第一篇：長沙市業主大會成立和召開工作指導程序

長沙市業主大會成立和召開工作

指 導 程 序

為規范我市業主大會成立和召開程序，維護業主權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關于轉發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》，結合我市實際，現就業主大會成立和召開程序規定如下：

一、業主大會和業主委員會成立程序

（一）成立條件

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會；首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設單位或業主（經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主聯名）向物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮）提出申請。建設單位應當及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉、鎮）應當認真 審核，在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

（三）產生籌備組

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉、鎮）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業主代表應當不少于50%。籌備組組長由街道辦事處（鄉、鎮）代表擔任，業主代表由街道辦事處（鄉、鎮）或居民委員會組織業主推薦，街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主代表的身份進行核實。

公示籌備組成員名單。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉、鎮）在物業管理區域內進行公示15日。業主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街道辦事處（鄉、鎮）提出，由街道辦事處（鄉、鎮）協調解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局負責業務指導。籌備組應當做好以下工作：

1、確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3、草擬管理規約、業主大會議事規則；

4、依法確定首次業主大會會議表決規則；

5、制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

6、制定業主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局對前款內容把關審核后，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告并征求業主意見。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

（五）產生業主委員會候選人

業主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為9人至15人。業主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦（20人以上）或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生后，應當在首屆業主大會召開前15日將候選人名單在物業管理區域顯著位臵公示。

（六）召開首屆業主大會

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票（表決票）；

（2）表決《管理規約》、《業主大會議事規則》等；（3）選舉業主委員會委員；（4）回收選票；（5）現場公開計票；

（6）現場公布業主大會會議結果；（7）物業區域公告業主大會會議結果。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：

4（1）發放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位臵公告。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。

（3）組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。

（4）公告業主大會會議結果。

業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

（七）業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理 備案手續：

1、業主委員會備案申請表；

2、業主大會成立和業主委員會選舉的資料（1）業主大會成立申請書；

（2）業主投票權人數和專有部分面積匯總表；（3）業主委員會候選人投票結果匯總表；（4）業主大會表決事項結果匯總表；

（5）業主委員會委員業主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）；

3、管理規約【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

4、業主大會議事規則【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

5、業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

二、業主委員會換屆程序

（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鄉、鎮）組織召開業主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業主大會和業主委員成立程序。

（二）業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

三、解聘和選聘（續聘）物業服務企業程序

（一）基本條件

物業管理區域全部交付使用；選聘和解聘（續聘）物業服務企業，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

（二）組織主體

業主委員會會議提議或者經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。

（三）聽取意見

1、業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業服務企業的，應組織征求業主意見，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意后再召開業主大會。

（四）召開業主委員會會議

1、根據業主意見情況，對是否召開業主大會選聘和解聘（續聘）物業服務企業進行表決；

2、確定選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案；

3、將業主委員會決定【選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案、業主大會召開時間等內容】在物業管理區域內公告。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）應當參加業主委員會會議并給予指導。

（五）召開業主大會

其程序與成立首屆業主大會相同；必要時可邀請公證機構現場公證。

業主大會應當以書面形式將選聘和續聘物業服務企業結果和物業企業的服務承諾、服務內容、收費標準等內容在物業管理區域內公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會應在公告結束之日5日內與業主大會選聘或續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（六）其他有關要求

1、業主和業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用解聘權，保證物業項目的正常秩序。

2、物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在合同終止前3個月內做好上述工作。

3、業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業。

4、聘用新物業服務企業的，由街道辦事處（鄉、鎮）、區、縣（市）房產局和公安部門協助組織資料、場地移交。

四、其他相關規定

（一）業主的認定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；

4、因依法繼承或者受遺贈發生效力取得物權的人。

（二）業主大會參加人數及表決效力人數規定

1、業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；

2、業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

3、決定其他事項的（包括選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業等）應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

（三）公示位置的認定

在物業管理區域公示位臵包括小區主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。

附 件:《業主大會成立和召開工作指導程序》相關工作樣表

第二篇：長沙市業主大會成立和召開工作指導程序

長沙市業主大會成立和召開工作指導程序

為規范我市業主大會成立和召開程序，維護業主權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關于轉發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》，結合我市實際，現就業主大會成立和召開程序規定如下：

一、業主大會和業主委員會成立程序

（一）成立條件

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會；首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設單位或業主（經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主聯名）向物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮）提出申請。建設單位應當及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉、鎮）應當認真審核，在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

（三）產生籌備組

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉、鎮）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業主代表應當不少于50%。籌備組組長由街道辦事處（鄉、鎮）代表擔任，業主代表由街道辦事處（鄉、鎮）或居民委員會組織業主推薦，街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主代表的身份進行核實。

公示籌備組成員名單。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉、鎮）在物業管理區域內進行公示15日。業主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街道辦事處（鄉、鎮）提出，由街道辦事處（鄉、鎮）協調解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局負責業務指導。籌備組應當做好以下工作：

1、確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3、草擬管理規約、業主大會議事規則；

4、依法確定首次業主大會會議表決規則；

5、制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

6、制定業主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局對前款內容把關審核后，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告并征求業主意見。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

（五）產生業主委員會候選人

業主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為9人至15人。業主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦（20人以上）或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生后，應當在首屆業主大會召開前15日將候選 人名單在物業管理區域顯著位置公示。

（六）召開首屆業主大會

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票（表決票）；（2）表決《管理規約》、《業主大會議事規則》等；（3）選舉業主委員會委員；（4）回收選票；（5）現場公開計票；

（6）現場公布業主大會會議結果；（7）物業區域公告業主大會會議結果。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：（1）發放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。（3）組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。（4）公告業主大會會議結果。

業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

（七）業主委員會備案 業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

1、業主委員會備案申請表；

2、業主大會成立和業主委員會選舉的資料（1）業主大會成立申請書；

（2）業主投票權人數和專有部分面積匯總表；（3）業主委員會候選人投票結果匯總表；（4）業主大會表決事項結果匯總表；

（5）業主委員會委員業主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）；

3、管理規約【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

4、業主大會議事規則【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

5、業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

二、業主委員會換屆程序

（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鄉、鎮）組織召開業主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業主大會和業主委員成立程序。

（二）業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

三、解聘和選聘（續聘）物業服務企業程序

（一）基本條件

物業管理區域全部交付使用；選聘和解聘（續聘）物業服務企業，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

（二）組織主體

業主委員會會議提議或者經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。

（三）聽取意見

1、業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業服務企業的，應組織征求業主意見，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意后再召開業主大會。

（四）召開業主委員會會議

1、根據業主意見情況，對是否召開業主大會選聘和解聘（續聘）物業服務企業進行表決；

2、確定選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案；

3、將業主委員會決定【選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案、業主大會召開時間等內容】在物業管理區域內公告。

三、業主大會開會要求和表決方式

業主大會開會要提前15天以上通知全體業主，并告知相關的居委會。業主大會不一定要采用開會形式進行，業主大會做出一般決定，經全體業主所持投票權1／4以上即可通過。業主大會做出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過。條例沒有規定成立業主大會要經物業管理區域內全體業主所持投票權2／3以上通過，也沒有要求一定要用“贊成票”的方式通過決議，因此成立業主大會和選舉業主委員會不是特別難，目前能從事前段時間的樓長報名已有21戶，還請大家積極報名未選出單元聯絡員的業主報名。我會列一份明細，憑反對票統計不是難事，這點希望業主注意，當然主要看初步如何去操作的問題。

四、業主委員會備案

按新物業管理辦法規定，業主委員會成立不用再四方區人民政府房地產行政主管部門批準，成立之后在30日內向四方區辦備案即可。備案制和審批制的最大區別在于備案制下成立業主委員會，只要成立程序不違反法律限制即可備案，成立業主委員會的行為由業主負責；審批制下成立業主委員會要符合四方區人民政府房地產行政主管部門的要求，四方區人民政府房地產行政主管部門要對業主委員會的成立負行政管理責任。這些都不是本小區業委會成立難的事情。

第三篇：長沙市業主大會成立和召開工作指導程序

長沙市業主大會成立和召開工作指導程序

為規范我市業主大會成立和召開程序，維護業主權益，根據《中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《長沙市人民政府辦公廳關于轉發〈業主大會和業主委員會指導規則〉的通知》，結合我市實際，現就業主大會成立和召開程序規定如下：

一、業主大會和業主委員會成立程序

（一）成立條件

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%。劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會；首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

（二）提出申請

由建設單位或業主（經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主聯名）向物業所在地的街道辦事處（鄉、鎮）提出申請。建設單位應當及時報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。

符合成立業主大會條件的，街道辦事處（鄉、鎮）應當認真審核，在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。

（三）產生籌備組

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處（鄉、鎮）代表和居民委員會代表組成，其成員為7人至11人，其中業主代表應當不少于50%。籌備組組長由街道辦事處（鄉、鎮）代表擔任，業主代表由街道辦事處（鄉、鎮）或居民委員會組織業主推薦，街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主代表的身份進行核實。

公示籌備組成員名單。籌備組成員名單由街道辦事處（鄉、鎮）在物業管理區域內進行公示15日。業主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街道辦事處（鄉、鎮）提出，由街道辦事處（鄉、鎮）協調解決。

（四）召開籌備組會議

籌備組會議由籌備組組長召集，街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局負責業務指導。籌備組應當做好以下工作：

1、確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

2、確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；

3、草擬管理規約、業主大會議事規則；

4、依法確定首次業主大會會議表決規則；

5、制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

6、制定業主委員會選舉辦法；

7、完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

街道辦事處（鄉、鎮）和區、縣（市）房產局對前款內容把關審核后，籌備組應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告并征求業主意見。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起90日內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

（五）產生業主委員會候選人

業主委員會委員為5人至11人，業主委員會委員候選人為9人至15人。業主委員會委員選舉可采用差額選舉方式。

業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦（20人以上）或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組組織被推薦人進行投票確定人選。籌備組中的業主成員被提名為候選人的，其在籌備組中的工作自行終止；由此造成籌備組工作人員缺額需要補充的，由籌備組從推選結果中依次遞補。

街道辦事處（鄉、鎮）應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生后，應當在首屆業主大會召開前15日將候選人名單在物業管理區域顯著位置公示。

（六）召開首屆業主大會

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且 3

占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：

（1）籌備組組織會議簽到并核實到會業主身份，發放選票（表決票）；（2）表決《管理規約》、《業主大會議事規則》等；（3）選舉業主委員會委員；（4）回收選票；（5）現場公開計票；

（6）現場公布業主大會會議結果；（7）物業區域公告業主大會會議結果。

業主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：（1）發放選票（表決票）。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。

（3）組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場驗票、計票；計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。

（4）公告業主大會會議結果。

業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

（七）業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）辦理備案手續：

1、業主委員會備案申請表；

2、業主大會成立和業主委員會選舉的資料（1）業主大會成立申請書；

（2）業主投票權人數和專有部分面積匯總表；（3）業主委員會候選人投票結果匯總表；（4）業主大會表決事項結果匯總表；

（5）業主委員會委員業主證明文件復印件及身份證復印件（須提交原件核實）；

3、管理規約【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

4、業主大會議事規則【加蓋街道辦事處（鄉、鎮）公章】；

5、業主大會決定的其他重大事項。

業主委員會辦理備案手續后，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

二、業主委員會換屆程序

（一）業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鄉、鎮）組織召開業主大會進行換屆選舉，其程序應參照首屆業主大會和業主委員成立程序。

（二）業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

三、解聘和選聘（續聘）物業服務企業程序

（一）基本條件

物業管理區域全部交付使用；選聘和解聘（續聘）物業服務企業，業主委員會應當召集業主大會會議，經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主表決同意。

（二）組織主體

業主委員會會議提議或者經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主提議。

（三）聽取意見

1、業主委員會應當于會議召開7日前，在物業管理區域內公告業主委員會會議的內容和議程，聽取業主的意見和建議；并告知居民委員會，聽取居民委員會的建議。

2、對解聘原物業服務企業的，應組織征求業主意見，經專有部分占建筑物總面積20%以上且占總人數20%以上業主同意后再召開業主大會。

（四）召開業主委員會會議

1、根據業主意見情況，對是否召開業主大會選聘和解聘（續聘）物業服務企業進行表決；

2、確定選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案；

3、將業主委員會決定【選聘和解聘（續聘）物業服務企業方案、業主大會召開時間等內容】在物業管理區域內公告。

業主委員會會議應有過半數的委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意，應當有參會委員的簽字確認。區、縣（市）房產局和街道辦事處（鄉、鎮）應當參加業主委員會會議并給予指導。

（五）召開業主大會

其程序與成立首屆業主大會相同；必要時可邀請公證機構現場公證。業主大會應當以書面形式將選聘和續聘物業服務企業結果和物業企業的服務承諾、服務內容、收費標準等內容在物業管理區域內公告，公告時間不得少于7日。

業主委員會應在公告結束之日5日內與業主大會選聘或續聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

（六）其他有關要求

1、業主和業主大會應當從保持項目管理的連續性和長遠利益出發，慎用解聘權，保證物業項目的正常秩序。

2、物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在合同終止前3個月內做好上述工作。

3、業主大會決定物業服務合同期滿不再續約或者提前解除合同的，業主委員會應當在業主大會作出決定后3日內將不再續約或者提前解除合同的原因和時間書面告知物業服務企業。

4、聘用新物業服務企業的，由街道辦事處（鄉、鎮）、區、縣（市）房產局和公安部門協助組織資料、場地移交。

四、其他相關規定

（一）業主的認定

1、依法登記取得建筑物專有部分所有權的人（即在登記簿上記載的名字）；

2、基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業主；

3、因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；

4、因依法繼承或者受遺贈發生效力取得物權的人。

（二）業主大會參加人數及表決效力人數規定

1、業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；

2、業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

3、決定其他事項的（包括選舉業主委員會或者更換業主委員會 委員、選聘和解聘物業服務企業等）應當經專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

（三）公示位置的認定

在物業管理區域公示位置包括小區主出入口、樓棟單元門口和宣傳欄。

第四篇：12.郴州市業主大會成立和召開工作指導程序

郴州市業主大會成立和召開工作指導程序

為規范我市業主大會成立和召開程序，維護業主權益，根據中華人民共和國物權法》、《物業管理條例》和《業主大會和業主委員會指導規則》，結合我市實際，現就業主大會成立和召開程序規定如下：

一、申請籌備業主大會的基本條件

物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%，或首首次交付使用的物業專有部分面積已滿2年且交付使用的物業專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會；首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

二、書面申請

由建設單位或業主(經占總人數10%以上業主聯名)向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府提出申請。

三、街道辦事處、鄉鎮人民政府受理申請，通知建設單位報送資料

符合成立業主大會條件的，街道辦事處(鄉、鎮)應當認真審核，在收到業主提出籌備業主大會書面申請后60日內，負責組織、指導成立首次業主大會會議籌備組。街道辦事處、鄉鎮人民政府受理 申請，通知建設單位報送資料，建設單位應當自業主大會籌備組成立之日起7日內向籌備組報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料。主要包括：

（一）物業管理區域證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業主名冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）交付使用共用設施設備的證明；

（六）物業服務用房配置證明。

已交付使用的專有部分面積超過建筑物總面積50%，建設單位未按要求報送籌備首次業主大會會議相關文件資料的，由物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者區、縣房地產行政主管部門責令建設單位限期改正。

四、街道辦事處、鄉鎮人民政府組織指導成立首次業主大會會議籌備組

1、籌備組組成

籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉、鎮)代表和居民委員會代表組成。

2、籌備組產生的方式及人數控制

籌備組組長由街道辦事處(鄉、鎮)代表擔任，業主代表由街道辦事處(鄉、鎮)或居民委員會組織業主推薦，街道辦事處(鄉、鎮)應當對業主代表的身份進行核實。

籌備組成員人數應為單數，其中業主代表應當不少于50%。

3、籌備組成員名單公示

籌備組成員名單由街道辦事處(鄉、鎮)在物業管理區域內顯著位置進行公示，公示期為7天。

4、對籌備組有異議的協調機制

業主對籌備組成員名單有異議的，應當在公示期內以書面形式實名向街道辦事處(鄉、鎮)提出，由街道辦事處(鄉、鎮)協調解決。

五、籌備組的工作

1、籌備組會議由籌備組組長召集，做好以下工作：（1）確認并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積；

（2）確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；（3）草擬管理規約、業主大會議事規則；（4）依法確定首次業主大會會議表決規則；

（5）制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單；

（6）制定業主委員會選舉辦法；

（7）完成召開首次業主大會會議的其他準備工作。

2、產生業主委員會候選人的方式

業主委員會委員為5至11人（單數），業主委員會委員選舉采用差額選舉方式。

業主委員會委員候選人通過業主聯名推薦或業主自薦等方式產生。符合資格的被推薦人超過規定候選人人數的，由籌備組進行投票確定人選。

街道辦事處(鄉、鎮)應當對業主委員會候選人進行資格審查。不繳納物業管理費、不執行業主大會決議、違反管理規約的業主，不能作為業主委員會委員候選人。

3、公告

籌備組的工作內容（含業主委員會候選人名單以及召開業主大會會議時間、地點、議題和議程等事項）應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告并征求業主意見。

4、異議方式處理

業主對公告內容有異議的，業主可以用書面或口頭形式向籌備組提示，籌備組應當記錄并作出答復。

籌備組應當自組成之日起6個月內完成籌備工作，組織召開首次業主大會會議。

六、召開首屆業主大會

1、程序

業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。凡需投票表決的，表決意見應由業主本人簽名。

業主大會會議采用集體討論形式的，按照下列程序進行：（1）簽到→核實業主身份（登記身份證號）→發放業主委員會候選人表決選票→回收選票→公開計票→現場公布→選舉結果

（2）《管理規約》、《業主大會議事規則》現場表決。業主大會會議采用書面征求意見形式的，按照下列程序進行：（1）發放選票(表決票)。采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業主；無法送達的，應當在物業管理區域顯著位置公告。

（2）組織投票。投票采用“流動投票”及“固定投票”相結合的方式進行；投票時間不得超過10天，具體時間由籌備組會議決定。

（3）組織計票。投票結束后，由業主大會籌備組組成監票組、計票組，進行現場公開驗票、計票；計票結束后，計票及監票人應當立即對計票結果簽名確認。必要時可邀請公證機構現場公證。

（4）將反饋意見的結果在物業管理區域公示30日以上，并告知業主有權查閱相關資料。

2、公告

業主大會籌備組應當以書面形式將業主大會會議結果在物業管理區域內公告。

業主委員會委員實行任期制，每屆任期不超過5年，可連選連任，業主委員會委員具有同等表決權。

業主委員會應當自選舉之日起7日內召開首次會議，推選業主委員會主任和副主任。

七、業主委員會備案

業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列文件向物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或區、縣房地產行政主管部門辦理備案手續。同時將有關情況通報市房產局、物業所在地的公安派出所、社區居委會。備案資料包括：

1、業主大會成立及備案申請報告；

2、備案表；

3、選舉結果匯總表；

4、委員履歷表及產權證、身份證（復印件）；

5、工作總結；

6、《業主大會議事規則》；

7、《管理規約》；

8、業主大會決定的其他事項；

業主委員會辦理備案手續后，可持備案通知向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

業主委員會任期內，備案內容發生變更的，業主委員會應當自變更之日起30日內將變更內容書面報告備案部門。

八、業主委員會換屆及補選

1、業主委員會任期屆滿前三個月，應當會同街道辦事處（鄉、鎮）組織召開業主大會進行換屆選舉，其程序參照首屆業主大會和業主委員成立程序。

2、有下列情形之一的，業主委員會委員資格終止：（1）任職期限屆滿或者以書面方式提出辭職的；（2）因房屋權屬變更，不再是業主的；

（3）失民事行為能力或者依法被限制人身自由的；（4）業主大會議事規則規定的其他情形。業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將所保管的檔案資料、印章及其他財物，移交給業主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其移交，物業所在地公安機關應當協助做好移交工作

3、業主委員會任期內，委員出現空缺時，應當及時補足。業主委員會委員候補辦法由業主大會決定或者在業主大會議事規則中規定。業主委員會委員人數不足總數的二分之一時，應當召開業主大會臨時會議，重新選舉業主委員會。

4、業主委員會在規定時間內不組織換屆選舉的，物業所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或區、縣房地產行政主管部門者應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，組織換屆選舉工作。

九、其他相關規定

1、業主的認定

（1）依法登記取得建筑物專有部分所有權的人(即在登記簿上記載的名字)；

（2）基于房屋買賣等民事法律行為，已經合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權登記的人，憑備案的購房合同可以認定為業主；

（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等發生效力，導致物權設立、變更、轉讓而取得物權的人；（4）因依法繼承或者受遺贈發生效力取得物權的人。

2、投票票權

（1）業主投票權數計算方式：

a、業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：

專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

b、業主大會確定業主投票權數，可以按照下列方法認定業主人數和總人數：

業主人數，按照業主戶數計算，一戶計算為1票。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按1票計算；

總人數，按照前項的統計總和計算。

（2）業主大會會議應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加；

（3）業主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意；

（4）決定其他事項的(包括選舉業主委員會或者更換業主委員會委員、選聘和解聘物業服務企業等)應當經專有部分占建筑物總 面積過半數且占總人數過半數的業主同意。

3、業主委員會委員應具備的條件

由業主擔任，業主委員會委員為5人至11人，單數組成。具體條件如下：

（1）委員條件：具有完全民事行為能力； 遵守管理規約、業主大會議事規則；未被業主大會依約限制被選舉權的行使； 熱心公益事業，責任心強，公正廉潔；具有一定組織能力；具備必要的工作時間；管理規約、業主大會議事規則規定的其他條件。業主委員會候選人通過業主聯名推薦或業主自薦等方式產生，籌備組應當核查參選人的資格，根據物業規模、物權份額、委員的代表性和廣泛性等因素確定業主委員會候選人。籌備組應當對業主委員會候選人進行資格審查。業主委員會候選人產生后，應當在首屆業主大會召開15日前以書面形式將候選人名單在物業管理區域內公告。

（2）主任條件：具有豐富的工作經驗和良好的群眾基礎；熟悉物業管理相關法律、法規、規章和政策；身體健康；經連選連任、工作規范、成效突出的可適當放寬。

（3）特別委員：業主是法人或者其他組織的，可以授權自然人參加業主委員會委員的選舉。一個物業管理區域內，一個自然人只能代表一個法人或者其他組織。

4、業主可以委托代理人參加業主大會會議。業主委托代理人參加業主大會會議的，應當出具書面委托書，明確委托權限、期限 9 和內容。

未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。

業主可以以幢、單元或者樓層為單位，推選業主代表參加業主大會會議。

業主代表應當于業主大會會議召開15日以前，對業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表業主的意見；需要投票表決的，表決票應當經業主本人簽字后，委托業主代表在業主大會投票。

第五篇：召開業主大會程序（定稿）

召開業主大會組建業主委員會具體程序

一、成立條件

業主委員會由業主大會或者業主代表大會選舉產生，業主委員會委員應當由業主擔任。

在一個物業管理區域內，由街道辦事處會同開發建設單位組織召開第一次業主大會或業主代表大會，選舉產生業主委員會。

1、占有住房出售建筑面積達到百分之三十以上的。

2、新建商品住宅出售建筑面積達到百分之五十以上的。

3、業主入住已滿兩年以上的。

二、組建業主委員會分幾步驟

1、成立籌備小組

根據《業主大會規程》，業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地房地產行政主管部門的指導下，由街道辦事處匯同業主代表，建設單位（包括公有住房出售單位）組成業主大會籌備組，負責業主大會籌備工作，并到市物業辦領取申請表。

2、公告

籌備組成員名單確定后，以書面形式在物業管理區域內公告。

3、籌備組完成的工作包括：〈一〉確定首次業主大會會議如開時間、地點、形式和內容；〈二〉參照政府主管部門制定的示范文本，擬定《業主大會議事規則》（草案）和《業主規約》（草案）；〈三〉、確認業主身份，確定業主首次業主大會會議上的投票權數；〈四〉確定業主委員會候選人產生的辦法及名單；

（五）做好召開首次業主大會會議的其它準備工作。

其中〈一〉、〈二〉、〈三〉、〈四〉項的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面的形式在物業管理區域公告。

4、產生候選人名單

籌備小組組織各樓宇業主通過自薦或推薦方式產生業主委員會候選人。

5、宣傳

籌備小組將業主委員會候選人簡歷表，業主委員會選票格式樣

本，業主大會議程向業主張貼公布，同時將《業主委員會選舉辦法》書面送達全體業主。

6、做會務籌備工作

做好會務籌備工作，包括落實場地，組織人員印制選票，設置投票箱，通知所有投票業主，街道辦事處、派出所、開發公司、物業公司等有關人員。

7、召開業主大會

籌備組應當自組成之日起30日內在街道辦事處會同開發建設組織業主召開首次業主大會會議，并選舉產生業主委員會。

業主大會履行以下職責：〈一〉制定、修改業主公約和業主大會議事規則；〈二〉選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；〈三〉選聘、解聘物業管理企業；〈四〉決定專項維修基金的使用、續籌方案，并監督實施；〈五〉制定、修改物業管理區域內物業管理共用部位和共用設施設備的使用，公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；〈六〉法律、法規或者業主大會議事規則規定的其它有關物業管理的規定。

8、召開第一次會議

業主委員會召開第一次會議選舉業主委員會主任、副主任，并開展工作。

9、報行政主管部門備案(通遼市物業管理辦公室)

業主委員會自選舉產生之是起30日內應將業主委員會成立的情況，業主大會議事規則，業主公約、申請表及備案表送至通遼市物業管理辦公室備案。

通遼市科爾沁區物業管理辦公室