第一篇：物業管理低收費“窘境”解惑

物業管理低收費“窘境”解惑

物管公司的收費情況直接關系到物管公司的成本核算，然而由于一些小區的物業收費標準是在七、八年前核定下來的，隨著物管公司成本的提高、物價的上漲，越來越多的小區出現了收不敷出的情況，就上海市目前的情況而言，象售后公房、動遷房及一些開發較早的樓盤，物管公司由于開支的增加，特別是人力成本的增加，使得經營管理深感“窘境”。就人力成本而言，1996年上海的最低工資標準為300元/月，而今年7月1號上海的最低工資標準到了690元/月，計算“四金”的繳費下限也從1996年的464元上漲到現行的1220元，作為勞動力成本占最大支出物管公司而言，其成本的增加可想而知，出現收不敷出的情況也是可以理解的。

從現在看，物管公司收不敷出的現狀，已經帶來了一系列的問題，也影響了物業管理整個行業的健康發展，這些問題主要表現為：

一、物管公司進亦難、退亦難

對一些物管公司來說，對這些入不敷出的小區往往是“進退兩難”。“去難”是因為這樣的小區往往老的物管公司走了，其它物管公司沒有愿意進來的，所以不管是居委會、還是街道辦或其他有關部門都想盡辦法讓物管公司留下，以免造成“有人退，無人進”管理上的真空，影響小區的安定；而物管公司留下來按照6、7年前物價局核定的標準收費不足以保證自己的正常經營，就不用說盈利了，所以物管公司就面臨一個十分棘手的問題──如何生存。

二、提高服務：巧婦難為無米之炊

隨著居民生活水平的提高，居民對居住條件要求也越來越高，對物管公司的管理要求也日益“挑剔”，而七、八年不變的物業收費標準讓物管公司的日常支出捉襟見肘，更不要談滿足業主越來越高的要求。筆者作為幾家物管公司的法律顧問，常常聽到一些物管公司經理的抱怨：幾年下來，物價上漲這么多、人力成本增加這么多，而我們的收費一點都沒變，這樣的樓盤怎么做，另外讓人無奈的還有越是舊小區、物業費的收交率越是低，打贏了官司越是難執行。從我國目前的立法看，對物管公司的要求卻是越來越高，比如說去年5月份生效的最高人民法院《關于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，其明確規定了從事經營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內承擔相應的補充賠償責任。從上海市目前的有關判例看，不管是小區丟車、還是業主財產受損，物管公司都不同程度地要進行賠償。而避免這些損害業主利益的事件發生，其關鍵就是加大成本投入、提高物業管理品質，但最終歸結為費用何來。

三、物管公司違規操作難免出現

面臨太多的無奈，有的物管公司從新樓盤的物業收費來補舊小區物業管理支出或采取其他“東拆西補”的方法。上海黃浦區某物管公司其管理的一個小區，小區的兩幢樓面臨馬路是商住兩用樓，其余的幾座樓都是住宅樓，如果以住宅樓的收入維持物管公司用于住宅物業管理的正常運轉不可能，物管公司只用以商住兩用樓的管理收費來補貼住宅樓的物業管理開支，這樣，不僅招致商住兩用樓業主的不滿，且物管公司幾乎沒有盈利的空間。這種情況下，有的物管公司便或多或少地進行違規操作，或是和業委會串通擅自動用物業維修基金、或是擅自截留小區停車收費、或是減少支出攤薄成本，對物管公司來說，這往往都是無奈的選擇，可謂收費形勢所逼。解決上述問題的唯一出路在于調整物業管理費，使其在一定范圍內上浮，那么作為物管公司怎樣才能適當調整物業管理費呢？由于前期物業收費大都不存在“入不敷出”的情況，我們暫且不談。作為業委會已經成立的住宅小區，特別是開盤較早小區，物管公司如何作好業主工作，提高物業管理費？

對此，筆者認為應當從以下幾個方面作起：

一、實行財務收支公開，使得業主對物管公司的收支有數

按照《物業收費管理辦法》的規定，物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示。物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。從調整物業管理費的角度講，作為物管公司之所以要公布自己的收支情況，目的是為了讓業主了解物管公司的財務情況。物管公司盈虧不是物管公司自己說的，業主要看你的賬目、了解你的收支。只有業主意識到物管公司確實是虧本經營，物管公司才有了上調物業費的基礎，才能與業委會或者業主談物業費調高的問題。

二、做好調費的有關具體工作，讓業主明明白白

物管公司要調整物業管理費，一般來講應做好以下具體工作：一是就有關調費問題給業主做好解釋。物管公司可以以《告全體業主書》或其他方式就調費問題向業主做出說明，其內容主要是就業主對物管公司工作支持表示感謝，說明物管公司目前經費短缺的“窘境”，為了全體業主的利益調費的必要性等等；二是制定幾份詳盡的《物業管理費調整方案》供業主選擇。主要內容涉及到物業管理費調整涉及的收費項目、調整的內容、需要增加的費用等等，這樣可以使業主對為什么調費、調整的比例了然于心；

三、做好業主對調費的意見征詢工作。一份完整的《意見征詢表》，實際上就是表達業主意志的意見簽署表。在《意見征詢表》上要注明房號、意見、日期等等，并注明如得到三分之二以上業主同意，物管公司將按《物業管理費調整方案》執行。

三、提高服務，加強溝通

有的物管公司認為物業管理費收不上來，何來提高服務，但筆者對這種觀點不敢茍同，因為并非任何的服務水平提高都需要成本的增加。比如說我們物業管理行業常常提倡的禮貌服務、熱情溝通，這些都不需要更多的成本投入。我們可以舉例比較：在兩個不同的甲、乙住宅小區，甲小區物管公司人員儀容整潔、接待業戶彬彬有禮，處理投訴恰到好處，保安主動為業戶開門、導步、提物等。而乙小區物管公司人員衣冠不整，業戶進出時不聞不問，接待投訴口吐臟話粗話，儼然一幅“東家”樣。甲小區業主因享受到“皇帝”般的禮遇，業主們有安全感、舒適感，其對較高的收費往往是予以接受。而乙小區的業主會感到物管公司“服務不到位”而拒付費用，更不要談什么調高物業管理費。所以物業管理工作是與廣大業主打交道的學問，其精髓就是給業主服務好，加強與業主們的溝通，只有這樣物管公司的調費要求或主張才能為尊重和接受。在提高物業管理費后，物管公司要嚴格執行對業主的承諾，提高物業管理費后，要讓業主確實得到實惠。

四、物管公司要與有關部門作好協調工作

從一定意義上講，物管公司收費的高與低，關系到物業管理工作的好壞，物業管理工作的好壞，關系到一方居民財產、人身的安全。物業管理工作是一個復雜的系統工程，小區管理“一盤棋”，涉及治安、環保、物價、居委會、公共事業單位等，就物管公司調高物業費而言，要作好與物價局、街道辦、居委會、業委會的協調與溝通。物價局是物業收費工作的主管部門，物管公司要根據自己的收入和成本支出情況向物價部門具實反映收費問題，在具體調高物業費操作中，常有業主向物價局反映物管公司“亂收費”，對此物管公司要作好解釋工作；街道辦是基層的綜合行政管理部門，其對小區的安全、穩定、和諧較為關心，物管公司要具實向街道辦反映由于費用短缺帶來的一些現實性或隱患性的問題，在物業費調整方面爭得其支持；居委會作為基層自治組織，其與廣大業主的聯系最為密切，是物管公司與業主溝通的一個很好的橋梁，物管公司可以通過居委會作好部分不愿調整物業管理費業主的工作；業委會作了業主大會的執行機構，是與物管公司聯系最為密切的，對物管公司的收支情況也最為了解，物管公司調整物業費應首先征得業委會的理解與支持。最后，各物業小區的情況千差萬別，比如說有的小區業主的素質比較高，可能物業費調整會更容易一點；有的小區是是售后公房為主，物業費調整相對會難一點，所以每一個物管公司要根據小區的具體情況結合以上幾個方面做好工作，對物業管理費進行適當調整，以保證全體業主的共同利益和物管公司的正常經營，從而從低收費的“窘境”中走出。

第二篇：物業管理收費原則

物業管理單位開展物業管理服務收費遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業管理收費應堅持六個原則：(1)等價交換原則。收費價格的高低由所提供服務的質量決定。(2)誰受益、誰出錢的原則。(3)差別原則。根據物業使

物業管理師單位開展物業管理服務收費遵循合理、公開及與物業產權人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業管理收費應堅持六個原則：(1)“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務的質量決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據物業使用人的收入水平不同，采用不同的服務方式和收費標準。(4)“優質優價”原則。根據物業管理公司提供的服務質量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。如深圳市規定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區均可上浮物業管理收費標準。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經營場所或收費地點公布。物業管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業管理計劃和小區管理的重大措施，接受小區管理委員會或物業產權人、使用人的監督。

各級政府的物價部門是物業管理服務收費的主管機關。物價部門應當會同物業管理行政主管部門加強對物業管理服務收費的監督和指導。

物業管理收費根據所提供服務的性質、特點等不物業管理員同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經營者定價。

為物業產權人、使用人提供的公共衛生清潔，公用設施的維修保養、保安、綠化等具有公共性質的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

凡屬為物業產權人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規定有統一收費標準者外。服務收費實行經營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫送藥、看護病人、接送子女上學等。實注冊物業管理師行經營者定價的物業管理服務收費標準由物業管理企業與小區業主委員會或產權人代表、使用人代表協商決定，并應將收費項目和收費標準向當地物價部門備案。

第三篇：物業管理收費研究

物業管理論文

物業管理收費研究

龔心怡 09財管1班 03609108

摘要：物業管理費是物業管理企業的主要收入來源，更是物業管理企業賴以生存和發展的基礎。然而，由于種種原因，許多業主經常拒繳物業管理費，致使部分物業管理企業陷入經營困境，嚴重影響了物業管理企業及物業管理行業的健康發展。本文就物業管理收費的方式進行分析，以及對收費難的原因、類型、解決方法進行初步探討，并提出一些解決辦法。

關鍵詞：物業管理；收費難；問題；探討

物業管理在中國誕生以來，對于推動房地產業發展，促進商品房消費，維護社會和諧發展可以說是功不可沒，在房地產業成為國民經濟重要支柱之一的時代，作為房地產業不可或缺的物業管理行業地位越來越重要。所以物業管理收費難的問題不能不引起我們的密切關注。

物業管理收費難絕不是一個孤立的問題，產生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發商的原因，有業主的原因，也有物業管理企業自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益為出發點，因而產生片面的認識所致，或者說是行業定位和社會定位出現了嚴重的偏差。

我國的物業管理企業起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代，包括物業管理行業協會都還是政府機構，許多地方的物業收費仍由政府定價，而物業企業一開始就被定性為保本微利企業。在這種情況下，物業企業的生存發展對政府的依賴性就不難理解了。

其次，大多房地產開發企業高高在上，一直把物業管理企業當做自己的行業附庸，所以開發中產生的任何問題都可以交由物業管理企業去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業管理費作為誘人的優惠條件。

再次，社會一般對物業管理的基本看法是：受雇于業主的服務機構。通俗的說就是業主花錢買服務，物業企業就得按業主的要求提供服務。反言之，許多業主的心態就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業費相要挾。而一些物業企業自身也陷入認識誤區：拿人錢財替人消災的心態作祟，對開發商和一些素質低下的業主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業企業把所管區域當成自留地，為所欲為，甚至違規多收亂收費用。

從以上各方面對物業管理不同的認識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產生以上這些片面的認識，即對物業管理企業定位的偏差，其根源是對物業管理或者物業服務的本質缺乏真正的了解：

《物業管理條例》規定：物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

因此，物業管理企業所有的活動都是圍繞物業共有部分進行的，首先考慮的是業主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業管理一個準確的定位，只有給物業管理準確定位，才能弄清楚“物業管理收費的特殊性和產生的根據”，只有弄清楚物業收費的這種特殊性才能搞清楚物業收費難的真正原因。

分析如下：

（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。

目前，越來越多的業主渴望享受更高質量的物業服務，但是，物權意識的不健全和消費心理的不健康，使業主對物業服務普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。

第一，物業服務的商品性質、功用和價值認識不到位。物業服務作為一種商品，其價值主要表現為改善和優化物業的環境、保障物業區域的良好秩序、降低物業的折舊率。對此目前很多業主尚未認識，可以說，由于對物業服務商品性質認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。

第二，物權意識不健全，物業價值形成不了解。業主購買物業后取得了對房屋專有部位的所有權和對共用部位、共用設施設備的共有權。全體業主應當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權意識的不健全導致責任意識缺乏，不能從履行業主義務的角度去對待這種消費，造成業主與企業在收費問題上關系緊張，并引發一些特殊的矛盾。

第三，物業管理知識和政策法規認識缺位。①是對物業服務的內容標準不了解；②是對企業責任范圍不清楚；③是合同意識淡薄；④追求背離市場經濟法則的低標準收費高標準服務。

第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業主缺乏對物業管理的必要了解，片面追求低標準收費高標準服務，一些服務水平差、管理不規范的企業，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務費標準過低，基本的服務都無法達到，致使這樣的物業內矛盾糾紛多發。

（二）市場標準化指標體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。

收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規范，缺乏衡量、判斷物業服務商品品質和功能的標準。主要體現在以下三方面：

第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導價，這種模式有兩個弊端：一是業主作為物業服務的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應有權利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。

第二，服務標準不明晰。行業缺乏統一規范的服務標準一直是行業存在的問題。物業服務合同在服務標準方面往往沒有明確約定，提供哪些服務便容易成為泛泛而談，起不到規范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產生爭議，就很難協調。

第三，效能標準缺失。物業服務效能標準的缺乏也是一個值得重視的問題。企業向業主提供服務，其價格是多少，內容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務有什么效能，對物業環境的改善有多大效果，對物業的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。

（三）市場運作機制不健全、服務不規范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。

第一，信息不對稱，規范無保障。在當前的市場環境下，企業因為與業主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務環節進行了減省。企業的這種行為一旦披露，就會引發激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現出來。

第二，建管不分，服務不規范。目前相當多的項目是由其開發商組建的企業管理，其中少數利用開發商支持在人員、資本、技術等方面有較大積累的企業開

拓了部分市場，還有少數獨立的企業也獲取了部分市場。總體上看，建管不分的現象仍比較嚴重，后果是業主解聘企業的成本高、權益得不到有效保障，而競爭不充分企業就沒有生存壓力，從而導致服務行為長期得不到規范。

（四）收費機制的特殊性也引發了收費矛盾糾紛。

第一，合同及其收費機制扭曲了債權關系。“搭車消費”現象就十分嚴重，一方面，一些業主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發鑰匙”、斷水斷電等不當做法，產生了很多矛盾。

第二，收費機制使交易成本增加風險加大。現有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。

總結：

我國當前物業管理和發達國家相比較最為薄弱的一點就是法規的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規范物業管理活動，已經使用了上百年。目前僅靠物業管理企業自己難以解決物業收費難的問題，如果我們有比物業管理發展水平超前的、完善的專門政策、法規來規范和協調物業管理企業和業主之間的責任和義務，明確相互關系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規是解決目前物業管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規范物業管理市場的物業管理方面的法律對類似于物業收費等問題做出必要的規范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。

參考文獻：

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第四篇：物業管理收費標準

物業管理費的收取應當依據小區的情況和物業管理公司的資質來確定，物業管理費應當包括了綠化維護、公共部位的水電公攤、衛生保潔等，當然，如果電梯及水泵的電費可以另外收取（具體收取標準另外約定），但要從物業管理費中扣除，或者說，物業公司收取的標準應該降低。具體的標準，應該參照杭州市房地產管理局的物業管理部門的具體規定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內電梯、水泵等維護以外，應該是在物業管理費之內的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛生保潔公攤”了？

物業管理費可以最多預收一年，但如果業主沒有入住的，應當按照標準的70%收取。收取的起算期間為：建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業管理支出應當由開發商支付。

附：相關法規依據

第二十條 物業管理企業應當提供的服務內容：

（一）物業共用部位、共用設施設備的使用管理、養護、維修和更新；

（二）物業共用部位和物業管理區域內道路的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養護、管理；

（四）協助公安部門維護物業管理區域內的公共秩序、進行安全防范；

（五）物業裝飾、裝修的管理服務；

（六）物業維修、更新費用的賬目管理和物業檔案的保管；

物業管理企業可與業主委員會約定其他服務項目。業主和使用人對物業管理企業提供的特約服務有自主選擇權。

第四十四條 物業管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業管理企業資質等級、服務內容相適應的原則。

物業管理服務收費實行政府指導價和市場調節價。具體標準，由物業管理企業與業主委員會在政府指導價基礎上協商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規定外，實行市場調節價。

第四十五 物業管理服務費由物業管理企業按物業管理服務合同約定的期限向業主收取。預收期限不得超過12個月。業主與使用人約定由使用人繳納物業管理服務費的，從其約定，業主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質相同的費用。

第四十六條 建設單位未出租、出售的物業以及交付使用但業主或使用人尚未居住的物業，物業管理服務費按應收標準的70%收取。物業管理企業收費項目和標準應向全體業主公布。

物業管理企業在物業管理服務合同約定之外自行提供服務，未經業主委員會或業主認可的，業主或使用人可以不支付費用。

國務院《物業管理條例》

第四十二條 物業交付使用前發生的前期物業管理服務費用，由建設單位承擔；物業交付使用后至前期物業管理服務合同終止之日發生的前期物業管理服務費，由建設單位和物業買受人按照前期物業管理服務協議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業通過綜合竣工驗收，建設單位向業主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條 物業交付使用時，除物業銷售、租賃合同約定或價格管理部門規定外，物業的建設單位、物業管理企業以及其他部門不得向業主或使用人收取任何費用。

第五篇：物業管理有限公司收費管理制度

深圳市****物業管理有限公司

收 費 管 理 制 度

第一章 總 則

第一條 為了規范本公司各管理處收費工作的管理，完善收費記錄等基礎會計工作，加強對管理處收費工作的會計監督，結合本公司的實際情況，制定本制度；

第二條 本制度依據《中華人民共和國會計法》、《內部會計控制規范—基本規范（試行）》等法律法規制訂的強制性規定，各管理處必須執行，不得以各種理由拒絕執行，對于試行過程中出現的問題可以協商解決。

第三條 收費工作是公司業務的重要組成部分，應全力配合公司業務的開展，同時也需要其他部門員工的參與和配合。

第四條 管理處負責人應按本制度的規定組織、管理本管理處收費工作，并對管理處收費管理制度的建立健全及有效實施負責。

第五條 收費管理制度應達到以下基本目標：

（一）規范各管理處收費行為，保證收費資料真實、完整；

（二）不相容職務由不同的人員擔任；

（三）建立并完善收費記錄制度，保證各類相關賬冊的記錄準確，并做到數據來源清晰、賬賬相符；

（四）各類數據應及時上報公司財務部，保證財務數據及時傳遞，為管理活動提供及時、準確的信息；

（五）加強對管理處財務收支活動的會計監督；

第二章

收費分工

第六條 按照不相容職務相分離的原則，收費業務授權批準、收費業務執行、收費稽核檢查等工作應由不同的人員執行，以達到明確職責權限，形成相互制衡機制；

第七條 以下工作是不相容的：

1、收費金額確認工作與收費工作；

2、水、電、氣等費用的抄表工作與收費工作；

3、裝修押金收取標準、押金退回的確認工作與收費工作；

4、應收款的記錄工作與收費工作；

第八條 收費工作分工如下：

1、房管員負責應收管理費、本體金及其他相關費用收取標準、收費起止時間的確認工作；

2、房管員負責確定押金收取標準、押金準退批準及處理工作；

3、水電工負責轄區所有由公司支付費用的水電表的抄錄工作；

4、收費員負責以上各項經確認的收、付款內容進行收、付款作業，編制管理處相關報表；

5、統計員負責數據的統計工作；

6、財務部負責收付款業務的稽核工作。

第三章

收費程序

第九條 管理費及本體金的收費程序：由房管員在當月5日前根據相關文件及管理情況確認當月應收金額，打印應收清單，經管理處主任簽名確認后，報管理處收費員及公司財務部。

房管員依據經管理處主任簽名確認的本月應收管理費、維修基金的清單填入《管理費、維修基金收費臺賬》的相應欄內，內容包括：應收費所屬時間、管理費、維修基金的小計及累計金額并簽名或蓋章。

收費員根據《管理費、維修基金收費臺賬》的記錄情況，收取相應的管理費、維修基金。

第十條 除非得到董事長的授權、任何人無權減免應收款項。收費員應嚴格按照上報的各項收費清單收費，如有減免應收款項的，應有董事長的親筆簽名，并做好相關資料的保管工作、以備查驗。

第十一條

水電費的收取程序：水電工應在次月5日前抄錄水、電表，報收費員，收費員據以計算相關費用，區分代收代付和公用自用情況，并在7日前報上財務部，水電表的抄錄時間應盡量與水、電部門的抄表時間統一。

水電工應對公用區域的水電的耗用情況負責，建議管理處建立相關制度，對公用水、電情況進行考核，并以此作為對水電工的考核指標之一。

第十二條

押金的收退程序：收取各類押金時，由房管員根據相關規定收費標準，填制收費通知單，收費員根據通知單收取押金。

退押金時，由房管員根據具體情況確定退款金額，并報管理處主任簽名，收費員據以退付押金。

收費員在登記《現金收費日記賬》的同時，必須建立相應的《押金

收退記錄本》登記押金收、退、存情況，并每月與財務部核對。

第十三條

停車費的收取程序：停車費的收取分為按月收費和臨時收費兩種形式。

按月收費由車主向收費員交納，收費員收款后書面通知制卡部門制作出入卡，制卡部門根據通知單的內容制作出入卡，交車主。按月收費的收費情況應按月編制收費清單，列明所屬起止日期，報公司賬務部，金額必須與上報數字一致。

臨時停車的停車費由車管員收取。車管員交接班時先清點停車票和票款，然后雙方在交接記錄本上簽名后，下班的車管員將所收票款及用完的停車票存根上交收費員，停車票留給接班的車管員。

車管員所收票款必須及時上交收費員處，不得長時間滯留。收費員應及時檢查車管員的交接班記錄，核查車管員的停車票和票款數量金額，及時查找出現的差錯。

車管員應估算停車票的使用量，不夠時應及時向收費員領取，收費員應建立賬本登記停車票的領用、退回情況。

第十四條 公司財務部與行政部將不定期的對車輛收費進行突擊檢查，查實車輛收費情況，如有舞弊行為將進行嚴厲懲罰，情節嚴重的，移交公安部門依法懲處。

第十五條 收費員收費后，將當天所收現金、支票及時交存銀行，并將相應的收款收據“財務聯”與交款單一并交公司財務部，收款收據“管理處聯”則由收費員留管理處按月裝訂以備查驗。

第四章

收費記錄

第十六條

收費員應對每筆現金收支進行記錄，內容包括：收費日期、單據號碼、房號名稱、車牌號碼、費用所屬期間、摘要及相關的明細金額。

第十七條

采用銀行票據方式收取的收入，收費員應向公司出納員落實到賬情況，除上一條所列內容外，還應記錄所收費用轉入的銀行賬戶名稱等相關信息。

第十八條

收費員收取的現金應于當天送存銀行，如無法在銀行停止對外辦公前交存銀行，應最遲在下一工作日及時交存銀行，對于跨月收取的款項則必須在當月交存銀行。

第十九條

除根據管理處主任授權退付押金外，收費員無權支付現金，如臨時急需可在電話報請公司負責人及管理處主任，經同意后先動用備用金，事后必須由公司負責人及管理處主任補簽名。

備用金不足的大額借款必須按規定辦理借款手續，并在財務部的調配下支付款項。

第二十條 管理處應記錄的賬冊如下：

1、《管理費、維修基金收費臺賬》：由房管理員按月記錄應收款情況，收費員記錄實收情況，記錄后必須簽名或蓋章，以備稽核、檢查；

2、《月卡銷售記錄臺賬》：記錄月卡銷售情況，記錄后必須簽名或蓋章，以備稽核、檢查；

3、《現金收費日記賬》、《轉賬收費日記賬》：由收費員按日分別登記，轉賬的收費應記錄轉入銀行賬號，與出納員的記錄一致，必須

結出本日合計、本月累計發生額和余額；

4、《押金收退記錄賬》：按不同種類的押金分別建賬，及時記錄押金的收、退、存情況，并每月與公司財務部核對確認；

5、《水電費收費表》：記錄代收代付水電費的收入情況，該記錄應與《現金收費日記賬》、《轉賬收費日記賬》的記錄一致；

第二十一條 《現金收費記錄本》記錄的要求：

1． 除按規定允許使用紅色墨水書寫外，只能使用藍黑墨水或者碳素墨水書寫，不得使用圓珠筆或者鉛筆書寫；

2． 每筆現金收費的收據、發票登記一行，日期、收據（或者發票）號碼、房號、摘要、合計金額、明細金額和其他有關資料逐項記入相應欄內，要求做到數字準確、摘要清楚、登記及時、字跡工整； 3． 除現金交存銀行的數字記在“貸方”外，其余收付費都記入“借方”各相關欄內，如退回借款等付出現金的事項，可在“借方”各相關欄內記為負數，且借方各明細欄目之和應與“借方合計”欄金額相等，（否則，該筆記錄必有差錯，必須查明原因，進行更正，直到平衡為止；）

4． 每一帳頁登記完畢結轉下頁時，應結出本日開始到上一行止的發生額合計數，記在本頁最后一行和下頁第一行有關欄內，并在摘要欄內注明“過次頁”和“承前頁”字樣；

5． 所收現金送交銀行時，應注明現金解款單的編號或交易流水號，并將金額記入“貸方”欄內；

6． 每天必須結出當天各欄目的合計數，并在摘要欄內注明“本日合計”字樣，同時用紅筆將該行上、下各劃一條單線；（本行數字實際

上正是《收費周》的每日實收的數字，以后就可以用該行數字與統計表的數字相互核對）；

7． 注意，按照現金管理條例的規定，收費員所收現金應在當天送交銀行，所以“借方合計”欄內金額應與“貸方”欄內金額相等，即余額應為零；如收費員在當日將所收現金送交銀行后，又收到了現金，可將其放在保險柜內，但不允許將現金帶回家；

8． 每天結出“本日合計”后在下一行，結出本月初起至當日的累計數，并在摘要欄內注明“累計”字樣，且用紅筆在該行的下面劃一條單線；

9． 每月月底，在結出“本日合計”后，不必結出“累計”，而應結出“本月合計”，即本月初至本月未的總合計數。

第五章

數據匯總上報

第二十二條

收費員對收所收款項必須做到日清月結，按日填列資金收支日報表，并于下一工作日上報公司出納員，所報數字務必準確，一經上報不得隨意更改，如要更改必須說明原因。

資金收支日報表應每日結清余額后及時填列，并于月度終了后，上交公司出納員處，出納員將所填數字與每日上報核對，如有差錯，收費員應書面說明原因，上報公司確定處理辦法。

第二十三條

管理處產生的各項收費表單，應及時上報公司財務部，有條件的管理處盡量提供電子文件，應上報的表單及上報時間列示如下：

1、《本月管理費、維修基金應收清單》，當月5日前（節假日順延，下同）上報當月管理費、維修基金應收/預收清單上報公司財務部，內容包括：棟號、房號、面積、收費標準、本月應收管理費、維修基金及總額；

2、《管理費、維修基金應收及實收明細表》，次月5日前上報公司財務部：內容包括：棟號、房號、期初應(預)收額、本月應收額、本月實收、期未應(預)收額，邏輯關系如下：

期初應(預)收額＋本月應收額－本月實收＝期未應收(預)額 本期期初應收(預)額＝上期期未應(預)收額

3、水電費抄表計算單及水電費欠繳清單，水電工次月5日前抄表報收費員，收費員根據抄表數量、單價等信息計算水電費，并列示欠收水電費清單，次月7日前上報公司財務部；

4、《資金收支日報表》：次月7日前上報公司財務部，該表數字應與《現金收入日記賬》、《轉賬收入日記賬》的每日合計數一致。

第二十四條 所有上報必須數字真實準確，邏輯關系清楚無誤，各類數字之間應能相互驗證，如出現差錯必須查明原因。

第六章

備用金管理

第二十五條

為了應付物業管理工作中發生的，對房屋建筑及其設備、公共設施、綠化、環境整治等項目開展的維護、維修、整治及零星采購等緊急支出的需要，各管理處可向公司借支備用金5000元，作為上述緊急支出的周轉資金。

第二十六條 備用金的保管、使用，由各管理部指定的專人負責，并報公司財務部備案；指定專人不得隨意變更。

第二十七條 備用金的保管人員，必須嚴格按照本規定第1條所列的備用金的開支范圍支付；備用金不得用于支付開支范圍以外，如業務招待費、辦公用品、五金材料的日常采購等費用，也不能用于雖屬開支范圍內，但不需要緊急支付的各項費用。

第二十八條 當緊急動用備用金數額較大時，應在事先向公司領導請示后，備用金保管人員方可借支給經辦人員；如因未經請示而產生了不能報銷的費用支出，由備用金保管人員承擔相應責任。

第二十九條 費用支出的經辦人員在辦理完報銷手續之后，應將所借款項盡快歸還備用金的保管人員。

第三十條 備用金保管人員的工作變動時，管理部經理應督促其向財務部辦理備用金的移交手續。

第三十一條 本制度由公司財務部負責解釋。

深圳市****物業管理有限公司

2009年4月1日

物品采購及領用制度

第 一 章 總

則

第一條

公司各類物品的采購及領用實行事前計劃、集中采購、分類管理、憑單領料的原則。

第二條

本規定適用于公司總部各部門及下屬各管理單位的物品采購及領用活動。

第三條

本規定不包括固定資產及無形資產的購置行為。

第四條

公司的物品采購及領用活動在單位負責人的領導下，由采購部統一管理。

第五條

本規定所稱物品使用部門含公司總部各部門及下屬各管理單位。

第 二 章

物品需求計劃

第六條

各物品使用部門于月初按不同類別填制“物品需求計劃單”，按月報采購部，“物品需求計劃單”應注明所需物品的名稱、規格、型號、數量、用途、質量及售后服務等內容，用途應詳細具體。

第七條

“物品需求計劃單”由經辦人制單，并經如下審批程序批準同意后，交采購部作為采購依據：

經辦人→部門經理→主管副總→財務經理→總經理 第八條

“物品需求計劃單”應分部門按年連續編號，一式四聯，申請單位、采購部、財務部、庫房各一聯。

第九條

“物品需求計劃單”按以下分類分別填制： 1.維修材料類，2.衛生用品類，3.辦公用品類，4.工具類，5.其他

第十條

各物品使用部門編制的“物品需求計劃單”所列物品應能夠應付日常使用，并能應付可以預測到的突發事件所需物品，以減少緊急采購的發生次數。

第十一條

“物品需求計劃單”編制完后，如有跡象表明物品不夠用時，應立即填寫一份新的“物品需求計劃單”，并按上述程序審批報采購部組織采購。

第十二條

需要緊急采購物品的事件必須具有突發性，是發生前無法預測的。

第十三條

需要緊急采購時，經辦人應盡量嘗試向部門負責人或總經理請示，在得到部門負責人或總經理認可后，組織采購；如確實無法與部門負責人或總經理取得聯系，經辦人先行處理。

第十四條

緊急采購發生后，物品使用部門應在第一時間，補辦“物品需求計劃單”，并對緊急采購的必要性進行詳細、充分的說明。如果該項緊急采購是相關人員應該能夠預見，但由于其工作失誤造成未能及時申請購買的，應追究當事人的責任。

第 三 章 采購及供應商

第十五條

采購部綜合各使用單位的“物品需求計劃單”，結合庫存情況，確定所需采購物品的名稱、規格、型號、數量，并結合供應商的情況編制“采購訂單”。

第十六條

“采購訂單”按如下審批程序批準后，由采購部向供應商下單訂購：

采購員→采購部經理→主管副總→財務經理→總經理 第十七條

“采購訂單”應連續編號，一式四聯，采購部、供應商、財務部、庫房各一聯。

第十八條

為保證采購工作能夠順利、有序地進行，各項物品都應選擇2-3家供應商，作為物品的長期供應商。除供應商出現變更外，物品的采購都應向選定的供應商采購。

第十九條

供應商的選擇：由采購部收集有關供應商的資料，填制《供應商確認審批表》，報各相關部門聯合會審評估，經總經理批準后予以確認，確認后報各相關部門備案。

第二十條

所購物品出現質量問題，如屬個別現象，由采購部負責退換；如果是經常出現或者出現質量問題的物品數量較大，應考慮更換供應商。

第二十一條

采購物品時，應綜合質量、服務、價格等各方面因素向供應商下單訂購。首先在保證產品質量、售后服務等能夠滿足使用部門要求的前提下，選擇價格更優惠的供應商。

第 四 章 物品入庫

第二十二條

采購員將所購的物品交庫房，由保管員填制“物品入庫單”。“物品入庫單”應連續編號，一式三聯，庫房、采購部、財務部各一聯。

第二十三條

入庫單上的物品應注明訂單號，采購員在驗收物品前應核對采購訂單，核對并驗收無誤后，在入庫單上簽名確認。

第二十四條

保管員依據“物品入庫單”記錄物品明細賬，記錄時應記錄相應的“物品入庫單”號。

第二十五條

保管員應妥善保管財物，及時記錄明細帳簿，并定期不定期地將實物與帳簿核對，做到賬實相符。其中，月度終了時，必須進行盤點，如賬實不符，應盡快查明原因。

第 五 章 付

款

第二十六條

貨款應采用月結的方式結算，并以銀行票據為主要的支付手段，盡量避免使用現金。如情況所限必須使用現金的，應與財務部溝通確認后予以支付。

第二十七條

貨款到期時，由采購員填制“付款審批單”，向財務部申請付款。“付款審批單”應附相應的“采購訂單”、“物品入庫單”、供應商發票及明細清單等單據，并按付款審批程序審核。

第二十八條

財務部依據審核批準的“付款審批單”開具支票或匯票，交采購經辦人，由采購經辦人向供應商辦理付款結算手續。財務部不直接面對供應商。

第 六 章 物品領用

第二十九條

各部門領用物品時，應填制“領料單”。“領料單”上應注明具體的用途，明確支出的性質。

第三十條

經常使用的低值易耗品應如燈泡等應做到以舊領新。第三十一條

工具類物品，應按領用人分別建立領用檔案，登記領用情況，以便在員工離職時，審查員工的工具領用情況，避免工具的丟失。

第三十二條

“領料單”應按年連續編號，一式三聯，領料單位、財務部、庫房各一聯。

第三十三條

領用“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時，由部門負責人簽名即可領用。領用非“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時，應另填“領料單”，除部門負責人簽名外，還應由總經理簽名同意方可領用。

第三十四條

領用“物品需求計劃單”已列范圍內的物品時必須注明“物品需求計劃單”號，以備審查。

第三十五條

月度終了時，保管員應將當月發出物品的財務聯送交財務部，財務部據以進行賬務處理。