第一篇：淺議礦業(yè)權(quán)抵押評估的風(fēng)險與防范

淺議礦業(yè)權(quán)抵押評估的風(fēng)險與防范

張利紅 吳宏

（湖北華誠會計師事務(wù)有限公司 435000）

摘要：礦業(yè)權(quán)抵押評估存在風(fēng)險，風(fēng)險主要來自抵押行為當(dāng)事人、評估機(jī)構(gòu)和評估人員、評估理論技術(shù)不完善、法律法規(guī)不健全、礦業(yè)權(quán)自身的特殊性，評估風(fēng)險一旦產(chǎn)生將給社會各方面造成影響，因此務(wù)必要做好評估風(fēng)險的防范工作，需要提高評估人員的業(yè)務(wù)能力，加強(qiáng)職業(yè)道德教育，健全內(nèi)部控制制度，在執(zhí)業(yè)過程中特別要遵循謹(jǐn)慎性原則，并盡快完善評估準(zhǔn)則體系。

主題詞：礦業(yè)權(quán)抵押評估 風(fēng)險 防范措施

礦業(yè)權(quán)抵押是指礦業(yè)權(quán)人依照有關(guān)法律作為債務(wù)人以其擁有的礦業(yè)權(quán)在不轉(zhuǎn)移占有的前提下，向債權(quán)人提供擔(dān)保的行為。根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第56條“債權(quán)人要求抵押人提供抵押物價值的，抵押人應(yīng)委托評估機(jī)構(gòu)評估抵押物。”

礦業(yè)權(quán)抵押評估是為抵押行為當(dāng)事人（債權(quán)人和債務(wù)人）提供礦業(yè)權(quán)價值的咨詢服務(wù)。由于礦業(yè)權(quán)抵押評估報告是用于礦業(yè)權(quán)人的融資、籌資活動中，其存在的風(fēng)險是不言而喻的。

一、產(chǎn)生礦業(yè)權(quán)抵押評估風(fēng)險的原因

評估風(fēng)險是指由于評估價值區(qū)間與客觀價值的偏離，以及評估主體行為的失誤(非舞弊或違法行為)產(chǎn)生危害評估報告使用者利益及評估者承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的可能性。風(fēng)險主要來自以下幾個方面：

1、抵押行為當(dāng)事人

抵押行為當(dāng)事人為了自身的利益或者為了達(dá)到某些目的，授意評估機(jī)構(gòu)按照他們的要求出具不實的報告，或者提供虛假資料，誤導(dǎo)評估人員，以獲得能夠滿足其目的的評估報告。

2、評估機(jī)構(gòu)和評估人員

評估工作很大程度上依靠評估人員的主觀判斷，如果評估人員業(yè)務(wù)能力有限，選用評估方法不當(dāng)，選取參數(shù)不合理，得出的評估結(jié)果就會失真，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來帶來麻煩；有些評估機(jī)構(gòu)看重眼前利益，不執(zhí)行評估規(guī)范和要求，無原則的滿足當(dāng)事人的不合理要求，出具不實報告。

3、礦業(yè)權(quán)評估理論技術(shù)不完善

我國礦業(yè)權(quán)評估起步較晚，目前尚未形成一套完整的評估理論體系，評估準(zhǔn)則還在陸續(xù)制訂，礦業(yè)權(quán)價值的內(nèi)涵尚在論證當(dāng)中，還沒有一個科學(xué)的定義，評估中需運(yùn)用的一些指標(biāo)參數(shù)如何取值還在研討中，抵押評估具體用哪種價值類型，評估界還是眾說紛紜，有的主張市場價值、有的主張清算價值，而歐洲評估界則提倡運(yùn)用抵押貸款價值類型，即對抵押品評估，側(cè)重對抵押品價值下限的估計而非當(dāng)時的市場價值。作為指導(dǎo)評估工作的評估理論研究的滯后不可避免地會帶來評估風(fēng)險。

4、法律法規(guī)不健全

在對礦業(yè)權(quán)抵押的問題上，現(xiàn)行法律法規(guī)還不健全，甚至互相矛盾，這些也增加了抵押評估的風(fēng)險。

目前，我國礦業(yè)權(quán)抵押實行的是備案制，《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第五十七條規(guī)定：“礦業(yè)權(quán)設(shè)定抵押時，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)持抵押合同和礦業(yè)權(quán)許可證到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。礦業(yè)權(quán)抵押解除后20日內(nèi)，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)書面告知原發(fā)證機(jī)關(guān)。”而《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”而礦業(yè)權(quán)抵押，又不屬擔(dān)保法第42條規(guī)定的財產(chǎn)，依照《擔(dān)保法》第43條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。”新的《物權(quán)法》關(guān)于抵押的規(guī)定，未涉及礦業(yè)權(quán)抵押何時生效。在礦業(yè)權(quán)抵押生效的問題上，國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不一致、不明確，而且在實際工作中，礦業(yè)權(quán)抵押備案并非強(qiáng)制性的，如果存在礦業(yè)權(quán)重復(fù)抵押的情況，評估機(jī)構(gòu)將很難作出判斷。

新的《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”而《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第50條規(guī)定：“已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押”。對已出租的采礦權(quán)是否可以抵押，國家法律和部門規(guī)章相互矛盾。

對采礦權(quán)的抵押，各地區(qū)也有不同的規(guī)定，有的地區(qū)可以用采礦權(quán)單獨(dú)抵押，而有的地區(qū)采礦權(quán)不能單獨(dú)抵押，如《福建省礦產(chǎn)資源條例》規(guī)定：“采礦權(quán)抵押時，其礦區(qū)范圍內(nèi)的采礦設(shè)施隨之抵押。”

5、礦業(yè)權(quán)自身的特殊性

礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)只有勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利，探礦權(quán)投資風(fēng)險性很高，特別是勘查程度低的探礦權(quán)，其勘查結(jié)果有很大的不確定性，并且，探礦權(quán)轉(zhuǎn)采礦權(quán)時，探礦權(quán)人未必是必然的采礦權(quán)人，根據(jù)我國的法律，探礦權(quán)人僅僅是有優(yōu)先取得采礦權(quán)的權(quán)利，因此探礦權(quán)作為抵押品風(fēng)險級高，目前金融機(jī)構(gòu)基本不接受探礦權(quán)抵押；采礦權(quán)是開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利，采礦權(quán)不同于土地使用權(quán)和房屋建筑物等不動產(chǎn)，不僅其價格處于動態(tài)變化，其資源儲量也處于動態(tài)變化中，而且礦產(chǎn)資源儲量很難準(zhǔn)確計量。土地和房屋建筑物是有形的、直觀的，正常情況下是不變的，例如一套200平米的房屋或一塊100畝的土地，正常情況下，在經(jīng)濟(jì)使用年限的幾十年內(nèi)，仍然是200平米或100畝，面積不變，不會因為使用而消耗其面積，其價值的變動主要是受市場價格的影響而變動，如果市場價格不變，其價值也保持不變。而采礦權(quán)則不同，因礦產(chǎn)資源大多是深埋在地下的，無法直觀測量，資源儲量本身難以準(zhǔn)確計量，并且隨著開采的深入，礦產(chǎn)資源儲量的也會逐步減少，甚至為零，例如一個正常生產(chǎn)的礦山，即使礦業(yè)市場一直是穩(wěn)定不變的，但其采礦權(quán)價值還是會遞減。而且采礦業(yè)的管理比較特殊，如果生產(chǎn)過程中礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)及資源稅未及時足額繳納或出現(xiàn)生產(chǎn)安全問題等情況，就無法正常進(jìn)行開采，企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，也將影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。由于礦業(yè)權(quán)自身的特殊性，決定了礦業(yè)權(quán)抵押風(fēng)險高于其它不動產(chǎn)抵押。

二、產(chǎn)生評估風(fēng)險的后果

評估風(fēng)險一旦產(chǎn)生，將給社會各方面造成不利影響。

1、給債權(quán)人造成損失

由于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款是以抵押資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)，如國內(nèi)銀行一般按抵押資產(chǎn)價值的五成至八成發(fā)放貸款，如果評估師對抵押資產(chǎn)評估存在系統(tǒng)性的高估，為銀行貸款提供決策基礎(chǔ)的抵押資產(chǎn)評估事實上會誤導(dǎo)銀行貸款決策，會給銀行在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，造成銀行資產(chǎn)的流失。

2、評估機(jī)構(gòu)、評估人員承擔(dān)法律責(zé)任

因為評估人員的失誤，評估結(jié)果的失真，給當(dāng)事人造成嚴(yán)重?fù)p失的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1997年修訂的《中華人民共和國刑法》第229條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”2008年8月國土資發(fā)〔2008〕174文發(fā)布的《礦業(yè)權(quán)評估管理辦法（試行）》第16條第六款規(guī)定：礦業(yè)權(quán)評估師“接受委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人對評估方法、參數(shù)和評估結(jié)果授意的”、第七款“簽署虛假或有重大差錯或遺漏評估報告的”，“由注冊機(jī)構(gòu)撤銷執(zhí)業(yè)注冊，并不予再次辦理注冊”；第24條第六款規(guī)定：礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)“出具虛假或有重大差錯或遺漏評估報告的”，“由登記機(jī)構(gòu)撤銷登記，并不予再次辦理登記”。

3、影響社會穩(wěn)定

美國國會針對20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果表明，不動產(chǎn)評估與實際價值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一。金融危機(jī)一旦爆發(fā)，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)倒閉，收入水平下降，失業(yè)人數(shù)增加，進(jìn)而影響到整個社會的穩(wěn)定。

三、抵押評估風(fēng)險的防范

為了在抵押評估過程中有效防范評估風(fēng)險，必須提高評估人員的業(yè)務(wù)能力、加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

1、提高評估人員的業(yè)務(wù)能力

礦業(yè)權(quán)評估工作涉及的專業(yè)知識較廣，它既要有財會、礦業(yè)經(jīng)濟(jì)管理、市場等經(jīng)濟(jì)學(xué)科方面的知識，又要具備地質(zhì)、采礦、選礦等工程技術(shù)方面的知識和較全面的知識結(jié)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)不僅要組織評估從業(yè)人員積極參加協(xié)會舉辦的繼續(xù)教育培訓(xùn)，還應(yīng)該定期或不定期的自行組織評估從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，補(bǔ)充、更新知識，交流業(yè)務(wù)經(jīng)驗，不斷提高評估人員處理問題、解決問題的能力。

2、完善評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度

要提高評估工作的質(zhì)量，把評估風(fēng)險降至最低，評估機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全執(zhí)業(yè)操作、項目負(fù)責(zé)、內(nèi)部審核、風(fēng)險評價等各方面的規(guī)章制度，并將各項制度落實到位，最大程度地保護(hù)自身和評估人員的利益。

3、加強(qiáng)對評估人員的職業(yè)道德教育

評估人員不僅要加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，還需不斷提高自身的職業(yè)道德素質(zhì)，要有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，杜絕玩忽職守、失職、瀆職、出具虛假評估報告等不良行為，在承接業(yè)務(wù)、評估操作和評估報告形成過程中，不受其他任何單位和個人的干預(yù)和影響，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。

4、遵循謹(jǐn)慎性原則

謹(jǐn)慎性原則是指在評估過程中，在存在不確定因素的情況下，運(yùn)用謹(jǐn)慎的職業(yè)判斷，充分估計評估對象可能受到的限制和損失，避免夸大資產(chǎn)價值引起報告使用者盲目樂觀，并非評估報告中作出必要的風(fēng)險提示。在抵押貸款評估的各個環(huán)節(jié)中，都需遵循謹(jǐn)慎性原則。評估委托階段：認(rèn)真調(diào)查待評估對象是否滿足抵押條件。法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)其抵押評估價值應(yīng)該為零，因此，在承接業(yè)務(wù)時首先要調(diào)查待評估的礦業(yè)權(quán)其產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否有爭議，是否屬于再次抵押，如果屬于再次抵押，能否滿足再抵押的條件；其次，根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》規(guī)定：“礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按照礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序進(jìn)行管理”、“已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押”，因此還需調(diào)查其是否符合轉(zhuǎn)讓條件，是否出租，如果屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)就不應(yīng)接受該項評估業(yè)務(wù)。

評估準(zhǔn)備階段：在調(diào)查、收集資料時，需查驗采礦許可證原件，核對采礦許可證上的采礦權(quán)人和礦山名稱同抵押人和抵押礦山名稱是否相符，核實采礦許可證有效期限；對委托人提供的地質(zhì)資料和設(shè)計資料、開發(fā)利用方案、評審資料等，需核對其原件，所提供的資料需有編制單位蓋章和相關(guān)編制人員的簽字，并附有編制單位的資質(zhì)證書。

評估實施階段：嚴(yán)格按照評估程序?qū)嵤┰u估，在評估計算過程中，根據(jù)評估對象的實際情況認(rèn)真選擇合適的評估方法，對委托方提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、生產(chǎn)統(tǒng)計資料、財務(wù)資料進(jìn)行甄別和比較分析，剔除虛假參數(shù)，調(diào)整不合理的參數(shù)，不要高估收入或低估成本費(fèi)用，避免高估資產(chǎn)價值，給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險，也不能故意壓低資產(chǎn)價值，損害抵押人的利益。出具評估報告階段：在編制評估報告時按照規(guī)范撰寫，并充分披露有可能影響到評估結(jié)果和報告使用的所有信息，如：評估假設(shè)、評估基準(zhǔn)日后調(diào)整事項、需要特別說明的事項等，避免因評估報告不詳實而引起不必要的麻煩。

5、完善評估準(zhǔn)則體系

評估準(zhǔn)則對評估工作起著指導(dǎo)作用，《中國礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則》體系擬定由四個層次組成，共28項準(zhǔn)則，目前只出臺了9項，出臺的這9項準(zhǔn)則中對礦業(yè)權(quán)價值類型還未定義，缺少對二級市場轉(zhuǎn)讓評估的指導(dǎo)意見，轉(zhuǎn)讓評估中需運(yùn)用的折現(xiàn)率、投資利潤率等指標(biāo)還沒有一個科學(xué)的指導(dǎo)參數(shù)，因此，盡快建立健全礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則體系，是降低評估風(fēng)險的重要保障。參考資料：

1、《中國礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則》（中國礦業(yè)權(quán)評估協(xié)會編著 2008年）

2、《礦業(yè)權(quán)評估指南》（2004年修訂版）

3、《論采礦權(quán)抵押》（北京市信格律師事務(wù)所 嚴(yán)濤）

4、《次債危機(jī)對銀行抵押風(fēng)險管理的啟示》（中國工商銀行總行授信業(yè)務(wù)部 于晨曦）

5、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》（中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會）

第二篇：礦業(yè)權(quán)抵押評估的風(fēng)險與防范

礦業(yè)權(quán)抵押評估的風(fēng)險與防范

一、礦業(yè)權(quán)抵押和礦業(yè)權(quán)抵押評估的定義

（一）礦業(yè)權(quán)抵押是指在依照有關(guān)法律的條件下，礦業(yè)權(quán)人作為債務(wù)人以其擁有的礦業(yè)權(quán)在不轉(zhuǎn)移占有的前提下，向債權(quán)人提供擔(dān)保的行為。根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第56條“債權(quán)人要求抵押人提供抵押物價值的，抵押人應(yīng)委托評估機(jī)構(gòu)評估抵押物。”

（二）礦業(yè)權(quán)抵押評估是為抵押行為當(dāng)事人（債權(quán)人和債務(wù)人）提供礦業(yè)權(quán)價值的咨詢服務(wù)。由于礦業(yè)權(quán)抵押評估報告是用于礦業(yè)權(quán)人的融資、籌資等活動中，與礦業(yè)權(quán)人的利益息息相關(guān)，所以其風(fēng)險較大。

二、產(chǎn)生礦業(yè)權(quán)抵押評估風(fēng)險的原因

由于評估價值區(qū)間與客觀價值的偏離，以及評估主體行為的失誤(非舞弊或違法行為)，會產(chǎn)生危害評估報告使用者利益的不良后果，評估者要對此承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，這樣就會產(chǎn)生評估風(fēng)險。風(fēng)險主要來自以下幾個方面：

（一）受抵押行為當(dāng)事人影響

抵押行為當(dāng)事人為了自身的利益或者為了達(dá)到某些目的，授意評估機(jī)構(gòu)按照他們的要求出具不實的報告，或者提供虛假資料，誤導(dǎo)評估人員，以獲得能夠滿足其目的的評估報告。抵押行為當(dāng)事人的這種做法，在一定程度上會影響礦業(yè)權(quán)抵押評估的順利進(jìn)行，為評估報告的出具帶來一定風(fēng)險。

（二）評估機(jī)構(gòu)和評估人員自我約束不到位

評估工作很大程度上依靠評估人員的主觀判斷，如果評估人員業(yè)務(wù)能力有限，選用評估方法不當(dāng)，選取參數(shù)不合理，得出的評估結(jié)果就會失真，評估報告的敘述不完善或不完整也會在將來帶來麻煩；有些評估機(jī)構(gòu)看重眼前利益，不執(zhí)行評估規(guī)范和要求，無原則的滿足當(dāng)事人的不合理要求，出具不實報告，從而帶來風(fēng)險。

（三）礦業(yè)權(quán)評估理論技術(shù)不完善

我國礦業(yè)權(quán)評估起步較晚，目前尚未形成一套完整的評估理論體系，評估準(zhǔn)則還在陸續(xù)制訂，礦業(yè)權(quán)價值的內(nèi)涵尚在論證當(dāng)中，還沒有一個科學(xué)的定義，評估中需運(yùn)用的一些指標(biāo)參數(shù)如何取值還在研討中，抵押評估具體用哪種價值類型，評估界還是眾說紛紜，有的主張市場價值、有的主張清算價值，而歐洲評估界則提倡運(yùn)用抵押貸款價值類型，即對抵押品評估，側(cè)重對抵押品價值下限的估計而非當(dāng)時的市場價值。作為指導(dǎo)評估工作的評估理論研究的滯后不可避免地會帶來評估風(fēng)險。

（四）法律法規(guī)不健全

在對礦業(yè)權(quán)抵押的問題上，現(xiàn)行法律法規(guī)還不健全，甚至互相矛盾，這些也增加了抵押評估的風(fēng)險。

目前，我國礦業(yè)權(quán)抵押實行的是備案制，《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第57條規(guī)定：“礦業(yè)權(quán)設(shè)定抵押時，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)持抵押合同和礦業(yè)權(quán)許可證到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)。礦業(yè)權(quán)抵押解除后20日內(nèi)，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)書面告知原發(fā)證機(jī)關(guān)。”而《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條規(guī)定：“當(dāng)事人以本法第42條規(guī)定的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。”而礦業(yè)權(quán)抵押，又不屬擔(dān)保法第42條規(guī)定的財產(chǎn)，依照《擔(dān)保法》第43條規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財產(chǎn)抵押的，可以自愿辦理抵押物登記，抵押合同自簽訂之日起生效。當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。當(dāng)事人辦理抵押物登記的，登記部門為抵押人所在地的公證部門。”新的《物權(quán)法》關(guān)于抵押的規(guī)定，未涉及礦業(yè)權(quán)抵押何時生效。在礦業(yè)權(quán)抵押生效的問題上，國家相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定不一致、不明確，而且在實際工作中，礦業(yè)權(quán)抵押備案并非強(qiáng)制性的，如果存在礦業(yè)權(quán)重復(fù)抵押的情況，評估機(jī)構(gòu)將很難作出判斷。

新的《物權(quán)法》第190條規(guī)定：“訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。”而《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》第50條規(guī)定：“已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押”。對已出租的采礦權(quán)是否可以抵押，國家法律和部門規(guī)章相互矛盾。

對采礦權(quán)的抵押，各地區(qū)也有不同的規(guī)定，有的地區(qū)可以用采礦權(quán)單獨(dú)抵押，而有的地區(qū)采礦權(quán)不能單獨(dú)抵押，如《福建省礦產(chǎn)資源條例》規(guī)定：“采礦權(quán)抵押時，其礦區(qū)范圍內(nèi)的采礦設(shè)施隨之抵押。”

（五）礦業(yè)權(quán)自身的特殊性

礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)只有勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利，探礦權(quán)投資風(fēng)險性很高，特別是勘查程度低的探礦權(quán)，其勘查結(jié)果有很大的不確定性，并且，探礦權(quán)轉(zhuǎn)采礦權(quán)時，探礦權(quán)人未必是必然的采礦權(quán)人，根據(jù)我國的法律，探礦權(quán)人僅僅是有優(yōu)先取得采礦權(quán)的權(quán)利，因此探礦權(quán)作為抵押品風(fēng)險級高，目前金融機(jī)構(gòu)基本不接受探礦權(quán)抵押；采礦權(quán)是開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利，采礦權(quán)不同于土地使用權(quán)和房屋建筑物等不動產(chǎn)，不僅其價格處于動態(tài)變化，其資源儲量也處于動態(tài)變化中，而且礦產(chǎn)資源儲量很難準(zhǔn)確計量。土地和房屋建筑物是有形的、直觀的，正常情況下是不變的，例如一套200平米的房屋或一塊100畝的土地，正常情況下，在經(jīng)濟(jì)使用年限的幾十年內(nèi)，仍然是200平米或100畝，面積不變，不會因為使用而消耗其面積，其價值的變動主要是受市場價格的影響而變動，如果市場價格不變，其價值也保持不變。而采礦權(quán)則不同，因礦產(chǎn)資源大多是深埋在地下的，無法直觀測量，資源儲量本身難以準(zhǔn)確計量，并且隨著開采的深入，礦產(chǎn)資源儲量的也會逐步減少，甚至為零，例如一個正常生產(chǎn)的礦山，即使礦業(yè)市場一直是穩(wěn)定不變的，但其采礦權(quán)價值還是會遞減。而且采礦業(yè)的管理比較特殊，如果生產(chǎn)過程中礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)及資源稅未及時足額繳納或出現(xiàn)生產(chǎn)安全問題等情況，就無法正常進(jìn)行開采，企業(yè)無法正常運(yùn)轉(zhuǎn)，也將影響銀行抵押權(quán)的實現(xiàn)。由于礦業(yè)權(quán)自身的特殊性，決定了礦業(yè)權(quán)抵押風(fēng)險高于其它不動產(chǎn)抵押。

三、產(chǎn)生礦業(yè)權(quán)抵押評估風(fēng)險的后果

評估風(fēng)險一旦產(chǎn)生，將給社會各方面造成不利影響。

（一）給債權(quán)人造成損失

由于金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款是以抵押資產(chǎn)價值為基礎(chǔ)，如國內(nèi)銀行一般按抵押資產(chǎn)價值的五成至八成發(fā)放貸款，如果評估師對抵押資產(chǎn)評估存在系統(tǒng)性的高估，為銀行貸款提供決策基礎(chǔ)的抵押資產(chǎn)評估事實上會誤導(dǎo)銀行貸款決策，會給銀行在未來帶來越來越多的呆賬壞賬，造成銀行資產(chǎn)的流失。

（二）評估機(jī)構(gòu)、評估人員承擔(dān)法律責(zé)任

因為評估人員的失誤，評估結(jié)果的失真，給當(dāng)事人造成嚴(yán)重?fù)p失的，評估機(jī)構(gòu)和評估人員都要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。1997年修訂的《中華人民共和國刑法》第229條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。前款規(guī)定的人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處五年以上十年以下有期徒刑，并處罰金。第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴(yán)重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”2008年8月國土資發(fā)〔2008〕174文發(fā)布的《礦業(yè)權(quán)評估管理辦法（試行）》第16條第六款規(guī)定：礦業(yè)權(quán)評估師“接受委托人或其他相關(guān)當(dāng)事人對評估方法、參數(shù)和評估結(jié)果授意的”、第七款“簽署虛假或有重大差錯或遺漏評估報告的”，“由注冊機(jī)構(gòu)撤銷執(zhí)業(yè)注冊，并不予再次辦理注冊”；第24條第六款規(guī)定：礦業(yè)權(quán)評估機(jī)構(gòu)“出具虛假或有重大差錯或遺漏評估報告的”，“由登記機(jī)構(gòu)撤銷登記，并不予再次辦理登記”。

（三）影響社會穩(wěn)定

美國國會針對20世紀(jì)80年代中期的金融危機(jī)進(jìn)行調(diào)查的結(jié)果表明，不動產(chǎn)評估與實際價值之間的差異，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)大量縮水，是促成金融危機(jī)的重要原因之一。金融危機(jī)一旦爆發(fā)，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，經(jīng)濟(jì)蕭條，企業(yè)倒閉，收入水平下降，失業(yè)人數(shù)增加，進(jìn)而影響到整個社會的穩(wěn)定。

四、對礦業(yè)權(quán)抵押評估風(fēng)險的防范

為了在抵押評估過程中有效防范評估風(fēng)險，必須提高評估人員的業(yè)務(wù)能力、加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，謹(jǐn)慎執(zhí)業(yè)。

（一）提高評估人員的業(yè)務(wù)能力

礦業(yè)權(quán)評估工作涉及的專業(yè)知識較廣，它既要有財會、礦業(yè)經(jīng)濟(jì)管理、市場等經(jīng)濟(jì)學(xué)科方面的知識，又要具備地質(zhì)、采礦、選礦等工程技術(shù)方面的知識和較全面的知識結(jié)構(gòu)，評估機(jī)構(gòu)不僅要組織評估從業(yè)人員積極參加協(xié)會舉辦的繼續(xù)教育培訓(xùn)，還應(yīng)該定期或不定期的自行組織評估從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，補(bǔ)充、更新知識，交流業(yè)務(wù)經(jīng)驗，不斷提高評估人員處理問題、解決問題的能力。

（二）完善評估機(jī)構(gòu)的內(nèi)部管理制度

要提高評估工作的質(zhì)量，把評估風(fēng)險降至最低，評估機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)內(nèi)部管理，建立健全執(zhí)業(yè)操作、項目負(fù)責(zé)、內(nèi)部審核、風(fēng)險評價等各方面的規(guī)章制度，并將各項制度落實到位，最大程度地保護(hù)自身和評估人員的利益。

（三）加強(qiáng)對評估人員的職業(yè)道德教育

評估人員不僅要加強(qiáng)業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，還需不斷提高自身的職業(yè)道德素質(zhì)，要有強(qiáng)烈的事業(yè)心、責(zé)任感，嚴(yán)格遵守法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，杜絕玩忽職守、失職、瀆職、出具虛假評估報告等不良行為，在承接業(yè)務(wù)、評估操作和評估報告形成過程中，不受其他任何單位和個人的干預(yù)和影響，恪守獨(dú)立、客觀、公正的原則。

（四）遵循謹(jǐn)慎性原則

謹(jǐn)慎性原則是指在評估過程中，在存在不確定因素的情況下，運(yùn)用謹(jǐn)慎的職業(yè)判斷，充分估計評估對象可能受到的限制和損失，避免夸大資產(chǎn)價值引起報告使用者盲目樂觀，并非評估報告中作出必要的風(fēng)險提示。在抵押貸款評估的各個環(huán)節(jié)中，都需遵循謹(jǐn)慎性原則。

評估委托階段：認(rèn)真調(diào)查待評估對象是否滿足抵押條件。法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)其抵押評估價值應(yīng)該為零，因此，在承接業(yè)務(wù)時首先要調(diào)查待評估的礦業(yè)權(quán)其產(chǎn)權(quán)是否明晰，是否有爭議，是否屬于再次抵押，如果屬于再次抵押，能否滿足再抵押的條件；其次，根據(jù)《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》規(guī)定：“礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按照礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序進(jìn)行管理”、“已出租的采礦權(quán)不得出售、合資、合作、上市和設(shè)定抵押”，因此還需調(diào)查其是否符合轉(zhuǎn)讓條件，是否出租，如果屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財產(chǎn)，評估機(jī)構(gòu)就不應(yīng)接受該項評估業(yè)務(wù)。

評估準(zhǔn)備階段：在調(diào)查、收集資料時，需查驗采礦許可證原件，核對采礦許可證上的采礦權(quán)人和礦山名稱同抵押人和抵押礦山名稱是否相符，核實采礦許可證有效期限；對委托人提供的地質(zhì)資料和設(shè)計資料、開發(fā)利用方案、評審資料等，需核對其原件，所提供的資料需有編制單位蓋章和相關(guān)編制人員的簽字，并附有編制單位的資質(zhì)證書。

評估實施階段：嚴(yán)格按照評估程序?qū)嵤┰u估，在評估計算過程中，根據(jù)評估對象的實際情況認(rèn)真選擇合適的評估方法，對委托方提供的經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)、生產(chǎn)統(tǒng)計資料、財務(wù)資料進(jìn)行甄別和比較分析，剔除虛假參數(shù)，調(diào)整不合理的參數(shù)，不要高估收入或低估成本費(fèi)用，避免高估資產(chǎn)價值，給抵押權(quán)人帶來風(fēng)險，也不能故意壓低資產(chǎn)價值，損害抵押人的利益。

出具評估報告階段：在編制評估報告時按照規(guī)范撰寫，并充分披露有可能影響到評估結(jié)果和報告使用的所有信息，如：評估假設(shè)、評估基準(zhǔn)日后調(diào)整事項、需要特別說明的事項等，避免因評估報告不詳實而引起不必要的麻煩。

（五）完善評估準(zhǔn)則體系

評估準(zhǔn)則對評估工作起著指導(dǎo)作用，《中國礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則》體系擬定由四個層次組成，共28項準(zhǔn)則，目前只出臺了9項，出臺的這9項準(zhǔn)則中對礦業(yè)權(quán)價值類型還未定義，缺少對二級市場轉(zhuǎn)讓評估的指導(dǎo)意見，轉(zhuǎn)讓評估中需運(yùn)用的折現(xiàn)率、投資利潤率等指標(biāo)還沒有一個科學(xué)的指導(dǎo)參數(shù)，因此，盡快建立健全礦業(yè)權(quán)評估準(zhǔn)則體系，是降低評估風(fēng)險的重要保障。

第三篇：礦業(yè)權(quán)抵押貸款評估探討（共）

礦業(yè)權(quán)抵押貸款評估探討

山東新廣信有限責(zé)任會計師事務(wù)所

礦業(yè)權(quán)包括探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)是指在依法取得的勘查許可證范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源的權(quán)利；采礦權(quán)是指在依法取得的采礦許可證范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。

一般情況下，探礦權(quán)尤其是勘查程度較低的探礦權(quán)的取得和行使，是一種風(fēng)險投資行為，探索性較強(qiáng)，勘查結(jié)果帶有很大的不確定性，在整個勘查過程結(jié)束之前，即未找到有工業(yè)價值的礦體或找到有工業(yè)價值的礦體而未辦理采礦權(quán)許可證之前，很難將其視為一項資產(chǎn)存在。采礦權(quán)的取得和行使，因其具有開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利，故是一種生產(chǎn)經(jīng)營行為。由于開發(fā)礦產(chǎn)資源蘊(yùn)含的巨大經(jīng)濟(jì)利益，采礦權(quán)——礦產(chǎn)資源使用權(quán)，已經(jīng)與土地使用權(quán)一樣，成為市場上炙手可熱的無形資產(chǎn)，日益顯現(xiàn)其很強(qiáng)的資金融通功能。由以上分析，我們認(rèn)為，探礦權(quán)作為抵押貸款擔(dān)保，條件尚不具備，金融機(jī)構(gòu)從“資金回收的可能性”考慮，也難以接受。與之相反，采礦權(quán)隨著采礦業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的不斷提高，從而受到金融機(jī)構(gòu)的青睞，成為最理想的抵押物之一。

本文著重就采礦權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估中的有關(guān)問題作一些探討。

一、評估目的

采礦權(quán)抵押的目的，是為債務(wù)人如期履行債務(wù)提供物質(zhì)擔(dān)保。其特點(diǎn)是抵押人不轉(zhuǎn)移采礦權(quán)。就抵押人而言，設(shè)定抵押權(quán)的根本目的，是提供債務(wù)履行擔(dān)保而不是取得或變賣采礦權(quán)。采礦權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的目的，是為抵押行為雙方提供被抵押采礦權(quán)的抵押擔(dān)保價格，而不是采礦權(quán)本身的價格。被抵押采礦權(quán)的這種抵押價格就抵押方而言，表示他所能夠取得的貸款數(shù)據(jù)，以及因抵押而承擔(dān)的額外風(fēng)險。而對于抵押權(quán)人而言，則意味著他所取得的債務(wù)履行擔(dān)保的程度，而不是取得采礦權(quán)的市場價格或清算價格。

二、評估對象

采礦權(quán)資產(chǎn)的抵押，抵押權(quán)設(shè)定和抵押權(quán)實現(xiàn)時，評估的對象是有區(qū)別的。根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，抵押實現(xiàn)時，需進(jìn)行評估，以確定底價,即抵押權(quán)設(shè)定時和抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)分別進(jìn)行評估。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，由于采礦權(quán)必須采用某種方式短期內(nèi)強(qiáng)制轉(zhuǎn)讓或出售，由抵押權(quán)人優(yōu)先受償。此時的評估對象是采礦權(quán)的清算價格，完全應(yīng)該采用清算價格標(biāo)準(zhǔn)評估采礦權(quán)的清算價格。但是，在抵押權(quán)設(shè)定時，抵押人向抵押權(quán)人轉(zhuǎn)移的不是采礦權(quán)，而是采礦權(quán)的抵押權(quán)，同時，由于此時抵押是否用于強(qiáng)制清償尚未確定，故在采礦權(quán)抵押貸款評估行為中評估的，應(yīng)該不是抵押物的市場價格或清算價格，而是抵押人向抵押權(quán)人轉(zhuǎn)移的抵押物的那一部分權(quán)利的價格，即采礦權(quán)的抵押權(quán)價格。

三、采礦權(quán)資產(chǎn)再抵押評估

在一般情況下，當(dāng)債務(wù)人還清銀行貸款后，抵押人與銀行的抵押貸款關(guān)系就告結(jié)束，抵押權(quán)這一采礦權(quán)他項權(quán)力不再存在。此時，已撤銷抵押的采礦權(quán)與未曾抵押的一樣，可以進(jìn)行抵押貸款。另外，如果抵押人已經(jīng)抵押的采礦權(quán)是整個采礦權(quán)的一部分，則未曾抵押的其余部分可再抵押。如抵押采礦權(quán)評估價格為1000萬元，按銀行抵押代款率50％計，可以貸款500萬元，而抵押人第一次貸款300萬元，那么，在這種情況下，抵押人還可以第二次向銀行申請不超過200萬元的貸款。因為這種再抵押貸款情況，銀行仍有收回貸款的保證。但是，如

果在評估報告有效期內(nèi)，第一次抵押和第二次抵押的時間相隔較長，而且，評估所依據(jù)的基本假設(shè)有重大或明顯變化，必須重新評估。如果兩次抵押相隔超過評估報告的有效期，在這種情況下，采礦權(quán)一般要重新評估。

四、評估原則

抵押貸款評估是各類不同目的的礦業(yè)權(quán)評估的一種，除應(yīng)遵循礦業(yè)權(quán)評估的工作原則與途徑、評估假設(shè)條件、前提條件和基本程序之外，根據(jù)礦業(yè)權(quán)抵押評估業(yè)務(wù)自身的特點(diǎn)，還應(yīng)遵循以下原則：

（一）真實性原則

由于抵押期間被抵押采礦權(quán)產(chǎn)權(quán)的未來不確定性，所以在評估時，務(wù)必核實抵押人產(chǎn)權(quán)的真實性。包括采礦權(quán)證權(quán)屬、儲量、產(chǎn)品方案、采選指標(biāo)、財務(wù)資料的真實性，排除任何不真實的因素，以確保抵押人的合法權(quán)益。對于產(chǎn)權(quán)不清晰或不完整的情況，應(yīng)予以詳細(xì)調(diào)查，并在評估報告中說明。

第一，評估人員在驗證抵押人采礦權(quán)許可證時，必須親眼驗證證書原件，并在復(fù)印件上簽定注明相關(guān)字樣，以示負(fù)責(zé)。抵押人的名稱必須與采礦權(quán)許可證上所注明的采礦權(quán)人的名稱一致；抵押的礦山名稱必須與采礦權(quán)許可證上所注明的礦山的名稱一致。如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。

第二，核實是否存在他項權(quán)力，如是否已經(jīng)抵押貸款過等，以避免抵押人將采礦權(quán)重復(fù)抵押貸款而造成金融機(jī)構(gòu)損失的情況發(fā)生。

第三，必須親眼驗證儲量核實報告、儲量備案證明及其評審意見書的原件，并在復(fù)印件上簽定注明相關(guān)字樣，以示負(fù)責(zé)。如發(fā)現(xiàn)問題，必究其原因，弄清來龍去脈，并予以說明。第四，必須認(rèn)真核實、審查礦山提供的生產(chǎn)統(tǒng)計報表、財務(wù)資料等，必須進(jìn)行實地踏勘，以掌握可信的第一手材料。

（二）謹(jǐn)慎性原則

由于抵押貸款自身特性，評估人員對抵押采礦權(quán)資源的未來收益或市場狀況，不應(yīng)予以太樂觀的估計。盡管統(tǒng)計數(shù)據(jù)或經(jīng)驗表明礦產(chǎn)品價格有可能上升，但在評估時，仍應(yīng)以當(dāng)時的市場價格為參數(shù)，對未來的升值不予考慮。然而，對未來可能的減值，則應(yīng)給予充分的重視。第一，對成本費(fèi)用，主要根據(jù)當(dāng)前礦山企業(yè)的實際成本費(fèi)用水平。若有確鑿證據(jù)表明，近期存在成本上升、費(fèi)用增加的因素，應(yīng)對相關(guān)數(shù)據(jù)適當(dāng)調(diào)整。

第二，對于銷售價格，除參考礦山實際數(shù)據(jù)外，還要分析其當(dāng)?shù)仄渌V山相類似礦產(chǎn)品的價格，并特別關(guān)注市場的價格趨勢，若發(fā)現(xiàn)近期行情走低或其他對企業(yè)經(jīng)營不利的因素，應(yīng)分析評估報告有效期內(nèi)，市場最有可能接受的平均價位，做為評估取值的依據(jù)。

真實性原則和謹(jǐn)慎性原則既是礦業(yè)權(quán)抵押貸款評估特點(diǎn)所要求的，也是維護(hù)抵押行為當(dāng)事人合法權(quán)益、降低評估風(fēng)險所必需的。

通常情況下，企業(yè)辦理礦業(yè)權(quán)抵押貸款的時間，也就是對抵押物進(jìn)行評估的時間，而企業(yè)（債務(wù)人）不能償還債務(wù)的時間，往往是評估目的實現(xiàn)的時間。對于一年期的抵押貸款，其有效期正好與現(xiàn)時資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定的一致。但多數(shù)情況是，評估目的實現(xiàn)不在評估結(jié)論有效期內(nèi)。這就存在一個評估價格是何時的價格、應(yīng)該如何確定的問題。

評估價格只能反映基準(zhǔn)日的價值水平，而且只根據(jù)一般的操作規(guī)范得出一個“確定”的值，這是一般資產(chǎn)評估的規(guī)定。但是在礦業(yè)權(quán)抵押貸款評估中，僅僅得出這樣一個 “確定”的值是

不夠的。評估師應(yīng)從專業(yè)角度分析整個貸款期礦業(yè)權(quán)價值可能變化的區(qū)域，對相關(guān)因素適當(dāng)調(diào)整，作為礦業(yè)權(quán)抵押貸款評估的一部分，從而使評估結(jié)論更科學(xué)、合理，最大限度地縮小評估基準(zhǔn)日的價值與評估目的實現(xiàn)日的價值差異，充分發(fā)揮礦業(yè)權(quán)資產(chǎn)的擔(dān)保功能和資金融通效應(yīng)。

五、評估方法

由于抵押貸款抵押設(shè)定時，評估是為抵押權(quán)人決定將多少款額貸給抵押人提供依據(jù)，因此，在評估時，一方面要嚴(yán)格遵循評估謹(jǐn)慎性原則，盡可能避免銀行的風(fēng)險；另一方面，也不應(yīng)該隨意壓低采礦權(quán)價格，評估人員應(yīng)盡量做到評估公平合理。

采礦權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時，評估的對象是采礦權(quán)使用權(quán)的抵押貸款價格，由此可見，采礦權(quán)抵押權(quán)設(shè)定評估與一般的以市場價格為基礎(chǔ)的其他采礦權(quán)評估方法基本相同，即可以用現(xiàn)金流量法、收益法、收益權(quán)益法來進(jìn)行評估。

現(xiàn)金流量法，是將礦業(yè)權(quán)所指向的礦產(chǎn)資源勘查、開發(fā)作為一個現(xiàn)金流量項目系統(tǒng)，從項目系統(tǒng)角度看，凡是項目系統(tǒng)對外流入、流出的貨幣稱為現(xiàn)金流量，同一時段(年期)現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額稱為凈現(xiàn)金流量，項目系統(tǒng)的凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和，即為采礦權(quán)評估價值。

收益法，是根據(jù)預(yù)期收益原則和貢獻(xiàn)原則設(shè)計的。資產(chǎn)之所以有價值，是因為它能為資產(chǎn)所有者或占有者帶來未來收益，未來收益的大小決定了資產(chǎn)價值的高低。因此，采用收益法評估采礦權(quán)，是按照將利求本的思路，通過估算待評估采礦權(quán)實施后的未來預(yù)期收益－凈利潤現(xiàn)值之和，即為采礦權(quán)評估價值。

收益權(quán)益法，是在收益途徑評估原理基礎(chǔ)上，把收益途徑評估的財務(wù)模型的計算程序簡化，通過采礦權(quán)權(quán)益系數(shù)調(diào)整銷售收入現(xiàn)值，計算采礦權(quán)價值的一種評估方法。

一般說來，對新建、在建礦山的采礦權(quán)抵押貸款評估，適合采用現(xiàn)金流量法；對于正常生產(chǎn)礦山采礦權(quán)抵押貸款評估，適合采用收益法；對于礦產(chǎn)資源儲量規(guī)模和礦山生產(chǎn)建設(shè)規(guī)模均為小型的礦山，適合采用收益權(quán)益法。當(dāng)然有時也可多種評估方法并用，以便相互驗證。值得再次強(qiáng)調(diào)的是，采礦權(quán)抵押貸款抵押權(quán)設(shè)定時評估和其他目的評估不同的是，運(yùn)用各種評估方法時，都要充分重視謹(jǐn)慎性原則。

第四篇：關(guān)注礦業(yè)權(quán)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險

關(guān)注礦業(yè)權(quán)抵押擔(dān)保的法律風(fēng)險

隨著《物權(quán)法》等法律法規(guī)對礦業(yè)權(quán)的明確，目前，礦業(yè)權(quán)抵押貸款已經(jīng)成為商業(yè)銀行一項重要的信貸業(yè)務(wù)，而且由于礦業(yè)權(quán)的一些特性使得許多人認(rèn)為礦業(yè)權(quán)抵押擔(dān)保貸款風(fēng)險較小。為加強(qiáng)礦業(yè)權(quán)抵押備案管理，2010年1月甘肅省國土資源廳印發(fā)了《甘肅省國土資源廳礦業(yè)。權(quán)抵押備案管理暫行辦法》，其中一些條款對探礦權(quán)、采礦權(quán)抵押做了具體、明確的規(guī)定，有些規(guī)定甚至存在與上位法沖突的嫌疑，商業(yè)銀行有必要進(jìn)一步關(guān)注礦業(yè)權(quán)抵押貸款的法律風(fēng)險。

有關(guān)礦業(yè)權(quán)抵押法律法規(guī)

(一)礦業(yè)權(quán)法律法規(guī)體系。1986年頒布實施《中華人民共和國礦產(chǎn)資源法》，初步建立了我國礦業(yè)權(quán)制度；1996年八屆人大常委會通過《關(guān)于修改<中華人民共和國礦產(chǎn)資源法>的決定》，確定了礦業(yè)權(quán)“有償取得，依法轉(zhuǎn)讓”的基本法律制度；1998年國務(wù)院發(fā)布《礦產(chǎn)資源勘察區(qū)塊登記管理辦法》、《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》和《探礦權(quán)采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓管理辦法》等三個配套法規(guī)，與《礦產(chǎn)資源》共同搭建了我國現(xiàn)行礦業(yè)權(quán)法律制度的大框架；2000年國土資源部發(fā)布《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》，規(guī)定礦業(yè)權(quán)可以用于抵押，確立了礦業(yè)權(quán)市場建立和礦業(yè)權(quán)流轉(zhuǎn)的運(yùn)行準(zhǔn)則；2007年頒布實施的《物權(quán)法》規(guī)定“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)”，明確了礦業(yè)權(quán)的用益物權(quán)屬性。這些法律法規(guī)構(gòu)成了我國現(xiàn)行礦業(yè)權(quán)法律法規(guī)基本體系。

(二)有關(guān)礦業(yè)權(quán)抵押的法律規(guī)定。《礦產(chǎn)資源法》規(guī)定“經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以將探礦權(quán)轉(zhuǎn)讓他人”，“經(jīng)依法批準(zhǔn)可以將采礦權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人采礦”。“禁止將探礦權(quán)、采礦權(quán)倒賣牟利”。《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》規(guī)定“礦業(yè)權(quán)人可以依照本規(guī)定出租、抵押礦業(yè)權(quán)。”“礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按照礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序進(jìn)行管理，由原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)。”《物權(quán)法》規(guī)定“依法取得的探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和使用水域、灘涂從事養(yǎng)殖、捕撈的權(quán)利受法律保護(hù)”。《甘肅省國土資源廳礦業(yè)權(quán)抵押備案管理暫行辦法》規(guī)定“探礦權(quán)原則上：不予抵押備案登記”，“采礦權(quán)人不得為第二人提供貸款抵押”，“抵押采礦權(quán)應(yīng)具備按照國家有關(guān)規(guī)定全額繳納了采礦權(quán)使用費(fèi)、采礦權(quán)價款、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)和資源稅的條件。國有礦山企業(yè)、地勘單位在申請抵押采礦權(quán)前，應(yīng)征得上級主管部門的同意”，“采礦權(quán)抵押期限必須在采礦許可證有效期內(nèi)，抵押期原則上不超過一年。在抵押期間，采礦權(quán)抵押人不得申請轉(zhuǎn)讓或重復(fù)抵押。”

礦業(yè)權(quán)抵押擔(dān)保法律風(fēng)險及操作建議

(一)探礦權(quán)抵押風(fēng)險。甘肅省國土資源廳的暫行辦法規(guī)定探礦權(quán)原則上不予抵押備案登記，基本否定了探礦權(quán)的抵押。雖然根據(jù)上位法優(yōu)于下位法，后法優(yōu)于前法，特別法優(yōu)于一般法的法律適用規(guī)則，該條規(guī)定涉嫌與上位法存在沖突，但從有利于商業(yè)銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營的角度分析，由于探礦權(quán)僅僅是發(fā)現(xiàn)權(quán)，探礦權(quán)擁有者不能進(jìn)行商業(yè)性開采，需要通過一定法律程序取得采礦權(quán)后才能開采。探礦權(quán)不確定較大，抵押價值難以準(zhǔn)確評估，風(fēng)險較大，所以商業(yè)銀行在業(yè)務(wù)經(jīng)營中原則上應(yīng)不予接受探礦權(quán)抵押擔(dān)保。

(二)采礦權(quán)抵押風(fēng)險。商業(yè)銀行在辦理采礦權(quán)抵押業(yè)務(wù)時要特別注意采礦權(quán)人與抵押人是否為同一人，采礦許可證的有效期，投入采礦生產(chǎn)是否滿一年，采礦權(quán)權(quán)屬是否明確，采礦權(quán)是否出租，是否全額繳納了相關(guān)稅費(fèi)，國有礦山企業(yè)是否有上級主管部門的同意材料等風(fēng)險點(diǎn)。

(三)礦業(yè)權(quán)主體資格存在嚴(yán)格的資質(zhì)限制，增大了商業(yè)銀行實現(xiàn)抵押權(quán)的難度和可能性。礦藏的開采門檻較高，需要一定技術(shù)、設(shè)備、人員資質(zhì)等條件，因此，礦業(yè)權(quán)主體必須具備一定的資質(zhì)條件。礦業(yè)權(quán)受讓人是否具備這些資質(zhì)條件，必須通過地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門對申請人進(jìn)行審查認(rèn)可。商業(yè)銀行作為抵押權(quán)人是不具備采礦權(quán)受讓人的資質(zhì)條件的，所以實現(xiàn)礦業(yè)權(quán)抵押則不能適用折價方式。只能在申請實現(xiàn)抵押權(quán)時，委托法院或者其他拍賣單位對采礦權(quán)進(jìn)行處置，轉(zhuǎn)讓給符合國家規(guī)定的資質(zhì)條件的主體后，從處置的采礦權(quán)所得中依法受償。如果沒有符合條件的受讓人，銀行將無法實現(xiàn)礦業(yè)權(quán)的價值，從而難以實現(xiàn)抵押權(quán)。

(四)礦業(yè)權(quán)抵押登記規(guī)定不明確。《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》規(guī)定“探礦權(quán)、采礦權(quán)為財產(chǎn)權(quán)，統(tǒng)稱為礦業(yè)權(quán)，適用于不動產(chǎn)法律法規(guī)的調(diào)整原則。”根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定不動產(chǎn)抵押主要采用登記要件主義，即抵押權(quán)自登記時設(shè)立。但《礦業(yè)權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓管理暫行規(guī)定》規(guī)定“礦業(yè)權(quán)的出租、抵押，按照礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件和程序進(jìn)行管理，由原發(fā)證機(jī)關(guān)審查批準(zhǔn)”，“礦業(yè)權(quán)設(shè)定抵押時，礦業(yè)權(quán)人應(yīng)持抵押合同和礦業(yè)權(quán)許可證到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)”。由此可見，礦業(yè)權(quán)抵押并未嚴(yán)格遵循登記要件主義，其設(shè)定只需礦業(yè)權(quán)人持抵押合同和礦業(yè)權(quán)許可證到原發(fā)證機(jī)關(guān)辦理備案手續(xù)，對于備案的法律效力沒有做出規(guī)定。備案并不等同于登記。

(五)采礦權(quán)抵押期限問題。采礦權(quán)抵押貸款一般為固定資產(chǎn)貸款，期限至少在1年以上，多數(shù)甚至在5年以上，根據(jù)《礦產(chǎn)資源開采登記管理辦法》規(guī)定，大型以上的礦山，采礦權(quán)許可證有效期最長為30年，中型為20年；小型最長為10年。采礦許可證有效期滿，采礦權(quán)人還可以辦理延續(xù)登記手續(xù)。而《暫行辦法》中規(guī)定的“采礦權(quán)抵押期原則上不超過一年”顯然不能滿足商業(yè)銀行作為抵押權(quán)人的需求，那么商業(yè)銀行辦理抵押權(quán)登記只能進(jìn)行連續(xù)登記，不僅增加了成本，而且極易造成抵押權(quán)落空。最高人民法院朕于適用《<中華人民共和國擔(dān)保法>若干問題的解釋》“因登記部門的原因致使抵押物進(jìn)行連續(xù)登記的，抵押物第一次登記的日期，視為抵押登記的日期，并依次確定抵押權(quán)的順序”、“當(dāng)事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押物登記，抵押人向債權(quán)人交付權(quán)利憑證的，可以認(rèn)定債權(quán)人對該財產(chǎn)有優(yōu)先受償權(quán)。但是，未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人。”

(六)被抵押的礦業(yè)權(quán)可能被注銷、吊銷，影響抵押權(quán)人權(quán)利的實現(xiàn)。采礦權(quán)注銷和吊銷是采礦權(quán)終止的形式。采礦許可證在有效期內(nèi)被依法注銷和吊銷的，地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知抵押權(quán)人，抵押權(quán)人在接到通知后的合理期限內(nèi)向地質(zhì)礦產(chǎn)主管部門申請拍賣、變賣采礦權(quán)。依法批準(zhǔn)后，按照抵押財產(chǎn)拍賣、變賣程序拍賣、變賣采礦權(quán)，所得價金除了應(yīng)支付拍賣變賣等相關(guān)費(fèi)用和開銷外，可提前償還債務(wù)人的債務(wù)，實現(xiàn)抵押權(quán)，或是依法向有關(guān)單位提存。但在實際操作中，一旦礦業(yè)權(quán)人的探礦證、采礦證被權(quán)力機(jī)關(guān)依法吊銷，抵押物不復(fù)存在，抵押權(quán)極易落空會導(dǎo)致銀行無法實現(xiàn)抵押權(quán)，因此銀行接受礦業(yè)權(quán)抵押后應(yīng)密切關(guān)注礦業(yè)權(quán)人的經(jīng)營行為，發(fā)現(xiàn)抵押人有違法違規(guī)行為可能被注銷、吊銷礦業(yè)權(quán)的，要果斷采取措施盡可能保全債權(quán)。

(七)采礦權(quán)抵押率的確定依據(jù)不明。抵押物確定主要考慮抵押物的適用性、變現(xiàn)能力、抵押物價值的變動趨勢。采礦權(quán)抵押率卻不好確定，一是采礦權(quán)抵押本身價值不易確定，無法準(zhǔn)確計量，個別無法變現(xiàn)。采礦權(quán)價值要由具有礦業(yè)權(quán)人評估資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對采礦權(quán)進(jìn)行價值評估。二是采礦權(quán)具有流動性，采礦權(quán)隨著采礦的深入，抵押物的價值隨之遞減，無法準(zhǔn)確界定。

礦業(yè)權(quán)抵押貸款研究

摘要：礦業(yè)權(quán)作為一種特殊物權(quán)，具有抵押擔(dān)保品的法律特性與財產(chǎn)權(quán)利特性，但由于礦業(yè)權(quán)價值不確定性、貸款各方信息不對稱及交易成本高等原因，導(dǎo)致礦業(yè)權(quán)抵押貸款的開展不能滿足礦業(yè)權(quán)投資者、商業(yè)銀行及各方的需要。文章通過采取建立礦業(yè)權(quán)信息披露體系、平衡貸款各方風(fēng)險與收益的分配和建立風(fēng)險補(bǔ)償定價機(jī)制等措施來促進(jìn)礦業(yè)權(quán)抵押貸款健康發(fā)展。

關(guān)鍵詞：礦業(yè)權(quán)；抵押貸款；礦業(yè)權(quán)貸款體系；信息不對稱

一、礦業(yè)權(quán)貸款概述

（一）礦業(yè)權(quán)的概念

礦業(yè)權(quán)的概念在古羅馬法里就出現(xiàn)了，當(dāng)時礦產(chǎn)資源被歸為物的范疇，并且羅馬法規(guī)定，礦產(chǎn)資源所有權(quán)屬于國家，但國家可以將有些礦產(chǎn)出租給貴族和私人去開采。在古羅馬時期的某些城市，很多自由人可以從國家或私人所有的礦產(chǎn)中租下某些礦坑，這些小礦主要向國家交納一定數(shù)量的產(chǎn)品，凡愿意的開采者，個人可以獲得開采出的礦產(chǎn)的一半，另一半要交給國家。西方礦業(yè)權(quán)的概念完善和發(fā)展的鼎盛時期是在20世紀(jì)60年代，那時隨著西方國家大多走向工業(yè)化，礦產(chǎn)資源的開發(fā)和利用也受到了前所未有的重視。

礦業(yè)權(quán)是比較復(fù)雜的概念。其實礦業(yè)權(quán)是一個權(quán)利束，是由一系列相關(guān)權(quán)利組合而成的。澳大利亞將礦產(chǎn)權(quán)分為三類，即探礦權(quán)，采礦權(quán)和評價權(quán)。日本礦業(yè)權(quán)制度以許可證制度為主，可分為鉆探權(quán)制度和采掘權(quán)制度，而且規(guī)定取得鉆探權(quán)的企業(yè)在探明勘探區(qū)確有礦產(chǎn)并適于開采時，享有所探礦床的采掘優(yōu)先權(quán)。綜觀各國對礦業(yè)權(quán)的設(shè)定，可以分為：根本不分探礦權(quán)和采礦權(quán)，直接設(shè)定一個礦權(quán)；把探礦權(quán)分為排他性探礦權(quán)和非排他性探礦權(quán)，加上采礦權(quán)構(gòu)成三個；還有的在兩類探礦權(quán)和采礦權(quán)的基礎(chǔ)上又加上一個礦產(chǎn)評議權(quán)，所以成為四分法。

我國規(guī)定，礦產(chǎn)資源屬于國家所有，礦業(yè)權(quán)是指礦產(chǎn)資源使用權(quán)；同時采用了兩分法即把礦業(yè)權(quán)分為探礦權(quán)和采礦權(quán)，因此，我國的礦業(yè)權(quán)亦即探礦權(quán)和采礦權(quán)的合稱。所謂探礦權(quán)，是指在依法取得的勘查許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，勘查礦產(chǎn)資源并優(yōu)先取得作業(yè)區(qū)礦產(chǎn)資源采礦權(quán)的權(quán)利。取得勘查許可證的單位和個人稱為探礦權(quán)人。所謂采礦權(quán)，是指在依法取得的采礦許可證規(guī)定的范圍內(nèi)，開采礦產(chǎn)資源和獲得所開采的礦產(chǎn)品的權(quán)利。取得采礦許可證的單位或個人稱為采礦權(quán)人。根據(jù)《礦產(chǎn)資源法》及其配套法規(guī)，礦業(yè)權(quán)經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以轉(zhuǎn)讓他人。

（二）礦業(yè)權(quán)貸款概述

本文所指礦業(yè)權(quán)貸款指以礦業(yè)權(quán)作抵押的專門用于礦業(yè)權(quán)購買、開發(fā)投資的商業(yè)貸款。自從根據(jù)《礦產(chǎn)資源法》及配套法規(guī)設(shè)立礦業(yè)權(quán)以來，礦業(yè)權(quán)成為可以出讓和轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)權(quán)利。由于我國礦產(chǎn)資源屬于國家所有，礦業(yè)權(quán)投資者不能取得礦產(chǎn)資源所有權(quán)，但可以根據(jù)法律取得礦產(chǎn)資源使用權(quán)即礦業(yè)權(quán)。礦業(yè)權(quán)投資者要取得礦業(yè)權(quán)必須支付礦業(yè)權(quán)價款（出讓取得）或轉(zhuǎn)讓價款（轉(zhuǎn)讓取得）。由于我國礦業(yè)權(quán)作為一項財產(chǎn)權(quán)利設(shè)立時間較晚，而且礦產(chǎn)資源開發(fā)利用在礦業(yè)權(quán)設(shè)定改革前是無償取得的，礦業(yè)投資項目貸款中不含礦業(yè)權(quán)貸款。礦業(yè)權(quán)貸款不是礦業(yè)投資項目貸款，礦業(yè)投資項目貸款在我國早已存在，和其他項目投資貸款一樣，包含項目投資流動資金貸款和固定資產(chǎn)貸款。這種貸款的方向和比例受到國家的控制，在不同的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和情況下是貸款鼓勵與限制的行業(yè)是不同的，貸款的比例也不一樣。

礦業(yè)權(quán)作為一種物權(quán)，在《物權(quán)法》概括性規(guī)定基礎(chǔ)上由《礦產(chǎn)資源法》予以具體明確化，符合抵押品的法律規(guī)定和財產(chǎn)權(quán)利特性。礦業(yè)權(quán)是按法定程序取得，并在法定礦產(chǎn)資源主管部門登記，在批準(zhǔn)的區(qū)域（礦區(qū)范圍）和有效期限內(nèi)，勘探、開采被許可的礦產(chǎn)及其共生、伴生礦產(chǎn)的權(quán)利，是礦產(chǎn)資源國家所有權(quán)派生出的他物權(quán)。礦業(yè)權(quán)作為一種無形資產(chǎn)，不具有實物形態(tài)，屬于非貨幣性長期資產(chǎn)，盡管在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益方面存在較大不確定性，但礦業(yè)權(quán)具有主體資格的特定性、依法流轉(zhuǎn)性、有償性和排他性等特點(diǎn)。主體資格的特定性指礦業(yè)權(quán)人要符合國家法規(guī)的嚴(yán)格限定，不是任何人都可以取得礦業(yè)權(quán)，成為礦業(yè)權(quán)人的。這也是礦業(yè)權(quán)成為具有權(quán)利歸屬清晰、權(quán)責(zé)分明、嚴(yán)格商品特性的基礎(chǔ)。依法流轉(zhuǎn)包括依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等環(huán)節(jié)。主體一旦按法定嚴(yán)格程序取得礦業(yè)權(quán)，可以為礦業(yè)權(quán)人帶來使用、收益等權(quán)利。礦業(yè)權(quán)收益可以通過兩種方式實現(xiàn)：流轉(zhuǎn)及礦業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的礦產(chǎn)品的開采銷售。對于探礦權(quán)收益的實現(xiàn)主要靠流轉(zhuǎn)，或是礦業(yè)權(quán)人自身優(yōu)先申請采礦權(quán)；對于采礦權(quán)可以流轉(zhuǎn)也可以開采礦產(chǎn)品來實現(xiàn)收益。一般來說，對于預(yù)查和普查探礦權(quán)來說，收益的不確定性較大，作為抵押品風(fēng)險較大。對于詳查及以上探礦權(quán)和采礦權(quán)來說，收益確定性越來越強(qiáng)，對礦業(yè)權(quán)的價值判斷會較準(zhǔn)確，作為抵押品是合適的。

二、礦業(yè)權(quán)貸款的必要性

（一）礦業(yè)權(quán)貸款是礦業(yè)權(quán)投資者的需求

我國是礦業(yè)資源大國，已探明礦產(chǎn)資源總量較大，約占世界的12％，僅次于美國和前蘇聯(lián)，居世界第3位。如果全部設(shè)定礦業(yè)權(quán)并收取礦業(yè)權(quán)價款，需要礦業(yè)權(quán)投資者數(shù)萬億的巨大資金投入。據(jù)統(tǒng)計，截至2008年底，包括沙、石、黏土在內(nèi)，我國擁有10.6萬個采礦權(quán)，3.87萬個探礦權(quán)。我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，對礦業(yè)的需求日益增大，礦產(chǎn)的價值也水漲船高。根據(jù)國家和各省目前的實際規(guī)定，一般要求在出讓取得礦業(yè)權(quán)時一次性支付礦業(yè)權(quán)價款和礦產(chǎn)資源使用費(fèi)，而礦業(yè)權(quán)價款和礦產(chǎn)資源使用費(fèi)往往數(shù)額較大，礦業(yè)權(quán)投資者在未得到礦業(yè)權(quán)時，還沒有從礦業(yè)權(quán)的使用中獲得收益，一般難以籌集如此巨額資金。同時，隨著我國礦業(yè)市場體系的發(fā)展和完善，礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓也越來越頻繁，更多的投資者對礦業(yè)投資感興趣，同時為了讓更多的在開發(fā)利用礦業(yè)資源上擁有高技術(shù)和高管理水平的投資者參與到礦業(yè)開發(fā)投資中來，礦業(yè)權(quán)投資者亟需專門的礦業(yè)權(quán)貸款。

（二）礦業(yè)權(quán)貸款是銀行參與礦業(yè)投資開發(fā)獲得高收益的需要

礦業(yè)權(quán)貸款是一種抵押投資貸款。其不同于非抵押信用貸款，也不同于消費(fèi)貸款。消費(fèi)貸款還款來源于消費(fèi)者（貸款者）的收入，而不是消費(fèi)品產(chǎn)生的收益；非抵押信用投資貸款最終還貸來源于貸款者投資收益或者其他收入。礦業(yè)權(quán)貸款的還貸本質(zhì)上依賴于抵押品即礦業(yè)權(quán)的收益（現(xiàn)金流量）或者礦業(yè)權(quán)市場轉(zhuǎn)讓交易價值的實現(xiàn)，這種貸款的抵押品與還貸來源是同一的。如今的經(jīng)濟(jì)還遠(yuǎn)沒有發(fā)展到超越資源消耗性經(jīng)濟(jì)的階段，隨著中國這個最大的發(fā)展中國家經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，包含礦產(chǎn)資源的各類資源消耗量越來越大，而礦產(chǎn)資源是不可再生的，近年來，稀缺的礦產(chǎn)資源就越來越昂貴。“誰擁有了資源誰就擁有了財富”，在最近十多年得到最好的證明。隨著商業(yè)銀行資金來源的多元化，對收益和風(fēng)險的要求也會不同，礦業(yè)權(quán)貸款為商業(yè)銀行提供了獲得高收益的一種新途徑。

三、礦業(yè)權(quán)貸款開展困難的原因

（一）礦業(yè)權(quán)特殊的風(fēng)險特征，導(dǎo)致礦業(yè)權(quán)價值的不確定性

礦業(yè)權(quán)作為一種無形資產(chǎn)，不具有實物形態(tài)，屬于非貨幣性長期資產(chǎn)，是為企業(yè)使用而非出售的資產(chǎn)，由于在以下方面具有特殊的風(fēng)險特征，在創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益方面存在較大不確定性，從而導(dǎo)致礦業(yè)權(quán)價值的不確定性大。

根據(jù)礦業(yè)權(quán)開發(fā)階段不同，可以分為探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)又可按勘查程度不同分為預(yù)查、普查、詳查和勘探探礦權(quán)。礦業(yè)權(quán)的價值來源于礦業(yè)權(quán)范圍內(nèi)的礦產(chǎn)資源，在很大程度上依賴于對礦體的信息獲知情況，而對礦體的信息獲知情況又依賴于礦體的賦存情況。對礦體賦存情況的知曉程度有很大的不確定性。對礦產(chǎn)資源有關(guān)具體情況，如：儲量、品位、賦存狀態(tài)、礦石加工選冼性能等是隨著不同的勘查程度逐步加深了解的，從礦產(chǎn)資源方面來說，礦業(yè)權(quán)價值的風(fēng)險是隨著勘查和開采程度不斷加深而變小的，但這種風(fēng)險相對于其他財產(chǎn)或財產(chǎn)權(quán)利，始終存在并很可能要大一些的。礦業(yè)權(quán)必須與采礦機(jī)械、通風(fēng)設(shè)備、提升運(yùn)輸設(shè)備等其他資產(chǎn)相結(jié)合才能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益。這些設(shè)備的技術(shù)先進(jìn)程度，礦業(yè)權(quán)投資者的管理水平，投資者勘查和開采選冶方法，設(shè)備的使用效率等都將極大的影響礦業(yè)權(quán)的價值。

礦業(yè)權(quán)與其他資產(chǎn)組合所生產(chǎn)的礦產(chǎn)品價格受市場的影響也較大，也存在一定的不確定性，礦產(chǎn)品市場價格的變化，對礦業(yè)權(quán)的價值影響是巨大的。前幾年，一些煤、磷、鐵等礦的投資者獲得巨額利潤，主要得益于這些礦產(chǎn)品價格的暴漲。由于全球金融危機(jī)，從2008年下半年有色金屬等礦產(chǎn)品市場價格的大幅下降也是造成一些礦產(chǎn)資源類公司凈利下滑甚至虧損的主要原因。由于國際國內(nèi)的各種因素，今后礦產(chǎn)品價格暴漲暴跌形勢只會越來越嚴(yán)峻。

礦業(yè)權(quán)是一種財產(chǎn)權(quán)利，是一種物權(quán)，是由政府創(chuàng)設(shè)的，由《礦產(chǎn)資源法》及相關(guān)法規(guī)規(guī)范。特別是各種有關(guān)礦業(yè)權(quán)的稅費(fèi)制度對礦業(yè)權(quán)價值有非常大的影響。涉及到礦業(yè)權(quán)的稅費(fèi)有：礦業(yè)權(quán)價款、資源稅、礦產(chǎn)資源使用費(fèi)、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)、增值稅、城建稅、教育附加、安全生產(chǎn)費(fèi)以及對生態(tài)環(huán)境的補(bǔ)償?shù)榷愘M(fèi)。即使其中某一種稅費(fèi)制度改革，對礦業(yè)權(quán)價值的影響也是很大的。如資源稅的計稅依據(jù)，如果由現(xiàn)在的從量計征改為從價計征，很多礦種的礦業(yè)權(quán)價值將發(fā)生很大的變動。

（二）信息不對稱

礦業(yè)權(quán)貸款涉及多個相關(guān)方：政府國土資源部門及其他部門、礦業(yè)權(quán)人、礦業(yè)權(quán)投資者、礦業(yè)權(quán)勘查機(jī)構(gòu)、礦權(quán)評估機(jī)構(gòu)、礦產(chǎn)儲量評審機(jī)構(gòu)、商業(yè)銀行、擔(dān)保機(jī)構(gòu)、銀行監(jiān)管部門等。礦業(yè)權(quán)貸款涉及的利益相關(guān)方多而且復(fù)雜，各個相關(guān)方之間都存在信息不對稱。在這里我們只分析下商業(yè)銀行與礦業(yè)權(quán)人和礦業(yè)權(quán)投資者的信息不對稱。

各種信息中，礦業(yè)權(quán)貸款中最重要的就是影響礦業(yè)權(quán)價值的信息。正如上述已經(jīng)分析的，影響到礦業(yè)權(quán)價值的因素很多，除了各方都可以公開獲取的影響因素外，一些影響因素信息單獨(dú)掌握在各方手中，另外還有一些影響因素由各方自己判斷，這后兩種信息就是不對稱的。商業(yè)銀行在對礦業(yè)權(quán)范圍內(nèi)礦產(chǎn)資源各種信息，如：儲量、可采儲量、礦產(chǎn)品質(zhì)量、品位、賦存狀態(tài)、礦石加工選冼性能等了解較少，對探礦權(quán)各個勘查階段的勘查標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范和不同程度風(fēng)險判斷力欠缺。商業(yè)銀行對礦業(yè)權(quán)人和礦業(yè)權(quán)投資者的礦業(yè)開發(fā)技術(shù)水平和管理能力缺乏信息優(yōu)勢。商業(yè)銀行對礦業(yè)權(quán)人和礦業(yè)權(quán)投資者本身資本實力、信用能力等信息的了解處于劣勢。而礦業(yè)權(quán)人和礦業(yè)權(quán)投資者主要是缺乏對銀行貸款政策的了解；特別是缺乏對銀行對礦業(yè)權(quán)貸款政策的了解等。

（三）交易成本過高

交易標(biāo)的——礦業(yè)權(quán)出讓（礦業(yè)權(quán)一級市場）取得要通過嚴(yán)格的法定程序，手續(xù)復(fù)雜、時間長、成本高；全國統(tǒng)一的礦業(yè)權(quán)二級市場還沒有形成，市場不規(guī)范，中介機(jī)構(gòu)不健全，礦業(yè)權(quán)交易中礦業(yè)權(quán)標(biāo)的的搜尋、主體搜尋、協(xié)商談判環(huán)節(jié)不規(guī)范，成本高；商業(yè)銀行與礦業(yè)權(quán)人信息整理、談判等環(huán)節(jié)成本高。

四、開展礦業(yè)權(quán)貸款的對策

（一）建立礦業(yè)權(quán)信息披露體系

形成信息不對稱的原因主要有：不同主體獲得信息成本不同；不同主體的專業(yè)優(yōu)勢、行業(yè)背景優(yōu)勢從而具有信息獲取優(yōu)勢；不正當(dāng)手段導(dǎo)致的信息不對稱；不公平競爭環(huán)境形成的信息不對稱等。

解決礦業(yè)權(quán)信息不對稱問題可以采取的辦法有：建立礦業(yè)權(quán)信息披露體系、降低礦業(yè)權(quán)信息披露成本和增強(qiáng)礦業(yè)權(quán)信息披露管制等。

（二）平衡礦業(yè)權(quán)貸款體系風(fēng)險與收益分配

礦業(yè)權(quán)貸款體系至少包含以**系：礦業(yè)權(quán)價值評估體系、礦業(yè)權(quán)市場體系、礦業(yè)權(quán)設(shè)立出讓體系、銀行礦業(yè)權(quán)貸款體系（貸、評、審、批、監(jiān)管）、貸款抵押登記制度、礦業(yè)權(quán)信息披露體系、重大安全，環(huán)境保護(hù)體系等。建立完整統(tǒng)一的礦業(yè)權(quán)貸款體系是開展正常礦業(yè)權(quán)貸款的基礎(chǔ)，也是目標(biāo)。建立此體系的原則是：體系里各方成本、收益與風(fēng)險相平衡的原則。目前已經(jīng)有了礦業(yè)權(quán)價值評估、礦業(yè)權(quán)設(shè)立出讓、各省不完整的礦業(yè)權(quán)市場體系、以上市公司為個體的礦業(yè)權(quán)信息披露體系以及重大安全與環(huán)境保護(hù)體系等。但核心的銀行礦業(yè)權(quán)貸款體系（貸、評、抵押登記、審、批、監(jiān)管）并沒有建立，而且以該體系為中心與其他體系進(jìn)行對接整合也還是一項艱巨復(fù)雜的工作。

（三）礦業(yè)權(quán)貸款與礦業(yè)項目投資貸款相結(jié)合

礦業(yè)權(quán)貸款不是礦業(yè)投資項目貸款，但是礦業(yè)權(quán)貸款與礦業(yè)投資項目貸款在同一礦業(yè)權(quán)的項目下，償還貸款本息最終依賴的現(xiàn)金流量及風(fēng)險是同一的，都依賴于同一的經(jīng)濟(jì)利益產(chǎn)生方式，即礦業(yè)權(quán)價值實現(xiàn)的方式。礦業(yè)權(quán)必須與采礦機(jī)械、通風(fēng)設(shè)備、提升運(yùn)輸設(shè)備、井巷工程、房屋建筑物等其他資產(chǎn)相結(jié)合才能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益。這些固定資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命除受到資產(chǎn)本身技術(shù)壽命影響外，還受到礦業(yè)權(quán)許可證有效期、實際生產(chǎn)利用年限的限制。因此礦業(yè)權(quán)貸款和礦業(yè)項目投資貸款在貸款期限上也有其內(nèi)在相關(guān)性。商業(yè)銀行在申批礦業(yè)權(quán)投資者申請礦業(yè)權(quán)貸款時，要充分考慮礦業(yè)項目投資貸款情況：貸款本金、期限、利率、已還本息等信息。當(dāng)然，在申批礦業(yè)項目投資貸款時也要考慮礦業(yè)權(quán)及其貸款的各種信息。

（四）商業(yè)銀行建立礦業(yè)權(quán)貸款風(fēng)險補(bǔ)償定價機(jī)制

礦業(yè)權(quán)貸款開展要考慮礦業(yè)權(quán)的不同類型。根據(jù)取得礦業(yè)權(quán)方式的不同，可以分為出讓獲得礦業(yè)權(quán)和轉(zhuǎn)讓取得礦業(yè)權(quán)。根據(jù)礦業(yè)權(quán)開發(fā)階段不同，可以分為探礦權(quán)和采礦權(quán)。探礦權(quán)又可按開發(fā)程度不同分為預(yù)查、普查、詳查和勘探探礦權(quán)。不同類型的礦業(yè)權(quán)的風(fēng)險與收益的不確定性是不同的，一般情況下，勘查程度越高，探礦權(quán)的風(fēng)險越小，收益也越確定；采礦權(quán)的風(fēng)險比探礦權(quán)風(fēng)險又更小。一般預(yù)查、普查階段的探礦權(quán)探礦前景不明確或沒有探礦前景，經(jīng)濟(jì)意義不明確或沒有經(jīng)濟(jì)意義，建議不采用礦業(yè)權(quán)抵押貸款方法融資，而由投資者使用自有資金或吸收風(fēng)險投資解決資金投入問題。對于勘查程度高的探礦權(quán)和采礦權(quán)，以風(fēng)險補(bǔ)償定價原則，對礦業(yè)權(quán)貸款根據(jù)風(fēng)險大小確定不同的定價。

商業(yè)銀行在開展具體的礦業(yè)權(quán)貸款業(yè)務(wù)時，可以開展普查以上階段的探礦權(quán)貸款或采礦權(quán)貸款，建議先開展采礦權(quán)貸款業(yè)務(wù)，待業(yè)務(wù)熟悉、培養(yǎng)一批精通礦業(yè)權(quán)貸款人才、建立正式程序后，再開展探礦權(quán)貸款業(yè)務(wù)。對不同風(fēng)險程度的礦業(yè)權(quán)貸款在貸款比例、金額、利率、期限、抵押、還款方式及其他條件方面的條款應(yīng)該不同；并且貸款流程方面也要設(shè)立不同的程序。

參考文獻(xiàn)：

1、中國人民銀行肇慶市中心支行課題組.林權(quán)抵押貸款制約因素與發(fā)展研究:基于交易成本理論視角[J].金融參考,2009(1).2、和訊網(wǎng)站.礦權(quán)進(jìn)場交易進(jìn)入倒計時[EB/OL].http://news.hexun.com/2009-08-08/120370603.html.（作者單位：廣東輕工職業(yè)技術(shù)學(xué)院）

第五篇：房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)評估的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)估價是一種社會中介活動，這種活動是因為社會信息的不平衡產(chǎn)生的，房地產(chǎn)評估工作的成果是以評估報告的形式體現(xiàn)的，房地產(chǎn)評估報告是全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述估價過程和估價成果的文件，是給委托方的書面答復(fù)，是關(guān)于估價對象的客觀合理價值或價格的研究報告。因此，評估報告所給出的是房地產(chǎn)在某一時點(diǎn)的符合客觀的合理的價格，而不是一個實際的成交價，更不是房地產(chǎn)的實際取得成本。因此，評估報告結(jié)果的確定性和評估對象市場價格的不確定性存在天然矛盾，這就決定了評估工作的風(fēng)險性。

評估風(fēng)險主要是估價結(jié)果與房地產(chǎn)真實價值偏差的程度及發(fā)生較大偏差的可能性。房地產(chǎn)估價風(fēng)險體系也由政府、房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和人員以及經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險組成。

（一）政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

政府面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險最主要的是房地產(chǎn)估價帶來的通脹風(fēng)險和金融風(fēng)險。主要是房地產(chǎn)估價價值過高，不能反映房地產(chǎn)的真實價值，帶來社會價值總體虛高，同時過高估值的房地產(chǎn)金融抵押貸款，會使金融機(jī)構(gòu)存在潛在呆賬壞賬，影響金融機(jī)構(gòu)的真實資產(chǎn)。一旦泡沫破滅，整個經(jīng)濟(jì)體系不可避免地會產(chǎn)生動蕩，影響社會穩(wěn)定。

（二）估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

估價機(jī)構(gòu)和估價人員是估價風(fēng)險的直接承擔(dān)者，估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、政策風(fēng)險。

房地產(chǎn)價格的變化一方面受到供求變化的影響，另外一方面政策變動也

同樣會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生重要影響。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生或高或低的影響。同時，政策的變動往往還會對估價方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價方法也發(fā)生了變化。

此外我國房地產(chǎn)市場法制雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如某企業(yè)通過政府對原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)等。

估價機(jī)構(gòu)和估價人員不能很好的理解政策背景和政策預(yù)期，就會影響評估結(jié)果，帶來評估風(fēng)險。

2、評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險。

估價目的是估價結(jié)構(gòu)的期望用途，是建立最終評估價值結(jié)論的基礎(chǔ)，所以，一旦估價目的確定了，評估價值結(jié)論是與之相映射的，它不因估價報告作用不同而變動。因此，我們可以設(shè)想當(dāng)一份以轉(zhuǎn)讓價值、保險價值、課稅價值等為估價目的評估報告用于房地產(chǎn)抵押貸款參考依據(jù)時，報告提供不恰當(dāng)?shù)男畔ⅲ涂赡茉斐蓻Q策者的判斷失誤。由于評估報告的估價目的和估價用途不符的風(fēng)險，雖然與委托方和報告的使用者有關(guān)，但還是評估師應(yīng)避免和防范的。

3、委托方提供虛假情況的風(fēng)險。

委托方向評估師提供虛假情況，甚至采用欺騙和違法的手段使估價機(jī)構(gòu)和估價人員面臨巨大風(fēng)險。比如，在土地評估中提供虛假的用地規(guī)劃指標(biāo)修改或調(diào)整的證明、要求對估價報告作技術(shù)處理等，如果評估師不能洞察這些虛假信息和資料，必然會出具與事實不符的評估報告。特別是，有時房地產(chǎn)

評估機(jī)構(gòu)之間不正當(dāng)競爭，容易遷就委托方，為減少評估成本、縮減評估人員的外勤工作量，容易偏信委托方，這樣很容易造成評估工作產(chǎn)生較大失誤，就有可能被人認(rèn)為與委托方同流合污而引發(fā)訴訟。

4、技術(shù)風(fēng)險。

在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中規(guī)定了房地產(chǎn)估價應(yīng)遵循的原則、程序和方法，但具體情況是千差萬別的，程序和方法也不是一成不變的。比如對房地產(chǎn)抵押價值的評估一般采用市場比較法為基準(zhǔn)進(jìn)行評估，如何判斷市場的完善性，如何正確選取參照對象，如何對有關(guān)因素進(jìn)行恰當(dāng)修正等都有賴于評估師按其專業(yè)判斷能力判斷市場是否存在偏差。評估師如果不能遵守評估原則的精神，運(yùn)用了帶有明顯缺陷的程序和方法，就極易出具錯誤的評估報告。實際評估過程中，由于我國房地產(chǎn)業(yè)以及房地產(chǎn)估價起步較晚，許多技術(shù)資料無法在短時期內(nèi)積累下來，比如市場基準(zhǔn)收益率水平、房地產(chǎn)價格分類變動指數(shù)等等。

這樣使得估價機(jī)構(gòu)和估價人員將在房地產(chǎn)價格預(yù)期的技術(shù)上面臨極大的不確定性。此外，估價報告的敘述不完善或不完整也會在將來給估價機(jī)構(gòu)和估價人員帶來意想不到的后果。

5、評估師素質(zhì)的風(fēng)險。

評估工作執(zhí)行的好壞，評估報告水平高低歸根結(jié)底取決于評估師自身素質(zhì)水平。評估師素質(zhì)包括業(yè)務(wù)素質(zhì)、道德素質(zhì)等，評估師的素質(zhì)越高，評估工作風(fēng)險越小，反之，評估工作風(fēng)險就越大。如果評估工作者業(yè)務(wù)素質(zhì)低，就可能出現(xiàn)工作過失、報告誤導(dǎo)，如果評估工作者道德素質(zhì)不過關(guān)，出現(xiàn)欺詐、違約、泄密、濫用評估資格的現(xiàn)象，所造成的后果是可以想象的。

（三）經(jīng)濟(jì)活動主體面臨的房地產(chǎn)估價風(fēng)險

經(jīng)濟(jì)活動主體是指與估價對象房地產(chǎn)在估價目的條件下涉及的利益各方，比如在抵押貸款中涉及到銀行、借款人、擔(dān)保人等各方利益；在投資目的下涉及到全部投資人和未來的債權(quán)人以及政府的利益。這些利益主體都是我們這里所說的經(jīng)濟(jì)活動主體。房地產(chǎn)估價結(jié)果與市場價值的極大偏差一樣會對他們產(chǎn)生影響。例如，在抵押貸款估價中，抵押物估價過高會使得未來在借款人無力償還借款的情況下，金融機(jī)構(gòu)的貸款無法足額收回，產(chǎn)生呆賬壞賬，如果銀行的呆賬壞賬過多，會使銀行經(jīng)營困難，嚴(yán)重者在居民儲戶未來預(yù)期不好出現(xiàn)擠兌情況下，會造成銀行破產(chǎn)，進(jìn)而出現(xiàn)金融動蕩。

（四）房地產(chǎn)估價風(fēng)險防范與轉(zhuǎn)移

1、政策規(guī)范是防范評估風(fēng)險的根本保障。

政府應(yīng)規(guī)范各項政策：為確保市場競爭的效率和公平，政府應(yīng)該公正嚴(yán)明的立法和執(zhí)法，規(guī)范社會各角色的行為，懲治違法違規(guī)行為；為加強(qiáng)服務(wù)功能，政府有義務(wù)為社會提供基本的公共產(chǎn)品和信息服務(wù)，創(chuàng)造和維護(hù)公開、公平的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境。房地產(chǎn)評估行政主管部門及房地產(chǎn)估協(xié)師協(xié)會是政府和從業(yè)機(jī)構(gòu)之間的橋梁，是房地產(chǎn)評估行業(yè)自我管理的實施者，對行業(yè)實行監(jiān)管、懲處違法違規(guī)行為；整合評估業(yè)信息資源，為評估機(jī)構(gòu)提供全方位的服務(wù)；制定符合規(guī)則的評估業(yè)相關(guān)的法規(guī)、評估標(biāo)準(zhǔn)。同時，要破除行業(yè)、地域壁壘，打破評估領(lǐng)域的壟斷，創(chuàng)造公平透明的市場競爭環(huán)境；打破社會公共信息資源獨(dú)家壟斷局面，真正實現(xiàn)信息資源共享。

2、制度創(chuàng)新是防范評估風(fēng)險的基本保障。

以強(qiáng)化風(fēng)險意識，樹立質(zhì)量至上為中心，建立健全內(nèi)部質(zhì)量控制體系，完善外部監(jiān)督機(jī)制和風(fēng)險救助機(jī)制。

評估機(jī)構(gòu)應(yīng)建立、健全完善的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，要有一整套質(zhì)量控制政策和程序，樹立質(zhì)量至上的觀念，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評估工作，擬定科學(xué)的評估計劃，采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u估程序和方法，制作全面規(guī)范的評估報告。特別是建立完善并確實執(zhí)行估價復(fù)審制度，復(fù)審制度不僅可以提升估價師的專業(yè)水準(zhǔn)，可以加強(qiáng)委托人對評估報告的信心，而且更重要的是它可以評價評估工作所采用的程序、方法是否適當(dāng)，并對評估報告進(jìn)行恰當(dāng)性檢查，從而有效地降低評估風(fēng)險。另一方面，房地產(chǎn)評估業(yè)的行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，必須加強(qiáng)對行業(yè)的統(tǒng)一管理和監(jiān)督職能，對評估機(jī)構(gòu)和人員作定期和不定期的檢查，對發(fā)現(xiàn)的違法違紀(jì)行為要堅決查處，為評估工作建立一個良好的外部環(huán)境。同時穩(wěn)步設(shè)立評估風(fēng)險基金，以提高評估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險能力。

3、謹(jǐn)慎選擇客戶是防范評估風(fēng)險的根本手段。

評估人員要控制評估風(fēng)險，首先要與客戶充分溝通，識別資料的真假性，了解客戶的道德品質(zhì)，促使評估機(jī)構(gòu)謹(jǐn)慎選擇客戶，避免盲目接受評估項目而承受較大的評估風(fēng)險。評估人員不僅評估時要與客戶溝通，而且在評估前和評估后也應(yīng)加強(qiáng)與客戶的溝通。在評估前與客戶的溝通重在了解客戶的基本情況，掌握客戶評估的真實需要；評估進(jìn)行時的溝通重在保證評估程序和方法的貫徹執(zhí)行；在評估后與客戶溝通則重在引導(dǎo)客戶合理運(yùn)用評估報告，減少評估報告誤用的可能性。

4、提高評估人員素質(zhì)是防范評估風(fēng)險的基本手段。

要把評估從業(yè)人員素質(zhì)水平的提高，作為保證房地產(chǎn)評估業(yè)健康持續(xù)發(fā)

展的首要因素。要保持評估人員持業(yè)能力以適應(yīng)社會對它的要求，就要注重評估人員的后續(xù)教育。行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會應(yīng)有計劃地組織人員集中進(jìn)行培訓(xùn)和考核活動，評估機(jī)構(gòu)和人員也可根據(jù)自己的情況和特點(diǎn)進(jìn)行自我培訓(xùn)。后續(xù)教育應(yīng)擺脫那種為教育而教育的形式主義，應(yīng)針對當(dāng)前評估工作遇到的新問題、新情況有目的地進(jìn)行，既可采取聘請名師講座的形式，也可采用評估人員相互交流討論的形式，使后續(xù)教育切實為提高評估人員素質(zhì)水平服務(wù)。