第一篇：虹口區(qū)18街坊房屋征收與補償方案

虹口區(qū)18街坊房屋征收與補償方案

虹口區(qū)18街坊房屋征收與補償方案

一、房屋征收與補償的法律和政策依據

（一）《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院令第590號）；

（二）關于印發(fā)《國有土地上房屋征收評估辦法》的通知（建房〔2011〕77號）；

（三）《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》（上海市人民政府令第71號）；

（四）關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干意見（滬府辦發(fā)[2012]24號）；

（五）關于批轉市住房保障房屋管理局制訂的《上海市國有土地上房屋征收補償決定的若干規(guī)定》的通知（滬府發(fā)[2012]73號）；

（六）關于貫徹執(zhí)行《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》若干具體問題的意見（滬房管規(guī)范征[2012]9號）；

（七）其他相關法律法規(guī)和規(guī)范性文件。

二、房屋征收的目的由政府依照本市有關城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定，對基礎設施落后地段組織實施的舊城區(qū)改建，根據《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》，征收該國有土地上的房屋。

三、房屋征收的范圍東至四川北路，南至海寧路，西至江西北路，北至武進路。（具體地址另行公布）

四、征收補償主體及計戶標準

（一）征收主體虹口區(qū)人民政府。

（二）征收部門虹口區(qū)住房保障和房屋管理局。

（三）被征收人指被征收房屋的所有權人。

（四）公有房屋承租人指執(zhí)行政府規(guī)定租金標準、與公有房屋產權人或者管理人建立租賃關系的個人和單位。

（五）計戶標準以房屋征收決定作出之日合法有效的房地產權證、租用公房憑證、公有非居住房屋租賃合同計戶，按戶進行補償。本方案中所指的戶，均指按上述計戶標準認定的戶。

（六）貨幣單位本方案中的貨幣單位均為人民幣。

五、被征收房屋類型和建筑面積認定(一)房屋類型的認定以房產產籍資料記載的房屋類型為準。(二)居住房屋建筑面積的認定l、公有居住房屋建筑面積的認定承租的公有居住房屋，以租用公房憑證所記載的建筑面積為準；如租用公房憑證記載的是居住面積的，按下表所列的換算系數換算成建筑面積：房屋類型公寓獨立住宅（花園住宅）新里住宅新工房（成套，有電梯）新工房（成套，無電梯）新工房（不成套，無電梯）“兩萬戶”新工房舊里住宅簡屋換算系數2.061.831.822.001.981.941.651.541.25 租賃公房憑證中已有記載、用于居住并已計算收取租金的閣樓，高度在1.2米至1.7米（含1.7米）的部分，按照實際居住面積的1/2及上款規(guī)定的換算系數計算建筑面積；1.7米以上的部分，按照實際居住面積及上款規(guī)定的換算系數計算建筑面積。其他情形的閣樓，不計算建筑面積。

2、私有居住房屋建筑面積的認定對于已經登記的居住房屋．其建筑面積，一般以房地產權證書和房地產登記簿的記載為準；房地產權證書和房地產登記簿的記載不一致的，除有證據證明房地產登記簿確有錯誤外，以房地產登記簿為準。對于未經登記的居住房屋，以相關批準文件記載的建筑面積為準，實際建筑面積小于相關批準文件記載的建筑面積的，以實際建筑面積為準。相關批準文件末記載建筑面積，或者雖無批準文件但有相關材料證明在1981年以前已經建造并用于居住的房屋，以房屋行政管理部門認定的房屋調查機構實地丈量的建筑面積為準。

（三）非居住房屋界定及建筑面積的認定

1、非居住房屋的界定(1)原始設計為非居住房屋，延續(xù)至房屋征收決定作出時仍作為非居住房屋使用的，認定為非居住房屋。(2)公有房屋承租人與公有房屋出租人簽訂了公有非居住房屋租賃合同，建立了公有非居住房屋租賃關系的，認定為非居住房屋。(3)房地產權證書和房地產登記簿記載的權利人為單位，認定為非居住房屋，但其房屋性質明確記載為居住或者實際用作職工或者職工家庭居住使用的除外。(4)原始設計為居住房屋，經房屋行政管理部門批準居住房屋改為非居住用途的，認定為非居住房屋。但在2001年I1月l曰以前，已經以居住房屋作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照的，認定為非居住房屋。(5)在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所并領取營業(yè)執(zhí)照，未經房屋行政管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛镜模徽J定為非居住房屋。(6)市、區(qū)勞動部門核發(fā)的《非正規(guī)就業(yè)許可證》，以及市、區(qū)民政部門或街道核發(fā)的《社區(qū)服務證》的持證人所使用的居住房屋，不認定為非居住房屋。

2、私有非居住房屋建筑面積的認定有房地產權證的房屋，以房地產權證記載的非居住用途的建筑面積為準。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中有營業(yè)面積記載的，以相關文件記載的營業(yè)面積為準。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中無營業(yè)面積記載但明確房屋經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構對相關文件明確的實際經營部位進行現場丈量后認定其經營面積。經工商部門核發(fā)營業(yè)執(zhí)照的非居住房屋，在相關申請和批準文件中無營業(yè)面積記載并未標明經營部位的，由房屋行政管理部門認定的房屋調查機構進行現場丈量，原則上按房屋底層實際經營部位認定非居住經營面積。

3、公有非居住房屋建筑面積的認定簽訂公有非居住房屋租賃合同的，以合同記載的建筑面積為準。原始設計為公有居住房屋，經房屋管理部門批準改為非居住用途或部分改為非居住用途的，以相關批準文件記載的非居住建筑面積為準。記載的非居住建筑面積末按房屋類型換算系數標準換算的，按房屋類型換算系數標準換算。

（四）其他未認定建筑面積，不計入計算補償、補貼和獎勵的被征收房屋建筑面積，有特別規(guī)定的除外。說明：本方案所稱的建筑面積，除有特別規(guī)定外，均指按本條辦法認定的建筑面積。

六、被征收房屋的價值補償

（一）居住房屋征收補償方式、對象和補償標準征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人按照本款下列公式計算被征收居住房屋價值補償款后，可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人取得貨幣補償款、產權調換房屋后，應當負責安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的貨幣補償款、產權調換房屋歸公有房屋承租人及其共同居住人共有。計算公式如下：

1、私有居住房屋對被征收入的價值補償款為：評估價格×100%+價格補貼。

2、公有居住房屋對被征收人的價值補償款為：評估價格×20%；對公有房屋承租人的價值補償款為：評估價格×80%+價格補貼。本地塊被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，增加套型面積補貼。經區(qū)人民政府決定，每證補貼面積為l5㎡建筑面積。本地塊被征收居住房屋屬于成套獨用居住房屋，且被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，給予每證照顧補貼面積12㎡建筑面積。【注解】評估價格=被征收居住房屋的房地產市場評估單價×被征收居住房屋建筑面積（如被征收居住房屋的房地產市場評估單價低于評估均價的，按評估均價計算。評估均價標準，由評估公司將地塊內所有被征收居住房屋的評估總價除以被征收居住房屋的總建筑面積后得出，由房屋征收部門在地塊內公布。被征收居住房屋評估價經復核、鑒定后有變動的，評估均價不受其影響）。價格補貼=評估均價×補貼系數×被征收居住房屋建筑面積套型面積補貼=評估均價×補貼面積本地塊價格補貼系數為30%；評估均價另行公告。

（二）非居住房屋征收補償方式、對象和補償標準征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。對被征收人、公有房屋承租人給予以下補償：

1、市場評估價格(1)私有非居住房屋對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×100%。(2)公有非居住房屋對被征收人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×20%：對公有房屋承租人的市場評估價格為：被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×被征收非居住房屋建筑面積×80%。

2、停產停業(yè)損失補償因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停產停業(yè)損失的，按以下公式進行補償停產停業(yè)損失補償=被征收非居住房屋的房地產市場評估單價×10%×被征收非居住房屋建筑面積。

七、居住困難戶的優(yōu)先保障被征收人、公有房屋承租人在被征收居住房屋補償金額確定后，對按規(guī)定條件和計算標準折算人均建筑面積不足22平方米的居住困難戶，增加保障補貼，但已享受過經濟適用住房政策的除外。增加的保障補貼可以用于購買產權調換房屋。征收居住和非居住兼用的房屋．在折算居住困難戶的保障補貼時，應將居住部分的貨幣補償款和非居住部分的貨幣補償款合并計算。折算公式為：被征收房屋補償金額÷折算單價÷居住困難戶人數保障補貼=折算單價×居住困難戶人數×22平方米一被征收房屋補償金額。符合經濟適用住房政策規(guī)定條件的居住困難戶，可以優(yōu)先購買經濟適用住房。本地塊的折算單價為10，000元／平方米。居住困難的被征收人、公有房屋承租人可以向區(qū)住房保障機構提出居住困難審核申請，提供相關證明材料，并簽署同意接受住房狀況核查且將核查結果予以公示的書面文件。區(qū)住房保障機構按照《上海市國有土地上房屋征收與補償實施細則》規(guī)定進行核查、認定和公示。區(qū)住房保障中心按照本市經濟適用住房有關住房面積核定規(guī)定以及居住困難戶折算公式，對居住困難戶進行認定，并將經認定符合條件的居住困難戶及其人數在征收范圍內公示，公示期為15日。公示期內有異議的．由區(qū)住房保障中心在15日內進行核查和公布。對具有不可比擬性質的居住困難戶，由被征收房屋所在街道辦事處會同第三方公信人士、居民代表等組成的評議小組進行評議，并將結果在征收范圍內公示，公示期為15日。

八、用于產權調換的房源及購買辦法產權調換房源及購買辦法見附件。

九、簽約搬遷補貼辦法（被征收人、公有房屋承租人為企事業(yè)單位的除外）

（一）臨時安置費補貼選擇購買的產權調換房屋為期房的，被征收戶、公有房屋承租戶自行過渡。自辦理被征收房屋交房手續(xù)之日起至產權調換房屋交房日止（按月統(tǒng)計），按被征收居住房屋建筑面積給予每月70元／㎡的臨時安置費補貼，每月補貼低于3，000元／證的，按3，000元／證計。如因故未能在約定的期限內交付房屋的，在原有基礎上增發(fā)臨時安置費，凡超過期限3個月以內（含）的，增發(fā)50%；超過期限3個月以上的，增發(fā)100%。說明：

1、選擇全貨幣補償的，給予3個月臨時安置費補貼。

2、選擇購買的產權調換房屋為現房的，不享受臨時安置費補貼。

（二）居住房屋各類補貼

1、裝潢補貼被征收居住房屋屬于舊式里弄房屋、簡屋以及其他非成套獨用居住房屋的，按500元／㎡建筑面積給予裝潢補貼；被征收居住房屋屬于成套獨用居住房屋的，按700元／㎡建筑面積給予裝潢補貼。被征收人、公有房屋承租人認為其裝潢補貼需經評估確定的，應當向房屋征收部門提供相關裝潢費用的證明材料。房屋征收部門應當委托房地產價格評估機構對其裝潢進行評估，并按照評估結果予以補貼。經評估的，以評估結果進行補貼，不再按500元/㎡建筑面積或700元／㎡建筑面積的標準進行補貼。

2、搬遷補助費以被征收居住房屋建筑面積為基準，補貼15元／㎡；低于700元／證的，按700元／證計。

3、家用設施移裝費電話、熱水器、空調、有線電視、寬帶、家用（獨用）電表和煤氣等家用設施移裝費按2，000元／證計。

（三）非居住房屋各類補貼

1、證照補貼被征收非居住房屋內辦理了營業(yè)執(zhí)照并繼續(xù)有效的，給予每證補貼100，000元。

2、非居住房屋其他補貼對被征收非居住房屋內的裝飾裝修、設備搬遷和安裝以及無法恢復使用的設備等，按照被征收非居住房屋建筑面積，給予2，500元／㎡的補貼，低于100，000元／證的，按100，000元／證計。

（四）未認定建筑面積的處理辦法及補貼未認定建筑面積是指按照相關征收政策進行補償的被征收房屋建筑面積以外的部分。未認定建筑面積按以下規(guī)定進行補貼：

1、以下情形的未認定建筑面積，經公示后，按評估單價乘以補貼面積計算補貼：(1)房地產權證中有記載但不計入建筑面積的部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等；(2)租用公房憑證中有記載但不記載為獨用租賃部位，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等；(3)未記入房地產權證、租用公房憑證但經房屋管理部門批準，實際用于居住的閣樓、獨用曬臺搭建、獨用天井搭建等。上述情形有面積記載的以記載的面積作為補貼面積，沒有記載的以實際丈量結果作為補貼面積。上述情形中涉及的閣樓，按照高度分別計算補貼面積：高度在l.7米以上的部分，按照實際丈量結果作為補貼面積；高度在l.2米至1.7米的部分，按照實際丈量結果的一半作為補貼面積；高度在1.2米以下的部分，不計算補貼面積。

2、不成套公房中，在租賃憑證上記載為獨用灶間、獨用衛(wèi)生間且繳納租金的，以記載的面積×居住房屋評估單價計算補貼。

3、其余未認定建筑面積，按實測面積乘以600元／㎡進行補貼。說明：對于于上述情形的，或有上述情形但不按上述規(guī)定計算補貼的，每證補貼40,000元。

（五）未認定非居住房屋處理辦法及補貼在2001年11月1日以后，以居住房屋作為經營場所正常經營并領取工商營業(yè)執(zhí)照，未經房屋管理部門批準居住房屋改變?yōu)榉蔷幼∮猛荆徽J定為非居住房屋。被征收人、公有房屋承租人在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，給予每證150，000元補貼。

十、簽約搬遷獎勵辦法（被征收人、公有房屋承租人為企事業(yè)單位的除外）簽約期限內本地塊簽約率達到85%、補償協(xié)議生效的，對簽約并在規(guī)定時間搬遷的被征收戶、公有房屋承租戶給予以下獎勵

（一）居住房屋獎勵標準l、征收面積獎以被征收居住房屋建筑面積為基準，獎勵l，000元／㎡。

2、全貨幣安置獎選擇貨幣補償的被征收戶、公有房屋承租戶，按10，000元/㎡×被征收居住房屋建筑面積進行獎勵。不足380，000元／證的，按380，000元／證計。

3、協(xié)議簽約獎簽約期內簽約率達到85%的，對在簽約期內簽約的獎勵120，000元／證，簽約期內簽約率達到90%的，對在簽約期內簽約的再增加獎勵20，000元／證。簽約期內，簽約率達到90%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵6，000元／證。簽約期內，簽約率達到95%以后，簽約率每增加1%，對在簽約期內簽約的再增加獎勵10，000元／證。說明：簽約期結束后，在區(qū)人民政府作出補償決定前簽約的，不享受上述協(xié)議簽約獎，僅給予獎勵60，000元／證。

4、搬遷獎(1)按期搬遷獎：對在簽約期內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵20，000元／證。另免費為簽約的被征收戶、公有房屋承租戶提供搬場車一次。(2)早簽早搬加獎：對在簽約期開始之日起第一個月內簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵90，000元／證；第二個月簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵70，000元／證；第三個月簽約并在規(guī)定時間搬遷的，獎勵50，000元／證。說明：居住房屋搬遷獎勵不包含在補償協(xié)議中，在被征收人、公有房屋承租人搬遷并辦理報空手續(xù)后另行簽訂補充協(xié)議。

5、簽約生效計息獎簽約期內簽約的，自簽約之日起至簽約期截止日，以上征收補償、補貼、獎勵款項均以銀行同期半年期貸款年利率的標準計息。凡在簽約期開始之日起十日內簽約的，均從簽約期開始之日計息。

6、戶口遷移獎被征收房屋內戶口全部遷移后，被征收人、公有房屋承租人應在選購的產權調換房屋全部交房后六個月內，憑身份證明、戶口遷移等相關證材料到征收事務所領取領取戶口遷移獎10，000元／證，逾期不再辦理。

（二）非居住房屋獎勵標準l、征收面積獎以被征收非居住房屋建筑面積為基準，獎勵5，000元／㎡。

2、全貨幣安置獎被征收非居住房屋獎勵150，000元／證，同時以被征收非居住房屋建筑面積為基準，獎勵1O，000元/㎡。

3、協(xié)議簽約獎同居住房屋獎勵標準。

4、搬遷獎同居住房屋獎勵標準。

5、簽約生效計息獎同居住房屋獎勵標準。

（三）居非兼用房屋獎勵標準居住和非居住兼用的房屋，按照居住建筑面積和非居住建筑面積分別計算各項獎勵。按證計算的獎勵不重復計算。說明：區(qū)人民政府作出補償決定，或司法強制執(zhí)行的，被征收人、公有房屋承租人不享受本條

（一）至

（三）項獎勵。

十一、其他事項

（一）關于房屋征收評估除本市對用于產權調換房屋價格有特別規(guī)定外，被征收房屋和用于產權調換房屋的價值評估時點為房屋征收決定公告之日。

（二）關于補償協(xié)議簽訂主體、簽約期限、生效條件、履約約定等房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人應按照本補償方案簽訂補償協(xié)議。

1、簽訂補償協(xié)議的主體(1)私有房屋由其產權人作為補償協(xié)議簽訂主體，產權人死亡的，由該私有房屋的繼承人作為補償協(xié)議簽訂主體，繼承人有多人的，可以協(xié)商委托確定簽約代表。(2)公有房屋由其承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。公有居住房屋租賃期間承租人戶口遷離本市或者死亡的，補償協(xié)議的簽訂主體按以下方法確定：①公有居住房屋承租人戶口遷離本市的，本處有本市常住戶口的共同居住人可以協(xié)商變更承租人，變更后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。②公有居住房屋承租人死亡的，由本處有本市常住戶口的共同居住人繼續(xù)履行租賃合同；無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續(xù)履行租賃合同。繼續(xù)履行合同者有多人的，應當自行協(xié)商確定承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。③房屋征收決定作出前，各當事人之間仍未協(xié)商一致的，由征收范圍內的第三方公信評議機構組織協(xié)商。協(xié)商一致的主體作為補償協(xié)議簽約主體；協(xié)商不一致的，由公有房屋出租人依據協(xié)商結果按照《上海市房屋租賃條例》相關規(guī)定書面確定公有房屋承租人，確定后的公有房屋承租人作為補償協(xié)議簽訂主體。(3)補償協(xié)議簽訂主體確定后，應由簽訂主體本人簽訂補償協(xié)議；確因特殊情況本人不能簽訂的，可以委托他人簽訂，但必須提供委托和被委托雙方簽名蓋章的書面委托書或辦理公證的委托文書。(4)當事人提交虛假證明材料或委托書，導致補償錯誤，造成征收部門或其他人損失的，有關當事人應承擔法律責任。

2、補償協(xié)議的簽約期限本地塊簽約期限3個月（具體起始時間另行公告）。

3、補償協(xié)議的生效條件簽約期限內，本地塊簽約戶數達到本地塊總戶數的85%的，補償協(xié)議生效；簽約期限內，本地塊簽約戶數未達到本地塊總戶數的85%的，本地塊征收決定終止執(zhí)行。原則上五年之內不再安排舊區(qū)改造征收工作。

4、補償協(xié)議的履行補償協(xié)議生效后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。(三)達不成補償協(xié)議的處理辦法l、補償決定房屋征收部門與被征收人、公有房屋承租人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報區(qū)人民政府。區(qū)人民政府依法按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。被征收人、公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2、補償決定的司法強制執(zhí)行被征收人、公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，或經行政復議或行政訴訟維持補償決定的，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

（四）關于搬遷被征收人、公有房屋承租人應當在補償協(xié)議或補償決定規(guī)定的搬遷期限內，負責將房屋使用人和同住人遷出。房屋使用人和同住人未遷出的，視同被征收人、公有房屋承租人未完成搬遷。

（五）關于費用的結算與發(fā)放補償協(xié)議生效后，被征收人、公有房屋承租人在搬離被征收房屋后應自行繳清水、電、煤、房租、地租等相關費用，并及時辦理被征收房屋移交手續(xù)。房屋征收部門按補償協(xié)議約定的時限進行結算（選擇產權調換房屋的房款一并結算）并支付補償款。

（六）征收實施單位本地塊征收實施單位為上海市虹口第一房屋征收服務事務所有限公司。

（七）附件《虹口區(qū)18街坊產權調換房屋選購辦法》。上海市虹口區(qū)人民政府（蓋章）二○一四年三月三十一日

第二篇：房屋征收補償方案樣本

房屋征收補償方案(討論稿）

為了認真做好XX工程范圍內的房屋征收與補償工作，確保該工程建設順利實施，充分維護被征收人的合法權益，根據國*務*院《國有土地上房屋征收與補償條例》等有關規(guī)定，結合該工程建設的實際，特制訂本方案。

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一、房屋征收與補償原則性規(guī)定

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1、房屋征收與補償可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換。被征收人有權選擇具體補償形式。

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2、房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果在房屋征收范圍內向被征收人公布。

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3、對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。

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4、實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

作出房屋征收決定的區(qū)人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

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5、任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

6、對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

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二、補償有關規(guī)定

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1、被征收人選擇貨幣補償的，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。

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2、被征收人選擇房屋產權調換的，房屋征收部門應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

3、征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的區(qū)人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。

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4、住宅用房的被征收人選擇產權調換的，房屋征收部門應當自作出房屋征收決定之日起24個月內將被征收人安置完畢。其中，將征收地塊上建設的高層房屋作為產權調換用房的，房屋征收部門應當自作出房屋征收決定之日起36個月內將被征收人或者房屋承租人安置完畢。



5、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。



6、被征收人或者承租人自行解決周轉用房的，房屋征收部門從其搬遷之月起到安置房交付使用的期間支付被征收人臨時安置費。房屋征收部門超過征收補償安置協(xié)議規(guī)定的過渡期限未提供安置用房的，自逾期之月起按照原標準的2倍支付臨時安置費。安置房交付后房屋征收部門再按原標準支付被征收人4個月臨時安置費。

被征收人選擇貨幣補償的，房屋征收部門應當在其搬遷后，一次性支付被征收人4個月臨時安置費。



7、臨時安置費標準：

房屋類型 住宅用房 商業(yè)用房 辦公用房 工業(yè)、倉庫用房 臨時安置費標準(元/月?平方米)X X X X

其中住宅房屋的被征收人或者承租人每戶每月臨時安置費不得低于X元。

8、征收住宅用房的，由房屋征收部門支付被征收人或者承租人搬遷費。搬遷費按以下標準發(fā)放：

住宅用房建筑面積 100平方米以下 100平方米－200平方米以下 200平方米及以上

搬遷費標準 X元 X元 X元



9、對征收工業(yè)廠房造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。



10、房屋征收部門與被征收人依照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。



三、征收糾紛有關規(guī)定



1、被征收人對區(qū)人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。



2、征收補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。



3、房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依照國務院《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。



4、被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的區(qū)人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。



四、補助和獎勵有關規(guī)定

被征收人在規(guī)定的搬遷期限前簽訂補償協(xié)議并搬遷騰空房屋的，可享受以下補助和獎勵措施：



1、被征收人選擇貨幣補償安置方式的，被征收房屋的貨幣補償價格可根據市場評估價格再增加10%的獎勵予以補償。



2、XX工程范圍內被征收住宅房屋的補償價為X元/㎡,住宅安置用房優(yōu)惠價為X元/㎡。

選擇產權調換的，應當結算被征收住宅房屋和住宅安置用房的差價。



3、被征收人屬征收范圍內常住農業(yè)戶口住房困難家庭的，其被征收合法房屋屬原始取得，結構未到三層的，可向房屋征收部門提出申請增購。在房源許可且房屋征收部門同意給予增購的條件下，原房拆除建筑面積加上增購的建筑面積最

多不得超過原房屋占地建筑面積的三倍。增購價格按住宅安置用房優(yōu)惠價的50％計算，增購面積部分不計算臨時安置補助費。



4、被征收人要求增購的，在房源許可的條件下，經被房屋征收部門審核后，每戶可申請50㎡以下增購，增購價格按住宅安置用房優(yōu)惠價計算，增購面積部分不計算臨時安置補助費。



5、營業(yè)用房征收補償有關規(guī)定：

（1）根據XX工程建設范圍內營業(yè)房的實際情況，具有營業(yè)功能的臨街底層營業(yè)房，具備下列條件的，原房由房屋征收部門以被征收營業(yè)房補償價X元/㎡的價格作價收購，原房所有人可以當年營業(yè)安置房優(yōu)惠價 X元/㎡55%的價格購買新營業(yè)房，超過協(xié)議安置面積部分中10%以外面積按實際安置當年房地產市場評估價結算。

①持有有效的商業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

②持有房屋所有權證（含視同合法）或公房使用證（調配單）；

③商業(yè)營業(yè)執(zhí)照負責人必須是私房所有人或公房使用人的房主或其家庭成員并具有當地常住正式戶口；單位自管營業(yè)房的營業(yè)執(zhí)照負責人須是本單位法定代表人。

（2）具備（1）項第①②目條件而不具備第③目條件的，原房由被征人以被征收營業(yè)房補償價X元/㎡的價格收購，原房所有人可以當年營業(yè)安置房優(yōu)惠價X元/㎡80%的價格購買新營業(yè)房，超過協(xié)議安置面積部分中10%以外面積按實際安置當年房地產市場評估價結算。



6、房屋征收范圍內的無產權住宅房屋面積以實地丈量面積為準，房屋征收部門根據被征收人提供的有關房屋建設時間的證據，以及有關歷史測繪資料、檔案資料，確定被征收無產權住宅房屋建設時間，并進行公示。

（1）凡1986年12月31日前建造的無產權住宅房屋，視同合法建筑處理，按被征收住宅房屋補償標準的100%給予補償。

（2）在1987年1月1日至1990年3月31日建造的無產權住宅房屋，當事人已取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，視同合法建筑處理，按被征收住宅房屋補償標準的100%給予補償；當事人未取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，按被征收住宅房屋補償標準的80%給予補償。

（3）在1990年4月1日至1994年9月30日建造的無產權住宅房屋，當事人已取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，按被征收住宅房屋補償標準的70%給予補償；當事人未取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，按被征收住宅房屋補償標準的65%給予補償。

（4）在1994年10月1日至1998年11月30日建造的無產權住宅房屋，當事人已取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，按被征收住宅房屋補償標準的55%給予補償；當事人未取得有關部門批準的合法用地手續(xù)的，按被征收住宅房屋補償標準的50%給予補償。

（5）1998年12月1日后建造的無產權住宅房屋，一律無條件拆除，不予補償。

建造于1998年11月30日前符合補償條件的無產權住宅房屋，在房源許可的條件下，被征收人可按安置用房優(yōu)惠價向房屋征收部門購買同等建筑面積的住宅安置用房。



7、被征收人安置用房眾用分攤面積的結算：

（1）原征收房屋產權證上已注明眾用分攤面積的，安置用房（不包括增購）的眾用分攤面積與其相同面積部分按差價計算；超過部分按安置用房優(yōu)惠價的50%計算。

（2）原征收房屋沒有眾用分攤面積的，新安置用房的眾用分攤面積按安置用房優(yōu)惠價的50%計算。

（3）因套型內超面積部分按市場價購買的安置用房而增加的眾用分攤面積，按其自身類型的增購價格計算。



8、提前騰空獎勵：

合法住宅用房提前騰空獎勵期限為20天，獎勵最高額度為60元/㎡，最低額度為20元/㎡。在提前騰空獎勵期限前騰空的每戶再獎勵3000元。

合法商業(yè)用房提前騰空獎勵為3000—5000元/戶，在提前騰空獎勵期限前騰空的每戶再獎勵3000元。



五、本征收與補償方案未詳之處，以國*務*院《國有土地上房屋征收與補償條例》為準。

第三篇：房屋征收補償安置方案

房屋征收補償安置方案

第一章總 則

第一條為加快**城市化發(fā)展進程，改善人民群眾的生活環(huán)境，推進城市建設，需對****區(qū)域內的房屋進行征收。依據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務院第590號令）的規(guī)定，結合本地區(qū)的實際情況，制定本方案。

第二條征收范圍：***

第三條征收主體：***

第四條征收實施部門：***

第五條征收期限：**年**月**日至**年**月**日。

第六條房屋征收范圍確定后，不得在征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等其他不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的不予補償。

第七條征收房屋補償安置方式為貨幣補償和產權調換兩種，由被征收人自行選擇。

第八條被征收房屋的建筑面積和用途以《房屋所有權證》記載為準。對《房屋所有權證》記載建筑面積與實際不符的，以具有資質的測繪部門實際測算為準。對用途有異議的，按照房屋產籍登記簿記載的設計用途確定。

第九條未取得《房屋所有權證》的房屋，但符合土地、規(guī)劃相關規(guī)定，由土地、規(guī)劃部門認定后，按照評估價格給予補償。

第十條對于超過期限的臨時建筑，按建筑成本給予適當的補償，對于違章和違法建筑，由相關部門依法處理。

第十一條為保證征收工作如期完成，被征收人應積極配合，按期 1

搬遷。無理取鬧、阻撓、干擾征收人員正常工作的，依照相關法律規(guī)定懲處。

第二章征收補償與安置

第十二條征收部門對被征收人給予的補償對象包括：被征收住宅房屋的價值；附屬用房的價值；院落附屬物、附著物、室內裝飾物的價值；因征收房屋造成的搬遷補助費、臨時安置費等。

第十三條被征收房屋、院落附屬物、附著物、室內裝飾物的價值，由具有資質的房地產評估機構按照《國有土地上房屋征收評估辦法》和相關規(guī)定確定。房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定，協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過投票、抽簽、搖號等方式確定。

第十四條征收部門給被征收人一次性搬遷補助費每**元。臨時安置費按照每戶3人以下（含3人）每月**元，每增加一人增加**元的標準執(zhí)行。選擇貨幣補償住宅房屋的一次性給付6個月的臨時安置費；選擇產權調換住宅房屋的一次性給付18個月的臨時安置費。給付日期以被征收人交房之日起計算。

第十五條被征收人選擇貨幣補償的，住宅房屋和商業(yè)網點房屋均按本征收區(qū)域同期同類商品房市場價格給予補償。其它附屬房屋、院落附屬物、附著物、室內裝飾物按評估價格給予貨幣補償。

第十六條被征收人選擇產權調換的，被征收住宅房屋按確認面積以****的比例回遷安置樓房；被征收的商業(yè)網點房屋按確認面積以***的比例就近沿街進行調換。其它附屬房屋、院落附屬物、附著物、室內裝飾物按評估價格給予貨幣補償。被征收人選擇的產權調換房屋面積小于被征收房屋面積的，剩余的被征收房屋面積按選擇貨幣補償方式的對應價格給予貨幣補償。

第十七條被征收人的商業(yè)網點房屋正在經營，且于**年*月*日之

前取得工商營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證等相關證照一年以上的，其停產停業(yè)損失由具有資質的評估機構按照相關稅收規(guī)定進行核算，選擇貨幣補償的被征收人一次性給予6個月的停產停業(yè)損失補償；選擇產權調換的被征收人，一次性給予18個月的停產停業(yè)損失補償。

第十八條產權調換的住宅房屋為統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一標準、統(tǒng)一建設的****安置樓。產權調換的商業(yè)網點房屋為****商業(yè)區(qū)。

第十九條產權調換住宅房屋和商業(yè)網點房屋建筑結構同為框架結構。產權調換住宅房屋建筑戶型有：******。住宅房屋基本設施為：單元電子對講門、入戶防盜門、塑鋼窗、地熱取暖、水電入戶；商業(yè)網點房屋基本設施為：入戶玻璃鋼門、地熱取暖、水電入戶。產權調換房屋戶型以回遷安置樓建筑圖紙為準，建筑面積為約定面積，最終以房產測繪部門測算為準。

第二十條選擇產權調換的被征收人，按照簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》的先后順序，并將土地使用證、房屋產權證等相關證件交予征收部門，在安置區(qū)內選擇安置住宅房屋或商業(yè)網點房屋。

第三章征收獎勵

第二十一條被征收人在征收期限內簽訂《房屋征收補償安置協(xié)議書》，并完成搬遷，交房驗收合格的，征收人給予以下補助和獎勵政策：

1、如被征收人為改善居住條件增加面積，按選擇的樓層給予**平方米的優(yōu)惠面積（三、四樓優(yōu)惠價為****元/m，二、五樓為****元/m平方米，一、六樓為****元/m）。

2、如被征收人為改善居住、經營條件繼續(xù)增加面積，按同區(qū)域同期同類商品房市場價格進行購買。

3、選擇產權調換住宅房屋的被征收人，征收部門按被征收人的原住宅房屋建筑面積每平米****元給予裝修補助費；選擇產權調換商業(yè)網22

2點房屋的被征收人，征收部門按被征收人原商業(yè)網點房屋建筑面積每平米**元給予裝修補助費。

4、對于積極配合政府征收，在***年**月**日前完成簽訂協(xié)議、搬家交房的被征收人，征收部門給予獎勵人民幣****元。

第二十二條在**年**月**日之后簽訂協(xié)議的被征收人，不再享受人民幣****的獎勵政策。

第四章 房屋補償款兌付與拆除

第二十三條被征收房屋的補償款由征收部門在指定地點組織兌付。

第二十四條被征收人領取房屋補償款前，由征收現場工作人員對騰空的房屋進行驗收，并填寫交房驗收合格單。

第二十五條被征收人持本人身份證，并將交房驗收合格單及本人身份證復印件等交予征收部門后領取房屋補償款。

第二十六條凡是給予補償的所有設施，必須保持完整，否則原價扣款。水表、電表等在交房驗收前丟失的，由被征收人自行承擔損失。

第二十七條房屋拆除由征收部門統(tǒng)一組織，選擇具有拆除資質的房屋拆除單位實施。

第五章救濟辦法與強制措施

第二十八條房屋征收過程中如有不服、異議、違約等行為可采取以下救濟方法：

1、被征收人對縣政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2、對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向原房地產評估機構申請復核評估，也可向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

3、補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的，另一方

當事人可以依法提起訴訟。

4、房屋征收部門與被征收人在規(guī)定的征收期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請縣人民政府按照征收補償方案作出補償決定，并在征收范圍內公告。補償決定不再給予第二十一條規(guī)定的補助和獎勵。

第二十九條被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的縣人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

第六章其他

第三十條自征收決定發(fā)布之日起，被征收人自行解除房屋租賃關系、解除貸款抵押、解決產權糾紛等事宜。征收人不承擔因房屋租賃、抵押及產權糾紛所產生的任何經濟損失和法律責任。

第三十一條辦理安置房屋權屬證照時的營業(yè)稅、契稅由征收人承擔，其它有關費用按照相關文件執(zhí)行。

第三十二條本方案未盡事宜按有關規(guī)定執(zhí)行。

第四篇：經典解讀：房屋征收與補償

對《國有土地上房屋征收與補償條例》的理解

近年來，因城鎮(zhèn)房屋拆遷引發(fā)的利益沖突和社會矛盾，已成為影響我國工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程和社會穩(wěn)定的突出問題之一。2011年1月21日，國務院公布施行了《國有土地上房屋征收與補償條例》（下稱征收補償條例），以前的《城市房屋拆遷管理條例》（下稱拆遷條例）同時廢止。《征收補償條例》努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來，通過保護被征收群眾的利益、完善征收程序、加大公眾參與、明確補償標準、補助和獎勵措施、禁止建設單位參與搬遷、取消行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，充分顯示了維護公共利益，保障被征收人的合法權益的鮮明特色，彰顯了以人為本的立法精神，有利于推動和諧社會的建設。

一、政府是公共利益征收惟一補償主體

過去，多數情況下由拆遷人即開發(fā)商向當地建設主管部門申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，并且把拆遷負擔轉嫁到房價里，這樣容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。《征收補償條例》規(guī)定，市、縣級以上地方人民政府為征收與補償主體。政府可以確定房屋征收部門負責組織進行房屋征收與補償工作，并規(guī)定禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。《拆遷條例》將拆遷設置成行政許可的方式，給拆遷人頒發(fā)拆遷許可證，拆遷補償協(xié)議一旦達不成，政府可以做出有利于拆遷人的拆遷裁決，而政府卻不承擔責任，由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈。而《征收補償條例》將拆遷許可證的方式廢除，所有的國有土地上房屋征收行為都變?yōu)檎袨椋畬Υ素撠煛１徽魇杖藢φ恼魇諞Q定不服的，既可以進行行政復議，也可以進行行政訴訟。因此，加大了政府的責任，一旦出現問題，責任主體就非常明確，政府會謹慎地對待房屋征收與補償工作。這樣，從制度上保證了征收、補償工作的規(guī)范化。

二、明確界定了公共利益的范圍

《征收補償條例》規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定，必須以為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要為前提。并以列舉的方式對公共利益進行了界定，明確了因公共利益征收的范圍。征收城市房屋必須基于公共利益的需要，就我國的具體國情而言，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化是經濟社會發(fā)展、國家現代化的必然趨勢，符合廣大人民群眾的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我國憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。這標志著公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式已成為歷史。

三、征收過程程序化，強調尊重被征收人意愿

征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護被征收人合法權益，促使政府做好群眾工作的重要保障。《征收補償條例》提高了對征收補償方案的公眾參與程度，征收補償方案應征求公眾意見，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案，“修改方案”被列入條例，是對被征收人權益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。被征收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公布。被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。審計機關應當加強審計。《征收補償條例》比較強調民眾的參與，這個征收和補償涉及到幾個環(huán)節(jié)，一個就是作出征收決定，要不要征收。如果做了這個征收決定以后，就是怎么補償，什么標準，這個補償里面老百姓能不能參與。那么這好幾個環(huán)節(jié)里面，實際上這次的條例都規(guī)定了老百姓的參與，尤其是利害關系人的參與。《征收補償條例》為規(guī)范政府征收行為、維護被征收人合法權益提供了重要保障。

四、明確征收補償標準

房屋征收中給予多少補償，是人們最為關注的問題，直接關系人民群眾的切身利益。而且搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補償的標準和補償是否公平上。

《征收補償條例》 規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。

需要特別注意的是，《征收補償條例》明確了補償的時間和標準。時間是房屋征收決定公告之日，標準是不得低于被征收房屋類似房地產的市場價格。這也是老百姓最關心的一點。以市場價格作為補償標準，使得被征收人的基本利益得到保障。這不僅包括對房屋的補償，也包括對土地使用權的補償。這就大體上可以確保被征收人的居住條件有改善、生活水平不下降。

五、被征收人協(xié)商選評估機構；

過去，大多數情況下對房屋價值的評估都是由政府指定的評估機構進行的，或者由開發(fā)商和被征收人共同協(xié)商決定，有的甚至是由開發(fā)商指定的評估機構，所以許多被征收人都對這些評估機構不信任，被征收人沒有選擇權。《征收補償條例》規(guī)定房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，這就極大地維護了被征收人的權益，有利于房屋評估的公平和公正。這樣打破了以往一家的評估局面，并從根本上轉變錯估、漏估、少估等明知有誤又無法改變的不公現象，使評估更貼近實際、更公平、更具科學性。

六、征收房屋應先補償后搬遷

《拆遷條例》沒有明確規(guī)定“先補償，后搬遷”的原則，《征收補償條例》則明確了“實施房屋征收應當先補償、后搬遷”。并進一步明確“作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用”。對于之前由建設單位執(zhí)行補償，容易出現推委、拖欠等不負責任的情況，《征收補償條例》明確現在由政府替代建設單位，政府也需滿足這個要求，以保證在搬遷前補償到位。由政府發(fā)放補償款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的順利進行。

七、廢除行政強制拆遷

《征收補償條例》規(guī)定，被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，又不履行補償決定的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。改變了《拆遷條例》中政府直接進行強制拆遷的作法，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。這一變化呈現出統(tǒng)籌兼顧、公平補償、陽光征收的鮮明特征，從中也可看到，立法者力圖找準公義維護和私權捍衛(wèi)契合點的努力，建立了司法對行政一定程度上的審查和制約權力的原則。《征收補償條例》明確法院為實施強制搬遷的唯一主體，這是一大進步，因為政府既然是征收主體，就不能實施強拆行為，否則缺少權力制衡。引入司法機構裁定強制拆遷，更好地體現了對民眾權利的保護和對法律的尊重，有利于強制搬遷依法、規(guī)范進行，由司法機關從公正、中立的立場，審查其正當性、合法性，并決定是否強制執(zhí)行，顯然更利于減少政府與民眾之間的矛盾，增加征收補償過程中的和諧因素。需要明確的是，《征收補償條例》取消了行政強拆，只意味著政府無權自行組織有關部門進行行政強拆，但政府依然有作出征收決定及協(xié)商不成后作出強制性補償決定的權力，老百姓不能將此混為一談。另外，新條例實施之前已依法取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理，但政府不得責成有關部門強制拆遷。

八、暴力迫使搬遷可追究刑事責任

《征收補償條例》規(guī)定,暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責任。由于拆遷進度與建設單位的經濟利益直接相關,容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。禁止建設單位參與搬遷活動,任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的,依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員,構成犯罪的,依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的,依法給予處分;構成違反治安管理行為的,依法給予治安管理處罰。

《國有土地上房屋征收與補償條例》已經頒布實施，從“拆遷”改為“征收”，透過這些詞語的變化，可以看到條例更加突出房屋征收和補償的規(guī)范、公平、合理。強調陽光征收、公平補償使公共利益和私人利益得到更好的協(xié)調與平衡。它的實施是公共利益和個人利益得到協(xié)調和平衡，折射出從強化行政管理到規(guī)范行政行為的法治理念的進步。

新《國有土地上房屋征收和補償條例》十大解讀

亮點一

公共利益征收與商業(yè)開發(fā)征收徹底分開

征求意見稿規(guī)定，為了“公共利益”的需要，對國有土地上單位、個人的房屋實行征收以及對被征收房屋的所有權人給予補償的，適用本條例。

明確這點，不僅意味著長期以來在拆遷活動中頻頻暴露的“官商合謀”將被封殺，而且宣告，將“公共利益”征收與商業(yè)開發(fā)征收混為一談的拆遷模式，將徹底退出歷史舞臺。

我國2004年憲法修正案為保護公民個人合法的私有財產，規(guī)定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能進行征收或者征用。

但什么是“公共利益”，如何界定？成為立法的一大難點。專家學者認為不能過大，實務部門認為不能過窄。有學者指明，“公共利益”的界定，直接關系到對公民私有財產的保護力度以及地方政府的強拆空間。

征求意見稿以列舉式的方式，明確“公共利益的需要”包括：國防設施建設；國家重點扶持并納入規(guī)劃的能源、交通、水利、科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)；為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實施的廉租住房、經濟適用住房等建設；為改善城市居民居住條件，由政府組織實施的危舊房改造；國家機關辦公用房建設以及法律、行政法規(guī)和國務院規(guī)定的其他公共利益的需要。

亮點二 政府是公共利益征收惟一補償主體

征求意見稿規(guī)定，縣級以上地方人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

這就是說，實施公益性征收、補償的主體只有一個，那就是政府。

明確政府是征收補償的主體，是對現行操作的徹底顛覆。過去，制度設計的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商向政府申請拆遷許可，獲批后由開發(fā)商實施拆遷。而成為拆遷主體的開發(fā)商，為了追求利潤，往往盡可能壓縮拆遷補償標準，并且把拆遷負擔轉嫁到房價里。由此導致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級。

三 政府征收房屋必須要兩次公告

征求意見稿第10條規(guī)定，縣級以上地方人民政府在組織有關部門論證后，應當將房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間等事項予以公告，并采取論證會、聽證會或者其他方式征求被征收人、公眾和專家意見。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。

縣級以上地方人民政府應當將被征收人、公眾和專家意見的采納情況、不采納情況及理由及時公告。

征求意見稿第14條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應當將房屋征收決定予以公告。公告應當載明房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間和行政復議、行政訴訟權利等事項。

征求意見稿在征收程序中，突出強調了被征收人的知情權、參與權等。

亮點四 發(fā)生“公共利益”爭執(zhí)交司法判決

征求意見稿規(guī)定，被征收人以及與房屋征收決定有關的利害關系人對縣級以上地方人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法向人民法院提起行政訴訟。

這是一個新規(guī)定。突破只能對補償、安置可以提起復議或訴訟的局限。

征收者與被征收者在征收階段產生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。在這個問題上，過去政府既是運動員也是裁判員，一手遮天，每每讓被征收人感到缺乏一個平等的說理平臺。

對征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學法學院副院長沈巋教授認為：“這一點非常重要，因為‘公共利益’確實存在模糊地帶。從美國的經驗看，法院在同一件事情上也會有截然相反的判決。但非常重要的一點是，政府必須在法庭上接受被征收人關于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。”

他表示，這是讓更多的民眾最終接受政府決定的機會，也是政府重新審視自己決定是否周全的機會。亮點五 危舊房改造必須有90%以上人數同意

征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應當在組織有關部門論證的基礎上，征求被征收人的意見。90%以上被征收人同意進行危舊房改造的，縣級以上地方人民政府方可作出房屋征收決定；未達到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收決定。政府應當將征求意見的情況及時公布。

征求意見稿還規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，補償方案在報縣級以上地方人民政府批準前，還應當征得三分之二以上被征收人的同意；危舊房改造的補償協(xié)議，在簽約期限內簽約率達到三分之二以上的，方可生效。

打著危房房改造的旗號，一些地方政府與開發(fā)商聯手行強拆之實，踐踏被征收人的私有財產權。征求意見稿的規(guī)定，有可能將明顯放慢舊房改造步伐。

亮點六 征收補償額按市場評估價確定

征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補償額，根據被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產市場評估價格確定。

被征收房屋的房地產市場評估價格由具有相應資質的房地產價格評估機構，按照房地產估價規(guī)范和有關規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格。

房地產價格評估機構，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。

因補償談不攏，不知釀成了多少拆遷悲劇。

征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產的市場交易價格”；二是強調評估機構的中立性。現在，許多被征收人都認為，評估機構不中立，因為都是政府單方指定的。征求意見稿改進為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算。

如果評估機構或估價師出具虛假或者有重大差錯的估價報告的，還將面臨被警告、吊銷資質、被追究刑事責任等制裁。這是征求意見稿在法律責任中的規(guī)定。亮點七 尊重被征收人補償方式多樣選擇

征求意見稿規(guī)定，補償方式可以實行貨幣補償，也可以實行房屋產權調換，或者實行貨幣補償與房屋產權調換相結合的形式。

因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設的，被征收人享有回遷的權利。除征收租賃房屋外，被征收人可以選擇補償方式。

提供靈活多樣的選擇，體現了對被征收人的尊重。

亮點八 野蠻暴力強制搬遷者可追刑責

征求意見稿規(guī)定，房屋征收部門及其委托的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式實施搬遷。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。

2009年11月27日，貴州博宇房地產公司組織數十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現場。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。

根據征求意見稿，如果房屋征收部門及其委托實施征收補償與搬遷的單位違法上述規(guī)定，不僅造成的損失要賠償，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，將依法追究刑事責任，尚不構成犯罪的，依法給予處分。

亮點九 違法建筑不予補償并依法拆除

征求意見稿規(guī)定，對房屋征收范圍內的違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，并依法拆除；對未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。

對違法建筑拆除是否補償問題，一直以來都存在補與不補的爭議。

補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關，政府應當為失職買單；不補，是因為那樣對守法者明顯不公平。

征求意見稿堅持了“不予補償，并依法拆除”的立場。

亮點十 商業(yè)拆遷強調自愿公平政府不介入

征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實施的拆遷，應當符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關審批手續(xù)，由建設單位編制具體實施方案，報經房屋征收部門批準后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。建設單位、受委托實施拆遷的單位不得采取中斷供水、供熱、供氣、供電等方式或者以暴力、脅迫以及其他非法手段實施拆遷。

區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。

根據征求意見稿，縣級以上地方人民政府對商業(yè)拆遷進行監(jiān)督管理。相關立法進程

中國城市房屋拆遷制度始于上個世紀90年代。

1991年6月1日，國務院發(fā)布我國第一部系統(tǒng)規(guī)范城市房屋拆遷行為的行政法規(guī)《城市房屋拆遷管理條例》，以配套當時的《城市規(guī)劃法》。

1994年7月5日，我國出臺《城市房地產管理法》，由此拉開了房地產市場化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設的主力軍。就在當年，中國開始推行分稅制改革，地方政府開始逐漸倚重土地財政。

2001年6月7日，國務院常務會議通過了對《城市房屋拆遷管理條例》的修改，并于當年7月1日起實施。修改后的條例，仍然沒有區(qū)分公益和商業(yè)拆遷，其運作模式依然是建設單位向政府申請拆遷許可，獲批后實施拆遷，發(fā)生糾紛由政府裁決；被拆遷人拒絕拆遷的，實行強制拆遷。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當了強拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現實的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。

2007年3月16日，《物權法》出臺。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。征收單位、個人的房屋及其他不動產應當依法給予拆遷補償、維護被征收人的合法權益，征收個人住宅的還應當保障被征收人的居住條件。”

2007年8月30日，《城市房地產管理法修正案》通過。其中規(guī)定：“為了公共利益需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，并依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規(guī)定。”

2007年12月14日，在國務院第200次常務會議上，《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》是第一項議題。會議認為，這個條例直接關系人民群眾切身利益，要求有關部門廣泛聽取意見進一步修改后，再次提請國務院常務會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務院決定公布施行。

2008年以來，盡管我國遭受國際金融危機沖擊，但相關立法仍在進行中，據介紹，國務院法制辦在近兩年時間里，配合建設部門，進一步加強了理論研究，并到廣州、大連展開調研，與被拆遷人進行座談。同時，國務院法制辦對拆遷條例修改中遇到的所有問題，進行了全面梳理，對草案進行了不斷修改完善。特別需要說明的是，在此期間，國務院法制辦還密切重視輿情收集，對征收、拆遷上發(fā)生的新問題、新動向，做到適時跟蹤、了解、分析，作為立法參考。

拆遷悲劇

成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。但她的慘烈，并沒能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。

青島：“自焚拆遷戶”張霞2009年10月28日，在遭遇第四次執(zhí)行強制拆遷時，張霞在自家門前，面對拆遷挖掘機，將汽油澆在了自己的身上。

張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產權和土地使用證。2007年，該土地被當地政府賣給開發(fā)商做小產權高層住宅。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產權住宅進行置換的補償協(xié)議。

重慶：蝸居桉樹索要拆遷補償2009年8月3日，因修建渝宜高速，重慶奉節(jié)六旬老人陳茂國在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因雙方在賠付金上相差22萬元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉樹“安營扎寨”，一住3個半月，抵制強拆。

貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產公司組織數十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現場。

這一行為隨后升級為群體性事件，拆遷戶用40余瓶液化氣罐堵路，造成近萬臺車輛滯留。

赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達街中段路北民航家屬樓石國清家強制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點燃，造成大面積燒傷。最終事情以雙方協(xié)商解決告終。

本溪：拒絕拆遷張劍致一強拆者死亡因無法就補償安置方案達成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產公司拆遷人員強行入屋后，拔出了水果刀，致一強拆者當場死亡。隨后，張劍的房子迅速被夷為平地，蓋起了名為“山水人家”的豪華別墅群。

解讀《國有土地上房屋征收與補償條例》

1、問：制定條例的總體思路是什么？

答：黨中央、國務院高度重視條例的制定工作，指出條例直接關系人民群眾切身利益，要求我們深入了解情況，廣泛聽取意見，集中力量組織對難點問題逐項攻關，力爭條例早日出臺。為了妥善處理實踐中的矛盾，制定條例的總體思路：一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設單位參與搬遷，取消《城市房屋拆遷管理條例》（以下稱原條例）行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，加強和改進群眾工作，把強制減到最少。

在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，必須堅持節(jié)約集約利用土地、嚴格保護耕地的原則，這需要通過提高規(guī)劃的科學性、嚴格執(zhí)行規(guī)劃、調整產業(yè)政策、轉變經濟發(fā)展方式、嚴格立項審批等手段，控制城鄉(xiāng)建設用地盲目無序擴張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。

2、問：在制定條例過程中主要開展了哪些工作？ 答：法制辦與住房和城鄉(xiāng)建設部、發(fā)展改革委和國土資源部等單位共同成立了工作組，多次進行實地調研，選取40多個典型城市進行專項調查統(tǒng)計，專門聽取被拆遷人以及經濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面專家的意見，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關部門負責同志多次進行座談，反復征求中央國家機關意見，并于2010年1月29日和12月15日兩次向社會公開征求意見，分別收到意見和建議65601條和37898條。工作組召開了45次各類座談會，有1150多人次參加了討論。工作組對各方面意見逐條整理、綜合分析，反復研究、修改，形成了《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》。

3、問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對補償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補償問題上。按照保證房屋被征收群眾居住條件有改善、生活水平不降低的原則，條例規(guī)定，對被征收人的補償包括：被征收房屋價值的補償，因征收房屋造成的搬遷與臨時安置的補償，停產停業(yè)損失的補償。市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格，市場價格包含了土地使用權的價值，不低于市場價格就可以保證被征收人所得補償在市場上能買到區(qū)位、面積、用途、結構相當的房屋。

為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。

4、問：條例對房地產評估作了哪些規(guī)定？

答：一是明確對被征收房屋價值的補償，按照不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格的原則進行補償。對評估中應當考慮的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設備的拆裝損失補償等問題，將由房屋征收評估辦法進行具體規(guī)定。

二是明確房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

三是規(guī)定房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。對房地產價格評估機構或者房地產估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的違法行為，規(guī)定了嚴格的法律責任。

四是規(guī)定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。

5、問：條例對公共利益是如何界定的？

答：對這個問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調查研究，多次進行專家論證，廣泛聽取意見。在此基礎上，條例規(guī)定，因國防、外交需要和由政府組織實施的能源、交通、水利、教科文衛(wèi)體、資源環(huán)保、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)需要以及保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建需要可以實行房屋征收。為了加強規(guī)劃的調控作用，根據條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動都應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃，經市、縣級人民代表大會審議通過。

6、問：條例對征收程序作了哪些規(guī)定？如何體現公開透明和公眾參與？ 答：征收程序是規(guī)范政府征收行為，維護被征收人合法權益，促使政府做好群眾工作的重要保障。條例規(guī)定征收補償方案應征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應當組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定；被征收房屋的調查結果和分戶補償情況應當公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟；審計機關應當加強審計。

7、問：條例對房屋征收的實施作了哪些規(guī)定？

答：房屋征收是政府行為。按照原條例規(guī)定，建設單位是拆遷人，這是由當時的歷史條件所決定的。從近幾年的實踐看，由于拆遷進度與建設單位的經 濟利益直接相關，容易造成拆遷人與被拆遷人矛盾激化。條例改變了以前由建設單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作，但房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償的行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。禁止建設單位參與搬遷活動，任何單位和個人都不得采取暴力、威脅或者中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

8、問：條例取消原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責成有關部門強制拆遷，也可以申請法院強制拆遷。近幾年來，強制拆遷過程中出現了一些惡性事件，雖然是極少數，但必須高度重視，切實采取有效措施，杜絕此類事件發(fā)生。

全國人大常委會辦公廳2009年8月28日向社會公開征求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強制執(zhí)行由法律設定。本條例是行政法規(guī)，不宜再設定行政強制執(zhí)行。因此，條例取消了原條例中行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。這樣也有利于加強對政府征收補償活動的制約，促使政府加強和改進群眾工作。

9、問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？

答：有意見認為，條例應一并解決集體土地和房屋征收問題。從我們調查了解的情況看，現在矛盾突出的確實主要在集體土地征收方面，但國有土地上的房屋征收和集體土地征收是分別由條例和土地管理法調整的，通過行政法規(guī)對征收集體土地作出規(guī)定是超越立法權限的。我們將會同有關部門抓緊對土地管理法有關集體土地征收和補償的規(guī)定作出修改，由國務院盡早向全國人大常委會提出議案。

【鏈接】

暴力拆遷可追究刑事責任

根據《國有土地上房屋征收與補償條例》，暴力迫使被征收人搬遷可追究刑事責任。

條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構成犯罪的，依法追究刑事責任；尚不構成犯罪的，依法給予處分；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。此外，條例還規(guī)定，采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構成犯罪的，依法追究刑事責任；構成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

征收范圍確定后“違建”不補償

針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償的現象，《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機取巧、侵占公共利益的非法行為。

新條例明確，房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

補償方式：貨幣或房屋產權調換

《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應當向被征收人支付搬遷費；選擇房屋產權調換的，產權調換房屋交付前，房屋征收部門應當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉用房。

《國有土地上房屋征收與補償條例》講義

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一、城市房屋拆遷工作回顧及評價； ?

二、《征收條例》立法背景與過程；

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三、制定《征收條例》的總體思路和主要內容； ?

四、與《拆遷條例》的不同； ?

五、《征收條例》主要條款的釋義； ?

六、《征收條例》不能解決的幾點問題。

一、對城市房屋拆遷工作的回顧與評價

? ㈡城市房屋拆遷法律制度的演變過程回顧 ? 1978年改革開放前，“自拆自建”階段。

? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段。

? 1991年6月1日起，進入“各拆各建加福利”階段。

? 2001年6月6日，進入“市場化階段”。? ㈢原《拆遷條例》的法律依據。

? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據，是不符合事實的。

? ㈣對《拆遷條例》的評價

從1991年到2011年初，《拆遷條例》對社會經濟發(fā)展起到了積極的作用，特別是對城市化、城市現代化進程起到了積極的作用。? 主要體現在三個方面：

一是保證了城市建設效率，尤其是促進了舊城區(qū)的改造，有效地推進了城市環(huán)境的改善，推進了城市綜合功能的提高； ?

二是有效地改善了城市居民的住房條件。?

三是大幅度提高了城鎮(zhèn)化率。

二、《征收條例》立法背景與過程

? 立法背景：

? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權益，根據《全國人民代表大會常務委員會關于修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》，國務院法制辦和原建設部負責起草了《國有土地上房屋征收與補償條例（草稿）》。

? 制訂這個條例，關系到群眾的切身利益，關系到工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程，關系到現代化建設全局。

? 《征收條例》的出臺特別背景，《征收法》無法及時出臺。

? ㈡主要過程：

? 1、2007年12月14日，國務院第200次常務會議首次對條例草案進行了審議。?

2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。

? 3、2010年1月29日和12月15日兩次向社會公開征求意見。? 4、2011年1月21日，正式公布施行。

三、立法總體思路、主要內容

? ㈠總體思路

? 一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。

? 二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。

? 三是通過完善的征收程序，加大公眾的參與、禁止建設單位參與搬遷，取消行政強制拆遷，加強和改進群眾工作，把強制搬遷減少到最低限度。

? 與此同時，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴格保護耕地的原則。

? ㈡主要內容和規(guī)定

? 按照統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化需要和房屋被征收群眾利益，把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來的總體要求，《征收條例》做出了五個方面的規(guī)定：

一是對被征收人的補償包括被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產停業(yè)損失補償和補助、獎勵。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產的市場價格。對符合住房保障條件的被征收人除給予補償外，政府還要優(yōu)先給予住房保障。

二是征收范圍。確需征收房屋的各項建設活動應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，保障性安居工程建設和舊城區(qū)改建還應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。

三是征收程序。擴大公眾參與程度，征收補償方案要征求公眾意見，因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，還要組織聽證會并修改方案。政府作出房屋征收決定前，應當進行社會穩(wěn)定風險評估。?

四是政府是房屋征收與補償的主體。禁止建設單位參與搬遷，承擔房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。

五是取消行政強制拆遷。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。此外，對違反《征收條例》的行為設定了嚴格的法律責任。? ㈠適用范圍不同。只適用國有土地上房屋征收。? ㈡目的不同。為了公共利益需要。

? ㈢補償對象不同。只適用于被征收房屋的所有權人。? ㈣管理與實施主體不同。主體是市、縣級人民政府。?

1、征收主體和補償義務主體都是政府。

2、房屋征收與補償工作由市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施。? ㈤前置條件不同。前提條件相對宏觀。

? ㈥項目啟動程序不同。由政府直接啟動，由政府做出房屋征收決定，政府確定的房屋征收部門負責組織房屋征收與補償工作。? ㈦評估機構選擇方式及評估結果異議處理不同。

1、評估機構選擇方式。房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；

2、對評估結果異議的處理。可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果的異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。即一評估一復核一鑒定。? ㈧補償安置矛盾解決方法不同。? 主要有五點：

1、對達成補償協(xié)議后又不執(zhí)行的矛盾處理。達成補償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。

2、對于達不成補償安置協(xié)議的處理。由政府作出補償決定。?

3、對房屋所有權人不明確的處理。由政府作出補償決定。

4、對做出補償決定或裁決后拒不搬遷的處理。由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

? ㈨強制執(zhí)行模式、申請主體、執(zhí)行依據不同。?

1、征收時，只有司法強制一個途徑；

2、征收時，申請主體是市、縣級人民政府；

3、征收時，強制執(zhí)行依據是政府作出的征收決定； ?

4、征收時，執(zhí)行主體是法院。關于是否保留行政強制拆遷的問題爭議較大，之所以沒有保留，一是正在起草行政強制法也禁止了這類行政強制行為。

二是房屋征收過程中，政府做為當事人一方，不宜再行使行政強制權，以防止行政權力過渡集中。

? 三是行政強制拆遷是引發(fā)矛盾糾紛的主要原因，也是惡性事件的導火索。?(一)第四條

市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

? 市、縣級人民政府確定的房屋征收部門（以下稱房屋征收部門）組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。? 市、縣級人民政府有關部門應當依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。?

本條是關于房屋征收管理體制的規(guī)定。

第1款規(guī)定，市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。這里的“市、縣級人民政府”主要包括兩個層面：一是市級人民政府。主要包括除直轄市外的設區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。二是縣級人民政府。主要包括不設區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。

五、重點條款的釋義

? 市、縣級人民政府的主要職能有七項：

– ⑴組織有關部門論證和公布征收補償方案，征求公眾意見（第十條）– ⑵對征收補償方案的征求意見情況和修改情況進行公布，以及組織因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數人不同意情況下舉行聽證會（第十一條）； – ⑶對房屋征收進行社會穩(wěn)定風險評估（第十二條）； – ⑷依法作出房屋征收決定并公布（第十三條）； – ⑸制定房屋征收的補助和獎勵辦法（第十七條）；

– ⑹組織有關部門對征收范圍內未登記的建筑進行調查、認證、處理（第二十四條）；

– ⑺依法作出房屋征收補償決定（第二十六條）等。

第2款規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

– 房屋征收部門的設置可以有以下兩種形式：

一是市、縣級人民政府設立專門的房屋征收部門；

? 二是在現有的部門（房地產管理部門、建設主管部門）中，確定一個部門作為房屋征收部門。

? 原則上講，一個城市不宜有多個征收部門，以避免征收補償標準不一問題出現。

– 第一方案，建議各市、縣人民政府設立專門的房屋征收部門。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級市初步決定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。

– 第二方案，建議原房屋拆遷管理部門為房屋征收部門，原房屋拆遷管理辦公室為征收部門的日常工作機構和房屋征收實施單位。實行市、區(qū)二級房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。

? 房屋征收部門的主要職責也有七項：

– ⑴委托房屋征收實施單位承擔房屋征收與補償的具體工作、并對委托實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督（第五條）；

– ⑵擬定房屋征收補償方案，并報市、縣級人民政府（第十條）；

– ⑶組織對征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況進行調查登? ? ?

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? 記，并公布調查結果（第十五條）；

– ⑷書面通知有關部門暫停辦理房屋征收范圍內的新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途相關手續(xù)（第十六條）；

– ⑸與被征收人簽定征收補償協(xié)議（第二十五條）；

– ⑹與被征收人在拆遷補償方案確定的簽約期限內達不成協(xié)議或者被征收房屋所有權不明確的，報請作出決定的市、縣級人民政府作出補償決定（第二十六條）；

– ⑺依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋拆遷范圍內向被征收人公布（第二十九條）等。

設區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個層級設置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個層級。

– 市級房屋征收部門在履行市房屋征收部門職能的同時，還應當承擔如下管理職能，初步設想為：

? ⑴研究制定本行政區(qū)域內房屋征收的相關政策法規(guī)； ? ⑵擬定房屋征收計劃；

? ⑶對各區(qū)擬公布或實施的房屋征收方案進行綜合平衡；

? ⑷對各區(qū)擬公布施行的房屋征收補助和補貼辦法進行綜合平衡； ? ⑸對各區(qū)做出的房屋征收決定、房屋征收補償決定進行行政復議； ? ⑹對征收補償資金、安置房建設的籌措和使用情況進行監(jiān)管； ? ⑺對征收檔案進行管理； ? ⑻處理房屋征收信訪。

第3款規(guī)定了市、縣級人民政府的有關部門的是房屋征收的協(xié)助部門。

有關部門包括財政、國土資源管理、規(guī)劃、建設、房地產、工商、稅務、住房保障、發(fā)展改革、監(jiān)察、審計等。

（二）第五條

房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

第1款規(guī)定房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

考慮到房屋征收實踐中，由房屋征收部門受編制、人員、設施設備、技術條件的限制，直接從事房屋征收與補償工作是不現實的，因此，規(guī)定可以委托房屋征收實施單位承擔承擔房屋征收與補償的具體工作。

第2款規(guī)定了房屋征收部門對房屋征收實施單位的監(jiān)督責任。主要職能：

– ⑴應當對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，促使其遵守職業(yè)道德、規(guī)范征收行為、減少矛盾糾紛，保護被征收人的合法權益。

– ⑵對房屋征收實施單位在委托范圍內實施房屋征收的行為承擔責任。

（三）第八條

為了保障國家安全、促進國民經濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

– ㈠國防和外交的需要；

– ㈡由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎設施建設的需要；

– ㈢由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護、防災減災、文物保護、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

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? – ㈣由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

– ㈤由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

– ㈥法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

本條是關于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。

⑴公共利益界定的總體思路。

⑵大家關心的幾個問題的個人認識。

（四）第九條

依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。

制定國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，應當廣泛征求社會公眾意見，經過科學論證。

本條是關于確需征收房屋的建設活動應當符合規(guī)劃，納入計劃的規(guī)定。

該條款：

– 一是明確了為避免不必要的房屋征收，應當通過國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃進行調控，并保障規(guī)劃的科學性、民主性，尤其是要加強基本農田保護，嚴守18億畝耕地紅線。

– 二是保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。

（五）第十條

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。征求意見期限不得少于30日。

本條是關于征收補償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。

一般情況下，房屋征收補償方案應當包括房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項，與原房屋拆遷條例規(guī)定的拆遷補償安置方案的內容相當。

（六）第十一條

市、縣級人民政府應當將征求意見情況和根據公眾意見修改的情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

? 本條是關于市、縣級人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。

? 第2款規(guī)定是對舊城區(qū)改建需要征收房屋的特殊規(guī)定。

? 這里的多數被征收人應當理解為半數以上。

? 征收人是按房屋權屬證明戶數進行計算的，不是人數。

? 認為補償方案不符合本條例的規(guī)定，應當是可以統(tǒng)計的反對意見，以書面形式為宜。

? 參加聽證的代表不應當限于被征收人，而該當包括被征收人代表和社會各界公眾代表。

（七）第十二條

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

? 本條是關于社會穩(wěn)定風險評估、人數較多的征收決定和討論決定、征收補償費用管理作用的規(guī)定。

? 第1款，關于社會穩(wěn)定風險評估。風險評估的主體是市、縣級人民政府。

? 關于房屋征收決定涉及被征收人人數較多的。由各市、縣級政府確定。

? 第2款規(guī)定，作出房屋征收決定前，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

? 足額是指用于征收的貨幣、實物的數量應當符合征收補償方案的要求，能夠保障全部被征收人得到依法補償和妥善安置。? 專戶存儲要求在銀行設立專門的帳戶進行存儲管理；

? 專款專用，是指征收補償費用只能用于發(fā)放征收補償，不得挪作他用。

（八）第十六條

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為；違反規(guī)定實施的，不予補償。

房屋征收部門應當將前款所列事項書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

– 本條是關于征收范圍確定后暫停辦理有關事項的規(guī)定。

– 建議對房屋析產、買賣或者租賃房屋，戶口遷入或者進行分戶也進行限制。– 第2款規(guī)定了通知暫停辦理事項的主體是房屋征收部門。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。– 房屋征收范圍什么時間確定？

? 凡是國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃劃定了的范圍，就應當視為確定了房屋征收范圍。

? 凡是市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃的所涉及的保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建項目，其項目用地范圍就應當是征收范圍。? 在確定具體項目時，再由規(guī)劃、土地部門確定詳細的征收范圍。

（九）第十八條

征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關于保障被征收人居住條件的規(guī)定。– 根據國務院授權，我省擬規(guī)定：“征收個人住宅，被征收人家庭符合住房保障條件的，設區(qū)的市、縣（市）人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。被征收人家庭不參加社會輪候，按照達成補償協(xié)議的先后順序，申購經濟適用住房、配租廉租房。具體保障標準、操作程序由各市、縣人民政府制定。”

（十）第二十條

房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

房地產價格評估機構應當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預。

– 本條是關于房地產價格評估機構選定及獨立開展評估活動的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定，房地產評估機構應當惠被征收人協(xié)商選定。其含義，首先由被征收人在規(guī)定時間內協(xié)商選定。其次，如果被征收人在規(guī)定時間內沒有就評估機構選定達成一致意見的，由房屋征收部門通過組織投票、抽簽、搖號等公開、公平、公正的方式確定。

– 具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。? ? ? ? ?

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? ? – 第2款規(guī)定任何單位和個人不得干預評估。結合我省實際，擬采用如下評估機構選擇方法：

“房地產評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定。具體辦法如下：

㈠由征收部門向社會發(fā)布征收評估信息；

㈡具有相應資質的房地產價格評估機構報名；

㈢房地產價格評估機構報名數低于5個單位時，由房屋征收部門直接提供給被征收人選擇，排列順序按報名先后。當房地產評估機構報名數超過5個時，房屋征收部門可按照社會信譽狀況、綜合業(yè)務能力、資質等級、業(yè)務承接情況進行適當選取，向被征收人推薦5個單位供被征收人選擇。排列順序仍然按報名先后。

㈣被征收人協(xié)商決定房地產評估機構。協(xié)商不成的，由被征收人投票決定選擇房地產評估機構；得票最多的房地產評估機構確定為該項目的評估機構。”

（十一）第二十一條

被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。

因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

– 本條是關于房屋征收補償安置方式選擇、產權調換房屋差價結算，經及舊城區(qū)改造中就近安置的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定房屋征收補償安置方式有二種，即貨幣補償和產權調換。選擇權在被征收人。

– 第2款與拆遷條例一致。

– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的規(guī)定。

（十二）第二十三條

對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

– 本條是關于征收非住宅房屋造成停業(yè)停產損失補償的規(guī)定。

– 房屋征收中，非住宅認定必須同時具備二個條件，條件一是房屋為非住宅房屋，且為營業(yè)性用房；條件二是經營行為必須合法，不能是違法經營。– 對“住改非”房屋，在拆遷中，可以增加補償。

– 根據國務院授權，擬采用如下辦法：

? “因征收非個人住宅房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素，由評估機構評估確定。具體操作辦法由各市、縣制定。”

（十三）第二十四條

市、縣級人民政府及其有關部門應當依法加強對建設活動的監(jiān)督管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設的，依法予以處理。

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

– 本條是關于加強建設活動管理，以及在房屋征收前對未登記的建筑先行調查處理、認定和處理的規(guī)定。

– 第1款規(guī)定了市、縣級人民政府加強建設活動管理的責任。

– 第2款規(guī)定在房屋征收前應當對未登記的建筑先行調查處理、認定和處理。– 先行進行處理優(yōu)點是依據城鄉(xiāng)規(guī)劃法處理，不涉及補償安置問題，減少矛盾糾紛集中暴發(fā)。

（十四）第二十六條

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照

本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。

補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。?

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

– 本條是關于市、縣級人民政府做出房屋征收補償決定，補償決定內容和不服補償決定的救濟的規(guī)定。

– 第1款是關于做出補償決定的情形。

? 一是達不協(xié)議的，在簽約期限后做出補償決定。? 二是產權不明時做出補償決定。

? 三是補償決定應當依法送達、公告。公告范圍限于征收范圍。依法送達后才能生效。

– 第2款是關于補償決定應當公平。

– 第3款是關于被征收人對補償決定不服的救濟。

（十五）第二十七條

實施房屋征收應當先補償、后搬遷。

? 作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內完成搬遷。

任何單位和個人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。

– 本條是關于“先補償、后搬遷”原則和禁止性的規(guī)定。

– 第1款是“先補償、后搬遷”原則。包含兩種情況：一是房屋征收當事人達成征收補償安置協(xié)議，雙方已經按協(xié)議約定履行了相關給付義務；二是征收當事人達不成協(xié)議，政府依法做出補償決定，貨幣補償款已經專戶存儲、產權調換房源和周轉用房地點和面積已經明確。符合這兩種情況的都屬于先行予以了補償。

– 第2款是對非法逼近搬遷的禁止性規(guī)定。

?（十六）建議的房屋征收程序

建議房屋征收程序“制定房屋征收計劃、通知有關部門暫停辦理相關事項、對擬征收房屋進行調查并公布結果、組織相關部門處理未登記房屋、擬定征收補償方案并征求公眾意見、開展社會穩(wěn)定風險評估、專戶存儲專項資金、作出房屋征收決定、進行征收補償安置、實施房屋拆除。必要時還應當依法作出補償決定或者司法強制執(zhí)行。”

第五篇：房屋征收與補償解讀

《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀

市院研究室

《國有土地上房屋征收與補償條例》解讀 2011年03月24日15:05 東方法眼王學堂

核心提示：根據安排，想和大家談一下學習《國有土地上房屋征收與補償條例》的體會。《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月19日經國務院第141次

根據安排，想和大家談一下學習《國有土地上房屋征收與補償條例》的體會。

《國有土地上房屋征收與補償條例》于2011年1月19日經國務院第141次常務會議通過，1月21日溫家寶總理以第590號國務院令公布并實施。

要感謝溫總理。歷經近4年時間的反復與周折，2011年的1月21日溫總理終于讓這部法條實施了。曾經有領導和媒體讓我預測這部法條何時出臺，我的答案是就看溫總理的意愿，因為舊條例的廢止與新條例的出臺可謂箭在弦上不得不發(fā)。當然，現在看來，這個121的日期選擇也是大有深意的。

《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》兩次向社會公開征求意見。

2007年12月14日上午９時，溫家寶總理主持召開第200次常務會議，《國有土地上房屋征收與補償條例（草案）》是第一項議題。

會議認為，這個條例直接關系人民群眾切身利益，要求有關部門廣泛聽取意見進一步修改后，再次提請國務院常務會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務院決定公布施行。溫家寶總理說：“這樣做，用的時間長一些，但這是對國家、對人民負責。”

根據常務會議的要求，國務院法制辦及有關部門先后在北京、廣州、上海、大連等地深入調研，多次召開各種形式的座談會，分別聽取了地方及其有關部門、被拆遷人、房地產開發(fā)公司和拆遷公司負責人的意見，多次召開專家論證會和部門協(xié)調會，并對條例作了反復的修改和完善，形成了《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見稿）》。

2010年1月29日，國務院法制辦公布了這個征求意見稿，征求社會各界意見，引起社會各界高度關注。截至３月３日，共收到意見和建議65601條。國務院有關部門對反饋的意見和建議逐條進行了整理、分析，選取40多個典型城市就建設用地來源、房屋拆遷和土地征收等情況進行調查統(tǒng)計，同東、中、西部的大、中、小城市政府和有關部門負責人以及被拆遷人多次座談，請經濟、法律、規(guī)劃、土地、評估等方面的專家進行論證，除有關部門研究討論會議外，召開各類座談會、論證會43次，1070多人次參加討論。

2010年12月15日，國務院法制辦公布《國有土地上房屋征收與補償條例（第二次征求意見稿）》，再次向社會各界征求意見。收到意見37898條。

行政法規(guī)在制定過程中兩次向社會公開征求意見，開創(chuàng)了政府立法的先河。公眾對這部新條例普遍寄以厚望。因為原有的《城市房屋拆遷管理條例》（俗稱國務院305號令）事實上已經成了一部惡法。

2011年1月，國務院匆匆發(fā)布了房屋征收與補償條例，主要對條例的第二次征求意見稿進行了修改補充。問題是第二次征求意見稿公布后，產生了較大的社會爭議。民眾對未來的條例終止“血拆”的期待很高，對負責修訂條例的政府部門也產生了無形的壓力。近年來，政府“吃力不討好”的現象屢見不鮮；法律政策的出臺不僅沒有帶來社會喝彩，反而常常招致罵聲一片。之所以造成這種現象，根源是出臺的政策或法律和社會預期落差太大。

當然，我們看出10年一個輪回，因為1991年3月22日的《城市房屋拆遷管理條例》就是實行的政府拆遷，而2001年11月1日條例修改后才改成了現有商業(yè)拆遷的模式，于是天怨民怒，10年后有了現在的政府征收模式。大家對這一模式都不熟悉，所以在廈門的學習，就我看來是最認真的一個班！

我們還要感謝那些釘子戶！為了中國的拆遷立法實踐，他們用自己的生命和鮮血為代價！他們才是這部法律的最終推動者！從2004年初的湖南嘉禾縣“誰影響嘉和一陣子，我影響他一輩子”，到2007年“重慶釘子戶”事件，到2009年11月13日成都市金牛區(qū)的拆遷引發(fā)了唐福珍的血案再到2010年9月的江西宜黃自焚、微博直播事件，還有2010年11月1日江西萬載縣書記的“如果沒有我們這些縣委書記這樣干(拆遷)，你們這些知識分子吃什么。”一路數來，讓我們感慨萬端！盡管正如在廈門的授課老師所講，（拆遷惡性事件）這種事全國各地都有，不過是大多數媒體沒有曝光而已！但讓我們回想這些慘絕人寰的往事，仍然痛苦不已！我想，在這個時候，在這個場合，我們，這些多多少少都參與過拆遷工作的人（我們法律部是外圍人，不直接從事拆遷），都應該向他們，這些“釘子戶們”，說聲對不起！不管他們的訴求是多么的不合理，不管他們曾經采用了多少不合理的手段，但他們都是為了保護自己的家園，保護自己的住宅，這是他們生存的依賴！感謝他們的抗爭，讓一部惡法消亡，一部新法誕生。

講一下這部法條的立法指導思想，這也是國務院法制辦答記者問時總結的。

一是統(tǒng)籌兼顧工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設和土地房屋被征收群眾的利益，努力把公共利益同被征收人個人利益統(tǒng)一起來。

二是通過明確補償標準、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。

三是通過完善征收程序，加大公眾參與，規(guī)定禁止建設單位參與搬遷，取消行政機關自行強制拆遷的規(guī)定，加強和改進群眾工作，把強制減到最少。

國有土地上的房屋征收三環(huán)節(jié)：

1、征收決定；

2、補償；

3、搬遷。

重點講一下房屋征收的基本程序（23個步驟）

第一步，由用地單位提出用地申請，然后政府負責征收。

這也是我們當前土地運作的主要模式。

國有土地上的房屋征收六要素：

1、只有“為了公共利益的需要”，才能實施房屋征收；重要適用《國有土地上房屋征收與補償條例》第八條：

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎設施落后等地段進行舊城區(qū)改建的需要；

2、房屋征收必須依照法律規(guī)定的權限和程序進行；

3、房屋征收的主體只能是政府；

4、房屋征收應當依法給予被征收人補償；

5、被征收人的居住條件依法受保障；

6、征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第二步，是符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃。

由發(fā)改部門負責編制。但我們是計劃不如變化快。在人代會的《國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃》要寫入上述內容。當然，因為現在我們區(qū)的兩會已經于2011年1月18日開過去了，《佛山市禪城區(qū)國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》已經通過，今年的征收可能要協(xié)調由人大常委會按《國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃》的修改程序把今年計劃征收的土地納入規(guī)劃，也只能作為權宜之計。

第三步，是符合土地利用總體規(guī)劃。

這項工作由國土部門負責編制。第四步，是符合城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。

由規(guī)劃部門負責編制。

第五步，是保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。

這一條比較重要，因為我們當前大多數工程都是舊城區(qū)改建。

國家發(fā)改委副主任徐憲平表示，未來5年，中國將建設3600萬套保障性住房，今年1000萬套，明年1000萬套，后三年1600萬套，使保障性住房的覆蓋率達到20%。

大家都知道，蓋房子特別是實施保障性安居工程，有幾個必須保障：第一個是土地供應要有保證，沒有地的話，房子沒處建。第二個就是資金的保障，因為這么大的工程量，一定要有巨大的資金投入和支持。第三個就是生產能力的保障，比如我們的建筑材料，我們的施工機械、施工人員，就是說我們有能力在一定時間內去完成這么大的工程量。

盡管目前我區(qū)具體指標還沒下達，但我原來估算應該不少于3000套（現初步指標是4000套）。在我們這個城區(qū)只有72平方公里的地方，也就是說，今后的征收任務更重。

國民經濟和社會發(fā)展2011計劃已經在人代會上通過了，我們不知道是否寫入了上述內容，沒有寫入的話怎么辦？我們正在研究。

這幾步就是《國有土地上房屋征收與補償條例》第九條的規(guī)定：依照本條例第八條規(guī)定，確需征收房屋的各項建設活動，應當符合國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃。保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建，應當納入市、縣級國民經濟和社會發(fā)展計劃。

第六步，是房屋征收部門擬定征收補償方案。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。其實，在房屋征收部門擬定征收補償方案時應該也有個入戶調查。因為沒有調查就沒有方案的擬定。

當然，后面我還要講到第十五條，相比這里只是初步調查，可以單方面行動，可以不公開進行，可以相對粗疏一點。

這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十條的規(guī)定。

這里出現了征收部門。

房屋征收部門到底是行政機關還是事業(yè)單位，到底新設部門還是在住建局掛牌（禪城區(qū)人民政府征收辦公室），目前都屬于高級機密。因為這是領導決定的，不是我們能左右的事。

（一）房屋征收與補償的主體是政府

（二）房屋征收與補償的組織實施主體是房屋征收部門

（三）政府其他有關部門依照法定職權和職責分工，相互配合，作好工作

（四）政府、房屋征收部門以及其他有關部門的法定職責分解

1、市、縣級人民政府的職責（24項）

2、房屋征收部門的職責（12項）、市、縣級人民政府其他有關部門的職責（9項）

《國有土地上房屋征收與補償條例》第五條 房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償的具體工作。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任。

（一）“委托”不是必須的

（二）“委托”的性質和形式：行政法上的委托，書面委托

（三）房屋征收實施單位的性質：不一定

（四）房屋征收實施單位不需要有資質

（五）房屋征收實施單位不得以營利為目的

（六）房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，并對其行為后果承擔法律責任

我們不計算前面的前期工作，只從這里計算，假設房屋征收部門擬定出征收補償方案的時間為2011年4月1日。

第七步，是房屋征收部門將擬定的征收補償方案報市、縣級人民政府。

注意，這里是縣級人民政府，所以我們區(qū)政府自然在內。解決了原來老是吵架的縣市人民政府是否包括區(qū)的問題。當然，也不能埋怨我們法律人吵架，主要是因為法律沒制定好。

我們假定征收部門效率特別高，當天擬就當天就報區(qū)政府，政府收到的時間是2011年4月1日。

第八步，政府公布及逐一征求意見。

市、縣級人民政府應當組織有關部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。

征求意見期限不得少于30日。

我們就算一天不耽誤，剛剛報給區(qū)政府，政府一邊組織有關部門對征收補償方案進行論證，一邊著手征求公眾意見，第二天就公布。

這里的公布從理論上講，除了布告、網絡、媒體等形式，應當書面通知被征收人及相法當事人，所以我叫逐一通知。

《中華人民共和國行政復議法實施條例》第十五條規(guī)定：行政機關作出具體行政行為,依法應當向有關公民、法人或者其他組織送達法律文書而未送達的，視為該公民、法人或者其他組織不知道該具體行政行為。

這個時間已經是2011年的5月1日。

第九步，是政府公布征求意見情況及根據公眾意見修改情況。

這是《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條的規(guī)定。

我們假設這個過程用一周（5個工作日），不考慮法定節(jié)假日等時間扣除，時間是2011年的5月8日。

第十步，是聽證會。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十一條規(guī)定：因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數被征收人認為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應當組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據聽證會情況修改方案。

這也不是新鮮的規(guī)定。

2004年3月1日實施的《城市房屋拆遷行政裁決工作規(guī)程》第七條，未達成拆遷補償安置協(xié)議戶數較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請前，應當進行聽證。

目前尚未有專門規(guī)定，我們參照《行政許可法》來執(zhí)行。

《行政許可法》第四十六條：法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定實施行政許可應當聽證的事項，或者行政機關認為需要聽證的其他涉及公共利益的重大行政許可事項，行政機關應當向社會公告，并舉行聽證。

第四十八條，聽證按照下列程序進行：

（一）行政機關應當于舉行聽證的七日前將舉行聽證的時間、地點通知申請人、利害關系人，必要時予以公告；

（二）聽證應當公開舉行；

（三）行政機關應當指定審查該行政許可申請的工作人員以外的人員為聽證主持人，申請人、利害關系人認為主持人與該行政許可事項有直接利害關系的，有權申請回避；

（四）舉行聽證時，審查該行政許可申請的工作人員應當提供審查意見的證據、理由，申請人、利害關系人可以提出證據，并進行申辯和質證；

（五）聽證應當制作筆錄，聽證筆錄應當交聽證參加人確認無誤后簽字或者蓋章。

我們知道，現行的聽證會從報名到舉行時間是不少于30日。

這樣我們不計算大小月，2011年的6月9日。

第十一步，是根據聽證會情況修改方案。

行政許可法第四十八條行政機關應當根據聽證筆錄，作出行政許可決定。

這里面是根據聽證筆錄，所以筆錄很重要。

我們這個期間不計算。

第十二步，按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。

2010年5月25日，國務院辦公廳下發(fā)了《關于進一步嚴格征地拆遷管理工作切實維護群眾合法權益的緊急通知》，明確城鎮(zhèn)房屋拆遷,必須嚴格依法規(guī)范進行,必須充分尊重被拆遷人選擇產權調換、貨幣補償等方面的意愿。立項前要組織專家論證,廣泛征求社會各界特別是被拆遷人的意見,并進行社會穩(wěn)定風險評估。對于沒有經過社會穩(wěn)定風險評估或群眾意見較大的項目,沒有建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件和拆遷計劃,以及拆遷補償資金、拆遷安置方案不落實的項目,一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

這個緊急通知最大的亮點之一就是設立了社會穩(wěn)定風險評估程序，把社會穩(wěn)定風險評估程序放在了取得拆遷許可證的幾大要件之一。如果沒有經過社會穩(wěn)定風險評估，一律不得發(fā)放房屋拆遷許可證。

當前，尚無中介機構可以作社會穩(wěn)定風險評估報告，主要就是由土地儲備中心寫一個證明，就說明做過了。這無疑是不負責任的。

其實，社會穩(wěn)定風險評估報告應當從項目概況、項目合法性、合理性、風險性、安全性、可行性六個方面對拆遷過程中可能誘發(fā)的諸多社會風險做出評估，并提出相應的解決措施，為即將開始的拆遷工作做好了充分的準備。

我個人認為社會穩(wěn)定風險評估報告可以用政府常務會議紀要代替。

理由是：《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估；房屋征收決定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定。

既然規(guī)定涉及被征收人數量較多的，應當經政府常務會議討論決定，我們現在不管被征收人數量多少，都一概上政府常務會議，這樣是不是就可以不用再作社會穩(wěn)定風險評估報告？因為政府常務會議也要討論社會穩(wěn)定風險。當然，這只是我個人的見解。

第十三步，征收補償費用應當足額到位、專戶存儲、專款專用。

第十四步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定。

根據第十三條，房屋被依法征收的，國有土地使用權同時收回。

所以以后不存在地的訴訟了。我們只說房，地隨房走。

我們假設在2011年的6月9日聽證后，政府常務會議2周開一次，你正好趕赴上了，就到了2011年6月10日。

第十五步，市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應當及時公告。

公告應當載明征收補償方案和行政復議、行政訴訟權利等事項。被征收人對市、縣級人民政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

2011年6月11日發(fā)出政府公告。

行政復議是60日，行政訴訟是3個月。

另外,還有個搬遷期限，一般就是15天。

關于公告中的訴權告示，這個我們是有過教訓的。

最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十一條：行政機關作出具體行政行為時，未告知公民、法人或者其他組織訴權或者起訴期限的，起訴期限從公民、法人或者其他組織知道或者應當知道訴權或者起訴期限之日起計算，但從知道或者應當知道具體行政行為內容之日起最長不得超過2年。復議決定未告知公民、法人或者其他組織訴權或者法定起訴期限的，適用前款規(guī)定。

最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第四十二條，公民、法人或者其他組織不知道行政機關作出的具體行政行為內容的，其起訴期限從知道或者應當知道該具體行政行為內容之日起計算。對涉及不動產的具體行政行為從作出之日起超過20年、其他具體行政行為從作出之日起超過5年提起訴訟的，人民法院不予受理。

因此，如果不告知起訴期限，會很麻煩。

最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第九十四條，在訴訟過程中，被告或者具體行政行為確定的權利人申請人民法院強制執(zhí)行被訴具體行政行為，人民法院不予執(zhí)行，但不及時執(zhí)行可能給國家利益、公共利益或者他人合法權益造成不可彌補的損失的，人民法院可以先予執(zhí)行。后者申請強制執(zhí)行的，應當提供相應的財產擔保。

我們知道，我們就用這一條，在當事人起訴時，采用了先予執(zhí)行。當然，現在老百姓也聰明了。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十八條：被征收人在法定期限內不申請行政復議或者不提起行政訴訟，在補償決定規(guī)定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。

理論上講，上述方法不靈了，你不能再趁老百姓起訴之機強拆了。

確定的搬遷日期是2011年6月26日。

最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十八條，行政機關申請人民法院強制執(zhí)行其具體行政行為，應當自被執(zhí)行人的法定起訴期限屆滿之日起180日內提出。逾期申請的，除有正當理由外，人民法院不予受理。

理論上講，就是從2011年9月11日計算，180天內，最遲約在2012年3月11日之前提出。

最高人民法院《關于執(zhí)行<中華人民共和國行政訴訟法>若干問題的解釋》第八十四條，申請執(zhí)行的期限從法律文書規(guī)定的履行期間最后一日起計算；法律文書中沒有規(guī)定履行期限的，從該法律文書送達當事人之日起計算。

粗略計算，政府最快可以強制執(zhí)行的時間是2011年9月26日。

當然，這個征收決定不是關鍵的，可執(zhí)行的主要是補償決定。

第十六步，房屋征收部門組織調查登記。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條規(guī)定，房屋征收部門應當對房屋征收范圍內房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調查登記，被征收人應當予以配合。調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

這里強調的是：調查結果應當在房屋征收范圍內向被征收人公布。

法律中規(guī)定被征收人應當予以配合，但他不配合怎么辦？法律中沒有明確。

一般認為這種義務不能強制，只能認為由于你不配合，我認為你的裝修是一般裝修，你訴訟的時候法院應當禁止你反悔。那么，你的精裝修我不能補償你！當然，這只是個別法官的觀點！現在沒有好辦法，只能想盡千方百計、費盡千言萬語、不畏千難萬險、踏遍千山萬水讓他配合你。

第十七步，房屋征收部門向有關部門出具暫停辦理相關手續(xù)的書面通知。

房屋征收部門應當將前款所列事項（不得在房屋征收范圍內實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為）書面通知有關部門暫停辦理相關手續(xù)。暫停辦理相關手續(xù)的書面通知應當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年。

這里有個時點“房屋征收范圍確定后”，如何確定？指的是政府的房屋征收公告發(fā)布之日起。2011年6月11日。一年，到2012年6月10日。

一般認為這個一年是除斥期間，不能延長，中斷。

第十八步，補償。

這是關鍵，老百姓不滿意，告你程序違法，說來說去都是因為補償不如他老人家的意愿。人民內部矛盾要用人民幣解決。搞定就是穩(wěn)定，沒事就是本事，擺平就是水平。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第十七條，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的補償包括：

（一）被征收房屋價值的補償；第十九條強調，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋征收評估辦法評估確定。對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請復核評估。對復核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑒定。房屋征收評估辦法由國務院住房城鄉(xiāng)建設主管部門制定，制定過程中，應當向社會公開征求意見。第二十條 房地產價格評估機構由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

（二）因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償；

（三）因征收房屋造成的停產停業(yè)損失的補償。停產停業(yè)損失，《城市房屋拆遷管理條例》第三十三條因拆遷非住宅房屋造成停產、停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。可惜我們都沒有做到。第二十三條 對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。目前省里不可能很快出規(guī)定，所以容易發(fā)生腐敗問題。

市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。

什么叫補助？法律上沒有明確規(guī)定，一般對于特殊家庭，如孤老、低保、重大病、傷殘軍人等，作為特殊照顧對象，一般根據不同困難程度，再另外補償一定的貨幣。目前，主要是指第十八條中“征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”。例如，原來住的時候最新房屋保障是12平方米，現在提高到了15平方米，那就按15平方米來補助。

獎勵不是補償。它是單獨的，對配合拆遷人的獎賞。上海為鼓勵早走早得益，各動遷方案一般設置各個獎期，根據搬遷的早晚，進行獎勵。如第一期，在動遷開始三個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵200元，每戶速遷費1萬元；第二期，在動遷開始在動遷開始五個月內簽約搬遷的，每平方米獎勵150元，每戶速遷費8000元之類。當然，還可以“發(fā)動群眾斗群眾”，用連坐的方法。如果一個樓棟、一坐樓、一個小區(qū)再行獎勵。還有上海市的全民投票，一人反對則10年不納入改造。

財政部、國家稅務總局《關于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關稅收政策的通知》（財稅[2005]45號）規(guī)定：

一、對被拆遷人按照國家有關城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標準取得的拆遷補償款，免征個人所得稅。

二、對拆遷居民因拆遷重新購置住房的，對購房成交價格中相當于拆遷補償款的部分免征契稅，成交價格超過拆遷補償款的，對超過部分征收契稅。

第十九步，提供周轉房，置換房，安置房。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。被征收人選擇房屋產權調換的，市、縣級人民政府應當提供用于產權調換的房屋，并與被征收人計算、結清被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產權調換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應當提供改建地段或者就近地段的房屋。

第二十步，對房屋進行認定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十四條：市、市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內未經登記的建筑進行調查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

最高法院（1999）行終字第20號判決書首次在司法審查中運用了行政法比例原則作出判決。

1993年4月，哈爾濱市同利實業(yè)公司（簡稱同利公司）向哈爾濱市規(guī)劃土地管理局（1995年10月份機構改革分立為規(guī)劃局和土地管理局）申請翻擴建其所有的、位于哈爾濱市道里區(qū)中央大街108號（原138號）院內的兩層樓房。（院內原有兩棟樓房，其中，臨中央大街一棟為地下1層、地上3層；院內一棟為地下1層、地上2層。）同年6月17日，同利公司與匯豐實業(yè)發(fā)展有限責任公司（簡稱匯豐公司）達成房屋買賣協(xié)議，簽定了《房屋產權有償轉讓協(xié)議書》，匯豐公司付清了1000萬元房款，交納了房屋買賣有關契稅費用，領取了房屋產權證。同年12月7日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局頒發(fā)93（地）字246號建設用地規(guī)劃許可證，同意同利公司翻建108號樓，用地面積339.20平方米。1994年1月6日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局以哈規(guī)土（94撥）字第2號建設用地許可證批準建設用地211.54平方米，建筑面積680平方米的3層建筑。同年5月9日，哈爾濱市規(guī)劃土地管理局核發(fā)給同利公司94（審）1004號《建設工程規(guī)劃許可證》，批準建筑面積588平方米。同年6月24日，同利公司與匯豐公司共同向規(guī)劃土地管理局申請擴建改造中央大街108號樓。申請增建4層，面積為1200平方米。在尚未得到哈爾濱市規(guī)劃土地管理局答復的情況下，匯豐公司依據同利公司取得的《建設工程規(guī)劃許可證》，于1994年7月末開始組織施工。至哈爾濱市規(guī)劃局作出處罰決定前（1996年8月12日），匯豐公司將中央大街108號院內原有2層建筑（建筑面積303.76平方米）拆除，建成地下1層、地面9層（建筑面積3800平方米）的建筑物，將中央大街108號臨街原有3層建筑（建筑面積1678.21平方米）拆除，建成地下1層、地面臨中央大街為6層、后退2.2米為7、8層、從8層再后退4.4米為9層（建筑面積6164平方米）的建筑物，兩建筑物連為一體。1996年8月12日，哈爾濱市規(guī)劃局作出的哈規(guī)罰決字（1996）第1號行政處罰決定中，責令匯豐公司：

1、拆除臨街部分的5至9層，并罰款192000元。

2、拆除108號院內地面8至9層，并罰款182400元。匯豐公司不服上述處罰決定，向黑龍江省高級人民法院提起行政訴訟。

黑龍江省高級人民法院經審理后認定，哈爾濱市規(guī)劃局處罰顯失公正，對市規(guī)劃局的具體行政行為予以變更，減少了拆除面積，變更了罰款數量。市規(guī)劃局不服一審判決，提起上訴。最高人民法院經審理后認為，原審判決認定事實基本清楚，適用法律、法規(guī)正確，駁回上訴，維持原判。

最高人民法院在判決書中寫道：“??訴訟中，上訴人提出匯豐公司建筑物遮擋中央大街保護建筑新華書店（原外文書店）頂部，影響了中央大街的整體景觀，按國務院批準的‘哈爾濱市總體規(guī)劃’中關于中央大街規(guī)劃的原則規(guī)定和中央大街建筑風貌的實際情況，本案可以是否遮擋新華書店頂部為影響中央大街景觀的參照標準。規(guī)劃局所作的處罰決定應針對影響的程度，責令匯豐公司采取相應的改正措施，既要保證行政管理目標的實現，又要兼顧保護相對人的權益，應以達到行政執(zhí)法目的和目標為限，盡可能使相對人的權益遭受最小的侵害。而上訴人所作的處罰決定中，拆除的面積明顯大于遮擋的面積，不必要地增加了被上訴人的損失，給被上訴人造成了過度的不利影響。原審判決認定該處罰決定顯示公正是正確的。原審判決將上訴人所作的處罰決定予以變更，雖然減少了拆除的面積和變更了罰款數額，但同樣達到了不遮擋新華書店頂部和制裁匯豐公司違法建設行為的目的，使匯豐公司所建商業(yè)服務樓符合哈爾濱市總體規(guī)劃中對中央大街的規(guī)劃要求，達到了執(zhí)法的目的，原審所作變更處罰并無不當。??”

比例原則，亦稱禁止過度原則，必學界通說認為，比例原則包含適當性原則、必要性原則和相當性原則三個子原則。行政法中比例原則是指行政權力的行使除了有法律依據這一前提外，行政主體還必須選擇對人民侵害最小的方式進行。比例原則對我國行政法治建設具有很強的借鑒意義。一句話，不能高射炮打蚊子。

第二十一步，簽訂補償協(xié)議。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十五條，房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

這個補償協(xié)議是民事合同還是行政合同？目前有爭議。

政府為了公共利益，可以對國有土地上單位和個人的房屋進行征收，這里的征收屬于行政法上的行政征收，屬于具體行政行為，可以申請行政復議，也可以提起行政訴訟。

而該《條例》第25條規(guī)定房屋征收部門與被征收人依照本條例的規(guī)定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

顯而易見，行政機關為了公共利益的需要，對行政征收這種具體行政行為采取了“協(xié)議”的形式，這種協(xié)議符合對行政合同的定義，即此協(xié)議系行政主體與行政相對人之間設立、變更、消滅行政法律關系的合意。

該《條例》25條同時規(guī)定，補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務的，另一方當事人可以依法提起訴訟。結合上文可以這樣理解“提起訴訟”即提起民事訴訟。如果提起行政訴訟，就無從解釋為何不可復議。

第二十二步，政府作出補償決定。

《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十六條，房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內予以公告。補償決定應當公平，包括本條例第二十五條第一款規(guī)定的有關補償協(xié)議的事項。被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

一般來說，簽約期是3個月。我們確定的政府征收公告日期是2011年6月11日，那么這里政府按照征收補償方案作出補償決定的日期最快是2011年9月11日。里面又包括一個搬遷期限15天。

這里又有個復議和訴訟。

初步算來，最快的可以申請強制執(zhí)行時間是2011年12月26日。

第二十三步，申請法院強制執(zhí)行。

所有這些都對我們的工作提出了更快、更高、更強的要求。

諸位同仁，面對征收，面對中國特色社會主義法律體系已經形成的客觀事實，我們只能“拿法律當擋箭牌”。

謝謝諸位！