第一篇：礦產資源項目投資收購流程(完整版)

礦產資源項目投資收購流程

通常的礦業項目投資收購目標為持有礦業權的礦業企業、持有礦業權的待開發或正在開發的項目。一般礦產資源類項目的投資收購流程包括：

一、戰略規劃

包括進行行業研究、細分子行業研究、確定投資方向、鎖定收購目標、制定收購規劃、制定收購程序等。

收購計劃應有以下主要內容：收購的理由及主要依據；合作伙伴；對目標企業或目標項目的初步評估；標的資產的區域、規模；資金投資（或其它投入）計劃、資金退出計劃。

二、內部盡職調查

對符合投資戰略規劃的目標企業或項目，應簽署保密協議，合作備忘錄或框架協議，盡可能全面地獲取對方資料，便于開展內部盡職調查。

內部盡職調查需要組織投資、財務、法律、技術專業人員組成團隊，對目標企業或項目進行地質、資源、財務、管理、經營、法律、技術等方面的深入了解，必要時對地質資源狀況進行鉆探驗證核實，形成階段報告，不斷補充更新，反復進行，直至基本確定投資可行并且立項。

三、經營預測與估值

無論目標礦企是否進行正常經營，均需要對該礦企主營目標 市場的規模、發展空間進行調查與評估，需要對該礦企經營能力進行調查與評估，需要對該礦企的未來收益進行合理預測，建立財務模型，進行風險評估、敏感性分析等多角度分析。

應針對不同性質礦產資源項目選用或同時采用儲量/資源量倍數法、現金流折現法、收益/凈資產/市盈率倍數法、可比交易案例比較法等辦法進行估值，得出合理定價區間。

四、專業盡職調查

專業盡職調查一般需要根據投資方及相關法定程序的要求，安排國內或國際上具有專業資質的會計師事務所、律師事務所、資產評估機構（含礦業權評估）等擔任第三方獨立機構，對目標企業及項目進行盡職調查，形成財務盡職調查報告、法律盡職調查報告以及資產評估報告，進行項目的收購風險評估。

專業盡職調查的時機視項目具體情況而定，一般作為內部盡職調查的必要補充，在交易條款書或交易協議簽署前進行。

五、投資方案設計與談判

根據盡職調查、資產評估和估值結果，完成包括收購控股比例、交易價格、支付方式、操作流程及細節、投資風險及防范措施等內容在內的交易方案，必要時聘請專業投資銀行機構作為交易顧問。

投資方案應與交易對手不斷談判，形成雙方一致的方案后報評審委員會決策，與交易對手簽署交易條款書。

五、籌資 包括企業自有資金、外部籌資（專業銀行信貸資金、非銀行金融機構資金等）、上市公司增發、結構化融資等方式。

六、簽約與交割

在法律或合同顧問的幫助下，雙方起草并簽署正式交易協議。一般來講，應以雙方已簽署的交易條款書作為核心內容，以法律語言書就，包含交割前提、生效條件和一般條款。

協議簽署后，雙方按照協議約定履行或等待交易前提實現。如交易前提繁瑣，一方或雙方同意后放棄某些前提條件的情況下，也可進行交割。

交割后應按照雙方所在地區或國家的法律要求履行股權登記變更手續。

七、相關部門報批或報備

國內礦產資源投資并購項目可能涉及報批或報備的政府部門包括：國土資源部（包括項目探采礦權證登記、更新，地質勘探專項支持經費劃撥等事項）、發改委、財政部、工信部、證監會、國資委、產權交易所、證券交易所等。

國際礦產資源投資并購項目可能涉及報批或報備的政府部門包括：中國駐外使館、工程承包或機電設備進出口商會、商務部、發改委、財政部、國土資源部、外管局等。如需申請援外款項或優惠性質貸款，還需要與中國進出口銀行、中國出口信用保險公司履行相關手續。

對于境外交易對手來說，可能涉及的報批或報備的政府部門 包括：資本市場監管或審查部門、貿易主管部門、技術主管部門、外交部門、地方政府、國會等。

如交易涉及上市公司的，還需要董事會及股東大會審核批準并履行相關披露手續。

如涉及債務重組的，還需要經過主要債權人同意。

八、投后整合發展

為被投企業提供資源整合與發展戰略規劃，包括經營定位、戰略目標、組織架構、管理運營、資產重組、戰略實施，以及業務管理、人力資源管理、財務管理等方面的內容確定與制度設計。

基金作為財務投資人，除按照交易約定派駐董事、監事會成員以及高管人員外，還應持續關注被投企業的經營計劃、財務報告、管理報告以及重大經營事項，主動行使監管、建議、管理、決策等權力，保證投資收益實現。

九、投資資金退出

基金應視宏觀環境、產品市場與資本市場狀況，及時調整退出時點，做出退出決策。

一般地，基金退出所投企業或項目的方式或途徑包括：買殼上市、IPO（含境內或境外）、增發、換股、協議轉讓、目標企業回購、資產證券化及其他資產處置辦法等。

十、投資核算與評價

包括債務清償、投資效益核算以及不同層次投資人之間的利益分配，并及時對所投項目進行評價，總結經驗教訓。

第二篇：股權收購項目一般流程

股權收購的具體操作流程

1、(起草、修改)股權收購框架協議

2、對出讓方、擔保方、目標公司的重大資產、資信狀況進行盡職調查。

3、制定股權收購合同的詳細文本，并參與與股權出讓方的談判或提出書面談判意見;

4、起草內部授權文件(股東會決議、放棄優先購買權聲明等);

5、起草連帶擔保協議;

6、起草債務轉移協議;

7、對每輪談判所產生的合同內容進行修改，規避風險并保證最基本的權益;

8、對談判過程中出現的重大問題或風險出具書面法律意見;

9、對合同履行過程中出現的問題提供法律意見;

10、協助資產評估等中介機構的工作;

11、辦理公司章程修改、權證變更等手續;

12、對目標公司的經營出具書面的法律風險防范預案(可選);

13、協助處理公司內部授權、內部爭議等程序問題(可選);

14、完成股權收購所需的其他法律工作(限于非國有公司之間)股權收購的實務操作，不涉及資產收購的問題。對于股權收購，以下程序是必不可少的：

一、簽署收購意向書，確定收購意向

收購股權涉及一系列復雜的法律問題及財務問題，整個收購過程可 能需要歷經較長的一段時間，包括雙方前期的接觸及基本意向的達成。在達成基本的收購意向后，雙方必然有一個準備階段，為后期收購工作的順利完成作好準備。這個準備過程必然涉及雙方相關費用的支出及雙方基本文件的披露，如果出現收購不成或者說假借收購實者獲取對方商業秘密的行為，必然給任一方帶來損失，同時為防止被收購方有可能與他人磋商收購事宜及最終拒絕收購的問題，必須有個鎖定期的約定，因此這個意向書必須對可能出現的問題做出足夠的防范。

二、收購方做出收購決議

在收購基本意向達成后，雙方必須為收購工作做妥善安排。收購方如果為公司，需要就股權收購召開股東大會并形成決議，如果收購的權限由公司董事會行使，那么應由董事會形式收購決議，決議是公司作為收購方開展收購行為的基礎文件。如果收購方為個人，由個人直接做出意思表示即可。

三、目標公司召開股東大會，其它股東放棄優先購買權。

這點是基于的《公司法》規定而做出的相應安排，我們知道，股權收購實質上是目標公司股東對外轉讓股權的行為，該行為必須符合《公司法》及《公司章程》的規定。根據《公司法》規定，股東轉讓股權必須經過公司持表決權股東過半數同意，其它股東對轉讓的股權在同等條件下有優先購買權。那么要順利完成收購，目標公司的股東必須就上述事項召開股東大會并形成決議，明確同意轉讓并放棄優先購買權。上述股東會決亦是收購和約的基礎文件。

四、對目標公司開展盡職調查，明確要收購對象的基本情況。盡職調查是律師開展非訴業務的一個基本環節，也是律師的基本素質要求，在盡職調查過程中，律師必須本著勤勉、謹慎之原則，對被調查對象做全方位、詳細的了解，在此過程中，必要情況下可聘請相關會計機構予以協助調查。盡職調查所形成的最終報告將成為收購方簽定收購和約的最基本的判斷，對盡職調查的內容，可根據《律師承辦有限公司收購業務指引》規定的內容操作，實踐中根據收購的目的做出有側重點的調查。

五、簽訂收購協議

在前述工作的基礎上，雙方就收購問題最終達成一致意見并簽署收購協議，收購協議的擬訂與簽署是收購工作中最為核心的環節。收購協議必然要對收購所涉及的所有問題做出統一安排，協議一旦簽署，在無須審批生效的情況，協議立即生效并對雙方產生拘束，同時協議亦是雙方權利義務及后續糾紛解決的最根本性文件。

因此下列條款是比不可少的：

1、收購對象的基本情況闡述;

2、雙方的就本次收購的承諾;

3、收購標底;

4、收購期限、方式及價款支付;

5、收購前債權債務的披露、被收購方涉及抵押、擔保、訴訟、仲裁的披露及違反相關義務股東的擔保責任;

6、收購前債權債務的安排及承諾;

7、保密條款;

8、違責任;

9、爭議解決。

當然協議內容并不僅僅是包含這些條款，就相應事項可以另外做出安排。

六、后續變更手續辦理

股權收購不同于一般的買賣，必然涉及股東變更、法人變更、修改公司章程等問題，對于上述變更及辦理登記手續，目標公司及其股東必須履行相應的協助義務;因此建議股權轉讓款的支付應拉長支付時間，預留部分保證金待上述程序辦理完畢時支付。

第三篇：股權收購項目一般流程

股權收購項目一般流程

（非上市公司）

工作階段

工作時間

工作內容

形成文件

工作人員

1、意向階段

收購方與賣方進行初步接觸，對賣方的資產及運營情況進行初步的了解

收購方、賣方

買賣雙方共同就項目收購簽署合作意向書

意向書

收購方、賣方

2、籌備階段

買賣雙方分別組建工作小組，負責整個并購過程的協調和談判工作

收購方、賣方

收購方聘請律師和會計師、評估師（如需）等相關中介機構，組成專家顧問工作小組（與中介機構簽署聘用合同及保密協議）

收購方

如目標公司為國有企業，且屬于國資委特批許可協議轉讓的項目，賣方須就本次協議轉讓先報上級國資管理部門同意；如目標公司為涉及金融、保險等其他特殊行業，須就股權轉讓事宜先與相關監管部門進行溝通

收購方、賣方

收購方與賣方簽署《收購框架協議》以及《保密協議》

《收購框架協議》、《保密協議》

收購方、賣方

3、盡調階段

（所需時間：視目標公司規模、目標公司資料整理準備情況而定，一般工作時間為二至三周）

T日

律師、會計師、評估師等中介機構根據對項目的基本了解起草《盡職調查清單》

《盡職調查清單》

律師、會計師、評估師等

T+1日

收購方與賣方共同召開盡調協調會，確定各中介機構進場盡職調查的工作計劃及人員安排，確定目標公司協助盡調的工作安排及聯絡人員

收購方、賣方、各中介

T+1~4日

目標公司根據《盡職調查清單》的要求搜集、整理、準備全部資料，建立目標公司盡職調查資料檔案庫

目標公司

T+1~15日

律師、會計師、評估師等中介機構進場開展盡職調查工作（目標公司提供指定房間存放資料并供現場盡調工作）

律師、會計師、評估師等

T+4~15日

律師赴國土局、工商等部門查詢、核實目標公司相關土地房產資料信息、股權狀況信息以及其他公司信息

律師

T+4~15日

律師、會計師等中介機構就盡職調查過程中發現的問題向目標公司相關負責人、相關工作人員、員工進行詢問、訪談

律師、會計師、評估師等

T+16日

律師根據前期調查情況，向目標公司發出第二輪盡職調查清單

第二輪盡職調查清單

律師

T+17日

目標公司根據律師第二輪盡職調查清單要求進一步準備資料

目標公司

T+17~21日

律師根據盡職調查結果出具《盡職調查報告》，會計師、評估師出具相應財務調查報告、評估報告

《盡職調查報告》

律師

4、協議談判階段

收購方與賣方就收購事宜進行談判

收購方、賣方

律師起草根據雙方談判情況起草《股權轉讓協議》

《股權轉讓協議》

律師

5、協議簽署階段

收購方與賣方就簽署《股權轉讓協議》事項履行各自內部決策審批程序（上市公司一般由董事會先討論通過，如交易標的超過董事會授權范圍，則在簽署后報上市公司股東大會審議通過）

相關決議、授權文件

收購方、賣方

收購方、賣方簽署《股權轉讓協議》并辦理公證、鑒證手續（國有股權轉讓須到產權交易中心辦理鑒證手續，其他有限責任公司股權轉讓辦理公證手續）

《股權轉讓協議》、公證、鑒證文件

收購方、賣方

6、報批階段

律師起草股權轉讓報批所需相關法律文件

律師

上市公司股東大會審議通過股權收購事項（如收購方為上市公司）

股東大會決議

收購方

如賣方為國有企業，賣方須就股權轉讓事宜報國有資產管理部門審批

賣方

如目標公司為外商投資企業，目標公司需就本次股權變更報相關商務部門審批

目標公司

如目標公司為涉及金融、保險等特殊行業，須就股權轉讓事宜報相關監管部門審批

目標公司

7、變更登記

律師起草股權轉讓變更登記所需相關文件，如修改目標公司章程、目標公司新股東會決議文件、董事會決議文件等

律師

收購方與賣方簽署股權變更登記所需全部文件

收購方、賣方

收購方與賣方、目標公司共同辦理股權變更登記手續

收購方、賣方、目標公司

特別說明：

1、如收購方為上市公司，存在下列情形的，收購方就該次股權收購事宜還需公司股東大會三分之二以上審議通過，并報中國證監會審批，同時就該次收購還需聘請財務顧問（券商）：

（1）收購目標公司股權構成上市公司重大資產重組；

（2）收購方通過向買方定向增發股票方式購買目標公司股權；

（3）收購方與目標公司進行合并。

2、對于規模較小的交易而言，上述程序可以根據實際情況簡化。意向書與框架協議可根據情況選擇簽署。

3、盡職調查的時間視目標公司規模、目標公司資料整理準備等情況決定。

4、如購買的資產標的未達到《深圳證券交易所股票上市規則》第9.3條所列標準，可不聘請會計師及評估師進行審計和評估，但交易所認為需要的除外。

5、上述程序僅為收購未上市之公司的一般流程，實際程序還需根據項目實際情況進行調整。

第四篇：收購流程

土地收購整理儲備工作流程

一、土地收購整理儲備的概念

（一）關于土地收購整理儲備的概念。

2007年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯合頒布了《土地儲備管理辦法》，在該辦法中規定土地儲備是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，進行前期開發、儲存已備供應土地的行為。

此前，2006年6月，我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》第三章第十四條規定：本市實行土地收購儲備制度。土地收購儲備，是指土地收購儲備機構將列入土地收購儲備計劃的土地實施收購、收回、征收，實施前期開發整理并予以儲存的行為。

上述兩個概念，一個是著重從土地儲備的目的和意義方面說的；另一個是從工作實施的程序上說的。兩者是統一的，表達了同樣的意思。

（二）為便于開展工作，統一統計、報表口徑，結合土地收購整理儲備工作的特點，根據天津市的實際情況，我們又將其細分為三個階段，需要說明的是，這個標準不是國家或者市政府制定的，而是市土地整理中心制定的一個內部的工作階段的分類方法，這里介紹一下。

第一階段，土地收購階段。

土地收購是指，土地收購整理儲備機構與被收購土地原權屬方簽訂土地收購合同或協議，并將按合同或協議給予經濟補償的行為。在本市，以下行為可認為是土地收購。

1、土地收購整理儲備機構與使用國有土地的企事業單位簽訂土地收購協議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協議對方將按協議規定的期限拆除地上物及騰空、移交土地。

2、土地收購整理儲備機構與拆遷實施部門，簽訂居民房屋拆遷協議，收回住宅占用土地的使用權，明確補償標準和居民安臵方案，并將按該標準支付補償費用，協議對方將按規定的期限實施拆遷并移交土地。

3、土地收購整理儲備機構與農村集體經濟組織所在的區縣人民政府、或土地行政主管部門簽訂、或直接與被征地集體經濟組織簽訂集體土地征收補償協議，明確補償標準，并將按該標準支付補償費用，協議對方將按規定實施農村集體土地征收的補償、安臵等工作，在規定的期限內移交土地。

第二階段，土地整理階段。

土地整理是指，土地收購整理儲備機構根據土地收購協議的約定，在規定的期限內支付土地收購補償費用，土地被收購方按照協議的約定，在規定的期限內實施地上（地下）物拆除的過程。被收購土地達到場清地平（“凈地”）并經土地收購整理儲備機構驗收合格后，即為土地整理工作完成。

在統計時，土地整理工作的完成情況，按照統計時點被收購土地的工作部位進行描述，分為完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”、完成拆遷整理50%以上、正在拆遷整理但未達到50%三種狀態。

1、完成拆遷整理80%以上基本形成“凈地”的，是指已收購的單宗土地基本達到“凈地”條件。“凈地”的含義為已收購土地的地上物拆遷完畢，且土地權屬已注銷登記至土地收購整理儲備機構名下。

2、完成拆遷整理50%以上的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理進度已達到50%以上但未達到80%的。

3、正在拆遷整理但未達到50%的，是指已收購的單宗土地，地上物拆遷整理工作已經開始，但尚未達到整理50%的狀態。

三是土地儲備階段。

土地儲備是指，土地收購整理儲備機構實施收購的土地已經拆遷整理完畢，并已配備規劃指標，可隨時上市進行交易的土地，如果要用一個有別于“凈地”的詞匯，我們認為“熟地”比較恰當。

因此，我們所定義的土地儲備，應同時具備“凈地”和規劃指標兩個條件，缺一均不能稱之為儲備。

二、我市土地收購整理儲備機構的設置情況

2003年頒布的《天津市國有土地有償使用辦法》(津政發[2003]51號)規定,我市實行土地收購儲備制度和土地供應計劃管理制度，天津市土地整理中心是本市土地收購儲備的唯一機構，承擔全市范圍內土地征用、開發整理、收購儲備、委托交易等工作。

鑒于當時歷史原因和部分城市基礎設施項目實施的需要，實際上講，除市土地整理中心外，進行土地收購相關工作的還有天津市海河建設發展投資有限公司、天津市建設投資公司、天津市地下鐵道總公司、天津市結構調整土地收購中心等單位。為進一步規范管理，2004年，根據有關文件，市土地整理中心與上述整理機構的關系被明確為委托和被委托關系，市土地整理中心負責全市土地收購的業務指導工作。

2007年，根據環外新家園居住區建設和市區散片平房拆遷工作的需要，經市政府批準，增加了天津市安居建設總公司、天津市房產總公司、天津市環境建設投資有限公司等單位作為受托土地整理單位。

今年，按照市內六區平衡試點工作的需要，各區分別設立了實施土地收購整理儲備的機構，受市土地整理中心委托開展土地收購整理儲備工作，最近我們也召開的授權儀式，出具了土地整理委托書。

今后，根據需要還有可能增加委托土地整理機構，收購整理儲備工作的活力將進一步增強。

三、土地收購整理儲備工作流程

土地收購整理儲備工作主要分為四個階段，即收購整理儲備計劃階段、收購整理儲備方

案階段、收購整理儲備實施階段和委托出讓階段。

（一）土地收購整理儲備計劃階段

按照《天津市國有土地有償使用辦法》規定，土地收購整理儲備計劃是市土地資產管理委員會審議的重要內容，也是土地收購整理儲備機構實施土地收購、拆遷整理的依據。土地收購整理儲備計劃由市土地整理中心負責擬制，市國土房管局組織編制并上報市土地資產管理委員會審議。

土地收購整理儲備計劃具體落實到地塊，市國土房管局根據各整理機構報送的實施計劃和資金狀況，匯總編制土地收購整理儲備計劃。

因此，各整理機構的項目實施計劃是編制土地收購計劃的基礎。市內六區平衡試點辦法施行后，各區平衡試點項目實施計劃是土地收購整理儲備計劃的重要內容之一。

按照計劃編制、上報、審議、批準的時間要求，一般是每年十一月中旬前將下一土地收購整理儲備計劃報市土地整理中心，由市土地整理中心匯總，將土地收購整理儲備信息報市國土房管局，市國土房管局與規劃、建設等行政主管部門共同研究論證計劃盤子和具體項目。

就土地平衡試點項目講，計劃編制階段，由各區向市土地整理中心報送收購整理儲備計劃。計劃須落實到具體地塊，報送材料包括計劃文本、附表、地塊范圍示意圖等。

土地收購整理儲備計劃下達后，市土地整理中心向各區出具土地整理委托書。

（二）土地收購整理儲備方案階段

這個階段的主要工作是編制土地收購整理儲備方案，具體包括現狀調查、規劃論證、投入產出分析等幾個方面的工作。

1、現狀調查

根據土地使用現狀情況，主要劃分為三個方面： 一是集體土地現狀調查成果，包括：

（1）土地的地類、權屬情況，各地類土地面積構成情況，各權屬單位土地面積構成情況，由區縣國土資源部門出具地類權屬審核表。

（2）涉及多家集體單位的，進行土地現狀權屬指界、測量，由測繪部門出具測量報告。

（3）土地的現狀使用情況，集體工礦用地有無抵押。

（4）涉及集體村莊的，調查成果包括村莊戶數、人口數、居住房屋的建筑面積等。（5）涉及土地權屬爭議的，查清爭議情況及解決方法的建議。（6）現場照片等其他資料。

二是企事業單位國有土地調查成果，包括：

（1）土地權屬情況，權屬單位國有土地使用權證，各單位土地使用情況，各單位經營情況。

（2）土地權利登記情況，應當在地籍管理部門的協助下，核查土地他項權利的情況。（3）沒有國有土地使用權證的，查清原因，落實收購及后續登記的處理辦法。（4）國有企事業單位用地范圍內涉及居住用房的，同時調查居民的戶數、房屋建筑面積等。

（5）涉及土地權屬爭議的，報告爭議情況及解決方法的建議。（6）現場照片等其他資料。

三是城市居民住宅用地調查成果，包括：（1）土地面積。

（2）房屋的使用狀況，區分樓房、平房，調查房屋建筑面積。（3）居民戶數、人數等。（4）周邊地區建設情況。（5）現場照片等其他資料。

現狀調查的工作量很大，專業性很強，為提高效率，保證調查工作質量，在整理單位自行組織現狀調查的同時，也可委托地籍管理部門、市國土資源分局、區房管局等專業機構負責。

2、規劃論證

根據土地市場需求和招商引資具體項目，結合規劃技術規范，進行收購地塊的初步規劃策劃，以便于開展投入產出分析。這項工作主要是和規劃管理部門銜接，此部分內容，后面市規劃局同志將具體介紹，在此不再贅述。

3、投入產出分析

收購整理儲備工作，一方面是實施規劃、促成項目建設的重要階段，另一方面也是對土地資產的經營。因此，在經濟上要進行投入產出分析，經過經濟可行性分析認為可行的才能繼續實施土地收購。

（1）投入產出分析原理

土地出讓價格=土地出讓成本+大配套費+土地出讓收益

其中，土地出讓價格是指，開發單位取得土地使用權愿意支付的地價款總額，這個價格可以通過咨詢土地價格評估機構或意向開發單位設定。

土地出讓成本，包括兩個部分，一是土地整理機構實施土地收購整理發生的土地整理成本，其最主要部分是土地收購補償費用，一般而言，還有大約10%左右的其它費用，如財務費用、測量、評估等；二是市政府規定的政策性成本，目前主要包括綜合規劃費、城市環境改善費、平衡費、城市基礎設施建設費、政府借貸資金等費用、迎奧運及達沃斯論壇分攤費用、鐵路建設費等，下一步市政府將對這些費用進行整合，預計達700元/建筑平方米左右，最終還需要結合具體地塊確定。這個成本在出讓前通過核算、審計、審核等過程確定，在投入產出分析階段，可以結合有關規定估算。

大配套費，由市大配套辦公室統一收取的費用，具體標準市大配套辦公室掌握，在規劃性質、用地面積、建筑面積和地塊區位確定的情況下，可以咨詢市配套辦公室具體數額。

土地出讓收益是指土地出讓價格減去土地出讓成本，再減去大配套費剩余的部分。也即：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-大配套費

根據《天津市國有土地有償使用辦法》的規定，土地出讓收益應不低于土地出讓價格的20%。投入產出分析的原理就是通過已知的信息，測定土地出讓金政府收益是否能夠達到20%，如果達到，按規定講，這個項目經濟上是可行的，如果不到20%，則項目不可行。

（2）投入產出分析測算過程

下面結合一個簡單的案例，介紹一下投入產出分析的測算過程。假設：某宗地，已知三個條件：

a.根據前期調查情況，收購面積3萬平方米（45畝），預計收購價格150萬元/畝；

b.根據策劃方案，規劃性質為居住用地，規劃可用地面積為20000平方米，容積率1.5，規劃建筑面積為3萬平方米；

c.結合該地塊周邊房地產市場銷售和樓面地價評估情況，預計該地塊樓面地價可達4500元/建筑平方米；

現在需要論證一下，這個項目在經濟上是否可行。按照前述原理：

土地出讓收益=土地出讓價格-土地出讓成本-市政大配套費

其中：土地出讓價格=預期樓面地價×規劃建筑面積

=4500×3 =13500萬元

土地成本=土地整理費用+政策性成本

=土地收購補償費+其它費用+政策性成本 =45×150+45×150×10%+3×700 =9525萬元

大配套費=大配套費標準×規劃建筑面積

=200×3（假設咨詢后確定標準為200元）=600萬元

土地出讓金政府收益=13500-9525-600

=3375萬元

收益率=3375/13500 =25% 大于20%，符合有償使用辦法規定的條件，經濟可行。

以上是一種最簡單的推算過程，根據投入產出分析原理，我們還可以舉一反三，用于不

同目的測算：（1）推算在土地出讓價格、規劃條件設定的條件下，最高可接受的土地收購補償標準；（2）推算在土地成本、出讓價格設定的情況下，理論上需要實現的建筑規模；（3）推算在土地成本、規劃條件確定的情況下，最低需要達到實現的出讓價格。

4、土地收購整理儲備方案的擬定

上述土地現狀調查成果及投入產出分析是土地收購整理儲備方案的主要組成部分，除此之外，土地收購整理儲備方案還應包括下面幾個方面的內容：

（1）土地收購整理儲備的實施期限。

（2）土地收購整理儲備實施方式——委托收購或直接收購。（3）其它事項。

5、土地收購整理儲備方案的報批

就土地平衡試點項目而言，土地收購整理儲備實施方案是《土地平衡項目試點實施方案》的組成部分，需要納入《土地平衡項目試點實施方案》上報市政府審批，經批準后實施。

（三）實施土地收購整理儲備

各區根據市政府批準的《土地平衡項目試點實施方案》和土地收購整理儲備計劃及土地整理委托書，自行組織實施土地收購、拆遷整理、申請規劃指標等工作。具體步驟如下：

1、簽訂土地收購補償協議；

簽訂土地收購協議之前，一定要調查清楚，企業的土地或房產有無設定抵押，有無法院查封，有無權屬糾紛，出現以上情況中的一種，必須先徹底解決，再簽訂協議。

2、辦理土地、房產注銷登記手續；

對于企事業用的國有土地，這個步驟尤為重要，是防范風險的重要措施，因為即使簽訂了土地收購補償協議，只要土地、房產尚未注銷或轉移，在法律意義上仍然是企業的財產，與企業有債權債務或其它糾紛的單位可以通過法律渠道進行查封，如果在此前支付了補償款，極有可能導致收購資金的損失。

3、實施拆遷整理并支付補償費用；

按照拆遷實施進度撥付補償費。

4、完成拆遷整理，實施土地看管；

必要時要圈建圍墻，以防發生土地的非法侵占，花費不必要的處理成本。

5、申請規劃指標，納入儲備。

（四）委托出讓

根據土地市場需求和各區招商引資需要，各區將具備儲備條件的地塊交由市土地整理中心統一委托土地交易中心公開出讓。

市土地整理中心在組織統一委托出讓工作時，先由整理機構向市土地整理中心提供申請委托出讓土地情況登記表、委托出讓地塊成本確認書、土地權屬文件、土地出讓成本文件、規劃設計條件和土地測量成果等相關資料。

委托出讓的程序具體為：

1、整理機構向市土地整理中心提出委托出讓申請；

2、市土地整理中心組織出讓成本審計；

3、市土地整理中心起草土地出讓委托書；

4、市土地整理中心委托天津土地交易中心公開出讓。

（五）關于土地出讓成本構成

根據《天津市經營性土地出讓成本及政府凈收益管理辦法》規定，可計入土地出讓成本的主要有五項，具體包括：

1、土地收購費用，具體為：

（1）土地權屬、地類、地籍的前期調查和土地現狀評估工作經費（2）測圖和購圖費用

（3）征地拆遷、補償、安臵費用

（4）收購土地過程中發生的管網拆改費用

2、相關稅費，具體為：

（1）收購國有土地的拆遷管理費（2）耕地開墾費（3）耕地占用稅（4）新魚塘建設費

（5）新菜田開發建設基金（6）森林植被恢復費

（7）糧食差價補貼費

（8）新增建設用地土地有償使用費（9）征用集體土地的征地管理費（10）被征地農民社會保障費用（11）海域使用金（12）綜合規劃費

3、土地整理費用，具體為：

（1）委托專業部門以自行配套方式進行市政基礎設施配套的費用（2）對收購土地實施綠化、臨時綠化的工程費用

4、土地儲備和出讓前的費用，具體為：

（1）臨時綠化管養費用及砌建圍墻、圍檔的費用（2）納入土地儲備庫的日常管理費用（3）策劃和可行性研究費用（4）財務費用

（5）管理費用（按照補償費用的0.8%提取的業務費）（6）審計和法律咨詢費用

5、其他費用，具體為：

（1）城市環境改善費用

（2）政府收回墊付的市政公用基礎設施建設項目資金（3）平衡費

（4）城市基礎設施建設費（5）其他相關費用

四、土地收購整理儲備的相關制度規定

（一）國家級 1、2007年11月19日頒布實施的《土地儲備管理辦法》(國土資發[2007]277號)。2、2007年2月27日頒布實施的《土地儲備資金財務管理暫行辦法》（財綜[2007]17號）。

（二）市級 1、2003年5月31日我市頒布實施的《天津市國有土地有償使用辦法》（津政發[2003]51號），第三章第十四條規定“本市實行土地收購儲備制度。” 2、2006年6月9日印發的《天津市經營性土地出讓成本及

政府凈收益管理辦法》（津財綜[2006]18號），是核算、審計土地平衡試點項目出讓成本的根據。

3、《市內六區土地平衡項目試點暫行辦法》。該辦法作為土地平衡試點項目實施的主要依據。

（三）其他相關規定 1、2006年6月18日印發的《天津市經營性土地收購整理儲備供應計劃管理暫行辦法》（津國土房地市[2006]671號），規定了收購整理計劃報審的程序。2、2006年9月20日印發的《關于規范中心城區經營性土地統一委托出讓工作的通知》（地整辦字[2006]187號）主要進一步規范了委托出讓地塊應具備的條件，整理單位需提供的要件及委托出讓工作的程序等。3、2006年8月16日印發的《關于中心城區土地收購價格擬定有關問題的通知》（地整辦字[2006]142號）中規定了為避免同一區域、同類土地收購價格迥異而造成土地收購整理工作的被動，土地收購整理機構在正式確定收購整理價格前，需向市土地整理中心征求意見，由市土地整理中心依據掌握的全市范圍內土地收購整理價格基本情況，提出書面具體意見。土地收購整理機構需在征詢價格意見的同時附詳細的投入產出分析報告。4、2007年3月22日印發的《關于進一步規范土地收購整理儲備供應情況月報告格式的通知》（地整辦字[2007]19號）規定，為進一步掌握全市范圍內土地動態信息，將收購整理儲備供應數據細化，進一步規范土地收購整理儲備供應情況管

理，編制了定期土地收購儲備供應報表格式，建立了統一的報表信息管理制度。

除上述規定外，涉及土地收購整理儲備工作的相關規定還很多，在此鑒于時間關系不再一一贅述。在具體實施土地平衡試點項目時，歡迎大家提出工作中存在的問題，我們將積極解答，熱情服務，協助大家做好土地平衡試點項目。

第五篇：招商引資項目投資流程

招商引資項目投資流程

一、洽談、簽訂協議

（一）辦理部門：招商局

（二）具體事項：了解丹東市情、區情、投資優勢、資源等情況，達成初步投資意向，簽訂投資協議。

二、論證、選址

（一）辦理部門：發改局、園區辦、國土局、住建局、招商局、等有關機構。

（二）具體事項：編制項目建議書、可行性分析報告，進行項目選址，確定項目建設用地區域。

三、辦理土地手續

（一）辦理部門：國土資源局

（二）具體事項：簽訂《國有土地使用權出讓合同》并辦理相關土地手續

（三）需提供材料：（1）建設項目用地申請；（2）發改部門有關批準文件；（3）規劃部門有關批準文件；（4）土地估價報告；（5）土地證書或土地有關權屬來源證明；（6）建設項目用地土地勘測定界技術報告書；（7）新增國有建設用地需提供補償到位的證明材料；（8）工業項目需提供環保評估報告或環保部門的意見；（9）建設項目平面布置圖；（10）勘測定界圖；

（11）建設項目用地所在區1：10000土地利用現狀圖；（12）其它需要提供的資料。

（四）收費情況：（1）行政審批不收費；（2）新增建設用地有償使用費按照國家規定收取；（3）土地測繪、評估費用由中介機構收取。

四、辦理環評手續

（一）辦理部門：環保局、中介機構

（二）具體事項：辦理項目環境影響評價手續

（三）需提供材料：（1）項目可行性研究報告；（2）項目投資備案表（備案項目）；（3）建設項目受理申請表；（4）環境影響報告表或環境影響報告書或環境影響登記表。

（四）收費情況：（1）行政審批不收費；（2）環境影響報告書或表費用由中介機構收取。

五、辦理安評手續

（一）辦理部門：安監局、中介機構

（二）具體事項：辦理項目安全評價手續

（三）需提供材料：（1）安全評價機構甲級資質申請表；

（2）機構法人執照正本復印件；（3）安全評價過程控制文件（質量管理體系）；（4）工作設施、設備目錄（包括辦公設備、檢測儀器儀表等）；（5）其他有關證明材料。

六、辦理項目建設規劃手續

（一）辦理部門：規劃局

（二）具體事項：

1、辦理項目建設選址意見書；

2、辦理建設用地規劃許可證；

3、辦理建設工程規劃許可證；

4、建設方案審批、施工圖審查。

（三）需提供材料：（1）建設項目定點申請書；（2）項目建議書；（3）可行性研究報告；（4）立項批復總平面布置圖；

（5）環評報告。

（四）收費情況：（1）行政事業性收費全免；（2）營業性服務項目（1:1000現狀地形圖、用地區域圖、工程定位圖）依據宜陽縣物價局核準的收費標準減半收取。

七、企業注冊、登記

（一）辦理部門：工商局

（二）具體事項：企業名稱登記，批準營業執照

（三）需提供材料：（1）企業名稱核準申請書；（2）公司法定代表人簽署的設立登記申請書；（3）全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明；（4）公司章程；（5）具有法定資格的驗資機構出具的驗資證明；（6）股東的法人資格證明或者自然人身份證明；（7）載明公司董事、監事、經理的姓名、住所的文件以及有關委派、選舉或者聘用的證明；（8）公司法定代表人任職文件和身份證明；（9）企業名稱預先核準通知書；（10）公司住所證明。

（四）收費情況：設立登記費按注冊資本總額的0.08%繳納；注冊資本超過1000萬元的，超過部分按0.04%繳納；注冊資本在1億元以上，超過1億元的部分不再收費。不具備法人資格的企業及所有分支機構等級收費標準每次收費300元/戶。

八、辦理組織機構代碼證

（一）辦理部門：技術監督局

（二）具體事項：辦理企業組織機構代碼證

（三）需提供材料：

1、內資企業：企業法人營業執照；

2、外資企業：對外商投資項目的批準文件，企業名稱預先核準通知書，中華人民共和國外商投資企業批準證書，企業法人營業執照。

（四）收費情況：（1）統一組織代碼標識證書收費：100—140元/證；（2）工業產品生產許可證收費：1700—2200元/證。

九、備案或核準

（一）辦理部門：發改局

（二）具體事項：項目建議書和可研報告的審批、備案、核準或轉報

（三）需提供材料：（1）填寫《企業投資項目備案申請表》；

（2）項目投資主體已經辦理企業登記注冊手續的，提供該企業的營業執照副本及復印件；未登記注冊的，提供項目代理申報單位的法人證書副本及復印件，擬注冊企業名稱預先核準通知書，以及各投資方的營業執照副本及復印件（有自然人出資的，還須提供自然人身份證明）；（3）屬國家規定實行許可證生產、經營管理的項目，須提供相關部門出具的許可意見；（4）法律、法規或者規章規定應當提供的其他文件。

（四）收費情況：項目備案不收費。

十、消防、人防、文物審查

（一）辦理部門：相關單位

（二）具體事項：對項目所在地進行消防、人防、文物勘探等方面審查。

（三）需提供材料：（1）規劃圖；（2）項目文物勘察申請書；（3）相關需要的其他材料。

（四）收費情況：（1）文物調查費：500-1000元/km2；（2）文物普探費：6.8元/ m2（可優惠30%）；（3）文物發掘費：926元/ m2。

十一、稅務登記

（一）辦理部門：國稅局、地稅局

（二）具體事項：企業稅務登記

（三）需提供材料：（1）企業營業執照或其他批準營業證件；（2）有關合同、章程、協議書；（3）銀行賬號證明；（4）身份證或其他證明身份的合法證件；（5）組織機構統一代碼證書；（6）財務會計制度及會計處理辦法；（7）要求提供的其他有關證件、資料。

十二、銀行開戶

（一）辦理部門：各銀行、信用社等金融機構

（二）具體事項：企業設立資金賬戶

（三）需提供材料：（1）營業執照副本；（2）稅務登記證；

（3）組織代碼證；（4）公章；（5）法人身份證及復印件，證明人身份證復印件；（6）銀行開戶申請書。

十三、報建

（一）辦理部門：建設局

（二）具體事項：申報項目開工建設

（三）需提供材料：（1）規劃圖；（2）建設用地批準通知書；（3）建筑物的方案圖和審批意見建設工程申報表；（4）建筑施工圖。