第一篇：房地產開發報建的管理辦法

房地產開發報建管理辦法

第一章 總 則

第一條 為加強集團系統各地區公司地產項目的開發管理，在開發報建業務方面保證集團公司戰略發展目標的實現，特制定本辦法。本辦法適用于集團系統下屬地區公司。

第二條 各地區公司地產項目的開發報建業務由各地區公司開發部負責，由集團公司開發中心對各開發部進行專業指導、協調監督和統籌管理。

第三條 各開發部按月度制定各項目的開發報建工作計劃，每月28日前將當月計劃完成情況和下月計劃報集團開發中心審核。集團開發中心負責將主要的報建工作節點計劃報集團管理中心。

第四條 各地區公司在取得新項目后，應根據集團公司下發的開發建設、經營融資節點計劃制定開發報建計劃，并報集團開發中心備案。

第五條 各地區公司在開發報建工作中應遵循“時間第一、優化成本、提前介入、穿插進行”的原則，在保證按時間目標完成集團計劃的同時，應采取有效措施，切實降低開發報建成本。

第二章 建設用地手續辦理

第六條 各地區公司取得項目用地后，應盡快辦理《國有土地使用權證》、《建設用地批準書》和《建設用地規劃許可證》。

第七條 各地區公司取得的《國有土地使用權證》的用地性質、用地面積及使用年限等內容必須與《國有土地使用權出讓合同》相一致；如須辦理臨時性《國有土地使用權證》的，應按時辦理延期或變更正式《國有土地使用權證》手續。

第八條 各地區公司應嚴格按照土地出讓合同約定的土地使用條件辦理相關的用地手續，盡快完成土地的征收與補償。收地時應注意用地紅線及用地面積的準確核定。

第九條 各地區公司在取得項目用地的同時應收集當地有關招商引資、開發建設等方面的優惠政策，充分利用政策資源，降低開發成本。

第三章 規劃報建

第十條 各地區公司在取得項目用地的同時應收集當地有關政策法規、設計規范、城市總體規劃、項目所在地控制性規劃、地上地下管線、地形地質等資料，連同項目資料報送集團建筑設計院作為設計依據，并與建筑設計院保持充分溝通，確保開發項 目規劃方案切實可行。

第十一條 各地區公司必須根據集團初步確定的地產項目開發方案申辦或調整規劃設計條件，爭取滿足項目開發建設所需要的容積率、建筑高度及公建配套等相關指標。

第十二條 各地區公司必須嚴格按照集團董事局審批的項目總體規劃方案進行規劃報批工作，協調各專業管理部門及規劃主管部門進行批復；在取得總規批復2天內將取得的成果報集團開發中心備案。

第十三條 各地區公司應盡早辦理《建設工程規劃許可證》。

第十四條 各地區公司應提前介入人防、消防、環保、教育、市政道路、中水（如有要求）等專業報建工作，通過協調爭取最有利于公司的報建方案，有效降低開發成本；在取得報建成果2天內報集團開發中心備案。

第十五條 各地區公司應在總平面方案批復后盡快辦理綜合管網報批或備案，以最優化的方案取得綜合管網、豎向標高批復，有效控制成本；在取得報建成果2天內報集團開發中心備案。

第十六條各地區公司在辦理相關手續時，必須做到市政配套設施費的減、免、緩，以有效降低開發成本；在完成相關手續2天內將取得的成果報集團開發中心備案。

第四章 施工許可證報建

第十七條 各地區公司必須按照集團公司對各項目每期工程的開工節點，提前10天完成施工現場的圍蔽以及“三通一平”，完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通手續。

第十八條 各地區公司應提前介入施工圖審查和節能審查，縮短開發報建時間。第十九條 各地區公司應盡量縮短各項手續的公示時間，同時加強與公司招投標部、施工單位的溝通，降低在政府職能部門備案的工程總造價，以降低開發成本。

第二十條 各地區公司必須在開工前完成政府有關質量監督和安全監督登記手續，或者協調質量監督和安全監督管理部門提前介入監督工作，同時協助工程部做好各項監督、驗收資料的收集存檔。

第二十一條

各地區公司必須在開工前取得《建筑工程施工許可證》或者先行施工手續，同時力爭各種稅、費的減、免、緩，以降低開發成本。

第五章 預售許可證辦理

第二十二條 各地區公司必須按照集團公司對各項目工程制定的銷售節點，提 前15天取得《商品房預售許可證》。

第二十三條 各地區公司開發部應提前委托當地政府預售管理部門認可的測繪機構，會同公司總工室和預決算部，在各期工程三層會驗后完成銷售面積的預測，銷售面積的預測應根據測繪規范取得準確率較高且最有利于公司利益的成果。預測成果必須通過集團預決算審計部審核。

第六章 工程項目驗收和交樓

第二十四條 各地區公司應根據當地的相關規定完成規劃、建設、人防、消防、環保、教育等政府主管部門的驗收。

第二十五條 各地區公司應按照集團公司下發的交樓計劃、交樓標準和《房地產開發建設管理制度》的相關要求，取得當地政府要求交樓必備的批文和證照。

第七章 權屬登記辦理

第二十六條 各地區公司應根據當地規定，及早辦理該期樓宇的門牌號碼審批手續。

第二十七條 各地區公司應在各期工程竣工驗收后50天內取得面積實測結果，實測結果應符合公司利益并通過總工室、預決算部和集團預決算審計部審核。

第二十八條 各地區公司應在各期工程竣工后90天內取得《房地產權屬證明書》及全部分戶圖。

第八章 配套工程報建

第二十九條

各地區公司應結合當地的政策法規及實際情況，在具備條件下，制定至少兩套可行的供電方案、小區水源方案、小區供氣方案及采暖系統方案并通過集團設計成本質量控制中心審核。

第三十條 各地區公司應按照集團設計成本質量控制中心審核的供電方案、小區水源方案、小區供氣方案、采暖系統方案進行報建，并簽訂相關供應合同。

第三十一條 各地區公司應根據當地的有關規定在工程動工前完成防雷裝臵設計的審核，力爭降低審查費和檢測費用，并在工程施工過程中協助工程部監督施第三十二條 各地區公司應根據當地的有關規定辦理《排水許可證》或《排污許可證》。

第三十三條 各地區公司應在各期工程竣工前完成永久水、永久電、供氣、暖 工單位保質保量地完成防雷工程施工。氣、電信、有線電視、市政道路接口、郵政等配套的開通工作。

第三十四條 各地區公司應在工程竣工驗收后辦理公建配套設施移交工作。移交時必須根據當地規定和公建配套的性質，以最優化的方案移交，確保公司的利益不受損害。

第九章 開發資質辦理

第三十五條 各地區公司應在公司成立并取得開發項目后兩個月內完成房地產開發資質的申領。在公司達到升級條件時及時辦理開發資質升級；按照當地政府主管部門要求的時間完成年檢手續。

第三十六條 各地區公司取得新項目后，應根據當地的相關規定辦理房地產開發《項目手冊》、《房地產開發經營權證》等證照。

第十章 附 則

第三十七條 各地區公司開發報建人員必須具備良好的職業道德，在遵守國家法律、法規的前提下，維護公司整體利益最大化。

第三十八條 各地區公司應根據本辦法，結合當地的實際情況，制定地區公司開發報建管理辦法，落實績效考核制度。各開發部必須于取得開發報建證照2天內，將復印件或掃描件報集團開發中心登記存檔，由開發中心建立集團系統開發報建工作臺帳，實時掌握監控各項目開發報建工作的計劃和完成情況，各地區公司開發部必須自行建立開發報建工作臺帳。

第三十九條 各地區公司必須按時完成具有時效性的證照的延期或換證工作。第四十條 各地區公司開發部應定期召開開發報建專項例會并做好會議紀要，及時對開發報建工作進行總結提高和合理的調整。各開發部平時應注意收集開發報建工作中開源節流的案例，每半年一次將有關案例交集團開發中心匯總整理后下發學習。

第四十一條 本辦法自頒布之日起執行。

第二篇：知名地產集團房地產開發報建管理辦法

房地產開發報建管理辦法

第一章

用地手續辦理

第一條

《國有土地使用權證》辦理

1、簽訂《國有土地使用權出讓合同》或《項目合作協議》次日展開收地工作，在支付地價款及契稅后7天內須取得《國有土地使用權證》。

2、《國有土地使用權證》的用地性質、用地面積及使用年限等內容必須與《國有土地使用權出讓合同》一致；如需辦理臨時性《國有土地使用權證》，必須在到期30天內完成延期手續或變更正式《國有土地使用權證》手續。未按此執行并造成損失的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發領導（或項目總經理）降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。

3、原則上須盡量劃分多塊宗地辦理國土證。

4、地區公司須嚴格按照土地出讓合同約定的土地使用條件辦理相關用地手續。

第二條

項目收地時開發部必須委托有資質的測繪部門對用地紅線及用地面積進行核定。否則，給予開發部負責人扣罰100%綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第三條

地區公司在履行土地合同時，必須及時開展維權取證工作，確保公司權益。否則給予相關責任人降職、免職處分，綜合計劃部考核。

第二章

開發報建策劃及規劃報建

第四條

新項目在總規非正式批復3天內，由主管開發領導組織召開開發報建策劃會，項目總經理及綜合計劃部、開發部、總工室等部門負責人參加，研究當地市政配套費繳納、預售證辦理、交樓驗收、水電氣暖繳費及開通等政策，制定分批分期辦理規劃證、施工證計劃。未按時召開會議的，每延遲一天扣罰主管開發領導500元，綜合計劃部考核。

第五條

總規非正式批復4天內，由綜合計劃部牽頭制定開發報建及設計出圖計劃并考核。計劃出現漏編、錯編的，每項扣罰責任部

門負責人200元，綜合計劃部考核。

第六條

總平面規劃報建、管網綜合平衡圖

1、開發部須在取得土地15天內取得總規非正式批復；在取得土地60天內取得總規正式批復和豎向標高、管網綜合平衡圖。

2、項目內如配建可能影響銷售的公建配套（如變電站、垃圾中轉站、公廁、配電房、煙道、風道等），須依照政府規定做好前期公示，并做好維權取證工作。

3、開發部須在總規批復后30天內取得人防、消防、環保、教育、防雷、中水、深基坑、交通評估、市政道路、超限審查、初步設計審查等專業意見或正式批復。

4、總建筑面積、綜合管網、市政路網、單體位置、單體戶型、使用功能、立面等方案調整，開發部須在取得集團調整批復后60天內完成政府職能部門正式批復或換圖。

第七條

由于開發報建原因造成總規方案或單體方案變更，給公司造成重大損失的，給予地區公司董事長（或主持工作一把手）、主管開發領導（或項目總經理）、開發部負責人降三級工資以上處分，管理及監察中心考核。

第八條

單體報建

1、單體報建須結合項目的總體規劃設計方案，確保單體位置、單體戶型、使用功能、立面等與集團批復方案的一致性。未按此執行給公司造成重大損失的，給予主管開發領導（或項目總經理）、總工室主管領導、總工室負責人、開發部負責人降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。

2、各樓棟動工前須委托規劃局認可的測繪部門進行放線，工程至正負零時完成驗線，未按此執行給公司造成損失的，給予開發部、工程部、總工室負責人扣罰100%綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第九條

辦理《建設工程規劃許可證》

1、開發部須在總規批復后45天內取得《建設工程規劃許可證》，原則上應按樓棟辦理，地下室部分應單獨辦理。確因政府主管部門要求不能按此執行的，須根據工程開發建設進度盡量分多批次辦理。

2、開發部須與綜合計劃部進行專項溝通，避免將開發進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個《建設工程規劃許可證》，以免影響驗收。

3、因當地特殊規定，確需將開發進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個《建設工程規劃許可證》的，須形成書面報告，報管理及監察中心備案。

第十條

地區公司在取得項目用地的同時須收集當地有關政策法規、設計規范、城市總體規劃、項目所在地控制性規劃、地上地下管線、地形地質等資料，尤其是當地的各種強制性規范、規定，報集團設計院作為設計依據。未按此執行，導致集團設計院的設計方案無法通過當地政府審批，且須進行設計方案重大調整的，給予主管開發領導（或項目總經理）、總工室主管領導、總工室負責人、開發部負責人扣罰100%綜合獎金處分，集團設計院考核。

第十一條

主管開發領導每月須組織召開開發報建工作專題會議，督促開發報建計劃的實施，總結制定并推廣各項管控措施，參加人員為主管開發領導、項目總經理、開發部、總工室、綜合計劃部等部門負責人。會議紀要須于會后2天內報管理及監察中心備案。未按時召開會議的，給予主管開發領導扣罰100%綜合獎金處分。綜合計劃部考核。

第十二條

地區公司在新城市上馬項目后須收集當地有關交樓驗收的特殊規定。如當地政府要求項目須整體辦證、整體驗收，須報管理及監察中心備案。

第十三條

所有報建圖紙須經總工室審核通過后方可對外使用；綜合體、地標等重大項目的報建圖紙，須再報集團設計院審核后方可對外使用。

第十四條

規劃報建階段，開發部取得政府任何審批結果或書面意見的，須在24小時內歸檔并函告總工室，由總工室及時作出相關處理，有必要報報集團設計院的須在24小時內報批。未按此執行給公司造成損失的，給予開發部、總工室負責人降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。

第三章

施工報建

第十五條

開工前必須取得《建筑工程施工許可證》或先行施工手續。

第十六條

開發部須在項目開工后15天內完成施工用水、施工用電和臨時排水的報裝和接通工作。每延遲一天扣罰開發部負責人及相關責任人各50元，綜合計劃部考核。

第十七條

地區公司必須在開工前完成政府有關質量和安全監督登記手續，或者協調質量和安全監督管理部門提前介入監督工作，同時做好各項監督、驗收資料的收集存檔。每延遲一天扣罰開發部、工程部負責人50元，綜合計劃部考核。

第十八條

開發部必須在取得《建設工程規劃許可證》后30天內取得《建筑工程施工許可證》。

第十九條

地區公司應按照總工室審核通過的施工圖辦理施工圖審查并取得圖審合格意見書。因開發報建原因導致施工圖審不合格或致使公司利益受損的，給予主管開發領導、開發部負責人等相關責任人降一級工資以上處分。綜合計劃部考核。

第二十條

開發部須與綜合計劃部進行專項溝通，避免將開發進度計劃、合同交樓時間嚴重不同的樓棟辦理到同一個《建筑工程施工許可證》，以免影響驗收。

第四章

配套工程、消防工程報建

第二十一條

配套工程報建

1、配套工程指的是滿足項目交付使用所需的永久供水、永久供電、永久供氣、永久供暖等工程。

2、首期工程動工后90天內，由主管工程、開發、設計領導共同組織工程部、開發部、總工室、預決算部、招投標部等召開專題會議，討論并制訂水、電、氣、暖等配套工程的報建方案（具體內容包括接入源點、路由、投資方式、建設周期、開通時間、相應收費標準等），每延遲一天扣罰相關責任人100元，綜合計劃部考核。

3、在確定配套工程報建方案后90天內，開發部必須到自來水公司、供電局、煤氣公司、供暖公司提前申請足以保證項目各期建設及交付使用的水、電、氣、暖負荷指標；同時，必須根據項目分期進

度取得各期配套工程接入源點負荷指標，該項工作納入集團計劃考核。如當地無負荷的，必須制定解決方案并實施，每延遲一天扣罰開發部負責人50元，綜合計劃部考核。

第二十二條

配套工程的實施方案必須按集團制度規定報設計成本質量控制中心審批，地區公司應按照集團設計成本質量控制中心審核通過的供電方案、水源方案、采暖系統方案進行報建，并簽訂相關合同。地區公司對設計成本質量控制中心提出的意見，盡最大努力后仍達不到的，須提出處理意見及解決方案，經地區公司董事長（或主持工作一把手）審批后，報集團直管副總裁、集團分管領導審批。未按此執行的，給予主管開發領導降一級工資以上處分，管理及監察中心考核。

第二十三條

以繳納配套費形式實施水、電、氣、暖等配套工程的項目，地區公司招投標部負責在主體工程招標十天前通知開發部書面提供水、電、氣、暖工程收費依據及收費部門應該承擔的施工范圍，避免施工范圍重疊。開發部未及時按要求提供相關資料的，扣罰相關責任人1000元，招投標部考核；如招投標部簽訂的招標合約所包含的施工范圍同繳納配套費所包含的施工范圍有重疊的，給予招投標部負責人扣罰100%綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第二十四條

地區公司必須在開盤15天前取得正式的消防專業審核批復，并確保銷售資料與施工圖紙一致，每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核；由于消防專業意見批復導致銷售資料變更的，給予相關責任人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。

第二十五條

地區公司須在合同交樓240天前完成水、電、氣、暖配套工程協議簽訂，合同交樓210天前取得水、電、氣、暖配套工程施工圖紙，每延遲一天扣罰責任部門負責人500元，綜合計劃部考核。

第二十六條

供電工程、消防工程招標資格審查合格單位須為項目所在報裝、報驗管轄區內有多年施工經驗的單位；否則，如出現工程進度嚴重滯后、驗收手續嚴重滯后，影響合同交樓的，給予招投標部負責人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。

第二十七條

配套、消防工程成本控制工作由地區公司董事長

（或主持工作一把手）具體做出安排，主管開發領導（或項目總經理）必須密切配合招投標部工作。

第五章

預售辦理

第二十八條

地區公司在開盤60天前由主管營銷領導組織總工室、開發部、工程部、預決算部、營銷部、物業公司及相關主管領導召開開盤前工作協調會，會議須確定：

1、確認符合當地測繪部門要求的圖紙，按圖完成預售面積的計算，同時委托當地房管局認可的測繪部門進行面積測繪。地區公司對預測結果進行復核、協調、確認，對各項目首次開盤樓棟及新增物業類型的銷售面積須再報集團預決算審計中心審核。

2、對銷售合同中關于永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套項目的開通條款及交樓所需驗收手續條款進行會審并確定，確保合同條款的合理性、可行性。

3、確認每一樓棟的戶型、朝向，尤其須注意總工室下發的鏡像圖紙的樓棟。

4、確定項目的竣工及交樓時間，并提交地區公司董事長（或主持工作一把手）批準，再報集團營銷中心、管理及監察中心審批。

5、確認合同交樓標準，包括工程竣工標準、取得驗收證照標準、配套工程開通標準等，確保交樓實體與樣板房、沙盤模型、報建圖一致。

6、確認物業管理合同備案的完成時間節點，并納入地區公司計劃考核。

7、對項目內可能影響銷售的公建配套（如變電站、垃圾轉運站、公廁、配電房、煙道、風道等）設置情況進行確認，確保展示模型與實際設置情況一致，由當地公證處作公示公證。

未按時召開會議的，每延遲一天，扣罰主管營銷領導500元，綜合計劃部考核。

第二十九條

開盤30天前，由董事長組織召開會議對上述內容予以審定。

第三十條

地區公司須按照各項目的銷售計劃，新開盤項目須提前15天取得《商品房預售許可證》并開通網簽；后續推貨樓棟須于

集團推貨計劃之日前取得《商品房預售許可證》并開通網簽。

第六章

交樓驗收

第三十一條

地區公司必須在每期樓棟第一批外立面完工后15天內，由地區公司主管開發領導（或項目總經理）和主管工程領導共同組織開發部、工程部、招投標部召開開發報建驗收協調會，明確各專項驗收和竣工備案需要達到的工程進度驗收標準及時限，明確責任人和責任目標，會議每延遲一天扣罰相關責任人50元，綜合計劃部考核。

第三十二條

地區公司必須按每期工程合同交樓前9個月、6個月、3個月由董事長（或主持工作一把手）分三次組織相關主管領導、開發部、工程部、招投標部等相關部門召開永久電、永久水、供氣、供暖等生活必需配套工程開通及消防驗收工作協調會，確保具體工作責任到人、會議決議在合同交樓30天前完成。否則必須制定交樓應急預案，報管理及監察中心備案。

未按此實施的，給予開發部經理免職、項目總經理降六級工資、主管開發及主管工程領導降三級工資處分。合同到期水電氣暖等配套工程未開通、相關驗收未完成的，給予項目總經理免職、主管開發及主管工程領導降職、董事長降六級工資處分。

第三十三條

毛坯交樓的，開發部必須在毛坯竣工后30天內取得《規劃驗收合格證》；精裝交樓的，開發部必須在精裝竣工后30天內取得。每延遲一天扣罰開發部經理50元。綜合計劃部考核。

第三十四條

毛坯交樓的，工程部、開發部必須在毛坯竣工后75天內取得《質量驗收意見書》和《建設工程竣工驗收檔案認可書》；豪裝交樓的，工程部、開發部必須在豪裝竣工后75天內取得。每延遲一天扣罰工程部經理或開發部經理50元。綜合計劃部考核。

第三十五條

毛坯交樓的，開發部、工程部必須在毛坯竣工后85天內取得《竣工驗收備案表》；豪裝交樓的，開發部、工程部必須在豪裝竣工后85天內取得。每延遲一天扣罰開發部經理或工程部經理50元。綜合計劃部考核。

第三十六條

面積實測和確權辦理

1、取得竣工備案表后30天內，開發部必須取得當地房管局或房管局認可的測繪部門出具的面積實測結果，并提交給預決算部。

未按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人50元。營銷部考核。

2、預決算部收到實測的確權面積后，須在7天內與開發部、測繪公司共同進行復核，復核無誤后形成書面報告，經地區公司董事長（或主持工作一把手）簽字確認后1天內將確權面積抄送至營銷部、財務部。

未及時復核，每延遲一天扣罰預決算部負責人、開發部負責人各100元。營銷部考核。

第三十七條

開發部必須在合同約定房產證辦理時間180天前取得該期樓宇的《房地產權屬證明書》及全部分戶圖；取得《房地產權屬證明書》6天內，辦理完畢房管部門的權屬歸檔手續并具備查冊條件。每延遲一天扣罰開發部經理20元。綜合計劃部考核。

第七章

公建配套與人防工程設置方案的制定、審批

第三十八條

地區公司應在取得集團已批準的總平面方案后3天內、向規劃局報建總規方案前，由主管開發領導主持召開會議，總工室、開發部、營銷部、預決算部參加。會議須明確:

1、公建配套設置名稱、面積、具體位置。

2、人防工程設置方案經營分析（須考慮建安成本、易地建設費、車位數量及銷售或出租收入等因素），并在建設人防地下室與繳納人防易地建設費間做出明確決定。

第三十九條

公建配套原則上只按滿足物業管理基本需求設置物管用房，確須增設其他公建配套的，參照當地規定標準或土地合同中規劃設計條件的下限，按照不宜多的原則執行。公建配套設置的數量由管理及監察中心負責審核。

第四十條

公建配套的位置應在設計階段進行專項設計，盡量集中統一設置，不得占用商業面積，不得占用綜合樓、影城和運動中心等物業。公建配套的位置由集團設計院負責審核。

第四十一條

公建配套方案報批流程：取得集團已批準的總平面方案后15天內將《公建配套方案審批表》及公建配套設置細化方案通過EMS系統報管理及監察中心、集團設計院審核，經集團總規劃師、集團直管副總裁審批后，再報集團分管領導審批，各環節審核時間均為1天。

第四十二條

各項目在報建時原則上不設置人防工程，不繳納人防易地建設費。設置人防工程或繳納人防易地建設費的項目，應參照

當地規定標準的下限原則執行。

第四十三條

人防工程設置方案報批流程：確需設置人防工程或繳納人防易地建設費的項目，地區公司必須在規劃局批復總規方案后5天內將人防工程設置方案通過EMS系統報管理及監察中心審核，再報集團分管領導審批，審核時間為1天。

第四十四條

地區公司未按規定報審公建配套方案或人防工程設置方案的，扣罰相關責任人1000元；未及時報審的，每延遲一天扣罰開發部負責人及相關責任人各50元。綜合計劃部考核。

第四十五條

地區公司須嚴格執行集團審批通過的公建配套方案或人防工程設置方案，方案未報集團審批即私自報建的，給予開發部負責人降一級工資處分；未按集團審批通過的方案執行并給公司造成重大損失的，給予相關責任人降三級工資以上處分。管理及監察中心考核。

第八章

開發資質辦理

第四十六條

開發部須在公司成立并取得開發項目后30天內完成房地產開發資質的申領，在公司達到升級條件后60天內完成開發資質升級工作，按照當地政府主管部門要求的時間完成年檢手續。未按時完成的，每延遲一天扣罰開發部負責人100元，綜合計劃部考核。

第四十七條

取得新項目后，開發部須根據當地的相關規定辦理房地產開發《項目手冊》、《房地產開發經營權證》等證照。

第四十八條

因無開發資質、開發資質過期以及無《項目手冊》、《房地產開發經營權證》等導致罰款的，給予開發部負責人扣罰100%綜合獎金處分，綜合計劃部考核。

第九章

報建規費管理

第四十九條

開發報建規費支付原則上按銷售進度和工程開發建設進度盡量分多期繳納，但不得影響項目開盤及交樓驗收。

第五十條

開發部須建立收費標準臺賬，每月跟進當地政府的各項

收費政策變化情況，及時更新臺賬，并于每月底報管理及監察中心備案。如收費標準發生變化，開發部須及時采取措施，制定最有利于公司的繳費方案，杜絕多繳。未按此執行給公司造成損失的，給予主管開發領導（或項目總經理）和開發部負責人降一級工資直至免職處分，綜合計劃部考核。

第五十一條

報建規費審批權限及管理

1、地區公司對外支付正常報建規費由各公司董事長（或主持工作一把手）審批。

2、開發報建非正常規費（如罰款、滯納金等）100萬元以下（含100萬元）的，由地區公司董事長（或主持工作一把手）審批；100萬元以上的，通過EMS系統報管理及監察中心審核后，再報集團分管領導審批。

3、正常報建規費、以配套費形式繳納的配套工程費、100萬元以下非正常規費等費用的準確性與合理性方面，管理及監察中心每月按金額的50%進行抽查。

第五十二條

開發部須建立開發報建規費（含非正常規費）支付臺賬，于每月最后一天經開發部負責人及財務部負責人簽字后報管理及監察中心備案。未按時上報的，每延遲一天扣罰開發部負責人100元，誤差超過5%的，扣罰開發部負責人500元，管理及監察中心考核。

開發部須做好開發報建溝通工作，嚴格控制非正常規費支出，對于重大事項，地區公司董事長（或主持工作一把手）必須參與協調，確需支出的非正常規費，將按支出金額的10%從該公司當月利潤獎金中扣除。管理及監察中心將每季度公布排名情況，并報集團直管副總裁、集團分管領導、董事局主席。

第五十三條

項目滯納金或報建規費依法得到減免的，按照減免金額的1%給予地區公司獎勵。滯納金的計算截止時間以集團批復同意支付該項費用的時間為準。集團給予各公司的獎勵，50%部分獎勵地區公司董事長（或主持工作一把手），其余50%部分由地區公司董事長（或主持工作一把手）分配或留存。獎勵方案須報集團人力資源中心備案。

第五十四條

報建規費的減免緩不得影響項目的正常開發建設

工作，否則不予獎勵。

第五十五條

地區公司每月底前須將當月減免獎勵申請報管理及監察中心審核，經集團直管副總裁、集團分管領導審批后，再報集團總裁審批。

第五十六條

地區公司在主體工程招標時，應統一明確合同金額不包含勞保統籌基金，項目勞保統籌基金由我司按政府規定向政府主管部門繳納，施工單位按政府規定的程序辦理該款項的退返。地區公司已發包的建筑工程，如合同金額中已包含勞保統籌費，地區公司須在向政府繳納勞保統籌基金后，由開發部書面通知預決算部在下月工程款中扣回。

開發部繳納可扣回費用未及時書面通知預決算部的，每次扣罰開發部負責人1000元；預決算部收到開發部通知未在相應進度款中扣回相關費用的，每次扣罰預決算部負責人1000元，如該項目已結算且無法扣回該費用的，給予預決算部負責人降一級工資以上處分，綜合計劃部考核。

第五十七條

地區公司在主體工程招標時，必須在合同中明確：施工單位必須配合甲方辦理新型墻體材料基金、散裝水泥基金退返手續，提供當地墻改辦，散水辦認可的票據。若因施工單位原因導致新型墻體基金和散裝水泥基金無法退返的，應由施工單位承擔相應責任，并在工程款中扣回相應規費。未按此執行導致相關費用無法退返的，給予招投標部負責人、合同管理部負責人、預決算部負責人降一級工資以上處分，開發部考核。

第五十八條

項目前期已繳納新型墻體基金、散裝水泥基金的，達到退返條件未能退返的，后期如需繳納，須以前期繳納費用沖抵。確需繳納的，須降低繳納比例。

第五十九條

規費退返作為開發報建重點工作納入月度計劃，由管理及監察中心負責嚴格考核，每季度公布完成情況排名。

管理及監察中心每月對可退返規費的退返和轉扣的及時性方面進行抽查，抽查比例不少于50%。

第十章

開發報建信息化管理與考核

第六十條

根據《開發報建重點工作計劃考核模板》及項目啟動時間，由ERP系統自動生成全生命周期計劃，每月5日自動分解到地區公司生成月度考核計劃。

第六十一條

開發部須在取得任何證照或書面意見后

24小時內，將清晰的掃描件上傳至ERP系統，以此認定工作事項完成。

第六十二條

ERP系統自動計算各公司計劃完成率并生成考核結果，再報人力資源中心、財務中心執行。

第六十三條

地區公司數據一旦錄入，未經管理及監察中心同意不得更改。

第六十四條

管理及監察中心負責對地區公司錄入數據的真實性、有效性進行檢查。

第六十五條

對總規報建、施工證、預售證辦理、消防驗收、配套工程開通及確權辦理等重要工作，由ERP系統自動預警并發送短信（微信）至相關領導。

第十一章

其他

第六十六條

開發部提交報建結果有弄虛作假行為的，給予責任人降薪、降職直至開除處分。

第六十七條

所有對外報建資料必須經主管開發領導（或項目總經理）審核后方可對外使用。

第六十八條

地區公司各考核部門須建立本制度的考核臺帳。綜合計劃部于每月底前匯總考核結果，每月5日前經地區公司董事長（或主持工作一把手）批準后執行；考核結果于每月8日前報管理及監察中心備案。

第六十九條

地區公司員工在規劃報建、公建配套設置、人防報建等方面對節約成本做出重大貢獻的，可由地區公司董事長（或主持工作一把手）在月度獎金分配時給予專項獎勵；地區公司董事長（或主持工作一把手）有重大、特別貢獻的，可向集團申請專項獎勵，具體由管理及監察中心審核，并報集團分管領導審批后，再報董事局主席審批。

第七十條

本辦法自發文之日起執行，如有規定與本辦法不一致的以本辦法為準。

第三篇：房地產開發報建流程(三)

房地產開發報建流程(三)

7、節能審查、施工圖審查

在領取建設工程規劃許可證之后，設計公司在建筑施工圖的基礎上再次細化，完成結構施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能計算書，就可以開始這兩項審查了。

節能審查，在我的個人經驗里面，是怎么審都行的事情。我國現在越來越強調可持續發展，建筑節能擺上的位置也越來越高。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節能方面肯定是不達標的。搞了這些東西，夏天空調得開到瘋狂掉。不過老百姓都喜歡這種新鮮東西。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節能審查上都比較能達標，老百姓在觀念上也比較能接受這個，因為北方有一個取暖的問題，節能不能達標的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費的。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。

說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。建設部的官員們在政策制定上，必定帶有強烈的北方特征。北方人在考慮在冬天取暖的要求之后，的確不習慣居住大面積。開間超過6米的客廳，在取暖上就肯定不達標了。同時，在完全不考慮洗手間的采光和通風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這是與北方人的使用習慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習慣每天洗澡。（我說明，我這不是地域歧視啊，我這完全是就事論事。）但在南方，僅僅只是增加這么一個洗手間的窗戶，90平方米要設計出三居室，就幾乎是不可能完成的任務。這個稍微在圖上畫一下就知道了。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。本人當年參與的好幾個項目，為了在滿足這個9070的要求下還能做3房單位，設計師嘔了不知道多少噸血。現在市場上的公司逼得沒法子，被迫只能大量的推出兩房單位。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。現實就是這么滴殘酷。客觀規律就是如此。

現在有些公司為了規避這個9070，還想了些花招，比如設計兩套房子，再打通它一起賣。在某些不良媒體的宣傳口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。我個人無言以對。

恩，說個節能審查，一說開去就說了這么多，不好意思不好意思。現在開始說施工圖審查。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，允許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。施工圖審查單位還必須對審查結果負責。但是，基于我國的審查技術非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。在這里講一個本人曾經親歷的事情。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。那個塔呢，形狀就像個紡錘，中間粗兩頭細。該地建設局檢查組帶人檢查施工現場，上了這塔的工架，突然這塔就塌了，整個檢查組全部死光。這是個大事啊，政府因此組成了浩大的調查，來查這個事故的原因。首先當然是從源頭設計查起。結果一查，設計堅稱沒有任何設計上的問題。于是把那圖紙送去重新做審查，一查的話，審查人員說，不行，這個圖紙有問題。兩邊就吵了起來。最后兩邊都說服不了對方。要說這個圖紙違反強制性規范吧，它也不違反。但是不違反強制性規范就表示安全合格嗎？我看誰也不敢說這個話。最后只能把施工單位拉出來，判了幾個罰了些錢，了事。現在合生在廣州的某樓盤前面，也打算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。最后也是不了了之，因為這根本說不清楚，到底安不安全反正我個人不知道。

施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。施工圖審查時除了給審查費，專家紅包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。

8、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可

余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。我知道在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但現在，越來越多的城市，開始加強了對這兩樣東西的管理。

余泥排放現在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財道路了。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定道路上行駛。但在很多時候，根本不可能這么規范。尤其是工程趕進度的時候，那是日夜得都運泥啊，沒辦法，只能打通各路神仙。

余泥在運輸過程中，很容易污染路面。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，結果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估計是交通部門火大發了，撞槍頭上了。

噪音排放許可，是指只能在規定時間，用規范的，噪音較輕的方式施工。這個是環境保護部門管著的。現在很多城市已經禁止使用錘擊樁了。那玩意打起來不是人能忍受的，想當年我剛剛進入這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。當然用錘擊樁，那肯定是最經濟的。只要沒人管，開發商絕對用錘擊樁。因此我個人無論如何，都支持在這方面加強管理。此外，對那些夜間連續施工的，更要予以管制。現在在一些城市，這個夜間連續施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。那是真管得不錯。無論怎么找關系都難批得下來。如果居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想支援政府的貧困官員了。但是絕大多數的城市，唉，那處于幾乎沒有管理的地步。

我作為從先進城市走出來的三個代表，到一些二三線城市去，傻乎乎的去問人家環保局，噪音排放和夜間連續施工怎么辦手續啊？結果被人家狠狠的嘲笑過好幾回。嘎嘎，我相信這里也會有人看過我這一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鳴得意的說：有這種手續嗎？我這里沒有啊，我這里很簡單啊，什么什么的，就和上面某些人自鳴得意的嘴臉，一樣。

哼

9、質量監督、安全監督

我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐煩了。但是沒法子。程序是這么一步步走過來的。施工許可證完了之后，我隨便這么一想，我靠，后面不知道還有多少程序。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。這得寫死我啊。為什么我會突然發這種神經寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢騷百余字。謝謝各位。

質量監督站和安全監督站都是建設部門下屬機構。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續。這兩個站的分工，我跟各位說老實話，我分不清楚。在我看來，質量問題都是安全問題。我就不明白為什么要搞兩個站，分著管。譬如我打樁沒按規定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質量問題？我反正說不清楚。總之兩個機構都得好好的哄著。當然在若干細節上這兩部門還是有所區別。比如有些安全問題的確跟建筑質量關系不大，譬如工人不戴安全頭盔啦，物料堆放不按規定亂堆啦，這些。但在我看來，安監把質監吃掉，并成一個機構，沒有任何邏輯和操作上的困難。

在現實的操作中，但凡涉及到檢測的，就由質監辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發現毛病的，就屬于安監的職責。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目養活自己。收人錢手軟，云云。安監基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。

現在在有些城市，質量檢測的功能已經開始市場化了，有資質的檢測單位都能做檢測了。我見過最好的城市是廣州。做個樁檢測的費用，只是周邊城市的3分之1。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。檢測合格了，才能做承臺，繼續往上建。各位的，明白？

不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的把持著。這個也是建設部門的生財主道啊。我要是局長我也不肯放。

10、施工招投標、監理報建

還是沒寫到施工許可證，寫死我了，啊啊啊我為什么會想到寫這個題材？我現在內心深處泛濫著一寫到施工許可證就太監掉的沖動啊。

首先，我必須說明，按照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業施工，都必須做招投標。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。我個人對此一直持非常反感的態度。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證明，既可免除施工招投標手續。啥是私營企業證明呢？去工商局打一張股東結構書就行了。

在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領域那是真黑不是假黑。黑得讓人毛骨悚然。搞施工的就沒幾只好鳥。我在此隨便講個故事哈。施工企業必須把自己的專業技術人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質量員和安全員。施工投標的其中一個材料是專業技術人員，根據項目大小，配備的人員多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在廣州，某企業圍一個標，另外一個不識相企業就想進去，材料一準備，然后發現自己的技術人員不夠了，于是馬上到建設局備案新增人員資料。本來這種新增技術人員備案實在是非常簡單的事情。結果，連交件都交不進去。總之就是不受理。后來求爹爹告奶奶給受理了，然后又因為其中一個人的身份證復印得不清晰，全部材料退件。這個企業的老板氣得吐血。到最后當然這個標是投不進去了。我這里講的還只是個小手段。暗地里啥招數都用得出來。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。

恩，監理招標的程序跟施工招標的程序及做法幾乎一致，我不多說了。

監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理規劃和監理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發一個監理審查意見。通過了就是下一步，施工許可證。

監理規劃和監理細則，老實講，在我個人的經驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。在我個人的從業經驗里面，我沒見過幾個政府官員能看得懂的。

11、施工許可證

我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。寫完這段我就開始撒嬌，啦啦啦

施工許可證所須材料基本上是上面全部手續一個匯總。缺一不可。在我個人的職業生涯中，我從來沒有經歷過能辦齊上面所有的手續，再申領施工許可證的。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。要這樣的話，絕對沒1年的時間出不來。不相信的同學，請回頭再把前面10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。而且得一步一步來。這是什么概念？這是卡死你的概念。隨便哪個環節出了任何問題，直接就GAME OVER。

在改革開發之初，外資企業剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。最后撤資了，不干了。上級政府震怒，云云。

現在改革開發這么多年了，我們好到哪里去了嗎？我們的辦事流程方便嗎？我們能方便快捷的為企業服務嗎？

到了今時今日，還有什么企業抱怨過政府管得太嚴，太死，審批環節太復雜嗎？聽不到了。為什么？因為大家統統都已經適應了這個游戲規則。大家已經在這個圈子中取得了某種平衡，達成了某項交易。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。

我知道我這么說，會有很多糞青完全不能理解。我就這么告訴你們：大家都已經把潛規則當成了規則。這些規則維系著房地產這個產業。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在利益分配，都存在制衡。這個系統在經過10多年的運做之后，它本身已經具有了生命力，絕對是牽一發而動全身。

因此，我們經常可以看到，除了一些管理相對規范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。這就是一種雙方博弈之后達到的平衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。這么把一個項目分割成很多部分發證。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協的結果。政府要是把企業都給玩死了，他們就沒得玩了。

之后的內容，大家就開始熟悉起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。啦啦啦，我開始撒嬌。

12插曲,來講講目前的宏觀房地產調控

恩,不妨說一下,我出身是房地產管理部門。當年參與了非常多的房地產政策制定。后來窮得不行，被迫下海至今。這也是我為什么能從事現在這個工作的原因之一啦。

在講預售和驗收這些東西之前，我想先講講現在的房地產調控政策。理解了這個，才能對銷售方面的各項政策有一個清晰的了解。對現在的調控，我的總體評價是：混蛋。

基本上，現在的中央層面的調控政策分成以下三個方面：

1、減少土地供給，緊縮地根

這方面的政策非常的立桿見影。如果這里有國土部門的朋友，看到了肯定大有感觸。最近這3年以來，中央對地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。當然，這里我們必須有個概念，用地量最大的產業，不是房地產，而是工業。尤其是各類招商引資的工業園區。目前我國各類工業園區總面積已經超過了全國所有城市市區建成區的總面積。這是一個很瘋狂的概念。當然，在這種宏觀性的打壓地方用地沖動的趨勢下，房地產用地不可避免的受到了株連。房地產用地供給量逐年減少是不爭的事實了。各位不需要和我爭論什么各大房地產公司儲備了多少多少地，足以做多少多少年的開發，因此現在供地不足這種消息不準確，等等。這種新聞幾乎都是不良媒體的外行報道，連造謠都沒造出個樣子來。只要看看現在各大房地產公司儲備的那些地都在什么位置，基本上就可以判斷出來事情的真偽。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉。在另一個方面來說，房地產公司儲備那些目前來說幾乎沒有開發價值的遠郊土地，其完全是寄希望于中國經濟的健康穩定發展，城市逐步擴張，富裕群體人數總量不斷增長。這種心態其實倒真是一種諷刺。唉

2、打壓購買需求

提高首付比例，緊縮銀根，提高銀行準備金率，控制按揭貸款，都是這種考慮。就是讓老百姓沒錢買房子。但是，這種政策不是釋放和滿足需求，它沒有解決任何問題，它只不過是將需求延后。我不明白為什么老百姓對這種政策鼓掌叫好。有一種很神奇的解釋說，這種政策的好處是：老百姓買不起房子了，開發商脆弱的資金鏈就會斷掉，開發商就會自動降價了。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。免得我的這個貼淪為口水之爭的場所。我只對客觀效果予以評價。謝謝。

3、強制性限制房地產產品類型

這個很明確，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。這個9070的政策被唱得很響，好象很英明神武的樣子。我個人沒明白過來這到底有什么效果。戶型選擇完全是市場化的東西。我揣摩著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。但是，我暈，大戶型或者小戶型，在單價穩定的前提下，單方利潤及總利潤會有任何差別嗎？總建筑面積不變，單價穩定，戶型變一下，造成影響無非是多幾套房子或者少幾套房子，利潤有區別嗎？除非是有這樣的邏輯前提：大戶型的單價比小戶型高。但在我的個人職業經驗里面，我是沒發覺過有這種情況。我的個人經驗是反過來：小戶型的單價一般都比大戶型高一點點。本人所經歷的少數幾個公司在產品定價上基本上都是這么個策略。我不知道北京是不是與我的個人經驗相反。

我個人總結，房地產調控政策，就在上面這三樣東西里面玩來玩去。不會有別的什么新花樣出來了。這個效果，我就不多說了。

接下來，繼續講流程吧。啦啦啦

13、放線、驗線

這個就簡單的說一說吧。圖紙畫出來之后，要把圖紙上的建筑物在實地上落實一個具體的位置，這是個技術活，要測量，定坐標。這個活就叫放線。放線一般是規劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機構干，不過有些發達城市也已經把這個工作半市場化了。嘿嘿，又來一個半市場化。正式放線的前提是領取了施工許可證。放線后，測繪院會發出一份放線冊。

在工程提前施工，違章施工的場合，都需要做通這個測繪院的工作。讓他們提前來做放線。唉，又來一個“做通”工作。

放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。一看這個建筑的確是按圖紙建起來的，沒超出邊線，測繪院就出驗線冊。

14、預售許可證

終于說到這個了。預售現在的管理已經比較嚴格了。我所知道的，在房地產已經成為了一個產業的城市，預售許可都要求在網上辦理，全程公示。現在在預售上面做手腳的可能性越來越小了。

預售許可最重要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑結構封頂。這個條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數高低，全部封頂才能放貸。因此現在高層建筑往往在完成3分之2的結構，取得預售許可證之后，開發商在推盤時都不積極。因為這個時候，錢也不是很能收得到，只能收到個2、3成，但是各項交易稅費卻要按足成在當年予以計算。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。

現在辦預售許可，都要做價格公示。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。但是，我必須要說，但是，政府沒有（也沒有權力）對房地產交易價格進行管制。在辦理預售手續時所申報的價格，開發商可以完全不予理會。這個價格申報一下就完了。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。從來都是如此。隨便你怎么公示。賣的時候照樣賣5000賣8000賣10000多，沒有任何法律上或者行政上的責任。

在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。房管部門下屬的房屋測量部門，根據開發商提供的圖紙，事先算一個面積。這個叫預測繪。在竣工之后，到實地測量，就是實測了。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發商之間的主要矛盾。這個矛盾是怎么來的呢？最關鍵的就是這個預測與實測之間的面積差異。造成這種差異的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。但要說是開發商的故意造成的，我個人沒有見過。開發商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發商被某些運氣極好的人撞到。嘿嘿。

現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構的工作上。總之無論到時候實測面積是多少，房屋測量機構都照樣按著當初的預測面積出報告。

唉，又出來一個“做通”工作。

15、關于預售中的土地解押

昨天在寫預售的時候，關于土地解押的問題，我不是很敢下筆。作為一個房地產從業人員，討論這個話題，顯得比較不合適。這個話題非常敏感。這其中有無數的道道兒。我個人對這一塊的玄妙也不是很能理解。盡我的理解講那么一點吧。

先從土地抵押說起。現在關于土地抵押的規則越來越嚴格了。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。這也是開發商為什么這么緊張施工許可證的原因。貸款額現在基本上都是根據施工許可證載建筑規模來確定和發放的。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。土地抵押必須辦理抵押登記，這個是常識了。不多說了。

根據現在越來越嚴厲的銷售管理規則，辦理預售許可證時，該地塊不能有任何抵押。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必然會選擇將土地抵押貸款。這就意味著開發商在辦理預售許可證時面臨著很嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個預售許可證就出不來了。

還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。哪有那么多實物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。這個時候就是考驗人類的智慧的時候了。現在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。

我不知道其他公司的融資及報建人員是怎么處理這種事情的。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）。現在絕大多數的城市，國土部門和房管部門都是分離的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。房管部門和國土部門之間是有很深刻的仇恨的。這兩個部門絕對不會主動向對方查詢對方的登記資料的。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過得去的借口，是更換抵押物。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這個解押和新抵押中間，會有一個抵押物懸空期。這個懸空期是合理的。無論銀監還是上級什么部門來查，都可以解釋過去。那么我們就利用這個懸空期吧。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我個人佩服之極），然后拿著這個注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，啦啦啦，我的土地證已經解押了啦。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。只要他們一收材料，立馬又把這個土地證重新送進國土部門辦抵押。辦得快的話，只需要懸空半個小時。如果擔心房管部門還會再看看土地證的話，可以先等個1天兩天再去國土部門辦抵押，也行。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。

此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說明一下，在建工程抵押不是每個城市都辦得了。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。同樣是利用懸空期來做事。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。總之，辦法都是人想出來的。人有多大膽，地有多大產，在房地產行業，那得算是真理啊。

16、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓

其實，在說了這許多之后，大家應該都明白了，到驗收階段是怎么一回事了。在做了前面這許多的鋪墊和協調工作，結識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現在，如果還不能完成現在的工作，就真是白混了。

規劃驗收主要是驗收各項規劃指標是否超標。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。這項驗收的前提是做驗線，基本上驗線可以通過，規劃驗收的時候也不會有太大的麻煩。基本的過程如下：規劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。然后拿起驗線冊來看看，哦，沒問題，數一數層數，哦，是這個層數，就回去該干啥干啥了。

消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業的施工單位搞定。也只有他們能搞定。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。這也是開發商不敢得罪這三大專業的施工單位的主要原因。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就講個電的事情。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。施工過程中因為資金壓力比較大，拖了一下電力施工企業的工程款。這個企業也不說什么。驗收的時候到了，供電局無論如何都不肯供電了。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這怎么得了啊？業主都要入住了，電都供不上。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。而且還不敢計較這個。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。

只要不得罪這幾項專業的施工單位，驗收基本上都通過。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。

質量驗收現在非常簡單了。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這就完成了。現在監理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數的施工過程中，監理公司都沒人出現的，直接就是賣個名字給甲方。甲方自己把監理的活給干了。這是普遍現象。到時候就負責簽字蓋章。

質量驗收和各專業驗收都完成了，規劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這個備案就沒什么好多說了。

竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。沒有這個竣工驗收備案表，業主可以拒絕收樓。我看到很多未辦理竣工備案手續的樓盤就強迫業主收樓的報道，一直覺得比較奇怪。也沒見到記者到建設局查詢竣工備案資料的情節。我反正沒親眼見過這種事情。但是我國在這些問題上一直充斥著大量的不良媒體的不實報道，所以我也不很關注這個事情。

物業管理這一塊，我就不多說了。各項手續基本上到這里就結束了。接下來就是產權證辦理的事情了。先做大確權，給整個樓盤做個確權發證，然后再分戶發證。這些東西哪怕是街邊做中介的都懂，我就不贅述了。謝謝各位。

17、結束語

首先得說，我每天跑來跑去，回來鼓搗這個東西，我是真寫出厭煩情緒了。實在是想太監掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。不過這個結尾很倉促就是了。

這整個過程，也只不過是個大概，而已。事實上還有很多需要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是這個東西又只不過是整個過程中的一件小事。

我最近這兩年經常看到什么合作建房的倡議。我往往都報以冷笑。連專業房地產公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？

憤青們會和我說，房地產公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。在漫長的施工、報建、融資、銷售過程中，有無數次的臺底交易和私下勾結。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。憤青們又會說，我就規規矩矩的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。這整個房地產開發流程，已經結成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。你試圖規范做事，誠實做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。這種事情我真不是沒見過。我親眼見過一個年輕的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規剛好改了，給他把土地功能改成教育用地。最后一無所獲。連告都不知道要去告誰。我親眼見過這個身家過億的民營企業家卑微著站在規劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。

無論你們在各自的領域內是多么的優秀。你們可能是電子行業的巨子，是網絡經濟的領頭人，引領了化工行業的風暴，只要你們試圖進入地產行業，你們就要遵循這個行業的行規。任何試圖改變現行房地產管理規則的人，都會受到血一樣的教訓。在這個行業里面，遵循規則比任何行業都要顯得重要。

我無意于評價現在這個系統是不是合理，我已經離開了思考這個問題的崗位，就讓其他的管理者來思考吧。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。阿門。

第四篇：房地產開發報建流程

房地產開發報建流程

1、規劃方案審批 需提交以下資料：

1)〈規劃方案送審表〉一份

2)小區主要配套公建項目一覽表一份

3)規劃設計方案的現狀地形圖一份。比例1：500或1：1000（分區規劃）(配電子文件)4)規劃方案的總平面圖3份（設計單位加蓋出圖章）（配電子文件）

5)擬建建筑方案圖（平、立、剖）

6)道路規劃和豎向規劃圖（包括交通分析示意圖）（配電子文件）7)規劃方案說明書一份（配電子文件）

8)總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各一份（配電子文件）

9)規劃建筑設計要點、用地紅線圖復印件一份。（已辦〈建設用地規劃許可證〉項目）

2、辦理選址意見書 需提交以下資料：

1)《選址意見書》2份，2)項目可行性報告或經批準的項目建議書復印件一份：“項目可行性報告”由策劃部前期請人做

3)1：500到1：1000現狀地形圖1份，圖中用地界線須加蓋確認章（配電子文件）

4)擬建方案的總平面圖1份，比例1：200或1：500或1：1000 5)（上報市府項目）總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖（單棟建筑除外）各一份（配電子文件）

6)附送有關環境保護、衛生防疫、消防安全和其它特殊要求的資料（有污染或其他有特殊要求的建設項目）

7)擬建建筑物方案圖（平、立、剖）；（配電子文件）結果：選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）

3、立項審批

需提交以下資料：

1)營業執照復印件（需提交原件核對），合作開發的項目需提供合作協議：房地產資質開發證書復印件

2)立項的申請報告 3)開設項目資金賬戶和辦理投資商的資信證明：（公司信用和帳戶內資金情況）必須達到投資額的20% 4)項目的可行性報告

5)項目選址意見書和選址紅線圖

6)立項申請表（一式一份，交給區計統辦）7)招標基本情況表（如果是集體企業）8)用地預審的意見（如果有調整用地）9)地名申請批復（交給區計統辦）10)總平面圖

4、辦理《國有土地使用證》

5、《建設用地規劃許可證》 需提交以下資料

1)規劃用地申請表一份：另加申請書一份 2)立項批準文件復印件一份（區提交2份）：需備原件查驗 3)選址紅線圖復印件一份（提交2份）：需備原件查驗

4)反映建設項目用地位置和界限的地形圖一份，比例為1：1000或1：500，涉及與多個部門交界的用地，應加蓋多方單位界線確認章（配電子文件）

5)擬建方案的總平面圖一份（設計單位加蓋圖章）6)調整的項目提交調整前后界線對比圖一份 7)已批規劃方案一份

6、設計方案申報 需提交以下資料

1)《建筑設計方案申報表》1份：獨立的每棟寫一張

2)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份：獨立的每棟寫一張

3)《建設用地規劃許可證》復印件1份：規劃用地紅線圖1份（窗口要留一份原件）：〈國有土地使用證〉或國土局批復文件復印件1 份

4)建筑設計方案圖紙（包括總平面圖）3份（配電子文件）5)透視圖1 套：較大的建筑群須提供鳥瞰圖：在城市主干道或指定道路兩側的建筑方案須提供燈光夜景效果圖（每棟的屋頂標高、平面、立面用A3普通紙打出附在圖冊后面）

6)屬房地產項目，須提交房地產立項文件

7)屬重報項目，須提交前一次已審查方案及批復文件

（以上所有資料都需提供原件核對，國土證如果抵押了可用復印件加蓋銀行確認章）

7、驗收資料

需提交以下資料：

1)《建筑消防設計防火審核申報表》、申辦個人介紹信及個人有效證件、建設單位營業執照復印件

2)《建筑工程立項選址或初步設計消防審核意見書》

3)設計單位資質證書、營業執照復印件（加蓋設計單位公章、注冊建筑師章）

4)建筑平面圖紙（需含門窗表）二套，立面、剖面、總平面圖紙各一套（加蓋設計院紅章）

5)詳細消防設計專篇一套（加蓋設計院紅章，包括每棟建筑詳細說明，并附工程項目概況表格，表中列明技術指標及各棟建筑高度、層數）

6)完整消防工程圖紙一套（建筑、給排水、暖通、弱電專業、加蓋設計院紅章）

7)設計人員資格證書復印件一份（最少二人以上，并與圖紙簽名人員相符）

7、施工圖送審 需提交以下資料

1)全套施工圖紙一式兩份

2)批準的立項文件復印件（提交原件核對后退回）

3)按備注2規定應進行初步設計審查的項目，提交初步設計文件和初步設計審查意見書及批準文件復印件

4)按備注3規定的重要工程，提交工程建設場地地震安全性評價審核意見書復印件

5)工程勘察成果報告（即：巖土工程勘察報告）

6)結構計算書、結構計算數據磁盤、計算軟件名稱及授權序號 7)工程設計質量保證書

8)勘察設計合同副本復印件(提交原件核對后退回)

8、建筑物命名申請 需提交以下資料：

1)建筑物命名、更名審批表3份（由申報單位到鎮區社會事務辦或市名辦領取表格填報，并加蓋公章）

2)授權委托證明書一份（法定代表人簽單，加蓋公章，明確委托內容、權限、期限）

3)建設用地批準書及附圖復印件2份（需加蓋提供單位名章）4)建設用地規劃許可證及紅線圖原件1份（需加蓋提供單位名章）5)建設工程報建審核書復印件2份（需加蓋提供單位名章）6)經規劃部門批準的四至圖或總平面圖復印件2份（應附經濟技術指標，需加蓋提供單位公章）

9、（準建項目開發手冊）申報 需提交以下資料:按順序裝訂成冊 1)建設用地規劃許可證復印件 2)建筑方案圖（圖冊）一份

3)總平面規劃圖（一式二份，需經規劃局審查蓋章）在規劃方案送審時規劃科確認的兩份原圖，房地產管理科蓋章后自留一份存檔，返還一份給公司

4)投資商出具項目開發資金的銀行證明原件（資金不少天項目申辦準建部分投資的20%，時間不可以過長）

5)環評報告、子女教育及排污配套解決方案 6)國土證復印件

7)營業執照、資質證書復印件 8)立項批復原件及復印件

10、《建設工程規劃許可證》

需提交以下資料：所有復印件需提供原件核對后退回 1)〈報建表〉一份：一棟一份 2)〈建設報建項目附表一〉（房地產項目用）或〈建設報建項目附表二〉1份（工業建筑用）一棟一份

3)申報項目的〈技術指標及功能情況表〉1份（在建筑方案送審后退回的）

4)〈建設用地規劃許可證〉復印件，規劃用地紅線圖，〈國有土地使用證〉或國土局批復文件各一份

5)〈建設工程建筑設計方案審查意見書〉一份，獲批準的建筑設計方案圖紙一套（即蓋“已審”章的圖冊）

6)建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖）2套、結構施工圖紙1套

7)〈防空地下室易地建設申請審核意見書〉〈防空地下室易地建設繳費證明書〉一份

8)（建筑面積達3000平方米以上的高層公共建筑手冊）消防審核意見書復印件一份

9)房地產立項文件復印件各一份

10)反映該項目用地現狀全貌的數碼相片及電子文件 11、建設工程放線辦理 需提交以下資料：

1)《建設工程放線申請表》（建設單位蓋章）2)用地紅線圖，《建設工程規劃許可證》復印件各一份 3)已批復總平面圖、首層平面圖原件各一份 4)總平面圖電子文件一份

12、質量監督辦理 需提交以下資料：

1)建設工程質量監督登記表 2)建設工程規劃許可證復印件

3)全套施工圖紙、施工圖紙審查批準書復印件 4)工程地質勘察報告

5)施工合同復印件、招標工程還需提交中標通知書復印件 6)質量監督費和質量監督服務費繳費收據復印件 13安全監督辦理

申報材料：按順序裝訂成冊 1)建設工程安全監督登記表 2)建設工程施工合同復印件 3)施工圖紙

14、施工許可證的辦理 申報材料：按順序裝訂成冊

1)建筑工程施工許可證申請表、申請建筑工程施工許可材料目錄 2)中標通知書復印件；建設單位營業執照副本復印件及章程復印件（加蓋公章）提交原件核對后退回

3)建設工程承發包合同復印件（加蓋建設單位公章）4)《施工單位擬投入本工程的技術管理人員、設備表》

5)建筑工程施工圖設計文件審查批準書復印件（加蓋建設單位公章）

6)施工圖（全套）一式兩份，附：設計單位資質證書副本 復印件（加蓋設計單位公章）

7)建設工程地質勘查報告復印件（加蓋建設單位公章）

8)需繳交發展散裝水泥專項資金的，提交施工合同原件去開收費單進行繳費

9)需繳交使用新型墻體材料專項基金 10)繳交建設工程質量監督費

15、防雷設施設計審核 需提交以下資料： 1)設計資料：防雷設計說明，防雷接地平面圖及大樣圖，均壓環設計圖及大樣圖，天面防雷平面圖及大樣圖，立面圖，樁基平面圖，總平面布置圖

2)規劃報建審核書，施工資質證，焊工證的復印件

3)采用非標防雷產品進行設計，必須附產品說明書及有關證件，設計方案

4)審核合格后，按規定交納驗收費，領取《防雷設施設計審核書》《防雷設施驗收手冊》憑《審核書》到建設行政主管部門辦理報建、施工手續

16、預售證申報

申報材料：按順序裝訂成冊 1)《商品房預售申報表》 2)預售許可材料目錄

3)預售樓款監管協議、預售樓款專用賬戶的銀行印鑒卡復印件 4)《國有土地使用證》原件及復印件

5)《建設工程規劃許可證》副本及其附件的復印件 6)《建設工程施工許可證》復印件 7)商品房預售方案（預售方案應當說明商品房的位置、裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業管理等內容）

8)經過規劃、建設部門同意的房地產項目總體規劃平面圖復印件并用彩筆畫出申報位置

9)房地產開發資質證書和鸏執照復印件

10)經房管局備案的《商品房買賣合同》示范文本

17、辦理商品房預售總體備案

需提交以下資料：所有資料均需提交原件

1)《批準預售及商品房屋合同備案按揭登記申請表》（經建設局蓋章）

2)國有土地使用證

3)營業執照正本、資質證書

4)建設用地規劃許可證、工程規劃許可證、施工許可證 5)房地產開發項目手冊、預售許可證 6)所銷售房屋總平面圖

7)繳交公共設施配套基金發票原件

18、房地產工程規劃驗收 需提交以下資料：

1)《建設工程規劃驗收申請表》一份 2)紅線圖，總平面布置圖

3)《建設工程規劃許可證》副本原件 4)建筑工程消防驗收意見書 5)工程報建跟蹤表

6)現狀地形實測四置圖

19、房地產工程竣工驗收備案

需提交以下資料：所有資料復印件均需加蓋建設單位公章 1)工程竣工驗收報告、工程竣工驗收備案表 2)工程竣工驗收申請有

3)建筑工程施工許可證復印件

4)質監機構出具的工程質量監督報告，施工單位出具的工程質量自評報告，監理公司出具的工程質量評估報告

5)勘察單位出具的勘察質量檢查報告設計單位出具的設計文件質量檢查報告

6)商品住宅還應提交《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》、《房屋建筑工程質量保修書》

7)施工安全評價書

8)規劃驗收許可文件、建筑工程消防驗收意見書、環保驗收文件或準許使用文件復印件

20、商品房確權

需提供資料：均需提交原件和復印件 1)開發證書和營業執照 2)《國有土地使用證》、《建設工程規劃許可證》和《建設用地規劃許可證》

3)《商品房建設誰建證》、《商品房預售許可證》 4)《工程施工許可證》、項目總平面圖、單體平面圖 5)《建筑工程竣工驗收備案證》 6)《商品房產權權屬申請表》

第五篇：房地產開發項目報建程序

房地產開發項目報建程序

房地產開發項目報建程序

開封市房地產開發協會

開封市房地產開發商會

二〇〇八年十二月

房地產開發項目報建程序

一、經營性用地公開出讓程序

（一）承辦部門：國土資源局土地利用科

（二）所需申報資料：

1、競買申請書；

2、競買保證金憑證；

3、交驗營業執照原件、副本并提供復印件；

4、競買人屬單位的提交法定代表人身份證明，交驗法定代表人身份證原件并提供復印件；

5、競買人屬個人的應交驗身份證原件并提供復印件；

6、委托他人辦理的，應提交委托書，交驗被托人的身份證原件并提供復印件。委托書應列明委托事項和權限。

（三）工作程序：

1、通過招標、掛牌、拍賣簽訂成交確認書，簽訂出讓合同；

2、交納土地出讓金、交付土地、進入登記、發證程序。

（四）收費項目：土地出讓金。

（五）收費標準：評估后研究確定。

二、辦理《建設用地規劃許可證》

（一）承辦部門：市建委用地規劃審批科

（二）所需申報資料：

1、選址申請報告；

2、項目建議書批準文件；

3、房地產開發經營單位提交資格審驗證明；

4、選址位置1:500現狀圖；

5、申請單位法定代表人身份證復印件和委托人身份證復印件。（檔案室和具體辦事人員提供）

（三）工作程序：

1、填寫《建設用地選址定位表》；

2、向建委用地規劃科提出《建設用地用途申請報告》，內容主要包括：用地面積、用途意向；

3、提供資金證明。

三、建筑設計詳規圖審批

（一）承辦部門：市建委用地規劃審批科

（二）所需申報資料：

加蓋設計單位公章的建筑設計詳規圖6套。

（三）工作程序：

1．將6份建筑設計詳規圖呈送市建委用地規劃審批科；

2．經審合格后，加蓋審批章。返回報批單位3套。

四、建設項目立項報告程序

（一）承辦部門：開封市發展改革委員會投資科

（二）所需申報資料：

1、建設單位立項申請報告；

2、建設用地規劃許可證；

3、總平面規劃圖；

4、投資計劃（資金來源及銀行證明）。

五、辦理《國有土地使用權證》

（一）承辦部門：市產權產籍監理處

（二）所需申報資料：

1、用地申請；

2、建設用地規劃許可證；

3、發改委立項文件；

4、宗地圖；

5、規劃管理部門批準的詳規圖（平面布置圖）；

六、文物勘探

（一）承辦部門：市文物管理局、文物工作隊

（二）所需申報資料：

1．申請書；2．立項批復文件；3．詳細規劃平面圖。

（三）工作程序：

1．經文物隊現場查勘后簽訂合同：予付30%費用；2．勘探結束后繳納全部費用；

3．由文物工作隊出示文物勘探證明，到行政大廳文管局窗口在《建設工程規劃申請（審批）表》上蓋章。

（四）收費項目及標準：

按建筑基底面積，每一百平方米6個孔，每孔237元。

七、建設項目環境影響評價

（一）承辦部門：市環保局開發科、環境科研設計所

（二）所需申報資料：

1、建設工程立項批復報告；

2、詳細規劃平面圖；

3、可行性研究報告；

4、文物部門的批復文件；

5、設計文本。

（三）工作程序：

1、將上述申報資料呈送行政服務大廳環保窗口，領取《承諾書》；

2、市環保局組織有關部門審查資料，現場勘察，組織專家編制《建設工程環境影響評價報告書（表）》；

3、繳納環評費用，憑《承諾書》領取《建設工程環境影響評價報告書（表）》。

八、辦理地質勘探

（一）承辦部門：市建委勘察設計審批科負責地質勘探合同及布孔工作圖審批；由具有相應資質的地質勘探單位實施。

（二）所需申報資料：

1、建設用地規劃許可證；

2、立項批復報告；

3、詳細規劃平面圖。

（三）工作程序：

1、將上述申報資料呈送市建委勘察設計審批科批準，辦理《承接勘察設計業務核準通知書》；

2、由承接地質勘察單位實地勘察后簽訂《地質勘察合同》，繪制布孔工作圖。

九、施工圖審查：

（一）承辦部門：市建委勘察設計審批科。

（二）所需申報資料：

1、立項批復報告；

2、詳細規劃平面圖；

3、地質勘探報告（原件）。

（三）工作程序：

1、向市建委勘察設計科呈報上述申報資料；

2、確定施工圖設計單位，辦理《承接勘察設計業務核準通知書》（委托書）；

3、和施工圖設計單位簽訂合同并報市建委勘察設計審批科審批蓋章；繳納設計定金（總額的20%）；

4、設計單位出一套施工圖報勘察設計審批科審查。勘察設計科審查后出《施工圖審查意見書》返回設計單位，按照《意見書》修改施工圖；

5、將修改后的施工圖三套再報送勘察設計審批科審查合格后加蓋審批章；

6、繳納圖紙審查費用后，領取二套加蓋審批章的施工圖及《設計文件批準書》。

（四）收費項目及收費標準：

施工圖審查費：工程總造價2‰。

十、消防審查施工圖紙

（一）承辦部門：市消防支隊建審科

（二）所需申報資料：

1、申請書；

2、建設工程立項批復；

3、詳細規劃平面圖及建筑總平面圖；

4、經審查工程施工圖裝訂成冊（壹套）。

（三）工作程序：

1、將上述申報資料呈送市行政服務大廳消防窗口，領取《建筑消防設計防火審核申報表》；

2、市消隊支隊建審科審查施工圖及相關資料并現場勘察；

3、審查合格后發放《建筑工程消隊設計審核意見書》；

4、在辦理《建設工程規劃許可證》由市建委發的《開封市建設工程申請（審批）表》上蓋章。

十一、辦理中標通知書(施工、監理)

（一）承辦部門：市建委招標辦

（二）所需申報資料：

1、申請書；

2、建設工程立項報告；

3、建設工程招標申請（審批）表；

4、規劃用地許可證；

5、市建委批準詳規圖；

6、經市建委審查過的施工圖紙；

7、資金證明（銀行出具原件）；

8、法人資格證明材料；

9、法人委托書；

10、房地產開發公司資質證明；

11、房地產開發公司營業執照；

12、會計事務所出具的驗資報告。

（三）收費項目及標準：

1、施工招標代理費；

2、監理招標代理費；

3、交易費；

4、造價咨詢服務費。（收費標準，祥見附表）；

5、建筑工程勞保統籌金。

十二、辦理《建設工程規劃許可證》

（一）承辦部門：市建委工程規劃審批科

（二）所需申報資料：

1．申請書；2．委托書；3．市建委批準的規劃總平面圖和詳規圖；4．設計單位出具的建筑總平面圖；5．建設項目投資計劃；6．土地證；7．審查臨街建筑方案；（平、立、剖及效果圖）；8．工程施工圖（平、立、剖各三套）裝訂成冊；9．建設工程申請（審批）表（需蓋人防辦、消防支隊、文物管理局章）。

（三）工作程序：

1．將上述申報資料呈送市行政服務大廳建委窗口領取《承諾書》；

2．報建委審批科審查；

3．科室審查后，頒發《建設工程規劃許可證》附件；

4．工程竣工后，由規劃院測量小區竣工圖，經審批科人員現場驗收合格后，換發《建設工程規劃許可證》正本。

（四）收費項目及收費標準：

1．城市基礎設施配套費：城內每平方米30元，城外每平方米20元；

2．墻改基金：每平方米7元（憑有關部門批準的工程決算以及購進新型墻體材料原始憑證等資料，經墻體材料革新辦公室核實無誤后，實行多退少補）；

3．檔案技術服務費：工程總造價2‰（城建檔案館收）。

十三、辦理定位放線

（一）承辦部門：市規劃院測量隊

（二）所需申報資料：

1、建委規劃科批準的施工總平面圖（注明坐標）；

2、建委規劃科批準的詳規圖。

十四、辦理《建設工程施工許可證》

（一）承辦部門：市建委建筑工程管理科

（二）所需申報資料：

1．申請書；2．委托書；3．填寫《建筑工程施工許可證》申請表（兩份）到行政大廳領取；4．建設用地規劃許可證；5．建設工程規劃許可證；6．中標通知書及施工合同；7．建設工程委托監理合同；8．建設工程質量監督申請書；9．建設工程施工安全監督書；10．資金保函或證明；11．《建筑工程施工許可證》申請表；12．商品砼供應合同。

（三）工作程序：

1．將上述申報資料呈送市行政服務大廳，領取《承諾書》；

2．市建委工程科進行審查。

（四）收費項目及標準：

1．定額測定費：工程造價1.2‰；（施工單位交納）

2．散裝水泥費：按建筑面積每平方米0.8—1.2元；（施工單位交納）

3．勞務咨詢服務費：工程造價4‰；（施工單位交納）

4．職工教育培訓費：按建筑面積每平方米0.5元；（施工單位交納）

5．農民工工資保證金：建設項目投資500萬元以下按5%，500萬元以上按1%累計收取甲、乙雙方保證金。由建委負責管理，項目竣工決算后，如果沒有拖欠工程款和農民工工資者，如數退還保證金。

6．價格調節基金工程總造價2‰；（施工單位交納）

7．社保費，總造價的3.5‰；

8.安全文明施工措施費，總造價的0.927‰。

十五、辦理樁基檢測手續

（一）承辦部門：市建筑工程樁基檢測公司

（二）所需申報資料：

1、地質勘察報告一份；

2、樁基平面圖一份；

3、審定價格；

4、簽訂書面委托合同；

（三）收費標準：見附表。

十六、辦理質量監督手續

（一）承辦部門：市建筑工程質量監督站

（二）所需資料：

1、委托監督申請表；

2、建筑工程施工許可證復印；

3、建筑工程施工許可證復印；

4、中標通知書復印；

5、圖紙審查意見書復印；

6、地質勘察報告。

（三）收費標準：工程總造價的0.6‰。

十七、辦理臨時用電手續

1、向電力公司上報申請并提供相關資料；

2、電力公司組織人員現場勘察，定設計方案，出預算；

3、簽訂合同；

4、線路工程施工；

5、組織驗收；

6、配表、裝表；

7、組織驗收；

8、繳納保證金，送電。

十八、供電工程施工手續辦理流程：

1、準備管線綜合圖，項目工程數據；

2、做供電方案；

3、交方案費，審核供電方案、定電源；

4、設計箱變圖紙，區內供電施工圖紙；

5、審圖紙；

6、出預算、訂合同；

7、買箱變；

8、填開工報告；

9、施工，同時增電表申請表；

10、裝電表；

11、驗收；

12、辦理托管（移交手續）；

13、送電交竣工資料。

十九、燃氣工程施工手續辦理流程：

1、報燃氣總公司安裝計劃；

2、準備管線綜合路由圖，單體平面，立面圖；

3、設計室勘察設計；

4、訂合同；

5、施工；

6、驗收，出竣工圖；

7、點火。（物業公司配合點火）

二十、供水工程施工手續`流程：

1、準備好管線綜合路由圖，單體供水平面圖、系統圖；

2、供水總公司設計室勘察現場，設計施工圖；

3、交設計費、領施工圖、交營業處造預算；

4、談預算、訂合同；

5、填用水申請表；

6、施工；

7、驗收、交竣工資料。

二十一、辦理《商品房（預）銷售許可證》

（一）承辦部門：國土資源局房地產交易處

（二）所需申報資料：

1．申請書；2．委托書；3．房地產權屬登記地籍調查法定代表人身份證明書（領表）；4．法人和委托人身份證（復印件）；5．企業法人營業執照；6．資質證書；7．土地證；8．建設工程規劃許可證；9．建筑工程施工許可證；10．發改委批準的立項文件；11．銷售方案及銷售表；12．規劃總平面圖；13．土地使用權出讓合同及交納出讓金票據；14．建設工程施工合同；15．工程施工進度表；16．每棟樓戶型圖。

（三）收費項目及收費標準：

辦理銷售許可證服務：住宅3元/m2，商業房銷額的3‰。

二

十二、房屋面積界定

（一）承辦部門：市產權產籍監理處

（二）所需申報資料：

1、申請書（原件）；

2、委托書（原件）；

3、國有土地使用證；

4、建設工程規劃許可證；

5、建筑工程施工許可證；

6、規劃放線圖；

7、營業執照；

8、房地產開發企業質資證明；

9、企業法人代表證明；

10、建筑施工平面圖；

11、各樓施工平面圖。

（三）收費項目及標準：

1、住宅：1.36元/m2；

2、營業房：2.06元/m2；

3、分割證：100元/戶（辦理房地產權證使用）。

二

十三、辦理土地分割證

（一）承辦部門：產權產籍管理處

（二）所需申報資料：

1、申請書；

2、房地產權屬登記調查法定代表人身份證明（產公管理科領）、法人身份證、委托人身份證復印件；

3、營業執照復印件公司蓋章；

4、房地產權證（正件）；（若抵押，需財務部接觸抵押后提供）

5、建設工程規劃許可證；

6、填寫分戶表；

7、房產分戶圖（面積界定圖）；

8、立項批復；

（三）收費項目及標準：每戶90元。

二

十四、辦理消防驗收

（一）承辦部門：市消防支隊，指導科

（二）所需申報資料：

1、建設工程消防設計審核意見書（原件）；

2、電氣消防安全檢測報告；（檢測單位出具）

3、竣工驗收意見：（設計單位、施工單位、監理單位、建設單位）；

4、建筑工程消防驗收意見表；

（三）工程程序：

1、將上述申報資料呈送市行政服務大廳消防窗口領取《建筑工程消防驗收意見表》；

2、消防支隊組織驗收；

3、驗收合格后，領取《消防驗收意見書》；

（四）收費項目及標準：

消防電氣檢測費，按建筑面積1.5元/m2。

二

十五、辦理《建設工程竣工驗收備案初驗證》

（一）承辦部門：市城市建筑檔案館。

（二）所需申請資料：

1、工程準備階段文件：

1）立項文件；2）建設用地、征地、拆遷文件；3）勘察、測繪、設計文件；4）招投標文件；5）開工審批文件；6）建設、施工、監理機構及負責人。

2、監理文件；（由監理公司整理提供）

3、施工文件；（由施工單位整理提供）

4、竣工圖；

1）建筑安裝工程竣工圖；2）管線綜合竣工圖（水、電、氣、電話、電視）；3）配套竣工圖：園林綠化、道路、景觀。

5、竣工驗收文件：

1）工程竣工總結；2）竣工驗收記錄；3）財務文件（決算）。

（三）工作程序：

1、將上述資料按檔案館具體要求整理成冊，呈送市城建檔案館；

2、市建筑檔案館審查辦理委托協議；

3、合格后，發《建設工程竣工驗收備案初驗證》。

（四）注意事項：

1、按樓號整理成冊；

2、第一棟樓號附原件；其他附復印件。

二

十六、辦理《竣工驗收備案證書》

（一）承辦部門：市竣工驗收備案辦公室

（二）所需申報資料：

1、建設工程竣工驗收備案初驗城建檔案館發證；（一樓一證）；

2、建筑工程備案管理手冊（一樓一冊）；

3、施工圖設計批準書；

4、建設工程規劃許可證；

5、建筑工程施工許可證；

6、環保驗收意見書；

7、消防驗收意見書；

8、工程質量保修書；（施工單位提供）

9、《商品住宅質量保證書》及《商品使用說明書》（雙書）。

（三）工作程序：

1、將上述資料整理成冊呈送市竣工驗收備案辦公室；

2、審查資料；

3、合格后，發《建筑工程竣工驗收備案證書》；

4、原規定，憑《建筑工程竣工驗收備案證書》（復印件加蓋公章）到產權交易處辦理產權證。

（四）注意事項：

1、按樓號每樓整理一冊；

2、初驗后、備案手冊、質保書，兩書為原件；其他資料為復印件，注明原件存建設單位加蓋公章。

二

十七、辦理《建設工程檔案合格證》

憑竣工驗收備案辦公室頒發的《建筑工程竣工驗收備案證書》（復印件）到市建筑檔案館領取省建設廳頒發的《建設工程檔案合格證》。

注意事項：

合格證為二份，一份建設單位存檔，一份交市產權交易處。