機(jī)制協(xié)調(diào)解決，調(diào)解不成功的可通過司法途徑解決。新物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為原物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取欠繳物業(yè)服務(wù)費提供幫助，但原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠費為由拒絕辦理移交。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)明確合同期滿不再續(xù)約或提前解除合同的，在物業(yè)服務(wù)合同終止前15日，業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，轄區(qū)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)溝通，為平穩(wěn)過渡增加3個月時間的緩沖期。同時轄區(qū)人民政府物業(yè)管理協(xié)調(diào)領(lǐng)導(dǎo)小組應(yīng)在7個工作日內(nèi)，組織轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、規(guī)劃、城管、勞動、價格、社區(qū)居民委員會及業(yè)主委員會等相關(guān)部門召開聯(lián)席會議，按照市政府《關(guān)于當(dāng)前形勢下推行老小區(qū)保安保潔企業(yè)化運作的通知》（甬政發(fā)〔2009〕49號）的規(guī)定，推行保安保潔企業(yè)化運作的管理模式進(jìn)行管理，有條件的也可實行準(zhǔn)物業(yè)管理、社區(qū)平安管理或小區(qū)業(yè)主自治管理。

第二十二條 因物業(yè)項目規(guī)模較小，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出服務(wù)的項目，轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、居民委員會，從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合的管理辦法進(jìn)行管理。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按本辦法規(guī)定程序退出的，將作為企業(yè)不良行為記入企業(yè)信用檔案并向社會公示。同時自社會公示之日起取消該企業(yè)1年內(nèi)參與物業(yè)服務(wù)項目招投標(biāo)的資格，其服務(wù)的物業(yè)項目1年內(nèi)不得參與物業(yè)項目示范或優(yōu)秀評選活動。

第二十四條 本辦法自2010年8月1日起施行。

第四篇：浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》的通知

關(guān)于印發(fā)《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法（試行）》的通知》

（浙建房市[2010]20號）

為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理,規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為, 維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動的正常秩序，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，在調(diào)查研究和廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，我廳制定了《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主委員會等單位以及相關(guān)部門進(jìn)行學(xué)習(xí)和貫徹實施。實施中如遇問題請及時反饋我廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處。

附件：《浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法(試行)》

二〇一〇年三月九日

浙江省物業(yè)項目服務(wù)退出管理辦法（試行）

第一條 為加強物業(yè)項目服務(wù)退出管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出行為，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保持物業(yè)管理活動的正常秩序，根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》和國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本辦法。

第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)因物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，或者依據(jù)法律規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目服務(wù)管理活動，適用本辦法。

第三條 退出物業(yè)項目服務(wù)管理應(yīng)當(dāng)本著維護(hù)社會穩(wěn)定、保證業(yè)主基本生活秩序、依法有序、平穩(wěn)過渡的原則進(jìn)行。

第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱“物業(yè)主管部門”)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)項目服務(wù)退出的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理。

第五條 業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)從保持物業(yè)項目服務(wù)管理的穩(wěn)定性和長遠(yuǎn)利益出發(fā)，不得隨意更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要保證業(yè)主的正常生活秩序。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅持誠信守法的原則，嚴(yán)格履行退出物業(yè)項目服務(wù)管理程序和相應(yīng)職責(zé)，解決好項目管理遺留問題，做好新老物業(yè)服務(wù)管理的銜接工作，保持項目服務(wù)管理的連續(xù)性。

開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)尊重購房人的合法權(quán)益，兌現(xiàn)售房承諾，妥善解決項目建設(shè)遺留問題，為物業(yè)項目管理的順利開展提供保障。

第六條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會和業(yè)主委員會尚未成立，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，適用下列程序：

（一）建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按不低于原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將不再續(xù)約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。

（三）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（以下統(tǒng)稱“新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)”）確定后10日內(nèi)，將新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)情況書面函告業(yè)主，并抄報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

（四）建設(shè)單位未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會督促建設(shè)單位及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第七條 前期物業(yè)服務(wù)合同期滿終止且業(yè)主大會、業(yè)主委員會已成立，或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，適用下列程序：

（一）業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不再續(xù)約的，合同當(dāng)事人一方應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿60日前，向?qū)Ψ教岢霾辉倮m(xù)約的意見。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》和《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將未續(xù)約原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。

（三）業(yè)主委員會按照規(guī)定的程序和要求重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)后的10日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并報物業(yè)所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。

（四）業(yè)主大會未及時履行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任，也未決定實施自治管理的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)書面報告。物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居民委員會督促業(yè)主大會及時選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第八條 物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人提前解除合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，應(yīng)依情形分別適用下列程序：

（一）前期物業(yè)服務(wù)期間，合同當(dāng)事人一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)于擬解除合同前90日書面告知對方，并征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》及前期物業(yè)招標(biāo)投標(biāo)有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。同時,建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)主管部門應(yīng)分別履行本辦法第六條

（二）至

（四）項相關(guān)規(guī)定。

（二）物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)業(yè)主委員會或者20％以上業(yè)主提議要求提前解除合同的，應(yīng)于擬解除物業(yè)服務(wù)合同前90日組織召開業(yè)主大會。在召開業(yè)主大會15日前，將會議通知及解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)事項等書面材料送交與會人員并以書

面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。經(jīng)征得專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主大會做出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會作出決定后３日內(nèi)書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則或合同另有約定的從其約定。

業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)管理條例》和本物業(yè)項目《管理規(guī)約》等有關(guān)規(guī)定，及時另行選聘具有相應(yīng)資質(zhì)等級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將提前解除合同的原因、退出時間等以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。同時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》。

未經(jīng)業(yè)主大會依法通過提前解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會及其成員不得擅自作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

（三）物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在擬解除物業(yè)服務(wù)合同90日前，將解約原因、退出時間以書面形式告知業(yè)主委員會，就相關(guān)事項進(jìn)行協(xié)商，同時以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告15日。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將解約原因、退出時間以書面形式報送項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案，并填寫《物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理情況登記表》，書面告知社區(qū)居民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)啟動選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的程序。

（四）當(dāng)事人一方對提前解除物業(yè)服務(wù)合同行為有爭議的，雙方應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定協(xié)商解決。如協(xié)商不成，可申請物業(yè)項目所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、物業(yè)主管部門調(diào)解，也可以直接向人民法院起訴或按合同約定申請仲裁。

第九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前繼續(xù)按照合同的約定提供物業(yè)服務(wù)，積極協(xié)助建設(shè)單位或業(yè)主大會做好物業(yè)項目管理相關(guān)工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)管理服務(wù)費至合同期滿終止或解除退出之日。

第十條 在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同期滿終止或解除之日前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主的意見將預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費等相關(guān)費用的結(jié)余款項退還給業(yè)主或轉(zhuǎn)交給下一任物業(yè)服務(wù)企業(yè)；原欠繳的物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，及時補繳。

第十一條 原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定，在物業(yè)項目管理移交前30日，與物業(yè)服務(wù)合同委托方、新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)項目交接驗收手續(xù)，移交物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地、物業(yè)服務(wù)用房等，并提供該管理辦法第九條、第十條規(guī)定的資料。

第十二條 新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)按照《浙江省物業(yè)項目承接驗收管理辦法(試行)》的規(guī)定與物業(yè)服務(wù)合同委托方、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和物業(yè)服務(wù)用房等進(jìn)行查驗。

查驗時應(yīng)當(dāng)制作物業(yè)查驗記錄。查驗記錄應(yīng)當(dāng)包括查驗項目名稱、查驗時間、查驗內(nèi)容、查驗結(jié)論、存在問題等，并由查驗人簽字。對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)詳細(xì)記錄，雙方應(yīng)當(dāng)以書面形式明確有關(guān)問題的解決辦法。

經(jīng)查驗符合要求的，應(yīng)在7日內(nèi)辦理有關(guān)交接手續(xù)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)

服務(wù)合同委托方及其新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)管理交接驗收協(xié)議》。

第十三條 物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由拒絕辦理交接手續(xù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主可拒付物業(yè)服務(wù)合同權(quán)利義務(wù)終止后的物業(yè)服務(wù)費；新受托物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)合同委托方應(yīng)通過司法途徑要求原物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、辦理交接手續(xù)。

第十四條 物業(yè)服務(wù)合同期滿終止，業(yè)主大會未依法及時選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)且未作出自治管理決定的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序做好銜接工作：

（一）在物業(yè)服務(wù)合同期滿終止前30日，業(yè)主大會未明確續(xù)聘或未選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，且未作出自治管理決定時，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向物業(yè)項目所在地物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告。

（二）物業(yè)主管部門接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)報告后7個日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)、社區(qū)居委會到物業(yè)項目所在地聽取業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的意見，并就繼續(xù)做好物業(yè)服務(wù)進(jìn)行溝通協(xié)調(diào)工作。

（三）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)，積極協(xié)助業(yè)主大會依法選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并主動提供相關(guān)信息，協(xié)助其做好選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作，指導(dǎo)業(yè)主大會與新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。

（四）對拒不選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)將有關(guān)情況書面報送物業(yè)項目所在地縣（市、區(qū)）人民政府。根據(jù)《浙江省物業(yè)管理條例》等有關(guān)規(guī)定，及時制定管理預(yù)案，并組織社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供水等部門做好共用設(shè)備設(shè)施運行、垃圾清掃、綠化維護(hù)等基本服務(wù)。所發(fā)生的費用由業(yè)主交納，業(yè)主委員會負(fù)責(zé)收取。

第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定、不按規(guī)定程序退出及未按規(guī)定辦理物業(yè)項目退出備案的，應(yīng)記入企業(yè)誠信檔案，作為不良行為記錄向社會公布，并按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》(建設(shè)部令第164號)等有關(guān)的規(guī)定，可給予降低企業(yè)資質(zhì)等級或取消企業(yè)資質(zhì)。

第十六條 因物業(yè)規(guī)模較小導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出項目服務(wù)管理的，所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)從實際出發(fā)，本著規(guī)模經(jīng)營、方便管理、降低成本、提高服務(wù)質(zhì)量的原則，積極創(chuàng)造條件推動相鄰項目整合。

第十七條 各設(shè)區(qū)的市、縣物業(yè)主管部門可依據(jù)本辦法結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，制定具體實施細(xì)則。

第十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。

第五篇：大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

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發(fā)文字號：大政發(fā)[1999]123號

頒布時間：1999.12.23 實施時間：2000.01.01

效力級別：地方法規(guī)和規(guī)章

效力狀態(tài)：現(xiàn)行有效

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大連市人民政府關(guān)于印發(fā)《大連市城市

住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》的通知

（大政發(fā)〔１９９９〕１２３號）各區(qū)、市、縣人民政府，市政府各委、辦、局（總公司）：

現(xiàn)將《大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

大連市人民政府

一九九九年十二月二十三日

大連市城市住宅區(qū)物業(yè)管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強城市住宅區(qū)物業(yè)管理，維護(hù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的居住生活環(huán)境，根據(jù)國家和省的有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱城市住宅區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)以住宅為主，配套設(shè)施比較齊全，具有一定規(guī)模的居住區(qū)域。

本辦法所稱城市住宅區(qū)物業(yè)（以下簡稱物業(yè)），是指城市住宅區(qū)內(nèi)房屋及相關(guān)的共用設(shè)施、設(shè)備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)物業(yè)管理合同約定，對物業(yè)進(jìn)行管理和為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供服務(wù)的活動。

第三條 本辦法適用于大連市行政區(qū)域內(nèi)城市住宅區(qū)的物業(yè)管理。

城市新建住宅區(qū)和共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)實行物為物業(yè)管理；配套設(shè)施尚不齊全的城市原有住宅區(qū)，應(yīng)當(dāng)通過整治，逐步創(chuàng)造條件，實行物業(yè)管理。

第四條 大連市房地產(chǎn)管理局以及縣（市）、旅順口區(qū)、金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)的房地產(chǎn)管理部門，是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門。

市及縣（市）、區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、大連高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大連金石灘國家旅游度假區(qū)物業(yè)管理辦公室，具體負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常管理工作。

政府有關(guān)部門及街道辦事處，應(yīng)協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門做好物業(yè)管理工作，并在各自職權(quán)范圍內(nèi)，對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。

第二章 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會和委員會

第五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會是城市住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人對物業(yè)實行自我管理的群眾性組織。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會（以下統(tǒng)稱物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會）選舉產(chǎn)生。

第六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人組成；物業(yè)產(chǎn)權(quán)人較多的，可按比例推選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表，組成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表大會。

公有住宅的使用人可以按比例推選物業(yè)使用人代表，出席物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會，并行使與物業(yè)使用人相關(guān)的表決權(quán)。

第七條 共用設(shè)施、設(shè)備齊全的原有住宅區(qū)，公有住宅出售率達(dá)到４０％以上以及新建住宅區(qū)出售和入住率達(dá)到總套數(shù)５０％以上的，原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)在達(dá)到規(guī)定條件后３個月內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門協(xié)調(diào)、指導(dǎo)下，組織物業(yè)產(chǎn)權(quán)人召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會。

第八條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會應(yīng)當(dāng)由超過２／３的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表以及具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表出席方可舉行。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定，應(yīng)由半數(shù)以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表和具有表決權(quán)的物業(yè)使用人代表通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后方可生效。

第九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會每年召開１次。經(jīng)２０％以上的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人代表提議，或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會認(rèn)為確有必要時，可臨時召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會。

召開物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會，應(yīng)邀請物業(yè)管理行政主管部門及所在地街道辦事處、公安派出所等有關(guān)單位列席。

第十條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會的職權(quán)：

（一）審議《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》；

（二）選舉、改選物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會，增補或撤換物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員；

（三）聽取和審議物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會關(guān)于物業(yè)管理的工作報告和財務(wù)報告，修改或撤銷物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會不適當(dāng)?shù)臎Q定；

（四）審議物業(yè)管理企業(yè)的委托辦法；

（五）決定物業(yè)管理的其他有關(guān)事項。

第十一條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會選舉產(chǎn)生的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成員由７至１３人組成，設(shè)主任１人、副主任１至２人。主任、副主任從物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員中選舉產(chǎn)生。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每屆任期３年，主任、副主任、委員可以連選連任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會任期屆滿１個月前，應(yīng)當(dāng)組織換屆選舉，產(chǎn)生新一屆物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會。

第十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的權(quán)利：

（一）選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂、變更或解除物業(yè)管理委托合同；

（二）審議物業(yè)管理企業(yè)工作計劃和費用預(yù)算；

（三）檢查、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作情況；

（四）審議物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)及使用情況；

（五）負(fù)責(zé)維修資金的籌集和使用管理；

（六）監(jiān)督公共建筑、共用設(shè)施、設(shè)備和物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的使用情況；

（七）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會賦予的其他權(quán)利。

第十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的義務(wù)：

（一）向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會報告工作；

（二）執(zhí)行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會通過的各項決議，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人監(jiān)督；

（三）監(jiān)督物業(yè)產(chǎn)權(quán)人遵守《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)落實各項管理工作；

（四）履行物業(yè)管理委托合同，保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各項管理目標(biāo)的實施；

（五）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)。

第十四條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會每個季度例會１次。有２／３以上委員提議或主任、副主任認(rèn)為有必要時，可以增加例會。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會召開會議必須有過半數(shù)委員出席。會議作出的決定，應(yīng)經(jīng)過半數(shù)委員通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布后生效。

第十五條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起１５日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)管理行政主管部門申請登記備案：

（一）登記備案申請；

（二）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》；

（三）《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會組成人員登記表》；

（四）物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人代表和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委員選舉辦法。

物業(yè)管理行政主管部門自受理登記備案之日起１５日內(nèi)發(fā)給登記備案證書。發(fā)給證書的日期，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立的日期。

第十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出生效的決定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人必須遵守。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會、物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定，不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。有關(guān)決定與物業(yè)管理委托合同不相一致的，應(yīng)事先與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商。

第三章 物業(yè)管理企業(yè)

第十七條 物業(yè)管理企業(yè)是指依照法定程序設(shè)立，以物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)為經(jīng)營業(yè)務(wù)，獨立核算，并具有企業(yè)法人資格的經(jīng)濟(jì)組織。

物業(yè)管理企業(yè)享受國家有關(guān)第三產(chǎn)業(yè)的政策。

第十八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后１個月內(nèi)，持下列資料到物業(yè)管理行政主管部門申請辦理《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》：

（一）營業(yè)執(zhí)照副本；

（二）企業(yè)章程；

（三）企業(yè)法定代表人及總經(jīng)理的任職文件及個人資料；

（四）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書、任職文件或聘用合同；

（五）物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的其他資料。

第十九條 對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)實行年檢制度和等級評定制度，具體辦法按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)變更登記或被撤銷時，應(yīng)于工商行政管理部門批準(zhǔn)之日起１５日內(nèi)，到物業(yè)管理行政主管部門備案。

第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利：

（一）依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定，對物業(yè)實施管理；

（二）制止違反物業(yè)管理制度的行為；

（三）請求物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會協(xié)助管理；

（四）選聘專業(yè)公司承擔(dān)專項工程，但不得將物業(yè)管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人。

第二十二條 物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)：

（一）履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營；

（二）接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的監(jiān)督；

（三）接受物業(yè)管理行政主管部門的監(jiān)督、指導(dǎo)；

（四）定期向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費和維修基金的收支帳目；

（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

第四章 物業(yè)管理與收費

第二十三條 物業(yè)管理實行物業(yè)產(chǎn)權(quán)人自我管理與委托物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合的原則。

新建住宅區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立前，由開發(fā)建設(shè)單位委托物業(yè)管理企業(yè)實施前期物業(yè)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會成立后，由其選定的物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

委托物業(yè)管理企業(yè)實行專業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)當(dāng)簽訂物業(yè)管理委托合同，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。

第二十四條 前期物業(yè)管理服務(wù)項目包括下列內(nèi)容：

（一）對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計提出意見和建議；

（二）對防水、地下管網(wǎng)等隱蔽工程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督；

（三）配合物業(yè)管理行政主管部門參與物業(yè)竣工綜合驗收；

（四）管理工程技術(shù)和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人與物業(yè)管理相關(guān)的檔案資料；

（五）為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人辦理入住手續(xù)，對物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的裝飾裝修進(jìn)行管理；

（六）本辦法第二十八條第（一）至

（四）項規(guī)定的內(nèi)容；

（七）前期物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

第二十五條 購買（承租）物業(yè)的單位和個人，應(yīng)在簽訂購房（租賃）合同的同時，與原產(chǎn)權(quán)或開發(fā)建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議。

第二十六條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選定物業(yè)管理企業(yè)后，負(fù)責(zé)前期物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會決定的期限內(nèi)，將開發(fā)建設(shè)單位提供的下列資料移交給物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或其委托的物業(yè)管理企業(yè)：

（一）政府主管部門的項目批準(zhǔn)文件；

（二）規(guī)劃圖和竣工總平面圖；

（三）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備竣工圖以及工程質(zhì)量驗收資料；

（四）地下管網(wǎng)竣工圖、電路示意圖、隱蔽工程驗收記錄；

（五）竣工綜合驗收合格證書；

（六）各種設(shè)備及材料的檢驗合格證書、質(zhì)量保證書、使用說明書；

（七）環(huán)保、綠化等相關(guān)工程驗收資料；

（八）其他必要的資料。

第二十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)可以采取招標(biāo)或協(xié)商的方式進(jìn)行。１個物業(yè)管理區(qū)域，只能選聘１個物業(yè)管理企業(yè)。

第二十八條 物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容一般應(yīng)包括：

（一）房屋共用部位、設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運行服務(wù)；

（二）環(huán)境衛(wèi)生及生活垃圾的收集；

（三）協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)搞好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序及安全巡查工作；

（四）車輛停放秩序的管理及停車場的經(jīng)營管理；

（五）非市政管理部門的道路、綠地、建筑小品、庭院燈、草坪燈等的養(yǎng)護(hù)管理；

（六）維修基金利息使用財務(wù)管理和物業(yè)管理檔案資料管理；

（七）開展社區(qū)服務(wù)，參與社區(qū)文化建設(shè)；

（八）物業(yè)管理委托合同約定的其他事項。

第二十九條 物業(yè)管理委托合同期滿，一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月內(nèi)通知對方。合同有效期內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被解聘的，在物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會重新選定物業(yè)管理企業(yè)之前，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會對物業(yè)實行自我管理，或委托物業(yè)管理行政主管部門委派的物業(yè)管理企業(yè)代管。

代管物業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，在競聘對該物業(yè)的管理時，享有優(yōu)先受聘權(quán)。

第三十條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同終止或解除后７日內(nèi)，應(yīng)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會移交物業(yè)管理檔案資料、有關(guān)財務(wù)帳冊以及物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、場地和其他財物。

第三十一條 物業(yè)管理服務(wù)費用的構(gòu)成按國家計劃委員會、建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》（計價費〔１９９９〕２６６號）執(zhí)行。

收取物業(yè)管理服務(wù)費用（含前期物業(yè)管理服務(wù)費用），必須到物價行政管理部門辦理經(jīng)營性收費許可證。

第三十二條 前期物業(yè)管理服務(wù)費用由開發(fā)建設(shè)單位和購買房屋的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、入住的使用人承擔(dān)。

前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議對前期物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)有約定的，經(jīng)物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門核準(zhǔn)后，可按合同約定執(zhí)行；沒有約定的，由市物價行政主管部門會同物業(yè)管理行政主管部門確定。

第三十三條 物業(yè)管理服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會與其選定的物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門審核，報物價行政主管部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。但國家和省、市已有規(guī)定的，須按規(guī)定執(zhí)行。

物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的特約服務(wù)，沒有收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物業(yè)管理企業(yè)與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人協(xié)商定價；國家和省、市有收費標(biāo)準(zhǔn)的，按標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

第三十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每半年向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人公布物業(yè)管理服務(wù)費收支情況，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

第三十五條 城市新建住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按房屋造價（成本價）１％的比例繳納物業(yè)管理專項資金，用于購買物業(yè)管理經(jīng)營用房。物業(yè)管理經(jīng)營用房按物業(yè)總建筑面積１％的比例，以成本價在臨街房屋首層提供。

物業(yè)管理專項資金，市內(nèi)四區(qū)交市物業(yè)管理辦公室專項存儲；其他縣（市）、區(qū)交當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理辦公室專項存儲。

物業(yè)管理經(jīng)營用房經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本后結(jié)余部分，全部用于補充維修基金的不足。

第三十六條 建筑面積在５萬平方米以下的住宅區(qū)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)無償提供１５０平方米的物業(yè)管理辦公用房。每增加５萬平方米，增加５０平方米物業(yè)管理辦公用房。提供的物業(yè)管理辦公用房，應(yīng)充分考慮辦公及群眾辦事方便。

第三十七條 規(guī)劃土地行政主管部門和開發(fā)建設(shè)單位在進(jìn)行新建住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計時，應(yīng)將物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房、停車場等建設(shè)作為規(guī)劃設(shè)計條件。

第三十八條 物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房的產(chǎn)權(quán)歸住宅區(qū)全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人所有，不得分割、抵押、交換、買賣。

第三十九條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)建立投訴受理制度，接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人及物業(yè)管理企業(yè)對違反本辦法行為的投訴。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十條 住宅區(qū)內(nèi)的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，應(yīng)按照法律、法規(guī)、規(guī)章和《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》的規(guī)定使用物業(yè)。

第四十一條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列行為：

（一）擅自改變房屋基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)和外貌；

（二）擅自建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物；

（三）占用、損壞共用部位和共用設(shè)施、設(shè)備；

（四）安裝影響周圍環(huán)境或者房屋結(jié)構(gòu)的動力設(shè)備；

（五）亂設(shè)攤亭、集貿(mào)市場；

（六）隨意停放車輛，亂拋垃圾，亂堆雜物；

（七）踐踏、占用綠地，攀折花木；

（八）排放或者存放有毒有害物品，發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；

（九）亂掛、亂貼、亂畫和擅自安裝護(hù)欄、吊欄、曬衣架；

（十）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他違法行為。

第四十二條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人裝修房屋需要改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌或明顯加大荷載的，必須按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)并告知物業(yè)管理企業(yè)。對未經(jīng)批準(zhǔn)擅自裝修的，物業(yè)管理企業(yè)、其他物業(yè)產(chǎn)權(quán)人和使用人，有權(quán)制止并報告有關(guān)部門。

第四十三條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人改變物業(yè)使用性質(zhì)的，應(yīng)按國家規(guī)定報有關(guān)行政主管部門辦理相關(guān)手續(xù)。影響他人利益的，應(yīng)征得相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的同意。

第四十四條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對供電、供水、排水、供氣、供熱、道路、通訊、有線電視等共用設(shè)施，新增或進(jìn)行維修、改造的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)通報，并就恢復(fù)和賠償?shù)仁马椇炗唴f(xié)議后方可施工。

第四十五條 實行封閉物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)的停車場和由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人出資建設(shè)的停車場地，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會委托物業(yè)管理企業(yè)管理，并按規(guī)定收取車輛停放管理費。其中，占用由城建行行政主管部門建設(shè)和維護(hù)道路的，應(yīng)事先到城建行政主管部門辦理有關(guān)手續(xù)。

第四十六條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋和共用設(shè)施、設(shè)備及公共場地設(shè)置經(jīng)營性廣告的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人和物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會的書面同意并簽訂有償使用協(xié)議后，方可到戶外廣告管理部門辦理手續(xù)。

第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛停放管理費和戶外廣告有償使用費收入，扣除成本后結(jié)余部分的６０％用于物業(yè)維修和綠地養(yǎng)護(hù)；４０％用于彌補經(jīng)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會同意減免的物業(yè)管理服務(wù)費和便民服務(wù)費用。

第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、通訊、有線電視等，應(yīng)由各專業(yè)管理部門管理到用戶，并負(fù)責(zé)維修和管理。如需委托物業(yè)管理企業(yè)管理，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂管理協(xié)議，并繳納委托管理費用。

第四十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人轉(zhuǎn)讓或出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)使用守則》告知受讓人或承租人。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或租賃合同簽訂之日起１周內(nèi)，受讓方或承租方應(yīng)將受讓或承租情況書面告知物業(yè)管理企業(yè)。

第五十條 實行物業(yè)管理的住宅區(qū)內(nèi)應(yīng)建立維修基金。維修基金的籌集、核算、計提及使用管理，按《大連市城市住宅售后修繕資金計提及使用管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

第五十一條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)依照國家和省、市關(guān)于城市房屋維修、養(yǎng)護(hù)、危險房屋管理及公房售后維修養(yǎng)護(hù)等規(guī)定，加強房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修管理，保障房屋使用安全，保持和提高房屋完好程度與使用功能。

物業(yè)管理企業(yè)未按規(guī)定維修房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備或維修中造成物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十二條 物業(yè)維修時，相鄰物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人應(yīng)予以配合。因阻撓、妨礙維修造成他人財產(chǎn)損失和人身傷害的，由阻撓、妨礙的責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任和相關(guān)的法律責(zé)任。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人因維修房屋自用部位、自用設(shè)施、設(shè)備或應(yīng)維修而不維修，造成相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十三條 保修期內(nèi)房屋共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及運行服務(wù)的費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

第六章 法律責(zé)任

第五十四條 物業(yè)管理企業(yè)未按本辦法的規(guī)定和物業(yè)管理合同約定實施物業(yè)管理的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會或者物業(yè)管理行政主管部門投訴，物業(yè)行政主管部門可責(zé)令其限期改正；情節(jié)嚴(yán)重的，物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會有權(quán)解除物業(yè)管理委托合同，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

第五十五條 物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定，未取得《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書》從事物業(yè)管理，其所簽訂的物業(yè)管理合同無效，物價行政主管部門不予辦理收費許可證；擅自設(shè)立收費項目、提高收費標(biāo)準(zhǔn)的，由物價行政主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定處罰。

第五十六條 開發(fā)建設(shè)單位不按本辦法規(guī)定繳納物業(yè)管理專項資金、維修基金、以及不提供物業(yè)管理辦公、經(jīng)營用房和物業(yè)檔案資料的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期繳納或提供。逾期拒不繳納和提供的，物業(yè)管理行政主管部門可提請人民法院強制執(zhí)行。

第五十七條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，或者撤銷其決定，并通告全體物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會作出的決定違反本辦法規(guī)定的，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人大會予以撤銷，并由責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第五十八條 對不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費的物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人，物業(yè)管理企業(yè)可以按照應(yīng)交金額的０．３％按日加收滯納金；拖欠物業(yè)管理服務(wù)費的，物業(yè)管理企業(yè)可按雙方協(xié)議，依法申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

第五十九條 物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人或其他單位、個人違反本辦法，損壞房屋及共用設(shè)備、設(shè)施和損害公共利益的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令其限期改正，賠償損失并可處以５００元以上５０００元以下的罰款。

違反本辦法第四十一條規(guī)定的，由政府有關(guān)部門按照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

第六十條 當(dāng)事人對行政處罰不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

當(dāng)事人在規(guī)定期限內(nèi)不申請復(fù)議，不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，作出處罰決定的機(jī)關(guān)可以申請人民法院強制執(zhí)行。

第七章 附則

第六十一條 本辦法中《物業(yè)使用守則》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人公約》、《物業(yè)產(chǎn)權(quán)人委員會章程》的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局制定。前期物業(yè)管理委托合同和服務(wù)協(xié)議、物業(yè)管理委托合同的示范文本，由市房地產(chǎn)管理局會同市工商行政管理局制定。

第六十二條 配套設(shè)施比較齊全但公有住宅出售率未達(dá)到４０％的城市原有住宅區(qū)，物業(yè)管理行政主管部門可以組織產(chǎn)權(quán)及經(jīng)營管理單位，參照本辦法前期物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定實行物業(yè)管理。

第六十三條 城市規(guī)劃區(qū)外經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)的住宅區(qū)和城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的辦公、商住、別墅等其他類型的物業(yè)管理，參照本辦法規(guī)定執(zhí)行。

第六十四條 本辦法由大連市房地產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

第六十五條 本辦法自２０００年１月１日起施行。大連市人民政府１９９５年７月２１日發(fā)布的《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》即行廢止。