第一篇：因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理

因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理

核心內(nèi)容：因拆遷安置產(chǎn)生糾紛問題應(yīng)該如何處理?申請有關(guān)拆遷安置糾紛的仲裁申請書應(yīng)該如何寫?下面，司法服務(wù)網(wǎng)拆遷安置欄目小編為您詳細(xì)介紹一份拆遷安置糾紛仲裁申請書的范本，希望對您能夠有所幫助。

申請人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司，法定代表人，×××，職務(wù)：×××，住所地址：××市××街××號。

被申請人：×××，男，××歲，×族，某市工具廠工人，住所地址：××市××胡同××號。

申請人與被申請人因拆遷補償問題經(jīng)協(xié)商未能達(dá)成拆遷協(xié)議，特申請房屋拆遷主管部門依法作出裁決。

請求事項：

1.裁決申請人為被申請人產(chǎn)權(quán)調(diào)換建筑面積為××平方米的三居室一套;

2.裁決被申請人向申請人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款人民幣××××××元人民幣;

3.裁決被申請人在某區(qū)××號院平房×間內(nèi)周轉(zhuǎn)過渡。

事實和理由：

我公司經(jīng)市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)，并取得貴局核發(fā)的“拆許字(××××)第×××號”房屋拆遷許可證后，于××××年×月正式開始拆遷工作。被申請人在拆遷范圍內(nèi)某胡同××號有私房×間，建筑面積為××平方米，由被申請人自己居住。另經(jīng)調(diào)查查明，被申請人在拆遷范圍外某小區(qū)××號樓承租公房二居室一套。

拆遷開始后，經(jīng)申請人與被申請人協(xié)商，被申請人要求申請人為其產(chǎn)權(quán)調(diào)換二居室、一居室各一套，后又提出補償××萬元人民幣，申請人認(rèn)為其要求不符合法律規(guī)定，予以拒絕。依據(jù)我國《城市房屋拆遷管理條例》第××條的規(guī)定，申請人為被申請人提供新建某小區(qū)××號樓××號、建筑面積為××平方米(不含公用面積)的三居室一套與其進(jìn)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被申請人以面積太少為由予以拒絕。雙方在拆遷公告規(guī)定的拆遷期限內(nèi)未能達(dá)成拆遷協(xié)議。

申請人認(rèn)為，被申請人的要求沒有法律依據(jù)，申請人為其提供的建筑面積為××平方米的房屋符合法律規(guī)定，被申請人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定向申請人支付產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價款人民幣××××元人民幣，由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋正在建設(shè)過程中，因此請主管部門裁決被申請人暫時在周轉(zhuǎn)房內(nèi)周轉(zhuǎn)過渡，待新建房屋交付使用后再遷入新房內(nèi)居住。

請房屋拆遷主管部門支持申請人的要求。

此致

某區(qū)房地產(chǎn)管理局

申請人：某房地產(chǎn)開發(fā)公司

××××年×月×日

本文來源：360法網(wǎng)（關(guān)于征地拆遷http://www.tmdps.cn/jingji/fangchan/chaiqian/）

第二篇：所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃

所謂拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

第一，房價上漲容易誘使賣方違約。按照政策的規(guī)定，賣房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者。在這漫長的五年時間里，房價的走勢無論是誰都難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

第二，買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方;買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提;而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美?。因此，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。

第三，易受不確定因素影響。交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中。最終，買房人選擇通過訴訟來解決問題，但卻又面臨新的難題。賣房人有多個繼承人，有的已經(jīng)赴海外定居。在這種情況下，法院將不得不通過外交途徑送達(dá)。而至于多長時間能夠完成送達(dá)，就很難預(yù)測了，而訴訟也將因此被拖延下去，買方也就無法取得房屋的產(chǎn)權(quán)證。除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。

演愈烈的“高房價風(fēng)”，已經(jīng)悄然吹到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村；而失地農(nóng)民本該享受的福利，卻像農(nóng)村集體所有土地那樣，被種種或明或暗的手法給剝奪了。

人均耕地只有0.06畝，又位于鎮(zhèn)中心位置，這土地的金貴不言而喻。誰不“垂涎”這塊肥肉？誰不想在這塊寶地上做“創(chuàng)收”的文章？于是“高招”、“怪招”紛紛出籠：你想分配安置房，可以，那你先交45萬元“報名費”，再來抓鬮。而且一招更比一招狠：行，再交30萬元“二期款”，安置房起步價每平方米5200元，你要嗎？這些“招數(shù)”，分明是要讓缺錢的失地農(nóng)民望而卻步。于是，這已經(jīng)接近于當(dāng)?shù)厣唐贩績r格的高價安置房，引來外村“有錢人”，采取出高價“勞務(wù)費”等方法，讓本村人“代購”。

安置房變味成商品房，這失地農(nóng)民的權(quán)利誰來維護(hù)？“幸運‘抓’到了房子”的村支書和村主任，你們就這樣心安理得了嗎？這里面是不是還藏有不可告人的貓膩？

如今，城市可供開發(fā)的土地越來越少，農(nóng)村土地尤其是城鄉(xiāng)接合部、村鎮(zhèn)中心地塊，成了許多人開發(fā)“山景房”、“度假別墅”的寶地。因此，新一輪的土地“搶奪戰(zhàn)”早已硝煙四起，其中的利益紛爭也必然會進(jìn)一步加劇。農(nóng)村中的很多公共資源和集體財富，成了被蠶食的對象。農(nóng)村損田毀林私建豪華別墅和豪華祖墳的丑聞，時有所聞；村官侵吞集體資產(chǎn)被判刑的消息，也經(jīng)常見諸媒體。盡管很多農(nóng)民往往敢怒不敢言，但當(dāng)公共資源被極少數(shù)人占有的狀況積蓄到極點時，勢必會導(dǎo)致農(nóng)村矛盾的激化。

什么叫農(nóng)民安置房？農(nóng)民安置房是用來解決農(nóng)民基本生活問題的，所以在價格上，不能與商品房太接近，應(yīng)該以成本價出售比較合適，有關(guān)部門更不該從安置房中獲利。而在谷聯(lián)村，本該給失地村民以福利的安置房，卻人為地變成了商品房，又人為抬高失地村民參與分房的門檻，這顯然有失公正，也違背了國家征用土地的有關(guān)法規(guī)、政策。

既然是農(nóng)村安置用房，就該顧及被征地村民的利益，讓每個村民都有權(quán)參與抽簽，而且失地村民更應(yīng)予優(yōu)先考慮?？傊褭?quán)利還給失地農(nóng)民。

（一）讓農(nóng)民以放棄農(nóng)村宅基地為條件，按建房最低成本價購買移民新村的住房，必將一舉多贏

1、能有效地促使農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚。城鎮(zhèn)化，這是我國工業(yè)化、現(xiàn)代化的必由之路；遷居城鎮(zhèn)，也是眾多農(nóng)民的向往。由于城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療、發(fā)展條件和購物便捷度優(yōu)于農(nóng)村，大批農(nóng)村青壯勞力已轉(zhuǎn)到城鎮(zhèn)務(wù)工經(jīng)商，而且城鎮(zhèn)建成區(qū)邊緣區(qū)域商品住房的銷售價格比國有行政劃撥用地上所建造的移民新村的最低成本價大約要高出每平方米1000元至2000元（一套100平方米的住房差額達(dá)10萬元至20萬元），所以，讓農(nóng)民以退出在農(nóng)村的舊房舊宅基地或放棄在農(nóng)村使用集體土地建房為條件，讓他們以建房最低成本價購買在城鎮(zhèn)的多層或小高層套房，必將極大地調(diào)動已經(jīng)在城鎮(zhèn)就業(yè)、通過努力有可能在城鎮(zhèn)就業(yè)的農(nóng)村青壯年的購房積極性、遷居主動性，從而將有效地促使農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)集聚，進(jìn)而也有利于農(nóng)村加工業(yè)向城鎮(zhèn)和園區(qū)集中。

2、能有效地促使農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。種糧務(wù)農(nóng)之所以收入較低，其中一個重要原因是勞均占有耕地量太少；促使農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，仍需要減少務(wù)農(nóng)勞力，推動農(nóng)民轉(zhuǎn)業(yè)。讓那些能在城鎮(zhèn)從事二三產(chǎn)業(yè)的農(nóng)民以最低建房成本價購買在城鎮(zhèn)的住房，必將促使那些以務(wù)工經(jīng)商為主、以務(wù)農(nóng)種地為副和工作在城鎮(zhèn)、住房在農(nóng)村的人們，有償轉(zhuǎn)出農(nóng)村土地的承包經(jīng)營權(quán)，或者將承包地委托給農(nóng)機大戶、農(nóng)業(yè)專業(yè)合作社經(jīng)營，從而必將有利于農(nóng)村土地的規(guī)模化經(jīng)營，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率。同時，讓那些通過自身努力和基層政府的務(wù)工技能培訓(xùn)、推薦轉(zhuǎn)移就業(yè)能夠進(jìn)入城鎮(zhèn)工商企業(yè)打工的農(nóng)民，能以成本價在城鎮(zhèn)購買住房，堪稱為對他們由務(wù)農(nóng)向務(wù)工轉(zhuǎn)變的一個強有力的助推——不僅購房后可以省去一筆外出打工的租房支出，而且能夠全家遷居，能夠掙到比在農(nóng)村務(wù)農(nóng)更多的收入。

3、能有效地提高土地利用率。就本市農(nóng)村住房狀況看，極大多數(shù)農(nóng)戶的宅基地實際占地面積達(dá)到300平方米上下，而移民新村多層或小高層住房節(jié)約集約用地，若建筑容積率為1.5，一套100平方米的住房連帶分?jǐn)傆谠搼舻淖≌^(qū)內(nèi)公用道路、綠地在內(nèi)的實際占地面積只要66.7平方米，兩相比較，戶均節(jié)約用地約233.3平方米。全市若能讓1萬戶農(nóng)民以退出在農(nóng)村的舊房舊宅基地或放棄在農(nóng)村批地建房為條件而以建房成本價購買城鎮(zhèn)的住房，就能節(jié)約建設(shè)用地或今后減少耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地3500畝。再則，在目前農(nóng)村宅基地實行無償退出政策的條件下，許多進(jìn)城鎮(zhèn)打工的農(nóng)民原在農(nóng)村的住房連同宅基地處于閑置狀態(tài)，即使能退的也不退，若讓農(nóng)民退出在農(nóng)村的宅基地與可以按建房最低成本價購買在城鎮(zhèn)的住房掛鉤，即能夠“以農(nóng)村宅基地?fù)Q取按最低成本價購買城鎮(zhèn)住房”，必將促使那些農(nóng)村閑置房屋的所有權(quán)人自愿、主動地退出閑置著的宅基地，從而提高土地利用率，增加農(nóng)耕地面積或減少農(nóng)村新增建設(shè)用地。

本文形成初稿后曾征求一些干部的意見，有一種質(zhì)疑意見認(rèn)為如此設(shè)計難以實現(xiàn)建房用地占補平衡，因為自愿退出的舊房舊宅基地不一定在村莊邊沿，多半呈梅花樁形散布于村莊內(nèi)的房屋叢中。對此，筆者認(rèn)為其節(jié)約用地的成效仍不容抹殺：其一，退出的舊宅基地若處于村莊邊緣，若按本市現(xiàn)行政策只要與農(nóng)田相連半田以上即可復(fù)墾的杠子實施，所退出的舊宅基地極大部分可以復(fù)墾為耕地，可以產(chǎn)生復(fù)墾指標(biāo)。其二，目前農(nóng)村中無使用權(quán)人的存量建設(shè)用地和未利用地幾乎已經(jīng)沒有，農(nóng)民分戶審批宅基地建房一般地都要新占耕地，例如本市最近幾年每年都安排300畝耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)用于農(nóng)民個人建房，而且這一指標(biāo)還總是供不應(yīng)求。所以，即使部分農(nóng)民退出的舊房舊宅基地散布于村莊內(nèi)，即使不能復(fù)墾，只要退回給村集體，就能安排給那些沒條件遷居城鎮(zhèn)、卻有條件審批宅基地建房的農(nóng)戶，從而就能達(dá)到減少耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地的目的。因為各個農(nóng)村中退出舊宅基地的農(nóng)戶多了，政府就不要再每年安排幾百畝耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地指標(biāo)給農(nóng)民單家獨樓地建房。第三，對愿意退出舊宅基地或放棄審批宅基地但不能產(chǎn)生復(fù)墾指標(biāo)者收繳一筆委托復(fù)墾造地費后，極大多數(shù)地區(qū)能解決建造移民新村用地的占補平衡問題。以12萬元/畝的價格收繳一筆委托復(fù)墾造地費，市國土局張堯江局長認(rèn)為，若能如此實施，新增耕地一定能造出來，因為余姚市內(nèi)現(xiàn)利用低山緩坡造地和圍涂造地的成本價還只有每畝四五萬元；當(dāng)前造地難，一個重要制約因素是造地資金缺少。第四，如果退出的舊房位于村中央且房屋質(zhì)量較好，也許會有一些處于村莊邊緣且房屋質(zhì)量較差的農(nóng)戶出錢置換（即梯度轉(zhuǎn)移），若如此，其村莊邊緣的一處宅基地也能復(fù)墾。所以，設(shè)定以農(nóng)民退出舊宅基地或放棄在農(nóng)村審批宅基地為條件而讓他們按建房最低成本價購買城鎮(zhèn)住房，盡管節(jié)地的成效比整村拆遷改建要差一些，但節(jié)約、集約用地的成效依然明顯。

再則，讓農(nóng)民以退出農(nóng)村宅基地或放棄批地建房為條件而以最低建房成本價購買城鎮(zhèn)住房，必將助推農(nóng)村舊村的整村拆遷改建。根據(jù)上級政府對制定本市下一輪土地利用總規(guī)修編所提出的剛性要求，在今后10年中，本市要退宅復(fù)墾幾萬畝，實施這一大規(guī)模的退宅復(fù)墾工程，勢必要拆遷許多個舊村。采用優(yōu)惠政策促使能進(jìn)城鎮(zhèn)的居民遷居城鎮(zhèn)，必將使農(nóng)村住戶得以減少，從而助推大規(guī)模的舊村拆遷。一個舊村若原有100戶，幾十戶遷居城鎮(zhèn)了，剩下的幾十戶再進(jìn)行拆遷改建，拆遷的成本會較低，退宅復(fù)墾的面積就會較多。

4、能有效地擴大內(nèi)需。近期，為拉動農(nóng)村消費、促使經(jīng)濟增長，市委、市政府作出了關(guān)于加快農(nóng)村住房改造建設(shè)的決策、部署。讓農(nóng)民以放棄在農(nóng)村的宅基地使用權(quán)為條件而按建房最低成本價購買城鎮(zhèn)住房，不僅與農(nóng)村工業(yè)化、城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的發(fā)展態(tài)勢相適應(yīng)，也與眾多農(nóng)民想務(wù)工經(jīng)商和改善居住環(huán)境的心愿合拍，因而能促使眾多農(nóng)民自覺主動地拆舊房、購新房，激活農(nóng)民的消費需求，從而增加就業(yè)崗位，擴大工業(yè)品銷售市場，促使經(jīng)濟平穩(wěn)增長。

（二）建造移民新村的負(fù)面影響及其化解

1、興建多個移民新村的負(fù)面影響評估。在本市城區(qū)、工業(yè)強鎮(zhèn)等吸納勞動力較多的城鎮(zhèn)建造多個以成本價面向退宅農(nóng)民出售的移民新村，將產(chǎn)生的最大負(fù)面影響是可能導(dǎo)致市、鎮(zhèn)兩級政府減少土地出讓金收益。這一減收可通過若干假設(shè)而求得一個大概的數(shù)額：如果全市規(guī)劃建造移民新村多個、共1萬套住房，平均每套住房100平方米、建筑容積率為1.5，如果市區(qū)城郊結(jié)合部建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出讓價凈收益為150萬元/畝，鎮(zhèn)邊緣區(qū)域建移民新村5000套住房、同地段商品住宅用地出讓價凈收益為80萬元/畝，如果不計移民新村配套的少量社區(qū)管理用房占地，如果政府不采取優(yōu)惠政策不讓農(nóng)民以建房最低成本價購房的話1萬戶中會有70%的戶陸續(xù)購買城鎮(zhèn)的商品住房，那么，市政府將減少土地出讓金收益5.25億元，鎮(zhèn)級政府將減少土地出讓金收益2.8億元。不過，這合計8.05億元的減收只是因移民新村擠占了部分商品住房購買力而消極測算的數(shù)額。

2、興建移民新村所引起的土地出讓金減收可以化解。首先，減控一二個政府投建項目就能實現(xiàn)抵補。近幾年來，市、鎮(zhèn)兩級財政通過出讓建設(shè)用地使用權(quán)而獲取的預(yù)算外收入，大多用于修建街路、公園、增辟綠地廣場、拆遷改造城中村鎮(zhèn)中村等項目上，雖說這些投資項目也屬改善民生工程，但投資額大小、投建時間遲早具有彈性，若將那些單項投資額兩三億元的改街路、建公園、造廣場項目和拆遷補償安置額達(dá)到10億元上下的舊城舊鎮(zhèn)區(qū)塊改建項目中并非急需的項目推遲兩三年，就能為大批農(nóng)民低成本遷居城鎮(zhèn)贏得時機，就能為興建移民新村創(chuàng)設(shè)財政資金收支平衡的條件。其次，以發(fā)展的視角看，城鎮(zhèn)建造移民新村也能為城鎮(zhèn)增添生機活力、增強發(fā)展后勁。如果城鎮(zhèn)通過新建多個移民新村增加居民1萬戶、約3萬人，那么，城鎮(zhèn)的社會消費額將每年增加3億元以上，從而能使城鎮(zhèn)增加商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的出讓收入，也能增加工商稅收；而且由于增加了1萬多名長期穩(wěn)定的勞動力而必將有利于城鎮(zhèn)二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展；或許這低成本從農(nóng)村進(jìn)入城鎮(zhèn)的農(nóng)民中還能磨煉出眾多的創(chuàng)業(yè)者，涌現(xiàn)出能給當(dāng)?shù)卣略龃罅慷愂盏钠髽I(yè)家。（

第三篇：關(guān)于拆遷安置房上市交易相關(guān)問題淺析

本站特稿：關(guān)于拆遷安置房上市交易相關(guān)問題淺

析

拆遷安置房是指因城市規(guī)劃、土地開發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。因為其安置對象是特定的動遷安置戶，該類房屋的買賣除受法律、法規(guī)的規(guī)范之外，還受到當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)的地方政策的約束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。

按照現(xiàn)行法規(guī)及政策規(guī)定，拆遷安置房主要有如下兩大類：

一類是因重大市政工程動遷居民而建造的配套商品房或配購的中低價商品房。但該類安置房的轉(zhuǎn)讓往往受到限制，如北京、上海等城市均規(guī)定在取得所有權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（與市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)別，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

一、拆遷安置房的入市銷售

日前，當(dāng)事人咨詢拆遷安置房買賣相關(guān)問題（能否買賣？買賣有何風(fēng)險？如何防范等。）

本律師認(rèn)為拆遷安置房能否銷售要依具體情況來定：

根據(jù)《中華人民共和國城市城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條的規(guī)定，不能轉(zhuǎn)讓的房屋包括未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定，決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；以及權(quán)屬有爭議的和法律法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形等情形。根據(jù)上述規(guī)定并結(jié)合安置房的不同情況本律師淺析如下：

1、如果拆遷前房子是公房，住戶是租住的，該房就不能轉(zhuǎn)讓；如果是公房，業(yè)主已向單位購買，而且安置房的產(chǎn)權(quán)證上是業(yè)主本人名字，就可以轉(zhuǎn)讓。

2、如果拆遷前房子就是業(yè)主自有房，安置房辦出的產(chǎn)權(quán)證也是業(yè)主的，業(yè)主一旦取得拆遷安置房的產(chǎn)權(quán)證，并且沒有規(guī)定限制對外出售，或者限制轉(zhuǎn)讓的期限已滿，這樣的拆遷安置房和一般的商品住宅沒什么區(qū)別，是完全可以上市交易的。至于沒有產(chǎn)權(quán)證房屋就出售，按照《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定則為非法的，此外，根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，房屋屬于不動產(chǎn)，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)以房地產(chǎn)管理部門登記備案為準(zhǔn)，沒有登記備案的，除法律特殊規(guī)定的情形外，不具有物權(quán)法上的產(chǎn)權(quán)效力。也就是說此類安置房還沒有取得完全產(chǎn)權(quán)，對外出售是不合法的。即使簽訂附生效條件的買賣合同，期間風(fēng)險也很大。

二、拆遷安置房的三大交易風(fēng)險

1、房價上漲容易誘使賣方違約。

在產(chǎn)權(quán)過戶受時間限制的情況下（如規(guī)定了要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^戶給買房者），在受限制的期限內(nèi)，房價的走勢是難以預(yù)料的。當(dāng)房價大幅上漲之時，賣房者完全可能將房屋再次賣給出價更高的買方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過戶之前，可能已經(jīng)被買賣了十幾次。拆遷安置房的買方是無法從買賣合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過戶情況：誰最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個買方則在所不問。許多拆遷安置房的買方認(rèn)為，買賣合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過了，就算賣方違約，還能把我從房子里趕出去不成?可事實上，完成過戶手續(xù)的買方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來的購房者搬出拆遷安置房屋。

2、易受不確定因素影響。

交易時間過長，則許多不可預(yù)見的因素都將誘發(fā)糾紛。如：

1、家庭成員內(nèi)部可能對拆遷安置房的分配有異議，萬一協(xié)商不成，可能內(nèi)部起訴到法院解決，最終確定的合法權(quán)益人是誰還無法確定；

2、在購買方等待過戶的漫長時間內(nèi)，也有可能發(fā)生因出售方自身債務(wù)糾紛，導(dǎo)致房屋被債權(quán)人申請法院查封；

3、在一起案件當(dāng)中，在完成過戶之前，賣房人死亡了，而賣房人的繼承人對于該買賣合同產(chǎn)生爭議，認(rèn)為賣給買房人的價格太低了。買房人為了完成過戶，就不得不與從未謀面的繼承人進(jìn)行交涉，繼而卷入到賣房人的家務(wù)當(dāng)中；

4、除此之外，國家稅收、信貸等宏觀調(diào)控政策的變化，也會使得買賣雙方對于交易的得失進(jìn)行重新評估。

3、買方無法取得房屋再度拆遷的補償利益。

在城市擴展的過程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見。此時，拆遷部門所支付的補償金往往高于拆遷安置房的交易價格，而買賣雙方也因此對拆遷補償金的分配時常發(fā)生爭議：賣方認(rèn)為，房子還沒有過戶，則拆遷補償款當(dāng)然屬于賣方；買方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補償款應(yīng)當(dāng)屬于買方。從法律上來講，拆遷補償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣方：一方面，拆遷補償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提；而孳息的產(chǎn)生通常并不依賴于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動的規(guī)則。另一方面，拆遷補償款是賣方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒有合法的依據(jù)，因而不屬于不當(dāng)?shù)美Ｒ虼?，賣方在已經(jīng)收取了購房款之后，仍然有權(quán)利獲得拆遷補償款。

通過以上種種分析，購買未取得房屋產(chǎn)權(quán)的拆遷安置房存在很大的法律風(fēng)險，本律師建議慎重。

在此，本律師提醒買方在購買上述未取得產(chǎn)權(quán)的安置房時，最好能與賣方簽訂一份能最大程度保障自身權(quán)益的拆遷安置房買賣合同，簽訂該合同過程中應(yīng)注意如下些問題：

1、簽合同時先要審查拆遷補償安置協(xié)議，協(xié)議一般一式五份，被拆遷人手里肯定有一份，買房要審查當(dāng)時到底有幾人享受安置補償，因為這些人都是以后安置房的共有人，如果只是一個人和你簽買賣合同，以后很有可能以沒有征得其他共有人的同意而主張買賣合同無效，與此同時，買方最好要求賣方將該拆遷安置協(xié)議原件轉(zhuǎn)由其保管；

2、在簽訂正式買賣合同時必須共有人全部到場簽字，明確表示同意出售，如果其他共有人委托一人辦理的，要出具經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，但此類公證，公證處是不予辦理的，可辦理律師見證委托書；

3、安置房一旦交付，買方要及時入??；

4、違約金的約定也至關(guān)重要，不能少也不能過多，否則法院是不會保護(hù)的；

5、擔(dān)保，買受人將錢交了之后心里總是不踏實，因為所有權(quán)并不是自己，擔(dān)心錢房兩空，最后房子變成別人的，使自己陷入很被動的狀態(tài)，甚至形成訴累，所以讓出賣人提供擔(dān)保也是必要的；

6、要對

限制期內(nèi)所可能發(fā)生的各種情況給予充分的估量并在合同中明確的反映出來，比如繼承、嫁人、贈與、死亡等多種情形；

7、要注意辦理產(chǎn)證的時間、費用及如出賣人不予配合的法律后果，也要在合同中明確反映出來等相關(guān)問題。

（附合同參考文本）

拆遷安置房買賣合同

甲方（出賣人）：_______________身份證號碼：____________________________________（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號碼：

_____________________________________（房屋共有產(chǎn)權(quán)人）身份證號碼：

以上______人是本合同中所述房屋的共有產(chǎn)權(quán)人。

乙方（買受人）：_______________身份證號碼：______________________

甲乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，就乙方向甲方購買拆遷安置房簽訂本合同，以資共同信守執(zhí)行。

第一條房屋的基本情況：

甲方拆遷安置房座落在_______________，安置房屋面積為______平方米（具體以將來房產(chǎn)證面積為準(zhǔn)），房屋用途為住宅。現(xiàn)尚未選房和安置。

第二條本合同中所述房屋為甲方有處分權(quán)的拆遷安置房，是甲方的家庭共同財產(chǎn)。該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，不存在房屋抵押，債權(quán)債務(wù)，以及其他權(quán)利瑕疵。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔(dān)，乙方不負(fù)任何責(zé)任。

第三條 上述房產(chǎn)的交易房屋面積和價格：

房屋價格按元/每平方米計算，暫按交房通知面積平方米計，總價共計人民幣元（大寫：____拾____萬____仟____佰____拾____元整）。最終面積和價格以房產(chǎn)證為準(zhǔn)，房產(chǎn)證辦下后，按房產(chǎn)證面積與交房通知面積差并仍按元/每平方米的價格計算差價，多退少補。

第四條付款時間與方式：

甲乙雙方同意首付款人民幣交付甲方，首付款在簽訂合同當(dāng)日支付。尚欠房款分三期付清：第一期在選房后三日內(nèi)付元；第二期在交付房屋和鑰匙付元；第三期在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)三日內(nèi)

付元。

甲方的銀行帳戶：開戶行：戶名：賬號：。乙方可現(xiàn)金支付給甲方也可將購房款存入甲方上述的帳戶，甲方在收到上述款項后應(yīng)及時向乙方出具收據(jù)。

第五條房屋交付：

甲方應(yīng)配合乙方憑安置選房順序號辦理選房。待通知交房后五日內(nèi)，甲方將約定買賣的房屋及其附帶的鑰匙全部交付給乙方，由乙方所有。

第六條關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記及過戶的約定：

1、甲方應(yīng)當(dāng)及時辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，并在取得產(chǎn)權(quán)證之日起五日內(nèi)，將領(lǐng)到的產(chǎn)權(quán)證書交給乙方。辦證及其他手續(xù)所需繳納的稅收和費用均由甲方承擔(dān)。

2、甲方取得產(chǎn)權(quán)證后，乙方有權(quán)隨時要求甲方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。自乙方向甲方提出辦理房屋產(chǎn)權(quán)證過戶請求之日起30日內(nèi)，甲方須無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證過戶手續(xù)，所須相關(guān)費用(包含雙方交易費、營業(yè)稅等)全部由乙方承擔(dān)。甲方應(yīng)該提供一切與之有關(guān)的手續(xù)及資料(原房屋產(chǎn)權(quán)人的產(chǎn)權(quán)證及國土證，原房屋產(chǎn)權(quán)人結(jié)婚證及復(fù)印件，原房屋產(chǎn)權(quán)人夫妻雙方身份證復(fù)印件，其他房屋共有人同意出售的書面意見等)，不得用任何方式拒絕阻撓。

第七條違約責(zé)任條款：

1、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有權(quán)要求甲方繼續(xù)履行合同或要求甲方退還乙方已付房款，并有權(quán)要求甲方支付按照同期銀行貸款利率計算的利息，同時有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣給乙方。

2、甲方不根據(jù)本合同的約定將房屋和產(chǎn)權(quán)證書交付給乙方，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方交付房屋和產(chǎn)權(quán)證書，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣。

3、乙方根據(jù)本合同第六條的規(guī)定向甲方提出辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，甲方超過30天不協(xié)助乙方辦理手續(xù)，視為甲方違約，乙方有權(quán)要求甲方履行合同，并有權(quán)要求甲方支付違約金人民幣。

4、如甲方無權(quán)處分該房產(chǎn)，或?qū)⒃摲慨a(chǎn)轉(zhuǎn)讓第三人或設(shè)定抵押等權(quán)利負(fù)擔(dān)，或不愿將該房產(chǎn)過戶至乙方名下，應(yīng)退還乙方已付房款，并加算銀行同期貸款利息，同時應(yīng)向乙方支付違約金人民幣，違約金不足以補償乙方損失的，甲方仍應(yīng)賠償乙方損失。乙方損失包括但不限于房產(chǎn)升值損失、裝修損失等。

5、甲方違反其它義務(wù)，應(yīng)向乙方支付違約金人民幣____________元。

第八條本合同發(fā)生爭議的解決方式：

雙方本著友好協(xié)商，公平合理的原則簽訂本合同，簽訂本合同后，雙方應(yīng)嚴(yán)格遵守執(zhí)行，不得以任何理由反悔。在履約過程中發(fā)生的爭議，雙方可通過協(xié)商解決。協(xié)商不成的，雙方同意通過法律方式解決糾紛。

第九條本合同未盡事宜，甲乙雙方可另行約定，其補充約定由甲方，乙方共同協(xié)商解決，與本合同具法律效力。

第十條本合同在雙方簽字之日起生效。本合同一式兩份，甲方產(chǎn)權(quán)人共持一份，乙方一份，各份具同等法律效力。

甲方（簽字生效）：乙方（簽字生效）：

年 月日年 月日

第四篇：拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)的會計及稅務(wù)處理

拆遷安置業(yè)務(wù)涉及的稅務(wù)會計問題主要包括：居民個人取得的補償費是否征收營業(yè)稅、土地增值稅、個人所得稅；取得的安置房是否繳納契稅；房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補償費應(yīng)以何種憑據(jù)計入開發(fā)成本；拆遷安置房如何進(jìn)行稅務(wù)及賬務(wù)處理等等。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)處理：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對拆遷安置業(yè)務(wù)，尤其被拆遷戶要求采取就地安置房屋補償方式的安置業(yè)務(wù)的稅務(wù)處理與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的開發(fā)銷售業(yè)務(wù)相比，主要差別在企業(yè)所得稅和營業(yè)稅兩個方面。

（一）、企業(yè)所得稅：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)

[2009]31號）文件第七條規(guī)定，企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入（或利潤）的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行拆遷安置時，如果被拆遷戶選擇貨幣補償方式，該項支出作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本中的土地成本中，被拆遷戶無需向房地產(chǎn)企業(yè)開具發(fā)票，可以由房地產(chǎn)企業(yè)采取自制憑證入賬。同時將政府拆遷文件、被拆遷人姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、被拆遷建筑所在路段及門牌號碼、拆遷面積、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償金額、被拆遷人簽章等檔案資料備置于本公司備查。

如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，一方面按照31號文件規(guī)定確認(rèn)視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認(rèn)拆遷安置房屋的視同銷售成本。另一方面，需要確認(rèn)土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產(chǎn)企業(yè)購入房屋，因此應(yīng)按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。

（二）、營業(yè)稅：

被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需從以下兩方面考慮安置房屋的營業(yè)稅的問題。

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人銷售拆遷補償住房征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函

[2007]768號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅。

2、《國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[1995]549號）規(guī)定：“對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅。”由于內(nèi)資企業(yè)征收銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅與外商投資企業(yè)適用相同的政策，因此該文件對內(nèi)資企業(yè)同樣適用。山東省地稅局下發(fā)魯?shù)囟惲骱諿1995]14號文件對此情況亦有明確規(guī)定。

（三）、土地使用稅：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)納稅義務(wù)的發(fā)生時間，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財稅[2006]186號）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國稅發(fā)[2003]89號）第二條第四款中有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定同時廢止?！?/p>

因此其起始納稅義務(wù)發(fā)生時間為土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同規(guī)定的土地交付日期的次月起，無交付日期的，從簽訂合同的次月起。開發(fā)項目土地的納稅義務(wù)的終止時間則應(yīng)根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅[2008]152號）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”根據(jù)上述文件結(jié)合房地產(chǎn)項目開發(fā)實際情況，一般應(yīng)以開發(fā)企業(yè)與客戶簽訂的報房管局備案的具有法律效力的《商品房預(yù)售合同》規(guī)定的房屋交付日期為準(zhǔn)。其他各地方稅務(wù)局根據(jù)152號文件結(jié)合當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售的實際情況也都出臺相關(guān)文件，如青島地稅局規(guī)定如下：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商品房已經(jīng)銷售的，土地使用稅納稅義務(wù)的截止時間為商品房實物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化即商品房交付使用的當(dāng)月末。商品房交付使用，是指房地產(chǎn)企業(yè)將已建成的房屋轉(zhuǎn)移給買受人占有，其外在表現(xiàn)主要是將房屋的鑰匙交付給買受人。

以上是對開發(fā)項目正常銷售城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時間的規(guī)定，對拆遷安置房屋威海房管局要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在給被拆遷人貨幣補償或?qū)嵨镅a償時需分別簽訂《威海市房屋拆遷貨幣補償協(xié)議書》和《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》，同時報房管局備案。對采取安置房屋補償簽訂《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》的，則應(yīng)根據(jù)《威海市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償安置協(xié)議書》規(guī)定的交房日期為準(zhǔn)。

其他稅種的處理與正常開發(fā)產(chǎn)品銷售的稅務(wù)處理是一致的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的會計處理：

房地產(chǎn)企業(yè)支付的貨幣補償直接計入開發(fā)成本。如果以開發(fā)產(chǎn)品補償，則應(yīng)按照安置房的公允價值，一方面確認(rèn)開發(fā)成本，同時確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入，安置房繳納的銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅和土地增值稅，計入“營業(yè)稅金及附加”科目。

現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶總面積5 000平方米，市場售價8 000元/平方米，土地成本20 000萬元，建筑施工等其他開發(fā)成本8 000萬元，總可售面積8萬平方米。有關(guān)賬務(wù)處理如下：

（1）拆遷補償費支出=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄： 借：開發(fā)成本——拆遷補償費40 000 000

貸：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000

（2）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本，開發(fā)總成本=20 000+8 000+4 000=32 000（萬元），作如下會計分錄：

借：開發(fā)產(chǎn)品320 000 000

貸：開發(fā)成本320 000 000

（3）確認(rèn)安置房收入，視同銷售收入=5 000平方米×8 000元/平方米=4 000（萬元），作如下會計分錄：

借：其他應(yīng)付款——應(yīng)付拆遷補償費40 000 000

貸：主營業(yè)務(wù)收入40 000 000

（4）結(jié)轉(zhuǎn)安置房成本，單位可售面積計稅成本=（20 000萬元+8 000萬元+4 000萬元）/80 000平方米=4 000（元/平方米）

視同銷售成本=4 000元/平方米×5 000平方米=2 000（萬元）

借：主營業(yè)務(wù)成本20 000 000

貸：開發(fā)產(chǎn)品20 000 000

（5）計算安置房視同銷售營業(yè)稅，由于山東省銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅計算核定計稅價格的成本利潤率為10%，則：組成計稅價格=成本×（1+成本利潤率）/（1-營業(yè)稅稅率）=2 000×（1+10%）/（1-5%）=2 315.79（萬元），應(yīng)納營業(yè)稅=2 315.79×5%=115.79（萬元），作如下會計分錄：

借：營業(yè)稅金及附加1 157 900

貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅1 157 900

三、個人取得拆遷補償費的稅務(wù)處理：

（一）營業(yè)稅處理

《國家稅務(wù)總局關(guān)于單位和個人土地被國家征用取得土地及地上附著物補償費有關(guān)營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函[2007]969號）規(guī)定，國家因公共利益或城市建設(shè)規(guī)劃需要收回土地使用權(quán)，對于使用國有土地的單位和個人來說是將土地使用權(quán)歸還土地所有者。因此，對國家因公共利益或城市規(guī)劃需要而收回單位和個人所擁有的土地使用權(quán)，并按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)支付給單位和個人的土地及地上附著物（包括不動產(chǎn)）的補償費，均適用《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定的“土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為”，不征收營業(yè)稅。

需要注意的是，如果是國土局先征用集體所有土地，將其變更為國有土地，然后再出讓給企業(yè)或個人使用，則依據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補償費如何征稅問題的批復(fù)》（國稅函[1997]87號）規(guī)定，對土地承包人取得的土地上的建筑物、構(gòu)筑物、青苗等土地附著物的補償費收入，應(yīng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的“銷售不動產(chǎn)——其他土地附著物”稅目征收營業(yè)稅。

（二）個人所得稅處理

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）及《國家稅務(wù)總局關(guān)于個人取得被征用房屋補償費收入免征個人所得稅的批復(fù)》（國稅函

[1998]428號）規(guī)定，按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過程中，被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，屬于補償性質(zhì)的收入，無論是現(xiàn)金還是實物（房屋），均免予征收個人所得稅。

（三）土地增值稅處理

依據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。

“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)”，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

因“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）契稅處理

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定，對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第五篇：拆遷安置的相關(guān)稅收政策及發(fā)票開具問題

拆遷安置的相關(guān)稅收政策及發(fā)票開具問題

作者：戰(zhàn)茂祥

一、對開發(fā)商開說：

1、營業(yè)稅：

根據(jù)國稅函【1995】549號：國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)，對外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計征營業(yè)稅；對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅，對最終轉(zhuǎn)讓時未作價結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。

根據(jù)國稅函[2007]768號：房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換。房地產(chǎn)開發(fā)公司將所擁有的不動產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移給了被拆遷戶，并獲得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目繳納營業(yè)稅；

由于產(chǎn)權(quán)調(diào)換沒有現(xiàn)金交易，涉及營業(yè)稅計稅營業(yè)額的確認(rèn)問題，對償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)按同類住宅房屋的成本價核定計征營業(yè)稅;對償還面積超過拆遷面積的部分，應(yīng)當(dāng)按照市場價作為營業(yè)稅計稅依據(jù)。

2、土地增值稅：按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。因此，對于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的銷售價計入銷售額，同時，列支其發(fā)生的成本，計算征收土地增值稅。

根據(jù)國稅函[2010]220號《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》中第六條規(guī)定：

一、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

3、企業(yè)所得稅：

根據(jù)國稅發(fā)2009-31號文件，第七條企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入(或利潤)的實現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤)的方法和順序為：

(一)按本企業(yè)近期或本最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

(二)由主管稅務(wù)機關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

4.印花稅?！队』ǘ悤盒袟l例施行細(xì)則》第五條規(guī)定，條例所說的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，是指單位和個人產(chǎn)權(quán)的買賣、繼承、贈與、交換、分割等所立的書據(jù)。房屋回遷合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)公司對被拆遷戶實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，與被拆遷戶簽訂的按被拆遷人房屋原面積拆一還一給予同面積房屋回遷安置的合同，其實質(zhì)是以不動產(chǎn)所有權(quán)為表現(xiàn)形式的經(jīng)濟利益的交換，即特殊形式的房屋銷售合同。可見，房屋回遷合同屬于一種交換式的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。

另外，財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財稅〔2006〕162號）第四條規(guī)定，對商品房銷售合同按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。

因此，房屋回遷合同需要按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)繳納印花稅。

二、對拆遷戶來說：

1、契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實施細(xì)則》第十五條根據(jù)條例第六條的規(guī)定，下列項目減征、免征契稅：

（一）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。根據(jù)財稅【2005】45號文件，二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當(dāng)于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

通過以上兩個文件可以看出，對于有縣級以下政府拆遷安置的住房，未超出面積的部分是免征契稅的；對拆遷安置的相關(guān)文件進(jìn)行拆遷的住房，對于超出面積的部分要按售價征收契稅。但對于非住房，是不享受差額征收的優(yōu)惠政策的。前些日子我受理了一個舉報案件，情況大體是這樣的：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一塊地，拆遷安置了李某的一個小房，小區(qū)蓋好后補償給張某一個門頭房，面積多了10平米，據(jù)李某說，交了差價5萬元。該門頭房已使用10多年了，一直未辦理房產(chǎn)證，現(xiàn)在李某想辦證了，因各種原因，開發(fā)商要求李某再交一筆錢，因數(shù)額談不妥，李某將開發(fā)商告上了法庭，經(jīng)一審二審后結(jié)案，法院判決：開發(fā)商協(xié)助李某辦理房產(chǎn)證。李某到房產(chǎn)局大廳辦理房產(chǎn)證時被要求提供繳納契稅的證明才可，李某在繳納契稅時被要求出具發(fā)票，而開發(fā)商不給開具，于是李某舉報開發(fā)商要求稅務(wù)機關(guān)責(zé)令開發(fā)商開具發(fā)票。

此案例中，法院判決書中的5萬元只是前期李某陳述，并不是判決，且李某不能提供繳納5萬元的證據(jù)材料，因此，稅務(wù)機關(guān)不能據(jù)此責(zé)令開發(fā)商開具5萬元的發(fā)票。那么李某到底以什么作為繳納契稅的依據(jù)呢？（且李某的被拆遷房沒有辦理房產(chǎn)證，當(dāng)時也沒有評估價值。）筆者經(jīng)調(diào)查和請示上級稅務(wù)機關(guān)，此案例中，無法證明開發(fā)商是否收到了差價5萬元，也就不存在是否責(zé)令開發(fā)商開具發(fā)票了，李某到房管局辦理房產(chǎn)證也不需要發(fā)票，只是需要繳納契稅的證明即可。因此，既然法院判決開發(fā)商協(xié)助其辦理房產(chǎn)證，則開發(fā)商提供出當(dāng)時的交付給李某的房子的售價及面積即可，稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)房子的總售價乘以3%征收契稅，然后李某持法院判決書和契稅完稅證辦理房產(chǎn)證即可。（同時，稅務(wù)機關(guān)還應(yīng)此房價向開發(fā)商征收營業(yè)稅、土地增值稅等稅種！）

2、個人所得稅：對被拆遷人按照國家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。（財稅〔2005〕45號）

三、發(fā)票的開具：

根據(jù)發(fā)票管理辦法第三條，本辦法所稱發(fā)票，是指在購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動中，開具、收取的收付款憑證。第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務(wù)收取款項，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

因此，對超過補償?shù)牟糠謶?yīng)按實收款開具發(fā)票，這是毋庸置疑的。可對于實物補償部分沒有現(xiàn)金流，是否也要開具發(fā)票，按什么價格開具發(fā)票，目前還沒有相關(guān)的政策規(guī)定。經(jīng)請示市局征管處，答復(fù)是實物補償部分的部分不開具發(fā)票。