第一篇：農(nóng)村拆遷安置居民生活適應(yīng)問題的實(shí)證研究

農(nóng)村拆遷安置居民生活適應(yīng)問題的實(shí)證研究

時(shí)間：2012-12-10 02:40:04 來源： 作者：趙 蕓，閔 麗，張振珍，賀金花

（常熟理工學(xué)院，江蘇 常熟 215500）

摘要：隨著城市化的進(jìn)程，農(nóng)村拆遷戶已經(jīng)成為城市化過程中的特殊群體。在拆遷安置的過程中，很多農(nóng)村居民在入住新社區(qū)后，在生活上存在著一定程度上的不適應(yīng)。依托生活方式、生活適應(yīng)的內(nèi)涵，分析被拆遷農(nóng)民在新社區(qū)生活存在的問題，并提出相應(yīng)的對(duì)策建議具有重要的理論意義和實(shí)踐價(jià)值。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村拆遷；安置；生活適應(yīng) 中圖分類號(hào): F299.2文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào): 1674-0432（2012）-9-問題的提出

生活方式狹義指?jìng)€(gè)人及其家庭的日常生活的活動(dòng)方式，包括衣、食、住、行以及閑暇時(shí)間的利用等。廣義指人們一切生活活動(dòng)的典型方式和特征的總和。包括勞動(dòng)生活、消費(fèi)生活和精神生活(如政治生活、文化生活、宗教生活)等活動(dòng)方式。由生產(chǎn)方式所決定，生產(chǎn)方式不僅是生活必需資料的生產(chǎn)和人們?nèi)怏w存在的再生產(chǎn)，而且“在更大程度上是這些個(gè)人的一定的活動(dòng)方式，是他們表現(xiàn)自己生活的一定方式，他們的一定的生活方式。

生活適應(yīng)是指?jìng)€(gè)體具有良好的心理機(jī)制，能根據(jù)各種外在的自然環(huán)境或社會(huì)環(huán)境，對(duì)自己的內(nèi)在心理過程進(jìn)行合理的調(diào)控和管理。而所謂生活適應(yīng)不良，就是指由自然或社會(huì)環(huán)境的變化或影響導(dǎo)致的個(gè)體心理及生理失衡的不良的狀態(tài)。

隨著城市化的進(jìn)程，農(nóng)村拆遷戶已經(jīng)成為這一特定時(shí)期的特殊群體。當(dāng)前，不少新聞報(bào)道都表明農(nóng)村拆遷戶在城鎮(zhèn)社區(qū)生活不適應(yīng)的狀況日漸明顯。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民被拆遷安置后，在生活適應(yīng)方面還存在很多問題。例如，生活成本的增加，鄰里關(guān)系的淡漠，農(nóng)村文化的破壞等等。目前為止，許多研究拆遷問題的學(xué)者其研究領(lǐng)域大多集中在拆遷安置費(fèi)、拆遷規(guī)劃問題上，而有關(guān)農(nóng)村被拆遷居民的生活適應(yīng)問題，還鮮有人涉及。隨著社會(huì)急劇變革，農(nóng)村拆遷戶能不能迅速適應(yīng)變化了的生活環(huán)境和生活方式,對(duì)于農(nóng)村拆遷戶本身的身心健康、生活質(zhì)量的提高；對(duì)于國家穩(wěn)定、社會(huì)發(fā)展，甚至是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義。因此，研究農(nóng)村拆遷安置社區(qū)居民生活適應(yīng)問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

以常州市新北區(qū)西夏墅鎮(zhèn)香山花園社區(qū)為研究對(duì)象，研究被拆遷農(nóng)民生活適應(yīng)現(xiàn)狀，其基本目的是引起社會(huì)與政府的關(guān)注，從而幫助農(nóng)村被拆遷居民更好地適應(yīng)新生活，乃至提高其生活質(zhì)量和幸福指數(shù)。研究方法

在對(duì)西夏墅鎮(zhèn)周圍前期觀察的基礎(chǔ)上，研究小組以西夏墅鎮(zhèn)的香山花園這一農(nóng)村拆遷安置小區(qū)為對(duì)象展開調(diào)查，主要采取深度訪談法、問卷法、觀察法等方法收集資料，并進(jìn)行分析。

2.1 問卷調(diào)查法 問卷調(diào)查是本項(xiàng)研究中資料收集的方法之一。研究小組共設(shè)計(jì)、制作了調(diào)查問卷55份。問卷涉及居民被拆遷后有無固定經(jīng)濟(jì)來源、拆遷前后主要的交通工具、對(duì)當(dāng)前菜價(jià)的接受情況、拆遷后幸福指數(shù)的變化情況等等。調(diào)查采用簡單隨機(jī)抽樣的方法，用隨機(jī)數(shù)表選取調(diào)查戶的門牌號(hào)，然后再選擇該家庭里的一個(gè)人作為調(diào)查對(duì)象。研究小組共分為2個(gè)小隊(duì)，其中一小隊(duì)的調(diào)查對(duì)象是40歲以下人群，另一小隊(duì)則為40歲以上人群。調(diào)查共發(fā)放調(diào)查問卷55份，實(shí)際有效問卷50份。

2.2 實(shí)地訪談

除了問卷法，研究人員還采用了訪談法收集資料。2012年1月，研究人員在西夏墅香山花園小區(qū)選取10位有代表性的拆遷居民進(jìn)行深度訪談。問題涉及居民拆遷之后經(jīng)濟(jì)來源情況、鄰里相處狀況、風(fēng)俗人情等。研究人員同時(shí)向當(dāng)?shù)卣⒕游瘯?huì)、物業(yè)公司等相關(guān)人員了解有關(guān)農(nóng)村被拆遷居民的生活適應(yīng)情況。

2.3 規(guī)范研究和實(shí)證研究相結(jié)合

根據(jù)問卷獲得的資料，研究人員運(yùn)用社會(huì)學(xué)、社區(qū)管理學(xué)相關(guān)知識(shí)，應(yīng)用excel統(tǒng)計(jì)工具，對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分析和論證，闡明常州市新北區(qū)西夏墅鎮(zhèn)香山花園小區(qū)拆遷戶生活適應(yīng)狀況，總結(jié)其存在的主要問題，分析原因。對(duì)于訪談資料，研究人員先打散后分類匯總，分別插入不同的問題中，作為現(xiàn)象的佐證。研究的結(jié)果與分析

3.1 農(nóng)村拆遷戶居民生活方式發(fā)生了巨大的變化

隨著我國城市化進(jìn)程的加快，大量農(nóng)村居民住房遇到拆遷。據(jù)統(tǒng)計(jì)，每年有數(shù)以萬計(jì)的農(nóng)村居民由于拆遷而進(jìn)城，農(nóng)民居住環(huán)境和生活方式發(fā)生了很大的巨大變化。從居住環(huán)境看，他們從鄉(xiāng)村民居搬到了城鎮(zhèn)高樓，活動(dòng)范圍受到限制。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，100%的農(nóng)村居民搬入安置社區(qū)后，活動(dòng)范圍、時(shí)間等方面都受到了限制；從生活作息看，他們從日出而作，日落而息變?yōu)槌磐砦澹蓍e鮮少；從生產(chǎn)方式看，他們從務(wù)農(nóng)為主，做工為輔轉(zhuǎn)變?yōu)閺氖碌诙⑷a(chǎn)業(yè)；從社會(huì)身份看，他們幾乎一夜之間完成了農(nóng)民向居民的轉(zhuǎn)變，失去土地而成為城鎮(zhèn)職工或待業(yè)者。

當(dāng)然，拆遷也在提高農(nóng)民的生活質(zhì)量、增強(qiáng)農(nóng)民生活的規(guī)律性、順應(yīng)工業(yè)文明的發(fā)展趨勢(shì)，提升農(nóng)民社會(huì)身份的優(yōu)越感等方面大有裨益。正如訪談中一位年老婦女所說：“現(xiàn)在居住條件變好了，以前是老房子，現(xiàn)在也住上樓房了。”采訪中，門衛(wèi)大叔也說：“搬到這兒來，孫子離學(xué)校近了，上學(xué)也方便多了，離集市也近，上街買菜買什么的也方便的很。”

3.2 調(diào)查研究中所發(fā)現(xiàn)的問題

通過實(shí)地調(diào)查訪談發(fā)現(xiàn)，常州市新北區(qū)西夏墅鎮(zhèn)香山花園小區(qū)拆遷戶城鎮(zhèn)生活也存在這一些問題，主要存在的問題有以下幾點(diǎn)：

3.2.1 在物質(zhì)生活方面，居民生活成本增加，生活負(fù)擔(dān)加重

3.2.1.1 生活用水方面 在農(nóng)村，農(nóng)民的洗衣用水主要來源于河水，搬入安置社區(qū)后，洗衣只能用自來水。訪問的一位姓趙的女士說，她家在農(nóng)村夏天兩個(gè)月的水費(fèi)大概七八十，而現(xiàn)在基本上每個(gè)月都要七八十。有些居民為了節(jié)約用水，騎自行車到距離小區(qū)較遠(yuǎn)的河邊漂洗衣物。調(diào)查得知小區(qū)里曾有老人因路途勞頓，在漂洗衣物時(shí)掉入河中險(xiǎn)些喪命。有的居民甚至在自己的車庫中打井取水。這些都給小區(qū)居民的人身安全和住房安全帶來極大的隱患。

3.2.1.2 食品開支方面 農(nóng)村里，村民日常所食的蔬菜瓜果，大多產(chǎn)自自家的農(nóng)田。入住小區(qū)之后，居民反映小區(qū)生活總體不錯(cuò)，只是存在入不敷出的擔(dān)憂。關(guān)于當(dāng)前菜價(jià)的接受的問題，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示2%的人能接收，58%的人表示能接受，但覺得稍貴；40%的人覺得不能接受，覺得太貴。（見圖1）對(duì)于經(jīng)濟(jì)條件本身就不好的居民來說，生活必需品開支的增多無疑加重了居民的生活負(fù)擔(dān)。

圖1

3.2.1.3 在居住環(huán)境方面 調(diào)查顯示，對(duì)于小區(qū)的環(huán)境問題（見圖2），4%的人覺得環(huán)境舒暢，綠化很好；92%的人表示環(huán)境較好，綠化一般；4%的人表示環(huán)境不好，綠化較差。安置小區(qū)環(huán)境問題主要表現(xiàn)在綠化缺乏上。甚至仍有居民在小區(qū)中僅有的綠化隨意種菜，圍欄圈養(yǎng)家禽，家禽的排泄物更給小區(qū)的衛(wèi)生狀況帶來了不好的影響。居民的這一舉動(dòng)不僅破環(huán)小區(qū)環(huán)境，也引起了其他居民的不滿。

圖2

3.2.1.4 在房屋質(zhì)量方面 在深度訪談中，居民反映樓房存在漏水、地基下沉、水泥塊脫落、墻壁開裂等一系安全隱患。據(jù)了解該小區(qū)第一批居民于2008年入住，短短3年多的時(shí)間，房屋就出現(xiàn)如此狀況，居民對(duì)自身的住房安全表示很擔(dān)心。一位阿姨向調(diào)查人員反映，她家的屋頂有漏水狀況，向物業(yè)多次反映，都沒有得到解決，家中墻壁、家居、衣物因此而發(fā)霉。

3.2.2 在精神生活方面，由血緣、地緣、業(yè)緣為基礎(chǔ)所形成的社區(qū)的親情、友情、鄉(xiāng)情被隔斷

3.2.2.1 在人際交往方面 在農(nóng)村，茶余飯后的串門、閑聊是村民間情感交流的主要方式。鄰里之間互相幫助，鄉(xiāng)間充滿了人情味。深度訪談中，一位阿姨說道：“心里有個(gè)什么事，有什么不開心的，去鄰居家串串門、聊聊天，不開心的事也就看開點(diǎn)了。誰家要是有個(gè)什么事，大家都是很熱心幫忙的。舉個(gè)小例子，如果做飯的時(shí)候突然發(fā)現(xiàn)沒有醬油了，叫孩子到隔壁家借點(diǎn)。這種小事，現(xiàn)在想想都窩心。”然而，當(dāng)村民入住小區(qū)之后，住戶之間緊閉的門也讓他們之間的交流欲望戛然而止。關(guān)于現(xiàn)在新的鄰里關(guān)系的問題（見圖3）調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，38%的人覺得能夠相處融洽，經(jīng)常串門；42%的人表示只是點(diǎn)頭之交；20%的人表示不認(rèn)識(shí)。居民間交流的減少，情緒不能及時(shí)發(fā)泄，容易產(chǎn)生孤獨(dú)感，焦慮，居民的幸福指數(shù)明顯下降。

圖3

3.2.2.2 在文化生活方面 居住環(huán)境的改變導(dǎo)致居民在娛樂休閑、風(fēng)俗人情方面都產(chǎn)生了一系列問題

3.2.2.3 在娛樂休閑方面 在農(nóng)村，串門嘮嗑，找牌友打麻將是村民悠閑生活的寫照。搬入安置小區(qū)后，陌生的鄰居、忙碌的節(jié)奏使得這一切變成奢望。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)生活給少年兒童帶來了強(qiáng)烈的孤獨(dú)感。在農(nóng)村，孩子們可以三五成群得在房前屋后，鄉(xiāng)野田間盡情玩耍。可搬入小區(qū)之后，伙伴們不見了，田野不見了，剩下的只有電視與電腦。

3.2.2.4 在風(fēng)俗人情方面 風(fēng)俗人情是展現(xiàn)農(nóng)村精神生活面貌的重要體現(xiàn)方式。隨著居民入住小區(qū)，傳統(tǒng)的風(fēng)俗人情與現(xiàn)代文明產(chǎn)生了矛盾。以傳統(tǒng)的祭祀習(xí)俗為例，在農(nóng)村，焚燒紙錢是祭祀祖先的重要部分。入住小區(qū)之后，居民仍在小區(qū)焚燒，致使小區(qū)煙灰漫天飛舞。這引起其他居民的強(qiáng)烈反感。再以春節(jié)宴請(qǐng)為例，農(nóng)村的房屋面積較大，能容納整個(gè)家族聚會(huì)。而小區(qū)房屋面積大不如前。過年宴請(qǐng)為了節(jié)省花費(fèi)，一些居民則在自家車庫大擺筵席。由于環(huán)境的限制，一些傳統(tǒng)習(xí)俗再也不能像在農(nóng)村一樣儀式濃重，傳統(tǒng)習(xí)俗的傳承備受打擊。關(guān)于農(nóng)村拆遷安置居民生活適應(yīng)問題的建議與對(duì)策 4.1 在物質(zhì)生活方面，提高被拆遷居民的實(shí)際收入水平，穩(wěn)定物價(jià)，降低其生活成本

4.1.1 提高農(nóng)村拆遷居民的就業(yè)能力

農(nóng)村拆遷居民的就業(yè)能力猶如水之源，木之本。只有切實(shí)提高了農(nóng)村拆遷居民的就業(yè)能力，才能從根本上解決他們的生活費(fèi)用開支壓力問題。首先，社區(qū)居委會(huì)可以通過開辦就業(yè)輔導(dǎo)來提高農(nóng)村拆遷居民的就業(yè)能力。根據(jù)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)的需求，對(duì)農(nóng)村拆遷居民進(jìn)行有針對(duì)性的就業(yè)指導(dǎo)，幫助他們更好的適應(yīng)當(dāng)?shù)貏趧?dòng)力市場(chǎng)的需求，提高就業(yè)的能力。

4.1.2 增加政府對(duì)農(nóng)村拆遷居民的安置補(bǔ)償

農(nóng)村居民賴以生存的自然資源一直就是農(nóng)田，而由于被拆遷之后搬進(jìn)了城鎮(zhèn)社區(qū)，農(nóng)村居民賴以生存的生活環(huán)境發(fā)生了變化，但他們的謀生技能還是農(nóng)業(yè)技能，這就使他們的再就業(yè)成為難題，生活收入來源得不到保障。基層政府應(yīng)給予大力扶助。一方面是由于他們失去了以前的農(nóng)業(yè)收入；另一方面，很多農(nóng)產(chǎn)品需要購買獲得，這又增加了額外的開支。所以，政府在拆遷安置方面不僅要解決農(nóng)村拆遷戶的入住問題，而且應(yīng)該給予更多的安置補(bǔ)償，使農(nóng)村拆遷居民更好的適應(yīng)城鎮(zhèn)社區(qū)生活。

4.1.3 政府要加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理體系建設(shè)，切實(shí)保障居民的住房安全

我們?cè)诤芏嗟男侣剤?bào)道中發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村居民在面臨被拆遷的時(shí)候就會(huì)與拆遷單位發(fā)生很多糾紛，被拆遷居民與拆遷單位一開始就是處在對(duì)立面上的兩個(gè)群體。如果拆遷單位的拆遷安置小區(qū)住房安全不到位更加會(huì)引起拆遷安置居民的不滿情緒，甚至?xí)l(fā)群體性事件，危及社會(huì)的公共安全。政府應(yīng)該加強(qiáng)質(zhì)量監(jiān)督管理體系的建設(shè)，嚴(yán)格把好質(zhì)量關(guān)，切實(shí)保障居民的基本住房安全。同時(shí)，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)承建單位的資質(zhì)審核，讓有能力、有責(zé)任心的企業(yè)來承建拆遷安置小區(qū)，讓農(nóng)村拆遷安置居民住上安全可靠的安置房。

4.2 在精神生活方面，豐富居民生活，拉近居民之間的鄰里情誼

（1）社區(qū)要興建娛樂休閑場(chǎng)所、健身場(chǎng)所、棋牌社、老年人活動(dòng)場(chǎng)所等場(chǎng)地的建設(shè)，讓拆遷居民有處可去，閑暇之余緩減心中的焦躁，結(jié)交新朋友，促進(jìn)鄰里之間的感情。作為拆遷居民，面臨新的居民們，更應(yīng)該融入集體生活，多參加集體活動(dòng)，減少彼此間的疏遠(yuǎn)。（2）社區(qū)居委會(huì)要舉辦一系列主題活動(dòng)，拉近拆遷居民之間的關(guān)系。社區(qū)進(jìn)行系列活動(dòng)建設(shè)，假日活動(dòng)、特色活動(dòng)等不同類型活動(dòng)的舉辦，讓不同年齡層、不同興趣愛好的拆遷居民走到一起，敞開心扉，熟悉彼此。

（3）社區(qū)居委會(huì)要推行互幫互助活動(dòng)，關(guān)注社區(qū)拆遷戶中存在困難的居民，逢年過節(jié)社區(qū)中都應(yīng)該關(guān)心他們的生活，給他們送去溫暖。對(duì)那些子女外出打工的孤寡老人，要時(shí)常慰問，有無法解決的問題要及時(shí)幫助他們。同時(shí)，還可以組織情系孤寡老人的活動(dòng)，爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)，評(píng)選值得尊敬的居民，以他為榜樣，弘揚(yáng)社會(huì)正氣，維護(hù)社區(qū)的和諧。

4.3 在文化生活方面，開展多樣的文化活動(dòng)，鼓勵(lì)居民文明舉行風(fēng)俗活動(dòng)

在祭祀方面，居委會(huì)應(yīng)該選擇固定的地點(diǎn)建立祭祀的場(chǎng)所，讓拆遷居民統(tǒng)一集中進(jìn)行燒紙錢。這樣，一方面保留了傳統(tǒng)的祭祖習(xí)俗，另一方面保護(hù)小區(qū)的環(huán)境，減少對(duì)小區(qū)的破壞，保證了拆遷居民正常的生活環(huán)境。此外，居委會(huì)要加強(qiáng)宣傳教育，讓拆遷居民樹立環(huán)保意識(shí)，從自身做起，主動(dòng)到指定地點(diǎn)焚燒，切實(shí)維護(hù)社區(qū)居民年生活。在婚喪嫁娶擺宴方面，盡量提倡節(jié)儉或者是在家宴請(qǐng)，應(yīng)該進(jìn)行觀念的改變。昔日的擺宴在拆遷之后已經(jīng)無法進(jìn)行，只能在家中或者飯店聚餐。雖然，家中空間有限，但是只要親戚朋友能夠相聚在一起，心意已到，沒必要大肆鋪張。而且，這樣還能夠節(jié)約生活開支，對(duì)于日益上漲的生活費(fèi)用，也是一種解決方式；在其他儀式文化保護(hù)方面，我們還是要加以保留。雖然一切只能從簡，但是文化傳承的崇敬、親情以及信仰值得我們繼續(xù)傳遞下去，我們應(yīng)該繼續(xù)保持下去，融入日常的生活中，和諧居民關(guān)系。幾點(diǎn)小結(jié)

農(nóng)村拆遷戶能不能迅速適應(yīng)變化了的生活環(huán)境和生活方式對(duì)于農(nóng)村拆遷戶本人的身心健康、生活質(zhì)量的提高；對(duì)于一個(gè)國家社會(huì)的穩(wěn)定、社會(huì)發(fā)展，甚至是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都具有重要意義。

農(nóng)村拆遷安置社區(qū)居民生活適應(yīng)問題存在以下幾個(gè)方面的問題：在物質(zhì)生活方面，居民在生活成本方面有了增加，生活負(fù)擔(dān)加重；在精神生活方面，由血緣、地緣、業(yè)緣為基礎(chǔ)形成的社區(qū)情感，并由此產(chǎn)生的親情、友情、鄉(xiāng)情被隔斷；在文化生活方面，居住環(huán)境的改變導(dǎo)致居民在娛樂休閑、風(fēng)俗人情、道德約束方面都產(chǎn)生了一系列問題。

針對(duì)這些問題，我們提出的建議是：在物質(zhì)生活方面，我們應(yīng)該著重于提高農(nóng)村拆遷居民的實(shí)際支付能力；在精神生活方面，豐富居民生活，拉近居民之間的鄰里情誼；在文化生活方面，開展多樣的文化活動(dòng)，鼓勵(lì)居民文明舉行風(fēng)俗活動(dòng)。

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第二篇：農(nóng)村拆遷問題

農(nóng)村房屋拆遷問題的法律思考 http://211.99.130.92/ItemView/query/141/20286/11004277.shtml

近年來，隨著農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程不斷加快，大批的農(nóng)民私有房屋被夷為平地，拆遷量連年上升，農(nóng)村房屋拆遷引發(fā)的矛盾日趨尖銳，對(duì)抗性越來越強(qiáng)，農(nóng)民反拆遷的上訪有增無減，損害農(nóng)民利益的惡性事件也時(shí)有發(fā)生，農(nóng)村房屋拆遷問題已嚴(yán)重危及農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定，成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)。從深層次進(jìn)行剖析，有其制度性的根源，主要存在四個(gè)方面的問題：

第一，法律規(guī)范移位。拆遷是公法行為，屬于對(duì)公民重大財(cái)產(chǎn)權(quán)的征收，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整。從法理上說，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件。今年全國人大十屆二次會(huì)議通過的憲法修正案第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用，并給予補(bǔ)償。”這一條的修改，為農(nóng)村房屋拆遷提供了憲法依據(jù)。也就是說，征地權(quán)的行使只有在符合公共利益的前提下才是合法的，如果這種從農(nóng)村土地向城市土地的轉(zhuǎn)換并不具有公共利益性質(zhì)，如征地目的是修建高爾夫球場(chǎng)、開發(fā)房地產(chǎn)等純屬盈利性質(zhì)的用途，政府就不應(yīng)該啟動(dòng)征地權(quán)。由于我國現(xiàn)行法律沒有對(duì)“公益”和“經(jīng)營性”作出明確界定，用地性質(zhì)的判別完全由政府隨意確定。事實(shí)上現(xiàn)在不論何種投資主體搞建設(shè)，都是以公共利益為由進(jìn)行征地拆遷。上位法缺乏對(duì)下位法和地方政府行為的必要約束，公權(quán)力濫用越來越離譜，致使許多地方掛公益“羊頭”賣商業(yè)“狗肉”以規(guī)避法律，個(gè)別地方甚至已經(jīng)發(fā)展到索性取下“羊頭”公然無視憲法的地步！迄今為止，我國沒有一部規(guī)范房屋拆遷行為的法律，僅有國務(wù)院頒布的專門針對(duì)城市居民房屋拆遷的行政法規(guī)——《城市房屋拆遷條例》。長期以來，大量的農(nóng)村房屋拆遷處于無法可依的狀態(tài)，對(duì)農(nóng)民房屋的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)，一直采取忽略或放任態(tài)度，甚至根本就沒有獨(dú)立的房屋概念，在可見的法律法規(guī)中，房屋僅被包含在“附著物”之中，嚴(yán)重混淆了農(nóng)民土地的集體所有性質(zhì)和房屋的私有性質(zhì)。地方政府在辦理農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償事宜時(shí)，主要參照國有土地的城市房屋拆遷補(bǔ)償辦法進(jìn)行，有的甚至連參照的資格都沒有，農(nóng)民公平受償權(quán)利在法律上就受到了不當(dāng)?shù)南拗疲驯驹撚缮衔环ūＷo(hù)的農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。這種法律的移位，不能不說是我國法律的一大缺憾。

第二，農(nóng)村土地所有權(quán)缺位。目前，農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)不清，是農(nóng)村房屋拆遷農(nóng)民權(quán)益得不到有效保護(hù)的深層次原因。

我國現(xiàn)行《憲法》第十條中規(guī)定：“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除有法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”農(nóng)民集體所有實(shí)質(zhì)上是一種所有權(quán)主體缺位的所有制。農(nóng)村集體土地所有權(quán)的代表究竟是誰，集體所有到底又歸誰所有？立法和實(shí)踐中都不甚明確，理論與現(xiàn)實(shí)是兩張皮。土地管理法第８條進(jìn)一步確定了鄉(xiāng)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組農(nóng)民集體為農(nóng)村土地集體所有權(quán)的代表，其實(shí)不然。首先，鄉(xiāng)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織事實(shí)上不存在。政社合一的體制廢除后，不論是在法律規(guī)定中還是事實(shí)上都不存在所謂的鄉(xiāng)農(nóng)民合作社。因而也就找不到一個(gè)代表鄉(xiāng)農(nóng)民集體的組織或機(jī)構(gòu)作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表，法律規(guī)定的鄉(xiāng)農(nóng)民集體所有，實(shí)際上是無人所有。鄉(xiāng)政府作為一級(jí)國家行政機(jī)關(guān)，在法律上不可能成為集體土地的所有者。由于存在著鄉(xiāng)集體土地?zé)o人所有的缺陷，使鄉(xiāng)政府對(duì)土地的管理職能與所有權(quán)合二為一，集體土地事實(shí)上成了國有土地。其次，村民委員會(huì)也不能作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。根據(jù)村民委員會(huì)組織法（試行）第２條規(guī)定：“村民委員會(huì)是村民自我管理，自我教育，自我服務(wù)的基層群眾性自治組織”。村民委員會(huì)不是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，而是農(nóng)村群眾性自治組織。因而，它不能成為農(nóng)村集體土地的所有者。再次，村民小組也不能作為農(nóng)村土地所有權(quán)的代表。因?yàn)樵诩彝ヂ?lián)產(chǎn)承包責(zé)任制后，村小組的組織基本解除了，況且村民小組僅僅是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，不是一級(jí)集

體組織，因而它也不能作為集體土地所有權(quán)的代表。

實(shí)際操作中，農(nóng)民憑借擁有的土地承包權(quán)、使用權(quán)和宅基地是無法獲得平等的談判地位的，無法在承包權(quán)或使用權(quán)讓渡過程中獲得土地增值的最佳收益，而村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組等憑借法律確認(rèn)的農(nóng)民集體土地所有權(quán)，實(shí)質(zhì)上在代替農(nóng)民行使著補(bǔ)償安置費(fèi)、勞力安置費(fèi)的測(cè)算、支配和使用權(quán)，這就難以避免損害農(nóng)民利益的現(xiàn)象發(fā)生。

第三，政府角色錯(cuò)位。農(nóng)村房屋拆遷，政府已經(jīng)不單純是管理者，它的權(quán)力已經(jīng)延伸到對(duì)公共資源的商業(yè)運(yùn)作。從法理上講，政府征用的土地用于商業(yè)性目的，不應(yīng)動(dòng)用政府行政征用權(quán)。政府沒有理由為了私人的利益出面去征用另一部分私人的財(cái)產(chǎn)。如果政府以強(qiáng)權(quán)將低價(jià)征用來的土地，高價(jià)出讓給商家、企業(yè)使用，或者用地人給政府某些好處后低價(jià)使用，實(shí)際上政府已經(jīng)充當(dāng)了合伙人的角色。

在農(nóng)村房屋拆遷的實(shí)際操作過程中，政府的角色錯(cuò)位還表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是層層轉(zhuǎn)授行政權(quán)，使農(nóng)民房屋拆遷補(bǔ)償?shù)貌坏奖Ｕ稀８鶕?jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。土地管理法等有關(guān)法律規(guī)定，對(duì)農(nóng)地征用后補(bǔ)償辦法由國務(wù)院規(guī)定，國務(wù)院授權(quán)給省級(jí)政府作出相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則，省級(jí)政府又授權(quán)給市、縣級(jí)政府，把本應(yīng)由上級(jí)政府行使的權(quán)力層層下放，本無權(quán)制定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的基層政府及有關(guān)部門，可以行政文件、命令、通知任意處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。轉(zhuǎn)授權(quán)力的結(jié)果導(dǎo)致地方政府各自為政，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)高低無據(jù)，拆遷補(bǔ)償工作失范。二是行政行為缺乏法律邊界，農(nóng)民的公平受償權(quán)利受到不當(dāng)限制。在農(nóng)村房屋拆遷過程中，農(nóng)民是房屋所有權(quán)的主體，拆遷補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)由農(nóng)民與拆遷方簽訂，村組非經(jīng)農(nóng)民授權(quán)不能代理。由于缺乏法律對(duì)征用補(bǔ)償法律關(guān)系的界定和規(guī)制，有的地方由鎮(zhèn)政府與村組簽訂《土地征用協(xié)議書》，“打包”順代處分了農(nóng)民的房產(chǎn)、樹木、青苗等私產(chǎn)，非法剝奪了農(nóng)民的私產(chǎn)所有權(quán)主體地位。三是行政機(jī)關(guān)不當(dāng)干預(yù)，非法剝奪了農(nóng)民的訴訟權(quán)。依據(jù)現(xiàn)行訴訟程序法精神，被拆遷方與拆遷方就拆遷補(bǔ)償有關(guān)問題達(dá)不成協(xié)議，對(duì)行政裁決又不服，可以向人民法院起訴。有的地方卻由黨委、政府聯(lián)合發(fā)文：要求黨員、干部、人大代表在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問題上，不得有任何異議。如果拆遷時(shí)，農(nóng)民連基本的訴訟權(quán)都有沒有，就無法保障農(nóng)民作為房屋產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。四是行政權(quán)力過大，行政強(qiáng)制拆遷違法。按照憲法和《立法法》的有關(guān)規(guī)定，政府無權(quán)制定強(qiáng)制拆遷的行政法規(guī)和規(guī)章，更不能借助國家強(qiáng)制力去行營利之目的。第四，補(bǔ)償不到位。在農(nóng)村房屋拆遷實(shí)際操作中，普遍采用的三種補(bǔ)償辦法均有明顯瑕疵。一是“參照法”：即參照城市房屋拆遷進(jìn)行補(bǔ)償。由于房屋所立足的土地性質(zhì)不同，房屋建造成本的形成機(jī)制也不同，再加上中國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)所存在的工農(nóng)身份上的差異產(chǎn)生的福利不同，作為農(nóng)民的集體土地房屋拆遷參照城市房屋拆遷來補(bǔ)償是不妥當(dāng)，也是不合理的。二是“征地法”：即先將土地變性質(zhì)，再行補(bǔ)償。采用先征地后補(bǔ)償，依國有土地房屋拆遷補(bǔ)償，當(dāng)然是方便了。但現(xiàn)實(shí)是，往往發(fā)生在集體土地上的房屋拆遷不具備征地的前提條件。換句話說，這里的房屋拆遷只是也僅僅是集體土地上的行為，不涉及征地問題，拆遷又該如何進(jìn)行？三是“協(xié)商法”：即由拆遷主體和被拆遷主體相互商量決定補(bǔ)償。這種當(dāng)事人之間“私了”的辦法，由于缺乏法律法規(guī)依據(jù)，很容易埋下矛盾的種子，一旦成訟，兩敗俱傷，后患無窮。同時(shí)，由于被拆遷方農(nóng)民了解情況相對(duì)較少而處于弱勢(shì)，易出現(xiàn)不合理的傷農(nóng)補(bǔ)償結(jié)果。

如何有效地保護(hù)農(nóng)民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)，規(guī)范農(nóng)村房屋拆遷行為，這不僅是一個(gè)法學(xué)理論問題，而且是實(shí)際工作中迫切需要解決的社會(huì)問題。為此，筆者建議：

（一）確立科學(xué)的發(fā)展觀，切實(shí)維護(hù)農(nóng)民群眾合法權(quán)益。在農(nóng)村房屋拆遷工作中，各級(jí)政府要確立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展的發(fā)展觀，堅(jiān)持以人為本，以人民利益為根本出發(fā)點(diǎn)，樹立“善待人民群眾”的觀念，做到權(quán)為民所用、情為民所系、利為民所謀，切實(shí)維護(hù)人民群眾的合法權(quán)益。要充分考慮被拆遷的農(nóng)民群眾的可承受能力，及時(shí)化解農(nóng)村房屋拆遷中各種

矛盾，確保農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定。

（二）完善現(xiàn)行法律，規(guī)范拆遷行為。在憲法修正案已通過的前提下，為防止農(nóng)村征地和拆遷工作中的政出多門、政策前后矛盾、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)混亂等現(xiàn)象的出現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)順應(yīng)社會(huì)發(fā)展客觀規(guī)律，盡快對(duì)有關(guān)拆遷的法律法規(guī)進(jìn)行一次全面的審查，按照憲法和基本法律的要求，對(duì)于涉及農(nóng)村房屋拆遷的一些具體問題進(jìn)行分析和研究，該修改的修改，該廢止的廢止，把成熟的經(jīng)驗(yàn)和做法，上升為國家意志，用立法的形式固定下來，制定出合乎民意的新規(guī)定，規(guī)范農(nóng)村征地和拆遷行為。

（三）規(guī)范征地拆遷主體，正確界定公共利益的性質(zhì)。在拆遷工作中，由于地塊的用途不同，政府所起的作用也應(yīng)有所區(qū)別。征地拆遷權(quán)作為國家的強(qiáng)制性權(quán)力，只能由政府行使，并嚴(yán)格用于公共利益的需要，經(jīng)營性項(xiàng)目用地不能啟動(dòng)國家的權(quán)力。房屋拆遷立法應(yīng)將出于商業(yè)目的與出于社會(huì)公益目的的拆遷區(qū)別開來。

（四）規(guī)范政府行為，建設(shè)法治和服務(wù)型政府。要強(qiáng)化各級(jí)政府的法治理念，規(guī)范抽象行政行為和具體行政行為，提高依法行政的水平；要構(gòu)筑失地、失房、失業(yè)農(nóng)民的社會(huì)保障體系，防止“因拆致貧”。借鑒深圳、廣州、佛山等地的經(jīng)驗(yàn)，建立起以土地經(jīng)營權(quán)為中心的股份合作制，以土地入股的方式，將農(nóng)民對(duì)集體土地的承包經(jīng)營權(quán)價(jià)值化，賦予農(nóng)民永久性的集體資產(chǎn)股權(quán)和分紅權(quán)利，使農(nóng)民變成“股民”，建立“以土地?fù)Q社保”的新機(jī)制，建立有效的農(nóng)民社會(huì)保障安全網(wǎng)絡(luò)。要抑制房價(jià)的過快增長，加快中低價(jià)商品房的建設(shè)，適當(dāng)提高拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，讓失房群眾買得起房。對(duì)拆遷農(nóng)民中買不起房的特殊困難群體，實(shí)行“廉租屋”制度。要堅(jiān)決杜絕征地、拆遷工作中的不文明行為，把文明執(zhí)法和依法行政統(tǒng)一起來，切實(shí)履行好政府的公共服務(wù)職能。

（五）完善拆遷程序，加強(qiáng)監(jiān)督管理。要建立農(nóng)村征地拆遷的協(xié)商機(jī)制和司法裁決機(jī)制，把征地拆遷過程納入規(guī)范化、法制化的軌道。要堅(jiān)持“兩公告一登記”制度，提高征地補(bǔ)償安置工作透明度，使被征地農(nóng)民有知情權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)。要實(shí)行村務(wù)公開，對(duì)征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的收支、使用情況有農(nóng)民進(jìn)行監(jiān)督，嚴(yán)格征地拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)的結(jié)轉(zhuǎn)、收支管理程序。要建立公開、公平、公正的資源性資產(chǎn)配置的新機(jī)制，適應(yīng)我國社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求，推行征地拆遷制度改革，拓寬被征地拆遷農(nóng)民的安置途徑，把征地拆遷補(bǔ)償安置落到實(shí)處。要建立配套的、完善的司法救濟(jì)途徑，減少人為因素對(duì)資源配置的干預(yù)和不合理控制，防止和糾正拆遷中發(fā)生的不公正現(xiàn)象，遏制權(quán)力進(jìn)入市場(chǎng)，以健全的司法制度，形成對(duì)農(nóng)民利益保護(hù)的最后一道防線，切實(shí)保障和維護(hù)農(nóng)民利益。

淺談農(nóng)村房屋拆遷問題與對(duì)策(3)

來源： 教育觀察雜志 作者：

一是貨幣補(bǔ)償方式，貨幣安置補(bǔ)償是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房屋拆遷一種新的安置方式，通過貨幣支付形式把被拆遷房屋戶的安置房屋推向市場(chǎng)。補(bǔ)償費(fèi)用除了包括房屋及其附屬物補(bǔ)償費(fèi)，土地使用權(quán)外，還應(yīng)包括一定的精神損害賠償金。經(jīng)濟(jì)學(xué)者茅以軾認(rèn)為必須提高現(xiàn)行的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他建議應(yīng)在市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上再加10%比較合適。④貨幣安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)要以原地搬遷實(shí)物安置標(biāo)準(zhǔn)作為測(cè)算的主要依據(jù)。從價(jià)格上給房屋使用人一次性購房款額應(yīng)達(dá)到本地段安置房的成本價(jià)比為合理。

對(duì)被拆遷房屋所有人，拆遷人一般應(yīng)按房屋的安置價(jià)格結(jié)合成新評(píng)估作價(jià)補(bǔ)償，因此拆除自有自用的私有房屋，拆遷人按上述除一次性貨幣購房款外還應(yīng)給一筆拆除房屋補(bǔ)償費(fèi)。同時(shí)對(duì)被拆遷房屋戶的這種一次性貨幣補(bǔ)償?shù)摹百I斷”方式，要建立相關(guān)的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，保障農(nóng)民拆遷戶應(yīng)享有的權(quán)利。現(xiàn)在白沙村中村民很多是搞副業(yè)養(yǎng)豬，養(yǎng)雞等等，因此建設(shè)了很多設(shè)施和建筑，在補(bǔ)償時(shí)應(yīng)對(duì)此部分建筑給予相應(yīng)的補(bǔ)償，同時(shí)，由于村民房屋拆遷只是得到一次性的貨幣補(bǔ)償，而沒有生活保障，因此，當(dāng)?shù)卣畱?yīng)根據(jù)情況建立起符合村民的養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療體制，使村民能夠得到基本的生活保障。

二是在住房安置時(shí)，要堅(jiān)持讓利于民，最大限度地考慮被拆遷人的利益。一方面要堅(jiān)持“以人為本”的原則，想方設(shè)法確保被拆遷戶拆遷安置后的實(shí)際生活水平有所提高，要注意照顧村中不同需求對(duì)象對(duì)住房置換面積的多樣性需求。農(nóng)村房屋拆遷需要取消以戶籍及有關(guān)條件要求為硬性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。要根據(jù)具體面積和人數(shù)來安排，在安置標(biāo)準(zhǔn)上可以這樣：(1)一至二人戶，原面積不足40平方米，安置面積為40平方米;原面積在40至80平方米，按原面積安置;原面積超過80平方米的，安置面積為80平方米。(2)三人戶，原面積不足50平方米的，安置面積為50平方米;原面積在50至110平方米，按原面積安置;原面積為超過110平方米的，按原面積安置110平方米。

(3)四人以上戶，原人均面積不足15平方米的，人均建筑面積15平方米安置;原人均建筑面積在15至35平方米的，按原面積安置;原人均建筑面積在35平方米以上的，按人均面積35平方米安置。被拆遷人在同一拆遷范圍內(nèi)有多處合法住房的，應(yīng)合并計(jì)算其原住宅房的建筑面積，這樣就可以很好地照顧到不同家庭的情況。例如，對(duì)單身老人或老齡夫婦群體來說，原有面積大都在100平方米左右，還給他原有住房面積，置換成兩套住房，一套自己使用，一套出租流轉(zhuǎn)，可以輔助解決養(yǎng)老生計(jì)。他們雖然享受醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，但已經(jīng)完全失去社會(huì)工作能力。實(shí)踐證明，以這種的置換方式，能夠有效化解相當(dāng)一部分農(nóng)村老人的生計(jì)困難。再比如，對(duì)身邊有婚齡子女同居的農(nóng)民，也應(yīng)考慮到他們子女的婚嫁住房需要，適當(dāng)調(diào)整和加大置換面積。還有，為了保障農(nóng)村獨(dú)生子女國策的長效實(shí)施，住房置換也應(yīng)體現(xiàn)某種優(yōu)惠等等。

另一方面對(duì)村中那些生活有特殊困難的被拆遷戶要采取一些特殊的優(yōu)惠政策，使他們親身感受到黨的政策的溫暖，千萬不要?jiǎng)硬粍?dòng)用法律法規(guī)嚇唬人，要以一個(gè)平常心進(jìn)行換位思考。在建立被拆遷房屋農(nóng)民基本生活保障制度的同時(shí)，規(guī)定對(duì)被拆遷房屋農(nóng)民中的特殊困難群體，包括以往歷次征地已安置和保養(yǎng)的人員，凡符合要求和最低生活保障條件的，允許其按照有關(guān)規(guī)定申辦和享受最低生活保障。同時(shí)可設(shè)立住房保障線，對(duì)被拆遷的特殊困難戶給予照顧，規(guī)定被拆遷農(nóng)民獲得的貨幣補(bǔ)償款金額低于本市當(dāng)年最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用房總價(jià)，拆遷人應(yīng)當(dāng)將其拆遷補(bǔ)償款補(bǔ)足到這一標(biāo)準(zhǔn)，保證每一戶被拆遷農(nóng)民至少都能得到一套最小戶型的經(jīng)濟(jì)適用住房。

三是對(duì)于土地征用拆遷房屋的補(bǔ)償，可以采用“分年補(bǔ)貼”建立“以土地?fù)Q社保”的新機(jī)制，建立起以土地經(jīng)營權(quán)為中心的股份合作制，讓農(nóng)民拆遷戶以土地入股的方式，使農(nóng)民成為集體資產(chǎn)或股份有限公司的一個(gè)股民，賦予了農(nóng)民長久擁有集體資產(chǎn)股權(quán)和分紅權(quán)利，而不至于有些農(nóng)民用完補(bǔ)償費(fèi)，使日后的生活失去了經(jīng)濟(jì)來源，成為“貧民”。這種“分年補(bǔ)貼”的長久保障方式，有效地保障了農(nóng)民生活。總之，農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償應(yīng)遵循公平的原則，公平地補(bǔ)償符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，有利于社會(huì)的安定。

(三)在政府行為上，要做到如下幾個(gè)方面

一是政府必須從商業(yè)性的拆遷活動(dòng)中完全退出，要轉(zhuǎn)變觀念，改變直接進(jìn)行房屋拆遷或者代替拆遷人進(jìn)行房屋拆遷的錯(cuò)誤作法。政府專心扮演裁判員的角色，切實(shí)轉(zhuǎn)變職能，依法行政。拆遷管理部門要與拆遷單位、拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)分離，確保拆遷管理部門獨(dú)立、公正地履行行政管理職責(zé)。即使是農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施、農(nóng)村公益事業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，也應(yīng)當(dāng)成立項(xiàng)目法人或委托具有獨(dú)立法人資格的企業(yè)去承擔(dān)，主管部門決不能直接充當(dāng)拆遷人或者接受委托拆遷。總之，村中房屋拆遷時(shí)，本地政府都要以正規(guī)程序來進(jìn)行，有相應(yīng)部門管理。

二是對(duì)于大旺本地政府轉(zhuǎn)授權(quán)行政方面，要嚴(yán)格根據(jù)立法法的規(guī)定，被授權(quán)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照授權(quán)目的和范圍行使該項(xiàng)權(quán)力，被授權(quán)機(jī)關(guān)不得將該項(xiàng)權(quán)力轉(zhuǎn)授給其他行政機(jī)關(guān)。按照《立法法》第八條規(guī)定，涉及對(duì)民事基本權(quán)利及財(cái)產(chǎn)權(quán)利的調(diào)整只能由基本法律調(diào)整。《憲法》第六十二條規(guī)定，基本法律的制定主體只能為全國人民代表大會(huì)。因此，從法理上說，拆遷房屋應(yīng)由憲法等相關(guān)的上位法作出規(guī)定，并符合嚴(yán)格的法定條件。把本應(yīng)由上位法規(guī)范的拆遷事項(xiàng)應(yīng)該用上位法自行規(guī)定來實(shí)施，不能移位于下位法，由地方性法規(guī)、規(guī)章及其以下的規(guī)范性文件擅自處分農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)。

三是地方(如白沙村當(dāng)?shù)卣?得到行政授權(quán)行政中，可以建立起法治化的利益表達(dá)機(jī)制，把農(nóng)民的利益表達(dá)行為納入法治化軌道，提高部分執(zhí)法人員的素質(zhì)，對(duì)于上訪的農(nóng)民要耐心積極對(duì)待，使農(nóng)民的利益能夠得到充分的表達(dá)，又能使政府行為受到嚴(yán)格規(guī)范。

在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的今天，尤其是在我國農(nóng)村占比例較大的中國，完善農(nóng)村房屋拆遷工作，保護(hù)被拆遷人的利益，是十分重要的，需要政府，社會(huì)，人人的共同努力。

第三篇：拆遷問題研究

拆遷問題研究

拆遷是城市建設(shè)進(jìn)程中不可回避的一個(gè)事實(shí)，必要的拆遷既可以改善人們居住質(zhì)量，優(yōu)化人居環(huán)境，還可以提高城市品位乃至促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的進(jìn)步。應(yīng)該說廈門的拆遷環(huán)境是好的，相關(guān)的拆遷法規(guī)也是較完善合理的，這一點(diǎn)從當(dāng)前的一個(gè)交易實(shí)情可以看出：哪里有拆遷，人們并不是急著賣房子，那里的房子反而成為購房者青睞的對(duì)象。但是毫無疑問，拆遷總會(huì)給人們的生活帶來這樣那樣的影響，比如家庭內(nèi)部長期累積的隱性矛盾因此顯現(xiàn)，對(duì)新住區(qū)生活的不適應(yīng)等等，加上拆遷過程中的個(gè)別不當(dāng)行為，種種因素疊加在一起，就容易產(chǎn)生這樣那樣的問題。廈門新一輪跨越式發(fā)展以及構(gòu)建和諧社會(huì)的深入推進(jìn)需要有更加完善的拆遷環(huán)境，而拆遷環(huán)境的完善又需要拆遷各方當(dāng)事人更加理智的思考與積極配合。

補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否向被拆遷人傾斜？

考慮到被拆遷人在拆遷過程中處于相對(duì)弱勢(shì)和被動(dòng)的地位，我市城市房屋拆遷法規(guī)在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)方面向被拆遷人做了哪些傾斜？

解答：我市賦予了被拆遷人在補(bǔ)償方式、安置房地點(diǎn)等方面的選擇權(quán)，這是嚴(yán)格依照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的。除此之外，廈門拆遷補(bǔ)償上還有許多優(yōu)惠措施。比如說，被拆遷人在搬遷期限內(nèi)完成搬遷的，無論是選擇貨幣補(bǔ)償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，都可獲得區(qū)位房屋補(bǔ)償價(jià)10%的獎(jiǎng)勵(lì)。實(shí)行異地安置的，即安置房屋距拆遷房屋直線距離在5公里以上的，當(dāng)被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)低于所調(diào)換房屋市場(chǎng)評(píng)估單價(jià)（不含樓層調(diào)節(jié)價(jià)）的，同等面積部分不結(jié)算差價(jià)。為鼓勵(lì)貨幣補(bǔ)償，凡選擇貨幣補(bǔ)償?shù)模鄬?duì)于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，除市場(chǎng)評(píng)估價(jià)較高的房屋外，均可享有一定數(shù)量的補(bǔ)貼金額。此外，對(duì)于低收入經(jīng)濟(jì)困難家庭，設(shè)置了基本保障建筑面積，且對(duì)超面積購房款給予緩交或適當(dāng)減免。

問題2

拆遷補(bǔ)償能否討價(jià)還價(jià)？

城市房屋拆遷按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，在多數(shù)人看來，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)就意味著可以討價(jià)還價(jià)，是這樣的嗎？

解答：按照國務(wù)院發(fā)布的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，被拆遷房屋的補(bǔ)償金額，是根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格確定。如拆遷當(dāng)事人對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議，應(yīng)通過書面申請(qǐng)，要求評(píng)估單位重新復(fù)核。對(duì)復(fù)核結(jié)果仍有異議，可以向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定來解決。經(jīng)法定程序產(chǎn)生的評(píng)估報(bào)告所確定的評(píng)估價(jià)格是法定的補(bǔ)償價(jià)格，拆遷當(dāng)事人雙方不得擅自提高或降低，也不能將其作為協(xié)商補(bǔ)償價(jià)格的參考。因此，拆遷補(bǔ)償并不適用民事活動(dòng)中的討價(jià)還價(jià)。

問題3

不同項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否一致？

目前，與市政公益事業(yè)項(xiàng)目相比較，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷難度較大，被拆遷人漫天要價(jià)、不配合拆遷的現(xiàn)象比較多。那么房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是否高于市政公益事業(yè)項(xiàng)目？

解答：國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格。市政公益事業(yè)項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上并沒有區(qū)別。如果二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)存在區(qū)別，那么對(duì)因市政公益項(xiàng)目而被拆遷的居民而言，是顯失公平的。因此，從立法角度上看，二者的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致。

問題4 拆遷法規(guī)對(duì)拆遷人、拆遷公司有什么基本要求？

在拆遷過程中，與被拆遷人接觸最多的是拆遷人、拆遷公司。被拆遷人的合法權(quán)益是否受到侵害、拆遷工作能否順利進(jìn)行與他們的工作態(tài)度、政策水平、方式方法息息相關(guān)。

解答：拆遷法規(guī)要求拆遷人、拆遷公司應(yīng)做到誠信、公正、文明、依法從事房屋拆遷工作。具體地說，第一，要學(xué)會(huì)換位思考。在工作中，從“假如我是被拆遷人”的角度思考問題，尊重被拆遷人。做到以情動(dòng)遷、以理服人。第二，確實(shí)做到公開、公平、公正拆遷。要做到拆遷法律、法規(guī)面前人人平等，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)前后一致，拆遷過程公開透明。第三、對(duì)被拆遷戶要做認(rèn)真、細(xì)致的思想工作。特別是對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難的弱勢(shì)群體應(yīng)多給予一些關(guān)心和理解。第四、必須持證上崗，充分理解掌握拆遷法規(guī)、政策。在與被拆遷人商談時(shí)必須做到實(shí)質(zhì)性協(xié)商，對(duì)于拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議示范文本所涉及到的內(nèi)容都要面面俱到，不能走過場(chǎng)。

問題5

評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)如何規(guī)范評(píng)估業(yè)務(wù)？

城市房屋拆遷按市場(chǎng)評(píng)估價(jià)補(bǔ)償，如果評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的補(bǔ)償價(jià)格高于正常市場(chǎng)價(jià)，拆遷人的利益將受到損害；反之，被拆遷人的利益也會(huì)受到損害。因而評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估行為成為拆遷當(dāng)事人雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。

解答：拆遷補(bǔ)償價(jià)格原來由政府定價(jià)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)為由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)市場(chǎng)行情定價(jià)，這就要求評(píng)估機(jī)構(gòu)在評(píng)估過程中要切實(shí)做到獨(dú)立、客觀、公正，否則就會(huì)侵害到拆遷當(dāng)事人雙方的利益。在拆遷的評(píng)估過程中，首選市場(chǎng)比較法，因此案例的選取是關(guān)鍵，評(píng)估機(jī)構(gòu)要認(rèn)真對(duì)待，必要的時(shí)候要到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查、取證，以確保選取案例的準(zhǔn)確性。同時(shí)，在選取二手房交易案例時(shí)，還應(yīng)考慮剔除因合理避稅而低報(bào)交易價(jià)格及交易價(jià)格包含裝修費(fèi)用的情況，避免影響評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷當(dāng)事人雙方提出的復(fù)核申請(qǐng)應(yīng)認(rèn)真對(duì)待，不能偏袒任何一方。

問題6

行政裁決在拆遷中有什么作用？

目前，部分被拆遷人對(duì)行政裁決的抵觸情緒較大。能否對(duì)行政裁決在房屋拆遷過程中的作用作個(gè)說明？

解答：拆遷當(dāng)事人雙方經(jīng)協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，任何一方均可以向拆遷主管部門申請(qǐng)行政裁決。拆遷裁決是拆遷主管部門以居中者的角色做出的，如果當(dāng)事人雙方對(duì)裁決書不服的，可以自裁決書送達(dá)之日起三個(gè)月內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。如果拆遷當(dāng)事人超過三個(gè)月的起訴期沒有提起行政訴訟的話，表明他們接受并已認(rèn)同裁決。這時(shí)裁決書與簽訂的拆遷協(xié)議具有同等的法律效力。

問題7

為什么要進(jìn)行強(qiáng)制拆遷？

隨著全市房屋拆遷項(xiàng)目的不斷增多，強(qiáng)制拆遷量也隨之增多。從表面上看，這與構(gòu)建和諧社會(huì)似乎是相矛盾的。

解答：這是個(gè)比較敏感又難以回避的問題。大多數(shù)人認(rèn)為，強(qiáng)制拆遷與構(gòu)建和諧社會(huì)相抵觸。其實(shí)，構(gòu)建和諧社會(huì)的實(shí)質(zhì)是為了維護(hù)社會(huì)的公平與正義，而拆遷裁決與強(qiáng)制只要是依法實(shí)施的，其目的是為了確保拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在所有被拆遷人面前人人平等，讓積極配合拆遷、早簽協(xié)議早搬遷的被拆遷人不吃虧，讓漫天要價(jià)、無理取鬧、不配合拆遷的少數(shù)被拆遷人占不到便宜。因此，拆遷裁決和依法強(qiáng)制拆遷是為了維護(hù)整個(gè)拆遷項(xiàng)目的公平與正義，這與構(gòu)建和諧社會(huì)的本質(zhì)是一致的。

問題8

拆遷涉及家庭成員內(nèi)部糾紛如何處理？

房屋拆遷讓一些家庭內(nèi)部長期累積的隱性矛盾顯現(xiàn)出來，對(duì)此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理，往往影響到拆遷的順利與否。

解答：有些被拆遷房屋業(yè)主已過世，但是繼承人較多，在拆遷過程中繼承人相互之間爭(zhēng)奪房屋使用權(quán)現(xiàn)象較普遍。對(duì)此類家庭成員內(nèi)部糾紛的處理原則是，被拆遷房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置房屋保持“三不變”原則：一是保持所有權(quán)人不變；二是保持使用權(quán)人不變；三是保持代理人或代管人不變。具體的說，被拆遷房屋產(chǎn)權(quán)證上寫誰的名字，安置房產(chǎn)權(quán)證上就寫誰的名字，被拆遷房屋的鑰匙歸誰持有，安置房的鑰匙就歸誰持有。對(duì)家庭糾紛的處理只能通過家庭成員之間協(xié)商或通過司法訴訟途徑解決，拆遷人、拆遷公司、拆遷主管部門均無權(quán)改變其現(xiàn)狀。

問題9

被拆遷人如何保護(hù)自身的合法權(quán)益？

對(duì)許多市民而言，拆遷是影響生活的大事，市民應(yīng)如何理性地應(yīng)對(duì)城市拆遷，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

解答：被拆遷人應(yīng)提高依法要求拆遷補(bǔ)償?shù)囊庾R(shí)，學(xué)會(huì)依法維護(hù)自身的合法權(quán)益。特別是對(duì)拆遷的評(píng)估報(bào)告，如果認(rèn)為不合理，應(yīng)主動(dòng)書面申請(qǐng)復(fù)核或提請(qǐng)專家委員會(huì)鑒定。而不要采取不讓丈量、不讓評(píng)估、不參加協(xié)商等回避方式或采用極端的手段來阻礙房屋拆遷的進(jìn)程。否則，超過最后搬遷期限仍未搬遷的被拆遷人將被取消搬遷獎(jiǎng)勵(lì)。

問題10

今后我市房屋拆遷的工作重點(diǎn)是什么？

歸納起來，房屋拆遷工作的重點(diǎn)一是政策，二是執(zhí)行。在政策已基本完善的前提下，今后的工作重點(diǎn)在于執(zhí)行，要確實(shí)做到有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)。

解答：重點(diǎn)在于加大對(duì)拆遷的監(jiān)督與管理。監(jiān)督方面，將加大對(duì)拆遷人的補(bǔ)償行為及拆遷公正性、透明性的監(jiān)督。管理方面，要嚴(yán)把拆遷許可證的審批關(guān)，通過拆遷許可聽證充分聽取拆遷當(dāng)事人雙方的意見，對(duì)合理的要求給予充分考慮。

為確保被拆遷人在拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)面前人人平等，拆遷主管部門還將加大行政裁決的力度，不讓依法配合拆遷的被拆遷戶吃虧。我們正在積極探索新的獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)機(jī)制，以扭轉(zhuǎn)目前某些被拆遷人爭(zhēng)后恐先的被動(dòng)局面，鼓勵(lì)所有被拆遷人爭(zhēng)先恐后簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議，縮短拆遷期限，以適應(yīng)我市跨越式發(fā)展的需要。此外，今后我市的舊城改造項(xiàng)目將逐步考慮部分就地返遷，同時(shí)還要加強(qiáng)安置房配套設(shè)施的建設(shè)，多建設(shè)一些小戶型安置房，以緩解部分經(jīng)濟(jì)困難的被拆遷人因拆遷造成被迫提前進(jìn)入房產(chǎn)消費(fèi)的壓力。

第四篇：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置政策

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農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置政策

一、房屋拆遷補(bǔ)償安置一般規(guī)定

農(nóng)村拆遷補(bǔ)償安置：被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房地產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除已依法確認(rèn)的違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際面積為準(zhǔn)。

二、補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)

1、征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，被拆遷人已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，被拆遷人應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以參照建房批準(zhǔn)文件內(nèi)容補(bǔ)償，也可由拆遷當(dāng)事人協(xié)商議定。

2、拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3、違法并應(yīng)無償拆除的建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，一般不予補(bǔ)償。

4、同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行；被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。如當(dāng)?shù)匾?guī)定按城市房屋拆遷規(guī)定執(zhí)行的，從其規(guī)定。

三、房屋補(bǔ)償安置規(guī)定

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

被拆遷人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式一般為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，其建安重置單價(jià)結(jié)合成新，由建設(shè)單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估；同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼

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贏了網(wǎng)s.yingle.com 標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置

現(xiàn)行規(guī)定拆遷人，對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

(1)具備易地建房條件的區(qū)域，被拆遷人可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償。

貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積；被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(2)不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。

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3、拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：

拆遷人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

4、補(bǔ)償原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

四、拆遷非居住房屋的補(bǔ)償

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2、被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，當(dāng)事人協(xié)商不成時(shí)，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

3、其他補(bǔ)償：還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人下列費(fèi)用：

(1)按國家和本市規(guī)定的貨物運(yùn)輸價(jià)格、設(shè)備安裝價(jià)格計(jì)算的設(shè)備搬遷和安裝費(fèi)用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價(jià)結(jié)合成新結(jié)算的費(fèi)用。

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(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補(bǔ)償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補(bǔ)償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

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消

土

地

使

用

年

限

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第五篇：農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置操作實(shí)務(wù)

農(nóng)村房屋拆遷補(bǔ)償安置操作實(shí)務(wù)

被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)： 1，征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊

被拆除房屋的用途和建筑面積，一般以房產(chǎn)權(quán)證、農(nóng)村宅基地使用證或者建房批準(zhǔn)文件的記載為準(zhǔn)。如記載與實(shí)際不符的，除違章建筑外，應(yīng)以實(shí)際為準(zhǔn)。

補(bǔ)償安置的時(shí)間界點(diǎn)：

1，征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件且新房已建造完畢的，對(duì)新房予以補(bǔ)償，對(duì)應(yīng)當(dāng)拆除而未拆除的舊房不予補(bǔ)償。征地公告時(shí)，已取得建房批準(zhǔn)文件但新房尚未建造完畢的，應(yīng)當(dāng)立即停止建房，具體補(bǔ)償金額可以協(xié)商議定;

2，拆除未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，可以給予適當(dāng)補(bǔ)償。

3，違章建筑、超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，以及征地公告后擅自進(jìn)行房屋及其附屬物新建、改建、擴(kuò)建的部分，均不予補(bǔ)償。

4，同一拆遷范圍內(nèi)，既有國有土地、又有集體土地的，國有土地范圍內(nèi)的拆遷房屋補(bǔ)償安置按城市房屋拆遷管理規(guī)定執(zhí)行;被征集體土地范圍內(nèi)的房屋拆遷補(bǔ)償安置按集體所有土地房屋拆遷補(bǔ)償安置的規(guī)定執(zhí)行。

房屋的補(bǔ)償安置方式

1，被征地的村或者村民小組建制撤銷的補(bǔ)償安置

(1)可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(2)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積。

(3)被拆除房屋評(píng)估如選用重置法的，按重置單價(jià)結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價(jià)及價(jià)格補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根土地市場(chǎng)的實(shí)際情況制定并公布。

2，被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補(bǔ)償安置：

(1)對(duì)未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補(bǔ)償安置：

(2)具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點(diǎn)范圍內(nèi)申請(qǐng)宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補(bǔ)償;

(3)貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：(被拆除房屋建安重置單價(jià)結(jié)合成新+價(jià)格補(bǔ)貼)×被拆除房屋的建筑面積;被拆遷人使用新宅基地所需的費(fèi)用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請(qǐng)宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇與貨幣補(bǔ)償金額同等價(jià)值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請(qǐng)宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

3，拆遷房屋其他補(bǔ)償項(xiàng)目：

律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，還應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，并自過渡期逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

拆遷非居住房屋的補(bǔ)償

1，拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個(gè)人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：被拆除房屋的建安重置價(jià)+相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用。

2，被拆除房屋的建安重置價(jià)、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費(fèi)用，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。