第一篇：上海市外商投資房產企業商品住宅出售管理辦法專題

【發布單位】80902 【發布文號】

【發布日期】1988-03-20 【生效日期】1988-04-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

上海市外商投資房產企業商品住宅出售管理辦法

（一九八八年三月二十日上海市人民政府發布）

第一條 第一條 為加強對本市外商投資建設的商品住宅出售的管理，根據出售商品房的有關規定，制定本辦法。

第二條 第二條 凡本市依法成立的經營商品住宅的外商投資企業（以下簡稱外商投資房產企業）建造并出售的商品住宅，適用本辦法。

第三條 第三條 上海市房產管理局（以下簡稱市房管局）是本市商品住宅的主管機構，負責對本市外商投資房產企業建造并出售商品住宅的監督和管理。

第四條 第四條 外商投資房產企業建造商品住宅的項目經上海市對外經濟貿易委員會（以下簡稱市對外經貿委）發給批準證書后，應報市房管局備案。

第五條 第五條 外商投資房產企業建造的商品住宅，由該企業自行出售或委托房產經營單位代理出售。

第六條 第六條 外商投資房產企業建造的商品住宅，出售對象如下：

（一）有本市常住戶口的歸僑或僑眷；

（二）經有關部門批準來本市定居的華僑或外籍華人；

（三）要求購買住房給常住本市的親屬居住的港、澳、臺同胞，華僑或外籍華人；

（四）為本企業職工居住而購買商品住宅的本市中外合資經營企業、中外合作經營企業或外資企業；

（五）為便于交住，經市政府外事辦公室或市對外經貿委證明，同意其在本市購買商品住宅的港、澳、臺同胞，華僑或外籍華人。上述出售對象購房的核批手續按本市僑匯商品住宅出售的有關規定辦理。

第七條 第七條 在本市土地使用權有償轉讓地塊上建造的商品住宅，其出售對象由有關部門另行制訂。

第八條 第八條 外商投資房產企業建造的商品住宅竣工后，外商投資房產企業必須會同設計單位和市房管局指定的專業單位共同驗收合格，方可出售。

第九條 第九條 外商投資房產企業建造的商品住宅，除經市房管局批準可以參照國際市場價格定價的以外，應執行市有關部門頒發的商品住宅出售價格的定價原則，按質論價，全價出售。出售價格應報市房管局備案。

第十條 第十條 外商投資房產企業建造的商品住宅，出售時以外匯人民幣標價。買受人付款時，人民幣對美元的匯價與簽定購房合同時匯價有變動的，可按付款日公布的匯價相應調整應付的外匯人民幣金額。

第十一條 第十一條 外商投資房產企業建造的商品住宅出售后，買受人應檢附房屋買賣契約和付款收據等證件，及時向房屋所在區房管部門申請房產所有權登記，由房管部門審核認可后發給房產所有權證。

第十二條 第十二條 本市中外合資經營企業、中外合作經營企業或外資企業，用本企業資金購買的商品住宅，其房產所有權歸該企業所有；個人購買的商品住宅，其產權證戶名可以用海外出資人姓名，也可以用國內親屬姓名。凡用海外出資人姓名的，必須在本市委托有常住戶口的委托代理人，并由海外出資人按有關規定出具委托代理人證書。戶籍及產權的管理應按本市有關規定辦理。

第十三條 第十三條 外商投資房產企業建造的商品住宅出售后，如房產所有權需出賣或轉移，必須按本市有關規定辦理過戶手續。房產所有權轉移雙方應及時向房屋所在區的房管部門申請辦理房產所有權轉移登記，換發房產所有權證，并按規定繳納有關費用。

第十四條 第十四條 外商投資房產企業建造的商品住宅，未經市房管局批準，不得擅自改變住宅的使用性質。

第十五條 第十五條 外商投資房產企業建造的商品住宅出售后的管理維修，按本市有關規定辦理。

第十六條 第十六條 本辦法由市房管局負責解釋。

第十七條 第十七條 本辦法自一九八八年四月一日起施行。

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第二篇：上海市商品住宅維修基金管理辦法（模版）

上海市商品住宅維修基金管理辦法

（2000年10月12日上海市人民政府令第91號發布）

第一條（目的和依據）

為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及其相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。

第三條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。

區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。

第四條（維修基金的設立）

新建內銷商品住宅應當設立維修基金，首期維修基金由房地產開發企業和購房人交納。

新建外銷商品住宅可以設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定。

第五條（維修基金專戶的開立）

業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。

區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行(以下稱專戶銀行)簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。

維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第六條（首期維修基金的交納標準）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金：

（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標準交納首期維修基金。

第七條（首期維修基金的交納時限）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金：

（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基金存入本辦法第十條規定的開戶銀行。

第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）

業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

第十條（維修基金帳戶的開立）

業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料：

（一）開戶申請書；

（二）業主委員會成立的批準文件；

（三）業主分戶清冊；

（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

（五）物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委托書。

第十二條（維修基金的劃轉）

業主委員會開立維修基金帳戶后，應當通知區、縣房地產管理部門, 由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。

第十三條（納入維修基金的收益）

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于該幢住宅共用部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸全體業主共同所有，并設立單獨帳目，專項用于物業管理區域公共設施的維修、更新。

第十四條（維修基金的用途）

維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新，不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的用途、開支項目和限額。第十五條（物業維修和更新的實施）

物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業主小組書面同意；

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先征得業主委員會書面同意。

發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，并及時通知業主委員會。

住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委托物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會或者其委托的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍的，應當由房地產開發企業或者其委托的物業管理企業負責實施。

第十六條（房屋督修）

經房屋安全鑒定機構鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。

第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

物業維修、更新完成后，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可在維修基金中列支。

物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十八條（維修基金的支取和分攤）

維修基金應當按照下列規定支取：

（一）物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以先在該帳目中列支。

物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分戶帳外的單獨帳目。

第十九條（維修基金帳目的核對和公布）

業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

（一）維修基金交納、使用和結存的金額；

（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。

前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。

業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。

開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第二十條（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30%時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）

因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。

住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。

房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩余款額，按前款規定執行。

第二十二條（維修基金帳戶的變更）

有下列情形之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；

（三）物業管理企業發生更換的。

第二十三條（維修基金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十四條（投訴）

市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。

投訴人對區、縣房地產管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源局應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投訴人。

第二十五條（法律責任）

房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。

業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。

第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）

物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：

（一）新建內銷商品住宅的配套公共建筑設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的，按規定標準的50%交納。

（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建筑設施接收單位按本辦法第六條第三款和第七條第三款的規定交納。

前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。

物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。

第二十七條（維修基金的委托管理）

業主委員會可以委托社會中介機構代為管理維修基金。具體辦法由市房地資源局制定。

第二十八條（應用解釋部門）

市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。

第二十九條（施行日期和執行事項）

本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定。

第三篇：上海市商品住宅維修基金管理辦法

【發布單位】80902

【發布文號】市政府令第91號 【發布日期】2000-10-08 【生效日期】2001-01-01 【失效日期】 【所屬類別】地方法規 【文件來源】中國法院網

上海市商品住宅維修基金管理辦法

（2000年10月8日上海市政府第75次常務會議通過上海市人民政府令第91號2001年1月

1日起施行）

第一條 第一條（目的和依據）

為了加強本市商品住宅維修基金的管理，保障商品住宅及相關公共設施的正常維修、更新，根據《上海市居住物業管理條例》，制定本辦法。

第二條 第二條（適用范圍）

本市行政區域內商品住宅維修基金（以下簡稱維修基金）的設立、使用和管理，適用本辦法。

第三條 第三條（管理部門）

上海市房屋土地資源管理局（以下簡稱市房地資源局）是本市物業管理的行政主管部門，負責本辦法的組織實施。區、縣房地產管理部門是本轄區物業管理的行政主管部門，依照本辦法對維修基金的設立和使用進行監督管理。

第四條 第四條（維修基金的設立）

新建內銷商品住宅應當設立維修基金。新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由房地產開發企業與購房人在住宅轉讓合同中約定；住宅出售時未設立維修基金的，業主大會或者業主代表大會可以決定設立，并在業主公約中規定。

第五條 第五條（維修基金專戶的開立）

業主委員會成立前，維修基金物業所在地的地區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。

區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行（以下稱專戶銀行）簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。維修基金專戶的開立，應當以一個物業管理區域為單位，按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，按門號立帳，并分別每套住宅單元的分戶帳。

第六條 第六條（首期維修基金的交納標準）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人，應當按照下列標準交納首期維修基金；

（一）配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的4％交納；不配備電梯的住宅，房地產開發企業按照每平方米建筑面積成本價的3％交納。

（二）配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的3％交納；不配備電梯的住宅，購房人按照每平方米建筑面積成本價的2％交納。

新建內銷商品住宅每平方米建筑面積成本價，由市房地資源局和市物價部門核定。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，首期交納標準由房地產開發企業和購房人在住宅轉讓合同中約定；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按照業主公約規定的標準交納首期維修基金。

第七條 第七條（首期維修基金的交納時限）

新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人應當按照下列規定的時限交納首期維修基金；

（一）房地產開發企業應當在辦理新建商品住宅所有權初始登記前，按本辦法第六條第一款第一項的規定，將該新建商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（二）購房人應當在辦理房地產權變更登記前，按本辦法第六條第一款第二項的規定，將所購商品住宅的維修基金存入專戶銀行。

（三）業主委員會成立時尚未出售的商品住宅，房地產開發企業應當在業主委員會成立之日起15日內，按本辦法第六條第一款第二項的規定交納維修基金，存入專戶銀行。新建內銷商品住宅的房地產開發企業和購房人在辦理新建商品住宅所有權初始登記、房地產權變更登記手續時，應當向房地產登記機構提交專戶銀行收款憑證。

新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，應當按住宅轉讓合同約定的時限，將首期維修基金存入專戶銀行；業主大會或者業主代表大會決定設立維修基金的，全體業主應當按業主公約規定的時限，將首期維修基本存入本辦法第十條規定的開戶銀行。

第八條 第八條（首期維修基金交存情況的核查和公布）

區、縣房地產管理部門應當定期核查首期維修基金的交存情況，并每年公布一次。

第九條 第九條（前期物業維修和更新費用的承擔）

業主委員會成立前發生的物業維修、更新、不得使用維修基金，其費用由房地產開發企業承擔。

第十條 第十條（維修基金帳戶的開立）

業主委員會成立后，應當與本市商業銀行（以下稱開戶銀行）簽訂委托協議，開立一個物業管理區域的維修基金帳戶。

維修基金帳戶的開立，應當按每幢住宅立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號立帳，并分列每套住宅單元的分戶帳。

第十一條 第十一條（開立維修基金帳戶提交的文件和資料）

業主委員會開立維修基金帳戶時，應當提交下列文件和資料：

（一）開戶申請書；

（二）業主委員會成立的批準文件；

（三）業主分戶清冊；

（四）業主委員會主任、副主任私章和業主委員會財務專用章的印鑒；

（五）物業管理服務合同。

前款規定的業主分戶清冊由區、縣房地產管理部門經核對后向業主委員會提供。業主分戶清冊的格式，由市房地資源局會同有關部門制定。

業主委員會委托物業管理企業辦理開戶手續的，還應當提交書面委托書。

第十二條 第十二條（維修基金的劃轉）

業主委員會開立維修基金帳戶后，應當通知區、縣房地產管理部門，由區、縣房地產管理部門將維修基金專戶中已收取該物業管理區域首期維修基金的本息劃轉至業主委員會的維修基金帳戶。

第十三條 第十三條（納入維修基金的收益）

業主委員會許可他人利用住宅共用部位設置廣告等級經營性設施而收取的費用，應當存入維修基金帳戶，歸該幢住宅的業主共同所有，并設立單獨項目，專項用于該幢住宅共同部位、共用設備的維修、更新。

業主委員會許可他人利用物業管理區域公共設施停放車輛、設置廣告等經營性設施而收取的費用，應當存放維修基金帳戶，歸全體業主管理區域公共設施的維修、更新。

第十四條 第十四條（維修基金的用途）

維修基金應當專項用于住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新、不得挪作他用。

住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施屬于人為損壞的，其維修、更新費用應當由責任人承擔。

經業主大會或者業主代表大會決定，業主委員會活動經費可以在維修基金中列支，業主大會或者業主代表大會的決定應當包括活動經費的前途、開支項目和限額。

第十五條 第十五條（物業維修和更新的實施）

物業管理服務合同應當約定物業的日常維修、更新的范圍、標準和實施程序等事項；合同未約定或者約定不明確的，按照下列規定實施：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新，應當事先征得業主小組書面同意；

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新，應當事先征得業主委員會書面同意。發生危及房屋使用安全或者公共安全的緊急情況，物業管理企業應當立即組織物業維修、更新，并及時通知業主委員會。

住宅需要大修或者專項維修、更新的，物業管理企業應當在物業管理服務計劃中列明，提交業主委員會審核；業主委員會審核同意的，應當書面委托物業管理企業通過招標或者其他方式確定施工單位。施工單位編制的費用預算和決算，應當由業主委員會或者其委托的物業管理企業審核。住宅大修和專項維修、更新完成后，物業管理企業應當向業主委員會提交物業維修、更新情況的書面報告。住宅共用部位、共用設備和物業管理區域公共設施的維修、更新屬于房地產開發企業保修責任范圍內，應當由房地產開發企業或者其委托的物業管理企業負責實施。

第十六條 第十六條（房屋督修）

經房屋安全鑒定為危險房屋，或者出現法規、規章和有關技術標準規定必須維修房屋的情形，區、縣房地產管理部門應當督促業主和業主委員會限期維修；逾期不維修的，區、縣房地產管理部門可以組織代為維修，其費用由房屋所有人承擔，或者按本辦法第十七條第二款規定在維修基金中列支。

第十七條 第十七條（維修基金列支的范圍和方式）

物業維修、更新完成后，物業管理企業應當將加蓋企業公章的費用清單、發票原件提交業主委員會審核，并經業主委員會主任、副主任共同簽章后，有關的費用方可在維修基金中列支。

物業維修、更新費用按照下列規定在維修基金中列支：

（一）住宅共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該幢住宅的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，每個門號內共用部位、共用設備的維修、更新費用，由該門號內的業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

（二）物業管理區域公共設施的維修、更新費用，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔；其中，屬于兩個或者兩個以上物業管理區域的公共設施維修、更新費用，由各物業管理區域的全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

業主委員會活動經費在維修基金中列支的，由全體業主按照擁有住宅建筑面積的比例共同承擔。

第十八條 第十八條（維修基金的支取和分攤）

維修基金應當按照下列規定支取：

（一）物業管理企業可以從維修基金中暫借相當于一個月的物業日常維修、更新費用的備用金，實際發生的日常維修、更新費用按月結算；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。物業管理企業向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（二）住宅需要大修或者專項維修、更新的，施工承包合同中可以約定預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30％。物業管理企業向開戶銀行代為支取預付款時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和施工承包合同；代為支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

（三）業主委員會可以在物業管理企業的帳戶上留有相當于一個月活動經費的備用金，實際發生的活動經費的備用金，實際發生的活動經費按月結算；業主大會或者業主代表大會另有決定的，從其決定。向開戶銀行支取備用金時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和業主大會或者業主代表大會的決定；支取實際發生的費用時，應當提交經業主委員會主任、副主任審核簽章的支付憑證和有關費用清單。

物業的日常維修、更新費用和業主委員會活動經費由物業管理企業按季度進行按戶分攤；物業管理服務合同另有約定的，從其約定。住宅大修和專項維修、更新費用，應當單項即時按戶分攤。業主分戶帳外設立單獨帳目的，可以銜在該帳目列支。

物業管理企業應當向開戶銀行提交按戶分攤費用清單，由開戶銀行計入業主分戶帳和業主分帳外的單獨帳目。

第十九條 第十九條（維修基金帳目的核對和公布）

業主委員會或者其委托的物業管理企業應當每月與開戶銀行核對維修基金帳目，并將下列情況每半年向全體業主公布一次：

（一）維修基金交納、使用和結存的金額；

（二）發生物業維修、更新的項目和費用以及按戶分攤情況；

（三）業主委員會活動經費在維修基金中列支的項目和費用以及按戶分攤情況；

（四）維修基金使用和管理的其他有關情況。

前款第二項規定的情況，應當按每幢住宅公布；一幢住宅有兩個或者兩個以上門號的，應當按門號公布。業主對公布的維修基金帳目情況有異議的，可以要求業主委員會和物業管理企業提供有關的費用清單、發票原件和按戶分攤費用清單進行核對。開戶銀行應當每月向業主委員會發送維修基金帳戶對帳單，每年向全體業主發送維修基金分戶對帳單。業主委員會和業主可以向開戶銀行查詢其帳戶或者分戶帳的情況。

第二十條 第二十條（維修基金的再次籌集）

一幢或者一個門號住宅的維修基金余額不足首期維修基金的30％時，業主委員會應當向該幢或者該門號住宅的業主再次籌集維修基金。具體籌集工作由業主委員會或者其委托的業主小組實施。

再次籌集維修基金的標準由業主委員會擬訂，提交業主大會或者業主代表大會討論通過，但再次籌集后的維修基金余額不得少于首期維修基金。

第二十一條 第二十一條（住宅轉讓時維修基金的處理）

因買賣、贈與等發生住宅轉讓的，住宅受讓人應當持本人身份證件、房地產權證和業主委員會的證明，向開戶銀行辦理分戶帳更名手續。住宅轉讓時，原業主交納的維修基金剩余款額，由住宅受讓人向原業主支付；住宅轉讓合同或者轉讓當事人另有約定的，從其約定。房地產開發企業出售住宅時，其按本辦法第七條第一款第三項規定交納的維修基金剩余款額，按前款規定執行。

第二十二條 第二十二條（維修基金帳戶的變更）

有下列情況之一的，業主委員會應當向開戶銀行辦理維修基金帳戶的有關變更手續：

（一）物業管理區域發生調整的；

（二）業主委員會主任、副主任發生更換的；

（三）物業管理企業發生更換的。

第二十三條 第二十三條（維修基金帳戶的注銷）

因拆遷、自然災害或者其他原因致使住宅滅失的，業主可以持本人身份證件、注銷房地產權證的證明和業主委員會的證明，向開戶銀行提取其維修基金分戶帳中的剩余款額，并辦理分戶帳注銷手續。

因拆遷、自然災害或者其他原因致使一個物業管理區域內的住宅全部滅失的，業主委員會應當憑區、縣房地產管理部門的有關證明，向開戶銀行辦理維修基金帳戶注銷手續。業主分戶帳外設立單獨帳目的，其剩余款額由本辦法第十三條規定的共同所有人按照原擁有住宅建筑面積的比例分別提取。

第二十四條 第二十四條（投訴）

市房地資源局和區、縣房地產管理部門應當建立投訴受理制度，接受業主委員會、業主和物業管理企業對違反本辦法行為的投訴。

區、縣房地產管理部門受理投訴后，應當進行調查、核實，并自受理之日起30日內答復投訴人。投訴人對區、縣房地產管理部門的投訴答復有異議的，可以向市房地資源局申請復核；市房地資源應當自受理之日起30日內，將復核意見告知投訴人。

第二十五條 第二十五條（法律責任）

房地產開發企業或者物業管理企業違反本辦法規定的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門按照《上海市居住物業管理條例》的有關規定予以處理；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。業主委員會或者業主委員會成員違反本辦法規定，侵占應當存入維修基金帳戶的經營服務收益或者挪用維修基金的，由市房地資源局或者區、縣房地產管理部門責令限期改正，并通告全體業主；業主或者業主委員會可以依法向人民法院提起民事訴訟。因物業管理企業的過錯致使維修基金被挪用的，物業管理企業應當依法承擔連帶責任。

第二十六條 第二十六條（物業管理區域內非居住房屋的維修基金）物業管理區域內納入住宅竣工配套計劃的公共建筑設施，應當由設施接收單位按照下列規定交納首期維修基金：

（一）新建內銷商品住宅的配套公共建筑設施接收單位，按本辦法第六條第一款第一項和第二項規定標準的總和，在辦理設施移交手續之日起的15日內交納；其中，單幢的配套公共建筑設施由一家單位接收的，按規定標準的50％交納。

（二）新建外銷商品住宅出售時設立維修基金的，由配套公共建筑設施接收單位按辦法第六條第三款的規定交納。前款規定以外的物業管理區域內非居住房屋，應當由房地產開發企業和購房人按本辦法第六條和第七條的規定交納首期維修基金。物業管理區域內非居住房屋維修基金的使用和管理，依照本辦法的有關規定執行。

第二十七條 第二十七條（維修基金的委托管理）

業主委員會可以委托社會中介機構代為管理維修基金。具體辦法由市房地產資源局制定。

第二十八條 第二十八條（應用解釋部門）

市房地資源局可以對本辦法的具體應用問題作出解釋。

第二十九條 第二十九條（施行日期和執行事項）

本辦法自2001年1月1日起施行。本辦法施行前已出售商品住宅的維修基金的設立、使用和管理，參照本辦法的有關規定執行，具體執行辦法由市房地資源局制定。

本內容來源于政府官方網站，如需引用，請以正式文件為準。

第四篇：《上海市外商投資項目核準暫行管理辦法》

市發改委修訂《上海市外商投資項目核準暫行管理辦法》

發布時間：2011-5-23 9:03:40

第一章 總則

第一條 根據《國務院關于投資體制改革的決定》、國家發展改革委發布的《外商投資項目核準暫行管理辦法》，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市中外合資、中外合作、外商獨資、外商購并境內企業、外商投資企業增資等各類外商投資項目的核準。

國家對外商投資項目核準另有規定的，從其規定。

第三條 市外商投資項目主管機關、市政府確定的機構，以及區(縣)政府外商投資項目主管機關，為本市外商投資項目核準機關(以下簡稱“項目核準機關”)。

市政府確定的機構，包括外高橋保稅區管委會、張江高科技園區管委會、化學工業區管委會、臨港新城管委會、洋山保稅港區管委會、長興島開發建設管委會辦公室、國務院批準在上海設立的出口加工區管委會等。

第四條 按照《外商投資產業指導目錄》分類，總投資3億美元及以上的鼓勵類、允許類項目，總投資5000萬美元及以上的限制類項目以及其他有專門規定的項目，由市外商投資項目主管機關負責審核后，轉報國家發展改革委核準。

市外商投資項目主管機關負責核準本市權限內外商投資項目。

市政府確定的機構和區(縣)外商投資項目主管機關依權限負責核準其所屬區域內項目。具體權限，由市外商投資項目主管機關按照“依法合規、簡政放權、分類指導、加強后續監管”的原則予以確定。

涉及全市綜合平衡、政府定價的基礎設施和社會事業等領域的外商投資項目，按照市政府有關規定核準。

第二章 核準程序

第五條 項目申請人應當按照本辦法第四條規定，向項目核準機關上報項目申請報告。其中，按照核準權限屬于國務院和國家發展改革委核準的項目，計劃單列企業集團和中央管理企業可直接向國家發展改革委提交項目申請報告，并將項目申請報告抄送市外商投資項目主管機關。

第六條 項目核準機關受理外商投資項目申請報告時，需要征求本市行業主管部門意見的，應當向本市行業主管部門出具征求意見函并附相關材料。本市行業主管部門應當在接到上述材料之日起7個工作日內，向項目核準機關提出書面意見。

第七條 項目核準機關在外商投資項目申請報告受理之日起5個工作日內，對需要進行評估論證的重點問題，應當委托有資質的咨詢機構進行評估論證。接受委托的咨詢機構應當在核準機關規定的時間內，向核準機關提出評估報告。

第八條 對屬于國家核準的外商投資項目，市外商投資項目主管機關在受理之日起20個工作日內，完成審核后轉報國家發展改革委。

對屬于本市核準的項目，項目核準機關自受理項目申請報告之日起20個工作日內，完成對項目申請報告的核準。

如在20個工作日內不能完成審核轉報國家發展改革委，或者不能作出核準決定的，由項目核準機關負責人批準延長10個工作日，并將延長期限的理由告知項目申請人。本條第一款、第二款、第三款規定的核準期限，不包括委托咨詢機構進行評估的時間。

第九條 項目核準機關按權限對核準的外商投資項目出具書面核準文件；對不予核準的項目，應當以書面決定通知項目申請人，說明理由并告知項目申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權利。

第十條 項目核準機關在出具項目核準文件的同時，應當將項目基本信息、核準文件文本等通過本市固定資產投資項目管理信息系統抄送市外商投資項目主管機關。

項目核準機關核準的總投資3000萬美元以上的外商投資項目，由市外商投資項目主管機關在項目核準之日起20個工作日內，將項目核準文件抄報國家發展改革委。

第三章 項目申請報告

第十一條 項目申請報告應當按照國家發展改革委關于項目申請報告通用文本的有關規定進行編寫。項目申請報告的主要內容包括：申報單位及項目概況，發展規劃、產業政策和行業準入分析，資源開發及綜合利用分析，節能方案分析，建設用地、征地拆遷及移民安置分析，環境和生態影響分析，經濟影響分析，社會影響分析等。

第十二條 外商投資項目申請報告應當附以下材料：

(一)中外投資各方的企業注冊證(營業執照)、商務登記證以及經審計的最新企業財務報表(包括資產負債表、損益表和現金流量表)、開戶銀行出具的資金信用證明；

(二)投資意向書，增資、購并項目的公司董事會決議；(三)銀行出具的融資意向書；

(四)規劃部門出具的城市規劃意見；(五)房地部門出具的項目用地預審意見；

(六)環保部門出具的環境影響評價文件的審批意見；

(七)以國有資產或者土地使用權出資的，有主管部門出具的確認文件；(八)有關法律法規規定應當提交的其他文件。

第四章 核準條件及效力

第十三條 項目核準機關對外商投資項目申請報告的核準條件是：

(一)符合國家有關法律法規、《指導外商投資方向規定》、《外商投資產業指導目錄》和本市有關規定；

(二)符合國民經濟和社會發展中長期規劃、行業規劃和產業結構調整政策的要求；

(三)符合公共利益和國家反壟斷的有關規定；

(四)符合土地利用規劃、城市總體規劃、環境保護政策的要求，以及節能審查政策的要求；

(五)符合國家規定的技術、工藝標準的要求；

(六)符合國家資本項目管理、外債管理的有關規定。

第十四條 外商投資項目申請人憑項目核準機關出具的核準文件，依法辦理土地使用、城市規劃、質量監管、安全生產、資源利用、企業設立(變更)、資本項目管理、設備進口以及適用稅收政策等方面手續。未經核準的外商投資項目，房地資源、城市規劃、質量監管、安全生產監管、工商、海關、稅務、外匯管理等部門不予辦理相關手續。

第十五條 項目核準機關出具的核準文件有效期為2年。有效期屆滿30日之前，項目申請人可申請延期1年。在有效期內，核準文件是項目申請人辦理本辦法第十四條所列相關手續的依據；有效期滿后，在辦理上述手續時，應當同時出示項目核準機關出具的準予延期的文件。

第十六條 外商投資項目申請人以拆分項目或者提供虛假材料等不正當手段取得項目核準文件的，項目核準機關可以撤銷對該項目的核準文件。

第十七條 項目核準機關可以對外商投資項目申請人執行項目情況進行監督檢查，并對查實問題依法進行處理。

第五章 變更及其核準

第十八條 經項目核準機關核準的外商投資項目出現下列情形之一的，應當向原項目核準機關申請變更：

(一)建設地點發生變化；

(二)投資方或者股權發生變化；

(三)主要建設內容以及主要產品發生變化；(四)總投資超過原核準投資額20％及以上；

(五)有關法律法規和產業政策規定需要變更的其他情況。第十九條變更核準的程序比照本辦法第二章的規定執行。

第六章 附則

第二十條 香港特別行政區、澳門特別行政區和臺灣地區的投資者在本市舉辦的投資項目，參照本辦法執行。

第二十一條 為了方便企業，提高效率，對外商投資項目的核準和企業合同章程的審批，可以一并受理，并聯操作。

第二十二條 本辦法由市發展改革委負責解釋。第二十三條 本辦法自印發之日起施行。

第五篇：房產出售合同書

房產出售合同書

賣方（甲方）： 買方（乙方）：

根據中華人民共和國有關法律、法規相關規定，甲、乙雙方就門面買賣事項，經協商一致，達成以下合同條款。

第一條甲方將自己的門面及門面占用范圍內的土地使用權轉讓給乙方，門面具體狀況如下：

門面坐落于靜寧縣城關鎮北環路靜寧縣房產公司樓下從西向東第二個門面，門面為磚混結構商品房，門面在第一層，建筑面積為19.8平方米，建成年份。

第二條甲、乙雙方經協商達成一致，同意上述房地產轉讓價格為人民幣小寫：480000元（大寫：肆拾捌萬元整）。乙方已于2012年11月16日付給甲方人民幣小寫：100000元（大寫：壹拾萬元整），于2012年12月24日付給甲方人民幣小寫：240000元（大寫：貳拾肆萬元整），于2013年1月9日付給甲方人民幣小寫：140000元（大寫：壹拾肆萬元整）。已付清全部價款。如違約按合同房價的20%付給被違約方。

附件：

1）付給甲方人民幣小寫：100000元（大寫：壹拾萬元整）收據； 2）付給甲方人民幣小寫：240000元（大寫：貳拾肆萬元整）收據；

3）付給甲方人民幣小寫：140000元（大寫：壹拾陸萬元整）收據；4）購房發票：

房屋發票名稱：李宏票號：0085625

金額：66528.00元整（大寫：陸萬陸仟伍佰貳拾捌元整）開票日期：貳零零貳年壹拾貳月叁拾壹日

第三條甲方保證該房產合法、權屬清楚、有合法的土地使用權。甲方保證在上述轉讓的門面沒有產權糾紛和財務糾紛。如上述房地產轉讓交接后發生交接前即存在的產權或財務糾紛，由甲方承擔全部責任。

第四條甲方積極配合乙方辦理有關房產手續。

第五條本合同甲、乙雙方各執一份，自簽訂之日起生效。

甲方：（簽字）乙方：（簽字）

甲方：身份證號碼乙方：身份證號 ******074716

貳零壹叁年零壹月壹拾貳日貳零壹叁年零壹月壹拾貳日