第一篇：房地產抵押貸款的法律風險與防范

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房地產抵押貸款的法律風險與防范

目前全國房地產市場處于“震蕩”之中，雖然國家、地方不斷出臺調控政策措施，如果房地產市場一旦衰退，將對銀行的信貸資金將構成巨大的風險，其“殺傷力”不可低估。房地產抵押貸款相對于保證貸款風險較小，但目前房地產抵押貸款潛在著較大的法律風險，不能不引起銀行高度的警覺和重視，有必要對房地產抵押貸款采取有效防范措施，以防止信貸資產的流失。

一、房地產開發抵押貸款的風險和防范

1、房地產開發應具備“四個證”，按照《建設部、國家計委、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》的規定，“對未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，不得發放任何形式的貸款。”按照《擔保法》司法解釋第四十八條規定“以法定程序確認為違法、違章的建筑物抵押的，抵押無效。”不具備“四證”建筑起來的房產應屬于違章建筑，因此銀行不應向“四證”不齊的開發商發放房地產抵押貸款。

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2、房地產開發建筑承包商優于抵押權人受償。

《中華人民共和國合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將工程折價，也可以申請人民法院將工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程的折價或者拍賣的價款優先受償。”而《最高人民法院關于建設工程優先受償權問題的批復》第一條進一步明確規定：“人民法院在受理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當按照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優先于抵押權和其他債權。”因此如果借款人欠銀行貸款(房地產抵押貸款)，又欠建筑工程款，那么按照上述法律規定建筑工程款優先于銀行抵押貸款受償。

銀行應采取以下兩種方式防范這種貸款風險：一是認真執行貸款“三查”制度，切實做好貸前調查，查明防地產開發商是否欠建筑商建筑工程款;二是根據意思自治的原則，由建筑商作出放棄建筑工程優先受償的書面承諾;三是通過借款人要求建筑商對借款本息承擔連帶保證責任。

二、房產抵押貸款的風險與防范

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1、商品房預購人對房產抵押權人的對抗權問題。《最高人民法院關于建筑工程價款優先受償權問題的批復》第二條規定：“消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。”第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優先受償權優于抵押權和其他債權人。”所以從上述規定可以看出來，即使辦理了抵押貸款登記，銀行的房產抵押貸款也排在商品房預購者、建筑商優先受償權之后。

2、房產抵押期限問題。實踐當中房屋管理部門內部規定貸款期限與抵押權必須一致，人為地為抵押權設定了期限，如貸款到期未還，抵押權過期失效或房產部門主動撤銷抵押權，給貸款造成很大的風險，而按照《擔保法》及司法解釋的規定，抵押權與債權同時存在，同時消滅。登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續，不具有法律約束力。

因此，銀行應看到這種矛盾情況，從法理上講，行政部門內部規定與法律相抵觸的，部門內部規定自然無效，但為減少貸款風險和避免不必要的法律糾紛，可采取變通做法，在到房產部門辦理登記時，把房產抵押擔保合同中的貸款期限盡量約定較長一些，這樣就避免了

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抵押權過期問題。

3、家庭房產抵押貸款風險問題。家庭房產房產證上雖然注明房產屬于一人，但實質上屬于家庭共有財產，只有一人辦理抵押手續，將導致抵押無效。家庭財產在法律上被認為是一種共有財產，按照《擔保法》司法解釋第五十四條規定：“共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。”

因此銀行在辦理此類貸款時，應讓房產共有人即夫妻雙方都簽字，表示夫妻雙方都同意用家庭房產抵押貸款，防止因一方不知情、離婚、假離婚等導致抵押無效。

4、已租賃房屋抵押貸款和已抵押房屋租賃問題。

一是按照《擔保法》司法解釋第六十五條規定：“抵押人將已出租的財產抵押的，抵押權實現后，租賃合同在有效期內對抵押的受讓人繼續有效。”從上述規定看出，如果借款人將出租的房產抵押給銀行，銀行實現抵押權后，銀行仍受租賃合同的約束，不能將房產重新辦理出租。為防范此類風險，對未出租的抵押人要求出具未出租書面證明，對已出租的要求承租人書面放棄優先權。

二是按照《擔保法》司法解釋第六十六條規定：“抵押人將已抵

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押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”因此銀行應弄清楚出租是在抵押前，還是在抵押后，如果是在抵押后出租的，租賃合同對銀行不具有約束力。

5、“借新還舊”房產抵押風險與防范

“借新還舊”的舊貸款與新貸款是兩個借貸法律關系，舊貸款還清后，舊的債權也就消滅，按照《擔保法》的規定，抵押權也同時消滅，所以用不存在的抵押權來對新的貸款進行擔保是無效的。

因此銀行在辦理“借新還舊”過程中，舊的房產抵押貸款還清后，在辦理新貸款的同時，應重新辦理房產抵押登記，以保證新抵押權對新貸款的有效擔保性。

6、抵押人變相變賣房產的風險與防范

部分房屋所有人對于難以變賣的房產，用房產抵押向銀行貸款，變相地把房產賣出去，造成銀行貸款沉淀，難以收回。

因此銀行要防范這種風險，必須做好貸款前調查，對房產的市場價值進行評估，充分考慮房產變賣的難易程度，盡量壓低房產抵押貸款的抵借比。

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7、抵押人改變房屋結構、增添房屋及房屋滅失的風險與防范

借款人對抵押房產的某些行為，如改變結構、裝飾、增添等，可能會使抵押房產的價值產生變化，如果抵押房產價值減少，或發生滅失，從而使房產抵押貸款發生風險。

一是抵押人的行為足以使抵押房產價值減少的，按照《擔保法》的規定，銀行有權要求抵押人停止其行為，抵押房產價值減少時，銀行有權要求抵押人恢復抵押房產的價值，或提供與減少的價值相等的擔保。

二是抵押借款合同簽訂后，抵押人在原土地上增建房屋，這部分新增的房屋不屬于抵押物，需要拍賣該抵押的房產時，銀行可依法將其抵押物一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得無權優先受償。

三是如果抵押房產因某種原因發生消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

三、在建工程抵押貸款的風險與防范

1、以在建工程作為抵押只能為開發商本人借款作抵押物，不得

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為第三人提供抵押。

建設部發布的《城市房地產抵押登記管理辦法》第三條規定：“本辦法所稱的在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程投入的資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款旅行擔保的行為。”

2、在建工程占用范圍內的國有土地使用權已經抵押，那么在建工程抵押無效。

3、房屋竣工驗收后，如開發商尚未還清貸款，應及時將在建工程抵押置換為房屋所得有權證和國家土地使用權證齊全的房產抵押。

以正在建造中的房屋當然可以設定抵押權，尚未完工取得所有權的建筑物因缺乏權利憑證，加之工程未完工也增加了抵押的不確定性，影響了其變現能力，增加了貸款風險，因此當房屋竣工驗收后，對未還清貸款，應及時將在建工程抵押變為“兩證”齊全的房產抵押。

四、國有土地使用權抵押貸款的風險與防范

1、弄清國有土地使用權的取得方式，是否交納土地出讓金。

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國有土地使用權分為出讓、劃撥方式，一是以劃撥方式取得的國有土地使用權作抵押貸款，銀行在實現抵押權時，拍賣所得價款，在扣除相當于應繳納的土地使用權出讓金后，才享有優先受償權。而部分土地使用權拍賣所得在扣除出讓金和有關費用后，已經所剩無幾。二是以出讓方式取得的國有土地使用權作為抵押貸款，應查清是否已經繳納土地出讓金，在實踐中只要繳納了部分出讓金后，就能取得國有土地使用權證，也就增大了貸款風險，使抵押房產不足值，因此銀行應當要求抵押人出示出讓合同、出讓金繳納原始發票，并應當在抵押人已足額繳納土地出讓金的前提下設定抵押。

2、弄清國有土地使用權的期限。國有土地使用權有一定的期限，在辦理土地使用權抵押時，應查清土地使用權還剩下多少使用期限，對即將到期的土地使用權不應辦理抵押。

五、農村宅基地和房屋的抵押問題

農村土地使用權屬于農村集體所有，因此村民的宅基地是一種集體土地，因此農民個人無權以此設定抵押，按照《擔保法》第三十七條的規定，宅基地等集體所有的土地使用權不得抵押，按照土地使用權、房屋同時抵押的原則，宅基地不能抵押，宅基地上的房屋當然不能辦理抵押。

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六、用公司的房地產為公司的股東或其他人債務提供抵押擔保的效力

根據《最高人民法院關于使用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第四條規定：“董事、經理違反《中華人民共和國公司法》第六十條的規定，以公司資金為本公司的股東或者其他個人債務提供擔保的，擔保無效。”因此銀行在辦理公司房產抵押擔保時要高度謹慎，防止抵押無效。

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第二篇：營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

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營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押是指債務人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權的國有車輛，在不轉移占有的情況下，為債務人的債務提供擔保。所謂營運車輛抵押貸款應當是指以營運車輛作抵押從金融機構獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業務越來越多，營運車輛抵押權貸款所帶來的風險也不能不引起銀行及各金融機構的重視。

營運車輛抵押權的設定

營運車輛抵押權的設定是指，抵押人同債權人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權的國有車輛上設立抵押擔保這種負擔。根據我國法律的規定，營運車輛設定抵押權需要具備如下幾個條件：

抵押人應當真各在營運車輛上設定抵押權的主體資格

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抵押人車輛設定抵押權首先必須具有相應的主體資格，根據我國法律規定抵押人除對擬抵押車輛應擋享有相應的處分權外，還應當具備民事行為能力。抵押人只有具備相應的民事行為能力才有資格同金融機構簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財產《擔保法》第34條規定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權處分的國有的車輛。根據該條之規定公民個人和非國有實體所有的車輛及國有單位經營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據該法之第37條及其他相關法律規定，以下車輛不能用于抵押：（1）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體用于公益事業的車輛；（2）所有權不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監管的車輛；（4）國家機關所有的車輛；（5）報廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設定抵押權。

簽訂書面的抵押合同，《擔保法》第38條規定，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權時不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應該包括以下內容：（1）抵押擔保的主債權的種類、數額，即車輛抵押擔保主債務是借款、承兌協議

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還是信用證，其金額是多少，借款還應注明借款的種類；（2）主債務的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數量、狀況、所在地、所有權權屬；（4）抵押擔保的范圍；（5）需要約定的其他事項。

對抵押車輛進行評估 抵押需要確定抵押車輛的價值，然后根據車輛的價值的抵押率確定主債務的金額。抵押車輛在抵押時應當聘請具有評估資質的評估機構對擬抵押車輛進行評估。評估機構的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價值。

辦理車輛抵押登記 車輛本屬于動產，動產物權的變化一般不需要經過登記手續。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規定車輛物權的變動（如車輛的過戶、抵押、報廢等）需要到車輛的主管機關辦理登記手續。《擔保法》規定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

車輛抵押的風險點及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權或依法享有處分權。

根據我國有關車輛管理的法律規定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權利的法律憑證是車輛行駛證和購車發票，目前車輛行駛證既是車

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輛所有權的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據我國將要發布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權的證明將不再是行駛證，車輛管理機關將為車主頒發車輛所有權證。銀行在接收借款人的車輛抵押時必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發票和車輛行駛證。將來車輛管理機關為車主頒發車輛所有權證時要審查其所有權證書。

要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限 由于車輛的行駛關系到人的安全，因而各國法律均規定了車輛的報廢標準。我國1997年發布的《汽車報廢標準》規定了我國民用汽車報廢的7個條件，符合其中任何一個條件的汽車均強制報廢。其中最重要的兩個條件，是關于使用年限和行駛里程的規定。符合這兩個條件的汽車強制報廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經被報廢的情況發生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時應弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉貸或借新還舊時需要重新辦理抵押手續。《擔

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保法》第52條規定：抵押權與其擔保的主權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。轉貸或借新還舊的結果是一筆新權的產生和舊權的消滅，因而除了當時是設定的最高額抵押外，原設在車輛上的抵押權己經隨舊權的消滅而消滅。新權必須重新設定抵押權即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

抵押合同的內容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標準的合同文本，簽訂合同時只需填空即可。但實踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權時常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導致抵押權落空。

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第三篇：營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押貸款的風險及法律防范

營運車輛抵押是指債務人或第三人以自己所有的車輛或依法享有處分權的國有車輛，在不轉移占有的情況下，為債務人的債務提供擔保。所謂營運車輛抵押貸款應當是指以營運車輛作抵押從金融機構獲取的貸款。近年來，隨著社會生活水平的提高和車輛擁有量的增加，車輛抵押貸款業務越來越多，營運車輛抵押權貸款所帶來的風險也不能不引起銀行及各金融機構的重視。

一、營運車輛抵押權的設定

營運車輛抵押權的設定是指，抵押人同債權人通過訂立合同等一系列民事法律行為在抵押人所有的車輛或抵押人依法享有處分權的國有車輛上設立抵押擔保這種負擔。根據我國法律的規定，營運車輛設定抵押權需要具備如下幾個條件：

抵押人應當真各在營運車輛上設定抵押權的主體資格。

抵押人車輛設定抵押權首先必須具有相應的主體資格，根據我國法律規定抵押人除對擬抵押車輛應擋享有相應的處分權外，還應當具備民事行為能力。抵押人只有具備相應的民事行為能力才有資格同金融機構簽訂抵押合同。

擬抵押車輛必須屬于可抵押財產《擔保法》第34條規定下列車輛可抵押：（1）抵押人所有的車輛：（2）抵押人依法有權處分的國有的車輛。根據該條之規定公民個人和非國有實體所有的車輛及國有單位經營管理的國有車輛一般都可以用于抵押。但根據該法之第37條及其他相關法律規定，以下車輛不能用于抵押：（1）學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位，社會團體用于公益事業的車輛；（2）所有權不明或有爭議的車輛；（3）被依法查封、扣押、監管的車輛；（4）國家機關所有的車輛；（5）報廢的車輛；（6）走私的車輛。以上車輛或因所有權受到限制或因用于公益目的或因被限制流通而不得在其上設定抵押權。簽訂書面的抵押合同，《擔保法》第38條規定，抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。不訂立書面抵押合同雖然不會導致抵押合同無效，但不簽訂書面的抵押合同在將來主張抵押權時不利于舉證和解決糾紛。抵押合同至少應該包括以下內容：（1）抵押擔保的主債權的種類、數額，即車輛抵押擔保主債務是借款、承兌協議還是信用證，其金額是多少，借款還應注明借款的種類；（2）主債務的償還期限；（3）抵押車輛的名稱、數量、狀況、所在地、所有權權屬；（4）抵押擔保的范圍；（5）需要約定的其他事項。

二、對抵押車輛進行評估

抵押需要確定抵押車輛的價值，然后根據車輛的價值的抵押率確定主債務的金額。抵押車輛在抵押時應當聘請具有評估資質的評估機構對擬抵押車輛進行評估。評估機構的選定最好由銀行來做，以防人為抬高車輛的價值。

三、辦理車輛抵押登記

車輛本屬于動產，動產物權的變化一般不需要經過登記手續。但由于車輛具有其特殊性，因而大多國家的法律都規定車輛物權的變動（如車輛的過戶、抵押、報廢等）需要到車輛的主管機關辦理登記手續。《擔保法》規定車輛抵押必須到車輛的登記部門辦理抵押登記，且抵押合同自登記之日起生效。

四、車輛抵押的風險點及法律防范

車輛抵押要注意審查抵押人是否對擬抵押車輛享有所有權或依法享有處分權。

根據我國有關車輛管理的法律規定，抵押人對擬抵押車輛享有合法權利的法律憑證是車輛行駛證和購車發票，目前車輛行駛證既是車輛所有權的證明也是車輛上路行駛的合法憑證。但據我國將要發布的新的車輛管理辦法，以后車輛所有權的證明將不再是行駛證，車輛管理機關將為車主頒發車輛所有權證。銀行在接收借款人的車輛抵押時必須注意審查抵押人是否能夠提供擬抵押車輛的購車發票和車輛行駛證。將來車輛管理機關為車主頒發車輛所有

權證時要審查其所有權證書。

五、要注意審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限

由于車輛的行駛關系到人的安全，因而各國法律均規定了車輛的報廢標準。我國1997年發布的《汽車報廢標準》規定了我國民用汽車報廢的7個條件，符合其中任何一個條件的汽車均強制報廢。其中最重要的兩個條件，是關于使用年限和行駛里程的規定。符合這兩個條件的汽車強制報廢。所以，銀行在接收汽車作抵押時一定要審查擬抵押車輛已行駛的里程和已使用的年限，要避免貸款還未到期汽車卻己經被報廢的情況發生。

共有車輛的抵押要注意取得共有人同意以車輛抵押的書面證明，共有車輛抵押是指以一兩個以上的主體共同所有的車輛做抵押。銀行在做車輛抵押貸款時應弄清車輛是否為多人共同所有，若為共有車輛，抵押是否己經全部共有人一致同意。

車輛抵押貸款在轉貸或借新還舊時需要重新辦理抵押手續。《擔保法》第52條規定：抵押權與其擔保的主權同時存在，債權消滅的，抵押權也消滅。轉貸或借新還舊的結果是一筆新權的產生和舊權的消滅，因而除了當時是設定的最高額抵押外，原設在車輛上的抵押權己經隨舊權的消滅而消滅。新權必須重新設定抵押權即重新簽訂抵押合同和辦理抵押登記。

六、抵押合同的內容一定要填寫全面

目前，中國銀行使用的抵押合同基本全是標準的合同文本，簽訂合同時只需填空即可。但實踐中，基于各種不同的原因，合同的要素往往沒有填寫完全，抵押合同要素如果填寫不全，在依法保全債權時常可能遇到各種舉證上的麻煩，甚至導致抵押權落空。

一、所擔保的債權：包括本金_________元（在本合同有效期間內，得分次循環動用，但在同一時間，其動用總額以上開金額為最高限額）及其利息，逾期利息，既違約金以及債務不履行致乙方蒙受損害的賠償。至債權實際金額及各種利息違約金的計算方法以及債務的清償期，另立借據，透支約據、本票、約定書、委任保證合同為憑，并作為本合同的附件，各該附件所規定事項的效力與本合同同。

二、抵押物：_________牌_________型汽車_________輛，車輛牌號為：_________，發動機號為：_________，車架號為：_________。上述用于抵押的車輛為__________________所有。

三、本合同所擔保的債務縱未屆清償期，乙方亦可以隨時通知甲方清償其全部或一部，甲方愿即照辦，絕無異議。

四、抵押物于登記后如有粘貼標簽或烙印的必要時，甲方應協助乙方或登記機關辦理。其因此而支出的費用，全部應由甲方負擔。

五、甲方及抵押物提供人切實聲明：上述抵押物完全為甲方或抵押物提供人合法所有，并與任何第三人的權利無關。如日后發生任何糾葛致使乙方遭受損害時，縱其事由非可歸責于甲方及擔保物提供人，亦愿負連帶賠償責任。

六、本合同存續期間，甲方及抵押物提供人保證抵押物占有人對于抵押物必盡妥善保管的責任所有因抵押物支出的稅費、修理、保養等一切費用，亦與乙方無涉。

七、抵押物的現狀發生變動時，不論其原因如何，甲方及抵押物提供人應及時通知乙方。其因抵押物現狀的變動或價值的抵落致不能或不足使本合同第一條開列的全部債權獲得清償時，乙方因此所遭受的損失，甲方及抵押物提供人愿負連帶賠償責任。

八、抵押物應按乙方指定置于_________省_________市_________路_________號，甲方保證決不擅自遷移。抵押物為交通工具，經乙方同意得由甲方或抵押物提供人或其他第三人使用者，一經乙方通知，甲方或抵押物提供人應即負責將抵押物停放于指定處所。

九、抵押物應向乙方同意的保險公司投保乙方所指定的保險，并應以乙方為惟一受益人，保險金額及條件應商得乙方的同意，一切保險費用均由甲方負擔，所有保單及保費收據均交由乙方保管；乙方如為代為墊付保費，經通知甲方限期償還，甲方未如限辦理時，乙方得將墊款徑行列入甲方借款金額，依例計金，甲方絕無異議。但乙方并無代為投保或代墊保費的義務。

十、遇有下列情形之一時，乙方得占有抵押物。

（一）有擔保法所定應占有情事時。

（二）未經乙方允準而抵押物的烙印或粘貼的標簽被損毀時。

（三）未經乙方同意而將抵押物出租時。

（四）因甲方或抵押物提供人或其他第三人的行為，致抵押物的價值顯然減少或顯有

減少之虞時。

（五）乙方認為甲方借款運用不當時。

（六）乙方依前5項規定占有抵押物，甲方或第三人拒絕交付時，乙方得申請法院徑

行強制執行。

（七）乙方因占有抵押物所受的損失及支出的費用，均由甲方負責賠償。抵押物被占

有后所生孳息，乙方占有權收取，以之抵償收取孳息的費用及甲方債務。

（八）乙方占有處分抵押物，應依擔保法的有關規定行之。

十一、甲方應覓具經乙方認可的保證人，以為甲方履行本合同所定一切給付責任的保證。保證人并愿以本合同為證，聲明放棄先訴抗辯權暨民法保證各法條內有關保證人的一切權利。

十二、甲方愿接受乙方對于借款用途的監督及對于甲方業務財務的稽核。乙方因行使監督稽核之權而需甲方供給任何有關資料時，甲方應即照辦，但乙方并無監督或稽核的義務。

十三、本合同所訂給付義務，以乙方營業所在地為履行地。如因本合同所訂事項而涉訟時，不論當時甲方或抵押物提供人或營業所在地，或其國籍有無變更，均以_________法院為第一審管轄法院。

十四、本合同書所載甲方、乙方、抵押物提供人、連帶保證人均包括其繼承人、法定代理人、破產管理人或遺產管理人。又甲方、抵押物提供人及連帶保證人等同意本合同乙方代表人變更時，承受其職務之人，即當然為本合同書權利義務主體的代表人，毋庸為變更的登記。

十五、除本合同所訂的條款外，凡乙方現在或將業所訂與貸款有關的各項章則以及金融業現在或將來所適用的一切有關章則，甲方均愿遵守，決無異議。

十六、本合同有效期限自立約日起至_________年_________月_________日止。屆期未清償時得延長期限。本合同副本共_________份。

甲方（蓋章）：_________乙方（蓋章）：_________代表人（簽字）：_________代表人（簽字）：_________

住址：_________

抵押物提供人（簽字）：_________

連帶保證人（簽字）：_________

_________年____月____日_________年____月____日簽訂地點：_________簽訂地點：_________

第四篇：個人住房抵押貸款的風險與防范

一、抵押貸款風險表現形式

1、抵押物價值高估風險。由于農信社缺乏抵押物評估的專門人才，貸款抵押物價值評估普遍依賴資產評估中介機構，因此易出現抵押物價值高估風險。一方面中介機構是按照評估值的一定比例收費，標的物價值越高，評估費收取越多；另一方面借款人主觀上希望通過抵押物價值高估而多獲得貸款，所以采取不正當手段誘使評估機構高估被評估物價值，在對評估機構的監督約束機制不健全的情況下，評估機構往往與借款人串通一氣，“溢價評估”。

2、抵押物管理風險。在住房貸款抵押過程中，由于借款人只通過辦理他項權證進行抵押權出讓，但抵押物的實際管理權并未改變。在日常管理過程中，抵押人因信用與法制觀念淡薄而隨意處置抵押物或外部的原因(如不可抗力)而致使抵押房屋毀損、滅失，極易造成貸款的損失。

3、抵貸資產的接收、管理和處置風險。抵押貸款逾期，抵押物轉化為抵貸資產后，農信社往往面臨抵貸資產接收難、管理難、處置難的問題。《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中規定，對被執行人及其所扶養家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債，而允許其使用，致使農信社許多抵押貸款成為“信用貸款”，抵押物毫無意義。同時，因抵貸資產常常被高估，收回物所不值，不收則貸款會完全損失，農信社往往處于兩難境地，而且由于時間推移和市場變化，導致抵貸資產貶值，形成抵貸資產的“冰棍效應”。

二、抵押貸款風險防范建議

要樹立貸款抵押有風險的觀念，防止片面追求抵押率而忽視風險管理，不能單純以是否辦理抵押來判斷貸款風險。

1、注重對借款人的第一還款來源審查。借款人的借款資格、還款能力和信用狀況情況是住房抵押貸款風險的關鍵。在發放抵押貸款前，必須審查借款人是否有可靠的資金來源，根據借款人的工作情況、收入情況、文化程度、專業技能等方面綜合平衡后作出抵押期內是否具有可靠收入的判斷，設置個人信用等級，以此作為是否貸款和貸款多少的基本依據。

2、強化貸前調查和貸后檢查。抵押物原則上應當機構認可的中介機構進行評估，貸前調查人員必須對抵押物進行實地核查，嚴防“溢價評估”。同時，貸后管理人員應當經常了解和檢查借款人的計劃執行、財務管理等經營管理情況，定期或不定期檢查抵押物的保管和使用情況，監督借款人按期歸還本息。

3、建立完善的住房抵押貸款保險制度。因住房抵押貸款風險的客觀存在，保險機構應開設住房抵押貸款保險，當借款人因各種原因無法還貸時，由保險機構一次給付被保險人保險事故發生時按貸款合同應歸還的貸款本息。

4、完善抵押物處置法案。雖然理論上借款人違約，可依法對抵押住房進行處置，但實際上缺乏關于處置抵押物的法津程序規定以及如何安置居民的規定，造成難以處置抵押物的問題。

第五篇：抵押貸款業務的部分法律風險

抵押貸款業務中部分法律風險

2014.9

抵押貸款是銀行貸款的最重要組成部分，抵押貸款容易出現問題的環節：

一、貸款主體

（一）虛假資格證明文件。

1、虛假的的身份資料：如企業法人營業執照、組織機構代碼證、房產證、國土證。

2、企業董事會（股東會）決議等證明企業借款資格的文件。

案例一（虛假借款人）：

賀先生是某房屋的產權人。2004年8月13日，一位自稱是“賀先生”的人來到銀行辦理借款。在“賀先生”出具了身份證、戶口本、房產證等證件后，銀行即與這位“賀先生”簽訂了一份貸款額度為21萬元的借款合同，并同時以賀先生的房產作為抵押物，辦理了相應的強制公證及抵押登記手續。合同生效3個月后，借款人“賀先生”停止了還款。銀行在多次向“賀先生”催款但不見動靜的情況下，于2005年1月將借款人賀先生告上法庭，請求法院判令賀先生立即償還本金及利息，依法處分其抵押房產，就所得款項優先償還銀行貸款。

令人意向不到的是，賀先生矢口否認曾經和銀行簽訂過任何合同。面對銀行在法庭上提交的借款合同和抵押合同，賀先生辯稱不認識簽訂合同的這個“賀先生”，賀先生對此毫不知情。2005年2月，司法鑒定部門對借款、抵押合同上的“賀某”簽名進行了鑒定，鑒定結論為上述兩合同中的“賀某”與產權人賀先生的樣本字跡不是同一人所寫。

法院經審理后認為，合同上的簽名并非賀先生本人所簽，賀先生事后也未對合同予以追認，銀行既沒提供證據可以證明賀先生委托了他人與銀行簽訂合同，也沒有證據證明還款行為系賀先生所為。

鑒于借款合同涉及金額大，虛假貸款風險大，房屋產權人對相關身份及權利憑證的控制力相對較弱，根據誠實信用原則，銀行理應采取必要的防止風險的措施，且不得將該措施本身存在的失誤或風險轉嫁于善意的產權人。據此法院判決，對原告的全部訴訟請求不予支持。

至于假借別人身份的人是否構成貸款詐騙罪另論。

二、抵押資產不實（資產價值虛高）

1、資產評估價值同市場成交價值并不都是完全相符的，一旦價值不實，則處臵時，會對債權構成重大不利影響。

2、汽車抵押貸款業務：同一車型，配臵不一樣，價格可能差距很大，但在辦理業務時，會存在出具高配的發票，實際購買低配的車輛，從而將貸款放大。

3、土地、房產的價值評估同樣存在問題。

三、已簽訂抵押合同，未辦理抵押登記就放款

1、抵押合同簽訂后沒有完成抵押登記，能否對抵押物行使抵押 權利？

2、車貸業務中，有可能存在沒有辦理完抵押登記手續即放款的情況。

四、主從合同不對應

《綜合授信協議》與《最高額抵押合同》不對應。

某銀行與某授信企業簽署了《綜合授信協議》，期限為一年，并以此作為主合同與授信企業簽署了《最高額抵押合同》，以抵押物A作為擔保物，辦理了抵押登記。《最高額抵押合同》中約定抵押物A 對《授信額度協議》項下發生的借款提供抵押擔保。

《綜合授信協議》到期后，雙方簽訂了《補充協議》，規定了新的額度金額和期限，且仍作為原《最高額抵押合同》的主合同。

該補充協議是否需要送到登記機關備案？

我們認為： 應當送去備案：

第一，根據主從合同的效力關系，當作為主合同的第一個《額度協議》到期后，作為從合同的《最高額抵押合同》應隨之到期，銀行和授信企業重新簽署的新《補充協議》只是當事人雙方的意愿，《補充協議》并未送登記機構作為主合同備案入檔，未實現對原抵押登記的變更登記。第二，如果此種情況下的授信出現不良，銀行在舊額度協議到期后發放的貸款就可能得不到抵押物A 的擔保，存在著脫保風險。

五、內外部合同不一致

在辦理抵質押貸款業務時，銀行會與授信企業簽署銀行制式文本的抵押合同(最高額抵押合同)，但到登記機構辦理抵押登記時，部分登記機構并不接受銀行的抵押合同，而是要求銀行與授信企業重新簽訂登記機構統一印制的抵押合同，行內行外兩種格式的抵押合同常常出現登記內容不一致的情形，給銀行授信資產安全帶來隱患。合同差異風險點主要表現在押品與擔保債權的對應關系上，具體有以下兩種情況:(一)單個押品對應債權（相對較少）: 因《物權法》并未明確禁止超值抵押，所以在某些特殊情況下，可能存在押品價值可以低于所擔保的債權數額的情況。譬如評估價值1000 萬的房地產，銀行的抵押合同中也可約定其對2000 萬元債權提供擔保。但登記機構在辦理抵押登記時，并不接受超值抵押，登記機構遵守 “抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值。”的規定，在其要求簽署的抵押合同中必須明確約定該押品最多只擔保2000萬元債權中的1000 萬元。銀行在實現抵押權時，不管押品增值空間多大，也只能在登記機構登記的權利范圍(本金、利息及其他相關費用)內受償。

(二)多個押品對應債權: 在授信企業提供多個押品(如押品A、B、C)為債權提供擔保時，銀行與授信企業簽署的行內抵押合同(最高額抵押合同)通常將抵押物作為“押品包”共同對債權提供擔保即每個擔保物都對應100%的債權。但是，登記機構通常要求抵押合同中會要求明確每個抵押物與債權的一一對應關系，即必須明確押品A、B、C 分別擔保的債權數額。如此，在實現抵押權時，即使A 押品變現價值遠遠大于A、B、C 共同擔保的權利價值，銀行也只能就其“分攤”的權利價值進行受償，其他債權只能從押品B、C 的變現價值中受償，如果B、C 押品價值不足額，銀行就要承受損失。

六、最高額抵押存續期間抵押物被查封，后續擔保物權的效力 案例：2010年8月，乙銀行同甲公司簽訂了《綜合授信合同》期限3年，綜合授信額度5000萬元。丙公司用其評估價值8000萬元的一處房地產作為抵押，雙方簽訂《最高額抵押合同》（循環使用），約定在3年內，最高擔保金額為5000萬元。合同簽訂并辦理完畢抵押登記手續后，乙銀行放款4000萬元。2011年3月，丙公司因涉及同丁公司的債務糾紛，被丁公司申請法院查封了該抵押物。2011年4月，甲公司申請使用剩余的1000萬元額度，乙銀行認為該筆貸款在5000萬元額度內，也在授信期間，便發放了該貸款。

問：兩筆借款的抵押登記效力如何？

我們認為：

一、第一筆有效。

二、第二筆債權有效，但擔保無效。

理由：根據《物權法》第206 條規定：抵押財產被查封、扣押的債權確定。在最高額抵押權存續期間，如果發生第三人申請財產保全、強制執行抵押人而查封抵押物，則該抵押物所擔保的債權因此而確定，其后發生的債權不再享有抵押擔保的效力。

由于銀行在辦理最高額抵押授信時，除了首筆發放時會重視對抵押物的登記查詢，在最高額抵押存續期間的后續放款往往會忽略對抵押物的權屬狀況進行登記查詢。如果被銀行設定了最高額抵押權的抵押物被查封或扣押后銀行仍繼續放款，該債權將不被抵押物所擔保，在抵押權實現時，抵押物查封或扣押后的貸款將失去對抵押物的優先受償權。

七、租賃權與實現抵押權的沖突

案例: 2007年12月，晟欣公司因資金緊張，向齊魯銀行貸款7000萬元，以其所有的一棟大樓作抵押，于同年12月30日到房管部門辦理了抵押登記。2008年8月，晟欣公司將該棟大樓整體出租給利群公司經營。2009年12月，晟欣公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的抵押借款合同，性質為“貸新還舊”，雙方于2009年12月28日辦理了抵押權注銷登記并在該房產上重新辦理了抵押權登記。2012年2 月，因晟欣公司逾期還款，晟欣公司請求實現抵押權。大地公司在強制拍賣中競得該處房產，隨后通知利群公司搬出。利群公司予以拒絕，并稱其租賃在先，銀行抵押在后，租賃合同應繼續履行。協商未果后，大地公司將利群公司訴至法院。

一審法院經審理認為，齊魯銀行與晟欣公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性，且抵押物相同，抵押時間亦未中斷，抵押權的效力應連續計算。齊魯銀行的抵押權自2007年12月設立，先于利群公司的租賃行為。利群公司請求繼續履行租賃合同無法律依據，對其主張不予采納。故判決：利群公司于本判決生效后30天內搬出。利群公司對此不服，提起上訴。

二審法院經審理認為，齊魯銀行于2007年12月向晟欣公司貸款7000萬元并作了抵押權登記，該筆債權所附的抵押權自2007年12月設立。2009年12月齊魯銀行與晟欣公司重新簽訂借款合同，以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款，應認為原債權及其所附抵押權消滅，自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權。該抵押權晚于利群公司的租賃行為，根據物權法第一百九十條的規定，利群公司上訴有理。故判決撤銷原判，駁回大地公司的訴訟請求。

八、股東會決議確定提供抵押，但未辦理抵押登記 案例：

2008年4月28日，H電纜公司因流動資金緊張，向A信用社申請貸款150萬元。H電纜公司為了得到上述貸款，2008年5月2日，由F房地產公司向黃花信用社出具《股東會議決議》，其內容為：“A信用社：經我公司股東會議決定，形成如下決議：

1、一致同意為H電纜公司在貴社的流動資金貸款150萬元提供擔保。

2、一致同意以我公司位于長沙市雨花區二環路F綜合樓（面積2221.51平方米)作為該筆貸款的抵押，直至貸款本息還清為止”。但F房地產公司提供的上述抵押物并沒有為該筆150萬元貸款在長沙市房屋產權管理局辦理抵押登記。2008年5月13日，A信用社(貸款人)與H電纜公司(借款人)簽訂《借款合同》，該合同約定：借款金額為150萬元，借款用途為周轉，借款月利率為9.45‰，借款期限為從2008年5月13日起至2009年11月12日止。并約定如借款人的法定代表人從事違法活動、涉嫌重大訴訟活動、生產經營出現嚴重困難、財務狀況惡化等情況出現，貸款人有權決定提前收回借款，并且提前行使擔保權。同日，A信用社向H電纜公司發放貸款150萬元。在合同履行過程中，H電纜公司已向A信用社清息至2008年11月28日。2008年12月，H電纜公司的法定代表人胡明欽涉嫌非法吸收公眾存款，正由司法機關處理，該公司的財產已被多家法院查封、凍結。2009年4月22日，A信用社向一審法院提起訴訟。

我們認為:本案的焦點在于F房地產公司股東會決議確定提供抵押，但未進行抵押登記如何定性？

根據上述《股東會議決議》第二項內容，F房地產公司同意對H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供位于長沙市雨花區二環路F綜合樓201號房產作為抵押擔保，但未依法辦理抵押物登記。根據《中 華人民共和國擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效。故F房地產公司就H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供的抵押擔保無效。又根據《股東會議決議》第一項內容，F房地產公司明確表示同意為H電纜公司在A信用社的150萬元借款提供擔保。根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第二十二條第一款規定，第三人單方以書面形式向債權人出具擔保書，債權人接受且未提出異議的，保證合同成立。F房地產公司與A信用社就H電纜公司在A信用社的 150萬元貸款成立了保證合同關系。所有，A信用社要求F房地產公司對H電纜公司尚欠A信用社的150萬元借款承擔連帶清償責任的理由成立。

九、未經共有人同意設臵抵押，債權人能否實現抵押權 案例：

2011年6月29日，黃某某與某銀行簽訂了個人借款最高額抵押合同，約定以其與華某共有的位于某市永豐路325號的房屋對因某銀行向債務人黃某某發放貸款而形成的債權提供抵押擔保，最高額為130萬元，抵押擔保的范圍為借款本金、利息（包括復利和罰息）和為實現債權而發生的一切費用。在此抵押合同上，除黃某某本人簽字蓋章外，亦有“華某”以抵押人身份的簽字及蓋章。簽訂合同時黃某某除提供基本身份證、房產證外，還提供了華某的第一代身份證和偽造的黃某某與華某的結婚證。并到相關的部門辦理了抵押登記。上述合同簽訂后，某銀行依約履行了借款義務。黃某某未按約定還款，某銀行催討未果后，遂訴至法院。

在訴訟中，查明，黃某某與華某于1996年8月31日登記結婚，但于2009年3月21日登記離婚，另經華某申請，法院委托司法鑒定中心對借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名進行了司法鑒定，鑒定結論為傾向認為借款合同、最高額抵押合同上“華某”簽名字跡不是華某本人所寫。

我們認為：由于華某本人并未與銀行簽訂借款合同以及抵押合同，同時銀行業不能夠提供華某授權黃某某代其行使權力的授權委托書，華某并未與銀行就抵押合同與借款合同達成合意。而銀行由于自身的疏忽，導致抵押合同效力待定，若華某不追認，則該合同關于華某的部分自始無效，即華某共有部分的抵押權不能夠成立。

銀行要非常重視自身的風險審查，因為我們銀行被認為應該具備足夠的專業知識，如果存在審核不嚴的情形，往往難以通過善意取得的方式來維護自身的權益。

十、抵押需辦理抵押手續，否則不能對抗善意第三人

案例：

吳某欲自辦一個面粉加工廠，手頭資金不夠，遂在2008年10月找到朋友張某提出借款10萬元，借款期限為半年。張某擔心吳某將來可能虧損，于是要求吳某以其新購臵的一輛越野車作為抵押才能借款。吳某一口答應，雙方遂訂立了借款合同。合同中約定，如果吳某 到期無法償還，張某可將其吉普車變賣后受償。合同簽訂后，由于雙方的生意都很繁忙，并未到縣車管所辦理抵押登記。同年10月10日，張某將10萬元現鑫交付吳某，吳某出具收據。吳某用該款購臵設備建起面粉加工廠，但因工廠管理混亂，加工質量沒有保證，很快就瀕臨倒閉，不但沒有收回投資，而且凈賠了12萬元。吳某眼見半年的還款期限將至，自知短期內無力償還，又怕張某廉價變賣其越野車使其遭受更大的損失，遂將越野車賣給另一個個體戶王某,王某對車輛抵押不知情。張某得知這一情況后，知道吳某已無力償還借款，于是向人民法院起訴，要求法院從個體戶王某處追回吉普車變賣受償。

法院審理認為：

（1）吳某與張某之間的借款合同合法有效；（2）吳某與張某之間的抵押合同合法有效，抵押權自合同生效時設立；（3）因該抵押未辦理登記，不得對抗善意第三人，張某無權要求從善意第三人王某處追回抵押物變賣受償。（4）吳某應以其他財產或以其他清償方式向張某清償債務。

十一、已抵押的房產，可否在房產上加名 案例：

為辦貸款，王某將自己名下的一套房產抵押給了某銀行。王某的妻子何某要求把自己的名字也加到房產證上，銀行則不同意，稱抵押期間王某不得以任何方式處臵抵押物。

“雖然抵押給了銀行，可還是我的房子啊，加上我妻子的名字怎么就不行了呢？”王某覺得這不合理，就將該銀行告上法庭。銀行則 表示，辦理抵押之前，雙方已經簽訂了抵押合同，明確規定，“未經抵押權人同意抵押人不得擅自處臵抵押物”。

最終，某法院駁回了王某的訴訟請求。

我們認為：根據《物權法》第一百九十一條第二款規定：“抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。”此案中，王某要在房產證上寫上妻子的名字，實際上是將抵押物的部分所有權轉讓給其妻子，據此，需要經由銀行的同意，如果銀行不同意則不能夠辦理。