第一篇：物業(yè)管理行業(yè)市場分析報告——對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思考

物業(yè)管理行業(yè)市場分析報告——對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思

考

物業(yè)管理行業(yè)市場分析報告——對物業(yè)管理“低收費、零收費”的理性思考2007-02-10 16:48:00

2000年深圳大中華物業(yè)公司向業(yè)主承諾贈送50年物業(yè)管理費；2004年2月10日。福建浩祥物業(yè)公司在開盤儀式上，向業(yè)主發(fā)出了《零物管費承諾書》；之后，深圳花樣年物業(yè)也提出了“低收費、零收費”的概念，并提出“彩生活”經(jīng)營模式；其他城市也有類似的提法或做法。從追蹤調(diào)查的情況看，早期大中華物業(yè)、福建浩祥物業(yè)等均未能充分履約，甚至“無疾而終”。類似“彩生活”做法深圳其他公司也曾嘗試過，但終困規(guī)模成本

等原因而相繼停止。

物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象究竟是新的物業(yè)管理模式，預示物業(yè)管理發(fā)展的方向，抑或是一種高明的市場營銷和廣告宣傳策略，是有序市場機制下的正當競爭，抑或是惡性價格競爭?是要支持鼓勵，還是要全面遏止，所有這些，都需要在科學研究分析的基礎(chǔ)上做出正確的判斷。

一、對市場經(jīng)濟條件下的“低收費、零收費”現(xiàn)象的透視與分析

價值規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，價值規(guī)律基本內(nèi)容和要求是商品的價值由生產(chǎn)商品的社會必要勞動時間所決定，商品交換以價值為基礎(chǔ)。價格圍繞“等價交換價值點”上下波動，是價值規(guī)律作用的表現(xiàn)形式。中國物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，物業(yè)服務區(qū)別于傳統(tǒng)房屋管理最顯著的特點，就是有償服務，是一種可以在市場交換的商品。因此，物業(yè)服務這種商品交換理應受到價值規(guī)律的制約。

企業(yè)是以追求利潤最大化為目的的，犧牲自身利益而惠于客戶，以“低收費，零收費”手段實施物業(yè)管理運作，顯然是與“等價交換”原則相違背的，屬市場經(jīng)濟運行中一種反常現(xiàn)象，其究竟如何生存，這其中必有深層次和隱性的原因。或者是企業(yè)發(fā)展經(jīng)營的競爭策略，或者就是有其他的隱性經(jīng)濟收入和物業(yè)管理常規(guī)收費之外的經(jīng)濟來源。如若是企業(yè)競爭策略，是一種短期經(jīng)營行為，則無必要予以分析，但如若是后者則有深入剖析的必要。

縱觀“低收費、零收費”的多種表現(xiàn)形式，其共性特點是：業(yè)主少交或不交管理費，但物業(yè)仍需維修、運行、維護和管理，這說明物業(yè)管理費一定另有來源。或者是房地產(chǎn)開發(fā)商撥付，或者是商業(yè)用房的租賃經(jīng)營收入，再或者是利用物業(yè)資源進行商業(yè)運作收益，與其它企業(yè)不同的僅僅是來源渠道有異而已。問題是這種來源和渠道是否可靠?是否存在問題?是否合法?由開發(fā)商支付管理

費，開發(fā)商為什么要向業(yè)主提供

”免費午餐”、承擔不應由其承擔的費用?這在邏輯上和市場經(jīng)濟條件下是無法自圓其說的。退一步而言，不去追究開發(fā)商的動機、目的，開發(fā)商如何兌現(xiàn)承諾?從實踐效果看，由于缺乏保障機制，結(jié)局往往是草草收場。以商業(yè)用房的租賃收入彌補管理費，則涉及商業(yè)用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，商業(yè)用房如果歸屬業(yè)主，則是業(yè)主換了一種方式自行繳納管理費。如果產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)商，那么仍然會產(chǎn)生前者所述的與開發(fā)商支付管理費同樣的矛盾。而借助物業(yè)管理平臺，進行商業(yè)運作，獲得額外利潤，以此彌補管理費缺失或不足，本是無可非議的，但如果這種經(jīng)營收入不能彌補，物業(yè)管理正常運行就無法維持，則會引發(fā)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的新的矛盾，導致社會不安定因素的產(chǎn)生，這對構(gòu)建和諧社會是有害無益的。如果物業(yè)公司從中獲利，那就是典型的尋租行為，尋租就是對業(yè)主權(quán)利的侵犯。即便在個別物業(yè)項目上

可能獲得收益，也并不具有可復制性。相反，從宏觀角度來看，其浪費社會資源、降低效率卻是顯而易見的。眾所周知，社會分工是商品經(jīng)濟的基礎(chǔ)，在現(xiàn)代社會中，社會化大生產(chǎn)的基本發(fā)展規(guī)律是社會分工越來越細，專業(yè)化程度越來越高。一個普通物業(yè)管理企業(yè)，同時涉足多個專業(yè)化程度極高的領(lǐng)域，盲目擴張和大肆進入自己的非專業(yè)領(lǐng)域，不但將損失大量資金和人才，更有可能會對主營業(yè)務造成強烈的連鎖沖擊。

因此，物業(yè)管理的“低收費、零收費”，既非物業(yè)管理模式創(chuàng)新，也非正常的競爭策略；既沒有預示物業(yè)管理發(fā)展方向，也沒有對行業(yè)發(fā)展做出任何貢獻，不是進步而是倒退，如不加以遏止，將對物業(yè)管理市場發(fā)育和行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生消極的和負面的影響。

1．“低收費、零收費”是對消費者的誤導和傷害

客觀上，物業(yè)管理服務產(chǎn)品的特性使交換雙方存在嚴重的“不對等”：一是

專業(yè)知識和信息量不對等；二是組織形式上的不對等：三是承擔民事責任能力不對等。在這樣一個“不對等”的交換中，“低收費、零收費”勢必誤導業(yè)主對物業(yè)管理基本概念的認識，認為物業(yè)管理可有可無，更多關(guān)注服務價格而非服務質(zhì)量。同時，由于消費者過分關(guān)注短期內(nèi)的利益，相當程度上會忽視對物業(yè)管理服務的監(jiān)管，造成消費者對物業(yè)管理服務的反應滯后，加上物業(yè)管理中的大量維修和養(yǎng)護工作實際是在業(yè)主不可見狀態(tài)下進行的，為了降低物業(yè)管理成本，實施所謂“低收費、零收費”的企業(yè)很可能減少物業(yè)管理必不可少的維修和養(yǎng)護工作，削減物業(yè)管理成本中的預防性支出，無形中導致了物業(yè)的“風險后置”，給尚在心安理得享受眼前利益最大化的業(yè)主設置了一個物業(yè)提前壞損的巨大風險的陷阱。

2．“低收費、零收費”將削弱企業(yè)核心競爭力，增加運營風險

“低收費、零收費”運作的物業(yè)企業(yè)

一個重要的經(jīng)濟理論支撐點是規(guī)模收益正比增長。按照權(quán)威的《新包格拉夫經(jīng)濟學辭典》的解釋：

“對于某一產(chǎn)品，如果在某些產(chǎn)量范圍內(nèi)平均成本是下降或上升的話，我們就認為存在著規(guī)模經(jīng)濟或規(guī)模不經(jīng)濟。”即生產(chǎn)和服務規(guī)模的擴大，并不一定會使平均成本下降，利潤也相應的不一定會上升。作為規(guī)模經(jīng)濟的“孿生兄弟”——規(guī)模不經(jīng)濟，規(guī)模擴大，成本上升，利潤下降，更是客觀存在的。如以電子商務為例，規(guī)模的擴大固然能使企業(yè)在采購上擁有更多話語權(quán)，但隨之而來的是更為昂貴更為復雜的大型電子商務平臺的建設，電子商務人員的薪酬支出更非普通物業(yè)人員能比，加上大型物流業(yè)的運輸成本，日趨龐大的運營和管理協(xié)調(diào)機構(gòu)支出，上述任何一項開支都極有可能抵消商品采購所帶來的微薄收益，甚至造成巨額的虧損。物業(yè)管理開展多種經(jīng)營，是豐富物業(yè)服務內(nèi)容，彌補管理費不足，弱化物業(yè)管理交換雙方

矛盾的一個策略，但如果本末倒置，主次不分，則是十分危險的。

3．“低收費、零收費”將使行業(yè)發(fā)展誤入歧途

當一個“低收費、零收費”物業(yè)管理進入小區(qū)，其“洼地效應”必然

會導致周邊小區(qū)物業(yè)管理收費的大幅下降，物業(yè)管理企業(yè)若不降價，很可能會被業(yè)主解聘，必然造成更大的損失。對于個體來說，這種無奈的選擇是理性的，但卻引發(fā)集體選擇的非理性。因為一旦當整個物業(yè)管理行業(yè)的降價成為習慣，消費者所關(guān)心和追逐的永遠只會是：誰的物業(yè)管理費收得更低。在如此一個信息不對稱的低價市場里，消費者只關(guān)心價格，市場資源將惟低價者得，也反過來迫使廠商不斷降低各方面成本甚至不惜犧牲服務質(zhì)量，因為在低價，甚至超低價上，提供質(zhì)次商品顯然是更經(jīng)濟的行為。如此，則成本較高的優(yōu)質(zhì)商品和服務，很可能被劣質(zhì)商品和服務淘汰出市場，形成“劣幣驅(qū)逐良幣”的惡

果。市場交易的結(jié)果使得優(yōu)勝劣汰的原則被違背，好產(chǎn)品在競爭中失敗，而次品獲勝，形成消費害心理和消費行為的“逆向選擇”。

在物業(yè)管理服務市場上，“逆向選擇”導致了市場的低效率和市場失靈，一旦“低收費、零收費”服務不受到遏制，不但整個物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)過多年努力所構(gòu)筑的物業(yè)管理服務消費意識和消費理念將趨于瓦解，而且“逆向選擇”將使得物業(yè)管理服務價格和質(zhì)量不斷下降，最終導致市場嚴重萎縮甚至消失。

二、法律層面的“低收費、零收費”的審視與考量

1．“低收費，零收費”違背公平和等價有償原則

從民法的基本原則——公平和等價有償?shù)脑瓌t看，物業(yè)管理“低收費、零收費”現(xiàn)象是不符合這一基本原則的。

《民法通則》第4條規(guī)定了這一原則，是指民事主體在從事移轉(zhuǎn)財產(chǎn)等的民事活動中，要實行等價交換，一方享

有權(quán)利，應向?qū)Ψ铰男邢鄳牧x務，任何一方不得無償占有，剝奪他方的財產(chǎn)和侵害他方的利益。也就是說在民事法律關(guān)系中，民事主體的權(quán)利與義務是同時存在、相輔相成的，且權(quán)利義務對等、并按價值規(guī)律的要求進行等價交換，取得他人財產(chǎn)利益或得到他人提供的勞務應與其付出的代價相適應。

合同法是民法的子法，當然也應遵循公平和等價有償?shù)幕驹瓌t，物業(yè)服務合同作為合同的一種更是要體現(xiàn)該原則。物業(yè)服務合同作為物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)，是建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)法律關(guān)系的惟一的法律依據(jù)，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。這一原則在物業(yè)服務合同中體現(xiàn)為：從業(yè)主這一方面來講，交納物業(yè)管理費的義務應與其享受到的物業(yè)管理服務的權(quán)利是對等和等價的，如果業(yè)主沒有享受到這一服務或享受的服務與自己所交納的服務費不對等，其有權(quán)追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。但是在物業(yè)管理“低收費、零收費”

中，業(yè)主沒有交納物業(yè)管理費．就失去了要求物業(yè)管理企業(yè)達到期望的服務水平權(quán)利的依據(jù)。從物業(yè)管理企業(yè)

這一方面講，物業(yè)管理“低收費，零收費”已經(jīng)使物業(yè)管理部分或全部成為一種附贈品，因而注定物業(yè)管理服務的質(zhì)量是無法保證的。同時，由于物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供的是超低價或免費服務，在相當程度上不會顧及業(yè)主的反應和要求：而業(yè)主享受的超低價或免費服務，也缺少參與管理的積極性及維護自身權(quán)益的主動性。

2．“低收費、零收費”違背《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定

物業(yè)管理“低收費、零收費”歸根結(jié)底采用的是一種價格競爭手段，這是一種不正當競爭，違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》第11條“經(jīng)營者不得以排擠對手為目的，以低于成本的價格銷售商品”的規(guī)定。該條款包括兩個方面，一是主觀標準，以物業(yè)管理“低收費、零收費”這樣一種營銷手段進入市場，其

動機不能排除是為了搶占市場份額從而達到排擠對手的目的：二是客觀標準，即以低于成本的價格銷售商品。物業(yè)管理是一種特殊的商品，一種準公共性服務商品，實行物業(yè)管理是為了確保物業(yè)的正常使用，必須支付必要的成本，《物業(yè)服務收費管理辦法》第11條也對物業(yè)服務成本作了具體的界定。而“低收費、零收費”是不收費或嚴重背離成本的一種定價方式，以低于成本的價格銷售物業(yè)管理這種特殊的商品，無疑是違背了《中華人民共和國反不正當競爭法》的規(guī)定。

3．“低收費，零收費”現(xiàn)象違背了《物業(yè)管理條例》的基本精神

《物業(yè)管理條例》第41條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。

《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定，物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及與服務水平相適應的原則。合理原則是指物業(yè)管理收費應因地制宜，以服務發(fā)生的成本為基礎(chǔ)。針對不同類型的物業(yè)、不同對象、不同消費水平，合理地核定收費水平。質(zhì)價相符原則，指物業(yè)管理服務的收費標準應與服務質(zhì)量相適應。這些原則的目的就是要形成“質(zhì)價相符”的物業(yè)管理收費機制，“低收費、零收費”的本質(zhì)否定了在成本基礎(chǔ)上的合理定價，否定了質(zhì)價相符的原則。如前所述，“低收費、零收費”偷換了“物業(yè)管理”的概念，抹去了業(yè)主應承擔的全部或部分義務，踐踏了物業(yè)管理質(zhì)價相符的收費原則，使初步培育出來的物業(yè)管理消費觀念，倒退到計劃經(jīng)濟福利性低房租、房屋管理的陳舊觀念。

“低收費、零收費”之所以卷土重來，絕非偶然，是有其深刻的社會歷史原因的。目前我國物業(yè)管理行業(yè)是一個

勞動密集型、技術(shù)含量不高，技術(shù)壁壘比較低的行業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)大多是房地產(chǎn)開發(fā)公司派生出來的，基本沿襲的是“誰開發(fā)，誰建設”的舊模式，加之當前廣大業(yè)主的維權(quán)意識空前高漲，而物業(yè)管理消費意識和服務意識都不到位，物業(yè)管理法律法規(guī)相對滯后，在這樣社會經(jīng)濟面臨轉(zhuǎn)型，物業(yè)管理市場競爭日益激烈，物業(yè)管理行業(yè)高速發(fā)展的社會歷史大背景下，“低收費、零收費”的出現(xiàn)是必然的。

三、“低收費、零收費”的對策思考

1．完善法制建設

法制建設是物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范、長足發(fā)展的根本保障，針對我國目前物業(yè)管理不斷發(fā)展的情況及我國相關(guān)立法進程，有必要對現(xiàn)行法律法規(guī)進行系統(tǒng)梳理、補充、修訂和完善，通過完善法制建設，進一步規(guī)范物業(yè)管理各主體在物業(yè)管理活動中的行為。

2．強化行業(yè)自律

行業(yè)自律是市場經(jīng)濟中企業(yè)“誠實信用”原則的突出體現(xiàn)，物業(yè)管理協(xié)會在行業(yè)自律中應起到組織、監(jiān)督的主導作用。因此行業(yè)協(xié)會應及時、有效地建立會員強制入會、訓誡、通報批評、公開譴責和取消會員資格、會員誠信記錄檔案等相關(guān)自律制度。通過行業(yè)自律制度，提升物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的社會地位和信譽。

3．加強理論研究

物業(yè)管理理論研究是行業(yè)發(fā)展的不竭源泉，也是法律法規(guī)制訂的重要前提，加強理論研究，突出理論研究在行業(yè)發(fā)展中的地位和作用，廣泛開展多層次多學科的理論研究，建立一支行業(yè)內(nèi)專、兼職相結(jié)合的宏大的理論研究隊伍，是物業(yè)管理科學發(fā)展的重要基石。

4．創(chuàng)新制度設計

創(chuàng)新是發(fā)展的靈魂，創(chuàng)新制度設計是物業(yè)管理健康發(fā)展的必要保障。在物業(yè)管理的外部，引入發(fā)達國家物業(yè)管理制度，如類似物業(yè)管理事務所等中介機

構(gòu)作為第三方客觀介入，定期實施外部獨立的管理費會計審核或外部審計，進行專業(yè)的物業(yè)服務質(zhì)量評估。在物業(yè)管理內(nèi)部，完善物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的管理制度，量化物業(yè)管理服務質(zhì)量的標準，提升物業(yè)管理服務的水平和檔次。

5．正確引導輿論

人是教育的產(chǎn)物，物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在其發(fā)展過程中對各個參與主體的教育和輿論引導是極為重要和必不可少的。一個事物或現(xiàn)象的出現(xiàn)必然會眾說紛紜，但這些輿論并不都是全面的和準確的，這就需要發(fā)揮政府、行業(yè)協(xié)會、企業(yè)和媒體輿論導向的主渠道作用和溝通作用．將輿論引導到正確的方面來。

第二篇：物業(yè)管理低收費“窘境”解惑

物業(yè)管理低收費“窘境”解惑

物管公司的收費情況直接關(guān)系到物管公司的成本核算，然而由于一些小區(qū)的物業(yè)收費標準是在七、八年前核定下來的，隨著物管公司成本的提高、物價的上漲，越來越多的小區(qū)出現(xiàn)了收不敷出的情況，就上海市目前的情況而言，象售后公房、動遷房及一些開發(fā)較早的樓盤，物管公司由于開支的增加，特別是人力成本的增加，使得經(jīng)營管理深感“窘境”。就人力成本而言，1996年上海的最低工資標準為300元/月，而今年7月1號上海的最低工資標準到了690元/月，計算“四金”的繳費下限也從1996年的464元上漲到現(xiàn)行的1220元，作為勞動力成本占最大支出物管公司而言，其成本的增加可想而知，出現(xiàn)收不敷出的情況也是可以理解的。

從現(xiàn)在看，物管公司收不敷出的現(xiàn)狀，已經(jīng)帶來了一系列的問題，也影響了物業(yè)管理整個行業(yè)的健康發(fā)展，這些問題主要表現(xiàn)為：

一、物管公司進亦難、退亦難

對一些物管公司來說，對這些入不敷出的小區(qū)往往是“進退兩難”。“去難”是因為這樣的小區(qū)往往老的物管公司走了，其它物管公司沒有愿意進來的，所以不管是居委會、還是街道辦或其他有關(guān)部門都想盡辦法讓物管公司留下，以免造成“有人退，無人進”管理上的真空，影響小區(qū)的安定；而物管公司留下來按照6、7年前物價局核定的標準收費不足以保證自己的正常經(jīng)營，就不用說盈利了，所以物管公司就面臨一個十分棘手的問題──如何生存。

二、提高服務：巧婦難為無米之炊

隨著居民生活水平的提高，居民對居住條件要求也越來越高，對物管公司的管理要求也日益“挑剔”，而七、八年不變的物業(yè)收費標準讓物管公司的日常支出捉襟見肘，更不要談滿足業(yè)主越來越高的要求。筆者作為幾家物管公司的法律顧問，常常聽到一些物管公司經(jīng)理的抱怨：幾年下來，物價上漲這么多、人力成本增加這么多，而我們的收費一點都沒變，這樣的樓盤怎么做，另外讓人無奈的還有越是舊小區(qū)、物業(yè)費的收交率越是低，打贏了官司越是難執(zhí)行。從我國目前的立法看，對物管公司的要求卻是越來越高，比如說去年5月份生效的最高人民法院《關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》，其明確規(guī)定了從事經(jīng)營、服務活動的法人未盡安全保障義務使他人受到外來損害時，侵權(quán)人不能賠付時，安全保障義務人應當在其能夠防止或者制止損害的范圍內(nèi)承擔相應的補充賠償責任。從上海市目前的有關(guān)判例看，不管是小區(qū)丟車、還是業(yè)主財產(chǎn)受損，物管公司都不同程度地要進行賠償。而避免這些損害業(yè)主利益的事件發(fā)生，其關(guān)鍵就是加大成本投入、提高物業(yè)管理品質(zhì)，但最終歸結(jié)為費用何來。

三、物管公司違規(guī)操作難免出現(xiàn)

面臨太多的無奈，有的物管公司從新樓盤的物業(yè)收費來補舊小區(qū)物業(yè)管理支出或采取其他“東拆西補”的方法。上海黃浦區(qū)某物管公司其管理的一個小區(qū)，小區(qū)的兩幢樓面臨馬路是商住兩用樓，其余的幾座樓都是住宅樓，如果以住宅樓的收入維持物管公司用于住宅物業(yè)管理的正常運轉(zhuǎn)不可能，物管公司只用以商住兩用樓的管理收費來補貼住宅樓的物業(yè)管理開支，這樣，不僅招致商住兩用樓業(yè)主的不滿，且物管公司幾乎沒有盈利的空間。這種情況下，有的物管公司便或多或少地進行違規(guī)操作，或是和業(yè)委會串通擅自動用物業(yè)維修基金、或是擅自截留小區(qū)停車收費、或是減少支出攤薄成本，對物管公司來說，這往往都是無奈的選擇，可謂收費形勢所逼。解決上述問題的唯一出路在于調(diào)整物業(yè)管理費，使其在一定范圍內(nèi)上浮，那么作為物管公司怎樣才能適當調(diào)整物業(yè)管理費呢？由于前期物業(yè)收費大都不存在“入不敷出”的情況，我們暫且不談。作為業(yè)委會已經(jīng)成立的住宅小區(qū)，特別是開盤較早小區(qū)，物管公司如何作好業(yè)主工作，提高物業(yè)管理費？

對此，筆者認為應當從以下幾個方面作起：

一、實行財務收支公開，使得業(yè)主對物管公司的收支有數(shù)

按照《物業(yè)收費管理辦法》的規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況進行公示。物業(yè)管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金預決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。從調(diào)整物業(yè)管理費的角度講，作為物管公司之所以要公布自己的收支情況，目的是為了讓業(yè)主了解物管公司的財務情況。物管公司盈虧不是物管公司自己說的，業(yè)主要看你的賬目、了解你的收支。只有業(yè)主意識到物管公司確實是虧本經(jīng)營，物管公司才有了上調(diào)物業(yè)費的基礎(chǔ)，才能與業(yè)委會或者業(yè)主談物業(yè)費調(diào)高的問題。

二、做好調(diào)費的有關(guān)具體工作，讓業(yè)主明明白白

物管公司要調(diào)整物業(yè)管理費，一般來講應做好以下具體工作：一是就有關(guān)調(diào)費問題給業(yè)主做好解釋。物管公司可以以《告全體業(yè)主書》或其他方式就調(diào)費問題向業(yè)主做出說明，其內(nèi)容主要是就業(yè)主對物管公司工作支持表示感謝，說明物管公司目前經(jīng)費短缺的“窘境”，為了全體業(yè)主的利益調(diào)費的必要性等等；二是制定幾份詳盡的《物業(yè)管理費調(diào)整方案》供業(yè)主選擇。主要內(nèi)容涉及到物業(yè)管理費調(diào)整涉及的收費項目、調(diào)整的內(nèi)容、需要增加的費用等等，這樣可以使業(yè)主對為什么調(diào)費、調(diào)整的比例了然于心；

三、做好業(yè)主對調(diào)費的意見征詢工作。一份完整的《意見征詢表》，實際上就是表達業(yè)主意志的意見簽署表。在《意見征詢表》上要注明房號、意見、日期等等，并注明如得到三分之二以上業(yè)主同意，物管公司將按《物業(yè)管理費調(diào)整方案》執(zhí)行。

三、提高服務，加強溝通

有的物管公司認為物業(yè)管理費收不上來，何來提高服務，但筆者對這種觀點不敢茍同，因為并非任何的服務水平提高都需要成本的增加。比如說我們物業(yè)管理行業(yè)常常提倡的禮貌服務、熱情溝通，這些都不需要更多的成本投入。我們可以舉例比較：在兩個不同的甲、乙住宅小區(qū)，甲小區(qū)物管公司人員儀容整潔、接待業(yè)戶彬彬有禮，處理投訴恰到好處，保安主動為業(yè)戶開門、導步、提物等。而乙小區(qū)物管公司人員衣冠不整，業(yè)戶進出時不聞不問，接待投訴口吐臟話粗話，儼然一幅“東家”樣。甲小區(qū)業(yè)主因享受到“皇帝”般的禮遇，業(yè)主們有安全感、舒適感，其對較高的收費往往是予以接受。而乙小區(qū)的業(yè)主會感到物管公司“服務不到位”而拒付費用，更不要談什么調(diào)高物業(yè)管理費。所以物業(yè)管理工作是與廣大業(yè)主打交道的學問，其精髓就是給業(yè)主服務好，加強與業(yè)主們的溝通，只有這樣物管公司的調(diào)費要求或主張才能為尊重和接受。在提高物業(yè)管理費后，物管公司要嚴格執(zhí)行對業(yè)主的承諾，提高物業(yè)管理費后，要讓業(yè)主確實得到實惠。

四、物管公司要與有關(guān)部門作好協(xié)調(diào)工作

從一定意義上講，物管公司收費的高與低，關(guān)系到物業(yè)管理工作的好壞，物業(yè)管理工作的好壞，關(guān)系到一方居民財產(chǎn)、人身的安全。物業(yè)管理工作是一個復雜的系統(tǒng)工程，小區(qū)管理“一盤棋”，涉及治安、環(huán)保、物價、居委會、公共事業(yè)單位等，就物管公司調(diào)高物業(yè)費而言，要作好與物價局、街道辦、居委會、業(yè)委會的協(xié)調(diào)與溝通。物價局是物業(yè)收費工作的主管部門，物管公司要根據(jù)自己的收入和成本支出情況向物價部門具實反映收費問題，在具體調(diào)高物業(yè)費操作中，常有業(yè)主向物價局反映物管公司“亂收費”，對此物管公司要作好解釋工作；街道辦是基層的綜合行政管理部門，其對小區(qū)的安全、穩(wěn)定、和諧較為關(guān)心，物管公司要具實向街道辦反映由于費用短缺帶來的一些現(xiàn)實性或隱患性的問題，在物業(yè)費調(diào)整方面爭得其支持；居委會作為基層自治組織，其與廣大業(yè)主的聯(lián)系最為密切，是物管公司與業(yè)主溝通的一個很好的橋梁，物管公司可以通過居委會作好部分不愿調(diào)整物業(yè)管理費業(yè)主的工作；業(yè)委會作了業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是與物管公司聯(lián)系最為密切的，對物管公司的收支情況也最為了解，物管公司調(diào)整物業(yè)費應首先征得業(yè)委會的理解與支持。最后，各物業(yè)小區(qū)的情況千差萬別，比如說有的小區(qū)業(yè)主的素質(zhì)比較高，可能物業(yè)費調(diào)整會更容易一點；有的小區(qū)是是售后公房為主，物業(yè)費調(diào)整相對會難一點，所以每一個物管公司要根據(jù)小區(qū)的具體情況結(jié)合以上幾個方面做好工作，對物業(yè)管理費進行適當調(diào)整，以保證全體業(yè)主的共同利益和物管公司的正常經(jīng)營，從而從低收費的“窘境”中走出。

第三篇：物業(yè)管理收費研究

物業(yè)管理論文

物業(yè)管理收費研究

龔心怡 09財管1班 03609108

摘要：物業(yè)管理費是物業(yè)管理企業(yè)的主要收入來源，更是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。然而，由于種種原因，許多業(yè)主經(jīng)常拒繳物業(yè)管理費，致使部分物業(yè)管理企業(yè)陷入經(jīng)營困境，嚴重影響了物業(yè)管理企業(yè)及物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。本文就物業(yè)管理收費的方式進行分析，以及對收費難的原因、類型、解決方法進行初步探討，并提出一些解決辦法。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；收費難；問題；探討

物業(yè)管理在中國誕生以來，對于推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進商品房消費，維護社會和諧發(fā)展可以說是功不可沒，在房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟重要支柱之一的時代，作為房地產(chǎn)業(yè)不可或缺的物業(yè)管理行業(yè)地位越來越重要。所以物業(yè)管理收費難的問題不能不引起我們的密切關(guān)注。

物業(yè)管理收費難絕不是一個孤立的問題，產(chǎn)生這個問題的原因很多，有政府的原因，有開發(fā)商的原因，有業(yè)主的原因，也有物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。其根本原因是各方均以各自利益為出發(fā)點，因而產(chǎn)生片面的認識所致，或者說是行業(yè)定位和社會定位出現(xiàn)了嚴重的偏差。

我國的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚毋庸贅述，至今仍徘徊在“政府主導”時代，包括物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會都還是政府機構(gòu)，許多地方的物業(yè)收費仍由政府定價，而物業(yè)企業(yè)一開始就被定性為保本微利企業(yè)。在這種情況下，物業(yè)企業(yè)的生存發(fā)展對政府的依賴性就不難理解了。

其次，大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高高在上，一直把物業(yè)管理企業(yè)當做自己的行業(yè)附庸，所以開發(fā)中產(chǎn)生的任何問題都可以交由物業(yè)管理企業(yè)去扛，甚至在房屋銷售時可以把減免物業(yè)管理費作為誘人的優(yōu)惠條件。

再次，社會一般對物業(yè)管理的基本看法是：受雇于業(yè)主的服務機構(gòu)。通俗的說就是業(yè)主花錢買服務，物業(yè)企業(yè)就得按業(yè)主的要求提供服務。反言之，許多業(yè)主的心態(tài)就是我讓你干你就干，不讓你干你就干不成。因此稍不順心或不能滿足即動輒以不交物業(yè)費相要挾。而一些物業(yè)企業(yè)自身也陷入認識誤區(qū)：拿人錢財替人消災的心態(tài)作祟，對開發(fā)商和一些素質(zhì)低下的業(yè)主的不合理意見及錯誤行為一味遷就退讓，生怕砸了飯碗。也有一些物業(yè)企業(yè)把所管區(qū)域當成自留地，為所欲為，甚至違規(guī)多收亂收費用。

從以上各方面對物業(yè)管理不同的認識來看，就好比盲人摸象，各自摸到的部位不同，產(chǎn)生的認識自然就不同了，正所謂一葉障目，不見泰山。而產(chǎn)生以上這些片面的認識，即對物業(yè)管理企業(yè)定位的偏差，其根源是對物業(yè)管理或者物業(yè)服務的本質(zhì)缺乏真正的了解：

《物業(yè)管理條例》規(guī)定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

因此，物業(yè)管理企業(yè)所有的活動都是圍繞物業(yè)共有部分進行的，首先考慮的是業(yè)主的公共利益，所提供的服務也只能是準公共性的，這種準公共性的服務決定了物業(yè)管理的價值取向。只有認清這個問題，才能給物業(yè)管理一個準確的定位，只有給物業(yè)管理準確定位，才能弄清楚“物業(yè)管理收費的特殊性和產(chǎn)生的根據(jù)”，只有弄清楚物業(yè)收費的這種特殊性才能搞清楚物業(yè)收費難的真正原因。

分析如下：

（一）消費市場不成熟是收費矛盾糾紛多的主要原因。

目前，越來越多的業(yè)主渴望享受更高質(zhì)量的物業(yè)服務，但是，物權(quán)意識的不健全和消費心理的不健康，使業(yè)主對物業(yè)服務普遍缺乏理性的認識，造成了多方面的問題。

第一，物業(yè)服務的商品性質(zhì)、功用和價值認識不到位。物業(yè)服務作為一種商品，其價值主要表現(xiàn)為改善和優(yōu)化物業(yè)的環(huán)境、保障物業(yè)區(qū)域的良好秩序、降低物業(yè)的折舊率。對此目前很多業(yè)主尚未認識，可以說，由于對物業(yè)服務商品性質(zhì)認識上的偏差，是造成收費矛盾的主要原因。

第二，物權(quán)意識不健全，物業(yè)價值形成不了解。業(yè)主購買物業(yè)后取得了對房屋專有部位的所有權(quán)和對共用部位、共用設施設備的共有權(quán)。全體業(yè)主應當是“共同購買、共同消費、共同受益”。但是，由于物權(quán)意識的不健全導致責任意識缺乏，不能從履行業(yè)主義務的角度去對待這種消費，造成業(yè)主與企業(yè)在收費問題上關(guān)系緊張，并引發(fā)一些特殊的矛盾。

第三，物業(yè)管理知識和政策法規(guī)認識缺位。①是對物業(yè)服務的內(nèi)容標準不了解；②是對企業(yè)責任范圍不清楚；③是合同意識淡薄；④追求背離市場經(jīng)濟法則的低標準收費高標準服務。

第四，低價惡性競爭造成了收費矛盾。由于消費市場不成熟，大部分業(yè)主缺乏對物業(yè)管理的必要了解，片面追求低標準收費高標準服務，一些服務水平差、管理不規(guī)范的企業(yè)，迎合這種心理需求以次充好，通過價格競爭取得市場份額。但由于服務費標準過低，基本的服務都無法達到，致使這樣的物業(yè)內(nèi)矛盾糾紛多發(fā)。

（二）市場標準化指標體系不健全是收費矛盾糾紛多的重要原因。

收費矛盾糾紛多，也反映了市場仍不夠規(guī)范，缺乏衡量、判斷物業(yè)服務商品品質(zhì)和功能的標準。主要體現(xiàn)在以下三方面：

第一，定價機制不完善。長期以來，收費推行政府定價和政府指導價，這種模式有兩個弊端：一是業(yè)主作為物業(yè)服務的購買方，沒有充分地參與定價過程，其應有權(quán)利不能充分行使；二是價格確定過程不透明。

第二，服務標準不明晰。行業(yè)缺乏統(tǒng)一規(guī)范的服務標準一直是行業(yè)存在的問題。物業(yè)服務合同在服務標準方面往往沒有明確約定，提供哪些服務便容易成為泛泛而談，起不到規(guī)范雙方行為，明辯爭議的效果，一旦產(chǎn)生爭議，就很難協(xié)調(diào)。

第三，效能標準缺失。物業(yè)服務效能標準的缺乏也是一個值得重視的問題。企業(yè)向業(yè)主提供服務，其價格是多少，內(nèi)容有哪些，基本上都有一個大致的框架，但是這些服務有什么效能，對物業(yè)環(huán)境的改善有多大效果，對物業(yè)的保值增值有多少增益，基本上不會涉及。

（三）市場運作機制不健全、服務不規(guī)范，是收費矛盾糾紛多的又一重要原因。

第一，信息不對稱，規(guī)范無保障。在當前的市場環(huán)境下，企業(yè)因為與業(yè)主的信息不對稱而取得了一些“額外收益”，對一些服務環(huán)節(jié)進行了減省。企業(yè)的這種行為一旦披露，就會引發(fā)激烈沖突，矛盾就會通過收費的對立體現(xiàn)出來。

第二，建管不分，服務不規(guī)范。目前相當多的項目是由其開發(fā)商組建的企業(yè)管理，其中少數(shù)利用開發(fā)商支持在人員、資本、技術(shù)等方面有較大積累的企業(yè)開

拓了部分市場，還有少數(shù)獨立的企業(yè)也獲取了部分市場。總體上看，建管不分的現(xiàn)象仍比較嚴重，后果是業(yè)主解聘企業(yè)的成本高、權(quán)益得不到有效保障，而競爭不充分企業(yè)就沒有生存壓力，從而導致服務行為長期得不到規(guī)范。

（四）收費機制的特殊性也引發(fā)了收費矛盾糾紛。

第一，合同及其收費機制扭曲了債權(quán)關(guān)系。“搭車消費”現(xiàn)象就十分嚴重，一方面，一些業(yè)主因種種原因拒絕交費；另一方面，企業(yè)為解決“收費難”問題，采取“不交費就不發(fā)鑰匙”、斷水斷電等不當做法，產(chǎn)生了很多矛盾。

第二，收費機制使交易成本增加風險加大。現(xiàn)有的收費機制來，是按“每戶每平方米每月”方式計收的，單從交易成本上來講，有一些不合理的地方。

總結(jié)：

我國當前物業(yè)管理和發(fā)達國家相比較最為薄弱的一點就是法規(guī)的滯后，歐美國家靠一部《住宅法》規(guī)范物業(yè)管理活動，已經(jīng)使用了上百年。目前僅靠物業(yè)管理企業(yè)自己難以解決物業(yè)收費難的問題，如果我們有比物業(yè)管理發(fā)展水平超前的、完善的專門政策、法規(guī)來規(guī)范和協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的責任和義務，明確相互關(guān)系，那么就不會有主觀上的錯誤理解，更不會產(chǎn)生責任不清的糾紛。從這一點來說完善的政策和法規(guī)是解決目前物業(yè)管理收費難最根本的措施。因此必須有一部對各方均有約束并且能夠真正規(guī)范物業(yè)管理市場的物業(yè)管理方面的法律對類似于物業(yè)收費等問題做出必要的規(guī)范，才能徹底解決這個問題。我們呼喚并期待中國自己的《住宅法》。

參考文獻：

[1]殷莉君.物業(yè)管理法律適用論文及案例選編[M].2005，8.[2]王占海.追索物業(yè)管理服務費的法律手段研究[M].2005,5.[3]王國慧.北京市房地產(chǎn)法規(guī)匯編[M].煤炭工業(yè)出版社,2000,3.[4]王青蘭.物業(yè)管理導論[M].中國建筑工業(yè)出版社，2000，6.[5]張海潮.試論如何解決物業(yè)管理收費難.陜西物業(yè)管理信息網(wǎng)，2006,4.[6]閻祖興.物業(yè)管理法律實務[M].中國建筑工業(yè)出版,2003,4.

第四篇：物業(yè)管理收費標準

物業(yè)管理費的收取應當依據(jù)小區(qū)的情況和物業(yè)管理公司的資質(zhì)來確定，物業(yè)管理費應當包括了綠化維護、公共部位的水電公攤、衛(wèi)生保潔等，當然，如果電梯及水泵的電費可以另外收取（具體收取標準另外約定），但要從物業(yè)管理費中扣除，或者說，物業(yè)公司收取的標準應該降低。具體的標準，應該參照杭州市房地產(chǎn)管理局的物業(yè)管理部門的具體規(guī)定來收取。也就是說，所謂的水電公攤，如果是在單元內(nèi)電梯、水泵等維護以外，應該是在物業(yè)管理費之內(nèi)的，否則，企不是要收“綠化公攤”、“衛(wèi)生保潔公攤”了？

物業(yè)管理費可以最多預收一年，但如果業(yè)主沒有入住的，應當按照標準的70%收取。收取的起算期間為：建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后，即為2005年1月30日，之前的物業(yè)管理支出應當由開發(fā)商支付。

附：相關(guān)法規(guī)依據(jù)

第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應當提供的服務內(nèi)容：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用管理、養(yǎng)護、維修和更新；

（二）物業(yè)共用部位和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路的保潔服務；

（三）公共綠地、花草樹木的養(yǎng)護、管理；

（四）協(xié)助公安部門維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序、進行安全防范；

（五）物業(yè)裝飾、裝修的管理服務；

（六）物業(yè)維修、更新費用的賬目管理和物業(yè)檔案的保管；

物業(yè)管理企業(yè)可與業(yè)主委員會約定其他服務項目。業(yè)主和使用人對物業(yè)管理企業(yè)提供的特約服務有自主選擇權(quán)。

第四十四條 物業(yè)管理服務收費標準的確定，應當遵循合理、公平、公開以及與物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級、服務內(nèi)容相適應的原則。

物業(yè)管理服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會在政府指導價基礎(chǔ)上協(xié)商確定，并報價格管理部門備案。專項服務費和特約服務費除價格管理部門另有規(guī)定外，實行市場調(diào)節(jié)價。

第四十五 物業(yè)管理服務費由物業(yè)管理企業(yè)按物業(yè)管理服務合同約定的期限向業(yè)主收取。預收期限不得超過12個月。業(yè)主與使用人約定由使用人繳納物業(yè)管理服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納責任。

其他任何單位和個人不得重復收取項目或性質(zhì)相同的費用。

第四十六條 建設單位未出租、出售的物業(yè)以及交付使用但業(yè)主或使用人尚未居住的物業(yè)，物業(yè)管理服務費按應收標準的70%收取。物業(yè)管理企業(yè)收費項目和標準應向全體業(yè)主公布。

物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理服務合同約定之外自行提供服務，未經(jīng)業(yè)主委員會或業(yè)主認可的，業(yè)主或使用人可以不支付費用。

國務院《物業(yè)管理條例》

第四十二條 物業(yè)交付使用前發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費用，由建設單位承擔；物業(yè)交付使用后至前期物業(yè)管理服務合同終止之日發(fā)生的前期物業(yè)管理服務費，由建設單位和物業(yè)買受人按照前期物業(yè)管理服務協(xié)議的約定承擔。

前款所稱的已交付使用，是指物業(yè)通過綜合竣工驗收，建設單位向業(yè)主送達交付使用通知之日起滿1個月后。

第四十三條 物業(yè)交付使用時，除物業(yè)銷售、租賃合同約定或價格管理部門規(guī)定外，物業(yè)的建設單位、物業(yè)管理企業(yè)以及其他部門不得向業(yè)主或使用人收取任何費用。

第五篇：物業(yè)管理收費原則

物業(yè)管理單位開展物業(yè)管理服務收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應堅持六個原則：(1)等價交換原則。收費價格的高低由所提供服務的質(zhì)量決定。(2)誰受益、誰出錢的原則。(3)差別原則。根據(jù)物業(yè)使

物業(yè)管理師單位開展物業(yè)管理服務收費遵循合理、公開及與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的承受能力相適應的原則。具體來說，物業(yè)管理收費應堅持六個原則：(1)“等價交換”原則。收費價格的高低由所提供服務的質(zhì)量決定。(2)“誰受益、誰出錢”的原則。(3)“差別”原則。根據(jù)物業(yè)使用人的收入水平不同，采用不同的服務方式和收費標準。(4)“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價”原則。根據(jù)物業(yè)管理公司提供的服務質(zhì)量、服務水平的不同，采用不同的收費標準。如深圳市規(guī)定，凡被評為國家級、省級或市級示范住宅小區(qū)均可上浮物業(yè)管理收費標準。(5)“取之于民，用之于民”的原則。有兩方面含義：一是從住戶收取的費用，要用在住戶身上，不得挪作他用;二是不得牟取高額利潤。(6)“公開”原則。物業(yè)管理服務收費實行明碼標價，收費項目和標準及收費辦法應在經(jīng)營場所或收費地點公布。物業(yè)管理單位應當定期(一般為6個月)向住戶公布收費的收入和支出賬目，公布物業(yè)管理計劃和小區(qū)管理的重大措施，接受小區(qū)管理委員會或物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的監(jiān)督。

各級政府的物價部門是物業(yè)管理服務收費的主管機關(guān)。物價部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門加強對物業(yè)管理服務收費的監(jiān)督和指導。

物業(yè)管理收費根據(jù)所提供服務的性質(zhì)、特點等不物業(yè)管理員同情況，分別實行政府定價、政府指導價和經(jīng)營者定價。

為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的公共衛(wèi)生清潔，公用設施的維修保養(yǎng)、保安、綠化等具有公共性質(zhì)的服務以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等公眾代辦性質(zhì)的服務收費，實行政府定價或政府指導價。

凡屬為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人個別需求提供的特約服務，除政府物價部門規(guī)定有統(tǒng)一收費標準者外。服務收費實行經(jīng)營者定價。特約服務包括房屋裝修、家電修理、居室清潔、代購商品、找醫(yī)送藥、看護病人、接送子女上學等。實注冊物業(yè)管理師行經(jīng)營者定價的物業(yè)管理服務收費標準由物業(yè)管理企業(yè)與小區(qū)業(yè)主委員會或產(chǎn)權(quán)人代表、使用人代表協(xié)商決定，并應將收費項目和收費標準向當?shù)匚飪r部門備案。