第一篇：巴蜀山莊休閑度假村項目開發可行性分析報告1051291476（最終版）

巴蜀山莊休閑度假村項目開發可行性分析報告

標簽： 投資 養殖 衛生 四川 餐飲 分類： 項目論證 2007-06-15 17:11

一、項目概述

項目位置：潁東區新華辦事處李洼村（阜蚌公路南側）

位置概況：現有面積80畝左右、平均深度4米的方形洼地（池塘）一塊，北距阜蚌公路約200米，東距在建高速公路約150米；洼地東、西、北三面各有10米左右的漫坡廢地。投資人：熊云龍 四川省內江市人

項目簡介：該項目是集飼料加工、生豬養殖、餐飲、休閑、垂鉤為一體的多功能化企業。生豬養殖：投資120萬元，興建一座150間規模的現代化小型生豬養殖場和一個小型飼料加工廠。年計劃生產成品豬1800頭以上。并以此為實驗樣板基地，推廣四川的先進養殖技術，帶動周邊農民的養殖積極性，促進當地的新農村建設。爭取在三年之內，形成規模化、集團化生產，二期投資300萬元建一個中型飼料加工廠，投資500萬元建一個肉食品加工廠，實現一條龍的產業鏈。

特色餐飲：投資100萬元建設一座1200平方米的蜀國風情川菜館，介紹純正的四川傳統美食文化，新派川菜，讓地道的川菜產品及服務豐富阜陽市民生活。川菜文化歷史悠久，并且很平民文化，講究簡單、樸素的風格，無論休閑娛樂、商務談判、聚會宴請，這里清新、舒適、優雅、安靜的環境都將給人耳目一新，陶然世外的感受。

垂釣中心：投資80萬元，把現有的80畝洼地改造成一個環境優美、配套齊全的休閑垂釣中心。置身郊外，遠離市內噪音、廢氣、廢水污染，在鄉村清新、透明的環境中，緩解身心疲勞，給人怡然自得的精神享受。

休閑俱樂部：投資310萬元，采用四川民間傳統建筑設計格局，在池塘北岸建設24座獨立式庭院建筑，提供自助式休閑度假住宿服務。

二、發展前景

阜陽地處黃淮海平原南端，有著深厚的文化底蘊和濃郁的商業氛圍，是重要的優質農產品供應中心，又是全國六大路網性鐵路樞紐之一。便利的交通，充足的原料，為項目的后期發展奠定了堅實的物質基礎。同時，阜陽經濟近年來的快速發展和市民消費觀念的與時俱進，也為本項目的發展提供了廣闊的市場，阜陽現有常住人口900萬人，剩余勞動力有220萬人，除外出務工人員外，滯留農村的剩余勞動力有100多萬人，對我們投資的實驗基地、樣板項目的實施有很大的發展空間，對實現我們的具體目標將是一個有力的保障。

三、可行性論證 技術來源：

1、四川有“天府之國”的美譽，地少人多，多年以來都非常重視科學技術的運用，特別在養殖領域，始終走在全國前列，出現了希望、通威等一批超大型養殖、生產、加工一體化的企業集團。隨著科技發展的日新月異，我們依托來自四川的養殖經驗及科學技術，擁有獨到的技術優勢和成功保障。

2、四川人也被稱最會享受的人，休閑娛樂市場繁榮火爆。四川的美食文化聞名全國，享譽世界，“川菜”更是冠絕美食界，有“吃在廣東，味在四川”之說，“百菜百味”之稱名不虛傳。經營流程：

飼料加工——養殖——技術推廣——銷售——餐飲——休閑——娛樂。立項依據：

（1）我們掌握了四川最新最先進的豬、魚飼料加工的優質配方。（2）擁有現成的具有豐富養殖經驗的技術人員。（3）傳承得天獨厚的川菜制作技藝的文化傳統。（4）風格獨具的四川民間特色建筑設計格局。（5）吃、住、賞、玩一條龍的服務體系。（6）一步到位的投資實力。（7）成熟的市場運作經驗。

四、項目工期及投資計劃

項目工期為三年，分三期建設。第一期總投資610萬元：計劃興建年產1800頭生豬的養殖場和飼料加工廠；興建純正地道的川菜館；改造80畝景觀垂釣中心；興建蜀國風情休閑俱樂部。第二期在周邊鄉鎮多點培養一批加盟養殖場，投資300萬元建一個中型飼料加工廠。第三期，投資500萬元建一個肉食品加工廠，為養殖戶提供養殖保障服務。

五、組織機構

項目的實施及組織管理工作由項目建設領導小組負責。組 長：熊云龍 副組長：趙學海 策 劃：徐振揚 綜合管理：王勤 技術指導：凌朝蘭 項目建設領導小組下設：

辦公室、基建部、技術培訓部、財務部、物資供應部、安保部。各部分別承擔各自的職能工作。

六、首期主要建設清單（1）150間各類型豬舍；（2）小型飼料加工廠（3）24幢獨棟庭院

（4）80畝水面垂鉤中心景觀建造（5）1200平方米的餐飲中心

七、勞動用工 定員：48人。

單位 人數 備 注 養殖部 8 飼料廠2人 垂鉤中心 6 餐飲中心 18 鄉村農家小院式俱樂部 12 保衛部門 4

八、環境保障、消防、衛生、勞動安全與節能

1、環境保障措施：生豬養殖采用綠色養殖技術，養殖產生的污水，修建沼氣池進行污水處理，餐飲休閑中心產生的生活污水也要進入污水處理設施，進行處理才能排出。

2、消防，本項目消防重點部位是沼氣利用，對此將進行防護措施投資，嚴格執行消防條例和防火制度。

3、衛生，本項目內產生的污水將建污水處理設施進行處理，員工建立個人衛生健康檔案，定期組織衛生健康檢查。

4、勞動安全與節能

對職工進勞動安全培訓，并對每位職工進行保險制度，利用養殖、生活污水建設沼氣池，既改善環境，沼氣又能充分供應中心熱水、照明、餐飲、燃氣供應。

九、投資計劃和資金籌措

1、固定資產投資及來源

（1）固定資產投資計劃：本項目第一期固定資產投資610萬元，其中養殖場及小型飼料廠120萬元，餐飲中心100萬元，垂釣中心80萬元，休閑俱樂部310萬元。（2）資金來源：第一期由企業自籌，第二期、第三期申請部分銀行貸款。

2、流動資金計劃來源（1）流動資金計劃

流動資金需求110萬元，其中，養殖部分60萬元，餐飲休閑部分50萬元。（2）流動資金來源：企業自籌。

3、建設進度和資金使用計劃（1）建設進度

總體基礎設施建設工期計劃6個月完成。生豬養殖場、小型飼料廠及餐飲休閑中心同時進行。豬場及飼料加工廠45天完成，餐飲休閑中心計劃6個月完成，最后一個月同時進行綠化美化工程建設。（2）資金使用計劃

建設進度1-2個月310萬，3-4個月300萬元。

十、基本財務數據預測

營業收入、養殖收入及稅后利潤

養殖部分：生豬養殖150×4=600頭×3=1800頭×250×5 ×20%=45萬元 80畝漁養養殖80×1000=80000×2=160000×3=480000×4=1840000×30%=57.6萬元 餐飲中心——休閑俱樂部：15000元×360天=540萬元×40%=216萬元。共計年稅后利潤：318.6萬元整。

十一、財務評價和經濟效益分析 固定資產投資收回年限

從年稅后利潤可看到項目第一期固定資產投資610萬，20個月也就是不到2年，第一期固定資產投資就能收回。

十二、評價結論：

1、可行性意見

（1）綜合開發農業，符合中央關于建設新農村的主導方向

（2）本項目成本低，周轉期短，效益高，符合我國現階段的國情及條件。并有超前意識示范作用。

（3）本項目可從小到大，可以依托阜陽向周邊市、省及走向全國，特別是產品的深加工可以走向全國市場乃至國際市場。

（4）從阜陽起步，將對本市廣大農村起到示范帶頭作用，使阜陽市農村充分利用其優厚的資源，達到迅速致富的目標。

2、存在的問題

首先是觀念上差異，一切美好的東西都得要大家來支持，除了政府的支持，特別重要的是廣大農村的村民的支持。這是最重要的條件。

3、建議：

（1）綜上所述，本項目可行性較佳，請上級領導批準、立項、實施。

（2）鑒于本項目投資不多，影響面寬，對潁東開發區及新農村建設都具有重大意義，懇請領導認真統籌協調籌建工作，確保本項目順利實施運行。

蜀國風情休閑度假村開發項目小組 二零零七年五月二十日

第二篇：休閑山莊可行性報告

篇一：休閑農莊旅游可行性報告1 休閑農莊旅游可行性報告 宗 旨

創造國內獨特的原生態的鄉土農莊新群體

三 大 個 性

利用社會資金，迅速營建共青土色土氣的農家樂群體 城市人真實感受共青農村人的淳樸，真誠以及新農莊的溫馨

多形式宣傳，組織游客來享受奇妙的共青山水樂趣

三 大 理 念

生態、參與、養生

三 大 支 柱

鄉、村統一推進，培育，管理 多方合作，資源共享，資金共籌

全方位經營，多渠道推廣，旅游土產雙贏

為了開發共青城農業資源優勢，增強城市服務輻射功能，拉動消費，增加收入，開辟農業增收新途徑，推出集養生保健，休閑娛樂，住宿，特色旅游，文化傳播與交流一體的新農村建設度假娛樂新模式——農莊連鎖經營。一．項目概況 1.項目背景

所謂休閑農莊，就是將科技、文化、知識、人的創造力融入到農莊的開發和建設中去，實現農莊由農業生產用地到簡單的觀光采摘區，再到集住宿、餐飲、休閑、娛樂、體驗、觀光、度假、運動于一體的，并且具有特色的旅游景區的轉變。都市人面對快節奏的工作、生活，最需要的就是在周末短時間的休息中，可以找到一個地方，滿足其各方面的需求，包括娛樂、休閑、養生等等。所以平時忙于工作的成功人士，或者朝九晚五的都市白領，也是休閑農莊的主要針對人群。本項目以具有娛樂休閑價值的農業資源和農產品為前提，以規劃、設計、修建為手段，以創設現代化經營管理理念為載體，把新農村建設與體現傳統農莊風貌結合起來，講求“原汁原味”，避免“視角污染”，追求設施與農業系統、生態系統、人文景觀系統的和諧統一，圍繞農莊活動場所，依托農業文化景觀、農村聚落及農村傳統的生活習俗資源，向游客提供一種自在、自然、幽靜、野趣、新奇的新型休閑、娛樂新型農莊。2.旅游概況 位于鄱陽湖畔，廬山南麓的共青城，風光秀美，景色怡人。生活在這里的人們不僅可以享受到現代城市文明，還可以領略大城市難以享受到的山水自然風光。這座外表使人感到無比舒適恪靜的小城，她內在的運動卻像年輕人的心臟一樣強健有力地搏動著。這里留下了共青人創業的艱難足跡，凝聚了他們對共產主義事業的崇高信念和理想。從荒灘蕪洲中起步，在艱難困苦中發展，共青人以“堅忍不拔、艱苦創業、崇尚科學、開拓奮進”的精神，從墾荒種地，到養豬養鴨，再到創辦板鴨廠、羽絨廠，從無到有，走出了一條“板鴨起家，羽毛發家”的富有共青特色的發展之路。

在農業產業結構調整中，共青城結合實際，因地制宜，著力培育以甜柿為主的水果，以珍珠養殖為主的水產，以生豬為主的畜禽、以含笑為主的花卉苗木，以黃姜為主的中藥材、以太空白蓮為主的高效經濟作物等六大生產基地，大力發展特色農業。

1995年12月，山清水秀、林木蔥郁、規劃合理的共青城，被國家環保總局評為首批國家級生態示范區。共青城以此為契機，開辟了生態農業觀光游、工業園參觀游、鄱湖候鳥觀賞游、古剎宗教文化游等精品旅游路線，大力發展旅游產業，使旅游業成為共青經濟發展中的新亮點。富華山景區、廬山國際高爾夫球場、國家網球訓練中心、國際釣魚中心、九仙嶺野生動物園和生態農業觀光園將成為人們休閑度假、運動健身的好去處。育科投資、航天科技大學、華達醫用材料、浙江道道水務、九星滌綸絲廠、體育館等項目的成功引進，標志著充滿青春活力的共青城已成為國內外投資者的樂園。共青城的創建和發展得到了黨和國家領導人的關懷與支持，胡耀邦同志生前曾兩次親臨共青城，三次為共青城題名。如今，長眠在共青城的耀邦同志，對共青城日新月異的變化一定會感到自豪和欣慰。二．項目重點設計的內容和建設條件的論證

（一）.設計內容

1、農莊將建設一棟集休閑娛樂、餐飲、住宿為一體的多功能建筑，力求讓顧客滿意。

2、農莊內的數十畝魚塘將提供給顧客垂釣、水上娛樂.3、農莊以“生態”為根本，加以養生、葡萄酒和花卉的創意，來體現休閑農莊的特色。

（二）.自然資源和自然條件分析： 農莊位于共青城市金湖鎮的一個新農村建設村，北靠德安寶塔，東臨博陽河，共安大道中心地段，南臨共青城市，距市區20公里，遠離城市喧囂，感受酒香肆意，花香滿園的世外桃源。

寨下度假農莊總面積15畝，前靠池塘，后臨竹林，建筑風格以池塘相映襯，以竹林相協調，擁有餐飲、住宿、娛樂、水上垂釣、卡拉ok、棋牌、花卉、設有健身娛樂（養生、葡萄酒、瑜伽、游泳）等為一體的娛樂場所。電力設施齊備，交通便利，增強了旅游景區的可進入性。

（三）、社會經濟條件

a、區位優勢。農莊緊靠德安縣城和共青城市，交通便利、經濟基礎較好，而且共青城市有常住人口7萬多人，流動人口近2萬人，有強大的消費群體做后盾，具有能消售、能帶動的優勢和消費群體消費層次較高的優勢。

b、地理優勢。農莊前有數十畝魚塘，后靠綠樹青山，極適合度假休閑。

c、政策優勢。共青城在統籌城鄉發展的力度明顯加大，且又與新農村建設的要求同步，為加快開發迎來了難得的戰略機遇期。三．市場調研與定位 ? 農家樂市場情況：

第一，農村基礎設施薄弱和長期以來的衛生習慣導致農家樂硬件 條件難以滿足游客的要求；

第二，農家樂各戶分散經營，經營規模一般較小，難以同時接待 較多游客，比如一個公司全體職員游玩就不能接待，接待能力有限。第三，農家樂服務內容單一，同質化經營嚴重，千篇一律，對游 客吸引力不斷下降。

第四，農家樂一般缺少文化品位，淡旺季差別懸殊，經營收入差距很大。第五，對外宣傳不足，守株待兔式經營，可持續性收入和知名度

較低。針對以上說明連鎖農家樂對于農家樂市場來說十分必要和迫切。篇二：生態休閑農莊建設可行性報告

新興鎮富山農業產業園區項目 可 研 報 告 一 前言

為了積極響應國家旅游局提出的“中國鄉村游”主題目標，切實推進新興鎮鄉村旅游業的發展，使“鄉村游”成為我鎮經濟新的增長點。經考察研究論證，通過招商引資引進資金，創辦“新興富山農業產業園區”。在渝昆高速新興出口段依托得天獨厚的地理區位優勢開發新建一個風光秀美、山水幽雅、人與自然和諧的集“四季果園、休閑釣魚、珍禽養殖、花卉園林、品茶文化、農家特色風味小吃”于一體的“富山生態休閑農莊”度假區。二 項目概況

富山生態休閑農莊度假區，位于新興鎮場鎮1.2公里，緊鄰高速新興出口，交通便利，自然風光優美，區域面積約有1.37平方公里，區域內耕地面積為215畝，林地面積約為1840畝。區域內現有總人口416余人，該區域周邊的鄉鎮常住人口達27.6萬余人，其中新興鎮現有總人口42000余人，鄰近鄉鎮紅大、大農等鎮鄉人口達23.4萬余人。1.自然條件

富山生態休閑農莊，占地約有1300畝。該地屬于亞熱帶季風氣候，海拔高度約374米，氣候適宜，四季分明，年平均氣溫17.5°c，農莊內以低山丘為主，地勢起伏，綠色植被良好，尤其是夏秋的氣候更為涼爽，具備良好的旅游開發條件。2.交通環境

富山生態休閑農莊交通條件便利，距渝昆高速新興出口500米，距新興場鎮1.2公里，距富達縣城22公里，北距自貢市19公里，南距宜賓市44公里，公路網絡四通八達，高速公路相鄰而過，可輻射永興、黃龍等地，極大地為生態休閑農莊的休閑娛樂提供客源基礎。3.鄉土風情

新興具有獨特的川西南民俗風情，盛產甜橙、土雞、馴養野雞野豬、特種魚、黑山羊、桑葚等名優特產。當地群眾自產的口水雞、泡酸菜、豬肉大雜燴、土灶酒等極具地方特色，是體驗川西南農家生活的好去處。三 項目的必要性 1．當前返璞歸真，回歸大自然，放飛心情感受，賞農村風景，過農村土生活，摘農田鮮果蔬，吃農家野飯菜，體驗農村淳樸的農家生活的自然、健康休閑，已成為現代旅游業發展的必然趨勢，以開發新興富山生態休閑農莊觀光旅游為主，以農家樂旅游為輔，既可充分挖掘潛在的旅游資源，又可以促進當地農村經濟建設的發展。2．新興富山生態休閑農莊“觀光”、“農家樂”旅游項目的開發建設是促進當地經濟發展和農民群眾致富奔小康的需要。隨著旅游業的興起，旅游產業作為新的經濟增長點已受到當地黨委、政府的高度重視，整合開發利用現有的旅游資源條件，促進了當地經濟發展狀況，拉動當地的消費水平，同時解決了農村部分剩余勞動力，增加了農民群眾收入，也促進了當地農業產業的發展，是一個一舉三得的項目。四 項目的可行性

新興富山生態休閑農莊“觀光”、“農家樂”旅游項目的地理位置優越，旅游資源十分豐富，交通優勢十分明顯，距渝昆高速新興出口500米，距新興場鎮1.2公里，距富達縣城22公里，從富達出發20分鐘可到達；北距自貢市19公里，從自貢出發15分鐘可到達；南距宜賓市44公里，從宜賓出發30分鐘可達到。且當地居民也意識到旅游業所帶來的巨大經濟效益和社會效益，開發旅游產業的積極性很高。五 項目建設規模與內容

（一）項目設施

1、景區基礎設施建設 一是道路設施

包括景區公路、停車場、景區道路、林蔭步道等 二是供水工程 三是排水及垃圾處理工程 四是通訊、供電等設施建設

2、景區改造

對原有的自然景點進行修繕，完善景區內的小設施，包括填整草皮、綠化環境等。

3、各功能區的規劃與建設 一是休閑農莊 二是生態養殖區 三是人工觀光湖

四是梨花園、葡萄園、荷花園、畜禽養殖基地

（二）旅游項目內容

1、觀光旅游項目：賞荷、品梨、摘葡萄、林蔭小道。

2、農家樂項目：農家一日游、農事體驗、客家婚嫁體驗、特色

民俗演出、學做獨有風味的農家飯、推豆花、用優質的山泉水親釀美酒等。

3、水上樂園項目：垂釣、游泳、水上游樂、湖中抓魚、摸泥鰍等。

4、其它娛樂項目：篝火晚會、自助燒烤、下棋、打牌、品茶、k歌等。六 市場預測及分析

1、游客旅游心態分析 中青年市場：旅游者熱衷于娛樂性、刺激性同時又具有放松心情，追求回歸返璞自然的生活。中老年市場：旅游者熱衷于觀光、文化、品嘗、健身、購物、休閑等內容。

專業市場：旅游者熱衷于觀光、科研、文化、采風、購物等內容。外來旅游者市場：熱衷于民俗、民情、品嘗、購物等。

2、項目客源預測

新興富山生態休閑農莊游客結構主要以川西南地區自貢、宜賓、內江游客為主。旅游方式主要以散客與團隊并重，逗留天數為2-4天。旅客的動機以休閑、健身、度假、娛樂、購物等為主，區域內、省縣內短途游客將成為景區客源的主要來源。據了解，周邊的三多寨、尖山等旅游景點旅游形勢日漸火爆，尤其前往緊臨永年鎮保和寨的各方游客越來越多，在2008—2011年期間，參觀旅游人數及旅游收入呈現出急劇增長升溫態勢。由此預計每年將會有15萬以上人次的客源。七 投資估算

項目總投資1.5億元人民幣。共分三期完成：第一期工程到2012 年6月完成投資4500萬元；第二期工程從2012年7月——2013年6月完成投資7000萬元；第三期工程從2013年7月——2014年6月、2014年7月——2015年6月分別完成投資3500萬元。八 經濟效益和社會效益分析

（一）經濟效益本項目具有較強的旅游優勢，經預測和估算，投資回收期約為8年左右，時間為2013年—2020年，從該項目建成第三年開始回收，預計年均游客量可達15萬人次以上，根據人均消費300元計算，年營業收入可達4500萬元，如按40%的低利潤率算，年可獲利1800萬元（詳見表3），則八年即可收回投資。

表3 生態休閑農莊投資及收益預測表單位：萬元

（二）社會效益

本項目建成后，有利于解決當地部分農村勞動力的就業問題，將促進當地經濟的發展，增加當地群眾的收入，有利于調整當地農業產業結構，同時還將帶動輻射周邊鄉村經濟、交通及其他相關行業的發展。篇三：xx休閑度假山莊開發建設項目可行性研究報告 xxxx休閑度假山莊開發建設

可行性分析報告

第一章 項目介紹 第二章 項目背景 第三章 核心優勢

第四章 功能定位與項目構成 第五章 項目建設規劃

第六章 環境影響與保護措施 第七章 市場分析 第八章 投資財務分析 第九章 社會效益

第十章 風險分析與防范對策

第一章 項目介紹

一、項目建設意義

隨著社會的發展，人們不斷提高生活質量的現實需求也愈加迫切，其中顯著的反映就是近年來整個社會的恩格爾系數的持續趨降，而親近園林羨山慕水、崇尚自然追求環保的消費意識漸成潮流，高品位、純生態的園林景觀和休閑娛樂項目已成為發展區域經濟、優化產業結構的戰略布局的關鍵。但由于種種原因，國內園林及旅游產業普遍存在技術含量不高、產業質量低下、發展后勁不足的缺陷。其中技術、資金和市場三大瓶頸更是嚴重制約了上述兩項朝陽產業的發展。如何將現代高新技術、高品位的文化定位、先進的經營管理手段和優質資本導入其中并有效整合利用就成了現階段業界亟待解決的問題。

xx市岳塘區清水村處于長、株、潭城市金三角核心地帶，本地區氣候、土壤條件優越、原生及引種品種豐富，園林綠化產業基礎具有先天優勢，而市場需求的拉動效應強勁，加之低成本優勢和政策傾斜的助力，對于綠化園林以及生態休閑產業的發展十分有利。建設集人環科技和休閑娛樂于一體的生態園林山莊具有非常重要的意義和現實價值。而本項目的成功啟動，不僅能有效滿足人們生態消費的需求，又能在很大程度上帶動相關產業群的共同發展，還可以有效配合省市城建規劃的建設，促進本地區經濟、技術和文化的交流，對于長株潭三市融城具有重大意義和深遠影響。

二、項目名稱和定位 項目名稱：xxxx花卉山莊

項目定位：綜合運用現代人環科技打造高品位、純生態的休閑山莊。

在此，我們將人環科技定義為：有助于人與自然環境之間保持和諧關系并得以良性協調發展的技術手段，其中關鍵技術包括現代園林綠化科技、生態和環保技術等，并且包括了極為深刻的文化底蘊。

三、項目選址和建設規模

本項目的擇建地址為xx市xx區荷塘鄉清水村，環繞xx水庫占地0.33平方公里（約合500畝）范圍內。此處為典型的亞熱帶氣候地區，區域內多為丘陵地貌，植被豐盛，降水充沛，山環水繞，空氣清新，自然環境優美，且位于長沙株潭經濟圈核心區域，緊鄰xx市區環線，距107國道2.9公里，京珠高速2.3公里，往來山莊僅幾分鐘車程，交通極其便利。

本項目建設用地為43600平方米，擬建賓館、別墅、科研中心及展示中心、少量精品人文景觀及輔助用房等，建筑面積約為74800平方米，各類綠化園林景觀面積為227200平方米，投資總額為18047萬元人民幣。

四、項目公司簡介

xx花卉山莊項目籌建單位為xx市xx花卉山莊有限公司。公司經營范圍為各項高科技新產品的研制、生產、經營；種植業；房地產開發；信息服務和文化旅游業的開發引進。公司本部現有職工40人，其中大專以上文化10人，中高級技術職稱以上的5人，其余員工均具有中專、中技以上學歷。同時還擁有由博士、教授、研究員等業界專家組成的顧問團隊，他們在植物分類、生物技術、古樹名木栽培和養護、園林生態建設、化學、工程材料、美學和結構力學等學科領域具有深厚的理論功底和豐富的實踐經驗。此外，為了完善公司的經營管理，確保公司快速、有序地發展，公司還聘請了國內知名的管理咨詢專家作為外腦，專業領域涵蓋了人力資源、財務和資本運作、市場管理和企業文化建設等各個方面。xxxx花卉山莊有限公司已與xxx投資發展有限公司合作，共同出資發起組建中外合資湖南省xx花卉山莊有限公司。合資公司注冊資本1400萬美元，其中xxxx花卉山莊有限公司以土地、房產、種植、專利技術及部分資金出資，折算人民幣7414萬元，占64．3%比例，菲律賓xx投資發展有限公司出資500萬美元，占35.7%比例。

菲律賓xx投資發展有限公司（multi-link invest development co.,ltd）是一家致力于不動產、高新技術制造及物流等領域的專業投資公司，在美加、東南亞、港澳臺及中國內地已成功運作了一大批投資項目。公司實力雄厚、經營穩健，業績優良、信譽卓著，并與國際多家企業組建了戰略發展聯盟。

第二章 項目背景

一、政治與政策環境分析

中國加入wto，政策進一步開放和完善，在挑戰的同時也伴隨著機遇，省市政府不約而同地作出了做大做強湖南旅游生態產業的決定。本項目的建設既有利于提高xx在湖南旅游產業中的地位，增加旅游湘軍的實力和影響，也必將為優化省市城建規劃、促進第三產業發展作出積極的貢獻。目前，本項目的建設得到省、市、區各級政府的全力支持，xx市政府已批準我公司立項計劃。

二、經濟和社會環境分析

中國國民經濟已連續26年保持持續快速、穩定健康發展，廣大人民群眾生活水平日益提高，據國家統計局的資料表明，我國城鄉居民年均可支配收入以及在第三產業項目上的消費水平增幅長期保持兩位數的速率，人民迫切要求進一步提高生活質量，對于文化、娛樂、旅游等休閑項目的需求穩步上升。

經濟的升溫，不但催生了生態的觀念，也強化了環保和綠色

第三篇：休閑豆腐干項目可行性分析報告

可豆行制 品 項 目 性 分 析報張寶江 2011-7-29 告

一 概述

大豆營養豐富，含有蛋白質40%，脂肪20%，碳水化合物20%，水分10%，粗纖維5%，另含多種礦物質和維生素，鈣含量（0.02%）是牛肉的20倍，鐵含量（0.01%）是牛肉或牛奶的10倍。豆腐干營養豐富，有“植物肉”之美稱。據分析，豆腐干具有蛋白質含量高、易被人體消化吸收等特點。豆干所含人體必需氨基酸與動物蛋白相似，同時含有鈣、磷、鐵等人體需要的礦物質，含有維生素Bl、B2和纖維素。但豆干不含膽固醇，因此提倡肥胖、動脈硬化、高脂血癥、高血壓、冠心病、癌癥等患者多吃豆腐和豆干。豆腐、豆干是平衡膳食的重要組成部分。

豆腐是我國人民的傳統菜肴，其加工歷史悠久，據載是2000

年前的西漢時期，淮南王劉安門下術士為求仙丹偶然所得。豆腐的發明是中國食品史上的一項偉大創舉，被譽為“東方龍腦”、“中華民族的國粹”、“中國第一菜”。自從發明了豆腐后，中華民族憑借著勤勞、智慧與不斷創新的精神，在豆腐的基礎上衍生出了豆腐乳、干豆腐、鹵豆干、內酯豆腐等新的產品形態。但長期以來基本上都是手工作坊式生產，憑傳統經驗加工，產品更新慢。隨著人們生活水平的不斷提高，對食品的花色品種提出了新的要求，特別是富含植物蛋白質的食品尤其受到青睞。由此，豆制品生產規模化、產品多樣化、技術高端化成為了豆制品行業未來發展的必然趨勢。

二 豆制品行業現狀及有力分析

目前中國休閑豆干生產主要集中在川渝、安徽、江蘇、湖南

等地，在重慶、四川、湖南等地；

再放眼國內休閑豆干行業，生產集中度較低，小型企業占絕大多

數，生產規模小，在一定程度上影響了豆干生產工業化水平的提高，也影響了企業的素質和產品的質量，如食品安全得不到保障、包裝落

后、貨架期短等等問題。在消費者慣性思維里小型豆干生產企業加工

場所環境臟亂差、設施簡陋，不具備食品生產加工的基本條件。所以

說目前充斥在市場上的大部分小作坊、小工廠在不久的將來必然會一

去不復返。目前的豆腐干行業品牌眾多，卻找不到一個品牌能達到幾

個億的銷售額，每個區域內除一兩個區域大品牌以外還有很多小規模的企業，整個業態品牌多、小、亂，勢必導致了行業市場競爭的激烈，然而目前的競爭均表現為簡單的價格競爭。看似混亂復雜的現狀恰恰

是一個建立品牌的好時機，關鍵就在于你是否能跳出簡單的價格競爭的圈圈，從自身出發，在提升自己的產品競爭力上下苦功。相信要在一個區域市場內站穩腳跟，建立相對強大的區域品牌，成為一方霸主

并不是件難事。豆干行業也在呼喚行業的領軍者出現。

我們再向國際市場看齊，國際豆制品行業也有了突飛猛進的發

展。日本通過改進工藝技術和設計先進的機械設備制造出的豆制品罐

頭和即食豆制品行銷世界各地。上個世紀90年代以來，美國也出現

了“豆制品熱”。美國應用先進的技術手段，研究豆制品凝固機理、豆腐和豆干營養價值。除美、日兩國外，英國、加拿大、西德、澳大

利亞等國近年都在生產和消費大量的大豆蛋白食品。全世界大豆蛋白

工業的年增長率為25％，美國一家雜志預言：“未來的十年，最成功并最有市場潛力的并非是汽車、電視和電子產品，而是中國的豆制

品。”

三、未來發展方向

豆腐干從傳統的菜肴擴展到休閑、旅游食品，產品品質與技術

含量進一步提高，堪稱“第二代豆腐干”。包括“第二代豆腐干”在內的傳統豆腐類產品雖含豐富的植物蛋白，但維生素含量較少，為了

彌補第二代豆干的維生素含量不足的缺陷，未來將生產的第三代休閑

豆干是將維生素、礦物質含量豐富及具有某些保健功能的植物活性成分的蔬菜（如胡蘿卜、洋蔥、生姜等）與蛋白質含量豐富的大豆進行

組合，用現代豆制品加工技術，通過將大豆、蔬菜與現代食品加工工

藝及高新技術的應用，研制新型的植物蛋白和蔬菜的維生素復合營養

食品，解決大豆蛋白與蔬菜中維生素，膳食纖維、微量元素等的有機

結合、營養優勢互補，蔬菜與大豆成分相容及蛋白凝膠成型等關鍵技

術難題。壽光是蔬菜王國，具有豐富的蔬菜資源，蔬菜深加工產業鏈

還并不完善，蔬菜深加工品與當地特色食品少之又少，第三代豆腐干的投入生產，必然會成為壽光蔬菜深加工產業鏈上的一顆明珠，并借

助壽光蔬菜的地域品牌及文化，作為當地特色、特產成功走向市場。建立品牌意識，如果在10年前談論休閑豆干行業的品牌發展問題有

點為時過早。但近年來隨著工藝技術改進，自動化程度的提高，加上

這幾年休閑豆干市場份額也逐年增加，休閑豆干已成為人們喜愛的休

閑小食品。所以名牌產品和綠色食品等概念都是休閑豆干行業應該追

求的理念和樹立產品品牌形象所需要的。企業規模化建設，從一開始我們要本著建設一條自動化生產程度全，技術含量高，規范性強的豆干生產線，力爭在硬件上達到行業領先水平。休閑豆干的科技含量與附加值將逐步提高，主要體現在如何開發豆干相關新型產品和提高產品保質期兩方面，休閑豆干未來的發展方向將朝著營養、健康、綠色、環保、衛生、方便方向發展。因此，企業品牌的建設、規模化生產、生產機械自動化、產品工藝創新等方面的研究是休閑豆干企業繼續生存發展的根本點。

四 配套設施及人員配備

1、黃豆日投產量：20噸

2、電裝機容量：340KW(不包括生活用電及冷庫用電)

3、鍋爐蒸發量：6噸/時（偏大）。

4、用水（干豆：水）1:25 自來水進水管口徑2寸管以上。如果進水管口徑小，可用備用水池（可以與消防水池合用）

5、生產車間面積：3800-4000㎡包括：生產車間、成品庫、原料庫、化驗室、男女更衣室及員工通道。

6、污水排出1:207、人員配置：

1）、輔助：16人（營銷、機修、統計、倉管、鍋爐等）

2）、生產線：35人(生產管理、品控、一線工人)

五、大致工藝流程

大豆---挑選---浸泡---磨豆—漿渣分離---煮漿---慮漿----點腦

----壓榨----劃胚----成型----鹵制----成品

六、市場定位

1、傳統流通、商超、特通；

2、定為地方特產、禮品；

3、旅游景點、旅游產品

4、休閑食品連鎖機構（如來伊份、優之良品）

5、網上購物商城

第四篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目可行性報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況................................................................................................................2

（一）、開發項目區位條件.................................................................................2

（二）、規劃方案.................................................................................................2

二、建設條件................................................................................................................2

（一）、建設地點條件.........................................................................................2

（二）、建設實施條件.........................................................................................2

三、SWOT分析...............................................................................................................2

（一）、優勢分析.................................................................................................2

（二）、劣勢分析.................................................................................................3

（三）、機會分析

（四）、威脅分析

四、市場分析與價格預測............................................................................................3

（一）、市場發展前景分析...................................................................................3

（二）、目標客戶的定位.......................................................................................4

（三）、價格預測...................................................................................................4

五、項目實施計劃........................................................................................................4

（一）、工程建設實施計劃...................................................................................4

（二）、銷售計劃及營銷策略...............................................................................5

六、項目財務經濟分析................................................................................................6

（一）、投資估算...................................................................................................6（二）、資金籌措.................................................................................................6

（三）、項目經濟效益分析...................................................................................6

七、結論........................................................................................................................7

房地產項目可行性報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位條件

湖南工學院位于衡陽市珠暉區大學城，該開發地塊為湖南工學院酃湖校區后校門西側，與衡陽師范學院教師公寓相連，具有很好的文化氛圍、良好的自然環境。

（二）、規劃方案

該住宅區規劃總用地面積30畝，居住人口1.59萬人，其中A8、A9規劃分區總用地3.61公頃，規劃用地3.18公頃，規劃以居住為主，兼容辦公、商業、文化娛樂等功能，充分體現了以人為本的對居住環境、居住類型、居住心理的要求。規劃北部A8地塊以居住為主，沿大慶路的A9地塊以商業、辦公為主，兼容一部分住宅。總建筑面積為90860㎡，其中多層住宅6621㎡；高層（18層）住宅建筑面積為53682㎡；商業、公用、辦公建筑面積為11768㎡；地下儲藏室3749㎡；地下車庫376個，建筑面積15040㎡。建筑密度20.1%，容積率為2.27。整體規劃充分考慮了各性質用地間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的居住環境和高標準的生活服務設施，創造了清新、雅致的人文居住園區。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰威海灣與海上公園。

2、靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅3公里。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、供暖、電力、燃氣、電信、有線電視等基礎設施規劃配套齊全，學校、商店、郵局等生活服務設施盡在整體規劃中。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、威海市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現威海已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

3、該規劃分區距皇冠房地產辦公樓、工業園區、已開發的皇冠九龍灣花園較近，為項目實施提供了得天獨厚的條件。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

房地產項目可行性報告

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、山東省、威海市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得威海市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了威海九龍灣旅游度假區用地的商業價值，成為威海房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、威海投資環境良好，政策比較優惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關系，給發展集團所屬企業在威海的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在威海成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。A8、A9規劃分區的繼續開發，將是大慶及皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、每年一度的威海國際人居節形成的威海人居品牌吸引力極強，加之商業住宅用地日趨緊張，使得威海房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A8、A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。

4、擬開發項目與皇冠九龍灣花園隔河相對，距皇冠房地產辦公樓約500米，與皇冠慶威工業園一路之隔，獨特的地理位置，為皇冠房地產開發該項目提供了極其便利的條件，便于生產經營與管理，有利于降低成本費用。已建的皇冠九龍灣花園小區在威海具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析

根據對今年以來出臺的房地產行業政策、威海市場供需狀況等方面情況調查表明，威海地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升

房地產項目可行性報告

近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢

一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。三是拆遷安置將增加房地產市場的整體需求。

3、二手房市場活躍對新房的促進

隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進威海這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海購房居住。

5、房地產營銷方式的改變

房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類：

一是鐘愛于威海居住環境、人居品牌的購房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民更換舊房、二次置業的購房群； 四是致力于威海投資置業的購房群體。

（三）、價格預測

根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、多層住宅均價3900元/㎡；

2、高層住宅均價4200元/㎡；

3、商業網點均價4500元/㎡；

4、辦公樓均價3000元/㎡；

5、車位均價10萬元/個；

6、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

房地產項目可行性報告

1、按威海市對九龍灣旅游度假區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、為了合理利用資金，將采用滾動開發的方式，先開發市場份額大、開發成本低、利潤空間大的多層住宅和高層住宅，回收資金后再開發商業網點、辦公樓、地下停車場等單體工程，擬開發建設期為3年（2006—2008年），2006年擬開發面積37902㎡，2007年擬開發面積26150㎡，2008年擬開發面積26808㎡，工程建設進度計劃（見附表1）。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、銷售計劃

根據工程建設進度計劃及威海地區房地產發展走勢，該項目擬銷售周期為四年：2006年銷售收入5612萬元；2007年銷售收入9984.2萬元；2008年銷售收入9216.3萬元；2009年銷售收入8344.5萬元。銷售測算（見附表2）。

2、營銷策略

秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適應客戶需求的樓盤產品。

（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。

（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。

（4）、提供優質服務實現房屋銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。

（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人

房地產項目可行性報告

氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算

按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。（見附表3）

（二）、資金籌措

根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。（見附表4）

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）

本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提：

土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10萬元；

平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）

本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析

投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析

房地產項目可行性報告

項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。

經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）

銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米 占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論

經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。

綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。

第五篇：房地產項目開發可行性分析報告

房地產項目開發可行性分析報告

一、項目概況

（一）、開發項目區位于泰州市海陵區青年橋西南側。規劃用于集辦公、購物一體化的綜合建筑，是海陵區商業地理位置最為優越的規劃分區之一。

（二）、規劃方案規劃總用地面積3000平方米，規劃以辦公、營業功能為主，充分體現了以人為本的對辦公環境、辦公類型、辦公心理的要求。該建筑規劃一至二層為營業區，二層以上為辦公區。整體規劃充分考慮了與周圍毗鄰建筑間的相互協調和銜接，體現了規劃區的現代和時尚，具備了高品質的辦公、環境和高標準的服務設施。

二、建設條件

（一）、建設地點條件

1、該規劃區地理位置優越，緊鄰坡子街商業廣場。

2、臨近公路，交通便利。

3、周邊環境適宜，自然景觀和生態環境良好。

4、容積率較高，可規劃面積充足，場地地形地質條件滿足建設要求。

5、擬建規劃分區給排水、電力、電信等基礎設施規劃配套齊全。

（二）、建設實施條件

1、該詳細規劃已經全部完成，并通過市規劃局審批。

2、泰州市國土資源局發布公告將于2005年7月6日進行國有土地使用權公開拍賣，現已有多家實力強、知名度高、經驗豐富的房地產開發商報名參加競拍。

三、投資環境分析

（一）、宏觀環境分析

1、據國家有關部委及業內專家人士分析，政府系列政策的目的是為了抑制房價的過快增長，保證房地產業的健康穩定發展，系列政策均是站在增量房市場來進行調控、規范，而對存量房市場的影響則是加大了交易成本，減少了供應量，對增量房價反而是保證和促進上漲的力量，我國房價總體上保持穩定且會穩中有升。

2、據國家統計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年1—5月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲8.9%，商品住宅和商業用房的平均銷售價格分別上漲11.3%和4.1%。

3、國家、江蘇省、泰州市有關土地政策的出臺加大了開發用地的管理，使得泰州市本就緊張的可開發用地更為緊缺，更突顯了該用地的商業價值，成為泰州房地產商家的必爭之地。

（二）、微觀環境分析

1、泰州投資環境良好，政策比較優惠，給房地產企業在泰州的發展創造了較為寬松的條件。

2、皇冠房地產在泰州成功地開發了多個住宅小區，樹立了良好的企業形象和信譽，創立了較強的品牌優勢。該規劃區的繼續開發，將是皇冠等品牌優勢的有效利用和發揮。

3、隨著長江三角經濟區城市發展一體化的進程，加之商業住宅用地日趨緊張，使得泰州房地產業顯示出強勁的發展勢頭，A9規劃區的開發，是皇冠房地產壯大企業經濟實力，提高經濟效益的機遇，是實現企業可持續發展的動力之源。已建的皇冠花園小區在泰州具有較高的知名度和美譽度，可成為擬開發項目的樣板小區，是無形的廣告，對提升其商業價值和促進房屋銷售，都將起到積極的作用。同時，皇冠九龍灣花園、皇冠慶威工業園區和擬開發項目實行統一的物業管理，將提高我們慶威物業公司的市場份額和信譽形象，形成規模管理和經營，取得規模效益和效應，既可消除用戶對售后服務的顧慮，又可拉動銷售。而且，我們開發的辦公區、工業區、住宅區的相對集中，有利于形成整體優勢，提高大慶品牌、皇冠品牌的競爭能力，并為九龍灣旅游度假區后期的開發，占得了商業先機，創造了條件。

四、市場分析與價格預測

（一）、市場發展前景分析 根據對今年以來出臺的房地產行業政策、泰州市場供需狀況等方面情況調查表明，泰州地區房地產業發展前景看好，主要表現為：

1、房價將持續穩中有升近幾年，泰州商品房價格與周邊沿江城市相比價格較低，因此受宏觀調控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產品質量及配套標準的提高，造成價格居高不下。

2、房地產市場的需求仍然處于快速增長的態勢 一是城鎮化進程加快，大量人口進城居住、就業，將增加房地產市場需求。二是消費者的消費觀念發生變化，將增加市場需求。

3、二手房市場

活躍對新房的促進 隨著房地產二級市場不斷活躍，如賣舊買新、押舊買新、租舊養新、按揭買新等“以舊換新”的購房群體逐漸上升。

4、政府將加大對地產開發的調控力度及城市建設的力度，將極大地改善城市面貌，進一步優化城市空間布局，推進泰州這座最佳人居城市的規劃建設，躋身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到泰州購房居住。

5、房地產營銷方式的改變 房地產銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業炒作銷售轉變為全方位營銷推廣。競爭由單一的價格競爭、質量競爭上升到價格、質量、品牌、環境、配套等多因素、多元化競爭新格局。

（二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是大型的具有很強知名度的商業群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當地居民二次置業的購房群； 四是致力于泰州投資置業的購房群體。

（三）、價格預測 根據本項目自身特點，參考當地房產價格及其發展趨勢，本項目預測價格：

1、辦公區8000元/㎡；

2、營業區均價12000元/㎡；

3、車位均價8萬元/個；

4、儲藏室均價1000元/㎡。

五、項目實施計劃

（一）、工程建設實施計劃

1、按泰州市對該商業區的總體規劃及拍賣公告，將在2005年7月6日進行土地競拍，如果我們競拍成功，取得土地使用權后，將于今年底完成項目單體初步設計、施工圖設計，工程報建、審批等有關手續，滿足2006年開工需要。

2、擬開發建設期為1年。

3、以多年的開發經驗，科學先進的管理模式、招投標制、工程監理制確保施工建設規范進行，施工過程中，要嚴格控制工程造價，提高工程質量，控制工期，提高資金周轉率。

（二）、銷售計劃及營銷策略

1、營銷策略 秉承企業“廣廈千萬、誠信皇冠”的經營理念，深入房地產市場調查研究，充分發掘樓盤的賣點，通過以下途徑和措施實現房屋銷售，獲取最大利潤。（1）、進行廣泛的市場調查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結構、客戶群體進行準確定位，建設適

應客戶需求的樓盤產品。（2）、實施有效的廣告宣傳策略、營銷策略及公關策略，實現銷售目標。利用“報紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時地將樓盤的信息傳遞給購房客戶。通過溝通，利用客戶群對企業品牌的認識、了解與接受，提高對所開發產品的認識度。（3）、通過拓展銷售渠道實現房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網絡促銷擴展銷售渠道，使房屋銷售由原來單一的自行銷售轉變為直銷、行銷、網絡銷售、地區代理等多元化銷售方式。（4）、提供優質服務銷售。要在激烈的市場競爭中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優質完善的服務，讓客戶感受到比預期更好的超值服務。（5）、利用品牌戰略實現房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應，提升企業核心競爭力，加強創新力，提高房屋的競爭優勢，滿足客戶的期望，激發客戶的購買愿望。（6）、結合價格策略實現房屋銷售。在目前樓盤價格穩中有升的形勢下，新盤開發銷售價格采取隨行就市結合“低開高走”的價格策略，將本項目的房屋價格，由低到高的順序推向市場，吸引客戶的關注，形成良好的市場氛圍，形成人氣后再據市場情況逐步提高房屋價格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅定購房客戶的信心。

六、項目財務經濟分析

（一）、投資估算 按每畝173.6萬元取得土地使用權，土地總成本為8,514.84萬元（出讓金總額8,266.83萬元，契稅248萬元），項目開發總投資為31,525.03萬元。

（二）、資金籌措 根據投資估算及項目實施進度計劃，投入資金總額26,600.27萬元。其中自有資金12,600.27萬元(含本項目銷售回籠資金再投入10,545.18萬元),借入資金14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額2，500.00萬元，應收回金海灣 醫院欠款2，000.00萬元，需新增貸款9，500.00萬元）。

（三）、項目經濟效益分析

1、利潤估算表（見附表5）本項目凈利潤2,141.06萬元，凈利率6.36%。預測前提： 土地173.6萬元/畝； 營業收入33,666.10

萬元；平均銷售單價3,705.27元/平方米； 營業成本26,600.27萬元； 單位成本2,927.61元/平方米； 稅金3,854.77萬元； 費用1,070.00萬元； 貸款利息1,310.4萬元。

2、現金流量估算表（見附表6）本項目稅后現金凈流量2,141.06萬元。測算前提同上。

3、盈利能力分析（1）、靜態分析 投資利潤率（稅后）=項目凈利潤/項目投資支出總額 =2,141.06/26,600.27 =8.05%。（數據見附表5）（2）、動態分析 項目凈現值為277.46萬元，凈現值大于0，項目可行（計算見附表6）。經計算，本項目的內部收益率為9.5%，參考同行業基準投資內部收益率8%，本項目的內部收益率大于基準投資收益率，項目可行。

七、風險分析（項目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點=成本費用合計/平均銷售單價（1-稅費率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45%)=84，334.35平方米 占計劃銷售量的92.82% 銷售單價盈虧平衡點=成本費用合計/房屋銷售量（1-稅費率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45%)=3,439.16元/平方米占計劃銷售單價的92.82% 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到84,334.35平方米或平均銷售價格達到3,439.16元/平方米時，項目保本，安全余度7.18%。

八、結論 經過我們認真研究分析論證，無論是從實施發展集團“一體兩翼”發展戰略，特別是對房地產“一翼”利潤中心的要求來看，還是從保證皇冠房地產企業實現可持續、有效益地發展來看，以及從九龍灣度假區規劃遠景和參與后續開發看，開發該項目均是必要的；同時，從財務評價等多個角度論證表明，在土地價格173.6萬元／畝以內拍得該宗土地，進行開發建設，該項目均是可行的。綜上所述，該項目在投資方向、經濟規模、經濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。