第一篇：上海市商品住宅維修基金管理辦法

【發布單位】80902

【發布文號】市政府令第91號 【發布日期】2000-10-08 【生效日期】2001-01-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

上海市商品住宅維修基金管理辦法

（2000年10月8日上海市政府第75次常務會議通過上海市人民政府令第91號2001年1月

1日起施行）

第一條 第一條（目的和依據）

為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。

第二條 第二條（適用范圍）

本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。

第三條 第三條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。

第四條 第四條（維修基金的設立）

新建內銷商品住宅應當設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定。

第五條 第五條（維修基金專戶的開立）

業主委員會成立前，維修基金物業所在地的地區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。

區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分別每套住宅單元的分戶帳。

第六條 第六條（首期維修基金的交納標準）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金；

（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標準交納首期維修基金。

第七條 第七條（首期維修基金的交納時限）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金；

（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基本存入本辦法第十條規定的開戶銀行。

第八條 第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第九條 第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）

業主委員會成立前發生的物業維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

第十條 第十條（維修基金帳戶的開立）

業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條 第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料：

（一）開戶申請書；

（二）業主委員會成立的批準文件；

（三）業主分戶清冊；

（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

（五）物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委托書。

第十二條 第十二條（維修基金的劃轉）

業主委員會開立維修基金帳戶后，應當通知區、縣房地產管理部門，由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。

第十三條 第十三條（納入維修基金的收益）

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等級經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨項目，專項用于該幢住宅共同部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存放維修基金帳戶，歸全體業主管理區域公共設施的維修、更新。

第十四條 第十四條（維修基金的用途）

維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的前途、開支項目和限額。

第十五條 第十五條（物業維修和更新的實施）

物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業主小組書面同意；

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先征得業主委員會書面同意。發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，并及時通知業主委員會。

住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務年度計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委托物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會或者其委托的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍內，應當由房地產開發企業或者其委托的物業管理企業負責實施。

第十六條 第十六條（房屋督修）

經房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。

第十七條 第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

物業維修、更新完成后，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可在維修基金中列支。

物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十八條 第十八條（維修基金的支取和分攤）

維修基金應當按照下列規定支取：

（一）物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30％。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以銜在該帳目列支。

物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分帳外的單獨帳目。

第十九條 第十九條（維修基金帳目的核對和公布）

業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

（一）維修基金交納、使用和結存的金額；

（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。

前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第二十條 第二十條（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30％時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十一條 第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）

因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩余款額，按前款規定執行。

第二十二條 第二十二條（維修基金帳戶的變更）

有下列情況之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；

（三）物業管理企業發生更換的。

第二十三條 第二十三條（維修基金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。

因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十四條 第二十四條（投訴）

市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。投訴人對區、縣房地產管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投訴人。

第二十五條 第二十五條（法律責任）

房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。

第二十六條 第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：

（一）新建內銷商品住宅的配套公共建筑設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的，按規定標準的50％交納。

（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建筑設施接收單位按辦法第六條第三款的規定交納。前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。

第二十七條 第二十七條（維修基金的委托管理）

業主委員會可以委托社會中介機構代為管理維修基金。具體辦法由市房地產資源局制定。

第二十八條 第二十八條（應用解釋部門）

市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。

第二十九條 第二十九條（施行日期和執行事項）

本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第二篇：上海市商品住宅維修基金管理辦法（模版）

上海市商品住宅維修基金管理辦法

（2000年10月12日上海市人民政府令第91號發布）

第一條（目的和依據）

為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。

第三條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。

第四條（維修基金的設立）

新建內銷商品住宅應當設立維修基金，首期維修基金由房地產開發企業和購房人交納。

新建外銷商品住宅可以設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定。

第五條（維修基金專戶的開立）

業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。

區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。

維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第六條（首期維修基金的交納標準）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金：

（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標準交納首期維修基金。

第七條（首期維修基金的交納時限）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：

（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基金存入本辦法第十條規定的開戶銀行。

第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）

業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

第十條（維修基金帳戶的開立）

業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料：

（一）開戶申請書；

（二）業主委員會成立的批準文件；

（三）業主分戶清冊；

（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

（五）物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委托書。

第十二條（維修基金的劃轉）

業主委員會開立維修基金帳戶后，應當通知區、縣房地產管理部門, 由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。

第十三條（納入維修基金的收益）

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸全體業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于物業管理區域公共設施的維修、更新。

第十四條（維修基金的用途）

維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額。第十五條（物業維修和更新的實施）

物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業主小組書面同意；

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先征得業主委員會書面同意。

發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，并及時通知業主委員會。

住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委托物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會或者其委托的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍的，應當由房地產開發企業或者其委托的物業管理企業負責實施。

第十六條（房屋督修）

經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。

第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

物業維修、更新完成后，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可在維修基金中列支。

物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十八條（維修基金的支取和分攤）

維修基金應當按照下列規定支取：

（一）物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以先在該帳目中列支。

物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分戶帳外的單獨帳目。

第十九條（維修基金帳目的核對和公布）

業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

（一）維修基金交納、使用和結存的金額；

（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。

前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。

業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第二十條（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）

因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。

住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩余款額，按前款規定執行。

第二十二條（維修基金帳戶的變更）

有下列情形之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；

（三）物業管理企業發生更換的。

第二十三條（維修基金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十四條（投訴）

市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。

投訴人對區、縣房地產管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源局應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投訴人。

第二十五條（法律責任）

房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。

第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）

物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：

（一）新建內銷商品住宅的配套公共建筑設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的，按規定標準的50%交納。

（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建筑設施接收單位按本辦法第六條第三款和第七條第三款的規定交納。

前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。

物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。

第二十七條（維修基金的委托管理）

業主委員會可以委托社會中介機構代為管理維修基金。具體辦法由市房地資源局制定。

第二十八條（應用解釋部門）

市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。

第二十九條（施行日期和執行事項）

本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定。

第三篇：關于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋

關于《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的應用解釋（試行）

滬房地資物[2001]302號

各區、縣房地局：

現將《關于〈上海市商品住宅維修基金管理辦法〉的應用解釋》印發給你們，請按照執行。在執行過程中出現的問題，請及時向市局反饋。

二○○一年六月十九日

根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》（以下簡稱《辦法》）第二十八條規定，現就《辦法》有關條文的應用問題解釋如下：

一、第三條管理部門

市房地資源局下設市物業維修基金管理中心（以下簡稱市中心），負責全市維修基金籌集、使用的監管和信息管理工作；負責對各區、縣物業維修基金管理中心的業務領導、監督和培訓。

各區、縣房地局應當設立區、縣物業維修基金管理中心（以下簡稱區、縣中心），負責所轄區域維修基金的設立、歸集和使用監督管理；負責維修基金信息系統操作、業務指導和培訓。

二、第四條維修基金的設立

本條第一款所稱的新建內銷商品住宅，是指1999年12月1日之前銷售的普通內銷商品住宅，以及1999年12月1日起納入內銷商品住宅范圍銷售的普通內銷商品住宅、僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房等。

三、第五條維修基金專戶的開立

本條所稱的專戶銀行是指市房地資源局指定的商業銀行。

區、縣房地局與專戶銀行簽訂的委托協議應當使用由市房地資源局印制的示范文本（詳見附件一）。區、縣房地局開立維修基金專戶時，應當按人民銀行規定提交有關文件和資料。開立的維修基金專戶，應按市房地資源局規定，以物業管理區域為單位按幢編制產業代碼及分戶清冊（詳見附件二）。區、縣中心應將維修基金專戶帳號書面告知市中心。

四、第六條首期維修基金的交納標準

本條所稱的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年1月1日起出售的 商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。

根據本條第三款規定由業主大會或業主代表大會決定設立維修基金的，應當在通過的業主公約中予以約定。

五、第七條維修基金的交納時限

房地產開發企業應持土地權屬證明、建設工程規劃許可證和具有相應資質的測量機構出具的房地產實測報告及應交維修基金的分戶清冊，向區、縣中心辦理維修基金交款確認手續。區、縣中心確認后，開具《商品住宅維修基金交款通知（房地產開發企業專用）》（詳見附件三）。房地產開發企業應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件四）。

房地產開發企業與購房人訂立預售合同中的房屋交接書或出售合同時，應按交接書或出售合同確定的房屋建筑面積計算購房人應交納的維修基金金額，并按規定代房地產管理部門向購房人開具《商品住宅維修基金交款通知（購房人專用）》（詳見附件五），購房人應當依據通知要求向專戶銀行交款。專戶銀行收款后，應當出具專戶銀行蓋章的《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》（詳見附件六）。

房地產開發企業或購房人提交經專戶銀行蓋章的商品住宅維修基金交款憑證后，房地產登記機構方可受理房地產初始登記或房地產變更登記。

在區、縣房地局核準業主委員會登記的同時，區、縣中心應書面通知房地產開發企業按本條第一款第三項規定，將尚未出售商品住宅中應由購房人交納的維修基金劃至業主委員會的維修基金帳戶。房地產開發企業持銀行蓋章的交款憑證向區、縣中心和業主委員會備案。房地產開發企業逾期不交納的，由區、縣房地局依照《上海市居住物業管理條例》的規定作出行政處罰；業主委員會也可依法向人民法院提起民事訴訟。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，按新建內銷商品住宅交納維修基金的規定程序辦理交款和房地產登記手續。

六、第八條首期維修基金交存情況的檢查和公布

區、縣中心每月應與專戶銀行核對維修基金的交存情況，每年以物業管理區域為單位，公布維修基金交存情況。

區、縣中心應當定期按規定將維修基金交存情況報市中心。

七、第十條維修基金帳戶的開立

本條所稱的開戶銀行是指市房地資源局指定的商業銀行。

業主委員會開立維修基金帳戶，應當按規定向市或區、縣技術監督部門辦理組織機構代碼登記手續，與物業所在地的區、縣開戶銀行簽訂委托協議，并使用由市房地資源局印制的委托協議示范文本（詳見附件七）。

業主委員會維修基金帳戶開立后，應將開戶銀行及帳號報區、縣中心備案。

八、第十一條開立維修基金帳戶提交的文件和資料

本條所指的開戶申請書，是指由開戶銀行提供的《開立銀行帳戶申報表》（詳見附件八）。

本條所指的業主委員會成立的批準文件是指區、縣房地產管理部門核準登記的批復（詳見附件九）和業主委員會證書（詳見附件十）。

本條所指的業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的委托書，其格式樣本詳見附件十一。

業主委員會成立之日起15日內，房地產開發企業應持未出售房屋分戶清冊，專戶銀行應持交款業主清冊，分別報區、縣中心核對；區、縣中心在核對后將業主分戶清冊提供給業主委員會。

九、第十二條維修基金的劃轉

區、縣中心經與專戶銀行對維修基金交存情況及本息數額核對無誤后，區、縣房地局應當與業主委員會訂立維修基金移交協議（詳見附件十二），并持支付憑證、維修基金移交協議和業主分戶清冊，通知專戶銀行將維修基金專戶下的相應資金本息劃入該業主委員會帳戶。

業主委員會帳戶開立后的帳務管理，由選聘的物業管理企業或房地產管理部門認定的中介機構負責。

十、第十三條納入維修基金的收益

在物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施收取的費用中，物業管理企業對此發生的管理成本可以在該費用中列支，但具體費用需經業主委員會審核同意。

十一、第十五條物業維修和更新的實施

本條所稱的發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，是指《關于〈上海市居住物業管理條例〉有關條文的應用解釋》

第十二條所規定的房屋急修項目。

十二、第十八條維修基金的支取和分攤物業管理企業從維修基金中暫借備用金的，應當編制資金預算計劃，并在物業管理服務合同中約定。

業主委員會向開戶銀行支取費用的，應當提交下列資料：

1、支付憑證；

2、加蓋業主委員會公章、業主委員會主任、副主任簽字蓋章的費用分攤匯總表；

3、按幢立帳、按戶分攤的電腦數據。

其中，業主委員會向開戶銀行支取活動經費備用金的，另需提交加蓋業主委員會公章和正、副主任印鑒的業主大會或者業主代表大會的決定；業主委員會支付住宅大修或者專項維修更新預付款的，另需提交施工承包合同；業主委員會向開戶銀行支取物業維修、更新費用的，另需提交加蓋物業管理企業公章的物業維修、更新費用匯總表。

本條所稱的維修基金支付憑證是指銀行貸記憑證。

十三、第十九條維修基金帳目的核對和公布

業主委員會向開戶銀行查詢其帳戶情況的，需提供業主委員會的證明和帳號。

業主向開戶銀行柜面查詢其分戶帳情況的，需提供業主代碼和地址。

開戶銀行應當免費提供電話或柜面等形式的帳戶查詢服務業務。

開戶銀行應當定期按規定將維修基金存取情況報市和區、縣中心。

十四、第二十條維修基金再次籌集

維修基金再次籌集的標準，應在業主公約中作出約定。

維修基金再次籌集時，業主委員會或其委托的業主小組應向再次籌集的對象發出書面交款通知（詳見附件十三）。業主應當依據交款通知的要求，向開戶銀行交款。

本條第二款所稱的首期維修基金是指購房人所交的維修基金金額。

十五、第二十一條住宅轉讓時維修基金的處理

住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由物業管理企業提供證明，由住宅受讓人向原業主支付。轉讓合同另有約定的，從其約定。

十六、第二十二條維修基金帳戶的變更

業主委員會辦理維修基金帳戶的有關變更手續時，除按開戶銀行規定提交有關資料外，有下列情形之一的，還須提交下列文件或資料：

1、物業管理區域發生調整或者業主委員會主任、副主任發生更換的，須提交區、縣房地局核準變更登記的證明文件（詳見附件十四）。其中，物業管理區域發生調整的，還須提交相應的電腦數據。

2、物業管理企業發生更換的，須提交經區、縣房地局備案的新訂立的物業管理服務合同。

十七、第二十三條維修基金帳戶的注銷

因拆遷等原因致使住宅滅失的，其注銷房地產權證的證明是指房屋拆遷許可證等可以證明房屋滅失的文件。

已建立維修基金的房屋在業主委員會成立前滅失的，由售房單位或物業管理企業持業主身份證件的復印件、“房屋拆遷許可證”的復印件、“商品住宅滅失退款申請書”（詳見附件十五）向區、縣中心提出申請，經審核同意后，持區、縣房地局的支付憑證及上述資料向專戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。

已建立維修基金的房屋在業主委員會成立后滅失的，由業主委員會或其委托人持業主委員會證明及前款規定的證明文件和資料，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳的剩余款額、辦理分戶帳注銷手續，并報區、縣中心備案。

十八、第二十六條物業管理區域內非居住房屋維修基金

本條所稱的公共建筑設施接收單位是指公共建筑設施產權或使用權接收單位。

房地產開發企業在公共建筑設施移交前已按規定交納維修基金的，房地產開發企業在與公共建筑設施接收單位辦理設施移交手續時，可按規定與設施接收單位辦理維修基金結算手續。

凡單獨確權的車庫等物業所有人應按《辦法》規定交納維修基金。

十九、第二十九條施行日期和執行事項

本《辦法》施行前的商品住宅維修基金的籌集，按下列規定執行：

1、1996年6月10日前出售的內銷商品住宅，按商品住宅出售合同的約定或房屋買賣雙方、房地產開發企業與業主委員會協商一致的意見執行。

2、1996年6月10日至本《辦法》施行之日前出售的內銷商品住宅，按市物價局、市房地局滬價房

（1996）116號《上海市商品住宅物業管理服務收費暫行辦法》的規定籌集維修基金。

3、1999年12月1日前出售的僑匯商品住房、經濟適用房、動遷房、有限產權房、使用權房轉為產權房的維修基金籌集，按當時有關規定、協議執行。

4、《辦法》施行前已成立業主委員會而未建立維修基金的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金以及未銷售房屋的維修基金劃至業主委員會帳戶，并報區、縣中心備案；

未成立業主委員會的，房地產開發企業應在《辦法》施行之日起12個月內，按規定將已銷售商品住宅中購房人交納的維修基金和其應交納的維修基金劃至區、縣房地局指定的專戶銀行帳戶。

本《辦法》施行前，業主委員會已在非市房地資源局指定商業銀行開立商品住宅維修基金帳戶的，應當在本《辦法》施行之日起12個月內將帳戶轉移開至市房地資源局指定的商業銀行；在此期間，若定期存款未到期的，可以在到期后再轉移至市房地資源局指定的商業銀行。

二○○一年六月十九日

附件一

商品住宅維修基金委托管理合同(房地產管理部門代為監管專用)

甲方（委托方）：____________________________________________

乙方（受托方）：____________________________________________

為加強商品住宅維修基金的管理，根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》及《銀行帳戶管理實施細則》的規定，甲、乙雙方經協商一致，就商品住宅維修基金專戶的開立及資金與帳戶管理等事宜，達成如下約定，共同遵守。

一、甲方在乙方處開立一個維修基金專戶，用于由甲方代為監管的商品住宅維修基金的歸集和管理。甲方開立的維修基金專戶帳號為_________________________。

二、乙方應根據《上海市商品住宅維修基金管理辦法》的規定及甲方的具體要求，在甲方的維修基金專戶下，以一個物業管理區域為單位，將已歸集的維修基金按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

乙方對維修基金專戶的帳戶設立和管理應符合市房地資源局信息系統規定的格式和要求。

三、乙方憑甲方開具的《商品住宅維修基金交款通知》中確認的數額，辦理房地產開發企業及購房人商品住宅維修基金的交納手續，并出具經乙方蓋章的《上海市房地產開發企業商品住宅維修基金交款憑證》及《上海市購房業主商品住宅維修基金交款憑證》。

四、甲、乙雙方應每月對維修基金的交存情況進行核對。乙方應在每月15日前向甲方提交上月維修基金的發生額以及帳戶余額的對帳單。

乙方應在每年月日前向甲方報送上年維修基金分戶帳本息分列的對帳單，并協助甲方做好維修基金交存信息公布工作。

五、維修基金的存款利率按中國人民銀行的規定和市房地資源局與商業銀行的約定執行，結息到戶。

六、甲方可隨時查詢維修基金的交存情況；乙方應免費提供電話及柜面查詢服務。

七、甲方不得動用維修基金專戶資金，同時乙方應拒絕甲方劃轉維修基金專戶資金的要求，但下列情形除外：

（1）業主的住宅發生滅失；

（2）甲方與業主委員會已按規定辦理了相應物業管理區域內首期維修基金本息劃轉手續；

（3）經上海市房屋土地資源管理局書面批準同意的。

如住宅發生滅失的，由申報單位持甲方出具的支付憑證、經核準的“商品住宅滅失維修基金退款申請書”和“房屋拆遷許可證”復印件、注銷房地產權證證明，向乙方辦理退款手續，并由乙方同時注銷相應的分戶帳。

甲方與業主委員會訂立維修基金移交協議后，乙方憑甲方出具的支付憑證、維修基金移交協議和業主分戶清冊，將維修基金專戶下的相應資金本息劃入該業主委員會帳戶。

八、乙方向甲方提供維修基金配套的金融服務，具體事項另行約定。

九、本合同終止之日起15個工作日內，乙方應與甲方辦理帳戶資料移交手續，并將資金劃至甲方的新開戶銀行。

十、違約責任：

1、甲方違反本合同約定，未提供相應資料的，乙方可不予受理業務。

2、乙方未按本合同約定提供服務的，甲方經上海市房屋土地資源管理局書面同意，可終止本合同。

3、乙方違反本合同第七條的約定，應承擔等額資金（含息）的賠償責任。4、5、6、十一、爭議解決辦法：

十二、本合同所稱的支付憑證是指貸記憑證。

十三、本合同期限：年月日至年月日。

十四、本合同自甲、乙雙方簽字蓋章生效，本合同一式五份，甲、乙雙方各執二份，一份報市房地資源局。

甲方(蓋章)乙方(蓋章)

法定代表人或授權代理人負責人或授權代理人

(簽字)(簽字)

年月日年月日

補 充 條 款

——————————————————————————————————

(粘貼線)(騎縫章加蓋處)

附件三

商品住宅維修基金交款通知

(房地產開發企業專用)

_______________________房地產開發企業：

經審核，__________區(縣)_________物業管理區域(范圍為：)，建筑面積_________平方米(其中車庫面積_________平方米)應交納維修基金金額為人民幣(大

寫)____________________________￥_________。(詳見核算到戶的《商品住宅維修基金產業代碼及業主分戶清冊》)。請于_________年_________月_________日前將維修基金交至

___________________________銀行。我局專戶銀行帳號___________________________。

__________________區(縣)_________局(蓋章)

年月日

備注：

1、房地產開發企業須持本交款通知向專戶銀行交款。

2、本通知一式三份，區縣房地局、房地產開發企業、專戶銀行各執一份。

3、交納維修基金的每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和物價部門公布。其中，2000年12月31日之前出售的商品住宅，其每平方米建筑面積成本價以1198元計價；2001年1月1日起出售的商品住宅，按簽訂土地使用權出讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價，成片出讓土地的地塊，按簽訂土地使用權轉讓合同當年的每平方米建筑面積成本價計價；簽訂合同的時間在1996年以前的，每平方米建筑面積成本價按1198元計價。

上海市房屋土地資源管理局

2001-06-19

第四篇：天津市商品住宅維修基金管理辦法

天津市商品住宅維修基金管理辦法

第一條為了加強商品住宅維修基金的管理,保障商品住宅售后共用部位、共用設施設備正常使用,維護業主的共同利益,根據《天津市物業管理條例》,制定本辦法。

第二條本市行政區域內兩個以上業主的商品住宅物業和與其結構相連的非住宅物業(以下簡稱商品住宅應當建立共用部位、共用設施設備維修基金。

第三條市房地產行政主管部門是維修基金的主管部門,下設專門機構負責對全市維修基金的統一歸集和管理工作。區縣房地產行政主管部門負責對本轄區內維修基金繳存、使用的監督管理。

市財政部門對全市維修基金的管理實行監督。

第四條維修基金屬于建立維修基金的業主所有,按照統一歸集、專戶存儲、業主會決策、共同使用、政府監督的原則,進行管理和使用。

第五條首期維修基金由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數,分別按以下比例繳存:(一不配備電梯的商品住宅,開發建設單位和購房人各按1%繳存維修基金;(二配備電梯的商品住宅,開發建設單位按1.5%、購房人按1%繳存維修基金。第六條開發建設單位和購房人應當在商品房買賣合同中注明各自按規定繳存維修基金的數額。由購房人或開發建設單位統一在商品房買賣合同備案時,將雙方按規定繳存的維修基金一次性存入市房地產行政主管部門指定的商業銀行維修基金專戶。

開發建設單位與購房人在辦理商品房買賣合同備案時,應當提交已繳存維修基金收據。市和區縣房地產部門在辦理商品房買賣合同備案時,應當在查驗繳存維修基金收據后,方可辦理合同備案。

開發建設單位自用、出租商品住宅的,應當在辦理房屋權屬證書前,按同期售房價格或指導價格為基數的2%或者2.5%計算繳存維修基金數額,由開發建設單位一次性存入市維修基金專戶。

第七條市維修基金管理機構與市房地產行政主管部門指定的商業銀行簽訂委托協議后,開立市維修基金專戶。市維修基金專戶應當以一個物業管理區域為單位,按幢、門、戶(每套為一戶立賬。

業主會成立后,市維修基金管理機構應當將該物業管理區域內維修基金明細賬目,提供給業主會委托的物業管理服務企業代管。物業管理服務企業應當依據維修基金明細賬目,按幢、門、戶建立明細臺賬。

第八條維修基金自存入市維修基金專戶之日起比照住房公積金的利率計息,利息分別計入戶賬,轉作維修基金滾存使用。

第九條維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的,其維修、更新費用應當由責任人承擔。

第十條商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的(以下簡稱維修,使用維修基金按照下列程序辦理:(一物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況,提出維修項目,制定維修方案。

(二商品住宅共用部位、建筑內的設備維修方案應當征得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當征得業主會或者業主代表會的書面同意。

(三物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案,并提交下列文件: 1.基金余額證明;

2.維修(含維修計劃和預算方案;3.業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。

(四銀行接到備案的證明后,將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。(五維修工程完成后,物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發原件及維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會,并經業主委員會主任、副主任共同簽章后,將決算費用按照業主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶,在業主戶

賬中列支。

第十一條商品住宅共用部位、共用設施設備的維修費用按照下列原則分攤:(一整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的,由該幢業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

(二每個門號共用部位、共用設備維修的,由該門號內的業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

(三物業管理區域內共用設施設備維修的,由全體業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤。

第十二條商品住宅共用部位、共用設施設備維修時,未售出商品住宅的維修費用,由開發建設單位按其建筑面積比例分攤。

第十三條業主會成立前,業主或者物業管理服務企業可以到繳存銀行查詢維修基金繳存情況。

業主會成立后,業主會委托的物業管理企業將市維修基金管理機構提供的維修基金繳存明細賬目,在物業管理區域內公布。

每一物業管理服務企業應當將維修基金繳存、使用情況予以公布。

業主對公布的維修基金賬目有異議的，有權到物業管理企業查閱 有關費用清單和按戶分攤費用清單，進行核對，也可到市維修基金管 理機構核查。第十四條 維修基金不敷使用時，業主委員會根據業主會的決議 組織業主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續繳。第十五條 商品住宅所有權變更時，維修基金余額隨商品住宅所 有權同時轉移。受讓人是否向原業主支付維修基金余額，由雙方當事 人協商議定。因拆遷或其他原因造成商品住宅滅失的，業主可以持本人身份證、注銷房地產權證的證明和市維修基金管理機構的證明，到繳存銀行提 取其維修基金余額，并辦理注銷手續。第十六條 維修基金建立后，有下列情形之一的，物業管理服務 企業或業主委員會應當在 10 日內到市維修基金管理機構辦理變更備 案手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生變更的；

（三）物業管理企業發生變更的。第十七條 維修基金增值資金除核定管理費用外，分別計入分戶 賬，轉作維修基金滾存使用。管理維修基金的費用由市財政行政主管 部門按需要核定，在維修基金增值資金中列支。第十八條 開發建設單位、物業管理服務企業、業主、業主會之 間因維修基金繳存、使用發生糾紛的，當事人可以申請市維修基金管 理機構進行調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院 提起訴訟。第十九條 任何單位和個人違反本辦法的規定，挪用維修基金或 造成維修基金損失的，由市房地產行政主管部門、市財政行政主管部 門責令限期改正，情節嚴重的追究直接責任人和領導人員的行政責任； 構成犯罪的，依法追究刑事責任。第二十條 本辦法所稱共用部位是指商品住宅主體結構（包括基 礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走 廊通道、戶外墻面等。共用設施設備是指物業管理小區內道路、綠地樹木、消防設施、下水管道、電梯、安全防護設施等。第二十一條 住宅小區內獨立的非住宅業主應按擁有房屋的建筑 面積，承擔小區內共用設施設備維修的費用。第二十二條 本辦法自 2003 年 1 月 1 日起施行。天津市房地產管理局 天津市財政局 二ＯＯ二年十二月二十三日

第五篇：天津市商品住宅維修基金管理辦法

天津市商品住宅維修基金管理辦法

第一條 為了加強商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅售后共用部位、共用設施設備正常使用，維護業主的共同利益，根據《天津市物業管理條例》，制定本辦法。

第二條 本市行政區域內兩個以上業主的商品住宅物業和與其結構相連的非住宅物業（以下簡稱商品住宅）應當建立共用部位、共用設施設備維修基金。

第三條 市房地產行政主管部門是維修基金的主管部門，下設專門機構負責對全市維修基金的統一歸集和管理工作。區縣房地產行政主管部門負責對本轄區內維修基金繳存、使用的監督管理。

市財政部門對全市維修基金的管理實行監督。

第四條 維修基金屬于建立維修基金的業主所有，按照統一歸集、專戶存儲、業主會決策、共同使用、政府監督的原則，進行管理和使用。

第五條 首期維修基金由開發建設單位和購房人以購房款總額為基數，分別按以下比例繳存：

（一）不配備電梯的商品住宅，開發建設單位和購房人各按１％繳存維修基金；

（二）配備電梯的商品住宅，開發建設單位按1.5％、購房人按１％繳存維修基金。

第六條 開發建設單位和購房人應當在商品房買賣合同中注明各自按規定繳存維修基金的數額。由購房人或開發建設單位統一在商品房買賣合同備案時，將雙方按規定繳存的維修基金一次性存入市房地產行政主管部門指定的商業銀行維修基金專戶。

開發建設單位與購房人在辦理商品房買賣合同備案時，應當提交已繳存維修基金收據。市和區縣房地產部門在辦理商品房買賣合同備案時，應當在查驗繳存維修基金收據后，方可辦理合同備案。

開發建設單位自用、出租商品住宅的，應當在辦理房屋權屬證書前，按同期售房價格或指導價格為基數的2％或者2.5％計算繳存維修基金數額，由開發建設單位一次性存入市維修基金專戶。

第七條 市維修基金管理機構與市房地產行政主管部門指定的商業銀行簽訂委托協議后，開立市維修基金專戶。市維修基金專戶應當以一個物業管理區域為單位，按幢、門、戶（每套為一戶）立賬。

業主會成立后，市維修基金管理機構應當將該物業管理區域內維修基金明細賬目，提供給業主會委托的物業管理服務企業代管。物業管理服務企業應當依據維修基金明細賬目，按幢、門、戶建立明細臺賬。

第八條 維修基金自存入市維修基金專戶之日起比照住房公積金的利率計息，利息分別計入戶賬，轉作維修基金滾存使用。

第九條 維修基金專項用于商品住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造，不得挪作他用。商品住宅共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

第十條 商品住宅共用部位、共用設施設備需要大修、更新、改造的（以下簡稱維修），使用維修基金按照下列程序辦理：

（一）物業管理服務企業應當依據業主的要求或物業的實際情況，提出維修項目，制定維修方案。

（二）商品住宅共用部位、建筑內的設備維修方案應當征得相關業主的書面同意。物業管理區域內共用設施設備維修方案應當征得業主會或者業主代表會的書面同意。

（三）物業管理服務企業向物業所在地的區縣房地產行政主管部門備案，并提交下列文件：

1.基金余額證明；

2.維修（含維修計劃和預算）方案；

3.業主或業主會、業主代表會同意使用維修基金書面證明。

（四）銀行接到備案的證明后，將預算所需維修基金劃撥到維修基金使用專戶。

（五）維修工程完成后，物業管理服務企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發原件及維修決算報告告知相關業主或業主會、業主委員會，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，將決算費用按照業主擁有住宅建筑面積的比例分攤到戶，在業主戶

賬中列支。

第十一條 商品住宅共用部位、共用設施設備的維修費用按照下列原則分攤：

（一）整幢商品住宅共用部位、共用設備維修的，由該幢業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

（二）每個門號共用部位、共用設備維修的，由該門號內的業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例分攤。

（三）物業管理區域內共用設施設備維修的，由全體業主按照擁有商品住宅建筑面積的比例共同分攤。

第十二條 商品住宅共用部位、共用設施設備維修時，未售出商品住宅的維修費用，由開發建設單位按其建筑面積比例分攤。

第十三條 業主會成立前，業主或者物業管理服務企業可以到繳存銀行查詢維修基金繳存情況。

業主會成立后，業主會委托的物業管理企業將市維修基金管理機構提供的維修基金繳存明細賬目，在物業管理區域內公布。

每一物業管理服務企業應當將維修基金繳存、使用情況予以公布。

業主對公布的維修基金賬目有異議的，有權到物業管理企業查閱有關費用清單和按戶分攤費用清單，進行核對，也可到市維修基金管理機構核查。

第十四條 維修基金不敷使用時，業主委員會根據業主會的決議組織業主按照擁有商品住宅的建筑面積比例續繳。

第十五條 商品住宅所有權變更時，維修基金余額隨商品住宅所有權同時轉移。受讓人是否向原業主支付維修基金余額，由雙方當事人協商議定。

因拆遷或其他原因造成商品住宅滅失的，業主可以持本人身份證、注銷房地產權證的證明和市維修基金管理機構的證明，到繳存銀行提取其維修基金余額，并辦理注銷手續。

第十六條 維修基金建立后，有下列情形之一的，物業管理服務企業或業主委員會應當在10日內到市維修基金管理機構辦理變更備案手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生變更的；

（三）物業管理企業發生變更的。

第十七條 維修基金增值資金除核定管理費用外，分別計入分戶賬，轉作維修基金滾存使用。管理維修基金的費用由市財政行政主管部門按需要核定，在維修基金增值資金中列支。

第十八條 開發建設單位、物業管理服務企業、業主、業主會之間因維修基金繳存、使用發生糾紛的，當事人可以申請市維修基金管理機構進行調解，也可以依法向仲裁機構申請仲裁，或者向人民法院提起訴訟。

第十九條 任何單位和個人違反本辦法的規定，挪用維修基金或造成維修基金損失的，由市房地產行政主管部門、市財政行政主管部門責令限期改正，情節嚴重的追究直接責任人和領導人員的行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第二十條 本辦法所稱共用部位是指商品住宅主體結構（包括基礎、墻體、柱、梁、樓板、屋頂）、樓梯間、電梯間、共用門廳、走廊通道、戶外墻面等。

共用設施設備是指物業管理小區內道路、綠地樹木、消防設施、下水管道、電梯、安全防護設施等。

第二十一條 住宅小區內獨立的非住宅業主應按擁有房屋的建筑面積，承擔小區內共用設施設備維修的費用。

第二十二條 本辦法自2003年1月1日起施行。

天津市房地產管理局

天津市財政局

二ＯＯ二年十二月二十三日