第一篇：深圳市各類土地審批程序和其他規(guī)定和土地審批

深圳市各類土地審批程序和其他規(guī)定和土地審批

2-1 一般規(guī)定

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1、國有土地使用權(quán)出讓的方式及適用范圍(一)國有土地使用權(quán)出讓的方式 1.協(xié)議出讓； 2.招標(biāo)出讓； 3.拍賣出讓； ⒋掛牌出讓。

(二)協(xié)議出讓土地使用權(quán)的適用范圍 協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍： ⒈工業(yè)用地（特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項目用地）。

⒉市、區(qū)政府建設(shè)的社會微利商品房用地和全成本微利商品房用地。

⒊市、區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營利性用地。⒋軍事用地。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，下列用地也可以采取協(xié)議出讓方式出讓土地使用權(quán)，但必須按公告的市場價格出讓，并將出讓情況予以公示：

⒈屬特區(qū)急需或特別鼓勵發(fā)展的項目用地。⒉市政府以土地入股合作的項目用地。

(三)除法律法規(guī)規(guī)定的情形外，下列經(jīng)營性項目用地應(yīng)采用招標(biāo)、拍賣方式出讓： 1.居住用地

(1)獨棟住宅、別墅用地；(2)多層住宅用地；(3)中高層住宅用地；(4)商業(yè)、住宅混合用地；

(5)辦公、公寓混合用地。2.商業(yè)用地(1)飲食業(yè)用地；

(2)商業(yè)、辦公混合用地；(3)百貨批發(fā)零售業(yè)用地；(4)生活用品批發(fā)零售業(yè)用地；(5)生產(chǎn)資料批發(fā)零售業(yè)用地；(6)企業(yè)經(jīng)營的市場用地；(7)度假及娛樂用地；

(8)辦公用地。3.加油、加氣站用地

4.土地管理部門認(rèn)為適宜采用招標(biāo)、拍賣方式出讓的其他項目用地。

上述項目用地，按規(guī)定委托市土地房產(chǎn)交易中心分期分批采用招標(biāo)或拍賣方式出讓。

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2、土地使用權(quán)出讓合同書(一)內(nèi)容

1.雙方當(dāng)事人的姓名或名稱、地址； 2.用地的方案號、宗地號、土地面積； 3.土地使用年期及起止時間； 4.土地用途及性質(zhì)；

5.地價款的數(shù)額、幣種、交付方式及時間； 6.規(guī)劃、市政設(shè)計要點； 7.項目竣工提交驗收時間； 8.市政配套建設(shè)義務(wù)； 9.使用相鄰?fù)恋睾偷缆返南拗疲?10.建設(shè)附屬、附加設(shè)施的項目及義務(wù)； 11.違約責(zé)任；

12.當(dāng)事人認(rèn)為必要的其他條款。(二)土地年期 1.居住用地七十年； 2.工業(yè)用地五十年；

3.教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4.商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 5.其他用地五十年。

6.同宗土地上含多種使用功能且法定最高土地使用年限不一致的,按主體建筑的性質(zhì)和主要規(guī)劃功能確定土地出讓年限。

7.1996年以前未按此年限規(guī)定執(zhí)行的出讓合同用地，自原合同規(guī)定的起始日期推算、順延，不須另簽合同。8.未簽訂出讓合同的歷史用地及行政劃撥用地，如已確定使用年期，在補辦出讓手續(xù)前，仍按原批準(zhǔn)的使用年限執(zhí)行。

9.加油站、加氣站、農(nóng)業(yè)種植、養(yǎng)殖用地出讓年限按二十年執(zhí)行。(三)合同編號：

1.編號格式:××××—×—×××

年號 局代碼 順序號 2.編號說明

①年號：4位，以當(dāng)年年號按4位數(shù)編寫。

②局代碼：1位，市局0、羅湖分局

1、福田分局

2、南山分局

3、寶安分局

4、龍崗分局

5、鹽田分局

6、大工業(yè)區(qū)分局

7、中心辦9, 布吉所A、平湖所B、橫崗所C、龍崗所D、坪山所E、葵涌所F、大鵬所G、南澳所H、坪地所I、坑梓所J、新安所K、西鄉(xiāng)所L、福永所M、沙井所N、松崗所O、龍華所P、石巖所Q、觀瀾所R、公明所S、光明所T。③順序號：3位，合同的次序號。

3.土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議以原土地使用權(quán)出讓合同書編號為基礎(chǔ)，分別按照“XX號《土地使用權(quán)出讓合同書》第一補充協(xié)議、第二補充協(xié)議、第三補充協(xié)議…”的順序編號。(四)合同打印與簽訂

1.出讓合同書采用市局統(tǒng)一制定的樣本用電腦打印，一式5份。

2.出讓合同須由土地使用者的法定代表人與我局簽訂，委托他人代簽的，代理人必須提交由法定代表人出具的授權(quán)委托書，境外的企業(yè)、其他組織和個人出具的授權(quán)委托書必須按國家有關(guān)規(guī)定辦理。3.用地單位即土地使用者應(yīng)填寫單位名稱全稱，且與所蓋公章必須一致。

4.宗地號、宗地面積按宗地圖打印，宗地圖附貼在出讓合同后面并加蓋深圳市規(guī)劃與國土資源局土地使用權(quán)出讓專用章(騎縫)。5.地價款部分用大寫打印。

6.土地利用要求按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》內(nèi)容打印。7.明確項目竣工時間。

8.涉及附屬建筑工程、配套工程及公益工程的用地，按規(guī)劃設(shè)計要點的要求在合同中明確，并打印出合同附表一、二、三。

9.屬市區(qū)財政全額投資的機關(guān)、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等公益性、非營利性用地項目，實行免地價出讓。在出讓合同附加條款中注明權(quán)利人為市（區(qū)）人民政府，實際使用單位為申請用地單位。實際使用單位對該宗地僅享有占有和使用權(quán)益，并無收益和處分的權(quán)利；該項目用地不得轉(zhuǎn)讓、抵押、出租，不得改作經(jīng)營性用途，不得用于合作建房。

10．屬拆遷改造的項目，改造單位在與所有小業(yè)主達成正式拆遷改造協(xié)議并經(jīng)征地拆遷部門認(rèn)可前，不予簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》。

11.特殊情況需要特別說明的，應(yīng)在附加條款中備注清楚。(五)合同的登記與分發(fā)

1.土地出讓合同在發(fā)放給土地使用者前，應(yīng)由地政部門經(jīng)辦人員負(fù)責(zé)在土地管理系統(tǒng)中錄入合同資料，經(jīng)辦人員應(yīng)負(fù)責(zé)相關(guān)數(shù)據(jù)的真實性、準(zhǔn)確性。

2.出讓合同一式五份：用地單位三份，分局信息科存檔二份。

3.出讓合同發(fā)放時，要做好簽收工作。

4.市局、分局、管理所等有關(guān)部門需查詢出讓合同時，可通過電腦聯(lián)網(wǎng)查詢。

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3、現(xiàn)代物流園區(qū)土地管理政策

（一）市政府成立現(xiàn)代物流園區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，對進入現(xiàn)代物流園區(qū)企業(yè)的資格進行認(rèn)定。

（二）現(xiàn)代物流園區(qū)用地的地價根據(jù)規(guī)劃確定的用途測算，即按照《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確定的用途及規(guī)劃指標(biāo)計收地價。對規(guī)劃未明確劃分土地用途或未直接明確為物流用途的物流項目用地，筍崗物流園區(qū)按商業(yè)、倉儲各50%計算，其余物流園區(qū)按商業(yè)25%、倉儲75%計算。

（三）現(xiàn)代物流園區(qū)的土地使用年限定為50年。

（四）現(xiàn)代物流園區(qū)用地的地價可分期支付，分期付款最長期限為3年。土地使用者應(yīng)于土地使用權(quán)出讓合同生效當(dāng)日交付地價總額20%的首期款，2年內(nèi)應(yīng)交付地價總額40%的二期款，余款應(yīng)在3年內(nèi)付清。

（五）現(xiàn)代物流園區(qū)內(nèi)新申請用地項目，地價優(yōu)惠20%計收。

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4、酒店項目土地管理政策

（一）酒店項目用地實行招標(biāo)（邀請招標(biāo)和公開招標(biāo)）、拍賣和掛牌方式出讓，允許分期交付地價，并試行按揭付款方式交付地價。對新出讓土地，按付款時間最短優(yōu)先原則確定受讓人。

（二）對一次性繳付地價款或采用按揭方式繳付地價款的，給予總地價款15%的優(yōu)惠。

（三）對分期繳付地價款的，分期付款最長期限為3年。土地使用者應(yīng)于土地使用權(quán)出讓合同生效當(dāng)日交付地價總額20%的首期款，2年內(nèi)應(yīng)交付地價總額40%的二期款，余款應(yīng)在3年內(nèi)付清。分期付款的利息標(biāo)準(zhǔn)按合同簽訂日中國人民銀行公布的固定資產(chǎn)投資貸款利率上浮一個百分點計收。未按合同規(guī)定的期限付清地價而應(yīng)繳付滯納金的標(biāo)準(zhǔn)，定為從滯納之日起，每日加收地價款應(yīng)繳部分的萬分之一。

（四）酒店項目用地土地使用年期定為50年。另外，為優(yōu)化酒店項目的土地資源，可增加酒店項目綜合性、兼容性，并可采用產(chǎn)權(quán)式酒店的方式供應(yīng)酒店項目的用地。產(chǎn)權(quán)式酒店項目按商品房的有關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。

（五）對于已建成須補辦出讓手續(xù)的酒店項目用地，如賓館、酒店、招待所等用地的地價，按現(xiàn)行酒店市場地價標(biāo)準(zhǔn)核計。對特殊景觀（如海景、山景等）影響較大的酒店項目，地價應(yīng)根據(jù)實際情況做相應(yīng)修正。對于新出讓的酒店項目以及商務(wù)會議中心、旅游度假綜合用地的地價，參照現(xiàn)行酒店市場地價標(biāo)準(zhǔn)并結(jié)合宗地評估結(jié)果綜合確定出讓底價。

（六）在酒店的主體工程未完工之前，酒店項目用地不得轉(zhuǎn)讓。土地使用者必須嚴(yán)格按出讓合同規(guī)定的用途和條件開發(fā)利用土地，否則，根據(jù)土地管理的有關(guān)法律、法規(guī)收回土地使用權(quán)。

（七）以上酒店項目土地管理政策在全市范圍內(nèi)（市中心區(qū)除外）適用。

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5、舊城舊村改造

(一)舊城舊村改造分為特區(qū)內(nèi)城市更新區(qū)改造、特區(qū)內(nèi)城中村改造、特區(qū)外舊區(qū)改造。

(二)城市更新區(qū)是指深圳經(jīng)濟特區(qū)原農(nóng)村集體用地范圍以外，以促進城市土地合理利用，改善城市環(huán)境質(zhì)量，適應(yīng)市場需求為主要目的的要求改造(重建或整治)的城市建成區(qū)。

城中村改造是指在特區(qū)范圍內(nèi)，因城市發(fā)展建設(shè)的需要，對原村集體用地范圍內(nèi)的舊住宅區(qū)、工商住混合區(qū)所進行的成片改造、整治。

舊區(qū)包括寶安和龍崗兩區(qū)內(nèi)的舊城和舊村。舊城是指規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)屬于國有土地的城市衰落區(qū)、功能轉(zhuǎn)換區(qū)和城市公共配套設(shè)施不完善區(qū)；舊村是指規(guī)劃建成區(qū)內(nèi)非農(nóng)建設(shè)用地性質(zhì)的農(nóng)村集體所有土地上的功能失調(diào)、配套設(shè)施不完善的農(nóng)民自建住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)、工商住混合區(qū)。舊區(qū)還包括具有一定歷史價值需要特別保護的地區(qū)。

(三)改造范圍應(yīng)嚴(yán)格按照改造計劃和規(guī)劃擬定，經(jīng)市政府用地審定會審定后核發(fā)改造范圍規(guī)劃用地方案圖，并刊登改造公告。

(四)改造單位未能在限期內(nèi)與被改造單位（個人）簽訂拆遷安置補償協(xié)議書的，批準(zhǔn)改造文件自行失效。

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6、農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地管理

農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地分為工商發(fā)展用地、公建設(shè)施用地和村民住宅用地。我局根據(jù)國家、省、市規(guī)定的指標(biāo)劃定各村的農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地。農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)時須先轉(zhuǎn)為國有。

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7、農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地的管理

(一)農(nóng)業(yè)保護區(qū)，是指被劃定為專門用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)并應(yīng)永久保留的區(qū)域，包括蔬菜、水產(chǎn)、水果、畜牧飼養(yǎng)、農(nóng)業(yè)科研用地及其他農(nóng)業(yè)用地。(二)農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地管理的程序

1.規(guī)劃部門應(yīng)根據(jù)本地區(qū)農(nóng)業(yè)保護區(qū)的規(guī)模、要求，編制農(nóng)業(yè)保護區(qū)的規(guī)劃，并將其納入城市總體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃。

2.測繪部門協(xié)助農(nóng)業(yè)主管部門勘測已劃定的農(nóng)業(yè)保護區(qū)的實際界線，定點放樁，設(shè)立標(biāo)志，登記造冊。3.征地部門核查新的申請用地是否占用農(nóng)業(yè)保護區(qū)用地。任何單位和個人不得擅自改動或侵占農(nóng)業(yè)保護區(qū)。確因基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要占用的，應(yīng)經(jīng)農(nóng)業(yè)主管部門簽署意見后報市政府批準(zhǔn)，并報市人大備案。4.對經(jīng)批準(zhǔn)調(diào)整為非農(nóng)業(yè)用途的土地，必須堅持先補償后占用的原則，用地單位應(yīng)提供可用于同類型的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)土地，確實無法提供農(nóng)業(yè)用地的，應(yīng)按規(guī)定繳交土地補償費、農(nóng)業(yè)墾復(fù)以及農(nóng)業(yè)保護區(qū)建設(shè)基金，專門用于異地開發(fā)農(nóng)業(yè)保護區(qū)。

5.違反法律、法規(guī)的規(guī)定在農(nóng)業(yè)保護區(qū)內(nèi)進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)和開發(fā)的，責(zé)令限期拆除，恢復(fù)生產(chǎn)條件并處罰金，破壞或擅自改變農(nóng)業(yè)保護區(qū)標(biāo)志的，責(zé)令恢復(fù)原狀并處罰金。

2-2 國有土地使用權(quán)的出讓 2-2-

1、國有土地使用權(quán)協(xié)議出讓

審核程序 1.初審

分局地政科或（衛(wèi)星新城所在地）管理所對用地申請文件進行初審。

(1)對不符合協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)的，直接提出否決意見，報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)或管理所主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后復(fù)函。

(2)符合協(xié)議出讓土地使用權(quán)范圍的，分局地政科根據(jù)規(guī)劃部門意見及年度土地供應(yīng)計劃、土地政策、產(chǎn)業(yè)政策和其他社會經(jīng)濟發(fā)展的方針、政策提出初步意見，提交分局業(yè)務(wù)會議審議。授權(quán)管理所辦理的，管理所提出意見后由分局地政科匯總提交分局業(yè)務(wù)會議審議。

(3)經(jīng)分局業(yè)務(wù)會議審議，不同意用地申請的，由分局地政科或管理所根據(jù)會議精神擬定意見經(jīng)批準(zhǔn)后，函復(fù)申請人。同意的用地項目，由分局地政科報市局地政處匯總。2.審批

對符合城市規(guī)劃、年度土地供應(yīng)計劃和產(chǎn)業(yè)政策的5萬平方米以下的工業(yè)用地，由所在地分局或較大所受理后報各區(qū)政府審批，并報市局備案。

“城中村”改造由各區(qū)政府根據(jù)全市的統(tǒng)一規(guī)劃和年度計劃具體組織實施。(1)市局地政業(yè)務(wù)會議

對分局提交的用地申請項目，市局地政處匯總材料后報市局地政業(yè)務(wù)會審議，會后形成會議紀(jì)要。

審議同意且不需報市局局長辦公會議的項目，由分局或管理所根據(jù)會議紀(jì)要精神直接辦理；審議同意需報市局局長辦公會議的項目，由市局地政處準(zhǔn)備材料提交局長辦公會議審議；審議不同意的，由分局或管理所根據(jù)會議紀(jì)要精神擬定復(fù)函。(2)市局局長辦公會議

會議對市局地政處提交的報市政府用地審定會審議的用地項目進行預(yù)審，并擬定預(yù)審意見,會后形成會議紀(jì)要。

預(yù)審?fù)庑鑸笫姓玫貙彾〞捻椖?，會后由市局地政處?zhǔn)備材料報市政府用地審定會議；預(yù)審?fù)獾恍鑸笫杏玫貙彾〞h的項目，會后由分局或管理所根據(jù)市局局長辦公會議精神直接辦理；預(yù)審不同意的用地項目，會后由分局或管理所根據(jù)市局局長辦公會議精神擬定復(fù)函。(3)市政府用地審定會議

市局根據(jù)市政府用地審定會的時間安排，準(zhǔn)備市政府用地審定會議的討論事項，將已形成預(yù)審意見的各項用地項目報請市用地審定會審議，市政府辦公廳擬定會議紀(jì)要，根據(jù)審批意見，作以下處理： ①不同意安排用地的項目，待會議紀(jì)要下達后，由分局或管理所按照會議紀(jì)要精神擬定復(fù)函； ②同意安排用地的項目申請，待會議紀(jì)要下達后，由分局或管理所辦理用地手續(xù)；

③決定重新選址或重新核定用地規(guī)模，待會議紀(jì)要下達后，由規(guī)劃部門重新核定用地選址及規(guī)模，并將意見轉(zhuǎn)地政部門在下一次用地審定會議上重審。

另外，根據(jù)市政府第七十一次用地審定會議及七十九次用地審定會議精神，特區(qū)內(nèi)的高科技工業(yè)項目、特

區(qū)外的工業(yè)項目、市政公共配套項目，可采取先辦理，后補報市例會備案的方式。其中屬高新技術(shù)工業(yè)園的用地，需先由市高新技術(shù)工業(yè)園區(qū)管理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室出示意見，屬高科技產(chǎn)業(yè)帶的用地，土地面積在10萬平方米（含10萬平方米）以上的，先由市高科技產(chǎn)業(yè)帶辦公室出示意見，10萬平方米以下的用地，由用地所在區(qū)的高科技產(chǎn)業(yè)帶辦公室出示意見。3.劃定用地方案

經(jīng)市政府用地審定會議或其授權(quán)市局審批同意的用地項目，分局或管理所根據(jù)市政府用地審定會議紀(jì)要精神擬定用地方案草圖，報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)或管理所主管領(lǐng)導(dǎo)審批后，劃定正式用地方案圖。4.測算地價。

5.簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》。

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2、國有土地使用權(quán)招標(biāo)出讓(一)招標(biāo)出讓方式 1.公開招標(biāo) 2.邀請招標(biāo)

（二）公開招標(biāo) 1.招標(biāo)準(zhǔn)備

招標(biāo)前的準(zhǔn)備工作由分局負(fù)責(zé)，管理所協(xié)助。對土地供應(yīng)計劃中的招標(biāo)用地項目，分局應(yīng)提前兩個月完成準(zhǔn)備工作。準(zhǔn)備工作包括：

（1）地政部門制作用地方案圖，一式2份。（2）征地拆遷部門完成征地拆遷工作。（3）地政監(jiān)察部門完成土地清理工作。

（4）土地開發(fā)部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在招標(biāo)公告中說明。（5）規(guī)劃部門提出規(guī)劃設(shè)計要點。

（6）測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統(tǒng)一的宗地圖（一式5份）。

（7）分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產(chǎn)估價中心評估招標(biāo)底價。市局地政處初擬招標(biāo)時間、地點、方式等，提交招標(biāo)、拍賣委員會審定。

（8）審定后委托市土地房產(chǎn)交易中心根據(jù)招標(biāo)、拍賣委員會意見，準(zhǔn)備招標(biāo)文件，經(jīng)招標(biāo)委員會審定后，以市局名義發(fā)出招標(biāo)公告和發(fā)放招標(biāo)文件。2.招標(biāo)公告

公開招標(biāo)的招標(biāo)公告應(yīng)在投標(biāo)截止日前三十日在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》登載。招標(biāo)公告應(yīng)包括下列主要內(nèi)容：

（1）土地的位置、地塊現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求等土地使用條件；

（2）投標(biāo)人的范圍及資格；

（3）投標(biāo)人索取標(biāo)書的時間、地點及標(biāo)書工本費；

（4）投標(biāo)地點和截止時間；

（5）給付中標(biāo)價的方式和數(shù)額；

（6）評標(biāo)方法；

（7）開標(biāo)地點、時間；

（8）招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項； 3.招標(biāo)文件

⑴招標(biāo)地塊位置略圖； ⑵土地使用權(quán)招標(biāo)公告； ⑶土地使用權(quán)投標(biāo)須知； ⑷土地使用權(quán)投標(biāo)書； ⑸土地使用權(quán)招標(biāo)中標(biāo)通知書；

⑹土地使用權(quán)出讓合同書（樣本）。

（二）邀請招標(biāo)

邀請招標(biāo)是市局或分局以市局的名義向符合擬定條件的招標(biāo)單位發(fā)出招標(biāo)文件進行土地使用權(quán)招標(biāo)出讓的一種方式，除法定的不宜于公開招標(biāo)的情形外，其招標(biāo)運作程序及具體要求與公開招標(biāo)相同。在擬定招標(biāo)人時，應(yīng)盡可能廣泛，以切實保證招標(biāo)工作達到預(yù)期目的。

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3、國有土地使用權(quán)拍賣出讓

（一）拍賣出讓的準(zhǔn)備

1.市局根據(jù)有關(guān)規(guī)定和年度土地供應(yīng)計劃及擬拍賣地塊的具體情況確定年度拍賣規(guī)模和進度，并進行具體安排。

2.地政部門制作用地方案圖，一式2份。3.地政監(jiān)察部門完成土地清理工作。4.征地拆遷部門完成征地拆遷工作。

5.土地開發(fā)部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在拍賣公告中說明。

6.規(guī)劃部門提出規(guī)劃設(shè)計要點。

7.測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統(tǒng)一的宗地圖一式5份。

8.分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產(chǎn)估價中心評估拍賣底價。市局地政處初擬招標(biāo)時間、地點、方式等，提交招標(biāo)、拍賣委員會審定。

9.審定后委托市土地房產(chǎn)交易中心根據(jù)招標(biāo)、拍賣委員會意見，準(zhǔn)備拍賣文件，經(jīng)招標(biāo)委員會審定后，以市局名義發(fā)出拍賣公告和發(fā)放拍賣文件

（二）拍賣公告

拍賣公告于拍賣前三十日在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》刊登。拍賣公告包括下列主要內(nèi)容：

1.土地的位置、地塊現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求等土地使用條件；

2.競買人的范圍及資格；

3.拍賣的地點和時間；

4.付成交價方式和數(shù)額；

5.競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

6.取參加競買申請書的時間、地點及工本費；

7.詢競買資格的時間和地點；

8.拍賣人認(rèn)為需要公告的其他事項。

（三）拍賣文件

由市土地房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)印刷，并向競買者提供，該文件包括以下內(nèi)容： ⒈拍賣地塊位置略圖； ⒉土地使用權(quán)拍賣公告； ⒊土地使用權(quán)拍賣須知； ⒋競買申請書； ⒌成交確認(rèn)書；

⒍土地使用權(quán)出讓合同書（樣本）。2-2-

3、國有土地使用權(quán)掛牌出讓

（一）掛牌出讓的準(zhǔn)備

1.市局根據(jù)有關(guān)規(guī)定和年度土地供應(yīng)計劃及擬掛牌出讓地塊的具體情況確定年度掛牌出讓規(guī)模和進度，并進行具體安排。

2.地政部門制作用地方案圖，一式2份。3.地政監(jiān)察部門完成土地清理工作。4.征地拆遷部門完成征地拆遷工作。

5.土地開發(fā)部門落實土地三通一平工作，確定交地時間；未落實三通一平工作的，需在掛牌出讓公告中說明。

6.規(guī)劃部門提出規(guī)劃設(shè)計要點。

7.測繪地籍部門按用地方案圖實地放樁定點，并制作統(tǒng)一的宗地圖一式5份。

8.分局地政科匯總上述情況后擬定方案報市局地政處，并委托市房地產(chǎn)估價中心評估掛牌出讓底價。市局地政處初擬掛牌出讓時間、地點、方式等，提交招標(biāo)、拍賣委員會審定。

9.審定后委托市土地房產(chǎn)交易中心根據(jù)招標(biāo)、拍賣委員會意見，準(zhǔn)備掛牌出讓文件，經(jīng)招標(biāo)委員會審

定后，以市局名義發(fā)出拍賣公告和發(fā)放掛牌出讓文件。

（二）掛牌出讓公告

拍賣公告應(yīng)當(dāng)在《深圳特區(qū)報》、《深圳商報》刊登，公告期20日，公告期滿，開始掛牌，掛牌期為10日（工作日）。掛牌出讓公告包括下列主要內(nèi)容：

1.土地的位置、地塊現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計要求等土地使用條件；

2.競買人的范圍及資格；

3.掛牌出讓的地點和時間；

4.付成交價方式和數(shù)額；

5.競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

6.取參加競買申請書的時間、地點及工本費；

7.詢競買資格的時間和地點；

8.出讓人認(rèn)為需要公告的其他事項。

（三）掛牌出讓文件

由市土地房產(chǎn)交易中心負(fù)責(zé)印刷，并向競買者提供，該文件包括以下內(nèi)容： ⒈掛牌出讓地塊位置略圖； ⒉土地使用權(quán)掛牌出讓公告； ⒊競買申請書；

⒋土地使用權(quán)掛牌出讓須知； ⒌土地使用權(quán)掛牌出讓成交通知書； ⒍土地使用權(quán)出讓合同書（樣本）。2-3 國有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 2-3-

1、審核程序(一)申請轉(zhuǎn)讓

1.交易中心收件及核驗。2.分局審核。

經(jīng)審核符合轉(zhuǎn)讓條件的由交易中心組織交易；不符合轉(zhuǎn)讓條件的，分局地政科擬定不同意轉(zhuǎn)讓的意見，由交易中心答復(fù)。3.交易中心組織交易。4.后續(xù)手續(xù)辦理。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓成功后，交易中心收取應(yīng)補地價款并辦理轉(zhuǎn)讓合同等后續(xù)手續(xù)，無須另轉(zhuǎn)地政部門簽訂補充協(xié)議；對成片開發(fā)區(qū)的土地，可憑交易中心辦理的轉(zhuǎn)讓合同辦理產(chǎn)權(quán)登記，無須另轉(zhuǎn)地政部門再下轉(zhuǎn)讓批復(fù)。

(二)司法機關(guān)裁定、決定的土地轉(zhuǎn)讓。

屬已簽出讓合同的，其審核程序與上述相同。對欠交地價和需補地價的，由交易中心在成交價款中優(yōu)先扣除；對擬收回土地使用權(quán)的，由地政部門復(fù)函，建議作出裁定、決定的司法機關(guān)暫緩強制執(zhí)行。

屬未簽出讓合同的歷史用地、行政劃撥用地，交易中心收件后，轉(zhuǎn)相應(yīng)分局地政科審核，地政科會同規(guī)劃科審核是否列入收地范圍。對收回土地使用權(quán)的，由地政科復(fù)函建議暫緩強制執(zhí)行；對未列入收地范圍的，由地政科復(fù)函告知作出裁定、決定的司法機關(guān)，按協(xié)議用地程序辦理設(shè)計要點、測算補交地價金額等手續(xù)，交易中心在交易成功并收取地價后，轉(zhuǎn)回分局地政科直接與競得方簽訂土地使用權(quán)出讓合同書。

2-4 歷史用地和行政劃撥用地的管理 2-4-

1、歷史用地、行政劃撥用地的界定(一)特區(qū)內(nèi)

1.歷史用地：1980年8月特區(qū)成立前，各行政機關(guān)、事業(yè)單位及個人已使用的土地可認(rèn)定為歷史用地。2.行政劃撥用地：特區(qū)成立至1988年1月3日期間，由政府無償劃撥的并辦理了征地手續(xù)的土地可認(rèn)定為行政劃撥土地。(二)特區(qū)外

1.歷史用地：1983年1月26日前，各行政機關(guān)、事業(yè)單位、企業(yè)及個人使用至今無權(quán)屬糾紛的土地可認(rèn)定為歷史用地。

2.行政劃撥用地：土地使用者通過除出讓土地使用權(quán)以外的其他方式依法取得的國有土地，可認(rèn)定為行政劃撥用地。

2-4-

3、管理辦法

(一)至今閑置的歷史用地、行政劃撥用地按閑置用地清理的有關(guān)規(guī)定辦理。(二)已有建筑物的歷史用地、行政劃撥用地應(yīng)按規(guī)定的地價標(biāo)準(zhǔn)補辦有償使用手續(xù)。

(三)歷史用地、行政劃撥用地屬國家機關(guān)、部隊、文化、教育、衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施等公益性、非營利性用地，不得改為營利性用地，不得出租、轉(zhuǎn)讓和抵押，也不得與他人合作建房，否則政府予以依法收回。

(四)歷史用地、行政劃撥用地不納入有償使用范圍的，不得進行抵押。

(五)對歷史用地、行政劃撥用地上的房地產(chǎn)的處分首先必須得到規(guī)劃與國土資源部門的確權(quán)。(六)企業(yè)改制中行政劃撥土地使用權(quán)的管理按企業(yè)改制中的土地處置工作管理的規(guī)定執(zhí)行。(七)歷史用地、行政劃撥用地年限的管理按以下原則處理：

1.到期房地產(chǎn)，按不超過國家規(guī)定的最長土地使用年限減去已使用的年限確定土地使用年限的原則，具體年期由國土部門根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)利人提出的申請和實際情況核定。到期房地產(chǎn)一律按有償使用土地的原則延長土地使用年限，簽訂土地出讓合同或土地租賃合同。

2.辦理產(chǎn)權(quán)登記的，在不改變原批準(zhǔn)用途和現(xiàn)狀的情況下，可按上述原則確定有償使用的年限，辦理有償

使用手續(xù)。

3.超過以上規(guī)定的延期申請應(yīng)上報市局審核、批準(zhǔn)。

2-4-

4、審核程序

(一)審查是否屬于閑置的歷史用地、行政劃撥用地，如屬于閑置的，納入閑置用地清理范圍。(二)經(jīng)核查，不屬歷史用地或行政劃撥用地的，經(jīng)分局主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后擬文復(fù)函。

（三）屬于歷史用地或行政劃撥用地的：

1.因規(guī)劃要求或其他情形需收回土地的，匯總規(guī)劃意見并擬定收地方案，報主管局領(lǐng)導(dǎo)審核后核發(fā)《收回國有土地使用權(quán)決定書》。

2.同意補辦出讓手續(xù)的，分為以下幾種情況處理：

(1)不改變已有建筑物功能，由地政部門擬定用地方案報主管局領(lǐng)導(dǎo)審核后，直接轉(zhuǎn)規(guī)劃部門按現(xiàn)狀核定土地利用要求指標(biāo)，補辦出讓手續(xù)。

(2)建筑物需拆遷，并符合規(guī)劃進行改造的，由地政部門擬定用地方案報主管局領(lǐng)導(dǎo)審核后補辦出讓手續(xù)。(3)改造需選擇合作方或轉(zhuǎn)讓的，按《深圳市土地交易市場管理規(guī)定》執(zhí)行。(4)納入舊城舊村改造范圍的按舊城舊村改造的有關(guān)政策辦理。

(三)屬歷史用地、行政劃撥用地，經(jīng)批準(zhǔn)同意補辦出讓手續(xù)的，簽訂土地使用權(quán)出讓合同書。

2-5 地價測算 審核程序

(一)地政部門根據(jù)權(quán)屬核定情況、規(guī)劃設(shè)計要點、宗地圖等資料，通過電腦地價測算系統(tǒng)進行地價測算，并打印出地價測算方案。

(二)部門領(lǐng)導(dǎo)審核地價測算方案后，報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)審批。

(三)地價方案經(jīng)批準(zhǔn)后，地政部門打印《地價款繳費通知單》?！兜貎r款繳費通知單》共分四聯(lián)：第一聯(lián)由計劃財務(wù)部門存查，第二聯(lián)由用地單位存查，第三聯(lián)交財政專戶，第四聯(lián)由地政部門存查。繳款通知單應(yīng)明確出讓合同號、地塊編號、用地方案號、地價款總額及付款方式等內(nèi)容。繳款通知單由經(jīng)辦人通過電腦打印，部門領(lǐng)導(dǎo)審核簽發(fā)后有效。

(四)對超出現(xiàn)行政策范圍的地價測算問題或無法通過電腦自動測算地價的用地項目，由主辦人員提出處理意見或測算方案，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審查并報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)審批后，報市局審定。

(五)用地單位對分局核算的地價方案有異議，應(yīng)由分局提出意見并呈報市局審批。方案經(jīng)市局審定后，轉(zhuǎn)回分局辦理繳付地價及簽訂土地使用權(quán)出讓合同手續(xù)。

2-6 政府儲備土地管理 2-6-

1、儲備用地臨時出租

1.地政部門初審。地政部門根據(jù)申請地塊的現(xiàn)狀、情況提出初審意見，不同意的直接復(fù)函，同意的擬定初選地塊的位置及情況說明后轉(zhuǎn)規(guī)劃部門。

2.分局業(yè)務(wù)會審核。地政部門根據(jù)規(guī)劃部門意見，將用地方案草圖報分局業(yè)務(wù)會議審議，不同意的由地政部門復(fù)函，同意的上報市局業(yè)務(wù)會審批。其中臨時施工用房用地經(jīng)分局業(yè)務(wù)會議審議通過的，直接由分局辦理相關(guān)手續(xù)，報市局備案。

3.市局地政業(yè)務(wù)會審批。地政處匯總材料報市局地政業(yè)務(wù)會審定，形成會議紀(jì)要后轉(zhuǎn)分局辦理。需要上局長辦公會議審議的，待局長辦公會議紀(jì)要下發(fā)后轉(zhuǎn)分局辦理。

4.確定方案。經(jīng)市局業(yè)務(wù)會議或局長辦公會議審批，不同意的由分局地政科復(fù)函。同意的，由分局地政科承辦，制作臨時用地藍線圖，一式4份(其中1份歸檔，另外3份作為《臨時用地合同》附圖)。5.測算租金。分局地政科根據(jù)臨時用地租金標(biāo)準(zhǔn)測算租金方案。臨時用地租金方案及其具體標(biāo)準(zhǔn)由市局制定。各分局在辦理臨時用地手續(xù)時，必須嚴(yán)格按照臨時用地租金標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

6.方案報批。臨時用地租金方案報主管局領(lǐng)導(dǎo)審批后，地政部門核發(fā)《臨時用地租金繳費通知單》，通知用地單位交款。通知單一式4份：申請人一份、計劃財務(wù)部門一份、地政部門一份、財政專戶一份。7.交納租金。申請人持地政部門簽發(fā)的《臨時用地租金繳費通知單》交付租金。

8.簽訂《臨時用地合同書》。地政部門打印《臨時用地合同書》。《臨時用地合同書》采用規(guī)定的格式，由電腦進行制作，合同文本內(nèi)容必須輸入電腦，并打印合同文本。一式叁份，二份交用地單位，一份存檔。

2-7 國有土地使用權(quán)出讓合同的簽訂、變更和終止 2-7-

1、土地使用權(quán)出讓合同的簽訂(一)審核程序

1.打印合同書范本，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審核并報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)審定后，打印一式5份。2.合同書送受讓方簽字蓋章。

3.審核受讓方簽字蓋章的合同后，報市局局長授權(quán)的委托代理人簽字，辦公室加蓋“深圳市規(guī)劃與國土資源局土地使用權(quán)出讓專用章”。(二)審核結(jié)果

1.按《地價款繳費通知單》規(guī)定的期限內(nèi)交付地價的，簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

2.未按《地價款繳費通知單》期限內(nèi)交付地價的，所批文件自動失效，申請人再辦理時須重新申請。

2-7-

2、土地使用權(quán)出讓合同的履行

(一)雙方應(yīng)履行合同，甲方應(yīng)按期交付土地，乙方應(yīng)按合同規(guī)定交清地價，按期開發(fā)利用，按規(guī)定使用土地，乙方開發(fā)利用土地行為必須合法和遵守合同。

(二)合同簽訂之后，要加強對出讓合同執(zhí)行情況進行跟蹤管理。主要有以下幾方面：

1.用地單位能否按土地出讓合同規(guī)定的動工或開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工或開發(fā)日期滿

一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于地價款10%的土地閑置費，滿二年未開發(fā)利用的，可無償收回土地使用權(quán)。

2.用地單位是否按照出讓合同規(guī)定的土地用途及規(guī)劃設(shè)計要求開發(fā)利用土地。如存在擅自更改規(guī)劃設(shè)計要求的，由地政監(jiān)察部門查處。

3.出讓合同規(guī)定的建設(shè)項目(包括居委會、幼兒園等配套設(shè)施工程)，是否能如期竣工。土地使用者逾期完成地上建筑物的，自出讓合同規(guī)定的項目竣工提交驗收之日起處以罰款。逾期六個月以內(nèi)的，處以地價款5%的罰款；逾期六個月以上一年以內(nèi)的，處以地價款10%的罰款；逾期一年以上二年以內(nèi)的，處以地價款的15%的罰款；逾期二年后仍未完成地上建筑物的，無償收回土地使用權(quán)，沒收地上建筑物、附著物。4.對已辦理了竣工驗收的配套設(shè)施項目，建管部門將驗收結(jié)果告知局土地開發(fā)中心，由土地開發(fā)中心通知相關(guān)單位進行接管。

5.地價的跟蹤管理，由計劃財務(wù)部門負(fù)責(zé)。對地價未付清的項目不予辦理有關(guān)手續(xù)。

2-7-

3、土地使用權(quán)出讓合同的變更(一)審核程序

1.打印合同書范本，經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)審核并報分局主管局領(lǐng)導(dǎo)審定后，打印一式5份。2.合同書送受讓方簽字蓋章。

3.審核受讓方簽字蓋章的合同后，報市局局長授權(quán)的委托代理人簽字，辦公室加蓋“深圳市規(guī)劃與國土資源局土地使用權(quán)出讓專用章”。

（二）簽訂的補充協(xié)議書(一式5份)與原《土地使用權(quán)出讓合同書》具有同等法律效力。

2-7-

4、土地使用權(quán)出讓合同的終止(一)凡出現(xiàn)下列情形的，均可終止合同

1.出讓合同規(guī)定的年期屆滿的；

2.土地滅失的；

3.土地使用者死亡而無合法繼承人的；

4.人民法院或土地管理部門依法作出的沒收土地使用權(quán)的判決、裁定或決定生效的；

5.用地單位遷移或者被依法注銷的；

6.市政府根據(jù)社會公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)的；

7.土地使用者不按合同條款開發(fā)利用土地而違約的；

8.法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。(二)審核程序

1.使用年期屆滿的，土地使用者需繼續(xù)使用該宗土地，應(yīng)提前六個月向

所在轄區(qū)分局提出申請，分局接到申請后，地政部門提出處理意見，并按下列原則作出是否準(zhǔn)予繼續(xù)使用 的答復(fù)：

(1)土地使用者申請的土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，準(zhǔn)予繼續(xù)使用。

(2)土地使用者申請土地用途不符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者申請不予批準(zhǔn)繼續(xù)使用。

準(zhǔn)予土地使用者繼續(xù)使用土地的，土地使用者應(yīng)自接到土地管理部門批準(zhǔn)文件之日起五日內(nèi)與土地管理部門重新簽訂出讓合同，按當(dāng)時規(guī)定支付地價。

2.因城市建設(shè)需要提前收回的，土地使用者收到收地通知后，應(yīng)向轄區(qū)分局提出申請，分局地政科應(yīng)會同征地拆遷部門、計劃財務(wù)部門在一個月內(nèi)按規(guī)定提出合理補償方案。

3.土地使用者不按合同條款開發(fā)利用土地造成違約，地政部門及地政監(jiān)察部門應(yīng)限期土地使用者予以糾正，拒不糾正的，分局應(yīng)報請市局，由市局向市國土領(lǐng)導(dǎo)小組提出終止合同和收地的請示，經(jīng)同意后，可無償收回土地使用權(quán)，沒收地上建筑物、附著物。必要時報市政府用地審定會.2-8 閑置用地清理和國有土地使用權(quán)的收回 2-8-

1、閑置用地清理范圍 下列用地可視為閑置用地：

（一）取得建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以后，連續(xù)滿1年或超過1年未動工開發(fā)建設(shè)的；

（二）超過《土地使用權(quán)出讓合同書》約定的動工開發(fā)建設(shè)日期（如未規(guī)定動工開發(fā)日期，自合同簽訂之日起算）1年以上（含1年）未動工開發(fā)建設(shè)的；

（三）已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額不足25%且未經(jīng)批準(zhǔn)終止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織對經(jīng)批準(zhǔn)的非農(nóng)建設(shè)用地超過主管部門規(guī)定的期限仍未動工開發(fā)建設(shè)的；

（五）在我市城區(qū)范圍內(nèi)，土地使用者自房屋拆遷公告公布之日起，未按公告規(guī)定的時間實施拆遷滿1年或地上建筑物已拆平（或部分拆平）具備項目開工條件后滿1年的；

（六）法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2-8-

2、閑置用地的處置方式

（一）延期建設(shè),是指根據(jù)實際狀況，用地的動工建設(shè)日期經(jīng)批準(zhǔn)后順延;

（二）評估折地，是指政府委托市房地產(chǎn)估價中心通過評估確定閑置用地已投入的開發(fā)成本，按現(xiàn)行地價標(biāo)準(zhǔn)由原地或異地折返部分土地給原土地使用者繼續(xù)使用，其余土地由政府無償收回；

（三）限期掛牌交易,是指閑置用地可以按照有關(guān)規(guī)定進入市土地房產(chǎn)交易中心,采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等交易方式限期出讓；

（四）有償收回或置換，是指閑置用地經(jīng)批準(zhǔn)可以由政府采取有償或置換方式收回，政府有償收回的，開支列入國土基金計劃。

2-8-

3、閑置用地清理工作的實施步驟

（一）分局地政科對閑置用地進行立案及調(diào)查取證，建立閑置用地檔案。

（二）分局地政科擬訂處置方案，并將情況匯總上報市局地政處。

（三）市局地政處匯總分局提供的材料并實地調(diào)查，建立閑置用地備案制度。

（四）市局地政處審查分局?jǐn)M訂的閑置用地處置方案，定期上報市局地政業(yè)務(wù)會議。

（五）分局根據(jù)會議紀(jì)要向用地單位通告閑置用地處置方案，對擬收回的閑置用地按國有土地使用權(quán)收回程序處理。

（六）對用地單位三個月內(nèi)不來按規(guī)定的處置方案辦理有關(guān)手續(xù)的用地，納入閑置用地收回的范圍，按國有土地使用權(quán)收回程序處理。

（七）分局地政科建立收集新產(chǎn)生的閑置用地和處置情況實施的跟蹤管理制度，形成閑置用地動態(tài)管理機制。

（八）通過分局定期上報閑置用地情況及處置的落實情況，市局地政處形成閑置用地的動態(tài)備案機制，定期將閑置用地清理的情況上報市局地政業(yè)務(wù)會議。

2-8-

4、收回國有土地使用權(quán)的情形

（一）因公共利益需要的。

（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

（三）使用年期屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未被批準(zhǔn)。

（四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

（五）公路、鐵路、機場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。

（六）土地使用者死亡而無合法繼承人的。

（七）人民法院或主管部門依法作出的已經(jīng)發(fā)生法律效力的沒收土地的判決，裁定或決定。

（八）閑置土地按收回方式處置的。

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2-8-

5、收回國有土地使用權(quán)的程序

（一）使用年期未滿的

1.分局地政科或管理所根據(jù)用地的具體情況及相關(guān)部門意見,核定擬收回用地的下述情況:位置、坐標(biāo)、面積、收地依據(jù)、收地原因、安置補償方案。2.查明收地的事由及證據(jù)：

如因?qū)嵤┮?guī)劃收地，應(yīng)查明規(guī)劃的內(nèi)容及其是否批準(zhǔn)；如因社會公共利益收地，應(yīng)查明社會公共利益是否存在及有關(guān)證據(jù)；如因當(dāng)事人違反法律或出讓合同的規(guī)定收地，應(yīng)查明當(dāng)事人違約行為的事實及有關(guān)證據(jù)，其中屬行政處罰的，應(yīng)按照《中華人民共和國行政處罰法》的規(guī)定辦理，告知當(dāng)事人有關(guān)的事實、理由和

依據(jù)，當(dāng)事人按規(guī)定提出要求舉行聽證的，應(yīng)依法舉行聽證。3.產(chǎn)權(quán)部門查明擬收回用地的權(quán)利狀況：

（1）被收回土地是否已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記。對已辦理房地產(chǎn)證的，收地決定應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)權(quán)利證書所記載的權(quán)利人發(fā)出；如未辦理房地產(chǎn)證，收地決定應(yīng)向其它法律文件所記載的房地產(chǎn)權(quán)利人發(fā)出；對開發(fā)商已銷售、業(yè)主已辦理了產(chǎn)權(quán)登記或房地產(chǎn)買賣合同已備案的房地產(chǎn)，向包括小業(yè)主在內(nèi)的所有權(quán)利人發(fā)出,不能只是向開發(fā)商發(fā)收地文。

（2）被收回土地是否已抵押。對已抵押的，應(yīng)當(dāng)同時通知抵押權(quán)人和抵押人，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押協(xié)議或直接由抵押人清償債務(wù)；采取作價補償?shù)?，?jīng)抵押權(quán)人和抵押人重新設(shè)立抵押權(quán)或者達成清償債務(wù)后，方可給予補償。

（3）被收回土地是否被查封。對已被查封的，不宜作出收地決定，應(yīng)與司法機關(guān)協(xié)調(diào)，待司法機關(guān)解除查封后，再作出收地決定。

產(chǎn)權(quán)部門應(yīng)予以書面答復(fù)，同時暫緩辦理有關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記（受理司法機關(guān)的查封除外）至收地決定下達。4.擬定《收回土地使用權(quán)決定書》(以下簡稱收地文)報主管局領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)。

5.下發(fā)收地文時，對與收回用地相關(guān)的用地方案、宗地、土地使用權(quán)出讓合同及相關(guān)屬性在電腦中作記錄。6.辦公室發(fā)收地文給分局各業(yè)務(wù)部門，并送市局地政處備案。業(yè)務(wù)受理中心查詢與該地塊相關(guān)的在辦文件，并通知當(dāng)前承辦部門停止辦理，測繪地籍部門修改地籍?dāng)?shù)據(jù)，有關(guān)部門停辦與該地塊有關(guān)的業(yè)務(wù)，產(chǎn)權(quán)部門對有關(guān)的房地產(chǎn)權(quán)利證書逕為注銷登記。

7.收地文由地政部門按規(guī)定程序送達，無法直接送達的，可以公告送達，自發(fā)布公告之日起五十五日后，即視為送達。送達后，送達回執(zhí)交征地拆遷辦。

8.市局或分局征地拆遷部門與相對人協(xié)商補償及安置事宜，簽訂《收地補償協(xié)議書》，按收回土地補償及房屋拆遷管理的規(guī)定辦理。

9.收地補償協(xié)議書簽訂后，分局地政科對收地涉及的用地及合同資料進行相應(yīng)的修改。

10.因特殊原因收地不能執(zhí)行的,需廢止收地決定的,應(yīng)當(dāng)同時恢復(fù)電腦中的相關(guān)記錄,并更新地籍?dāng)?shù)據(jù)。

（二）使用年期屆滿土地使用權(quán)收回的程序 1.地政部門每半年清理到期的土地情況。

2.地政部門會同規(guī)劃部門擬定是否需要收回的意見。

3.對于擬定不收回的土地，通知土地使用者是否申請延期使用。

4.地政部門對收回土地的情況匯總上報，按使用年期未滿土地使用權(quán)收回的程序辦理。

（三）協(xié)辦

1.產(chǎn)權(quán)部門核查發(fā)證、抵押、查封等權(quán)屬情況。2.征地拆遷部門辦理收地手續(xù)。

（四）審核結(jié)果 發(fā)《收回土地使用權(quán)決定書》。

（五）收回的土地，納入國有儲備用地的管理。

2-9企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理 2-9-

1、土地資產(chǎn)處置總體方案的核準(zhǔn) 所需提供的材料

1.土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)申請文件； 2.改制批準(zhǔn)文件； 3.企業(yè)改制方案；

4.擬訂的企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置總體方案及房地產(chǎn)權(quán)屬材料。包括土地及房地產(chǎn)的用地面積、建筑面積、情況說明、權(quán)屬證明材料、土地處置的房地產(chǎn)類型和相應(yīng)處置方式的申請等； 5.其它需要按報文和實際情況要求提供的材料。2-9-

2、土地資產(chǎn)處置方案的審批和土地估價報告的備案 所需提供的材料

1.土地估價報告?zhèn)浒负屯恋刭Y產(chǎn)處置審批的申請文件（含土地估價報告?zhèn)浒副恚?.土地資產(chǎn)處置總體方案核準(zhǔn)文件；

3.土地資產(chǎn)處置具體方案及部分房地產(chǎn)權(quán)屬材料：

對轉(zhuǎn)為商品房方式的土地及房地產(chǎn)，要提供新的權(quán)屬證明材料。4.土地估價報告和土地估價技術(shù)報告；

5.其它需要按報文和實際情況要求提供的材料。

2-9-

3、企業(yè)改制后土地資產(chǎn)處置方案的落實

（一）企業(yè)改制后的土地及房地產(chǎn)變更登記。

在新的企業(yè)登記注冊后，憑土地處置方案的批復(fù)以及企業(yè)注冊的批準(zhǔn)文件，以新企業(yè)的名義辦理用地手續(xù)或房地產(chǎn)變更登記手續(xù)：

1.商品房性質(zhì)的房地產(chǎn)，可直接辦理房地產(chǎn)登記，有產(chǎn)權(quán)證的直接辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。2.按國有土地租賃方式處置的房地產(chǎn)，新企業(yè)與國土部門簽訂土地租賃合同。3.國有土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營的，向國土部門申請發(fā)給國有土地使用權(quán)經(jīng)營管理授權(quán)書。

4.限期開發(fā)的，在規(guī)定的時間內(nèi)完成開發(fā)的，可直接辦理房地產(chǎn)登記；不按期開發(fā)的，納入閑置土地清理范圍；

5.維持原土地使用性質(zhì)方式的，沒有房地產(chǎn)登記的直接辦理房地產(chǎn)登記，已有房地產(chǎn)權(quán)利證書的直接辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，但要簽訂繳納土地使用費或年地租的協(xié)議；

（二）對確權(quán)后注入新公司的房地產(chǎn)的處理

該方式針對權(quán)屬未明確的房地產(chǎn)，新的公司憑土地處置方案的批復(fù)申請房地產(chǎn)的確權(quán)，在產(chǎn)權(quán)和地政部門

提出確權(quán)意見后，再按以上程序辦理該房地產(chǎn)土地資產(chǎn)處置的手續(xù)。

（三）收回的土地，納入政府儲備土地管理的范圍。注：非國有企業(yè)改制的土地資產(chǎn)處置參照以上辦法執(zhí)行。

注：根據(jù)深府[2003]98號文的規(guī)定，原國有企業(yè)改制的企業(yè)申請辦理屬于改制前企業(yè)的房地產(chǎn)規(guī)劃國土業(yè)務(wù)的，其房地產(chǎn)必須是改制時納入處置和評估范圍的房地產(chǎn)。為核查這項工作，對于原國有企業(yè)在我局報文時除常規(guī)資料外，請?zhí)峁┫铝匈Y料：

一、提供工商部門出具的企業(yè)法人名稱變更登記公告、企業(yè)“注冊登記的有關(guān)資料”信息表、股東企業(yè)的工商登記信息表；

二、已辦理房地產(chǎn)證且該房地產(chǎn)已納入改制范圍內(nèi)的，請先到房地產(chǎn)所在地規(guī)劃國土分局辦理房地產(chǎn)變更登記，再提供新的房地產(chǎn)證；

三、尚未辦理房地產(chǎn)證的，在深府[2003]98號文頒布前改制的提供改制時的有效資產(chǎn)評估報告；在深府[2003]98號文后改制的，提供土地資產(chǎn)處置批復(fù)。

2-10集體土地征用管理 2-10-

1、征地程序

項目征地及政府成片統(tǒng)征按下列程序具體辦理：(一)呈批

1.政府成片統(tǒng)征土地，由市局根據(jù)城市經(jīng)濟發(fā)展和建設(shè)的需求，擬定次年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃報市政府審批后呈報國務(wù)院，待國土資源部年度農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計劃下達后具體實施。2.項目征地按土地征用審批程序報批。(二)工作程序

1.由分局征地辦(或科)針對需征用的土地發(fā)出公告，并于15日內(nèi)直接送達當(dāng)事人；無法直接送達的，可以公告方式送達，自公告發(fā)布15日后，即視為送達。

通知的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)包括征用土地的位置、范圍、面積、時間、原因、依據(jù)和補償安置問題協(xié)商的聯(lián)系方法以及對當(dāng)事人的要求等事項。

2.在征地通知送達或發(fā)布后，十五日內(nèi)負(fù)責(zé)征地任務(wù)的工作人員應(yīng)作好被征地單位及利害人的申報情況的歸類、整理及征地法規(guī)、政策的宣傳等工作，并委托測繪中隊對征用范圍放樁定界。

3.組織被征地單位及利害人對征地范圍進行權(quán)屬調(diào)查及土地利用現(xiàn)狀調(diào)查。在該項工作過程中，分局或管理所參與的工作人員不得少于2人。

4.被征土地涉及地上建筑物、附著物補償?shù)?，?yīng)于通知下達后十五日內(nèi)，由分局承辦人員組織查丈，委托

市房地產(chǎn)估價中心評估。

5.協(xié)商征地補償、安置方案。由分局負(fù)責(zé)該項征地工作的人員召集被征單位就補償、安置、交接土地等事宜進行協(xié)商，擬定征用補償方案呈報分局主管領(lǐng)導(dǎo)審批。

6.征地補償、安置達成協(xié)議，由分局與被征地單位簽訂《征地補償協(xié)議書》，分局主管征地工作的領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)議書上簽字，并蓋市局業(yè)務(wù)專用章。

7.超過征地補償協(xié)商期限(一般在征用土地通知送達之日起60日內(nèi))未能與當(dāng)事人達成補償、安置協(xié)議的，市局或分局應(yīng)在三十日內(nèi)作出征用土地的補償安置決定；若當(dāng)事人在按規(guī)定作出補償安置決定后不履行，又不在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地及其地上建筑物、附著物的，市局或分局可以申請人民法院強制當(dāng)事人遷出。8.分局落實《征地補償協(xié)議書》的各項規(guī)定：

(1)按協(xié)議規(guī)定支付補償費用，不得以現(xiàn)金支付。

(2)向管理所移交被征用的土地，督促、指導(dǎo)管理所對被征用土地進行管理，在土地開發(fā)建設(shè)前，屬農(nóng)用土地的，應(yīng)繼續(xù)用于農(nóng)業(yè)，不得撂荒閑置。

(3)在《征地補償協(xié)議書》簽訂之日起5日內(nèi)，分局將協(xié)議書及征地范圍圖分送市局征地拆遷辦、綜合計劃處、地政處、產(chǎn)權(quán)處、測繪大隊、地政監(jiān)察處、信息中心等部門。信息中心應(yīng)在5日內(nèi)將已征土地的范圍(含范圍圖)錄入電腦備查。

2-10-

2、其它規(guī)定

(一)土地征用工作的辦文總時限為155天。

(二)征地通知書中對當(dāng)事人的要求欄應(yīng)注明搶種、搶搭、搶建等旨在增加補償金額或提高安置標(biāo)準(zhǔn)的活動不予補償?shù)仁马棥?/p>

(三)在征用土地過程中，各階段的資料(例如：調(diào)查清冊、現(xiàn)場照片、工作進度、談判紀(jì)要等)應(yīng)保存完善，并于征用協(xié)議簽訂一個月內(nèi)整理成冊，移交檔案部門，以備查驗。

2-11 收回土地補償及房屋拆遷管理 2-11-

1、收回土地程序

(一)對被收回土地的當(dāng)事人進行補償?shù)怯洝?/p>

1.權(quán)屬及權(quán)利狀態(tài)核查。轉(zhuǎn)相關(guān)部門在五日內(nèi)進行權(quán)屬核定，對土地及地上附著物予以權(quán)屬核定，涉及抵押產(chǎn)權(quán)的，由權(quán)屬核定部門通知抵押權(quán)人參與收地補償協(xié)商工作；

2.補償?shù)怯洝Ｎ惺蟹康禺a(chǎn)估價中心及測繪大隊(或中隊)對被收回土地及地上附著物予以勘察記錄、物業(yè)評估，并向公證機構(gòu)辦理證據(jù)保全。

(二)與當(dāng)事人協(xié)商收回土地及拆遷地上附著物的補償、安置方案，簽訂協(xié)議。

1.無償收回土地(60日)；根據(jù)《深圳市土地征用與收回條例》第二十三條規(guī)定，有其中規(guī)定情形之一的，市局或分局可以無償收回該宗土地及其地上建筑物、附著物，直接轉(zhuǎn)所屬管理所執(zhí)行管理。

2.收回土地地上無建筑物、附著物的(60日)；召集當(dāng)事人就補償、安置事宜進行協(xié)商，由市局或分局簽訂《收地補償協(xié)議書》，并蓋市局業(yè)務(wù)專用章。

3.收回土地涉及地上建筑物、附著物拆遷的，按收地條例程序辦理。

(三)超過規(guī)定期限，未能與當(dāng)事人達成補償安置協(xié)議的，市局或分局應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)作出收回土地的補償安置決定。

在作出補償安置決定后，當(dāng)事人不履行，又不在規(guī)定的期限內(nèi)交出土地及其地上、地下建筑物、附著物的，市局或分局可以申請人民法院強制當(dāng)事人遷出。(四)執(zhí)行《收地補償協(xié)議書》或《收回土地補償安置決定》。1.執(zhí)行協(xié)議內(nèi)各項條款。

2.將協(xié)議于簽訂后五日內(nèi)轉(zhuǎn)地政處(科)、計劃財務(wù)處(科)、地政監(jiān)察處(隊)、測繪大(中)隊、信息中心、分局、管理所。

2-11-

2、拆遷房屋程序 實施房屋拆遷的工作程序

分局實施拆遷轄區(qū)內(nèi)國有土地上單位或個人的房屋適用本程序。但征用農(nóng)村集體土地涉及拆遷建筑物的，按征地工作程序辦理。

（一）申請和核發(fā)《拆遷許可證》及拆遷通知或公告。

拆遷單位的申請應(yīng)提交：

(1)申請報告。

(2)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件。

(3)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

(4)國有土地使用權(quán)意向批復(fù)。

(5)拆遷計劃和拆遷方案。

(6)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明。

《拆遷許可證》和拆遷公告由分局征地辦或地政科具體草擬，呈報分局主管領(lǐng)導(dǎo)五日內(nèi)簽發(fā)。

《拆遷許可證》發(fā)出之日，拆遷管理部門應(yīng)通知產(chǎn)權(quán)部門暫停辦理有關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記。

公告應(yīng)在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》等規(guī)定媒體發(fā)布或以其它形式公告。

公告應(yīng)載明拆遷房屋的理由，業(yè)主應(yīng)在規(guī)定時限內(nèi)提交的文件和資料，以及拆遷洽談補償、安置事宜的具體洽談單位、聯(lián)系人和電話。

(二)接受業(yè)主申報，現(xiàn)場勘察、委托查丈報告。(45天)負(fù)責(zé)拆遷工作的分局的具體工作人員于拆遷公告發(fā)出五日內(nèi)會同委托測繪查丈單位人員進場勘察、查丈，業(yè)主應(yīng)到場參與，并在調(diào)查清冊上簽名或蓋章。測繪單位應(yīng)于被委托后十五日內(nèi)提交查丈報告。

查丈報告含下列內(nèi)容：

1.業(yè)主姓名或名稱、房屋來源、門牌號碼。2.房屋面積、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、已使用年限。

3.用地、規(guī)劃、報建、產(chǎn)權(quán)等有關(guān)文件、審批資料。

4.原批準(zhǔn)使用功能，現(xiàn)狀使用功能是否辦理改變功能審批手續(xù)。

分局拆遷部門于接到查丈報告三日內(nèi)，委托市房地產(chǎn)估價中心依據(jù)查丈報告對需征收拆遷的物業(yè)予以評估。房地產(chǎn)估價中心應(yīng)于十五日至三十日后提交物業(yè)評估報告。

（三）權(quán)屬核定(5天)分局拆遷部門接到物業(yè)查丈報告三日內(nèi)轉(zhuǎn)分局產(chǎn)權(quán)科核定權(quán)屬，產(chǎn)權(quán)科對建筑物的權(quán)利人、建筑物合法性、面積進行確認(rèn)，對是否存在權(quán)屬糾紛，是否處于法院查封及銀行抵押狀態(tài)進行認(rèn)定。如果建筑物產(chǎn)權(quán)尚處于法院查封狀態(tài)，而因國家建設(shè)需要又必須予以拆除的，則要書面通知法院協(xié)議協(xié)商。如果建筑物產(chǎn)權(quán)尚處于銀行抵押狀態(tài)，應(yīng)同時書面通知抵押權(quán)人和抵押人。抵押權(quán)人和抵押人應(yīng)當(dāng)重新簽訂抵押協(xié)議和達成債務(wù)清償協(xié)議或參與拆遷協(xié)商。如有違法建筑的，轉(zhuǎn)地政監(jiān)察部門處理。

法律、法規(guī)有特殊規(guī)定的按規(guī)定執(zhí)行。

（四）協(xié)商補償(45天)由分局拆遷部門提交專人召集業(yè)主協(xié)商，物業(yè)估價報告為協(xié)商基本依據(jù)條件。

經(jīng)協(xié)商能達成共識的，拆遷雙方于補償安置方案商定后三日內(nèi)據(jù)擬定《拆遷補償協(xié)議書》報分局主管領(lǐng)導(dǎo)審批。補償費用由區(qū)國土基金支付的，分局主管領(lǐng)導(dǎo)審批后即行生效。

《拆遷補償協(xié)議》生效三日內(nèi)，應(yīng)抄送分局產(chǎn)權(quán)科和所在地管理所。

產(chǎn)權(quán)科應(yīng)根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的有關(guān)規(guī)定對原產(chǎn)權(quán)證書進行處理。

拆遷人按協(xié)議約定，交接土地，管理現(xiàn)場。

《拆遷補償協(xié)議書》應(yīng)規(guī)定補償形式和補償金額及支付期限，搬遷過渡方式和過渡期限違約責(zé)任，房屋拆除方式和當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其它條款。

（五）經(jīng)協(xié)商不能達成協(xié)議的，由拆遷人或被拆遷人提出申請以行政裁決的方式解決拆遷補償問題。

分局征地拆遷部門在接到裁決申請后五日內(nèi)擬定《拆遷補償裁決書》報分局主管領(lǐng)導(dǎo)審核后呈市局征地辦初審轉(zhuǎn)法制處會簽(3日)再報局主管領(lǐng)導(dǎo)批發(fā)(2日)。

《拆遷補償裁決書》應(yīng)送達業(yè)主，不能送達的，采用公告方式送達。

按條例規(guī)定進行裁決的，對房屋拆遷以貨幣補償方式為主。

《拆遷補償裁決書》應(yīng)包含下列內(nèi)容：

(1)拆遷人、被拆遷人的名稱或姓名。

(2)拆遷房屋的事由。

(3)被拆遷房屋的地段、面積、結(jié)構(gòu)、用途、裝飾標(biāo)準(zhǔn)；已使用年限。

(4)補償方式。

(5)房屋拆遷交出土地的期限。

(6)不服裁決向法院起訴的期限。

(7)其它必要的內(nèi)容。

（六）拆遷房屋拆除可由拆遷人或被拆遷人自行拆除(雙方協(xié)定)，拆除的費用由拆遷人支付。

協(xié)商不成引發(fā)行政裁決的建筑物的拆除，如發(fā)生訴訟，在訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。在裁決作出的拆遷期限內(nèi)，被拆遷人無正當(dāng)理由拒絕拆遷的，由分局拆遷部門于限期終日三日內(nèi)擬定強制執(zhí)行申請交法制部門會簽，呈報局領(lǐng)導(dǎo)批發(fā)，申請人民法院強制執(zhí)行。

（七）市局、分局拆遷管理部門于拆遷協(xié)議執(zhí)行完畢后三十日內(nèi)將項目有關(guān)資料、檔案、文件、協(xié)議整理成冊歸檔備查。

2-11-

3、強制收回土地、拆遷工作程序(一)強制收回土地的工作程序

當(dāng)事人可以在接到市局或分局的補償安置決定之日起六十日內(nèi)申請復(fù)議或者在三個月內(nèi)直接向人民法院起訴，逾期不申請復(fù)議、不起訴，又不履行補償安置決定的，由作出決定的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。(二)強制拆遷的工作程序

被拆遷人如不履行裁決，市局或分局可向人民法院申請強制執(zhí)行。

2-12土地使用費征收與管理 2-12-

1、土地使用費征收程序 1.土地使用費初始登記的程序

(1)由繳費人填寫用地情況申報表，并簽名，權(quán)屬為單位的需由填報單位的負(fù)責(zé)人簽名并加蓋公章。土地使用權(quán)人應(yīng)如實申報登記繳費轄區(qū)范圍內(nèi)的所有房地產(chǎn)。

(2)繳費人向征收科或管理所提交以下資料： ①房地產(chǎn)證；

②土地使用權(quán)出讓合同； ③房地產(chǎn)買賣合同； ④政府用地批文及紅線圖； ⑤《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》； ⑥規(guī)劃驗收合格證書； ⑦建設(shè)工程竣工測量報告； ⑧房屋建筑面積測繪報告； ⑨反映該繳費土地信息的其他資料。

(3)由分局征收部門或管理所經(jīng)辦人員根據(jù)繳費人填寫的用地情況申報表和所提交的資料把登記內(nèi)容輸入電腦征收管理系統(tǒng)。

(4)分局征收部門或管理所經(jīng)辦人員根據(jù)登記內(nèi)容核定征收標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)計費時間，計算出繳費人每年繳費

金額，并據(jù)此擬訂《土地使用費繳款協(xié)議書》。

(5)分局征收部門或管理所向繳費人頒發(fā)《土地使用費繳費登記證》。

(6)分局與繳費人簽訂《土地使用費繳款協(xié)議書》。2.土地使用費變更登記的程序

凡應(yīng)繳費土地的登記內(nèi)容任何一項發(fā)生變化，均應(yīng)進行變更登記。

(1)繳費人填寫土地使用費變更登記表。(2)繳費人重新填寫用地情況申報表。

(3)繳費人提交繳費登記內(nèi)容發(fā)生變化的相關(guān)資料(同初始登記)。房地產(chǎn)權(quán)利人本身名稱發(fā)生變更的，應(yīng)提交有關(guān)主管部門批準(zhǔn)變更的證明和變更后的繳費單位工商執(zhí)照、單位代碼證。

(4)分局征收部門或管理所經(jīng)辦人員把變更信息輸入電腦征收管理系統(tǒng)。

(5)分局征收部門或管理所經(jīng)辦人員根據(jù)變更登記內(nèi)容重新核定征收標(biāo)準(zhǔn)和應(yīng)計費時間，計算出繳費人每年繳費金額，重新擬訂《土地使用費繳款協(xié)議書》。

(6)分局征收部門或管理所為繳費人更換新的《土地使用費繳費登記證》。

(7)分局與繳款人重新簽訂新的《土地使用費繳款協(xié)議書》, 廢止原《土地使用費繳款協(xié)議書》。3.土地使用費征收程序(1)通知繳費人繳交土地使用費 繳費通知的方式：

①土地使用費繳費通知書或催繳通知書； ②深圳特區(qū)報或深圳商報登繳費通告； ③電視或電臺播放繳費通告； ④電話通知；

⑤其他繳費通知形式。

(2)分局征收部門或管理所向繳費人發(fā)出有詳細(xì)繳費數(shù)據(jù)的《土地使用費繳款通知單》。

(3)繳費人憑加蓋土地使用費征收專用章的《土地使用費繳款通知單》，向指定銀行繳款。

不按期繳納土地使用費的，征收部門可依有關(guān)規(guī)定作出處理：

①未繳清土地使用費，凡辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移及抵押登記的，應(yīng)先付清土地使用費，方可辦理。

②嚴(yán)重拖欠土地使用費的，相關(guān)部門應(yīng)協(xié)助征收部門或管理所催款。

③不按期繳納土地使用費，應(yīng)從滯納之日起每日加收未繳數(shù)額5‰的滯納金。

④嚴(yán)重拖欠土地使用費的，征收部門可依法申請人民法院實施強制執(zhí)行。

(4)已經(jīng)簽訂《土地使用費繳款協(xié)議書》的，可直接通過指定銀行按協(xié)議書約定自動劃款。由于繳費人原因造成到期劃款不成功的，視為逾期繳費。

(5)銀行收齊《土地使用費繳款通知單》上的款項，或自動劃款成功后，向繳費人開具財政局印制的《土地使用費專用收款收據(jù)》。

(6)銀行將《土地使用費專用收款收據(jù)》存檔聯(lián)交回分局征收部門或管理所存入征收檔案，在電腦征收管理系統(tǒng)確認(rèn)。

(7)銀行與規(guī)劃國土部門定期對帳。

2-12-

2、土地使用費減免 土地使用費減免的條件

1.土地使用權(quán)人符合下列條件之一，可暫免土地使用費：

(1)國家機關(guān)、人民團體、部隊以及個人使用的非營利性用地；(2)由財政部門撥付事業(yè)費的事業(yè)單位的非營利性用地；(3)公園、名勝古跡、宗教寺廟的非營利性用地；

(4)市政公共設(shè)施以及林場、鐵路路基、公路路基電力走廊用地；(5)農(nóng)村或企事業(yè)單位直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；

(6)按國家法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定免繳土地使用費的其他用地。2.土地使用權(quán)人符合下列條件之一，可免繳或減收土地使用費：

(1)新開工的基建工程，自《土地使用權(quán)出讓合同書》生效之日起至《土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定的竣工日期止，減半征收土地使用費。由于特殊原因不能按期竣工的，經(jīng)主管部門批準(zhǔn)可以適當(dāng)延長優(yōu)惠期，但延長的時間最多不能超過一年。

(2)經(jīng)市以上科技主管部門認(rèn)定的高科技項目免繳土地使用費五年。

(3)華僑、港、澳、臺同胞捐資興辦的企業(yè)用地或項目用地，免繳土地使用費3年，3年后減半繳納土地使用費2年。

(4)企業(yè)用自籌資金填海增辟的土地，從《土地使用權(quán)出讓合同書》生效之日起，免繳土地使用費5年至10年。

(5)“菜籃子工程”用地。

（6）外商投資先進技術(shù)企業(yè)生產(chǎn)用地，免繳土地使用費五年，五年后再減半繳納土地使用費五年。（7）因不可抗力或其他特殊情況，確實無力繳納土地使用費的，經(jīng)批準(zhǔn)可以緩繳或減免土地使用費。

(8)按國家法律、法規(guī)規(guī)定可以減收土地使用費的其他用地。

以上第5條需按減免程序申請，其他按核準(zhǔn)程序申請。

第二篇：土地審批程序

一、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收建設(shè)項目用地預(yù)審

(一)、申報材料

1、建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告

2、項目可行性研究報告(指工業(yè)建設(shè)項目用地)

3、項目用地平面布置圖

(二)、辦事程序

提出申請——現(xiàn)場踏查——辦理項目用地預(yù)審手續(xù)——區(qū)國土資源局初審——上報省國土資源廳審批

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起15個工作日內(nèi)上報吉林省國土資源廳審批

(四)、收費標(biāo)準(zhǔn)

二、單位使用國有土地建設(shè)項目用地審批

(一)、申報材料

1、建設(shè)項目用地申請(指單位用地)

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

3、原國有土地使用證

4、房屋產(chǎn)權(quán)使用證

5、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指占國有廢棄地的)

6、國有土地權(quán)屬證明(有《國有土地使用證》的除外)

7、項目立項批準(zhǔn)文件(指單位用地的)

8、身份證復(fù)印件(①個人申請用地提供本人身份證復(fù)印件;②單位申請用地提供單位法人身份證復(fù)印件)

9、用地單位資質(zhì)證明(指單位用地，包括組織代碼證和企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等。黨政機關(guān)、事業(yè)單位、部隊除外)

10、土地評估報告

11、國有土地使用權(quán)出讓合同(劃撥供地除外)

12、項目平面布置圖

13、勘測定界報告書及勘測定界報告圖(指單位用地)

商業(yè)、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營用地一律實行踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)》

(二)、辦事程序

提出申請——領(lǐng)取審批表——現(xiàn)場委托——實地踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自受理之日起，單位申請項目用地30個工作日內(nèi)辦理用地審批手續(xù)

三、城鎮(zhèn)職工占用國有非農(nóng)用地建房用地審批

(一)、申報材料

1、建設(shè)用地規(guī)劃許可證;

2、原國有土地使用證;

3、房屋產(chǎn)權(quán)所有證;

4、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指占國有廢棄地的);

5、國有土地權(quán)屬證明(有國有土地使用證的除外);

6、身份證復(fù)印件;

7、土地評估報告(劃撥供地除外);

8、國有土地使用權(quán)出讓合同(劃撥供地除外);

(二)、辦事程序

大廳受理申請——領(lǐng)取審批表——現(xiàn)場實地踏查——辦理用地手續(xù)——上報初審——局例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自受理之日起15個工作日內(nèi)辦理。

(四)、收費項目、依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)

四、農(nóng)民建房用地審批

(一)、申報材料

1、公告(指新申請宅基地)

2、建設(shè)用地規(guī)劃許可征

3、社員大會討論意見表(指新申請宅基地)

4、宅基地使用土地協(xié)議或證明(指新申請宅基地)

5、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指新申請宅基地占集體廢棄地的)

6、原集體土地使用證(指翻建、擴建)

7、申請人戶口簿復(fù)印件

8、占用耕地的附上耕地占用票據(jù)

(二)、辦事程序

各鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街國土所對申請人是否符合用地條件進行初審——聯(lián)合踏查領(lǐng)取審批表——受理——上報審查——例會審批——大廳核發(fā)《宅基地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自受理之日起15個工作日內(nèi)辦理農(nóng)民建房審批手續(xù)。

五、本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)、興建公共設(shè)施和公益事業(yè)使用集體建設(shè)用地、未利用土地(2公頃以下)建設(shè)項目用地預(yù)審不收費、審批

(一)、申報材料

1、建設(shè)項目用地預(yù)審申請表

2、建設(shè)項目用地預(yù)審申請報告

3、聯(lián)建協(xié)議(本集體經(jīng)濟組織自行建設(shè)的除外)

4、建設(shè)項目用地申請

5、建設(shè)用地規(guī)劃許可證

6、計委立項批復(fù)文件

7、建設(shè)項目用地預(yù)審批復(fù)

8、聯(lián)建協(xié)議(本集體經(jīng)濟組織自行建設(shè)的除外)

9、原集體土地使用證

10、勘測定界報告書及勘測定界報告圖

11、項目用地平面布置圖(①由具有設(shè)計資質(zhì)的單位繪制;②用地范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物要標(biāo)注定位點、主要設(shè)計數(shù)據(jù);③設(shè)計說明：用地平衡、經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)、建筑物統(tǒng)計及其它說明事項;④設(shè)計單位曬圖、蓋章確認(rèn))

12、其他相關(guān)材料

(二)、辦事程序

提出申請——受理——現(xiàn)場踏查——辦理項目用地審批手續(xù)|——例會審查——上報區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對手續(xù)齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起30個工作日內(nèi)辦理建設(shè)項目用地審批手續(xù)。

六、建設(shè)項目施工和地質(zhì)勘探臨時使用土地審批

(一)、申報材料

1、臨時使用土地申請

2、臨時使用土地補償協(xié)議(指申請臨時使用土地的單位與被占地單位或個人簽訂的土地補償協(xié)議)

3、臨時用地合同

4、采礦許可證

5、安全生產(chǎn)許可證

6、環(huán)境保護許可證

7、水保合格證

8、使用炸藥許可證

9、使用林地許可證(指臨時占用林地的)

10、廢棄地鑒定書及現(xiàn)狀照片(指臨時占用廢棄地的)

11、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

12、臨時建設(shè)用地規(guī)劃許可證

13、勘測定界報告書及勘測定界報告圖

(二)、辦事程序

提出申請——聯(lián)合踏查——受理——領(lǐng)取臨時用地審批表——現(xiàn)場委托——辦理臨時用地手續(xù)——上報初審——例會審查——區(qū)政府審批——大廳核發(fā)《臨時用地批準(zhǔn)書》

(三)、承諾時限

對于手續(xù)齊全、符合用地條件的，自大廳受理之日起20個工作日內(nèi)辦理臨時用地審批手續(xù)。

七、土地登記和換發(fā)土地證書

(一)、登記申請者應(yīng)提交的材料

1、土地登記申請書

2、土地登記法人代表身份證明書

3、土地登記委托書

4、地籍調(diào)查法人代表身份證明書

5、土地權(quán)屬來源證明文件

6、指界委托書

7、地上建筑權(quán)屬來源證明書

8、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照代碼證及復(fù)印件

9、宗地圖

10、委托人或委托代理人身份證及復(fù)印件

11、地籍調(diào)查表內(nèi)四鄰簽字蓋章及資料

(二)、土地登記審核標(biāo)準(zhǔn)

權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、四鄰簽字無爭議

(三)、土地登記的主要依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》及實施條例;

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

3、《土地登記規(guī)則》;

4、《吉林省土地登記條例》;

5、國土資源部及省有關(guān)規(guī)范性文件。

(四)、土地登記程序

本人申請——地籍調(diào)查——審核填表——上報審批

■建設(shè)用地審批程序

●城市建設(shè)用地的審批程序

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地區(qū)內(nèi)使用土地的，由市、縣人民政府統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開發(fā)，審批程序是：?全文

●鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)民集體所有土地的審批程序

①農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或建設(shè)單位持有關(guān)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請。?全文

●鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)用地審批程序

①由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者建設(shè)單位提出，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，向縣、市人民政府土地行政主管部門提出建設(shè)用地申請。?全文

●臨時使用土地的審批程序

①臨時用地單位就臨時用地征得土地所有者或國有土地使用者同意，并就補償和使用后土地恢復(fù)等事項初步達成協(xié)議。?全文

■建設(shè)用地審批流程

建設(shè)用地申報分單獨選址和城市分批次兩種類型進行申報。

1.單獨選址項目用地審批

建設(shè)用地申報分單獨選址和城市分批次兩種類型進行申報。

1.單獨選址項目用地審批

第一步：初審

根據(jù)申報材料的要求進行初審，審查材料是否齊全，內(nèi)容是否完整。初審在11個工作日內(nèi)完成。

第二步：專項審查

權(quán)屬、地類、面積的審查

土地利用規(guī)劃審查

供地情況審查

壓礦情況審查

地質(zhì)災(zāi)害情況審查

違法用地的審查

信訪情況審查

政策法規(guī)審查

補充耕地和征用土地情況審查

審查在5個工作日內(nèi)完成。

第三步：會審

召開會審會，集體研究申報建設(shè)用地的情況。

第四步：報國務(wù)院

要件齊全，會審會通過的材料，從接到用地申報起40個工作日內(nèi)上報國務(wù)院。

第五步：批復(fù)

國務(wù)院批復(fù)后，在2個工作日內(nèi)辦理批復(fù)并下發(fā)。

2.城市分批次建設(shè)用地審批

第一步：初審

根據(jù)申報材料的要求進行初審，審查材料是否齊全，內(nèi)容是否完整。初審在11個工作日內(nèi)完成。

第二步：專項審查

權(quán)屬、地類、面積的審查

土地利用規(guī)劃審查

供地情況審查

壓礦情況審查

地質(zhì)災(zāi)害情況審查

違法用地的審查

信訪情況審查

政策法規(guī)審查

補充耕地和征用土地情況審查

審查在5個工作日內(nèi)完成。

第三步：會審

召開會審會，集體研究申報建設(shè)用地的情況。

第四步：報國務(wù)院

要件齊全，會審會通過的材料，從接到用地申報起40個工作日內(nèi)上報國務(wù)院。

第五步：通知繳費

國務(wù)院批復(fù)后，根據(jù)批準(zhǔn)用地面積及繳費標(biāo)準(zhǔn)交納相關(guān)費用。

第六步：批復(fù)

收到符合要求的繳款回執(zhí)后，在2個工作日內(nèi)辦理批復(fù)并下發(fā)給申報單位。

第三篇：辦理土地登記的(審批)程序

辦理土地登記的（審批）程序

土地登記辦理流程

辦理土地登記內(nèi)部審批鏈

單位申請

經(jīng)辦人

通過審核

市局審核

核發(fā)土地證

第四篇：土地征轉(zhuǎn)審批程序（精選）

土地征轉(zhuǎn)審批程序

■申請用地

據(jù)項目可研、初選址等擬申請報縣政府請相關(guān)部門辦理用地手續(xù) ■地上附著物清點

請縣國土分局、縣土地整理中心、房管局等相差部門對所征地塊上的地上附著物進行清點、核價 ■測量

請測繪隊到現(xiàn)場測量，并出具勘測定界報告 ■地籍前置調(diào)查

請縣地籍管理中心對宗地進行地籍前置調(diào)查，并出具地籍前置調(diào)查成果

■土地規(guī)劃調(diào)整

縣國土分局規(guī)劃計劃科在《土地利用總體規(guī)劃圖》上標(biāo)出該宗地的位置，并對規(guī)劃做相應(yīng)的調(diào)整 ■核定宗地圖

請縣規(guī)劃局規(guī)劃科對該宗地用地范圍進行核定 ■用地規(guī)劃條件

請縣規(guī)劃局規(guī)劃科對該宗地提用地規(guī)劃條件 ■征地聽證

縣國土分局資源科組織被征地村對征地工作進行聽證 ■土地價格評估

請土地估價所對該宗地出讓價格進行評估，出具土地估價報告 ■擬定一書四方案并簽訂征地協(xié)議 縣國土分局資源科擬《建設(shè)用地項目呈報說明書》《農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案》 《補充耕地方案》《征用土地方案》《供地方案》；與被征地村簽定征地補償協(xié)議 ■征地方案審批

縣國土分局資源科組卷報市土地利用處審批 ■土地出讓資料整理

縣土地整理中心整理宗地規(guī)劃條件、土地估價報告、宗地整理成本等相差資料報縣國土分局市場科 ■宗地出讓方案審批

縣國土分局市場科擬定宗地出讓方案報縣政府審批后組卷報市市場處審批

■發(fā)布征地方案公告 ■宗地掛牌出讓公告

市市場處審批后轉(zhuǎn)市土地交易中心，發(fā)布宗地掛牌出讓公告 ■農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收的批復(fù)

市土地利用處下發(fā)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用土地征收的批復(fù) ■用地單位摘牌

用地單位在公示期內(nèi)至市土地交易中心購買招標(biāo)文件，在摘牌開標(biāo)日摘牌，簽訂地塊成交確認(rèn)書

■交納土地出讓金，簽訂土地出讓合同

用地單位持成交確認(rèn)書與縣國土資源分局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同并交納出讓金

第五篇：土地登記審批制度

土地登記審批制度

一、責(zé)任單位和責(zé)任人

責(zé)任單位：雞西市國土資源局地籍科

責(zé) 任 人：承辦人A、承辦人B、科長、主管局長、局長

二、審批權(quán)力行使依據(jù)

1、《中華人民共和國土地管理法》第十一條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。

農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)?！?/p>

2、《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定：“依法改變土地的所有權(quán)、使用權(quán)，或者因依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物、附著物等而使土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，必須向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請土地所有權(quán)、使用權(quán)變更登記，由縣級以上地方人民政府更換土地證書。依法買賣、轉(zhuǎn)讓地上建筑物和附著物的，依照國家有關(guān)規(guī)定辦理過戶登記手續(xù)。”

3、《黑龍江省土地管理條例》第六條規(guī)定：“城鄉(xiāng)土地由縣以上人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)登記。農(nóng)民集體所有的土地，由市、縣人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)所有權(quán)。單位和個人依法使用的國有土地，由縣以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。其中，墾區(qū)所屬農(nóng)、牧、林場依法取得的國有土地使用權(quán)范圍內(nèi)的土地，國有森工林區(qū)內(nèi)建設(shè)用地以及中、省直和部隊所屬農(nóng)、牧、林、漁場使用的國有土地，由省人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)使用權(quán)。”

4、《土地登記辦法》第三條規(guī)定：“土地登記實行屬地登記原則。申請人應(yīng)當(dāng)依照本辦法向土地所在地的縣級以上人民政府國土資源行政主管部門提出土地登記申請，依法報縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)土地權(quán)利證書。但土地抵

押權(quán)、地役權(quán)由縣級以上人民政府國土資源行政主管部門登記，核發(fā)土地他項權(quán)利證明書。”

三、審批條件和標(biāo)準(zhǔn)

符合以下條件的申請應(yīng)予以批準(zhǔn)：

1、土地權(quán)屬來源合法；

2、土地權(quán)屬無爭議的；

3、無違法用地行為或者違法用地行為已經(jīng)處理的；

4、依法足額繳納土地使用費和其他稅費的；

5、申請登記的土地權(quán)力沒有超過規(guī)定期限的；

6、國家和省規(guī)定的其他條件。

四、所需材料

1、土地登記申請書；

2、申請人身份證明材料；

3、權(quán)屬來源證明；

4、地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)；

5、地上附著物權(quán)屬證明；

6、法律法規(guī)規(guī)定的完稅或者減免稅憑證；

7、其他有關(guān)證明材料。

五、受理

承辦人A對申請材料進行審查，材料齊全、符合申報條件的予以受理；申請材料不齊全或者不符合有關(guān)要求的，應(yīng)當(dāng)場或在五日內(nèi)一次性告知申報單位需要修改補正內(nèi)容。不符合審批條件的不予受理，并出具書面告知書，說明不予受理的理由。

六、審查和決定

1、承辦人A審查并起草審批意見后，經(jīng)承辦人B 會審后，報科長審核后，并呈報主管局長審定。

2、經(jīng)集中審核的土地登記申報材料審批后，加蓋市人民政府土地登記審批專用章，返還申報單位。

七、公開公示

本制度文本在“雞西市國土資源局網(wǎng)站”長期公布。網(wǎng)站：

（http:///039jxlr/index.htm）

土地登記結(jié)果在雞西市國土資源局網(wǎng)站公示和公告7個工作日。

八、審批時限

自受理申請之日起20個工作日辦結(jié)。

九、監(jiān)督檢查

執(zhí)行《雞西市國土資源局執(zhí)行規(guī)范權(quán)力運行制度監(jiān)督檢查辦法（試行）》。

十、責(zé)任追究

執(zhí)行《雞西市國土資源局關(guān)于違反規(guī)范權(quán)力運行制度責(zé)任追究辦法（試行）》。附件：土地登記審批流程圖

土地登記審批流程圖