第一篇：城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程新

城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程(GB/T18508-2001)

目錄 總則........................................................3 1.1 規(guī)程制定的目的............................................3 1.2 規(guī)程適用范圍..............................................3 1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定....................................3 1.4 職業(yè)道德..................................................3 1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期......................................3 1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù)........................................3 1.7 規(guī)程解釋權(quán)................................................3 2 城市土地估價(jià)基本原則和程序..................................4 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則....................................4 2.2 城市土地估價(jià)的程序........................................4 ３、城市土地價(jià)格的影響因素.....................................6 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類..................................6 3.2 一般因素..................................................6 3.3 區(qū)域因素..................................................6 3.4 個(gè)別因素..................................................6 ４．基準(zhǔn)地價(jià)評估...............................................6 4.1 準(zhǔn)備工作..................................................6 4.2 資料調(diào)查與整理............................................7 4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線....................................8 4.4 級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價(jià)............................8 2.模型選擇方法...............................................11 4.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià).............................13 4.6 利用土地交易資料評估路線價(jià)...............................18 4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定.......................................19 4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制.................................20 4.9 基準(zhǔn)地價(jià)圖的繪制.........................................23 4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新............................................24 5 宗地地價(jià)評估基本方法........................................28 5.1 宗地估價(jià)程序.............................................28 5.2 收益還原法...............................................29 5.3 市場比較法...............................................32 5.4 成本逼近法...............................................38 5.5 剩余法...................................................40 5.6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法.......................................42 6 各類用地宗地價(jià)格評估.......................................45 6.1 宗地類型.................................................45 6.2 居住類宗地價(jià)格評估.......................................46 6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評估...............................46 6.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評估...............................46 6.5 交通用地宗地價(jià)格評估.....................................46 6.6 綜合用地宗地價(jià)格評估.....................................46 6.7 公共綠地價(jià)格評估.........................................46 7 不同土地權(quán)利的宗地價(jià)格評估.................................46 7.1 按宗地權(quán)利劃分土地價(jià)格評估類別：.........................46 7.2 土地所有權(quán)價(jià)格評估.......................................46 7.3 土地使用權(quán)價(jià)格評估.......................................46 7.4 土地租賃權(quán)價(jià)格評估.......................................46 7.5 土地抵押價(jià)格評估.........................................46 7.6 土地地役權(quán)價(jià)格評估.......................................46 8 土地估價(jià)成果驗(yàn)收及確認(rèn).....................................46 8.1 基準(zhǔn)地價(jià)成果的驗(yàn)收及確認(rèn).................................46 8.2 宗地估價(jià)成果的確認(rèn).......................................46 9 名詞解釋...................................................46

城市土地估價(jià)規(guī)程 總則

1.1 規(guī)程制定的目的

為了規(guī)范土地估價(jià)行為，統(tǒng)一估價(jià)程序和方法，做到估價(jià)結(jié)果客觀、公正、合理，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，制定本規(guī)程。1.2 規(guī)程適用范圍

本規(guī)程適用于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)建設(shè)用地的“基準(zhǔn)地價(jià)”和“宗地地價(jià)”評估。獨(dú)立工礦區(qū)、城市規(guī)劃區(qū)外的成片開發(fā)區(qū)和國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地、農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地的土地估價(jià)也適用本規(guī)程。

本規(guī)程所稱城市，是指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn)。1.3 從事土地估價(jià)的基本規(guī)定

城市基準(zhǔn)地價(jià)評估由事業(yè)型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機(jī)構(gòu)評估，土地估價(jià)師不得少于７名。宗地地價(jià)評估由具有評估資格的市場中介機(jī)構(gòu)評估，土地估價(jià)師不得少于２名。1.4 職業(yè)道德

土地估價(jià)應(yīng)講職業(yè)道德。估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)獨(dú)立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價(jià)，應(yīng)為客戶保守秘密，按標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。1.5 土地估價(jià)報(bào)告的有效期 土地估價(jià)報(bào)告的有效期為一年。1.6 土地估價(jià)的法律依據(jù)

土地估價(jià)除應(yīng)符合本規(guī)程外，還應(yīng)符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定。1.7 規(guī)程解釋權(quán)

本規(guī)程由國土資源部負(fù)責(zé)解釋。2 城市土地估價(jià)基本原則和程序 2.1 城市土地估價(jià)的基本原則 2.1.1 土地估價(jià)應(yīng)遵循下列原則： 1．合法原則；

2．最高最佳使用原則； 3．替代原則； 4．預(yù)期收益原則； 5．供需原則； 6．估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則； 7．多方法相比較原則。

2.1.2 遵循合法原則，是指估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)在土地評估中，應(yīng)遵循相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定，所評估的對象應(yīng)以合法使用和合法處分為前提。

2.1.3 遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象的最高最佳使用為前提估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最佳使用。

企業(yè)改制、資產(chǎn)清算、地稅征收、公益用地中地價(jià)評估以估價(jià)對象的現(xiàn)狀使用為最高最V> 估價(jià)人員應(yīng)對土地的現(xiàn)狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價(jià)報(bào)告中說明。2.1.4 遵循替代原則，是指土地評估應(yīng)以同類地區(qū)類似土地在同等利用條件下的價(jià)格為基準(zhǔn)。估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地正常價(jià)格。

2.1.5 遵循預(yù)期收益原則，是指土地評估應(yīng)以估價(jià)對象在正常利用下的未來客觀有效的預(yù)期收益為基準(zhǔn)。

2.1.6 遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。2.1.7 遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，是指估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。2.1.8 遵循多方法相比較原則，是指土地評估應(yīng)以多種方法評估同一估價(jià)對象，相互比較，取得客觀估價(jià)結(jié)果。

2.2 城市土地估價(jià)的程序

2.2.1 城市土地估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行： 1.確定估價(jià)基本事項(xiàng)； 2.編制估價(jià)工作計(jì)劃； 3.實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象； 4.搜集估價(jià)所需資料； 5.選定估價(jià)方法計(jì)算； 6.確定估價(jià)結(jié)果； 7.提交估價(jià)報(bào)告。

2.2.2 確定估價(jià)基本事項(xiàng)，是指確定估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)等基本事項(xiàng)。確定估價(jià)對象包括確定估價(jià)對象的位置、用途、面積、權(quán)屬文件和估價(jià)權(quán)利性質(zhì)等；確定估價(jià)目的應(yīng)根據(jù)委托方的要求而定；確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。2.2.3 編制估價(jià)工作計(jì)劃，是指在確定估價(jià)基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)對估價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行初步分析，編制估價(jià)工作計(jì)劃。

估價(jià)工作計(jì)劃主要應(yīng)包括以下幾項(xiàng)： 1.估價(jià)擬采用的技術(shù)步驟；

2.估價(jià)擬采用的技術(shù)路線和估價(jià)方法； 3.需要調(diào)查的資料及取得途徑； 4.預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)。

2.2.4 實(shí)地確認(rèn)估價(jià)對象，是指估價(jià)人員必須親自到估價(jià)對象現(xiàn)場，實(shí)地勘查核實(shí)估價(jià)對象的位置、四至、面積、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)屬界限、周圍環(huán)境、道路狀況等，并對估價(jià)對象及周圍環(huán)境或臨路狀況進(jìn)行拍照等。

2.2.5 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)經(jīng)常搜集估價(jià)所需資料，并進(jìn)行核實(shí)、分析和整理。估價(jià)所需資料主要應(yīng)包括下列方面：

1.估價(jià)對象相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的申請、批件及合同等； 2.對土地價(jià)格有普遍影響的資料；

3.對估價(jià)對象所在地區(qū)的土地價(jià)格有影響的資料； 4.相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料； 5.確定土地估價(jià)參數(shù)的相關(guān)資料； 6.反映估價(jià)對象權(quán)屬及狀況的資料。

2.2.6 根據(jù)估價(jià)目的及估價(jià)對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進(jìn)行評估，計(jì)算地價(jià)。具體評估方法是在基本方法上根據(jù)對象的特殊性衍生出來的符合估價(jià)基本原理的方法。

2.2.7 估價(jià)人員在確定對象價(jià)格后，應(yīng)按估價(jià)報(bào)告格式的要求撰寫估價(jià)報(bào)告書。按照評估項(xiàng)目委托合同，估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人提交估價(jià)報(bào)告。土地估價(jià)報(bào)告需經(jīng)當(dāng)?shù)赝恋毓芾頇C(jī)關(guān)確認(rèn)后才能送交委托人。股份制改造上市企業(yè)的土地資產(chǎn)評估報(bào)告需按規(guī)定報(bào)省土地管理機(jī)關(guān)或國土資源部確認(rèn)。

３、城市土地價(jià)格的影響因素 3.1 城市土地價(jià)格影響因素分類

城市土地價(jià)格的影響因素主要有以下三大類： 1.一般因素； 2.區(qū)域因素； 3.個(gè)別因素。3.2 一般因素 一般因素是指影響城市地價(jià)總體水平的社會、經(jīng)濟(jì)、政策和自然因素等，內(nèi)容包括人口、行政區(qū)劃、城市發(fā)展過程、地理位置、自然條件、社會經(jīng)濟(jì)狀況、土地利用規(guī)劃及計(jì)劃、社會及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃等。3.3 區(qū)域因素

區(qū)域因素是指影響城市內(nèi)部區(qū)域之間地價(jià)水平的城市繁華程度及區(qū)域在城市中的位置交通條件、公共及基礎(chǔ)設(shè)施水平、區(qū)域環(huán)境條件、土地使用限制和自然條件等。3.4 個(gè)別因素

個(gè)別因素是指與宗地直接有關(guān)的自然條件、市政設(shè)施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質(zhì)條件、使用限制和宗地位置等。

地價(jià)影響因素復(fù)雜，且各宗地價(jià)格的影響因素不同。估價(jià)人員一定要仔細(xì)調(diào)查，具體分析，不可千篇一律。４．基準(zhǔn)地價(jià)評估 4.1 準(zhǔn)備工作

準(zhǔn)備工作主要有編寫基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書、制定基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)查表和工作表、準(zhǔn)備工作底圖等。基準(zhǔn)地價(jià)評估任務(wù)書的內(nèi)容包括：城市基本情況、基準(zhǔn)地價(jià)評估工作的領(lǐng)導(dǎo)與組織、估價(jià)時(shí)間安排和經(jīng)費(fèi)預(yù)算、估價(jià)成果及技術(shù)方案等。

基準(zhǔn)地價(jià)評估的表格應(yīng)根據(jù)各的實(shí)際需要來制定。一些基本表格見附錄A。基準(zhǔn)地價(jià)工作底圖為：

大城市

1:10000-1:20000 中等城市

1:5000-1:10000 小城市以下

1:1000-1:5000 按路線價(jià)評估基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域,局部商業(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)圖可采用更大比例尺圖件。4.2 資料調(diào)查與整理 4.2.1 資料調(diào)查的一般要求

1.調(diào)查、收集到有關(guān)的地價(jià)資料要按實(shí)地位置標(biāo)注到估價(jià)工作底圖上； 2.調(diào)查以土地級或均質(zhì)地域?yàn)閱挝贿M(jìn)行； 3.樣本抽樣采用分類不等比抽樣調(diào)查； 4.樣本要有代表性； 5.樣本分布要均勻；

6.調(diào)查樣本數(shù)為每級別內(nèi)相同土地利用性質(zhì)宗地?cái)?shù)的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調(diào)查樣本至少應(yīng)占其總量的１５％，每級樣本總數(shù)不少于30個(gè)； 7.所選樣本應(yīng)能同時(shí)獲得地價(jià)或利用效益和相對應(yīng)的土地條件資料； 8.出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股、聯(lián)營、聯(lián)建等地價(jià)和企業(yè)單位土地利用效益資料以元為單位，準(zhǔn)確到小數(shù)點(diǎn)后一位；

9.調(diào)查資料必須填入相應(yīng)的調(diào)表格。4.2.2 資料調(diào)查的內(nèi)容

1.土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術(shù)報(bào)告、其它能用于土地估價(jià)的定級成果及資料；

2.土地利用效益資料：包括不同行業(yè)資金利潤率標(biāo)準(zhǔn)、同一行業(yè)不同規(guī)模的資金利用效益資料、不同行業(yè)不同規(guī)模的企業(yè)勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)、行業(yè)經(jīng)濟(jì)效益資料、單位或企業(yè)土地利用效益資料； 3.地租、地價(jià)資料：土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)資料，房屋造價(jià)、重置價(jià)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)及土地開發(fā)費(fèi)用資料等； 4.影響地價(jià)的因素資料；

5.其它資料：歷史地價(jià)資料、經(jīng)濟(jì)發(fā)展及利息率利潤率資料、有關(guān)經(jīng)濟(jì)指數(shù)及建筑材料價(jià)格上漲指數(shù)、土地開發(fā)與經(jīng)營的政策法規(guī)、條例、規(guī)定等、有關(guān)土地房屋的稅收種類、生產(chǎn)率、城市規(guī)劃等有關(guān)資料。

4.2.3 樣本資料的整理 1.樣本剔除。

逐表審查調(diào)查資料，將缺主要項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常性況的樣本剔除。2.樣本資料歸類

將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質(zhì)地域、土地用途、企業(yè)用地效益、地價(jià)的交易方式和地價(jià)計(jì)算方法進(jìn)行歸類。當(dāng)樣本數(shù)量少于規(guī)定要求時(shí)應(yīng)進(jìn)行樣本的補(bǔ)充調(diào)查。4.3 基準(zhǔn)地價(jià)評估的技術(shù)路線

4.3.1 以土地定級為基礎(chǔ)，土地收益（地租）為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場不發(fā)達(dá)，土地交易案例不多的城市。

4.3.2 用土地條件劃分均質(zhì)地域（或以土地定級為基礎(chǔ)），用市場交易價(jià)格等資料評估基準(zhǔn)地價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)，土地交易案例多的城市，是今后基準(zhǔn)地價(jià)評估的主要技術(shù)路線。

4.3.3 土地條件劃分均質(zhì)地域，用市場交易價(jià)格等資料評估路線價(jià)。該技術(shù)路線主要用于土地市場發(fā)達(dá)城市的部分商業(yè)用地的評估。4.4 級差收益（地租）法評估基準(zhǔn)地價(jià) 4.4.1 土地級別的確定

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》的要求，確定土地的級別。4.4.2 樣本數(shù)據(jù)處理 4.4.2.1 土地利用類型的劃分

土地利用類型的劃分按利用現(xiàn)狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，也以土地的現(xiàn)狀開發(fā)程度和現(xiàn)狀利用程度為依據(jù)，適當(dāng)考慮土地利用規(guī)劃。土地利用類型分為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業(yè)用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業(yè)等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。4.4.2.2 單元土地質(zhì)量指數(shù)計(jì)算

根據(jù)土地級別內(nèi)單元總分值進(jìn)行級差收益測算時(shí)，單元土地質(zhì)量指數(shù)按下式計(jì)算： fi Xin =--n 式中：Xin ：某單元土地質(zhì)量指數(shù)； fi ：某單元總分值； n ：土地級別數(shù)

4.4.2.3 行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中某種行業(yè)或類別的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算各行業(yè)或類別的資本效益折算系數(shù)： Crm Kci =--Cr 式中： Kci ：某用地類型中的某行業(yè)或類別資本效益折算系數(shù) Crm ：該用地類型中某一行業(yè)或類別全市平均資金利潤率 Cr ：該用地類型中標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)或類別全市平均資金利潤率 4.4.2.4 規(guī)模資本效益折算系數(shù)的計(jì)算

分別以商業(yè)、住宅、工業(yè)中當(dāng)?shù)匦袠I(yè)最佳企業(yè)規(guī)模或技術(shù)水平下的資本為標(biāo)準(zhǔn)，按下式計(jì)算規(guī)模資本效益折算系數(shù)： Crn Ｋcs =--Cmax 式中：Ｋcs ：某一行業(yè)或類別某一規(guī)模下的資本效益折算系數(shù) Crn ：該行業(yè)或類別某一規(guī)模下的全市平均資金利潤率 Cmax ：該行業(yè)或類別最佳規(guī)模下的全市平均資金利潤率 4.4.2.5 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額的計(jì)算 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額按下式計(jì)算： Cs =Ce×Kci ×Kcs 式中：Cs：企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)資本額 Ce ：企業(yè)實(shí)際使用的資本額 Kci、Kcs同前。

4.4.2.6 合理工資量的計(jì)算

按當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)不同技術(shù)水平下勞動(dòng)力的定員標(biāo)準(zhǔn)，用下式計(jì)算合理的工資支出標(biāo)準(zhǔn)： LPs Lcs = Lce ×--LPe 式中：Lcs ：某企業(yè)在標(biāo)準(zhǔn)定員情況下應(yīng)支出的工資額 Lce ：該企業(yè)實(shí)際支出的工資額

LPs ：某一技術(shù)水平下同等規(guī)模的企業(yè)應(yīng)有勞動(dòng)力標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)量 LPe ：企業(yè)實(shí)際占有的勞動(dòng)力數(shù)量 4.4.2.7 企業(yè)效益資料的整理

將收集到的企業(yè)效益資料，按標(biāo)準(zhǔn)化公式計(jì)算整理。4.4.3 指標(biāo)選擇與樣本數(shù)據(jù)歸類 4.4.3.1 級差收益測算指標(biāo)的選擇

級差收益測算選擇的指標(biāo)主要有單位土地面積的凈收益、單位土地面積標(biāo)準(zhǔn)資金占有量、單位土地面積合理工資占有量、企業(yè)所在土地的級別或單元總分值。4.4.3.2 樣本數(shù)據(jù)歸類

以土地級別為單位，分別以不同土地利用類型進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類，可以細(xì)分的土地類型還可按細(xì)類歸類。

4.4.3.3 樣本數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

數(shù)據(jù)檢驗(yàn)以土地級別或均質(zhì)區(qū)域?yàn)閱挝唬滞恋乩妙愋瓦M(jìn)行抽樣樣本的總體和方差檢驗(yàn)。用卡方檢驗(yàn)法、秩和檢驗(yàn)法分別對已知數(shù)據(jù)總體分布類型和未知數(shù)據(jù)分布類型的樣本進(jìn)行總體一致性檢驗(yàn)。

用 t 檢驗(yàn)法和均值――方差法分別對樣本總體為正態(tài)和非正態(tài)分布的進(jìn)行異常值剔除。當(dāng)檢驗(yàn)后的數(shù)據(jù)不能滿足模型建立的需要時(shí)，應(yīng)增加抽樣數(shù)據(jù)，按以上方式重新進(jìn)行數(shù)據(jù)歸類。4.4.4 模型選擇與系數(shù)估計(jì) 4.4.4.1 模型選擇

1.常用于級差收益（地租）測算的模型有： A、Yn=A(1+r)X1n

或 Yn=A(1+r)aX1n 其中： Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)；

r ：利潤級差系數(shù)；

X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； α：待定系數(shù)。

土地質(zhì)量從優(yōu)到劣按等級系數(shù)１，２，??n排列，土地級別指數(shù)取值為n,??2，１。Ｂ、Yn = b0 + b1X1n+ b2 X2+ b3X3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b0 ：常數(shù)，大于零；

b１、b２、b３ ：分別為土地、資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。C、Yn=A(1+r)X1n ＊ X2b2 ＊ X3b3 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； A：常數(shù)；

r ：利潤級差系數(shù)；

X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３ ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)。D、Yn = F(X1n)+ b2X2+ b3X3+V 式中：Yn ：第n級土地樣本每平方米土地的利潤值； X1n ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù)；

F(X1n)：自變量X1n 的未知函數(shù)，為土地帶給企業(yè)的利潤； X2 ：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)資金占有量； X３：每平方米土地上標(biāo)準(zhǔn)工資占有量； b２、b３ ：分別為資本、勞動(dòng)力的回歸系數(shù)； Ｖ：誤差項(xiàng)。2.模型選擇方法

根據(jù)數(shù)據(jù)資料條件，用以下方法進(jìn)行模型選擇： 方法一：在已知線性模型的前提下，用被解釋變量與解釋變量的二維散點(diǎn)圖來初步確定模型的數(shù)學(xué)形式。

方法二：將樣本數(shù)據(jù)依次代入可能的數(shù)學(xué)模型中，得到不同樣本的回歸模型，同時(shí)對各樣本模型進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)和計(jì)量檢驗(yàn)，按檢驗(yàn)結(jié)果，選定測算模型。4.4.4.2 系數(shù)估計(jì) 1.模型確定

根據(jù)4.4.4.1條中提供的模型、模型選擇方法和樣本數(shù)據(jù)條件，確定收益測算模型，測定各因素系數(shù)值。2.系數(shù)估計(jì)

將樣本資料代入數(shù)學(xué)模型，求出各因素系數(shù)的估計(jì)值。其計(jì)算方法一般用最小二乘法求解因素系數(shù)估計(jì)值，工作步驟為：

1.線性變換，將各種非線性模型變換成線性模型； 2.構(gòu)造擬合誤差的平方和； 3.導(dǎo)出正規(guī)方程組； 4.求解正規(guī)方程組； 5.確定因素系數(shù)估計(jì)值。

4.4.4.3 因素系數(shù)估計(jì)值的可靠性檢驗(yàn) 1.經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

一般從符號和值域兩個(gè)方面檢驗(yàn)。符號檢驗(yàn)主要是根據(jù)模型中變量設(shè)計(jì)所要達(dá)到的條件進(jìn)行檢驗(yàn)；值域檢驗(yàn)是根據(jù)現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件加以具體限定。2.統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

通過回歸系數(shù)bj的統(tǒng)計(jì)顯著性檢驗(yàn)，判斷因素Xi對凈收益Y的影響程度。通過回歸系數(shù)的總體顯著性檢驗(yàn)，判斷因素在總體上對凈收益的影響程度。通過模型的擬合優(yōu)度檢驗(yàn)，判斷建立的模型與樣本數(shù)據(jù)的擬合程度。3.計(jì)量經(jīng)濟(jì)檢驗(yàn)

通過異方差性檢驗(yàn)和多重共線性檢驗(yàn)，判斷統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)的有效性。4.4.5 土地收益計(jì)算

將樣本數(shù)據(jù)代入確定的數(shù)學(xué)模型中，得到每一級土地上不同行業(yè)的土地收益值，各模型土地收益為：

Ａ模型

Ini =A(1+r)X1n B模型

Ini =Ynird 式中：P1b：某一用途土地在某一土地級上的基準(zhǔn)地價(jià)； In ：某一用途土地在某一土地級上單位面積的平均收益； rd ：土地還原利率

根據(jù)計(jì)算結(jié)果，確定用級差收益（地租）測算的每級土地上商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的基準(zhǔn)地價(jià)。

對離散度較大的測算結(jié)果，要在級別基準(zhǔn)地價(jià)基礎(chǔ)上，確定用級差收益測算的不同區(qū)域、地段的基準(zhǔn)地價(jià)。

每一級土地上，將商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型的最高基準(zhǔn)地價(jià)作為用級差收益測算的該級土地的基準(zhǔn)地價(jià)，根據(jù)需要可用確定級別綜合基準(zhǔn)地價(jià)的方法確定區(qū)域或區(qū)段的綜合基準(zhǔn)地價(jià)。按測算結(jié)果，編制各級各類土地的基準(zhǔn)地價(jià)表。4.5 利用土地交易資料評估基準(zhǔn)地價(jià)

4.5.1 各類用途土地級別或土地均質(zhì)區(qū)域的確定

4.5.1.1 以已劃定的土地級別作為基準(zhǔn)地價(jià)的測算區(qū)域。如果城市土地級別較大，而同類用地的地租地價(jià)在同一級別的變化幅度較大時(shí)，就要細(xì)分土地級別或區(qū)域。

4.5.1.2 在沒有進(jìn)行土地定級的城市，可按城市土地條件相似和樣點(diǎn)地價(jià)相近劃分均質(zhì)地域，作為基準(zhǔn)地價(jià)測算區(qū)域。其一般程序?yàn)椋哼x擇劃分區(qū)域的因素，確定因素劃分區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)查資料和圖件，初步劃分區(qū)域，實(shí)地校核調(diào)整和區(qū)域邊界的確定。

4.5.1.3 均質(zhì)地域中樣本數(shù)量較少，不能滿足模型推斷的樣本需要量時(shí)，可通過均質(zhì)地域同一性判別，進(jìn)行適當(dāng)歸并。4.5.2 樣點(diǎn)地價(jià)的整理

交易地價(jià)資料即樣點(diǎn)地價(jià)資料的整理包括一些樣點(diǎn)宗地地價(jià)的評估和樣點(diǎn)地價(jià)的修正。宗地地價(jià)評估方法見5、6、7。在樣點(diǎn)地價(jià)的整理中，關(guān)鍵是各參數(shù)的確定。估價(jià)人員一定要從實(shí)際出發(fā)，調(diào)查研究，積累有效數(shù)據(jù)，確定不同時(shí)期不同地區(qū)的估價(jià)參數(shù)。4.5.2.1 土地聯(lián)營入股資料

根據(jù)合同內(nèi)容或雙方的實(shí)際經(jīng)營情況，按土地的年收益或入股比例，分別計(jì)算地價(jià)。1.用土地入股取得的年收益，按下式計(jì)算地價(jià)： Plg

Pls=（--）×--s

rd 式中：Pls--聯(lián)營土地單位面積地價(jià) Plg--土地股每年分享的利潤或股息 s--聯(lián)營土地面積 rd--土地還原利率

2.用合同規(guī)定的資本投入情況和分成比例，按下式計(jì)算地價(jià)： re

Pls=Cg×（--）×--rc

s 式中：Pls--聯(lián)營土地單位面積地價(jià) Cg--出資方的資本總量 re--出地方利潤分成量 rc--出資方利潤分成量 s--聯(lián)營土地面積 4.5.2.2 以地?fù)Q房資料

用出地方取得房地產(chǎn)的市場價(jià)格作為讓出土地的總地價(jià)，按下式計(jì)算地價(jià)： Stb×Pbs Pls=----s 式中：Pls--宗地單位面積地價(jià) Stb--轉(zhuǎn)讓土地方獲得的建筑面積 Pbs--單位建筑面積的平均售價(jià) Ｓ--讓出的土地面積 4.5.2.3 聯(lián)建分成資料

聯(lián)建分成的土地不直接進(jìn)入市場，估價(jià)中不計(jì)算土地資本的利息，也不計(jì)算投資資本的利潤，則地價(jià)計(jì)算公式為：

（Pbm+T）×Slb

（Pbm+T）×Slb×Rv Pls=--------=----------Scl

Scb 式中：Pls--聯(lián)建房中單位土地面積的地價(jià) Pbm--房屋單位建筑面積造價(jià) T--房屋單位建筑面積交納的稅費(fèi) Slb--出地方分成建筑面積 Scl--出資方建筑物分?jǐn)偟耐恋孛娣e Rv--容積率

Scb--出資方分成建筑面積 4.5.2.4 樣點(diǎn)地價(jià)的年期修正

不同年期的樣點(diǎn)地價(jià)資料只有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)年期（一般以法定最高出讓年期為基準(zhǔn)地價(jià)年期）修正，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。

1.有限年期使用權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為：

[1－（1/（1+rd）m）] Pm=Pml×----------[1－（1/（1+rd）m1）] 式中：Pm──基準(zhǔn)地價(jià)年期的土地使用權(quán)價(jià)格 m1──樣點(diǎn)地價(jià)的實(shí)際年期 Pm1──樣點(diǎn)地價(jià) m──基準(zhǔn)地價(jià)年期 rd──土地還原利率

2.所有權(quán)地價(jià)修正到基準(zhǔn)地價(jià)年期： 計(jì)算公式為：

Pm=P×[1－（1/（1+rd）m）] 式中：P為土地所有權(quán)價(jià)格，Pm、rd、m含義同上。4.5.2.5 樣點(diǎn)地價(jià)的交易時(shí)間修正

不同交易時(shí)間的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估基準(zhǔn)日時(shí)地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。時(shí)間修正系數(shù)的確定以年為單位，區(qū)別不同土地用途，計(jì)算地價(jià)年度之間的平均上漲或下降幅度。在建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)的城市，可用地價(jià)指數(shù)計(jì)算。計(jì)算公式為：

Pis Kij=── Pij 式中：Kij──某類土地用途第j年數(shù)據(jù)修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估年的系數(shù) Pis──某類土地用途基準(zhǔn)地價(jià)評估年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）Pij──某類土地用途第j年土地交易平均價(jià)（或地價(jià)指數(shù)）

對不同年份發(fā)生的交易宗地地價(jià)，地價(jià)修正到評估年份的計(jì)算公式為： Pls=Kij×Pji 式中：Pls──修正到評估時(shí)間的宗地價(jià)格 Pji──第j年，第i類宗地的實(shí)際成交地價(jià) 4.5.2.6 樣點(diǎn)地價(jià)的容積率修正

不同容積率下的樣點(diǎn)地價(jià)，只有修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)容積率下地價(jià)，才能用于基準(zhǔn)地價(jià)評估。首先編制容積率修正系數(shù)表： Pis Kr=── Pi 式中：Kr──容積率修正系數(shù)

Pis──某一區(qū)域某一用途基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)容積率下單位面積平均地價(jià) Pi──某一區(qū)域某一用途在某一容積率時(shí)單位面積的平均地價(jià)

對不同容積率情況下發(fā)生的交易地價(jià)，按下式將地價(jià)修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率的價(jià)格： Pls=Kr×Pli 式中：Pls──修正到標(biāo)準(zhǔn)容積率時(shí)的宗地地價(jià) Pli──某一容積率下的宗地交易價(jià)格 Kr──同前

4.5.2.7 樣點(diǎn)地價(jià)的其它修正 根據(jù)交易地價(jià)資料情況，還可以進(jìn)行如下修正：

1.交易情況修正：把交易情況不正常的樣點(diǎn)地價(jià)，修正到在公開、公平的正常市場情況下交易地價(jià)。協(xié)議出讓地價(jià)、暗箱操作地價(jià)、急買急賣地價(jià)等均屬不正常交易地價(jià)。

2.地價(jià)樓層分配修正：樣點(diǎn)資料若為大廈某層之建筑售價(jià)，需根據(jù)地價(jià)樓層分配關(guān)系求出其基地價(jià)。

3.基礎(chǔ)設(shè)施配套程度修正：在不同基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的樣點(diǎn)地價(jià)，一定修正到基準(zhǔn)地價(jià)評估所設(shè)定的基礎(chǔ)設(shè)施配套程度下的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)。

4.同一用途中不同用地細(xì)類修正：商業(yè)用地中大商廈、金融大廈等與臨街小店鋪的地價(jià)，住宅用地中高檔住宅與低檔住宅的地價(jià)，在沒有按細(xì)類評估基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，要作用地細(xì)類的修正。等等。

4.5.2.8 樣點(diǎn)地價(jià)圖的繪制

在有條件的城市，要在工作底圖上繪制樣點(diǎn)地價(jià)圖。

1.按商業(yè)、住宅、工業(yè)等不同用途分別作地價(jià)樣點(diǎn)資料分布圖； 2.土地級別界線和均質(zhì)地域界線要反映在圖上；

3.直接在圖上表示地價(jià)，地價(jià)資料多時(shí)，采用分級圖表示地價(jià)點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)。4.5.3 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理 4.5.3.1 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)

1.同一土地級或均質(zhì)地域中，同一交易方式的樣本地價(jià)要通過樣本同一性檢驗(yàn)。同一均質(zhì)地域中樣本數(shù)量不能滿足總體檢驗(yàn)的需要時(shí)，需對均質(zhì)地域進(jìn)行差別判別歸類，按類進(jìn)行樣本總體同一性檢驗(yàn)。

2.同一均質(zhì)地域中，不同交易方式計(jì)算的樣本地價(jià)，也要通過樣本總體同一性的檢驗(yàn)。3.樣本總體檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。4.5.3.2 樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理

1.城市中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高區(qū)段，應(yīng)單獨(dú)表示。

2.相同用途的樣點(diǎn)地價(jià)，在確定方差檢驗(yàn)精度后，精度以外的數(shù)據(jù)作為異常數(shù)據(jù)剔除。方差檢驗(yàn)規(guī)定參見4.4.3.3條中有關(guān)規(guī)定。

3.同一級別、均質(zhì)地域中，不同交易方式下估算的樣點(diǎn)地價(jià)，當(dāng)總體不一致時(shí)，以最有代表性，樣點(diǎn)數(shù)量多的作為基準(zhǔn)地價(jià)評估的基礎(chǔ)資料。4.5.3.3 數(shù)據(jù)整理

將經(jīng)過修正及樣本數(shù)據(jù)處理以后的樣點(diǎn)，按土地級、土地均質(zhì)區(qū)域、土地用途和資料交易方式順序進(jìn)行整理，并填表。

4.5.4 利用樣點(diǎn)地價(jià)評估區(qū)域或級別基準(zhǔn)地價(jià) 4.5.4.1 用樣點(diǎn)地價(jià)評估區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià) 1.有樣點(diǎn)區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估

A.樣本數(shù)量的確定。按數(shù)理統(tǒng)計(jì)要求，合格樣本量最少應(yīng)為影響因素?cái)?shù)的４倍。

B.模型選擇及基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算。在有樣點(diǎn)區(qū)域或級別內(nèi)，可利用不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。一般選擇下式計(jì)算區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)： 或

式中： Pla：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)的分用途單位面積基準(zhǔn)地價(jià)；

Pli ：某均質(zhì)地域或級別內(nèi)各用途各有效樣點(diǎn)的單位面積地價(jià)或眾數(shù)樣點(diǎn)單位面積地價(jià)； M：均質(zhì)區(qū)域或級別內(nèi)可利用的有效地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)； SI：樣點(diǎn)宗地面積。

2.沒有交易價(jià)資料或交易價(jià)格資料較少區(qū)域或級別的基準(zhǔn)地價(jià)評估

沒有交易資料的區(qū)域或級別，基準(zhǔn)地價(jià)評估采用比較法、比例系數(shù)法或系數(shù)修正法進(jìn)行。評估程序?yàn)椋?/p>

A.對已評估出基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域或級別，建立地價(jià)與影響價(jià)格的土地條件對照表； B.將沒有交易資料或數(shù)量不足的區(qū)域或級別，進(jìn)行土地條件調(diào)查和量化； C.比較待估價(jià)區(qū)域或級別同有地價(jià)區(qū)域或級別的接近程度，估算其基準(zhǔn)地價(jià)； D.因素差異大的區(qū)域，在比較基礎(chǔ)上，采用系數(shù)修訂法估算區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)；

E.通過確定各種用途基準(zhǔn)地價(jià)在不同區(qū)域或級別內(nèi)的比例關(guān)系，估算出其它用途的基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.2 建立樣點(diǎn)地價(jià)和土地級別模型，評估級別基準(zhǔn)地價(jià)

A.模型選擇：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。數(shù)學(xué)模型為： Yn=A(1+r)Xn

或 Yn=A(1+r)aXn 其中： Yn ：第n級土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別基準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)；

r ：地價(jià)級差系數(shù)；

Xn ：第n級土地級別指數(shù)或單元土地質(zhì)量指數(shù) α：待定系數(shù)。

在特殊情況下，要做地價(jià)與土地級別二維關(guān)系圖，確定測算模型。

B.系數(shù)估計(jì)：將收集到的不同用途的地價(jià)資料，按用途將通過檢驗(yàn)的地價(jià)資料代入模型中，估計(jì)參數(shù)值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進(jìn)行系數(shù)可靠性檢驗(yàn)，檢驗(yàn)要求按4.4.4.3條中的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

C.基準(zhǔn)地價(jià)評估：將估計(jì)值Ａ、r和有關(guān)參數(shù)代入，得到各級土地的基準(zhǔn)地價(jià)或各單元分值的估計(jì)地價(jià)。地此基礎(chǔ)上，根據(jù)地價(jià)的離散程度，確定區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。4.5.4.3 用地細(xì)類基準(zhǔn)地價(jià)的估算

根據(jù)市場交易地價(jià)資料，按商業(yè)、住宅、工業(yè)用地中的用地細(xì)類再作分析，如商業(yè)用地中又可分金融細(xì)類、賓館辦公細(xì)類、商場細(xì)類和零售商店等細(xì)類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細(xì)類，根據(jù)地價(jià)在細(xì)類中的變化，估算各用地類中細(xì)類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.6 利用土地交易資料評估路線價(jià) 4.6.1 路線價(jià)的評估范圍

路線價(jià)主要用于繁華商業(yè)區(qū)段的價(jià)格評估。4.6.2 商業(yè)用地路線價(jià)區(qū)段的劃分 4.6.2.1 地價(jià)區(qū)段劃分標(biāo)準(zhǔn)：

1.商業(yè)用地區(qū)位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區(qū)段； 2.商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個(gè)地價(jià)區(qū)段 4.6.2.2 區(qū)段劃分方法：

1.以道路、溝渠或其他明顯地物界限；

2.在確定有路線價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的地價(jià)區(qū)段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數(shù)進(jìn)深代替。4.6.3 樣點(diǎn)地價(jià)的整理 與4.5.2條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.4 樣點(diǎn)地價(jià)的數(shù)據(jù)檢驗(yàn) 與4.5.3條中有關(guān)規(guī)定相同。4.6.5 評估區(qū)段地價(jià)

4.6.5.1 有樣點(diǎn)區(qū)段路線價(jià)的評估

以市場交易地價(jià)資料為基礎(chǔ)，求取各區(qū)段的平均價(jià)為區(qū)段地價(jià)。方法有三種： 1.取中位數(shù)。2.取眾數(shù)。3.取算術(shù)平均數(shù)。

4.6.5.2 無樣點(diǎn)地價(jià)或樣點(diǎn)地價(jià)較少的區(qū)段路線價(jià)評估

沒有交易資料的區(qū)段路線價(jià)評估，用比較法、系數(shù)修正法進(jìn)行。見4.5.4.1中第二款。4.6.6 劃分地價(jià)等級

把區(qū)段地價(jià)按地價(jià)高低排列，并描繪在數(shù)軸散點(diǎn)圖或頻率直方圖上，密集區(qū)域即為一個(gè)地價(jià)等級。

4.7 城市基準(zhǔn)地價(jià)的確定 4.7.1 基準(zhǔn)地價(jià)確定的原則

1.以實(shí)際數(shù)據(jù)測算的結(jié)果為準(zhǔn)，以比較、修正的結(jié)果為輔。

2.地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)的以市場交易資料測算結(jié)果為準(zhǔn)，級差收益測算結(jié)果驗(yàn)證。3.地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)的以級差收益測算結(jié)果為準(zhǔn)，市場交易資料測算結(jié)果驗(yàn)證。4.體現(xiàn)地產(chǎn)管理政策。4.7.2 基準(zhǔn)地價(jià)的確定

以一種方法測算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，用該種方法確定的級別商業(yè)、住宅、工業(yè)用途的基準(zhǔn)地價(jià)為城市基準(zhǔn)地價(jià)。

以兩種以上方法測算城市分用途基準(zhǔn)地價(jià)的，應(yīng)以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬貌煌椒ǖ臏y算結(jié)果，根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌鰻顩r和地價(jià)水平，確定級別或區(qū)域中各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

以兩種以上方法測算城市基準(zhǔn)地價(jià)的，根據(jù)不同方法的評估結(jié)果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結(jié)果為標(biāo)準(zhǔn)，用其它方法的結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)修正，確定各用途的基準(zhǔn)地價(jià)。根據(jù)城市土地利用特點(diǎn)，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業(yè)、住宅、工業(yè)用途中的用地細(xì)類再作分析，估算各用地類的基準(zhǔn)地價(jià)。4.8 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

4.8.1 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表是采用替代原理，建立基準(zhǔn)地價(jià)、宗地地價(jià)及其影響因素之間的相關(guān)關(guān)系，編制出基準(zhǔn)地價(jià)在不同因素條件下修正為宗地地價(jià)的系數(shù)體系。以便能在宗地條件調(diào)查的基礎(chǔ)上，按對應(yīng)的修正系數(shù)，快速、高效、及時(shí)地評估出宗地地價(jià)。它分為級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表和路線價(jià)修正系數(shù)表兩種。

4.8.2 級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制

級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價(jià)資料兩種方法。

如果基準(zhǔn)地價(jià)成果在商業(yè)、住宅和工業(yè)三大土地利用類型下有細(xì)化地類的基準(zhǔn)價(jià)格，則盡可能編制細(xì)化地類的基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表。如果其基準(zhǔn)地價(jià)成果只有商業(yè)、住宅和工業(yè)三大地類，則基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一定要反映土地利用的復(fù)雜性。關(guān)鍵是準(zhǔn)確地把握各用地類型的地價(jià)影響因素和影響權(quán)重。

4.8.2.1 用土地利用效益（地租）資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1.確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按4.7條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2.宗地地價(jià)影響因素的選擇(1)商業(yè)用地的影響因素

A.商業(yè)繁華度。主要指商業(yè)區(qū)級別、商業(yè)服務(wù)業(yè)店鋪總數(shù)。B.交通便捷度。主要指商業(yè)用地與公交、道路等城市交通系統(tǒng)連接的便利程度。C.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指商業(yè)區(qū)各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。

D.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指商業(yè)區(qū)的人口密度、收入水平、社會治安等人文環(huán)境和污染、綠化及自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

E.規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對商業(yè)區(qū)土地利用的要求。

F.宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。G.其他因素。

(2)住宅用地的影響因素

A.住宅區(qū)的位置。包括距商業(yè)服務(wù)中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區(qū)位、商業(yè)服務(wù)業(yè)對各類型住宅區(qū)的影響程度等。

B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。主要指直接用于為居住服務(wù)的各項(xiàng)市政基礎(chǔ)設(shè)施的利用程度和質(zhì)量高低。C.交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。

D.公用設(shè)施完備度。主要指為住宅區(qū)域服務(wù)的公用設(shè)施完善程度，包括學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、郵電所等配置狀況。

E.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。主要指住宅區(qū)內(nèi)居民的就業(yè)結(jié)構(gòu)、受教育程度、居住條件、治安等人文環(huán)境和污染、綠化程度、自然災(zāi)害等自然環(huán)境。

F.規(guī)劃限制。主要指城市規(guī)劃對住宅區(qū)土地利用的要求。

G.宗地條件。主要有宗地形狀、地質(zhì)、面積、利用方向（細(xì)類）和利用強(qiáng)度等。H.其他因素。

(3)工業(yè)用地的影響因素 A.交通便捷度。B.基礎(chǔ)設(shè)施完善度。C.環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度。D.產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模。E.規(guī)劃限制。F.宗地條件。G.其他因素。

(4)各因素影響地價(jià)程度的確定

采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價(jià)的影響程度，確定各因素的權(quán)重值。3.各因素影響地價(jià)修正幅度的計(jì)算(1)修正幅度值的計(jì)算

以級別或區(qū)域?yàn)閱挝唬{(diào)查各級別或區(qū)域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準(zhǔn)地價(jià)折算的年土地收益值相減，得到上調(diào)或下調(diào)的最高值。上調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Inh-Ilb Ｆ１＝---* 100% Ilb 下調(diào)幅度的計(jì)算公式為： Ilb-Inl Ｆ2＝---* 100% Ilb 式中：F1---基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)最大幅度 F2---基準(zhǔn)地價(jià)下調(diào)最大幅度 Ilb---基準(zhǔn)地價(jià)折算的年收益

Inb---級別或區(qū)域正常土地收益的最高值 Inl---級別或區(qū)域正常土地收益的最低值

在確定上調(diào)、下調(diào)幅度的情況下，內(nèi)插修正值，將宗地地價(jià)修正幅度劃分成五個(gè)檔次。(2)影響地價(jià)各因素修正幅度的確定

按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價(jià)的影響，按下式計(jì)算各因素的修正幅度。F1i=F1*Wi F２i=F２*Wi 式中：F1i――某一因素的上調(diào)幅度 F２i――某一因素的下調(diào)幅度

Wi ――某一因素對宗地地價(jià)的影響權(quán)重

以基準(zhǔn)地價(jià)為一般水平，其修正系數(shù)為零。在一般水平與上限價(jià)格之間，內(nèi)插條件較優(yōu)的修正系數(shù)，一般為F1i／２，同時(shí)確定較優(yōu)條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在一般水平與下限價(jià)格之間，內(nèi)插條件校劣的修正系數(shù)，一般為F２i／２，同時(shí)確定較劣條件下的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。在此基礎(chǔ)上，將各地價(jià)影響因素的權(quán)重值同修正系數(shù)相乘，即得到各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的實(shí)際修正系數(shù)。4.編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表

根據(jù)在優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣５個(gè)檔次地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)下確定的各地價(jià)因素修正系數(shù)，編制出級別或區(qū)域內(nèi)不同用類型的基地價(jià)修正系數(shù)表，并確定各種修正系數(shù)對應(yīng)的因素指標(biāo)條件，即編制各類用地因素指標(biāo)說明表。各表形式見附錄。

4.8.2.2 用市場地價(jià)資料編制基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表 1.確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)

按4.7條的評估結(jié)果，確定級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)。2.修正幅度值的計(jì)算

將調(diào)查到的區(qū)域中正常地價(jià)的最高值、最低值與基準(zhǔn)地價(jià)作相對值比較，得到相對于基準(zhǔn)地價(jià)的最高和最低修正幅度值，其計(jì)算方法參見4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。對基準(zhǔn)地價(jià)與最高地價(jià)、最低地價(jià)之間的均分點(diǎn)，按樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算修正幅度。按修正幅度，將各有關(guān)地價(jià)點(diǎn)定為優(yōu)、較優(yōu)、一般、較劣、劣五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。3.影響地價(jià)各因素修正值的確定

根據(jù)五個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的修正幅度，將修正幅度按因素權(quán)重分解到各影響地價(jià)的因素上，確定出各因素在不同標(biāo)準(zhǔn)下的修正值，具體計(jì)算按4.8.2.1條中第三款的規(guī)定。4.確定宗地價(jià)修正系數(shù)對應(yīng)的因素條件 具體按4.8.2.1條中第四款的規(guī)定進(jìn)行。4.8.3 路線價(jià)修正系數(shù)表的編制

路線價(jià)修正系數(shù)表是指利用路線價(jià)評估宗地地價(jià)時(shí)，根據(jù)宗地臨街深度與宗地價(jià)格的變化規(guī)律而編制的深度指數(shù)修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價(jià)時(shí)由評估人員自定。4.8.3.1 確定路線價(jià)

依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。4.8.3.2 編制深度指數(shù)修正表

深度指數(shù)修正表依據(jù)宗地臨街深度對路線價(jià)的變化程度制定。其基本程序?yàn)椋?/p>

1.標(biāo)準(zhǔn)深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進(jìn)深為準(zhǔn)，或以臨街宗地進(jìn)深眾數(shù)為準(zhǔn)。2.確定級距。在同一級距內(nèi)，地價(jià)對路線價(jià)的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應(yīng)分析比較市場地價(jià)調(diào)查中地價(jià)變化的規(guī)律性，從而確定級距數(shù)、級距。

3.確定單獨(dú)深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內(nèi)依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ??an，其單獨(dú)深度百分率為： a1 > a2 > a3 ??>an。4.選用累計(jì)或平均深度百分率制作深度百分率表。A.平均深度百分率：

a1+a2 a1+a2+a3

a1+a2 +a3+??an a1 >-->--->??>-------2

n B.累計(jì)深度百分率：

a1< a1+a2< a1+a2+a3

1.基準(zhǔn)地價(jià)圖要直觀反映不同級別或區(qū)段各類用地基準(zhǔn)地價(jià)及界線、位置和與地價(jià)高低有關(guān)的城鎮(zhèn)道路、土地用途等。基準(zhǔn)地價(jià)圖的相關(guān)要素通過不同的圖斑、色調(diào)、注記等來反映。2.編圖前，要將基準(zhǔn)地價(jià)成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內(nèi)容和編制方法。3.地價(jià)區(qū)段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮(zhèn)中商業(yè)中心區(qū)的地價(jià)最高點(diǎn)或區(qū)段，可不依比例單獨(dú)表示。

4.將定級成果和基準(zhǔn)地價(jià)成果用圖示、符號、注記等標(biāo)注在圖上。

A.“級”用大寫羅馬數(shù)字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ??”分別表示“一級、二級、三級??”。均質(zhì)地域編號用阿拉伯?dāng)?shù)字表示。

B.用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地”，字體為等線體。

C.基準(zhǔn)地價(jià)額用阿拉伯?dāng)?shù)字標(biāo)注在級別（均質(zhì)地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個(gè)符號如：

商業(yè)

3000

商業(yè)

2000--4000 Ⅱ

住宅

950

或Ⅱ

住宅

900-1100 工業(yè)

375

工業(yè)

200-500 D.地價(jià)級別或區(qū)段邊界用實(shí)線表示。

5.基準(zhǔn)地價(jià)圖上要表示城鎮(zhèn)中與土地區(qū)位和利用有關(guān)的主要道路，主次干道用雙實(shí)線，支路用單實(shí)線表示。

6.表示土地利用類型時(shí)，商服業(yè)用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點(diǎn)劃線表示，土地分類及圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

7.其它內(nèi)容盡量簡化，圖示符號按《城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。8.各地可根據(jù)需要編繪彩色基準(zhǔn)地價(jià)圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大。4.9.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪與圖面整飾 4.9.2.1 基準(zhǔn)地價(jià)圖的清繪

1.土地級別和地價(jià)區(qū)段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實(shí)線表示。

2.主干道用0.3mm 的雙實(shí)線表示，次干道用0.2mm的雙實(shí)線表示，支路用 0.3mm的單實(shí)線表示。

3.土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點(diǎn)劃線表示。4.土地級別、地價(jià)區(qū)段、用地類型、基準(zhǔn)地價(jià)用注記表示。5.基準(zhǔn)地價(jià)圖圖示及圖例見附錄B。4.9.2.2 基準(zhǔn)地價(jià)圖面整飾

基準(zhǔn)地價(jià)圖按要求標(biāo)出級別、用地類型及相應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)外，還應(yīng)按制圖規(guī)范標(biāo)出圖廓、方里網(wǎng)、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標(biāo)出制圖單位及時(shí)間，樣圖見附錄B。4.10 基準(zhǔn)地價(jià)更新

4.10.1 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線 基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線有以下三條：

1.以土地定級為基礎(chǔ)，以土地收益（地租）為依據(jù)，以市場交易地價(jià)資料為參考，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

2.以土地條件劃分均質(zhì)區(qū)域（或以土地定級為基礎(chǔ)），以市場交易地價(jià)資料為依據(jù)，更新基準(zhǔn)地價(jià)。

3.以土地定級或均質(zhì)區(qū)域?yàn)榛A(chǔ)，利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格（標(biāo)定地價(jià)）或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。城市基準(zhǔn)地價(jià)可以運(yùn)用其中任一技術(shù)路線更新，也可以運(yùn)用上述技術(shù)路線的任一組合更新。4.10.2 級差收益（地租）法更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.2.1 應(yīng)用范圍：該方法主要用于地產(chǎn)市場不發(fā)達(dá)，市場交易地價(jià)資料不豐富的城市。4.10.2.2 基本方法

1.有定級基礎(chǔ)的城市：先判斷原定級范圍的準(zhǔn)確性，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。

2.沒有定級基礎(chǔ)的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎(chǔ)上，運(yùn)用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計(jì)算地價(jià)。

3.更新的步驟和方法與4.4條中基準(zhǔn)地價(jià)評估的步驟和方法相同。4.10.3 利用市場交易地價(jià)資料更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.3.1 應(yīng)用范圍：主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，市場交易資料較多的城市。4.10.3.2 基本方法

1.有定級的城市，以城市定級為基礎(chǔ)，利用級別或區(qū)域范圍內(nèi)的市場交易地價(jià)資料更新評估各類用途的基準(zhǔn)地價(jià)。

2.沒有定級的城市，一是可運(yùn)用上述分類定級方法先進(jìn)行級，再在定的基礎(chǔ)上更新；二是不進(jìn)行定級，而是用劃分均質(zhì)區(qū)域的辦法，在均質(zhì)區(qū)域上更新；

3.市場交易資料的要求：與基準(zhǔn)地價(jià)評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數(shù)量上可以少于基準(zhǔn)地價(jià)評估的數(shù)量。

4.具體來講，利用市場交易資料更新基準(zhǔn)地價(jià)的方法有三種：即區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法、地價(jià)與土地級別建立模型法和地價(jià)與定級因素分值建立模型法。4.10.3.3 區(qū)域內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)平均法 1.基本原理：在劃分均質(zhì)區(qū)域或定級區(qū)域的基礎(chǔ)上，用區(qū)域或級別內(nèi)可利用的不同用途交易樣點(diǎn)地價(jià)的平均值作為該區(qū)域的基準(zhǔn)地價(jià)。

2.場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。4.10.3.4 地價(jià)與土地級別建立模型法

1.基本原理：在土地定級的基礎(chǔ)上，通過建立樣點(diǎn)地價(jià)與土地級別之間的數(shù)學(xué)關(guān)系模型，求出各用途各級別的地價(jià)級差系數(shù)，再用地價(jià)級差系數(shù)等參數(shù)來計(jì)算級別基準(zhǔn)地價(jià)。2.市場地價(jià)交易樣點(diǎn)資料的修正和檢驗(yàn)，與4.5.2條中的規(guī)定相同。3.模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。4.10.3.5 地價(jià)與定級因素分值建立模型法

1.基本原理：利用各均質(zhì)地域（或級別）內(nèi)的土地定級因素分值與該地域內(nèi)的各用途有效地價(jià)樣點(diǎn)平均價(jià)格之間建立數(shù)學(xué)模型，以價(jià)定級，以因素定基準(zhǔn)地價(jià)。基本思想是：當(dāng)某定級因素發(fā)生變化，足以引起土地級別的調(diào)整，而在該區(qū)域又沒有新的交易樣點(diǎn)地價(jià)資料，無法調(diào)整級別的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，則可以應(yīng)用該模型，直接從定級因素分值的變化來計(jì)算新的基準(zhǔn)地價(jià)。2.適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮(zhèn)，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)。3.基本模型： Yn=A(1+r)Xn 式中： Yn ：第n級或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)（求基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)是級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)）； A：常數(shù)；

r ：地價(jià)級差系數(shù)或區(qū)域級差系數(shù)； Xn ：第n級或區(qū)域內(nèi)定級因素綜合分值

先用級別內(nèi)或區(qū)域內(nèi)土地交易樣點(diǎn)地價(jià)和定級因素綜合分值，通過模型運(yùn)算，求出參數(shù)Ａ和r，代入模型，即可得到基準(zhǔn)地價(jià)的計(jì)算模型。

4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)

4.10.4.1 基本原理：通過定期對標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評估，掌握各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。

4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。1.利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。(1)直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評估方法評估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。這與用市場交易地價(jià)資料評估基準(zhǔn)地價(jià)的方法相同。(2)間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)

即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過地價(jià)指數(shù)來更新基準(zhǔn)地價(jià)。這與用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)相同。(3)標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定

標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。2.利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)(1)基本步驟： A.建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)

地價(jià)指數(shù)分區(qū)域（級別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和市場交易價(jià)格中選擇。采用簡單算術(shù)平均法計(jì)算分區(qū)（級）分類平均地價(jià)。公式為： 其中：Pinl──某一分區(qū)（級）某類用地的平均地價(jià) Pil──某一分區(qū)（級）某類用地的樣點(diǎn)地價(jià) M──某一分區(qū)（級）某類用地的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)

分區(qū)（級）分類地價(jià)指數(shù)用基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級）分類平均地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級）分類平均地價(jià)之比計(jì)算。公式為： Pnjl qnjl= ──── Pnol 其中： qnjl ──該分區(qū)（級）某類地價(jià)指數(shù)

Pnjl──基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級）某類用地平均地價(jià) Pnol──基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年該分區(qū)（級）某類用地平均地價(jià) B.用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)

在級別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)更新按區(qū)域和用途進(jìn)行。基本公式為： Pnl = Pnol ×qnjl 其中：Pnl──該分區(qū)（級）某類用地更新后的基準(zhǔn)地價(jià) Pnol ──該分區(qū)（級）某類用地更新前基準(zhǔn)地價(jià) qnjl──該分區(qū)（級）某類用地地價(jià)指數(shù)。4.10.5 宗地地價(jià)修正體系的更新

宗地地價(jià)修正體系的更新，主要是宗地地價(jià)影響因素的更新和各因素影響宗地地價(jià)修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價(jià)影響因素的選擇和權(quán)重的確定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等，與4.4.8條相同。宗地地價(jià)評估基本方法 5.1 宗地估價(jià)程序

5.1.1 宗地估價(jià)的技術(shù)路線

宗地估價(jià)的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價(jià)委托書開始，到完成估價(jià)報(bào)書的全過程。具體估價(jià)程序?yàn)椋?/p>

1．接受估價(jià)委托； 2．明確估價(jià)基本事項(xiàng)； 3．?dāng)M訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃； 4．搜集估價(jià)所需資料； 5．實(shí)地踏勘待估宗地； 6．相關(guān)資料分析整理；

7．選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格； 8．分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果； 9．撰寫估價(jià)報(bào)告書；

10．估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書分類歸檔。

5.1.2 明確估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括下列項(xiàng)目：

1．明確估價(jià)對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權(quán)利狀況和宗地條件等。2．明確估價(jià)目的：估價(jià)由委托方提出。

3．明確估價(jià)期日：估價(jià)期日應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的確定，采用公歷表示，精確到日。4．明確價(jià)格類型：根據(jù)估價(jià)目的和委托方的要求確定。

5．明確估價(jià)作業(yè)日期。根據(jù)委托方的要求和作業(yè)的難易程度確定。

5.1.3 搜集的相關(guān)估價(jià)資料主要包括：影響宗地價(jià)格的一般因素、區(qū)域因素和個(gè)別因素資料。5.1.4 估價(jià)人員必須實(shí)地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況；同時(shí)對待估宗地及其周邊環(huán)境進(jìn)行拍照，必要時(shí)進(jìn)行面積丈量和繪制圖件。另外，應(yīng)對已搜集的相關(guān)交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權(quán)利狀況等進(jìn)行審核。5.1.5 估價(jià)人員應(yīng)對所搜集到的相關(guān)資料從以下方面進(jìn)行分析整理： 1．對土地價(jià)格產(chǎn)生影響的自然、社會和經(jīng)濟(jì)資料； 2．對待估宗地所在區(qū)域土地價(jià)格產(chǎn)生影響的資料； 3．待估宗地本身?xiàng)l件其價(jià)格產(chǎn)生影的資料； 4．與待估宗地相關(guān)的土地和房地產(chǎn)交易實(shí)例資料； 5．其他相關(guān)資料。

5.1.6 估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用宗地估價(jià)基本方法。對同一估價(jià)對象應(yīng)選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員應(yīng)從估價(jià)資料、估價(jià)方法、估價(jià)參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價(jià)格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)對各試算價(jià)格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價(jià)結(jié)果。

5.1.7 確定估價(jià)結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方法： 1．簡單算術(shù)平均法； 2．加權(quán)算術(shù)平均法； 3．中位數(shù)法； 4．眾數(shù)法； 5．綜合分析法。

5.1.8 宗地估價(jià)報(bào)告書包括估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告書格式分為文字式和表格式。

5.1.9 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員完成宗地估價(jià)報(bào)告書后，應(yīng)對所用估價(jià)資料和宗地估價(jià)報(bào)告書進(jìn)行分類整理和歸檔保管，以備查用。5.2 收益還原法

5.2.1 收益還原法的基本原理

收益還原法是將預(yù)計(jì)的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統(tǒng)一還原為評估時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算待估土地的客觀合理價(jià)格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下： P=a/r[1-1/(1+r)m] 式中：P--有限年期土地收益價(jià)格； a--年土地純收益； r--土地還原利率； m--土地使用年期。

5.2.2 運(yùn)用收益還原法評估宗地價(jià)格的程序 1．搜集與待估宗地有關(guān)的收益和費(fèi)用等資料； 2．估算年總收益； 3．估算年總費(fèi)用； 4．計(jì)算年純收益； 5．確定還原利率；

6．選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式求得試算收益價(jià)格； 7．確定待估宗地地價(jià)。

5.2.3 總收益指客觀總收益，即合理使用不動(dòng)產(chǎn)過程中持續(xù)而穩(wěn)定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。5.2.4 總費(fèi)用

5.2.4.1 土地租賃中的總費(fèi)用 土地租賃中的總費(fèi)用主要包括： 1.土地使用稅； 2.土地管理費(fèi)； 3.土地維護(hù)費(fèi)； 4.其他費(fèi)用。

5.2.4.2 房地出租中的總費(fèi)用 房地出租中的總費(fèi)用主要包括： 1.經(jīng)營維修費(fèi)； 2.經(jīng)營管理費(fèi)； 3.房屋年保險(xiǎn)費(fèi)； 4.房屋出租年應(yīng)交稅金； 5.房屋年折舊費(fèi)； 6.建房資本的利息 7.其他費(fèi)用。

5.2.4.3 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括： 1.銷售成本； 2.銷售費(fèi)用； 3.經(jīng)營管理費(fèi)； 4.銷售稅金； 5.財(cái)務(wù)費(fèi)用； 6.經(jīng)營利潤。5.2.4.4 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的總費(fèi)用主要包括：

1.生產(chǎn)成本，包括原材料費(fèi)、人工費(fèi)、運(yùn)輸費(fèi)等； 2.產(chǎn)品銷售費(fèi)；

3.產(chǎn)品銷售稅金及附加； 4.財(cái)務(wù)費(fèi)用； 5.管理費(fèi)用； 6.企業(yè)利潤。5.2.5 求取年純收益

1.土地租賃中的土地年純收益求取： 土地年純收益=年租金收入―年總費(fèi)用 2.房地出租中的土地年純收益求取：

土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益―房屋年純收益

房地產(chǎn)年純收益＝房地產(chǎn)出租年總收入－房地產(chǎn)出租年總費(fèi)用 房屋年純收益＝房屋現(xiàn)值×建筑物還原利率 經(jīng)營性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取： 房地產(chǎn)年純收益=經(jīng)營總收入―經(jīng)營總費(fèi)用 土地年純收益=房地產(chǎn)年純收益-房屋年純收益 生產(chǎn)性企業(yè)房地產(chǎn)中的土地年純收益求取： 土地年純收益=生產(chǎn)總收入―生產(chǎn)總成本 自用土地或待開發(fā)土地的年純收益求取：

自用土地或待開發(fā)土地的年純收益可采用比較法求取，即比照類似地區(qū)或相鄰地區(qū)有收益的相似土地的純收益，經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得其土地純收益。5.2.6 還原利率的確定

5.2.6.1 綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率的關(guān)系

還原利率分為綜合還原利率、土地還原利率和建筑物還原利率，三者之間的關(guān)系應(yīng)按下面公式確定：

r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r--綜合還原利率； r1--土地還原利率； r2--建筑物還原利率； L--土地價(jià)格； B--建筑物價(jià)格。

5.2.6.2 還原利率的確定方法 還原利率應(yīng)按下列方法確定：

1.不動(dòng)產(chǎn)純收益與價(jià)格比率法：應(yīng)選擇三宗以上近期發(fā)生交易的，且在交易類型上與待估不動(dòng)產(chǎn)相似的交易實(shí)例，以交易實(shí)例的純收益與其價(jià)格的比率的均值作為還原利率。

2.安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：即：還原利率=安全利率+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。安全利率可選用同一時(shí)期的一年期國債年利率或銀行一年期定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象所處地區(qū)的社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和不動(dòng)產(chǎn)市場等狀況對其影響程度而確定。

3.投資風(fēng)險(xiǎn)與投資收益率綜合排序插入法：將社會上各種相關(guān)類型投資，按它們的收益率與風(fēng)險(xiǎn)大小排序，然后分析判斷估價(jià)對象所對應(yīng)的范圍，確定其還原利率。

在確定土地還原利率時(shí)，還應(yīng)注意土地所有權(quán)價(jià)格的還原利率和土地使用權(quán)價(jià)格的還原利率存在區(qū)別。土地所有權(quán)的權(quán)利大于土地使用權(quán)，其風(fēng)險(xiǎn)也比土地使用權(quán)小。因此，其二者的還原利率是有差別的。

5.2.7 計(jì)算收益價(jià)格

5.2.7.1 計(jì)算收益價(jià)格時(shí)，應(yīng)首先根據(jù)純收益流量的變化規(guī)律，判定估價(jià)對象純收益流量屬于下列那種類型：

1.純收益流量每年固定不變；

2.純收益流量每年按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減； 3.純收益流量每年按某個(gè)固定的比率遞增或遞減； 4.純收益流量按其他有規(guī)則的變動(dòng)。5.2.7 收益還原法的適用范圍

收益還原法只適用于有收益的土地和建筑物，或房地產(chǎn)的估價(jià)。不適用于沒有收益的不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)。

5.3 市場比較法

5.3.1 市場比較法的基本原理

市場比較法是根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期市場上交易的類似地產(chǎn)進(jìn)行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下： 1.直接比較公式： PD＝PB×A×B×D×E 式中：PD――待估宗地價(jià)格；

PB――比較案例價(jià)格；

A――待估宗地情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù) ＝正常情況指數(shù)／比較案例宗地情況指數(shù)

B――待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較案例宗地交易日期指數(shù) D――待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)／比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù) E――待估宗地別因素條件指數(shù)／比較案例宗地個(gè)別因素條件指數(shù) 2.間接比較公式： PD＝PB×A×B×C×D×E 式中：PD.PB.A.B.D.E含義同前；

C――標(biāo)準(zhǔn)宗地條件評價(jià)系數(shù)／比較案例宗地條件評價(jià)系數(shù) 5.3.2 運(yùn)用市場比較法進(jìn)行宗地估價(jià)應(yīng)按下列步驟操作： 1.廣泛搜集宗地交易實(shí)例； 2.選取比較實(shí)例； 3.建立價(jià)格可比基礎(chǔ)； 4.進(jìn)行交易情況修正； 5.進(jìn)行交易日期修正； 6.進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7.進(jìn)行個(gè)別因素修正； 8.求出比準(zhǔn)價(jià)格。

5.3.3 運(yùn)用市場比較法估價(jià)，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實(shí)例，掌握正常市場價(jià)格行情。擁有大量的交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場比較法估價(jià)的前提條件。如果交易實(shí)例資料太少，不僅會影響估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性，甚至?xí)故袌霰容^法無法采用。因此，估價(jià)人員首先應(yīng)通過各種途徑盡可能多地搜集交易實(shí)例。5.3.3.1 一般搜集交易實(shí)例的途徑有：

1.查閱政府有關(guān)部門關(guān)于房地產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料； 2.查閱各種報(bào)刊上有關(guān)房地產(chǎn)出租、出售的信息；

3.以購買者的身份，與房地產(chǎn)經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息； 4.通過各類房地產(chǎn)交易展示會，索取資料，掌握信息； 5.同行之間相互提供信息資料； 6.其他途徑獲取資料。

5.3.3.2 搜集交易實(shí)例的內(nèi)容包括：

1.交易雙方情況及交易目的。交易雙方情況不僅包括交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況，還要了解交易雙方是否在公開的市場狀況下進(jìn)行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。

交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等交易目的。2.交易實(shí)例的狀況。一般應(yīng)包括：(1)坐落位置、形狀與面積；(2)地質(zhì)條件；

(3)購物、交通等環(huán)境條件；(4)土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；(5)有關(guān)地上建筑物的基本情況；(6)權(quán)利狀況和土地使用年限等。

3.成交價(jià)格。成交價(jià)格應(yīng)包括房地總價(jià)、土地總價(jià)、房屋總價(jià)及相應(yīng)的單價(jià)和房屋租金等內(nèi)容，同時(shí)應(yīng)說明價(jià)格類型、價(jià)格水平及貨幣單位等情況。

4.付款方式。付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。

5.成交日期。

搜集交易實(shí)例時(shí)，估價(jià)人員最好針對不同類型房地產(chǎn)事先制作統(tǒng)一的表格，即“交易實(shí)例調(diào)查表”，按照表格填寫調(diào)查內(nèi)容，既方便又有避免遺漏重要事項(xiàng)，同時(shí)也便于輸入計(jì)算機(jī)，建立數(shù)據(jù)庫，實(shí)現(xiàn)快速查詢和調(diào)用。

對于搜集到的每一個(gè)交易實(shí)例及其內(nèi)容，都需要查證，做到準(zhǔn)確無誤。5.3.4 選擇比較實(shí)例

根據(jù)估價(jià)對象狀況和估價(jià)目的，應(yīng)從搜集的交易實(shí)例中選取三個(gè)以上的比較實(shí)例。如果比較實(shí)例少于三個(gè)，其代表性差，可能造成估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)偏差，難以客觀地反映市場狀況。

用作比較參照的交易實(shí)例，簡稱比較實(shí)例。選取比較實(shí)例就是從已搜集和積累的大量交易實(shí)例中，選取與估價(jià)對象地塊條件相同或相似的、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近的、成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格的交易實(shí)例。所選取的比較實(shí)例應(yīng)符合下列要求： 1.是與估價(jià)對象類似的房地產(chǎn)，具體是指：

(1)與估價(jià)對象地塊的用途應(yīng)相同。主要是指房地產(chǎn)的具體利用方式，可按大類和小類劃分。大類用途如：商店、辦公樓（寫字樓）、酒樓、旅館、住宅、工業(yè)廠房、倉庫等。小類是在大類用途的基礎(chǔ)上再細(xì)分，例如住宅，可細(xì)分為普通住宅、高檔公寓、豪華別墅等。

33(2)與估價(jià)對象地塊所處地段應(yīng)相同。主要是指比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊應(yīng)處于同一區(qū)域或鄰近地區(qū)，或處于同一供求圈內(nèi)或同一等級土地內(nèi)的類似地區(qū)。

(3)與估價(jià)地塊的價(jià)格類型應(yīng)相同。價(jià)格類型有：買賣價(jià)格，租賃價(jià)格，入股價(jià)格，抵押價(jià)格，征用價(jià)格，課稅價(jià)格，投保價(jià)格，典當(dāng)價(jià)格等。

(4)成交日期應(yīng)與估價(jià)對象地塊的估價(jià)時(shí)點(diǎn)相近。一般選擇的比較實(shí)例的成交日期距估價(jià)時(shí)點(diǎn)的間隔越短，在進(jìn)行交易日期修正時(shí)的準(zhǔn)確性越高。因此，最好選擇近期1年內(nèi)成交的房地產(chǎn)作為比較實(shí)例。如果市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時(shí)間，但最長時(shí)效不宜超過2年。(5)成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。這類交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)首選為比較實(shí)例。如果市場上正常交易實(shí)例較少，不得不選擇非正常交易實(shí)例作為比較實(shí)例時(shí)，也應(yīng)選取其中交易情況明了且可修正的實(shí)例作為比較實(shí)例。非正常交易是由于一些特殊因素造成的，具體見5.3.6中說明。5.3.5 選取比較實(shí)例后，應(yīng)對比較實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一表達(dá)方式和內(nèi)涵。

已選取的若干個(gè)比較實(shí)例之間及其與估價(jià)對象之間，可能在付款方式、成交單價(jià)、貨幣種類、貨幣單位、面積內(nèi)涵和面積單位等方面存在不一致，無法進(jìn)行直接的比較修正，因此需要對它們進(jìn)行統(tǒng)一換算處理，使其表述口徑一致，以便在后面進(jìn)行交易情況、交易日期和區(qū)域因素、個(gè)別因素的修正。

首先，如果比較實(shí)例中有房地合一的實(shí)例，應(yīng)配合假設(shè)開發(fā)法、收益還原法、成本估價(jià)法等估價(jià)方法，分離出其中的土地價(jià)格，然后再換算處理。換算處理包括下列內(nèi)容：

1.統(tǒng)一付款方式，應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時(shí)一次總付清； 2.統(tǒng)一采用單價(jià)；

3.統(tǒng)一幣種和貨幣單位。不同幣種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時(shí)的市場匯率中間價(jià)計(jì)算；

4.統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。

5.3.6 進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的比較實(shí)例的價(jià)格偏差，將其成交價(jià)格修正為正常價(jià)格。由于土地的特殊性和房地產(chǎn)市場的不完全性，交易價(jià)格往往在交易過程中受當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，不宜直接作為比較的對象，必須預(yù)先對交易中的不正常的情況加以修正，使其成為正常的交易價(jià)格后，才能作為估算估價(jià)對象價(jià)格的比準(zhǔn)值。交易行為中的特殊因素概括起來主要有下列９種： 1.有利害關(guān)系人之間的交易； 2.急于出售或者購買情況下的交易； 3.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易；

4.交易雙方或者一方獲取的市場信息不全情況下的交易； 5.交易雙方或者一方有特別動(dòng)機(jī)或者特別偏好的交易；

6.相鄰地塊的合并交易。買方若購買相鄰地塊以與其原有地塊合并，必將增加原有地產(chǎn)的效用，相鄰地產(chǎn)的擁有者會因此抬高價(jià)格迫使買方以高于市場正常價(jià)格的購買；

7.特殊方式的交易。拍賣方式成交價(jià)格一般多高于市場正常價(jià)格；協(xié)議方式成交價(jià)格一般多低于市場正常價(jià)格；

8.交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9.其他非正常的交易。

上述情況，在進(jìn)行估價(jià)時(shí)都應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正。修正的步驟為：

1.測定各種特殊因素對土地交易價(jià)格的影響程度，即分析在正常情況下和這些特殊情況下，土地交易價(jià)格可能產(chǎn)生的偏差大小。測定方法可以利用已掌握的同類型土地交易資料分析計(jì)算，確定修正比例或系數(shù)。也可以由估價(jià)人員根據(jù)長期的經(jīng)驗(yàn)積累，判斷確定修正比例或系數(shù)。對交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價(jià)格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)下的價(jià)格。

2.利用修正系數(shù)，修正求得比較實(shí)例的正常價(jià)格。

5.3.7 進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 1.采用類似土地價(jià)格變動(dòng)率進(jìn)行修正。2.利用類似土地價(jià)格指數(shù)進(jìn)行修正。

3.在無類似土地價(jià)格指數(shù)或變動(dòng)率的情況下，估價(jià)人員可以根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)情況和發(fā)展趨勢及自己的經(jīng)驗(yàn)積累進(jìn)行判斷，加以修正。

土地價(jià)格還可通過分析土地價(jià)格隨時(shí)間推移的變動(dòng)規(guī)律，采用時(shí)間序列分析，建立土地價(jià)格與時(shí)間的相互關(guān)系模型來求取。

5.3.7 進(jìn)行區(qū)域因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。

5.3.8.1 影響土地價(jià)格的區(qū)域因素主要包括：

1.繁華程度：是指城市中某些職能在空間上的聚集，對企業(yè)單位和居民產(chǎn)生巨大的吸引力的結(jié)果，并影響土地的收益和利潤的因素。如商業(yè)繁華程度可以從商業(yè)的集聚規(guī)模和等級兩方面進(jìn)行分析量化。

2.交通便捷程度：是指在空間地域上人們出行的可達(dá)性程度。反映交通便捷程度的因素主要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷程度和對外交通便利程度等。3.環(huán)境狀況：主要包括自然環(huán)境和人文環(huán)境質(zhì)量。

4.公共設(shè)施配套完備程度，包括城市基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共服務(wù)設(shè)施兩部分。反映其完備程度的指標(biāo)主要有設(shè)施水平、設(shè)施的保證率和齊備程度。

5.城市規(guī)劃限制，主要包括對用途、建筑容積率、建筑覆蓋率、建筑高度等指標(biāo)的限制。不同用途的土地，影響其價(jià)格的區(qū)域因素不同，區(qū)域因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。

5.3.8.2 區(qū)域因素修正的方法：

區(qū)域因素修正，是將比較實(shí)例相對估價(jià)對象由于外部環(huán)境差異所造成的價(jià)格差異排除，使修正后的比較實(shí)例價(jià)格能夠與估價(jià)對象地塊所處地段的實(shí)際情況相符。區(qū)域因素修正的方法主要有兩種：

1.直接比較修正，即以估價(jià)對象地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素狀況為基準(zhǔn)，與比較實(shí)例相對應(yīng)的區(qū)域因素逐項(xiàng)比較，然后確定修正比率。

2.間接比較修正，即以設(shè)定的某標(biāo)準(zhǔn)地塊的各項(xiàng)區(qū)域因素為基準(zhǔn)，將估價(jià)對象和比較實(shí)例的區(qū)域因素與其相比較，并根據(jù)比較結(jié)果逐項(xiàng)打分，然后再將分值轉(zhuǎn)化為修正比率。

5.3.9 進(jìn)行個(gè)別因素修正，應(yīng)將比較實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對象個(gè)體狀況下的價(jià)格。

個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：位置、面積大小，形狀，臨街狀況，基礎(chǔ)設(shè)施完備程度，土地生熟程度，地勢，地質(zhì)水文狀況，規(guī)劃管制條件，土地使用權(quán)年限等。個(gè)別因素修正的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價(jià)對象的用途確定。

進(jìn)行個(gè)別因素修正時(shí)，應(yīng)將比較實(shí)例與估價(jià)對象的個(gè)別因素逐項(xiàng)進(jìn)行比較，找出由于個(gè)別因素優(yōu)劣所造成的價(jià)格差異，進(jìn)行調(diào)整。

5.3.10 交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。

1.百分率法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊在某一方面的差異折算為價(jià)格差異的百分率來修正比較實(shí)例價(jià)格的方法。每項(xiàng)修正對比較實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整不得超過20%，綜合調(diào)整不得超過30%。估價(jià)對象地塊的價(jià)格＝比較實(shí)例地塊的價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)。

2.差額法：是將比較實(shí)例與估價(jià)對象地塊條件的差異所導(dǎo)致的價(jià)格差額大小求出來，并在比較實(shí)例的價(jià)格上直接加上或減去這一數(shù)額，而求得估價(jià)對象地塊價(jià)格的修正方法。

5.3.11.3 當(dāng)區(qū)域因素和個(gè)別因素中的各因子條件指數(shù)是采用單因子與地價(jià)相關(guān)關(guān)系分析后確定的，則應(yīng)采用積算的方式確定待估宗地和案例宗地的因素條件指數(shù)后比較確定相應(yīng)的修正系數(shù)；當(dāng)區(qū)域因素和個(gè)別因素中各因子的條件修正系數(shù)是在確定因素修正總幅度的基礎(chǔ)上進(jìn)行因子分 36 解后確定，則應(yīng)采用因子修訂系數(shù)加和的方式確定因素修正幅度，進(jìn)而確定因素條件指數(shù)和因素修訂系數(shù)。

5.3.12 所選取的若干個(gè)比較實(shí)例價(jià)格經(jīng)過上述各項(xiàng)比較修正后，可選用下列方法之一計(jì)算綜合結(jié)果，作為比準(zhǔn)價(jià)格： 1.簡單算術(shù)平均法。2.加權(quán)算術(shù)平均法。3.中位數(shù)法。4.眾數(shù)法。

5.3.13 市場比較法的適用范圍

市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易實(shí)例的地區(qū)。市場比較法除可直接用于評估土地的價(jià)格或價(jià)值外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。5.4 成本逼近法

5.4.1 成本逼近法的基本原理

成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價(jià)格的方法。成本逼近法的一般地價(jià)公式如下： 1.新開發(fā)土地

地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+利息+利潤+土地所有權(quán)收益 ＝成本價(jià)格＋土地所有權(quán)收益 2.已開發(fā)土地

地價(jià)=土地重新開發(fā)成本（開發(fā)原價(jià)）-減價(jià)修正 5.4.2 成本逼近法的估價(jià)步驟 1.判斷待估土地是否適用成本逼近法；

2.搜集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤及所有權(quán)收益等資料；

3.通過直接或間接方式求取待估土地的土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)及相關(guān)的利息、利潤； 4.確定國家作為土地所有者對待估土地所享有的土地所有權(quán)收益； 5.按地價(jià)公式求取待估土地的土地價(jià)格；

6.確定已開發(fā)土地的減價(jià)修正因素，確定待估土地的最終地價(jià)。5.4.3 確定土地取得費(fèi)

1.土地取得費(fèi)是指用地單位為取得土地使用權(quán)而與土地所有權(quán)人和原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要表現(xiàn)為取得農(nóng)村集體土地而發(fā)生的征地費(fèi)用，或是為取得城市國有土地而發(fā)生的拆遷安置費(fèi)用。

2.征地費(fèi)用是指國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)，以及安置補(bǔ)助費(fèi)等。具體包括如下各項(xiàng)：(1)土地補(bǔ)償費(fèi)；

(2)安置補(bǔ)助費(fèi)：按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算；

(3)地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)：包括農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補(bǔ)償；(4)農(nóng)村房屋拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)；(5)占用耕地的耕地占用稅；(6)占用耕地的耕地開墾費(fèi)；(7)占用菜地的新菜地發(fā)建設(shè)基金；(8)征地管理費(fèi)；

(9)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。

3.城鎮(zhèn)拆遷安置費(fèi)用是指用地單位為取得城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)而與原土地使用權(quán)人發(fā)生的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的拆遷補(bǔ)償?shù)母黜?xiàng)費(fèi)用。主要包括拆除房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)助費(fèi)。具體包括如下各項(xiàng)：

(1)被拆除房屋及附屬物補(bǔ)償費(fèi)；(2)購建拆遷安置用房費(fèi)；

(3)安置補(bǔ)助費(fèi)，包括被拆遷人搬家補(bǔ)助費(fèi)、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)周轉(zhuǎn)交通補(bǔ)助費(fèi)、遷往遠(yuǎn)郊區(qū)縣安置補(bǔ)助費(fèi)、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)等；(4)被拆遷單位和個(gè)體工商戶停、停業(yè)期間損失補(bǔ)助費(fèi)；(5)房屋拆遷管理費(fèi)和房屋拆遷服務(wù)費(fèi)；(6)政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費(fèi)。5.4.4 確定土地開發(fā)費(fèi)

土地開發(fā)費(fèi)是為使土地達(dá)到一定的開發(fā)建設(shè)條件而投入的包括有關(guān)稅費(fèi)在內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用。宗地紅線外的土地開發(fā)費(fèi)用主要指基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用和小區(qū)開發(fā)費(fèi)用；宗地紅線內(nèi)的土地開發(fā)費(fèi)用主要指土地平整及宗地內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用。土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算的關(guān)鍵是如何根據(jù)估價(jià)目的判斷政府和土地使用者的投資部分，并怎樣計(jì)入地價(jià)。

5.4.5 確定土地開發(fā)利息

利息是對土地投資資金的時(shí)間價(jià)值考慮。土地的取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用均應(yīng)根據(jù)其投資的特點(diǎn)和所經(jīng)歷的時(shí)間計(jì)算利息，利息率可根據(jù)同期銀行存貸款利率來綜合確定。5.4.6 確定土地開發(fā)利潤

利潤是對土地投資的回報(bào)，是土地取得費(fèi)用和開發(fā)費(fèi)用在合理的投資回報(bào)率（利潤率）下應(yīng)得的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬。利潤率參考房地產(chǎn)行業(yè)同期平均利潤率來確定。5.4.7 確定土地所有權(quán)收益

土地所有權(quán)收益也稱為土地增值收益，是指國家作為土地的所有權(quán)人在出讓土地使用權(quán)時(shí)向用地單位收取的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬，它是絕對地租的資本化。當(dāng)土地在土地使用者之間轉(zhuǎn)移時(shí)，則稱為土地增值收益，是因投資而產(chǎn)生的級差地租的資本化。土地所有權(quán)收益率或增值率取決于市場價(jià)格與成本價(jià)格的差異對成本價(jià)格的比率。

5.4.8 使用成本逼近法時(shí)應(yīng)注意的問題

1.在使用成本逼近法進(jìn)行評估時(shí)，要注意待估宗地在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成，及進(jìn)行減價(jià)修正。

2.成本逼近法求取以出讓方式取得的土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，應(yīng)注意土地的剩余使用年限，并注意進(jìn)行年期修正。其年期修正公式為： P = P'×（1+r）n-m/（1+r）n 式中：

P為經(jīng)年期修正后的土地價(jià)格； P'為未經(jīng)年期修正的土地價(jià)格； r 為土地資本化率

n 為土地使用權(quán)的法定最高使用年限 m 為經(jīng)有償出讓后，土地的已使用年限。

3.具體估價(jià)時(shí)，待估宗地的土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的構(gòu)成內(nèi)容可能會與第5.4.3條、第5.4.4條規(guī)定的內(nèi)容有所不同，估價(jià)師應(yīng)根據(jù)待估宗地的實(shí)際情況確定合理的計(jì)費(fèi)內(nèi)容和計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中列明土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)的明細(xì)項(xiàng)目。

4.具體估價(jià)時(shí)，要注意確定合理的利息率和利潤率，由于估價(jià)目的不同，或估價(jià)時(shí)點(diǎn)的差異，利息率和利潤率的取值可能會差別很大。

5.城市新開發(fā)土地和舊城改造用地可考慮采用成本逼近法進(jìn)行估價(jià)，一般不需考慮扣除折舊和進(jìn)行年期修正，但應(yīng)考慮城市規(guī)劃和周圍環(huán)境等區(qū)域因素對其造成的影響，并給予適當(dāng)?shù)膮^(qū)位修正。5.4.9 成本逼近法的適用范圍

成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地的價(jià)格評估，特別適用于土地市場狹小，土地成交實(shí)例不多，無法利用市場比較法進(jìn)行估價(jià)時(shí)采用。同時(shí)，對于既無收益又很少有交易情況的學(xué)校、公園等公共建筑、公益設(shè)施等具特殊性的土地估價(jià)項(xiàng)目也比較適用。5.5 剩余法

5.5.1 剩余法的基本原理

剩余法以稱假設(shè)開發(fā)法,是在預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上,扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用、利息、利潤和稅收等，以價(jià)格余額來估算待估土地價(jià)格的方法。基本公式：V＝A－(B＋C）式中：V――待估土地的價(jià)格

A――總開發(fā)價(jià)值或開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值 B――整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本 C――開發(fā)商合理利潤

對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其基本公式為：

土地價(jià)格＝房屋的預(yù)期總售價(jià)－建筑總成本－利潤 －稅收－利息

5.5.2 運(yùn)用剩余法估價(jià)的基本程序： 1.調(diào)查待估宗地的基本情況； 2.選擇待估宗地的最有效利用方式； 3.估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排； 4.估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值；

5.估算開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、開發(fā)利潤及開發(fā)、銷售的稅費(fèi)。6.估算待估宗地的土地價(jià)格。

5.5.3 估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，宜采用市場比較法，并應(yīng)考慮類似不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的未來變動(dòng)趨勢。對開發(fā)完成后擬采用出租或自營方式經(jīng)營的房地產(chǎn)價(jià)值，也可以根據(jù)同一市場狀況采用收益還原法來確定其價(jià)值。

5.5.4 開發(fā)周期和投資進(jìn)度安排應(yīng)參照類似不動(dòng)產(chǎn)的開發(fā)過程進(jìn)行確定。

開發(fā)周期指一個(gè)投資者從取得待估宗地開始，經(jīng)歷開發(fā)建設(shè)階段，使開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值得到市場體現(xiàn)的全周期。對于擬采用銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓方式經(jīng)營的不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是銷售或出讓、轉(zhuǎn)讓過程完成；對于擬采用出租或自營方式的不動(dòng)產(chǎn)，開發(fā)周期的截止時(shí)間應(yīng)是開發(fā)完成的不動(dòng)產(chǎn)投入使用之時(shí)。

投資進(jìn)度安排是指根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)程序和施工計(jì)劃，在開發(fā)周期中不同時(shí)段發(fā)生的各項(xiàng)成本或費(fèi)用計(jì)劃。

5.5.5 開發(fā)成本是項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期間所發(fā)生的一切費(fèi)用的總和。土地開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括基礎(chǔ)設(shè)施配套及開發(fā)費(fèi)用、管理費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、開發(fā)及銷售過程中所納稅額及銷售費(fèi)用；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)成本主要包括建筑總成本、投資的利息、開發(fā)及銷售過程中所納稅額。建筑總成本一般包括建筑開發(fā)費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)等。

5.5.6 利息是開發(fā)項(xiàng)目全部預(yù)付資本的融資成本。預(yù)付資本包括地價(jià)款、開發(fā)或建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)和不可預(yù)見費(fèi)等。稅金及銷售費(fèi)不計(jì)利息。利息的計(jì)算要充分考慮資本投入的進(jìn)度安排。

在實(shí)際評估工作中，也可把不動(dòng)產(chǎn)的未來價(jià)值及開發(fā)成本用折現(xiàn)的方法貼現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日，從而在剩余法公式中沒有利息項(xiàng)。

折現(xiàn)率和利息率的選取應(yīng)參照同期銀行公布的貸款利率指標(biāo)。

5.5.7 開發(fā)項(xiàng)目正常利潤一般以不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)值或預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算。利潤率宜采用同一市場上類似不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均利潤率。5.5.8 現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地估價(jià)

運(yùn)用剩余法評估現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地價(jià)格，其公式如下： 土地價(jià)格＝房地產(chǎn)交易價(jià)格－房屋現(xiàn)值－交易稅費(fèi)

房地產(chǎn)交易價(jià)值可用正常交易成交價(jià)格，或采用市場比較法確定，或結(jié)合房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況和市場條件運(yùn)用收益還原法確定。

房屋現(xiàn)值應(yīng)根據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的同類房屋建筑的建造成本費(fèi)用，結(jié)合房屋的物理、經(jīng)濟(jì)和功能的退化狀況選用適當(dāng)方法來確定。其公式如下： 房屋現(xiàn)值＝房屋重置價(jià)×房屋成新度 5.5.9 剩余法的適用范圍

剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價(jià)。允許運(yùn)用于以下情形：（1）待開發(fā)成房地產(chǎn)或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產(chǎn)的土地估價(jià)；（2）僅將土地整理成可供直接利用的土地估價(jià)；（3）現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評估。5.6 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

5.6.1 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的基本原理

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過對待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對各城市已公布的同類用途同級土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算宗地客觀價(jià)格的方法。其基本公式如下： 土地價(jià)格=基準(zhǔn)地價(jià)×(1±K)式中： Ｋ――基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù) 5.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法估價(jià)步驟： 1.搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；

2.確定待估宗地所處地段（區(qū)）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；

3.分析待估宗地的地價(jià)影響因素，編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說明表； 4.依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和系數(shù)修正表計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)； 5.進(jìn)行交易日期等其它修正；

6.求出待估宗地地價(jià)。

5.6.3 利用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)評估 5.6.3.1 待估宗地地價(jià)影響因素調(diào)查

用級別或區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評估地價(jià)宗地地價(jià)，關(guān)鍵在待估宗地地價(jià)影響因素調(diào)查。地價(jià)影響因素調(diào)查應(yīng)與同類用途同級（區(qū)域）基準(zhǔn)地價(jià)的影響因素指標(biāo)說明表中所列因素條件一致。5.6.3.2 地價(jià)影響因素的修正系數(shù)計(jì)算

根據(jù)待估宗地各因素的狀況，分別在宗地地價(jià)修正系數(shù)表中查找各因素修正系數(shù)，并按下式計(jì)算宗地因素修正值： K=K1+K2+K?? Kn 式中：Ｋ――宗地地價(jià)影響因素修正值，K1.K2 ?? Kn-分別為宗地在第1.2??n個(gè)因素條件下的修正系數(shù)。5.6.3.3 基準(zhǔn)地價(jià)的其它修正

基準(zhǔn)地價(jià)是在特定開發(fā)程度和利用程度下，各類用地在法定最高出讓年期的某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)平均價(jià)格。待估宗地各地價(jià)影響因素修正僅對基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域平均性作了修正，因此，還需進(jìn)行如下修正：

1.期日修正：待估宗地的基準(zhǔn)日期與基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日期必不相同，因此，需根據(jù)地價(jià)的變化程度進(jìn)行期日修正。

2.容積率修正：基準(zhǔn)地價(jià)一般根據(jù)平均的土地利用程度來確定其容積率。當(dāng)待估宗地的容積率水平與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的不一致時(shí)，就需進(jìn)行容積率修正。

3.年期修正：當(dāng)待估宗地的土地使用年期與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定法定最高出讓年期不一致時(shí)，就需進(jìn)行年期修正。

4.土地開發(fā)程度修正：基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度一般依全估價(jià)區(qū)域的平均開發(fā)程度或各均質(zhì)區(qū)域的平均開發(fā)程度而定。當(dāng)待估宗地的土地開發(fā)程度與基準(zhǔn)地價(jià)所設(shè)定的土地開發(fā)程度不一致時(shí)，就需進(jìn)行土地開發(fā)程度修正。土地開發(fā)程度修正系數(shù)依據(jù)各基礎(chǔ)設(shè)施投資對宗地地價(jià)的影響程度確定。

5.6.3.4 計(jì)算宗地價(jià)價(jià)

在確定好各修正系數(shù)后，根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價(jià)。5.6.4 利用路線價(jià)評估

利用路線價(jià)評估宗地地價(jià)，主要是在已知路線價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)宗地的自身?xiàng)l件，進(jìn)行深度修正、宗地形狀修正、寬度修正、寬深比率修正、容積率修正、朝向修正等 宗地地價(jià)計(jì)算公式： Ｖ＝u×dv×(d×f)×Ｋi

式中：V──待估宗地地價(jià)；u──路線價(jià)；dv──深度指數(shù)，f──臨街寬度，d──地塊深度，KI──其它修正系數(shù)。5.6.4.1 確定路線價(jià)

依4.6條中路線價(jià)的確定方法確定。5.6.4.2 確定宗地地價(jià)修正系數(shù)

1.深度修正指數(shù)：根據(jù)路線價(jià)深度指數(shù)修正表，確定待估宗地在里地線內(nèi)的深度修正指數(shù)。在深度的確定中，應(yīng)考慮宗地形狀的不同而應(yīng)作不同處理。矩形、平行四邊形等，其深度就是其高度；三角形的深度則是其臨街高度的一半。

2.寬度修正指數(shù)：當(dāng)宗地臨街寬度超出一定范圍而作了寬度指數(shù)設(shè)計(jì)時(shí)，需確定寬度修正指數(shù)。3.其它還有寬深比修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)等，依其對宗地地價(jià)的影響程度制定相應(yīng)的修正系數(shù)，并經(jīng)市場地價(jià)檢驗(yàn)。5.6.4.3 計(jì)算宗地地價(jià)

在確定各修正系數(shù)后，依路線價(jià)系數(shù)修正法公式計(jì)算宗地地價(jià)。5.6.5 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于已公布基準(zhǔn)地價(jià)的城市的宗地地價(jià)評估。特別適用于土地出讓底價(jià)、土地抵押價(jià)格、課稅地價(jià)和國有企業(yè)兼并等行為中的土地資產(chǎn)評估。各類用地宗地價(jià)格評估 6.1 宗地類型

根據(jù)地產(chǎn)用途不同，宜分為住宅用地、商業(yè)金融業(yè)用地、工業(yè)、倉儲用地、交通用地和綜合用地等；并可按開發(fā)程度不同，分為待開發(fā)土地、已開發(fā)土地、在建用地和已建用地等。6.1.1 居住用地

指居住小區(qū)、居住街坊、居住組團(tuán)和單位生活區(qū)等用地。包括住宅用地、配套公建用地、道路用地和綠化用地。并可進(jìn)一步細(xì)分為以下四類：

1.獨(dú)立住宅用地（或一級居住用地）：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境幽靜的低層住宅用地，如花園別墅、高檔四合院等。

2.高檔公寓用地（或二級居住用地）：指市政公用設(shè)施齊全、布局完整、環(huán)境較好、以中、高層住宅為主的居住用地。

3.普通住宅用地（或三級居住用地）：指市政公用設(shè)施較齊全、布局不甚完整、環(huán)境一般的居住用地，部分與工業(yè)用地有交叉。

4.簡易住宅用地（或四級居住用地）：以簡陋住宅為主的居住用地。

評估居住類宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.1.2 商業(yè)金融業(yè)用地

指為生產(chǎn)和生活提供服務(wù)的經(jīng)營性用地。包括各類商場店鋪、旅游飯店，娛樂場所及營業(yè)性寫字樓用地，以及居住小區(qū)內(nèi)的非配套經(jīng)營性公建用地。可細(xì)分為以下六類：

1.金融保險(xiǎn)業(yè)用地，如銀行、儲蓄所、信用社、保險(xiǎn)公司、融資租賃公司、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、證券交易所及典當(dāng)行等用地；

2.辦公服務(wù)類用地，如寫字樓、賓館、飯店等用地；

3.綜合商廈類用地，如百貨大樓、綜合商廈、購物中心等用地；

4.零售商業(yè)與居民服務(wù)類用地，如副食品商店、日雜商店、菜市場及理發(fā)、沐浴、洗染、攝影、托兒所、日用品修理等用地；

5.旅游娛樂用地，如游樂園、旅游度假村以及歌舞廳、電子游戲廳和影劇院等用地； 6.信息咨詢服務(wù)類用地，包括廣告、公證、律師事務(wù)所、會計(jì)、審計(jì)、統(tǒng)計(jì)咨詢與社會調(diào)查等用地；

評估商業(yè)類宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.1.3 工業(yè)、倉儲用地

指工礦企業(yè)的生產(chǎn)車間、庫房及其附屬設(shè)施用地，倉儲企業(yè)的庫房、堆場、包裝加工車間及其附屬設(shè)施等用地。可進(jìn)一步細(xì)分為以下五類：

采掘業(yè)用地，包括固體礦、液體礦和氣體礦藏的開采和洗選用地； 2.各類制造業(yè)用地；

3.電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)用地（不含專門從事罐裝煤氣零售業(yè)務(wù)的煤氣站）； 4.倉儲業(yè)用地；

5.郵電、高科技企業(yè)用地。

評估工業(yè)、倉儲業(yè)宗地價(jià)格時(shí)，應(yīng)確定其所屬用途細(xì)類，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。6.1.4 交通用地

指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。又可分為兩類： 線狀交通用地，如鐵路、公路等； 面狀交通用地，如機(jī)場等。6.1.5 綜合用地

指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。6.1.6 公共綠地

市級、區(qū)級和居住區(qū)級的公共綠地、生產(chǎn)防護(hù)綠地及一些經(jīng)營性綠地。主要有公園、街頭綠地及苗圃等。

6.2 居住類宗地價(jià)格評估 6.2.1 影響因素分析

6.2.1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析:地理位置及與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式；地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、住宅的供給與需求、住宅的租價(jià)比；土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策、住宅政策等。

6.2.1.2 區(qū)域影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：距社會經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中心的距離、道路狀況與交通便捷程度、市政基礎(chǔ)與公共配套設(shè)施、城市規(guī)劃限制、社區(qū)規(guī)模功能與安全保障、周邊環(huán)境與景觀、噪音空氣污染及與危險(xiǎn)設(shè)施或污染源的臨近程度、發(fā)生水風(fēng)災(zāi)的機(jī)率、鄰里的社會歸屬文化程度與生活方式等。

6.2.1.3 個(gè)別影響因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地質(zhì)與地勢、日照通風(fēng)與干濕、寬度深度面積與形狀、臨街狀況、鄰接道路等級與通達(dá)性、與交通設(shè)施的距離、與商業(yè)設(shè)施公共設(shè)施及公益設(shè)施的接近程度、與危險(xiǎn)設(shè)施及污染源的接近程度、相鄰?fù)恋乩谩⒔o排水、電熱氣暖等通達(dá)及保證程度、通風(fēng)、眺望、土地開發(fā)程度（宗地內(nèi)外）、宗地控制性詳規(guī)（建筑高度、建筑密度、建筑式樣、容積率等）、地上建筑物的成新度、土地使用年限等。6.2.2 估價(jià)方法選擇

居住用地估價(jià)，宜選用市場比較法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、收益還原法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.2.3 各類居住用地價(jià)格評估

6.2.3.1 獨(dú)立住宅用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市地理位置與氣候條件、居民生活方式、社會、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、景觀、人文環(huán)境、建筑密度與間距、容積率、綠化率等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，但如極具特性則不宜采用。

6.2.3.2 高檔公寓用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：居民的生活方式、人文環(huán)境與景觀、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、交通通達(dá)程度、規(guī)劃限制、容積率、地形條件等因素對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以收益還原法、假設(shè)開發(fā)法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.2.3.3 普通住宅用地價(jià)格評估：應(yīng)重點(diǎn)分析：城市人口數(shù)量與家庭規(guī)模（社會）、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民收入與消費(fèi)水平，居民住房條件、政府的住房消費(fèi)政策與住房金融政策、區(qū)域位置、公交便捷程度、基礎(chǔ)設(shè)施與公共配套、規(guī)劃限制、容積率、宗地面積、形狀、地形及地質(zhì)條件等對地價(jià)的影響。一般應(yīng)首選市場比較法，輔之以假設(shè)開發(fā)法、收益還原法或基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。評估已售公房和經(jīng)濟(jì)適用房（安居房）地價(jià)時(shí)，應(yīng)注意與普通商品住宅用地的權(quán)益差別。

6.2.3.4 簡易住宅用地價(jià)格評估：簡易住宅用地多為待拆遷改造用地，評估此類用地價(jià)格時(shí)，如無特殊需要一般不得依現(xiàn)狀用途評估，而應(yīng)按規(guī)劃用途評估。6.3 商業(yè)金融業(yè)用地宗地價(jià)格評估 6.3.1 影響因素分析

6.3.1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；人口數(shù)量與家庭規(guī)模、城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)、居民生活方式（社會）；城市的性質(zhì)職能與國際化程度、地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、物價(jià)工資與就業(yè)水平、產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)與第三產(chǎn)業(yè)（特別是商業(yè)服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)）發(fā)展前景等（經(jīng)濟(jì)）；土地利用規(guī)劃與管制、建筑規(guī)劃與管制、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。

6.3.1.2 區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析：宗地區(qū)位、商務(wù)設(shè)施的種類規(guī)模與集聚度、輻射范圍及客流的數(shù)量與質(zhì)量、商業(yè)繁華程度及其發(fā)展趨勢、經(jīng)營類別的差異性與競爭性、交通便捷程度、人文環(huán)境與公共設(shè)施，規(guī)劃限制等。

6.3.1.3 個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形地勢地質(zhì)、日照通風(fēng)與干濕、面積形狀及寬深比、臨街狀況及通達(dá)性、與商業(yè)中心的接近性、與客流的適應(yīng)性、相鄰不動(dòng)產(chǎn)的使用狀況、給排水電力氣熱等的供給、宗地使用現(xiàn)狀及規(guī)劃利用限制等。6.3.2 估價(jià)方法選擇

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

6.3.3 主要參數(shù)確定

商業(yè)金融業(yè)用地估價(jià)參數(shù)的確定，應(yīng)充分考慮估價(jià)對象的特點(diǎn)及土地收益水平。確定還原利率時(shí)，應(yīng)考慮各類商業(yè)金融業(yè)用地的投資風(fēng)險(xiǎn)差異。確定投資利息率時(shí)，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的開發(fā)周期差異。

確定投資利潤率時(shí)，應(yīng)考慮不同項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)與開發(fā)周期差異。6.3.4 各類商業(yè)金融業(yè)用地價(jià)格評估

6.3.4.1 金融保險(xiǎn)業(yè)用地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟鹑诒ｋU(xiǎn)業(yè)的地位與作用；估價(jià)對象是否位于某級金融中心以及臨街狀況等。

6.3.4.2 辦公服務(wù)類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平及服務(wù)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)體系中的比重、與行政經(jīng)濟(jì)中心的接近程度、交通便利程度、周邊人文環(huán)境及公共配套設(shè)施（購物及娛樂場所等）。

6.3.4 綜合商廈類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：輻射區(qū)內(nèi)的固定人口與流動(dòng)人口、居民購買能力、商業(yè)繁華程度與集聚程度、客流量與交通通達(dá)程度等。

6.3.4.4 普通零售店類宗地價(jià)格評估，應(yīng)重點(diǎn)分析：服務(wù)范圍內(nèi)的人口數(shù)量、收入水平與購買能力等。

6.3.4.5 評估旅游娛樂類宗地，應(yīng)重點(diǎn)分析：景點(diǎn)等級及知名程度、自然與人文景觀、交通通達(dá)程度??。

6.4 工業(yè)、倉儲用地宗地價(jià)格評估 6.4.1 影響因素分析

6.4.1.1 一般因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地理位置及相互關(guān)系、氣候條件（自然）；城市發(fā)展與公共設(shè)施建設(shè)（社會）；地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長、財(cái)政金融狀況與利率水平、交通體系、產(chǎn)業(yè)政策產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與技術(shù)創(chuàng)、物價(jià)工資與就業(yè)平（經(jīng)濟(jì)）；城市土地利用規(guī)劃、房地產(chǎn)租金與稅收政策（行政）。6.4.1.2 區(qū)域因素應(yīng)重點(diǎn)分析：與原料消費(fèi)市場的位置關(guān)系、道路狀況與交通運(yùn)輸設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、熱等）供給及其費(fèi)用、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的配套與集聚狀況、自然條件和規(guī)劃限制、水空氣及噪音的污染與管制等。

6.4.1.3 個(gè)別因素應(yīng)重點(diǎn)分析：地形與地勢、地質(zhì)與水文條件、宗地面積、鄰接道路的寬度等級及通達(dá)性、與干路及主要交通運(yùn)輸設(shè)施的位置關(guān)系、電力燃?xì)鉄崃o排水的通達(dá)與供給、土地使用限制等。

6.4.2 估價(jià)方法選擇

工業(yè)、倉儲用地估價(jià)宜采用市場比較法、成本逼近法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。6.4.3 主要參數(shù)確定: 要考慮不同行業(yè)類別的特點(diǎn)及土地收益水平。

6.4.1.1 確定投資利息率時(shí)，應(yīng)注意不同類別工業(yè)、不同建設(shè)規(guī)模對開發(fā)建設(shè)周期的影響。6.4.1.2 確定投資利潤率時(shí)，應(yīng)注意不同類別工業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)、資金利潤率以及凈收益在各生產(chǎn)要素間分配比例的差異。

6.4.1.3 確定土地增值收益率時(shí)，應(yīng)注意區(qū)別不同工業(yè)土地增值的客觀差異。

6.4.1.4 確定土地還原利率時(shí)，應(yīng)注意不同工業(yè)項(xiàng)目間客觀存在的投資風(fēng)險(xiǎn)及市場利潤差異。6.4.5 各類工業(yè)用地價(jià)格評估

6.4.5.1 礦井、礦區(qū)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，可開采年限與出讓年限的關(guān)系、土地整理的難易程度、相鄰?fù)恋氐氖褂孟拗频龋粚︻愃朴蜌馓镉玫兀瑧?yīng)注意：宗地外開發(fā)程度的設(shè)定，土地使用權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利之間的關(guān)系。

6.4.5.2 傳統(tǒng)制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意：產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)、用地規(guī)模、用地強(qiáng)度、污染程度、城市規(guī)劃的影響、用途轉(zhuǎn)換及變現(xiàn)的難易程度。

6.4.5.4 郵電、高新技企業(yè)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意產(chǎn)品的高技術(shù)、高附加值特點(diǎn)、污染小、環(huán)境較好、土地利用程度較高、及與信息集散地的接近程度、獲取人力資源的難易程度、產(chǎn)業(yè)的聚集度與關(guān)聯(lián)度等。

6.4.5.5 倉儲業(yè)用地價(jià)格評估，應(yīng)注意：開發(fā)程度的設(shè)定、交通的方便程度、土地利用的機(jī)會成本等。

6.5 交通用地宗地價(jià)格評估 6.5.1 交通用地的分類

交通用地指鐵路、公路、管道運(yùn)輸、港口碼頭和機(jī)場等交通運(yùn)輸及其附屬設(shè)施等用地。6.5.2 交通用地評估方法

6.5.2.1 一般線路道路用地可采用道路貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法、收益還原法等方法估價(jià)。

1.道路貢獻(xiàn)法，是利用道路對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算道路價(jià)格的方法。道路周圍各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為： n V＝S（Pi×Si）/S I＝1 式中：

V──道路單位面積價(jià)格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格；Si──道路路線涉及的第i種用地類型面積；S──道路路線涉及的各類用總面積；n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).根據(jù)不同等級道路提供交通服務(wù)的強(qiáng)弱，進(jìn)行道路等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等。2.運(yùn)用成本逼近法評估道路用地價(jià)格

(1)市區(qū)道路評估：市區(qū)道路的重置成本主要是指在估價(jià)期日建造同等級道路所需投入的成本，包括拆遷安置費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為道路價(jià)格。

(2)郊區(qū)及農(nóng)村道路評估：郊區(qū)及農(nóng)村道路的土地開發(fā)程度設(shè)定，一般可為達(dá)到可開工條件。其重置成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。成本價(jià)格加土地所有權(quán)收益，即為道路價(jià)格。

(3)因素修正：根據(jù)不同等級道路對經(jīng)濟(jì)影響的強(qiáng)弱，進(jìn)行等級修正、交通流量修正、通達(dá)性修正、影響范圍修正和環(huán)境影響修正等；

3.市場比較法評估道路用地，需在同一區(qū)域有較多的類似道路用地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。4.收益還原法是根據(jù)道路的交通流量測算道路的未來正常年純收益，并用一定的土地還有利率將其貼現(xiàn)至估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算道路用地的價(jià)格方法。適用于交通流量較大并有充足數(shù)據(jù)的道路價(jià)格評估。

工作步驟如下：

(1)劃分道路交通流量測算區(qū)段；

(2)測算交通流量，并折算成標(biāo)準(zhǔn)流量：交通流量分為客流、貨流及混合流，均折算為標(biāo)準(zhǔn)流量，即噸/公里年

(3)計(jì)算各區(qū)段道路年總收益 A=a×Pi×Qi A──道路單位面積平均交通流年總收益

a──調(diào)整系數(shù)；Pi──元/噸公里；Qi──噸/公里年；(4)計(jì)算各區(qū)段道路年總費(fèi)用

區(qū)段道路年總費(fèi)用（C）包括道路單位面積建造成本折舊、運(yùn)營成本、道路維修費(fèi)用、利息、應(yīng)繳稅費(fèi)及正常投資年利潤等。(5)計(jì)算區(qū)段道路年純收益 R＝A－C R──道路年純收益

(6)計(jì)算區(qū)段道路收益價(jià)格，運(yùn)用收益還原法基本公式計(jì)算。

5.有獨(dú)立權(quán)屬單位的高壓線走廊、管線（輸油管、排污管、天然氣管等）等用地價(jià)格的評估參照線狀交通用地評估方法評估。

6.5.2.2 機(jī)場、碼頭、車站、編組站等面狀交通用地價(jià)格可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本逼近法、收益還原法評估。

1.基準(zhǔn)地價(jià)修正法適用于城市范圍有基準(zhǔn)地價(jià)的交通用地評估

在基準(zhǔn)地價(jià)成果中有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)的，待估面狀交通用地則直接用該類基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)評估；在基準(zhǔn)地價(jià)成果中沒有交通用地類基準(zhǔn)地價(jià)，則可用工業(yè)用地類基準(zhǔn)地價(jià)評估面準(zhǔn)交通用地價(jià)格，但機(jī)場、碼頭用地由于其具有壟斷性質(zhì)，在基準(zhǔn)地價(jià)修正須作壟斷效益修正。

2.在運(yùn)用成本逼近法評估面狀交通用地時(shí)，土地所有權(quán)收益（土地增值收益）的確定須考慮機(jī)場、碼頭等用地壟斷收益。區(qū)位因素修正時(shí)須考慮社會效益。

3.在運(yùn)用收益還原法評估面狀交通用地時(shí)，正常年總收益中已經(jīng)包含了平均收益之外的壟斷收益。在總費(fèi)用計(jì)算中須注意各費(fèi)用投資的攤銷和折舊。6.6 綜合用地宗地價(jià)格評估

6.6.1 綜合用地指集辦公、商住（公寓）、餐飲、購物、娛樂于一體的現(xiàn)代化綜合大廈或大廈群用地。

6.6.2 綜合用地價(jià)格評估方法

綜合用地價(jià)格評估方法,可選用收益還原法、市場比較法、剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法。

綜合用地價(jià)格評估的關(guān)鍵是正確把握同一建筑物中各不同利用部分的權(quán)重及各部分之間的相互作用。

綜合用地價(jià)格評估不能簡單等于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。綜合利用的土地價(jià)值可能大于或小于各不同利用部分所分?jǐn)偼恋貎r(jià)值之和。

無論應(yīng)用何種方法，可以先分別評估各不同利用部分所分?jǐn)偼恋氐膬r(jià)格，然后根據(jù)該宗地的主要用途、該區(qū)域的主要土地利用類型及該區(qū)域各不動(dòng)產(chǎn)類型的市場價(jià)格，進(jìn)行該宗地各利用方向相互之間的影響程度修正。6.7 公共綠地價(jià)格評估 6.7.1 公共綠地的分類

公共綠地包括市級和區(qū)級綜合性公園、兒童公園、動(dòng)物園、植物園、街道廣場綠地等,是由城市政府投資興建,具有一定規(guī)模和比較完善的設(shè)施,可供居民游覽、休息之用.6.7.2 公共綠地價(jià)格評估方法

6.7.2.1 公共綠地價(jià)格一般可采用綠地貢獻(xiàn)法、成本逼近法、市場比較法等方法估價(jià)。1.綠地貢獻(xiàn)法，是利用綠地對周圍各類用地的貢獻(xiàn)，用各類用地的平均價(jià)格來估算綠地價(jià)格的方法。綠地周各類用地的價(jià)格可用路線價(jià)法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法、市場市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價(jià)格來獲得。其計(jì)算公式為： n V＝S（Pi×Si）/S I＝1 式中：

V──綠地單位面積價(jià)格； Pi──第i種用地類型單位面積平均價(jià)格；Si──綠地周圍的第i種用地類型面積；S──綠地周圍的各類用總面積；n──用地類型總數(shù)(i=1,2,3,...n).成本逼近法是用估算綠地的重新建造成本、利息、利潤及所有權(quán)收益來估價(jià)綠地價(jià)格的方法。適用于綠地周圍用地價(jià)格不便估算的綠地價(jià)格評估。

重新建造成本主要包括征地補(bǔ)償費(fèi)（在市區(qū)為拆遷安置費(fèi)）、土地開發(fā)費(fèi)（宗地內(nèi)的開發(fā)費(fèi)因評估目的確定是否計(jì)入）、稅費(fèi)、利息及投資利潤等。在成本價(jià)格的基礎(chǔ)上加上土地所有權(quán)收益，即為綠地價(jià)格。根據(jù)綠地的社會效益和、環(huán)境效益大小及區(qū)位因素進(jìn)行修正。

3.市場比較法評估綠地價(jià)格，需在同一區(qū)域有較多的類似綠地市場價(jià)格或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。4.以生產(chǎn)經(jīng)營為目的的園林綠地，如果園、苗圃、花圃、草地等，除用上述估價(jià)方法評估外，還可用收益還原法評估其價(jià)格。其土地總收益即綠地的生產(chǎn)經(jīng)營總收益，總費(fèi)用即其生產(chǎn)經(jīng)營總費(fèi)用。

5.城市中的水域用地價(jià)格評估參照公共綠地價(jià)格評估方法評估。

第二篇：土地估價(jià)管理辦法

土地估價(jià)管理辦法

（草案征求意見稿）

第一章 總 則

第一條

為規(guī)范土地估價(jià)管理，完善土地估價(jià)制度，維護(hù)土地估價(jià)市場秩序，促進(jìn)土地估價(jià)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》，制定本辦法。

第二條

在中華人民共和國境內(nèi)從事土地估價(jià)活動(dòng)，對土地估價(jià)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱土地估價(jià)，是指具備土地估價(jià)執(zhí)業(yè)資格的人員和機(jī)構(gòu)基于委托關(guān)系，對約定土地及其附著物、定著物的權(quán)利、權(quán)益的價(jià)值或者價(jià)格進(jìn)行評價(jià)、估算，并通過土地估價(jià)報(bào)告的形式提供的市場服務(wù)行為。

第四條

土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)應(yīng)當(dāng)遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則，符合土地估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。

土地估價(jià)師依法執(zhí)業(yè)受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得干預(yù)。

第五條

國土資源部負(fù)責(zé)全國土地估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)督管理，履 行下列監(jiān)管職責(zé)：

（一）制定土地估價(jià)管理的規(guī)章制度；

（二）規(guī)定土地估價(jià)師資格條件；

（三）規(guī)定土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從業(yè)條件；

（四）確定土地估價(jià)的程序和方法；

（五）監(jiān)督、指導(dǎo)土地估價(jià)行業(yè)自律管理；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第六條

縣級以上地方國土資源主管部門依照本辦法的規(guī)定負(fù)責(zé)實(shí)施本行政區(qū)域內(nèi)土地估價(jià)活動(dòng)的監(jiān)督管理。

第二章 土地估價(jià)師

第七條 國家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度。

土地估價(jià)師資格取得應(yīng)當(dāng)通過全國土地估價(jià)師資格考試，獲得《中華人民共和國土地估價(jià)師資格證書》。

第八條

土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)，應(yīng)當(dāng)向中國土地估價(jià)師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)登記，成為執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師。

申請土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)登記，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）獲得土地估價(jià)師資格證書；

（二）滿足土地估價(jià)師繼續(xù)教育學(xué)時(shí)規(guī)定；

（三）專職在一家土地估價(jià)機(jī)構(gòu)從事土地估價(jià)業(yè)務(wù)；

（四）經(jīng)實(shí)踐考核合格。

《土地估價(jià)師資格考試管理辦法》實(shí)施前獲得土地估價(jià)師資 格證書的，符合前款第（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定條件的，可以申請執(zhí)業(yè)登記。

第九條

土地估價(jià)師實(shí)踐考核包括專業(yè)實(shí)踐和專業(yè)考核。土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受不少于2年的專業(yè)實(shí)踐。專業(yè)實(shí)踐期滿后，可以參加專業(yè)考核。

第十條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)接受繼續(xù)教育，取得國土資源部規(guī)定的繼續(xù)教育學(xué)時(shí)。

第十一條 土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)實(shí)行全國統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)登記制度。經(jīng)執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師名單，經(jīng)國土資源部備案后，由中國土地估價(jià)師協(xié)會向社會公布。

第十二條

土地估價(jià)師有下列情形之一的，不予辦理執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過65周歲的；

（二）具有公務(wù)員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰，在服刑期間或自刑罰執(zhí)行完畢之日起至申請執(zhí)業(yè)登記之日止未滿5年的；

（四）在評估或相關(guān)業(yè)務(wù)中受到行政處罰或撤職以上行政處分的，自行政處罰或行政處分做出之日起未滿2年的；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定不予登記的其他情形。第十三條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師依法享有下列權(quán)利：

（一）依法從事土地估價(jià)及相關(guān)業(yè)務(wù)，簽署土地估價(jià)報(bào)告；

（二）依照有關(guān)規(guī)定向相關(guān)政府部門或者其他組織查閱執(zhí)業(yè) 所需的資料信息；

（三）根據(jù)估價(jià)對象和估價(jià)目的要求委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人提供相關(guān)的法律權(quán)屬證明、財(cái)務(wù)會計(jì)信息和其他有關(guān)資料；

（四）要求委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人為執(zhí)行公允的土地估價(jià)程序提供必要的協(xié)助；

（五）拒絕委托人及其他相關(guān)當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果的授意；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第十四條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師應(yīng)當(dāng)履行下列義務(wù)：

（一）接受土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會自律管理；

（二）遵守土地估價(jià)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）保證土地估價(jià)結(jié)果的客觀公正；

（四）保守執(zhí)業(yè)中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私；

（五）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

第十五條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師有下列情形之一的，中國土地估價(jià)師協(xié)會應(yīng)當(dāng)注銷執(zhí)業(yè)登記：

（一）年齡超過70周歲的；

（二）獲得公務(wù)員或者其他公職人員身份的；

（三）受到刑事處罰的；

（四）以欺詐、賄賂等不正當(dāng)手段取得執(zhí)業(yè)登記的；

（五）不符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)登記條件而被準(zhǔn)予登記的；

（六）脫離土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不再專職執(zhí)業(yè)的；

（七）未完成規(guī)定的繼續(xù)教育學(xué)時(shí)的；

（八）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

經(jīng)注銷執(zhí)業(yè)登記的土地估價(jià)師名單應(yīng)當(dāng)由中國土地估價(jià)師協(xié)會向社會公布。

第十六條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師不得有下列行為：

（一）在兩個(gè)以上土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）以個(gè)人名義接受委托執(zhí)業(yè)；

（四）謀取土地估價(jià)委托合同約定費(fèi)用之外的不正當(dāng)利益；

（五）簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯(cuò)或者遺漏的土地估價(jià)報(bào)告；

（六）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第三章 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)

第十七條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)是土地估價(jià)師的執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依法以有限責(zé)任公司或者合伙企業(yè)的形式設(shè)立。

設(shè)立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有自己的名稱、住所；

（二）有符合本辦法規(guī)定的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師；

（三）有限責(zé)任公司法定代表人或者合伙企業(yè)執(zhí)行事務(wù)合伙人應(yīng)當(dāng)為執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，且具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷，無重大違反法律法規(guī)、行業(yè)管理規(guī)定的行為。

（四）有符合本辦法規(guī)定數(shù)額的資產(chǎn)。第十八條

設(shè)立有限責(zé)任公司形式的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，出資人不少于5名執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，公司內(nèi)具有連續(xù)3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價(jià)師不少于2名，且注冊資本不少于50萬元人民幣，其中土地估價(jià)師出資比例不少于出資總額的三分之二。

設(shè)立合伙企業(yè)形式的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，合伙人中具有3年以上執(zhí)業(yè)經(jīng)歷的土地估價(jià)師不少于2名，合伙企業(yè)出資數(shù)額不少于30萬元人民幣，且土地估價(jià)師出資人不少于出資總?cè)藬?shù)的三分之二。

第十九條 設(shè)立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，經(jīng)工商行政主管部門登記后，向中國土地估價(jià)師協(xié)會申請執(zhí)業(yè)注冊，領(lǐng)取土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)注冊證書。

中國土地估價(jià)師協(xié)會可以對經(jīng)執(zhí)業(yè)注冊的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)行資信評級制度。資信評級結(jié)果記入土地估價(jià)機(jī)構(gòu)誠信檔案，向社會公布。

第二十條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立的分支機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)符合法律、行政法規(guī)和行業(yè)管理相關(guān)規(guī)定，并具備下列條件：

（一）名稱采用“土地估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱＋分支機(jī)構(gòu)所在地行政區(qū)劃名＋分公司（分所）”的形式；

（二）分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)是從事土地估價(jià)工作3年以上并無不良執(zhí)業(yè)記錄的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師；

（三）在分支機(jī)構(gòu)所在地有3名以上執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師；

（四）估價(jià)質(zhì)量管理、估價(jià)檔案管理、財(cái)務(wù)管理等各項(xiàng)內(nèi)部 管理制度健全。

在分支機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師，不計(jì)入土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師人數(shù)。

第二十一條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)設(shè)立不足3年解散的，出資人或者合伙人在3年內(nèi)不得重新發(fā)起設(shè)立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)。

第二十二條 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)合并或者分立，在依法辦理相關(guān)登記后，重新進(jìn)行執(zhí)業(yè)注冊。

第二十三條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱、法定代表人或者執(zhí)行事務(wù)合伙人、注冊資本或者出資數(shù)額、辦公場所等事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)在企業(yè)登記機(jī)關(guān)辦理變更手續(xù)后30日內(nèi)，到原執(zhí)業(yè)注冊機(jī)構(gòu)辦理變更手續(xù)。

第二十四條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)享有以下權(quán)利：

（一）遵循市場原則，收取土地估價(jià)費(fèi)用；

（二）委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人拒絕提供執(zhí)行估價(jià)業(yè)務(wù)所需的文件、證明和相關(guān)資料的，有權(quán)中止履行合同；

（三）委托人要求出具虛假土地估價(jià)報(bào)告或者由其他干預(yù)估價(jià)結(jié)果情形的，有權(quán)終止履行合同；

（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。第二十五條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不得有下列行為：

（一）利用執(zhí)業(yè)之便謀取不正當(dāng)利益；

（二）允許其他機(jī)構(gòu)以本機(jī)構(gòu)名義執(zhí)業(yè)；

（三）冒用其他機(jī)構(gòu)名義執(zhí)業(yè)；

（四）以惡性壓價(jià)、給予回扣等不正當(dāng)手段承攬業(yè)務(wù)；

（五）對自身執(zhí)業(yè)能力進(jìn)行虛假宣傳；

（六）受理與估價(jià)對象、委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人有利害關(guān)系的土地估價(jià)業(yè)務(wù)；

（七）分別接受利益沖突雙方的委托，針對統(tǒng)一估價(jià)對象執(zhí)業(yè)；

（八）出具虛假、重大差錯(cuò)或者遺漏的估價(jià)報(bào)告的；

（九）包庇、隱瞞本機(jī)構(gòu)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)過錯(cuò)的；

（十）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他行為。

第二十六條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)發(fā)生下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)終止：

（一）不能保持本辦法規(guī)定的設(shè)立條件，經(jīng)限期整改仍不符合條件的；

（二）自行決定解散的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)終止的其他情形。土地估價(jià)機(jī)構(gòu)終止的，中國土地估價(jià)師協(xié)會應(yīng)當(dāng)注銷該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)注冊證書。

第四章 土地估價(jià)活動(dòng)

第二十七條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與委托人簽訂書面委托合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師承辦業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)由其所在的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)統(tǒng) 一受理并與委托人簽訂書面委托合同。

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義承攬土地估價(jià)業(yè)務(wù)。

第二十八條

土地估價(jià)委托合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：

（一）委托估價(jià)人的名稱或姓名和住所；

（二）受托土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的名稱和住所；

（三）估價(jià)項(xiàng)目名稱；

（四）估價(jià)目的；

（五）估價(jià)期日；

（六）委托人的協(xié)助義務(wù)；

（七）估價(jià)服務(wù)費(fèi)及其支付方式；

（八）估價(jià)報(bào)告交付的日期和方式；

（九）違約責(zé)任；

（十）爭議解決方式。

第二十九條

未經(jīng)委托人書面同意，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受托的土地估價(jià)業(yè)務(wù)。

第三十條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師與委托人或估價(jià)業(yè)務(wù)相對人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

委托人有權(quán)要求有利害關(guān)系的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師回避。第三十一條

委托人及相關(guān)當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)協(xié)助土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地勘查，如實(shí)向土地估價(jià)機(jī)構(gòu)提供估價(jià)所需的資料，并對所提供資料的真實(shí)性負(fù)責(zé)。第三十二條

執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)因估價(jià)需要，可以依法查詢土地登記資料、以及已向社會公布的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等公示地價(jià)信息，但涉及國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私的除外。

第三十三條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)加蓋其公章，并有該機(jī)構(gòu)2名以上的執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師的簽名。

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)以土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的名義出具土地估價(jià)報(bào)告，并加蓋該土地估價(jià)機(jī)構(gòu)公章。

第三十四條

委托人應(yīng)當(dāng)按照報(bào)告中設(shè)定的評估目的，在土地估價(jià)報(bào)告有效期內(nèi)正確完整使用土地估價(jià)報(bào)告。

第三十五條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定將土地估價(jià)報(bào)告和土地估價(jià)業(yè)績清單報(bào)縣級以上國土資源主管部門備案。

第三十六條

國土資源部以及省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門應(yīng)當(dāng)定期對土地估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽查和評議。

第三十七條

國土資源部建立全國統(tǒng)一的土地估價(jià)師、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赶到y(tǒng)，及時(shí)向社會公示有關(guān)土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)登記和注銷、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)注冊和注銷以及資信評級等基礎(chǔ)信息。

第三十八條

土地估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)妥善保管土地估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料。已提交給委托方的土地估價(jià)報(bào)告和相關(guān)材料應(yīng)當(dāng)與土地估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部檔案內(nèi)容一致。土地估價(jià)報(bào)告和相關(guān)資料保存期應(yīng)當(dāng)不少于10年。政府和政府部門委托評估以及涉及司法仲裁、企業(yè)改制、證券業(yè)的土地估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料保存期應(yīng)當(dāng)不少于15年。

第五章 土地估價(jià)師協(xié)會

第三十九條

土地估價(jià)師協(xié)會是社會團(tuán)體法人，是土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和土地估價(jià)師的自律性組織。

全國設(shè)立中國土地估價(jià)師協(xié)會，省、自治區(qū)、直轄市設(shè)立地方土地估價(jià)師協(xié)會，設(shè)區(qū)的市根據(jù)需要可以設(shè)立地方土地估價(jià)師協(xié)會。

第四十條

中國土地估價(jià)師協(xié)會應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）制定土地估價(jià)行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則；

（二）組織實(shí)施中國土地估價(jià)師資格考試；

（三）組織實(shí)施土地估價(jià)師執(zhí)業(yè)登記、繼續(xù)教育、實(shí)踐考核、業(yè)務(wù)培訓(xùn)及對外交流等；

（四）開展土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)注冊和資信評級；

（五）受理對土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的投訴、舉報(bào)，受理土地估價(jià)師和土地估價(jià)機(jī)構(gòu)的申訴，調(diào)解會員執(zhí)業(yè)糾紛；

（六）接受國土資源部委托承擔(dān)行業(yè)管理的其他相關(guān)事務(wù)。第四十一條

中國土地估價(jià)師協(xié)會章程由全國會員代表大會制定，報(bào)國土資源部備案。

土地估價(jià)師或者土地估價(jià)機(jī)構(gòu)加入中國土地估價(jià)師協(xié)會的，享有中國估價(jià)師協(xié)會章程規(guī)定的權(quán)利，履行中國土地估價(jià)師協(xié)會章程規(guī)定的義務(wù)。

第六章 法律責(zé)任

第四十二條 執(zhí)業(yè)土地估價(jià)師有下列情形之一的，由縣級以上國土資源主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地估價(jià)師資格證書；

（二）允許他人以本人名義執(zhí)業(yè)；

（三）簽署有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯(cuò)或者遺漏的土地估價(jià)報(bào)告；

（四）謀取合同約定費(fèi)用之外的不正當(dāng)利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十三條 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)有下列情形之一的，由縣級以上人民政府國土資源主管部門給予警告，責(zé)令限期改正；沒有違法所得的，處1萬元以下罰款，有違法所得的，處以違法所得3倍以下不超過3萬元的罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，對主要責(zé)任人和直接責(zé)任人依法追究刑事責(zé)任：

（一）偽造、涂改、倒賣、出租、出借或者以其他形式非法 轉(zhuǎn)讓土地估價(jià)機(jī)構(gòu)注冊證書；

（二）以給予回扣、壓低收費(fèi)等不正當(dāng)方式承攬業(yè)務(wù)；

（三）故意抬高或壓低估價(jià)，顯失公平的；

（四）出具有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述、重大差錯(cuò)或者遺漏的土地估價(jià)報(bào)告；

（五）未按規(guī)定對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行備案；

（六）一年內(nèi)抽查土地估價(jià)報(bào)告有兩次以上不合格；

（七）違反法律、行政法規(guī)的其他行為。

第四十四條

因違法違規(guī)行為給當(dāng)事人造成損失的，土地估價(jià)機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任，并可對負(fù)有責(zé)任的土地估價(jià)師進(jìn)行追償。

第四十五條

國土資源主管部門和土地估價(jià)師協(xié)會及其工作人員在行政監(jiān)管或者行業(yè)自律管理工作中，玩忽職守、濫用職權(quán)或者徇私舞弊的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附 則

第四十六條

受政府或者政府部門委托進(jìn)行的基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)等政府公示地價(jià)評估以及國有土地資產(chǎn)處置評估應(yīng)當(dāng)參照本辦法執(zhí)行。

第四十七條

本辦法自

****年**月**日起施行。

第三篇：土地估價(jià)證明

證明

xx同志系我單位正式職工，從2003年9月至今一直從事土地估價(jià)工作。特此證明。

xxxxxx地產(chǎn)開發(fā)有限公司

2014年5 月 10 日

第四篇：土地估價(jià)報(bào)告審核

土地估價(jià)報(bào)告審核 [考綱要求)11．土地估價(jià)報(bào)告審核

(1)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的(2)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容 1)估價(jià)人員資格 2)估價(jià)對象界定

3)估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量 4)估價(jià)假定前提和限制條件 5)市場分析

6)估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用 7)地價(jià)確定的理由 8)估價(jià)結(jié)果

9)估價(jià)報(bào)告的邏輯性(一)考試目的

測試應(yīng)考人員對各種常見土地估價(jià)目的下的土地估價(jià)的特點(diǎn)的認(rèn)知程度。(二)考試范圍

1．各種常見的土地估價(jià)目的

(1)以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估

(2)以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)(3)以土地使用權(quán)抵押為目的的土地估價(jià)

(4)以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)

(5)以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)(6)以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)

(7)以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)(8)以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的土地估價(jià)(9)以司法鑒定為目的的土地估價(jià)

2．各種常見土地估價(jià)目的下土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)的主要原則確定 3．各種常見土地估價(jià)目的下評估方法選擇

4．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要技術(shù)參數(shù)選擇 5．各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的價(jià)格確定方法的特點(diǎn)(三)考試基本要求

掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷；

熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定，估價(jià)方法選擇，主要技術(shù)參數(shù)選擇，價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

了解：土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)。

熟悉：土地估價(jià)報(bào)告書審核的內(nèi)容和方法。

掌握：土地估價(jià)報(bào)告書審核的目的和土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量。[復(fù)習(xí)難點(diǎn))

土地估價(jià)報(bào)告審核的主要內(nèi)容。[內(nèi)容詳解)

一、概述

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(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的目的 為保證土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核制度，由資深估價(jià)人員按照合格估價(jià)報(bào)告的要求，對撰寫出的估價(jià)報(bào)告進(jìn)行全面審核，并確認(rèn)估價(jià)結(jié)果的合理性。

對土地估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核，類似于對生產(chǎn)出的產(chǎn)品在出廠之前進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)，是防范估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的最后一道防線。

(二)土地估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量

l，估價(jià)報(bào)告的合法性的內(nèi)涵及界定

合法性內(nèi)涵要求評估人員在進(jìn)行項(xiàng)目評估時(shí)，必須嚴(yán)格按照我國現(xiàn)行法律法規(guī)

和各種技術(shù)規(guī)范的要求行事，主體認(rèn)定事實(shí)清楚，證據(jù)確鑿充分，符合法定程序。

2．估價(jià)報(bào)告的合理性的內(nèi)涵與判斷

合理性的內(nèi)涵即評估成果要符合客觀事實(shí)，符合常理。

3．估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性與個(gè)性的處理

土地估價(jià)報(bào)告的規(guī)范性原則，是對估價(jià)報(bào)告的結(jié)構(gòu)形態(tài)而言，即土地估價(jià)報(bào)告的篇章結(jié)構(gòu)要程式化，符合統(tǒng)一的要求。土地估價(jià)報(bào)告的體裁結(jié)構(gòu)經(jīng)歷了漸近發(fā)展的過程，不斷地總結(jié)提煉，逐步演化為統(tǒng)一的、相對固定的、程式化的結(jié)構(gòu)。這種程式化的結(jié)構(gòu)體現(xiàn)了長期實(shí)踐中集體寫作智慧，充分反映了土地估價(jià)報(bào)告的寫作規(guī)律，使得寫作過程更為明了，效率更高，也使估價(jià)報(bào)告的使用者更容易掌握和知曉。《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定了估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式。

土地估價(jià)報(bào)告的個(gè)性處理，是指在估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價(jià)項(xiàng)目的具體情況，進(jìn)行的特殊的技術(shù)處理。

二、土地估價(jià)報(bào)告的審核

(一)土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容

土地估價(jià)報(bào)告審核的內(nèi)容主要有：

1．估價(jià)人員資格；

2．估價(jià)對象界定；

3．估價(jià)所依據(jù)的資料的質(zhì)量；

4．估價(jià)假定前提和限制條件；

5，市場分析；

6．估價(jià)技術(shù)路線、方法選擇及運(yùn)用；

7，地價(jià)確定的理由；

8．估價(jià)結(jié)果；

9．估價(jià)報(bào)告的邏輯性。

(二)土地估價(jià)報(bào)告審核的方法

1．一般報(bào)告的審核

對一般報(bào)告，應(yīng)達(dá)到的審核深度要求是：

(1)估價(jià)結(jié)果是否合理，其數(shù)字和文字的表述是否正確；

(2)估價(jià)對象的表述是否正確、完整；

(3)估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)和價(jià)值定義的表述是否正確；

(4)估價(jià)的假設(shè)和限制條件的表述是否嚴(yán)密、正確；

(5)估價(jià)依據(jù)和估價(jià)原則是否進(jìn)行說明；

(6)估價(jià)方法的表述是否正確；

(7)估價(jià)報(bào)告的格式是否規(guī)范，附件是否齊全和符合要求；

(8)報(bào)告裝禎是否整齊、大方，正文版面和字體是否統(tǒng)一；

(9)報(bào)告文本制作是否采取一定的防篡改措施。

2．重要報(bào)告的審核

2頁

應(yīng)在一般報(bào)告達(dá)到的審核深度基礎(chǔ)上，再加上以下審核要求：

(1)估價(jià)依據(jù)是否正確、充分，并有詳細(xì)說明；

(2)選擇的估價(jià)方法是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(3)估價(jià)測算過程、計(jì)算公式以及各項(xiàng)數(shù)據(jù)的出處和參數(shù)的確定，是否進(jìn)行正確、詳細(xì)的說明；

(4)估價(jià)報(bào)告全文的文字表述是否用詞準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、邏輯性強(qiáng)，全文的標(biāo)點(diǎn)符號是否正確。

(三)土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)

土地估價(jià)報(bào)告的評價(jià)主要對報(bào)告的各部分進(jìn)行審核，評價(jià)報(bào)告的內(nèi)容是否全面、描述是否簡潔準(zhǔn)確、原則及方法的選擇是否正確、計(jì)算是否準(zhǔn)確，、方法的運(yùn)用是否準(zhǔn)確、格式是否規(guī)范、是否邏輯清晰、技術(shù)含量的高低等，最終評定整份報(bào)告的優(yōu)劣。

本章小結(jié)：

本章主要介紹了土地估價(jià)報(bào)告的審核，實(shí)際操作性與第六章一樣強(qiáng)，也需要結(jié)合實(shí)際工作來復(fù)習(xí)。常見目的下土地估價(jià)

(考綱要求)

熟悉：各種常見土地估價(jià)目的下土地估價(jià)的主要原則確定、估價(jià)方法選擇、主

要技術(shù)參數(shù)選擇、價(jià)格確定方法的特點(diǎn)。

掌握：常見土地估價(jià)目的和相應(yīng)評估價(jià)格類別的判斷。

(復(fù)習(xí)難點(diǎn))

1．常見土地估價(jià)目的的價(jià)格類別判斷；

2．土地估價(jià)主要技術(shù)參數(shù)的選擇。

(內(nèi)容詳解)

一、各種常見的土地估價(jià)目的 常見的土地估價(jià)目的主要有：

1，以國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、收回、收購儲備、作價(jià)人股、清產(chǎn)核資等為目的的土地估價(jià)，包括國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓價(jià)格評估；

2．以集體土地所有權(quán)征收補(bǔ)償、集體土地使用權(quán)作價(jià)人股和轉(zhuǎn)讓等為目的的土地估價(jià)；

3．以土地使用權(quán)抵押為目的的估價(jià)；

4．以企業(yè)設(shè)立、重組、改制、上市、增資擴(kuò)股、產(chǎn)權(quán)交易、資產(chǎn)置換、合并、分立、破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為目的的土地估價(jià)；

5．以確定和更新城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)為目的的土地估價(jià)；

6．以城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測為目的的土地估價(jià)；

7．以農(nóng)用地分等定級和劃分農(nóng)用地綜合區(qū)片價(jià)為目的的土地估價(jià)；

8．以土地增值稅等有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)稅費(fèi)征收為目的的估價(jià)；

9，以司法鑒定為目的土地估價(jià)。

二、土地價(jià)格類別的判斷和估價(jià)主要原則的確定

上述九種情況涵蓋了現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和政府及司法機(jī)關(guān)管理工作等各方面涉及到的土地估價(jià)業(yè)務(wù)，根據(jù)其評估目的的不同，其最終出具的估價(jià)結(jié)果對應(yīng)的價(jià)格類別分為以下幾種：

買賣價(jià)格

是土地權(quán)利和預(yù)期收益的公平市值，包含出讓、轉(zhuǎn)讓、作價(jià)人股、改制上市、資產(chǎn)置換等目的下采用的價(jià)格，估價(jià)中主要原則是要體現(xiàn)完全的公開、公平、公正市場下的價(jià)格，即評估的是公允市值。

租賃價(jià)格

我國土地的租賃價(jià)格包含兩種形式，一是承租土地使用權(quán)價(jià)格；二是土地使用權(quán)出租價(jià)格。往往承租土地使用權(quán)的租賃價(jià)格與完全的市場價(jià)格之間存在一定的差值，而土地使用權(quán)的出租價(jià)格則是市場價(jià)格的另一種表現(xiàn)形式。

清算價(jià)格

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企業(yè)破產(chǎn)、關(guān)閉、清算等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中需要對企業(yè)的土地價(jià)值進(jìn)行清算，應(yīng)存在各種限制因素，清算價(jià)格往往會低于市場價(jià)格。

抵押價(jià)格

是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評估基準(zhǔn)日的市場價(jià)格，應(yīng)遵循保守原則。

征收價(jià)格

指征用、征收土地時(shí)給予的補(bǔ)償，主要考慮其補(bǔ)償性，即原使用者獲得同等生活保障下的成本。

課稅價(jià)格

指政府為征收有關(guān)土地稅收而評定的土地價(jià)格，一般低于市場價(jià)格。

公示價(jià)格

政府為了明示土地價(jià)格、為其他價(jià)格類型提供參考而設(shè)立的價(jià)格，例如城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、監(jiān)測點(diǎn)地價(jià)、農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)和農(nóng)地綜合區(qū)片價(jià)等。

關(guān)于土地估價(jià)中主要原則的確定可根據(jù)土地價(jià)格的類別選擇，買賣價(jià)格、租賃價(jià)格主要是根據(jù)市場價(jià)格，更多地考慮替代原則，最有效使用原則；清算價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格要適循保守原則；征收價(jià)格要考慮其補(bǔ)償性；公平價(jià)格要根據(jù)公平價(jià)格的作用，評估過程中要有一定的穩(wěn)健性。

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第五篇：2015年土地估價(jià)案例與報(bào)告：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定

2015年土地估價(jià)案例與報(bào)告：城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)確定

一、單項(xiàng)選擇題（共 25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）

1、總量指標(biāo)按其反映的時(shí)間狀況不同，可以分為__。A．?dāng)?shù)量指標(biāo)和質(zhì)量指標(biāo)

B．總體單位總量指標(biāo)和總體標(biāo)志總量指標(biāo) C．相對指標(biāo)和平均指標(biāo) D．時(shí)期指標(biāo)和時(shí)點(diǎn)指標(biāo)

2、年頒發(fā)了《農(nóng)村人民公社工作條例修正案草案》，明確了農(nóng)村集體土地的范圍，基本形成了適應(yīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)需要的土地管理體制。A：1960 B：1961 C：1962 D：1963 E：35％～50％

3、下列不屬于土地估價(jià)報(bào)告構(gòu)成要素的是。A：封面、摘要 B：估價(jià)對象界定 C：土地估價(jià)過程

D：土地估價(jià)結(jié)果及其使用

E：國家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

4、有水源保證的灌溉設(shè)施，在一般年景能正常灌溉、用于種植水生作物的耕地叫做__ A．灌溉水田 B．望天田 C．水澆地 D．菜地

5、地籍調(diào)查包括__。A．土地登記 B．權(quán)屬調(diào)查 C．土地統(tǒng)計(jì) D．地籍測量 E．資源調(diào)查

6、土地登記代理是土地市場中介服務(wù)的一種，屬于__代理的范疇。A．法定代理 B．指定代理 C．委托代理 D．自行代理

7、房產(chǎn)分戶圖的比例尺一般為。A：1：100 B：1；200 C：1：500 D：1：1000 E：土地

8、依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由（）登記造冊，核發(fā)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。A．縣級人民政府 B．縣級土地管理部門 C．鄉(xiāng)級人民政府

D．鄉(xiāng)級土地管理部門

9、甲、乙、丙三宗土地的單價(jià)分別為每平方米106元、905元、899元，建筑容積率分別為5．

5、5．0、4．5，若該三宗地的其他條件相同，則明智的購買者會選擇土地用于開發(fā)建設(shè)。A：甲 B：乙 C：丙

D：甲或丙 E：時(shí)間因素

10、采用成本逼近法評估位于某工業(yè)區(qū)內(nèi)的單宗土地價(jià)格，計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)時(shí)應(yīng)按求取．(2002年真題)A：宗地內(nèi)外開發(fā)投入的費(fèi)用總和 B：宗地外開發(fā)投入的費(fèi)用總和 C：宗地內(nèi)開發(fā)投入的費(fèi)用總和

D：宗地內(nèi)外受益分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用總和 E：合法性

11、某地塊面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)：容積率為3，建筑密度為30％．在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最為可行的是。

A：建筑物地面一層建筑面積800㎡，總建筑面積為5000㎡ B：建筑物地面一層建筑面積1400㎡，總建筑面積為6000㎡ C：建筑物地面一層建筑面積600㎡，總建筑面積為5500㎡ D：建筑物地面一層建筑面積600㎡，總建筑面積為2500㎡ E：時(shí)間因素

12、工業(yè)用地的土地使用權(quán)出讓最高年限為年。A：40 B：50 C：60 D：70 E：國家實(shí)行土地估價(jià)師資格認(rèn)證制度

13、土地變更登記，是指因__而進(jìn)行的登記。A．土地權(quán)利人發(fā)生改變 B．土地權(quán)利人姓名發(fā)生變更 C．土地權(quán)利人名稱發(fā)生變更

D．國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項(xiàng)確有錯(cuò)誤的，應(yīng)當(dāng)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后 E．土地權(quán)利人地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更

14、某宗地是在5年前通過出讓方式取得的、土地使用年限為50年的工業(yè)用地，建設(shè)期為1年，該宗地在正常使用后每年可獲得凈收益為8萬元，土地還原率為10％，該宗地價(jià)格為萬元。A：78．79 B：78．90 C：79．25 D：79．32 E：時(shí)間因素

15、評估待開發(fā)生地價(jià)格，可以采用剩余法按下列計(jì)算公式求取：生地價(jià)格=-土地開發(fā)費(fèi)-利息-稅金-利潤。【2004年考試真題】 A：物業(yè)開發(fā)總價(jià)值 B：房地價(jià)格 C：熟地價(jià)格 D：房地總收益 E：時(shí)間因素

16、成果驗(yàn)收報(bào)告的主要內(nèi)容沒有__。

A．各項(xiàng)成果檢查量、合格率及與標(biāo)準(zhǔn)的比較 B．對成果應(yīng)用的批評建議

C．對成果的綜合分析、評價(jià)并做出明確的驗(yàn)收結(jié)論 D．存在的主要問題類型、性質(zhì)、數(shù)量及相應(yīng)處理意見

17、在城市規(guī)劃的階段要進(jìn)行豎向規(guī)劃設(shè)計(jì)；估算工程量、拆遷量和總造價(jià)，分析投資效益。A：總體規(guī)劃 B：分區(qū)規(guī)劃

C：控制性詳細(xì)規(guī)劃 D：修建性詳細(xì)規(guī)劃、E：土地

18、我國土地權(quán)利總體上可以分為（）三大類。A．土地所有權(quán)、土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利 B．土地出讓權(quán)、土地轉(zhuǎn)讓權(quán)和土地租賃權(quán) C．土地繼承權(quán)、土地贈(zèng)與權(quán)和土地買賣權(quán) D．土地使用權(quán)、土地處分權(quán)和土地收益權(quán)

19、在市場比較法中，案例與待估宗地所在地區(qū)的區(qū)域特性及其影響地價(jià)的因素和條件相同或相近時(shí)，可稱為二者處在。A：相同區(qū)域或同一供需圈 B：比較區(qū)域或同一供需圈 C：類似區(qū)域或同一供需圈 D：比較區(qū)域或類似區(qū)域 E：時(shí)間因素

20、在土地估價(jià)過程中，記載估價(jià)關(guān)鍵事項(xiàng)和估價(jià)結(jié)果，簡要介紹估價(jià)技術(shù)過程的是。A：送文函

B：估價(jià)工作報(bào)告 C：土地估價(jià)報(bào)告

D：土地估價(jià)技術(shù)報(bào)告 E：時(shí)間因素

21、地籍按表現(xiàn)形式可分為__。A．初始地籍、日常地籍 B．常規(guī)地籍、數(shù)字地籍 C．城鎮(zhèn)地籍、農(nóng)村地籍 D．稅收地籍、產(chǎn)權(quán)地籍

22、是指城市土地和農(nóng)村土地的分界線。其既是土地利用計(jì)劃的核心及關(guān)鍵組成部分，也是整個(gè)規(guī)劃的基礎(chǔ)。A：城市規(guī)劃 B：城市發(fā)展邊界 C：土地利用邊界 D：以上均不是 E：土地

23、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測中，監(jiān)測點(diǎn)必須采集的信息是。A：土地實(shí)際利用狀況

B：設(shè)定內(nèi)涵條件下的評估地價(jià) C：現(xiàn)狀條件下的評估地價(jià) D：評估時(shí)間 E：合法性

24、將標(biāo)準(zhǔn)深度100英尺四等份，每一等份的價(jià)值占路線價(jià)的比例分別為40％、30％、20％、10％的路線法則是。A：慎格爾法則 B：蘇慕斯法則 C：霍夫曼法則 D：哈柏法則 E：時(shí)間因素

25、目前各國通常采用的減輕或免除國際重復(fù)征稅的方法主要有__。A．扣除法 B．低稅法 C．抵免法 D．遞減法 E．免稅法

二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得 0.5 分）

1、貨幣政策的特點(diǎn)有__。

A．貨幣政策調(diào)節(jié)的對象是貨幣供應(yīng)量 B．貨幣政策屬于直接調(diào)控的經(jīng)濟(jì)手段

C．貨幣政策涉及國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展全局，包括貨幣供應(yīng)量、信用量、利率、匯率等宏觀經(jīng)濟(jì)總量指標(biāo)，是宏觀經(jīng)濟(jì)政策體系的重要組成部分 D．貨幣政策調(diào)節(jié)的作用是引導(dǎo)整個(gè)市場的經(jīng)濟(jì)發(fā)展

E．貨幣政策需將長期目標(biāo)與短期目標(biāo)相結(jié)合，即將最終目標(biāo)、中介目標(biāo)和操作目標(biāo)相結(jié)合

2、按規(guī)劃范圍大小，土地規(guī)劃可分為。A：國家規(guī)劃 B：地方規(guī)劃

C：土地利用總體規(guī)劃 D：土地利用專項(xiàng)規(guī)劃 E：土地利用詳細(xì)規(guī)劃

3、土地估價(jià)行業(yè)協(xié)會的職能有。A：負(fù)責(zé)會員的管理及組織聯(lián)絡(luò)，維護(hù)會員的合法權(quán)益，反映會員的意見和要求，協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)外關(guān)系

B：組織土地估價(jià)理論、方法和政策的研究與交流，制訂協(xié)會土地估價(jià)技術(shù)指南 C：協(xié)同行政主管部門，組織開展對土地評估機(jī)構(gòu)和執(zhí)業(yè)人員執(zhí)業(yè)質(zhì)量的監(jiān)督檢查，并按有關(guān)程序?qū)`反土地評估行業(yè)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和職業(yè)道德準(zhǔn)則的協(xié)會會員進(jìn)行相應(yīng)處理或處罰

D：受理土地估價(jià)業(yè)務(wù)活動(dòng)中發(fā)生糾紛的調(diào)解和裁定 E：負(fù)責(zé)組織全國土地估價(jià)師考試

4、我國目前主要的地價(jià)管理政策有。【2004年考試真題】 A：政府對土地(使用權(quán))出讓實(shí)行計(jì)劃管理

B：國家對協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)采取最低限價(jià) C：政府對地價(jià)上漲采取必要的行政手段進(jìn)行干預(yù) D：政府對土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移有優(yōu)先購買權(quán) E：投資水平

5、在路線價(jià)法評估過程中，街角地所臨的兩條道路，的街道應(yīng)作為正街。【2009年考試真題】 A：路線價(jià)低 B：路線價(jià)高

C：路線價(jià)相同時(shí)較寬 D：路線價(jià)相同時(shí)較窄 E：車流量較大

6、影響土地價(jià)格的人口因素包括__。A．人口密度

B．人口自然增長率 C．人口素質(zhì)

D．家庭人口構(gòu)成 E．人口分布

7、在我國，市場中能夠流動(dòng)的僅是有限年期的土地__。A．使用權(quán) B．所有權(quán) C．抵押權(quán) D．租賃權(quán)

8、施工圖預(yù)算可作為的依據(jù)。A：簽訂工程施工合同 B：選擇最優(yōu)設(shè)計(jì)方案

C：向建設(shè)單位辦理工程結(jié)算 D：銀行撥付工程價(jià)款 E：國家批準(zhǔn)設(shè)計(jì)任務(wù)書

9、當(dāng)需求缺乏價(jià)格彈性時(shí)，降低價(jià)格會增加需求量，供應(yīng)商的總收入__。A．增加 B．減少 C．不變 D．不確定

10、在區(qū)域因素修正中，衡量基本生活設(shè)施完善度的指標(biāo)有。A：設(shè)施類型是否齊備 B：設(shè)施價(jià)格 C：設(shè)施水平D：使用保證率 E：設(shè)施使用頻率

11、因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進(jìn)行的登記屬于__。A．土地總登記 B．初始登記 C．變更登記 D．注銷登記

12、土地增值稅的法定扣除項(xiàng)目包括__。A．取得土地使用權(quán)所支付的有關(guān)費(fèi)用 B．房地產(chǎn)開發(fā)成本和費(fèi)用 C．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D．房地產(chǎn)開發(fā)貸款的加罰利息 E．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

13、下列關(guān)于拆遷政策，表述不正確的是__。

A．拆遷的實(shí)施方式有兩種，即自行拆遷和委托拆遷 B．房屋拆遷管理部門可以作為拆遷人，并接受拆遷委托 C．房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，也不得接受拆遷委托 D．接受拆遷委托的單位必須取得拆遷資格

14、按照專業(yè)性質(zhì)不同，工程建設(shè)定額可以劃分為等三種。A：全國通用定額 B：行業(yè)通用定額 C：地方通用定額 D：專業(yè)專用定額 E：企業(yè)定額

15、根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》的規(guī)定，預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起__日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。A．30 B．60 C．90 D．120

16、省級人民政府在耕地占補(bǔ)償制度中的職責(zé)是。A：制定開墾耕地計(jì)劃

B：對建設(shè)單位開墾耕地進(jìn)行監(jiān)督 C：組織開墾耕地 D：組織土地整理

E：對縣、市人民政府開墾耕地進(jìn)行監(jiān)督

17、土地使用權(quán)出讓合同，由__與土地使用者簽訂。A．市人民政府

B．市人民政府土地管理部門 C．縣人民政府

D．縣人民政府土地管理部門 E．鄉(xiāng)人民政府

18、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》規(guī)定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)綜合確定標(biāo)底或者底價(jià)。A：土地估價(jià)結(jié)果 B：出讓人需要

C：使用土地者需求 D：政府產(chǎn)業(yè)政策 E：土地使用需求量

19、國有建設(shè)用地供應(yīng)的基本條件包括。A：符合規(guī)劃

B：符合國家的土地供應(yīng)政策

C：符合建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)和集約利用的要求

D：新增建設(shè)用地符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征收條件 E：劃撥方式供地必須符合法定的出讓用地條件

20、__客觀地反映了土地價(jià)值量大小及其變動(dòng)趨勢，表明了土地利用的經(jīng)濟(jì)效果。A．基準(zhǔn)地價(jià) B．標(biāo)定地價(jià) C．出讓底價(jià) D．市場交易價(jià)

21、建設(shè)用地使用權(quán)包括等。A：劃撥建設(shè)用地使用權(quán) B：出讓建設(shè)用地使用權(quán) C：租賃建設(shè)用地使用權(quán)

D：外商投資企業(yè)場地使用權(quán) E：抵押建設(shè)用地使用權(quán)

22、基準(zhǔn)地價(jià)是一定條件下的土地使用權(quán)價(jià)格，下面符合基準(zhǔn)地價(jià)的條件設(shè)定技術(shù)要求。

A：未來某一時(shí)點(diǎn) B：完整權(quán)利狀況下 C：平均容積率下 D：平均開發(fā)程度下 E：最佳利用方式下

23、建筑工程圖紙的標(biāo)高，其尺寸單位應(yīng)用__。A．米 B．分米 C．厘米 D．毫米 E．微米

24、在中華人民共和國境內(nèi)，為企業(yè)所得稅的納稅人，依照本法的規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。A：企業(yè)

B：其他取得收入的組織 C：個(gè)人獨(dú)資企業(yè) D：合伙企業(yè) E：國有企業(yè)

25、土地估價(jià)報(bào)告必須經(jīng)過才能生效。A：當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T審批確認(rèn) B：土地估價(jià)師簽字

C：有土地估價(jià)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)法人簽字并加蓋公章 D：當(dāng)?shù)赝恋匦姓鞴懿块T備案 E：土地